Những rào cản và định hướng phát triển thị trường bất động sản tỉnh Tây Ninh

CẢM TẠ

Bất động sản là một trong những thị trường có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với sự vận hành và phát triển của một nền kinh tế bởi thị trường này có sự liên đới trực tiếp đến các thị trường khác như tiền tệ; tài chính; chứng khoán; thị trường nguyên vật liệu xây dựng; thị trường lao động. Nghiên cứu cũng chỉ ra những rào cản trong phát triển bất động sản ở Tây Ninh như: (1) rào cản về quy định pháp luật; (2) chưa hình thành được một thị trường giao dịch bất động sản chính thức, (3) Những rủi ro từ suy thoái kinh tế sau đại dịch Covid-19 và (4) Khó khăn trong tiếp cận tín dụng.

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Quá trình khai phát, xây dựng, giao dịch và quản lý bất động sản tương đối phức tạp nên phần lớn cả bên bán lẫn bên mua, có những thời điểm đều phải cần đến dịch vụ của các loại chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư vấn về thiết kế, thi công, lắp đặt…; chuyên gia kế toán tư vấn việc hạch toán tài chính, tư vấn thuế; chuyên gia định giá để xác định giá bất động sản trong quá trình giao dịch, xác định mức giá mua bán, cho thuê…; chuyên gia môi giới để giúp hai bên mua bán gặp nhau giao dịch, giúp làm hợp đồng mua bán hoặc thuê, nhiều khi chuyên gia này còn được mời tham gia lập và thực hiện sách lược bán và cho thuê, dự báo giá cả; chuyên gia về luật pháp (luật sư) tư vấn về các vấn đề liên quan đến luật pháp. Quá trình khai phát, xây dựng, giao dịch và quản lý bất động sản tương đối phức tạp nên phần lớn cả bên bán lẫn bên mua, có những thời điểm đều phải cần đến dịch vụ của các loại chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư vấn về thiết kế, thi công, lắp đặt…; chuyên gia kế toán tư vấn việc hạch toán tài chính, tư vấn thuế; chuyên gia định giá để xác định giá bất động sản trong quá trình giao dịch, xác định mức giá mua bán, cho thuê…; chuyên gia môi giới để giúp hai bên mua bán gặp nhau giao dịch, giúp làm hợp đồng mua bán hoặc thuê, nhiều khi chuyên gia này còn được mời tham gia lập và thực hiện sách lược bán và cho thuê, dự báo giá cả; chuyên gia về luật pháp (luật sư) tư vấn về các vấn đề liên quan đến luật pháp. Tổ chức phát triển quỹ đất: Tổ chức phát triển quỹ đất hoạt động theo loại hình đơn vị sự nghiệp có thu hoặc doanh nghiệp nhà nước thực hiện nhiệm vụ công ích do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định thành lập để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực có quy hoạch phải thu hồi đất mà người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đi nơi khác trước khi Nhà nước quyết định thu hồi đất; quản lý quỹ đất đã thu hồi và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với diện tích đất được giao quản lý.

Như vậy, bài học về quản lý thị trường nhà đất ở Trung Quốc là tăng cường vai trò quản lý vĩ mô của Nhà nước bằng pháp luật, chính sách tài chính, quy hoạch, điều tiết giám sát, nhằm quản lý thống nhất hoạt động đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản trong cả nước, bồi dưỡng và phát triển thị trường địa ốc ở mỗi địa phương, góp phần nâng cao hiệu quả tổng hợp của toàn xã hội. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh vẫn còn nhiều khó khăn như nhiều dự án bất động sản tắc nghẽn về pháp lý, hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản vẫn chưa hoàn chỉnh và bị phân mảnh do nhiều cơ quan quản lý; tình trạng đầu cơ vẫn diễn ra phổ biến, giao dịch bất động sản sơ cấp khó kiểm soát, nhiều rủi ro cho khách hàng do không bắt buộc thực hiện qua sàn giao dịch. Đồng thời, Bình Dương kịp thời thông tin cho các cơ quan, tổ chức, người dân nắm rừ về chương trỡnh, kế hoạch phỏt triển nhà ở, thụng tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đầu tư phát triển hạ tầng, các dự án bất động sản đã được phê duyệt, các chủ đầu tư dự án đủ điều kiện huy động vốn, các dự án bất động sản đủ điều kiện chuyển nhượng… Triển khai các giải pháp vừa nêu nhằm ngăn ngừa hiện tượng lừa đảo, đầu cơ thổi giá bất động sản, ngăn chặn và xử lý nghiêm đối với chủ đầu tư kinh doanh bất động sản có hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, phân lô bán nền trái quy định pháp luật, đưa thông tin về quy hoạch, thông tin về dự án và giá bất động sản… sai sự thật để trục lợi.

Đồng thời, chú trọng công tác quy hoạch và công khai quy hoạch, bao gồm quy hoạch ngành, quy hoạch đô thị, hạ tầng giao thông tầm nhìn xa và sâu rộng để hướng tới mục tiêu lâu dài; có chính sách về thu hút đầu tư trong và ngoài nước, tăng cường phát triển kinh tế đi đôi với việc phát triển hạ tầng giao thông, phát triển đô thị và phát triển nguồn nhân lực, nhất là thu hút được nguồn nhân lực trình độ cao về làm việc trên địa bàn tỉnh Tây Ninh; chú trọng vào việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật giao thông, thúc đẩy liên kết thành phố và các tỉnh lân cận.

THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH TÂY NINH

Mặt khác, tỉnh Tây Ninh đã tiếp thu và kế thừa khá trọn vẹn những thành tựu trong 10 năm thực hiện công cuộc Đổi mới, cả về thu hút đầu tư, phát triển công nghiệp, cả về tinh thần đoàn kết và tính cách năng động, sáng tạo của đội ngũ cán bộ, nhất là tư tưởng “trải chiếu hoa và thảm đỏ” đón nhà đầu tư và nhân tài. Ủy ban Nhân dân tỉnh đã ban hành một số kế hoạch, đề án, dự án cụ thể cho việc đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực như: Quyết định số 3142/QĐ-UBND năm 2018 về Đề án đảm bảo nguồn lao động có tay nghề, đáp ứng yêu cầu doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Tây Ninh giai đoạn 2018 - 2025, Quyết định số 353/QĐ-UBND năm 2017 của Ủy ban nhân dân tỉnh Tây Ninh về Kế hoạch đào tạo nghề cho lao động nông thôn… Tuy nhiên, hiệu quả của công tác đào tạo lao động còn chưa cao. Nguồn: Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Tây Ninh, 2023 Tuy nhiên, so với các địa phương khác trong vùng ĐNB, quy mô đất đai các KCN trên địa bàn Tây Ninh vẫn còn khá khiêm tốn (xem Hình 2.1) đặc biệt là các địa phương đang đứng đầu cả nước về thu hút FDI cũng như quá trình chuyển giao công nghệ nội tại trong các KCN.

Một số lỗ hổng làm thất thoát nguồn thu tiền sử dụng đất, gây thất thoát vốn, tài sản Nhà nước và tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, như: chỉ định nhà đầu tư dự án có sử dụng đất không đúng đối tượng mà không thông qua phương thức đấu thầu rộng rãi, minh bạch, hoặc trường hợp người dân tự chuyển quyền sử dụng đất với nhau không khai báo với cơ quan chức năng của Nhà nước dẫn đến thất thu NSNN và khó kiểm soát thị trường bất động sản. Tập trung tháo gỡ khó khăn vướng mắc về thể chế pháp luật, quy trình, thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng cho các dự án đầu tư, trong đó có các dự án khu đô thị, nhà ở để tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường; chỉ đạo phải tháo gỡ các vướng mắc để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập trung bình, thu nhập thấp, công nhân lao động để đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở, nhằm mục tiêu phát triển thị trường bất động sản minh bạch, an toàn, lành mạnh, ổn định và bền vững.