Luận văn thạc sĩ Kinh tế Tài nguyên thiên nhiên và Môi trường: Nghiên cứu phương pháp đánh giá giá trị của đất đai và ứng dụng trong điều kiện của Việt Nam

NGHIÊN CỨU PHƯƠNG PHAP DANH GIÁ GIÁ TRỊ CỦA ĐẮT ĐẠIVÀ

UNG DỤNG TRONG ĐIÊU KIEN VIET NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TE TNTN&MOI TRUONG

PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ GIÁ TRỊ CUA ĐẤT BAL

UNG DỤNG TRONG DIEU KIEN VIỆT NAM.

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TNTN& MOI TRƯỜNG.

"Người hướng dẫn khoa hoc

1, TS: Nguyễn Mạnh Hùng.

2 PGS-TS: Lê Thị Nguyên

LỜI MỞ DAU

LTinh cấp hiét của đề ti

TH.Mặục dich của đề tài

H.Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu

1V.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.

V.Nhang két quả dự kiến đạt được.

1.1 Tình hình sử dung tài nguyên đất dai trên thé giới

12 Tinh hình sử dụng tài nguyên đắt đai ở Mật nam “13 Cúc chương trình ké hoạch và các chính sách về sử dụng đắt gi

Việt Nam 7

'CHƯƠNG Il, CƠ SỞ LÝ THUYET CUA MO HÌNH PHÁT TRIEN DATĐẠI ĐÔ THỊ 92.1 Lý thuyết và khải niệm lô2.1 LY nghĩa của từ "đô thị” 20

2.1.2 Không gian đ thị 2»2.3 Vi tí đồ thị 212.1.4, Khu vye xung quanh a2.2 Phân tích đô thị 2

2.2.1, Các tiếp cận khác nhau 2

2.22 Hình thi học đô thi 3

2.23, Cie mức phân tích 223 Phát miễn d thị 2»

25 Nhận xétvé ULDM mị

Tí Cao bo 16K

2.7 Cte mô hình phát tiễn đắt và bắt động sin ”

2.7.1, Các mô hình chuỗi hoặc mô tả va chudi-sy kiện 36

2.7.2 Các mô hình hành vi hoặc làm quyết định và cơ quan 382.7.3 Câu trúc cũng cắp hoặc các mô hình cầu trúc 9

27.4 Các mồ hình dga vào sản xuất 40

2.7.5 Các mô hình cân bing 41

2.7.6 Tài liệu tham khảo bổ sung v các

"mô hình phát triển đất đai 4

2.8 Phát tri đất dai và quản lý hành chính đắt dai 46

2.9 Phương pháp luận của mô hình ULDM 42.9.1 Phương pháp luận và nguồn số liệu 49

2.10 Kết luận 50'CHƯƠNG IIL, ÁP DỤNG CÁC TIẾP CAN LÝ THUYET VÀ TIẾP CAN

HIỆN ĐẠI TRONG PHAN TÍCH MÔ HÌNH PHÁT TRIENDAT DAL ĐÔ THỊ TẠI MỘT SỐ KHU ĐÔ THỊ HÀ NỘI 5>3.1 Các nghiên cứu tình huỗng s2

3.1.1 Các khu vực nghiên cứu 543.1.2 Đối tượng nghiên cứu 56

4.2 Tidp cận nghiên cw oo

3.2.1 Quan sát hiện trưởng 60

3.2.2 Phong vẫn oo

3.2.3 Phân tích số liệu đồ thị ái

3.3 Các nguyên tắc cho quyết định phương pháp luận 613.4 Nhận xét về ULDM 61

3.5.1 Giới thiệu

3.5.2 Khu đồ thị 1, Nhân Chính 1

3.5.3 Khu đô thị 2, Nhân Chính 2.

3.5.4 Khu độ thị 3, Ling Yên Xa

3⁄55 Khu đồ thi 4, Triễu khúc

4.6 Phân tích

3.6.1 Mô hình thể chế và ULDM.

3.6.1.1 Xem xét chỉ tiết mồ hình thể chế,

3.6.1.2 Mé hình thé chế và ULDM.3.6.2 Phân tích nghiên cứu tinh huỗng.

4.7 Điều tra số liệu thực tại 4 khu đô thị

“mình hoạ cho mô hình ULDM3.1 Phương pháp tinh toán3.72 Lập bảng tính

Tí Cao bo 16K

1- Hình 2.1 Quá tinh phát tiển độ thị (dựa trên Madanipuor 19964r.135-137)

2 Hình 22 Quá trình phát rin đất đai va gia tăng trong giá tị đất đai(dựa trên Wiliamson.Enemark 20104 196-197)

3.Hình 2.3 Hệ thông quyền của người sử dụng của Buitlaar (2004)

an hệ giữa quản trị đất và phát triển dit

5 Hình 2.5 Bigu do ludng nghiễn cổu toàn cực6 Hình 31 Hiện trạng sử dựng đất tại Hà Nội

7.Hinh 32 Quy hoạch chỉ tet thành pho Hà Nội đến 2020DANH MỤC CÁC BANG BIEU

1 Bang 1.1 Diện tích của các lục địa

2 Bảng 1.2 loại đất không sử dụng được cho nông nghiệp.

3 Bảng 13 :Tik tự nhiên và đất nông nghiệp trên toàn thể giới4, Bảng 1.4 Diện tích đất va sử dụng đất trên Trái Dat (Bouwman 1988)

5 Bảng 1.5.Diện tích dat tự nhiên và dat có thé trồng trọt được ở các khu vực

9 Bảng 2.2 Các mức phân tích đô thị (dựa trên Pacione 2005, tr 32-34)

10 Bảng 2.3 Các nhóm mô hình phát triển đất dai và các mô tả của chúng bởiGore&Nicholson (1991) và Healey (1991)

11 Bảng 3.1 Các thủ tục cho lựa chọn vùng nghiên cứu

11,Bảng 32 Các chỉ số và các thuộc tính của "khu đồ thị đầy đỏ" cần được

tha thập

12,Bảng 3.3 Danh sich những người trả lời phỏng vin Khu đồ thị 1, Hà Nội

13 Bảng 3.4 Danh ết của chúng, Khu đồ thị 1, HN14 Bang 3.5 Các kết quả của việc thu thập số liệu, Khu đô thị 1, Hà Nội

15.Bảng 3.6 Danh sách những người trả lời phỏng vin Khu đô thị 2, Nhân

21.Bảng 3.12 Danh sách những người trả lời phỏng vin, Khu đô thị 4, Triềukhúc, Hà Nội

22, Bang 3.13 Danh sách số lệu đồ thị và các chỉ dc Khu đô thi 4, Triều

26.Bing 3.17 Diu tư công cộng và tư nhân tôm tit và ác túc động của chúng

tới phát tiến đt đi

27.Bảng 3.18 Bảng tinh giá đắt từ giá cho thuê nhà và giá thị trường

Tí Cao bo 16K

Việt nam là qué gia đông dân với nguồn tải nguyên đt dại khan hiểm cho nên

sử dung đất dai hiệu quả là một nhu cầu cấp thiết cho phát triển kinh tế cũng như.phát trign xã hội và thực hiện các mục tiêu quan trong khác.Một trong những biện

pháp nâng cao hiệu quả kinh tế của sử dụng tải nguyên đất dai là tiếp cận kinh tế tài

nguyên thiên nhiên và môi trường.Để thực hiện nhiệm vụ này,một dikhông thể

thiểu là xác định giá tr kinh tế của tải nguyên đất dai cho các sử dung đất dai khác,

nhau.Tuy nhiên, việc nghiên cứu tìm hiễu,phân tích các tiếp cận đánh giá giá tị

kinh tế của sử dụng đất dai côn gặp rit nhiều khổ khăn trong điều kiện Việt Nam,Mặt khác, đánh giá giá trị tài nguyên dit dai trong điều kiện môi trường ngàycảng có nhiều diễn biến phức tạp là một nhiệm vụ cắp bách không chỉ của Việt Nam

hiện nay nói riêng mà còn của cộng đồng quốc tế nói chung.Do vậy, việc hoàn thiện

‘va phát triển các tiếp cận nghiên cứu đánh giá giá tr tải nguyên đắt đai là cấp thicho các nhà nghiên cứu kính tế khắp nơi trên thé giới.Nghiên cứu tình huồng trongđiều kiện Việt Nam là cin thiết không chi cho những người dang sống và làm việc &

Việt Nam mi nó côn có thể đóng góp thông tin cho những người có quan tâm tối

tinh hình phát triển tải nguyên đất dai trong khu vực và trên thé giới.Luận văn nảylà

một trong những đóng góp vào quả trình nghiên cứu thực tế tai khu vực miễn BắcViệt Nam (cụ thể là khu vực nội thành Hà Nội)

Mục đích của đề tỉ

“rên thực tế chưa phd biến rộng rãi những nghiên cứu về tính toán giá trị kinh tế

ch thứ

của tải nguyên dat dai trong tình hình hiện tại của Việt Nam,cho nên mục.

nhất của luận văn này là triển khai những tim hiểu cơ bản đầu tin cho tính toán giáài nguyên đất đai một cách khoa học và có hệ thống dựa trên những thành tựu

nghiên cửu đã có của các nhà kinh tế khắp nơi rên th gi

“Thứ hai tìm hiểu điều kiện thực tế ở các khu đô thị của Hà Nội,Việt Nam dé có.thể ứng dụng những tiếp cận truyền thống cũng như hiện đại của khoa học lý thuyết

tr ti nguyên đất đai trên thể giới nhằm phát triển phươngkinh tế về đánh giá g

pháp l\

"Nam Trên cơ sở đó luận văn có mục đích triển khai các mô hình phân tích phát triển

in nghiên cứu và đánh gid giá tị kinh tế của đất dai trong điều kiện Việt

'Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu:

-Để phục vụ mục đích nghiên cứu một cách đầy đủ,luận văn sử dụng tiếp cậntruyền thống cũng như hiện đại của các nhà kinh t ti nguyên mỗi trường quốc

TẾ đựa trên cơ sở của khoa học kin té phúc lợi truyền thông,

-Cụ thể với tấp cận truyền thống uận văn sẽ sử dụng phương pháp đánh gi giả

nguyên đất dai dựa vào luỗng giá trị mà tài nguyên đắt đai tạo ra cho nền kinhtrị

thông qua các dịch vụ cụ thể như phục vụ làm nơi cư rú(các khu đô thị các khu

din cu ,phue vụ sản xuất nông nghiệp và công nghiệp cũng như xâydựng thương mại, du lịch với các cơ cấu chiết khấu khác nhau.

-Hơn nữa để đáp ứng điều kiện hiện đại cần phải chú ý tới những tác động mỗi

trường phức tạp,cho nên luận văn cũng cần thiết phát triển những tiếp cận hiện đại

kiện bị ảnh.\g.Các tiếp cận này dựa trên các nghiên cứu của cáchơnnhư các mô hình đánh giá giá ti tải nguyên đất đai trong đi

hưởng của tác động môi trườ

nhà nghiên cứu kinh tế tài ngu) =n và môi trường trong những thập kygắn đây

“Trong luận văn nảy tôi sẽ đi sâu vào nghiên cứu phương pháp đánh giá mô hình.phat iển đất đai ~ gi trì sử dụng đất dai cho một số khu đô thị tại thành phổ Hà

Nội vì luỗng giá t mà loại hình đất dai đồ thị mang lại cho nền kinh tế quốc dân có

ty trọng lớn so với các mục dich sử dụng đất khác.

-So sánh phân tích các kết quả phương pháp đánh giá mô hình phát triển đất dai

đô thị và giá tị kinh tế của tài nguyên đất dai của các khu vực đô thị của Hà Nội mà

lugn văn đi sâu nghiên cứu.

~Tuy nhiên việc đánh giá ludng giá trị mà tài nguyên dat đai mạng lại của các loại

hình sử dụng đất khác như :ndng nghiệp,công nghiệp lâm nghigp déu có chung

một phương pháp và mô hình đánh giá như mô hình đánh giá giá tị đất dai cho các

Khu dé thị.Do đó các vấn đề vừa nêu tôi sẽ tiếp tục nghiên cứu và thực hiện trong

các để tải tiếp theo trong tương lai

tượng và phạm vi nghiên cứu:

những mục đích đã nêu ở phần trên của luận văn này tôi tập trung nghiên

cru vào mô hình phát triển đất dai của các khu 46 thị đã và dang xây dung ở Hà

biển nhất của Hà Nội bao gồm

1 Phát triển tự phát được bổ sung với hỗ trợ(KĐT Nhân Chính 2)

¡ Khiic-Thanh Trì)2 Phát triển tự phat không có hỗ trợ(Làng Tri

Đã được quy hoạch và phát tiễn ở mắc độ nhất định (Làng Yên Xé-Ha Đông)

a được quy hoạch và phát triển tổ(KĐT Nhân Chính 1)VAN lừng kết quả dự kiến đạt được.

1.Suu tắm tdi liệu và các kết quả nghiên cứu trong và ngoài nước để có các bảocáo tổng quan về tỉnh hình nghiên cứu và ứng dung các tiếp cận đánh giá giá trịcđất dai theo các tiếp cận truyền thông cũng như hiện đại

2 Phân tích và nghiên cứu tỉnh hình,đặc điểm thông tin về hiện trang sử dụng đắt

dai trong khu vực nghiên cứu.

3.Trién khai các phương pháp áp dụng tiếp cận truyền thông vả thực hành đánh.

giá giá trị kinh tế của đất dai theo phương pháp truyền thống.

.4.So sánh phân tích các kết quả đạt được giữa các mô hình phát triển đất

ULDM.mô hình thể chế và các đánh giá thực tế có được từ quan sắt tại 4 khu đô

thị nghiên cứu và kiến nghị cho các cơ quan quản lý có trích nhiệm.

CHUONGI GIỚI THIỆU TINH HÌNH CHUNG

1-1 Tình hình sử dụng tài nguyên đắt đai trên thể giới:

(Qua đắt có bản kính trung bình 6.371 km, chu vi theo đường xích đạo 40.075 km

Và điện tích bỀ mặt của quả đất ước tính khoảng $10 triệu km” (tương đường vớ S1ti hecta) trong đồ biển và đại dương chiếm khoảng 36 tỉ hecta, còn lại là đấ

các hải đảo chiếm 15 ti hecta

“Tổng điện tích đắt tự nhiệ trên th giỏi chia thành 5 nhóm phổ biển nhất

- Những vùng có khí hậu rết, lượng mưa dồi dio và điều kiện thoát nước tốt cónhém đất podzol.

- Những vùng khí hậu ôn ha với rừng rụng li theo mia có nhém it alfisols cómàu nâu boặc xám,

- Những vùng khi hậu ôn hòa và đồng cỏ bin khô hạn hình thành nhỏm đấtmollsols có mẫu den gid mùn và có ting diy

~ Nhóm đất khô hạn aridosols phát triển ở những vùng khô hạn Bi iy và Châu

Phí, nơi gin hoang mạc hoặc ở hoang mạc, Nhóm đất này rit xấu chỉ để chăn nuôi

và phát iển nông nghiệp nếu có nguồn nước tưới

- Ở những ving nhiệt đới và á nhiệt đói với lượng mưa phong phú, có nhóm đất

đồ oxisols nghèo chất định dưỡng.

20% diện ích đắt ở ving quá lạnh không sản xuất được.trạng sử dụng, giới theo FAO như sau:

20% diện tích đất ở vùng quá khô, hoang mạc cũng không sản xuất được,

20% diện tích đắt ở vùng qua đốc không canh tác nông nghiệp được.

10% diện tích đất ở vùng có ting đất mỏng (núi đá, đắt bị xói mòn mạnh).Ys điện tích dang trồng trọt

20% dang làm đồng cỏ, gồm những đồng cô chan thả tr nhiễn và đồng có

thâm canh

Hiện nay, din tích đất dang tring trot chiếm khoảng 10% nghĩa là khoảng1.500 triệu ha vả được FAO đánh giá la:

~ Bit có năng suit cao 4%

~ Dit có năng suất trung bình: 28%

Tí Cao bo 16K

~ Đất có năng suất hip 38%

‘rong tương hi, có thé khai phá và đưa vào sử dụng nông nghiệp khoảng 15 +30% Nhưng rõ rang, trên phạm vỉ toàn th giới, đt tắt hit, đắt ấu nhiễu và quỹ

đất ngày cảng bị thoái hóa.

Bang 1.1 Diện tích của các lục địa

Đai lục Điện ch Dai lục Điện tich

Châu Á 43998930km” Chiu Nam Ce 14245000km”Chau Phí Châu Âu 9.699.550 km?Bắc Mỹ Châu Úc 1687.120 km?

Nam Mỹ

Theo P Buringh, toàn bộ đất có khả năng canh tác nông nghiệp của thể giới 3,beta (chiếm 22% tổng số đất lễn), côn 11, 7 hecta (chiếm 786 tổng s6 đất iễn)

không dùng cho sản xuất nông nghiệp được là do:

Biing 1.2 Cúc loại đẫt không sử dụng được cho nông nghiệp

Loại dit Điện ich (ha) | Losi dit Điện ich (ha)Dit quá đốc 2, 6820 (18%) Đấtquánống 1,410 0%)

iit quá khô 2,533(17%) Bit qui nghéo | 0,745 11 (5%)

Dat quá lạnh 2, 235 tỉ (15%) Dat quá lay 0, 596 tỉ (4%)iit đồng bang 1, 490 (10%)

“Trên thé giới, it rồng trot chỉ có 1.5 ti hecta (chiếm 10.8% tổng số dit dai,bằng 46% dit có khả năng ng nghiệp), còn 1,8 tỉ hocta (54%) đất có khá năngnông nghiệp chưa được kh thác

Về mặt chất lượng đắt nông nghiệp th:Dit có năng suất cao chỉ chiếm 14%,Dit có năng su rung bình chiếm 28% và‘Dat có năng suất thấp chiém tới 58

Điều này cho thấy đất có khả năng canh tác nông nghiệp trên toàn thể giới có.bạn, điện ích đắt có năng suất cao li quát

Mặt khác mỗi năm trên thé giới lại bị mắt 12 triệu hecta dit trồng trot cho năng

suất cao bị chuyển thinh đắt phi nông nghiệp và 100 triệu hecta đắt tring trot bịnhiễm độc do việc sử dụng phân bón và các loại thuốc sắt tring,

Being I.3 : Tỉ lệ % đất tự nhiên và đắt nông nghiệp trên toàn thé giới

Các Châu lục Dat AwĐất nôngCác Châu lục Dat ty nhién Đất nông

nhiên — nghiệp nghiệp

Châu A 29,5% | 35% Châu Âu 65% 13%Châu Mỹ | 282% | 26% Châu - Đại I5W% 6%

Châu Phi 200% 20% — Dương

Nhw vậy, rên toàn thé giới diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp cảng ngày

sàng giảm din trong khỉ đó dân số cảng ngày cing tăng, Vì vậy, dé có đủ lương thực

và thực phẩm cung cấp cho nhân loại trong tương lai thì việc khai thác số đắt có khả.năng nông nghiệp côn lại dé sử dụng là vấn đề cần được đặt ra Theo các chuyên gia

trong lĩnh ve trồng trọt cho rằng, với sự phát triển của khoa học và kỹ thuật như

1 khai phá hếcdiện tích đất có khả năng nông nghiệp còn lại đó Ty trọng đất đang canh tác trên đắtcó khả năng canh tác ở các nước phát triển là 70%; ở các nước đang phát triển là366% Nguyên nhân din đến việc chưa kh thác hết di

'bao gồm: Thiếu nước, khí hậu không phủ hợp, tiền vốn đầu tư.

hiển nay thì có thể dự kiến cho đến năm 2075 thi con người mối có

tích có khả năng canh tác

Diện tích đắt toàn cầu và quy mô sử dụng đất trên Trái Bit xem bảng l.4

Bảng 14 Điện tích đất và sử dụng đất trên Trái Đắt (Beanoman 1988)

TỊ Hệ sinh thái Điện tích (x 10" Em")T

1] Rừng mưa nhiệt đới TH2) Rừng nhiệt đới theo mùa T,1053; Rừng thường xanh vùng khí hậu ôn hòa 7,306

4; Rừng rụng lá vùng khí hậu dn hòa 6,8343) Rig Taiga 7013

6) Ring cay gỗ, cây bụi 7aTÌ Savan 10,695SỈ — Đằng ob nhệ đối 3115

Tí Cao bo 16K Time wen Neon Ha Hay

9] Ding cõ ving khí hậu ôn hòa 0467TỶ — Hoang mạc, bản hoang mạc 73,0010

1) Dim liy, dim pha 201

Bảng 1.5 Diện tich đất tự nhiên và đất có thể tring trọt được ở các Khu vực

Chu | 13 | 36 m4) 368BieMy | 2:38) T63 18T 7NamMỹ “T75 7 T34 6N 3g

Tiên Xô cũ 3221 TH 356 160

The giới 13077 100 3.190 24Dt có thé tring trọt được,có một phần diện tích thuận lợi vi d6 là dat tốt và ởnơi có điều kiện khí hậu thuận lợi.Phần diện tích còn lại là đất khó khăn cho trồng.trọt do hạn,đất xấu v.v.

Diện tích đắt khô hạn được phân bổ ở các khu vực như bang 1.6.

"Bảng 1.6: Diện tích dắt khô hạn trén thé giới và ở cúc Khu vực (HP ha)Loại [ThE [Chiu [Chau [Ue [Chiu [Bic [Nam

giới [Phi | A Au Mỹ |MyRất khô hạn 918 | 672 2mm] 0 0 3 26Khô hạn I571 504 626 |303 i 82 45

Nia khô hạn | 2305) S14 693 | 309 105 | #19| 256

Khô âm 1296 269 353 [51 184 | 2332| 207Tổng 6150 1959 | T949 |663 300 | 7ã6 | 543% thể giới 100 | 32 32 |75 3 MM 31% lục dia a) 66 46 |75 3 4 31

Tặc dia khô hạn nhất thể gigi là Weir day 75% điện tích là khô hạmdiễp đồ là

Chiu Phi và Châu Á.ở Châu Phi có 1959 ha và Châu A có 1949 triệu ha,chi hai

châu lục đã chiếm 64% đắt khô hạn thé giới

“Tổng điện tích đất khô hạn thể giới là 150 tiệu ha(41% đất tự nhiễn),rong đócó 978 triệu ha là hoang mạc rất khô hạn và 5172 triệu ha là khô hạn,nửa khô hạn.

và khô âm.

1.2 Tình hình sử dụng

1g số

giới, nhưng dân số đồng cho nên

guyên đất dai ở Việt nam

Nam là 33 tigu ha, đứng hàng thứ 58 trên thé

inh quân đắt theo đầu người thấp, khoảng 046 ha,

it dai tự nhiên của Vi

trở thành 40 nước có bình quân đắt theo đầu người thấp nhất hig nay trên thể giới

“rong tổng số vốn đắc, đất vùng đồi núi, đốc cụ thể tir đất đò vàng trở xuống chiếm70%, Trên vùng đổi núi, dat loại tốt (đắt bazan) có diện tích 2,4 triệu ha chiếm 7,2%.tổng diện ích Trên ving đồng bằng, đắt phủ sa loại tt chiếm gin 3 iệu ha (8.7%

Tí Cao bo 16K Time wen Neon Ha Hay

tổng diện ích) Tổng diện tích đất tốt ở các ving khác nhau của nước ta Khoảng

20%, các Ini là ác loại đất có nhiễu trở ngại cho sản xuất như khô hạn, ứng mặn,phén, nghèo chất dinh dưỡng, quả mỏng.

Tinh hình sử dụng tài nguyên đất ở Việt Nam được thể hiện qua bang 1.7,

Baing L7 Tinh hình sử dung dit ở Viet Nam(Theo Ting cục Địa chỉnh -1994)Toại đất Điện tích (10ha), Tí lệ)

2 Dit sử đụng 18,88 37.08

2-1 Dit nông nghiệp 738 22202⁄2, Dat lâm nghiệp S6 291323 Dit chuyên dùng 112 33824 Dat khu din cự 977 233

3 Đất chưa sử dụng 1422 4596

Qua số liệu này số thE thấy tình hình sử dung tai nguyên đất ở Việt Nam cònnhiều điều chưa hợp lý.Quỳ đất Nông nghiệp mới được sử dụng khoảng 70% và

“quỹ dit Lâm nghiệp môi được sử đụng khoảng 50%.

Chẳng hạn, Tiểm năng đất có khả năng canh tác nông nghiệp của cả nước.

khỏang từ 10-11 triệu ha, trong đó mới chỉ sử dụng được 6,9 triệu ha đất nôngnghiệp gdm 5,6 triệu ha là đất trồng cây hàng năm (lúa: 4,144 triệu ha; màu, câycông nghiệp ngắn ngày: 1,245 triệu ha) và 1,3 triệu ha là đất trồng cây ăn quả và

cây lâu năm khác (cả phê, cao su, dâu tả ‘u, cam, chanh, quit ) Tét cả cácdiện tích là đất tốt thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp đã được sử dungynéu ta muốnkhai hoang mỡ rộng diện tích đất nông nghiệp mà lại không muốn phạm vào đắt

trừng thì phải chấp nhận sử dụng đắt xiu.Tuy nhiên điện ích đắt nông nghiệp cũng

chi có thể nâng lên tối đa tới 11 triệu ha,tức khoảng 30 % diện tích đất tự nhiênĐánh giá chung vé tài nguyên đất Việt Nam thấy rằng, đất Việt Nam phong phú

và đa dạng Do ở vùng nhiệt đới ấm nên đắt cho phép trồng nhiều vụ Cũng do khí

hậu nhiệt đới Am đắt đễ bị xói mon, min dễ khoáng hóa, các chất dinh dưỡng dễ bị

hỏa tan và rửa trôi nên đất thoái hóa nhanh, đất xấu nhiều hơn đất tốt Tải nguyênđất Vigt Nam là rit cổ han, vi vậy mẫy năm gin đây việc khai thác, sử dụng ei tạo

và bảo vệ đất trở thành vẫn đề quan tâm lớn, vẫn đề chiến lược trong hoàn cảnh

thiểu hot vé lương thực và tăng nhanh về dân số, Do sự phát tiễn của quả tình đô

tôi hoa và sự phát iễn của nén kinh tế hi tường nên ni có đất phi nhiều tỉ cũng

1g thời là nơi có mật độ dân số cao và tốc độ xây dựng lớn, dẫn đến 6 nhiễm môi

trường dit ngày cing gia tăng

Hiện nay, ở Việt Nam nguồn tii nguyên đất dang bị 6 nhiễm, hủy hoại dophương thức canh tác lạc hậu và lạm dụng hóa chit, các loại chất bảo vệ thực vậttrong nông nghiệp Những tiến bộ kỹ thuật thân thiện với môi trưởng chưa được.pho biển và áp dụng rộng rãi trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp Chất thải rắn

trong khu vực đô thị là rét lớn, những biện pháp chủ yếu là chôn lắp chưa đảm bảo

tiều chun kỹ thuật vệ sinh mỗi trường Chit thải bệnh viện, trong đồ có khoảng

20% là chất thải độc hại, ngoài một ố bệnh viện lớn ở một số thành phổ lớn là dođốt rác cục bộ, còn lại là thu gom và đồ chung với rác thai sinh hoạt, gây nguy co

bằng phát dich bệnh Chit thải công nghiệp cho đến nay hầu hét các đô thị cũng

chưa thẻ kiểm soát được, phần lớn chất thải nguy hai công nghiệp cũng được chôn.lắp chung với ric thải sinh hoạt, gy 6 nhiễm đất rắt trim trong, Ngoi ra còn cổ các

nguyên nhân gây suy thoái đất rit phổ biến đó là xói mòn và hoang mạc hóa.

Các nguyên nhân gây 6 nhiễm đắt chủ yêu do sự yêu kém trong sin xuất, côngnghệ lạc hậu và công tắc quản lý còn nhiều bit cập của các ngảnh, cụ thé như sau:

-ĐẤt đô thị: Việt Nam là một đất nước đang trong thời kỳ xây dựng và phát triển

các khu đô thị mới (quátình đô thị hoá) do vậy việc nghiên cứu các phương án quy

hoạch tổng thẻ cũng như quy hoạch chỉ tiết cho các khu vực có liên quan đến phát

triển đô thị định hướng quy hoạch không gian xanh,định hướng quy hoạch giaothông,cấp thoát nước,vệ sinh môi trường,di san kiến trisha ting kỹ thuậc Tắt cả

những việc này quyết định đến mô hình phát triển đắt dai đô thị én định bền vữngkhông bị anh hưởng bởi các yếu tổ bất dinh (sự sai lệch thông tin rong quy"hoạch khả năng đầu cơ )

Tí Cao bo 16K

-ĐẤt thương mại: Các điều tra về sử dụng đắt ở các khu vục đô thị chỉ ra rằng

trung bình cử mỗi 3% dit sử dụng là cho các mục đích thương mại Thông in trong

việc đánh giá bắt động sản cũng đưa ra một kết quả tương tự.

“Trong việc tính toán đắt sử dụng cho các mục đích thương mại ở các khu vực dân.cư thu thét, nó được cho ring dân số tạo ra hoạt động kinh doanh, thấp hơn mộtchất so với dân số ở các khu vye đô thị tạo ra (nguồn WorkdBank)

~ Nông nghiệp: do ruộng đất ít, bị chia nhỏ, manh mii, khổ sản xuất tập trưng:

sơ giới hỏa và áp dung các quy tinh công nghệ mới côn chậm; chưa có sự hỗ trợ

tích eve, nhất là trong lĩnh vực chế biễn nông sản: thị trường không ổn định, giá cả

biển động theo hướng bit lợi cho nông nghiệp: nguy cơ suy giảm nguồn gen, dadang sinh học do sự ô nhiễm dat bởi thuốc trừ sâu và phân bón hỏa học Diện tích.dit bình quân đầu người thấp, đặc biệt là đất canh tác nông nghiệp: thoái hóa dit

phổ biển ở nhiễu ving do xói mòn, rửa trdi, bạc mau, mắt cân bằng dinh dưỡng,chua hóa, mặn hóa, phén hỏa, hạn, dng, lũ, đắt trượt và xöi lỡ ; nhân dan còn

nghẻo,rinh độ canh tác thấp dẫn đến đất bị khai thác và sử dung quá dải, khôngđược bảo vệ và ái tạo đúng mức.

~ Công nghiệp: do phát triển nhanh, phải đẩy mạnh công nghiệp hóa, trong khi

đó năng lực sản xuất còn yếu, trình độ công nghệ thấp, quy mô nhỏ và vừa, sứccanh tranh yếu; mite độ chế bién thấp; phần lớn công nghiệp là tác nhân ô nhiễm

môi trường đất (điễn hình là nhiệt điện, hóa chất, luyện kim, thực phẩm, giấy, dệt

nhuộm, da ); quy hoạch và quản lý theo vùng chưa có higu lực,

~ Lâm nghiệp: tuy diện tích che phủ của rừng đã được tăng lên, nhưng do công

nghệ khai thác và chế biển gỗ còn lạc hậu dẫn đến hiệu quả sử dụng rừng thấp; chất

lượng rừng tiếp tue suy giảm do khai thắc tri phép và phá rừng lim nông nghiệp va

nuôi trồng thủy hai sản; edn xây ra nạn cháy rừng, thậm chí có nơi còn để nạn cháy

từng xây ra nghiêm trong; rừng méi trồng phát triển nhanh nhưng hiệu quả môi

trường thấp din đến nguy cơ của các hiểm họa về môi trường và 6 nhiễm đất ngày

và các tôn nhà được dùng cho vige thi hình pháp lat và nội quy công cộng cũng

được tính vào

1.3 Các chương trình kế hoạch và các chính sách về sử dụng đắt tại Việt Nam:~ Từ năm 1994 Chính phủ đã cho triển khai xây dựng quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất đai cả nước đến năm 2010, Quốc hội khóa IX, KY họp thứ 11 đã có Nghị

quyi 01/1997/QH9 về kế hoạch sử dụng đất dai cả nước 5 năm 1996 — 2000.

CChinh phủ đã chỉ dgo rà soát quy hoạch sử dụng đất đối với tất cả các đơn vị trực

thuộc Bộ Quốc phòng và Bộ Công an, đến nay đã hoàn thành trên phạm vi cả nước,hội khóa

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả nước đến năm 2010 đã được Qu

XI phê duyệt ti ky họp thứ 5

~ Quy hoạch sử dụng dat đai cấp tinh:dén nay, hầu hết các tỉnh, thảnh phố trực.thuộc Trung ương hoàn thành việc lập quy hoạch sử dụng đất đai đến năm 2010 đãđược Thủ tướng Chính phủ phê duyệt

~ Quy hoạch sử đụng dit cấp huyện: inh đến năm 2005, cổ trên 400 huyện, quận,thị xã, thành phố trực thuộc Trung wong hoàn thành quy hoạch sử dụng đắt (chiếmtu mới lập quy hoạch sử dụng đất củatrên 60% số đơn vị cấp huyện), trong đó chi

sắc huyện, còn quy hoạch sử dụng dit đồ thị của hầu hét các tinh, thành phố chưađược lập.

- Tổ chức triển khai quy hoạch sử dụng đất ở trong nước giai đoạn tử 1994 đến

nay đã cơ bản hoàn thành quy hoạch sử dung đất của nước, quy hoạch sử dụng đắt

Tân tại chủ yeu

~ Quy hoạch sử dụng đất ở nước ta mới thực hiện ở mức độ khái quát, mang tính.din hưởng (quy hoạch sử đụng đắt cả nước: quy hoạch sử dụng đắt cắp tỉnh và trên60% quy hoạch sử dụng đất cấp huyện): còn thiểu quy hoạch chỉ tết (quy hoạch sửdụng dit cấp xã mới đạt 40%),

- VỀ phương pháp và quy trình thực hiện quy hoạch sử dụng đắt còn nhiều bắtcập, đặc biệt chưa có quy trình quy hoạch sử dụng mang tính đặc thủ dvới đ th,

= Sự phổi hop giữa quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch tổng thể phát triénkinh tế xã hội các cắp, quy hoạch các ngành chưa đồng bộ, đặc biệt là quy hoạch đô.thị chỉ tiết

Tí Cao bo 16K

- Do những nguyên nhân nên chất lượng và hiệu quả quy hoạch sử dụng đất

được đánh giá thấp, quy hoạch sử dụng đất treo còn tổn ti phổ biển.

CHƯƠNG II CƠ SỞ LÝ THUYET CUA MÔ HÌNH PHÁT TRIENĐẮT ĐẠI ĐÔ THỊ

Việt Nam là một trong những quốc gia cố nguồn tải nguyễn dit dai khan hiểm

nên yêu cầu sử dụng đất dai hiệu quả là một nhu cầu quan trong đối với phát triển

kinh ế cũng như phát triển xã hội và thực hiện các mục tiêu quan trọng khác Do đó

việc nghiên cứu phân tích các mô hình phát trién đất đai để tìm hiểu đánh giá được

sắc lung giá trị do các loi hình sử dung đất đai mang lại cho nỀn kính tế quốc dân.Ngoài việ hiểu biết về quản ý hành chính đắt đai cn thiết phải nghiên cứu về đồ

các vùng đô thị Các lý thuyết và

thị là nghiên cứu quan tâm tới phát triển đất đai về

khi niệm đô thị đã cung cấp một hiểu biết toàn cục về các nghiên cứu đô thị là điều

đã giúp cho việc nhận biết phân tích đô thị và phát triển đô thị là các lĩnh vực cần

cứu Nghiên cấu phân ích đô thị cung cấp

phải khám phá tiếp để hỗ rợ cho ng

sơ sở lý thuyết cho lựa chọn phương pháp nghiền cứu, mức độ nghiên cứu và xác

định đổi tượng nghiên cứu khu đô thị Việc đọc tải liệu về phát triển 46 thị đã hỗ trợcho việc hiểu bit dt đai, phát tiển bắt động sản và đã cũng cấp cơ sở nẫ tăng ốtcho khám phá chi tiết thêm về các mô hinh phát triển đất đại

2.1 Lý thuyết và khái niệm:

CCác tài liệu nghiên cứu về đô thị cho rằng phân tích đô thị là inh vc đa ngành

liên quan đến các vin đề xã hội kinh tế chính tị môi trường rong các thành phổ và

thị trắn Ngoài những thứ khác nó bao gồm cả kinh ế,địa lý, xã hội học, nhân khẩu

học, lịch sử, quy hoạch kiến trúc, chính trị „v v Việc nghiên cứu địa lý học đô thịnày sẽ lâm ning cốt cho sơ sở lý thuyết vì

ï)Cho phép tổng hợp các đặc tính của các phát hiện và kiến thức từ nhiều chuyên.

ngành khác nhau bên ngoài đị lý

ii)Các đặc tính khác nhau cho tập trung một viễn cảnh không gian khi thực hiện

phân tích đô thị Địa lý đô thị làm việc với phân tích đô thị từ viễn cảnh không.

gian xã hội và mang lại những hiểu biết sâu sắc cho hiện tượng phúc tạp của các

vị trí đô thị và cung cấp hiểu biết về các môi trường sống đô thị(Pacione

Tí Cao bo 16K Too win Neen Hs Foy

trang 20-21)Các khái niệm về không gian, vii diện tích và ý nghĩa của đôthị là trọng tâm của nghiên cứu đô tị khi mà khái niệm “khu đồ thị" là trungtâm của nghiên cứu niy.Do vậy những khái niệm này sẽ được giới thiệu trongce mục sau

2,1.1.Ý nghĩa của từ “dé thi”

Y nghĩa của từ đô thị có nghĩa là liên quan tới đặc tinh của, xảy ra ở, định hình

nên, thực hiện chủ quyển đối với, cư trú ở, có bắt động sin trong một thành phổ

hoặc thị trần (OED 2009) (Pacione 2005,trang 20-24) nhắn mạnh tim quan trọng

biệt giữa đô thị như một thực thể hiện vật và như một thực thể xã hộiVì điều này giáp cho nhận thức được tính phức tạp và xác định các iếp

cận khác nhau đổi với hiện tượng "đô thị” Dé thị như một thức thé hiện vật với cáccông trình nhân tạo của nó, được nhận biết đựa tên kích thước của dân số một

vũng diện tích được coi à đổ thị khi nó có hơn một số lượng xác định cư đâm cấu

trú kinh ý ệ phần trăm xác định của dân số được gắn các hoại động phi nông

nghiệp biên giới hành chính cơ sở này được sử đụng nhiều hơn cho các mục dich

chính phủ và nó không thực sự thích hợp cho mục dich nghiên cứu: các định nghĩa

chức năng khái niệm này xác định diện tch đô thị dựa trên phạm vỉ ảnh hưởng của

nó Đô thị như một thực thể xã hội trừu tượng làm việc với nhận thức chủ quan của.mọi người về các thành phổ và các quan hệ xã hội và các hoạt động của chẳng DSi

với việc nghiên cứu v8 thực thể xã hội trừu tượng này, lập bản đồ nhận thức và chủ

nghia đồ thị như là một phong cách sống là 2 tiếp cận chính Lập bản đổ nhận thứclà một kỹ thuật lập bản đồ tr tuệ để nghiên cứu đô thị, rong mỗi quan hệ với hànhvi con người và chất lượng cuộc sống.Tiếp cận thir 2 bao gồm những viễn cảnh.

khác nhau để nghiên cứu ảnh hưởng của đô th tới những người sống trong đó.Ví dụ

kích thước thay đổi như thể nào, mật độ và tính không đồng nhất ảnh hưởng đến

nến kinh tế như thể nào và hệ thống vốn sin xuất tác động đến các đô thị như thé

nào,Các khái niệm được thảo luận trong mục này liên hệ khá chặt chẽ với khái niệmđược giới thiệu trong myiếp theo khái niệm về không gian.

2.1.2 Không gian đô thị

Mặc dù định nghĩa vé không gian là một trong những định nghĩa gây tranh cãinhất là mở cho các cuộc tranh luận tất học, đối với luận văn nàykhông gian được

hiểu là một đối tượng một không gian vật lý với các khía cạnh xã hội và tâm lý với

các đặc điểm động học về thi gian Không gian đô thị là một không gian được

chiếm hữu bởi các thành phố hoặc thị tấn hoặc không gian đang được tạ lập, một

môi trường được xây dựng so với không gian tự nhiên(Madanipour 1996,trang

28-30), không gian là có ở khắp nơi nhưng trong hoàn cảnh dé thị nổ bị giới hạn vio

phạm vi vật lý và bị ảnh hưởng của các thành phố và trị erin

2.1.3 Vị trí đồ thị

Vị tí là một địa điểm duy nhất và đặc biệt được sắn trong không gian, n không;

được hichỉ đơn giản Li một vị trí vật lýamà phải được nhận biết về các khia cạnhxã hộidâm lý động học của nó.Vị tí như một địa điểm hoạt động của con người là

quan trọng như là một cơ sở theo nghĩa đồng nhất cũng như theo nghĩa cộng

đồng Theo đúng nghĩa của nó vị tí là một khái niêm trang tâm trong phân tích đô

thị về việc các vùng đô thị được xây dụng như thể nảo,và môi trường xây dựng có ý'

ghi gi cho các cư din của né.Hon nữa vị tỉ được nhắn mạnh rằng các thành phổ

là các nơi mà các quan hệ xã hội xảy ra.Các cá nhân,các hộ gia đình các công ty,các

ie cơ quan công cộng với các mỗi quan hệ kinh

sông đồng, chính trị của họ,tồn

tai và vận hành tại các vị trí riéng(Pacione 2005,trang 25-26)2.14 Khu vực xung quanh:

(Pacione 2005, trang 672) định nghĩa vùng xung quanh như là "một quận đô thi

được định nghĩa một cách nghiêm ngặtIrong đó có một nên văn hoá nhỏ nhận biễt

được mà phần lớn các cư din tuân thủ theo".Tiấp theo ông đã phát biểu 5 nguyễn

tắc về phát triển vùng xung quanh trong một chủ nghĩa đô thị mới như sau:

-Các vùng xung quanh cn phải là một thoả thuận ,một sử dụng hỗn hợp và thân

thiện đồng hành.

-Nhiều hoạt động của cuộc sống hing ngày sẽ din ra bên trong những khoảng

cách có thé di bộ,cho phép tính độc lập cho những cư dân không đi xe,đặc biệt là

những người cao tuổi và trẻ nhỏ Các mạng lưới kết nỗi của phố xá cin được thếkế để khuyến khích đi bộ làm giảm số lượng va chiều dai của các tuyến xe và bảo.

tôn năng lượng,

Tí Cao bo 16K

-Bén trong các khu đô thị,một dai rộng có sự phân loại nhiều kiểu nhà ở và các

mức giá cả cổ thé thu hit mọi người từ ha tuổi chủng tộc và thu nhập khác nhau tốisự tương tắc hing ngày củng cổ mối quan hệ cá nhân và công dân,là thực chất chomột công đồng xác thực,

-Mat độ xây dựng và sử dụng đt thích hợp sẽ nằm bên trong các khoảng cách dibộ giữa các bến giao thông cho phép giao thông cộng cộng trở thành một phương án

khả thí

-Độ tập trung của hoạt động công dinghé chế thương mại cần được gin chặt

trong các Vùng xung quanh và các quân, không cô lập trong các tổ hợp xa cách vàsử dụng đơn”

Dựa trên những nguyên tắc ở trên, khái niệm đơn vị khu đô thị, là đơn vị "có cácbiến giới rõ rằng, có chứa các mang giao thông di bộ kết nốidiên kế) đến các khu

dân cưới trường phổ thông co sở, các trang thiết bị tả tạ, và các cơ hội bản lẻ địa

phương hạn chế, và kết hợp thành một mang lưới không gian mỗ, tit cả bên trong

một chu vi có thể đi bộ được” (Berke 2006, tr 388) đã được chấp nhận một cách

rộng rãi vả được ứng dụng trong quy hoạch sử dụng vật lý/đất đai Jhonston (1981,

tr 231) xác định ving xung quanh, tương tự như Pacione, là một quận, thưởng

trong một khu vực đô thị, nơi mà mọi người có các môi quan hệ mặt đối mặt, bêntrong một diện tích hạn chế, vi nơi ma cổ nén văn hóa còn tích bit hình thành lên

các ý tưởng và các hoạt động của những người sống ở đó Tuy nhiên, ông lý luận

ring rong các thành phố hiện đại kiểu được định nghĩ rồ rằng này, cả theo nghĩasông đồng lẫn không gian, các khu đô thị tổn tai một cách nghèo nin, vì "cộng việc,cửa hàng và bạn bè thường nằm bên ngoài khu đô thị và việc gắn bó với nó phảnđánh các cá nhân cảm như thấy ở nhà giữa mọi người với các cơ sở nỀn ting tương

tự, là những người sẵn có tiềm năng cho tương tác xã hội Ranh giới địa lý chính

xúc là khó nhưng không quan trọng một cách tương đối cho các cư dân”, Khái niệm“khu đô thị" được nhận biết như một đối tượng thích hợp cho mục dich của nghiên

‘ru này, vì đối tượng này là thích hợp với khảo sát khi xem xết các mục đích và

tính khả thi của nghiên cứu này Nó sẽ được thảo luận tiếp theo và nó được hiểu như

thể nào cho luận văn nàyđược xác định trong chương sau.

3.2 Phân tích đô thị

bận, kiểu và mức phân tích đô thị khác nhau, quan điểm về phát iển đồ

thị và phát triển đô thị phi chính thức đã được nghiên cứu để hỗ trợ lựa chọn các

phương pháp cần được ép dụng khi kiểm tra mô hình phat tiễn đất đồ thị (vit tắt là

22.1 Các tiếp cận khác nhaw

“Cổ hai tgp cận cơ bản tạo khung cho phân tích thành phố, một iẾp cận là nghiêncứu các hệ thông thành phổ và tiếp cận kia là nghiên cứu thành phố như một hệthống Tiếp cận trước quan tâm tới phân phối các thành phổ và mỗi quan hệ củachúng, trong khi tiếp cận sau làm việc với ấu trúc bên trong của bản thân thanh phổ

tô thị Một

do sự kiện là xã hội là đổ thị, trong các quốc gia đã ph iển, bấthoặc các vị trí 5 học giả lý luận cho di các thành phố có thể là các đối

tượng phân

kể moi người sống ở đầu hoặc khái niệm đô thị như một khối của những vị tí gỗi

nhau và cô quan hệ với nhau không có nghĩa do những lợi thể kỹ thuật như viễn

thông v.v Mặt khác, các thành phố như các chỗ của cuộc sống xã hội, kinh tế,chính tị văn hóa, và các tương tác vật lý vẫn côn có tim quan trọng căn bản như

sắc đối tượng của phân tích (Pacione 2005, tr 20-26)

Pham vi địa lý của đô thị đang mở rộng khi thời gian thay đôi và do phát triển xãhội, công nghệ và kinh tế, Các hệ thống của tiếp cận thành phổ da bit đầu với các

nghiên cứu vé các nguyên bản đô thị và tăng trưởng trong thời kỳ đầu những năm.

1900 và đã mở rộng ti định cư cắp vùng nh thổ và phần loại của chúng, lý thuyết

chỗ trung tim, các phong trio dân ching, di cư, đô thị và quy hoạch ving lãnh thổ,

vai trò của các thành phố trong kinh tế chính trị, các thành phố ở bờ cạnh, phản đô.

thị hóa, di cự nông thôn đô thị tong các quốc gia thé giới thứ ba, toin cầu hóa vả

các thành phố, các thành phố không 16 (megacity) và trung tâm công nghệ thông tin(

tinh huống định cư, cũng bắt đầu khoảng 1900, và được mổ rộng với hình thi họccchnopoles) Thành phố như một tiếp cận hệ thông bắt đầu kim việc với vi trí và

và sinh thai học đô thị, và phân tích vùng xã hội, sinh thái tăng nhanh, giới hạn quận.thương mại trung tim, chuyển động của dân cư buôn bán lẻ và tiêu ding, quyén lực

và chính trị, các dịch vụ, các vấn đề đô thị trong hoàn cảnh cơ cấu, tái xây dựng.

nghèo và đối thị trường nhà cửa va bắt động sin, các vẫn đỀ gian thông di

lại, môi trường vật lý đô thị, nhà ở, sức khỏe và nên kính tế rong các thành phố thé

giới thứ ba, tác động toàn cầu hóa, công bằng xã hội, khả năng sống đô thị, cácthành phố bền vững và dang đô thị tương lai (Pacione 2005, tr, 27-28) Tắt các

những tiếp cận khác nhau này có các viễn cảnh triết học ẩn bên dưới của chúng làsắc lý thuyết, được tôm tắt rong Bảng 2.1

Madanipour (1996, tr 87-88) tôm tắt ba khái niệm trong nghiên cứu của ông vềcác tp cận kh Khái niệm thứ nhất, không gian đônhau trong phân tích đô thịthị là không gian hiện vật với các khía cạnh xã hội tâm lý của nó, và dạng đồth là

hình học của không gian này” Khái niêm này được mở rồng tiếp theo là sự hiễu

biết thành phố sẽ là sự gối nhau của hình học vật lý, xã hội, tâm lý tại cing một thời

điểm và cho thấy mỗi quan hệ qua lại tác động của những khía cạnh này, Khái niệmthứ hai nhắn mạnh bai viễn cảnh, một có tằm quan trọng về kinh tẾ chính trị với thị

trường và các khía cạnh chính sách của nó và tiếp cận khoa học, khái niệm kia có

tim quan trong của cuộc sống hàng ngày, tức là để hiểu không gian đô thị như cụ

thể, chứ không phải một nhà quan sắt, và tính tới kinh nghiệm đòi hỏi inh thích hợp

của phân tích kinh té-chinh trị nếu nó da để giải thích cuộc sống xã hội Khái niệm.

sau là edn phải theo các quá trinh phát triển đô thị trong khi tính đến các khía cạnh

XU hội, chính tị, vật lý và tâm lý, Khi nhìn vo những khá niệm này, õ ring là

chúng thực.iồng hột như các viễn cảnh lý thuyết được liệt kê trên bảng 2.

Viễn cảnh lý thuyết Vi dụ của nghiên cứu

Môi tường : phan ánh mỗi quan tâm | Các nguyên bản và tăng trường đô thị,

địa lý tông quát hon trong môi quan hệ (các mẫu hình định cư của vùng lãnh

giữa con người và môi trường thổ, lý thuyết chỗ tung tâm, các chỗ

và tinh huồng đô thị, hình thái học đô.

thị, sinh thái đô thị

Vithế? được đặc trưng bai sự gin kết Phân loại định cụ, xã thải tăng lên, co

với phương pháp điều tra khoa học da | edu đô thị, tạo lập chuyển đi và mẫu

trên kiểm định giả thiết, suy luận thống | hình du lịch.

kê và xây dựng lý thuyết

Hành vi: tim cách khắc phục các giớihạn của phân tích không gian bằng

cách nhắn mạnh vào vai trò của hành

vĩ con người ở môi trường 46 thịNhân văn

trung tâm của nhận thức con người, cơ

quan, ý thức và tính sing tạo và điềunổ có mục dich để hiểu hành vi xã hộicon người dya trên kinh nghiệm chủquan của mọi người về thể giới, Nó sử

dụng nghiên cứu tình huống riêng sử

dụng các phương pháp như dân tộc học

và áp dụng nguyên tắc suy luận lô gie

chứ không phải thống ke.

mang lại tim quan trọng |

Đi dân, bình vi người tiêu ding, tínhlưu động của cư dân, ưa thích cư trú,các diện tinh khu đô thị nhận được,hình ảnh của thành phd

Hanh vi xã hội con người trong các

thành phố, xây dựng xã hội và không.

gian đồ thị

Cấu túc: được đặc trưng bội một Tập

các nguyên tắc và th tục được thiết kểđể làm rõ các nguyên nhân nằm bên

dưới của mẫu hình được bộc lộ của

hành vi con người, tức là giải thíchhiện tượng quan sit được không thể

được thấy thông qua chỉ nghiên cứu

thực nghiệm nhưng phải được bộc lộbằng cách kiểm tra các cơ cấu xã hội,

kinh tổ và chính trị hiện hành Điều

này về căn bản được dựa trên tếp cậnkinh tế chính trị hoặc tiếp cận Marx.

Cie thành phố được nghiên cửu nhưbộ phận tổng hợp của chế độ sin xuất

tư bản, thay đổi thị trường đất dai đô

thị đô thị ha, phục hồi đồ thị ti ph

triển, các vấn đề đô thị trong hoàn

cảnh xây ding, uyỄn lực và chính trị,các tị tường đất dai và nhà ở, các

cách hạn chế truy cập vào tải nguyên

Quyên lực của các nhà quản lý đô thị

và ảnh hưởng của chúng lên cơ cấuKhông gian xã hội của đô thị phân

vùng, quyền lực và xung đột trong xã

Tí Cao bo 16K

và các cơ hội cho chu trình hạn chếhội, truy cập khác nhau tới các địch vụNhận dang được đặc trưng bởi sự phản.

mạnhđối lý thuyết tổng quất và nh

vào sự khác biệt của con người, Nó,nhận thức tính đa dạng và nhắn mạnh.

nhủ cầu cho các quan điểm phức tạp

của các cá nhân và nhóm đa dạng

Triết học đạo đức: tìm kiểm kiểm tra |một cách nghiêm ngặt các cơ sở đạo.

đức của xã hội, trung tân cia viễn cảnh

đạo đức là khải niệm công bằng chuẩntắc, là điều tập trung vào cái

phải có chứ không phải cái gì đang có.

Băng 5T Ce viễn cảnh ie học năm Be đưi — ý thụ

Khác biệt, tính thông nhất và tỉnh cánhân trong các thành phổ, các nghiền

cứu về khác biệt giới trong các thị

trường lao động đô thị của các không

gian loại bỏ bị xâm chiếm bởi các

nhóm nhỏ được xác định bởi giai cấp,tỉnh trạng hôn nhân, giới tính, chủng,

tộc, tuổi tác và thiểu năng, đa dạng văn.

hóa trong các thành phố.

Binh đăng trong phân phối các địch vụphúc lợi, các cơ hội sử dụng nhân công.và nhà ở đẹp cho vô số các nhóm xã

hội, giải thích về bất động sản bên

tong-đô thị, khả năng chấp nhân xãhội cia các diều kiện đô thị hiện có

như ô nhiễm không khí hoặc tỷ lệ tử

vong trẻ sơ sinh.

tong địa lý học

“đổ thị và các ví dụ nghiên cứu (dựa trên Pacione 2005, tr 27-33)

2.2.2 Hình thái học đô thị

Dựa trên nghiên cứu tổng quan của các tiếp cận khác nhau và các viễn cảnh lý

ru đô thị, va khi xem xét các mục dich của ULDM, hình tháiđô thị được lựa chọn để hiểu nhiễu hơn về các vũng 46 thị và hỗ trợ xác định đối

thuyết của các nghiên

tượng nghiên cứu của nghiên cứu này, Hình thái đô thị là “nghiên cứu đổi xứng về

dạng, hình, kế hoạch, cơ cấu và các chức năng của các công trình xây dựng của các

thí trấn và thành phổ, và của nguyên bản và cách thức theo đó công trình này được.

tiến hóa theo thời gian” (Clark, Small và Witheriek va Goodall ở Madanipour

(1996)) Moudon (1997) khẳng định các nghiên cứu hình thái đồ thi tập trung vào

các kết qua hữu hình của các lực kinh tế-xã hội, tức là họ nghiên cứu các kết cục

sửa các ý tưởng và các ÿ định như chúng lấy hinh dking trên nền đất và định dạnglên thành phố Các ngôi nhà, vườn tợc, đường phố, công viên, tượng di, vi trongnhững thứ khác, là cá đối tượng của nghiên cửu Phân tích hình thái đô thị được dựa.trên ba nguyên tắc

1 Các khối nhà và các không gian mở liên quan của chúng, các mảnh dit và các

đường phố là be phần tử vật lý căn bản sác định lên dạng của đô thị

2 Bốn mức giả pháp chung được xác định để nghiên cứu dạng đô th Chúng là

i) ngôi nhà khỏi nhà.) đường phổ khỗi phổ, ii) thành phố viv) vùng

3 Khia cạnh ức thì phải được nghiên cứu vì dạng đô thị chỉ có thể đượchiểu về

mặt lịch sử do biển chuyển và thay thé liên tục của các phần tử đô thị

Do vậy, dang, giải pháp và thời gian là ba cấu phần căn bản trong nghiên cửa!

hình thái đô thi, 'Miểng đắt và các tòa nhà trên đó" và các không gian m6" được coilà những lô nhỏ nhất của thành phố Các thuộc tinh của ô và các phần tử của nó là

đoạn th é-xa hội đã được

những phản ánh của g gian và các điều kiện kinh

trình bay tại thời điểm phát triển đất Một trọng tâm khác của nghiên cứu là cái

đượcï-là “dom vị kế hoạch”, là các nhóm nhà, các không gian mở, các mảnh đất,

và các đường phố, " là những thứ hình thảnh nên tổng thể gắn kết nước vi chúng tấtci đều được xây dựng tại cũng một thoi điểm hoặc bên trong các ring buộc, hoặc vi

chúng cùng tong một quá trình chung của sự biển đổi" Đơn vị kế hoạch là một

khái niệm hữu ích cần được nghiên cứu khi quđịnh xác định đối tượng nghiêncứu cho nghiên cứu này

2.2.3 Các mức phân tích

“Thâm chi mặc đủ các nhân tổ đô thị và các quá tình được phân tích không bi baochặt b6 hẹp trong một phạm vi không gian xác định, khái niệm "mức phân tích”

được giới thiệu cho Khung tổ chức để dom giản hóa thé giới thực phức tạp và biểu

điễn mục tiêu của nghiên cứu ti các phạm vi không gian khác nhau, hoặc khá thích

hợp về mặt không gian Có năm mức phân tích (Pacione 2005, tr 32-34) như được

chỉ ra trong Bảng 2.2

Tí Cao bo 16K

Các mức phân tíchMônKhu đồ thị

Thanh phd

Hệ thống các thành phốcấp quốc gia

Đồ là một điện ích tực tiếp xung quan ngôi nhàcủa một cá nhị „ các đặc tính của nó thường bao

gồm tính đồng nhí đều nha ở, dân tộc hoặc các

giá tị xã hội văn hóa, các vin để thích hợp bao

gồm: các quá trình suy giảm hoặc phục hỏi kinh tế

địa phương, sự ách biệt cư tr, các mức cung cắpvà sử dung dich vụ của tổ chức chính tị khu đô thị

448 kiểm soát không gian đô thị,

sinh thái của thành phổ, xung đột sử dụng đất tới

vũng ngoại ô đô thị, quản lý tăng trưởng và các

dạng quản lý,

Các mục tiêu được xác định ở tim quốc gia có các.

tác động lên các thinh phd Các học giả đã phải

hiểu các chính sách quốc gia và các ảnh hưởng của

chúng và các tác động lên các chỗ, giữa vị tí vàbên trong đô thị để hiểu được những khía cạnh.

Khác nhau củađồ thị

e quả trình và mẫu hình thay đổi

Hệ thống các thành phố, Nền kinh tế chính tị toàn cầu sử dụng sự độc lập

trên thể giới giữa các quốc gia và các thành phố Các thành phố.thé giới là mỗi quan tâm do vai tr của chúng nhưcác trung tâm kiểm soát chính trị và tải chính Viễn

cảnh các thành phố thé giới giúp cho nhà nghiêncứu tấi xác định khung cho các vẫn để tại cấp toàn.cầu rút ra các khái niệm được xác định trong hoàn.cảnh của các thành phố và các vùng miễn,

Bang 2.2 Cúc mức phân tích đồ thị (đụa trên Pacione 2003, r 32-34)

một ting thé (Pacione 2005, tr, 71) Williamson, Enemark et.al (2016, tr, 200-201)định nghĩa phát triển đồ thị nói chung như một dải rộng tiêu chí của các hoạt động.

của các quy mô khác nhau, từ thiết lập các vùng đô thị mới hoặc các tị tắn, nhưcác vùng định eu mới Ở mức thành phố phát triển đô thị có thể được hiểu như quátrình sản xuất các chỗ đô thị Một mô hình đơn giản biểu diễn quá trình này như sự

to lập môi trường xây dựng, các tổ chức khu vực công công và tr nhân, sử dụng

môi trường vật lý và xã hội qua các nhân tổ phát trién của chúng như các nguồn lực,

uy tắc và các ý tưởng (Madanipour 1996, tr 135-137) Nó có thể được mô tả như

được chỉ ra trên Hình 2.1

Tí Cao bo 16K

‘Moi trường xây dựng hoặc các chỗ đô thị

Hình 2.1 Quá trình phát triển đô thị (dựa trên Madanipuor 1996, tr, 135-137)* Phát triển đồ thi phicehink thức

Một điều quan trọng là nhận thức được phát triển đô thị, như từ phát triển để

xuất, không luôn là một phát triển tích cực Một nửa số người trong các thành phố.sửa quốc gia đang phát iển sống trong các khu 8 chuột được coi như phát triển phi

chính thức hoặc thậm chí là phát triển bắt hợp pháp và không được truy cập vào các.

dịch vụ co bản và cơ sở ha ting như nước, đường, vệ sinh và cổng rãnh

(UN-HABITAT 2004) “Nói chung, phát triển 46 thi xảy ra bên trong phạm vi của hệ

thống quản ý hành chính đắt đai nhà nước và tuân thi các yêu cầu pháp luật v điều

chỉnh của nó được gén nhãn là "chính thức" và toàn bộ phát triển không tuân thủ

với yêu cầu này hoặc yêu cầu khác được gọi là “phi chính thức”, Các phát triển đô

thị phi chính thức thường xảy ra trong các vũng không thích hợp cho phát triển docác thảm họa thiên nhiên hoặc các thảm họa khác, hoặc trong những ving được bảotoặc han chế cho phát triển tương lai Tuy nhiên, có cả những khu vực phi chính.thức trong phát triển các khu đô thị cu tú thu nhập cỡ trung cắp và cao cấp Điều

nảy xây ra thông qua việc có được đắt va giấy phép xây dựng trong các vùng không.

được quy hoạch cho phát triển hoặc trong các vùng đã được quy hoạch, nhưng

âu (UN-HABITAT 2009a), Cần nhận xétthường phát triển không đáp ứng các yêu

ring cũng có những ving "chính thức" không đủ truy cập các dich vụ cơ bản, cơ sở

hạ ting và một tôn trong những kiểu này sẽ được xem xét kỹ lưỡng trong các

nghiên cứu tình huồng trong chương sau.

24, Dit chỗ & đủ khu đô thị

UN-HABITAT (20090) cảnh bio rờ khi các biện pháp thiết thre được sử dụngđể cũng cấp cc tủy chọn nhà ở đã khả năng thanh toán và đất dai hợp pháp và an

ninh, số lượng các nhà 6 chuột sẽ tăng tới 2 tỷ vào năm 2020 Để đề cập tới điều

này và những vấn đề đô thị khác UN-HABITAT đã xác định sit mệnh của nỗ theo

ích sau đây: * xúc tiến cúc thị trấn và các thành phố bên vững về xã hội và môitrường với mục tiêu cung cắp đủ chỗ ở cho tit cả mọi người” Tiếp tho, nó làm rõ

nghĩa của từ "có đủ chỗ ð* không phải chỉ là một mái nhà trên đầu của một cá nhân,

mà "nó có nghĩa là đủ sự cách biệt riêng tư cá nhân, đú không gia „ khả năng truyổn định và lâu bền

cập vật lý, đủ an ninh, an toàn thuê mướ xây dựng, đủ ánh

ồ sưởi và thông gió, đủ cơ sở hạ ting cơ bản, như cung cắp nu

sing, ve sinh và

sắc trang thit bị quả lý chit thi, chất lượng mỗi trường ban vững và các nhân tổ

liên quan tới sức khỏe va các vị trí đủ vả có thể truy cập đối với công ăn việc làm và

sắc trang thiết bị cơ bản", Một khía cạnh khác, tổ chức này đã nhẫn rmạnh là những

thứ ‘ai’ này cần là sẵn có với các chỉ phí có thé và được xác định cùng với nhân

dân quan tâm ti xem xét triển vọng cho phát tiển dẫn dẫn, Các đặc tinh của chỗ ởdiy đủ được xúc tiên bởi UN-HABITAT là thích hợp cho mục dich của nghiên cứunày, khí tính tới các mục tiêu của ULDM và trong mồi quan hệ với khu đồ thị Tuy

những “diy đú" này cần được nghiên cứu ti mi sao cho nó sẽ là hữu ich ở

mức khu đô thị và cho mục dich của nghiên cứu nảy, Điễu nảy sẽ được thảo luận

sau trong chương sau

2.5 Nhận xét về ULDM

Các nghiên cứu đô thị là đa ngành và điều này quan tâm tới tất cả các khía cạnhcửa xã hộ và thành phổ, túc là ác Khia cạnh xã hội, in tế, mỗi trường, vật ý vàchính trị Khi xem xét bản chất của ULDM, và sau khi nhìn vào các viễn cảnh ly

thuyết và các nghiên cứu đặc biệt có liên quan, nghiên cứu sẽ sử dung hình thái đôi

thị và nguyên ắc 'đủ chỗ ở" để nghiên cớu "khu đô thị" ở các vùng đô thị

26 Phát triển đất đai

“Trong phần phát triển đất đai này, các môi trường trong nghiên cứu đô thị, các

mô hình phát triển đất dai, là các mô hình đã được khám phá một cách rộng rải để

Tí Cao bo 16K

so sánh với ULDM sau này, và lign kết giữa phát triển đất đai và quân lý hành chính

ất đai đã nóidat đai, được nghiên ctu Một định ng! ing

1g và các dich vụ được thiếttrước đây về phát triển

hít tiễn đất đại là một hoạt động theo đó cơ sở hạ

lập và đất đai được chuẩn bị sẵn sảng cho phát triển, tức là cho xây dựng các tòanhà (Abrams 1971), Pht iển đắt đại à một quá tình thông qua đồ xây đựng đồ thị

mới, vì dụ các khu đô thị dn c, các quận thương mại và ác ô hợp công nghiệp vàcác cơ sở hạ ting hiện vật mí , vi dụ như các tuyển đường điện, đường giao thông

và hệ thing công rãnh, được thiết lập bằng cách áp dụng sử dụng đất đai hoặc các

é hoạch phát triển Cũng vậy, quá trình này có thể được xác định như quản lý thay

dồi rong sử dụng đất da đô thị và nông thôn hiện có bởi các cơ chế điều chỉnh như

quy hoạch hoặc giấy phép sử dụng đắt Đó là một hoạt động đa ngành và được dựa

trên phạm vi và bản chất của phát triển, quá trình này bao gm các hoạt động như

chiếm hữu đất đai, phân chia, đánh giá về mặt pháp luật và chấp thuận quy hoạch,

thiết kế dự án, công trình xây dụng, phân phối các động cơ phát triển vả chỉ phí, Nó

liên quan ti các tác nhân như các chủ sở hữu đất, các nhà phát triển và các nhà đầu

ca, các nhà kiến trúc sư, các cơ quan tiếp thị, các tô chức công cộng, các nhà thâu

xây đựng, các bên thứ ba và các thé chế ải chính Một định nghĩa khác về phát triển

đất dai là nó được coi là quá trình biến đổi đất chưa được phát triển thành dat đã.

được phát triển và trong quả trình giá t của đất bị ác động tức là gid tỉ thưởngtăng lên như được chỉ ra trên Hình 2.2.

Gi trị đất đai tăng lên qua các giai đoạn phát rin 1 tới 4

[oất nông thon'-® pst do thi He Đất đồthịcódịch wy He Ost ai đô thi a pháttriểnmaven etemccinan | "ở 0h68 ct®Mhúp | mriadadlamrdmgiem

Giiđoạn1 | Giaiđoạn2 Giai đoạn 3 Giai đoạn 4

Hình 22 Quá trình phát triển đất dai và gia tăng trong giá trị đất đai

(dựa trên Williamson, Enemark et al., 2010, trang 196-197)

Hình trên cho thấy quá tình phát triển có bốn giai đoạn cho tinh trang đắt, cụ thể

là nông thôn, đồ thị, đô thị được địch vụ và đô thị phát triển, Giá đất và tinh trạng

Vat ý của nó bị tắc động bởi các quyết định và các hinh động như khởi xướng kế

hoạch phát tiễn, phế chuẩn kế hoạch, và xây dựng cơ sở hạ ting và các tôn nhà Ở

đây một điều quan trong là nhận xét sự gia ting trong gi tri đt dai từ gia đoạn 1

tới 2 là kết quả của quyết định chuyển đất nông thôn thành đất đồ thị, tức là kết quả

của phát tiển xã hội, nhưng không là kết qua của bắt kỳ phát triển vật lý nào(Williamson, Enemark et a, 2010) Healey đã đưa ra định nghĩa sau cho quá trình.

phát triển Healey (1992) li “biến đổi dạng vật lý, gôi các quyền: vật liệu, giá tí

tượng trưng của đất và các tỏa nhà từ một trạng thái này tối một rạng thái khác,

thông qua nỗ lực của các người đại điện quan tâm và có mục đích trong việc có

được và sử dụng nguồn lực, các quy tắc vận hành và áp dụng và phát triển các ý

là chỉ ti

tưởng và giá tị" Dinh nghĩa này khá và hẹp cho nghiền cứu phát tiển đấtdai và bit động sản Trước khi bit đầu khám phá các mô hình phát triển đất đai và‘bit động sản, cần thiết phải nhắc lại một cách tóm lược các mô hình liên quan tới đô.

thị được nghiên cứu trong Địa lý Đô thị của Pacione,

* Sử dụng đất đô thị đối chọi với các mô hình phát tiễn đất đai và bắt động sản

Để tit vi£8 các mô hình ma chúng ta đang quan tim, cin phải thảo luận víthiệu

các mô hình phát ri đô thị Phê phán chính đối v Pacione là ông đã gi

tăng trưởng đô thị hoặc các mô hình của thành phố hoặc các mô của sử dụng.

đất đô thị cùng chỗ với mô hình lưu thông vẫn Các mô hình trước, được nổi tới như.

là các mô hình sử dụng đắt đô thị, trước tiên quan tâm tới tăng trưởng dân số và.phạm vĩ không gian của thành phố Chúng làm việc với những vẫn để như các mẫu

hình tăng trưởng thành phổ giống như đường vành dai và chu trình đắt dai, độ tập

trung và tăng trưởng hướng ngoại, tăng trưởng hướng ngoại theo ngảnh từ trung.

tâm, tăng trưởng da trung tâm chứ không phải xung quanh một trung tâm, và

.v.v Những vấn đề này định hình lên chủ đề cổ điển đối với các mô hình sử

dạng đắt đô thị và các mô bình khác được xây dụng lê trên những m6 hi h này để

cai thiện và mở rông các mô hình trước Những mô bình này là vĩ dụ vỀ mô hình

vùng trung tâm Burgess của sử dung đất đô thị, mô hình ngành của Hoyt về sử dung.đất đô thi, Mô hình Harris và Ullman da trung tâm về sử dụng đất đô thi, Các mô

hình khác được xây dựng trên các mô hình ở trên là mô hình của Mann vé thành

phố Liên hợp Anh cỡ trung điền hình, mô hình Burgess được sửa đổi của Kearley,

mô hình các vương quốc đô thị của Vance v.v Mô hình sau, mô hình của Harveyxề lưu thông vốn tập trung vào chỗ của thành phổ, hoặc vị tí của đô tị, và tìm

Tí Cao bo 16K

kiểm nó như chế độ sản xuất ur bản (Pacione 2005, tr 139-153) Ở đây mô hình naysẽ không được thio luận vì nó sẽ được giải thích phần sau Tuy nhiên, người ta{quan sát thấy có một phan biệt rõ rang trong phạm vi, bản chất của hai kiểu mô hìnhvà cho mục dich của luận văn nàycác kiểu mô hình sau là quan trọng, nhưng các môihình kiểu tước thi không Một quan sắt khác là mộth có đặc tính tổng

quát do vây, khi được nghiên cứu từ một góc nhin này hay góc nhìn khác, phạm vivà bản chit của nó có thể thích hợp để giả thích các hiện tượng khác nhau tại quy

mô khác, như trong trường hợp này mô hình lưu thông vốn thể hiện.

C6 thể thấy cả hiện tượng phát triển đô thị lẫn đắt dai là những quá tình liên

quan tới các sự kiện, các hoạt động, các tác nhân và các quan hệ phức tạp khác

nhau Các mô hình thường được tạo ra khác nhau, ít nhất, để giải thich và mô tả, do

Vậy để hiểu các quá trình và bản chất của phát triển và các nguyên nhân của nó

Mặc tiếp theo sẽ nghiên cứu về các mô hình phát triển đất và bắt động sản hiện

đang tồn tại

2.7 Các mô hình phát triển đắt và bắt động sản.

Các quá trình phát triển và phát triển đất dai, xem Hình 2.1 và 2.2, và các mô.

hình khác trong nghiên cứu đô thi được thảo luận trước đây trong phần này cung

cấp một hiểu biết sâu sắc về hiện tượng phát triển vả các mô hình trong hoàn cảnh

với các mô hình các đại diện của thực tế, tức là các môđô thị Mục này làm vi

hình phát triển đắt đai và bắt động sản Trong tài liệu tham khảo về phát tiễn đất và

bit động sin các thuật ngữ phát triển, phát triển đất dai hoặc phát tiễn bit động sẵn

được sử dụng một cách thay thé lẫn cho nhau (Healey và Barrett 1990; Gore và

Nicholson 1991; Guy và Henneberry 2000; Williamson, Enermark et al 2010), va cả

nghiên cứu này, trừ phi nó chỉ rõ một trưởng hợp đặc bigt, Để khám phá ra các mô

hình phát triển đất dai sin có các nghiên cứu tổng quan đã được sử dụng để để hiểu

ju hình phát iển đất đa Hai nghiên

nh từ Harvey (1985)

thấu phạm vi và các khái niệm then chốt về

|, Gore và Nicholson (1991) và Healey (1991) và một mô

được nghiên cứu như các điểm khởi đầu để khám phá ra các mô hình khác Sau đó.

một số mô hình khác sẽ được nghién cứu một cách vin tắt đựa vào các thể chế mô

hình hóa được nghiên cứu đã được nhắc tới ở trên Tắt cả các nghiên cứu tổng quan.

chỉ ra các mô hình khác nhau và đặt chúng vào bốn nhóm phụ thuộc vào các tỉnh

tương tự trong tiếp cận của chúng tới các quá trình phát triển, Việc nhóm và mô tả

chúng được chỉ ra trên Bảng 2.3.

“Có thể quan sát thấy a các định nghĩa được cho bởi hai nghiên cứu tổng quan vỀ

các mô hình chuỗi hoặc mô tả, các mô hình hành vi hoặc làm quyết định và mô hình

sơ quan, cấu trúc của cung cấp và các mô hình cấu trú là cổ thể so sinh một cáchhợp lý, và có thé được nói tới, trong một hoàn cảnh rộng rãi hơn, xép xỉ như cùng

c mô hình dựa vio sin xuất và

nghĩa bởi các tác giá, các tiếp cận mô hình hóa và nhóm như được chỉ ra bởi hainghiên cứu tổng quan nảy sẽ được nghịcứu và thảo luận trong các đoạn sau

‘Cie nhóm tiếp cận mô hình hóa

Gore&i-holson (1991)Healey (1991)

Các mô hình chuỗi hoặc mô tả mô:

tả qua trình phát tiển như một chuỗi

theo thứ tự thời gian của các giai đoạn,tại mỗi một giai đoạn có các sự kiện cụ

Các mô hình chudi-sy kiện tập

trung vào quản lý các gai đoạn trongquả tình phít tiễn Chúng được rit ra

trước hết từ ngành quản lý bắt động

sản với việc quản lý quá tình phát

Cie mô hình hành vi hoặc

làm-quyết định nhắn mạnh vào các vai trồcủa các te nhân khác nhau tong quá

trình và tằm quan trọng của cúc quyếtđịnh ma họ làm trong việc bảo đảm

vận hành trơn chu công việc mặc dù

họ thường giữa lại một định dạng

chuỗi, các sự kiện nói chung được

trình bảy như là thứ cắp cho các quyếtđịnh

‘Cae mô hình co quan tập trung vào.

các tie nhân trong quả nh phát triển

và các mỗi quan hệ của chúng Những

mô hình này đã được phát triển trướcht là bởi các nhà nghiên cứu tim cách

mô tả quá tình phát triển từ quan điểm.

hn vi hoặc thể chế.

'Các mô hình dựa-vào sản xuất mô.tả qua trình phát triển như một dangchuyên môn hóa của hoạt động kinh tế

Các mô hình cân bằng giả thiếtiu trúc bởihoạt động phát triển được

các tín hiệu kinh tế về cầu hiệu qua,

Sản xuất, và cỗ xu hướng nghiên cứu

nó từ viễn cảnh của nền kinh tế như

một tổng thể _ tức là, chúng có xuhướng là của các mô hình kinh tế vĩmô,

như được phần ảnh tong tô kinh tế,

năng suit, Chúng được rút ra trục

tiếp từ truyén thống kinh tẾtân-cổ điễn

trong kinh tế học.

Các mô hình cơ cấu hoặc cung

cấp tranh luận rằm các kiểu phát triểnkhác nhau được đặc trưng bởi cáckhung thể chế, ti chính, và pháp lýKhác nhau, và theo nghĩa đen nghiên

cứu cho mô hình có thé áp dụng chung.của quá nh phat tiển là không hiệuquả Thay vào đó mỗi kiểu phát triển

được nhìn nhận là có "cấu trúc cung.cắp" riêng của mình, ma các đặc điểm

của nó có thể được xây dựng vào mô.hình riêng Điều này hàm ý rằng cuốicùng sẽ chỉ có một mô hình của quá

trình phát triển nhung có một tập đầy

«di các mô hình cá biệt

Các mô hình co cẫu tập trung vào.

cfc lực tổ chức lên các mỗi quan hệcủa quả trình phát tiễn và tạo động lựccho chúng Những mô hình này đượcđặt nỀn móng trong nền kính tẾ chính

trị đồ thị

Bang 2.3 Cúc nhậm mô hình phat triển đất dai và các mồ ta của chúng bởiGore&Nicholson (1991) và Healey (1991)

2.7.1 Các mô hình chuỗi hoặc mô tá và chuỗi sự kiện

“Các mô hình chuỗi hoặc mô tả và chuỗi sự kiện, sau đây sẽ được gọi là các mô

hình “eh

tính toán, chuẩn bị, ứng dụng và đề xuất,

là biểu đỗ lưỗng, nó có thé chỉ ra các gu

trong khí chuỗi tuyển tính các sự kiện

„ có thé mô tả cảng đơn giản cảng tốimn giai đoạn của phát triển, làKiểu phổ thông của một mô hình như vậy

tình chung, hoặc đặc biệt, của phát

và quyết định được mô ta, Quá tình pháttriển không luôn là chuỗi các sự kiện đơn giản, thậm chi không nhất thiết là chuỗi

có trật tự chặt chẽ Các biểu đồ luồng đã giới hạn các khả năng để chỉ ra khía cạnhđộng, tức là bản chit chu tình của phát triển, tách biệt phát triển khỏi những thứ

con lại của môi trường xây đụng và tác nhân bên ngoài khác, như chỉnh sách, cung

cấp tài chinh va thay đổi nhân khấu (Gore va Nicholson, 1991) Mặc dù, các mô.hình chuỗi cung cấp một sự hiễu biết sâu sắc cho các hoạt động được thực hiện

khắp cả quá trình phát triển, chúng không đưa ra định dạng của các tác nhân va các

mỗi quan tâm do vậy ít giáp cho việc gii thích tai sao quả trình phát triển đượchình thành theo một cách thức cụ thể trong những tình huồng cụ thé (Healey 1991),

Bản chất phúc tạp của quá tình phát và việc mô hình hóa nóó thể được hitheo cách chúng được nhóm lại bởi hai nghiên cứu tổng quan này như thể nào

Healey (1991) đã sử dụng các mô hình Goodchild và Munton, là “một mô hình mô.

tả của quả trình phát triển đất đai" để gii thích các mô hình kiểu chuỗi, trong khỉ

Gore và Nicholson (1991) đã sử dụng cùng một mô hình này để mô tả các mô hình"hành vi hoặc làm quyết định Cá hai gai thích từ quan điểm của ching đều đúng, vi

cả hai mô hình đều mô tà các chuỗi, giống như Healey (1991) trích din Goodchild

và Munton:

hae hoặc thâm canh hơn, được hoàn thiện khi các thay đổi cin thiết được tiền hành.phát triển bit đầu khí một mảnh đất được coi là tích hợp cho sử dụng

‘va đất được tái chiém hữu.

1) “Sy chín mudi của các tình huồng" là điều Lim cho một thay đổi cóthể xây ra trong sử dụng, ví dụ xây dựng một con đường mới hoặc

lựa chọn một khu định cư hoặc mở rộng.

2) Mua một khoảnh đất bởi một cả nhân được chuẩn bị để phát triển nó3) Vige chiếm đụng nó hoặc bai nhã phát tiễn, một chữ sở hữu mới hoặc

một người thuê đất

Và các hành vi hoặc các quyết định như Gore và Nicholson phát biểu rằng

Goodchild và Munton đã đưa mô hình của họ lên “haithể là

êm quyết dịnhthen chốt, cụ

1) Nhận biết đắt đai như là thích hợp cho phát triển

2) Khởi xướng xây dựng công trình trên khu đất đó"

Tí Cao bo 16K

Đối với sự rõ nghĩa và hiểu biết tốt hon, va biểu diễn mục đích qua các mô hình

khác nhau Ví dụ vé mô hình chuỗi hoặc mô hình mô tả, là mô hình "mô tả của quảtrình phát tiển dit đai" được xây dựng bởi Goodchild và Manton, được nhôm lại

dưới iếp cân chuỗi bởi Gore và Nicholson (1991) và rong tiếp cận cơ quan bởiHealay (1991) Tip theo các mô hình hành vi và làm quyết định và cơ quan được

thảo luận

2.7.2 Che mô hình hành vi hoặc lam quyết dink và cơ quan

“Các mô hình hành vi hoặc Kim quyết định và cơ quan tiếp theo sẽ được coi là cácmô hình cơ quan Những mô hình này là các mô hình nơi mà các tác nhân, vai tròcủa họ, các quyết định, các quan hệ vả các lợi4 là những điểm trung tim, Tiếp

cân của các mô hình kiểu này có thể được phân chia thành hai phân loại, một phânloại là tip cân cá nhân, là tiếp cận tim kiếm các tắc nhân như các tắc nhân độc lậpkhông có các tương quan với các tác nhân khác trong quá trình, tiếp cận kia là

tương tác, ức là cae tương tác và các quan hệ giữa các tác nhân được mô hình hồn

Việc xem xét nhanh chóng và có chất lượng về tính cá nhân có thé được thấy từđổi từ đất đai

Bryant và quá trình bao tôn đất của những người khác nói về chu)

ông thôn sang đô thị và cho thấy những giai đoạn khác nhau với các tác nhân tham

gia Một vi dụ của mô hình tương tác là mé hình từ Drewett được trình bảy trongđang đồ thị và bảng gắn kèm với nó, nơi mà nỗ đưa ra thông tin nhiều hơn vé cấc

giai đoạn của phát triển, mô tả của các sự kiện, các quyết định có liên quan, các tác

thể của việc cung cấp tải chính Trong mô hình này người phát

(Gore va Nicholson 1991) Theo Healey

nhân và gus

triển được nhìn nhận như đối thủ

cơ quan theo ba

cách, cách thứ nhấtin quan tới các tác nhân then chốt, nhà phát triển, chủ sở hữu

4 và nhà kế hoạch, các vai tr, tới hai sự kiện then chốt, nhận biết và khởi xướng“Cách thứ hai nhắn mạnh độ đa dang của các quan hệ tác nhân-sự kiện Nó làm bài

hòa các sự kin song hành và tinh động học của quá trình (như được thông báo

trong đoạn trước tiếp cận này được coi là mô hình chuỗi bởi Gore và Nicholson

ign, các lợi ich này được liên kết tới các quan hệ xã hội của các tác nhân bên trong

cận cuối cùng là tiếp cận được xây dựng trên các lợi ích của các đại

chế độ sản xuất và hệ thống xã hội chính trị, Ở sự phát triển được nhìn nhận