pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợpđồngbuổi thảo luận thứ tư bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

* BLDS 2005 quy định tại Điều 320, 321 và 322 còn BLDS 2015 chỉ quy định tại Điều 295- BLDS 2015 không quy định cụ thể các loại tài sản được đảm bảo như BLDS 2005 mà tiếp cận theo hướng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINHKHOA LUẬT DÂN SỰ

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG VÀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI NGOÀI HỢPĐỒNG

BUỔI THẢO LUẬN THỨ TƯ: BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤGIẢNG VIÊN: ĐẶNG LÊ PHƯƠNG UYÊN

1.1 Những điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 liên quan đến tài sản có thể dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ 1 1.2 Đoạn nào của bản án số 208 cho thấy bên vay dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay? 2 1.3 Giấy chứng nhận sạp có là tài sản không? Vì sao? 2 1.4 Việc dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm nghĩa vụ dân sự có được Tòa án chấp nhận không? Đoạn nào của bản án cho câu trả lời? 2 1.5 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết và cơ sở pháp lý của Tòa án đối với việc dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm nghĩa vụ 3

Tóm tắt Quyết định số 02/2014/QĐ-UBTP ngày 28/02/2014 về việc tranhchấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất: 3

1.6 Đoạn nào của Quyết định số 02 cho thấy các bên đã dùng quyền sử dụng đất để cầm cố? 3 1.7 Văn bản hiện hành có cho phép dùng quyền sử dụng đất để cầm cố không? Nêu cơ sở văn bản khi trả lời? 4 1.8 Trong Quyết định trên, Tòa án có chấp nhận cho phép dùng quyền sử dụng đất để cầm cố không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời? 4 1.9 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết 1.12 Vì sao Tòa án xác định hợp đồng thế chấp nêu trên đã chấm dứt? 7 1.13 Việc Tòa án xác định hợp đồng thế chấp nêu trên đã chấm dứt có thuyết phục không? Vì sao? 7

1.14 Khi xác định hợp đồng thế chấp chấm dứt, Tòa án theo hướng bên nhận thế chấp (Ngân hàng) có trách nhiệm hoàn trả Giấy chứng nhận quyền sở hữu

nhà và quyền sử dụng đất có thuyết phục không? Vì sao? 8

VẤN ĐỀ 2: ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM……… 9

Tóm tắt Bản án số 90/2019/KDTM-PT ngày 16/8/2019 của Tòa án nhân dânTP Hà Nội 9

2.1 Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về đăng ký giao dịch bảo đảm… 9

2.2 Hợp đồng thế chấp số 1013.2009/HĐTC ngày 07/9/2009 có thuộc trường hợp phải đăng ký không? Vì sao? 11

2.3 Hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 đã được đăng ký phù hợp với quy định không? Đoạn nào của bản án cho câu trả lời? 11

2.4 Theo Tòa án, nếu không được đăng ký, hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 có vô hiệu không? Vì sao? 12

2.5 Hướng của Tòa án như trong câu hỏi trên có thuyết phục không? Vì sao? 12

Tóm tắt Quyết định số 41/2021/KDTM-GĐT ngày 08/7/2021 của Tòa ánnhân dân cấp cao tại TP Hồ Chí Minh 12

2.6 Hợp đồng thế chấp trong Quyết định số 21 có hiệu lực đối kháng với người thứ ba không? Vì sao? 13

2.7 Theo quy định về đòi tài sản (Điều 166 và tiếp theo BLDS năm 2015), Ngân hàng có quyền yêu cầu ông Tân (người thứ ba so với hợp đồng thế chấp) trả lại tài sản thế chấp (xe ô tô) không? Vì sao? 14

2.8 Việc Tòa án buộc ông Tân trả lại tài sản thế chấp (xe ô tô) cho Ngân hàng có thuyết phục không? Vì sao? 14

VẤN ĐỀ 3: ĐẶT CỌC………15

3.1 Khác biệt cơ bản giữa đặt cọc và cầm cố, đặt cọc và thế chấp; 15

3.2 Thay đổi giữa BLDS 2015 và BLDS 2005 về đặt cọc 17

3.3 Theo BLDS, khi nào bên đặt cọc mất cọc, bên nhận cọc bị phạt cọc? 18

3.4 Nếu hợp đồng được đặt cọc không được giao kết, thực hiện vì lý do khách quan, bên nhận cọc có nghĩa vụ trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc không? Vì sao? 18

Tóm tắt Quyết định số 49/2018/KDTM-GĐT ngày 18/10/2018 của Tòa ánnhân dân cấp cao tại TP Hồ Chí Minh 19

3.5 Theo Quyết định được bình luận, bên đặt cọc đã chuyển tài sản đặt cọc cho bên nhận cọc như thế nào? 20

3.6 Theo Tòa giám đốc thẩm trong Quyết định được bình luận, tài sản đặt

cọc còn thuộc sở hữu của bên đặt cọc không? Vì sao? 20

3.7 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa giám đốc thẩm liên quan đến quyền sở hữu tài sản đặt cọc 20

Tóm tắt bản án số 26/2019/DS-PT ngày 11/6/2019 của Tòa án nhân dân tỉnhQuảng Ninh 21

Tóm Tắt Án lệ số 25/2018/AL 22

3.8 Đoạn nào cho thấy Tòa án đã áp dụng Án lệ số 25/2018/AL? 22

3.9 Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 25/2018/AL vào hoàn cảnh trong vụ việc này có thuyết phục không? Vì sao? 22

3.10 Việc Tòa án “không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông P, về việc yêu cầu ông I phải trả số tiền phạt cọc là 450.000.000đ” có phù hợp với Án lệ số 25/2018/AL không? Vì sao? 23

VẤN ĐỀ 4: BẢO LÃNH……….23

4.1 Những đặc trưng của bảo lãnh; 23

4.2 Những thay đổi giữa BLDS 2015 và BLDS 2005 về bảo lãnh 24

Tóm tắt Quyết định số 02/2013/KDTM-GĐT ngày 08/1/2013 của Hội đồngthẩm phán Tòa án nhân dân tối cao 26

4.3 Đoạn nào cho thấy Tòa án xác định quan hệ giữa ông Miễn, bà Cà với Quỹ tín dụng là quan hệ bảo lãnh? 27

4.4 Suy nghĩ của anh/chị về việc xác định trên của Hội đồng thẩm phán 27

4.5 Theo Tòa án, quyền sử dụng đất của ông Miễn, bà Cà được sử dụng để bảo đảm cho nghĩa vụ nào? Vì sao? 27

Tóm tắt Quyết định số 968 /2011/DS-GĐT ngày 27/12/2011 của Tòa dân sựTòa án nhân dân tối cao 28

4.6 Đoạn nào cho thấy Tòa án địa phương đã theo hướng người bảo lãnh và người được bảo lãnh liên đới thực hiện nghĩa vụ cho người có quyền? 28

4.7 Hướng liên đới trên có được Tòa giám đốc thẩm chấp nhận không? 28

4.8 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa giám đốc thẩm liên quan đến vấn đề liên đới nêu trên 29

4.9 Phân biệt thời điểm phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh và thời điểm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh 29

4.10 Theo BLDS, khi nào người bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh? 29 4.11 Theo Quyết định, khi nào người bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh? 30

Too long to read onyour phone? Save

to read later on your computer

Save to a Studylist

4.12 Có bản án, quyết định nào theo hướng giải quyết trên về thời điểm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh chưa? Nêu rõ bản án, quyết định mà anh/chị biết 30 4.13 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa giám đốc thẩm 30

TÀI LIỆU THAM KHẢO

VẤN ĐỀ 1: ĐỐI TƯỢNG DÙNG ĐỂ BẢO ĐẢM VÀ TÍNH CHẤT PHỤ CỦA BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM

Tóm tắt bản án số 208/2010 DS-PT ngày 9/3/2010 của tòa án nhân dân thànhphố Hồ Chí Minh.

- Nguyên đơn: Ông Phạm Bá Minh, ủy quyền cho ông Lý Gia Đạt - Bị đơn: Bà Bùi Thị Khen, ông Nguyễn Khắc Thảo.

- Vấn đề tranh chấp: Tranh chấp hợp đồng dịch vụ vay tiền.

- Nội dung tranh chấp: Bà Khen, ông Thảo có thế chấp cho ông Minh một giấy sử dụng sạp D2-9 chợ Tân Hương để vay 60.000.000 đồng, thời hạn vay là 6 tháng, lãi suất theo thỏa thuận là 3%/tháng Đến hạn, bị đơn đã không thể trả đủ được số nợ cho nguyên đơn Cả 2 bên đều xác nhận bà Khen, ông Thảo đã trả được số tiền lãi 29.600.000 đồng, còn nợ ông Minh 70.000.000 cả tiền gốc và lãi Nguyên đơn yêu cầu trả ngay còn bị đơn xin trả trong hạn 12 tháng.

- Quyết định của tòa án: Tòa phúc thẩm xử y án sơ thẩm Tòa nhận định rằng mức lãi suất 3% là vượt quá quy định của pháp luật, vì vậy tòa xử án:

Bác bỏ yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn Buộc bà Khen và ông Thảo có nghĩa vụ thanh toán cho ông MInh số tiền 38.914.800 đồng Ông MInh có trách nhiệm trả chi bà Khen, ông Thảo bản chính giấy chứng nhận sử dụng sạp D2-9 tại chợ Tân Hưng

1.1 Những điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 liên quan đến tàisản có thể dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

* BLDS 2005 quy định tại Điều 320, 321 và 322 còn BLDS 2015 chỉ quy định tại Điều 295

- BLDS 2015 không quy định cụ thể các loại tài sản được đảm bảo như BLDS 2005 mà tiếp cận theo hướng tài sản được quy định trong Bộ luật đều có thể là đối tượng của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, trừ trường hợp có điều cấm của luật hoặc BLDS, luật khác có liên quan quy định khác.-> Điểm mới này tạo nên sự đồng bộ với quy định về tài sản và nguyên tắc thực hiện, bảo vệ quyền dân sự liên quan đến tài sản, quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trong BLDS

* Khoản 1 Điều 320 BLDS 2005: Vật đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự phải

thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch

Khoản 1 Điều 295 BLDS 2015: Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bênbảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu.

- Cả 2 Bộ luật đều ghi nhận nguyên tắc chung là tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm Bên cạnh đó BLDS 2015 lược đi quy định tài sản bảo đảm “phải được phép giao dịch”-> Thực chất, các giao dịch bảo đảm đều được hình thành trên cơ sở giao dịch dân sự, mà trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch

1

dân sự đã có yêu cầu “giao dịch không vi phạm điều cấm của luật” Quy định này đã đủ để thực hiện rằng tài sản bảo đảm phải là tài sản được phép giao dịch * Khoản 2 Điều 295 BLDS 2015: Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được Còn BLDS 2005 thì không có quy định này

- BLDS 2015 bổ sung quy định về việc tài sản đảm bảo có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được

- Việc Bộ luật cho phép các chủ thể có thể mô tả chung về tài sản được dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ là cần thiết và phù hợp với thực tiễn xác lập, thực hiện giao dịch bảo đảm, đặc biệt là đối với trường hợp tài sản bảo đảm luôn có sự biến động, thay thế về số lượng, chủng loại và giá trị hàng hóa như hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh hay kho hàng Tuy nhiên, việc mô tả chung về tài sản bảo đảm cần thiết phải có giới hạn Thực tế cho thấy nhiều trường hợp khi giao kết giao dịch bảo đảm, các bên mô tả tài sản quá chung chung, không rõ ràng dẫn đến việc không xác định được tài sản bảo đảm, gây nên những tranh chấp phát sinh cũng như khó khăn cho quá trình xử lý Do vậy để có cơ sở xác định được tài sản bảo đảm, tránh những tranh chấp phát sinh trong việc xác định tài sản bảo đảm, ngoài việc cho phép mô tả chung về tài sản bảo đảm Bộ luật quy định điều kiện tài sản bảo đảm phải xác định được.

1.2 Đoạn nào của bản án số 208 cho thấy bên vay dùng giấy chứng nhậnsạp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay?

- Đoạn của bản án cho thấy bên vay dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay: “Bị đơn bà Bùi Thị Khen và ông Nguyễn Khắc Thảo xác nhận có thế chấp một giấy tờ sạp D2-9 tại chợ Tân Hương để vay 60 triệu đồng cho ông Phạm Bá MInh là chủ dịch vụ cầm đồ Bá Minh”.

1.3 Giấy chứng nhận sạp có là tài sản không? Vì sao?

- Căn cứ theo Điều 105 BLDS 2015: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản” Vì vậy theo bản án trên thì giấy chứng nhận sạp D2-9 chợ Tân Hương không phải là tài sản vì nó không thuộc quyền sở hữu của bà Khen và ông Thảo mà chỉ là giấy chứng nhận quyền sử dụng sạp.

1.4 Việc dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm nghĩa vụ dân sự có đượcTòa án chấp nhận không? Đoạn nào của bản án cho câu trả lời?

- Việc dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm nghĩa vụ dân sự không được Tòa án chấp nhận Đoạn của bản án cho câu trả lời: “Xét sạp thịt heo do bà Khen đứng tên và cầm cố, nhưng giấy chứng nhận sạp D2-9 tại chợ Tân Hương là giấy đăng ký sử dụng sạp, không phải quyền sở hữu nền giấy chứng nhận trên không đủ cơ sở pháp lý để bà Khen thi hành án trả tiền cho ông Minh.”

1.5 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết và cơ sở pháp lý của Tòa ánđối với việc dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm nghĩa vụ.

2

- Theo quan điểm của nhóm thì hướng giải quyết và cơ sở pháp lý của Tòa án đối với việc dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm nghĩa vụ là hợp lý Tòa án xét thấy, sạp thịt heo mà bà Khen đem ra cầm cố là giấy đăng ký sử dụng sạp chợ không thuộc quyền sở hữu của bà Khen nên giấy chứng nhận trên không đủ cơ sở pháp lý để bà Khen thi hành án trả tiền cho ông Minh Và căn cứ khoản 1 ĐIều 295 BLDS 2015: “Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu.” Vì vậy hướng giải quyết của Tòa án là hợp lý bởi giấy chứng nhận sạp D2-9 không thuộc quyền sở hữu của bà Khen nên bà Khen chỉ có quyền sử dụng nó chứ không có quyền định đoạt nó trong giao dịch cầm cố để trả nợ.

Tóm tắt Quyết định số 02/2014/QĐ-UBTP ngày 28/02/2014 về việc tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất:

- Nguyên đơn: Nguyễn Văn Ôn, Lê Thị Xanh - Bị đơn: Nguyễn Văn Rành

- Vấn đề tranh chấp: Tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất

- Nội dung tranh chấp: Ngày 30/08/1995, vợ chồng ông Võ Văn Ôn và Lê Thị Xanh cùng ông Nguyễn Văn Rành đã xác lập giao dịch “thục đất làm ruộng” với nội dung giống như việc cầm cố tài sản với giá 30 chỉ vàng 24k, hai bên thỏa thuận nếu quá 3 năm ông Ôn và bà Xanh không chuộc lại đất cũng bằng số vàng trên thì ông Rành có quyền canh tác số ruộng đất này vĩnh viễn Theo lời khai của nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận là cầm cố đất Xét việc giao dịch thục đất nêu trên là tương tự với giao dịch cầm cố tài sản và giao dịch này không trái pháp luật, không trái đạo đức xã hội và tuân thủ đúng quy định của pháp luật về hình thức, nội dung của hợp đồng cầm cố tài sản Hơn thế, giao dịch trên không thuộc các trường hợp giao dịch vô hiệu, do đó cần áp dụng nguyên tắc tương tự như giao dịch cầm cố tài sản để giải quyết.

- Quyết định của Tòa án: Hủy bản án dân sự sơ thẩm vì xác định giao dịch trên trái pháp luật và áp dụng các quy định về giao dịch là vô hiệu để giải quyết nhưng không xem xét về hậu quả pháp lý Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang xin rút đoạn “Thứ nhất” về phần thủ tục, còn đoạn “Thứ hai” trong kháng nghị về phần nội dung thì vẫn giữ y nguyên và giao hồ sơ vụ án cho tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Tiền Giang xét xử lại theo đúng quy định của pháp luật

1.6 Đoạn nào của Quyết định số 02 cho thấy các bên đã dùng quyền sửdụng đất để cầm cố?

- Trong Quyết định số 02/2014/QĐ-UBTP ngày 28/02/2014 có các đoạn như sau cho thấy các bên đã dùng quyền sử dụng đất để cầm cố :

- Trong phần “Nhận thấy” của Quyết định số 02 có đoạn: “ Vào ngày 30/08/1995 (âm lịch), ông Ôn, bà Xanh và ông Rành đã xác lập giao dịch “thục đất làm ruộng”

3

(BL31) Theo thỏa thuận này thì ông Ôn, bà Xanh là người có tài sản là quyền sử dụng đất (QSDĐ) hợp pháp, ông Rành có tài sản là 30 chỉ vàng 24k Thực hiện giao dịch ông Ôn, bà Xanh giao QSDĐ cho ông Rành canh tác, đổi lại ông Rành đưa cho ông Ôn, bà Xanh 30 chỉ vàng 24k để sử dụng, hai bên thỏa thuận nếu quá 03 năm ông Ôn, bà Xanh không chuộc lại đất cũng bằng số vàng trên thì ông Rành có quyền canh tác số ruộng đất này vĩnh viễn ”.

- Trong phần “Xét thấy” của Quyết định số 02 có đoạn: “Ngày 30/8/1995 vợ chồng ông Võ Văn Ôn và Lê Thị Xanh cùng ông Nguyễn Văn Rành thỏa thuận việc thục đất Hai bên có lập “Giấy thục đất làm ruộng” với nội dung giống như việc cầm cố tài sản”.

1.7 Văn bản hiện hành có cho phép dùng quyền sử dụng đất để cầm cốkhông? Nêu cơ sở văn bản khi trả lời?

- Theo quy định tại khoản 1 Điều 105 BLDS 2015 “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản” và Điều 115 BLDS 2015 “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác” Vì quyền sử dụng đất được luật thừa nhận là quyền tài sản, là bất động sản nên quyền sử dụng đất là tài sản thuộc sở hữu của một chủ thể có quyền sử dụng đất đó Bên cạnh đó, Điều 310 BLDS 2015 quy định cho phép cầm cố bất động sản đồng thời tại khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất “được” thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Do đó mà người sử dụng đất hoàn toàn có quyền cầm cố quyền sử dụng đất theo quy định của BLDS 2015.

1.8 Trong Quyết định trên, Tòa án có chấp nhận cho phép dùng quyền sửdụng đất để cầm cố không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?

- Trong Quyết định trên, Tòa án có chấp nhận cho phép dùng quyền sử dụng đất để cầm cố, thể hiện trong bản án như sau: Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang giữ nguyên kháng nghị của Hội đồng xét xử giám đốc thẩm: “Với giao dịch trên cho thấy, mặc dù pháp luật dân sự không quy định cụ thể cho người sử dụng đất có quyền cầm cố QSDĐ nhưng xét về bản chất của giao dịch này thấy rằng giữa các bên đương sự đã thực hiện một giao dịch cầm cố tài sản cho nhau và giao dịch này không trái pháp luật, không trái đạo đức xã hội và tuân thủ đúng quy định của pháp luật về hình thức, nội dung của hợp đồng cầm cố tài sản được BLDS quy định từ Điều 125 đến Điều 138…”.

1.9 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyếtđịnh số 02.

4

- Hướng giải quyết của Tòa án cho rằng được phép dùng quyền sử dụng đất để cầm cố là hợp lý.

- Vì: Trong quan hệ dân sự, cầm cố đất hay cầm cố quyền sử dụng đất đã có từ rất lâu với những tên gọi khác nhau như: cầm cố đất, cố đất, thục đất, cầm cố quyền sử dụng đất.

+ Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.” Tuy Luật Đất 2013 không quy định về quyền cầm cố quyền sử dụng đất của người sử dụng đất nhưng cũng không có quy định cấm cầm cố quyền sử dụng đất.

+ Khoản 2 Điều 310 BLDS 2015 có quy định: “Trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.” Như vậy, BLDS 2015 đã ghi nhận rõ ràng khả năng cầm cố bất động sản nếu luật cho phép.

+ Khoản 1, Điều 107 BLDS 2015 quy định: “1 Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật”; và theo quy định tại khoản 1, Điều 105 BLDS 2015; Điều 115 BLDS 2015: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác” Tuy quyền sử dụng đất không được quy định cụ thể là bất động sản, đồng thời BLDS 2015 cũng quy định đất đai là một trong những tài sản công thuộc sở hữu toàn dân, nhưng trong Luật Kinh doanh bất động sản đã có nhiều điều khoản quy định cho thấy quyền sử dụng đất là bất động sản.

+ Khoản 2, Điều 3 BLDS 2015 quy định: “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng” Điều này cho thấy chỉ cần giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất được xác lập trên nguyên tắc này thì sẽ được pháp luật chấp nhận.

Vậy nên, với quy định hiện nay của BLDS 2015 và Luật Đất đai 2013 thì hoàn toàn có thể cầm cố quyền sử dụng đất miễn không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội Bởi lẽ, BLDS 2015 cho phép cầm cố bất động sản, Luật Đất đai 2013 không cấm cầm cố quyền sử dụng đất.

Tóm tắt quyết định giám đốc thẩm số 27/2021/DS-GĐT ngày 2/6/2021 vềTranh chấp hợp đồng tín dụng

5

- Nguyên đơn: Ngân hàng Liên doanh V.- Bị đơn: Công ty PT

- Vấn đề tranh chấp: Tranh chấp hợp đồng tín dụng

- Nội dung: Vào năm 2014, giữa Ngân hàng Liên doanh V và Công ty PT đã ký kết

các hợp đồng tín dụng với mục đích vay vốn lưu động phục vụ sản xuất và Ngân hàng cấp đã hạn mức tín dụng tối đa 10.000.000.000 đồng Để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng, các bên bảo lãnh đã ký kết hợp đồng thế chấp Theo phía Ngân hàng thì nhiều hợp đồng tính dụng cụ thể phía Công ty PT đã tất toán, nhưng vẫn còn nhiều hợp đồng chưa thanh toán Tính đến ngày 5/09/2019, công ty PT còn thiếu Ngân hàng Liên doanh V – chi nhánh Thành phố H số tiền là 5.235.426.579 đồng và 69.444,52 USD (bao gồm cả nợ gốc lẫn lãi)

- Quyết định của Tòa án: Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm tuyên buộc Công ty

PT phải trả số nợ trên và tiếp tục trả lãi phát sinh cho Ngân hàng từ ngày 5/0/2019 cho đến khi trả hết xong khoản nợ

1.10Trong Quyết định số 27, thế chấp được sử dụng để bảo đảm chonghĩa vụ nào? Vì sao?

- Trong Quyết định số 27, thế chấp được sử dụng để đảm bảo cho nghĩa vụ thanh toán các khoản vay của công ty PT Được thể hiện qua đoạn: “Bên thế chấp đồng ý dùng toàn bộ tài sản thế chấp được mô tả tại Điều 2 Hợp đồng này để bảo đảm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ đã, đang và sẽ phát sinh trong tương lai theo toàn bộ các Hợp đồng tín dụng đã và sẽ ký giữa Ngân hàng với Bên vay trong giới hạn số tiền tối đa bằng giá trị tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 3 Hợp đồng này, bao gồm nhưng không giới hạn các nghĩa vụ sau: Nợ gốc; nợ lãi; lãi phạt quá hạn; phí; khoản phạt; khoản bồi thường thiệt hại (nếu có) theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng cấp bảo lãnh”.

- Vì Hợp đồng thế chấp bất động sản số 63/2014/HĐTC giữa ông Trần T, bà Trần Thị H với Ngân hàng V là nhằm đảm bảo quyền lợi của Ngân hàng V cũng như đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán khoản vay của công ty PT Nhằm hạn chế các rủi ro trong trường hợp công ty PT không có khả năng thanh toán các khoản nợ của mình thì sẽ dùng tài sản thế chấp để thanh toán.

1.11Đoạn nào trong Quyết định số 27 cho thấy Tòa án xác định hợpđồng thế chấp đã chấm dứt?

- Đoạn trong Quyết định số 27 cho thấy Tòa án xác định hợp đồng thế chấp đã chấm dứt là: “Tuy nhiên, theo sự xác nhận của phía Ngân hàng thì Công ty PT đã thanh toán tất cả các khoản nợ theo các hợp đồng tín dụng cụ thể nêu trên và phía Ngân hàng cũng đã tất toán các hợp đồng này vào ngày cuối cùng là 25/11/2014.” - Thêm vào đó, vào ngày 17/6/2014 và ngày 23/4/2015, Ngân hàng và Công ty PT đã lần lượt ký kết Phụ lục 01 sửa đổi, bổ sung hợp đồng tín dụng hạn mức số

6

60/2014/HĐTD và Hợp đồng tín dụng hạn mức 091/2015/HĐTD nhưng không hề ký Phụ lục hợp đồng thế chấp nào để sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp số 63/2014/HĐTC.

- “Do vậy, căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 357 BLDS 2005 về việc thế chấp tài sản chấm dứt khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt thì Hợp đồng thế chấp bất động sản số 63/2014/HĐTC ngày 06/6/2014 đã chấm dứt, hết hiệu lực từ ngày 25/11/2014.”

1.12Vì sao Tòa án xác định hợp đồng thế chấp nêu trên đã chấm dứt?

- Vì trong quá trình giải quyết vụ án, xét thấy giữa Ngân hàng V và Công ty PT ký nâng hạn mức vay tín dụng từ 1.500.000.000 đồng lên 10.000.000.000 đồng nhưng không hề có ý kiến của người thế chấp là ông Trần T và bà Trần Thị H là không đúng quy định.

- Mặt khác, việc Ngân hàng ký nâng hạn mức vay từ 1.500.000.000 đồng lên 10.000.000.000 đồng đã vượt quá giá trị tài sản thế chấp là điều bất hợp lý - Ngoài ra thì phía Ngân hàng có cung cấp “Bản cam kết thế chấp” để chứng minh ông T, bà H cam kết dùng tài sản để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ thay cho Công ty PT tuy nhiên chữ ký, chữ viết trong đó lại không phải chữ ký, chữ viết thật của ông T, bà H Như vậy, ông T, bà H không cam kết dùng tài sản của mình để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ thay cho Công ty PT đối với khoản nợ của Ngân hàng với hạn mức là 5.000.000.000 đồng.

- Đối với hạn mức vay 10.000.000.000 đồng, phía Ngân hàng cũng không có tài liệu, chứng cứ để chứng minh ông T, bà H đồng ý ký nâng hạn mức vay tín dụng này.

- Theo đó, Toà xác nhận được nguyên đơn Ngân hàng Việt Nga thừa nhận Công ty PT đã tất toán các khoản vay từ Hợp đồng tín dụng số 60/2014/HĐTD ngày 14/4/2014 lần lượt vào các ngày 15/10/2014; ngày 25/10/2014 và ngày 12/11/2014 Vì vậy, việc thế chấp tài sản của ông T, bà H đã chấm dứt theo quy định tại khoản 1 Điều 357 Bộ luật dân sự năm 2005 và khoản 1 Điều 327 Bộ luật dân sự năm 2015

1.13Việc Tòa án xác định hợp đồng thế chấp nêu trên đã chấm dứt cóthuyết phục không? Vì sao?

- Việc Toà án xác định hợp đồng thế chấp nêu trên đã chấm dứt là thuyết phục và phù hợp với quy định của pháp luật.

+ Căn cứ theo Khoản 1 Điều 317 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).” Theo đó, trong tình huống, để đảm bảo cho khoản vay 1.500.000.000 đồng của Công ty PT theo Hợp đồng tín dụng số 60/2014/HĐTD

7

ngày 14/4/2014, Ông T và bà H đã thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất có diện tích là 120,75m2 và căn nhà 02 tầng gắn liền với đất có diện tích sử dụng là 214,62m² đất thuộc thửa số 392; tờ bản đồ số 3, tại số 40, đường Đ, Phường 13, quận T, Thành phố H do ông Trần T và bà Trần Thị H đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Tại khoản 2 Điều 1 của Hợp đồng thế chấp mà 2 bên đã thỏa thuận có ghi: “ Hợp đồng này để bảo đảm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ đã, đang và sẽ hình thành trong tương lai theo toàn bộ các Hợp đồng tín dụng đã và sẽ ký giữa Ngân hàng với Bên vay trong giới hạn số tiền tối đa bằng giá trị tài sản thế chấp ” Tuy nhiên, không hề có ý kiến của người thế chấp là ông Trần T và bà Trần Thị H, Ngân hàng đã tự nâng hạn mức vay từ 1.500.000.000 đồng lên 10.000.000.000 đồng đã vượt quá giá trị tài sản thế chấp Điều này là trái với quy định hợp đồng hai bên đã thỏa thuận.

+ Trên thực tế, Công ty PT đã tất toán các khoản vay từ Hợp đồng tín dụng số 60/2014/HĐTD ngày 14/4/2014 lần lượt vào các ngày 15/10/2014; ngày 25/10/2014 và ngày 12/11/2014 Vì vậy, việc thế chấp tài sản của ông T, bà H đã chấm dứt theo quy định khoản 1 Điều 327 Bộ luật dân sự năm 2015.

+ Theo đó, hợp đồng nêu trên đã chấm dứt theo đúng quy định của pháp luật Ngân hàng có trách nhiệm hoàn trả bản chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho ông T, bà H theo khoản 1 Điều 322 BLDS 2015.

1.14Khi xác định hợp đồng thế chấp chấm dứt, Tòa án theo hướngbên nhận thế chấp (Ngân hàng) có trách nhiệm hoàn trả Giấy chứngnhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất có thuyết phục không? Vìsao?

- Khi xác định hợp đồng thế chấp chấm dứt, Tòa án theo hướng bên nhận thế chấp (Ngân hàng) có trách nhiệm hoàn trả Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất là thuyết phục Đối với yêu cầu xử lý tài sản thế chấp của Ngân hàng và yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần T, việc ký nâng hạn mức vay tín dụng từ 1.500.000.000 đồng lên 10.000.000.000 đồng nhưng không hề có ý kiến của người thế chấp là ông Trần T và bà Trần Thị H là không đúng quy định Mặt khác, việc Ngân hàng ký nâng hạn mức vay từ 1.500.000.000 đồng lên 10.000.000.000 đồng đã vượt quá giá trị tài sản thế chấp là điều bất hợp lý Do đó, việc Ngân hàng yêu cầu được xử lý tài sản thế chấp của ông T, bà H để thu hồi nợ là không có cơ sở Do hợp đồng thế chấp đã chấm dứt nên Ngân hàng có trách nhiệm hoàn trả bản chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho ông T, bà H.

8

VẤN ĐỀ 2: ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM

Tóm tắt Bản án số 90/2019/KDTM-PT ngày 16/8/2019 của Tòa án nhân dânTP Hà Nội

- Chủ thể

+ Nguyên đơn: Ngân hàng N

+ Bị đơn: Công ty TNHH Xây dựng và Thương mại V- Vấn đề tranh chấp: Đăng ký giao dịch bảo đảm

- Lý do tranh chấp: Theo hợp đồng mua bán nợ giữa công ty TNHH MTV Q

(VAMC) với ngân hàng thì VAMC mua lại Tòan bộ khoản nợ của Công ty CP xây dựng và thương mại V nay là Công ty TNHH Xây dựng V Theo đó Ngân hàng tiếp tục gia hạn cho công ty thêm 12 tháng với hạn mức tín dụng như cũ Quá trình thực hiện hợp đồng này Ngân hàng chưa giải ngân mà chỉ theo dõi phần dư nợ chuyển sang Vì vậy, VAMC có quyền khởi kiện Công ty V đến Tòa án để yêu cầu Công ty V phải trả các khoản nợ theo hợp đồng tín dụng đã ký Quá trình giải quyết vụ án Ngân hàng và VAMC ký hợp đồng mua bán nợ Theo đó Ngân hàng bán khoản nợ của Công ty V cho VAMC, sau đó VAMC khởi kiện đòi nợ Công ty V và uỷ quyền cho Ngân hàng tham gia tố tụng Trong quá trình khởi kiện và Tòa án giải quyết thì Ngân hàng mua lại khoản nợ của Công ty V từ VAMC.

- Quyết định của Tòa án:Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng (kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của VAMC) về việc yêu cầu Công ty TNHH xây dựng và thương mại V phải thanh toán trả nợ gốc, lãi và lãi chậm phát sinh từ Hợp đồng tín dụng.

2.1 Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về đăng ký giao dịch bảođảm.

*Tại Điều 293 BLDS 2015 quy định về phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm: “1 Nghĩa vụ có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không quy định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ coi như được bảo đảm toàn bộ, kể cả nghĩa vụ trả lãi, tiền phạt và bồi thường thiệt hại.

2 Nghĩa vụ được bảo đảm có thể là nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ trong tương lai hoặc nghĩa vụ có điều kiện.

3 Trường hợp bảo đảm nghĩa vụ trong tương lai thì nghĩa vụ được hình thành trong thời hạn bảo đảm là nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Nhưng tại Điều 319 BLDS 2005 lại không quy định cụ thể bảo đảm nghĩa vụ trong tương lai là nghĩa vụ được hình thành trong thời gian nào Vì thế, thực tiễn áp dụng còn gặp nhiều khó khăn Để khắc phục điều này, theo khoản 3 Điều 293 BLDS 2015 quy định: “Trường hợp bảo đảm nghĩa vụ trong tương lai thì nghĩa vụ được

9

hình thành trong thời hạn bảo đảm là nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”

*Tại Điều 298 BLDS 2015 quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm:

“1 Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định.

2 Trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

3 Việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm.”

-Tại Điều 323 BLDS 2005 quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm:

“1 Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm được quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này.

2 Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp pháp luật có quy định.

3 Trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký.”

=> BLDS 2015 xác định đối tượng đăng ký là “biện pháp bảo đảm”, còn BLDS 2005 xác định đối tượng đăng ký là “giao dịch bảo đảm” Mà theo các khoản nêu trên thì "biện pháp bảo đảm" được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật còn "giao dịch bảo đảm" là giao dịch dân sự do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm Như vậy ta có thể thấy rằng việc sử dụng thuật ngữ "Đăng ký biện pháp bảo đảm" là hợp lý hơn.

=>BLDS 2015 quy định đăng ký đối với biện pháp bảo đảm, không phải đăng ký đối với giao dịch bảo đảm như BLDS 2005 là phù hợp với vai trò, địa vị pháp lý của thiết chế đăng ký trong nền kinh tế thị trường, đó là thiết chế đăng ký quyền, công bố quyền và công khai quyền.

=> BLDS 2015 thay thế cụm từ “giá trị pháp lý” của BLDS 2005 bằng “hiệu lực đối kháng" Có thể nói việc thay đổi từ, giúp hạn chế các ràng buộc pháp lý đối với bên thứ ba trong giao dịch đảm bảo tài sản, khi “hiệu lực đối kháng” chỉ có thể phát sinh trong 4 trường hợp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ: Cầm cố tài sản; Thế chấp tài sản; Bảo lưu quyền sở hữu; Cầm giữ tài sản Sự điều chỉnh này đã làm cho việc áp dụng pháp luật trong thực tiễn đời sống trở nên thuận tiện hơn.

10

2.2 Hợp đồng thế chấp số 1013.2009/HĐTC ngày 07/9/2009 có thuộctrường hợp phải đăng ký không? Vì sao?

- Hợp đồng thế chấp số 1013.2009/HĐTC ngày 7/9/2009 thuộc trường hợp phải đăng ký vì :

+ Thứ nhất, hợp đồng thế chấp này có nội dung thể hiện rằng ông Q, bà V tự nguyện dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình, cụ thể là nhà đất tại 60V, phường T, quận H, Hà Nội để đảm bảo cho các khoản vay của Công ty V tại Ngân hàng Bởi lẽ, ta có thể thấy hợp đồng này là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng nhà đất Căn cứ vào khoản 1 Điều 502 BLDS 2015 về hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất quy định như sau “ Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

+ Thứ hai, theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013: “ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này” và khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 : “ Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện, công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.

2.3 Hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 đã được đăng ký phù hợp với quyđịnh không? Đoạn nào của bản án cho câu trả lời?

- Hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 đã được đăng ký phù hợp với quy định.

- Đoạn của bản án cho câu trả lời là: “Xem xét việc thế chấp này HĐXX thấy: Đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba ngày 07/9/2009 Sau khi các bên ký kết hợp đồng thì công chứng viên thực hiện việc công chứng theo trình tự: lập lời chứng của công chứng viên ghi nhận rõ các bên tham gia ký kết hợp đồng thế chấp gồm: Bên thế chấp, bên nhận thế chấp và bên vay ghi nhận rõ việc bên thế chấp và bên vay ký tên và Hợp đồng trước mặt công chứng viên tại địa chỉ số 60V, phường T, quận H, Hà Nội Sau đó công chứng viên đóng dấu và trả hồ sơ cho phía Ngân hàng Công chứng viên, ông Khúc Mạnh C khẳng định khi ký kết hợp đồng, ông Q và bà V đã xuất trình đầy đủ chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất Bên ngân hàng đã có Giấy đề nghị Công chứng và Biên bản định giá tài sản, hợp đồng thế chấp đều ghi ngày 07/9/2009 được ký và đóng dấu bởi người có thẩm quyền của Ngân hàng Ngoài ra Biên bản định giá có đầy đủ chữ ký của bên thế chấp là vợ chồng ông Q và bà V; bên khách hàng vay là Công ty V do ông Nguyễn

11

Tử D làm đại diện ký tên và đóng dấu Văn phòng công chức đã thực hiện đúng pháp luật công chứng, nội dung văn bản công chứng không trái với quy định của pháp luật, không vi phạm Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005 nên không thể tự vô hiệu”.

2.4 Theo Tòa án, nếu không được đăng ký, hợp đồng thế chấp số07/9/2009 có vô hiệu không? Vì sao?

- Theo Tòa án, nếu không được đăng ký, hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 không vô hiệu Vì tại thời điểm làm thủ tục đăng ký thế chấp ngày 30/9/2009 thì Thông tư số 05/TTLB-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 đang có hiệu lực, tại Điều 4 về người yêu cầu đăng ký có quy định “người yêu cầu đăng ký là một bên trong các bên hoặc các bên ký hợp đồng thế chấp, bảo lãnh” chỉ đến ngày 01/3/2010 thì mới có Thông tư số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT và tại Điều 1 mà Thông tư số 06 mới có quy định là khi đăng ký thế chấp mới (lần đầu) thì các bên phải ký còn đăng ký thay đổi, bổ sung thì chỉ cần một bên Như vậy, tại thời điểm ngày 30/9/2009 chỉ cần một bên là bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp, bảo lãnh ký là được Mà theo đơn yêu cầu đăng ký thế chấp ngày 30/9/2009 thì bên nhận thế chấp là Ngân hàng có ký đóng dấu vào đơn này nên Đơn đăng ký vẫn đúng quy định và phát sinh hiệu lực

2.5 Hướng của Tòa án như trong câu hỏi trên có thuyết phục không? Vìsao?

- Hướng của Tòa án như trong câu hỏi ở trên là thuyết phục Vì nếu không được đăng ký thì hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 không vô hiệu Bởi vì tại thời điểm làm thủ tục đăng ký thế chấp ngày 30/9/2009 thì Thông tư số 05/TTLB-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 đang có hiệu lực, tại Điều 4 về người yêu cầu đăng ký có quy định “người yêu cầu đăng ký là một bên trong các bên hoặc các bên ký hợp đồng thế chấp, bảo lãnh” Như vậy chỉ cần một bên là bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp, bảo lãnh ký là được Chính vì thế, tạo điều kiện thuận lợi cho bên thế chấp, chỉ cần được bên bảo lãnh đồng ý thì bên thế chấp vẫn có thể tiếp tục thực hiện được hợp đồng thế chấp mà không cần phải đăng ký giao dịch đảm bảo và cũng không cần phải phát sinh thêm các tài sản thế chấp khi phát sinh thêm các hợp đồng thế chấp ký sau đó Hướng của tòa án là vô cùng hợp lý, để tuyển được hợp đồng vô hiệu giữa bên nhận thế chấp là Ngân hàng và bên vay là Công ty cổ phần xây dựng Thương Mại V là chưa phát sinh hiệu lực, cũng như yêu cầu Ngân hàng phải trả lại bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà và quyền sử dụng đất cho ông Đỗ Văn Q và bà Phạm Thị V.

Tóm tắt Quyết định số 41/2021/KDTM-GĐT ngày 08/7/2021 của Tòa án nhândân cấp cao tại TP Hồ Chí Minh

- Chủ thể:

+ Nguyên đơn: Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng+ Bị đơn: + Ông Lê Vĩnh Thọ

12

+ Bà Nguyễn Thị Ngọc Loan

- Vấn đề tranh chấp: Đăng ký giao dịch bảo đảm

- Nội dung tranh chấp: Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) (bên

cho vay) và ông Lê Vĩnh Thọ và bà Nguyễn Thị Ngọc Loan (bên vay) đã ký kết hợp đồng vay tiền Tài sản thế chấp để bảo đảm cho khoản tiền vay nói trên là xe ô tô tải Trong thời gian thế chấp, ông Thọ - bà Loan tự ý chuyển nhượng xe ô tô nói trên cho bà Giao theo hợp đồng ủy quyền, sự chuyển nhượng này không được sự đồng ý của VPBank Nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng, ông Thọ và bà Loan nhiều lần vi phạm nghĩa vụ trả nợ VPBank khởi kiện, yêu cầu ông Thọ và bà Loan trả tiền.

- Quyết định của Tòa án:

Chấp nhận kháng nghị số 41/2020/KN - KDTM ngày 28/08/2020 của Chánh Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh

Giữ nguyên bản án Kinh Doanh - Thương mại sơ thẩm của Tòa án về phần buộc ông Lê Vĩnh Thọ và bà Nguyễn Thị Ngọc Loan trả nợ cho ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng

Hủy bản án Kinh Doanh - Thương mại sơ thẩm của Tòa án về phần buộc ông Phan Thái Tân phải trả lại xe ô tô này để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ của ông Lê Vĩnh Thọ - bà Nguyễn Thị Ngọc Loan

2.6 Hợp đồng thế chấp trong Quyết định số 41 có hiệu lực đối kháng vớingười thứ ba không? Vì sao?

- Hợp đồng thế chấp trong Quyết định số 41 có phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba.

- Cơ sở pháp lý: Điều 23 Nghị định 21/2021/NĐ-CP về hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba:

“1 Biện pháp bảo đảm chỉ phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba trong trường hợp hợp đồng bảo đảm đã có hiệu lực pháp luật.

2 Trường hợp biện pháp bảo đảm phải đăng ký theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan hoặc được đăng ký theo thỏa thuận hoặc được đăng ký theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm thì thời điểm đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật liên quan là thời điểm biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba

3 Trường hợp không thuộc khoản 2 Điều này thì hiệu lực đối kháng với người thứ ba của biện pháp cầm cố tài sản, đặt cọc, ký cược phát sinh từ thời điểm bên nhận bảo đảm nắm giữ tài sản bảo đảm

Nắm giữ tài sản bảo đảm quy định tại khoản này là việc bên nhận bảo đảm trực tiếp quản lý, kiểm soát, chi phối tài sản bảo đảm hoặc là việc người khác quan lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật nhưng bên nhận bảo đảm vẫn kiểm soát, chi phối được tài sản này.”

13