Pháp lý và thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Quảng Ninh

NHUNG VAN DE LÝ LUẬN CƠ BẢN VE ĐẦU GIÁ QUYEN SỬ DỤNG VÀ PHÁP LUẬT VE ĐẦU GIÁ QUYEN SỬ DỤNG DAT

Giai đoạn đầu, khi tổ chức đấu giá QSDĐ, Nhà nước trực tiếp tham gia vào việc thông báo công khai hồ sơ mời đấu giá, những nội dung có liên quan đến thửa đất, hình thức trả giá, kết quả đấu giá, ban hành quy chế đấu giá, xác định tư cách người tham gia đấu giá, giá khởi điểm, bước giá, hoàn thiện các giấy tờ pháp lý liên quan đến QSDĐ và bàn giao đất cho các t6 chức, cá nhân trúng dau giá theo quy định pháp luật. Có thé khang định: Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá QSDĐ đã đóng vai trò quan trọng trong việc giúp các địa phương tháo gỡ, khắc phục một phần khó khăn trong việc khai thác, huy động von dé chuyén dich cơ cấu kinh tế, xây dựng các công trình phúc lợi, cải thiện môi trường, đáp ứng được một phần nhu cầu đầu tư phát triển, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần cho người dân, góp phần thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của cả nước nói chung và địa phương nói riêng.

THUC TRẠNG PHÁP LUẬT VE ĐẦU GIÁ QUYEN SỬ DỤNG DAT VÀ THỰC TIẾN THỰC HIỆN TẠI TỈNH QUẢNG NINH

So với Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 đã bổ sung thêm một số trường hop được phép đấu giá QSDĐ, cụ thé như trường hợp đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước thì tiến hành đấu giá dé giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hay trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng được thực hiện đấu giá dé giao dat, cho thué dat (trường hop giao đất không thu tiền sử dung đất). Mặt khác, đối với trường hợp giao đất ở dé bó trí tái định cư đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn khi bị Nhà nước thu hồi đất chưa được quy định rừ ràng, bởi giao đất ở tại đô thị và nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp phải đấu giá QSDĐ (Điểm g, khoản 1, Điều 118 Luật Dat dai 2013); Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thực hiện đấu giá lại không quy định trường hợp giao đất ở tái định cư đối với hộ gia đình, cá nhân (dé phân biệt với điểm g khoản 1) mà chỉ dé cập trường hợp giao đất dé thực hiện dự án tái định cư tại điểm đ khoản 2 Điều 118 Luật Dat. Tuy nhiên cho đến nay, một số vấn đề liên quan đến hình thức đấu giá này vẫn chưa được pháp luật quy định như: cách thức xác định người được quyền trả giá (người tham gia đấu giá được tự do trả giá/hay trả giá theo thứ tự danh sách theo tên/mã số của người tham gia đấu giá mà tổ chức đấu giá lập trước (danh sách tên/mã số của người tham gia đấu giá xếp theo thứ tự bảng chữ cái/hay thứ tự đăng ký tham gia đấu giá); về cách thức giải quyết trong trường hợp có từ hai người trở lên cùng phát tín hiệu trả giá; cách thức xác định kết quả đấu giá trong trường hợp chỉ có duy nhất một người trả giá bằng giá khởi điểm [28, tr.45-49]; nếu không có quy định rừ ràng và khụng kiểm soỏt tốt, hỡnh thức dau giỏ này cú thộ bị “vỡ trận”, nhất là đối với những cuộc đấu giá có đông người tham gia hoặc phức tạp (có sự.

Là một hình thức đấu giá mới được quy định trong Luật DGTS, một số van đề đến nay vẫn chưa được pháp luật quy định chi tiết dẫn đến khó khăn trong quá trình thực hiện như: Thời điểm nộp phiếu trả giá (từ thời điểm đăng ký đấu giá/hay trước khi nộp tiền đặt trước/hay trùng thời điểm nộp tiền đặt trước/hay trong trong thời han nào đó trước ngày mở cuộc dau giá?); cách thức nộp hồ sơ và phiếu trả giá (bảo mật phiếu và nộp cùng trong túi hồ sơ hay tách riêng? nếu. tách riêng thì phong bì đựng phiếu trả giá có ghi tên, dia chi của người tham gia dau giá hay không?); việc niêm phong thùng phiếu khi hết thời hạn nhận phiếu (tổ chức dau giá tự niêm phong khi hết thời hạn nhận phiếu hay phải có sự chứng kiến/cùng tham gia niêm phong của người có tài sản đấu giá/người tham gia đấu giá); Do vậy, dé hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp phát huy hiệu quả như mong muốn, pháp luật về DGTS cần bồ sung quy định chỉ tiết các van đề như đã nêu trên. Nghị định số 123/2017/NĐ-CP thì chủ thể thực hiện xác định giá khởi điểm tuỳ thuộc vào giá trị thửa đất sẽ do Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Sở Tài chính xác định và trình UBND cấp tỉnh phê duyệt, hoặc phân cấp, uỷ quyền cho cơ quan có thâm quyền phê duyệt, nhưng trong Điều 9 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT- BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 thì quy định việc tổ chức thực hiện dau giá QSDD dé giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất thì quy định chỉ có Sở Tài nguyên và Môi trường tô chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm và trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Trong quá trình thực hiện, Công ty Nam Yên ban hành quy chế cuộc đấu giá có nội dung không đúng: không thông báo công khai ít nhất 2 lần trên báo in hoặc báo hình của Trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (nơi có tài sản đấu giá) về việc thay đổi nội dung đấu giá đã được niêm yết, thông báo công khai; không trực tiếp bán hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá, không trực tiếp thu tiền bán hồ sơ cũng như không tiếp nhận hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá..Từ Kết quả thanh tra, Cục trưởng Cục Bồ trợ tư pháp quyết định xử phạt 35 triệu đồng với Công ty đấu giá hợp danh Nam Yên về 3 hành vi vi phạm hành chính, gồm: "Ban hành quy chế cuộc dau giá không đúng; thông báo khi thay đổi nội dung dau giá đã thông báo công khai không đúng: bán, tiếp nhận hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá không đúng".

TẠI TỈNH QUẢNG NINH

- Đối với hình thức bỏ phiếu trực tiếp: cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần khảo sát thực tiễn các cuộc đấu giá băng hình thức bỏ phiếu trực tiếp, lấy ý kiến của các Tổ chức ĐGTS, các đấu giá viên có uy tín, kinh nghiệm dé xây dựng và ban hành mẫu phiếu trả giá trực tiếp tại cuộc đấu giá đối với tài sản là QSDĐ theo hướng: mỗi vòng đấu giá xây dựng một phiếu trả giá; đồng thời xây dựng các nội dung cần có trên phiếu trả giá; Ngoài ra, t6 chức đấu giá, người tham gia dau giá và người có tài sản đấu giá, cơ quan nhà nước có thâm quyền cần có quy định hướng dẫn cụ thể hơn theo hướng xác định những tiêu chí cơ bản để xác định phiếu trả giá hợp lệ hoặc không hợp lệ. Đứng trước sự phát triển liên tục về số lượng tổ chức DGTS và lượng đấu giá viên đông đảo, nhiều địa phương đã bày tỏ sự quan tâm sâu sắc tới hoạt động nâng cao chất lượng đấu giá viên, tăng cường quan ly và phát triển t6 chức đấu giá cũng như đề xuất các giải pháp trước mat lẫn lâu dài dé tiếp tục phát huy những kết quả đã có trong công tác QLNN, cũng như khắc phục những thiếu sót trong hoạt động quản lý đấu giá QSDĐ tại địa phương. Hoàn thiện các quy định về tiêu chuẩn, điều kiện đấu giá viên để phát triển hợp lý số lượng và nâng cao một bước chất lượng đội ngũ đấu giá viên; hoàn thiện các quy định về tổ chức và hoạt động của tổ chức đấu giá tài sản đảm bảo đầy đủ, cụ thé hơn quyền, trách nhiệm của tổ chức dau giá tài sản trong hoạt động hành nghề, từ đó nâng cao tính chuyên nghiệp của các tô chức dau giá tài sản, hiệu quả hoạt động đấu giá tài sản.

Ngoài ra cần nâng cao quan hệ phối hợp với co quan chức năng phục vụ dau tranh phòng, chống tội phạm vi phạm quy định về hoạt động đấu giá QSDĐ, cần tăng cường công tác nghiệp vụ chủ động phát hiện, đấu tranh, xử lý theo quy định của pháp luật đối với các hành vi vi phạm pháp luật liên quan đến hoạt động đấu giá QSDĐ; phát hiện, đấu tranh với các tổ chức, nhóm lợi ích câu kết với người có thâm quyền nhăm chi phối các cuộc đấu giá, hoạt động mang tính xã hội đen (de dọa, khống chế, hành hung người tham gia đấu giá..).

KET LUẬN

Do đó, dé thé chế hoá chủ trương, đường lối, chính sách của Dang và Nhà nước, góp phần bảo đảm tính thống nhất, tính đồng bộ, khả thi, hiệu quả của hệ thống pháp luật thì việc sửa đổi, bố sung Luật DGTS là yêu cầu cấp bách. Việc ban hành Luật sửa đổi, bé sung một số điều của Luật DGTS hay việc lay y kiến về dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) nhằm tiếp tục thé chế hoá chủ trương, đường lối của Dang và Nhà nước về xã hội hoá, chuyển đổi số, phòng chống tham nhũng, tiêu cực, lãng.