Tiểu Luận Quản Lý Chất Lượng Xây Dựng Công Trình Tiểu Luận Chất Lượng Chung Cư Cao Tầng.pdf

Tính cấp thiết của đề tài Chung cư là một thể loại nhà ở có mật độ tập trung đông, sử dụng cả ngày lẫn đêm, người sử dụng có thể trạng khác nhau: người già, trẻ em, người khuyết tật,… Vì

KHOA ĐÀO T䄃⌀O SAU Đ䄃⌀I H伃⌀C

****************

TIỂU LUẬN MÔN H伃⌀C QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG XÂY DỰNG

CÔNG TRÌNH

TIỂU LUẬN: CHẤT LƯỢNG CHUNG CƯ CAO TẦNG

Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS Lê Hồng Thái Học viên thực hiện: Dương Văn Thể MSHV: 2006047

Lớp: KTHN 2006 Khóa: Tháng 06/ 2020 Chuyên ngành: Quản lý Xây Dựng – Kinh tế Xây Dựng

Hà Nội 11/2021

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 2

1 Tính cấp thiết của đề tài 2

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu 2

5 Bố cụ đề tài: Ngoài mở đầu và kết luận có: 2

CHƯƠNG 1: 3

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CHẤT LƯỢNG CHUNG CƯ CAO TẦNG 3

1.1 Chung cư cao tầng 3

1.1.1 Khái niệm về nhà chung cư và chung cư cao tầng 3

1.1.2 Đặc điểm của chung cư cao tầng 3

1.2 Chất lượng chung cư cao tầng 3

1.2.1 Khái niệm chung về chất lượng 3

1.2.2 Chất lượng chung cư cao tầng 4

1.3 Một số tiêu chí đánh giá chất lượng chung cư cao tầng 4

1.4 Quản lý chất lượng chung cư cao tầng 5

CHƯƠNG 2: 6

THỰC TR䄃⌀NG CHẤT LƯỢNG CHUNG CƯ CAO TẦNG HIỆN NAY 6

2.1 Vấn đề khai thác sử dụng diện tích xây dựng và chức năng công trình, kiến trúc, cảnh quan đô thị của chung cư cao tầng 6

2.2 Vấn đề tuổi thọ công trình 7

2.3 Vấn đề hạ tầng kỹ thuật và môi trường tại vị trí chung cư cao tầng 7

2.4 Công tác quản lý chung cư cao tầng 8

2.4.1 Công tác quản lý cư trú 8

2.4.2 Chất lượng của công tác bảo trì, bảo quản và dịch vụ 8

CHƯƠNG 3: 10

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CHUNG CƯ CAO TẦNG 10

3.1 Đảm bảo sự thống nhất, hợp lý và hoàn thiện các văn bản quản lý của nhà nước 10

3.2 Vai trò của quản lý nhà nước trong chất lượng của chung cư cao tầng 11

3.3 Nâng cao chất lượng công tác thanh tra, giám sát 11

3.4 Nâng cao chất lượng nội dung an toàn trong chung cư cao tầng 12

3.5 Nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ quản lý 12

3.6 Một số giải pháp khác 12

KẾT LUẬN 14

HVTH: Dương Văn Thể – MSHV: 2006047 – Lớp: KTHN 2006 Trang 2

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Chung cư là một thể loại nhà ở có mật độ tập trung đông, sử dụng cả ngày lẫn đêm, người sử dụng có thể trạng khác nhau: người già, trẻ em, người khuyết tật,… Vì vậy, chất lượng xây dựng nhà ở chung cư, đặc biệt chung cư cao tầng là một vấn đề được xã hội hết sức quan tâm Thực tế, một số chung cư trên cả nước trong quá trình thi công, sử dụng tồn tại các khiếm khuyết về chất lượng gây dư luận không tốt trong xã hội Chất lượng nhà chung cư đang được đặt ra nhiều vấn đề bức thiết đối với các chủ thể: Cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, nhà thầu tư vấn, nhà thầu thi công, chủ quản lý sử dụng công trình

Do vậy, việc đưa ra các tiêu chí đánh giá và phương pháp đánh giá chất lượng chung cư cao tầng là cần thiết Vì vậy, Nhóm em chọn đề tài

“Chất lượng chung cư cao tầng” để nghiên cứu

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Nghiên cứu những bất cập còn tồn tại trong chất lượng chung cư cao tầng

- Đưa ra biện pháp để nâng cao chất lượng chung cư cao tầng

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Chất lượng chung cư cao tầng

- Phạm vi nghiên cứu: Chung cư cao tầng trên phạm vi cả nước trong thời gian gần đây

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu sử dụng kết hợp nhiều phương pháp:

- Phương pháp phân tích

- Phương pháp tổng hợp

5 Bố cụ đề tài: Ngoài mở đầu và kết luận có:

Chương 1: Cơ sở lý thuyết về chất lượng chung cư cao tầng

Chương 2: Thực trạng chất lượng chung cư cao tầng hiện nay

Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng chung cư cao tầng

HVTH: Dương Văn Thể – MSHV: 2006047 – Lớp: KTHN 2006 Trang 4

CHƯƠNG 1:

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CHẤT LƯỢNG CHUNG CƯ CAO TẦNG 1.1 Chung cư cao tầng

1.1.1 Khái niệm về nhà chung cư và chung cư cao tầng

a) Nhà chung cư

Theo điều 3 – Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014: Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh

b) Chung cư cao tầng

Nhà cao tầng có thể được định nghĩa theo số tầng hoặc chiều cao Theo tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9363:2012 “Khảo sát cho xây dựng –

Khảo sát địa kỹ thuật cho nhà cao tầng” thì “Nhà cao tầng là nhà ở và

1.1.2 Đặc điểm của chung cư cao tầng

- Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc

sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia

- Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung

- Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định của pháp luật

1.2 Chất lượng chung cư cao tầng

1.2.1 Khái niệm chung về chất lượng

Theo Các tiêu chí và phương pháp đánh giá chất lượng nhà nhiều tầng

- Đề tài cấp Bộ mang mă số RD-05-02 đă được Hội đồng Khoa học công nghệ chuyên ngành của Bộ Xây dựng nghiệm thu, chủ nhiệm đề tài

GS.TS.Ngô Thế Phong [2]: “Chất lượng là sự tổng hòa các đặc trưng và đặc tính phản ánh năng lực của sản phẩm, đáp ứng các yêu cầu rơ ràng

và tiềm ẩn đối với sản phẩm đó Các yêu cầu rơ ràng là chỉ các yêu cầu

đă được quy định trong các tiêu chuẩn, quy phạm, dự án, hồ sơ thiết kế, hợp đồng và các tài liệu khác Các yêu cầu tiềm ẩn là chỉ sự mong muốn

quy định”.

1.2.2 Chất lượng chung cư cao tầng

Khi đánh giá chất lượng chung cư cao tầng cần phải thông qua nhiều mặt khác nhau như: Quy hoạch, kiến trúc, kết cấu, trang thiết bị tòa nhà, thi công, kinh tế,… Tuy nhiên, để đánh giá được hết tất cả các mặt trên yêu cầu một khối lượng công việc rất lớn liên quan đến nhiều chuyên ngành khác nhau, trong phạm vi tiểu luận này chỉ đề cập đến 1 số khía cạnh

1.3 Một số tiêu chí đánh giá chất lượng chung cư cao tầng

Vị trí Khoảng cách đến các điểm dịch vụ Quy hoạch tổng thể khu nhà

2 Kiến trúc Các vấn đề chung

Không gian giao thông trong tòa nhà Không gian công cộng tòa nhà Không gian kỹ thuật chung Diện tích và cơ cấu buồng phòng hợp lý Cấu trúc không gian căn hộ hợp lý

Vi khí hậu trong căn hộ

HVTH: Dương Văn Thể – MSHV: 2006047 – Lớp: KTHN 2006 Trang 6

TT Nhóm tiêu chí Tiêu chí

Trang thiết bị căn hộ

Giải pháp móng phù hợp

Bố trí kết cấu phần thân hợp lý Tính toán kết cấu đúng đủ, phù hợp với tiêu chuẩn thiết kế Bản vẽ phần kết cấu phù hợp với tính toán, cấu tạo Giải pháp kết cấu không yêu cầu biện pháp thi công phức tạp

4 Trang thiết bịtòa nhà

Hệ thống cấp điện, thiết bị điện

Hệ thống cấp thoát nước

Hệ thống phòng và cứu hỏa Thang máy

Hệ thống chống sét

Hệ thống thu gom rác thải

Hệ thống thông tin, truyền hình

Có kế hoạch chất lượng và thực hiện đúng kế hoạch Vật liệu chính đúng chủng loại, chất lượng Thi công không có lỗi, sai số trong phạm vi cho phép Khối xây đảm bảo chất lượng, đúng kích thước hình học thiết

kế, không thấm dột

Công tác hoàn thiện đạt yêu cầu Thời gian thi công nhanh, tổ chức thi công hiệu quả

Giá công trình trong giai đoạn thiết kế Giá quyết toán

Hiệu quả kinh tế xã hội của công trình

1.4 Quản lý chất lượng chung cư cao tầng

Hiện nay, không chỉ ở thủ đô Hà Nội mà còn ở các tỉnh, thành khác đã xuất hiện nhiều mô hình nhà chung cư mới và đã tạo ra diện mạo mới cho

đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và về cảnh quan môi trường Từ đây cũng hình thành nếp sống văn minh đô thị, hiện đại và tạo

cơ hội cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật, tạo nguồn ngân sách lớn cho Nhà nước Do đó việc quản lý chung cư là rất cần thiết Nhà nước đã ban hành các luật về quản lý nhà chung cư tại các nội dung: Sở hữu nhà chung cư; Đăng ký nhà chung cư; Sử dụng nhà chung cư và Bảo dưỡng sửa chữa

Hiện nay mô hình về quản lý nhà chung cư được quy định tại Quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung Theo đây, mô hình được tổ chức theo phương thức tự quản kết hợp với hoạt động quản lý nhà nước về nhà đất (các hộ bầu ra Ban tự quản, tổ trưởng):

 Xây dựng nội quy nhà chung cư, thông qua các cuộc họp tổ dân

cư, đôn đốc, kiểm tra các hộ thực hiện Thu các khoản tiền phí phải nộp như tiền nước sinh hoạt, quỹ vì người nghèo, quỹ chống bão lụt,… Đối với các hộ thuê nhà: Ban tự quản/Tổ trưởng thu tiền thuê nhà của các hộ theo ủy thác và được nhận thù lao Tổ chức sửa chữa hư hỏng do các hộ cùng gây ra và phân bổ chi phí giữa các hộ đó;

 Tổ chức bảo dưỡng, sửa chữa phần diện tích và hệ thống công trình kỹ thuật dùng chung cho các hộ dân và phân bổ chi phí giữa các chủ sở hữu Hòa giải tranh chấp giữa các hộ (nếu có) Thay mặt các hộ phản ánh với cơ quan quản lý nhà đất

CHƯƠNG 2:

THỰC TR䄃⌀NG CHẤT LƯỢNG CHUNG CƯ CAO TẦNG HIỆN NAY

Hiện nay, tại Hà Nội và các địa phương khác, nhà chung cư cao tầng đang được xây dựng với quy mô ngày càng lớn và nhiều chức năng đáp ứng được nhiều nhu cầu khác nhau của người dân Theo tìm hiểu thì cả nước hiện có hơn 300 chung cư với gắn 1 triệu cư dân Thế nhưng, cơ chế quản lý khu vực này còn rất thiếu Các khu đô thị mới đã xuất hiện tại Hà Nội từ hơn 10 năm nay nhưng cơ chế quản lý mấy trăm tòa nhà với cả trăm ngàn hộ dân đang sinh sống vẫn còn hạn chế Như vậy, vấn đề về chất lượng chung cư cao tầng và quản lý chất lượng chung cư cao tầng hiện nay vẫn đang còn một số bất cập sau đây:

HVTH: Dương Văn Thể – MSHV: 2006047 – Lớp: KTHN 2006 Trang 8

2.1 Vấn đề khai thác sử dụng diện tích xây dựng và chức năng công trình, kiến trúc, cảnh quan đô thị của chung cư cao tầng

Hiện nay để tăng hiệu quả kinh tế cũng như muốn tăng diện tích đất dành cho nhà liền kề, biệt thự nên các chủ đầu tư đã tăng tối đa mật độ xây dựng dẫn đến tình trạng mật độ chung cư quá dày, thiếu diện tích cây xanh và thiếu các không gian công cộng Chẳng hạn, qua tìm hiểu và

so sánh các khu chung cư cao tầng đã và đang xây dựng như Khu đô thị Đại Thanh, Dự án Kim Văn Kim Lũ, Khu đô thị Ecoprak, Khu đô thị Splendora, Khu đô thị Mỹ Đình Mễ Trì (SUDICO),… chúng ta nhận thấy rằng:

- Việc xây dựng những khu nhà chung cư rất sát nhau cũng là một trong số những tồn tại của một số khu đô thị mới Vì muốn dành nhiều diện tích đất để chia lô bán, nhiều chủ đầu tư tiến hành rải hết nhà chung cư ra phía trước, lấy đất phía trong chia lô xây biệt thự Nên mới có tình trạng các tòa nhà chung cư rất sát nhau trong khi quy định chung là khu nhà thứ hai phải xây cách khu nhà thứ nhất một khoảng bằng 1,5 lần chiều cao ngôi nhà thứ nhất

- Tại một số chung cư, do nhiều lý do mà một số chủ đầu tư đã cho

ra đời những căn hộ không hợp lý về thiết kế buồng phòng

- Các công trình công cộng chưa được chú trọng Tại nhiều khu đô thị mới không được thiết kế các công trình phục vụ sinh hoạt chung tương ứng như trạm y tế, nhà văn hóa, công viên… để tạo thành một khu đô thị đồng bộ, hoàn chỉnh

- Nhiều chủ đầu tư thường tận dụng triệt để khoảng không gian công cộng để phục vụ mục đích kinh doanh (bãi giữ xe, nhà hàng, văn phòng làm việc, siêu thị…) làm thu hẹp khoảng không gian sinh hoạt chung

- Tại hầu hết các khu đô thị mới việc tổ chức không gian bố cục giữa các khối công trình cao tầng và thấp tầng còn chưa hợp lý Các căn biệt thự được quy hoạch sát nhau và chỉ cách các khối nhà chung

cư cao tầng một con đường nhỏ, thiếu sự chuyển tiếp không gian kiến trúc cảnh quan Bố cục các công trình cao tầng chưa tạo được

ý tưởng lớn, chủ yếu ở dạng nối dài bám dọc trục giao thông hoặc bao quanh khu đô thị, chưa tạo được tổ hợp công trình cao tầng hiện đại mang tính dẫn hướng hay điểm nhấn

- Các chung cư cao tầng đứng cạnh nhau nhưng mang phong cách kiến trúc khác nhau, chưa đồng bộ về màu sắc, thiết kế bên ngoài, chưa có điểm nhấn đặc biệt nên tạo sự đơn điệu, lặp lại nhau

2.2 Vấn đề tuổi thọ công trình

Thực tế cho thấy, do việc sử dụng và quản lý không chặt chẽ nên các công trình chung cư cao tầng xây dựng trước đây tuổi thọ chỉ đạt 70-80%

so với tuổi thọ thiết kế

Hiện nay, mặc dù đã có nhiều văn bản quy định về xây dựng, quản lý chung cư nhưng tuổi thọ công trình vẫn chưa đạt mức cao Chẳng hạn như chung cư vừa xây dựng xong, đưa vào sử dụng đã xẩy ra sự cố ở các mức độ Do đó, đây là vấn đề cần được quan tâm xử lý

2.3 Vấn đề hạ tầng kỹ thuật và môi trường tại vị trí chung cư cao tầng

- Các khu chung cư tính toán diện tích trông giữ xe chưa hợp lý Chẳng hạn tại dự án chung cư Thăng Long Victory (Nam An Khánh), tính trung bình một căn hộ chỉ được gửi 2 xe máy và 2 hộ chỉ được gửi 1 xe ô tô tại tầng hầm Vậy thì những phương tiện còn lại sẽ được xử lý như thế nào trong khi nhu cầu và cuộc sống của người dân ngày một phát triển?

- Hầu hết các khu đô thị mới hiện nay đều thiết kế đường giao thông nội bộ kiểu bàn cờ Các lối chính ra vào khu đô thị được bố trí quá nhiều,

HVTH: Dương Văn Thể – MSHV: 2006047 – Lớp: KTHN 2006 Trang 10

tuy nhiên lại chưa đấu nối đồng bộ với đường giao thông khu vực xung quanh, làm tập trung phương tiện giao thông gây ùn tắc vào giờ cao điểm

- Nhiều tòa chung cư do các nguyên nhân chủ quan cũng như khách quan mà chỉ sau một thời gian đưa vào sử dụng đã xuống cấp

- Các vấn đề về cơ sở hạ tầng kỹ thuật tối thiểu như: thu gom rác, thang thoát nạn, phòng cháy chữa cháy nhiều chủ đầu tư chưa có sự quan tâm đúng mức

2.4 Công tác quản lý chung cư cao tầng

2.4.1 Công tác quản lý cư trú

Trước đây, tình trạng Ban quản lý không nắm được sự thay đổi tạm trú, tạm vắng và thường trú của người dân là khá nhiều Bên cạnh đó, người dân tại khu dân cư chỉ sống theo hướng vì lợi ích cá nhân hay phạm phải các tệ nạn xã hội thì Ban quản lý cũng không có đủ giải pháp để xử lý triệt để

Hiện nay, Ban quản lý tòa nhà đã được giao đầy đủ, rõ ràng về quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm Ban quản lý ngoài việc trực tòa nhà 24/24h, trông xe, quản lý dịch vụ chung thì còn phải quản lý cư trú hòa giải, quản

lý nhân khẩu và sự thay đổi nhân khẩu trong từng giai đoạn đặc biệt Chính điều này đã tạo niềm tin đối với người dân để có thể yên tâm sinh hoạt và công tác tại tòa nhà

2.4.2 Chất lượng của công tác bảo trì, bảo quản và dịch vụ

- Trước hết là về công tác bảo trì, bảo quản các chung cư cao tầng: Tại các chung cư cũ như khu tập thể Thanh Xuân Bắc, khu tập thể Thành Công,…tình trạng các hộ dân tùy tiện đục phá, sửa chữa, cải tạo như: lắp thêm bể nước ở tầng mái, lắp khung sắt ở ban công và đặc biệt là làm

“chuồng cọp”là phổ biến Nguyên nhân chính là do chưa có quy định rõ ràng về việc quản lý và sử dụng chung cư và chưa quy định cụ thể thời

gian định kỳ cho công tác trùng tu và do cơ cấu tổ chức quản lý còn chồng chéo Chẳng hạn cùng một địa bàn mà có tới tận 2 đơn vị quản lý, trong khi mỗi đơn vị đều có quyền tự chủ riêng trong hoạt động của mình Hiện nay, đã có quy định về việc trùng tu, sửa chữa Trách nhiệm đó thuộc về chủ sở hữu Thế nhưng phần diện tích sử dụng chung, các công trình hạ tầng kỹ thuật lại chưa có văn bản quy định cụ thể về mức đóng góp kinh phí để trùng tu, sửa chữa

- Chất lượng của dịch vụ tại chung cư cao tầng: Trước đây,tại các chung cư không có sự quản lý thống nhất, cung cấp dịch vụ đồng bộ và duy tu bảo dưỡng công trình.Hiện nay, tại các chung cư đã có đầy đủ hệ thống thang máy, máy phát điện dự phòng, hệ thống phòng cháy chữa cháy, dịch vụ trông giữ xe, vệ sinh môi trường, duy trì bảo dưỡng hệ thống chiếu sáng và cây xanh, bảo vệ an ninh trật tự…Mặc dù đã đạt được những kết quả tốt hơn trước đây rất nhiều nhưng vấn đề về cảnh quan và ô nhiễm môi trường trong khu chung cư, chủ yếu là trong khu chung cư cũ lại đang cần sự quan tâm đặc biệt Điển hình là tình trạng cơi nới làm “chuồng cọp” gây cảm giác khó chịu Định hướng của không gian không rõ ràng Không có điểm nhấn quy hoạch, màu sắc nhàm chán Hệ thống sân chơi thiếu cây xanh Vỉa hè bị lấn chiếm để trông giữ xe, làm chợ cóc, chợ tạm khiến người đi bộ phải đi xuống làm đường làm mất an toàn Bên cạnh đó là các vấn đề về ô nhiễm môi trường, vấn đề về công tác dịch vụ trong khu chung cư cao tầng luôn là vấn đề cần phải quan tâm và phải đưa lên hàng đầu

Để đáp ứng tốt những nhu cầu dịch vụ và đảm bảo chất lượng cuộc sống của các cư dân sống trong các khu nhà cao tầng thì phải thực hiện tốt về công tác dịch vụ, quản lý chung cư Đây là một trong những yếu tố

có tính quyết định trong thành công của mô hình phát triển chung cư cao tầng

HVTH: Dương Văn Thể – MSHV: 2006047 – Lớp: KTHN 2006 Trang 12