Đang tải... (xem toàn văn)
KHOA ĐÀO T䄃⌀O SAU Đ䄃⌀I H伃⌀C****************
TIỂU LUẬN MÔN H伃⌀C QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG XÂY DỰNG
CÔNG TRÌNH
TIỂU LUẬN: CHẤT LƯỢNG CHUNG CƯ CAO TẦNG
Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS Lê Hồng TháiHọc viên thực hiện: Dương Văn ThểMSHV: 2006047
Lớp: KTHN 2006Khóa: Tháng 06/ 2020
Chuyên ngành: Quản lý Xây Dựng – Kinh tế Xây Dựng
Hà Nội 11/2021
Trang 2MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 2
1 Tính cấp thiết của đề tài 2
2 Mục tiêu nghiên cứu 2
3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2
4 Phương pháp nghiên cứu 2
5 Bố cụ đề tài: Ngoài mở đầu và kết luận có: 2
CHƯƠNG 1: 3
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CHẤT LƯỢNG CHUNG CƯ CAO TẦNG 3
1.1 Chung cư cao tầng 3
1.1.1 Khái niệm về nhà chung cư và chung cư cao tầng 3
1.1.2 Đặc điểm của chung cư cao tầng 3
1.2 Chất lượng chung cư cao tầng 3
1.2.1 Khái niệm chung về chất lượng 3
1.2.2 Chất lượng chung cư cao tầng 4
1.3 Một số tiêu chí đánh giá chất lượng chung cư cao tầng 4
1.4 Quản lý chất lượng chung cư cao tầng 5
CHƯƠNG 2: 6
THỰC TR䄃⌀NG CHẤT LƯỢNG CHUNG CƯ CAO TẦNG HIỆN NAY 6
2.1 Vấn đề khai thác sử dụng diện tích xây dựng và chức năngcông trình, kiến trúc, cảnh quan đô thị của chung cư cao tầng 6
2.2 Vấn đề tuổi thọ công trình 7
2.3 Vấn đề hạ tầng kỹ thuật và môi trường tại vị trí chung cư caotầng 7
2.4 Công tác quản lý chung cư cao tầng 8
2.4.1 Công tác quản lý cư trú 8
2.4.2 Chất lượng của công tác bảo trì, bảo quản và dịch vụ 8
3.3 Nâng cao chất lượng công tác thanh tra, giám sát 11
3.4 Nâng cao chất lượng nội dung an toàn trong chung cư caotầng 12
3.5 Nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ quản lý 12
3.6 Một số giải pháp khác 12
KẾT LUẬN 14
Trang 3HVTH: Dương Văn Thể – MSHV: 2006047 – Lớp: KTHN 2006Trang 2
Trang 4MỞ ĐẦU1 Tính cấp thiết của đề tài
Chung cư là một thể loại nhà ở có mật độ tập trung đông, sử dụng cảngày lẫn đêm, người sử dụng có thể trạng khác nhau: người già, trẻ em,người khuyết tật,… Vì vậy, chất lượng xây dựng nhà ở chung cư, đặc biệtchung cư cao tầng là một vấn đề được xã hội hết sức quan tâm Thực tế,một số chung cư trên cả nước trong quá trình thi công, sử dụng tồn tạicác khiếm khuyết về chất lượng gây dư luận không tốt trong xã hội Chấtlượng nhà chung cư đang được đặt ra nhiều vấn đề bức thiết đối với cácchủ thể: Cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, nhà thầu tư vấn, nhà thầuthi công, chủ quản lý sử dụng công trình.
Do vậy, việc đưa ra các tiêu chí đánh giá và phương pháp đánh giáchất lượng chung cư cao tầng là cần thiết Vì vậy, Nhóm em chọn đề tài“Chất lượng chung cư cao tầng” để nghiên cứu.
2 Mục tiêu nghiên cứu
- Nghiên cứu những bất cập còn tồn tại trong chất lượng chung cư caotầng
- Đưa ra biện pháp để nâng cao chất lượng chung cư cao tầng
3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Chất lượng chung cư cao tầng
- Phạm vi nghiên cứu: Chung cư cao tầng trên phạm vi cả nước trongthời gian gần đây
4 Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu sử dụng kết hợp nhiều phương pháp:- Phương pháp phân tích
- Phương pháp tổng hợp
Trang 55 Bố cụ đề tài: Ngoài mở đầu và kết luận có:
Chương 1: Cơ sở lý thuyết về chất lượng chung cư cao tầngChương 2: Thực trạng chất lượng chung cư cao tầng hiện nay
Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng chung cư caotầng
HVTH: Dương Văn Thể – MSHV: 2006047 – Lớp: KTHN 2006Trang 4
Trang 6b) Chung cư cao tầng
Nhà cao tầng có thể được định nghĩa theo số tầng hoặc chiều cao.Theo tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9363:2012 “Khảo sát cho xây dựng –
Khảo sát địa kỹ thuật cho nhà cao tầng” thì “Nhà cao tầng là nhà ởvà
1.1.2 Đặc điểm của chung cư cao tầng
- Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộcsở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phânchia.
- Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung.
- Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì chủ sở hữu các căn hộtrong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cưtheo quy định của pháp luật.
Trang 71.2 Chất lượng chung cư cao tầng
1.2.1 Khái niệm chung về chất lượng
Theo Các tiêu chí và phương pháp đánh giá chất lượng nhà nhiều tầng- Đề tài cấp Bộ mang mă số RD-05-02 đă được Hội đồng Khoa học côngnghệ chuyên ngành của Bộ Xây dựng nghiệm thu, chủ nhiệm đề tài
GS.TS.Ngô Thế Phong [2]: “Chất lượng là sự tổng hòa các đặc trưng vàđặc tính phản ánh năng lực của sản phẩm, đáp ứng các yêu cầu rơ ràngvà tiềm ẩn đối với sản phẩm đó Các yêu cầu rơ ràng là chỉ các yêu cầuđă được quy định trong các tiêu chuẩn, quy phạm, dự án, hồ sơ thiết kế,hợp đồng và các tài liệu khác Các yêu cầu tiềm ẩn là chỉ sự mong muốn
quy định”.
1.2.2 Chất lượng chung cư cao tầng
Khi đánh giá chất lượng chung cư cao tầng cần phải thông qua nhiềumặt khác nhau như: Quy hoạch, kiến trúc, kết cấu, trang thiết bị tòa nhà,thi công, kinh tế,… Tuy nhiên, để đánh giá được hết tất cả các mặt trênyêu cầu một khối lượng công việc rất lớn liên quan đến nhiều chuyênngành khác nhau, trong phạm vi tiểu luận này chỉ đề cập đến 1 số khíacạnh.
1.3 Một số tiêu chí đánh giá chất lượng chung cư cao tầng
Vị trí
Khoảng cách đến các điểm dịch vụ Quy hoạch tổng thể khu nhà 2 Kiến trúc Các vấn đề chung
Không gian giao thông trong tòa nhà Không gian công cộng tòa nhà Không gian kỹ thuật chung
Diện tích và cơ cấu buồng phòng hợp lý Cấu trúc không gian căn hộ hợp lý Vi khí hậu trong căn hộ
HVTH: Dương Văn Thể – MSHV: 2006047 – Lớp: KTHN 2006Trang 6
Trang 8TTNhóm tiêu chíTiêu chí
Trang thiết bị căn hộ
Giải pháp móng phù hợp Bố trí kết cấu phần thân hợp lý
Tính toán kết cấu đúng đủ, phù hợp với tiêu chuẩn thiết kếBản vẽ phần kết cấu phù hợp với tính toán, cấu tạo Giải pháp kết cấu không yêu cầu biện pháp thi công phức tạp
4 Trang thiết bịtòa nhà
Hệ thống cấp điện, thiết bị điện Hệ thống cấp thoát nước Hệ thống phòng và cứu hỏa Thang máy
Hệ thống chống sét Hệ thống thu gom rác thải Hệ thống thông tin, truyền hình
Có kế hoạch chất lượng và thực hiện đúng kế hoạch Vật liệu chính đúng chủng loại, chất lượng Thi công không có lỗi, sai số trong phạm vi cho phép Khối xây đảm bảo chất lượng, đúng kích thước hình học thiếtkế, không thấm dột
Công tác hoàn thiện đạt yêu cầu
Thời gian thi công nhanh, tổ chức thi công hiệu quả
Giá công trình trong giai đoạn thiết kế Giá quyết toán
Hiệu quả kinh tế xã hội của công trình
1.4 Quản lý chất lượng chung cư cao tầng
Hiện nay, không chỉ ở thủ đô Hà Nội mà còn ở các tỉnh, thành khác đãxuất hiện nhiều mô hình nhà chung cư mới và đã tạo ra diện mạo mới chođô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và về cảnh quan môitrường Từ đây cũng hình thành nếp sống văn minh đô thị, hiện đại và tạocơ hội cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật, tạonguồn ngân sách lớn cho Nhà nước Do đó việc quản lý chung cư là rấtcần thiết Nhà nước đã ban hành các luật về quản lý nhà chung cư tạicác nội dung: Sở hữu nhà chung cư; Đăng ký nhà chung cư; Sử dụng nhàchung cư và Bảo dưỡng sửa chữa.
Trang 9Hiện nay mô hình về quản lý nhà chung cư được quy định tại Quy chếquản lý và sử dụng nhà ở chung Theo đây, mô hình được tổ chức theophương thức tự quản kết hợp với hoạt động quản lý nhà nước về nhà đất(các hộ bầu ra Ban tự quản, tổ trưởng):
Xây dựng nội quy nhà chung cư, thông qua các cuộc họp tổ dâncư, đôn đốc, kiểm tra các hộ thực hiện Thu các khoản tiền phíphải nộp như tiền nước sinh hoạt, quỹ vì người nghèo, quỹ chốngbão lụt,… Đối với các hộ thuê nhà: Ban tự quản/Tổ trưởng thutiền thuê nhà của các hộ theo ủy thác và được nhận thù lao Tổchức sửa chữa hư hỏng do các hộ cùng gây ra và phân bổ chi phígiữa các hộ đó;
Tổ chức bảo dưỡng, sửa chữa phần diện tích và hệ thống côngtrình kỹ thuật dùng chung cho các hộ dân và phân bổ chi phí giữacác chủ sở hữu Hòa giải tranh chấp giữa các hộ (nếu có) Thaymặt các hộ phản ánh với cơ quan quản lý nhà đất.
CHƯƠNG 2:
THỰC TR䄃⌀NG CHẤT LƯỢNG CHUNG CƯ CAO TẦNG HIỆN NAY
Hiện nay, tại Hà Nội và các địa phương khác, nhà chung cư cao tầngđang được xây dựng với quy mô ngày càng lớn và nhiều chức năng đápứng được nhiều nhu cầu khác nhau của người dân Theo tìm hiểu thì cảnước hiện có hơn 300 chung cư với gắn 1 triệu cư dân Thế nhưng, cơ chếquản lý khu vực này còn rất thiếu Các khu đô thị mới đã xuất hiện tại HàNội từ hơn 10 năm nay nhưng cơ chế quản lý mấy trăm tòa nhà với cảtrăm ngàn hộ dân đang sinh sống vẫn còn hạn chế Như vậy, vấn đề vềchất lượng chung cư cao tầng và quản lý chất lượng chung cư cao tầnghiện nay vẫn đang còn một số bất cập sau đây:
HVTH: Dương Văn Thể – MSHV: 2006047 – Lớp: KTHN 2006Trang 8
Trang 102.1 Vấn đề khai thác sử dụng diện tích xây dựng và chức năngcông trình, kiến trúc, cảnh quan đô thị của chung cư cao tầng
Hiện nay để tăng hiệu quả kinh tế cũng như muốn tăng diện tích đấtdành cho nhà liền kề, biệt thự nên các chủ đầu tư đã tăng tối đa mật độxây dựng dẫn đến tình trạng mật độ chung cư quá dày, thiếu diện tíchcây xanh và thiếu các không gian công cộng Chẳng hạn, qua tìm hiểu vàso sánh các khu chung cư cao tầng đã và đang xây dựng như Khu đô thịĐại Thanh, Dự án Kim Văn Kim Lũ, Khu đô thị Ecoprak, Khu đô thịSplendora, Khu đô thị Mỹ Đình Mễ Trì (SUDICO),… chúng ta nhận thấyrằng:
- Việc xây dựng những khu nhà chung cư rất sát nhau cũng là mộttrong số những tồn tại của một số khu đô thị mới Vì muốn dànhnhiều diện tích đất để chia lô bán, nhiều chủ đầu tư tiến hành rảihết nhà chung cư ra phía trước, lấy đất phía trong chia lô xây biệtthự Nên mới có tình trạng các tòa nhà chung cư rất sát nhau trongkhi quy định chung là khu nhà thứ hai phải xây cách khu nhà thứnhất một khoảng bằng 1,5 lần chiều cao ngôi nhà thứ nhất
- Tại một số chung cư, do nhiều lý do mà một số chủ đầu tư đã chora đời những căn hộ không hợp lý về thiết kế buồng phòng.- Các công trình công cộng chưa được chú trọng Tại nhiều khu đô
thị mới không được thiết kế các công trình phục vụ sinh hoạt chungtương ứng như trạm y tế, nhà văn hóa, công viên… để tạo thànhmột khu đô thị đồng bộ, hoàn chỉnh.
- Nhiều chủ đầu tư thường tận dụng triệt để khoảng không gian côngcộng để phục vụ mục đích kinh doanh (bãi giữ xe, nhà hàng, vănphòng làm việc, siêu thị…) làm thu hẹp khoảng không gian sinhhoạt chung
Trang 11- Tại hầu hết các khu đô thị mới việc tổ chức không gian bố cục giữacác khối công trình cao tầng và thấp tầng còn chưa hợp lý Các cănbiệt thự được quy hoạch sát nhau và chỉ cách các khối nhà chungcư cao tầng một con đường nhỏ, thiếu sự chuyển tiếp không giankiến trúc cảnh quan Bố cục các công trình cao tầng chưa tạo đượcý tưởng lớn, chủ yếu ở dạng nối dài bám dọc trục giao thông hoặcbao quanh khu đô thị, chưa tạo được tổ hợp công trình cao tầnghiện đại mang tính dẫn hướng hay điểm nhấn
- Các chung cư cao tầng đứng cạnh nhau nhưng mang phong cáchkiến trúc khác nhau, chưa đồng bộ về màu sắc, thiết kế bên ngoài,chưa có điểm nhấn đặc biệt nên tạo sự đơn điệu, lặp lại nhau.
2.2 Vấn đề tuổi thọ công trình
Thực tế cho thấy, do việc sử dụng và quản lý không chặt chẽ nên cáccông trình chung cư cao tầng xây dựng trước đây tuổi thọ chỉ đạt 70-80%so với tuổi thọ thiết kế.
Hiện nay, mặc dù đã có nhiều văn bản quy định về xây dựng, quản lýchung cư nhưng tuổi thọ công trình vẫn chưa đạt mức cao Chẳng hạnnhư chung cư vừa xây dựng xong, đưa vào sử dụng đã xẩy ra sự cố ở cácmức độ Do đó, đây là vấn đề cần được quan tâm xử lý.
2.3 Vấn đề hạ tầng kỹ thuật và môi trường tại vị trí chung cư caotầng
- Các khu chung cư tính toán diện tích trông giữ xe chưa hợp lý Chẳnghạn tại dự án chung cư Thăng Long Victory (Nam An Khánh), tính trungbình một căn hộ chỉ được gửi 2 xe máy và 2 hộ chỉ được gửi 1 xe ô tô tạitầng hầm Vậy thì những phương tiện còn lại sẽ được xử lý như thế nàotrong khi nhu cầu và cuộc sống của người dân ngày một phát triển?
- Hầu hết các khu đô thị mới hiện nay đều thiết kế đường giao thôngnội bộ kiểu bàn cờ Các lối chính ra vào khu đô thị được bố trí quá nhiều,
HVTH: Dương Văn Thể – MSHV: 2006047 – Lớp: KTHN 2006Trang 10
Trang 12tuy nhiên lại chưa đấu nối đồng bộ với đường giao thông khu vực xungquanh, làm tập trung phương tiện giao thông gây ùn tắc vào giờ caođiểm.
- Nhiều tòa chung cư do các nguyên nhân chủ quan cũng như kháchquan mà chỉ sau một thời gian đưa vào sử dụng đã xuống cấp.
- Các vấn đề về cơ sở hạ tầng kỹ thuật tối thiểu như: thu gom rác,thang thoát nạn, phòng cháy chữa cháy nhiều chủ đầu tư chưa có sựquan tâm đúng mức.
2.4 Công tác quản lý chung cư cao tầng
2.4.1 Công tác quản lý cư trú
Trước đây, tình trạng Ban quản lý không nắm được sự thay đổi tạm trú,tạm vắng và thường trú của người dân là khá nhiều Bên cạnh đó, ngườidân tại khu dân cư chỉ sống theo hướng vì lợi ích cá nhân hay phạm phảicác tệ nạn xã hội thì Ban quản lý cũng không có đủ giải pháp để xử lýtriệt để.
Hiện nay, Ban quản lý tòa nhà đã được giao đầy đủ, rõ ràng về quyềnlợi, nghĩa vụ và trách nhiệm Ban quản lý ngoài việc trực tòa nhà 24/24h,trông xe, quản lý dịch vụ chung thì còn phải quản lý cư trú hòa giải, quảnlý nhân khẩu và sự thay đổi nhân khẩu trong từng giai đoạn đặc biệt.Chính điều này đã tạo niềm tin đối với người dân để có thể yên tâm sinhhoạt và công tác tại tòa nhà.
2.4.2 Chất lượng của công tác bảo trì, bảo quản và dịch vụ
- Trước hết là về công tác bảo trì, bảo quản các chung cư cao tầng: Tạicác chung cư cũ như khu tập thể Thanh Xuân Bắc, khu tập thể ThànhCông,…tình trạng các hộ dân tùy tiện đục phá, sửa chữa, cải tạo như: lắpthêm bể nước ở tầng mái, lắp khung sắt ở ban công và đặc biệt là làm“chuồng cọp”là phổ biến Nguyên nhân chính là do chưa có quy định rõràng về việc quản lý và sử dụng chung cư và chưa quy định cụ thể thời
Trang 13gian định kỳ cho công tác trùng tu và do cơ cấu tổ chức quản lý cònchồng chéo Chẳng hạn cùng một địa bàn mà có tới tận 2 đơn vị quản lý,trong khi mỗi đơn vị đều có quyền tự chủ riêng trong hoạt động của mình.Hiện nay, đã có quy định về việc trùng tu, sửa chữa Trách nhiệm đóthuộc về chủ sở hữu Thế nhưng phần diện tích sử dụng chung, các côngtrình hạ tầng kỹ thuật lại chưa có văn bản quy định cụ thể về mức đónggóp kinh phí để trùng tu, sửa chữa.
- Chất lượng của dịch vụ tại chung cư cao tầng: Trước đây,tại cácchung cư không có sự quản lý thống nhất, cung cấp dịch vụ đồng bộ vàduy tu bảo dưỡng công trình.Hiện nay, tại các chung cư đã có đầy đủ hệthống thang máy, máy phát điện dự phòng, hệ thống phòng cháy chữacháy, dịch vụ trông giữ xe, vệ sinh môi trường, duy trì bảo dưỡng hệthống chiếu sáng và cây xanh, bảo vệ an ninh trật tự…Mặc dù đã đạtđược những kết quả tốt hơn trước đây rất nhiều nhưng vấn đề về cảnhquan và ô nhiễm môi trường trong khu chung cư, chủ yếu là trong khuchung cư cũ lại đang cần sự quan tâm đặc biệt Điển hình là tình trạng cơinới làm “chuồng cọp” gây cảm giác khó chịu Định hướng của không giankhông rõ ràng Không có điểm nhấn quy hoạch, màu sắc nhàm chán Hệthống sân chơi thiếu cây xanh Vỉa hè bị lấn chiếm để trông giữ xe, làmchợ cóc, chợ tạm khiến người đi bộ phải đi xuống làm đường làm mất antoàn Bên cạnh đó là các vấn đề về ô nhiễm môi trường, vấn đề về côngtác dịch vụ trong khu chung cư cao tầng luôn là vấn đề cần phải quantâm và phải đưa lên hàng đầu.
Để đáp ứng tốt những nhu cầu dịch vụ và đảm bảo chất lượng cuộcsống của các cư dân sống trong các khu nhà cao tầng thì phải thực hiệntốt về công tác dịch vụ, quản lý chung cư Đây là một trong những yếu tốcó tính quyết định trong thành công của mô hình phát triển chung cư caotầng.
HVTH: Dương Văn Thể – MSHV: 2006047 – Lớp: KTHN 2006Trang 12