NHUNG VAN DE LY LUAN CO BAN VE DAU GIA QUYEN SỬ DUNG VA PHÁP LUAT VE DAU GIÁ QUYEN SU DUNG ĐÁT
THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VE DAU GIÁ QUYEN SỬ DỤNG
Thực trạng pháp luật về đấu giá quyền sử dung dat
tổ chức đấu giá QSDĐ phải được thực hiện theo những nguyên tắc nhất định nhằm tạo sự đồng bộ, thống nhất, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình thực hiện dau gia được diễn ra một cách nhanh chóng, đúng quy định của pháp luật.
Nguyên tắc chung của bán đấu giá là: công khai, minh bạch Điều 451 Bộ luật Dân sự 2015 quy định “Việc bán ĐGTS phải đảm bảo nguyên tắc khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyên, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia và được thực hiện theo quy định của pháp luật về ban ĐGTS” [38, Điều 451] Khoản 2 Điều 6 Luật DGTS năm 2016 cũng quy định nguyên tắc ĐGTS phải dam bảo “tinh độc lập, trung thực, công khai, minh bạch, công bang, khách quan” [40, Điều 6]. Cũng giống như DGTS nói chung, đấu giá QSDĐ phải được thực hiện theo nguyên tắc nhất định, đảm bảo quyền lợi của các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật này Quy định về nguyên tắc đấu giá QSDĐ dựa trên nguyên tắc hoạt động đấu giá nói chung và mang những đặc điểm riêng của hoạt động đấu giá QSDD Nguyên tắc nay được quy định cụ thể tại Điều 117, Luật Đất đai năm 2013: “Dau giá QSDĐ được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đăng, bảo vệ quyên và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia” va
“Việc dau giá OSDP phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất dai và pháp luật về ĐGTS” [37, Điều 117].
Thứ nhất, dau giá QSDĐ được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đăng, bảo vệ quyền và lợi ich hợp pháp của các bên tham gia Dé cụ thé hoá các nguyên tắc “céng khai”, pháp luật quy định tổ chức dau giá QSDĐ
30 phải niêm yết việc đấu giá QSDĐ tại trụ sở của tổ chức mình, nơi tổ chức cuộc đấu giá và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản Ngoài ra, người tham gia đấu giá được tiếp cận thông tin một cách rộng rãi thông qua các trang thông tin điện tử của các doanh nghiệp tô chức đấu giá, các thông báo của các tô chức bán dau giá, có quyền yêu cầu tổ chức đấu giá cung cấp hoặc cho xem tài liệu trong hồ sơ đấu giá. Tất cả các tài liệu, thông tin liên quan đến cuộc đấu giá đều phải được đăng tải, công khai nhăm mở rộng phạm vi và thu hút nhiều người quan tâm [42, tr.24]. Ngoài ra, việc tổ chức dau giá QSDD phải được diễn ra “/iên tuc’” và phải được tiến hành một cách “khách quan”, trung thực, không gian dối và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ mà chủ thé đã cam kết.
Khi tham gia dau giá QSDD, các chủ thể tham gia đấu giá QSDĐ hoàn toàn
“bình dang” về quyền và nghĩa vụ, không có bat kỳ một sự phân biệt nào Pháp luật quy định phải “bảo vệ quyén và lợi ích cho các bên tham gia” dau giá QSDĐ Các bên tham gia đấu giá có quyền yêu cầu các bên còn lại phải tôn trọng quyền và lợi ich của mình, nếu bị xâm phạm có thé yêu cầu các cơ quan nha nước có thâm quyền can thiệp, bảo vệ.
Thứ hai, việc dau giá QSDD phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định cua pháp luật về dat đai và pháp luật về DGTS: QSDD là một loại tai sản đặc biệt, do đó đây là một giao dịch phát sinh trong lĩnh vực mua bán tài sản, chỉ khác ở chỗ chế độ sở hữu bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu Vậy nên pháp luật về đấu giá QSDĐ cũng được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật Đề thực hiện một cách thống nhất, đồng bộ các quy trình thủ tục về dau giá QSDĐ phải tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật đất dai và DGTS Tuy nhiên nguyên tắc này khi triển khai cũng cho thấy có nhiều vấn đề bất cập, đó là việc áp dụng quy định pháp luật về nộp tiền trúng đấu giá QSDĐ ở nhiều địa phương đang không có sự thống nhất Nếu những quy định về trình tự thủ tục đấu giá không được quy định rõ ràng và thống nhất sẽ dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau hoặc cố tình lợi dụng kẽ hở để trục lợi, gây ra khó khăn cho các địa phương trong quá trình thực hiện.
Thực tế cho thấy, nguồn tài nguyên đất mang lại những lợi ích to lớn cho Nhà nước, người sử dụng đất và cho toàn xã hội Do đó, nếu quá trình đấu giá QSDD không tuân thủ theo những nguyên tắc nhất định thì mục đích của chủ thể có QSDD đặt ra trong đấu giá QSDD sẽ không đạt được, QSDD sẽ không được bán đúng với giá trị của nó, người có nhu cầu không có điều kiện dé tham gia đấu giá. Các nguyên tắc cơ bản của dau giá QSDD nhằm đảm bảo hoạt động dau giá QSDĐ phát huy được những vai trò của mình, đạt được những mục đích mà nó hướng tới và bảo vệ quyền và lợi ich hợp pháp của các chủ thé có liên quan.
2.1.2 Quy định về các trường hợp dau giá quyền sử dung dat Theo Khoản | Điều 118 Luật Dat dai 2013 quy định có 08 trường hợp Nha nước đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất, bao gồm: Đầu tư xây dựng nhà ở dé bán hoặc cho thuê mua hoặc cho thuê; Dau tư xây dựng kết cấu hạ tầng dé cho thuê hoặc chuyển nhượng; Sử dụng quỹ đất dé tạo vốn cho dau tư xây dựng kết cau hạ tang; Sử dụng đất thương mại, địch vụ, đất sản xuất phi nông nghiệp; Đối với đất cho thuê thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản; Giao đất, cho thuê đất đôi với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại; Đối với đất mà cá nhân, hộ gia đình được giao để ở tại nông thôn, đô thị; Trong các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà được giao đất hay cho thuê đất [37, Điều 118].
So với Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 đã bổ sung thêm một số trường hop được phép đấu giá QSDĐ, cụ thé như trường hợp đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước thì tiến hành đấu giá dé giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hay trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng được thực hiện đấu giá dé giao dat, cho thué dat (trường hop giao đất không thu tiền sử dung đất) Quy định các trường hợp cho phép dau gia QSDD dé tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan, tô chức dễ dàng
32 thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dễ áp dụng các hình thức trao QSDĐ cho phủ hợp đối với từng loại đất Tuy nhiên, việc quy định về các trường hợp đấu giá QSDD bằng cách liệt kê như vậy chưa thật sự khoa học và chặt chẽ, chưa bao quát được day đủ các trường hợp đấu giá dé giao dat, cho thuê đất và những trường hợp không đấu giá Ví dụ trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh phải thuộc trường hop dau giá nhưng không được quy định Do vậy, dé khắc phục điều này cần xây dựng những nguyên tắc, tiêu chí chung và mang tính khái quát cho các trường hợp sử dụng đất phải đấu giá QSDD dé đảm bảo tính khoa học và chặt chẽ, không bị bỏ sót.
Mặt khác, đối với trường hợp giao đất ở dé bó trí tái định cư đối với hộ gia đình, cá nhân khi bị Nhà nước thu hồi đất chưa được quy định rõ ràng, bởi giao đất ở tại đô thị và nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp phải đấu giá QSDĐ (Điểm g, khoản 1, Điều 118 Luật Dat dai 2013); Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều
118 Luật Đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thực hiện đấu giá lại không quy định trường hợp giao đất ở tái định cư đối với hộ gia đình, cá nhân (dé phân biệt với điểm g khoản 1) mà chỉ dé cập trường hợp giao đất dé thực hiện dự án tái định cư tại điểm đ khoản 2 Điều 118 Luật Dat đai năm 2013.
2.1.3 Quy định về chủ thể của quan hệ dau giá quyền sw dụng đất Chủ thé của quan hệ pháp luật đấu giá QSDĐ trước hết phải tuân thủ các điều kiện chung được quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 đó là phải có năng lực chủ thé Năng lực chủ thé được thé hiện thông qua hai yếu tổ là năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự Do đấu giá QSDĐ để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đắt, cho thuê đất là một trình tự gồm nhiều giai đoạn với nhiều thủ tục khác nhau, nhiều quan hệ đan xen, nên việc xác định chủ thé trong quan hé dau gia QSDD cũng như xác định quyên, nghĩa vụ của các chủ thé này là một van đề phức tạp Các chủ thê đó có thê là Nhà nước, tô chức, cá nhân và các chủ thê khác; ve
33 tong thé bao gồm: Chủ thé thực hiện đấu giá QSDD, chủ thé tham gia đấu giá QSDD và chủ thé có QSDĐ đưa ra đấu giá:
Chủ thể thực hiện đầu giá quyên sử dụng đất
Do dau gia QSDD là một trong các hình thức pháp lý dé Nhà nước thực hiện giao dat và cho thuê dat dẫn đến cần thiết phải xác định bên chủ thé thực hiện dau giá trong quan hệ pháp luật về đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê dat Trước đây, với quan điểm cho rằng đấu giá QSDĐ dé Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất là một nội dung của QLNN về đất đai nên chủ thé tổ chức dau giá QSDD được xác định là UBND cấp có thâm quyền giao đất hoặc cho thuê đất Đó là UBND cấp tỉnh đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất cho tô chức, UBND cấp huyện đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất đối với cá nhân, hộ gia đình Trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh phân cấp cho UBND cấp huyện thành lập Hội đồng đấu giá dé dau giá giao dat, dau giá cho thuê đất đối với tô chức (32, tr.170] Theo đó, hoạt động đấu giá QSDD được thực hiện một cách khép kín, các cơ quan QLNN về đất đai có thâm quyền giao đất, cho thuê đất với tư cách là bên tô chức đấu giá QSDD tự mình thực hiện tất cả các hoạt động của quá trình dau giá Ban đầu, quy định như trên là khá phù hợp vào thời điểm đó khi mà dau giá QSDD dé Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mới ra đời Tuy nhiên, sau một thời gian dài thực hiện thì việc các cơ quan QLNN vừa là “Người có tài sản bán đấu giá” vừa là “người bán ĐGTS” đã dẫn đến nhiều hệ lụy trong quá trình tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ, tạo điều kiện dé phát sinh các hành vi tiêu cực, gây thiệt hại cho Nhà nước, cho người tham gia đấu giá, ảnh hưởng không tốt đến sự phát triển của thị trường bat động sản [32, tr.176]. Đề khắc phục những tôn tại, hạn chế trên, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ra đời đã tách bạch công tac QLNN đối với đất đai và việc tổ chức đấu giá đối với QSDĐ Với quan điểm chuyên nghiệp hoá và xã hội hoá hoạt động bán DGTS nói chung trong đó có đấu giá QSDD thì việc dau giá QSDĐ chính thức được giao cho các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp Hiện nay, van dé này được quy định tại Điều 3 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, theo đó các chủ thê tô
34 chức đấu giá QSDĐ bao gồm: Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc cơ quan, tô chức có chức năng được Ủy ban nhân dân cấp có thâm quyền giao tổ chức thực hiện việc dau giá QSDD., tổ chức có chức năng bán DGTS theo quy định pháp luật đất đai, pháp luật về DGTS (Gồm Trung tâm dịch vụ DGTS và Doanh nghiệp DGTS) và Hội đồng đấu giá QSDĐ được UBND cấp có thâm quyền quyết định thành lập trong trường hợp đặc biệt.
Định hướng hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dung đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Quảng Ninh
nâng cao hiệu quả thi hành tại tinh Quảng Ninh
- Hoàn thiện pháp luật vé dau giá quyên sử dụng dat phù hợp với nên kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, nhằm thúc day thị trường quyên sử dụng đất và thị trường bat động sản phát triển đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế- xã hội của đất nước
Hoàn thiện xây dựng chính sách, pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về dau giá QSDĐ phù hợp với nền kinh tế thị trường hiện tai, có một khung pháp ly thống nhất, ôn định về đất đai; khắc phục được các vướng mac, bất cập, bảo đảm sự thống nhất giữa các luật có liên quan Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá QSDĐ, cùng với sự hình thành thị trường QSDĐ, thị trường bất động sản đòi hỏi Nhà nước với vai trò chủ thể quản lý phải tạo ra cơ chế quản lý phù hợp. Việc hoàn thiện pháp luật về dau giá QSDĐ phải theo hướng góp phan làm cho đất đai được sử dụng có hiệu quả hơn, thúc đây phát triển kinh tế- xã hội, củng cố quốc phòng — an ninh quốc gia; công tác QLNN về đất dai bảo đảm tinh thống nhất, công khai, công bằng, minh bạch.
- Hoàn thiện pháp luật vé đấu giá quyên sử dung dat dong bộ với hoàn thiện pháp luật đất dai và pháp luật về ĐGTS
Luật đất đai và Luật đấu giá tài sản có mối liên hệ mật thiết với nhau trong việc điều chỉnh quan hệ pháp luật về đấu giá QSDĐ Hiện tại các quy định về đấu giá QSDD như nội dung, trình tự, thủ tục, điều kiện đang được thực hiện trên cơ sở quy định chung theo quy định của Luật DGTS năm 2016 Tuy nhiên với vai trò là một loại tài nguyên đặc biệt, QSDĐ cần có cơ chế pháp lý riêng về đấu giá để có thé đáp ứng được với nhu cầu của thực tiễn Vi đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
79 nhà nước đại diện chủ sở hữu nên việc đấu giá QSDD có những điểm đặc thù cần phải tính đến và phải được điều chỉnh bởi các quy định riêng biệt Đấu giá QSDĐ thực hiện theo các quy định chung của Luật ĐGTS 2016 là cần thiết nhưng chưa đủ; bởi nếu không có các quy định riêng sẽ dễ bị lợi dụng kẽ hở dé trục lợi.
Do đó, việc hoàn thiện pháp luật về đấu giá QSDĐ có mối quan hệ chặt chẽ với hoàn thiện tổng thé pháp luật dat đai và các lĩnh vực pháp luật có liên quan Do hoạt động đấu giá QSDĐ vừa điều chỉnh bởi Luật đất đai vừa được điều chỉnh bởi Luật ĐGTS đồng thời hoạt động này luôn vận hành theo cơ chế thị trường nên các quan hệ xã hội trong lĩnh vực này thường xuyên biến động, do đó các văn bản điều chỉnh đòi hỏi phải đảm bảo sự đồng bộ dé tạo ra một hành lang pháp lý thống nhất. Qua nghiên cứu thực trạng pháp luật về dau giá QSDĐ van cho thấy hiện nay một số quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về DGTS còn thiếu thống nhất Vì vậy dé nâng cao hiệu quả pháp luật về đấu giá QSDD đòi hỏi các cơ quan có thâm quyền phải thường xuyên rà soát các văn bản pháp luật có liên quan trong hoạt động đấu giá QSDĐ nhằm kịp thời phát hiện những mâu thuẫn, chồng chéo, những quy định thiếu tính khả thi dé sửa đổi, b6 sung, ban hành văn bản mới dé điều chỉnh, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về đấu giá QSDĐ.
- Hoàn thiện pháp luật về dau giá quyên sử dung đất phù hop với quá trình số hóa nên kinh tế, ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động đấu giá quyển sử dụng đất hiệu quả
Việc ứng dụng công nghệ thông tin vào đấu giá QSDĐ góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động đấu giá QSDĐ, thuận lợi cho các tô chức, doanh nghiệp, cá nhân cũng như trong QLNN về đấu giá QSDĐ; bảo đảm công khai, minh bạch; phòng, chống tiêu cực, thất thoát tài sản, ngăn ngừa việc lợi dụng chính sách đấu giá dé thông đồng, nâng giá hoặc giảm giá tài sản; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân trong hoạt động đấu giá QSDD.
Ngoài ra, quá trình xây dựng chính sách, xây dựng luật cần bảo đảm sự tham gia có hiệu quả của các cơ quan, tô chức, nhà khoa học, người làm công tác thực tiễn và tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm quốc tế.
Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dung dat
nguồn vốn cho ngân sách Dé hoạt động dau giá QSDĐ thực hiện có hiệu quả va phát huy tối đa vai trò của nó, thì cần thiết phải có sự rà soát, khắc phục những hạn chế, bất cập trong quy định pháp luật và thực tiễn thực thi, cụ thé như sau:
3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật về quy định các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất
Việc liệt kê chỉ tiết các loại hình dự án sử dụng đất phải đấu giá QSDĐ dễ bị thiếu sót, không bắt kịp sự phát triển trong thực tiễn Do vậy, đối với quy định về các trường hop dau giá QSDĐ cần sửa đổi từ cách liệt kê cụ thé thành xây dựng nguyên tắc, tiêu chí chung nhất mang tính khái quát các trường hợp đấu giá quyền sử dụng dat dé đảm bảo tính khoa học và chặt chẽ, không bị bỏ sót, không bị lỗi thời Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định về các trường hợp đấu thầu dự án sử dụng đất nhằm hạn chế những khiếm khuyết của dau giá QSDĐ, giảm áp lực tài chính trong giải phóng mặt bằng cho ngân sách nhà nước.
3.2.2 Hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện tham gia đấu giá quyên sử dụng đất
Hoàn thiện các quy định pháp luật trong dau giá QSDĐ về điều kiện tài chính, kỹ thuật, nhu cầu sử dụng đất thực tế, thâm định năng lực bên trúng đấu giá, nhằm dam bảo lựa chon được bên trúng dau giá có năng lực phù hợp trong trường hợp nhà nước giao đất, cho thuê đất là yêu cầu cần thiết, phát huy được khả năng của đất đai, nâng cao hiệu quả kinh tế trong công tác khai thác tiềm năng đất tại các địa phương Đề hoàn thiện các quy định về điều kiện tham gia đấu giá QSDĐ, cần thực hiện đồng bộ một số giải pháp như sau:
- Các điều kiện giao đất, cho thuê đất trong pháp luật dat đai cần được bổ sung, hướng dan cụ thé nhằm bảo đảm minh bạch, công bang và thống nhất trong thực tiễn áp dụng: bổ sung quy định hướng dẫn xác định tổng vốn đầu tư dự án trong các dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử
81 dụng đất; quy định thống nhất mức ký quỹ của dự án đầu tư sử dụng đất là 3% vốn đầu tư dự án; hướng dẫn cụ thể trách nhiệm, thủ tục xác nhận về điều kiện không vi phạm pháp luật đất đai Cần xác định những hành vi vi phạm cụ thể nào, mức độ xử lý nào là không đủ điều kiện giao đất, cho thuê đất [43, tr L7].
- Cần bé sung quy định về chứng minh nhu cầu sử dụng dat của tô chức, hộ gia đình, cá nhân khi tham gia đấu giá QSDĐ nham tránh tình trạng “ôm đất” chuyên nhượng lại dé hưởng chênh lệch.
- Nâng mức vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư dé thực hiện dự án không thấp hơn 30% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha; không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.
Nếu nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất thực tế, có vốn thì sẽ đảm bảo khả năng đưa đất vào sử dụng sớm, khắc phục được tình trạng dự án chậm tiến độ, đất hoang bỏ trống ở nhiều địa phương như hiện nay.
- Bồ sung các quy định về cơ chế kiểm tra, kiểm soát năng lực tai chính, năng lực thực thực hiện hợp đồng đấu giá sau khi trang đấu giá QSDD; nhà đầu tư có kinh nghiệm trong việc thực hiện, phát triển Dự án tướng đương, hoặc/ va giải trình về phương án đầu tư hiệu quả hoặc có báo cáo khả thi đầu tư xây dựng dự án tại khu đất đấu giá đã được đơn vị tư vấn đầu tư độc lập thâm định Qua đó loại bỏ các người tham gia đấu giá không có năng lực, tránh lãng phí nguồn lực xã hội khi chủ dau tư găm giữ dat, bỏ hoang gây lãng phí [33, tr.1 13].
- Bên cạnh đó, b6 sung căn cứ dé đánh giá khả năng huy động vốn của người tham gia đấu giá; cần có tài liệu, hồ sơ chứng minh khả năng huy động vốn của các tổ chức tin dụng, cụ thể: có cam kết cho vay vốn, bảo lãnh từ 03 tổ chức tín dụng trở lên; tiễn độ thực hiện các dự án đầu tư, đặc biệt đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở thì tiến độ thực hiện dự án quyết định đến việc chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng, nhà đầu tư khác thay vì chỉ thông qua vay; cần có quy khoản định cụ thê về trách nhiệm của các tô chức tín dụng, tô chức, cá nhân xác nhận khả năng huy động vốn của người tham gia đấu giá về tính trung thực và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
- Chú trọng công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát đối với các điều kiện trong dau giá QSDĐ Công tác này được thực hiện tốt sẽ phát hiện sớm các sai phạm Các cá nhân thực hiện nhiệm vụ thanh tra, kiểm tra, giám sát phải công tâm, có trách nhiệm, có chuyên môn nghiệp vụ vững vàng thì sẽ hạn chế được tiêu cực, góp phần lập lại trật tự trong khâu quản lý đất đai.
3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật về định giá dat dé xác định giá khởi điểm Mục đích chính của việc thiết lập giá khởi điểm trong đấu giá QSDĐ là nhằm tối đa hóa lợi ích của chủ sở hữu QSDĐ đấu giá hay các bên có quyền đối với QSDĐ khi các bên tham gia dau giá QSDD bắt dau trả giá Đặc biệt, giá khởi điểm trong dau giá QSDĐ gắn chặt với quy trình xác định giá đất cụ thé của pháp luật đất đai Nếu mức giá khởi điểm cách biệt khá xa so với giá thị trường thực tế của đất dai thì rat dé dẫn đến tình trạng “thông đồng” trả giá thấp hơn giá trị thật của QSDD trên thị trường, gây thiệt hại cho chủ sở hữu QSDĐ hay chủ thé có quyền đối với QSDĐ đó Vì vậy, những nội dung cần hoàn thiện trong quá trình xác định giá đất cụ thể cần được triển khai đồng bộ nhằm nâng cao chất lượng xác định giá khởi điểm Cụ thé:
- Xác lập cụ thê và tăng cường địa vị pháp lý, vai trò của Tô chức tư van giá đất để thực hiện dịch vụ theo yêu cầu khi Nhà nước xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể để giao đất, cho thuê đất và xác định giá đất khởi điểm khi đấu giá đất ngày càng phát triển các tô chức dịch vụ công và dịch vụ tư về xác định giá đất, xã hội hóa việc định giá đất dé từng bước xây dựng cơ chế 1 giá đất.
- Việc xây dựng giá khởi điểm đấu giá QSDĐ với sự tham gia của một bên thứ ba độc lập, minh bạch đóng vai trò rất quan trọng Trong trường hợp cá nhân, tổ chức sở hữu QSDĐ không thé tự mình định giá được giá khởi điểm đấu giá, thay vì
“phó mặc” cho tổ chức DGTS định giá giá khởi điểm thi cần thiết xem xét phương án thuê các tổ chức định giá độc lập dé lấy kết quả định giá này làm một trong những căn cứ xác định giá khởi điểm đấu giá đất Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính không thực hiện xác định giá đất cụ thé đề xuất phê duyệt giá khởi điểm như hiện nay Sự tham gia của một tô chức định giá độc lập sẽ đảm bảo được tính công
Các giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng dat tại tinh Quảng Ninh 2-5255 Ssccscceccee 89 43I0009/909:10/9)1c6 117 95 KET LUẬN - -SS 2S E12 1211215 21212711121111211 2111111111111 211111111 gre 96
3.3.1 Sửa đổi, bố sung hoàn thiện pháp luật về dau giá QSDĐ dong thời tăng cường kiểm tra, thanh tra việc chấp hành pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất
Nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá QSDD, trước hết cần chú trọng việc ra soát, sửa đôi, bãi bỏ những quy định về dau giá QSDĐ không còn phù hợp với thực tiễn, đồng thời bổ sung những quy định mới trên tinh thần kế thừa và phát huy các quy định hiện hành nhằm tháo gỡ những bất cập, vướng mặc dé dam bảo tinh đồng bộ,
89 thống nhất trên cơ sở đó từng bước hoàn thiện quy định về pháp luật đấu giá QSDĐ. Đồng thời dé nâng cao hiệu lực, hiệu qua của công tác QLNN về dau giá QSDD tai địa phương, thì UBND các tỉnh, thành phố cần quán triệt, tăng cường hơn nữa trách nhiệm trong việc lựa chọn tô chức đấu giá, phê duyệt phương án đấu giá, xác định giá khởi điểm, ký hợp đồng dịch vụ dau giá, xây dựng quy chế dau giá, giám sát quá trình bán hồ sơ, thâm tra, đánh giá các điều kiện, năng lực người tham gia đấu giá bao đảm khách quan, công khai, minh bach.
- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, rà soát hoạt động t6 chức dau giá QSDĐ đối với những trường hợp có biéu hiện bat thường, xử lý theo thâm quyền những trường hợp vi phạm các quy định pháp luật về dau giá QSDĐ, kịp thời phát hiện các bat cập trong quy định pháp luật dé tham mưu, đề xuất cấp thâm quyền sửa đối, điều chỉnh, bổ sung, không dé xảy ra trục lợi Đồng thời xử lý nghiêm hành vi lợi dụng đấu giá gây nhiễu loạn thị trường: hành vi vi phạm pháp luật liên quan đến hoạt động đấu giá QSDĐ; phát hiện, đấu tranh với các tô chức, nhóm lợi ich cau kết với người có thâm quyền nhằm chi phối các cuộc dau giá, hoạt động mang tinh xã hội đen (de dọa, khống chế, hành hung người tham gia dau giá ) Các cá nhân, cơ quan, tô chức thực hiện nhiệm vụ thanh tra, kiểm tra, giám sát phải công tâm, có trách nhiệm, có chuyên môn nghiệp vụ, nghiêm túc giám sát quá trình thanh tra, kiểm tra; đôn đốc, chỉ đạo việc thực hiện thanh tra, kiểm tra thực hiện đấu giá QSDĐ Trên cơ sở các quan điểm chỉ dao, đề xuất sửa đổi Luật Dau giá lần này cũng tập trung giải quyết ba nhóm chính sách lớn, trong đó có “Hoàn thiện các quy định về quản lý nhà nước về đấu giá tài sản nhất là hoạt động thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm; tăng cường trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức có liên quan đổi với hoạt động đấu giá tài sản”.
3.3.2 Thực hiện công khai thông tin đấu giá quyền sử dụng đất tạo thuận lợi cho các chủ thể khi tham gia đấu giá
Quyền sử dụng đất là một loại tài sản có giá tri lớn, thông qua dau giá có khả năng đưa lại nguồn thu rất lớn cho chủ thể có QSDĐ, do vậy dé tạo được minh bạch giữa các chủ thé tham gia đấu giá, góp phần giảm tiêu cực, thì việc công khai thông tin trong hoạt động đấu giá là điều cần thiết Đấu giá QSDĐ là một quy trình phức
90 tạp với nhiều công đoạn, tính công khai, minh bạch được thể hiện ở tất cả mọi thông tin liên quan đến cuộc đấu giá QSDĐ như thửa đất, cách thức, thời gian, địa điểm tổ chức đấu giá đều phải được thông báo công khai trước và trong phiên đấu giá Việc công khai rộng rãi quy chế, quy trình tổ chức đấu giá QSDĐ còn phải được thực hiện một cách thường xuyên trên các phương tiện thông tin đại chúng và các hình thức phô biến khác Hoàn thiện hệ thống pháp luật về quyền tiếp cận thông tin, giúp tất cả người dân được cập nhật thông tin kịp thời, chính xác và đầy đủ, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tham gia đấu giá QSDĐ Nếu quá trình thực hiện pháp luật về dau giá QSDĐ không đảm bảo tính công khai, minh bạch thì mục dich của chủ thé có QSDĐ đặt ra trong dau gia QSDD sé không đạt được, QSDD sẽ không được ban đúng với giá trị của nó, người có nhu cầu không có điều kiện dé tham gia đấu giá.
3.3.3 Tăng cường bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ cho đấu giá viên, tập trung đào tạo theo chiều sâu nhằm tăng cường kiến thức chuyên môn nghiệp vụ, kỹ năng hành nghề cho đấu giá viên trong đấu giá quyền sử dụng đất Đứng trước sự phát triển liên tục về số lượng tổ chức DGTS và lượng đấu giá viên đông đảo, nhiều địa phương đã bày tỏ sự quan tâm sâu sắc tới hoạt động nâng cao chất lượng đấu giá viên, tăng cường quan ly và phát triển t6 chức đấu giá cũng như đề xuất các giải pháp trước mat lẫn lâu dài dé tiếp tục phát huy những kết quả đã có trong công tác QLNN, cũng như khắc phục những thiếu sót trong hoạt động quản lý đấu giá QSDĐ tại địa phương Do vậy giải pháp trước mắt lẫn lâu dài là nâng cao chất lượng đội ngũ đấu giá viên định hướng xây dựng chính sách phát triển nguồn đấu giá viên, ưu tiên phát triển đội ngũ đấu giá viên chuyên sâu trong từng loại tài sản, có chất lượng đảm bảo nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế Đồng thời tạo điều kiện giao lưu, học hỏi, chia sẻ kinh nghiệm thông qua các lớp tập huấn nghiệp vụ, tọa đàm, hội thảo về đấu giá QSDĐ Tăng cường chuyên môn, đạo đức hành nghề của đội ngũ đấu giá viên.
Nhằm tăng cường hiệu lực, hiệu quả QLNN về lĩnh vực đấu giá, cần có những biện pháp hoàn thiện như: Có văn bản hướng dẫn cụ thê về việc mua bảo hiểm nghề nghiệp cho đấu giá viên làm việc tại Trung tâm ĐGTS; đổi mới nội dung, phương pháp tập huấn, bồi dưỡng nghiệp vụ về đấu giá; đề nghị Bộ Tư pháp
91 thường xuyên mở các lớp đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ, kiến thức pháp luật và tô chức các Hội thảo trao đổi nghiệp vụ giữa những người hoạt động trong công tác dau giá QSDĐ; xây dựng chính sách, giải pháp phát triển đội ngũ đấu giá viên và các tổ chức đấu giá QSDĐ mang tính chuyên nghiệp Đây là những mối quan tâm chung của các địa phương và cả các tô chức dau giá trong bối cảnh hoạt động dau giá phat triển mạnh mẽ như hiện nay Tại Dự thảo Luật Sửa đổi, bổ sung một sé điều của Luật dau giá tài sản lần này, trên cơ sở các quan điểm chỉ đạo, đề xuất dự thảo đã tập trung giải quyết một trong ba nhóm chính sách lớn trong đó có:
Hoàn thiện các quy định về tiêu chuẩn, điều kiện đấu giá viên để phát triển hợp lý số lượng và nâng cao một bước chất lượng đội ngũ đấu giá viên; hoàn thiện các quy định về tổ chức và hoạt động của tổ chức đấu giá tài sản đảm bảo đầy đủ, cụ thé hơn quyền, trách nhiệm của tổ chức dau giá tài sản trong hoạt động hành nghề, từ đó nâng cao tính chuyên nghiệp của các tô chức dau giá tài sản, hiệu quả hoạt động đấu giá tài sản.
3.3.4 Day mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
Dé tiếp tục mở rộng hình thức đấu giá QSDĐ một cách hiệu quả, bên cạnh việc hoàn thiện pháp luật về đấu giá QSDĐ thì Nhà nước phải đây mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đấu giá QSDĐ Từ việc tuyên truyền phô biến băng cách giáo dục pháp luật về đấu giá QSDĐ với các hình thức linh hoạt, đa dạng, nội dung phong phú, phù hợp với từng địa phương dưới nhiều hình thức sáng tạo dé truyền tải thông điệp pháp luật kịp thời, nhanh chóng đến toàn thé cán bộ, đảng viên và nhân dân trên cả nước Qua đó góp phần cung cấp kiến thức, nâng cao nhận thức của nhân dân trong việc chấp hành chủ trương đường lối của đảng, chính sách pháp luật của nhà nước về dau giá QSDĐ, góp phan làm cho hệ thống chính tri ở cơ sở hoạt động có hiệu lực, hiệu quả, đồng thời góp phần vào công cuộc xây dựng, thực hiện pháp luật về dau giá QSDĐ.
Các biện pháp nâng cao hiệu quả công tác tuyên truyền về dau giá QSDD có thé kể đến như: căn cứ vào đối tượng, hoan cảnh cụ thể mà xác định những biện pháp, hình thức tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đấu giá đất cho phù hợp; kết hợp
92 tuyên truyền phô biến pháp luật về đấu giá QSDĐ với tuyên truyền phổ biến những lĩnh vực pháp luật có liên quan như: pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật hành chinh, tăng cường phô biến việc phòng chống đối với những vi phạm pháp luật trong dau giá QSDĐ cũng như đối với những vi phạm pháp luật nói chung.
3.3.5 Tăng cường, nâng cao hiệu quả công tác phối hợp giữa các cơ quan Nhà nước có thấm quyền trong đấu giá quyền sử dụng, giữa các cơ quan nhà nước có thẩm quyền với các tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dung đất Đề thực hiện tốt các quy định về đấu giá QSDĐ cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan nhà nước có thâm quyền như Sở Tư pháp, Sở Kế hoạch dau tư, Sở
Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, cơ quan Công an và các cơ quan, ban, ngành khác tạo nên sự thống nhất và khắc phục được những ton tại trong thời gian qua Cần xác định rõ răng hoạt động đấu giá QSDĐ có ý nghĩa vô cùng quan trọng với kinh tế - xã hội không thể có sai sót dẫn đến thất thoát tài sản của Nhà nước Vì vậy, cần có sự phối hợp chặt chẽ của các ban ngành dé giám sát và đảm bảo thực thi hoạt động đấu giá QSDĐ một cách minh bạch nhất Các cơ quan phối hợp đồng bộ đều là các mắt xích quan trọng mà thiếu bất cứ một mắt xích nào hoạt động đấu giá QSDD cũng sẽ mất đi hiệu quả thực thi, tạo cơ hội cho các phần tử tham nhũng trục lợi, dau giá “chui”, dau giá “cudi”.
