Phân tích thị trường bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản

DỊCH VỤ ĐẤU GIÁ BĐS .1.Khái niệm

Nguyên tắc sử dụng tối ưu: Một bất động sản được đánh giá là sử dụng tối ưu nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng tối ưu đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Nguyên tắc thay đổi: Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó như xu thế về qui mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản v.v…. Nguyên tắc cân đối: Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt, nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối đa đạt được khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối; khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý.

Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác: Nguyên tắc tăng cho rằng, giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần; Nguyên tắc giảm cho rằng những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó. Phương pháp thu nhập: Phương pháp xác định giá trị thu nhập được dựa trên việc chuyển đổi thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá trị hiện tại vốn của mình (chuyển đổi này còn được gọi là hoa của thu nhập) để ước tính giá trị thị trường định giá tài sản nhu cầu.

DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm

- một khi giao dịch được qua sàn giá cả được công khai, nhiều loại sản phẩm được giới thiệu, thông tin đầy đủ sẽ tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên giao dịch từ đó làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản. - Đáp ứng các điều kiện theo quy định (Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất. động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất. động sản theo quy định của pháp luật.Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một. người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản. phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn. giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản,. nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá. bất động sản). - Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch và thêm 20 m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng thời đảm bảo có trang thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động.

DỊCH VỤ TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN 1.khái niệm

Nếu có dịch vụ định giá bất động sản phải có tối thiểu 02 (hai) nhân viên làm công việc định giá bất động sản có chứng chỉ định giá bất động sản do cơ quan có thẩm quyền cấp. Phân tích, đánh giá các thuận lợi và bất lợi của các chính sách hiện tại và chính sách sẽ được ban hành liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản để giúp khách hàng tận dụng tối đa các ưu đãi từ chính sách;. Tư vấn, giúp khách hàng chuẩn bị hồ sơ, tài liệu, hợp đồng và đại diện khách hàng đàm phán với những người có đất nhằm đẩy nhanh tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng của dự án;.

DỊCH VỤ ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN .1. Khái niệm

Đấu giá trực tiếp là việc các nhà môi giới gặp nhau trên sàn giao dịch và trực tiếp đấu giá. Đấu giá tự động là việc các lệnh giao dịch từ các nhà môi giới đuợc nhập vào hệ thống máy chủ của Sở giao dịch chứng khoán. Hệ thống máy chủ này sẽ xác định mức giá sao cho tại mức giá này, chứng khoán giao dịch với khối luợng cao nhất. Hình thức đấu giá BĐS. - Đấu giá trực tiếp bằng lời nói. - Đấu giá trực tiếp bằng hình thức bỏ phiếu kín. Quy trình đấu giá BĐS. a) Quy trình chuẩn bị: Nhằm đưa sản phẩm đấu giá đến với khách hàng có nhu cầu, các chủ đầu tư tiềm năng. Bằng các hình thức: Truyền thông báo chí, quan hệ công chúng, tổ chức hội nghị, hội thảo, mở rộng tiếp xúc các nhà đầu tư. - Gửi yêu cầu tham gia đấu giá bất động sản. - Cung cấp thông tin bất động sản cần đấu giá. - Lập Biên bản hoặc Hợp hồng uỷ quyền bán đấu giá bất động sản. - Lựa chọn hình thức tham gia đấu giá - Thoả thuận phương thức thanh toán - Ký kết Hợp đồng đấu giá. c) Sàn giao dịch Bất động sản. Dịch vụ quảng cáo BĐS là dịch vụ nhằm đưa nhu cầu bán, chuyển nhượng, cho thuê các quyền về BĐS của người sử dụng dịch vụ đến được với khách hàng mục tiêu một cách nhanh nhất và hiệu quả nhất. Việc quảng cáo các nhu cầu của khách hàng được thực hiện trên hệ thống truyền thông đa dạng như báo giấy, báo điện tử, hệ thống các sàn giao dịch BĐS có quan hệ chiến lược với nhà quảng cáo… dưới nhiều hình thức như rao vặt, bài giới thiệu, clip, phóng sự … tùy theo mức độ yêu cầu cụ thể từ khách hàng.

DỊCH VỤ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN .1 Khái niệm

Quy trình quảng cáo BĐS. Sự an tâm cho chủ đầu tư. Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS. a) Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản;. b) Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản;. c) Thực hiện bảo trì, sửa chữa bất động sản;. d) Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng công năng, thiết kế và hợp đồng;. đ) Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo uỷ quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản. Nội dung, phạm vi quản lý bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản chịu trách nhiệm quản lý bất động sản theo hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Quy trình quản lý BĐS 1. Quản lý hợp đồng thuê. a) Quy trình quản lý hợp đồng thuê b) Quy trình triển khai hợp đồng thuê c) Quy trình thu tiền thuê. d) Quy trình thu tiền dịch vụ cộng thêm e) Quy trình thanh lý hợp đồng. Quản lý khách hàng:. a) Quy định quản lý và sử dụng phòng họp. b) Quy định đánh giá sự thoả mãn của khách hàng c) Quy định xử lý khiếu nại, thắc mắc của khách hàng d) Quy định trang trí và marketing của khách hàng e) Quy định về an toàn, an ninh của khách hàng f) Quy định quản lý vệ sinh của khách hàng g) Quy định quản lý tài sản của khách hàng h) Quy định bảo dưỡng sửa chữa của khách hàng. i) Quy định hình thức, thái độ, tác phong nhân viên khách hàng j) Quy định quản lý thiết bị, dịch vụ của toà nhà. An ninh toà nhà. a) Nội quy phòng cháy chữa cháy toà nhà và các biểu mẫu b) Quy trình tuần tra bộ phận bảo vệ, và các biểu mẫu.