Phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn huyện trảng bom, tỉnh đồng nai

Kinh tế & Chính sách PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TRẢNG BOM, TỈNH ĐỒNG NAI Đinh Anh Văn, Trần Tuấn Việt Trường Đại học Lâm nghiệp https://doi.org/10.55250/jo.vnuf.2022.6.160-170 TĨM TẮT Nghiên cứu góp phần hệ thống sở lý luận phân tích thực trạng thị trường bất động sản địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2018-2020 Kết nghiên cứu cho thấy, thị trường bất động sản huyện Trảng Bom năm gần liên tục phát triển, đạt kết tích cực góp phần vào phát triển kinh tế xã hội huyện, nhiên có giai đoạn phát triển nóng thể nhiều yếu tố bất ổn định Dựa kết phân tích thành tựu đạt được, hạn chế, nguyên nhân hạn chế yếu tố tác động, tác giả đề xuất số giải pháp định hướng nhằm phát triển thị trường bất động sản huyện Trảng Bom theo hướng hồn thiện Nghiên cứu góp phần cung cấp cho quan ban ngành có liên quan góc nhìn tổng thể chi tiết thị trường bất động sản huyện giai đoạn 2018-2020, từ có điều chỉnh, bổ sung sách liên quan cho phù hợp với tình hình phát triển thị trường bất động sản thời gian tới Từ khoá: Bất động sản, Đồng Nai, thị trường bất động sản, Trảng Bom ĐẶT VẤN ĐỀ Thị trường bất động sản (BĐS) phận có vai trị quan trọng kinh tế quốc dân nơi lưu giữ nguồn vốn lớn kinh tế Phát triển quản lý có hiệu thị trường góp phần quan trọng vào trình thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, tạo khả thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển thị nơng thôn văn minh, đại bền vững Bản thân thị trường BĐS có mối liên thơng mật thiết với nhiều thị trường khác thị trường tài chính, thị trường tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động… Do đó, phát triển mạnh hay yếu thị trường BĐS có ảnh hưởng lớn đến nhiều lĩnh vực, ngành nghề kinh tế (Nguyễn Tất Bình, 2004) Trảng Bom nằm cửa ngõ vào Thành phố Hồ Chí Minh, tiếp giáp với thành phố Biên Hịa; có tuyến đường Quốc lộ 1A, đường sắt Bắc Nam, gần sân bay Quốc tế Long Thành, cảng Cái Mép – Thị Vải nên có lợi phát triển sở hạ tầng Trung tâm huyện lỵ cách thành phố Biên Hịa 15 km; cách Thành phố Hồ Chí Minh 40 km phía Đơng nên thuận tiện cho việc giao thương, buôn bán đầu tư Nơi nơi có tiềm tài nguyên tự nhiên 160 phong phú đa dạng, nơi có nhiều tiềm phát triển công nghiệp - xây dựng; thương mại – dịch vụ; phát triển đô thị, phát triển nông nghiệp công nghệ cao gắn liền với thị; có tài ngun du lịch văn hóa lịch sử đa dạng, du lịch cảnh quan sinh thái thác Giang Điền, thác Đá Hàn, du lịch cảnh quan hồ Sông Mây… Với nhiều lợi nên thời gian vừa qua thị trường BĐS huyện Trảng Bom sôi động Thị trường BĐS huyện Trảng Bom tỉnh Đồng Nai hình thành phát triển có đóng góp đáng kể cho phát triển chung vào kinh tế huyện, bên cạnh mặt tích cực, thị trường BĐS bộc lộ nhiều hạn chế, thể mặt sau: phát triển cách tự phát; hoạt động đầu diễn nhiều nơi gây ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động đầu tư; giá BĐS tăng nhanh, tác động trực tiếp đến vấn đề cải thiện chỗ người dân phát triển đô thị, nông thôn văn minh, đại bền vững Vấn đề đặt thị trường BĐS Trảng Bom phát triển cách thiếu ổn định thiếu bền vững? Các khiếm khuyết gì? Tìm hiểu nguyên nhân thực trạng nó, sở đưa giải pháp khắc phục tồn hạn chế, vấn đề cần thiết có tầm quan trọng đặc biệt huy động nguồn lực TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CƠNG NGHỆ LÂM NGHIỆP SỐ - 2022 Kinh tế & Chính sách phát triển kinh tế huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai Vì tầm quan trọng vấn đề, cịn thiếu nghiên cứu sâu sắc thị trường BĐS Trảng Bom nên tác giả tiến hành nghiên cứu thị trường BĐS địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai từ đề xuất giải pháp nhằm phát triển hoàn chỉnh thị trường PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Phương pháp tiêu nghiên cứu Các tài liệu sau thu thập tiến hành chọn lọc, hệ thống hóa để tính tốn tiêu cho việc phân tích đề tài Các cơng cụ kỹ thuật tính tốn xử lý chương trình phần mềm máy tính Tác giả phân tích số liệu theo phương pháp sau: Phương pháp tổng hợp, phương pháp thống kê mô tả, phương pháp so sánh Tác giả phân tích nội dung theo nhóm tiêu nghiên cứu: Chỉ tiêu đánh giá tình hình phát triển số lượng thị trường bất động sản số lượng giao dịch, số thành phần tham gia thị trường, nguồn cung, doanh thu, lợi nhuận, nguồn lực đầu tư ; Chỉ tiêu đánh giá nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản: Nhân tố thuộc thị trường, yếu tố đặc thù địa phương… 2.2 Thời gian địa điểm nghiên cứu Nghiên cứu thị trường BĐS địa bàn huyện Trảng Bom tỉnh Đồng Nai giai đoạn từ năm 2018 đến 2020 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 3.1 Cơ sở lý luận phát triển thị trường bất động sản (i) Khái niệm BĐS Cho đến hầu giới phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” theo khơng đất đai, cải lịng đất mà cịn tạo sức lao động người mảnh đất BĐS bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất Theo Bộ luật Dân năm 2015 nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Điều 107 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng đó; Tài sản khác quy định pháp luật” (ii) Khái niệm thị trường BĐS Thị trường BĐS nơi tiến hành giao dịch BĐS, mang tính khu vực biến động theo thời gian Vì thị trường BĐS tổng hoà giao dịch BĐS đạt khu vực địa lý định thời điểm định Có thể thấy thân thị trường BĐS khơng tự dưng mà có, phụ thuộc vào yếu tố BĐS coi hàng hoá, trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng Nói chung hoạt động kinh doanh BĐS Hiện quan niệm thị trường BĐS tranh luận có nhiều ý kiến khác nhau, theo tác giả Nguyễn Văn Hải (2010) Vũ Đức Toàn (2017) quan điểm thị trường BĐS hiểu góc độ sau: Thứ nhất, thị trường BĐS thị trường hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật thị trường có quản lý Nhà nước Thứ hai, thị trường BĐS tổng hòa giao dịch dân BĐS địa bàn định, thời gian định Thứ ba, thị trường BĐS tổ chức quyền có liên quan đến đất cho chúng trao đổi giá trị cá nhân thực thể Các quyền độc lập với đặc tính vật chất mà thường gọi đất Định nghĩa thứ ba nghiêng thị trường BĐS mơ hình, tổ chức để quyền có liên quan đến đất thực cách độc lập (iii) Đặc điểm thị trường BĐS - Thị trường BĐS mang tính khu vực, địa phương: Vì đất đai yếu tố tách rời BĐS, cung – cầu BĐS mang tính địa phương phong cách, kiểu mẫu, phong tục, tập quán, thị hiếu nơi BĐS tọa lạc Mặt khác, thị trường BĐS thường tạo từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính chất địa phương với quy mơ trình độ khác nhau, quan hệ cung cầu, giá BĐS thường ảnh hưởng TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ LÂM NGHIỆP SỐ - 2022 161 Kinh tế & Chính sách phạm vi vùng, địa phương định, có ảnh hưởng ảnh hưởng chậm đến vùng, địa phương khác - Thị trường BĐS phản ứng “trễ” cung so với cầu: Cung cầu BĐS co giãn lạc hậu so với giá Cung BĐS phản ứng chậm so với biến động cầu giá BĐS thời gian hàng hóa BĐS từ có thơng tin đất đai, dự án đầu tư, thủ tục xin phép xây dựng, thủ tục chuyển nhượng thiết kế thi công cơng trình thường kéo dài lâu… Khi thị trường BĐS có thay đổi cầu, tất yếu có thay đổi giá BĐS, chẳng hạn, cầu tăng kéo giá BĐS tăng theo Tuy nhiên, hàng hoá BĐS, giá tăng cung lại gần khơng co giãn, cung BĐS phản ứng nhanh tương ứng với thay đổi cầu - Thị trường BĐS biến động theo chu kỳ: Giống quy luật phát triển tự nhiên, thị trường BĐS khó khỏi chu kỳ: suy – thịnh Nhưng, tính chu kỳ thị trường BĐS quốc gia khơng giống Ngồi thời gian kéo dài chu kỳ BĐS khác Để nhận diện đâu đỉnh đâu đáy chu kỳ BĐS lại không dễ dàng Chủ yếu xem xét đặc điểm đỉnh chu kỳ BĐS thị trường đạt mức giá cao tính khoản bắt đầu có dấu hiệu khơng khả quan xuống Thường đáy chu kỳ BĐS thị trường đạt mức giá thấp tính khoản bắt đầu có dấu hiệu lên - Thị trường BĐS thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo: Ngun nhân vấn đề hàng hóa BĐS thường có giá trị lớn, người mua người bán thường có kinh nghiệm; Q trình mua bán thường có nhiều thủ tục phức tạp khó nắm bắt; Tính minh bạch thị trường không cao dễ dẫn đến rủi ro pháp lý - Thị trường BĐS chịu chi phối mạnh mẽ yếu tố pháp luật: Hoạt động thị trường BĐS phụ thuộc vào kiểm soát Nhà nước Sự tham gia Nhà nước chủ yếu với vai trò 162 người quản lý thống hoạt động thị trường Thị trường BĐS thị trường quan trọng kinh tế, có mối liên hệ mật thiết với thị trường khác, như: thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ, thị trường tài tiền tệ (Vũ Đức Tồn, 2017) (iv) Khái niệm phát triển thị trường BĐS Dưới góc độ vi mơ (góc độ doanh nghiệp) phát triển thị trường BĐS doanh nghiệp hiểu phát triển yếu tố cấu thành nên thị trường BĐS doanh nghiệp bao gồm yếu tố thị trường đầu yếu tố thị trường đầu vào 3.2 Đặc điểm huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai 3.2.1 Đặc điểm tự nhiên Huyện Trảng Bom có 01 thị trấn (Thị trấn Trảng Bom) 16 xã: xã An Viễn, xã Bàu Hàm, xã Bắc Sơn, xã Bình Minh, xã Cây Gáo, xã Đơng Hịa, xã Đồi 61, xã Giang Điền, xã Hố Nai 3, xã Hưng Thịnh, xã Quảng Tiến, xã Sông Thao, xã Sông Trầu, xã Tây Hịa, xã Thanh Bình, xã Trung Hịa Riêng thị trấn Trảng Bom xây dựng, năm 2020 trở thành Đơ thị loại IV Là huyện có vị trí vơ quan trọng nghiệp phát triển công nghiệp tỉnh Đồng Nai, địa bàn huyện có 04 Khu cơng nghiệp bao gồm: Hố Nai, Sông Mây, Bàu Xéo, Giang Điền 08 cụm công nghiệp địa phương xây dựng Với tổng số 1.944 sở sản xuất công nghiệp quốc doanh, tạo việc làm cho gần 130 ngàn lao động 3.2.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội (i) Tình hình phát triển kinh tế Tình hình phát triển kinh tế huyện Trảng Bom thể qua Bảng cho thấy giá trị sản xuất công nghiệp đóng vai trị chủ đạo phát triển kinh tế huyện Trong giai đoạn từ 2018 tới 2020, tổng giá trị sản xuất cơng nghiệp có tốc độ phát triển bình quân nhanh với 112,2% giá trị vào năm 2020 116.788 tỷ đồng Tổng giá trị sản xuất huyện tăng qua năm với tốc độ phát triển bình quân 111,8% TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CƠNG NGHỆ LÂM NGHIỆP SỐ - 2022 Kinh tế & Chính sách Bảng Tốc độ tăng số tiêu kinh tế huyện Trảng Bom STT Chi tiêu Giá trị sản xuất nông - lâm - thủy sản Giá trị sản xuất công nghiệp Vốn đầu tư XDCB Cộng ĐVT: Tỷ đồng TĐPT 2020/2019 BQ Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 2019/2018 3.937 4.078 4.281 103,6% 105,0% 104,3% 92.848 105.422 116.788 113,5% 110,8% 112,2% 5.626 102.411 6.602 116.102 6.872 117,3% 104,1% 110,5% 127.941 113,4% 110,2% 111,8% Nguồn: Chi cục thống kê huyện Trảng Bom (ii) Tình hình dân số lao động Dân số trung bình huyện Trảng Bom năm 2019 có 351.152 người; cấu dân số: thành thị 8%, nông thôn 92% Dự báo dân số đến năm 2030 khoảng 450 ngàn người, dân số đô thị năm 2030 khoảng 345 ngàn người, tốc độ thị hóa năm 2030 khoảng 55,5% Diện tích tự nhiên toàn huyện 32.724 ha, dự báo đến năm 2030 đất xây dựng đô thị khoảng 3.000 ha, đất xây dựng công nghiệp 2.000 ha, đất xây dựng khu dân cư nơng thơn 2.250 ha, cịn lại đất nơng nghiệp, tiêu đất dân dụng 100-120 m2/ người, đạt đô thị loại III Số lao động địa bàn 129 ngàn người Sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu BĐS như: nhà ở, văn phòng, sở sản xuất kinh doanh… Bảng Diện tích, dân số mật độ dân số năm 2019 Diện tích (Km2) Xã/thị trấn Tổng số TT Trảng Bom Xã Thanh Bình Xã Cây Gáo Xã Bàu Hàm Xã Sơng Thao Xã Sơng Trầu Xã Đơng Hịa Xã Bắc Sơn Xã Hố Nai Xã Tây Hòa Xã Bình Minh Xã Trung Hịa Xã Đồi 61 Xã Hưng Thịnh Xã Quảng Tiến Xã Giang Điền Xã An Viễn Dân số (Người) 327,240 9,363 31,142 17,374 22,496 26,484 43,294 11,358 22,467 18,907 14,443 14,212 14,915 25,792 16,921 7,038 9,079 21,955 Mật độ dân số (Người/km2) 351.152 1.073,07 24.652 2.632,92 12.547 402,90 11.045 635,72 9.031 401,45 11.333 427,92 37.905 875,53 11.693 1.029,49 73.688 3.279,83 50.178 2.653,94 15.907 1.101,36 23.217 1.633,62 11.846 794,23 15.002 581,65 9.716 574,20 16.588 2.356,92 7.748 853,40 9.056 412,48 Nguồn: Chi cục thống kê huyện Trảng Bom Bảng Tốc độ tăng dân số huyện Trảng Bom STT Chỉ tiêu Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 Dân số (người) 340.632 351.152 363.122 Tốc độ tăng trưởng (%) 100,00% 103,09% 103,41% Nguồn: Chi cục thống kê huyện Trảng Bom TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ LÂM NGHIỆP SỐ - 2022 163 Kinh tế & Chính sách 3.3 Thực trạng phát triển thị trường BĐS huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai 3.3.1 Phát triển giao dịch thị trường BĐS huyện Trảng Bom Từ năm 2018 đà giảm tốc thị trường BĐS dần lộ diện với sụt giảm nguồn cung kéo dài sang năm 2019-2020, tiêu thụ tài sản có dấu hiệu chững lại thấp dần Sự giảm tốc hoạt động rà soát, kiểm tra pháp lý dự án BĐS diễn hàng loạt, khiến thời gian chuẩn bị thủ tục cho dự án bị kéo dài Song song đó, Covid-19 diễn biến phức tạp cú đánh bồi, khiến cho thị trường BĐS diễn biến chậm chạp thận trọng trước Số liệu World Bank cho thấy, kinh tế Việt Nam có tảng mạnh mẽ khả chống chịu cao, nhờ nhu cầu nước sản xuất định hướng xuất mức cao hai năm trở lại Theo số liệu, GDP tăng trưởng ấn tượng vào năm 20182019, Việt Nam quốc gia có tốc độ tăng trưởng cao khu vực Do hội nhập kinh tế sâu rộng, Việt Nam chịu ảnh hưởng nặng nề đại dịch Tuy nhiên, tác động dịch bệnh không nghiêm trọng nhiều quốc gia khác, nhờ có biện pháp đối phó chủ động cấp trung ương địa phương Theo Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) GDP Việt Nam đạt mức tăng trưởng 2,91% năm 2020 Mặc dù số thấp so với dự báo ngân hàng này, song mức tăng trưởng cao kỳ vọng Đông Nam Á Ngân hàng Thế giới (WB) kỳ vọng kinh tế Việt Nam phục hồi nhanh chóng giai đoạn Cùng với xu hướng chung, thị trường BĐS huyện Trảng Bom bị ảnh hưởng định thể Bảng 4, số lượng giá trị giao dịch BĐS có chiều hướng tăng năm 2019 Sau năm 2020 có đấu hiệu chững lại đại dịch Covid-19 xảy Tuy nhiên, tính giai đoạn cho thấy giao dịch tăng lên số lượng giá trị với tốc độ phát triển bình quân năm 105,38% 157,22% Với kết này, nhận thấy thị trường giao dịch BĐS huyện Trảng Bom sơi động có nhiều tiềm năng, giá trị giao dịch tăng mạnh qua năm Bảng Tình hình giao dịch BĐS huyện Trảng Bom STT Chỉ tiêu Số lượng giao dịch Giá trị giao dịch (Triệu đồng) TĐPTBQ (%) 20.132 24.735 22.355 105,38 2.989.751 3.987.702 7.390.506 157,22 Nguồn: Chi cục thuế khu vực Trảng Bom – Thống Nhất Năm 2018 Một huyện có thị trường BĐS sơi động huyện Long Thành Đây huyện có đặc điểm thị trường tương đồng Trảng Bom Huyện Long Thành có đặc thù riêng so với Trảng Bom Long Thành Chính phủ phê duyệt 04 khu cơng nghiệp, gồm: Khu cơng nghiệp Gị Dầu, Khu cơng nghiệp An Phước, Khu công nghiệp Tam Phước Khu công nghiệp Long Thành Tỉnh Đồng Nai định thành lập 07 cụm công nghiệp: cụm công nghiệp Dốc 47, cụm công nghiệp Lộc An, cụm công nghiệp Vật liệu xây dựng An Phước, cụm công nghiệp Tam Phước 1, cụm công nghiệp Long Phước 1, cụm công nghiệp Long Phước 2, cụm cơng nghiệp Bình Sơn Đặc biệt, huyện Long Thành khu 164 Năm 2019 Năm 2020 vực có quỹ đất rộng, cảnh quan thiên nhiên đẹp với hệ thống sơng ngịi phong phú, đa dạng, có tuyến hạ tầng quốc gia, hạ tầng vùng qua với mật độ cao tuyến cao tốc Long Thành- Dầu Giây, tuyến Biên Hòa - Vũng Tàu, QL51, sân bay Long Thành, tuyến TL 319 Theo Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đến năm 2020 định hướng đến năm 2030, khu vực định hướng phát triển công nghiệp dịch vụ đô thị theo mơ hình thị cơng nghệ cao Trong tương lai trở thành đô thị gắn kết chặt chẽ với khơng gian trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh 3.3.2 Phát triển nguồn cung BĐS huyện Trảng Bom TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CƠNG NGHỆ LÂM NGHIỆP SỐ - 2022 Kinh tế & Chính sách Huyện Trảng Bom thành lập sở tách từ huyện Thống Nhất Sau thành lập, huyện chủ động phát triển kinh tế song song với phát triển khu dân cư quy hoạch đại Năm 2001, khu dân cư trung tâm Trảng Bom đầu tư xây dựng phục vụ cho tái định cư khu trung tâm hành chính, tiếp đó, khu dân cư Sonadezi, khu dân cư Gold Hill… Để có tranh tổng thể nguồn cung BĐS Trảng Bom, cần nhìn nhận trình, tác giả chia làm hai giai đoạn: Nguồn cung giai đoạn trước 2018 (tức 20012018): Thị trường BĐS chứng kiến cung bậc vòng tròn: khủng hoảng - hồi phục bùng nổ - giảm tốc xuất thập niên Giữa năm 2008, kinh tế lần lao dốc, bắt nguồn từ khủng hoảng tài tồn cầu, kéo theo chu kỳ thối trào thị trường BĐS Thời điểm Việt Nam, giá nhà đất lao dốc, biên độ giảm ước tính 30-40% STT 10 11 thời gian ngắn Đến năm 2012, tồn kho BĐS lớn, nợ xấu nhiều doanh nghiệp BĐS có nguy tăng vọt Lạm phát thực bùng nổ khiến Ngân hàng Nhà nước phải thắt chặt sách tiền tệ Kể từ cuối năm 2012, quan quản lý nhà nước nỗ lực ban hành nhiều sách gói kích cầu kinh tế nhằm thu hút đầu tư tháo gỡ khó khăn cho thị trường Kết thị trường bắt đầu có chuyển biến tích cực Việc doanh nghiệp đặc biệt doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án nhà xã hội, nhà thương mại giá rẻ giảm nghĩa vụ tài với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đưa bước giúp thị trường BĐS dần phục hồi dù tồn kho chưa giải hết Năm 2013-2014 thị trường lúc ấm dần, bắt đầu tan băng, xu hướng lên tương đối mạnh mẽ Trảng Bom khơng nằm ngồi với dự án thể bảng Bảng Nguồn cung BĐS huyện Trảng Bom giai đoạn trước năm 2018 Số lượng Giá bán Tên dự án Địa điểm BĐS (triệu đồng/m2) KDC trung tâm Trảng Bom Thị trấn 294 20,0-55,0 KDC Sonadezi Thị trấn 284 16,0-50,0 KDC Gold Hill Thị trấn 1.050 10,0-25,0 KDC Phố Xanh Thị trấn 163 10,0-20,0 KDC Đinh Thuận Thị trấn 592 13,0-28,0 KDC Vũ Hoàng Anh Thị trấn 289 15,0-31,0 Khu tái định cư Trảng Bom Thị trấn 247 17,0-50,0 KDC Boulevard Thị trấn 385 14,0-16,5 KDC Viva Xã Giang Điền 3.016 7,0-18,0 Khu tái định cư Bình Minh Xã Bình Minh 741 15,0-21,0 KDC Diamon City Xã Đồi 61 300 8,0-22,5 Tổng cộng 7.361 Nguồn: Tác giả tổng hợp từ trang web Chủ dự án Nguồn cung giai đoạn 2018-2020: Trong giai đoạn này, số dự án BĐS cấp thẩm quyền phê duyệt triển khai thể Bảng Chúng ta thấy rằng: với tốc độ thị hóa sở sản xuất công nghiệp địa bàn phát triển nhanh, dẫn đến nhu cầu lớn nhà Từ đó, số dự án, nguồn cung BĐS giá bán tăng theo Đến năm 2020 giá bán tăng mạnh so với năm 2018 2019 Bảng Nguồn cung BĐS huyện Trảng Bom giai đoạn 2018-2020 Năm 2018 2019 2020 Số lượng dự án 2 Số lượng đất/nhà/căn hộ 246 462 558 Giá bán (triệu đồng/m2) 10,5-13,0 11,0-18,0 14,5-32,5 Nguồn: Tác giả tổng hợp từ trang web Chủ dự án TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ LÂM NGHIỆP SỐ - 2022 165 Kinh tế & Chính sách Ngồi dự án BĐS phê duyệt nói trên, khơng thể khơng đề cập đến nhu cầu người dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất để cải tạo xây nhà Tình hình thể Bảng Trong giai đoạn 20182020 có sụt giảm tình hình chuyển mục Bảng Tình hình chuyển mục đích sử dụng sang đất Chỉ tiêu Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 TĐPTBQ (%) Số lượng 693 906 635 95,72 Giá trị (Triệu đồng) 132.315 201.845 340.483 160,41 Nguồn: Chi cục thuế khu vực Trảng Bom – Thống Nhất STT Đất nhu cầu đáng người dân, hàng năm quyền quan tâm xem xét đưa vào kế hoạch sử dụng đất, có việc tăng diện tích đất thể Bảng Diện tích đất tăng lên hàng năm giai đoạn STT 2 10 11 Trảng Bom giai đoạn 2016-2020, nguồn vốn dành cho phát triển dự án đô thị thể Bảng Bảng Nguồn vốn phát triển đô thị huyện Trảng Bom giai đoạn 2016-2020 Giá trị đầu tư (triệu đồng) Tên, quy mô dự án Từ Từ ngân sách doanh nghiệp Nhà nước Hạ tầng khu đô thị, khu tái định cư 204.908 31.500 Giao thông 95.119 293.668 Cấp nước 11.894 Thốt nước vệ sinh mơi trường 48.625 Cấp điện 18.427 Thương mại 43.000 Y tế 50.000 Giáo dục 10.000 Văn hóa thể thao 500 Kiến trúc cảnh quan 37.000 Các lĩnh vực khác 43.000 Tổng cộng 373.348 514.293 Nguồn: Quyết định 3486/QĐ-UBND tỉnh Đồng Nai ngày 25/10/2016 Qua Bảng cho thấy, dự án phát triển đô thị huyện Trảng Bom đa dạng góp phần hồn thiện phát triển thị, sở hạ tầng thiết yếu cho huyện yếu tố quan trọng thúc đẩy phát triển thị trường BĐS 166 trên, năm 2018 2027,11 ha, tới năm 2020 2228,97 Qua cho thấy, nguồn cung có xu hướng tăng qua năm thể thị trường BĐS nhiều tiềm Bảng Tốc độ tăng diện tích đất huyện Trảng Bom Năm Chỉ tiêu 2018 2019 2020 Đất (ha) 2.027,11 2.211,07 2.228,97 Tốc độ tăng (%) 109,1 100,8 Nguồn: Chi cục thống kê huyện Trảng Bom 3.3.3 Phát triển nguồn lực đầu tư thị trường BĐS huyện Trảng Bom Theo chương trình phát triển thị huyện STT đích sử dụng đất cao năm 2019 với 906 yêu cầu Xét mặt giá trị lại có xu hướng tăng lên có tăng lên giá BĐS với tốc độ phát triển bình quân 160,41%, đạt giá trị cao năm 2020 với 340 tỷ đồng địa bàn huyện Các dự án phát triển đô thị địa bàn huyện giai đoạn 2016-2020 tập trung vào lĩnh vực hạ tầng thị, khu tái định cư; cơng trình giao thông, cấp nước, vệ sinh môi trường, cấp điện; cơng trình thương mại, y tế, văn TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ LÂM NGHIỆP SỐ - 2022 Kinh tế & Chính sách hóa, giáo dục Kết Bảng cho thấy số lượng cơng trình nguồn vốn đầu tư đa dạng, gồm từ nguồn doanh nghiệp ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, doanh nghiệp chủ yếu đầu tư nội dự án doanh nghiệp Tổng nguồn vốn cho chương trình phát triển đô thị huyện Trảng Bom giai đoạn năm 20162020 UBND tỉnh Đồng Nai duyệt 887.641 triệu đồng để xây dựng sở vật chất đô thị bao gồm 11 lĩnh vực, giải pháp nguồn vốn ưu tiên vốn ngân sách để thực chương trình, dự án trọng điểm kết cấu hạ tầng kỹ thuật, dự án tạo động lực phát triển nâng cấp thị Trong ưu tiên lĩnh vực giao thơng kiến trúc cảnh quan có số vốn đầu tư lớn Ngoài ra, tăng cường xúc tiến kêu gọi đầu tư dự án thuộc kết cấu hạ tầng sử dụng vốn ODA, vốn doanh nghiệp nhiều hình thức: BOT, BT, PPP… Mặt khác, phát huy nguồn vốn xã hội hóa, vận động nhân dân tham gia đóng góp nguồn lực vào phát triển hạ tầng đô thị nhằm tăng cường chất lượng sống cư dân 3.3.4 Doanh thu từ BĐS địa bàn huyện Trảng Bom Nhìn chung thị trường BĐS huyện Trảng Bom có mức tăng doanh thu ấn tượng qua năm, doanh thu chủ yếu giao dịch chuyển quyền sử dụng đất người dân với nhau, số liệu thể Bảng 10 Năm 2020 có doanh thu từ BĐS đạt cao năm có giá trị chênh lệch lớn so với năm trước Mức tăng thị trường BĐS huyện Trảng Bom thừa hưởng phát triển kinh tế nói chung phát triển kinh tế huyện, tốc độ thị hóa nhu cầu nhà cư dân, đặc biệt nhu cầu nhà khu công nghiệp địa bàn huyện Một nguyên nhân tăng doanh thu BĐS khác phê duyệt tăng giá đất của hội đồng nhân dân tỉnh làm tác động lớn tới thị trường năm 2020 Bảng 10 Doanh thu từ BĐS đất đai địa bàn huyện Trảng Bom giai đoạn 2018- 2020 Năm Doanh thu (triệu đồng) Tốc độ tăng trưởng (%) 2018 2.989.751 2019 3.987.702 133 2020 7.390.506 185 Nguồn: Chi cục thuế khu vực Trảng Bom – Thống Nhất Ngoài ra, doanh thu từ dự án BĐS triển khai địa bàn huyện có mức giao dịch ấn tượng, năm 2019 tăng 232% so với năm 2018, năm 2020 tăng 196% so với năm trước Bảng 11 Doanh thu từ BĐS dự án địa bàn huyện Trảng Bom giai đoạn 2018 - 2020 Giá trị giao dịch Tốc độ tăng trưởng Năm Số lượng giao dịch (triệu đồng) (%) 2018 246 289.050 2019 462 669.900 232 2020 558 1.311.300 196 Nguồn: Tác giả tổng hợp từ trang web Chủ dự án 3.4 Những hạn chế, tồn nguyên nhân 3.4.1 Những hạn chế tồn Mặc dù đạt số kết định trình phát triển thị trường BĐS cịn nhiều hạn chế Thứ nhất, cơng tác quy hoạch phát triển thị, quy hoạch sử dụng đất cịn nhiều bất cập chưa bắt kịp với phát triển chung toàn xã hội, quy hoạch phát triển khu dân cư thực dàn trải, thiếu quy hoạch tổng thể, chưa mang tính dài hạn, bị chi phối lợi ích cục bộ, chí khơng tn theo quy luật cung – cầu dẫn đến khu dân cư hình thành thiếu kết nối hạ tầng, đặc biệt hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, thiếu tiện ích, dẫn đến khu thị chưa có cư dân Ngược lại xuất khu dân cư phát triển chưa theo quy hoạch (tự phát) người dân tự tách thửa, TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CƠNG NGHỆ LÂM NGHIỆP SỐ - 2022 167 Kinh tế & Chính sách phân lô trái pháp luật, khu thường liền kề với khu/cụm công nghiệp địa bàn huyện Việc minh bạch việc công bố thông tin mặt tối thị trường, thường xuyên điều chỉnh quy hoạch thông tin số cá nhân cập nhật, phát sinh luồng thơng tin khơng thức mục đích tư lợi, gây ổn định thị trường Thứ hai, sách giá đất chưa hợp lý, bảng giá đất địa phương ban hành chưa sát với giá thị trường điều kiện bình thường, dẫn đến người dân có đất bị thu hồi khơng thể tái tạo lại mảnh đất trước kia, giá bồi thường đất nông nghiệp cịn thấp nhiều lần Chính vậy, xuất vụ khiếu kiện sách giá đền bù thời gian qua Ngược lại, giá BĐS không phản ánh giá trị thực BĐS, thường vượt khả chi trả người dân có mức thu nhập trung bình Theo số chuyên gia, giá nhà đất ghi nhận cao 20 lần thu nhập người dân, số khu đô thị, đa số người dân khơng có khả mua BĐS để sử dụng, dẫn tới khu đô thị bị bỏ hoang Thứ ba, thị trường BĐS phát triển chưa ổn định, tính minh bạch chưa cao, mang nặng yếu tố đầu tâm lý đám đông Điều ảnh hưởng đến kinh tế xã hội huyện Một phận chủ thể tham gia thị trường BĐS thấy thị trường tăng trưởng nóng tập trung nguồn vốn sẵn có, kể vay mượn từ ngân hàng… để tranh thủ đầu tư vào BĐS với tâm lý đầu lướt sóng tranh thủ tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn, điều tạo bong bóng cho thị trường BĐS Thứ tư, hoạt động kiểm sốt thị trường bất động sản huyện cịn buông lỏng dẫn đến tượng xây dựng không phép, tách thửa, phân lô đất nông nghiệp trái pháp luật, chuyển nhượng đồng sở hữu (tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bán cho nhiều người), BĐS khơng đủ điều kiện chuyển nhượng người dân thực giao dịch thông qua giấy tay, vi Tình trạng nói xuất khu dân cư tự phát, đặc biệt địa phương có khu/cụm cơng nghiệp địa bàn 168 gây áp lực hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội Thứ năm, việc cải cách thủ tục hành trở thành chủ trương Nhà nước giai đoạn hoàn thiện Do đó, thủ tục hành rào cản lớn cho động lực phát triển thị trường Nhiều văn pháp quy ban hành từ quan quản lý khác nhau, phân cấp quản lý khơng rõ ràng, đó, để duyệt hồ sơ dự án nhiều thời gian chi phí Tính minh bạch thị trường BĐS thấp, hầu hết dự án bất động sản phải theo chế “xin – cho” Do đó, nhà đầu tư cịn gặp nhiều trở ngại khơng bình đẳng việc tiếp cận dự án phát triển nhà khu đô thị Thứ sáu, sản phẩm giao dịch chủ yếu đất thổ cư dân đất dự án, phân khúc bất động sản sơ cấp, thể tính bất cân đối giao dịch, chứng tỏ thị trường bất động sản cấp thấp, sản phẩm hàng hóa chưa đa dạng Các phân khúc nhà tiện nghi, đại, nhà cho người thu nhập trung bình, thấp xã hội, văn phòng, trung tâm thương mại… chưa thực phát triển Thị trường thiếu hàng hoá vừa túi tiền người dân, thiếu loại nhà cho thuê phù hợp với nhu cầu đa số đối tượng thu nhập trung bình thấp Sự thiếu hụt nhà giá rẻ cho thuê làm cân cung cầu thị trường Thứ bảy, công tác đào tạo cho nguồn nhân lực tham gia thị trường cịn nhiều bất cập, chứng nặng tính hình thức, khơng phù hợp kinh doanh bất động sản kinh doanh đặc thù có điều kiện, thị trường liên tục biến động theo thời gian mà người hành nghề dựa vào yếu tố kinh nghiệm, mối quan hệ với kiến thức cập nhật từ pháp luật, thị trường 3.4.2 Nguyên nhân hạn chế Mặc dù đạt số kết định thị trường BĐS huyện Trảng Bom phát triển cấp độ thấp nhiều tồn tại, hạn chế, nguyên nhân hạn chế do: Thứ nhất, công tác quản lý nhà nước thị trường BĐS nhiều hạn chế chồng TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CƠNG NGHỆ LÂM NGHIỆP SỐ - 2022 Kinh tế & Chính sách chéo hoạt động quản lý thị trường cấp Một số nơi quan tâm đến việc mở rộng quy mô mà không tập trung nâng cao chất lượng đô thị, đồng thời trọng vào việc thu hút đầu tư nên dễ dãi việc cấp phép đầu tư dự án BĐS Thị trường BĐS liên quan đến nhiều lĩnh vực nhiều quan phụ trách, quy định nhiều văn quy phạm pháp luật khác nên nhiều hoạt động giao dịch BĐS lại chịu điều chỉnh nhiều văn pháp luật Công tác quản lý Nhà nước thị trường BĐS gặp khó khăn chưa có phối hợp đồng quan Ví dụ, số dự án, cấp giấp chứng nhận QSDĐ người dân chưa thể xây dựng nhà dự án chưa nghiệm thu xây dựng hạ tầng hạ tầng chưa hồn chỉnh Thứ hai, sách liên quan đến giá, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đất đai nhiều bất cập Việc ban hành văn quy phạm pháp luật liên quan thiếu quy định chi tiết nên gây khó khăn cho việc thực thi triển khai thực hiện, song song lực phận cán thực thi cơng vụ cịn yếu, thiếu tinh thần trách nhiệm, ỷ lại, nể nang dẫn đến giải công việc bị chậm trễ gây lãng phí nguồn lực Nhà nước Thứ ba, lực kinh nghiệm chuyên môn của chủ thể tham gia vào thị trường BĐS nhiều hạn chế, doanh nghiệp kinh doanh BĐS có quy mơ nhỏ, lực tài yếu, hoạt động thiếu chuyên nghiệp, vốn đầu tư doanh nghiệp chủ yếu vay ngân hàng huy động người dân, chiến lược kinh doanh mang tính ngắn hạn, bán sản phẩm chưa đủ điều kiện theo quy định pháp luật Thứ tư, lực số phận quản lý yếu kém, buông lỏng giám sát, kiểm tra, lợi dụng lỗ hổng việc ban hành sách, văn pháp luật, cấu kết với người dân thực tách phân lô đất nông nghiệp, đất không đủ điều kiện chuyển đổi mục đích, trái với quy hoạch, xây dựng trái phép Thứ năm, việc thiếu minh bạch quy hoạch, cấp phép dự án, tham nhũng tiêu cực phận thực thi công vụ, lợi ích nhóm việc phê duyệt cấp phép dự án, đạo tổng rà soát pháp lý dự án đấu thầu dự án thời gian qua nguyên nhân kéo dài dự án, chí dự án treo nhiều năm Thứ sáu, việc thiếu tầm nhìn dài hạn quy hoạch phát triển thị Trảng Bom, lợi ích phát triển trước mắt, manh mún xây dựng hạ tầng đô thị gây cân đối phân khúc sản phẩm thị trường BĐS Thiếu vắng sản phẩm BĐS vừa túi tiền đại đa số người dân sản phẩm nhà giành cho người thu nhập trung bình thấp quy hoạch dự án phê duyệt Thứ bảy, chưa trọng đến yếu tố người, thiếu thông tin, tuyên truyền yêu cầu pháp luật liên quan đến chương trình, huấn luyện, đào tạo nâng cao lực bắt buộc cho chủ thể tham gia vào thị trường BĐS Thực tế chứng minh, với thể chế, chế, sách pháp luật với địa phương khác nhau, kết thực khác yếu tố người thực thi địa phương 3.5 Giải pháp phát triển thị trường BĐS huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai Nghiên cứu đưa nhóm giải pháp để khắc phục tồn thị trường BĐS để tạo tiền đề cho phát triển thị trường BĐS huyện phát triển ổn định, bền vững góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế nâng cao chất lượng sống bảo vệ môi trường huyện: - Hồn thiện cơng tác lập quy hoạch, thực công tác quy hoạch đất đai phát triển thị cơng khai minh bạch; - Hồn thiện sách thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS; - Hồn thiện sách giá BĐS; - Khuyến khích đầu tư phát triển dự án nhà cho người có thu nhập trung bình, thấp; - Kiểm sốt tốt dịng vốn vào BĐS; - Kiểm sốt đầu cơ, thổi giá BĐS; - Kiểm sốt việc chia lơ, tách loại đất; TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ LÂM NGHIỆP SỐ - 2022 169 Kinh tế & Chính sách - Đào tạo nâng cao lực chuyên môn cho chủ thể tham gia thị trường BĐS; - Cải cách hành minh bạch hóa thơng tin quy hoạch KẾT LUẬN Thị trường bất động sản huyện Trảng Bom giai đoạn hình thành phát triển Các sách để điều tiết thị trường cịn giai đoạn hình thành, có nhiều tác động tích cực, song khơng tránh khỏi hạn chế, khiếm khuyết cần khắc phục Vì vậy, nghiên cứu hệ thống sở lý luận phân tích thực trạng thị trường BĐS yếu tố tác động đến thị trường bất động sản huyện Trảng Bom, Đồng Nai Nghiên cứu kết quả, hạn chế, nguyên nhân từ đưa giải pháp định hướng nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản huyện Trảng Bom phát triển Kết nghiên cứu cho thấy, thị trường bất động sản huyện gần liên tục phát triển có giai đoạn phát triển nóng Để thị trường phát triển ổn định cần tham gia quyền địa phương nhận thức người tham gia thị trường Nghiên cứu góp phần cung cấp cho quan ban ngành có liên quan nhìn tổng thể chi tiết thị trường BĐS huyện, từ có điều chỉnh, bổ sung sách liên quan đến bất động sản, thị trường bất động sản cho phù hợp với tình hình phát triển thị trường bất động sản thời gian tới TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Tất Bình (2004) Tổng quan thị trường BĐS NXB Thống kê Nguyễn Văn Hải (2010) Thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Luận văn Thạc sỹ - Trường Đại học Lâm nghiệp Vũ Đức Toàn (2017) Phát triển thị trường bất động sản Việt Nam: Trường hợp số thành phố lớn Luận án Tiến sỹ - Viện Hàn lâm Khoa học xã hội UBND tỉnh Đồng Nai (2016) Duyệt chương trình phát triển thị thị trấn Trảng Bom, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai giai đoạn đến năm 2020 giai đoạn 20212025 Quyết định số: 3486/QĐ-UBND ngày 25/10/2016 UBND tỉnh Đồng Nai Quốc hội (2015) Bộ luật dân số 91/2015/QH13 DEVELOPMENT OF REAL ESTATE MARKET IN TRANG BOM DISTRICT, DONG NAI PROVINCE Dinh Anh Van, Tran Tuan Viet Vietnam National University of Forestry SUMMARY The study contributes to the theoretical basis and analysis of the current situation of the real estate market in Trang Bom district, Dong Nai province in the period 2018-2020 Research results show that the district's real estate market in recent years has continuously developed and achieved positive results, however, there are periods of hot development and still shows many unstable factors Based on the results of the analysis of achievements, limitations, causes of limitations as well as influencing factors, the author has proposed oriented solutions to develop the real estate market in Trang Bom district towards stability The study contributes to providing relevant agencies and departments with an overall and detailed view of the district's real estate market in the period 20182020, thereby making adjustments and supplements to relevant policies for the district that are more suitable for the development of the real estate market in the near future Keywords: Dong Nai, real estate, real estate market, Trang Bom Ngày nhận Ngày phản biện Ngày định đăng 170 : 13/8/2022 : 16/9/2022 : 28/9/2022 TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ LÂM NGHIỆP SỐ - 2022 ... đến phát triển thị trường bất động sản: Nhân tố thuộc thị trường, yếu tố đặc thù địa phương… 2.2 Thời gian địa điểm nghiên cứu Nghiên cứu thị trường BĐS địa bàn huyện Trảng Bom tỉnh Đồng Nai. .. tổng thể chi tiết thị trường BĐS huyện, từ có điều chỉnh, bổ sung sách liên quan đến bất động sản, thị trường bất động sản cho phù hợp với tình hình phát triển thị trường bất động sản thời gian tới... sách phát triển kinh tế huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai Vì tầm quan trọng vấn đề, thiếu nghiên cứu sâu sắc thị trường BĐS Trảng Bom nên tác giả tiến hành nghiên cứu thị trường BĐS địa bàn huyện Trảng