Thực hành định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Bắc Thái Bình

CƠ SỞ LÝ LUẬN VE HOAT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BAT DONG SAN THE CHAP TẠI CÁC NGAN HÀNG THUONG MAI

Bên nhận thế chấp có quyền quản lý, lưu trữ các giấy tờ gốc hợp pháp thuộc về BĐS (số đỏ/ số hồng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất); có quyền kiểm tra giám sát BĐS định kỳ. Trường hợp bên thế chấp muốn chuyên giao BĐS cho bên khác cần thông qua sự đồng thuận của bên nhận thế chấp. bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật. Trường hợp khác do các bên. thỏa thuận hoặc luật có quy định”. Điều kiện thế chấp. Theo “Thông 39/2016/TT-NHNN” quy định về điều kiện vay vốn cũng như thế chấp BĐS với mục đích vay vốn như sau:. Điêu kiện vay vốn. Tổ chức tín dụng xem xét, quyết định cho vay khi khách hàng có đủ các điều. kiện sau đây:. Khách hàng là pháp nhân có năng lực pháp luật dân sự theo quy định của. Khách hàng là cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật hoặc từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi không bị mat hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật. Nhu cầu vay vốn dé sử dụng vào mục đích hợp pháp. Có phương án sử dụng vốn khả thi. Có khả năng tài chính dé trả nợ. Trường hợp khách hàng vay vốn của tổ chức tin dụng theo lãi suất cho vay quy định tại khoản 2 Điều 13 Thông tư này, thì khách hàng được tổ chức tín dụng. đánh giá là có tình hình tài chính minh bạch, lành mạnh. Những nhu câu vốn không được cho vay. Tổ chức tín dụng không được cho vay đối với các nhu cầu vốn:. Đề thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh thuộc ngành, nghề mà pháp luật cắm đầu tư kinh doanh. Dé thanh toán các chi phí, đáp ứng các nhu cầu tài chính của các giao dich, hành vi mà pháp luật cam. Để mua, sử dụng các hàng hóa, dịch vụ thuộc ngành, nghề mà pháp luật cam đầu tư kinh doanh. Để mua vàng miếng. Để trả nợ khoản nợ vay tài chính tổ chức tín dụng cho vay trừ trường hợp cho vay đề thanh toán lãi tiền vay phát sinh trong quá trình thi công xây dựng công trình, mà chi phí lãi tiền vay được tính trong dự toán xây dựng công trình được cấp có thâm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật. Đề trả nợ khoản nợ vay tại tô chức tín dụng khác và trả nợ khoản vay nước ngoài, trừ trường hợp cho vay dé trả nợ trước hạn khoản vay đáp ứng day đủ các điều. kiện sau đây:. a) Là khoản vay phục vụ hoạt động kinh doanh;. b) Thời hạn cho vay không vượt quá thời hạn cho vay còn lại của khoản vay. c) Là khoản vay chưa thực hiện cơ cấu lại thời hạn trả nợ.”. Các ngân hàng thương mại đều tuân thủ theo Luật Dat đai 2013 về điều kiện thế chấp các loại tài sản nói chung và BĐS nói riêng như sau:. “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc một trong những loại đất sau được quyên thế chấp quyền sử dụng dat tại ngân hàng, tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân, bao gồm:. - Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;. - Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;. - Đất được cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê;. - Đất được Nhà nước công nhận quyên sử dụng đất;. - Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.”. “Người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện sau:. - Có Giây chứng nhận quyền sử dụng dat. - Đất không có tranh chấp;. - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;. - Trong thời hạn sử dụng dat. Ngoài ra, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kế từ thời điểm đăng ký vào số địa chính.”. Hoạt động định giá bất động sản thế chấp. What You Should Know About Real Estate Valuation. Investopedia: “Dinh giá tai sản được định nghĩa là giá tri hiện tại. của lợi ích trong tương lai phát sinh từ quyền sở hữu tài sản. Không giống như nhiều hàng tiêu dùng được sử dụng nhanh chóng, lợi ích của bất động sản thường được tông hợp trong một thời gian dài. Do đó, định giá một tài sản phải tính đến các xu hướng kinh tế và xã hội, cũng như các biện pháp kiểm soát hoặc quy định của chính phủ và các điều kiện môi trường có thé ảnh hưởng đến bốn yếu tô của giá trị:. Nhu cầu: mong muốn hoặc nhu cầu sở hữu được hỗ trợ bởi các phương tiện tài chính dé đáp ứng mong muốn. Tiện ích: khả năng thỏa mãn mong muốn và nhu cầu của chủ sở hữu tương lai Sự khan hiếm: nguồn cung hữu hạn của các tài sản cạnh tranh. Khả năng chuyển nhượng: sự dé dàng mà quyền sở hữu được chuyên giao”. Theo cuốn sách Investing in International Real estate for dummies: “Tham dinh bat động san hoặc định giá tài sản là quá trình xác định giá tri thực của một tai sản. Theo Tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành năm 2015, định giá hay “thầm định giá BĐS là việc xác định giá trị cụ thé của một BĐS theo cơ Sở giá tri thị trường hoặc phi thị trường tại một thời điểm xác định thông qua các. phương pháp như so sánh, chi phí và thu nhập”. Từ đó nhận thấy, định giá BĐS thế chấp là việc “tiến hành xác định giá trị cho BĐS với mục đích thé chấp tại một thời điểm cụ thé”. Vai trò của hoạt động định giá bất động sản thế chấp. Vai trò của hoạt động định giá BĐS thế chấp là vô cùng quan trọng, giúp cho ngân hàng xác định được giá tri của BĐS dé từ đó đưa ra mức cho vay phù hợp. là loại tài sản có giá trị cao phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố xung quanh dẫn tới việc lúc thì thị trường sôi nổi dé mua dé bán, lúc thì thị trường đóng băng tinh trang ế âm kéo dài. Chính vì vậy hoạt động định giá BĐS thế chấp giúp cho ngân hàng phòng. ngừa được rủi ro và đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng. Ngoài ra, ngân hàng không chỉ cần dành mối quan tâm đến giá trị thực của BĐS thế chấp mà còn tính đến thanh khoản của nó nếu như khách hàng không có khả năng thanh toán nợ. Sau khi thế chấp, BĐS vẫn sẽ được tiếp tục sử dụng cho đến khi đáo hạn trả tiền gốc và trong quá trình sử dụng BĐS thế chấp sẽ bị hao mòn đi so với lúc ban đầu định giá. Do đó, trước khi xử lý BĐS thế chấp, ngân hàng cần phải định. giá BĐS đã được thế chấp nhằm xem giá trị thực của BĐS đó dé so sánh với số vốn. đã cho vay có phù hợp hay không. Hiện nay ta thấy được sự cạnh tranh gay gắt giữa các ngân hàng với nhau. Điều này đòi hỏi các ngân hàng phải không ngừng cai tiến các hoạt động kinh doanh của mình trong đó có công tác định giá BĐS một cách chính xác nhằm thu hút khách hàng. Khi mà giá trị BĐS thế chấp được xác định chính xác so với giá trị thật của thị trường thì công tác tín dụng của ngân hang sẽ phát triển mạnh mẽ. Căn cứ và nguyên tắc định giá. Các căn cứ định giá a) Căn cứ vào bản thân BĐS. Tài sản gắn liền với đất: Xác định tình trang tài sản trên đất (tudi đời, cấp độ, số lần cải tạo), kiến trúc, vật liệu xây dựng có giá tri cao và kiên cố hay không. Công dụng và khả năng duy trì lợi ích của BĐS: BĐS dùng trong mục dich dé ở hay dau tư, so sánh tuôi thọ kinh tế mà BĐS với tuôi thọ vật lý dé xác định được khả năng đem lại lợi ích kinh tế của BĐS. VỊ trí và các tác động của vi trí: Cần xác định được BĐS năm ở vị trí nông thụn hay thành thị, ở gần trung tõm hay xa trung tõm, ở mặt tiền hay trong ngừ. Khi xác định được vi trí của BĐS sẽ xác định được giá tri của BĐS là cao. hay thấp, có ưu điểm hay hạn chế nào. b) Căn cứ vào thị trường. Mức giá của BĐS ảnh hưởng lớn từ thị trường nói chung, khi thị trường có bất kỳ biến động gì sẽ tác động tới giá trị của BĐS. Chính vì vậy việc xác định giá của BĐS dựa trên tổng hợp thị trường là rất quan trọng. Tính cạnh tranh và khả năng thay thế của các BĐS: BĐS có những khác biệt nào so với những BĐS tương đồng/lân cận. Thực trạng nền kinh tế va phân khúc thị trường BĐS: Xem xét nền kinh tế có xu hướng đi lên hay chậm lại dé xác định giá trị của BĐS trong thời gian tới có kha năng tăng hay giảm. Tham khảo mức giá của các BĐS tương đồng/lân cận dé xác định được giá trị phù hợp nhất. Đặc điểm của các lực lượng cung — cầu: độc quyền, cạnh tranh, tiêu dùng, đầu. c) Căn cứ vào pháp luật.

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BAT ĐỘNG SAN THE CHAP TẠI AGRIBANK CHI NHÁNH BAC THÁI BÌNH

THONG TIN VE QUÁ TRÌNH THÂM ĐỊNH GIÁ

Theo những đánh giả ở trên, Avalue quyết định chọn cách tiếp cận từ thị trường làm trọng yếu dé xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thâm định giá. Do đó kết quả thâm định giá Avalue đưa ra được dựa trên giả định trong trường hợp tình hình phát triển của nền kinh tế trong thời gian tới vẫn tiếp tục ồn định, không có tăng trưởng nóng hoặc suy thoái tram trong; tình hình xã hội 6n định không có chiến tranh, bạo loạn chính tri, thiên tai, dich bệnh,.

KÉT QUÁ THÁM ĐỊNH GIÁ

Khách hàng yêu cầu dịch vụ thâm định giá tài sản và người đại diện hướng dẫn thực hiện công tác xác định hiện trạng tài sản phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về quyền sở hữu, quyền sử dụng, về thông tin, thông số, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật và các hồ sơ, chứng từ photocopy đóng dấu sao lưu liên quan đến tài sản so với bản. Thứ tư, Agribank chưa có phòng thẩm định giá riêng, việc thuê Doanh nghiệp định giá sẽ khiến Ngân hàng phụ thuộc vào kết quả của Doanh nghiệp đưa ra; hoặc đôi khi có sự chậm trễ về thời gian, khoảng cách địa lý khiến không đúng thời hạn hay kết quả có sự sai sót.

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOAT ĐỘNG ĐỊNH GIA BAT ĐỘNG SAN THE CHAP TẠI AGRIBANK CHI NHÁNH BAC THÁI BÌNH

Để đảm bảo được uy tín, chất lượng đối với khách hàng và nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay bằng BĐS thế chấp, Agribank Bắc Thái Bình cần yêu cầu Doanh nghiệp bảo đảm về thời gian định giá và thời hạn nộp chứng thư thâm định, đưa ra cam kết cụ thé tránh gây sự chậm trễ cho quy trình thế chap. Ngân hàng có thể cân nhắc thành lập phòng thâm định giá độc lập tách riêng chức năng với cán bộ tín dụng: phát triển thêm bộ phận/công ty trực thuộc chuyên về định giá riêng; hoặc kết hợp chuyên viên định giá/giám sát định giá với Doanh nghiệp dé rút gọn thời gian định giá, dé dang nắm bắt, phát hiện và sửa đổi những sai sót trong suốt quá trình định giá.

CHUNG THU THÂM ĐỊNH GIÁ

Kết quả thâm định giá được tư vấn cho khách hàng trong điều kiện giới hạn bởi các thông tin thị trường mà Công ty Cổ phần Thâm định giá Avalue Việt Nam thu thập tại thời điểm định giá. Kết quả thâm định giá này chỉ để phục vụ cho mục đích sử dụng duy nhất của Bà Trần Phía Bà Trần Thị Thanh Minh nói trên và sẽ không được ai khác sử dụng với bat kỳ lý do nao.