Luận văn thạc sĩ Luật học: Thực trạng giải quyết tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất

Mọi tài liệu, số liệu trong luận văn là khách quan, trung thực Những kết quả, những đánh giá trong luận văn chưa được ai công bồ ở bat kỳ một công trình nghiên cứu khoa học nào.

Ha Nội, ngày tháng năm 2018

TÁC GIÁ LUẬN VĂN

Vũ Thị Phước

Luật Hà Nội, đặc biệt là các thây cô giáo Khoa sau Đại học và Khoa Luật Dân sự và Tố tụng dán sự đã tạo diéu kiện va giúp do tôi trong qua trình hoc tap, nghiên cứu chương trình thạc sĩ luật hoc tai trường.

Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất của mình đến người hướng dân khoa học PGS.TS Vũ Thị Hong Yến, người đã tận tam, nhiệt tình chi bảo

và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn nay.

Cuối cùng, tôi xin cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè đã luôn động viên, quan tâm, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian qua.

Xin chân thành cảm on!

Hà Nội, ngày tháng năm 2018

TÁC GIÁ LUẬN VĂN

Vũ Thị Phước

Chương 1: KHÁI QUAT CHUNG VE GIẢI QUYẾT TRANH CHAP

THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG ĐẮTT - 2-5 St SE E2 E2 re 6 1.1 Một số khái niệm cơ bản - 55c s2 sssese<sess=sessesessesess 6

1.1.1 Khái niệm thé chấp quyền sử dụng đất s s scssss se se: 6 1.1.2 Khái niệm tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất 10

1.1.6 Khái niệm giải quyết tranh chấp thé chấp quyên sử dung đất 11

1.2 Can cứ pháp luật để giải quyết tranh chấp thé chấp quyền sử dụng ' 010 a) ÔỎ 13

1.2.1 Căn cứ xác định chủ thé của quan hệ thé chấp quyền sử dụng đất 13 1.2.2 Căn cứ xác định đối tượng của thé chấp quyền sử dụng đất 19 1.2.3 Căn cứ xác định quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ thé chấp quyên sử dụng đất 5c < se s se sEseEeEsesersesesseseseree 22

1.2.4 Can cứ xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thé chấp quyền

1o 107777 "4 27 1.2.5 Căn cứ xử lý quyền sử dụng đất thế chấp trong một số trường hợp33

1.2.6 Căn cứ xác định thời hiệu khởi kiện tranh chấp thé chấp quyền sử

100110177 39 1.2.7 Căn cứ xác định nguyên tắc và thẩm quyền giải quyết tranh chap thé chấp quyên sử dụng đất của Tòa án . s-sscssecsessesesseseeseseesesse 41 Chương 2: HOẠT ĐỘNG GIẢI QUYẾT TRANH CHAP THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG DAT CUA TOA ÁN VÀ KIÊN NGHỊ HOÀN

THIỆN PHAP L/UẬTT G- c s9 £EE‡EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEerkerkrkerkerrrkd 44

2.1 Nhận diện các dạng tranh chap thé chấp quyên sử dụng đất thường DAD ruagggtncgE0111101600011560601006195851663501650310481501000636906667645736166600396043095039514609408 44 2.1.1 Tranh chấp về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 44 2.1.2 Tranh chấp liên quan về phạm vi bảo đảm nghĩa vụ - 47 2.1.3 Tranh chấp vé chủ thé có quyền thé chấp quyền sử dụng đất 48

Aung 177 50 2.1.6 Tranh chấp về định giá trị quyền sử dụng dat thế chấp 51 2.2 Hoạt động giải quyết tranh chap thé chấp quyền sử dung dat tại 2.3 Một số vụ việc tranh chấp thé chấp quyền sử dụng đất điển hình 59

2.3.1 Vụ việc thứ nhất về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng

CAE aunnngư ga 00010560019 0610906145600676016060150466604001141565500001/001515485100005074180/56 59

2.3.2 Vụ việc thứ hai về xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất thế

00 61

2.3.3 Vụ việc thứ ba: liên quan đến thủ tục tố tụng tại Tòa án 64 2.4 Một số kiến nghị nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp thé chấp quyền sử dụng đÍất . s- <5 s 5° sess£sessesessessesessesee 68

2.4.1 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật . s s-s¿ 68 2.4.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xét xử giải quyết tranh

chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dụng đất - s s-s s se ses< se 72 KẾT LUẬN - 5< 2S2 22 E2EEE1E71211211211211111211211111 1111211111 1c eye 75

sách thuận lợi nhằm thúc day, tạo điều kiện cho nền kinh tế thị trường phát triển, hòa nhập với nên kinh tế toàn cầu, Việt Nam đã có những chuyên mình đáng ké Chúng ta tiếp cận được với nhiều cơ hội nhưng cũng đồng thời phải

đối diện với không ít cạnh tranh, thách thức của thị trường Mỗi thành phần kinh tế, mỗi doanh nghiệp, cá thể kinh doanh đều phải tự mình vận động, tìm ra hướng đi riêng cho mình Nếu muốn phát triển, mỗi doanh nghiệp, cá thể kinh doanh cần có nguồn vốn déi dào mà không phải lúc nào cũng được đáp

ứng Khi đó, họ sẽ cần huy động nguồn vốn nhàn rỗi từ thị trường thông qua hoạt động vay vốn từ các cá nhân, tô chức, trong đó nhiều nhất là các tô chức

tín dụng Và dé đảm bảo cho hoạt động vay von được an toàn, từ xa xưa, các

biện pháp bảo đảm đã được áp dung, trong đó thé chấp quyền sử dụng đất được

xem là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ phổ biến nhất trên thế giới cũng như ở Việt Nam.

Thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp rất quan trọng trong hệ

thống các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong pháp luật dân sự Ở Việt Nam, thế chấp quyền sử dụng đất đã và đang diễn ra sôi động và ngày càng trở nên quan trọng, không thể thiếu trong bối cảnh nền kinh tế thị trường định

hướng xã hội chủ nghĩa Quyền sử dụng đất trở thành vật bảo đảm phổ biến, làm trung gian tài chính, là cầu nối dé các tô chức tin dụng, người cho vay luân chuyền vốn cho nên kinh tế Không có tài sản bảo đảm một cách an toàn thi hoặc sẽ không có các giao dịch cho vay, hoặc có thì rủi ro đối với bên cho vay

là rat lớn, nguồn vốn vi thé mà không thé phân bồ hiệu quả và an toàn thông

qua thị trường tiền tệ Và như vậy, thế chấp tài sản, trong đó có thế chấp quyền

sử dụng đất là điều kiện có tính tiên quyết đảm bảo cho sự vận hành một cách

an toàn cho thị trường tiền tệ Trong thực tiễn ta nhận thấy thế chấp quyền sử

chấp của các bên Khi lợi ích giữa các bên không đạt được, không thể cùng nhau thoả thuận thì thông thường bên bi ảnh hưởng đến quyên và lợi ích hợp pháp sẽ làm thủ tục khởi kiện ra toà án để được pháp luật bảo vệ quyền và lợi

ích hợp pháp của mình Mặt khác, do thế chấp là một biện pháp bảo đảm nghĩa

vụ đân sự, gan liền với các giao dịch tín dụng, giao dịch vay tài sản nên thông thường khi nảy sinh yêu cầu giải quyết tranh chấp về tín dụng, vay tài sản cũng sẽ kéo theo đòi hỏi về việc giải quyết các tranh chấp thế chấp nói chung và thế

chấp quyền sử dụng đất nói riêng.

Như vay, có thé thấy, giải quyết tốt các tranh chấp về thé chấp quyền sử dụng đất là một yêu cầu cấp bách hiện nay Nó đặt ra đòi hỏi cần phải hoàn

thiện hơn hệ thống pháp luật liên quan đến việc giải quyết tranh chấp thé chap

quyên sử dụng đất dé tạo điều kiện, đây nhanh quá trình giải quyết tranh chap

trong lĩnh vực này cũng nhằm đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật và bao đảm pháp chế xã hội chủ nghĩa.

Thiết nghĩ, việc nghiên cứu thực trạng giải quyết các tranh chấp về thế

chấp quyên sử dụng dat là rất cần thiết, có ý nghĩa thực tiễn và thời sự dé từ đó có thê đưa ra những định hướng giúp cải thiện, nâng cao công tác giải quyết

các tranh chấp dân sự trên thực tế Do đó, tôi đã lựa chọn đề tài này dé tìm hiểu rõ hơn việc giải quyết tranh chấp, những thuận lợi, khó khăn, trình tự giải quyết, vấn đề đảm bảo công bằng giữa lợi ích của các bên làm luận văn cao học của mình.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Thế chấp quyền sử dụng đất có lẽ không phải là đề tài mới bởi đã được

các nhà nghiên cứu, các học giả, các chuyên gia lập pháp nghiên cứu từ rât lâu.

các tổ chức tín đụng ở Việt Nam” của tác giả Trần Thị Thu Hường với luận văn thạc sĩ luật học, Đại học quốc gia Hà Nội năm 2004;

- “Pháp luật về thé chấp quyên sử dung đất trong các tô chức tin dụng — thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật” của tác giả Phan Hồng

Điệp — luận văn thạc sĩ luật học, Dai học quốc gia Hà Nội năm 2012;

- “Thuc hiện pháp luật thé chấp quyên sử dung đất ở Việt Nam” của tác giả Lê Thúy Binh, Luận án tiến sĩ— Học viện chính trị quốc gia Hồ Chí Minh

- “9 biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hop đồng ” của tác giả Trương Thanh

Duc, NXb Chính trị quốc gia sự thật, 2017;

Một số công trình cũng đã đi sâu vào phân tích, đánh giá những bất cập

của pháp luật hiện hành đối với việc vận hành hợp đồng thé chấp Tuy vậy, từ các nguồn thông tin mà tác giả có thê tiếp cận cho thay, chưa có công trình khoa học nao nghiên cứu chuyên sâu về thực trạng giải quyết tranh chấp thé chấp

quyền sử dụng dat ở Việt Nam đã được công bố Do đó, luận văn này là một dé tài nghiên cứu chuyên sâu và không trùng lặp với các công trình đã công bố

trước đây.

3 Mục dich, đối tượng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu

Việc nghiên cứu đề tài này làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn còn vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp thế chấp quyền sử dụng

đất Bằng kinh nghiệm và hiểu biết của mình, tác giả mong muốn lý giải được những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp và thực trạng giải quyết tranh chấp, từ đó đưa ra một số kiến nghị góp phần nâng cao hiệu quả công tác này, đáp ứng

kịp thời các yêu cau thực tế đặt ra.

- Nghiên cứu các dạng và nguyên nhân dẫn đến tranh chấp về thế chấp quyên sử dụng dat;

- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật trong công tác giải quyết tranh chấp thé chấp quyền sử dung dat, đánh giá khái quát những thành tựu mà pháp luật Việt Nam và các nhà thực thi pháp luật đã đạt được đồng thời

chỉ ra những bat cap, tồn tại cần khắc phục.

- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp nói chung và giải quyết tranh chấp về thé chấp quyền sử dụng đất nói riêng.

3.3 Phạm vi nghiên cứu

Có nhiều loại quyền sử dụng đất khác nhau như: quyền sử dụng đất ở, quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy hải sản, quyền sử dụng đất rừng Do tính chất đặc thù mỗi loại đất, việc giải quyết các

tranh chấp nói chung và tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng có

những đặc điểm khác nhau Vì vậy, để khoanh vùng phạm vi nghiên cứu, tác giả sẽ tập trung nghiên cứu một khía cạnh về của loại tài sản thế chấp phổ biến nhất hiện nay — quyền sử dụng đất ở, cụ thê hơn là về giải quyết tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất ở Mặt khác, do tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất

ở là một van dé phức tạp, liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực khác nhau như: kinh tế, xã hội, chính trị và pháp luật , luận văn sẽ chỉ tập trung nghiên cứu các

quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng các quy định ấy trong công tác giải quyết tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất ở Luận văn tập trung chủ yếu nghiên cứu về thực tiễn vận dụng thay vì phan lý luận như các công trình nghiên

cứu khác.

Mác — Lênin va tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước pháp quyền, các quan

điểm, các học thuyết pháp lý tại Việt Nam Đồng thời dé triển khai thực hiện

đề tài, tác giả cũng sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể được sử dụng

trong nghiên cứu khoa học xã hội nhân văn bao gồm phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp quy nạp, diễn dịch, phương pháp điều tra xã hội học, phương pháp thống kê, so sánh

5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

- Về phương diện khoa học: Kết quả nghiên cứu của luận văn góp

phần làm sáng tỏ, phong phú những vấn đề lý luận về thực hiện pháp luật trên một lĩnh vực cụ thể nói riêng, đó là thực hiện pháp luật giải quyết tranh chấp

thé chấp quyền sử dụng dat.

- Về phương diện thực tiễn: Luận văn sẽ là tài liệu tham khảo cho các

nha lập pháp, các cơ quan có thẩm quyền trong việc hoàn thiện quy trình thực hiện pháp luật về thế chấp nói chung và giải quyết tranh chấp thế chấp quyền

sử dụng đất nói riêng của Việt Nam Luận văn cũng sẽ là tài liệu tham khảo cho việc học tập, nghiên cứu, có ý nghĩa trong việc tô chức thực hiện và góp phần giải quyết các tranh chấp liên quan như tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh

chấp hợp đồng tín dụng

6 Bồ cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tải liệu tham khảo,

luận văn kết cầu gồm 3 chương:

Chương 1: Khái quát chung về giải quyết tranh chấp thé chấp quyền sử dụng đất

Chương 2: Giải quyết tranh chap thé chấp quyền sử dụng đất — thực trạng

và kiến nghị hoàn thiện pháp luật

1.1 Một số khái niệm cơ bản

1.1.1 Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất

* Khái niệm quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng dat là một khái niệm được sử dụng phổ biến trong pháp luật Đất đai Việt Nam Đây là một quyền năng của người sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một lợi ích vật chất nhất định Quyền năng này của người sử dụng đất được pháp luật Dat đai

ghi nhận và bảo hộ Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước

là đại điện và thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu (theo Điều 53 Hiến pháp năm 2013 và Điều 4 Luật Đất đai năm 2013) Do đất đai là một loại tài sản đặc biệt nên Nhà nước - đại diện chủ sở hữu chỉ nắm giữ quyền định đoạt, quyền chiếm giữ về nguyên tắc; còn trên thực tế quyền khai thác và quyền nắm

giữ, quản lý ranh giới đất đai một cách trực tiếp thông qua quyền sử dụng thì

giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

Về đặc điểm, quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất là một loại quyên về tài sản (vật quyền) và được xác định giá trị và được phép trao đôi trên thị trường Quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai nên người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất sử dụng ôn định lâu dài Quyền sử dụng đất độc lập với quyền sở hữu dat đai một cách tượng đôi Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyền đổi, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai (Điều Khoản 1 Điều 167 Luật Dat đai năm 2013).

* Khái niệm thế chấp

“Thế chấp” không phải là một khái niệm mới xuất hiện trong lịch sử pháp luật dân sự nhân loại Biện pháp thế chấp đã được áp dụng như một biện pháp

quyên và bên có nghĩa vụ đã lựa chọn dé bảo đảm cho việc thay thế khi nghĩa

vụ bị vi phạm Như vậy, khi người có nghĩa vụ không thực hiện, thực hiện

không đúng, không day đủ những nghĩa vụ mà người đó đã cam kết khi xác lập

nghĩa vu, thì người có quyền được sử dụng biện pháp bao đảm dé thay thế.

Từ điển giải thích thuật ngữ luật học của Trường Đại học Luật Hà Nội định nghĩa: “Thế chấp tài sản — biện pháp bảo dam thực hiện nghĩa vụ dân sự, theo đó bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản Văn bản thế chấp phải được công chứng

nhà nước chứng nhận hoặc ủy ban nhân dân có thẩm quyền chứng thực nếu các

bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định Việc thế chấp phải đăng ký, nếu bất động sản có đăng ký quyền sở hữu”?

Dưới góc độ pháp luật dân sự, khoản 1 Điều 317 Bộ luật dân sự năm

2015 đã đưa ra khái niệm thé chấp tài sản như sau: “7h chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thé chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để

bao đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi la bên nhận thé chap)”

Như vậy quyền sử dụng đất là với tư cách là một loại tài sản, là một đối tượng của thế chấp Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng dat, được ra đời kế từ khi Quốc hội nước ta ban hành

Luật đất đai năm 1993, sau đó Bộ luật dân sự năm 1995 cũng đã quy định cụ

thể nhằm tạo điều kiện để quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự Đến nay, việc ghi nhận quyền thế chấp quyền sử dụng đất trong các văn bản pháp luật hiện hành như Bộ luật dân sự năm 2015, Luật đất đai năm 2013

! Từ Điền Hán Việt, Đào Duy Anh, Tr.154

?Từ Điện Hán Việt, Đào Duy Anh, Tr.394

3 Từ dién giải thích thuật ngữ Luật Học (1999), Dai học Luật Hà Nội, , tr 118, Nxb Công an nhân dân, Hà

Nội

Một cách tông thé, Thé chấp quyên sử dung đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên có quyên sử dung đất (gọi là bên thé chấp) dùng quyên sử dụng đất của minh dé bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dán sự - kinh tế với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp); bên thé chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thé chấp Việc thé chấp phải tuân theo các điều kiện, nội dung, hình

thức thế chấp quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và Luật đất đai quy định.

Thế chấp quyền sử dụng đất có những đặc điểm của thế chấp tài sản

thông thường như:

+ Được phát sinh trên cơ sở một quan hệ nghĩa vụ đã ton tại trước đó nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ đó; mang tính bảo đảm đối vật có

một số đặc điểm sau:

+ Mang tính bảo đảm đối vật, thể hiện ở chỗ bên nhận thế chấp có quyền chỉ phối tài sản thế chấp trong thời gian thực hiện nghĩa vụ và có quyền xử lý tài sản đó để khấu trừ nghĩa vụ khi có hành vi vi phạm xảy ra.

+ Là biện pháp mang tính dự phòng Điều đó có nghĩa, quyền sử dụng

đất sẽ được khôi phục hoàn toàn cho bên thé chap néu dén han nghia vu bao đảm được thực hiện dung va đầy đủ.

Bên cạnh đó, thế chấp quyền sử dụng có những đặc điểm riêng do tính

chất đặc thù của tài sản sản thế chấp, cụ thé:

Thứ nhất, Đỗi tượng của thế chấp là một loại tài sản nhưng không thuộc

quyền sở hữu của người thế chấp Như đã phân tích ở trên, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Trong thế chấp quyền sử dụng dat,

tài sản thế chấp không phải đất đai (vật) mà là quyền sử dụng đất (vật quyền) Đây là điểm khác biệt cơ bản khi xem xét đối tượng thế chấp bất động sản ở

dân sự mà còn phải phù hợp với các quy định của pháp luật đất đai.

Thứ hai, Thế chấp quyền sử dung đất không phải là hình thức chuyên quyền sử dụng đất Khi giao kết hợp đồng thé chấp quyền sử dụng đất, không có sự chuyền giao tài sản thế chấp Bên thé chấp quyền sử dụng đất van được trực tiếp sử dụng đất, quyền sử dụng đất vẫn thuộc bên thế chấp Thay vào đó, bên thế chấp sẽ phải bàn giao cho bên nhận thế chấp những giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ có giá trị tương đương theo quy định của pháp luật đất đai Việc không chuyền giao tài sản thé chấp không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận thế chấp như quyền định đoạt tài sản Thay vào đó, bên nhận thế chấp không phải bỏ chi phí dé bảo quản, gìn giữ, trông coi tài sản thế chap hay

chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu tài sản thế chấp không may gây thiệt hại Mặt khác, về phía bên thé chap, họ vừa nhận được vốn vay từ phía ngân hàng, vừa tiếp tục được sử dụng, khai thác công dụng của quyền sử dụng đất

đó đề sinh lợi Như vậy, mặc dù đem quyền sử dụng đất đi thế chấp dé vay von

kinh doanh, phục vu sản xuất thì tài san này cũng không bị mất đi giá trị sử

dụng mà còn có thé tăng thêm giá trị do được chủ sử dung đất đầu tư xây dựng

thêm các công trình trên đất.

Mục đích của việc thé chấp quyền sử dụng dat là sử dụng quyền sử dụng

đất như một “vật” làm tin, tạo tâm ý yên tâm cho bên nhận thế chấp đối vối

việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp.

Thứ ba, Mặc dù quyền sử dụng đất không bị mắt đi trong thời gian thế chấp nhưng các quyền năng khác của bên thé chấp đối với tài sản đó bị hạn chế.

Bên thế chấp không được thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản thế chấp

n-hư chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng dat trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Thứ tw, Trình tự, thủ tục về thé chấp quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ hơn so với trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng tài

sản khác.

Pháp luật quy định chặt chẽ điều kiện khi tham gia các giao dịch về quyền

sử dụng đất nói chung và giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng Theo đó, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân thủ cả quy định của pháp luật dân sự cũng như thỏa mãn các điều kiện do pháp luật đất đai quy định Đồng thời, căn cứ vào từng hình thức sử dụng đất, mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người sử dụng đất có được quyên thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất thuộc sở hữu của mình hay không.

1.1.2 Khái niệm tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất

Trong cuộc sống hàng ngày, có rất nhiều loại tranh chấp thường xuyên xảy ra như tranh chấp đất đai, tranh chấp lao động, tranh chấp hôn nhân và gia đình Tranh chấp được hiểu là đấu tranh giằng co khi có ý kiến bất đồng,

thường là trong van đề quyên lợi giữa hai bên"

Tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất là tình trạng pháp lý trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, mà ở đó, các bên thể hiện sự xung đột hay bất

đồng ý chí với nhau về những quyên và nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất Một quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất được coi là có tranh chấp khi sự xung đột, bất đồng về quyền lợi giữa các bên được thê hiện

ra bên ngoài (mặt khách quan) thông qua những băng chứng cụ thể và xác định

Tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất phải hội tụ đủ các yếu tô sau: có

quan hệ hợp đồng tôn tại giữa các bên, có sự vi phạm nghĩa vụ (hoặc cho răng

4 Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng 1998, tr890

có sự vi phạm nghĩa vụ) trong quan hệ đó, có sự bất đồng về ý kiến giữa các bên về sự vi phạm và xử lý hậu quả phát sinh từ vi phạm.

Như vậy, tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất thông thường bắt nguồn từ sự vi phạm nghĩa vụ của một hoặc tất cả các bên trong quan hệ thế chấp Tuy nhiên không phải sự vi phạm nghĩa vụ nào cũng sẽ tất yêu dẫn đến tranh chấp thé chấp quyền sử dụng dat.

Đặc điểm của tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất: Thế chấp quyền sử dụng đất là một dạng đặc biệt của quan hệ dân sự, nên bên cạnh những đặc điểm chung của một tranh chấp dân sự, tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất mang những đặc trưng riêng khác với tranh chấp dân sự, tranh chấp lao động, tranh chấp kinh tế ở một số điểm sau:

Thứ nhất, đối tượng của thế chấp quyền sử dụng đất là quyền quản lý, sử

dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng đất đai — một loại tài sản

không thuộc quyên sở hữu của các bên tranh chấp Bên thế chấp quyền sử dụng

đất là các tô chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia với tư cách người quản lý hoặc sử dụng đất Bên nhận thế chấp thông thường là tổ chức tín dụng, bên cho vay,

hoặc bên có nghĩa vụ cần được bảo đảm.

Thứ hai, nội dung của tranh chap thé chấp quyền sử dụng dat rat da dang

và phức tạp, xuất phát từ đặc trưng của quan hệ thé chấp và đối tượng của thế chap là quyền sử dụng dat.

Thứ ba, tranh chấp thế chấp quyên sử dụng đất xảy ra, tác động không nhỏ đến tâm lý, tinh thần của các bên, gây nên tình trạng mat ôn định, bat đồng trong nhân dân.

1.1.6 Khái niệm giải quyết tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất

Khi tranh chap chung và tranh chap thé chấp quyền sử dung dat nói riêng phát sinh, đòi hỏi cần được giải quyết thỏa đáng bằng một phương thức chọn

lựa phù hợp nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp, vừa đảm bảo trật tự pháp luật và kỷ cương xã hội, giáo dục được ý thức tôn

trọng pháp luật của công dân, góp phần chủ động ngăn ngừa các vi phạm hợp đồng Đề làm được điều này, đòi hỏi việc giải quyết tranh chấp phải đảm bảo các yêu tố như: nhanh chóng, chính xác, đúng pháp luật, quyết định thi hành phải có giá trị thi hành cao; quá trình giải quyết phải đảm bảo tính dân chủ, bình dang, quyền tự định đoạt của các bên Đồng thời yếu tô chi phí giải quyết tranh chấp cũng được các chủ thé cân nhắc chọn lựa.

Tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất được giải quyết theo cả bốn phương thức thương lượng, hòa giải, trọng tài và tòa án, trong đó chủ yếu bằng phương thức thương lượng và Tòa án Pháp luật dân sự, đất đai không quan tâm cách thức các chủ thê thỏa thuận thế nào, thương lượng ra sao mà chỉ đưa ra các quy định điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp khi có sự tham gia của cơ quan nhà nước (Tòa án, Cơ quan thi hành án ) vào việc giải quyết đó mà

thôi Điều này nhằm thể hiện sự tôn trọng của Nhà nước với tự do ý chí, tự do

định đoạt của các chủ thê và Nhà nước sẽ cung cấp một công cụ giải quyết tranh chấp cho họ nếu như họ không có được sự thông nhất Một khi đã có sự tham gia của cơ quan nhà nước thì các quy phạm pháp luật về giải quyết tranh chấp

là cần thiết, bởi lẽ có những quy phạm pháp luật này thì người dân cũng như

chính co quan nhà nước mới biết chủ thé nào có thẩm quyên giải quyết tranh chấp và giải quyết theo trình tự, thủ tục gì.

Tóm lại, giải quyết tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất là hoạt động

của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu

thuẫn của hai hay nhiều bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất trên cơ

sở của pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp Qua việc giải quyết tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất mà các quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất được điều chỉnh phù hợp với lợi ích của Nhà nước, lợi ích của xã hội, của các bên tham gia quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, đem

lại sự 6n định trong nội bộ nhân dân, làm cho những quy định của pháp luật về

thế chấp nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng được thực hiện trong cuộc sống.

1.2 Căn cứ pháp luật để giải quyết tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất

Trong những năm vừa qua, việc giải quyết các tranh chấp pháp sinh từ hợp đồng thế chấp đã từng bước được xây dựng và trưởng thành cả về cơ sở

pháp lý và thực tiễn áp dụng Các quy định khung càng rõ ràng, hợp lý bao nhiêu thì càng tạo điều kiện cho việc giải quyết tranh chấp hiệu quả bấy nhiêu.

Với các văn bản pháp luật về quy định về giao dịch bảo đảm nói chung, thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng được ban hành như Luật Dat đai năm 2013,

Bộ luật Dân sự năm 2015, các văn bản dưới luật, các án lệ đang góp phần

giúp cho việc giải quyết các tranh chấp thế chấp được áp dụng thực hiện một cách có hiệu quả trong thực tiễn Căn cứ pháp luật dé giải quyết tranh chap thé chấp quyền sử dụng đất bao gồm các quy định về luật nội dung và luật hình

; 1.2.1 Căn cứ xác định chủ thê của quan hệ thê chap quyên sử dungdat

Dưới góc độ của Bộ luật dân sự năm 2015, chủ thé trong một quan hệ

dân sự thông thường gồm có pháp nhân và cá nhân Trong quan hệ thế chấp

quyền sử dụng đất gồm 2 chủ thể cơ bản: Bên thế chấp và bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất

Đối với chủ thể thé chấp quyền sử dụng dat

Dưới góc độ Luật đất đai năm 2013, chủ thể có quyền thế chấp quyền sử

dụng đất có thé phân thành 5 nhóm: (i) Tổ chức kinh tế; (ii) Tổ chức sự nghiệp; (111) Hộ gia đình và cá nhân; (iv) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; (v) Doanh nghiệp có vốn dau tư nước ngoài Các chủ thé này được thé chấp quyền sử dụng đât của mình khi đáp ứng các điêu kiện sau:

Thứ nhất, Tô chức kinh té được Nha nước giao đất có thu tiền sử dụng

đất, cho thuê dat thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước giao đất, cho thuê dat dé thực hiện du án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đắt, tiền thuê đất; hoặc nhận chuyên nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng dat, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước được thé chấp Quyền sử dụng dat, tài sản thuộc sở hữu của minh gắn liền với đất cho các tổ chức tin dụng được phép hoạt động tại Việt Nam’.

Thứ hai, TỔ chức kinh té được Nhà nước cho thuê dat thu tiền thuê đất hàng năm hoặc được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần dé đầu tư

xây dựng công trình ngầm thì được quyền thế chấp Tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê cho các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại

Việt Namớ.

Thứ ba, Tô chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguôn gốc từ ngân sách nhà nước được thé chấp quyền sử dụng dat,

tài sản thuộc sở hữu của mình gan liền với đất cho các tô chức tin dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Việc thé chap phai duoc su chap thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thâm quyên” Trường hợp được Nhà nước cho

thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không có quyền thé chấp quyên sử

dụng dat.

Thự tw, Hộ gia đình, cá nhân được thế chấp Dat nông nghiệp được Nha

nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dung đất (kế

5 Điều 174 về “Quyền và nghĩa vụ của tô chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đấtthu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”, Luật Đất dai năm 2013

6 Khoản 1 Điều 175 về “Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dung dat thuêtrả tiền thuê đất hàng năm”, Luật Đất đai năm 2013

7 Khoản 3 Điều 174 về “Quyền và nghĩa vụ của tô chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, chothuê đất thu tiền thuê đất một lần cho ca thời gian thuê”, Luật Dat dai năm 2013

cả trường hợp được miễn, giảm tiền thuê đất), cho thuê dat trả tiền thuê đất một

lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất

nhận chuyên đôi, nhận chuyên nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế; Đất được cơ quan nhà nước có thâm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tô chức kinh tế khác hoặc cá nhânŠ.

Thứ năm, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền thế chấp băng quyền sử dụng đất, tài sản sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tin dụng được phép hoạt động tại Việt Nam’.

Thứ sáu, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao

đất có thu tiền sử dung đất, mà góp vốn bằng quyên sử dụng đất với tư cách là tổ chức kinh tế trong nước vào liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước

ngoài thì Doanh nghiệp liên doanh có quyền thế chap bang quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gan lién với đất cho các tô chức tin dụng được

phép hoạt động tại Việt Nam!9.

Thứ báy, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt

Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gan liền với đất trong thời hạn sử dụng đất cho các tô chức tin dụng được phép hoạt động tại Việt Nam!!.

Thứ tám, Doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất, mà đất của tô chức

8 Điểm a khoản 2 Điều 180 về “Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân chuyền mục đích sử dụng đất từđất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất”, Luật đất đai năm 2013° Điểm b khoản 1 Điều 183 về “Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệpcó vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất dé thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam”, Luật Dat đai năm 20130 Khoản 2 Điều 184 về “Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp liên doanh sử dung dat do nhận góp vốn bằngquyền sử dụng đất; doanh nghiệp 100% vốn dau tư nước ngoài được chuyền đôi từ doanh nghiệp liên doanh”,Luật Đất đai năm 2013

!! Điểm d khoản 3 Điều 183 về “Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệpcó vốn đầu tư nước ngoài sử dụng dat dé thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam”, Luật Dat đai năm 2013

kinh tế góp vốn được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc đất của tô chức kinh tế góp vốn do nhận chuyển nhượng quyên sử dụng đất không phải là đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà tiền đã trả cho việc nhận chuyên nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì doanh nghiệp liên doanh có quyền thé chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình

gan liền với đất trong thời hạn sử dung đất cho các tổ chức tin dụng được phép

hoạt động tại Việt Nam!”

Thứ chín, Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất nay chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài mà quyên sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dung dé thực hiện các dự án đầu tư nhà ở dé bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc Trường hợp quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó được sử dụng dé thực hiện dự án đầu tư nhà ở dé bán và doanh nghiệp 100% von nước được quyền thé chấp quyên sử dung đất, tài sản thuộc sở hữu của minh gắn liền

với đất trong thời hạn sử dụng đất cho các tổ chức tín dụng được phép hoạt

động tại Việt Nam!”

Khi tham gia quan hệ dân sự về thế chấp quyền sử dụng đất, các pháp nhân phải đảm bảo yếu t6 hop pháp, hợp lệ về điều lệ, tài sản, cơ cau tô chức, người đại diện, năng lực pháp luật dân sự, trách nhiệm dân sự của pháp nhân

theo quy định Trường hợp người tham gia ký kết không có thâm quyên thì nguy cơ hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu rất lớn Ngoài ra, theo quy định

của Điều lệ, trong nhiều trường hợp, việc thé chấp quyền sử dụng dat phải được

sự thống nhất thông qua của Đại hội đồng cô đông hoặc Hội đồng quản trị

doanh nghiệp.

lệ Khoản | Điều 184 về “Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp liên doanh sử dụng dat do nhận góp vốn bằngquyền sử dụng đất; doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài được chuyền đổi từ doanh nghiệp liên doanh”,Luật Đất đai năm 2013

Kế Điểm c, b khoản 4 Điều 184 về “Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất do nhận gópvốn bằng quyền sử dụng đất; doanh nghiệp 100% von đầu tu nước ngoài được chuyên đồi từ doanh nghiệp liên

doanh”, Luật Dat dai năm 2013

Đối với các tổ chức không có tư cách pháp nhân, nhưng là một bộ phận

phụ thuộc pháp nhân như chi nhánh, phòng giao dịch, văn phòng đại diện, cửahàng, nhà máy, trung tâm, đơn vi phụ thuộc khác của pháp nhân thì chỉ được

tham gia giao dịch thế chấp với tư cách của pháp nhân và giới hạn trong phạm

vi trách nhiệm của pháp nhân.

Các cá nhân khi tham gia giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất phải có

năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự Trường hợp người có

quyền sử dụng đất là người chưa thành niên, người bị mat năng lực dân sự,

người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bi hạn chế năng lực

hành vi dân sự thì việc giao kết hợp đồng thế chấp phải được thực hiện thông

qua người đại diện theo pháp luật hoặc phải được người giám hộ đồng ý Lưu

ý rằng, việc một người được xem là bị mat hoặc hạn chế năng lực hành vi dân

sự chỉ có thê được thông qua phán quyết của Tòa án Do đó, khi có sự nghi ngờ

về năng lực hành vi dân sự thì cần thận trọng dé tránh hợp đồng bị vô hiệu Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, không còn các chủ thể là tổ hợp tác, hộ gia đình, hộ kinh doanh, doanh nghiệp tư nhân và các tổ chức khác không có tư cách pháp nhân được tham gia giao dịch thế chấp quyền sử

dụng đất như quy định trong Bộ luật dân sự năm 2005 Vì vậy, việc tham gia giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân thủ như sau:

- Các cá nhân là thành viên của t6 chức không có tư cách pháp nhân là chủ thê tham gia hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện

hợp đồng thé chấp quyền sử dụng đất;

- Việc ủy quyên phải được lập thành văn ban trừ trường hợp có thỏa

thuận khác Khi có sự thay đôi về đại điện phải thông báo cho bên kia biết; - Trường hợp thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không

có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự không được các thành viên khác ủy quyền làm người đại diện thì thành viên đó là chủ thể của quan hệ do mình xác lập, thực hiện.

Một điểm chưa rõ ràng theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện nay là cách thức ghi nhận thé nào đối với t6 chức không có tư cách pháp nhân trên hợp đồng nói chung và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng Các chủ thé này vẫn ton tại trên thực tế, nên néu bỏ hắn ma không nhắc đến các chủ thể này là không hợp lý Vì vậy cần tiếp tục ghi nhận các chủ thể trong hợp đồng giống như giao dich với tập đoàn kinh tế, tong công ty, chi nhánh doanh

nghiệp Hợp đồng thé chấp quyền sử dung đất vẫn nên ghi chủ thé là doanh nghiệp tư nhân, văn phòng luật su, hộ gia đình, hộ kinh doanh, tổ hợp tác

nhưng cần phải xác định rõ bản chất pháp lý là giao dịch với một hoặc một số

cá nhân.

Một vấn đề cần lưu ý trong giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là vấn đề giao dịch được thực hiện thông qua ủy quyền Theo quy định của bộ luật dân sự năm 2015, thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc theo thời hạn của giao dịch được xác định cụ thể, nếu không thỏa thuận thì sẽ có

hiệu lực 01 năm ké từ ngày xác nhận việc ủy quyên Việc ủy quyền lại chỉ được thực hiện trong trường hợp được sự đồng ý của bên ủy quyên hoặc trong trường hợp bat khả kháng, nếu không áp dụng ủy quyên lại thì mục đích xác lập, thực hiện hợp đồng thế chấp vì lợi ích của người ủy quyền không thể thực hiện được.

Đối với chủ thể nhận thế chấp quyên sử dụng dat

Theo quy định của Luật Dat đai năm 2013, nhận thấy bên nhận thế hcaaps

là các tô chức tin dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tô chức kinh tế hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật (bên nhận thế chấp là tô chức kinh tế hoặc cá nhân chỉ áp dụng trong trường hợp bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân hoặc

cộng đồng dân cư) Theo luật các tổ chức tín dụng năm 2010, các tổ chức tin dụng được phép hoạt động tại Việt Nam gom có:

Thứ nhất, các tô chức tín dụng Việt Nam, bao gồm: Ngân hàng (Ngân

hàng Nhà nước, Ngân hàng thương mại cổ phần, Ngân hàng hợp tác xã, Ngân

hàng chính sách xã hội); tổ chức tin dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi

mô và quỹ tín dụng nhân dân.

Thứ hai, tổ chức tin dụng nước ngoài, bao gồm: ngân hàng liên doanh, Ngân hàng 100% vốn nước ngoài, chỉ nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty tài chính liên doanh, công ty tài chính 100% vốn nước ngoài, công ty cho thuê tài

chính liên doanh, công ty cho thuê tài chính 100% vốn nước ngoài.

Phạm vi chủ thé nhân thé chấp quyền sử dung đất theo quy định của pháp luật hiện hành đã mở rộng hơn, tạo khả năng và cơ hội cho người sử dụng đất

được thế chấp quyền sử dụng đất cũng như tạo môi trường pháp lý cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ thé Việc cho phép các tô chức kinh tế trong nước hoặc cá nhân có quyền nhận thé chap trong một số trường hop đã mở rộng nguồn von dé đầu tư đối với các hộ gia đình, cá nhân, phù hợp với tình hình thực tế, tạp điều kiện cho người sử dụng đất có nhiều cơ hội và sự lựa chọn trong tiếp cận nguồn vốn.

Các chủ thể khác trong tranh chấp thế chấp quyên sử dụng đất

Bên cạnh hai chủ thé của quan hệ hợp dong thé chấp quyên sử dụng đất nêu trên, khi giải quyết tranh thé chấp quyền sử dụng đất còn có thé có các chủ

thé liên quan cần được đưa vào dé đảm bảo quyên và lợi ich hợp pháp của ho như: người quản lý quyền sử dụng dat thế chấp, người thuê quyền sử dụng đất

thế chấp, người nhận thế chấp quyền sử dụng đất trùng nhau

1.2.2 Căn cứ xác định đối tượng của thế chấp quyền sử dụng đất

Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất Khoản 1 Điều 168 Luật Dat đai 2013 quy định, quyền sử dụng dat được

nhận thé chấp khi có đủ 5 điều kiện: !*

(i) C6 Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất Luật đất đai năm 2013 đã quy định quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dat, quyền sở hữu

nha ở và tài sản khác gan liền với đất tại khoản 1 Điều 166 Đây là loại giấy tờ

'4 Khoản 1 Điều 188 về “Điều kiện thực hiện các quyền chuyên đổi, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại,

thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Luật Đất Đai năm 2013

có giá trị, là phương tiện để người sử dụng đất thực hiện các quyền năng mà pháp luật đã quy định trong đó có quyên thé chấp quyền sử dụng đất Người sử dụng đất phải có giấy tờ chứng minh được quyên tài sản của minh mới có thé thé chấp quyền sử dụng dat đó.

(ii) Dat không có tranh chấp Dé bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp, pháp luật yêu cầu quyền sử dụng đất đem thế chấp phải không có tranh chấp, tức là tại thời điểm thế chấp, không có bất kỳ khiếu nại hay bất đồng, mâu thuẫn nào với chủ thể khác về các quyền liên quan đến tài sản đó Cơ quan có thâm quyền đề xác nhận việc đất không có tranh chấp là Ủy ban nhân dân xã, phường, thị tran nơi có quyền sử dụng đất.

(iii) Quyền sử dung đất không bị kê biên dé đảm bao thi hành án Khi quyền sử dụng đất bị kê biên dé đảm bảo thi hành án tức là nó đã dùng dé đảm bảo cho việc thực hiện một hoặc một số nghĩa vụ về tài sản của chủ thể đó với chủ thé khác Quyết định kê biên của cơ quan nhà nước có thâm quyền xác định người sử dụng đất sẽ tạm thời dừng quyên sử dụng đối với quyền sử dụng đất bị kê biên Vì vậy, không thé dùng quyền sử dụng đất đó dé thé chấp nhằm dam

bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự khác.

(iv) Trong thời hạn sử dụng đất (đối với loại đất giao, đất thuê có thời

han) Dé trở thành đôi tượng của hợp đồng thé chấp quyền sử dung dat thì quyền sử dụng đất đó phải còn trong thời hạn được phép sử dụng đất.

(v) Đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, trong trường hợp người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tải chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính.

Trên đây là những điều kiện chung của quyền sử dụng đất đem thế chấp.

Bên cạnh đó khi thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng dat, người sử dung đất

phải đáp ứng các điều kiện liên quan khác đối với từng chủ thê và từng loại đất dai.

Trên thực tế, rất khó phân biệt trường hợp nào thì được phép thế chấp

quyền sử dụng đất, nhất là đất nhận chuyên nhượng, đất giao, đất thuê của các tổ chức Dé dé dàng hình dung về quyền của người sử dụng đất thì có thé tạm xếp quyền sử dụng đất vào 3 dạng chính tương tự như các tài sản khác gồm: đất mượn, đất thuê, đất mua Nếu là đất mượn, tức là tài sản đi mượn như đất được giao không phải trả tiền thì người sử dụng đất không có bất cứ quyên gì đối với đất (chỉ có quyền đối với tài sản hợp pháp trên đất) Nếu là đất thuê thì người sử dụng đất có quyền đối với số tiền thuê đất đã trả trước, trong đó có quyền thé chấp Vì vậy, nếu là đất thuê trả tiền hàng năm hoặc chưa trả tiền thuê, thì cũng đồng nghĩa với việc không có quyên Nếu là đất mua, như là mua đấu giá, nhận chuyển nhượng, nhận chuyển đổi, nhận cho tặng, nhận thừa ké,

dat duoc giao trong han muc, dat duoc giao co thu tién str dung dat (ké ca

trường hợp được miễn, giảm tiền sử dung dat), dat được công nhận như đất giao (có hoặc không thu tiền) và đất được giao không thu tiền, nhưng được bồi

thường khi thu hồi (đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân trong hạn

mức) thì người sử dụng đất gần như có đầy đủ các quyền của chủ sở hữu tài sản đối với dat, trong đó có quyên thé chấp.

Như vậy đất giao có thể thuộc vào nhóm đất mua hoặc đất mượn, chăng

hạn đối với loại đất được giao có trả tiền thì được coi như là đất mua, nhưng nếu như số tiền trả lại có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì được coi như đất

Đối với đất thuê thì thực chat chỉ là thé chấp số tiền thuê dat đã trả trước cho Nhà nước (trả trực tiếp hoặc trả qua Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế

xuất, khi công nghệ cao, khu kinh tế) Khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất thuê, việc nhận định giá tài sản thế chấp dựa vào số tiền thuê đất đã trả trước sẽ phải giảm trừ dần đi tương ứng với thời gian trả Tất cả các trường hợp đất thuê được quyền thé chấp thì tiền thuê đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách

nhà nước.

Nhìn chung các loại đất đã được thừa nhận như đất mua và đất được giao, dat thué da tra hét tién thi duoc quyén thé chap quyén str dung dat va tai san gan liền với dat; đối với dat khác thì chi được thé chap tai san gắn liền với dat.

Tóm lại có 3 nhóm dat chủ yếu được thé chấp quyền sử dung đất gồm: - Đất của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc giao đất nông nghiệp trong hạn mức không thu tiền sử dụng đất, đất nhận chuyên đôi, nhận chuyển

nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.

- Đất nhận chuyên nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê dat trả trước tiền

một lần cho thời gian thuê.

- Đất thuê của Nhà nước hoặc thuê của khu công nghiệp, cụm công

nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh té.

1.2.3 Căn cứ xác định quyền va nghĩa vu của các chủ thé trong quan

hệ thê chap quyên sử dung dat

Trong bất cứ quan hệ pháp luật dân sự nào, việc xác định quyền và nghĩa vụ các bên cũng là điều kiện cơ ban dé các chủ thé có thé thực hiện, tuân thủ

và là căn cứ để giải quyết các tranh chấp phát sinh Từ thời điểm giao kết hợp

đồng thế chấp quyền sử dụng đất đến khi thực hiện, chấm dứt hợp đồng, các

chủ thê trong quan hệ thế chấp phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ tương ứng.

Những quyền và nghĩa vụ của này phải được pháp luật quy định cu thé chặt chẽ và thực hiện đầy đủ trong quá trình ký kết, thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng, xử lý quyền sử dung dat thé chap đất bởi lẽ quyền của bên này là nghĩa

vụ của bên kia và phải được thực hiện thì mới bảo đảm được lợi ích của các

bên trong hợp đồng Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp quyên sử dụng đã có thé được thỏa thuận, thé hiện rõ trong hợp đồng thé chap quyền sử dụng đất hoặc sẽ tuân theo các quy định của các văn bản pháp luật hiện hành như Luật Dat đai, Bộ luật dân sự, pháp luật về giao dich bao đảm

1.2.3.1 Quyên và nghĩa vụ của bên thé chấp quyên sử dụng dat

Khi tham gia vào quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp phải

tuân thủ các nghĩa vụ cơ bản sau.

Thứ nhất, giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thé chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác Việc chuyển giao giấy tờ liên quan về quyền sử dụng đất về ban chat là giúp 6n định sự tin tưởng của bên nhận thé chấp mà cũng là một trong những

biện pháp hữu hiệu ngăn chặn sự lén lút chuyên giao quyền quyền sử dụng đất

của bên thế chấp.

Thứ hai, đảm bảo giá trị của quyền sử dụng đất Giá trị của tài sản thế

chấp chính là sự bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp Trong

trường hợp tài sản thế chấp không còn hoặc bị giảm giá trị, thời hạn sử dụng tài sản quá ngăn, thì bên nhận thế chấp không còn cơ sở đề đảm bảo cho quyền

lợi hợp pháp của mình Tuy nhiên do đặc trưng của biện pháp thế chấp là không

có sự chuyền giao tài sản nên tuy xác lập quan hệ thế chấp, tài sản vẫn thuộc sự chiếm hữu, sử dụng, quản lý của bên thế chấp Do đó, nghĩa vụ cơ bản đầu

tiên của bên thế chấp là phải bảo đảm giá trị của tài sản, thông qua việc bảo

quản, giữ gìn tài sản thế chấp, áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục nguy cơ giảm giá trị hoặc mat giá trị của tài sản thé chap.

Thứ ba, nghĩa vụ cung cấp thông tin, bao gồm các thông tin về các quyền của người thứ ba đối với quyền sử dụng đất được thế chấp và thông tin về thực

trạng quyền sử dụng đất Trong một số trường hợp bên thế chấp quyền sử dụng đất không trực tiếp thực hiện quyên năng sử dụng đất mà có thể cho bên thứ ba

thuê, mượn, sử dụng Đề đảm bảo lợi ích cho các bên, pháp luật quy định bên thế chấp phải có nghĩa vụ thông báo các quyền của người thứ ba đối với quyền sử dụng đất khoản 7 Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: trường hợp

không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản

và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

Thứ tư, bên thé chấp không được bán, thay thế, trao đồi, tặng cho quyền sử dung đất được thé chấp khi không có sự đồng ý hoặc cho phép của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất trừ trường hợp pháp luật có quy định khác như

khoản 4 Điều 320, khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự năm 2015 Quy định này

là cần thiết bởi lẽ việc bán, thay thế, trao đổi hay tặng cho quyền sử dụng dat sẽ làm mất đi giá trị của tài sản, làm mat đi đối tượng của hợp đồng thé chấp, làm ảnh hưởng tới quyền lợi của bên nhận thế chấp.

Trường hợp bên thế chấp cho thuê hoặc cho mượn tài sản thế chấp mà không thông báo cho bên thuê hoặc bên mượn về việc tài sản đang được dùng dé thé chấp và gây ra thiệt hại thì có nghĩa vụ bồi thường cho bên thuê hoặc

bên mượn (quy định tại Điều 23 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về cho thuê,

cho mượn tài sản thế chấp).

Thứ năm, giao quyền sử dụng đất thé chấp cho bên nhận thé chấp dé xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý quyên sử dụng đất thé chap theo quy định tại Điều 299 Bộ luật dân sự năm 2015, đó là các trường hợp: Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặcthực hiện không đúng nghĩa vụ; Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ đượcbao đảm trước thời han do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy

định của luật; trường hợp khác theo thỏa thuậ hoặc pháp luật có quy định Đây

là nghĩa vụ quan trọng, là mục dich dé xác lập việc giao kết hợp đồng này Bên cạnh các nghĩa vụ cần tuân thủ như trên, bên thế chấp quyền sử dụng

đất được quyền:

Thứ nhất, Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ quyền sử dụng đất thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa

thuận.

Thứ hai, được đầu tư dé tăng giá trị quyền sử dụng đất Quyền đầu tư làm tăng giá trị của tài sản thé chấp có thé hiểu là việc làm tăng giá trị bảo đảm đối với nghĩa vụ đã được bảo đảm Việc đầu tư làm tăng giá trỊ của tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất còn giúp cho tài sản, dù đang trong tình trạng là đối

tượng của biện pháp bảo đảm, bị tạm thời đình chỉ sự lưu thông của tài sản, vẫn

tồn tại và phát triển trong đời sống kinh tế, dân sự.

Thứ ba, nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thế chấp khi

nghĩa vụ chính được bao đảm đã cham dứt hoặc thé chấp được thay thé bằng biện pháp bảo đảm khác do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm băng thế chấp cham dứt hoặc được thay thé bằng biện pháp bảo đảm khác.

Thứ tư, quyền được bán, đồi, tặng cho quyền sử dụng đất nêu được bên thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật.

Thứ năm, quyền được cho thuê, cho mượn quyền sử dụng đất đã thé chap

nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc sử quyền sử dụng

đất cho thuê, cho mượn đang được dùng đề thế chấp và thông báo cho bên nhận

thế chấp biết.

1.2.3.2 Quyên và nghĩa vụ của bên nhận thé chấp quyên sử dụng đất Điều 323 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định rõ các quyền của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất, bao gồm:

Thứ nhất, quyền xem xét, kiểm tra trực tiếp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp đã thế chấp nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng và khai thác tài sản thế chấp Thông qua việc xem xét, kiểm

tra, bên nhận thé chấp có thé đánh giá hiện trang của quyền sử dụng đất thế chấp gồm sự biến động về diện tích, gia tri sử dụng, biết được quyền sử dụng đất có đang được sử dụng đúng cách, người sử dụng đất có đang làm hư hại,

giảm giá trị sử dụng đất hay không, từ đó có thể áp dụng các biện pháp can thiệp kịp thời.

Thứ hai, quyền yêu cầu bên thế chấp cung cấp thông tin về thực trạng quyền sử dụng đất thé chấp.

Thứ ba, quyền yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mat giá trị hoặc sút giảm giá trị của quyền sử dụng đất do việc khai thác, sử dụng.

Thứ tư, thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.

Thứ năm, quyền yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc

thực hiện không đúng nghĩa vụ.

Thứ sáu, được giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường

hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Thứ bảy, được xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật Dân sự năm 2015 Mặt khác, điểm a khoản 2 Điều 81

Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: “Quyền sử dung dat đã thé chap, đã bảo lãnh được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh.

Trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp, bên nhận

bảo lãnh có quyền chuyên nhượng quyên sử dụng đất đã được thế chấp, đã được

bảo lãnh cho người khác dé thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thâm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp, bên bảo lãnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp

Khi xử lý quyền sử dụng đất thế chấp, bên nhận thế chấp được quyền ưu tiên thanh toán từ giá trị thanh toán quyền sử dụng đất Nguyên tắc chung là,

khi xác lập quan hệ thế chấp, bên nhận thế chấp sẽ được ưu tiên thanh toán so với những chủ thé có quyền trong quan hệ nghĩa vu, nhưng không xác lập biện pháp bảo đảm hoặc có xác lập nhưng đã không thực hiện quy định về đăng ký

giao dịch bảo đảm.

Bên cạnh các quyên trên, bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất phải có

nghĩa vụ trả các giấy tờ cho bên thé chấp sau khi cham dứt thé chấp quyền sử dụng đất đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất đã thé chấp Trách nhiệm hoàn trả giấy tờ thé hiện việc cham dirt hợp đồng thé chấp quyền sử dung đất Đồng thời, khi xử lý quyền sử dụng đất thế chấp, bên nhận thế chấp phải tuân theo đúng quy định của pháp luật về van dé này.

1.2.3.3 Quyên và nghĩa vụ của các bên liên quan

Trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất thường có cả các bên liên quan khác như người đang thuê, quản lý quyền sử dụng đất, bên nhận thế chấp

Đối với người đang thuê, quản lý quyền sử dụng đất, theo quy định tại

Điều 324 Bộ luật dân sự năm 2015, họ có các quyền và nghĩa vụ sau:

Thứ nhất, được tiếp tục khai thác công dụng của quyền sử dụng đất nếu

có thỏa thuận Không được tiếp tục khai thác công dụng quyên sử dụng đất néu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp.

Thứ hai, được trả thù lao, chi phí hoặc phải trả thù lao, chi phí cho việc

sử dụng đất đó nếu có thỏa thuận;

Thứ ba, phải có trách nhiệm, giữ gìn quyền sử dụng đất, không làm hao hụt, giảm bớt giá trị của quyền sử dụng đất nếu không sẽ phải bồi thường;

Thứ tư, giao lại quyền sử dụng đất cho bên thế chấp hoặc bên nhận thế

chấp quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật;

1.2.4 Căn cứ xác định hiệu lực cúa hợp dong thé chấp quyền sử dụng đât

Khi giao kết một hợp đồng nói chung và hợp đồng thế chấp quyền sử

dụng đất nói riêng, việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng vo cùng

quan trong bởi đó là thời diém phat sinh các quyên và nghĩa vụ của các bên.

Bên có quyền được phép yêu cầu bên có nghĩa vụ thi hành nghĩa vụ theo hợp đồng và được hưởng mọi quyền lợi hợp pháp phát sinh từ hợp đồng, đồng thời bên có nghĩa vụ phải thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết Khi có hiệu lực, Hợp đồng chỉ có thé bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo

quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 401 Bộ luật dân sự năm 2015, “Hop dong duoc

giao kết hợp pháp có hiệu luc từ thoi điểm giao kết, trừ trường hop có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác ” Doi với hợp đồng thé chap quyền sử dụng đất, pháp luật quy định thời điểm có hiệu lực của giao dịch thé chấp là từ thời điểm đăng ký thế chấp (Điểm a, khoản 1, Điều 10 Nghị định 163/2006/NĐ-CP) Dé đăng ký được giao dịch thé chấp quyên sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, công chứng hoặc

chứng thực theo quy định của pháp luật.

1.2.4.1 Quy định về công chứng hoặc chứng thực hợp dong thé chap quyên sử dụng đất

Theo quy định của điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013,

“Hợp đồng chuyên nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn băng quyên sử dụng

đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này ” Như vậy, công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử

dụng đất là điều kiện bắt buộc Trường hợp hợp đồng thế chấp đã được xác lập hoàn toàn đúng về nội dung, hình thức nhưng không được công chứng, chứng

thực sẽ là cơ sở để tuyên vô hiệu hợp đồng.

Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là việc công chứng viên của một t6 chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng'° Hợp đồng thé chấp quyền sử dung đất chi được công chứng tại tổ chức hành nghé công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố trực

'S Khoản 1 Điều 2 về “giải thích từ ngữ”, Luật công chứng năm 2014

thuộc trung ương nơi tô chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, đồng thời là nơi có bất động sản Trường hợp quyền sử dụng đất đã được thé chap dé đảm bao thực hiện một nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp đã được công chứng nhưng sau đó tiếp tục thế chấp để đảm bảo cho một nghĩa vụ khác trong phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo phải được công chứng tại tô chức

hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng thé chấp lần đầu.

Chứng thực hợp đồng thé chấp quyền sử dụng đất là việc cơ quan có thâm quyền chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, năng lực hành

vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dau điểm chỉ của các bên tham gia hợp

đồng !9

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất sẽ

thé hiện sự chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng mà bên thế

chấp và bên nhận thế chấp tham gia trước cơ quan, t6 chức có thầm queyefn theo quy định của pháp luật Công chứng chứng thực hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất sẽ nâng cao giá trị chứng minh cửa chứng cứ hợp đồng thế chấp

quyền sử dụng đất khi có tranh chấp (hợp đồng công chứng có giá trị pháp lý

không cần chứng minh).

Tuy nhiên, hiện nay việc công chứng, chứng thực hợp đồng cũng đang trong tình trạng khó phân biệt thâm quyền giữa Phòng hoặc Văn phòng Công

chứng với Ủy ban nhân dân cấp xã, huyện vì sự chồng chéo, mâu thuẫn của

Luật Đất đai, Luật nhà ở về vẫn đề này.

1.2.4.2 Quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm đối với hop dong thé chấp quyên sử dụng đất

Đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm

ghi nhận vào số đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở đữ liệu về biện pháp bảo đảm việc bên bảo đảm dùng tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa

!6 Khoản 4 Điều 2 về “giải thích từ ngữ”, Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/2/2015 của Chính phủ về

“Câp bản sao chứng từ sô gôc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đông,giao dịch”.

vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm Với tư cách là một biện pháp bảo đảm, pháp luật quy định hợp đồng thé chấp quyền sử dụng đất được đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai (trước năm 2017 là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất), được ghi vào Số địa chính, số theo dõi biến động đất đai và chứng nhận việc đăng ký vào Đơn yêu cầu đăng ký biện pháp bảo đảm.

Về thời điểm có hiệu lực của đăng ký biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất, theo quy định tại Điều 5 Nghị định 102/2017/NĐ-CP, thời điểm xác định có hiệu lực của đăng ký biện pháp thé chấp quyên sử dụng đất là thời điểm cơ quan đăng ký ghi nội dung đăng ký vào số đăng ký Cơ quan có thâm quyền không xem xét nội dung của giao dịch giống như quy định trước đây về đăng

ký giao dịch bảo đảm Thay vào đó, Đăng ký biện pháp bảo đảm nói chung và

đăng ký biện pháp thé chấp quyền sử dụng dat nói riêng đơn thuần chỉ là sự ghi nhận của cơ quan có thâm quyên về mặt hình thức của giao dịch Trường hợp đăng ký thay đổi do bổ sung quyền sử dụng đất mà các bên không ký kết hợp đồng thé chấp quyền sử dụng đất mới hoặc do bồ sung nghĩa vụ được bảo dam

và tại thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp quyên sử dụng đất các bên không

có thỏa thuận về việc bảo đảm cho các nghĩa vụ phát sinh trong tương lai, thì thời điểm có hiệu lực của đăng thế chấp quyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất bồ sung hoặc nghĩa vụ bồ sung là thời điểm co quan đăng ký ghi nội dung đăng ký thay đổi vào số đăng ký hoặc cập nhật vào cơ sở dit liệu về biện

pháp bảo đảm Việc đăng ký biện pháp thế chấp quyên sử dụng đất sẽ hết hiệu lực tại thời điểm xóa đăng ký.

Hiện nay pháp luật không quy định thời hạn phải đăng ký biện pháp đảm,

nhưng thời điểm phải đăng ký biện pháp bảo đảm cũng là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thé chấp quyền sử dụng dat và là thời điểm có hiệu lực đối kháng đối với người thứ ba trong trường hợp thứ tự ưu tiên thanh toán được tính theo

thứ tự đăng ký biện pháp bảo đảm Mặc dù không quy định rõ nhưng qua yêu

cầu vê nộp hồ so đăng ký thế chấp quyên sử dụng đất thi thấy răng việc công

chứng, chứng thực hợp đồng thé chấp quyền sử dụng đất phải được thực hiện trước khi đăng ký bảo đảm.

Tóm lại, công chứng/chứng thực hợp đồng và đăng ký biện pháp thế chấp quyên sử dụng đất là điều kiện bắt buộc dé đảm bảo tính hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Về bản chất công chứng/chứng thực và đăng ký

biện pháp thế chấp chỉ thực sự có ý nghĩa pháp lý, nếu như giao dịch dân sự

khác trùng lặp dẫn đến xung đột quyền và nghĩa vụ Tuy nhiên trên thực tế, dù Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chỉ liên quan đến một con nợ và một chủ nợ, không xuất hiện người thứ ba thì cũng bị vô hiệu nếu không công chứng và

đăng ký giao dịch bảo đảm.

1.2.4.3 Quy định về mỗi quan hệ giữa hop dong thế chấp quyền sử dụng đất và hợp đồng tín dụng

Khi xem xét về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì

một van đề không thé bỏ qua đó là mối quan hệ hiệu lực giữa hợp đồng thế chấp quyền sử dung dat với hợp đồng tín dụng/hợp đồng cho vay Đây là van

đề từng gây rất nhiều tranh cãi và bàn luận, đặc biệt là việc xác định mối quan hệ giữa hợp đồng tin dụng với hợp đồng thé chấp quyên sử dụng đất có phải là mỗi quan hệ giữa hợp đồng chính và hợp đồng phụ hay không?

Có quan điểm cho rằng: Mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và hop đồng thế chấp quyền sử dụng dat có thé coi là mối quan hệ giữa hợp đồng chính và hợp đồng phụ Theo đó, nêu hợp đồng tín dụng (hợp đồng chính) bị vô hiệu

thi hợp đồng thé chấp quyền sử dụng dat (với tính chat là hợp đồng phụ) cũng

đương nhiên bị vô hiệu theo Ngược lại, nếu hợp đồng thế chấp quyên sử dụng đất bị vô hiệu thì không tất yêu làm vô hiệu hợp đồng tín dụng (hợp đồng chính) Nhận thức này không thật chính xác Bởi lẽ, mỗi hợp đồng tín dụng/cho vay hay hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là hợp đồng riêng biệt Nó sẽ tự phát

sinh hoặc châm dứt hiệu lực khi thỏa mãn các điều kiện mà pháp luật quy định, chứ không cần phải phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng khác Điều này có

nghĩa, hợp đồng tín dụng/cho vay và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đều là những hợp đồng độc lập, không ảnh hưởng và chi phối đến hiệu lực của nhau,

cho dù mục đích của việc thiết lập hợp đồng thé chấp quyền sử dụng đất là nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ phát sinh từ hợp đồng tín dụng Mặt khác, sự độc lập về mặt hiệu lực giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp cũng đã được pháp luật khang định tại Điều 15 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP

ngày 29/12/2006 của Chính phủ Theo đó:

Thứ nhất, nếu hợp đồng tín dung/cho vay có bảo đảm bang thé chấp

quyền sử dụng đất bị vô hiệu hoặc đã có hiệu lực nhưng bị hủy bỏ bởi thỏa

thuận của các bên hoặc bởi ý chí đơn phương của một bên nhưng chưa được

thực hiện thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị cham dứt Trường hợp này, hợp đồng thé chấp quyền sử dụng đất bị cham dứt do không cần thiết duy trì hiệu lực của hợp đồng thế chấp nữa, chứ không phải là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu ngay từ khi ký kết.

Thứ hai, nếu hợp đồng tín dụng/cho vay có bảo đảm băng thế chấp quyền

sử dụng đất bị vô hiệu hoặc đã có hiệu lực nhưng bị hủy bỏ bởi thỏa thuận của các bên hoặc bởi ý chí đơn phương của một bên và đã được thực hiện một phan hoặc toàn bộ thì hợp đồng thé chấp quyền sử dung đất không đương nhiên cham dứt hiệu lực, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận cham dứt hợp đồng thé chap này Trong trường hợp này, nếu hợp đồng thế chấp không bị chấm dứt trong

khi bên cho vay đã giải ngân cho bên vay thì bên cho vay hoàn toàn có quyền xử lý quyền sử dụng đất thé chap dé thu hỏi số tiền đã giải ngân cho bên vay.

Thứ ba, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu hoặc bị hủy bỏ,

chấm dứt đơn phương sẽ không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng tín dụng/cho vay, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng tín dụng/cho vay thỏa thuận hủy bỏ hay chấm dứt hợp đồng thé chấp này.

Như vậy, có thê khăng định rằng, hợp đồng tín dụng/cho vay bị vô hiệu

hoặc bị cham dứt, hủy bỏ sẽ không ảnh hưởng gi đến hiệu lực của hợp đồng thé

chấp quyền sử dụng đất Ngược lại, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu hoặc bị chấm dứt, hủy bỏ cũng sẽ không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng tín dụng/cho vay và trong trường hợp này, việc cho vay trở thành vay không có bảo đảm băng tài sản.

1.2.5 Căn cứ xử lý quyền sử dụng đất thế chấp trong một số trường

Xử lý quyền sử dụng đất thế chấp là một trong các điều khoản cơ bản của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, là kết quả của sự thỏa thuận của các bên Các bên có thé thỏa thuận về chủ thé thực hiện việc xử lý quyền sử dụng đất thế chấp, các trường hợp xử lý quyền sử dụng đất thế chấp và các phương thức xử lý quyền sử dung dat thế chấp Tuy nhiên trong nhiều trường hop, tai thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, các bên không dự liệu được các tình huống có thé xảy ra trong quá trình xử lý tai sản, dẫn đến phát sinh tranh chấp Khi đó, các quy định của pháp luật là cơ sở quan trọng dé giải quyết các tranh chấp này.

1.2.5.1 Trường hợp trên đất có tài sản gắn liền với đất

Thực tế, do đặc tính tự nhiên của tài sản nên đất và tài sản gắn liền với đất thường là một thé thống nhất về hiện trạng và tình trạng pháp lý Nếu chủ sử dụng đất không nói rõ việc có thế chấp tài sản gắn liền với đất hay không

hoặc chỉ thé chấp đất mà không thé chấp tài sản gắn liền với đất thì sẽ phải xử

lý quyền sử dụng đất đó như thế nào? Trong những trường hợp này cần có cơ chế xử ly đồng thời quyền sử dụng dat và tài sản gắn liền với đất nếu không sẽ dẫn đến tình trạng khó khăn khi xử lý tài sản bảo đảm, đặc biệt là vẫn đề chuyển quyên sử dụng dat cho bên nhận chuyên nhượng Dé giải quyết van dé này, trên cơ sở thừa kế và phát triển quy định của Nghị định 11/2012/NĐ-CP, Bộ luật

Dân sự năm 2005 đã có những hướng dẫn cụ thê đối với từng trường hợp như

Sau:

Trường hợp người có quyên sử dung đất dong thời là chủ sở hữu tài

sản gắn liền với đất:

- Nếu trong hợp đồng thế chấp không nói rõ việc có thế chấp tài sản gắn liền với đất hay không, theo Khoản 3 Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thé chấp thì tài sản gan liền với đất cũng thuộc tai sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

- Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có

thỏa thuận khác (Khoản 1 Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015)

- Tương tự cách tiếp cận trên, khoản 1 Điều 326 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “7rường hợp chỉ thé chấp tài sản gắn liên với đất mà không thé chấp quyên sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đông thời là

người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gôm cả quyên sử dung dat, trừ trường hop có thỏa thuận khác ”.

Trường hợp người có quyên sử dụng đất không dong thời là chủ sở

hữu tài sản gắn liền với đất:

- Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng dat, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi

quyên, nghĩa vụ của mình; quyên và nghĩa vụ của bên thé chấp trong môi quan

hệ với chủ sở hữu tài sản gan liền với đất được chuyền giao cho người nhận chuyên quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (khoản 2 Điều

325 Bộ luật Dân sự năm 2015)

- Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyên sử dung dat và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là

người sử dụng đât thì khi xử lý tài sản găn liên với đât, người nhận chuyên

quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dung đất trong phạm vi quyên, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyền giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (khoản 2 Điều 326 Bộ luật dân sự năm 2015)

Ngoài những quy định trong Bộ luật dân sự năm 2015 như trên, theo Án lệ số 11/2017/AL được Hội đồng Tham phán Tòa án nhân dân tối cao thông

qua ngày 14 thang 12 năm 2017 và được công bồ theo Quyết định số 299/QD-CA ngày 28 tháng 12 năm 2017 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, thì:

“14] Trường hợp trên đất có nhiều tài sản gắn liên với đất mà có tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất, có tài sản thuộc sở hữu của người khác mà người sử dụng đất chỉ thé chấp quyên sử dung dat và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình, hợp đồng thế chấp có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật thì hợp dong thé chấp có hiệu lực pháp luật

Trường hợp bên thé chấp và bên nhận thé chấp thỏa thuận bên nhận thé chấp được bán tài sản bảo dam là quyên sử dụng diện tích đất mà trên đất

có nhà thuộc sở hữu của người khác không phải là người sử dung đất thì can dành cho chủ sở hữu nhà đó được quyên ưu tiên nếu họ có nhu cầu mua (nhận chuyển nhượng) ”

Những quy định trên đã tháo gỡ được các vướng mắc, khó khăn khi xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản găn liền với đất và ngược lại Tuy nhiên, về mặt nhận thức, cần

thong nhất rằng việc xử lý đồng thời cả quyền sử dụng đất và tài sản gan liền

với đất (trường hợp người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản trên đất)

nhằm mục đích tạo thuận lợi cho việc xử lý tài sản bảo đảm, không đồng nghĩa

với việc đây là căn cứ dé xác định tài sản xử lý đồng thời với tài sản thé chấp cũng là tài sản thế chấp Về nguyên tắc, tài sản xử lý đồng thời với tài sản thế chấp không phải tài sản thế chấp nên khoản tiền thu được từ việc bán tài sản

này sẽ chỉ được thanh toán cho bên nhận thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận việc thanh toán và việc thanh toán sẽ được thực hiện theo quy định