Phân tích hiệu quả đầu tư xây dựng dự án biệt thự cho thuê tại Gia Lâm

MỤC LỤC

Chi phí lắp đặt thiết bị Chi phí lắp đặt thiết bị gồm

Khối lượng công tác lắp đặt thiết bị hoặc giá trị thiết bị cần lắp đặt. Đơn giá lắp đặt thiết bị hoặc tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt.

Xác định chi phí quản lý mua sắm thiết bị GQLMSTB = GMS x tql

Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và các chi phí.

Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và các chi phí khác (chưa kể trả lãi trong thời gian xây dựng)

    - : là quy mô chi phí xây dựng và chi phí thiết bị cận dưới quy mô chi phí xây dựng và chi phí thiết bị cần tính định mức; đơn vị tính triệu đồng - : là quy mô chi phí xây dựng và chi phí thiết bị cận trên quy mô chi phí xây. Khi cần phải thiết kế riêng phần san nền của dự án khu kinh tế, khu công nghiệp, khu du lịch, khu đô thị mới thì chi phí thiết kế san nền của các dự án nêu trên tính bằng 40% định mức chi phí thiết kế công trình giao thông cấp IV. - Chi phí thẩm tra thiết kế của công trình có sử dụng thiết kế điển hình, thiết kế mẫu do cơ quan có thẩm quyền ban hành điều chỉnh với hệ số: k = 0, 36 đối với công trình thứ hai trở đi.

    - Chi phí thẩm tra dự toán của công trình có sử dụng thiết kế điển hình, thiết kế mẫu do cơ quan có thẩm quyền ban hành điều chỉnh với hệ số: k = 0,36 đối với công trình thứ hai trở đi.

    Bảng 1.6: Chi phí thiết kế các hạng mục công trình chính
    Bảng 1.6: Chi phí thiết kế các hạng mục công trình chính

    Lập kế hoạch huy động vốn, tính lãi vay trong thời gian xây dựng và chi phí dự phòng

    (Bảo hiểm được mua trước khi bắt đầu xây dựng) - Mua sắm và lắp đặt thiết bị thực hiện trong: Quý 7 và nửa đầu quý 8 - Quản lý dự án thực hiện trong toàn bộ 8 quý. 3 Thiết kế 4 Thẩm tra thiết kế 5 Thẩm tra dự toán 6 Tư vấn đấu thầu xây dựng 7 Bảo hiểm công trình 8 Xây dựng công trình 9 Giám sát thi công xây dựng 10 Mua sắm và lắp đặt thiết bị 11 Giám sát thi công lắp đặt thiết bị 12 Kiểm định sự phù hợp chất lượng công trình 13 Quản lý dự án. 1 Thẩm tra phê duyệt quyết toán 2 Kiểm toán quyết toán 3 Huy động vốn lưu động ban đầu 4 Chi phí khác còn lại.

    Giai đoạn kết thúc đầu tư XD Thẩm tra phê duyệt Kiểm toán quyết toán Huy động vốn lưu động ban đầu.

    Bảng 1.16 a: Kế hoạch phân bổ vốn trong thời gian xây dựng sau dự phòng (chưa có VAT)
    Bảng 1.16 a: Kế hoạch phân bổ vốn trong thời gian xây dựng sau dự phòng (chưa có VAT)

    Xác định chi phí dự phòng

    – : Chi phí lãi vay của vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t – : Chỉ số giá xây dựng công trình bình quân tính trên cơ sở bình quân các.

    Bảng chỉ số giá xây dựng
    Bảng chỉ số giá xây dựng

    Dự trù doanh thu cho dự án ( không có VAT) - Căn cứ xác định

    Chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí QLDA, tư vấn ĐTXD, lãi vay vốn trong thời gian xây dựng, chi phí dự phòng và chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng. Giá trị tài sản lưu động ( bằng dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án dự kiến lấy bằng nhu cầu vốn lưu động trong năm thứ nhất nhưng không nhỏ hơn tổng lượng vốn lưu động dùng cho mua sắm thiết bị không thuộc tài sản cố định). Xác định chi phí hoạt động sản xuất – kinh doanh của dự án trong các năm vận.

    Xác định chi phí hoạt động sản xuất – kinh doanh của dự án trong các năm vận hành

      - Căn cứ vào số lượng cán bộ công nhân viên quản lý, điều hành dự án. Căn cứ theo số lượng cán bộ, công nhân viên, mức lương và mức quy định nộp phí bảo hiểm xã hội và y tế, thất nghiệp, trích nộp kinh phí công đoàn.

      Bảng 1.26: Dự trù nộp bảo hiểm xã hội, ý tế, thất nghiệp, trích nộp kinh phí công đoàn (Đơn vị: triệu đồng)
      Bảng 1.26: Dự trù nộp bảo hiểm xã hội, ý tế, thất nghiệp, trích nộp kinh phí công đoàn (Đơn vị: triệu đồng)

      Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm Nhà cửa, vật

      • Tổng tiền gốc + lãi phải trả trong năm 1.163

        Số vốn vay cho dự án, lãi suất vay và phương thức trả nợ đểu cả gốc lẫn lãi, thời gian trả nợ 10 năm kể từ khi dự án đi vào vận hành. Vốn vay bao gồm vốn vay đầu tư dài hạn ( tổng vốn vay và lãi trong xây dựng) và vốn lưu động trong vận hành. Vốn vay dài hạn được trả theo phương thức trả đều nợ gốc lẫn lãi trong thời hạn 7 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên ( trả nợ vào cuối mỗi năm ).

        Trong các năm vận hành, phần vốn lưu động được huy động ngắn hạn ở đầu năm, cả gốc lẫn lãi sẽ được trả ở cuối các năm. Đối với thu nhập về cho thuê tài sản được xác định bằng doanh thu cho thuê trừ các khoản trích khấu hao cơ bản, chi phí duy tu, sửa chữa, bảo dưỡng tài sản, chi phí thuê tài sản để cho thuê lại (nếu có) và các chi phí khác được trừ liên quan đến việc cho thuê tài sản. Trong đó: R: tỷ suất lợi nhuận so với vốn đầu tư Lr: lợi nhuận ròng bình quân năm V: mức vốn đầu tư ban đầu.

        - Vốn cố định của dự án là biểu hiện bằng tiền của tài sản cố định, hay vốn cố định là toàn bộ giá trị bỏ ra để đầu tư vào tài sản cố định nhằm phục vụ hoạt động kinh doanh. Khoản vay nợ và trả nợ (gốc và lãi) phát sinh trong dự án được coi là khoản thu và chi nội bộ giữa chủ sở hữu và các nhà cho vay vốn, và do vậy nó không được phản ánh trực tiếp vào dòng tiền dự án. Theo quan điểm này, lợi ích dự án sinh ra chỉ xét trên phần vốn góp của Chủ sở hữu dự án sau khi đã trừ toàn bộ chi phí trả nợ cả gốc và lãi tới các bên cho vay.

        Khoản vay nợ được coi là dòng tiền vào của dự án và khoản trả nợ (gốc và lãi) được coi là dòng tiền ra, do vậy khoản mục vay và trả nợ được phản ánh trực tiếp vào dòng tiền dự án. Dòng tiền của dự án phản ảnh các khoản thu về và chi ra xảy ra trong suốt thời gian đầu tư xây dựng và thời gian vận hành dự án.

        Bảng 1.30: Chi phí thuê đất trong các năm vận hành
        Bảng 1.30: Chi phí thuê đất trong các năm vận hành

        Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 1 1 Dòng tiền hiêu số

        Phân tích trên quan điểm hiệu quả vốn chủ sở hữu Xác định suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được

        - Xác định dòng tiền của dự án dựa trên quan điểm vốn chủ sở hữu. Dòng tiền của dự án trên quan điểm vốn chủ sở hữu được thể hiện như sau : -Dòng lợi ích Bt. Trong đó: Bt: Khoản thu của dự án ở năm thứ t, xác định theo quan điểm vốn chung.

        Ct: Khoản chi của dự án ở năm thứ t, xác định theo quan điểm vốn chung R: Mức lãi suất tối thiểu chấp nhận được, r = 12%.

        Bảng 1.29: Dòng tiền của dự án (theo quan điểm vốn chủ sở hữu)
        Bảng 1.29: Dòng tiền của dự án (theo quan điểm vốn chủ sở hữu)

        Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 1 Dòng tiền hiêu

        Dựa vào lợi nhuận, khấu hao, vốn đầu tư ban đầu của dự án trong các năm vận hành, Sử dụng phương pháp nội suy để tính thời gian hoàn vốn của dự án,. Nguồn hoàn vốn không đều : dùng phương pháp trừ dần vốn đầu tư ban đầu cho nguồn hoàn vốn ở từng năm cho đến khi kết quả bằng 0. * Căn cứ xác định: dựa vào lợi nhuận, khấu hao, vốn đầu tư ban đầu của dự án trong các năm vận hành,.

        - Tính thời gian thu hồi vốn theo phương pháp động là có tính đến hệ số chiết khấu,. - Sử dụng bảng tính NPV xác định thời điểm NPV = 0, từ đó tìm ra thời gian hoàn vốn động,. Bằng phương pháp nội suy ta tìm được thời hạn hoàn vốn theo phương pháp động là 7 năm 8 tháng 27 ngày, tính từ thời điểm bắt đầu phân tích dự án,.

        Nguồn tài chính dùng để trả nợ gồm: Lợi nhuận, phần trích cho trả lãi vay trong vận hành và khấu hao tài sản cố định hằng năm, kí hiệu: B. Căn cứ vào số nợ phải trả trong năm gồm cả trả nợ gốc và trả lãi, kí hiệu: A Các định hệ số khả năng trả nợ ở năm t theo công thức: Kt = Bt/At Lập bảng tính hệ số khả năng trả nợ của dự án,. Dựa vào nguồn tài chính dùng để trả nợ của từng năm gồm lợi nhuận và khấu hao tài sản cố định, Dựa vào tổng số vốn nợ ở thời điểm bắt đầu của thời kỳ trả nợ.

        Dựa vào doanh thu hằng năm, chi phí cố định hằng năm, chi phí biến đổi hằng năm,. + Chi phí khấu hao tài sản cố định + Chi phí thuê đất vận hành + Trả lãi vay dài hạn + Chi phí trả lương.

        Bảng 1.31: Xác định suất thu lợi nội tại IRR (theo quan điểm vốn chủ sở hữu)
        Bảng 1.31: Xác định suất thu lợi nội tại IRR (theo quan điểm vốn chủ sở hữu)

        Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 1 Dòng tiền hiêu số

        Dựa vào dòng tiền hiệu số thu chi của dự án trong suốt thời gian vận hành, Dựa vào giả định các suất thu lợi nội tại khác nhau để khi dùng nó chiết khấu dòng tiền thuần về gốc và cộng chúng lại thỏa mãn điều kiện bằng 0 (IRR làm cho NPV.

        Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 1

        Qua tính toán ta có lãi suất tối thiểu chấp nhận được khi phân tích dựa trên quan điểm vốn chung là: r = 10,44%. - Dòng tiền của dự án phản ảnh các khoản thu về và chi ra trong suốt thời gian đầu tư xây dựng và thời gian vận hành dự án,. Giá đầu vào và đầu ra của dự án lấy theo mặt bằng giá ở thời điểm hiện tại (gốc 0), bỏ qua yếu tố lạm phát và trượt giá.

        Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 1

        Thu nhập của người lao động làm việc trong dự án

        Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm là 78 người, Quỹ lương trả cho người lao động trong dự án là: 6.348 triệu đồng,.