Tiểu Luận - Thị Trường Bất Động Sản - Đề Tài - Kinh Doanh Dịch Vụ Bất Động Sản

Thông qua các tổ chức môi giới – những người đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị truờng, am hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

BỘ MÔN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Nội dung chính

Sơ đồ tư duy chương 5

Tóm tắt nội dung chương 5

Sơ đồ tư duy

Chương V: KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN

5.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN

5.1.1 Khái niệm

Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập , mua, nhận chuyển nhương, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuêlại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi

5.1.2 Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS

Luật số 63/2006/QH11 về kinh doanh bất động sản do Quốc hội ban hành ngày 29-6-2006 quy định tại điều 8 về Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản như sau:

1 Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật

2 Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 dưới đây

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải

có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản

3 Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản

5.1.3 Vai trò của kinh doanh dịch vụ bất động sản

1 Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch

hàng hoá bất động sản:

Do tính đặc thù về của hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản Nó là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hoá không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác và tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác như các hàng hoá khác Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường bất động sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản, bao gồm các thong tin về: luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí của bất động sản, môi trường, nhu cầu, mức cung tâm

lý tập quán… bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố và là bộ phận tài sản quan trọng của các doanh

nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội và của các hộ gia đình và cá nhân Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua và người bán đều hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch Đồng thời ta biết rằng thị trường bất động sản nước ta mới sơ khaihình thành các giao dịch công khai trên thị trường ít chủ yếu là giao dịch ngầm,

và số lượng người tham gia giao dịch trên thị trường là số lượng nhỏ không đủ

để trở thành cạnh tranh hoàn hảo Từ đó dẫn tới giá cả cạnh tranh cũng là khônghoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế hơn trong việc quyết định Như thế rõ rang giá cả ở đây không phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đổ, người tham gia giao dịch nhiều khi phải chấp nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhưng lại không có khả năng thanh toán Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường bất động sản Hệ thống các tổ chức nay càng phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản

2 Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Do thị trường bất động sản người mua và người bán không có cơ hội và đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình Thị trường bên cạnh sự hoạt động chính thức dưới sự quản lí của nhà nước là thị trường hoạt động không chính thức ngoài sự kiểm soát của nhà nước Thị trường phát triển một cách tự phát, tình trạng đầu cơ vào đất thì nhiều, từ đó dẫn tới giá quá cao khiến tất cả mọi người không thể biết được giá đó là “ thực” hay là giá “ảo”

Vì thế khi mà thị trường “lạnh” số lượng các giao dịch bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ phá sản Đồng thời do không nắm bắt đượcthông tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường Rõ ràng thị trường cầnphải có tư vấn ở trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó là dịch vụ môi giới bất động sản Thông qua các tổ chức môi giới – những người đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị truờng, am hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng

có nhu cầu giao dịch bất động sản thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua bán để quyết định phù hợp nhất Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu,đưa các giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chề tình trạng đầu cơđất tràn lan, ép giá Vì vậy, hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò khá quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

3 Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Thị trường bất động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngàycàng tăng cả về số lượng và chất lượng Nhưng do đặc tính về bất động sản là thong tin thương không hoàn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm nhà nước không thể kiểm soát được các giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường nhà nước không thể thực hiện được Theo thống kê có trên 70% các giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không đăng kí kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách của nhà nước Mà thuế là nguồn thu chính của nhà nước để trang trải cho mọi hoạt động, chi phí của cả nước Vì vậy khi các tổchức, cá nhân môi giới này được công nhận cho phép hành nghề và có đăng ký kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có hiệu quả hơn đồng thời thông qua các giao dịch đó nhà nước tăng thu nhập về thuế

5.2 DỊCH VU MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

5.2.1 Khái niệm :

Môi giới bất động sản là trung gian trong giao dịch mua bán bất động sản Hoạt động môi giới phải công khai trung thực và tuân thủ pháp luật

5.2.2 Vai trò của môi giới bất động sản trong thị trường bất động sản

1 Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hóa bất động sản :

Do tính đặc thù của hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản

Nó là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hóa không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hóa khác và tiêu chí tham gia đánh gía bất động sản cũng không chính xác như hàng hóa khác Chính vì vậy, hệ thống thông tin đóng 1 vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường bất động sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản, bao gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí của bất động sản, môi trường, nhu cầu, mức cung tâm

lý tập quán… bất động sản một hàng hóa đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố và là bộ phận tài sản quan trọng của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội và các hộ gia đình và cá nhân Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sảnvận hành thuận tiện hơn, người mua người bán đều hiểu biết về những thông tin

đó, họ sẽ dễ dàng quyết định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch Đồng thời

ta biết rằng thị trường bất động sản nước ta mới sơ khai hình thành các giao

dịch công khai trên thị trường ít chủ yếu là giao dịch ngầm, và số lượng người tham gia giao dịch trên thị trường là số lượng nhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo Từ đó dẫn tới giá cả cạnh tranh cũng không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoắc là sụp đổ, người tham gia giao dịch nhiêu khi phải chấp nhận giá quá cao Các tổ chức môigiới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trong thị trường bất động sản Hệ thống các tổ chức nay càng phát tển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày càng cao, hạn chế đuợc rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia thị trường bất động sản

2 Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Do thị trường bất động san người mua và người bán không có cơ hội và đầy

đủ thông tin cần thiết để lựa chọn thị trừờng phù hợp với mình Thị trường bên cạnh sự hoạt động chính thức dưới sự quản lý của nhà nước là thị trường hoạt động không chính thức ngoài sự kiểm soát của nhà nước Thị trường phát triển một cách tự phát, tình trạng đầu cơ vào đất thì nhiều, từ đó dẫn tới giá cao khiếnkhiến tất cả mọi người không thể biết đựợc đó là thực hay ảo Vì thế khi mà thị trường lạnh số lượng các giao dịch bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiêu fnhà đầu tư đứng trước bờ phá sản Đồng thời do không nắm được thông tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng khôg phải ai cũng thuận có lợi nhuận Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường Rõ ràng thị trường cần phải có tư vấn ở trình dộ cao, một trong các loại tư vấn đó làdịch vụ môi giới bất động sản Thông qua các tổ chức môi giới – những người

đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thịtrường, am hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản thỏa mãn điều kiện của mình, giúo cho họ tính tóan kỹ lưỡng trong việc mua bán để quyết định phù hợp nhất

3 Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Thị trường bất động sản ngày càng phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng tăng cao Nhưng do đặc tính bất dộng sản là thông tin thường không hoàn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm nhà nước không thể kiểm sóat được gaio dịch đó, nên việc thu thuế đối với những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường nhà nước không thể thực hiện được Theo thông kê

có trên 70% các giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không đăng ký kinh doanh, gấy thất thu lớn cho ngân sách nhà nước

Mà thuế là nguồn thu chính của nhà nước để trang trải cho mọi hoạt động, chi

phí của cả nước Vì vậy khi các tổ chức, cá nhân môi giới này được công nhận cho phép hành nghề va có đăng ký kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có hiệuqua rđồng thời thông qua các giao dịch đó nhà nước tăng thu nhập về thuế.

4 Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kỳ một quan hệ giao dịch bất động sản nao ftrên thị trường cũg có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội khác nhau Mà thị trường bất động sản phụ thuộc và chịu sự chi phối của diều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, tập quán của vùng Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường không hoàn hảo Nguyên nhân là do bản thân hiện vật của từng bất động sản chỉphản ánh được tình trạng vật chất mà không phản ánh được tình trạng pháp lý

về quyền sở hữu của bất động sản Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghiệp, các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ chính xác các thông tin về về ất động sản hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần

ổn định trật tự, an ninh xã hội

5.Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý bất động sản

Một thị trường phát triển vững mạnh khi nó có 1 hành lang pháp lý hoàn thiện

Là căn cứ quan trọng cho Nhà nước trong việc điều tíết vĩ mô và kiểm sóat các hoạt động của thị trường, đồng thời giúp mọi đối tượng tham gia hoạt động kinhdoanh bất động sản tuân thủ pháp luật

5.2.3 Nội dung của môi giới bất động sản

a Tìm kiếm các đối tác đáp ứng các kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng

b Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản

c Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng, mua bán chuyển nhượng, thuê, mua bất động sản

5.2.4 Nguyên tắc môi giới bất động sản

Theo quyết định tại Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản thì nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản gồm:

+ Tổ chức, cá nhânđiều kiện quy định sau thì đựợc kinh doanh môi giới bất động sản và hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản, làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và hưởngthù lao,hoa hồng theo hợp đồng môi gioiư bất động sản :

- Đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất

1 người có chứng chỉ môi giới bất động sản

- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất dộng sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản

+ Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân theo pháp luật

+ Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không đựợc đồng thời vừa là ngườimôi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản

5.2.5 Điều kiện kinh doanh môi giới BĐS

1 Với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới, định giá bất động sản:

a Về điều kiện pháp lý ;

a1 – Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của pháp luật

a2 – Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản đã có tư cách pháp nhân khi bổ sung đăng ký kinh doanh hoạt động dịch vụ môi giới thì chỉ cần đảm bảo điều

b Về nhân sự

b1 – Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi gioiứ bất động ản phải có ít nhất

01 người có chứng chỉ bất môi giới bất động sản

b2 – Người quản trị, điều hành của bộ phận hoặc công ty trực thuộc thực hiện môi giới bất động sản( Trưởng, phó phòng, hoặc Trưởng, phó Ban, hoặc Giám đốc, phó Giám đốc) có trình độ chuyên môn về kinh tế, tài chính, ngân hàng phù hợp với hoạt đông môi giới bất động sản, có kiến thức và kinh nghiệm

về kinh doanh trên thị trương bất động sản;

C Về trụ sở hoạt động:

C1- Có địa chỉ giao dịch ổn định.

C2- Có cơ sở vật chất, hệ thông kỹ thuật tin học và phương tiện thông tin liên lạc( diện thoại, thiết bị ghi âm, máy tính và các thiét bị khác) đáp ứng yêu cầu của hoạt đông môi giới bất động sản

2 Với cá nhân hoạt động môi giới bất đông sản:

Trường hợp là cá nhân kinh doanh dich vụ môi giới bất động sản độc lập: thì phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật, lập văn phòng môi giới bất động sản và có chứng chỉ môi giới bất động sản

5.2.6 Yêu cầu chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp của nhà môi giới bất động sản

- Yêu cầu chung:

+ Không phải là cán bộ, công chức nhà nước

+ Có năng lực hành đầy đủ, không bị cấm hành nghề theo các quy định của cơ quan có thẩm quyền, không đang trong trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù

+ Trình độ học vấn tối thiểu tốt nghiệp PTTH trở lên

+ Phải có chứng nhận đã hoàn thành khóa học về môi giới bất động sản do đào tạo theo chương trình khung của bộ xây dưng ban hành

+ Có chứng chỉ môi giới bất động sản do cơ quan có thẩm quyền công nhận và cấp

- Yêu cầu cụ thể :

+ Nắm chắc pháp luật kinh doanh bất động sản, môi giới bất động sản

+ Hiểu biết cơ bản về thị trừong bất động sản

+ Nắm nội dung trình tự quy trình của dịch vụ môi giới bds

+ Có kiến thức cơ bản về tiếp thị kinh doanh bất động sản

- Đạo đức với nghề

+ Người môi giới làm việc dưới sức ép của dư luận xã hội, báo chí nên cần nghĩ rằng:

Không nên nghĩ rằng khách hàng biết tự bảo vệ mình và pháp luật bảo vệ họKhông nên nghĩ khách hàng phụ thuộc hoàn toàn vào môi giới

+ Phải tuyệt đối theo đạo đức chung:

- Mọt số giao dịch phải qua sàn giao dịch

- Các bộ luật liên quan tạo điều kiện c trong giới phát triển như luật nhà ở, luật đất đai, bộ luật hình sự

- Hội nhập quốc tế: nhiều công ty nước ngoài đầu tư vào Việt Nam tạo sức

ép cạnh tranh cho các công ty trong nuớc

- Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi gioiứ bất dộng sản chuyên nghiệp

2 Những yếu tố gián tiếp:

- Những tác động đến nhu cầu về bất động sản làm tưng nhu cầu môgiới bất động sản:

+ Sự tăng trưởng về dan số và các nhu cầu phát triển: Tăng cường dân số là làm tăng nhu cầu của xã hội và theo đó nhu cầu nhà đất tăng lên

+ Thu nhập dân cư: Nhỉ là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân Do vậy, mức cầu vê nhà ở tăng

+ Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của chính phủ:

Việc phát triển mạnh khu công nghiệp và tăng mức đô thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ tăng mức cầu về bất động sản nói chung

+Tài chính ngân hàng phát triển tạo điều kiện cho vay để đầu tư bất động sảndấn đến cầu bất động sản tăng

5.2.8.Kinh nghiệm của các nước về môi giới bất động sản

1 Mỹ :

Thị trường BĐS Mỹ hiện gồm có xấp xỉ 50.000 doanh nghiệp môi giới Hầu hết các thành phố lớn ở Mỹ đều có 1 hội nghề nghiệp có hiệu quả hơn, cung cấp mọi thông tin chi tiết về tình hình mua bản bất động sản trong khu vực khi những thông tin này được sử dụng công khai

Để hệ thống môi giới có hiệu quả, có 3 thành tố chủ yếu Đầu tiên, hệ thống chuyên nghiệp như MLS ở Mỹ là hệ thống liên kết tuyệt vời cho phép các đối tác chia sẻ thông tin, xác định kết cấu tiền hoa hồng môi giới triêng lẻ gồm cả chi phí đăng ký niêm yết và phí bán trong 1 hợp đồng

2 Singapore:

Xu thế phát triển đô thị sinh thái

Hiện hơn 80% dân số Singapore sống trong chung cư nên những khu chung cư thân thiện với môi trường có ý nghĩa rất lớn cho mục tiêu tiết kiệm năng lượng của nước này Chính vì thế, đô thị sinh thái ở Singapo đang rất hút nhà đầu tư

Thân thiện và tiết kiệm

“Phòng thí nghiệm sống”

Punggol Eco-Town chính là “phòng thí nghiệm sống” để thử nghiệm những ý tưởng mới về thiết kế bảo đảm yêu cầu hài hòa, hợp lý và thân thiện với môi trường Sau khi dự án hoàn thành, mô hình này cũng sẽ được nhân rộng tại nhiều nơi ở Singapore

5.3 DỊCH VỤ ĐẤU GIÁ BĐS

5.3.1.Khái niệm

Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp

Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá

Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.

5.3.2 Nguyên tắc hoạt động của định giá bất động sản

Ở các nước đã có một thị trường đất đai phát triển, giá trị của đất đai trước hết

là trực quan nhất chính là ý kiến của chuyên gia đánh giá giá trị bất động sản (valuer) về một mảnh đất cụ thể nào đó Tuy nhiên, các chuyên gia này phải đưa

ra ý kiến của mình về giá trị thị trường của đất đai dựa trên các phương pháp mang tính khoa học và hợp lý mà trước hết là dựa trên các nguyên tắc kinh tế của định giá đất đai Các nguyên tắc này dựa trên các học thuyết kinh tế và khái niệm cơ bản về giá trị thị trường Trong thực tế của quá trình xác định giá trị đấtđai, các nguyên tắc này được sử dụng kết hợp chặt chẽ với nhau ở mức cao nhất

có thể Có rất nhiều quan hệ kinh tế chi phối giá trị thị trường của đất đai và vì vậy các nguyên tắc xác định giá trị này cũng rất đa dạng Dưới đây là một số nguyên tắc chủ yếu thường được vận dụng trong quá trình hình thành các

phương pháp xác định giá trị bất động sản nói chung và giá trị đất đai nói riêng

5.3.2.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.

"Sử dụng cao nhất và tốt nhất" là một trong những nguyên tắc cơ bản và quan trọng nhất của việc xác định giá trị bất động sản nói chung và xác định giá trị đất đai nói riêng Đất đai có thể được sử dụng theo những cách rất khác nhau Tuy nhiên, theo nguyên tắc này chỉ các sử dụng thoả mãn các điều kiện: Sử dụng hợp pháp: như việc thoả mãn các yếu tố về quy hoạch, về sức khoẻ, môi trường và các quy định của pháp luật, được nhà nước công nhận và bảo hộ Đặc tính vật lý có thể thoả mãn: Ví dụ như có đủ diện tích, các điều kiện về thổ nhượng và khả năng tiếp cận mảnh đất v.v Khả thi về mặt kinh tế: Thể hiện các đặc tính này như việc có thể dự đoán khảnăng có được thu nhập từ việc sử dụng đất đai Một "sử dụng" sau kho thoả mãn tất cả các điều kiện trên và có được thu nhập ròng lớn nhất (hoặc có giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất) trong một khoảng thời gian xác định cho trước được gọi là

"sử dụng cao nhất và tốt nhất"

5.3.2.2 Nguyên tắc thay thế.

Với nguyên tắc, giá trị của một bất động sản thường được xác lập dựa trên giá bán của một bất động sản thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, so sánh trong cùng một vùng giá trị và thời điểm bán của các tài sản so sánh này gần với thời điểm xác định giá trị bất động sản Nguyên tắc này dựa trên một nguyên lý rất

đơn giản: Một người mua bất động sản (hoặc đất đai) sẽ không trả giá cao so với giá của một bất động sản/mảnh đất mà anh ta có độ mong muốn và thoả mãn tương tự Nguyên tắc này là cơ sở cho ba phương pháp: phương pháp xác định giá đất theo chi phí giá thành, xác định giá đất theo giá bán so sánh và xác định giá đất theo thu nhập

5.3.2.3 Nguyên tắc cung - cầu

Đất đai (hay ở nước ta là quyền sử dụng đất đai) là một hàng hoá đặc biệt Tuy nhiên, cũng như mọi loại hàng hoá khác, giá cả của nó được hình thành trên cơ

ở tương tác của chung và cầu trên thị trường Cầu trong thị trường đất đai được hiểu là số lượng đất đai tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán và cung trong thị trường đất đai được coi

là số lượng diện tích đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá nhất định Cũng như các thị trường khác, khi lượng cung về hàng hoá đất đai tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thìgiá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên Khi cung và cầu biến động cùng chiều (cùng tăng hoặc cùng giảm) thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo chênh lệch về tốc độ tăng, giảm của cung và cầu Nếu tốc độ tăng của cầu lớn hơn của cung thì giá sẽtăng lên và ngược lại Đó là nội dung của nguyên tắc cung - cầu cũng được áp dụng và phù hợp với thị trường đất đai Do đặc thù riêng của hàng hoá đất đai, cung về đất đai trước hết phụ thuọc và quỹ đất tự nhiên của từng địa phương và

cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên này Ngoài ra, cung của hàng hoá này còn phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước Nhà nước có thể thay đổi cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên bằng việc thay đổi quy hoạch về

sử dụng đất đai Nói một cách khác, cung của mỗi loại đất ở các địa phương có thể thay đổi, tăng lên hoặc giảm xuống tuỳ theo chính sách quy hoạch sử dụng đất của nhà nước Nếu loại trừ việc phù sa bồi lắng hoặc sụt lở đất, tổng quỹ đất

tự nhiên của từng địa phương hay của một quốc gia nói chung có thể nói là một đại lượng không đổi, hay tổng cung về đất đai có thể coi là một đại lượng khôngđổi Vì vậy, nếu đất đai là đồng nhất, giá cả của nói chỉ còn phụ thuộc vào cầu

5.3.2.4 Nguyên tắc thay đổi.

Giá trị của đất đai luôn luôn biến động và điều đặc biệt là nó chịu sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường liên quan tới

nó Xem xét giá trị của đất đai cần được hiểu trong sự phụ thuộc với các yếu tố này và đặt trong bối cảnh thay đổi của tất cả các yếu tố đó Đó là nội dung chính

của "nguyên tắc thay đổi" trong xác định giá trị đất đai Ngay cả các điều kiện

tự nhiên của đất đai cũng có thể thay đổi do các hiện tượng tự nhiên như: mưa, nắng, bão, lụt v.v Các điều kiện này cũng có thể thay đổi do cách sử dụng của con người, ví dụ như làm bạc màu hoặc làm tăng độ màu mỡ của đất v.v Các điều kiện về kinh tế của địa phương nơi có diện tích đất được xem xét cũng luônluôn thay đổi và điều đó tất nhiên có ảnh hưởng lớn đến giá trị đất đai: Việc phát triển các khu công nghiệp, đô thị hoá, phát triển cơ sở hạ tầng, thu nhập của người dân thay đỏi v.v đều có tác động đáng kể đến giá trị đất đai Tương

tự, các yếu tố về pháp luật, xã hội và môi trường cũng có ảnh hưởng đến giá trị đất đai Chính vì vậy, việc xem xét giá trị của đất đai cần phải đặc biệt chú ý đến thời điểm xác định giá trị hoặc ít nhất giá trị đó cũng chỉ áp dụng phù hợp cho một khoảng thời gian ngắn nhất định

5.3.2.5 Nguyên tắc lường trước,dự báo trước.

Đất đai khi có những đầu tư cụ thể có thể đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai Vì vậy, giá trị thị trường của một diện tích đất đai có thể được ước lượng bằng tổng giá trị hiện tại của những lợi nhuận hoặc lợi ích trong tương lai mà nó

có thể đem lại Ngược lại, ngay cả các tác động tiêu cực đến giá trị đất đai trongtương lai cũng có thể xảy ra và cần được tiên đoán trước Các nhà đầu tư hoặc các nhà định giá đất đai thường dựa vào nguyên tắc lường trước hoặc dự báo này để tiên lượng giá trị lợi ích hoặc giá trị thiệt hại có thể có được trong tương lai nhưng để xác định giá trị đất đai ở thời điểm hiện tại Nguyên tắc này thườngđược sử dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi vì quá trình dự báo trước này chính là lường trước những thay đổi vì quá trình dự báo trước này chính là lường trước những thay đổi có thể trong tương lai

5.3.2.6 Nguyên tắc phù hợp.

Nguyên tắc này thể hiện ở chỗ đất đai sẽ có giá trị lớn nhất khi nó được sử dụng theo cách phù hợp với các điều kiện kinh tế và xã hội trong một vùng nhất định Nguyên tắc phù hợp cũng có thể hiện ở việc trong quá trình xác định giá trị của đất đai, cần có sự nhất quán về một mục đích sử dụng duy nhất được áp dụng cho toàn bộ bất động sản bao gồm cả đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai

5.3.2.7 Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất

Nguyên tắc này nhấn mạnh đến tính duy nhất về vị trí của một thửa đất nhất định và khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất

do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác2 Khi những thửa đất có diện tích như nhau, được sử dụng cho những mục đích giống nhau và các yêu cầu tương tự về vốn, lao động và quản lý những tạo ra các thu nhập ròng khác nhau Chênh lệch về thu nhập ròng từ những thửa đất này chính là thể hiện về chênh lệch về giá đất và cần được tính đến trong quá trình xác định giá trị đất đai

5.3.2.8 Nguyên tắc cạnh tranh

Cũng như các hàng hoá khác, đất đai hay bất động sản khi có một số lượng đủ lớn nhất định trên thị trường thì có sự cạnh tranh Kết quả của cạnh tranh là làm giảm giá thị trường về loại hàng hoá đó Mức độ cạnh trạnh trong thị trường đất đai, bất động sản thường không gay gắt như trong các hàng hoá thông thường

do cạnh tranh trong thị trường này là cạnh tranh không hoàn hảo Tuy vậy, mức

độ và tính chất cạnh tranh cũng phụ thuộc vào từng loại bất động sản và từng vùng khác nhau Cạnh tranh có tác động rõ rệt đến giá cả của đất đai/bất động sản Các thửa đất có thể khác nhau nhưng chúng có độ thay thế với nhau ở một mức độ nhất định và điều này cũng là yếu tố tạo nên cạnh tranh

5.3.3 Yêu cầu chuyên môn hóa và đạo đức nghề nghiệp của nhà định giá BĐS

- Khách quan

Người định giá bất động sản phải công bằng, tôn trọng sự thật và không được thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu tố tác động khi định giá bất động sản:

+ Doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên không được tiến hành công việc định giá khi những ý kiến và kết luận thẩm định đã được đề ra có chủ ý từ trước

+ Tiền thu dịch vụ định giá bất động sản phải được xác định một cách độc lập, không phụ thuộc vào kết quả định giá đã được thỏa thuận từ trước

+ Doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải thẩm tra những thông tin, dữ liệu do khách hàng hay một bên nào cung cấp để khẳng định tính phù hợp hay không phù hợp của thông tin, dữ liệu đó Trường hợp việc thẩm tra những thông tin, dữ liệu bị hạn chế thì người định giá phải nêu rõ sự hạn chế đó trong báo cáo thẩm định

+ Doanh nghiệp, tổ chức định giá và người định giá không được tiến hành một dịch vụ thẩm định dựa trên những điều kiện có tính giả thiết không có tính hiện thực.

- Bí mật

Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và người thẩm định giá bất động sản không được tiết lộ những thông tin, dữ liệu thực tế của khách hàng hay kết quả thẩm định giá với bất kỳ người ngoài nào, trừ trường hợp được khách hàng hoặcpháp luật cho phép

- Công khai, minh bạch

+ Doanh nghiệp, tổ chức định giá và người định giá bất động sản phải công khainhững điều kiện hạn chế và những điều kiện loại trừ theo thỏa thuận với khách hàng trong báo cáo kết quả định giá Báo cáo kết quả định giá bất động sản cũngphải nêu rõ các điều kiện ràng buộc về công việc, phạm vi công việc, điều kiện hạn chế, giả thiết đặt ra của người định giá

+ Mọi tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của bất động sản và kếtquả định giá bất động sản phải được thể hiện đầy đủ, rõ ràng trong báo cáo kếtquả định giá

5.3.4 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân làm công tác định giá đất BĐS

5.3.5 Nguyên tắc định giá bất động sản.

Nguyên tắc sử dụng tối ưu: Một bất động sản được đánh giá là sử dụng tối ưu

nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng tối ưu đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

Nguyên tắc cung - cầu: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của

cung và cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên; Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại

Nguyên tắc thay đổi: Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất

động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó như xu thế về qui mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản v.v…

Nguyên tắc cân đối: Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt, nguyên

tắc này cho rằng giá thị trường tối đa đạt được khi các yếu tố tạo ra bất động sảnđạt tới trạng thái cân đối; khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý

Nguyên tắc cạnh tranh: Cạnh tranh trong thị trường bất động sản được hiểu đó

là biểu hiện của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại trong thị trường vì tính đến lợiích của bản thân, nhằm tăng cường thực lực kinh tế của mình, loại trừ hành vi tương đồng của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại

Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi: Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia

tăng liên tục của một nhân tố (x) trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố (x) sẽ làm giảm giá trị thunhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai

Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác: Nguyên tắc tăng cho rằng, giá trị thị trường của những bất động sản

có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiềulần; Nguyên tắc giảm cho rằng những bất động sản có giá trị thực cao nằm trongmột khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm

so với giá trị thực của chính nó

Nguyên tắc thay thế: Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất

động sản chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả

thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán.