quy định pháp luật về thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực tiễn thực hiện dịch vụ cho khách hàng tại văn phòng luật sư đỗ hữu chiến

1.1.1 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất,cho thuê đất1.1.2 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất1.2 Điều kiệ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÔN ĐỨC THẮNG

KHOA LUẬT NGÀNH LUẬT KINH TẾ

BÁO CÁO TẬP SỰ NGHỀ NGHIỆP

Quy định pháp luật về thủ tục Cấp, đổi Giấy chứng nhận Quyền

sử dụng đất - Thực tiễn thực hiện dịch vụ cho Khách hàng tại

Văn phòng Luật sư Đỗ Hữu Chiến

CBHD: Phạm Thị Tuyết Trinh GVGS: ThS Đặng Thị Kim Nguyên

SVTH: Huỳnh Bá Tín MSSV: E17H0200 LỚP: 170E0112

TP HỒ CHÍ MINH – THÁNG 04/2022

LỜI CẢM ƠN

Đề tài báo cáo tốt nghiệp này là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu kiến thức phápluật và thời gian thực tập là giai đoạn mà em được thực hành, tìm hiểu thêm những điều mình đãhọc Các thầy cô Khoa Luật đã luôn hỗ trợ, giúp đỡ tận tình cho em trong suốt quá trình nàycũng như quá trình học tập tại Trường Đại học Tôn Đức Thắng

Lời cảm ơn đầu tiên em muốn gửi đến các Quý thầy cô Khoa Luật Trường Đại học TônĐức Thắng đã tạo cho em cũng như các bạn sinh viên khác có một khoảng thời gian để được trảinghiệm, áp dụng kiến thức đã học vào thực tế và hoàn thành bài báo cáo thực tập tốt nghiệp

Em muốn gửi lời cảm ơn đặc biệt nhất đến giảng viên hướng dẫn là cô Đặng Thị KimNguyên đã hỗ trợ và hướng dẫn em truyền tải những kinh nghiệm thực tiễn, kiến thức chuyênmôn tại cơ quan thực tập vào bài báo cáo này

Bên cạnh đó, em xin gửi lời cảm ơn đến Trưởng Văn phòng Luật sư Đỗ Hữu Chiến vàcác anh chị tại cơ quan thực tập đã tạo điều kiện để em được trãi nghiệm, tiếp xúc, học hỏichuyên môn thông qua các công việc tại Văn phòng Luật sư Đỗ Hữu Chiến

Trong thời gian hai tháng thực tập và hoàn thành bài báo cáo tốt nghiệp, với kinh nghiệmcòn hạn chế của một sinh viên nên không tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận đượcnhững lời nhận xét, đóng góp ý kiến của các thầy cô để em có thể hoàn thành tốt bài báo cáo nàycũng như bổ sung, nâng cao kiến thức của bản thân

Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn và gửi lời chúc sức khoẻ đến các thầy cô tạiTrường Đại học Tôn Đức Thắng và các anh chị tại Văn phòng Luật sư Đỗ Hữu Chiến

1

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

Giảng viên hướng dẫn

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN

2

Giảng viên phản biện MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN……….……….……….……….……….… PHẦN 1: ĐIỀU KIỆN VÀ THỦ TỤC CẤP, CẤP ĐỔI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LẦN ĐẦU

1.1 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

3

1.1.1 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất,cho thuê đất

1.1.2 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất1.2 Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

1.2.1 Điều kiện để được nhà nước giao đất, cho thuê đất

1.2.2 Điều kiện để được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

1.3 Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

1.3.1 Cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận

1.3.2 Thành phần hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.3.3 Nghĩa vụ về phí, lệ phí khi thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất

1.3.4 Thời gian thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận

1.4 Các trường hợp được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.5 Thủ tục xin cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

PHẦN 2: THỰC TIỄN THỰC HIỆN DỊCH VỤ CHO KHÁCH HÀNG TẠI VĂN PHÒNGLUẬT SƯ ĐỖ HỮU CHIẾN, NHỮNG KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC VÀ GIẢI PHÁPHOÀN THIỆN

2.1 Khó khăn vướng mắc trong thực tiễn thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhậnKẾT LUẬN…… ……….……….……….……….………

4

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮTNhà nước Nhà nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam

Hiến pháp Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm2013

Luật Đất đai Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29 tháng năm

2013Nghị định 43 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2014

GIỚI THIỆU VỀ VĂN PHÒNG LUẬT SƯ ĐỖ HỮU CHIẾN:

1 Lịch sử hình thành và phát triển

Văn phòng Luật sư Đỗ Hữu Chiến có trụ sở tại 28D Lý Chiêu Hoàng - Phường 10 - Quận

6 - TP Hồ Chí Minh được thành lập và đi vào hoạt động ngày 28 tháng 6 năm 2018 bởi Tiến sĩ –Luật sư – Trọng tài viên Đỗ Hữu Chiến, là một Luật sư chuyên về Pháp luật Đầu tư và Bất độngsản Dựa trên thế mạnh và danh tiếng cá nhân của mình về lĩnh vực Bất động sản, nhất là uy tíntrong cộng đồng người Hoa tại Thành phố Hồ Chí Minh, Văn phòng Luật sư Đỗ Hữu Chiếnchuyên cung cấp các dịch vụ pháp lý trên nhiều lĩnh vực, đặc biệt là các dịch vụ pháp lý về đấtđai và bất động sản Đến nay, Văn phòng Luật sư Đỗ Hữu Chiến sở hữu đội ngũ gồm 03 Luật sư,Chuyên gia trong nhiều lĩnh vực pháp lý, ngoài ra Văn phòng có đội ngũ gồm nhiều nhân viên IT

và Kiến trúc sư để phục vụ các hoạt động kinh doanh của Văn phòng

2 Nhiệm vụ và chức năng của Văn phòng

Với phương châm đặt chữ “Tín” lên hàng đầu, sứ mệnh và tầm nhìn được Trưởng Vănphòng là Luật sư Đỗ Hữu Chiến đặt ra hướng đến việc phụng sự, cung cấp các giải pháp và dịch

vụ pháp lý chuyên nghiệp, bảo vệ tối đa quyền lợi chính đáng của Khách hàng

Với đội ngũ Luật sư, Chuyên gia pháp lý với nhiều năm kinh nghiệm thực tiễn tại nhiều

cơ quan cả công lẫn tư Văn phòng Luật sư Đỗ Hữu Chiến cung cấp dịch vụ pháp lý trong nhiềulĩnh vực liên quan đến pháp lý và tố tụng

3 Hệ thống tổ chức của Văn phòng

5

Tổ chức trong Văn phòng:

4 Công việc được giao trong quá trình thực tập – Kết quả thực hiện công việc

Hỗ trợ các anh chị phòng pháp chế soạn thảo hợp đồng, biên dịch hợp đồng, soạn hồ sơđăng ký thay đổi thông tin doanh nghiệp, soạn hồ sơ về đầu tư, nghiên cứu, cập nhật và tổng hợpcác quy định pháp luật Khi lựa chọn đề tài, em đang được giao nghiên cứu và thực hiện các dịch

vụ hợp thức hoá, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng Em thấy đây là đềtài mang tính thực tiễn cao vì lĩnh vực đất đai đã và đang nhức nhối và các văn bản quy phạmpháp luật điều chỉnh lĩnh vực này còn nhiều chồng chéo, vướng mắc Vậy nên em quyết địnhnghiên cứu về đề tài này

PHẦN 1: ĐIỀU KIỆN VÀ THỦ TỤC CẤP, CẤP ĐỔI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬDỤNG ĐẤT LẦN ĐẦU

1.1 Tổng quan về Quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Đất đai với vai trò không chỉ đối với nền kinh tế như một tư liệu sản xuất quan trọng, cógiá trị lớn mà còn mang trong mình các yếu tố về chính trị, chủ quyền quốc gia, an ninh quốcphòng Do đó, quyền sở hữu đối với đất đai được đưa vào Điều 55 Hiến pháp có nội dung nhưsau: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tàinguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữutoàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.” Thông qua quy định này cóthể thấy quyền sở hữu đối với đất đai tại Việt Nam là thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước sẽ đạidiện chủ sở hữu thực hiện quyền quản lý đối tài sản Tuy nhiên, với vai trò là tư liệu sản xuất cănbản, tối quan trọng của nền kinh tế; đất đai cần được đưa vào khai thác sử dụng không chỉ bởiNhà nước mà còn bởi các cá nhân, tổ chức kinh tế và phi kinh tế nhằm phục vụ nhu cầu về nhà ở,6

Trưởng Vănphòng

Ban Pháp lý Ban Nội dung,Quảng bá Bộ phận giúpviệc

Các Luật sư,Chuyên gia

thương mại dịch vụ, sản xuất nông nghiệp, công nghiệp và các nhu cầu khác Để thực hiện mụctiêu kép vừa giữ quyền sở hữu đất đai thuộc về nhân dân vừa tạo điều kiện cho các cá nhân, tổchức có nhu cầu sử dụng đất; khoản 2 Điều 54 Hiến pháp đã đặt ra quy định:”Tổ chức, cá nhânđược Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất đượcchuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sửdụng đất được pháp luật bảo hộ.” Dựa trên quy định này, người có đủ điều kiện sử dụng đất tạiViệt Nam có thể nhận được quyền sử dụng đất từ Nhà nước thông qua 03 hình thức sau:

- Nhà nước giao đất;

- Nhà nước cho thuê đất;

- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

Khi nhận quyền sử dụng đất thông qua các hình thức trên, người sử dụng đất đều cần phảithông qua Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu phân phối quyền sử dụng đất tại ViệtNam Việc thông qua này có thể được thể hiện tại nhiều văn bản, quyết định khác nhau nhưngđến giai đoạn cuối cùng của quá trình trao quyền này Nhà nước sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất để thể hiện sự cho phép, thừa nhận của mình về việc trao quyền sử dụng đất và xácnhận quyền sử dụng đất của cá cá nhân, tổ chức như theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đấtđai: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất làchứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khácgắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữutài sản khác gắn liền với đất.” Do đó, Giấy chứng nhận quyền sư dụng đất là chứng cứ xác nhậnquyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức và là điều kiện để thực hiện các quyền chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốnbằng quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai:

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chothuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi cócác điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợpnhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;”

Vì vậy, việc được cấp Giấy chứng nhận có ý nghĩa rất quan trọng đối với cả người sửdụng đất và Cơ quan Nhà nước, theo đó Giấy chứng nhận sẽ được cấp bởi Cơ quan Nhà nước cóthẩm quyền sau khi đáp ứng các điều kiện và hoàn thành các thủ tục được nêu dưới đây và cácđiều kiện, thủ tục này được trình bày phân chia theo từng hình thức sử dụng đất bởi các hìnhthức nhận quyền sử dụng đất này có các tiêu chí, đặc điểm cũng như quyền và nghĩa vụ khácnhau

7

1.1 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

1.1.1 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi Nhà nước giaođất, cho thuê đất

- Đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất

Luật Đất đai đã quy định theo hướng liệt kê rất chi tiết về các đối tượng có thể trở thànhngười sử dụng đất tại Việt Nam tại Điều 5 Luật Đất đai; tuy nhiên đây là quy định chung, các chủthể này có thể nhận quyền sử dụng đất thông qua một trong ba hình thức đã nêu Đối với hìnhthức giao đất mà Nhà nước có thu tiền sử dụng, các chủ thể này được quy định như sau: “ Nhànước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1 Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

2 Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc

- Đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất

Ngoài hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đã đề cập thì Nhà nước còn thực hiệnchế độ giao đất nhưng không thu tiền sử dụng đất khi giao, các đối tượng có thể được nhậnquyền sử dụng đất theo hình thức này được Luật Đất đai quy định tại Điều 54 như sau:

“Điều 54 Giao đất không thu tiền sử dụng đất

Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1 Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này;

2 Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tựnhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụngvào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa khôngthuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này;

8

3 Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sựnghiệp;

4 Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;

5 Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nôngnghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.”

Phạm vi đối tượng được liệt kê như trên gần như tương đồng với quy định tại tại Điều 5Luật Đất đai về người sử dụng đất, bao gồm:

- Hộ gia đình, cá nhân khi trực tiếp sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc làm muối;

- Tất cả chủ thể sử dụng đất được quy định tại Điều 5 Luật Đất đai khi sử dụng đất rừngphòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất

sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; mục đích công cộng không nhằm mục đích kinhdoanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đấtgắn với hạ tầng để kinh doanh

- Các đơn vị sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất để xây dựng côngtrình sự nghiệp;

- Cộng đồng dân cư khi sử dụng đất nông nghiệp;

- Cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp gồm đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện,thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của

tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động

- Đối tượng được Nhà nước cho thuê đất

Vì bản chất quyền sử dụng đất là một quyền tài sản có thể được chuyển nhượng, trao đổi,thế chấp, cho thuê Do đó, ngoài hình thức giao đất đã trình bày thì người sử dụng đất có thểđược “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợpđồng cho thuê quyền sử dụng đất.” Các đối tượng này bao gồm:

“ 1 Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho

cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủysản, làm muối;

b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đượcgiao quy định tại Điều 129 của Luật này;

c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt độngkhoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinhdoanh;

9

đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tưnước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình côngcộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư

ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sựnghiệp;

g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làmviệc ”1

Quy định trên của Luật Đất đai đã đặt ra các chủ thể sau có thể nhận quyền sử dụng đấtthông qua việc thuê đất từ Nhà nước như:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủysản, làm muối; sử dụng đất thương mại, dịch vụ; sử dụng đất cho hoạt động khoáng sản; sản xuấtvật liệu xây dựng, làm đồ gốm; cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; xây dựng công trình công cộng

có mục đích kinh doanh; hoặc có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đượcgiao

- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập đã thực hiện tự chủ tài chính, người ViệtNam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng côngtrình sự nghiệp; và

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.1.1.2 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận khi nhà nước công nhận quyền sử dụngđất

Theo quy định tại khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai thì: “Nhà nước công nhận quyền sử dụngđất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không cónguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.”.Theo đó, Điều 100 và Điều 101 Luật Đất đai đã đặt ra các trường hợp sử dụng đang sửdụng đất ổn định, lâu dài có và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp giấy chứngnhận Điểm đáng chú ý là quy định này chỉ áp dụng cho cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất Qua

đó, có thể kết luận rằng chủ thể được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất sẽ gồm cá nhân và

hộ gia đình

1.2 Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

1 Điều 56 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29/11/2013

10

1.2.1 Điều kiện để được nhà nước giao đất, cho thuê đất

Để được Nhà nước giao đất khi thuộc các trường hợp được quy định tại Điều 54, 55 LuậtĐất đai thì những người sử dụng đất như đã nêu tại Mục 1.1.1 sẽ phải thoã mãn và đáp ứng cácđiều kiện như sau:

Đầu tiên, nhu cầu sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấphuyện đã được phê duyệt cũng như thể hiện được nhu cầu sử dụng đất của mình trong hồ sơ xingiao đất nhằm làm căn cứ phê duyệt cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như quy định tại Điều

52 Luật Đất đai

Đồng thời, khi các tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất đểthực hiện dự án đầu tư thuộc các trường hợp tại khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều 55 Luật Đất đaithì sẽ phải đáp ứng các điều kiện như sau:

- Điều kiện quy định tại Điều 58 Luật Đất đai:

“1 Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào cácmục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủchấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất,cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:a) Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sửdụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;b) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sửdụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng

2 Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơquan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mụcđích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan

3 Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất

do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.”

Thông qua nội dung của quy định này, có thể thấy khi được giao đất để thực hiện dự ánđầu tư thì người sử dụng đất cần phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án, thực hiện ký quỹ

để đảm bảo khả năng thực hiện dự án và không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nếuđang được Nhà nước giao đất trong một dự án khác Đồng thời, nếu dự án có sử dụng đất trồng11