chương 2 định giá bđs 4 pp

Bài 25 (PP chi phí) (Bài 10 - nội dung ôn tập) 24

Bài 26 (PP lợi nhuận vượt trội) (Bài 11 nội dung ôn tập) 25

CHƯƠNG 5: ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP (4PP) 26

Dạng 1: PP giá trị tài sản thuần 26

Dạng 2: PP hiện tại hóa các nguồn tài chính tương lai (Có 3 dạng) 32

Dạng 2.1: PP Định giá cổ phiếu 32

Dạng 2.2: PP hiện tại hóa lợi nhuận thuần 35

Dạng 2.3: PP hiện tại hóa dòng tiền thuần 39

Dạng 3: PP Goodwill (giá trị lợi thế thương mại) 41

Dạng 4: PP P/E 46

CHƯƠNG 2: ĐỊNH GIÁ BĐS (4 PP)Dạng 1: PP so sánh

Bước 1: Cần phải nói áp dụng yêu cầu đề bài, ta sử dụng PP so sánh PP nàydựa trên nguyên tắc thay thế

Bước 2: Xác định những điểm giống và khác nhau giữa BDS so sánh và BDScần định giá, từ đó tiến hành điều chỉnh giá của BDS so sánh → BDS cần địnhgiá

Bài 1

Lô đất cần thẩm định giá là đất ở, chưa có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đấtnhưng được chính quyền địa phương xác nhận việc sử dụng phù hợp với quy hoạch,không có tranh chấp, có diện tích là 100m2.

Giá chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự là 30triệu đ/m2 Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 20 triệu đ/m2 Hạn mức đấtở trong trường hợp giao đất theo UBND địa phương quy định tối đa là 150m2.

Theo quy định hiện hành, khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngườisử dụng phải nộp 50% tiền sử dụng đất tính theo giá Nhà nước quy định.

Yêu cầu: Bằng phương pháp so sánh trực tiếp, hãy xác định giá trị của lô đất trên.Giải

*Ước tính giá trị của lô đất A

Theo yêu cầu đề bài, ta áp dụng phương pháp so sánh

Theo quy định hiện hành, khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngườisử dụng phải nộp 50% tiền sử dụng đất tính theo giá Nhà nước quy định.

Do lô đất cần thẩm định là lô đất ở, nhưng chưa có đầy đủ giấy tờ hợp lệ về quyềnsử dụng đất nên số tiền phải nộp để hợp pháp hóa lô đất này 100m2 x 20 triệu đ/m2 x50% = 1000 tr.đ

So vs BĐS cần định giá thì BĐS chứng cứ có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tươngtự giá chuyển nhượng là 30 triệu đ/m2

→ Điều chỉnh giảm giá trị của lô đất chứng cứ Vì vậy, giá trị của lô đất là: 30x100 - 1000 = 2000 (tr.đ)

Bài 2

Một lô đất cần thẩm định giá có diện tích 500m2 không có giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất công, không có tranh chấp, hiện trạng đấtđang sử dụng là đất ở.

Giá chuyển nhượng đối với đất ở có đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự là 15 triệuđ/m2.

Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 10 triệu đ/m2, hạn mức đất ở trongkhu vực này quy định là 150m2.

Khi xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được miễn nộp tiềnsử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức và phải nộp 100% tính theo giá đất doNhà nước quy định đối với diện tích vượt hạn mức.

Yêu cầu: Bằng phương pháp so sánh trực tiếp, hãy xác định giá trị của lô đất trên.Giải

Theo dữ liệu để bài đã cho, ta áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp*) Ước tính giá trị của lô đất

Diện tích 500m2

Do khi xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được miễn nộptiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức và phải nộp 100% tính theo giá đấtdo Nhà nước quy định đối với diện tích vượt hạn mức.

Do lo đất là lô đất ở nhưng chưa có chứng nhận quyền sử dụng đất nên số tiền phảinộp để hợp pháp hóa lô đất này: (500 - 150) x 10 x 100% = 3500 tr.đ

So vs BĐS mục tiêu, BĐS So sánh có vtri tương tự & có giấy tờ hợp pháp → ta điềuchỉnh giảm BĐS so sánh

→ GT của lô đất: 15 x 500-3500=4000 tr.đ

Bài 3 (đề cương)

Có hai lô đất A và B với các dữ liệu sau:

- Diện tích hai lô đất đều bằng 300m2 Lô đất A có chiều rộng mặt tiền là 5m, chiềusâu 60m Lô đất B có chiều rộng mặt tiền 15m, chiều sâu là 20m.

- Giá chuyển nhượng thực tế đất ở mặt đường tại khu vực này với những lô đất códiện tích 100m2 (5m x 20m) là 20 triệu đồng/m2, diện tích không mặt đường là 8 triệuđồng/m2.

Yêu cầu: Bằng phương pháp so sánh trực tiếp, hãy ước tính giá trị lô đất A và B?

Biết rằng: Mục tiêu của việc thẩm định giá này là để đưa ra quyết định mở một siêuthị mini.

Theo dữ liệu để bài đã cho, ta áp dụng phương pháp so sánh trực tiếpLô đất A có diện tích : 300m2

Diện tích đất mặt đường lô đất A là: 5x20=100m2

Diện tích không mặt đường của lô đất A là: 5x40=200 m2

Giá trị chuyển nhượng thực tế lô đất A là:100x20+200x8=3600 (triệu đồng)Lô đất B có diện tích : 300m2

Diện tích đất mặt đường lô đất B là: 15x20=300m2Diện tích không mặt đường của lô đất g là: 0 m2

Giá trị chuyển nhượng thực tế lô đất B là: 300x20=6000 (triệu đồng)Vậy Giá trị chuyển nhượng thực tế lô đất A là 3600 triệu đồngGiá trị chuyển nhượng thực tế lô đất B là 6000 triệu đồng

Bài 4 (Đề cương)

Tại một con đường có những thông tin như sau

- Biệt thự Sao Mai được xây dựng trên diện tích đất 400m2, hợp pháp về các quyềnđối với bất động sản.

- Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự Sao Mai, giống hệt biệt thự Sao Mai về nhiềumặt, vừa bị Tòa án phát mại với số tiền là 4000 triệu đồng.

- Biệt thự B trên cùng mặt đường với biệt thự Sao Mai nhưng có thêm phần sânvườn trị giá 800 triệu đồng, hợp pháp về quyền với bất động sản, vừa được bán vớiđiều kiện: trả tiền làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm Trong đó, trả ngay lần đầu khibàn giao 3.000 triệu đồng, đợt 2 là 2.650 triệu đồng, đợt 3 là 2.280 triệu đồng, đợt 4 là1.889,56 triệu đồng, đợt cuối là 1.693,898 triệu đồng.

- Biệt thự C có diện tích và vị trí tương tự như biệt thự Sao Mai, nhưng nội thất kémhơn (được đánh giá) là 200 triệu đồng, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất,không có tranh chấp, vừa được bán với giá 5.600 triệu đồng.

- Theo quy định hiện hành:

(i) Khung giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 20 triệu đồng/m2.(ii) Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m2.

(iii) Tiền thu về sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính bằng50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức, và 100% đốivới diện tích đất vượt hạn mức.

Yêu cầu: Căn cứ vào những dữ liệu trên, hãy sử dụng phương pháp so sánh trực

tiếp để ước tính giá trị ngôi biệt thự Sao Mai?

Biết rằng: các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản coi như tương đồng.

Tỷ lệ chiết khấu là 12%/năm.

= 3000+ 2650

(1+12 %)❑1 + 2280

(1+12 %)❑2 + 1889,56

(1+12 %)❑3 + 1693,898(1+12 %)❑4

* Ước tính giá trị biệt thự sao mai: A ' +B' +C '3 = 8201,709 tr.đ

Bài 5 (Bài 8 đề cương)

Cần định giá BĐS là một căn hộ có diện tích 60m2 năm ở tầng 2 của một chung cư7 tầng Chung cư này được xây dựng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm Qua thuthập thông tin trong vòng 1 tháng có 5 giao dịch thành công về các căn hộ chung cưcó thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá như sau:

• BĐS 1 nằm ở tầng trệt của chung cư này có diện tích 80m2 và trang trí nội thất tốthơn BĐS cần định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 1676 triệu đồng.

• BĐS 2 năm ở lô chung cư cách đó 20m và cùng nằm trong cụm chung cư này,cũng là chung cư 7 tầng và được đưa vào sử dụng cách đây 2 năm, nhưng vị trí thuậnlợi hơn, có diện tích 70m2 năm ở tầng 2, trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm địnhgiá 20 triệu đồng, được bán với giá 1376,3 triệu đồng

• BĐS 3 nằm ở tầng trệt cùng lô chung cư với BĐS 2, có điện tích 84m2 và trang trínội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 10 trđ, được bán với giá 1717,2 triệu đồng.

• BĐS 4 nằm ở lô chung cư cách đó 100m, vị trí kém thuận lợi hơn, cũng là chungcư 7 tầng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm có diện tích 50m2 năm ở tầng 3, trangtrí nội thất tương tự BĐS cần định giá, được bán với giá 1281 triệu đông.

• BĐS 5 nằm ở tầng trệt cùng BĐS 4, có diện tích 70m2 và trang trí nội thất tươngtự BĐS 4, được bán với giá 1560 triệu đồng.

Giá của 1m2 BDS 1 là:(1676 - 20)/80= 20.7Giá của 1m2 BDS 2 là:

(1376.3 - 20)/70 = 19.38 (trd/m2)Giá của 1m2 BDS 3 là:

(1717.2 - 10)/84 = 20.32 (trd/m2)Giá của 1m2 BDS 4 là:

1281/ 50 = 25.62 (trd/m2)Giá của 1m2 BDS 5 là:1560/ 70= 22.29 (trd/m2)

BDS mục tiêu và BĐS 2 cùng nằm ở tầng 2BDS 1, BDS 3, BDS 5 cùng nằm ở tầng trệtBDS mục tiêu và BDS 1 cùng 1 chung cưBDS 2, BDS 3 cùng 1 chung cư

BDS 4 BDS 5 cùng 1 chung cưSo sánh đơn giá BDS cùng thông sốGBDS 2/BDS 3 = 19.38/20.32= = 95.37BDS 4/BDS 5= 25.62/22.29= 114.94%BDS mục tiêu và BDS 1 cùng chung cưTỷ lệ trung bình

BDS mục tiêu/BDS 1=(95.37 + 114.94)/2 = 105.155%

Có thể ước tính giá BDS ở chúng cư tầng 2 bằng 105.115% với đơn giá BDS Giá 1m2 BDS cần kiếm định là

20.7* 105.155=21.77Giá trị của BDS mục tiêu là60*21.77=1306.2trd

Vậy giá trị BDS mục tiêu là 1306.2 triệu đồng

Dạng 2: Phương pháp thu nhập (2PP)*Phương pháp vốn hoá trực tiếp

Dùng khi thu nhập của BDS tương đối ổn định trong suốt tgian sử dụng hữu ích củaBDS hoặc vĩnh viễn

V= RI

V: Giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị BĐS.I: Thu nhập ròng trong mỗi năm.

R: Tỷ suất vốn hóa

Bước 1: XĐ thu nhập hoạt động thuần do BDS đem lại

Thu nhập hoạt động thuần= Tổng thu nhập tiềm năng - thất thu do không sửdụng hết 100% công suất - Chi phí hoạt động

Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và rủi ro thanh toán = Tỷ lệthất thu x tổng thu nhập tiềm năng

Bước 2: XĐ tỷ suất vốn hoá

Nếu đề bài chưa cho, xác định theo 2 PP

- PP đầu tư (ptich vốn vay, vốn chủ sở hữu)

R = M x Rm + (1-M) x Re

Trong đó:

R: Tỷ suất vốn hóa

M: Tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư

(1-M): Tỷ lệ % vốn sở hữu trên tổng vốn đầu tưRm: Hệ số vốn hóa tiền vay

Re: Tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu (lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư BĐS)

- PP phân tích khả năng thanh toán nợ

Tỷ suất vốn hóa (R) = M x Rm x DCRTrong đó:

DCR= Khoảnthanhtoánnợ hàng nămThu nhập hoạt động thuần

Khoản thanh toán trả nợ hàng năm = Khoản thanh toán mỗi kỳ x Số kỳ phải thanhtoán trong năm

(Khoản thanh toán mỗi kỳ bao gồm cả phần gốc và lãi phải trả mỗi kì)

*Phương pháp chiết khấu dòng tiềnCông thức:

- Trường hợp dòng tiền không đều: V= CF0+ ∑

t =1n

(1+r )t + Vn

(1+r )nV: Giá trị thị trường của tài sảnCFt: Dòng tiền năm thứ t

CF: Dòng tiền phát sinh đều đặn hàng năm

CFo: Dòng tiền phát sinh tại thời điểm bắt đầu giai đoạn dự báo dòng tiền (Tại thờiđiểm này có thể chưa phát sinh thu nhập từ BĐS nhưng có thể đã phát sinh chi phí đầutư ban đầu)

Vn: Giá trị BĐS cuối kỳ dự báo

n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lair: Tỷ suất chiết khấu

t: Năm dự báo

Bài 6: Tài sản cần thẩm định giá là một căn nhà ở mặt tiền đường phố X.

Hiện chủ sở hữu đang cho thuê toàn bộ căn nhà, doanh thu 200.000.000 đồng/tháng(giá chưa bao gồm VAT 10%), tiền thuê nhà được trả theo năm vào thời điểm đầunăm Chi phí tu bổ, sửa chữa định kỳ hàng năm 50.000.000 đồng phát sinh vào đầumỗi năm Tỷ suất vốn hóa qua điều tra thị trường cho thấy tỷ suất lợi nhuận kỳ vọngđối với hoạt động cho thuê nhà phổ biến trên thị trường là 14% năm.

Yêu cầu: Căn cứ vào những dữ liệu trên, hãy định giá căn nhà cho thuê nêu trên.Giải

Vs dữ liệu đề bài, ta SD PP thu nhập để định giá cụ thể là PP vốn hóa trực tiếpvới giả định cho thuê căn nhà vĩnh viễn, các chỉ số khác không đổi, dòng tiền đầunăm là dòng tiền đều không đổi

Có doanh thu 200.000.000 đồng/tháng (giá chưa bao gồm VAT 10%)=> Tổng doanh thu hàng năm từ việc cho thuê nhà là:

Tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng: 14%

Vì dòng thu nhập phát sinh vào đầu năm=> Giá trị thị trường ước tính của căn nhà là:2350+ 2350/14%= 19135,714 (trđ)

Bài 7

Một căn nhà cho thuê ở mặt tiền đường phố Y với các thông tin như sau: Hiện chủsở hữu đang cho thuê toàn bộ căn nhà, doanh thu 160.000.000 đồng/tháng (giá đã baogồm VAT 10%), tiền thuê nhà được trả theo năm vào thời điểm đầu năm Chi phí tubổ, sửa chữa hàng năm 30.000.000 đồng, phát sinh vào đầu mỗi năm Tỷ suất vốn hóaqua điều tra thị trường cho thấy tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng đối với hoạt động cho thuênhà phổ biến trên thị trường là 12% năm.

Yêu cầu: Căn cứ vào những dữ liệu trên, hãy định giá căn nhà cho thuê nêu trên.Giải:

Vs dữ liệu đề bài, ta SD PP thu nhập để định giá cụ thể là PP vốn hóa trực tiếpvới giả định cho thuê căn nhà vĩnh viễn, các chỉ số khác không đổi, dòng tiền đầunăm là dòng tiền đều không đổi

Chi phí tu bổ, sửa chữa hàng năm 30.000.000 đồng, phát sinh vào đầu mỗi năm=> Thu nhập thuần từ việc cho thuê nhà là:

1920-174,54-30= 1715,5 (trđ)

=> Giá trị thị trường ước tính của căn nhà là:1715,5+ 1715,5/12%= 16011,33 (trđ)

Bài 8 (Bài 3 đề cương)

Công thức giá trị hiện tại của 1 dòng tiền hoặc 1 khoản tiền đều:- Đầu kỳ: PV =∑

❑CFt x 1

(1+r )t

- Cuối kỳ: PV =∑

t =1n

❑CFt x 1

(1+r )t

Một bất động sản cho thuê với các thông tin như sau:

- Mức tiền thuê phải trả hàng năm là 40.000 USD/ năm, mỗi năm trả một lần vàothời điểm đầu năm; giá tiền thuê ở trên là giá không bao gồm VAT Chi phí vận hành

bên thuê phải chịu.

- Thời hạn thuê 30 năm.

- Thoả thuận được ký trong hợp đồng là: sau 2 năm người cho thuê phải bỏ tiền đểxây lại cầu thang với chi phí 10.000 USD, sau 5 năm sẽ sửa chữa lại hệ thống điều hòakhông khí hết 20.000 USD, và sau 8 năm phải xây lại bức tường bao với phí tổn ước

tính là 5.000 USD Giả định chi phí tu bổ, sửa chữa tòa nhà hoàn thành và quyết toánvào cuối mỗi năm phát sinh.

Yêu cầu: Hãy ước tính giá trị của quyền cho thuê bất động sản nói trên?

Biết rằng: người cho thuê luôn có khả năng tạo ra tỷ suất sinh lời trên số vốn đầu tưcủa mình là 13% một năm?

Ông A có một tòa nhà cho thuê để làm nhà hàng với các thông tin như sau:

- Tổng diện tích sàn xây dựng 3.000m2, diện tích cho thuê 90% diện tích sàn xâydựng Giá cho thuê 1.320.000 đồng/m2/tháng (bao gồm thuế giá trị gia tăng 10%).- Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng 5 tỷ đồng/năm, chi phí quản lý điều hành 2 tỷđồng/năm.

- Thời hạn cho thuê theo hợp đồng là 8 năm.

- Sau khi hết thời hạn cho thuê, hợp đồng thuê có thể gia hạn với giá thuê mới dự kiếnsẽ tăng 13%, chi phí khấu hao tu sửa bảo dưỡng tăng 9%, chi phí quản lý điều hànhtăng 12% và sau đó ổn định mãi mãi.

- Tỷ suất chiết khấu và tỷ suất vốn hóa là 11% Tiền thuê thu về và chi phí được tínhvào cuối mỗi năm.

Yêu cầu: Hãy ước tính giá trị của quyền cho thuê toà nhà nói trên?Giải:

Vs dữ liệu đề bài, ta SD PP thu nhập để định giá, cụ thể là PP chiết khấu dòngtiền

- Tính thu nhập thuần hiện nay:

Biết giá cho thuê 1.320.000 đồng/m2/tháng, diện tích cho thuê 90% diện tích sànxây dựng

=> Thu nhập hàng năm từ việc cho thuê nhà là:1.320.000x12x(3000x90%)= 42768 (trđ)

Giá cho thuê bao gồm thuế giá trị gia tăng 10%=> Thuế VAT phải nộp là:

=> Thuế VAT phải nộp là:

Bài 10 (Bài 5 nội dung ôn tập)

Một nhà đầu tư cần định giá một khách sạn 4 sao có 200 phòng Qua thu thập thôngtin từ báo cáo tài chính của khách sạn trong 3 năm gần đây cho thấy:

- Hệ số sử dụng phòng là 80%

- Giá cho thuê mỗi phòng là 1.500.000 đồng/đêm (chưa bao gồm VAT)

- Tiền bán thực phẩm và đồ uống tại căng tin khách sạn là 22.000.000 đồng/ngày(chưa bao gồm VAT)

- Khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng tài sản: 3.000 trđ /tháng

- Chi phí mua thực phẩm chế biến và đồ uống là 13.000.000 đồng/ngày- Chi phí điện, nước, điện thoại là 150.000.000 đồng/tháng

- Vật tư tiêu hao trong mỗi phòng: 22.000 đ/ngày- Bảo hiểm là 80.000.000 đồng/năm

- Tiền lương cho cán bộ, nhân viên phục vụ khách sạn là 350.000.000 đồng/tháng- Hoạt động kinh doanh khác: tại tầng 1 của khách sạn có 6 gian hàng cho thuê vớigiá cho thuê là 80.000.000 đồng/tháng/gian hàng (chưa bao gồm VAT).

Yêu cầu: bằng phương pháp thu nhập, bạn hãy giúp nhà đầu tư định giá khách sạn

kể trên, biết rằng thuế suất thuế TNDN là 20%, Tỷ suất sinh lời của ngành kinh doanhkhách sạn là 13%.

Vs dữ liệu đề bài, ta SD PP thu nhập để định giá, cụ thể là PP chiết khấu dòngtiền

Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên nhân.Bước 4: Ước tính giá trị phần công trình (Bước 2 - Bước 3)

Bước 5: Cộng 2 giá trị (Bước 1+Bước 4)→ GTTT của BĐS

Yêu cầu: Bằng phương pháp chi phí giảm giá hãy ước tính giá trị bất động sản nói

trên Biết rằng tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà là 60 năm, tuổi thọ kinh tế còn lại là 20năm.

Giải

*Áp dụng phương pháp chi phí giảm giá với các dữ liệu, ta có quy trình định giásau:

- Giá trị thị trường của đất trống: 60x 20.000.000đ/= 1.200.000.000 (đ)

- Chi phí thay thế hiện hành của ngôi nhà: 150x2.500.000đ/= 375.000.000 (đ)- Tuổi thọ hiệu quả của ngôi nhà: 60-20 = 40 năm

- Giảm giá tích lũy trên ngôi nhà đang tồn tại: (40/60)x 375.000.000= 250.000.000(đ)- Giá trị hiện hành ước tính của ngôi nhà: 375.000.000-250.000.000=125.000.000 (đ)

- Giá trị thị trường của BDS là: 1.200.000.000 + 125.000.000 = 1.325.000.000 (đ)

Bài 12 (đề cương)

- Diện tích đất 300m^2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất

- Công trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xâydựng 120

- Hao mòn của các kết cấu chính: móng 32%, tường 44 %, sàn 36%, mái 44% Cácthông tin có liên quan:

- Một lô đất trống bên cạnh diện tích 250m^2, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sửdụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa được bán với giá 2.250 triệuđồng Theo quy định hiện hành, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100 % giá đất Nhà nước quy định đốivới toàn bộ diện tích

- Giá đất quy định của Nhà nước ở cùng vị trí là 12 triệu đồng/

- Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 8%, tường 18%,sàn 16%, mái 14%

- Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự là 2,5 triệu đồng/m2 - Chi phí khắc phục trình trạng lạc hậu về bếp là 13 triệu đồng.

Yêu cầu: Bằng phương pháp chi phí giảm giá hãy ước tính giá trị của bất động sản A Giải

Áp dụng phương pháp chi phí giảm giá với các dữ liệu sau ta có:*Ước tính giá trị phần đất của A:

- Giá bán lô đất trống bên cạnh: 2.250tr đồng

- Lô đất trống bên cạnh có diện tích 250m^2 không có giấy tờ hợp lệ về quyền sửdụng nên số tiền phải nộp để để hợp pháp hóa quyền sử dụng lô đất này:

*Ước tính giá trị phần công trình của bất động sản A:

- Vì bds A có hao mòn của các kết cấu chính: móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái44%, nên chất lượng còn lại của các kết cấu chính: móng 68%, tường 56%, sàn 64%,mái 56%.

- Vì tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 8%, tường 18%,sàn 16%, mái 14% nên chất lượng còn lại của công trình:

(68%x 8%+56%x18%+64%x16%+56%x14%)/(8%+18%+16%+14%) = 60% - Chi phí xây dựng mới nhà ở bds A: 120x2.5= 300tr

- Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp là 13tr đồng chi phí này sẽ loại bỏkhỏi giá trị xây dựng mới để đảm bảo phản ánh đúng giá trị của hiện trạng tòa nhà A- Giá trị ước tính đối với phần công trình của bds A: 300trd x 60%-13trd= 167trd

*Ước tính giá trị của BDS A:

Giá trị ước tính cho BDS A: 6.300 + 167= 6.467 tr đồng

Bước 3: Xác định giá trị còn lại (giá trị thặng dư) = Bước 1 - Bước 2

Bài 13:(đề cương)

Có tài liệu về một mảnh đất trống như sau;

- Diện tích 10.000m2 Giá chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn chỉnh vềđầu tư hạ tầng kỹ thuật ở khu vực này với những lô đất có diện tích từ 100m2trở xuống vào khoảng 10 triệu đồng/ m2.

- Theo quy định của chính quyền địa phương: tỷ lệ đất được phép xây dựngcông trình là 60% diện tích mảnh đất.

- Nhà đầu tư dự kiến phân chia mảnh đất thành 60 lô dạng nhà ở liền kề đểbán.

- Chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình quân khoảng 2triệu/m2.

- Thuế thu nhập nhà đầu tư phải nộp 300 triệu đồng, lãi dự kiến khoảng 2.000triệu đồng.

Yêu cầu: Bằng phương pháp thặng dư, hãy cho biết nhà đầu tư có thể mua mảnh đất

trống với giá bao nhiêu?

*Ước tính chi phí phát triển:

- Chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình quân khoảng 2 triệu/m2Chi phí đầu tư cho HTKT vào mảnh đất là: 2 triệu/m2 x 10.000= 20.000 tr đồng

- Thuế thu nhập ndt phải nộp: 300 tr đồng- Lãi dự kiến khoảng: 2.000 tr đồng

Tổng chi phí phát triển của mảnh đất: 20.000+300+2000= 22.300 tr đồng

- Ngoài đất đai bất động sản còn bao gồm một ngôi nhà cũ Thẩm quyền đượcphép là dỡ bỏ nhà cũ để xây một tòa nhà 3 tầng, cửa hàng ở tầng 1 và các vănphòng ở tầng 2 và tầng 3.

- Tỷ suất sinh lời trung bình của dịch vụ cho thuê bất động sản là 6%.

- Toàn bộ chi phí đầu tư bằng nguồn vốn vay ngân hàng với lãi suất 11%/năm, trong đó chi phí xây dựng chỉ vay một nửa trong giai đoạn phát triển.- Các chi phí chi quá trình phát triển bao gồm:

(+) Chi phí cho việc phá bỏ căn nhà cũ và dọn mặt bằng là 2.800USD.

(+) Chi phí xây dựng: chi phí nguyên vật liệu và nhân công trực tiếp là 30USD/m2, chi phí thiết kế và giám sát thi công bằng 12% chi phí nguyên vật liệu vànhân công trực tiếp.

(+) Chi phí pháp lý chuyển quyền sử dụng bất động sản khoảng 20% tiền thu từviệc cho thuê trong 1 năm

AD dữ liệu đề bài cho, ta dùng PP thặng dư để định giá

*Ước tính giá trị phát triển

- Do 2 hai tầng trên cùng dùng làm văn phòng cho thuê có diện tích sàn xây dựng vàcho thuê là 900m2/ tầng Nên doanh thu thu được từ việc cho thuê văn phòng

10USD/m2/năm x 900m2/ tầng x 2 tầng = 18.000 USDDoanh thu từ việc cho thuê cửa hàng = 12.000 USD

→Tổng doanh thu thu được: 12000+ 18.000 = 30.000USD

Giả định người cho thuê căn nhà vĩnh viễn, các chỉ số khác không thay đổi, lợi nhuậnthu được từ việc cho thuê nhà là dòng tiền đều không đổi thì giá trị BĐS sau khi pháttriển là V=30.0006 % = 500.000 USD

* Ước tính chi phí phát triển

- Chi phí cho việc phá bỏ căn nhà cũ và dọn mặt bằng là 2.800USD.- Chi phí xây dựng:

(+)Chi phí nguyên vật liệu và nhân công trực tiếp ( S sàn XD 2800m2)30 x 2800 = 84.000 USD

Chi phí thiết kế và giám sát thi công bằng 12% chi phí nguyên vật liệu và nhâncông trực tiếp = 12% x 84.000 = 10.080 USD

Vậy tổng cp xây dựng = 84.000 + 10.080= 94.080 USD

(+) Chi phí pháp lý chuyển quyền sử dụng bất động sản khoảng 20% tiền thu từ việccho thuê trong 1 năm = 20% x 30.000= 6000 USD

Do toàn bộ chi phí đầu tư bằng nguồn vốn vay ngân hàng với lãi suất 11%/ năm, trongđó chi phí xây dựng chỉ vay một nửa trong giai đoạn phát triển.

=> Chi phí Lãi vay ngân hàng: ( 94.080 x ½ + 2.800 + 6.000) x 11% = 6142.4 USDTổng CP : 2.800+ 94.080+ 6000+ 6142.4= 109.022,4

* LN của nhà đầu tư = 15% x 109.022,4= 16353,36

=>Tổng CP phát triển = 16353, 36+ 109.022,4 = 125.375,76 USD* Cp quảng cáo và bán hàng 3% x 500.000= 15000 USD ( Cp sau ptr)Gtri thặng dư của đất đai 500.000- 125.375,76- 15000 = 359.624,24 USD2/ Giá trị của đất trống: X

8 Chi phí pháp lý để công ty có quyền sử dụng đất: 0,04X.

9 Chi phí cấp vốn khi đầu tư vào đất trống: (X + 0,04X) x 12% = …10 Tổng chi phí đầu tư vào đất: X + 0,04X + (X + 0,04X) x 12% = ….11 Lợi nhuận yêu cầu: 20% x (10) = ….

12 Giá trị đầu tư vào đất trống: (10) + (11) = ….

13 Giá trị ước tính của đất trống: 359.624,24 = (12) x XX =

Bài 15 (Bài 3 nội dung ôn tập)

Có các thông tin về Bất động sản là một khu nhà xưởng như sau:- Diện tích trên đất là 15.000m2

- Khu vực này không được tiếp tục sản xuất mà phải chuyển thành khu dân cư.

- Mục đích sử dụng tối ưu được xác định là đầu tư xây dựng các nhà liền kề để bán códiện tích đất là 120m2/căn, diện tích sản xây dựng là 300m2/căn.

- Ty lệ sử dụng đất theo quy định là 80%.

- Giá đất ở theo quy định hiện hành của Nhà nước là 25 triệu đồng/m2- Chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng bình quân là 1.3 triệu đồng/m2.- Chi phí xây dựng nhà mới 4.8 triệu đồng/m2.

- Chi phí về bán (bao gồm chi phí quảng cáo tiếp thị bán và phân phối nhà liền kề):300 triệu đồng

- Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 200 triệu đồng

- Giá bán 1 căn nhà dự kiến là 10.000 triệu đồng/căn

- Lợi nhuận cho nhà đầu tư phát triển dự kiến 10%/doanh thu.

- Toàn bộ chi phí đầu tư phải vay ngân hàng với lãi suất 0,5%/tháng, thời hạn vay là 1năm

Theo quy định hiện hành, khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sửdụng phải nộp 100% tiền sử dụng đất tính theo giá Nhà nước quy định.

Yêu cầu: Bằng phương pháp thặng dư, hãy ước tính giá thị trường của bất động sản

kể trên.

theo dữ liệu đề bài, ta AD phương pháp thặng dư

CHƯƠNG 3: ĐỊNH GIÁ MMTB (3PP)Dạng 1: PP so sánh

Công thức Berim:

G 1=G 0(N 1N 0)❑

G1: MMTB cần định giáG2: MMTB chứng cứ

N1: Đặc trưng MMTB cần định giáN2: Đăng trưng MMTB chuẩn ( CC)

x: số mũ hãm độ tăng giá theo đặc trưng kỹ thuật cơ bản

● Đối với các MMTB lẻ: Đặc tính kỹ thuật cơ bản của MMTB được xác định:

- Đối với máy tiện: Là đường kính vật gia công.

- Đối với máy khoan: Là đường kính lỗ khoan của vật gia công.- Đối với máy bơm: Là công suất bơm (m giờ).

- Đối với động cơ điện, máy phát điện: Là công suất động cơ, công suất máy phát.- Đối với thiết bị lên men, bình chứa khí, nồi hơi, lò nấu: Là dung tích thiết bị.- Đối với xe vận tải: là trọng tải.

● Đối với MMTB trong các nhà máy cơ khí thông thường:

Trong các nhà máy cơ khí thông thường, máy công cụ thường chiếm tỷ trọng khá lớn

so với các loại MMTB khác Do đó, người ta thường sử dụng chỉ tiêu về khả năng giacông là chỉ tiêu chính để so sánh

Bài 16: Hãy định giá một xe ô tô tải Ben (đơn vị tính đồng)?

Biết rằng xe tải Ben cần định giá có trọng tải 20 tấn sản xuất năm 2005, kiểu động cơDiesel turbo, công suất kw(hp) 243(330) tốc độ tối đa: 92 km/h, Số chỗ ngồi: 03người.

Hiện nay xe tải Ben sản xuất năm 2005 có trọng tải 10 tấn, Kiểu động cơ Diesel turbo,công suất kw(hp) 169(230) Tốc độ tối đa: 91 km/h, Số chỗ ngồi: 03 người có giá trịthị trường hiện tại là 362.000.000 đồng Hệ số điều chỉnh đối với loại xe tải theo kinhnghiệm là 0,75.

- Thông số kĩ thuật cơ bản của xe tải là trọng tải ( tấn)

- Trọng tải xe ben mục tiêu là N1=20 tấn còn xe ben chứng cứ là N0=10 tấn Dođó tỷ lệ trọng tải của xe là : N 0N 1=20

10=2Với hệ số x = 0,75

Tra bảng ta có ( N1/N0)^x= 2^0,75= 1,679

Vậy gía trị thị trường của xe tải ben sản xuất năm 2005 có trọng tải 20 tấn là:

362tr x 1,679= 607,798trBài 17 (Bài 8 nội dung ôn tập)

Công ty TNHH XYZ có nhu cầu đánh giá lại giá trị tài sản theo định kỳ kiểm kê tảisản cố định, trong đó có một máy bơm công nghiệp hiệu TICO, ký hiệu CN65-300 sảnxuất tại Anh năm 2020 Công ty mua mới 100% vào tháng 1 năm 2021 với giá 100triệu đồng.

Kiểm tra thực tế máy bơm này có các thông số kỹ thuật chính như sau:- Công suất: 33 KW

- Lưu lượng: 156m3/h- Áp lực đẩy cao: 65 m

Qua điều tra thông tin thị trường, thu thập được giá thị trường hiện nay của máy bơmcông nghiệp TICO, ký hiệu CS50-250 sản xuất tại Úc năm 2020 là 88 triệu đồng và cócác thông số kỹ thuật như sau:

- Công suất: 30 KW- Lưu lượng: 130 m3//h- Áp lực đẩy cao: 50 m

Qua kiểm tra thêm Catalog của máy, cho thấy các thông số kỹ thuật khác của hai máytrên là tương đương Với kinh nghiệm của minh, thẩm định viên biết rằng giá thiết bịcó xuất xứ Ức trên thị trường thường chi bằng 90% giá sản phẩm cùng loại được sảnxuất tại Anh.

Yêu cầu: Hãy định giá máy bơm kê trên của Công ty XYZ

Biết rằng: Chi tiêu kinh tế kỹ thuật cơ bản nhất đối với máy bơm là áp lực đầy cao Sốmũ hăm độ tăng giá (hệ số điều chỉnh giá) theo đặc trưng kỹ thuật cơ bản của máybơm thường là x= 0,75 (đề sẽ cho bảng tính sẵn)

MMTB mục tiêu là máy bơm sản xuất tại Anh năm 2020MMTB chứng cứ là máy bơm sản xuất tại Úc năm 2020

+ Giá trị thị trường máy bơm ở Úc là 88tr đồng

Mà giá thiết bị xuất xứ tại Úc chỉ bằng 90% giá sản phẩm cùng loại sản xuất tại Anhvậy nên giá thị trường của máy bơm cùng loại sản xuất tại Anh sẽ là: 88tr / 90% =97,78 tr đồng

Ta có chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cơ bản nhất đối với máy bơm là áp lực đầy caoDo đó: N1/N0= 65/50= 1,3

Với hệ số x=0,75 Tra bảng ta có 1,3❑0,75= 1,202

Vậy gía trị của MMTB cần định giá là: 97,78 x 1,202 = 117,53 tr đồng

Bài 18 (Bài 9 nội dung ôn tập)

Có thông tin cho một lô 100 máy xúc bánh lốp đã sử dụng của Nhật Bản hiệuKomatshu chế tạo năm 2021, dung tích gầu xúc 0,5; trọng lượng 15.000 kg, sức nénbơm thủy lực 350 kg/cm3; lực đào gầu xúc 5.000 kg Qua thu thập thông tin thị trườngtại thời điểm định giá (2022), có các thông tin cụ thể sau:

- Máy xúc mới 100% của Nhật Bàn, cùng nhãn mác, sản xuất năm 2022, dung tíchgầu xúc 0,5; trọng lượng 13.000 kg, sức nén bơm thủy lực 350 kg/cm3, lực đào gầuxúc 5.500 kg, được bán với giá 820 triệu đồng/cái.

- Máy xúc cũ của Nhật Bản, cùng nhãn mác, sản xuất năm 2021, dung tích gầu xúc0,5; trọng lượng 13.000 kg, sức nén bơm thủy lực 300 kg/em3, lực đào gầu xúc 5.000kg, được bán với giá 570 triệu đồng/cái

- Máy xúc mới 100% của Nhật Bàn, cùng nhãn mác, sản xuất năm 2021, dung tíchgầu xúc 0,5; trọng lượng 15.000 kg, sức nén bơm thủy lực 300 kg/cm3, lực đào gầuxúc 5.500 kg, được bán với giá 643 triệu đồng/cái

Biết rằng: Giá thị trường của máy xúc bánh lốp như sau:

- Về năm sản xuất: sản xuất năm 2021 được đánh giá là 100%, sản xuất năm 2022được đánh giá là 105%

- Về trọng lượng: Trọng lượng 15.000 kg được đánh giá là 100%, trọng lượng dưới15.000 kg được đánh giá là 95%.

- Về sức nén bơm thủy lực: Sức nén 350 kg/cm3 được đánh giá là 100%, sức nén dưới350 kg/cm3 được đánh giá là 90%.

- Về lực đào của gầu xúc: Lực đào của gầu xúc 5.000kg được đánh giá là 100%, lựcđào gầu xúc trên 5.000 kg được đánh giá là 110%.

- Về chất lượng: Chất lượng còn lại của máy xúc bánh lốp sản xuất năm 2021 là 80%

Yêu cầu: bằng phương pháp so sánh, bạn hãy ước tính giá trị lô máy xúc trênGiải

Bảng đối chiếu thông tin của máy xúc cần định giá với các máy chuẩn ( máy bơmso sánh ):

Máy bơm cầnđịnh giá

Máy bơm sosánh 1

Máy bơm sosánh 2

Máy bơm sosánh 3

Sức nén bơmthuỷ lực

350 kg/cm3 350 kg/cm3 300 kg/cm3 300 kg/cm3

Lực đào củagầu xúc

Máy bơm cầnđịnh giá

Máy bơm sosánh 1

Máy bơm sosánh 2

Máy bơm sosánh 3

Lực đào củagầu xúc

chỉnh ( triệuđồng)

Sau khi điều chỉnh giá bán của các máy xúc so sánh, ta có thể ước tính giá trị thịtrường của máy xúc cần định giá bằng phương pháp tính bình quân giá đã điềuchỉnh của 3 máy xúc so sánh trên:

V0 = ( 738 + 769,5 + 643) / 3 = 716,83tr đồng

Như vậy gtri của máy xúc cần định giá khoảng 595,63 tr đồng

Dạng 2: PP chi phí

Hệ số giảm giá tự nhiên ( hệ số hao mòn hữu hình ) của MMTB:

Tuổiđời hiệu quả

Bài 19: Một dây chuyền sản xuất có tuổi thọ kỹ thuật là 15 năm, tuổi thọ kinh tế là 10

năm, tuổi hiệu quả là 6 năm cần định giá để bán đấu giá tài sản ( đơn vị tính triệuđồng).

Biết rằng:

- Hiện nay trên thị trường không tồn tại dây chuyền sản xuất này, sau khi tính toán lạicác chi phí để tạo ra dây chuyền sản xuất tương tự ước tính hết 5.000 triệu đồng.- Tuy nhiên các nhà kỹ thuật ước tính năng suất chế tạo sản phẩm của dây chuyền sảnxuất này chỉ bằng 4/5 so với dây chuyền sản xuất bằng công nghệ tiên tiến hơn.

Do đó các chuyên gia định giá đánh giá mức mất giá của dây chuyền này tương đương1/5 giá trị dây chuyền sản xuất mới.

Chi phí tạo ra dây chuyền sản xuất tương tự 5000trTuổi thọ kinh tế là 10 năm, tuổi hiệu quả là 6 năm Hệ số hao mòn hữu hình của dây chuyền này là:6/10 x 100% = 60%

Năng suất chế tạo sản phẩm của dây chuyền này chỉ bằng so với dây chuyền sản⅘ so với dây chuyền sảnxuất công nghệ tiên tiến hơn do đó theo các chuyên gia định giá đánh giá mức mất giácủa dây chuyền này tương đương giá trị dây chuyền sản xuất mới Do đó mức mất⅕ giá trị dây chuyền sản xuất mới Do đó mức mấtgiá của dây chuyền sản xuất là:

5000 x = 1000 triệu đồng⅕ giá trị dây chuyền sản xuất mới Do đó mức mất

Tổng số tiền giảm giá của dây chuyền sx là:5000 x 60% + 1000 = 4000 tr đồng

Vậy giá trị thị trường của MMTB cần định giá là:5000 - 4000 = 1000 tr đồng

Bài 20: Cần định giá một xe ô tô vận tải đang sử dụng, sản xuất năm 2005 trọng tải 7

tấn, nguyên giá 800 trđ, đã qua sử dụng 6 năm, tổng số cây số xe đã chạy là 1.000.000km Tổng số km cho một đời xe của loại xe cùng loại được xác định là 2.000.000 km.Để đảm bảo cho xe hoạt động an toàn cần phải thay thế một số phụ tùng, chi tiết vàcụm chi tiết có giá thị trường như sau:

– Lốp ô tô 3 bộ 1200-200 10.000.000 đ– Hộp số trục các đăng 12.000.000 đ

– Má phanh ô tô 6.000.000 đ– Ắc quy 2.000.000 đ

Bài 21: Hãy định giá một xe ôtô vận tải nhãn hiệu Toyota của Nhật Bản, hiện đang sử

dụng để chở hàng cho phân xưởng sản xuất của nhà máy dệt, được sản xuất năm 2000trọng tải 4 tấn, đã qua sử dụng 6 năm.

Biết các thông tin về ôtô này như sau:

- Tại thời điểm mua, xe ôtô này có giá 750 triệu đồng, thuế VAT là 10%, chi phí chạythử là 10 triệu đồng.

- Tuổi thọ kinh tế dự kiến của ôtô là 15 năm.

- Tuy nhiên để đảm bảo cho xe hoạt động an toàn cần phải thay thế một số phụ tùng,chi tiết ước tính khoảng 26 triệu đồng.

- VAT được tính theo phương pháp khấu trừ.

Tại thời điểm mua, xe ô tô có giá 750tr đồng

Thuế VAT của xe ô tô tại thời điểm mua là: 750 x 10% = 75trChi phí chạy thử là 10tr đồng

=> Giá trị xe ô tô tại thời điểm mua là: 750 +75 + 10= 835tr đồng

Xe ô tô cần định giá đã qua sử dụng 6 năm, tuổi thọ kinh tế dự kiến là 15 nămHệ số hao mòn hữu hình của ô tô là:

6/15 x 100% = 40%

Số tiền giảm giá của xe là : 835tr x 40% = 334tr đồng

Để đảm bảo cho xe hoạt động an toàn cần phải thay thế một số phụ tùng, chi tiết ướctính khoảng 26 triệu đồng.

=> Giá trị thị trường ước tính của xe ô tô cần định giá là: 835 - 334 - 26 = 475 tr

Bài 22: Hãy định giá một xe ôtô vận tải nhãn hiệu Toyota của Nhật Bản, hiện đang sử

dụng để chở hàng cho phân xưởng sản xuất của nhà máy dệt, được sản xuất năm 2005trọng tải 4 tấn, đã qua sử dụng 3 năm.

Biết các thông tin về ôtô này như sau:

- Tại thời điểm mua, xe ôtô này có giá CIF là 1.000 triệu đồng, thuế suất thuế tiêu thụđặc biệt là 15%, thuế nhập khẩu 20% và VAT là 10%, chi phí chạy thử là 10 triệuđồng.

- Tuổi thọ kinh tế dự kiến của ôtô là 15 năm.

- Tuy nhiên để đảm bảo cho xe hoạt động an toàn cần phải thay thế một số phụ tùng,chi tiết ước tính khoảng 20 triệu đồng.

- VAT được tính theo phương pháp khấu trừ

Tại thời điểm mua, xe ô tô cần định giá có giá 1000 tr đồng

Thuế nhập khẩu là 20% => giá thuế nhập khẩu của ô tô này là 1000 x 20% = 200 trđồng

Thuế suất thuế tiêu thụ là 15% => giá thuế suất thuế tiêu thụ của ô tô này là(1000+200) x 15% = 180tr đồng

Thuế VAT là 10% => thuê VAT là (1000+200+180) x 10% = 138tr đồngChi phí chaỵ thử là 10 tr đồng

=> Giá trị xe ô tô tại thời điểm mua là: 1000 + 200 + 180 + 138 +10 = 1528 tr đồngXe ô tô đã sử dụng 3 năm, tuổi thọ kinh tế dự kiến là 15 năm

Do đó hệ số hao mòn hữu hình là : 3/15 x 100% = 20%Số tiền giảm giá của ô tô cần định gía là:

Bài 23: Cần định giá một dây chuyền sản xuất nhập khẩu từ Pháp có tuổi thọ kinh tế

là 10 năm và đã đưa vào khai thác sử dụng là 4 năm.

Hiện nay trên thị trường không có loại dây chuyền sản xuất này.Căn cứ vào hồ sơ nhập khẩu có các thông tin như sau:

- Dây chuyền này được nhập khẩu với giá FOB tại cửa khẩu xuất ghi trên hợp đồngngoại thương là 100.000 USD.

- Chi phí vận chuyển từ Pháp đến cảng Sài Gòn là 5.000 USD.- Chi phí bảo hiểm quốc tế cho dây chuyền này là 5.000 USD.

- Thuế suất thuế nhập khẩu máy móc thiết bị là 15% Thuế suất thuế tiêu thụ đặc biệtáp dụng cho máy móc thiết bị là 10%.

- Thuế suất VAT là 10% DN hạch toán VAT theo phương pháp khấu trừ

Dây chuyền này được nhập khẩu với giá FOB là 100000 USDTa có CIF = FOB + I + F

= 100000 + 5000 + 5000 = 110000 USD

Thuế nhập khẩu của dây chuyền này là 110000 x 15% = 16500 USD

Thuế suất thuế tiêu thụ đặc biệt của dây chuyền là (100000 + 16500) x 10% = 12650USD

Thuế VAT của dây chuyền là

Do đó hệ số hao mòn hữu hình của dây chuyền này là 4/10 x 100% = 40%

Giá trị thị trường ước tính của dây chuyền này là: 153065 x ( 1 - 40% ) = 91839 USD

Dạng 3: PP thu nhập

Bài 24: Một công ty sản xuất đang xem xét một lời đề nghị mua và lắp đặt dây chuyền

đóng gói sản phẩm Giá mua dây chuyền là 320.000 USD, chi phí vận chuyển, lắp đặtvà các chi phí khác kèm theo là 30.000 USD Tuổi thọ của dây chuyền là 5 năm Hoạtđộng của dây chuyền làm tăng doanh thu thuần hàng năm của công ty là 144.000 USDnhưng đồng thời cũng làm chi phí tăng 90.000 USD (bao gồm cả khấu hao của dâychuyền).

Biết rằng lãi suất thị trường là 10%, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 25%,công ty thực hiện trích khấu hao theo phương pháp đường thẳng Hãy tư vấn cho côngty xem có nên mua và lắp đặt dây chuyền đó hay không Tại sao?

Dòng tiềnthuần

110500 110500 110500 110500 110500Giá trị hiện tại của các dòng tiền thuần thu được trong tương lai là

PV = E 110500 / ( 1+10%)^t = 418881, 938Giá trị hiện tại của dòng tiền là

418881,938 - 350000 = 68881, 938 > 0=> Nên mua dây chuyền sản xuất này

CHƯƠNG 4: ĐỊNH GIÁ TSVH (3PP)Cthuc

Giá trị ước tính của Tài sản vô hình = Chi phí tái tạo (Chi phí thay thế) - Haomòn lũy kế + Lợi nhuận của nhà sản xuất

Bài 25 (PP chi phí) (Bài 10 - nội dung ôn tập)

Doanh nghiệp A mua phần mềm quản lý doanh nghiệp được thiết kế riêng cho doanhnghiệp A bởi công ty tin học IVS vào tháng 06/N Tháng 06/N+2, doanh nghiệp A sửdụng phần mềm quản lý doanh nghiệp thuê IVS phát triển và đang hoạt động rất thànhcông tại doanh nghiệp A để làm tài sản góp vốn thành lập doanh nghiệp C có loại hìnhkinh doanh tương tự như của doanh nghiệp A Công ty thẩm định giá X được thuê đểtính giá trị phần mềm quản lý doanh nghiệp này.

Do phần mềm này tương đối đặc thủ so với các phần mềm quản lý doanh nghiệp khácđược giao dịch trên thị trường nên công ty thẩm định giá X quyết định sử dụngphương pháp chi phí.

Việc tiến hành định giá trị phần mềm quản lý doanh nghiệp A được tiền hành theophương pháp chi phí với giá thành của năm N+2 như sau:

* Chi phí xây dựng và duy trì phần mềm quản lý doanh nghiệp A bao gồm:- Chi phí bản quyền về công cụ thiết kế phần mềm: 500.000.000 đồng.

- Chi phí tùy chỉnh phần mềm (chi phí nhân công, thuê tư vấn, để phát triển phầnmềm và kiểm tra hoàn thiện phần mềm quản lý doanh nghiệp A): 300.000.000 đồng.- Chi phí triển khai (đào tạo cho khách hàng, ): 260.000.000 đồng.

- Chi phí khác (chi phí quản lý, chi phí bảo hành, chi phí dự phòng, ): 140.000.000đồng.

- Lợi nhuận kỳ vọng của đơn vị phát triển phần mềm: 15%.Giá định:

+ Không có hao mòn, lỗi thời về chức năng do dỡ liệu và tài liệu quản lý luôn đượccập nhật thường xuyên, đáp ứng tốt các chức năng về quản lý doanh nghiệp A vàothời điểm hiện tại.

+ Không có hao môn, lỗi thời về công nghệ do các giải pháp phần mềm đang được sửdụng vẫn là loại mới nhất và đang được sử dụng phổ biến.

+ Hao mòn, lỗi thời về kinh tế là không đáng kể.

Yêu cầu: Bạn hãy ước tính giá trị phần mềm quản lý của doanh nghiệp?Giải

1/ Xác định chi phí xây dựng và duy trì phần mềm quản lý DN AChi phí bản quyền về công cụ thiết kế phần mềm: 500.000.000đCP tùy chỉnh phần mềm là 300.000.000 đ

CP triển khai là 260.000.000 đCP khác: 140.000.000 đ

→ Tổng Chi phí xdựng và duy trì phần mềm quản lý DN A500.000.000 + 300.000.000 + 260.000.000 + 140.000.000 = 1200.000.000 đ2/ Lợi nhuận kỳ vọng của đơn vị phát triển phần mềm là 15%

=> Lợi nhuận của DN A :