phân tích dự án đầu tư dự án đầu tư xây dựng biệt thự cho thuê gia lâm

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ - Hoạt động đầu tư xây dựng liên quan trực tiếp đến sử dụng một khối lượngnguồn lực vô cùng to lớn của xã hội, do đó nếu hoạt động này kém hiệu quả, gây ranhiều lãng

Trang 1

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG

BỘ MÔN KINH TẾ XÂY DỰNG

ĐỒ ÁN MÔN HỌC KINH TẾ ĐẦU TƯ

PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

“DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BIỆT THỰ

CHO THUÊ GIA LÂM”

Họ và tên sinh viên: Nguyễn Minh Hiếu

Trang 2

Trang 3

2 Vai trò của dự án trong quản lí đầu tư xây dựng … ……… … 6

3 Nội dung của dự án đầu tư xây dựng……… … 7

4 Nội dung phân tích tài chính phân tích kinh tế xã hội……….… ….9

4.1 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư……… ……… 9

4.2 Nội dung phân tích kinh tế xã hội……… ……….… 10

5 Giới thiệu dự án……… ….11

CHƯƠNG 1: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ ……… …….…… 14

1 Xác định tổng mức đầu tư dự án……….…… …14

1.1 Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư … 14

1.2 Xác định chi phí xây dựng……… ……… ……… 18

1.3 Xác định chi phí thiết bị cho dự án…… ……… ………28

1.4 Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xậy dựng và chi phí khác ………36

1.5 Dự trù vốn lưu động ban đầu cho dự án ……… ….50

1.6 Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng.52 1.7 Lập bảng phân bổ vốn theo tiến độ … ………52

1.8 Xác định chi phí dự phòng …… ……….58

1.9 Xác định lãi vay trong thời gian xây dựng ………… ……….63

1.10 Tổng hợp mức đầu tư dự án ……….70

2 Dự trù doanh thu cho dự án ……….………71

3 Xác định chi phí hoạt động sản xuất – kinh doanh của dự án trong các năm vận hành …….……….73

3.1 Chi phí sửa dụng điện, nước …… ……… 73

3.2 Chi phí trả lương cho cán bộ, công nhân quản lý điều hành dự án … … …74

3.3 Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng tài sản ……… ……… 75

3.4 Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, thất nghiệp, trích nộp chi phí công đoàn … ….75

Trang 4

3.5 Chi phí quản lý ……… 76

3.6 Lập kế hoạch khấu hao tài sản cố định của dự án …… ……… 77

3.7 Dự trù chi phí trả tiền thuê đất trong hoạt động kinh doanh …… ………… 83

3.8 Kế hoạch trả nợ và trả lãi tín dụng trong vận hành ……… ………85

3.9 Tổng hợp chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh trong các năm vận hành … 89

4 Dự trù lãi lỗ trong sản xuất kinh doanh ……….……… 91

5 Phân tích hiệu quả tài chính của dự … ……… 94

5.1 Phân tích các chỉ tiêu hiệu quả tĩnh … ……… ……… …94

5.2 Phân tích chỉ tiêu hiệu quả động ………….……….94

6 Phân tích độ an toàn tài chính……… ……

….113 6.1 Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp tĩnh ……… ……… 113

6.2 Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp động ……… ……….116

6.3 Phân tích khả năng trả nợ của dự án ……… ……….116

6.4 Phân tích độ an toàn tài chính theo phân tích điểm hòa vốn……… 119

7 Phân tích độ nhạy của dự án……… ……… … 124

7.1 Phân tích độ nhạy khi doanh thu do bán sản phẩm giảm 5% 124

7.2 Phân tích độ nhạy trong trường hợp vốn đầu tư tăng 5% 132

CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ-XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1 Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra……… ……….140

2 Mức thu hút lao động vào làm việc trong dự án……… ……… 143

3 Mức đóng góp cửa dự án vào ngân sách……… ……… 144

4 Thu nhập của người lao động làm việc trong dự án …… ……… …….149

5 Các lợi ích và ảnh hưởng khác ……… 149

KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ …… ……… ….152

Trang 5

CHƯƠNG MỞ ĐẦU

1 VAI TRÒ CỦA ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRONG NỀN KINH TẾ QUỐC DÂN :

Đầu tư xây dựng cơ bản (ĐTXDCB) là hoạt động đầu tư nhằm tạo ra các côngtrình xây dựng theo mục đích của người đầu tư, là lĩnh vực sản xuất vật chất tạo ra cáctài sản cố định (TSCĐ) và tạo ra cơ sở vật chất kỹ thuật cho xã hội Đầu tư xây dựng cơbản là một hoạt động kinh tế Đầu tư xây dựng có vai trò quan trọng được thể hiện quacác đặc trưng sau :

- Trực tiếp tạo ra cơ sở vật chất kĩ thuật (tài sản cố định) cho các ngành kinh tếquốc dân để sau đó các ngành kinh tế quốc dân tiến hành khai khác để sinh lợi

- Trực tiếp góp phần thay đổi các mối quan hệ phát triển giữa các ngành kinh

tế quốc dân: quan hệ giữa phát triển công nghiệp với nông nghiệp, quan hệ giữa pháttriển kinh tế với phát triển văn hóa, giáo dục và các mối quan hệ khác

- Trực tiếp nâng cao chất lượng, hiệu quả các hoạt động xã hội, dân sinh, chấtlượng cuộc sống của cộng đồng xã hội

- Trực tiếp đóng góp và tăng trưởng kinh tế, tăng thu nhập vào ngân sách quốcgia

Trang 6

- Hoạt động đầu tư xây dựng liên quan trực tiếp đến sử dụng một khối lượngnguồn lực vô cùng to lớn của xã hội, do đó nếu hoạt động này kém hiệu quả, gây ranhiều lãng phí, thất thoát sẽ làm tổn thất to lớn, lâu dài, nhiều mặt tới sự phát triển củađất nước

- Theo số liệu thống kê cho thấy rằng tỷ trọng sản phẩm của xây dựng chiếmtrong tổng sản phầm xã hội và tỷ lệ lao động được vào làm việc so với tổng lao động xãhội khá lớn ngay cả các nước kinh tế phát triển và các nước kinh tế đang phát triển

- Đối với nước ta đang trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt độngđầu tư xây dựng có vai trò quan trọng, thúc đẩy thực hiện nhanh công cuộc công nhiệphoá, hiện đại hoá mà đảng và nhà nước đã đề ra

- ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng các côngtrình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia

2 VAI TRÒ CỦA DỰ ÁN TRONG QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG:

Đối với chủ đầu tư :

Dự án đầu tư là phương tiện thu hút vốn Dựa vào dự án, các nhà đầu tư có

cơ sở để xây dựng kế hoạch đầu tư, theo dõi, đôn đốc và kiểm tra tình hìnhthực hiện dự án Đồng thời bên cạnh chủ đầu tư thuyết phục các nhà tàichính cho vay vốn thì dự án cũng là công cụ để tìm kiếm các đối tác liêndoanh

Dự án đầu tư là một công cụ cho các nhà đầu tư xem xét, tìm hiểu lựa chọn

cơ hội đầu tư tốt nhất

Dự án đầu tư còn là căn cứ để soạn thảo hợp đồng liên doanh cũng như đểgiải quyết các mối quan hệ tranh chấp giữa các đối tác trong quá trình thựchiện dự án

Đối với nhà nước :

Dự án đầu tư là tài liệu để các cấp có thẩm quyền xét duyệt cấp giấy phépđầu tư, là căn cứ pháp lý để toà xem xét, giải quyết khi có tranh chấp giữa

Trang 7

các bên tham gia đầu tư trong quá trình thực hiện dự án sau này

Đối với tổ chức tài trợ vốn :

Dự án đầu tư là căn cứ để cơ quan này xem xét tình khả thi của dự án đểquyết định nên tài trợ hay không, tài trợ đến mức độ nào cho dự án để đảmbảo rủi ro ít nhất cho nhà tài trợ

Đối với việc hoạch định chiến lược phát triển :

Dự án là phương tiện để gắn kết kế hoạch và thị trường, nâng cao tính khảthi của kế hoạch, đồng thời đảm bảo khả năng điều tiết thị trường theo địnhhướng xác định của kế hoạch

Dự án góp phần giải quyết quan hệ cung cầu về vốn trong phát triển kinh tế

xã hội và giải quyết quan hệ cung cầu về sản phẩm và dịch vụ trên thịtrường

Dự án góp phần cải thiện đời sống dân cư và cải tiến bộ mặt kinh tế xã hộicủa từng vùng và của cả nước, tạo tiền đề cho các công ty, doanh nghiệp pháttriển

3 NỘI DUNG CỦA DỰ ÁN KHẢ THI ĐẦU TƯ XÂY DỰNG:

Nội dung của dự án đầu tư gồm hai phần: phần thuyết minh và phần bản

vẽ thiết kế cơ sở

Theo nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của chính phủ “Về quản

lý đầu tư xây dựng công trình”

3.1 Nội dung phần thuyết minh của dự án

1 Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sảnphầm đối với dự án sản xuất, kinh doanh hình thức đầu tư xây dựng công trình; địađiểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và cácyếu tố khác

2 Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục bao gồmcông trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tích lựa chọn phương án

kỹ thuật, công nghệ và công suất

3 Các giải pháp thực hiện bao gồm:

a, Phương án giải phóng mặt bằng tái định cư và phương án hỗ trợ xây dựng

hạ tầng nếu có

Trang 8

b, Các phương án thiết kế kiến trúc trong đô thị và công trình có yêu cầu kiếntrúc

c, Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động

d, Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án

4 Đánh giá công tác môi trường, các giải pháp phòng chống cháy nổ các yêucầu về an ninh quốc phòng

5 Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năngchu cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn;các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế học, hiệu quả xã hội của dựán

3.2 Nội dung thiết kế cơ sở của dự án

1 Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện được giải pháp thiết kếchủ yếu, đảm bảo đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết

kế tiếp theo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ

2 Thuyết minh thiết kế cơ sở được trình bày trên các bản vẽ để diễn dải thiết

kế với các nội dung chủ yếu sau:

a, Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ công trình với quyhoạch xậy dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng và tác động;danh mục các tiêu chuẩn, quy chuẩn được áp dụng

b, Thuyết minh công nghệ; giới thiệu tóm tắt phương án công nghệ và sơ đồcông nghệ; danh mục thiết bị công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan tớicác thiết kế xây dựng

c, Thuyết minh xây dựng

- Khái quát về tổng mặt bằng; giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao

độ và tọa độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các điểm đầu nối; diện tích sử dụngđất, diện tích xây dựng, diện tích cây xanh, mặt đất xây dựng, hệ số sử dụng đất cao độsàn nền với các nội dung cần thiết khác

- Đối với công trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm côngtrình, cao độ và tọa độ xây dựng, phương án xử lý các chướng ngại vật chính trên tuyến;hành lang bảo vệ tuyến và các đặc điểm công trình nếu có

- Đối với công trình có yêu cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ củacông trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực và các công trình lân cận; ý tưởng củaphương án thiết kế kiến trúc; màu sắc công trình; các giải pháp thiết kế phù hợp vớiđiều kiện khí hậu, môi trường, văn hóa, xã hội tại khu vực xây dựng

Trang 9

- Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất công trình, phương án gia

cố nền, móng các kết cấu chịu lực chính; hệ thống kỹ thật và hạ tầng kỹ thuật côngtrình, san nền, đào đắp đất; danh mục các phần mềm sử dụng trong thiết kế

- Giới thiệu tóm tắt phương án phòng chống cháy nổ và bảo vệ môi trường

- Dự tính khối lượng các công tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu tư vàthời gian xây dựng công trình

3 Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:

a, Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các thông số kĩthật chủ yếu

b, Bản vẽ xây dựng thiết kế các tổng mặt bằng, kiến trúc,kết cấu, hệ thống kỹthật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các kích thước và khối lượng chủ yếu, các mốcgiới, tọa độ và cao độ xây dựng

5 Số lượng thuyết minh và bản vẽ độc lập tối thiểu là 9 bộ

4 NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, PHÂN TÍCH KINH TẾ XÃ HỘI :

4.1 Nội Dung Phân Tích Tài Chính Dự Án Đầu Tư:

Phân tích tài chính dự án đầu tư là công việc quan trọng giúp đánh giá tính khảthi của dự án khả thi về mặt tài chính thông qua nhiều nghiệp vụ chuyên mônkhác nhau

Phân tích tài chính sự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chínhđứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư Phân tích tài chính dự án đầu

tư là một trong các nội dung quan trọng nhất của một dự án

Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí ra như thế nào, lợiích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đếnquyết định có đầu tư hay không Ngoài ra, phân tích tài chính còn giúp cho chủđầu tư có những thông tin và cơ sở cần thiết để ra quyết định đầu tư một cáchđúng đắn

Trang 10

Đối với các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước thì phân tích tài chính là cơ

sở để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án, đồng thời là cơ sở đểcấp giấy phép đầu tư

Khi lập, phân tích tài chính dự án đầu tư cần thực hiện những nội dung sau đây:

a Tính toán, xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích:Phân tích đánh giá dự án đầu tư về mặt tài chính đứng trên góc độ lợi ích củachủ đầu tư và các bên góp vốn đầu tư cho dự án

Xác định quy mô vốn đầu tư cho dự án: Tổng mức đầu tư

Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành

Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành.Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng

Xác định lãi suất dùng trong tính toán: lãi suất tối thiểu chấp nhận được hayngưỡng hiệu quả định trước

Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng

b Kỹ thuật phân tích lỗ lãi :

Đánh giá chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi (NPV)

Nếu NPV ≥ 0 => dự án đáng giá

Nếu NPV < 0 => dự án không đáng giá

Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại:

Nếu IRR ≥ r => dự án đáng giá

Nếu IRR< r => dự án không đáng giá

c Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư : (đánh giá qua nhóm chỉ tiêutĩnh hoặc động)

4.2 Nội dung phân tích kinh tế xã hội:

Khác với phân tích tài chính , mục đích của phân tích kinh tế là quan tâm đếnlợi ích của đem lại cho nền kinh tế, tức là xem xét dự án đóng góp thực sự chonền kinh tế quốc dân là bao nhiêu và tìm cách tối đa hoá lợi ích đó Nên phântích kinh tế xã hội cần thiết vì :

Nâng cao mức sống dân cư: Được thể hiện gián tiếp thông qua các số liệu cụthể về mức gia tăng sản phẩm quốc gia, mức gia tăng thu nhập, tốc độ tăngtrưởng và phát triển kinh tế

Phân phối thu nhập và công bằng xã hội: Thể hiện qua sự đóng góp của công

Trang 11

cuộc đầu tư vào việc phát triển các vùng kinh tế kém phát triển và việc đẩymạnh công bằng xã hội

Gia tăng số lao động có việc làm: Đây là một trong những mục tiêu chủ yếucủa chiến lược phát triển kinh tế xã hội của các nước thừa lao động, thiếuviệc làm

Tăng thu và tiết kiệm ngoại tệ: Những nước đang phát triển không chỉ nghèo

mà còn là nước nhập siêu Do đó, đẩy mạnh xuất khẩu, hạn chế nhập khẩu làmục tiêu quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế

Đối với nhà đầu tư:

Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyếtphục Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phụccác ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự ánủng hộ chủ đầu tư thực hiện dự án

Đối với nhà nước:

Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nướcxét duyệt và cấp giấy phép đầu tư

Đối với các tổ chức tài trợ vốn:

Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứquan trọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân đạo,viên trợ cho các mục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trường

5 GIỚI THIỆU DỰ ÁN: TÊN DỰ ÁN, CHỦ ĐẦU TƯ, ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG,QUY MÔ DỰ ÁN, MỤC ĐÍCH ĐẦU TƯ, GIẢI PHÁP XÂY DỰNG, TRANG THIẾTBỊ:

Tên dự án: Xây dựng khu biệt thự Gia Lâm

Chủ đầu tư: Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị Gia Lâm

Địa điểm xây dựng: Gia Lâm, Hà Nội

Quy mô dự án: Dự án thuộc cấp III

Dự án gồm 42 hạng mục chính bao gồm: 9 nhà A , 10 nhà B , 15 nhà C , 8 nhà

D với diện tích như sau :

Trang 12

Cho diện tích khu đất là: S = 20000 m2

Mật độ xây dựng: là tỉ số của diện tích xây dựng so với diện tích khu đất

Mật độ xây dựng của hạng mục chính là ( theo TCXDVN 323-2004 ):

Thời gian xây dựng: T = 2 năm (Quý II/2022– Quý II/2024)xd

Trang 13

Ngoài ra còn có các hạng mục khác :

- Sân bãi đỗ xe + đường giao thông

- Hàng rào , cổng ra vào, tường bao

- Vườn hoa, cây cảnh ,thảm cỏ

Trang 14

Phòng bếp và ăn : 01 bếp ga, 01 tủ lạnh 335l, 01 tủ bếp, 01 máy hút mùi, 01 bộ bàn ghế, 01 điều hòa.

Phòng giúp việc : 01 giường đệm (1m2), 01 điện thoại, 01 tủ đứng, 01 quạt treo tường.

Phòng giặt : 01 máy giặt.

Gara + Kho : mỗi gara cho phép chứa được 01 ôtô con 4 chỗ.

Phòng bảo vệ : 01 giường đệm (1m2), 01 điện thoại, 01 bàn ghế, 01 tivi LED 40 inch, 01 quạt treo tường, 01 tủ lạnh Phòng làm việc : 01 bộ bàn ghế văn phòng, 01 fax, 01 máy in, 01 điện thoại nội bộ, 01 điều hòa, 01 tủ tài liệu, 01 co

khác

Phòng tắm lớn : 01 bình nóng lạnh, 01 bồn tắm, 01 lavabo, 01 bồn cầu có nắp đậy, 01 vòi sen, 01 bộ thiết bị Phòng quần áo và thay đồ : 01 tủ đứng, 01 gương soi toàn thân.

Phòng thờ : 01 tủ thờ.

Phòng đọc : 01 tủ tài liệu đứng kê sách, 01 bộ bàn ghế, 01 computer.

Phòng sinh hoạt : 01 điều hòa, 01 tivi LED 55 inch, 01 salon to, 01 điện thoại.

Phòng giám đốc : 01 bộ bàn ghế văn phòng, 01 điều hòa, 01 salon to, 01 điện thoại, 01 tủ tài liệu, 01 computer Tiếp tân : 01 computer, 01 điện thoại, 01 fax, 01 máy in, 01 quầy lễ tân, 01 điều hòa, 01 bộ salon to.

Bảng 1.3: Chi phí mua sắm các loại thiết bị

(Đơn g

Trang 15

THIẾT BỊ

TOÀN

KHU

4 Bộ video trung tâm & Ăng-ten trungtâm Hệ 1 240 240 8 2

8 Điều hòa Daikin FTHF35RAVMV-12000BTU Chiếc 396 15,49 6143,04 8 66

9 Bộ salon Nội thất Hòa Phát- SofaSF11PVC Bộ 84 17 1428 8 15

16 Giường bé (1m2) gỗ Sồi, Nội thất LâmKinh Chiếc 31 2,1 65,1 8 7

Trang 16

23 Điện thoại Panasonic KX – TS880 Chiếc 327 0,85 277,95 8 30

Trang 17

Trang 18

1.3.2 Chi phí lắp đặt thiết bị

Chi phí lắp đặt thiết bị gồm:

Khối lượng công tác lắp đặt thiết bị hoặc giá trị thiết bị cần lắp đặt

Đơn giá lắp đặt thiết bị hoặc tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt.Thuế VAT cho công tác lắp đặt 8%

8 Máy phát điệngia đình Chiếc 8 3,33 2 0,53 8 0,57

-GQLMSTB: chi phí quản lý mua sắm thiết bị của nhà thầu;

-GMS: chi phí mua sắm thiết bị;

-tql: định mức tỷ lệ phần trăm (%) được xác định trên chi phí mua sắm thiết bị (chưa có

thuế VAT) được quy định tại Bảng 2.2 của Phụ lục 2 Thông tư 11/2021/TT-BXD:

t =1%

Trang 19

Bảng1.5: Tổng hợp chi phí thiết bị

(đơn vị: triệu đồng)

1 Chi phí mua sắm thiết bị 20.638,65 8 22.289,74

3 Chi phí quản lý mua sắm thiết bị 206,39 8 222,9

GTB= 21.011,25 (chưa bao gồm thuế VAT)

GTB= 22.692,15 (đã gao gồm thuế VAT)

1.4 Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và các chi phí khác (chưa kể trả lãi trong thời gian xây dựng)

Trang 20

- : là định mức chi phí quản lí dự án tương ứng với đơn vị tính %

- : là định mức chi phí quản lí dự án tương ứng với đơn vị tính %Nội suy theo bảng số 1.1 ta có = 1,804%

Vậy chi phí quản lý dự án :

G QLDA = 1,804 % * 269.208,65=4.856,52 ( triệu đồng ) 1.4.2 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi

G LDA = N LDA * (G + G ) XD TB

NLDA: định mức chi phí lập dự án tính theo tỷ lệ % Tra theo bảng số 2.2 thông tư

số 12/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ Xây dựng ta có: NLDA = 0,377%Vậy chi phí lập dự án :

G LDA = 0,377% * 269.208,65=1.014,92 ( triệu đồng )

1.4.3 Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án

GTTHQ = NTTHQ * (G + G )XD TB

Trong đó:

NTHQ: định mức chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án, tính theo tỷ

lệ % Tra theo bảng số 2.15 thông tư số 12/2021/TT-BXD ta có: NTTHQ = 0,065%

G TTHQ = 0,065% * 269.208,65= 174,99 (triệu đồng)

1.4.4) Chi phí thiết kế

Trang 21

*Chi phí thiết kế phần xây dựng các hạng mục công trình:

Chi phí thiết kế bản vẽ thi công xác định như sau: ( theo bảng 2.5 thông tư số

12/2021/TT-BXD )

C TK = C * N * (0,9k + 0,1) XD t

Trong đó:

C : chi phí thiết kế xây dựng.TK

CXD : chi phí xây dựng tương ứng với loại, cấp của từng công trình trong tổng mứcđầu tư được duyệt ( triêu đồng)

N : định mức chi phí thiết kế theo công bố đơn vị tính :tỉ lệ %t

k: Hệ số điều chỉnh giảm định mức chi phí thiết kế do: Thiết kế công trình lặplại trong một cụm công trình hoặc trong một dự án hoặc sử dụng lại thiết kế: Công trìnhthứ nhất: k = 1 (không điều chỉnh); công trình thứ hai: k = 0,36; công trình thứ ba trở đi:

k = 0,18

0,1: Chi phí giám sát tác giả (10%)

Chi phí của hệ thống cấp và thoát nước ngoài nhà

Công trình tuyến ống cấp nước, thoát nước: k = 1,2

Chi phí của hệ thống cấp điện ngoài nhà

Đường dây phân pha đôi áp dụng theo định mức của đường dây tải điện trênkhông cùng cấp điện áp và được điều chỉnh với hệ số sau: đường dây từ 2 đến 4mạch: k = 1,1;

Chi phí san nền:

Khi cần phải thiết kế riêng phần san nền của dự án khu kinh tế, khu côngnghiệp, khu du lịch, khu đô thị mới thì chi phí thiết kế san nền của các dự án nêu trêntính bằng 40% định mức chi phí thiết kế công trình giao thông cấp IV

Trang 22

Tra bảng số 2.5: Định mức chi phí thiết kế bản vẽ thi công của công trình dân dụng cóyêu cầu thiết kế 2 bước - thông tư số 12/2021/TT-BXD

Tra bảng số 2.13: Định mức chi phí thiết kế bản vẽ thi công của công trình hạ tầng kỹthuật có yêu cầu thiết kế 2 bước - thông tư số 12/2021/TT-BXD

Bảng 1.6: Chi phí thiết kế các hạng mục công trình chính

Trang 23

Hệ thống cấp, thoát nước:

Chi phí xây dựng (chưa có thuế VAT) là: G HTCN = 3.541,86 (triệu đồng)

(Tra bảng 2.13 thông tư số 12/2021/TT-BXD) Ncó TKHTCN = 2,07%

Hệ số điều chỉnh giảm định mức CPTK lấy cho công trình cấp IV; k = 1.Đường giao thông cấp IV:

Chi phí xây dựng (chưa có thuế VAT): G CTGT= 39.960 (triệu đồng)

(Tra bảng 2.13 thông tư số 12/2021/TT-BXD ) có NTKCTGT= 1,59%

Chi phí thiết kế san nền : (Theo mục II.7 thông tư số 12/2021/TT-BXD) có :

1.4.5 Chi phí khảo sát thiết kế

Chi phí khảo sát thiết kế trước thuế lấy bằng 30% chi phí thiết kế:

G KSTK = 30% x G = 30% x 3.337,45= 1.001,24 (triệu đồng)TK

Chi phí khảo sát thiết kế sau thuế: (8%) = 1081,34 (triệu đồng)

1.4.6 Chi phí thẩm tra thiết kế

G TTTK = N TTTK x G x k XD

Trong đó: N : định mức chi phí thẩm tra thiết kế (tính theo tỷ lệ %)

Trang 24

GTTTK: Chi phí thẩm tra thiết kế

- Chi phí thẩm tra thiết kế của công trình có sử dụng thiết kế điển hình, thiết kế mẫu

do cơ quan có thẩm quyền ban hành điều chỉnh với hệ số: k = 0, 36 đối với công trìnhthứ hai trở đi

- Chi phí thẩm tra thiết kế công trình san nền tính bằng 40% định mức chi phí thẩmtra thiết kế công trình giao thông cấp IV

Tra theo Bảng 2.16 thông tư số 12/2021/TT-BXD

Bảng 1.9: Chi phí thẩm tra thiết kế của công trình

Trang 25

- Chi phí thẩm tra dự toán của công trình có sử dụng thiết kế điển hình, thiết kế mẫu

do cơ quan có thẩm quyền ban hành điều chỉnh với hệ số: k = 0,36 đối với công trìnhthứ hai trở đi

- Chi phí thẩm tra dự toán công trình san nền tính bằng 40% định mức chi phí thẩmtra dự toán công trình giao thông cấp IV

Bảng 1.10: Chi phí thẩm tra dự toán của công trình

1.4.8 Chi phí tư vấn đấu thầu

Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng tính theo định mức tỷ lệ phần trăm (GTVXD):

Trang 26

NTVXD = 0,075%

G : Chi phí xây dựng trước thuế GTGT = 248.197,4 (triệu đồng)XD

Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng trước thuế GTGT:

GTB: Chi phí thiết bị trước thuế GTGT = 21.011,25 (triệu đồng)

Chi phí tư vấn đấu thầu cung cấp lắp đặt thiết bị trước thuế GTGT:

GTVTB = = 71,44 (triệu đồng)Tổng chi phí tư vấn đấu thầu = 186,15+ 71,44= 257,59 (triệu đồng)

1.4.9 Chi phí giám sát thi công

Chi phí giám sát xây dựng:

G GSXD = N GSXD x G XD

- NGSXD: định mức chi phí giám sát xây dựng (tính theo tỷ lệ %):

- Tra theo bảng 2.21 thông tư số 12/2021/TT-BXD , ta có:

NGSXD = 1,49%

- GXD: Chi phí xây dựng trước thuế GTGT = 248.197,4 (triệu đồng)

Chi phí giám sát xây dựng trước thuế GTGT:

G GSXD = = 3.698,14 (triệu đồng)Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị:

G GSTB = N GSTB x G TB

Trong đó:

- NGSTB: định mức chi phí giám sát lắp đặt thiết bị tính theo tỷ lệ %

Tra theo bảng 2.22 thông tư số 12/2021/TT-BXD , ta có:

N = 0,71 %

Trang 27

- GTB: Chi phí thiết bị trước thuế GTGT = 21.011,25 (triệu đồng)

Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị trước thuế GTGT:

G GSTB = = 149,18 (triệu đồng)

Tổng chi phí giám sát thi công : 3.698,14 + 149,18= 3.847,32 (triệu đồng)

1.4.10 Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng

Tính bằng 30% GGSTC:

G KĐ = 0,3 x (GGSXD + GGSTB) = 0,3 x (3.698,14 + 149,18) = 1.154,2 (triệu đồng)

1.4.11 Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán

(Theo khoản 1 ,điều 20, Thông tư số 10/2020/TT-BTC ban hành ngày 20/02/2020)

Định mức chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán (ký hiệu là KTTPD) được xác định theocông thức tổng quát sau:

Trong đó:

Ki: Định mức chi phí tương ứng với dự án cần tính (đơn vị tính: %);

Ka: Định mức chi phí tương ứng với dự án cận trên (đơn vị tính: %);Kb: Định mức chi phí tương ứng với dự án cận dưới (đơn vị tính: %);Gi: Tổng mức đầu tư của dự án cần tính, đơn vị: tỉ đồng;

Ga: Tổng mức đầu tư của dự án cận trên, đơn vị: tỷ đồng;

Gb: Tổng mức đầu tư của dự án cận dưới, đơn vị: tỷ đồng

Tổng mức đầu tư tạm tính của dự án:

Trang 28

1.4.12 Chi phí kiểm toán, quyết toán

Tra bảng theo Thông tư 10/2020/TT-BTC ban hành ngày 20/02/2020

1.4.13 Chi phí bảo hiểm công trình

Căn cứ Nghị định số 119/2015/NĐ-CP ngày 13 tháng 11 năm 2015 của chính phủ quyđịngbảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng

Căn cứ Thông tư 329/2016/TT-BTC ban hành ngày 26 tháng 12 năm 2016:

STT Loại chi phí Phương pháp tính CPTT Thuế suất CPST

1 Chi phí quản lýdự án Theo mục 1.4.1 4.856,52 0% 4.856,52

2 báo cáo NCKTChi phí lập lập Theo mục 1.4.2 1.014,92 8% 1.096,11

Trang 29

3

CP thẩm tra tính

hiệu quả của dự

4 Chi phí thiết kế Theo mục 1.4.4 3.337,45 8% 3.604,45

5 Chi phí khảo sátthiết kế Theo mục 1.4.5 1.001,24 8% 1081,34

6 Chi phí thẩm trathiết kế Theo mục 1.4.6 292,64 8% 316,05

7 Chi phí thẩm tradự toán Theo mục 1.4.7 285,27 8% 308,09

8 Chi phí tư vấnđấu thầu Theo mục 1.4.8 257,59 8% 278,2

9 Chi phí giám sátthi công Theo mục 1.4.9 3.847,32 8% 4.155,11

10 Chi phí kiểmđịnh Theo mục 1.4.10 1.154,2 8% 1.246,54

11 Chi phí khác

11.1 Chi phí thẩm tra Theo mục 1.4.11 554,17 8% 598,511.2 Chi phí kiểmtoán Theo mục 1.4.12 823,51 8% 889,3911.3 hiểm công trìnhChi phí bảo Theo mục 1.4.13 538,42 8% 581,4911.4 Chi phí kháccòn lại Theo mục 1.4.14 1.346,04 8% 1.453,72

tỉ lệ % so với doanh thu thuê diện tích

Doanh thu cho thuê diện tích sàn:

Diện tích cho thuê bằng 80% diện tích sàn trong 15 năm

Đơn giá : 10,00 (triệu đồng/m / năm).2

Diện tích sử dụng sàn là: 22.733,37m2

Trang 30

Diện tích cho thuê là: 22.733,37 x 80% = 18.186,7 m2

Giá thuê dự kiến là : 10,00 (triệu đồng/m /1 năm)2

Tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với doanh thu trong năm (10% )

Bảng 1.12: Nhu cầu vốn lưu động theo doanh thu

Doanh thu cho thuê diện tích

Tỷ lệ vốn lưu động

so với doanh thu

Nhu cầu vốn lưu động

1.6 Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng

Bảng 1.13: Bảng tổng hợp vốn đầu tư chưa có lãi vay trong thời gian xây dựng và dựphòng

3 Chi phí bồi thường, hỗ trợ &tái định cư 13.354,56 0% 13.354,56

Trang 31

Kế hoạch huy động vốn trong thời gian xây dựng được thực hiện như sau:

- Tất cả các số tiền trong bảng huy động vốn đều đã tính VAT

- Liệt kê tất cả các công việc, dựa vào bảng tiến độ thực hiện dự án phân bổvốn cho từng quý Phân bổ vốn theo nguyên tắc phân bố đều theo thời gian,phân bổ hết vốn tự có rồi mới đến vốn vay

- Trong kế hoạch huy động vốn chưa tính đến chi phí dự phòng

b Kế hoạch huy động vốn của dự án

Căn cứ xác định:

- Tiến độ thực hiện đầu tư của dự án : Thời gian thực hiện dự án là 2 năm,

Trang 32

tiến độ thực hiện dự án thể hiện theo quý

- Nguồn vốn của dự án

Từ đó lập bảng tiến độ đầu tư trong thời gian xây dựng

Trong đó:

- Chuẩn bị đầu tư thực hiện trong quý 1

- Chuẩn bị thực hiện đầu tư thực hiện trong quý 2 ; 3

- Xây dựng hạng mục thực hiện trong 5 quý: 4; 5; 6; 7; 8

(Bảo hiểm được mua trước khi bắt đầu xây dựng)

- Mua sắm và lắp đặt thiết bị thực hiện trong: Quý 7 và nửa đầu quý 8

- Quản lý dự án thực hiện trong toàn bộ 8 quý

- Huy động vốn đầu tư thực hiện trong : Quý 8

- Công việc khác : Quý 8

Bảng 1.15: Tổng hợp vốn đầu tư chưa có lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng

(Đơn vị: triệu đồng)

Trang 33

1 GĐ chuẩn bị đầu tư Lập dự án khả thi 1.014,92 101,49 1.096,11 109,61 1.285,1

Thẩm tra tính hiệu quả &

Xây dựng công

trình Xây dựng công trìnhGiám sát thi công XD 248.197,43.698,14 24.819,369,81 53,19 26.805,32 272.047,18 27

dự án Thẩm tra phê duyệtKiểm toán, quyết toán 554,17823,51 1.48

Huy động VLĐ ban đầu 11.821,36 1.182,14 11.821,36 1.182,14 11.821,36 1

Qúy II QuýIII Quý IV Quý I QuýII QuýIII Quý IV

1 Lập báo cáo nghiên cứu khả thi

2 Thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi

1 Bồi thường, giải phóng mặt bằng

2 Khảo sát thiết kế

3 Thiết kế

4 Thẩm tra thiết kế

5 Thẩm tra dự toán

6 Tư vấn đấu thầu xây dựng

7 Bảo hiểm công trình

8 Xây dựng công trình

9 Giám sát thi công xây dựng

10 Mua sắm và lắp đặt thiết bị

11 Giám sát thi công lắp đặt thiết bị

12 Kiểm định sự phù hợp chất lượng công trình

13 Quản lý dự án

1 Thẩm tra phê duyệt quyết toán

2 Kiểm toán quyết toán

3 Huy động vốn lưu động ban đầu

4 Chi phí khác còn lại

Trang 34

TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN

Trang 35

Bảng 1.16 a: Kế hoạch phân bổ vốn trong thời gian xây dựng sau dự phòng (chưa có VAT)

STT Nội dung công viê ›c

Quý II/2022 III/2022 Quý IV/2022 Quý I/2023 Quý II/2023 Quý III/2023 Quý IV/2023 Quý I/ Q

1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tưLập báo cáo nghiên cứu khả thi 1.014,92

Thẩm tra tính hiệu quả và khả thi 174,99

2

Giai đoạn thực hiện đầu tư

Bồi thường, hỗ trợ & tái định cư 13.354,56

Giai đoạn kết thúc đầu tư XD

Chi phí khác còn lại 168,255 168,255 168,255 168,255 168,255 168,255 168,255 16

4 Chi phí dự phòng 1 (DP 1 ) 196,52 1.846,86 214,92 6.374,92 6.374,92 6.374,92 8.490,97 1.5

16

Trang 36

Bảng 1.16 b: Kế hoạch phân bổ vốn trong thời gian xây dựng sau dự phòng (có VAT)

(đơn vị: triệu

II/2022

Quý III/2022

Quý IV/2022

Quý I/2023

Quý II/2023

Quý III/2023

Quý IV/2023 1

Giai đoạn chuẩn bị đầu tư

Lập báo cáo nghiên cứu khả thi 1.096,11

Thẩm tra tính hiệu quả và khả thi 188,99

2

Giai đoạn thực hiện đầu tư

Bồi thường, hỗ trợ & tái định cư 13.354,56

Giai đoạn kết thúc đầu tư XD

Thẩm tra phê duyệt

Kiểm toán quyết toán

Huy động vốn lưu động ban đầu

Chi phí khác còn lại 181,715 181,715 181,715 181,715 181,715 181,715 181,715

4 Chi phí dự phòng 1 (DP 1 ) 207,39 1.882,92 227,27 6.880,06 6.880,06 6.880,06 9.165,39

Trang 37

1.8 Xác định chi phí dự phòng

- Chi phí dự phòng (G ) được xác định bằng tổng của chi phí dự phòng do yếu DP

tố công việc phát sinh và do yếu tố trượt giá

- Tính chi phí dự phòng cho dự án bằng biểu thức sau :

G DP = G DP1 + G DP2

Trong đó: + G : Chi phí dự phòng yếu tố khối lượng công việc phát sinh.DP1

+ G : Dự phòng do yếu tố trượt giá.DP2

a Dự phòng do khối lượng phát sinh

G DP1 = 10% X (G MB + G + G + G + G + G ) XD TB QL TV K

( đã tính tại bảng 1.15)

Chi phí dự phóng 1 (Không có VAT) = 31.386,89 (triệu đồng)

Chi phí dự phòng 1 (Có VAT) = 33.657,58 (triệu đồng)

b Dự phòng do yếu tố trượt giá

Tính toán chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá

- Cần căn cứ vào độ dài thời gian thực hiện dự án, tiến độ phân bổ vốn, tình hìnhbiến động giá trên thị trường trong thời gian thực hiện dự án và chỉ số giá xâydựng đối với từng loại công trình và khu vực xây dựng

- Chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá (G ) được xác định theo công thức sau:DP2

Trang 38

– : Vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t

– : Chi phí lãi vay của vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t

– : Chỉ số giá xây dựng công trình bình quân tính trên cơ sở bình quân cácchỉ số giá xây dựng công trình (theo loại công trình) của tối thiểu 3 nămgần nhất so với thời điểm tính toán (không tính đến những thời điểm cóbiến động bất thường về giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng

– : Mức dự báo biến động của các yếu tố chi phí, giá cả trong khu vực vàquốc tế so với chỉ số giá xây dựng công trình bình quân quý đã tính

Bảng chỉ số giá xây dựng

Chọn mốc 2018 = 100%STT Qúy Chỉ số giá phần xây dựng(%) Chỉ số giá xây dựng liên hoàn(%)

Chỉ số giá xây dựng bình quân 100,17

Bảng 1.17a: Chi phí dự phòng 2 trượt giá (chưa có VAT)

Trang 39

(Đơn vị: triệu đồng)

II/2022 III/2022 IV/2022 I/2023 II/2023 III/

1 CP đầu tư chưa tính trượt giá 2.161,75 20.315,43 2.364,16 70.124,13 70.124,13 70.1

II/2022 III/2022 IV/2022 I/2023 II/2023 III/2

1 CP đầu tư chưa tính trượt giá 2.281,27 20.712,05 2.499,88 75.680,64 75.680,64 75.68

2 Hệ số trượt giá 1,0017 1,0034 1,0051 1,0068 1,0085 1,0