Luận văn thạc sĩ luật học: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam

- Có dự án đầu tư, phương an sản xuất kinh doanh, dịch vụ kha thí, có hiệu quả;hoặc có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi, phù hợp với quy định của pháp luật; - Có khả năng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

TAC GIA: NGUYEN VĂN PHƯƠNG

Chuyén nganh: Luat Kinh té

Mã số: 6.01.05

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS ĐINH DŨNG SỸ

HÀ NỘI - NĂM 2006

DAI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA HỌC

TÁC GIÁ: NGUYÊN VĂN PHƯƠNG

ĐỀ TÀI

Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay và thực tiễn

áp dụng tại Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam.

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 6.01.05

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DAN KHOA HỌC: TS ĐINH DŨNG SY

HÀ NỘI - NĂM 2006

3 Mục dich nghiên cứu 3

4 Nhiệm vụ nghiên cứu 3

5 Phạm vi nghiện cứu 3

6 Phương pháp nghiên cứu 3

7 Cấu trúc Luận văn 4

CHUONG I: NHŨNG VẤN ĐỂ LÝ LUẬN VỀ THIẾ CHAP QUYỂN SỬ DỤNG DAT ĐỂ :

BẢO DAM TIEN VAY |

1 Hoạt động ngân hàng và vấn dé bảo dam tiền vay 5

1.1 Ngân hàng và đặc trưng của hoạt động tín dụng ngân hàng 5

1.2 Bảo đảm tiền vay - một nguyên tắc của hoạt động tín dụng 10

2 Quyền sử dung đất va vấn dé thế chấp quyền sử dụng dat 12

2.1 Quyền sử dung đất theo pháp luật Việt Nam 12

2.2 Thế chấp quyền sử dụng đất - một biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản 16

3 Những nội dung pháp ly cơ bản về thế chấp quyền sử dung dat 18

3.1 Điều kiện vẻ quyền sử dung đất thé chấp 18

3.1.1 Diéu kién vé bén thé chap 18 3.1.2 Điều kiện về quyền sử dung đất thế chấp 22 3.2 Trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng dất 24

3.2.1 Hình thức thế chấp quyền sử dụng đất 24 3.2.2 Định giá quyền sử dụng đất thế chấp 26 3.2.3 Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 21 3.2.4 Dang ký hợp đồng thé chấp quyền sử dụng đất 20

3.2.5 Xử lý quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ 3]

3.2.6 Giải chấp quyền sử dụng đất thế chấp 33

CHUONG 2 THUC TIỀN AP DỤNG PHAP LUAT VỀ THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG ĐẤT `

ĐỀ BẢO DAM TIEN VAY TẠI NGÂN HANG NGOẠI THUONG VIỆT NAM "

1 Khái quát về tổ chức và hoạt động của Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam 35

1.1 Về tổ chức của Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam 35 1.2 Về hoạt động của Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam 36

2 Thực trang thế chấp quyền sử dụng đất để bao dam tiền vay tai Ngân hàng Ngoại

we) ax

thương Việt Nam

2.1 Những ưu điểm, thuận lợi BY

2.2 Những Khó khan, vướng mac 4H

2.2.1 Vẻ xác định gid trị quyền sử dụng đất lst

2.2.2 Về công chứng hop dong thé chap bang quyền sử dụng dat 46

2.2.3 Về dang ky hợp dony thế chấp quyền sử dụng dat 61

2.2.4 Xử lý quyền sử dụng dat thế chap để tha hồi nợ 70

CHUONG 3 PHƯƠNG HUỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THỂ 19

CHAP QUYEN SỬ DỤNG ĐẤT DE BAO DAM TIEN VAY

1 Phương hướng 79

1.1 Cần ban hành hoặc sửa đổi, bổ sung kịp thời các văn bản hướng dan thí hành 79

Luật đất dai nam 2003

1.2 Cần nhanh chóng soạn thao và ban hành day đủ các văn bản quy phạm pháp 82luật hướng dẫn thi hành Bộ luật Dan su nam 2005

1.3 Đổi mới tư duy, nhận thức và cơ chế làm việc của các cơ quan quản lý nhà 83nude vé dat dai

1.4 Hoàn thiện các quy định về bảo dam tiền vay 84

2 Giải pháp 89

2.1 Phat triển thị trường bất động sản 89

2.2 Tiếp tục hoàn thiện cơ chế định giá quyền sử dụng đất 31

2.3 Hoàn thiện các quy định của pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng thế chấp 93

quyền sử dụng đất theo hướng đơn giản, thuận tiện nhưng hiệu lực

99

KẾT LUẬN

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được pháp luật chính thức thừa nhận khí Luật Đất

dai năm 1993 ra đời Tại khoản 3 Điều 3 Luật Đất dai năm 1993 quy định: “//6 gia đình,

cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đối, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,

thé chap quyền sử dung đất” Theo đó, người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình được thế

chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng để vay vốn phát triển sản xuất, kinh

đoanh.

Để người sử dụng đất thực hiện được năm quyền nói trên, Bộ luật Dân sự năm

1995 đã quy định về việc thế chấp quyền sử dụng đất (từ Điều 727 đến Điều 737) với các

nội dung: thế chấp quyền sử dụng đất; điều kiện thế chấp quyền sử dụng dat, thế chấp

quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng; thế chấp đất ở; hình thức

thế chấp quyền sử dụng đất; phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất; nghĩa vụ của bên thế

chấp quyền sử dụng đất; quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất; nghĩa vụ của bênnhận thế chấp quyền sử dụng đất; quyền của bên nhận thế chấp quyền sử dụng dat; xử lý

quyền sử dụng đất.

Sau nhiều năm thực hiện, Luật Đất dai năm 1993 (bao pồm cả Luật sửa đổi, bổ

sung một số điều của Luật Đất dai năm 1998 và Luật sửa đổi, bố sung một số điều của

Luật Đất dai năm 2001) và Bộ luật Dan sự năm 1995 đã bộc lộ một số hạn chế, bất cập so

với thực tế Do đó, hai đạo luật này đã được thay thế tương ứng bằng Luật Đất đai năm

2003 và Bo luật Dan sự năm 2005 cho phù hop với tình hình mới Nhờ đó mà ngày càng

có nhiều quan hệ vay vốn được xác lập trên cơ sở có bảo đảm bằng thế chấp quyền sử

dụng đất.

Thực tiễn, trong những năm qua, quyền sử dung đất luôn là tài sản bao dam quan

trọng và chiếm một.tỷ lệ lớn trong tổng giá trị tài sản thế chấp của khách hàng vay tại các

tổ chức tín dụng Tại Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (tên viết tắt trong giao dịch quốc

tế là Vietcombank), quyền sử dụng đất thế chấp để bảo đảm tiền vay cũng không nằm

ngoại lệ đó.

Vietcombank là một trong năm ngân hàng thương mai Nhà nước và là ngan hang hàng đầu tai Việt Nam trong lĩnh vực hoạt động ngân hàng, đạc biệt là lĩnh vực thánh toán quốc tế Như các ngân hàng thương mại khác, Vietcombank là định chế tài chính trung

gian cũng cấp các dịch vụ ngân hàng cho khách hàng, làm cầu nối piữa Dang, Nhà nước

với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thông qua việc thực hiện các chủ trương, chính sách

và pháp luật liên quan đến hoạt động ngân hang Do đó, việc Vietcombank hoạt động có

hiệu qua và 6n định không những hoàn thành tốt mục tiêu, nhiệm vụ được Đảng, Nha

nước giao cho trong từng thời kỳ mà còn góp phần đưa chủ trương, chính sách của Dang

và pháp luật của Nhà nước vào cuộc sống.

Hoạt động cho vay là một lĩnh vực nhạy cảm, liên quan đến nhiều ngành, nhiều

lĩnh vực trong xã hội và tiểm ẩn nhiều rủi ro Cho nên, việc Vietcombank nhận thế chấp

quyền sử dụng đất để cho vay là biện pháp phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở pháp lý và kinh tế

cho việc thu hồi nợ sau này.

Quyền sử dụng đất là tài sản “đặc biệt” có piá trị lớn và gắn liền với sự tồn tại, hoạtđộng của hầu hết các cơ quan, tổ chức, cá nhân, hộ gia đình (gọi chung là người sử dụngdat) Do đó, khi những chủ thể này vay vốn có bảo đảm bằng tài sản, thì quyền sử dụng

đất là tài sản thường sẵn có và đủ giá trị để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với tổ

chức tín dụng Vì vậy, trong những năm qua, thế chấp quyền sử dung đất để bảo đảm tiền vay tại Vietcombank luôn là biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến và chủ yếu được áp

dụng đối với hầu hết các khách hàng vay.

Chính từ những quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn

thế chấp quyền sử dụng đất nói trên, tôi đã mạnh dan chọn đề tài Luận văn “Phdp luật về

thé chấp quyền sử dụng đất để bảo dam tiên vay và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng

Ngoại thương Việt Nam”.

2 Tình hình nghiên cứu

Cho đến nay, có nhiều công trình nghiên cứu về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo

đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nhưng chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách

toàn điện về biện pháp bảo đảm tiền vay bằng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn áp

dụng tại Vietcombank.

t

3 Mục dich nghiên cứu

Qua nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiên vẻ thế chấp quyền sử dụng đất để bảo

đảm tiền vay tại Vietcombank, Luận văn đề xuất một số phương hướng và giải pháp để góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng thế chấp quyền

sử dụng đất.

4 Nhiém vụ nghiên cứu

Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, Luận văn piải quyết các nhiệm vụ sau đây:

- Đặc trưng của hoạt động tín dụng ngân hàng.

- Bảo đảm tiền vay - một nguyên tắc của hoạt động tín dụng.

- Quyền sử dụng đất và vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất.

- Thực tiên thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay tại Vietcombank.

- Những ưu điểm và hạn chế, khó khăn của biện pháp bảo đảm tiền vay bằng thế

chấp quyền sử dụng đất.

- Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất

để bảo đảm tiền vay

5 Pham vi nghiên cứu

Dựa vào nhiệm vụ nghiên cứu, Luận van tập trung nghiên cứu các quy định của

pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất để bảo

đảm tiền vay tại Vietcombank.

6 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong Luận văn chủ yếu dựa trên Chủ

nghĩa Mác Lénin, tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối và chính sách của Đảng.

- Phương pháp nghiên cứu tài liệu thực tiễn tại Vietcombank.

©3)

- Phương pháp nghiên cứu, kế thừa tứ liệu, sách báo về thế chấp quyền sử dụng

đất để bảo đảm tiền vay và các van bản pháp luật có liên quan.

- Phương pháp phan tích, tổng hợp, so sánh, chứng minh.

7 Cau (rúc Luận van

Luan van được chia thành 3 chương:

Chương Í: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHAP QUYỀN SỬ DUNG ĐẤT ĐỀ

BẢO ĐÁM TIỀN VAY

Chương 2: THUC TIỀN THẾ CHAP QUYEN SỬ DUNG ĐẤT DE BẢO DAM TIỀN

VAY TẠI NGÂN HÀNG NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM

Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIÁI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ

CHAP QUYỀN SỬ ĐỤNG ĐẤT ĐỀ BẢO DAM TIỀN VAY

Chương Í

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THE CHAP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

DE BẢO DAM TIỀN VAY

1 Hoạt dong ngân hang và van dé bao dam tiền vay

1.1 Ngan hang và đặc trưng của hoạt động tín dung ngán hang

1.1.1 Ngân hàng

Ngân hàng thương mại là một tổ chức ra đời từ rất lâu trong xã hội, nó xuất hiện

trước khi có Chủ nghĩa Tu bản Sự ra đời và xuất hiện của ngân hàng thương mại gan liền

với sự xuất hiện và phát triển của nền sản xuất hàng hoá xã hội Với hình thức kinh doanh

đa dạng và phong phú, ngân hàng thương mại đã góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển

hiệu quả hơn La định chế tài chính trung gian, ngân hàng thương mại đóng vai trò như là

chiếc cầu nối điều hòa nhu cầu về vốn piữa bên có vốn nhàn rỗi gửi tại ngân hàng với bên

thiếu vốn, có nhu cầu vay vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh

Ở Việt Nam, trước những năm 90, các ngân hàng thương mại Việt Nam không thể

tự chủ, độc lập được trong hoạt động kinh doanh do nước ta còn duy trì cơ chế hành chính

- bao cấp và hệ thống ngân hàng chưa có sự phân biệt chức năng quản lý Nhà nước với chức năng kinh doanh Cho nên, hoạt động tín dụng của ngân hàng thường được thực hiện

theo mệnh lệnh, chỉ tiêu từ trên xuống Do đó, khi có rủi ro xảy ra dẫn đến không thu hồi được vốn, ngân hàng khong phải chịu trách nhiệm về vấn dé đó Phương thức này đã hạn

chế sự năng động, sáng tao và tinh thần “dám nghĩ, đám làm, đám chịu trách nhiệm” của

những cán bộ có năng lực, trình độ Khi nước ta xoá bỏ cơ chế bao cấp để chuyển sang

nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, thì việc các ngân hàng cho vay

theo chỉ tiêu, mệnh lệnh hành chính không còn phù hợp nữa Do vậy, ngân hàng thương mại chỉ thực sự ra đời và hoạt động kinh doanh một cách độc lập theo đúng nghia của nó

vào đầu những năm 90 khi Pháp lệnh Ngân hàng Nhà nước và Pháp lệnh ngân hàng, hợp tác xã tín dụng và công ty tài chính được Hiội đồng Nhà nước ban hành ngày 23/05/1990.

Kể từ đó, mô hình tổ chức của hệ thống ngân hàng Việt Nam mới được tổ chức thành hai

cấp: Ngan hàng Trung ương (còn gọi là Ngan hàng Nhà nước Việt Nam) thực hiện chức

5

năng quan lý Nhà nước đốt với hoạt động ngân hàng, các ngân hàng thương mat thực hiện

chức nang kinh doanh tiền tệ và dịch vụ ngân hàng.

Sau hơn 7 năm thực hiện, nhiều quy định của hai Pháp lệnh nói trên đã bộc lộ

những hạn chế nhất định, không đáp ứng được yêu cầu đổi mới trong tiến trình hội nhậpkinh tế quốc tế, Cho nên, ngày 12/12/1997, Quốc hội đã thông qua Luật Ngân hàng Nhà

nước và Luat Các tổ chức tín dụng Hai đạo luật này có hiệu lực kể từ ngày 01/10/1998 và

cũng kể từ thời điểm này, hai Pháp lệnh nói trên hết hiệu lực Song cũng chỉ trong một

khoảng thời gian, ngày 15/06/2004, Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số

điều của Luật các tổ chức tín dụng cho phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất

nước Theo đó, tổ chức tín dụng được hiểu là doanh nghiệp được thành lập trên cơ sở quy

định của Luật này và các quy định liên quan khác của pháp luật để hoạt động ngân hàng.

Hoạt động ngân hàng là hoạt động kinh doanh tiền tệ và dịch vụ ngân hàng với nội dung

thường xuyên là nhận tiền gir, sử dụng số tiền này để cấp tín dung và cung ứng các dich

vụ thanh toán.

Từ những vấn dé nêu trên, khái niệm ngân hang được giải thích như sau: “Nednhàng là loại hình tổ chức tín dung được thực hién toàn bộ hoạt động ngân hàng và các

loạt dong khác có liên ¢ TU,

hot động kl liên quan ”9)

1.1.2 Đặc trưng của hoạt động tín dụng ngân hàng

Hoat động tín dụng là việc tổ chức tín dụng sử dụng nguồn vốn tự có, nguồn vốn huy động để cấp tín dụng © Trong nền kinh tế thị trường, tín dụng luôn đóng một vai trò

quan trọng trong phát triển sản xuất, kinh doanh: điều chuyển vốn từ nơi dư thừa (tổ chức

kinh doanh tiền tê hoặc hàng hoá, dịch vụ) đến nơi thiếu vốn (tổ chức, hộ gia đình, cá

nhân cần vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống) Tín dụng là một

phạm trù Kinh tế thể hiện mối quan hệ piữa người cho vay và người đi vay, trong đó người

cho vay có nhiệm vụ chuyển giao quyền sử dụng tiền hoặc hàng hoá, dịch vụ cho vay cho

ng ười di vay trong một thời gian nhất định Khi đến hạn thanh toán, người di vay có nghĩa

(1) diểm 2 khoản 3 Diéu | Luật xứa doi, bở sung một số diéu của Luật các tổ chức tín dung nam 2001

(2): điểm 8 khoản 3 Dieu L Luật sta doi, bở sung một xố điền của Luật các tổ chức tín dung nàm 200-4

6

vụ hoàn trả số tiền hoặc gia trị hàng hoá, dich vụ đã vay, có hoặc không có kèm theo mot khoản lãi nhất định.

Theo nguyên nghia, tín dụng có nghấa là "lòng tin’: người cấp tín dụng tin vào kha

năng và uy tín của khách hàng vay Cho nên, nhiều trường hợp bên cho vay đã cấp tín

dung cho bên đi vay trên cơ sở tính hiệu qua, kha thi của dự án mà không yêu cầu có tài sản bao đảm hoặc bảo lãnh của bên thứ ba Trong quan hệ kinh doanh, thương mại, tín dụng được thé hiện dưới hai hình thức: tín dụng thương mại và tín dụng ngân hang Nếu

như tín dụng ngân hàng luôn gan liền với tiền mặt mà theo đó bên thừa vốn cho bên thiếuvốn vay với nguyên tác có hoàn trả pốc và lãi, thì tín dụng thương mại thường gan liền với

hang hoá, dịch vụ mà theo đó bên có hàng hoá, dịch vụ bán chịu cho bên mua (ban hang

trả tiền sau), bên mua phải cam kết trả nợ cho bên bán trong một thời hạn nhất định, thời

hạn này được xác định căn cứ vào yêu cầu của dự ấn, các nguồn trả nợ và khả năng thu hồi vốn của bên mua hàng hoá, dịch vụ.

Hoạt động tín dụng ngân hàng có những, đặc trưng sau đây:

- Ngân hàng dùng vốn tự có và vốn huy động để cấp tín dụng

Vốn tự có của ngân hàng gồm có giá trị thực có của vốn điều lệ, các quỹ dự trữ,

một số tài sản “Nợ” khác của tổ chức tín dụng theo quy định của Ngân hàng Nhà nước

Ngoài nguồn vốn tự có, thì vốn huy động (vốn đi vay) chiếm một tỷ lệ lớn trong

tổng nguồn vốn của ngân hàng, bao gồm: tiền gửi của tổ chức, cá nhân gửi tại ngân hàng,

vốn vay của các tổ chức tín dụng khác và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, vốn do phát

hành piấy tờ có gia.

Ngân hàng thương mai là tổ chức kinh doanh tiền tệ mà hoạt động chủ yếu và

thường xuyên là nhận tiền gti của Khách hàng với trách nhiệm có hoàn tra và sử dụng số

tiên đó để cho vay Cho nên, ngân hàng thương mại phải sử dụng vốn tự có và vốn huy

động, để cấp tín dụng Thông qua việc cấp tín dụng, ngân hàng thương mại mới có lợi

nhuận để thanh toán các chỉ phí phát sinh trong quá trình hoạt động (như điện, nước, tiền

lương, tiền công, máy móc, thiết bị, tiền thuê đất, thuê trụ so ) và trả lãi tiền gửi cho

người gửi tiền, lãi tiền vay cho người cho vay (Ngân hang Trung ương, các tổ chức tín

dụng khác).

- Cấp tín dụng phải bao đảm nguyên tác có hoàn tra pốc và lãi.

Mục tiêu hoạt động của các ngân hàng thương mại là lợi nhuận Do đó, về nguyên

tắc việc ngân hàng thương mai sử dụng vốn tự có, vốn huy động để cấp tín dụng phái dambao có lãi, tức là lãi cho vay phải lớn hơn lãi huy động.

Hoạt động tín dụng là hoạt động cơ bản, mang Jai lợi nhuận chủ yếu cho các ngân hàng thương mai Việt Nam trong những năm qua Các ngân hàng thương mai được cấp tín

dụng cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình dưới các hình thức cho vay, chiết khấu, tái chiết

khấu thương phiếu và các giấy tờ có pid khác, bảo lãnh, cho thuê iat chính, bao thành toán

và các hình thức Khác theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, trong đó hình thức cho vay

là chủ yếu và phổ biến Dự báo trong nhiều năm tới, doanh thu tín dụng vẫn là nguồn thu

chủ yếu của các ngân hàng thương mại Việt Nam Hoạt động dịch vụ khác của các ngân

hàng thương mại nước ta, như: thành toán thẻ, mở thư tín dụng, thu hộ chỉ có thể phát triển ở những thành phố lớn nhưng doanh thu từ các dịch vụ này không lớn hơn doanh thu

tín dụng.

Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách

hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thỏa thuận với

nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi Khách hàng vay vốn của tổ chức tin dụng phải bảo

đảm sử dụng vốn vay đúng mục đích và hoàn trả nợ gốc, lãi đúng thời hạn đã thỏa thuận

trong hợp đồng tín dụng Thời hạn cho vay được xác định căn cứ vào yêu cầu của dự ấn:

các nguồn trả nợ và khả năng thu hồi vốn, được tính từ khi khách hàng bất đầu nhận vốn

vay cho đến thời điểm trả hết nợ gốc và lãi vốn vay được thỏa thuận trong hợp đồng tín

dụng piữa tổ chức tín dụng và khách hàng vay

Về nguyên tắc, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đều có quyền vay vốn ngân hàng

để phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ hoặc đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng Tuy nhiên, không phải tất cả những chủ thể đó đều được vay vốn ngân hàng mà chỉ có

những chủ thể đáp ứng được những điều kiện nhất định mới được vay vốn ngân hàng

Theo quy định của Quyết định số 127/2005/QĐ-NIINN ngày 03/02/2005 của Thống đốc

Ngân hàng Nhà nước về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của quy chế cho vay của tổ

chức tín dụng đối với khách hàng ban hành theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN

ngày 31/12/2001, thì khách hàng vay tại tổ chức tín dụng là các tổ chức, cá nhân Việt

Nam va nước ngoài có nhu cau vay vốn, có kha nang trả nợ để thực hiện các dự án đầu tự,

phương án sản xuất, kinh doanh, dich vụ hoặc dự án đầu tu, phương ấn phục vụ đời song 6

trong nước và nước ngoài Tổ chức tín dụng chỉ xem xét và quyết định cho vay khi khách

hang (tố chức, cá nhân) đáp ứng đủ các điều kiện sau:

® Có nang lực pháp luật dân sự, nang lực hành vi dan sự và chịu trách nhiệm dan sự theo quy định của pháp luật.

e Đối với khách hàng vay là tổ chức và cá nhân nước ngoài phải có nang lực pháp

luật dan sự và nang lực hành vi dân sự theo quy định pháp luật của nước mà pháp nhân đó có quốc tịch hoặc cá nhân đó là công dân, nếu pháp luật nước ngoài đó

được Bộ luật Dân sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, các văn bản pháp luật khác của Việt Nam quy định hoặc được điều ước quốc tế mà Cộng hoà

Xã hội Chủ nghia Việt Nam ký kết hoặc tham gia quy định.

e Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp.

e Có kha năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết.

© Có dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả; hoặc có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thí và phù hợp với quy định của pháp luật.

e Thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

Thực tiễn tại Việt Nam, doanh nghiệp là chủ thể có như cầu vay vốn ngân hàng nhiều nhất Trong cơ chế thị trường, các doanh nghiệp không chỉ hoạt động sản xuất kinh

doanh trên cơ sở nguồn vốn tự có mà còn dựa vào nguồn vốn vay Doanh nghiệp có thể

vay vốn ở ngân hàng, vay dưới hình thức mua bán chịu hàng hoá, vay của các tổ chức, cá nhân khác thong qua việc phát hành các piấy tờ có gid, trong đó nguồn vốn vay từ ngân

hàng và các loại hình tổ chức tín dụng khác chiếm tỷ lệ chủ yếu

Vốn vay có ý nghĩa quan trọng đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanhnghiệp Nó không chỉ bổ sung vốn cho doanh nghiệp mở rộng và phát triển sản xuất, kinh

doanh mà còn tạo điều kiện lính hoạt cho doar:h nghiệp thu hẹp qui mô kinh doanh bằng

việc hoàn trả các khoản nợ đến han và giảm số lượng vốn vay Vốn điều lệ của các doanh

nghiệp chỉ là một phần rất nhỏ trong tổng số vốn sử dụng để sản xuất kinh doanh củadoanh nghiệp vì các chủ đầu tư không đấm mạo hiểm đầu tư tập trung vốn chủ sở hữu của

mình vào một doanh nghiệp Cho nên, khi doanh nghiệp đã được thành lập và di vào hoạt

động, vốn huy động của các doanh nghiệp (báo gom cả vốn vay nước ngoài và vốn vay

9

các to chức tín dụng trong nước) trở thành nguồn von quan trọng mà bất Kỳ doanh nghiệp nào cũng, phải coi trong.

1.2 Bao dam tiền vay - một nguyên tắc của hoạt động tín dung

Trong những nam trước day, bao dam tiên vay (thé chấp, cảm cố tài sản hoặc cóbảo lãnh của bên thứ ba để báo dam thực hiện nghĩa vụ trả nợ) là một trong những điều

kiện bat buộc để khách hang được vay vốn ngân hàng, ngoại trừ các doanh nghiệp Nhà

nước vay vốn tại ngân hàng thương mai Nhà nước Nhưng kể từ khi Luật các tổ chức tíndụng có hiệu lực thí hành (01/10/1998) và Chính phủ bạn hành Nghị định số

178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín

dụng (sau đây gọi là Nghị định số 178), thì bảo đảm tiền vay không còn là điều kiện batbuộc về vay vốn nữa Điều 7 của Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách

hàng ban hành kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đã quy định rõ tổ chức tín dụng xem xét và quyết định

cho vay khi khách hàng thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của

Chính phủ và hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước “76 chức tín dụng cho vay trên cơ sở

có bdo dam bằng tai sản cam cố, thế chấp của khách hàng vay, bảo lĩnh của bên thứ ba;khong duoc cho vay trên cơ sở cẩm cố bằng cophiếu của chính tổ chức tín dụng cho vay

Việc cho vay có bdo dam bang tài sản hình thành từ vốn vay và việc cho vay không cóbao dam bằng tài sẵn đối với khách hang được thực hiện theo quy định của Chính phi?

® Nghị định số 178 đã trao quyền cho các tổ chức tín dụng được “lua chọn, quyết định vide cho vay có bảo dam bằng tài sản, cho vay không có bảo dam bang tài sản theo quy

định của Nghị định này và chịu trách nhiệm về quyết định của minh” © Do vậy, tổ chức

tín dung có quyền lựa chọn khách hàng vay có các điều kiện dưới đây để cho vay khong

có bảo đảm bằng tài sản dap ứng nhu cầu vốn ngắn hạn, trung hạn, dai hạn cho việc thực

hiện các dự án đầu tư phát triển hoặc phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và đời

song:

- Sử dung vốn vay có hiệu qua và trả nợ gốc, lai vốn vay đúng han trong quan hệ

vay vốn với tổ chức tín dung cho vay hoặc các tổ chức tín dụng khác;

(3) Dieu S2 Luật các tổ chức tín dụng năm 1997

t1) Khoản 1 Điền + Nghị định xơ 17À/1999/ND-CP ngày 39/12/1999 của Chính phú

10

- Có dự án đầu tư, phương an sản xuất kinh doanh, dịch vụ kha thí, có hiệu quả;

hoặc có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi, phù hợp với quy định của pháp luật;

- Có khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ trả nợ;

- Cam kết thực hiện biện pháp bao đảm bằng tài sản theo yêu cầu của tố chức tín dụng nếu sử dụng vốn vay Không đúng cam kết trong hợp đồng tín dụng; cam kết trả nợ trước hạn nếu khong thực hiện được các biện pháp bảo đảm bang tài sản,

Tuy nhiên, do hoạt động tín dụng là một loại hoạt động kinh doanh đặc thù của các

ngân hàng thương mại (kinh doanh tiền tệ), nên rủi ro tín dụng có những đặc điểm và bản

chất riêng Lưu thông hàng hoá là nguồn gốc của lưu thông tiền tệ Cho nên, hoạt động

của ngàn hàng luôn gắn liền với hoạt động sản xuất và kinh doanh hàng hoá của các

doanh nghiệp Vì thế, sự hoạt động có hiệu quả hay kém hiệu qua của ngân hàng luôn gắn

liền với sự thành công hay thất bại trong kinh doanh của doanh nghiệp Hon nữa, hoạt

động kinh doanh của ngân hang không chỉ có các nghiệp vụ huy động vốn và cho vay mà

còn có các nghiệp vụ khác nữa, như: thanh toán, ngân quỹ, thẻ Do đó, phạm vi và đối

tượng quan hệ của ngân hàng rất rộng, nhiều khi ngân hàng gap phải những rủi ro có tính cộng hưởng của nhiều doanh nghiệp và đối tượng khác nhau.

Ngân hàng thương mại cũng như các tổ chức kinh tế khác có mục tiêu kinh doanh

là tối đa hoá lợi nhuận trên vốn tự có và vốn huy động loạt động cho vay của ngân hangthương mại luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro và nhiều nguy cơ mất an toàn Việc mất an toàn

trong hoạt động cho vay thường là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến mất kha năng thanh toán

của ngân hàng, thậm chí ngân hàng có thể bị phá sản Việc ngân hàng bị phá sản sẽ kéotheo sự giải thể hoặc phá sản của các ngân hàng, doanh nghiệp khác Do đó, nền kinh tế

và xã hội sẽ phải gánh chịu một hậu quả rất nặng nề do phản tng dây chuyền để lại Do

vậy, tính an toàn và hiệu qua trong hoạt động tín dung của các ngân hàng thương mại luôn được coi trọng và xem xét Kỹ lưỡng trước khí quyết định cho vay.

Sau khi Luật Doanh nghiệp năm 1999 ra đời và có hiệu lực, có hàng chục nghìn doanh nghiệp được thành lập và đi vào hoạt động với quy mô vừa và nhỏ Những doanh

nghiệp nay 6 trong tình trạng thiếu vốn nhưng, khong vay được vốn ngân hàng vì họ vừa

chưa khẳng định uy tín, tín nhiệm của mình để vay vốn ngân hàng bằng tín chấp (vay

không có bảo đảm bằng tài sản), vừa không có đủ tài sản thế chấp, cầm cố để bảo đảm

thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hang Ngày cả những trường hợp doanh nghiệp có

1]

dự án kha thi và hiệu qua, ngân hàng cũng khong có cơ sở để cho vay tín chấp Thêm vào

đó, vào đầu những năm 90, cơ quan tiến hành tố tụng đã hình sự hoá các quan hệ kinh tế,

dan sự trong lĩnh vực hoạt động ngân hàng, như: vụ án Tamexco, vụ ấn Epco - Minh Phụng, vụ ấn Dệt Nam Định, vụ an Công ty TNHIT Thuận Hung Cho nên, những cán

bộ ngân hàng trực tiếp thẩm định và xét duyệt cho vay rất hoang mang, lo sợ Đây là một

trong những lý do dẫn đến các ngân hàng thận trọng và ít mạo hiểm hơn khi xem xét và quyết định cho vay đối với từng dự án cụ thể, Do đó, để bảo đảm an toàn trong hoạt động cho vay, tài sản bảo đảm tiền vay được xem như là “chiếc phao cứu sinh” cho ngân hàng

thu hồi nợ khi khách hàng vay không trả được nợ đến hạn Vì vậy, việc ngân hàng áp

dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay sẽ phòng ngừa những rủi ro trong tương lai, tạo co

sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay.

2 Quyền sử dụng đất và vấn đề thế chấp quyền sử đụng đất

2.1 Quyền sử dụng dat theo pháp luật Việt Nam

Nói đến quyền sử dụng tài sản, người ta thường nghĩ ngay đến quyền khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ một đối tượng tài sản Khác với các loại tài sản

thông thường khác, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, một tư liệu sản xuất đặc thù có giới

hạn về khong pian, diện tích nhưng vô hạn về thời gian sử dụng và khả nang sinh lời Đất dai được quan lý và khai thác tốt sẽ là nguồn tài nguyên vô tận của quốc gia Ngược lại,

việc con người khai thác và sử dụng không hop lý, đất dai sẽ ngày càng bị cạn Kiệt, ảnh hưởng đến môi trường sống và sức khỏe của con người Do đó, dù các nước trên thế giới duy trì hình thức sở hữu về đất dai khác nhau nhưng các nước đều có những chế định pháp

luật quan trọng nhằm xác lập cho người sử dụng đất những quyền và lợi ích nhất định, tạo

điểu kiện tối da cho người sử dụng đất phát huy nang lực tự chủ trong quá trình sử dụng

đất Chẳng hạn như ở Vương quốc Anh, đất dai thuộc sở hữu của Nữ hoàng nhưng Nữ

hoàng lại cho người dân sử dụng và có các quyền đối với đất đai: quyền được mua bán, sang nhượng đất Hong Kông là thuộc dia của Anh trước năm 1997, đất dai ở đây cũng

thuộc quyền sở hữu của Nữ hoàng, song nhà nước thực hiện quyền cho thuê đất trong thời tran 7Š nam theo hình thức “ban đất” thông qua to chức đấu gid, đấu thầu cong khai.

Trước day, piếng như nhiều nước trên thế giới, Việt Nam cũng thừa nhận sự tổn tại

của nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất dai Điều 14 của Tiến pháp năm 1959 quy

12

định: “Nha nước chiếu theo pháp luật bảo hộ quyền sé hitu về ruộng đất và các tư lieu

sản xuất khác của nông dân ” Sau khi Hiến pháp năm 1980 ra đời với quy định đất dai

thuộc sở hữu toàn dan do Nhà nước thống nhất quan lý: “Dd? dai, rừng núi, xông hồ, ham

mo, tai nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thêm lục dia déu thuộc sở

hữu toàn dan” (Điều 19) Theo đó, Nhà nước chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu đất đai

duy nhất: sở hữu toàn dan về đất đai Hình thức sở hữu đất dai này tiếp tục được khẳng

định tại Điều 17 của Hiến pháp năm 1992: “Dat dai, rừng múi, sông hồ; nguồn nước, tài

nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thêm lục địa và vùng trời là của Nhà

nước déu thuộc sở hitu toàn dan”.

Ở Việt Nam, có sự tách bạch giữa chủ sở hữu (Nhà nước - đại diện chủ sở hữu) và

chủ sử dụng, đất trong quan hệ đất dai Một số nước trên thế giới, trong đó có Thuy Điển,

cũng có sự tách bạch giữa quyền sở hữu với quyền sử dụng đất dai nhưng sự tách bạch

này không thuần khiết vì một bộ phận đất đai vẫn thuộc sở hữu tư nhân Ở những nước

này, cơ chế thực hiện quyền sử dụng đất được xác lập trên cơ sở các hợp đồng thuê Trung

Quốc là quốc gia có nhiều điểm tương đồng với Việt Nam về chế độ chính trị, kinh tế, xã

hội cũng có sự tách bạch pitta quyền sở hữu đất dai với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất trong thời hạn luật định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, còn quyền sử dụng đất

thuộc về cá nhân hoặc tổ chức (quyền tư hữu) Ở nước ta, Nhà nước thực hiện quyền đại

diện chủ sở hữu toàn dân về đất dai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai © Cho nên,Nhà nước có quyền quy định hình thức pháp lý cụ thể đối với người sử dụng đất Đất đai

là tài nguyên quốc gia có giá trị lớn song Nhà nước vẫn có thể xác lập hình thức giao đất

khong thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất đối với người sử dụng

9 Ở các nước thiết lập chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, quan hệ sử dụng đất được xác

lip giữa người có như cầu đi thuê đất với chủ sở hữu, không có hình thức giao đất như ở

Việt Nam.

Hiện nay, Điều 18 Hiến pháp năm 1992 và Điều 6 Luật Đất dai năm 2003 đều

khẳng định: đất dai thuộc sở hữu toàn dan do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước chocác tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định và lâu dài Mặc dù, chế định quyền sử

(5): Điều 7 Luật Dat dai năm 20038

9): Trang 33, Giáo trình Luật Dat dai của Trường Đại học Luật Hà Nội, Nhà xudt bản Tư pháp Hà Nội -2005& ( § 2t N ( ú pad

13

dụng đất Ga các quốc gia còn có sự Khác nhau về cách thức và nội dụng biểu hiện nhưng

nhìn một cách khái quát, quyền sử dụng đất do pháp luật của các quốc gia quy định đều

có điểm chung: quyền sử dụng đất chỉ là kha nàng của chủ thể được thực hiện hoặc hưởng

những quyền nhất định khi khai thác và sử dụng đất Những quyền đó được pháp luật phi

nhận và đảm bảo thực hiện trên thực tế.

Luật Đất dai nam 1993 chỉ quy định chung hộ gia đình được thực hiện nam quyền:chuyển doi, chuyển nhượng, cho thue, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất Để thí hành

Luật Dat dai năm 1993, ngày 29/03/1999 Chính phủ đã ban hành Nghị định số

17/1999/NĐ-CP quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,

thừa kế quyền sử dụng đất và góp vốn quyền sử dụng đất Tuy nhiên, năm quyền này của

người sử dụng đất không đấp ứng được yêu cầu của công cuộc đổi mới và hội nhập quốc

tế Vì thế, Luật Dat dai năm 2003 ra đời đã bố sung một số quyền của người sử dụng đất.

Cho nên, quyền của người sử dụng đất được quy định trong Luật Đất dai năm 2003 đã

nhiều hơn so với trước đây, bao gồm: quyén chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại, thừa kế, tặng cho và thế chap, bdo lĩnh, góp vốn bằng quyền sit dung đất (9

quyền) Ngoài ra, người sử dụng đất còn được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Mục 4 Chương TT của Luật Đất dai năm 2003.

Luật Đất dai năm 2003 có sự phân chia và quy định tương đối chi tiết về những quyền chung và quyền riêng của người sử dung đất Theo đó, dù là to chức hay cá nhân, sau khi đã lựa chọn hình thức thuê đất hoặc giao đất, người sử dụng đều có các quyền

chung sau đây:

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dat;

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;

Thành qua lao động, kết quả đầu tư trên đất được xác định là: nhà cửa, vật kiến

trúc khác trên đất; khả năng sinh lợi, lợi thế của đất được tạo ra trong quá trình sử dụng

đất Ví dụ như: cai tạo đất xấu thành đất tốt, san lấp đất trăng thành đất bằng v.v ; sản

phẩm thu hoạch từ cây trồng, vật nuôi trong quá trình sử dụng đất vào mục đích sản

xuất nông nghiép, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm mudi.

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;

- Được Nhà nước hướng dan và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;

- Được Nhà nước bảo hộ khi bị người Khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp

oháp của mình.

14

Quyền sử dụng đất hợp pháp là quyền mà người sử dụng đất có được do pháp luật

quy định; do người sử dụng đất tự tạo ra trong quá trình sử dụng hoặc do nhận chuyển

giao, nhận thừa kế từ người khác mà không thuộc các trường hợp bị pháp luật cấm.

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp

pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật ve đất dai.

Từ khi Luật Đất dat năm 1993 ra đời cho đến nay, đất dai là loại tài sản “dac biệt”

được phép tham gia thị trường bất động san Do đó, tuy Không phải la chủ sở hữu đất dai

nhưng người sử dụng đất được hoàn toàn chủ động trong quản lý và khai thác mảnh đất

của mình Người sử dụng đất được quyền luân chuyển quyền sử dụng đất của mình để làm

tăng vòng quay vốn Lần đầu tiên, quyền của người sử dụng đất trong quan hệ thế chấp để

bảo đảm thực hiện nghia vụ dân sự được xác lập và phí nhận trong Luật Đất dai năm

1993 Nhờ đó, các hộ gia đình, cá nhân được thế chấp quyền sử dụng đất của mình để bảo

đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng Cho nên, người sử dụng đất đã vay được

vốn ngân hàng để đáp ứng nhu cầu đời sống hàng ngày hoặc mở rộng, phát triển sản xuất,

kinh doanh Việc Luật Đất dai cho phép người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất là

cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất và ngân hàng xác lập quan hệ tín dụng với

nhau nhằm thỏa mãn nhu cầu, mục đích của mỗi bên,

Quyền sử dụng đất được thực hiện phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau, trong đó

có cả yếu tố chủ quan và yếu tổ khách quan Do vậy, trong một số trường hợp, người sử

dụng đất trực tiếp khai thác, sử dụng đất để nâng cao thu nhập của mình Trong những

trường hợp khác, người sử dụng đất không đủ khả năng tự mình khai thấc công dụng củađất Cho nên, người sử dụng đất có thể chuyển quyền sử dụng đất cho chủ thể khác theo

cơ chế thị trường để khai thác, sử dụng đất được tốt hơn Trong trường hợp này, pháp luậtđất dai có một cơ chế mở để khuyến khích, tạo điều kiện cho người sử dụng đất được thực

hiện các piao dich về quyển sử dụng đất trên thị trường như: quyền chuyển đổi, quyền

chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, Day thực sự là những quyền năng

rong rãi, tạo điều kiện cho người sử dụng đất phát huy được tính nang động, tự chủ của

minh trong quá trình sử dụng đất Thông qua việc thực hiện các quyền nang cụ thể được

pháp luật cho phép, những người có kha năng và biết san xuất gidi có cơ hội sử dụng va khai thác được nhiều đất Vì thế mà nguồn tài nguyên đất dat được khái thác hợp lý Mặt

khác, quyền sử dụng đất mà pháp luật ghi nhận cho mỗi chủ thể sử dụng đất càng được

ở rong bao nhiều, thì đất dai càng có cơ hội được khai thác tốt bấy nhiều Điều đó cũng

15

lý giai tai sao Luật Đất dai năm 2003 đã quan tâm sâu sắc hơn đến quyền loi thiết thực

của người sử dụng đất và mở rộng quyền hon cho người sử dụng đất trong quá trình sử dung đất so với quyền của người sử dụng đất được quy định trong Luat Đất dai nam 1993.

Từ những vấn dé nói trên, quyền sử dung đất có thể được định nghĩa như sau:Quyển sit dung đất là những quyền năng sử dụng đất cụ thể, được pháp luật ghỉ nhận và

dam Đảo thực liện dot với các chủ thể xứ dụng đất trong quá trinh khái thác và xứ dụng

đất.

2.2 Thế chấp quyền sử dụng dat - một biện pháp bdo dam tiền vay bang tài sẵn

Theo quy định tại Điều 342 của Bộ luật Dan sự năm 2005, thì thế chấp tài sản nói

chung là việc một bên (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo

dam thực hiện nghĩa vụ dân sự đối vớt bên kia (got là bên nhận thế chấp) và không

chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp Thế chấp quyền sử dụng đất là việc bên có

nghĩa vụ dùng quyền sử dụng đất của mình hoặc thuộc quyền quản lý, sử dụng của mình

để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ với bên có quyền Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất

trong thời hạn thế chấp Thông qua biện pháp bảo đảm này, người có quyền có thể chủ

động tiến hành các hành vi để tác động trực tiếp đến tài sản của bên có nghĩa vụ nhằm

thỏa mãn quyền lợi của mình khi đến hạn mà bên có nghia vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ Thế chấp tài sản luôn là sự bảo đảm, phòng ngừa rủi ro cho bên nhận

thế chấp.

Trong quan hệ dan sự, biện pháp bao dam thực hiện nghĩa vụ dân sự rộng hơn biện pháp bảo đảm tiền vay Nếu như biện pháp bảo dam thực hiện nghĩa vụ dân sự được quy

định trong Bộ luật Dân sự có đến bảy biện pháp, bao gồm: cầm cố tài sản; thế chấp tài

sản; dat cọc; ký cược; ký quỹ; bảo lãnh; tín chấp, thì biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tai sản được quy định trong Nghị định số 178 chỉ có các biện pháp: cầm cố, thế chấp bằng tài

sản của khách hàng vay; bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba; tín chấp

Tài sản thế chấp được sứ dụng để bảo đảm tiền vay sồm có: Nhà ở, công trình xâydựng gan liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gan liên với đất; Giá trị

cuyển sử dụng đất mà pháp luật về đất dai quy định được thế chấp; Tàu biển theo quy

16

định của Bộ luật Hang hai Việt Nam, tau bay theo quy định của Luật Hang không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp °”.

Tài sản mà Khách hang vay dùng để thế chấp vay vốn tại tổ chức tín dụng phải có

đủ các điều Kiện sau đây:

- Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách

hàng vay.

Đối với giá trị quyền sử dụng dat, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng vay và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai;

Đối với tài sản của doanh nghiệp Nhà nước, thì phải là tài sản do Nhà nước giao

cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo quy định

của pháp luật về doanh nghiệp Nhà nước;

Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì khách hàng vay phải có giấy

chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

- Tat san được phép giao dịch, tức là tài san mà pháp luật cho phép hoặc không

cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các

giao dịch khác.

- Tài sản không có tranh chấp, tức là tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu

hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.

Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng thế chấp, khách hàng vay phải cam kết với tổ chức

tín dụng về việc tài sản thế chấp không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết

của mình Tuy nhiên, cho đến nay, pháp luật nước ta chưa có văn bản quy phạm pháp luật

nào hướng dẫn cụ thể về thủ tục, trình tự xác nhận tài sản có hay không có tranh chấp,nên khi cán bộ ngân hàng đi kiểm tra, xác minh lời cam kết của bên thế chấp, nhiều uỷ

bạn nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có tài sản thế chấp đã không xác nhận về tình trạng

tài sản thế chấp đó Do đó, thời gian mà cán bộ ngân hàng đi kiểm tra, xác minh điều kiện

nối trên thường bị kéo dai, làm ảnh hưởng đến cơ hội kinh doanh của khách hàng.

(7): Tiết 3.2 điểm 2 Mục 1 Thông ut số 07/2003/TT-NHINN ngày 19/05/2003 của Ngân hàng Nhà nước hướng dan thực hiện một số quy định về bảo đâm tiên vay của các tố chức tín dụng.

V- Lb /62483 i

[Hiện nay, Bộ luật Dan sự nam 2005 đã bỏ điều Kiện về tài sản không có tranh

chấp: “Vat bdo dam thực hiện nghĩa vụ ddn sự phai thuộc quyền sở hữu của bên bao dam

và được phép giao dich” (khoản | Điều 320).

- Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua

bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay

Quyền sử dụng đất chỉ là một trong những tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện

nghĩa vụ của bên có nghia vụ đốt với bên có quyền Vì thế, thế chấp quyền sử dụng đất

cũng chỉ là một biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản mà tổ chức tín dụng áp dụng khi

cho vay.

3 Những nội dung pháp lý cơ bản về thế chấp quyền sử dụng đất

3.1 Điều kiện về quyền sử dụng đất thế chấp

3.1.1 Diéu kiện về bên thế chap

Chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Dat dai, Bộ luật Dân

sự và các văn bản hướng dẫn thi hành là rất phong phú và da dang Tương ứng với từng

chủ thể, pháp luật đã quy định cụ thể quyền và nghia vụ của họ trong quan hệ thế chấp

quyền sử dụng đất Do đó, chỉ có những chủ thể đáp ứng được những điều kiện nhất định

do pháp luật quy định mới được thế chấp quyền sử dụng dat tại tổ chức tín dụng để vay

vốn phát triển sản xuất, kinh doanh

Khi thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt

Nam để vay vốn phát triển sản xuất, kinh doanh, bên thế chấp phải có năng lực pháp luật

dan sự, nang lực hành vi dan sự theo quy định của pháp luật Việt Nam Luật Đất dai nam

2003 quy định những trường hợp sau đây được thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm

tiền vay:

3.1.1.1 Đối với tổ chức

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất:

Trường hop thứ nhất: Vo chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng

đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, thì tổ chức đó

18

được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gan liền với đất tại tổ

chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật.

Trường hợp thứ hai: to chức Kính tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì tổ chức đó chỉ được

thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gan liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép

hoạt động tại Việt Nam.

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không được

thế chấp quyền sử dụng đất mà chỉ được thế chấp tài san thuộc sở hữu của mình gan liền

với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định

của pháp luật.

- Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê của Nhà nước và tổ chức kinh tế thuê lại đất

trong khu công nghiệp có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gan liền với đấtthuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh

doanh Nếu thuê đất trước ngày có hiệu lực của Luật Đất đại năm 2003 (01/07/2004) mà

đã trả tiền thuê đất cho ca thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà

thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm, thì tổ chức này cũng cóquyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dung được phép hoạt động tại Việt Nam

trong thời hạn đã trả tiền thuê dat.

- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử

dung dat:

Trường hợp thứ nhất: tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dung đất,chuyển mục đích sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách

nhà nước, thì tổ chức đó được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của

mình gan liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn.

Trường hợp thứ hai: tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất,

chuyển mục đích sử dụng đất mà tiền sử dung đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà

nước, thì tổ chức đó chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê

tai tổ chức tín dung được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh.

19

311.2 Đối với hộ via dinh, cá nhân Theo quy định tại khoản 7 Điều 113 của Luật Đất dai năm 2003, thì hộ gia đình,

cá nhân được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tai Việt Nam, tại các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh.

- 116 pia đình, cá nhân sử dụng đất thuê được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của

minh gan liền với đất thuê tai các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tai Việt Nam, tai các tổ chức kinh tế Khác hoặc cá nhan để vay vốn sản xuất, kinh doanh.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày

01/07/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất

cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì hộ gia

đình, cá nhân đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê tại tổ chức tín dụng được phéphoạt động tại Việt Nam, tại các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh

doanh.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, thì chỉ được

thế chấp, bảo Linh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chứctín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay

vốn sản xuất, kinh doanh.

- Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục dich sử dụng đất từ đất không thu tiền sang đất

có thu tiền hoặc thuê đất phụ thuộc vào hình thức trả tiền sử dụng đất mà hộ gia đình, cá

nhân có quyền được quy định tại khoản 7 Điều 113 (giao đất có thu tiền) hoặc quyền

được quy định tại khoản | Điều 114 nói trên (thuê đất).

31.1.3 Đối với người Việt Nam định cư 6 nước ngoài

Trường hợp thứ nhất: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam

được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng dat được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổchức tín dụng được hoạt động ở Việt Nam.

Trường hợp thứ hai: Người Việt Nam định cứ ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam

được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê © được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức

(8): Khoản 1 Dieu 119 Luật đất đạt nam 2003

(9): Khoản 3 Dieu 119 Luật dat dat năm 2003

tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.

Trường hợp thứ ba: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam

0® được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của

được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm

minh gan liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam

Trường hợp thứ tr: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam

được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao,

khu kinh tế #2 được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gan liền

với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam

Trường hợp thứ năm: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất trong khu

0® được thế chấp,

công nghiệp, khu công nghệ cao, Khu kinh tế trả tiền thuê đất hàng năm

bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của minh gan liên với đất thuê, đất thuê lại tại các tổ

chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.

Ngoài các trường hợp trên đây, nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc

điện được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam theo quy định tại Điều

121 của Luật Đất dai nam 2003, thì được thế chấp nhà ở gan liền với quyền sử dụng đất ở

tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.

3.1.1.4 Đối với tổchức, cá nhân nước ngoài

Trường hợp thứ nhất: TỔ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu

tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê #? được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản

thuộc sở hữu của mình gắn liên với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại

(10) Khoản 2 Diéu 119 Luật đất dai năm 2003

(11) Khoản ổ Diéu 120 Luật dat dat nam 2003

(12): Khoản 2 Diểu 120 Luật dat dat nam 20038

(13) Khodn 2 Diệu 119 Lait dat dat nam 2003

(14) Khodn 3 Diễu 119 Ludt dat dai năm 2003

21

Trường hợp thứ ba: Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất trong khu công nghiệp,

“ được thế chấp tài sản thuộc

khu cong nghệ cao, khu kinh tế trả tiền thuê đất hàng năm

sở hữu cua mình gan liền với đất thuê, đất thuê lại tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt

dong tai Việt Nam.

3.1.2 Điều kiện về quyền sứ dung đất thé chấp

Ngoài các điều kiện về chú thể thế chấp, quyền sử dụng đất thế chấp phải có các

điều kiện sau đây:

- Có piấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ

sở pháp lý để xác định mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất Ngoài

ra, nó còn là cơ sở để tạo niềm tin đối với bên nhận thế chấp và xác định giá trị quyền sử

dụng đất khi vay vốn Việc pháp luật quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một

điều kiện của thế chấp quyền sử dụng đất giúp cho Nhà nước quan lý đất dai, giảm được những hành vi ví phạm pháp luật về đất dai và hạn chế được những rủi ro cho ngân hang.

Tuy nhiên, bên cạnh những thuận lợi của quy định về điều kiện thế chấp quyền sử dụng

đất nói trên (phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng dat), thì quy định này đã bộ lộ

những bất cập so với thực tế, hạn chế và cán trở người sử dung đất thế chấp quyền sử dụng

đất tại tổ chức tín dụng để vay vốn phát triển sản xuất, kinh doanh

Trong một thời gian dai trước đây, nước ta đã buông lỏng quan lý Nhà nước về đất

dai Cho nên, nhiều hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất đã lâu năm mà vẫn chưa

được cấp piấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thêm nữa, thủ tục cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất rất phức tạp, mất nhiều thời gian (yêu cầu người sử dụng đất phải làm nhiều loại giấy tờ và đóng nhiều khoản phí, thuế với số tiền vượt khả năng tài chính của

nhiều người dan ), nên nhiều hộ gia đình, cá nhân không quan tâm lắm đến giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất Ngay như ở Thành phố Hồ Chí Minh và Thanh phố Hà Nội, ty lệ

số người dân được cấp giấy chứng quyền sử dụng đất vẫn chưa cao, cho dù gần đây pháp

luật đã được sửa đổi theo hướng thông thoáng, đơn giản hơn để người dân có điều kiện

được cấp giấy nhận quyền sử dụng đất, như: cho nợ và phí vào gay chứng nhận quyền sử dụng đất đối với lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ nhà đất và các Khoản truy thu về thuế

Chính vì vậy, Luat Đất dai năm 2003 đã khong yêu cầu người sứ dụng, dat phải có gidy

(15)- Khodn 2 Dieu 120 Lact dit dai nant 2003

chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thế chấp quyền sử dụng đất để báo dam tiền vay

như quy định của Luật Đất đại nam 1993 mà quy định một cách lĩnh hoạt hơn trên cơ sở

có can nhac và xem xét đến hoàn cảnh, điều Kiện thực tế của Việt Nam Cu thể, đối với

những trường hợp người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân, tổ chức) có đủ điều kiện thế

chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất dai nhưng chưa được cấp giấychứng nhận quyển sử dụng đất, thì người sử dụng đất vẫn có thể được thế chấp quyền sử

dụng diện tích đất đó nếu có một trong các loại plấy tờ sau day:

e Những giấy tờ vé quyền sit dung đất dai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thấm quyển cặp trong quá trình thực hién chính sách đất dai của Nha

nước Việt Nam dan chủ công hoà, Chính phí Cách mạng lâm thời Công hoà mién

Nam Việt Nam và Nhà nước Cong hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

e Giấy chứng nhận quyền sử dung đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thấm

quyền cấp hoặc có tên trong sổđăng ký ruộng đất, số địa chính;

# Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, ting cho quyền xử dụng đất hoặc tài sản gan liền

với dat; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

® Giấy tờ chuyển nhượng quyền xử dung đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở

trước nuày 15 tháng 10 năm 1993, nay được UY bạn nhân dân xa, phường, thị trấn

vdc nhận là dd xứ dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

« Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liển với đất ở theo quy định của pháp

lật;

eGidy tờ do cơ quan có thấm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất

Trường hop mot trong các gidy tờ trên day ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ vẻ tóc chuyến quyén xử dụng dat có chữ kế của các bên liền quan, nhưng đến trước ngày 01

tháng 07 năm 2004 chưa thực hiện thí tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của

pháp luật, nay được Uy ban nhàn dan xd, phường, thị trấn vác nhận là đất không có tranh

chap.

Người sit dung đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân ddan, quyết định

thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chap đất dai của cơ

` " z _ 2 - ¬ ght ps lo

quan nhà nước có thâm quyền dd được thi hành °°

(16): khoản 1,2 và 5 Điều SO của Luật Dat dai năm 2003

Những trường hợp trên day, khi đăng ky thế chấp quyền sử dụng đất, van phòng

dang ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất Tuy nhiên, kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2007, người sử dụng đất phải

có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng

đất tại t6 chức tín dung để vay vốn phát triển sản xuất, kinh doanh

- Dat khong có tranh chấp Việc ben cho vay nhận thế chấp quyền sử dụng, đất

không nằm ngoài mục đích phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở pháp lý cho việc thu hồi vốn vay

sau này trong trường hợp bên vay Không tra được nợ theo thỏa thuận Do đó, ngày từ khi

thế chấp, bên thế chấp phải cam kết đất không có tranh chấp nhằm bảo đảm tính hợp pháp

của quan hệ thế chấp và tránh bên thứ ba tham gia tranh chấp tài san thế chấp với bên cho

vay,

- Quyền sử dung đất không bi kê biên để bảo đảm thi hành án và trong thời han sử

dụng đất Khi cơ quan tiến hành tố tụng đã kê biên tài sản để bảo đảm thí hành án, thì dù

gtd trị tài sản có lớn hơn rất nhiều lần so với nghia vụ mà bên thế chấp phải thực hiện theo

bản án hoặc quyết định của Tòa án, bên thế chấp vẫn khong được thế chấp tài sản đó tại

ngân hàng để vay vốn phát triển sản xuất, kinh doanh Để biết được quyền sử dụng đất có

bị cơ quan tiến hành tố tụng ké biên hay không, trước khi quyết định cho vay, ngân hàng

nên liên hệ với uy ban nhân xã, phường, thị trấn nơi có đất để xác minh Nếu biết được

quyền sử dụng đất đã bị kê biên để bảo đảm thí hành án, thì ngân hàng có quyền không

nhận thế chấp quyền sử dụng đất đó nữa Mặt khác, khi cho vay, ngân hàng và khách

hàng phải thỏa thuận, xác định rõ thời hạn cho vay trong hợp đồng tín dụng hoặc hợpđồng vay Thời hạn có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dung đất khong đượcngắn hơn thời hạn cho vay Do đó, khách hàng vay chi được thế chấp quyền sử dung đấtcủa mình tat ngân hàng để bảo đảm tiền vay trong thời hạn sử dụng đất

3.2 Trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất

3.2.1 Hình thức thé chấp quyền sử dụng dat

Hop đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt

quyền, nghia vụ Thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp bao đảm thực hiện nghia

vụ dan sự mà theo đó làm phát sinh, thay doi hoặc cham đút quyền, nghĩa vụ dan sự giữa

24

bên thế chap và bên nhận the chấp Cho nên, khí thể chấp quyền sử dụng đất, các bên đã xác lap với nhau một giao dich dân su Theo quy định của Bộ luật Dan sự, thì giao dich

dan sự có thể được thể hiện bang lời nói, bang van bản hoặc bằng hành vi cu thé Trong

trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có

công chứng hoặc chứng thực, phải ding ky hoặc xin phép, thì các bên phải tuân theo quy

định đó.

Trước đây, tại Điều 731 của Bộ luật Dan sự nam 1995 quy định hợp đồng thế chấpquyền sử dụng đất được lập thành văn bản Điểm | Mục II Thông tư số 07 cũng quy định

“Hợp đồng cầm cố, thế chap, bảo lãnh (gọi chung là hợp đồng bao đảm) phải được lập

thành văn bản” Hiện nay, Bộ luật Dân sự năm 2005 đã quy định rõ việc thế chấp quyền

sử dụng đất phải được lập thành văn bản dưới hình thức hợp đồng và “/lop đồng thế chap

quyền sứ dung đất là sit thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sứ dụng đất (sau đây gọt la

bên thé chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình dé bảo dam việc thực hiện nghĩa vụ dân

sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)” ©”.

Hop đồng thế chấp quyền sử dụng đất được Luật Đất dai năm 2003 và các văn ban

hướng dẫn thi hành quy định khá chặt chẽ để giúp các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

kiểm soát được các giao dịch về thế chấp quyền sử dụng đất Quyền và lợi ích của các bêntham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được pháp luật thừa nhận và bảo vệnếu nội dung và hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai

Theo quy định tai Điều 130 Luật Đất dai năm 2003 và Điều 153 Nghị định số181/2004/ND-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thí hành Luật Đất dai(sau đây gọi tất là Nghị định số 181), thì ngoài việc lập bằng văn bản, hợp đồng thế chấp

quyền sử dụng đất còn phải được đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi

có đất và phải có chứng nhận của công chứng Nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp

quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, thì các bên được lựa chọn hình thức công

chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất Hợp đồng

thế chấp quyền sử dụng đất chi có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng

ky quyền sử dụng đất Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất

được xác định theo thứ tự đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Đối với

(17): Diéu 715 Bộ luật Dan sự năm 2005

(8): khoản 2 Dieu 1-46 Nghĩ định xo 191/3004/ND-CP ngày 39/10/2001 của Chính phú về thi lành Luật Dat dat

25

quyền sử dung đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình, thi hop dong thế chấp

quyền sử dung đất đó phải được tất cả các thành viên có đủ nang lực hành vi dân sự trong

hộ gia đình đó thống nhất và ky tên hoặc có van bản ủy quyền theo quy định của pháp

luật về dan sự °® Do vậy, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy

định sau: lập thành van bản, có công chứng hoac chứng thực và dang ký tại Văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất.

Việc thé chấp quyền sử dụng đất khong được lập thành hợp đồng sẽ thiếu can cứ

để xác định trách nhiệm của bên thế chấp trong trường hợp bên vay không trả được nợđến hạn Lúc đó, bên cho vay không có cơ sở để tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất thế chấp, thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.

3.2.2 Dinh giá quyền sử dung đất thế chap

Theo quy định của Nghị định số 178, thì tài sản bảo đảm tiền vay phải được xác

định gia trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm để làm cơ sở xác định mức cho vay của

tổ chức tín dụng Giá trị tài sản bảo đảm tiền vay phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo

đảm, trừ trường hợp ngân hàng và khách hàng vay thỏa thuận bảo đảm bằng tài sản như làmột biện pháp bổ sung đối với khoản vay mà khách hàng vay đã đủ điều kiện vay khong

có bảo đảm bang tài sản Đối với tài sản bảo đảm tiền vay không phải là quyền sử dung

đất, thì việc xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay là do các bên tự thỏa thuận hoặc thuê

tổ chức tư vấn, tổ chức chuyên môn xác định trên cơ sở giá thị trường tại thời điểm xác

định, có tham khảo đến các loại piá do Nhà nước quy định (nếu có), gid mua, giá trị còn

lại trên sổ sách kế toán và các yếu tố khác về gid Riêng đối với tài sản bảo đảm tiền vay

là quyền sử dụng đất, thì việc xác định quyền sử dụng đất thế chấp phải theo giá đất của

Uy ban nhân dan tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành áp dụng tại thời điểm

thế chấp.

Tuy nhiên, phí trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo gid đất do Uy

bạn nhân dân cấp tỉnh quy định thường thấp hơn rất nhiều so với giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường Do vậy, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 85 sửa đổi một số

điều của Nghị định số 178, theo đó đất do Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử

dụng để sản xuất nông nghiệp, lầm nghiệp, đất ở, đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận

chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp; đất do Nhà nước giao có thu tiền đối với tổ

chức kinh tế; đất mà to chức Kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng dat hop pháp, thi

26

gid trị quyền sử dụng đất thế chấp do tổ chức tín dụng và khách hàng vay, bên bao lãnh

thỏa thuận theo gid đất thực tế chuyển nhượng ở địa phương đó tại thời điểm thế chấp Tổ

chức tín dung xem xét, quyết định mức cho vay và tự chịu trách nhiệm về rủi ro vốn cho

vay Như vậy, so với quy định của Nghị định số 178, Nghị định số 85 đã trao quyền cho

các bên được tự thỏa thuận xác định giá trị quyền sử dụng đất thế chấp theo gid thị trường

và tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình.

Dé người sử dụng, đất và ngần hàng có nhiều sự lựa chọn hơn trong việc thỏa thuận

giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, Luật Dat dai năm 2003 đã quy định gia đất được hình

thành do Uy ban nhân dân tinh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và được công

bố công khai vào neày OL thang O1 hàng năm hoặc gia đất được hình thành do đấu giá

quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất Ngoài ra, giá đất cũng có thể đượchình thành do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi thực hiệncác quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất hoặc gid gop vốn

bằng quyền sử dụng đất Trong trường hợp thuê tổ chức tư vấn xác định giá trị quyền sử

dung dat, thì giá đất tư vấn được sử dụng để tham khảo trong quan lý Nhà nước về tài

chính đất dai và trong hoạt động giao dịch về quyền sử dụng dat

Khác phục những hạn chế trước đây về giá đất do Uy ban nhân dân cấp tinh quy định, ngày 16/11/2004 Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP quy định

phương pháp xác định giá đất, khung gia các loại đất và định giá các loại đất cụ thể tại địa phương Theo đó, căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dung đất thực tế tại địa phương, Uy ban nhân dan cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong gidi hạn cho phép với

một biên độ + 20% so với mức gid tối đa hoặc mức giá tối thiểu của khung gid đất cùng

loại do Chính phủ quy định Giá đất này phải được xác định và cong bo công Khai hang

năm Cho nên, gia đất do Uy ban nhân dan cấp tỉnh quy định không còn có sự chênh lệchlớn so với gid đất thực tế trên thị trường như những nam trước đây Chính vì vậy, gid trị

quyền sử dụng đất thế chấp được xác định trên cơ sở tham Khảo giá đất do uy ban nhân đân tỉnh quy định tương đối sát với piá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.

3.2.3 Công chứng hop dong thé chap quyền xử dung dat

Trước đây, theo Quy chế thế chấp, cầm cố, bao lãnh vay von ngân hang ban hành

kem theo Quyết định số 217/Q1-NLIT ngày T7 tháng OS nam 1996 của Thong doc Ngân

27

hàng Nhà nước, đối với tài sản thế chấp mà pháp luật có quy định đăng ký quyền sở hữu

hoặc tài sản không phải dang ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật nhưng tổng

gid trị tài sản phí trên hợp đồng từ 50 triệu đồng, trở lên, thì hợp đồng thế chấp tài sản phải

được công chứng hoặc chứng thực Khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gan

liển với đất của khách hàng, ngân hang và khách hàng phải yêu cầu công chứng viên xem xét, chứng nhận hợp đồng thế chấp đó Cho nên, khách hàng vừa phải chịu phí công, chứng hợp đồng, vừa phải chờ công chứng viên xem xét, chứng nhận tính xác thực của

hợp đồng Lúc bấy giờ, nhiều doanh nghiệp than phiển rằng quy định nói trên vừa gay

khó khăn cho bên thé chấp (ting chí phí che hoạt động kinh doanh và mất thời gian

không cần thiết), vừa can trở hoạt động tín dụng của các tổ chức tín dụng (không thể quay

vòng nhanh nguồn vốn cho vay) Do vậy, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 178 quy

định về bao dam tiền vay, trong đó có quy định việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thế chấp tài sản là do các bên tự thỏa thuận, ngoại trừ trường hợp pháp luật có quy

định khác Mặt khác, lúc đó pháp luật về đất đai (Luật Dat dai năm 1993) chưa quy định

hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực Vì vậy, khi nhận

thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản pắn liền với đất, ngân hang và khách hàng thườngthỏa thuận không công chứng hợp đồng thế chấp nhằm tiết kiệm chỉ phí và thời gian

Tuy nhiên, kể từ ngày Luật Đất dai năm 2003 có hiệu lực, các hợp đồng thé chấp

quyền sử dụng đất phải có công chứng hoặc chứng thực Trong thời hạn không quá 5 ngày

làm việc kể từ ngày ký hợp đồng tín dụng, bên thế chấp và bên nhận thế chấp phải hoàn

thành xong việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dung đất Doi với hoạt động

ngân hàng, hợp đồng tín dụng là hợp đồng chính (hợp đồng mà hiệc lực không phụ thuộcvào hợp đồng phụ) và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là hợp đồng phụ (hợp đồng

mà hiệc lực phụ thuộc vào hợp đồng chính) Trên thực tế, hợp đồng thế chấp quyền sử

dụng đất thường được ký sau hợp đồng tín dụng, nên các bên khó có thể hoàn thiện được

việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn 5 ngày làm việc

theo quy định trên Lý do là ở chỗ công chứng viên cần có thời gian để xem xét nội dung

của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và có thể yêu cầu các bên sửa đổi, bổ sung hợp

đồng hoặc cung cấp thêm một số giấy tờ mà công chứng viên cho là cần thiết trước khi

chứng nhận hợp đồng.

3.2.4 Đăng ký hợp dong thé chap quyển xử dung dat

Cũng trong thời han 5 ngày lầm việc kể từ ngày ky hop đồng tín dụng, sau khi hop

đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực, mot trong các bên

hoặc các bên phải nộp cho Văn phòng đáng ký quyền sử dụng đất một (OL) bộ hồ sơ gồm

CÓ:

- Don yêu cầu đăng ky thế chấp quyền sử dụng đất;

- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực hoặc

có xác nhận của Ban quan lý khu công nghiệp, khu kính tế, khu công nghé cao;

- Giấy chứng nhận quyền sử dung đất hoặc một trong các loại gidy tờ về quyền sử dung đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 5O của Luật Đất dai nam 2003;

- Trong trường hợp thực hiện việc đăng ký thế chấp đồng thời với việc tach thửa,

hợp thửa (nếu có yêu cầu) thì ngoài các piấy tờ trên, bên thế chấp con phải nộp

thêm đơn xin tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu do Bộ Tài nguyên và Môi trường

quy định.

Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Van

phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ thực hiện đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chính, piấy

chứng nhận quyền sử dụng đất và trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận

thế chấp Trong trường hợp hồ sơ dang ky dược nộp tại Uy ban nhân dan xã, thị trấn, thì

Uy ban nhân dân xã, thị trấn thu lệ phí đăng ký; vào số tiếp nhận hồ sơ đăng ký thế chấp

và trao cho người yêu cầu đăng ký giấy biên nhận hồ sơ Trong thời hạn không quá ba

(03) ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn cótrách nhiệm chuyển toàn bộ hồ sơ và lệ phí dang ký đã thu cho Văn phòng dang ký quyền

sử dụng đất cấp huyện Khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký thế chấp, cán bộ đăng ký phải kiểm

tra việc đăng ký có đúng thẩm quyền của cơ quan mình hay không; kiểm tra hồ so đăng

ký g6m các loại piấy tờ nói trên Nếu việc dang ky đúng thẩm quyền và ho sơ dang ký

hop lẻ, thì cin bộ dang ký yêu cầu người nộp hồ sơ nộp lệ phí dang ky; phí thời điểmnhận hồ sơ (gis, phút, ngày, thang, năm) va đơn yêu cầu đăng ký; vào số tiếp nhận hồ sơ

đăng ký thế chấp và cấp cho người yêu cầu đảng ky phiếu hẹn trả Kết quả đăng ký Trường hợp có can cứ từ chối dang ky, cần bộ dang ky từ choi đăng ky và hướng dan người yếu cầu dang ky thực hiện theo đúng quy định Việc từ chối đăng ký phat được lập thành van bản và nêu rõ lý do.

Tuy nhiền, quy định nói trên không phù hop với thực tế, ảnh hưởng den hoạt động

kinh doanh của cả bên nhận thế chấp và bên thế chấp Do đó, ngày 16 tháng 06 năm

2005, Bo Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tu liên tịch số

05/2005/1TTLT-BTP-BTNMT hướng dar: việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyển sử

dụng dat, tài sản gan liền với đất (sau đây gọi là Thông tư liên tịch số 05), theo đó thời hạn đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói trên đã được hướng dẫn cụ thể hơn

cho phù hợp với thực tế Cụ thể, nếu nội dung hợp đồng tín dụng có điều khoản vẻ thế

chấp quyền sử dụng đất được ký kết trước hoặc cùng thời điểm ký kết hợp đồng tín dụng thì trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dung, một hoặc các bên nộp hồ so dang ky thế chấp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Bên thế chấp và bên nhận thế chấp phải chịu trách nhiệm về nội dung đơn yêu cầu đăng

ký và vàn bản, giấy tờ khác có trong hồ sơ đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất không được yêu cầu các bên nộp thêm bất cứ loại piấy tờ nào khác ngoài các giấy tờ hướng dẫn tai Thông tư liên tịch số 05.

Mặc dù Thông tư liên tịch số 05 đã có một số quy định tiến bộ hơn so với Thông tư

liên tịch số 03/2003 nhưng thời hạn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất vẫn còn dài, chưa

đáp ứng được yêu cầu của cuộc sống Do vậy, ngày 13 thang 06 năm 2006, Bộ Tư pháp và

Bộ Tài nguyên và :Môi trường ban hành Thông tư liên tịch số

03/2006/TTLT-BTP-BTNMT sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05, trong đó quy định

thời hạn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp hồ sơ dang ký hợp lệ có ptấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện trong ngày nhận hồ sơ; nếu nộp hồ sơ đăng ký sau ba (3) gid chiều thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện chậm nhất trong ngày lam việc tiếp

theo.

- Trường hợp hồ so đăng ky có một trong các loại giấy tờ quy định tai các khoản 1,

2 và 5 Điều 50 của Luật Đất dai năm 2003, thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện trong

thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử

dụng đất nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ.

Kể từ thời điểm đăng ký, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực và có

gia tri pháp lý đối với người thứ ba cho đến thời điểm xóa dang ky Trong trường hợp xử

lý tài sản thế chấp để thu nợ, thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa những người cùng nhận thế

chấp quyền sử dụng một diện tích đất được xác định theo thứ tự đăng ký.

30

3.2.5 Xử lý quyền sứ dung dat thế chấp dé thu nợ

Theo quy định của Nghị định số 178, khi đến han mà khách hàng vay không thực

hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ, thì quyền sử dụng đất thế chấp được xử

lý để thu nợ Quyền sử dụng đất thế chấp phải được xử lý theo các phương thức mà các

bên đã thỏa thuận trong hợp đồng Sau thời hạn 60 ngày kể từ ngày đến hạn trả nợ mà quyền sử dụng đất thế chấp chưa được xử lý theo thỏa thuận, thì tổ chức tín dụng có

quyền thực hiện xử lý theo một trong các phương thức sau:

-Uy quyền việc bán đấu giá tài san cho Trung tâm bán đấu giá tài sản hoặc doanh

nghiệp bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật;

- Uỷ quyền hoặc chuyển giao cho tổ chức có chức năng được mua bán tài sản để

bán;

- Nhận chính tài sản bảo đảm tiền vay để thay thé cho nghia vụ trả no.

Việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất thế chấp cũng được quy

định cụ thể tại Mục III - Phần B của Thông tư liên tịch số BCA-BTC-TCĐC ngày 23 thang 04 năm 2001 của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tư pháp, Bộ

03/2001/TLTT-NHNN-BTP-Công an, Bộ Tài chính và Tổng cục Địa chính (sau đây gọi là Thông tư liên tịch số

03/2001) Theo Thông tư liên tịch số 03/2001, thì các bên được quyền thỏa thuận trong

hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm về việc xử lý quyền sử dụng đất thế chấp phù hợp

với quy định của pháp luật Điều 737 Bộ luật Dân sự năm 1995 quy định “Khi dd đến han

thực hiện nghĩa vụ được bảo dam bằng thế chấp quyền sử dung đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hién không ding nghĩa vụ, thì quyền sử dụng đất đã thế chấp chược xứ lý nhì sau:

{ Trong trường hợp quyền sứ dụng chất nông nghiệp, lam nghiệp để trồng rừng da

thế chap tai Nedn hàng Viet Nam, tở chức tín dung Việt Nam, thì bên nhận thế chấp có quyển yeu cẩu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chúc đấu giá quyền sứ dụng dat để thu

hỏi von va lai;

2 Trong trường hop quyền sit dung đất ở đã thế chấp với tố chức kinh tế, cá nhân

Việt Nam Ở trong nước, thi bên nhận thế chap có quyền yêu cầu cơ quan Nhà Hước có tha quyen to chức đấm giá quyền sứ dung dat dé thu hồi vốn và lei;

3 Tố chức đấu giá quyền xứ dụng đất nói tại Dieu này phái phi hợp với quy định

của Bộ luật này và pháp luật về dat dai”.

Như vậy, Bo luật Dan sự nam 1995 van chưa quy định cụ thể phương thức xử lý

quyền sử dụng, đất thế chấp để làm cơ sở pháp lý cho các bên có thể thỏa thuận Do đó,

các bên chỉ còn lựa chọn phương thức xử lý quyền sử dụng đất thông qua việc yêu cầu cơ

quan Nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá Mặt khác, Bộ luật Dân sự năm 1995 chí mới

quy định quan hệ thé chấp giữa bên thế chấp với ngân hàng trong nước, tỏ chức tín dụng

Việt Nam, chứ chưa quy định quan hệ thế chấp giữa bên thế chấp với tổ chức tín dụng

nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam hoặc quan hệ piữa các bên thế chấp là cá

nhân, hộ gia đình với nhau Chính vì thé, Bộ luật Dân sự năm 2005 ra đời đã quy định

phương thức xử lý quyền sử dụng đất theo hướng lính hoạt hơn để tạo điều kiện cho các

bên lựa chọn, thỏa thuận Điều 721 của Bộ luật Dan sự năm 2005 quy định “Khi dã đến

han thực hién nghĩa vụ được báo dam bằng thế chấp quyền sử dụng đặt mà bên thế chấp

không thực hiện hoặc thực liện không dúng nghĩa vụ thì quyển sử dụng đất dd thế chấp

được vứ lý theo thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không vứ lý dược theo thỏa thuận thì bên nhận thế chap có quyền khởi kiện tai Tòa án” Tuy nhién, cả Bộ luật Dan sự

nam 1995 và Bộ luật Dan sự năm 2005 đều không quy định rõ phương thức xử lý quyền

sử dụng đất mà các bên được phép thỏa thuận trong hợp đồng là những phương thức nào.

Do đó, khi xử lý quyền sử dụng đất thế chấp để thu nợ, tổ chức tín dung vẫn thụ động,

lúng túng về việc thực hiện phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.

Để bảo vệ quyền lợi của bên thế chấp, Thông tư liên tịch số 03/2001 đã quy định

trước khi xử lý quyền sử dụng đất thế chấp theo thỏa thuận, tổ chức tín dụng phải thông

báo bang văn bản cho bên thế chấp về việc xử lý quyền sử dụng đất thế chấp và đăng ký

thông báo yêu cầu xử lý tài san bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ky giao dich

bảo đảm Văn bản thông báo xử lý quyền sử dụng đất thế chấp có các nội dung chủ yếu

sau: lý do xử lý quyền sử dụng đất; giá trị nghĩa vụ được bảo đảm; diện tích và vị trí

quyền sử dụng đất thế chấp được xử lý; phương thức xử lý quyền sử dụng đất; thời điểm

xử lý quyền sử dụng đất; thời hạn và địa điểm giao đất Tổ chức tín dụng ấn định thời

điểm xử lý quyền sử dụng đất trong thông báo nhưng không được sớm hon 15 ngày kể từ

ngày đăng ký thông báo yêu cầu xử lý quyền sử dụng đất.

Trường hop khong xử lý được theo thỏa thuận trong hợp đồng, thì tổ chức tín dụng

có quyền dua tài sản ra bán đấu giá để thu hồi nợ hoặc Khởi kiện tại Tòa án Tuy nhiên,

32

cũng như Bộ luật Dan sự, Thong tư liên tịch số 03/2001 Không quy định rõ những phươngthức xử lý cụ thể đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liên với đất,

nên các tổ chức tín dụng khong có cơ sở pháp lý để thỏa thuận với khách hàng về phương

thức xử lý cụ thể đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Mặt khác, việc tổ

chức tín dụng tổ chức bán đấu gid quyền sử dụng đất thế chấp để thu nợ (có thể tự bán

hoặc thong qua tổ chức có chức nang bán đấu giá tài sản) phải được cơ quan nhà nước có

thẩm quyền cho phép: Uy ban nhân dan cấp huyện doi với trường hợp bên thế chap là hộ

gia đình, cá nhân và Uy ban nhân dân cấp tinh đối với trường hợp bên thế chấp là tổ chức.

Sau khi được Uy ban nhân dan cấp có thẩm quyền cho phép bán đấu gid quyền sử dụng

đất, tố chức tín dụng mới thực hiện các thủ tục xử lý quyền sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng và thường uỷ quyền cho Trung tâm bán đấu giá tài sản để tổ chức bán đấu

gia quyền sử dụng đất thế chấp Do vậy, quy định trên đã hạn chế tính chủ động của các

tổ chức tín dung trong quán trình xử lý quyền sử dụng đất thế chấp để thu nợ, làm tăng

chỉ phí và kéo dài thời pian xử lý quyền sử dụng đất thế chấp.

Việc đăng ký thay đổi hoặc sửa chữa sai sót trong nội dung dang ký thế chấp

quyền sử dụng đất được thực hiện theo trình tự, thủ tục tương tự như trình tự, thủ tục dang

ký thế chấp quyền sử dụng đất nói trên.

3.2.6 Giải chap quyển xử dung dat thế chap

Căn cứ quy định hiện hành của pháp luật, các bên thường thỏa thuận hợp đồng thế

chấp quyền sử dụng đất chấm đút khi xây ra một trong các trường hợp sau đây:

- Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp đã được thực hiện;

- Việc thế chấp quyền sử dụng đất được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp

bảo đảm khác;

- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị chấm dứt theo bản ấn, quyết định của

Tòa ấn;

- Quyền sử dụng đất thế chấp đã được xứ lý theo quy định của pháp luật;

- Theo thỏa thuận của các bên.

Do đó, sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín dụng theo thỏa

thuận, bên thế chấp có quyền yêu cầu tổ chức tín dụng làm các thủ tục xoá đăng ký thế

chấp quyền sử dụng và trả lai bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng, đất cho mình.

Để xoá dang ky thế chấp quyền sử dụng, đất theo yêu cầu của bên thé chấp, tổ chức tín dụng phải nộp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi đã nhận đăng ký thế chấp trước day một (OL) bộ hồ sơ g6m có: Don yêu cầu xoá đăng ký thế chấp hai (02) bản

và giấy chứng nhận quyền sử dung đất Đơn yêu cầu phải nêu rõ bên thế chấp đã hoàn thành nghia vụ tra nợ trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hoặc xác nhận bên thế

chấp đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể

từ ngày nhàn đủ hồ sơ hợp lẻ, Van phòng dang ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn

thành nghĩa vụ trả nợ của người xin xoá đăng ky thé chấp Nếu bên thé chấp đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ theo đúng nội dung đơn yêu cầu, thì Văn phòng dang ký quyền sử

dụng đất thực hiện việc xoá đăng ký thế chấp trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý piấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trả trực tiếp cho người yêu cầu xoá đăng ký

hoặc pửi qua đường bưu điện có bảo đảm (theo yêu cầu của người xoá đăng ký) một (01)

bản Don yêu cầu xoá đăng ký, piấy chứng nhận quyền sử dung đất; hoặc gửi cho Uy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất trong trường hợp hồ sơ dang ky được nộp tại Uy ban nhân dân xã, thị trấn; lưu piữ các giấy tờ còn lại của hồ sơ xoá đăng ký Trong thời hạn không

quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được kết qua dang ky từ Văn phòng đăng ky

quyền sử dung đất cấp huyện, Uy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm trả kết quả đó

cho người yêu cầu đăng ký.

Tổ chức tín dụng tiến hành trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên thế

chấp sau khi nhận được đơn yêu cầu xoá đăng ký và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

từ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Lúc đó, quyền và nghia vụ piữa bên thế chấp và

bén nhận thế chấp mới thực sự chấm dứt.

Chương 2

THUC TIEN ÁP DUNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHAP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO

DAM TIỀN VAY 'TALNGAN HÀNG NGOẠI THUONG VIET NAM

1 Khái quát về co cấu tổ chức va hoạt động của Ngân hang Ngoại thương Việt Nam

1.1 Về cơ cấu tổ chức của Ngán hàng Ngoại thương Việt Nam

Vietcombank là ngân hàng thương mại quốc doanh được thành lập 01/04/1963 và

được thành lập lại theo mô hình tổng công ty 90, 91 năm 1996 Khi Nhà nước đánh giá,

xếp hạng các doanh nghiệp Nhà nước, thì Vietcombank là một trong 23 doanh nghiệp Nhà nước hạng đặc biệt.

Mạng lưới tổ chức của Vietcombank phát triển mạnh mẽ và rộng kháp ở hầu hết

các tinh trong ca nước Từ chỉ có 23 Chi nhánh vào năm 2000, đến cuối tháng 8/2006 Vietcombank đã có 58 Chi nhánh (bao gồm ca sở giao dich) Trong giải đoạn này,

Vietcombank thành lập thêm 19 phòng giao dich và 02 công ty: Công ty chứng khoán và

Công ty Quản lý nợ và Khai thác Tài sản.

Tinh đến cuối tháng 8/2006, hệ thống Vietcombank eồm có:

- Hội sở chính, OL Sở Giao dịch, 57 Chi nhánh và 79 phòng giao dịch;

- OL Công ty tài chính tại Hồng Kông và 03 văn phòng đại diện ở nước ngoài (1

van phòng đại diện tại Singapore, | văn phòng dai diện tại Pháp và | văn phòng đại điện tại Nga);

- 03 Công ty trực thuộc (Công ty Chứng khoán, Công ty Cho thuê Tài chính, Công

ty Quan lý nợ và Khai thác tài sản;

- Tham gia góp vốn thành lập 6 doanh nghiệp (2 công ty bảo hiểm, 3 công ty kinh

doanh bất động sản, | công ty dau tư kỹ thuat), 7 ngân hàng và T quỹ tín dụng:

- Tham gia gop vốn thành lập 4 doanh nghiệp hiên doanh với nước ngoài.

Để đáp ứng sự tăng trưởng và phát triển mạng lưới tổ chức của mình, trong những

nam qua, nguồn nhân lực của Vietcombank không ngừng được tầng cường ca về lượng và

chất Hien tai, doi ngũ cần bo nhân viên của Vietcombank đã lên tới gan 7.000 người, tăng xấp xỉ 2,5 lần so với cuối nam 2000.

1.2 Về hoạt dong của Ngan hàng Ngoại thương Việt Nam trong 5 năm qua

Trong năm 2001 - 2005, dư nợ tín dụng của Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam tang trưởng mạnh, đặc biệt là năm 2002 khi Vietcombank có chủ trương bút phá tín dụng.

Dư nợ tín dụng tang trung bình 28%/nam - cao hơn nhiều so với tốc độ tăng tổng tài sản,

tỷ lệ dư nợ trên tổng tài sản đến cuối năm 2005 đạt 40,5%, tăng cao so với mức 22,9%

vào cuối năm 2000 Tính đến cuối năm 2005, dư nợ tín dụng tăng gần 4 lần so với thời

điểm cuối năm 2000 góp phần cải thiện đáng kể thị phần tín dụng của Vietcombank Song

song với việc tăng trưởng về số lượng, chất lượng tín dụng của Vietcombank cũng ngày

được nâng cao, nợ quá hạn đã được kiểm soát và duy trì ở mức thấp, tỷ lệ nợ quá hạn vào

cuối năm 2005 là 2,7%.

Hoạt động thanh toán quốc tế của Vietcombank đạt được tốc độ tăng trưởng ổn

định Trong giai đoạn 2001 - 2005, Vietcombank duy trì tỷ trọng 28% tổng kim ngạch

thanh toán xuất nhập khẩu của cả nước với mức tăng bình quân 26%/nam

Vietcombank tiếp tục piữ vững vị trí hàng đầu trong việc phát triển dịch vụ thẻ,

cung cấp cho khách hàng những tiện ích mới, tiên tiến và an toàn Thị phần thanh toán thẻchiếm 50%, thị phần phát hành thẻ quốc tế chiếm 40% và thị phần phát hành thẻ nội địa

chiếm 60% Hiệu quả hoạt động phát triển mạng lưới giao dịch ATM và POS được thể

hiện qua mức tăng trưởng doanh số thanh toán thẻ quốc tế hơn 300% chi trong vòng 5

năm tái cơ cấu Công tác phát triển sản phẩm mới với thẻ Connect 24 đã thu hút gần một

triệu khách hàng trong vòng 3 năm trở lại đây.

Năm 2001, hệ thống ngân hàng lối “VCB Core Banking” được đưa vào hoạt động

đánh dấu sự phát triển công nghệ của Vietcombank, cho phép tập trung hoá, vi tính hoá

moi thông tin và xử lý giao dịch cho khách hàng cũng như thay đổi tập quán giao dịch

giữa Ngân hàng với khách hàng theo hướng “giao dịch một cửa” Trên nên tảng này,

Vietcombank đã phát triển hàng loạt các sản phẩm sau đây:

- Dịch vụ ngân hàng trực tuyến “VCB Online” hoạt dong từ tháng 5/2002 cho phépkhách hàng mo tài khoản một nơi nhưng được thực hiện giao dich tại tất cả các

điểm giao dich của Vietcombank trên toàn quốc;

36