Chuyên đề thực tập: Hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Bắc Thái Bình

Dư nợ ngân hàng phần lớn dựa trên cho vay từ bất động sản thế chấp, vì vậy giá trị của bất động sản là cơ sở xác định khoản vay tối đa của khách hàng, nếu như không có phương pháp định g

ĐẠI HOC KINH TE QUOC DÂNKHOA BAT ĐỘNG SAN VÀ KINH TE TÀI NGUYEN

CHUYEN DE THUC TAP

HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIA BAT DONG SAN THE CHAP TẠI NGAN

ANG NONG NGHIEP VA PHAT TRIEN NONG THON VIET NAM CHI

NHANH BẮC THÁI BÌNH

Lớp chuyên ngành: Bắt động sản 61B

Giảng viên hướng dẫn: TS Trần Thị Minh Thư

Hà Nội, 2023

LỜI CẢM ƠNThời gian thực tập ngắn ngủi nhưng là cơ hội giúp em định hướng nghề nghiệptrong tương lai, được tông hợp và hệ thống lại những kiến thức em đã học, đưa vàothực tế để nâng cao kỹ năng của bản thân Trong quá trình thực tập với kinh nghiệmcòn thiếu sót nhưng được sự giúp đỡ tận tình của thầy cô khoa Bắt động sản và Kinh

tế tài nguyên và sự nhiệt tình của các cô chú anh chi cán bộ nhân viên tại Ngan hangAgribank chi nhánh Bắc Thái Bình đã giúp em trau dôi bản thân tốt hơn Từ đó em

có thé hoàn thiện chuyên dé, hoàn thành thời gian theo học ngành Bắt động sản tạitrường Đại học Kinh tế quốc dân và bước sang trang mới, đóng góp nhân lực cho nền

Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn, biết ơn sâu sắc tới TS Trần Thị Minh Thư đãtận tình giúp đỡ, chỉ bảo em trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Thời gian nghiên cứu có han và em còn nhiêu thiếu sót, kính mong nhận được

sự quan tâm và nhận xét của các quý thầy cô trong Hội đồng bảo vệ và các bạn dé

chuyên đê của em có thê hoàn thiện hơn Em xin chân thành cảm ơn!

CHUONG 1: CO SG LY LUAN VE HOAT DONG DINH GIA BAT DONG SAN

THE CHAP TẠI CAC NGAN HANG THƯƠNG MAL uo eecescescessessesseessessesseesesseeses 4

1.1 Bất động sản và bat động sản thé chấp cececcescessecsessessessessesssessessessessesseeees 4

1.1.1 Bất động sản - - 52c tt E2 211211 212171211211211211211 1111111111111 re.4

1.1.1.2 Đặc điỂm 5- ©5221 2t k2 22127121121121121111211211 211112 re 41.1.2 Bat động sản thế chấp - ¿5252 +ESk‡EEEEE2E12E1211212171 2111211 6

1.1.2.1 Khái niệm 2 2525x221 EE1E21E21121122122171211211211 1121.211 rcre.6

1.1.2.2 Vai trò của bat động sản thé chấp trong hoạt động tín dụng ngân hang

— _ 7

1.1.2.3 Các quy định về bat động sản thé chấp -. : -¿©5zcs+5c+¿ 81.2 Hoạt động định giá bat động sản thé Chap cceccccccecscsssesssesstesseesseestesseessen 10

1.2.1 Khái niệm 2 2£ S2E22EE£EEEEE2E12112717121121121111211 211111111 xe 10

1.2.2 Vai trò của hoạt động định giá bat động sản thế chấp - 111.2.3 Căn cứ và nguyên tắc định gi cececcccesessessessecsessessessesteseeseesessessesseeseees 12

1.2.4 Quy trimh Ginh gia oo 14

1.2.5 Cac phương pháp định giá bat động sản thế chấp -5¿ 16

1.2.5.1 Phương pháp so sánh - - c1 32321111 1 x1 rệt 16 1.2.5.2 Phương pháp chi phí - c Sc 3c 3233 EEEsrireererresrsrrree 17

1.2.5.3 Phương pháp thu nhập (phương pháp vốn hóa thu nhập) 18

1.2.5.4 Phương pháp thang dư - - 5 ng kiệt 19

1.2.5.5 Phương pháp áp dụng hệ số điều chỉnh eee 201.2.6 Các yêu tố ảnh hưởng tới hoạt động định giá bat động sản thé chấp tại các

ngân hang thương Tmại - - +6 1311331133113 118391119 1118 111 1 g1 ngàn 22

1.2.6.1 Yếu tố chủ quann - 52 525£+SE+EEE£EESEEEEEEEEEEE2EE2E 2121212 xe 221.2.6.2 Yếu tố khách quan -¿- 2+ ++2++2+++E++2E++EE++Ex+2Exrzrverxesrkrre 23

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOAT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BAT DONG SAN THECHAP TẠI AGRIBANK CHI NHÁNH BAC THÁI BINH - 5.25

2.1 Tổng quan về Agribank chi nhánh Bắc Thái Bình -. -+- 25

2.2.1 Điều kiện bất động sản thé chấp 2-©2¿+52+2EcckzEzErrxerxerreee 362.2.2 Quy trình định giá bat động sản thé chấp - 2 2s secx+zxsceee 38

2.2.3 Các phương pháp định giá bat động sản thế chấp - +: 41

2.2.5 Liên hệ báo cáo định giá bất động sản thé chấp cụ thê -. 41

2.2.5.1 Báo cáo định giá cụ thỂ ¿5s St 1221211212121 xe,41

2.2.5.2 Nhận xét và chỉnh sửa báo CáoO - SH 1n vs vn 552.3 Đánh giá chung về thực trạng hoạt động định giá bat động san thé chap tạiAgribank chi nhánh Bac Thái Bình - - 5 3S 113211131 11111111 re 61

2.3.1 Kết quả đạt được ¿5c sct ct E2 221121110111121121121111 11111111 te 612.3.2 Hạn chế ¿- +: + t2 EE12112712712112112111117112111111211 21111 1e 62

2.3.3 NQUYEM NNAN ẦÚ 62

CHƯƠNG 3: GIẢI PHAP HOÀN THIEN HOAT DONG ĐỊNH GIA BAT DONGSAN THE CHAP TẠI AGRIBANK CHI NHANH BAC THAI BINH 64

PHU LUC - 22-52-52 SE2E1921E21121121117121121121171711211111111111 11.1 1e 70 PHU LUC 2 2-55-2522 9EE9EEEEE22E157171121121111212112111111211 1111111111111.73

PHU LUC 8 vecceccsscsssessesssssessessessssssessessessuessessessusssessessessusssessessessussssssessessseseeseeseeasen 76

PHU LUC 4 5 L3 76

DANH MỤC TỪ VIET TAT

Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt

DANH MỤC HÌNH

Hình 1 1 Quy trình định giá BĐS theo phương pháp so sánh ‹<- 17

Hình 1 2 Quy trình định giá BĐS thế chap theo phương pháp thu nhập 18Hinh 2 1 So dé phân loại các chi nhánh tại Agribank tinh Thái Bình 25Hình 2 2 Sơ đồ cơ cau tổ chức của Agribank Bắc Thái Bình - ¿ 27

DANH MUC BANGBảng 2 | Tình hình huy động vốn tại Agribank Bắc Thai Bình giai đoạn 2020-2022

¬ã¬D 27

Bảng 2 2 Tình hình dư nợ tại Agribank Bắc Thái Bình giai đoạn 2020-2022 28

Bang 2 3 Dư nợ theo hình thức bao đảm giai đoạn 2020-2022 - - 55+: 30

Bảng 2 4 Dư nợ theo hình thức thế chấp bất động sản giai đoạn 2020-2022 31

Bảng 2 5 Bảng mô tả phân khúc khách hàng khảo sát -.- 5-55 <+<<<<++<ss2 32

Bảng 2 6 Bảng mô tả sự hài lòng của khách hàng về hoạt động thế chấp tại Agribank

Bac Thai Binh 0 e -43 32

Bảng 2 7 Bang mô tả thông tin nhân viên khảo Sat 5 5 5< £<<£+<+s«2 33

Bang 2 8 Bảng mô tả hiệu quả công tác thé chấp BĐS tại Agribank Bắc Thái Binh

PHAN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Như chúng ta đã biết, bất động sản là ngành có ảnh hưởng tới nhiều ngành

kinh tế quan trọng khác trong nhiêu lĩnh vực như du lịch, xây dựng, công nghiệp chếbiến, tài chính - ngân hàng Có thé nói bat động sản là một trong những nguồn lựcchủ chốt phát triển nền kinh tế quốc gia Bên cạnh vai trò thỏa mãn nhu cầu cấp thiếtcủa con người, bất động sản còn là nguồn huy động vốn qua hoạt động vay vốn thếchấp tại các tô chức tài chính, tín dụng Vì vậy, việc xác định giá trị bất động sản làcăn cứ quan trọng ảnh hưởng tới quyền lợi chủ sở hữu và các tổ chức tài chính, tíndụng; đồng thời ảnh hưởng tới hiệu quả sử dụng của chính bất động sản đó

Ngân hàng là hệ thống tuần hoàn của thị trường vốn tại Việt Nam, giúp lưuthông từ nơi thừa vốn đến nơi thiếu vốn, thúc đây quá trình sản xuất diễn ra liên tục,đầu tư phát triển kinh tế và mở rộng phạm vi quy mô sản xuất Những năm gần đây

do sự suy thoái nền kinh tế đã ảnh hưởng trực tiếp tới các hoạt động sản xuất kinh

doanh của các doanh nghiệp và hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại.

Những khoản cấp tín dụng có tài sản bảo đảm tiềm 4n rất nhiều rủi ro Do đó, cácngân hàng đã siết chặt việc bảo đảm tiền vay bao gồm: thé chấp tài sản, cầm cố tàisản, ký quỹ và bảo lãnh Dé hạn chế rủi ro trong việc cấp tín dụng có tài sản bảo đảm,yếu tổ tài sản bảo đảm nói chung trong cho vay hiện nay cần được coi trọng và đánh

giá đúng mức.

Ngân hàng Agirbank chi nhánh Bắc Thái Bình đã đây mạnh công tác thế chấp,đặc biệt là thế chấp bằng bất động sản với tỷ lệ chiếm trên 85% trong hình thức chovay thế chấp Chính vì vậy hoạt động định giá có vai trò vô cùng quan trọng trongviệc xác định giá trị bất động sản tránh rủi ro trong hoạt động tín dụng Dư nợ ngân

hàng phần lớn dựa trên cho vay từ bất động sản thế chấp, vì vậy giá trị của bất động

sản là cơ sở xác định khoản vay tối đa của khách hàng, nếu như không có phương

pháp định giá một cách chính xác hiệu quả sẽ gây thiệt hại tới cả ngân hàng và khách

hàng.

Nhận thức được vấn đề đó, em đã lựa chọn chủ đề “Hoat động định giá bắt

động sản thế chấp tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chỉnhánh Bắc Thái Bình" sau thời gian thực tập tại phòng Quan hệ khách hàng - Ngânhàng Agribank chi nhánh Bắc Thái Bình Hy vọng dé tài này giúp chúng ta có cái

nhìn rõ hơn nhằm hoàn thiện trong công tác định giá bất động sản thế chấp tạiAgribank chi nhánh Bắc Thái Bình trong thời gian tới.

2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài

Đề tài gồm 3 mục tiêu chính:

Dựa trên cơ sở lý luận về hoạt động định giá BĐS từ đó hệ thống lý thuyết về

hoạt động định giá BĐS thé chấp tại các NHTM;

Phân tích thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Agribank chi nhánhBắc Thái Bình;

Đề xuất các giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá BĐS thé chấp tại Agribank

chi nhánh Bắc Thái Bình.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động định giá BĐS thế chấp.

Phạm vi nghiên cứu:

Phạm vi nội dung: Hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Agribank chi nhánhBắc Thái Bình

Thời gian nghiên cứu: Năm 2020 - 2022 và định hướng tới 2025.

Không gian nghiên cứu: Agribank chi nhánh Bắc Thái Bình

4 Phương pháp nghiên cứu

Chuyên dé sử dụng phương pháp thu thập, phân tích và tong hợp dữ liệu: từcác nghiên cứu đi trước, sách về bất động sản, tài liệu qua Internet, tài liệu nội bộAgribank, dé hệ thống hoá cơ sở lý thuyết và tổng hợp số liệu thực tế một cách phùhợp với đề tài nghiên cứu Bên cạnh đó kết hợp các phương pháp phân loại và hệ

thong hóa dữ liệu trong quá trình nghiên cứu dé tài.

Phương pháp điều tra bằng bảng hỏi nhằm thu thập thông tin sơ cấp về sự hàilòng của khách hàng với hoạt động định giá BĐS thế chấp và đánh giá của nhân viên

về hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Agribank Bắc Thái Bình Gồm 2 bảng hỏitheo thang đánh giá từ 1 (Hoàn toàn không đồng ý) tới 5 (Hoàn toàn đồng ý), được

lập bang Google biểu mẫu, gửi qua hình thức online tới khách hàng và nhân viên

Bảng hỏi về sự hài lòng của khách hàng gồm 5 câu hỏi theo thang đánh giá và 2 câuhỏi bổ sung về phân khúc khách hàng Bảng hỏi nhân viên về công tác định giá tạiChi nhánh gồm 5 câu hỏi theo thang đánh giá và 4 câu hỏi bổ sung về thông tin cá

nhân Qua phương pháp khảo sát thu được 100 phiếu hợp lệ từ khách hàng và 17phiếu hợp lệ từ nhân viên.

Ngoài ra chuyên đề sử dụng ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực định giá BĐS

trong việc hoàn thiện bang hỏi, sửa chữa và hoàn thiện bao cáo định giá.

5 Bo cục

Chuyên đề gồm các phần mở đầu, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo, kết

luận, phụ lục và 3 chương nội dung chính như sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bat động sản thé chấp tai các

ngân hàng thương mại

Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Agribank Bắc Thái

Bình

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá BĐS thế chấp tại AgribankBắc Thái Bình

CHUONG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE HOAT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BAT DONG

SAN THE CHAP TẠI CÁC NGAN HÀNG THUONG MAI

1.1 Bat động sản và bat động sản thé chap

1.1.1 Bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm

Có thể nói, bất động sản (BĐS) đã được rất nhiều quốc gia, tổ chức hay cá

nhân đưa ra định nghĩa Chúng ta có thé dé dàng tìm kiếm thuật ngữ “real estate" hay

“real property" trong nhiều tài liệu nước ngoài Nhìn chung, hầu hết các quốc gia đềuđưa ra quan niệm về BĐS là “đất đai, tài sản găn liền với đất không thể di dời” như:kiến trúc nhà cửa, dầu mỏ dưới dat, Còn những thứ không gan liền với đất, có thé

di dời như: nhà di động, quần áo, bàn ghế, được gọi là “động sản” (personalproperty) Sự khác biệt là “bất động sản” được chuyên nhượng cùng với đất đai từngười nay sang người khác, còn “động sản” thì không thé

BĐS tại Việt Nam trong quy định tại khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015như sau: “Bất động sản bao gồm dat đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đấtdai; tài sản khác gan liền với đất đai, nha, công trình xây dung; tài sản khác theo quy

nhất định; (4) Tài sản đó không thé di dời được; (5) Bat động sản phải tồn tại lâu dài.”

(Theo GS.TS Hoàng Văn Cường (2017), “Giáo trình thị trường Bất Động Sản Việt

Nam”, NXB Trường Đại học Kinh tế Quốc dân)

Từ đó, ta có thể khái quát BĐS như một loại tài sản mà con người sở hữu, là

"đất dai và những tài sản gắn liền với đất đai không thé di dời”

1.1.1.2 Đặc điểm

Đầu tiên, BĐS có tính đa dạng về kết cấu Chúng ta có thé dé dàng thay rangBĐS không tôn tại đưới một hình thức có định Không có quy chuẩn nào đặt ra chokiến trúc, công trình hay vật liệu tạo nên các BĐS phải giống nhau hoàn toàn Và kếtcầu BĐS cũng phụ thuộc vào tính sáng tạo của con người, với tập quán, thị hiếu, tâm

lý và sự phát triển khác nhau của từng thời đại Từ đó ta thấy BĐS là loại hàng hóa

không mang đặc tính phô biến; mỗi BĐS đều mang đặc tính riêng biệt, đa dạng vềkiến trúc, kết cấu, vật liệu,

Thứ hai là tính cô định Bản chất BĐS là không thé di dời, không có khả năng

di chuyển một BĐS từ vị trí này sang vị trí khác như những loại hàng hóa thôngthường Tính có định được xét qua vi trí tuyệt đối và vị trí tương đối Mỗi BĐS sởhữu một vi trí địa lý rõ ràng trên ban đồ hay vi trí toa độ, đây chính là cách dé xác

định vi trí tuyệt đối Yếu tố vị trí không chỉ thể hiện qua vi trí địa lý hay toa độ, mà

còn bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi khoảng cách từ trung tâm tới BĐS, các dịch vụ xung

quanh, công trình công cộng BĐS càng gần với trung tâm, có nhiều dịch vụ tiện ích,các cơ sở y tế, giáo dục, công trình thương mại thì càng có lợi thế và giá trị cao Vị

trí BĐS ảnh hưởng tới khả năng gia tăng giá trị của BĐS Giá trị thực sự BĐS tạo nên

gan liền với các yếu tố kinh tế - xã hội, môi trường xung quanh, dân trí, lối sống lại

thường xuyên thay đổi Chính vì vậy vị trí BĐS là nguồn gốc cơ bản dé tăng giá trị

cho BĐS.

Thứ ba, BĐS có tính lâu bền BĐS gắn liền với đất đai - tài nguyên thiên nhiênđặc biệt, khó bị hao mòn Đây là điều khác biệt vượt trội giữa BĐS và “động san".Tình lâu bền của BĐS được thê hiện qua tuổi thọ vat lý và tuổi thọ kinh tế Tudi thọ

vật lý của một BĐS được tính từ khi công trình BĐS được hình thành tới khi bị bào

mòn không thé sử dụng do thời tiết, khí hậu, hao mòn vật liệu Tuổi thọ kinh tế là thời

gian khi công trình BĐS có thể đem lại lợi ích kinh tế tới khi không thể đem lại lợinhuận, được ảnh hưởng trực tiếp từ thị trường kinh tế, khả năng khai thác và quản lýBĐS Cả hai yếu tố này có mối quan hệ ảnh hưởng tới nhau, chính vì vậy khi có ýđịnh đầu tư một BĐS, nha đầu tư cần đánh giá được yếu tố nào sẽ quyết định sự tồn

tại hoặc giá trị BĐS đem lại.

Thứ tw, BĐS có tính cá biệt Mỗi BĐS có vị trí địa lý khác nhau, đồng thờicông trình BĐS cũng đem lại những đặc điểm riêng biệt về cau trúc, hướng, cảnhquan, BĐS có những đặc tính riêng biệt sẽ có giá cao hơn khi đáp ứng được thị hiếu

của người tiêu dùng Một BĐS không chỉ được đánh gia đẹp bởi chính nó, mà còn

dựa vào các BĐS xung quanh dé tạo nên mỹ quan hài hoà Trong đầu tư BĐS nhàđầu tư nên khai thác tính dị biệt của BĐS sao cho thống nhất, phù hợp với nhu cầucủa khách hàng Cần đảm bảo BĐS được quy hoạch và thiết kế phù hợp, phong phú

dé gia tăng giá trị cá biệt cho BĐS mà không khiến nó trở nên lập di

Thứ năm, BĐS có tính khan hiếm Vốn di nhu cầu về đất đai của con người

ngày càng nhiều, song đất đai lại có sự giới hạn về diện tích Diện tích đất đai được

sử dung dé ở ngày càng thu hẹp lại Chưa kê tới các thành phố lớn, các khu vực trung

tâm thu hút nhu cầu của nhiều người, chính vì vậy mà quỹ đất càng khan hiếm, BĐScàng tăng giá Điều này nhắc nhở con người nên quản lý, khai thác, sử dụng đất đai

đạt được tính hiệu quả, tránh tình trạng cạn kiệt quỹ đất

Thứ sáu, BĐS có tính ảnh hưởng BĐS ảnh hưởng trực tiếp (tăng/giảm giá trị)tới các BĐS xung quanh và ảnh hưởng lẫn nhau với các hoạt động kinh tế - xã hội

Ví dụ một trung tâm thương mại được xây dựng sẽ kéo theo sự thay đối giá tri củacác BĐS xung quanh, khiến đường xá quang cảnh xung quanh đẹp dé khang tranghơn Các yếu tô ảnh hưởng tới các BĐS xung quanh và các hoạt động kinh tế - xã hội

có liên quan cần được cân nhắc khi xây dựng bat cứ BĐS nao

Thứ bảy là tính giá trị BĐS là một loại tài sản có giá trị, được bảo toàn lâu

dài So với các hàng hóa tiêu dùng thông thường khác, BĐS có giá trị cao hơn rấtnhiều lần Vốn dĩ BĐS được hình thành từ dat đai và những chi phi đầu tư xây dung,cần có nguồn vốn cao và thời gian dai hơn những hang hóa thông thường Do đó cáchoạt động trao đổi BĐS thường cần tới pháp luật dé bảo đảm minh bạch Đồng thời

quan hệ giữa chủ sở hữu với tổ chức tài chính, ngân hàng rat chặt chẽ, xoay chuyền

vốn liên tục nhằm đáp ứng khả năng tái tạo vốn Các quyết định trong việc đầu tư và

sử dụng BĐS không thể qua loa, cần tính toán kỹ lưỡng dé duy trì, giữ gìn hay gia

tăng giá trị của BĐS.

Thứ tám, BĐS chịu sự quản lý và điều tiết chặt chẽ của Nhà nước Đây là loại

hàng hóa với những đặc tính riêng và ảnh hưởng tới nhiều ngành kinh tế nên cần đặcbiệt chú trọng Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, đứng đầu là Nhà nước đại diệnquản lý Và vì BĐS gan liền với đất đai nên Nhà nước sẽ ban hành các chính sách,

bộ luật đề quản lý, điều tiết đất đai và BĐS Nếu như không có sự quản lý và điều tiếtcủa Nhà nước sẽ xảy ra tình trạng thiếu chỗ ở, tranh chấp đất đai, đầu cơ BĐS trànlan, khủng hoảng, lạm phát diễn ra trién miên

1.1.2 Bất động sản thế chấp

1.1.2.1 Khái niệm

Như định nghĩa BĐS trên, ta hiểu BĐS là một loại tài sản của con người, là

“đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai không thê di dời”

Thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sựtheo pháp luật truyền thống của pháp luật dân sự Việt Nam, theo “Điều 317 Bộ LuậtDân sự 2015” giải thích: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế

chap) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình dé bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và khônggiao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”

Về bản chất, thế chấp BĐS không mang tính chất chuyên giao BĐS mà bênnhận thế chấp chỉ có quyền quản lý, lưu trữ các giấy tờ hợp pháp thuộc về BĐS, cóquyền kiểm tra giám sát BĐS định kỳ

Như vậy BĐS thế chấp là “đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai khôngthê di dời được chủ sở hữu sử dụng dé bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không giao tài

sản cho bên nhận thế chấp.”

1.1.2.2 Vai trò của bất động sản thế chấp trong hoạt động tín dụng ngân hàng

BĐS là tài sản rất lớn vì vậy thế chấp BĐS đối với hoạt động tín dụng ngân

hàng đảm nhiệm chức vụ vô cùng quan trọng Hiện tại, BĐS đứng đầu trong trong

các loại tài sản thế chấp và được coi là tài sản tín nhiệm nhất đối với ngân hàng trong

vấn đề giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng Cụ thể như sau:

Đảm bảo an toàn đối với khoản cho vay: Khoản dư nợ của các ngân hàng luônluôn kèm rủi ro lớn khi bên vay không có khả năng chỉ trả Khi bắt đầu mối quan hệtín dụng với khách hàng, một trong những điều kiện tiên quyết là phải có tài sản dùng

dé thé chấp đối với khoản vay chăng hạn như BĐS Đây cũng là lời cam kết của kháchhàng đối với ngân hàng nếu như không thé trả lãi, trả gốc; ngân hàng sẽ thu hồi BĐSthé chấp này dé bù vào khoản cho vay Do vậy, dé đảm bảo khoản cho vay an toàn,ngân hàng thường sử dụng biện pháp thế chấp BĐS Ngoài việc đảm bảo an toàn,phòng tránh rủi ro khoản cho vay đối với phía ngân hàng thì công tác thế chấp BĐScũng giúp cho bên đi vay có động lực trả nợ đúng thời hạn để nhận lại tài sản là BĐS

Đẩy mạnh công tác tín dụng tại các ngân hàng: Đề có thê đây mạnh công táctín dụng, các ngân hàng phải huy động vốn từ việc kêu gọi các cá nhân, tổ chức gửitiền và ngân hàng sẽ sử dụng số tiền gửi này để cho bên khác vay từ đó sinh ra lợinhuận cho ngân hàng Tuy nhiên việc đi vay tại ngân hàng đối với các cá nhân là rất

khó khăn, chính vì vậy BĐS chính là chìa khóa giúp cho các cá nhân sở hữu được

khoản vay lớn, giúp ngân hàng có thêm vốn dự trữ là BĐS Thế chấp BĐS giúp đây

mạnh công tác tín dụng tại các ngân hàng thương mại.

Sử dụng BĐS để phát triển lĩnh vực khác: Thông thường, con người sử dụng

BĐS để khai thác các đặc tính tự nhiên vốn có của nó như nhà ở được dùng để ở, đất

dé trồng cây, dat dé xây các khu công nghiệp, dịch vu, Tuy nhiên, với việc thé chap

BĐS chúng ta sẽ có thêm nguồn lực mạnh mẽ dé đầu tư phát triển thêm vào lĩnh vựckhác giúp nâng cao hiệu quả kinh tế

Thời gian có hiệu lực của hợp đồng thé chấp tài sản: “Hop đồng thé chap tàisản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật cóquy định khác Thể chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từthời điểm đăng ký” (“Điều 319 trong Bộ luật dân sự 2015”)

Bên nhận thế chấp có quyền quản lý, lưu trữ các giấy tờ gốc hợp pháp thuộc

về BĐS (số đỏ/ số hồng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất); có quyền kiểm tragiám sát BĐS định kỳ Trường hợp bên thế chấp muốn chuyên giao BĐS cho bênkhác cần thông qua sự đồng thuận của bên nhận thế chấp

“Điều 299 Bộ luật dân sự 2015” quy định: “Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được

bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm

nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định”.

b Điều kiện thế chấp

Theo “Thông 39/2016/TT-NHNN” quy định về điều kiện vay vốn cũng nhưthế chấp BĐS với mục đích vay vốn như sau:

“Diéu 7 Điêu kiện vay vốn

Tổ chức tín dụng xem xét, quyết định cho vay khi khách hàng có đủ các điều

kiện sau đây:

1 Khách hàng là pháp nhân có năng lực pháp luật dân sự theo quy định của

pháp luật Khách hàng là cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy

đủ theo quy định của pháp luật hoặc từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi không bị mat

hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật

2 Nhu cầu vay vốn dé sử dụng vào mục đích hợp pháp

3 Có phương án sử dụng vốn khả thi

4 Có khả năng tài chính dé trả nợ

5 Trường hợp khách hàng vay vốn của tổ chức tin dụng theo lãi suất cho vayquy định tại khoản 2 Điều 13 Thông tư này, thì khách hàng được tổ chức tín dụng

đánh giá là có tình hình tài chính minh bạch, lành mạnh.

Điêu 8 Những nhu câu vốn không được cho vay

Tổ chức tín dụng không được cho vay đối với các nhu cầu vốn:

1 Đề thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh thuộc ngành, nghề mà pháp

luật cắm đầu tư kinh doanh

2 Dé thanh toán các chi phí, đáp ứng các nhu cầu tài chính của các giao dich,hành vi mà pháp luật cam

3 Để mua, sử dụng các hàng hóa, dịch vụ thuộc ngành, nghề mà pháp luậtcam đầu tư kinh doanh

4 Để mua vàng miếng

5 Để trả nợ khoản nợ vay tài chính tổ chức tín dụng cho vay trừ trường hợpcho vay đề thanh toán lãi tiền vay phát sinh trong quá trình thi công xây dựng côngtrình, mà chi phí lãi tiền vay được tính trong dự toán xây dựng công trình được cấp

có thâm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật

6 Đề trả nợ khoản nợ vay tại tô chức tín dụng khác và trả nợ khoản vay nướcngoài, trừ trường hợp cho vay dé trả nợ trước hạn khoản vay đáp ứng day đủ các điều

kiện sau đây:

a) Là khoản vay phục vụ hoạt động kinh doanh;

b) Thời hạn cho vay không vượt quá thời hạn cho vay còn lại của khoản vay

c) Là khoản vay chưa thực hiện cơ cấu lại thời hạn trả nợ.”

Các ngân hàng thương mại đều tuân thủ theo Luật Dat đai 2013 về điều kiệnthế chấp các loại tài sản nói chung và BĐS nói riêng như sau:

Căn cứ điểm g khoản I Điều 179 Luật Dat dai 2013:

“Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc một trong những loại đất sau đượcquyên thế chấp quyền sử dụng dat tại ngân hàng, tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân,bao gồm:

- Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;

- Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;

- Đất được cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê;

- Đất được Nhà nước công nhận quyên sử dụng đất;

- Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.”

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Dat dai 2013:

“Người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện sau:

- Có Giây chứng nhận quyền sử dụng dat

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng dat

Ngoài ra, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng kýđất đai và có hiệu lực kế từ thời điểm đăng ký vào số địa chính.”

1.2 Hoạt động định giá bất động sản thế chấp

1.2.1 Khái niệm

Theo Jean Folger (2021, December 31) What You Should Know About Real

Estate Valuation Investopedia: “Dinh giá tai sản được định nghĩa là giá tri hiện tại

của lợi ích trong tương lai phát sinh từ quyền sở hữu tài sản Không giống như nhiềuhàng tiêu dùng được sử dụng nhanh chóng, lợi ích của bất động sản thường được tônghợp trong một thời gian dài Do đó, định giá một tài sản phải tính đến các xu hướngkinh tế và xã hội, cũng như các biện pháp kiểm soát hoặc quy định của chính phủ và

các điều kiện môi trường có thé ảnh hưởng đến bốn yếu tô của giá trị:

Nhu cầu: mong muốn hoặc nhu cầu sở hữu được hỗ trợ bởi các phương tiện

tài chính dé đáp ứng mong muốn

Tiện ích: khả năng thỏa mãn mong muốn và nhu cầu của chủ sở hữu tương lai

Sự khan hiếm: nguồn cung hữu hạn của các tài sản cạnh tranhKhả năng chuyển nhượng: sự dé dàng mà quyền sở hữu được chuyên giao”

Theo cuốn sách Investing in International Real estate for dummies: “Tham

dinh bat động san hoặc định giá tài sản là quá trình xác định giá tri thực của một taisản Điều này có thể hoặc có thé không giống như giá của nó.” (Wallwork N, 2019)

Theo Tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành năm 2015,định giá hay “thầm định giá BĐS là việc xác định giá trị cụ thé của một BĐS theo cơ

Sở giá tri thị trường hoặc phi thị trường tại một thời điểm xác định thông qua các

phương pháp như so sánh, chi phí và thu nhập”.

Từ đó nhận thấy, định giá BĐS thế chấp là việc “tiến hành xác định giá trị cho BĐSvới mục đích thé chấp tại một thời điểm cụ thé”

1.2.2 Vai trò của hoạt động định giá bất động sản thế chấp

Vai trò của hoạt động định giá BĐS thế chấp là vô cùng quan trọng, giúp cho

ngân hàng xác định được giá tri của BĐS dé từ đó đưa ra mức cho vay phù hợp BĐS

là loại tài sản có giá trị cao phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố xung quanh dẫn tới việclúc thì thị trường sôi nổi dé mua dé bán, lúc thì thị trường đóng băng tinh trang ế âmkéo dài Chính vì vậy hoạt động định giá BĐS thế chấp giúp cho ngân hàng phòng

ngừa được rủi ro và đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng.

Ngoài ra, ngân hàng không chỉ cần dành mối quan tâm đến giá trị thực củaBĐS thế chấp mà còn tính đến thanh khoản của nó nếu như khách hàng không có khảnăng thanh toán nợ Sau khi thế chấp, BĐS vẫn sẽ được tiếp tục sử dụng cho đến khi

đáo hạn trả tiền gốc và trong quá trình sử dụng BĐS thế chấp sẽ bị hao mòn đi so vớilúc ban đầu định giá Do đó, trước khi xử lý BĐS thế chấp, ngân hàng cần phải định

giá BĐS đã được thế chấp nhằm xem giá trị thực của BĐS đó dé so sánh với số vốn

đã cho vay có phù hợp hay không.

Hiện nay ta thấy được sự cạnh tranh gay gắt giữa các ngân hàng với nhau.Điều này đòi hỏi các ngân hàng phải không ngừng cai tiến các hoạt động kinh doanhcủa mình trong đó có công tác định giá BĐS một cách chính xác nhằm thu hút khách

hàng Khi mà giá trị BĐS thế chấp được xác định chính xác so với giá trị thật của thị

trường thì công tác tín dụng của ngân hang sẽ phát triển mạnh mẽ

1.2.3 Căn cứ và nguyên tắc định giá

1.2.3.1 Các căn cứ định giá

a) Căn cứ vào bản thân BĐS

Bản thân mỗi BĐS đều có những đặc điểm riêng biệt, ảnh hưởng trực tiếp hoặcgián tiếp tới giá trị thực của chúng Đề định giá tốt, nhà thẩm định cần hiểu rõ bảnchất về BĐS đang sở hữu những đặc điểm gì

Tài sản gắn liền với đất: Xác định tình trang tài sản trên đất (tudi đời, cấp độ,

số lần cải tạo), kiến trúc, vật liệu xây dựng có giá tri cao và kiên cố hay không

Công dụng và khả năng duy trì lợi ích của BĐS: BĐS dùng trong mục dich dé

ở hay dau tư, so sánh tuôi thọ kinh tế mà BĐS với tuôi thọ vật lý dé xác định đượckhả năng đem lại lợi ích kinh tế của BĐS

VỊ trí và các tác động của vi trí: Cần xác định được BĐS năm ở vị trí nôngthôn hay thành thị, ở gần trung tâm hay xa trung tâm, ở mặt tiền hay trong ngõ

ngách Khi xác định được vi trí của BĐS sẽ xác định được giá tri của BĐS là cao

hay thấp, có ưu điểm hay hạn chế nào

b) Căn cứ vào thị trường

Mức giá của BĐS ảnh hưởng lớn từ thị trường nói chung, khi thị trường có bất

kỳ biến động gì sẽ tác động tới giá trị của BĐS Chính vì vậy việc xác định giá của

BĐS dựa trên tổng hợp thị trường là rất quan trọng

Tính cạnh tranh và khả năng thay thế của các BĐS: BĐS có những khác biệt

nào so với những BĐS tương đồng/lân cận

Thực trạng nền kinh tế va phân khúc thị trường BĐS: Xem xét nền kinh tế có

xu hướng đi lên hay chậm lại dé xác định giá trị của BĐS trong thời gian tới có khanăng tăng hay giảm Tham khảo mức giá của các BĐS tương đồng/lân cận dé xácđịnh được giá trị phù hợp nhất

Đặc điểm của các lực lượng cung — cầu: độc quyền, cạnh tranh, tiêu dùng, đầu

tu

c) Căn cứ vào pháp luật

Bắt kỳ BĐS nào cũng chịu sự quản lý và điều tiết của Nhà nước, “không chỉhoạt động bảo hiểm tài sản mà còn quản lý quy hoạch, kiến trúc, tiêu chuẩn kỹ thuật

và chủ sở hữu” Vì vậy cần chú trọng các van dé sau trước khi định giá:

Các quy định hiện hành của pháp luật về “các quyền năng đối với BĐS”: Tìmhiểu kỹ càng về pháp lý của BĐS cần định giá như quyền sử dụng đất, mục đích sửdụng, số đỏ/sô hồng

Những xu hướng thay đôi của pháp luật: Nhà nước sắp tới đưa ra những quyếtđịnh, thay đổi gì đối với thị trường BĐS, thắt chặt chính sách hay khuyến khích nhàđầu tư, có thay đổi về quy hoạch hay tiêu chuẩn kiến trúc hay không

Luật pháp về công tác định giá và mục đích định giá: Xác định rõ các tiêuchuẩn về BĐS và chủ sở hữu hợp pháp đủ điều kiện dé thực hiện định giá; mục dichđịnh giá dé thé chap vay vốn cho tổ chức tài chính, ngân hàng hay đầu tư, chuyên

nhuong,

1.2.3.2 Cac nguyén tac dinh gid

Thứ nhất, nguyên tac sử dung cao nhất và tốt nhất: Day là nguyên tắc cơ bảnnhất trong định giá BĐS thế chấp Theo đó tại thời điểm định giá, BĐS thế chấp phảihợp pháp và mang lại nguồn thu cao nhất và trang thái tốt nhất trong quãng thời giannhất định

Thứ hai, nguyên tắc cung - cầu: Giống như các loại hàng hóa khác, BĐS cũngtuân theo quy luật cung-cầu của thị trường Tuy nhiên khác ở chỗ, BĐS có tính khanhiếm nên mức cung luôn nhỏ hơn mức cau nhất là các khu thành thị vì vậy BĐS luôn

CÓ gia tri cao.

Thứ ba, nguyên tắc đánh giá va ước lượng các yếu tô có thé dem tới lợi nhuậnthực từ BĐS thé chấp: Cần phải xem xét, đánh giá tông hợp các yếu tô dé tạo ra lợinhuận từ BĐS thế chấp và sử dụng một phương pháp nhất định giúp ước lượng giá

trị thực của BĐS thé chấp.

Thứ tw, nguyên tắc thay đôi: Giá trị của BĐS thay đổi khi những yếu tố hình

thành và tác động lên nó thay đổi Thị trường BĐS thay đổi xu thé liên tục kèm theo

các yếu tố ảnh hưởng khách như chính sách của nhà nước, môi trường kinh tế, vì

thế việc định giá BĐS thế chấp cần được thực hiện liên tục, thường xuyên đặc biệtvào những lúc thị trường BĐS có chuyên biến mạnh mẽ Ngoài ra, việc định giá BĐScần phải lưu ý tới việc dự báo các rủi ro khi có các yếu tố ảnh hưởng tới thị trườngBĐS không theo ý muốn của con người

Thứ năm, nguyên tắc phù hợp: Việc định giá BĐS dựa trên nguyên tắc phù

hợp, phải đánh giá đúng theo mục đích sử dụng chính tại thời điểm thế chấp BĐS.

Bởi lẽ nó là cơ sở pháp lý quan trọng và chi phối các mục đích sử dụng khác của BĐSthế chấp

Thứ sáu, nguyên tắc cạnh tranh: Cần phải nghiên cứu đến các BĐS khác có

khả năng xuất hiện trong tương lai làm gia tăng hay giảm đi giá trị của BĐS thế chấp

hiện tại

Thứ bảy, nguyên tắc thay thế: Dựa trên giá của BĐS thay thế khác có nhữngđặc điểm tương đồng với điều kiện không chậm trễ đàm phán giá cả hay thanh toán

Đây là cơ sở của 3 phương pháp định giá: so sánh, chi phí, thu nhập.

Thứ tám, nguyên tắc phân phối thu nhập: Nguyên tắc này cho rang dé ước tínhgiá trị của tài sản cần có đủ các yếu tố như dat dai, vốn, quan lý và lao động Nguyên

tắc này là cơ sở cho việc áp dụng phương pháp thu nhập và thặng dư trong định giábất động sản

Thứ chín, nguyên tắc chi phí cơ hội: Chi phí cơ hội là lợi nhuận bị mat do mat

đi lựa chọn tốt nhất Mọi hoạt động kinh tế đều có chỉ phí cơ hội Khi định giá bấtđộng sản, chi phí cơ hội được xác định dựa trên nguồn lực khan hiếm của bất động

Mười một, nguyên tắc đóng góp: Sự đóng góp và phù hợp với các BĐS xung

quanh Giá trị đóng góp của BĐS đó trong tổng giá trị các BĐS là bao nhiêu, thầmđịnh viên cần xác định giá trị của BĐS định giá trong mối quan hệ tài sản tông thé

1.2.4 Quy trình định giá

Căn cứ “Thông tu 28/2015/TT-BTC về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06

và 07” do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành bao gồm các bước :

+ Xác định đối tượng sử dụng kết quả thâm định giá

+ Xác định mục đích thâm định giá và thời điểm thẩm định giá

+ Xác định co sở giá tri của thâm định giá

+ Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt

Bước 2 Lập kế hoạch tham định giá

+ Việc lập kế hoạch thâm định giá nhăm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc,tiễn độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thầm

định giá.

+ Nội dung kế hoạch bao gồm:

— Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc

— Xác định phương thức, cách thức tiễn hành thâm định giá

— Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thâm định giá, các tài liệu cần thu thập về thịtrường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh

— Xác định và phát trién các nguôn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy vàphải được kiêm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá

— Xây dựng tiễn độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn

cho phép của trình tự phải thực hiện.

— Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phân côngthâm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thầm định giá của kháchhàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động thấm định giá

của doanh nghiệp.

— Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có)

Bước 3 Khảo sát thực tế, thu thập thông tin

Các thông tin cần thu thập thông qua khảo sát thực địa, đối chứng trên giấy tờ và các

nguôn khác như báo chí, cơ quan quản lý nhà nước, Internet, bao gôm:

Các giấy tờ chứng minh quyên sở hữu,

Vị trí, đặc điểm tự nhiên,Các tài sản gan liền với nó,

Giá tri của các BĐS tương tự,

Bước 4 Phân tích thông tin.

Sau khi thập được các thông tin, cần phải tiến hành phân tích thông tin qua việc phântích thị trường và phân tích cụ thể về BĐS cần thâm định giá, đồng thời lựa chọn

phương pháp định giá thích hợp.

Bước 5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

Áp dụng phương pháp định giá đã lựa chọn, tính toán, thống kê, so sánh và điều chỉnhcác yếu tô biến động dé tim ra giá trị cuối cùng cho BĐS cần thẩm định giá

Bước 6 Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thấm định giá và gửi cho

khách hàng, các bên liên quan.

Lập báo cáo, chứng thư thâm định giá dé xác định và công nhận giá trị của BĐS đượcthâm định sau khi được phê duyệt.”

1.2.5 Các phương pháp định giá bat động sản thế chấp

1.2.5.1 Phương pháp so sánh

Sử dụng các BĐS giống, gần giống hoặc tương tự như BĐS thế chấp cần định

giá được gọi là phương pháp so sánh Chi tiết hơn, các cán bộ thực hiện định giá sẽ

tìm hiểu giá trị đã được xác định thông qua mua bán trên thị trường của các BĐS đó,

rồi so sánh các điểm giống và khác nhau tiến đến việc định giá BĐS thế chấp cần xử

lý Tuy nhiên trên thực tế không có bất kỳ BĐS nào giống nhau hoàn toàn và giá trịcủa chúng sẽ biến đôi liên tục theo thời gian do ảnh hưởng của các yếu tô khác nhau

Dé áp dụng phương pháp này thâm định viên cần thu thập thông tin về các giao dịchmua bán BĐS tương tự/tương đồng với BĐS mục tiêu trên thị trường: cần phân tích

rõ điểm chung và những điểm khác biệt giữa các BĐS; năm bắt rõ giá mua bán củaBĐS; điều chỉnh theo các đặc điểm riêng của BĐS mục tiêu

Trường hợp áp dụng phương pháp so sánh:

- Các BĐS có tính đồng nhất: căn hộ, chung cư, dãy nhà được xây dựng cùng

một kiêu, ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, phân xưởng và các nhà kho

trên một mặt bằng

- Phương pháp khá dễ hiểu, nêu lên được sự khác biệt giữa các BĐS, thích hợp

sử dụng dé đánh giá BĐS dân sự thông dụng trong hoạt động thế chấp

- Dễ hài lòng khách hàng do dựa trên sự so sánh giữa các BĐS tương đồng qua

thông tin thi trường.

Hạn chế:

- Yêu cầu cao về độ chính xác của thông tin và thời điểm khảo sát Nếu thông

tin thu thập thiếu độ chính xác và không sát thời điểm định giá sẽ khiến việc định giá

diễn ra sai lệch.

1.2.5.2 Phương pháp chỉ phí

Phương pháp này “dựa trên khả năng thay thế của BĐS với giả định giá trị của

BĐS thế chấp, được tính bằng chi phí dé tạo ra một BĐS tương tự với nó”.

Trường hợp áp dụng phương pháp chỉ phí:

- Cac BĐS có mục dich sử dụng riêng biệt, ít trao đổi trên thị trường như:

bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất,

cơ sở lọc dầu

- Dat tham gia đấu thầu các dự án, giải toa, đền bù dat

Công thức:

Giá trị BĐS = Giá trị + Các chỉ phí đầu tư xây dựng - Các yếu tố

thế chấp đất nên các công trình BĐS giảm giá

Việc tính toán các chi phí cần thiết là yếu tố quan trọng nhất của phương phápchi phí, bên cạnh đó cần phải nắm rõ các yếu tố và nguyên nhân gây ra giảm giá giá

trị BĐS Các loại chi phí thường được sử dụng như chi phí nguyên vật liệu, chi phí

nhân công, chi phí quản lý chung, lợi nhuận của nhà thầu và các chi phí liên quan

khác tùy thuộc vào từng loại công trình.

Uu điểm:

- Tuân thủ các quy tắc báo cáo tài chính

- Xác định được chỉ phí sản xuất phù hợp hơn

- Dễ dàng theo dõi lợi nhuận hơn.

Hạn chế:

- Lợi nhuận tiềm năng của báo cáo tài chính có thể sai lệch

- Tất cả các chi phí, ké cả những chi phí không trực tiếp liên quan tới việc sảnxuất, có thé gây khó khăn trong việc so sánh khả năng sinh lời của các dong sản phẩm

khác nhau.

1.2.5.3 Phương pháp thu nhập (phương pháp vốn hóa thu nhập)

“Phương pháp thu nhập hay phương pháp vốn hóa thu nhập là một loại phươngpháp thấm định giá bất động sản cho phép các nhà đầu tư ước tính giá trị của một tài

sản dựa trên thu nhập mà tài sản tạo ra” (Theo Marshall Hargrave (2020, July 29).

Income Approach Investopedia)

Trường hợp áp dụng phương pháp thu nhập: BĐS đem lại thu nhập đều đặnqua từng thời gian như: trung tâm thương mại, khách sạn, rạp chiếu phim, khu công

nghiép,

Ap dụng công

Ước tính thu Ước tinh tat Phan tich thức vốn hoá dé

nhập hàng năm cả các khoản doanh số hoạt xác định giá trị

của BĐS thé chi phi phát động của các của BĐS cần

chấp sinh BĐS tương tự định giá

Hình 1 2 Quy trình định giá BĐS thể chấp theo phương pháp thu nhập

Uu điểm:

- Tính khoa học, tính lý luận chặt chẽ, dễ hiểu

- Có thé xác định rủi ro đến từ việc đầu tư BĐS

Hạn chế:

- Dựa trên các đánh giá chủ quan của nhà định giá nên dé dẫn tới kết quả sai

lệch.

- Doi hỏi trình độ kỹ thuật cao, thu thập đầy đủ thông tin

1.2.5.4 Phương pháp thang dư

Day là phương pháp được dùng dé xác định giá trị của BĐS thé chấp có tiềmnăng phát triển dựa vào việc ước tính giá trị trong tương lai mà BĐS thế chấp có théđạt được trừ đi những chi phí phát sinh để tạo ra được giá trị tương lai đó Phươngpháp này sử dụng dé định giá BĐS được hình thành trong tương lai chứ không phải

ở hiện tại.

Truong hợp áp dụng phương pháp thang du:

- _ Các BĐS có tiềm năng phát triển như đất trống dùng dé xây dựng, đất có

công trình có thé cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới,

- Cac trường hợp đấu thầu của các dự án phát triển BĐS

Các bước định giá BĐS thế chấp theo phương pháp thặng dưBước 1: Xác định cách sử dụng hiệu quả nhất của BĐS mục tiêuBước 2: Ước tính giá trị dự kiến của BĐS thế chấp

Bước 3: Ước tính chỉ phí phát sinh dự kiến

Bước 4: Áp dụng công thức để xác định giá trị BĐS thế chấp:

Giátr|BĐS = Tổng giá trị dự - Tổng chi phí dự kiến của BĐS théthế chấp kiến của BĐS thế chấp (bao gồm cả lợi nhuận của chủ

chấp đầu tư)

Uu điểm:

- Trong trường hợp đấu thầu của các dự án phát triên BĐS sẽ giúp nhà đầu tưước lượng và xác định tong giá trị và chi phí cần thiết tối thiểu khi đầu tư vào côngtrình BĐS, từ đó có thể xác định được lợi nhuận dự kiến trong tương lai

- Giúp đánh giá khả năng phát triển của các BĐS

Hạn chế:

- Giá trị của BĐS và chỉ phí ước tính sẽ luôn biến động theo điều kiện thị

trường.

- Việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất của BĐS không dễ dàng

- Không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền

hệ số điều chỉnh đất được áp dụng đối với các trường hợp:

“(1) Các trường hợp quy định tại điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 114, khoản 2

Điều 172 và khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai 2013, thửa đất hoặc khu đất của dự án cógiá trị (tính theo giá đất tại bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trựcthuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ

đồng đối với các tỉnh còn lại”, cụ thé:

- “Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của

cá nhân, hộ gia đình đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phépchuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệpkhông phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giaođất ở cho cá nhân, hộ gia đình Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp

vượt han mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyên quyền sử dụng đất nông

nghiệp của hộ gia đình, cá nhân” (điểm a khoản 4 Điều 114 Luật Dat dai

2013).

- “Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng khôngthông qua hình thức đấu giá; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép

chuyền mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng”

(điểm b khoản 4 Điều 114 Luật Dat đai 2013)

- “Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê dat khôngthông qua hình thức đấu giá” (điểm c khoản 4 Điều 114 Luật Dat đai

2013).

- “Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước

mà doanh nghiệp cô phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất

có thu tiền sử dụng, cho thuê dat trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian

thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cô phầnhóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm” (điểm d khoản 4Điều 114 Luật Dat đai 2013)

- “Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cá nhân,

hộ gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn

đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng

năm được chuyền sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gianthuê và phải xác định lại giá đất cụ thé dé tính tiền thuê đất tại thời điểm

có quyết định cho phép chuyên sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuêđất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định” (khoản 2 Điều 172 LuậtĐất đai 2013)

(2) Đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơngiá thuê đất đề điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo

(3) Tính giá khởi điểm dé đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuêđất thu tiền thuê đất hàng năm

(4) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với dự án có các thửa

đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử

dụng đất tương tự nhau

Đây là “phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đấtnhân (x) với giá đất trong bang giá dat do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộcTrung ương ban hành” (“Khoản 5, Điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ- CP quy định vềgiá đất”) Công thức tính giá đất như sau:

Giá trị BĐS = Hệ số điều chỉnh x Giá đất (Theo bảng giá đất của

Mỗi năm một lần hoặc tại thời điểm Nhà nước có quyết định thu hồi BĐS,UBND cấp tỉnh sẽ quy định hệ số điều chỉnh giá đất tại địa phương theo khung dựatrên “giá đất phô biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa phương và banggiá dat” (“Khoản 1, Điều 18, Nghị định 44/2014/ND- CP quy định về giá dat”)

1.2.6 Các yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động định giá bat động sản thế chấp tại các

ngân hàng thương mại

1.2.6.1 Yếu tố chủ quan

a Sự không đồng nhất về định giá BĐS giữa các ngân hàng

Mỗi ngân hàng đều có mục tiêu hướng tới khác nhau vì thế quan điểm về hoạt

động định giá BĐS thế chấp của các ngân hàng cũng không hề đồng nhất

Dé thuận lợi cho hoạt động tín dụng ngân hàng thường sẽ giảm bớt các điềukiện cho vay đi Việc định giá BĐS thế chấp còn dựa vào nhiều cảm tính của ngườiđịnh giá Từ đó dẫn tới việc BĐS thế chấp không được định giá một cách chính xác

nhất.

b Cách thức t6 chức và quy trình định giá BĐS thé chấp

Cách thức tô chức công tác định giá của các ngân hàng thê hiện phần nào tính

chuyên nghiệp và mức độ uy tín của họ trong hoạt động này.

Các ngân hàng có sự phối hợp đồng bộ và nhất quán của các bộ phận liên quan

sẽ làm cho công tác này trở lên dễ dàng và hiệu quả hơn.

Mỗi ngân hàng cũng cần phải có một quy trình định giá chuẩn, cụ thé và rõràng nhằm tiết kiệm thời gian và chỉ phí

c Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp

Phương pháp định giá sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới kết quả của việc định giá.Cần phải lựa chọn phương pháp định giá phù hợp cho từng loại BĐS thế chấp riêng

biệt.

d Hệ thống thông tin định giá

Các thông tin khách quan cần thiết cho hoạt động định giá BĐS thế chấp lạiphụ thuộc phần lớn vào ý kiến chủ quan của nhà định giá và ngân hàng

Các nhà định giá chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh dé định giá BĐS thếchấp Mặc dù đây là phương pháp khá đơn giản và dễ thực hiện hơn so với các phương

pháp khác nhưng lại bộc lộ nhiều hạn chế vì không thể áp dụng vào các loại BĐS thếchấp khác nhau

Việc xây dựng một hệ thống thông tin định giá chuẩn xác có thể cung cấpnhững thông tin đáng tin cậy là việc làm cực kỳ cần thiết đối với mỗi ngân hàng tronghoạt động định giá BĐS thế chấp

e Nguồn nhân lực

Cho dù ngân hàng có áp dụng phương pháp định giá BĐS thế chấp nào đichăng nữa thì nguồn nhân lực hay chính là các cán bộ định giá vẫn đóng vai trò chủchốt nhất

Kết quả định giá phụ thuộc rất nhiều vào trình độ chuyên môn, kỹ năng, kinhnghiệm, phâm chất nghề nghiệp, của các cán bộ định giá

a Điều kiện tự nhiên

BĐS có vi trí dia lý thuận lợi, giao thông thuận tiện, nằm trong những khu vựctrung tâm, đông dân cư và có khả năng phát triển tốt sẽ có giá cao

b Môi trường pháp lý

Hiện nay các quy định về BĐS được Nhà nước ban hàn băng nhiều văn bảnpháp lý yêu cầu các bên tham gia vào hoạt động thế chấp BĐS tuân thủ đúng quyđịnh dé dam bảo được quyền lợi và nghĩa vụ của các bên

c Môi trường kinh tế

Kinh tế có thé ảnh hưởng tới giá trị của BĐS thông qua cơ chế cùng chiều, cụthé, kinh tế càng phát triển thì giá BĐS càng cao do người dân và các tổ chức có thunhập cao hơn và do đó, có khả năng chỉ trả cao hơn, trong khi quỹ đất là có hạn

d Thị trường BĐS

Định giá là hoạt động ra đời và phát triển đi song song với các hoạt động củathị trường BĐS Sự phát triển và hoạt động càng mạnh mẽ của thị trường tăng thì đòihỏi sự chính xác cao trong công tác định giá Nhà thẩm định căn cứ vào tính chất vàđiều kiện hoạt động của thị trường là rất cần thiết đối với định giá BĐS thế chấp

CHUONG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BAT ĐỘNG SAN

THE CHAP TẠI AGRIBANK CHI NHÁNH BAC THÁI BÌNH

2.1 Tổng quan về Agribank chỉ nhánh Bắc Thái Bình

2.1.1 Lịch sử hình thành

Agribank chi nhánh tỉnh Thai Bình được tách ra từ Ngân hang Nhà nước tỉnh

Thái Bình theo quyết định 603/QD-NH ngày 22 tháng 12 năm 1990 của Thống đốc

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Agribank chi nhánh tỉnh Thái Bình thực hiện các

công tác quản lý, định hướng hoạt động, điều hoà vốn cho các chi nhánh cấp III trựcthuộc, nhưng cũng vừa thực hiện kinh doanh trực tiếp trên địa bàn tỉnh Thái Bình,với trụ sở đặt tại Số 150, đường Lê Lợi, Thành phó Thái Bình, tinh Thái Bình

Tới ngày 01/11/2018, Agribank tỉnh Thái Bình chính thức chia thành 2 chi

nhánh Loại I hạng I trực thuộc Trụ sở chính theo Quyết định số

1043/QD-HDTV-TC TL ngày 09/10/2018 của Trụ sở chính Agribank như sau:

Agribank chi nhánh

tỉnh Thái Bình

Agribank chi nhánh tỉnh Thái Bình

(150 phố Lê Lợi, TP Thái Bình)

Agribank chỉ nhánh Bắc Thái Bình (297 đường Trần Hưng Đạo, TP Thái Bình)

Gồm4 chỉ nhánh loại II:

1 Agribank chi nhánh huyện Vũ Thư

2 Agribank chỉ nhánh huyện Kiến Xương

3 Agribank chỉ nhánh huyện Tiền Hải

4 Agribank chi nhánh huyện Thái Thụy

Gồm 3 chỉ nhánh loại II:

1 Agribank chỉ nhánh huyện Đông Hưng

2 Agribank chi nhánh huyện Hưng Ha

3 Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phu

Hình 2 1 Sơ đồ phân loại các chỉ nhánh tại Agribank tỉnh Thái Bình(Nguôn: Quyết định số 1043/QĐ-HĐTV-TCTL ngày 09/10/2018 của Trụ sở chính

Agribank)

2.1.2 Cơ cấu tô chức

Tại Agribank chi nhánh Bắc Thái Bình, Ban Giám đốc bao gồm 4 thành viên:

1 Giám đốc và 3 Phó Giám đốc

Giám đốc là người được ủy quyền ký kết moi hợp đồng đối tác trong và ngoàinước, đại diện cho Agribank chi nhánh Bắc Thái Bình trên lĩnh vực pháp luật, nhân

sự, lương thưởng, kỷ luật, bố nhiệm, ủy quyền, ban hành văn bản, nội quy

3 Phó giám đốc là những người phụ trách từng mảng hoạt động do giám đốcphân bồ bao gồm: 1 PGD phụ trách phòng “Khách hàng Pháp nhân” và phòng “Kháchhàng Hộ sản xuất và Cá nhân”; 1 PGD phụ trách 9 phòng giao dịch của Chi nhánh; 1

PGD phụ trách phòng “Kế toán Ngân quỹ” và phòng “Dịch vu Marketing” Họ chịutrách nhiệm hoàn toàn về mảng công việc được giao và có nghĩa vụ chịu trách nhiệmtrước pháp luật về các quyết định của mình

Các phòng nghiệp vụ thực hiện chức năng nhiệm vụ cụ thê theo quy định của

Agribank như sau:

Phòng Kiểm soát nội bộ: Nhiệm vụ kiểm tra, giám sát hoạt động tín dụng đúngtheo pháp luật và quy định; phát hiện và xử lý các vi phạm, lập báo cáo, bảo mật hồ

SƠ.

Phòng Kế hoạch nguồn vốn: Tham mưu cho Giám đốc các kế hoạch tài chính,

quan lý cân đối nguồn vốn, dự toán ngân sách, quản lý thanh khoản,

Phòng Tổng hợp: Thực hiện các các hoạt động tô chức, quản lý nhân sự; hoạt

động hành chính, văn ban,

Phòng dịch vụ Marketing: Quảng cáo các chương trình khuyến mãi, dịch vụ,

hoạt động hỗ trợ cộng đồng, thành tích đạt được thu hút khách hàng.

Phòng Kế toán Ngân quỹ: Kiểm soát số liệu, hoạch toán, thống kê, thực hiệncác nghiệp vụ theo quy định cụ thé của Agribank

Phòng khách hàng Hộ sản xuất và Cá nhân: Chịu trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ,trao đối, tư van, giám sát khoản vay nợ, gửi tiết kiệm, của nhóm khách hàng Hộ sảnxuất và Cá nhân

Phòng khách hàng Pháp nhân: Chịu trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ, trao đồi, tưvấn, giám sát khoản vay nợ, gửi tiết kiệm, của nhóm khách hàng Pháp nhân

9 Phòng giao dịch: Thực hiện các nhiệm vụ như tiền gửi, tiền gửi tiết kiệm,

mở tài khoản thanh toán, cấp tín dụng, kinh doanh và cung ứng dich vụ ngoại hồi,môi giới tiền tệ, kinh doanh vàng, quản lý tiền mặt, và có chức năng báo cáo, thực

hiện các nhiệm vụ do Agribank đê ra.

` H ns Lowa, 9 Phong giao dich

Phong Tong hop Marketing Hộ san xuât và Ca

Bang 2 1 Tình hình huy động vốn tại Agribank Bắc Thái Bình giai đoạn 2020-2022

Năm 2020 Năm 2021 Năm nam

Tông nguôn von

từ 24 tháng trở lên

(Nguôn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh năm 2020, 2021, 2022)

Bang 2 2 Tình hình du nợ tại Agribank Bắc Thái Bình giai đoạn 2020-2022

1 Dư nợ theo

kỳ hạn

đối tượng

khách hàng

5952 oss] sas) 8757| saz

Là đơn vị mới thành lập từ cuối năm 2018 nhưng Agribank chi nhánh Bắc

Thái Bình đã đạt được những thành tích đáng kể, với slogan “Agribank - mang phồnthịnh đến khách hàng”

Năm 2020

Đến 31/12/2020, tổng nguồn vốn và dư nợ của chỉ nhánh đạt gần 22.000 tỷ

đồng, tăng 7.000 tỷ đồng so với thời điểm mới thành lập (01/11/2018), tốc độ tăng

Trong bối cảnh khó khăn chung của nên kinh tế tiếp tục chịu ảnh hưởng nặng

nề của dịch bệnh Covid-19, năm 2021 Agribank Chi nhánh Bắc Thái Binh đã khắcphục khó khăn, đảm bảo hoạt động liên tục, thông tin minh bạch, đồng bộ, nỗ lực

cung cấp những dịch vụ tốt nhất tới khách hàng

Tổng nguồn vốn là 15.851 tỷ đồng, tăng 1.529 tỷ đồng, tăng 11% so với năm2020; tổng dư nợ tăng 1.452 tỷ đồng, tăng 12,04% so với năm 2020; chất lượng tín

dụng được cải thiện đáng kê, tỷ lệ nợ xấu đạt dưới 1%; tổng thu phí dịch vụ tăng

17,42% so với cùng kỳ năm 2020, đạt 108.57% kế hoạch Agribank giao

Năm 2022

Agribank Bắc Thái Bình liên tiếp 4 năm hoàn thành toàn diện các chỉ tiêu kế

hoạch được giao, tạo đà vững chắc cho những bước phát triển trong những năm tới

2.1.4 Hoạt động thé chấp bat động san

Ty trọng |Sốtiền |Tỷ trọng | Số tiền

Hình thức bảo 7.104 100 8.556 100] 10.340 100 đảm

(Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh năm 2020, 2021, 2022)

Qua bảng trên, ta thấy dư nợ theo hình thức bảo đảm đều tăng trưởng theo từng

năm, trong đó hình thức thé chấp luôn chiếm ty trọng lớn nhat(>70%) Dư nợ hìnhthức thế chấp tăng trưởng lần lượt qua từng năm là 1.535 tỷ đồng và 1.716 tỷ đồng

Tuy năm 2022 có sự giảm sút nhẹ về tỷ trọng dư nợ BĐS thế chấp do thắt chặttín dụng nhưng dư nợ theo hình thức thé chấp BĐS vẫn chiếm phan lớn (>89%) so

với tông du nợ theo hình thức thé chap Dư nợ thé chấp bang BĐS qua các năm được

biêu hiện qua bảng sau:

Sô Sô

mm mức =

Du nợ thế 4.834 92,7 6.336 93,9 7.586 89,6chap bằng

BDS

(Nguôn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh năm 2020, 2021, 2022)Qua đây ta thấy được hoạt động định giá bất động sản thế chấp nói riêng vàhoạt động thé chap bat động san nói chung vô cùng quan trọng

Nhận thấy điều đó, em đã sử dụng phương pháp khảo sát và thu được 100phiếu hợp lệ từ khách hàng và 17 phiếu hợp lệ từ nhân viên phụ trách hoạt động thế

chấp BĐS tại Agribank chi nhánh Bắc Thái Bình vào tháng 2 năm 2023.

Khảo sát này nhằm bổ sung tính khách quan cho việc đánh giá “thực trạng

công tác định giá BĐS thế chấp” tại Chi nhánh Bảng khảo sát được tham khảo từ

“Bảng khảo sát công tác định giá và quản lý BĐS thế chấp” của Th§ Đặng Minh Độ

(2017, Luận văn Định giá và quản lý bắt động sản thé chap tại ngân hang Agribankchỉ nhánh Thái Bình) của và tham khảo ý kiến của cán bộ phòng Quan hệ khách hàng

tại Argibank Bắc Thái Bình (Bảng khảo sát chi tiết tại Phụ lục 1)

Về sự hài lòng của khách hàng thu được kết quả như sau:

trung (26%) và dài hạn (12%).

Bảng 2 6 Bảng mô tả sự hài lòng của khách hàng về hoạt động thé chấp tại

Agribank Bắc Thái Bình

Công tác định giá BĐS thế chấp hoàn toàn 2 135 |50 |13

minh bạch, có văn bản rõ ràng và dễ hiểu

Phương pháp và quy trình định giá BĐS thế 4 |31 |55 |10

chấp nhanh chóng, hợp lý

Kết quả định giá chính xác, rõ ràng Jo Ja foe Jas fae