Đang tải... (xem toàn văn)
Microsoft Word Luan van hoan chinh sau BV S doc KI LO BO OK S CO M LỜI MỞ ðẦU Tính cấp thiết của ñề tài Mặc dù mới ñược hình thành trong một khoảng thời gian chưa lâu nhưng ñến nay, thị trường Bất ñộn[.]
http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Tính cấp thiết ñề tài : COM LỜI MỞ ðẦU Mặc dù hình thành khoảng thời gian chưa lâu KS ñến nay, thị trường Bất ñộng sản Việt Nam nói chung TP.HCM nói riêng ñược nhiều nước giới ñánh giá cao Chính thị trường Bất động sản góp phần thúc đẩy q trình đại hóa thị hóa, mang lại nhiều giải pháp nhà cho tầng lớp dân cư, thu hút mạnh mẽ nhiều nguồn vốn ñầu tư cho kinh tế Có thể nói, thị trường Bất động sản ngày đóng vị trí quan trọng BOO kinh tế xã hội nước ta Cùng với khả phát triển mạnh mẽ, thị trường Bất động sản khơng thể tránh khỏi tác ñộng từ nhiều hướng như: tâm lý dân cư, chu chuyển luồng vốn ñầu tư qua lại thị trường, sách tín dụng, quy định đất đai, nhà nhà nước Chính lẽ ñó, thị trường Bất ñộng sản ñã trải qua nhiều giai đoạn thăng hoa có thời kỳ trầm KIL O lắng Với nhiều nỗ lực hoạt ñộng quản lý, nhà nước ñã ban hành nhiều sách ñể ñiều tiết thị trường Bất ñộng sản nhằm ñảm bảo thị trường ñi theo quỹ ñạo lành mạnh ñộng lực phát triển kinh tế Tuy nhiên, tác động tích cực đến thị trường từ sách ln địi hỏi khoảng thời gian cần thiết ñể phát huy hiệu quả, nữa, nhiều sách ban hành, quốc gia nào, phải ñánh ñổi lợi ích kinh tế trước mắt để đạt hiệu lâu dài bền vững Do đó, thay đổi sách tài chính, sách tiền tệ, tín dụng, thay đổi sắc thuế liên quan ñến Bất ñộng sản, tác ñộng lớn từ cân ñối cung-cầu thị trường Bất động sản, kèm theo tình hình lạm phát, bất ổn http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN kinh tế tồn cầu, tượng suy thối thị trường Bất ñộng sản nhiều nuớc giới ñã khiến thị trường Bất ñộng sản TP.HCM từ ñầu năm 2008 ñến ñã gặp nhiều trở ngại luồng gió phát triển mạnh mẽ ðứng trước thực trạng trên, việc nghiên cứu tìm giải pháp giúp thị trường Bất động sản Mục đích nghiên cứu: COM TP.HCM phát triển hoạt ñộng ổn ñịnh việc cấp thiết thời ñiểm ðề tài " Phát triển thị trường Bất ñộng sản TP.HCM giai đoạn thơng qua giải pháp tài chính" tác giả thực với mong KS muốn phân tích hạn chế thị trường Bất động sản TP.HCM , tìm hiểu phương thức hiệu việc phát triển thị trường Bất ñộng sản nhiều nước giới qua giải pháp tài chính, từ đề giải pháp tài phù hợp với tình hình nước nói chung TP.HCM nói riêng để giúp thị trường Bất động sản TP.HCM vượt qua khó khăn, đứng BOO vững phát triển hồn cảnh ðối tượng, phạm vi phương pháp nghiên cứu: ðối tượng nghiên cứu ñề tài thị trường Bất ñộng sản TP.HCM Phạm vi thời gian nghiên cứu giai ñoạn từ ñầu năm 2008 ñến hết Q II năm 2008 ðây giai đoạn có nhiều biến ñộng mạnh thị trường Bất ñộng sản tạp TP.HCM vịng năm trở lại KIL O Trên sở lý thuyết Tài Chính Cơng, Quản Trị Rủi Ro Tài Chính, Phân Tích Chính Sách Thuế, Tài Chính Tiền Tệ, đề tài thực dựa phương pháp: Phương pháp so sánh: ñược tác giả sử dụng ñể so sánh biến ñộng thị trường Bất ñộng sản giai ñoạn nghiên cứu với giai ñoạn khứ Phương pháp diễn dịch tổng hợp: ñược tác giả sử dụng ñể làm sở cho việc làm rõ thực trạng ñề xuất giải pháp nhằm phát triển thị trường Bất ñộng sản TP.HCM Bên cạnh đó, tác giả cịn tìm hiểu, tóm lược kết nghiên cứu trước để bổ sung cho việc nghiên cứu đề tài http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Bố cục đề tài: Về bản, ñề tài ñược xếp gồm chương sau: Chương 1: Tổng quan thị trường Bất động sản Chương 2: Thực trạng tình hình phát triển thị trường Bất động sản TP.HCM thời gian qua KIL O BOO KS TP.HCM giai ñoạn COM Chương 3: Giải pháp tài nhằm phát triển thị trường Bất động sản http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Chương 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN COM 1.1 Tổng quan thị trường Bất ñộng sản: 1.1.1 Khái niệm, ñặc ñiểm Bất ñộng sản thị truờng Bất ñộng sản: 1.1.1.1 Khái niệm bất ñộng sản: Việc phân loại tài sản thành “Bất ñộng sản” “ðộng sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lịng đất mà cịn tất tạo sức lao động người KS mảnh ñất Bất ñộng sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với ñất ñai, vật mặt ñất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nước giới ñều thống chỗ coi Bất ñộng sản gồm ñất ñai tài sản gắn liền với ñất ñai Tuy nhiên, hệ thống pháp BOO luật nước có nét đặc thù riêng thể quan ñiểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất ñộng sản ñộng sản” Hầu ñều coi Bất ñộng sản ñất ñai tài sản có liên quan đến đất đai, khơng tách rời với ñất ñai, ñược xác ñịnh vị trí địa lý đất (ðiều 517, 518 Luật Dân Cộng hoà Pháp, ðiều 86 Luật Dân Nhật Bản, KIL O ðiều 130 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Nga, ðiều 94, 96 Luật Dân Cộng hồ Liên bang ðức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản “mảnh đất” khơng phải đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lý đất đai nói chung phận lãnh thổ, khơng thể đối tượng giao dịch dân Tuy nhiên, nước lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với ñất ñai ñược coi Bất ñộng sản ðiều 520 Luật Dân Pháp quy ñịnh “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi Bất ñộng sản, ñã bứt khỏi ñược coi ñộng sản” Tương tự, quy ñịnh ñược thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gịn cũ Trong đó, ðiều 100 Luật Dân Thái Lan quy ñịnh: “Bất ñộng sản đất đai vật gắn liền http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu ñất ñai” Luật Dân ðức ñưa khái niệm Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai tài sản gắn với đất Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể coi “gắn liền với ñất ñai”, Bất động sản; thứ hai, khơng giải thích rõ COM khái niệm dẫn tới cách hiểu khác tài sản “gắn liền với ñất ñai” Luật Dân Nga năm 1994 quy ñịnh Bất động sản có điểm khác biệt ñáng ý so với Luật Dân truyền thống ðiều 130 Luật mặt, liệt kê tương tự theo cách Luật Dân truyền thống; mặt khác, ñưa khái niệm chung Bất ñộng sản “những ñối tượng mà dịch chuyển KS làm tổn hại ñến giá trị chúng” Bên cạnh đó, Luật cịn liệt kê vật khơng liên quan đến đất đai “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” Bất ñộng sản Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, ðiều 174 có quy định: “Bất động sản tài sản bao gồm: ðất đai; BOO Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác pháp luật quy ñịnh” Như vậy, khái niệm Bất ñộng sản rộng, ña dạng cần ñược quy ñịnh cụ thể pháp luật nước có tài sản có quốc gia cho Bất ñộng sản, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục Bất ñộng sản Hơn KIL O nữa, quy ñịnh Bất ñộng sản pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản 1.1.1.2 ðặc ñiểm Bất động sản : Bất động sản có ñặc ñiểm sau: Tính cố ñịnh lâu bền: Bất động sản tạo lập diện tích cụ thể ñất ñai, ñất ñai tài ngun quốc gia khơng thể thay đổi diện tích, đất đai khơng phải hàng hố bất ñộng sản gắn ñó khó khăn vận ñộng với tư cách hàng hoá Bất ñộng sản tài sản di dời nên hồ sơ mơ tả bất động sản ghi nhận biến động theo thời gian trạng, chủ sở hữu, chủ sử dụng, theo trình tự pháp lý ñịnh yếu tố ñặc biệt quan trọng quan hệ giao dịch thị trường bất ñộng http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN sản Tính lâu bền ñược thể rõ trình sử dụng ñất đai, đất đai khơng bị hao mịn Tính khan đặc biệt: Do phát triển sản xuất, gia tăng dân số làm cho nhu cầu ñất ñai, nhà ngày tăng, tổng cung đất COM đai khơng thay đổi Chính giá đất đai có xu hướng ngày gia tăng Tính cá biệt lớn chịu ảnh hưởng qua lại lẫn nhau: Khơng có bất ñộng sản thị trường giống bất động sản xác lập diện tích cụ thể đất đai với vị trí ñịa lý, ñịa hình, kiểu dáng kiến trúc, sở hạ tầng,…khác Tuy bất động sản mang tích cá biệt cao KS trường hợp có thay đổi lớn xung quanh bất động sản có tác động mạnh nhu cầu giá bất động sản Chịu chi phối mạnh mẽ sách, pháp luật nhà nước ban hành hoạt ñộng lĩnh vực kinh tế -văn hoá- xã hội : Do ñất ñai tài sản quan trọng quốc gia, phải chịu chi phối nhà nước nhằm BOO làm giảm tác ñộng xấu ñến kinh tế, phát huy nguồn lực có từ thị trường bất động sản Bên cạnh đó, bất động sản nằm khơng gian định nên chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố tạp quán, tâm lý, thị hiếu, mơi trường sống cộng đồng dân cư khu vực cịn chịu ảnh hưởng yêu tố liên quan ñến nhiều ngành kinh tế, khoa học- kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc, môi trường,… KIL O 1.1.1.3 Hàng hóa bất động sản: Hàng hóa bất ñộng sản bất ñộng sản ñược ñem trao ñổi, mua bán thị trường khuôn khổ pháp luật cho phép Hàng hố bất động sản xác ñịnh gồm hai loại chủ yếu : ñất ñai vật kiến trúc ñã xây dựng gắn liền với đất Có bất động sản khơng phải hàng hóa cơng trình hạ tầng cơng cộng, ñất ñai bị cấm mua bán,… Cũng giống hàng hố khác, hàng hóa bất động sản có hai thuộc tính: giá trị sử dụng giá trị Do đặc điểm riêng có mà bất động sản xem hàng hố đặc biệt Hàng hóa bất động sản có đặc trưng sau: • Tổng cung đất ñai cố ñịnh việc cung ứng ñất ñai phù hợp cho mục đích riêng bị hạn chế mặt quy hoạch Nhà nước Do giá http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN bất động sản ln có xu hướng ngày tăng lên, cung hàng hóa bất động sản co giãn so với giá • Thời gian giao dịch hàng hố bất ñộng sản dài so với giao dịch hàng hố thơng thường, giao dịch bất động sản khơng giao COM dịch thân bất động sản mà bao gồm hồ sơ pháp lý bất động sản Do chi phí giao dịch thường cao • Tính khoản hàng hố bất động sản thường có giá trị cao, thời gian giao dịch dài nên khả chuyển hố thành tiền mặt chậm • Hàng hố bất động sản ñược quản lý chặt chẽ Nhà nước, chịu KS ảnh hưởng yếu tố tạp quán, tâm lý, thị hiếu, tính cộng đồng 1.1.1.4 Khái niệm thị trường bất ñộng sản: Thị trường bất ñộng sản thị trường mà nghiệp vụ giao dịch, mua bán trao ñổi bất ñộng sản ñược diễn Tất quan hệ giao dịch bất động sản thơng qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ ñược coi quan hệ thị trường BOO tạo nên thị trường bất ñộng sản Tuy nhiên bất ñộng sản khác với hàng hóa khác chỗ chúng khơng mua bán, mà cịn đối tượng nhiều giao dịch khác cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Do đó, thị trường bất động sản hịan chỉnh khơng thể quan hệ người mua, người bán bất ñộng sản mà nơi diễn giao dịch liên quan ñến bất ñộng sản cho thuê, chấp, bảo KIL O hiểm chuyển dịch quyền sử dụng Nên thị trường bất động sản hiểu cách khái quát sau: Thị trường bất ñộng sản tổng thể giao dịch bất ñộng sản dựa quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn khơng gian thời gian định Tùy theo mục tiêu nghiên cứu tiếp cận, người ta phân lọai thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác • Căn theo loại hàng hóa bất động sản, người ta chia thị trường bất ñộng sản thành thị trường ñất ñai, thị trường nhà ở, thị trường bất ñộng sản dùng dịch vụ, thị trường bất ñộng sản dùng cho văn phịng, cơng sở, thị trường bất động sản cơng nghiệp http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Căn theo loại tính chất mối quan hệ xuất thị trường, • người ta chia thị trường bất ñộng sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê cho thuê, thị trường chấp bảo hiểm Căn theo trình tự tham gia, người ta phân chia thị trường bất • COM ñộng sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho th đất) hay cịn gọi thị trường ñất ñai, thị trường xây dựng cơng trình để bán cho th (thị trường sơ cấp), thị trường bán lại cho thuê lại (thị trường thứ cấp) • Căn theo mức độ kiểm sóat, người ta phân chia thị trường bất ñộng sản thành thị trường thức thị trường có kiểm sóat nhà nước, KS hay thị trường phi thức thị trường khơng kiểm sóat Nhà nước 1.1.1.5 ðặc ñiểm thị trường bất ñộng sản: Thị trường Bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc khơng tập trung, trải rộng khắp vùng miền ñất nước Bất ñộng sản loại hàng hoá cố ñịnh khơng thể di dời mặt vị BOO trí chịu ảnh hưởng yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu vùng, ñịa phương lại khác Chính vậy, hoạt động thị trường Bất động sản mang tính địa phương sâu sắc Mặt khác, thị trường Bất động sản mang tính khơng tập trung trải rộng vùng miền ñất nước Sản phẩm hàng hố Bất động sản có “dư thừa” vùng khơng thể đem bán vùng khác Bên cạnh đó, thị KIL O trường mang tính chất địa phương với quy mơ trình độ khác có phát triển khơng ñều vùng, miền, ñiều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế-văn hố-xã hội khác dẫn đến quy mơ trình độ phát triển thị trường Bất ñộng sảnkhác Thị trường Bất động sản thị có quy mơ trình độ phát triển kinh tế cao hoạt ñộng sôi ñộng thị trường Bất ñộng sản nơng thơn, miền núi v.v Thị trường Bất động sản chịu chi phối yếu tố pháp luật Bất ñộng sản tài sản lớn quốc gia, hàng hố đặc biệt, giao dịch Bất ñộng sản tác ñộng mạnh mẽ ñến hầu hết hoạt động kinh tếxã hội Do đó, vấn ñề Bất ñộng sản ñều chi phối ñiều chỉnh chặt chẽ hệ thống văn quy phạm pháp luật riêng Bất ñộng sản, ñặc biệt http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN hệ thống văn quy phạm pháp luật ñất ñai nhà ðặc ñiểm ñặc biệt ñúng nước ta thị trường ñất ñai cấp I (thị trường sơ cấp- giao ñất cho thuê ñất) chịu tác ñộng ñịnh Nhà nước Chính phủ nước giới quan tâm ñến Bất ñộng sản thị trường Bất động sản, COM ln điều chỉnh sách Bất ñộng sản thị trường Bất ñộng sản nhằm huy ñộng nguồn lực Bất ñộng sản phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội Thị trường Bất động sản dạng thị trường khơng hồn hảo (thơng tin khơng đầy đủ, thiếu số tổ chức thị trường) ðặc ñiểm xuất phát từ ñặc trưng riêng vùng, chịu KS chi phối ñiều kiện tự nhiên truyền thống tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội q trình sử dụng Bất động sản.Thậm chí, thân thị trường ñịa phương, hiểu biết giao dịch khơng hồn hảo, người mua người bán thường thiếu thông tin liên quan ñến giao dịch trước Sự tác ñộng Nhà nước yếu tố tạo nên tính khơng hồn hảo BOO thị trường Bất động sản Bất kỳ Nhà nước có can thiệp vào thị trường Bất ñộng sản mức độ khác nhau, chủ yếu đất ñai ñể thực mục tiêu phát triển chung Bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, ñất ñai thị trường sơ cấp phụ thuộc vào ñịnh Nhà nước nên thị trường Bất động sản thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo Mặt khác, thị trường Bất động sản khơng hồn hảo cịn tính chất khơng tái tạo KIL O ñược ñất, nên thị trường Bất ñộng sản mang tính độc quyền, đầu nhiều thị trường hàng hố khác Thị trường Bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn tài ðộng thái phát triển thị trường tác ñộng tới nhiều loại thị trường kinh tế Bất ñộng sản tài sản ñầu tư ñất bao gồm giá trị ñất ñai sau ñã ñược ñầu tư Mà ñầu tư tạo lập Bất ñộng sản thường sử dụng lượng vốn lớn với thời gian hình thành Bất động sản thu hồi nguồn vốn dài Khi Bất ñộng sản tham gia lưu thơng thị trường Bất động sản, giá trị quyền Bất ñộng sản ñược ñem trao ñổi, mua bán, kinh doanh v.v giải vấn đề lưu thơng tiền tệ, thu hồi vốn ñầu tư mang lại lợi nhuận cho http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN bên giao dịch ðiều chứng tỏ thị trường Bất ñộng sản ñầu quan trọng thị trường vốn Ngược lại, thị trường Bất ñộng sản hoạt ñộng tốt sở để huy động nguồn tài lớn cho phát triển kinh tế thông qua chấp giải ngân Ngồi ra, thị trường Bất động sản cịn có quan hệ trực tiếp với thị COM trường xây dựng qua mà bắc cầu tới thị trường vật liệu xây dựng ñồ nội thất, thị trường lao động v.v dao động thị trường có ảnh hưởng lan toả tới phát triển ổn ñịnh kinh tế quốc dân 1.1.2 Các cấp ñộ phát triển thị truờng bất động sản: • Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: ðó giai đoạn tất người tạo lập nhà Giai đoạn cần có mảnh đất KS hình thành nên nhà ñược coi Bất ñộng sản Trong cấp độ này, sách đất đai, chủ ñất quan quản lý ñất ñai đóng vai trị định • Thứ hai, cấp độ tập trung hố: ðó giai đoạn doanh nghiệp xây dựng Trong giai ñoạn này, hạn chế ñất ñai, hạn chế lực BOO xây dựng, khơng phải hình thành phát triển tồ nhà, Bất động sản lớn, dự án Bất ñộng sản Trong cấp ñộ này, sách xây dựng doanh nghiệp, quan quản lý xây dựng đóng vai trị định • Thứ ba, cấp độ tiền tệ hố: ðó giai đoạn doanh nghiệp xây dựng Lúc này, bùng nổ doanh nghiệp phát triển Bất ñộng sản , KIL O hạn chế điều kiện bán Bất động sản, khơng phải doanh nghiệp ñủ tiền ñể phát triển Bất ñộng sản bán ñược thị trường Trong cấp độ này, ngân hàng đóng vai trị định việc tham gia vào dự án dự án khác Các sách ngân hàng, ngân hàng quan quản lý ngân hàng đóng vai trị định • Thứ tư, cấp độ tài hố: Khi quy mơ thị trường Bất ñộng sản tăng cao thị trường phát triển mạnh, hạn chế nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường Bất ñộng sản , ngân hàng tiếp tục cho vay ñối với Bất ñộng sản ñối mặt với rủi ro Lúc này, ngân hàng phải tài hố khoản cho vay, khoản chấp khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hố nguồn vốn Trong cấp ñộ,