TRƯỜNGĐẠIHỌCNGÂNHÀNGTHÀNHPHỐHỒCHÍMINH NGUYỄNVĂNPHONG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤPQUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUATHỰCTIỄNTẠITOÀÁNNHÂNDÂNTỈNHBÌNHDƯƠNG LUẬNVĂNTHẠCSĨ Chuyênngành LuậtkinhtếMã số 8380107 Thành[.]
Abstract
Reason for writing: Current reality shows that the settlement of land disputesis very complicated and there are some limitations in the process of settling land userights disputes with the People's Court of Binh Duong province Therefore, the authordecided to choose the topic Law on settlement of land use rights disputes throughpracticeatthePeople's CourtofBinhDuongprovinceashisresearchtopic.
Problem:The author evaluates the practical application of the law on settlinglanduserightsdisputesatthePeople'sCourtofBinhDuongprovince,therebyproposi ng somesolutionstoimprovethelaw.
Methods: The thesis uses many specific research methods such as: systematicmethod, analytical and synthesis method, comparative and contrasting jurisprudencemethod,statisticalmethod,surveymethod
Results:Ther e s e a r c h c o n t e n t o f t h e t h e s i s h a s c o n t r i b u t e d t o s o l v i n g difficultiesandproblemsandimprovingtheeffectivenessoftheapplicationofthela wonsettlementoflanduserightsdisputesatthePeople'sCourtofBinh Duongprovince. Conclusion: The author proposes a number of recommendations to improvethe law on settlement of land use rights disputes at the People's Courts and somesolutions to improve the efficiency of resolving disputes over land use rights of thePeople'sCourtofBinhDuongprovincein thefuture.
1.2.2 Đặc điểmtranh chấp vềquyềnsửdụng đất 20
2.1 Quyđịnh pháp luật tốtụng trong giải quyết tranh chấp vềquyềnsửdụngđấttạiToàán 31
2.1.2 QuyđịnhvềthẩmquyềncủaTòaántronggiảiquyếttranhchấpquyềnsửdụngđất 35 2.1.3 Quyđịnhvềthủtụctốtụngtronggiảiquyếttranhchấpvềquyềnsửdụng đấttạiToàán 40 2.2 Quyđịnhphápluậtnộidungtronggiảiquyếttranhchấpvềquyềnsửdụngđất tạiToàán 58
CHƯƠNG 3: THỰCTIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANHCHẤP VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNHDƯƠNGVÀKIẾNNGHỊGIẢIPHÁPHOÀNTHIỆN 64
3.1.1 Ápdụngquyđịnhvềthẩmquyềngiảiquyếttranhchấpvềquyềnsửdụngđất củaTòaánnhân dân 64 3.1.2 Ápdụngquyđịnhvềgiảiquyếttranhchấphợpđồngchuyểnnhượngquyềnsửd ụngđất 68 3.1.3 Ápdụngquyđịnhvềgiảiquyếttranhchấpthừakếquyềnsửdụngđất 74
Giớithiệu
Đặtvấnđề
TranhchấpQSDĐlàmộthiệntượngxãhộixảyraởbấtkỳmộthìnhtháikinhtế xã hội nào Tranh chấp QSDĐ sẽ để lại những hậu quả xấu về mặt chính trị, kinh tếxã hội, nếu không được giải quyết kịp thời, nhanh chóng và dứtđiểm Với nhận thứcsâu sắc rằng, tranh chấp QSDĐ sẽ gây nên một số tác độngtiêu cựcđến sự ổn địnhchính trị - xã hội, thì việc nghiên cứu thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện phápluật về giải quyết tranh chấp QSDĐlà cơ sở lý luận &thực tiễn để đề xuất ra các giảipháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luậtcó ý nghĩa rất quantrọngnhằmbảovệtínhổnđịnhcủa thịtrường vềQSDĐ
Thông qua đề tài này, tác giả mong muốn đóng góp một số ý kiến của mình vàoquá trình hoàn thiện và nâng cao hiệu quả áp dụng PL về GQTCQSDĐcủaTAND từthựctiễntạiTANDtỉnhBìnhDương.
Tínhcấpthiếtcủađềtài
Đất đai có vai trò hết sức quan trọng đối với mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuấtchính, là thành phần thiết yếu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư và là bộphậnkhôngthểtáchrờicủalãnhthổquốcgia.Trongđiềukiệnnướctađangtiếpt ụcđổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước thì QSDĐ được khẳng địnhlà một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn, rất quý giá của đấtnước, có ý nghĩa kinh tế, chính trị sâu sắc Xuất phát từ vai trò to lớn của đất đai trongđời sống kinh tế
- chính trị - xã hội, luật pháp Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữutoàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nghị quyết số 18-NQ/TW,ngày16/6/2022, Hội nghị lần thứnăm Ban ChấphànhTrung ươngĐ ả n g khóa XIII vềtiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệuquả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thunhập caotiếp tục nhấn mạnh: Tiếp tục hoàn thiện thể chế, chính sách về đất đai phảiđược hoàn thiện đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường địnhhướngxãhộichủnghĩa.Cóchínhsáchphùhợpvớitừngđốitượng,loạihìnhsửdụng đất để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai; kiên quyết khắcphục tình trạng tham nhũng, tiêu cực, khiếu kiện về đất đai, đầu cơ và sử dụng đất đailãngphí
Trong tiến trình phát triển, với tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng, cùng với sự giatăng của dân số, nhu cầu sử dụng đất cũng ngày càng cao, đất là tài sản có giá trị vôcùng lớn, dẫn đến những tranh chấp về QSDĐ là không thể tránh khỏi Thời gian gầnđây tình hình TCĐĐngày càng gia tăng về số lượngv à p h ứ c t ạ p v ề t í n h c h ấ t C á c dạng tranh chấp chủ yếu là: tranh chấp chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấpQSDĐ, tranh chấp do lấn chiếm đất, tranh chấp đất trong các vụ án ly hôn Nguyênnhânchủyếudẫnđếncáctranhchấptrêncóthểkểđếnlà:Sơhởtrongviệ cquảnlýđất đai, việc giao đất và cấp giấy chứng nhận QSDĐ tiến hành chậm, không ngăn chặnvà xử lý kịp thời các vụ lấn chiếm đất đai, và nguyên nhân lớn không thể không kể đếnđóchínhlàhiệnnayđấtchínhlàmộttrongnhữngtàisảncógiátrịlớnnhất,thậmchíởnhiề unơigiáđấttăngđộtbiến 1
Chính quyền tỉnh Bình Dương đã rất cố gắng trong việc giải quyết cácloạiTCĐĐ nói trên nhằm ổn định tình hình chính trị và xã hội.Hiện nay hệ thống các vănbản PL về đất đai được sữa đổi, bổ sung vàc ó p h ầ n h o à n t h i ệ n h ơ n T u y n h i ê n , c á c quyđ ịn hv ềt hẩm qu yề ng iải qu yế tT CĐ Đ m ớ i ch ỉ d ừ n g l ạiở mứ cđ ộc hu ng ch un g Hơn nữa việc giải thích, hướng dẫn của các cơ quan có thẩm quyền chưa đầy đủ và kịpthời nên trên thực tế khi giải quyết tranh chấp dẫn đến sự đùng đẩy trách nhiệm giữacác cơ quan có thẩm quyền Vì vậy, tình hình giải quyết TCĐĐ trong những năm quavừa chậm trễ vừa không thống nhất Có nhiều vụ việc phải xử đi xử lại nhiều lần, kéodài trong nhiều năm, phát sinh khiếu kiện kéo dài Có những vụ phải khởi tố lên cơquan hành chính cấp trên, cũng có nhưng vụ chưa kịp giải quyết xong thì đã dẫn đếnnhững hậu quả đáng tiếc Điều này phần nào đã làm giảm lòng tin của người dân đốivớiđ ườ ng l ố i , c h í n hs á c h p há p , l u ậ t c ủ a N h à n ư ớ c Mặtk h á c, t h ự c t ế h i ệ n n a y ch o thấy việc giải quyết TCĐĐ diễn biến rất phức tạp Số lượng đơn thư khiếu nại, tố cáo,khởi kiện tại TAND tỉnh Bình Dương đến lĩnh vực đất đai luôn chiếm tỷ lệ cao và cóxuhướngngàycàngtăng.Bêncạnhđó,việcgiảiquyếtcáctranhchấpvềđấtđaicủa
1 Ngô Hoài Thương, Chu Thị Thu Hiền (2023), “Một số sai phạm trong quản lý nhà nước về đất đai thông quathựctiễnxét xử,nguyênnhânvà giảipháp”, TạpchíTANDđiệntử
Toà án hiện nay vẫn chưa thực sự nhận được sự đồng tình của người dân, dẫn đếnnhiều vụ việc phải giải quyết kéo dài, qua nhiều cấp khác nhau; nhiều bản án, quyếtđịnhcủaTAđãtuyênvàđãcóhiệulựcPLnhưngvẫnchưađượcthihành.
Với những lý do trên, tôi đã lựa chọn vấn đề “ Pháp luật về giải quyết tranhchấpquyềnsửdụngđấtquathựctiễntạiTòaánnhândântỉnhBìnhDương”là m đềtàinghiêncứucholuậnvănThạcsĩcủamình.
Mụctiêucủađềtài
Mụctiêutổngquát
Luận văn làm rõ những vấn đề lý luận và quy định PL về GQTCQSDĐ tạiTAND cũng như thực tiễn hoạt động giải quyết tranh chấp về QSDĐ tại TAND tỉnhBình Dương, qua đó đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện PL và nâng cao chấtlượng,hiệuquảhoạtđộngGQTCQSDĐtạiTANDtỉnhBìnhDương.
Mụctiêucụthể
Để đạt được mục tiêu chung đã nêu trên, các mục tiêu cụ thể của luận văn đượcxácđịnhcụthểnhư sau:
- Nghiên cứulàm sángrõnhững vấn đề lý luậnvề tranhchấpQSDĐvàGQTCQSDĐ.
Luận văn sẽ hướng tới việc làm sángt ỏ n h ữ n g v ấ n đ ề m a n g t í n h l ý l u ậ n v ề tranh chấp QSDĐ và GQTCQSDĐ thông qua hoạt động xét xử tại TAND; Nghiên cứucác yếu tố chi phối việc GQTCQSDĐ tại TAND; Các căn cứ để đánh giá hiệu quả vàcácyếu tốquyếtđịnh hiệu quảcủaviệcGQTCQSDĐtạiTAND.
- Thực trạng GQTCQSDĐ tại TAND tỉnh Bình Dương từ năm 2018 đến năm2020 Từ đó chỉ ra những mặt đã đạt được, những mặt còn hạn chế, tồn tại, nguyênnhân.
- Đềx u ấ t đ ư ợ c c á c gi ải p h á p h o à n t h i ệ n P L v à n â n g c a o c h ấ t l ư ợ n g GQTCQSDĐtạiTAND.
Câuhỏinghiêncứu
Vềkhíacạnhlýluận
Giả thiết nghiên cứu: Hiện nay chỉ có khái niệm về tranh chấp chấp đất đai màchưa có khái niệm tranh chấp QSDĐ Theo khoản 24 Điều 3 LĐĐ 2013 thì TCĐĐ làtranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trongquanhệđấtđai.Đâylàkháiniệmcónộihàmrộngvàchưarõràng.
Kết quả nghiên cứu: Làm rõ về mặt học thuật cũng như về mặt pháp lý của kháiniệmtranhchấp QSDĐ.
Giả thiết nghiên cứu: Tranh chấp QSDĐ ngày càng gay gắt và phức tạp đều dotác động của nhiều nguyên nhân khác nhau Nó biểu hiện cụ thể của những mâu thuẫnbất đồng về lợi ích kinh tế giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau nhưng lại chưa đượclàmrõ.
Kết quả nghiên cứu: Tìm ra được những nguyên nhân dẫn đến tranh chấpQSDĐ, để làm cơ sở lý luận nhằm đưa ra những biện pháp giải quyết tranh chấp mộtcách thỏa đáng, góp phần ngăn ngừa và hạn chế tới mức thấp nhất những tranh chấpQSDĐcóthểxảyra.
-Câu hỏi nghiên cứu: GQTCQSDĐ là gì? Tại sao phải GQTCQSDĐ? Có baonhiêuhìnhthứcGQTCQSDĐ?
Giả thiết nghiên cứu: GQTCQSDĐ là hoạt động của các cơ quan Nhà nước cóthẩm quyền nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn của hai hay nhiều bên trongquan hệ đất đai trên cơ sở PL để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranhchấp Khái niệm, sự cần thiết của việc giải quyết tranh chấp và những hình thứcGQTCQSDĐcầnđượclàmrõ.
Kết quả nghiên cứu: Làm sáng tỏ khái niệm GQTCQSDĐ Làm rõ tính cần thiếtcủaviệcGQTCQSDĐnóichungvàcáchìnhthứcvậndụngđểgiảiquyếttranhchấp.
Kết quả nghiên cứu: Làm sáng tỏ khái niệm GQTCQSDĐ tại TAND và nhữngđặcđiểmcủahìnhthứcnày.
-Câu hỏi nghiên cứu:Việc GQTCQSDĐ tạiT A N D b ị c h i p h ố i b ở i n h ữ n g y ế u tốnào?
Kết quả nghiên cứu: Nêu ra được những yếu tố chi phối việc GQTCQSDĐ tạiTAND, để từ đó có cơ sở đề xuất các giải pháp điều chỉnh thích hợp nhằm góp phầngiảiquyếtngàycàngtốthơncáctranhchấpQSDĐ phátsinhtrongxãhội.
Vềkhíacạnhluậtthựcđịnh
Giả thiết nghiên cứu: Khái niệm và đặc điểm của PL về GQTCQSDĐ còn nhiềuýkiếnkhácnhauvàchưađượclàmrõ.
Kết quả nghiên cứu: Thông qua việc so sánh, đối chiếu các quy định của PL vềGQTCQSDĐ qua các thời kỳ, đưa ra được khái niệm và đặc điểm của PLGQTCQSDĐquacácthờikỳ.
- Câu hỏi nghiên cứu: PL về GQTCQSDĐ tại TAND quy định những nội dungcơbảnnào?Cónhữnghạnchế,bấtcậpnàokhông?
Giả thiết nghiên cứu: Nội dung các quy địnhP L v ề G Q T C Q S D Đ c h ư a đ ư ợ c làmrõ.
Kết quả nghiên cứu: Làm rõ được nội dung các quy định PL vềGQTCQSDĐ,đánhgiáđược nhữnghạnchế,bấtcậplàmcơ sởđểđềxuấtkiếnnghị hoànthiệnPL.
Vềkhíacạnhthựctiễn
- Câuhỏinghiêncứu:ThựctiễnhoạtđộngquyếttranhchấpQSDĐtạiTANDtỉ nhBìnhDươngnhữngnămgầnđâynhư thế nào?Cógặpvướng mắcgì?
Giảthiếtn gh iê n cứu: t h ự c t iễ nhoạtđ ộn gq uyế t tranh ch ấ p Q S D Đ t ại TA
Kếtquảnghiêncứu:ThôngquaviệcgiảiquyếtmộtsốvụántranhchấpQSDĐtàiTANDtìnhBìnhDươngđểsosánh,phântích,nhậnxétvàtừđó nêurađượcnhững bất cập, vướng mắc khi áp dụng PL về GQTCQSDĐ tại TAND tình Bình Dương nóiriêng.
Vềkiếnnghị,đềxuất
-Câu hỏi nghiên cứu:V ớ i n h ữ n g b ấ t c ậ p , v ư ớ n g m ắ c đ ã n g h i ê n c ứ u đ ư ợ c t h ì cần phải có những giải pháp gì để hoàn thiện PL? Làm thế nào để nâng cao hiệu quảGQTCQSDĐtạiTANDTỉnhBìnhDương?
Kết quả nghiên cứu: đềxuất được các giảipháp hoàn thiện PL và nâng cao hiệuquảGQTCQSDĐtạiTANDTỉnhBìnhDương.
Đốitượngvàphạmvinghiêncứu
Đốitượngnghiêncứu
Luận văn nghiên cứu những vấn đề lý luận và quy định PL về GQTCQSDĐ tạiTAND cũng như thực tiễn hoạt động giải quyết tranh chấp về QSDĐ tại TAND tỉnhBình Dương, qua đó đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện PL và nâng cao chấtlượng,hiệuquảhoạtđộngGQTCQSDĐtạiTANDtỉnhBìnhDương.
Phạmvinghiêncứu
Phương phápnghiêncứu
Phươngphápluận
Luận văn vận dụng phương pháp luận của chủ nghĩa Mác-Lênin, tư tưởng HồChíM i n h v ề n h à n ư ớ c , p h á p l u ậ t , k i n h t ế , x ã h ộ i ; c h ủ t r ư ơ n g , đ ư ờ n g l ố i c ủ a Đ ả n g CộngsảnViệtNamvề vềvấnđềliênquanđếnGQTCQSDĐ.
Phươngphápnghiêncứu
Luận văn sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu cụ thể như: Phương pháp hệthống, phương pháp phân tích và tổng hợp, phương PL học so sánh, đối chiếu, phươngpháp thống kê, phương pháp khảo sát…Để hoàn thành mục đích nghiên cứu thì có sựkết hợp giữa cácphương pháptrong từng phần của luận văn, phương phápphânt í c h và tổnghợplàphương phápđượcsử dụngnhiều nhất trongluậnv ă n Đ ố i v ớ i m ỗ i mục, mỗi chương cụ thể trong luận văn, sẽ được sử dụng phương pháp nghiên cứu chủđạokhácnhau.Cụthể:
- Phương pháp logic được sử dụng chủ yếu ở chương 1 Trên cơ sở tham khảonhững công trình nghiên cứu khoa học trước đó, đề tài hệ thống hóa các lý luận dựatrên các quy định của PL, giáo trình, sách chuyên khảo và bài viết được đăng trên mộtsố báo và tạp chí chuyên ngành Từ đó, người viết làm rõ các khái niệm, cơ sở lý luậnvàmởrộnghơncácvấnđềliênquanđếnPLvềvấnđềliênquanđến GQTCQSDĐ.
- Phương pháp phân tích được tác giả sử dụng trong toàn bộ0 2 c h ư ơ n g c ủ a luận văn Tại chương 1 tác giả sử dụng phương pháp này để phân tích những kháiniệm, đặc trưng pháp lý liên quan đến GQTCQSDĐvà phân tích những quy định củaPLhiệnhành vềvấnđềliênquanđến GQTCQSDĐ ởchương2.
- Phương pháp so sánh được tác giả sử dụng để so sánh quy định của PL ViệtNam hiện hành về vấn đề liên quan đến GQTCQSDĐ trong các văn bản PL Việt Namhiện hành Phương pháp này còn được sử dụng để so sánh quy định của PL Việt NamvàPLmộtsốnước vềvấnđềliênquanđến GQTCQSDĐ.
- Phương pháp tổng hợp được sử dụng trong toàn bộ luận văn, trên cơ sở các tàiliệu đã phân tích, so sánh, tác giả sử dụng phương pháp này để tổng hợp, khái quát lạinhững vấn đề đã nêu ra, làm cơ sở đề xuất những kiến nghị hoàn thiệnP L v ề v ấ n đ ề liênquanđến GQTCQSDĐ.
Nộidungnghiêncứu
Ởphầnnộidung, luận văncấutrúc gồm3 chương,cụthểnhưsau:
Chương 1 Lý luận chung về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tạiTòaánnhândân
Trong chương này, tác giả đi sâu phân tích các vấn đề lý luận về GQTCQSDĐtại TAND và phân tích các đặc trưng của việc GQTCQSDĐ tại TAND dưới các gócđộ: đặc trưng về thẩm quyền, đặc trưng về việc áp dụng PL, đặc trưng về việc thu thậptàiliệuchứngcứ vàđặctrưngtrongthủtụcgiảiquyết.
Chương 2 Quyđịnh củapháp luật ViệtNamv ề g i ả i q u y ế t t r a n h c h ấ p quyềnsửdụngđất tạiTòaánnhân dân
Trong Chương 2, tác giả đã đi vào phân tích các quy định của PL Việt Nam liênquan đến việc GQTCQSDĐ Theo đó, tác giả đi sâu phân tích các quy định củaP L ViệtNamvề GQTCQSDĐ tạiToàánnhândân.
Chương 3 Thực tiễn giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa ánnhândântỉnhBìnhDươngvàkiếnnghị
Trong Chương 3, tác giả đã đi sâu phân tích thực tiễn GQTCQSDĐ tại Toà ánnhân dân tỉnh Bình Dương Qua đó, tác giả đánh giá những kết quả đạt được, hạn chếcủa quá trình GQTCQSDĐ tại Toà án nhân dân tỉnh Bình Dương Từ đó, tác giả đề ramột số kiến nghị nhằm hoàn thiện PL về GQTCQSDĐ tại Toà án nhân dân và một sốgiải pháp nâng cao hiệu quả GQTCQSDĐ của Toà án nhân dân tỉnh BìnhDương thờigiantới.
Đónggópcủa đềtài
Thứ nhất, Luận văn đã hệ thống hóa các vấn đề lý luận về giải quyết tranhchấp về QSDĐ tại TAND và pháp luật điều chỉnh giải quyết tranh chấp về QSDĐ tạiTAND
Thứ hai, Luận văn đã chỉ rõ những hạn chế, vướng mắc, những rào cản đã vàđang hiện hữu trong đời sống thực tế khi các chủ thể tham gia giải quyết tranh chấp vềQSDĐtạiTANDNgặpphải
Thứ ba, Luận văn đã đề xuất giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật về giảiquyết tranhchấp vềQSDĐtại TANDtừđóđảmbảo cácgiao dịchvềQSDĐ đượcvận hànhth uậ n l ợ i , ít t ố n k é m , g i ả m t hi ểu r ủ i r o , m in h b ạ c h , k h á c h q u a n , chí nh q u y v à côngkhaihóa
Thứtư,Luậnvăncóthểđượcsửdụnglàtàiliệuthamkhảochocơquanquảnlý nhà nước về đất đai; và tài liệu học tập cho sinh viên, học viên chuyên ngành luật,quảnlýđấtđaitạicáccơsởđàotạo
Tổngquanvềlĩnhvựcnghiêncứu
Kháiniệmvàđặcđiểm củaquyềnsửdụngđất
Quyền sở hữu đất đai được xem như là quyền nguyên thủy, quyền sử dụng làmột bộ phận của quyền sở hữu 2 Chủ sở hữu có thể thực hiện QSDĐ hoặc chuyểnQSDĐ cho chủ thể khác Quyền sử dụng được hiểu là quyền quản lý, khai thác vàhưởng các lợi ích do việc khai thác tài sản đem lại 3 Người sử dụng tác động trực tiếpvào tài sản bằng hành vi của mình hoặc thông qua hành vi của ngườik h á c đ ể h ư ở n g lợi ích do tài sản tạo ra Đối với đất đai, người SDĐ khai thác trong quá trình kinhdoanh sản xuất để đem lại các giá trị kinh tế cho mình Khi không còn nhu cầu sử dụnghoặc cần thay đổi nhu cầu sản xuất kinh doanh, Nhà nước cho phép người SDĐ đấtđịnh đoạt QSDĐ của mình bằng các phương thức khác nhau nhưchuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ 4 NgươiSDĐ có quyền quản lý diện tích đất được Nhà nước giao, cho thuê vvv Việc quản lýđất đai được thực hiện thông qua hành vi thực tế hoặc kiểm soát hành vi của chủ thểkhác Trong việc khai thác và SDĐ của mình, người SDĐ quản lý để khai thác côngdụngcủatừngloạiđấtđaitheoquyđịnhcủaphápluật.
Nhưvậ yc ót hểt hấ y, Q S D Đ k hô ng chỉ là m ộ t quyền nă ng th ôn gt hư ờn g c ủa chủ sở hữu tài sản mà nó là một loại tài sản Khi còn trong tay Nhà nước, QSDĐ chỉ làmột trong các quyền năng của chủ sở hữu, nhưng khi đã chuyển giao cho người SDĐthì QSDĐ được chuyển hóa thành một loại tài sản đặc biệt Đây là yêu cầu khách quancho việc thị trường hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường, khi mà người SDĐ khôngtrực tiếp có quyền sở hữu đất đai và người sở hữu đất đai lại không trực tiếp sử dụngđất 5 Có thể khẳng định rằng, QSDĐ trong pháp luật đất đai hiện hành là không chỉdừnglạiởviệcchỉđượcsửdụngmàQSDĐphảiđượccoilàtổngthểkhôngthểtách
2 Phạm Văn Võ (2012),“Chếđộ pháplý vềsởhữu vàquyềntàisản đốivớiđấtđai”, Nxb.Lao động,tr.21
3 H oà ng T h ế L i ê n ( 2 0 1 0 ) , “B ì n h l u ậ n k h o a h ọ c B ộ l u ậ t dâ n s ự nă m 2 0 0 5 Tậ p 1 ” , Nx b C hí nh t r ị Q u ố c g i a , tr.117.
5 LưuQuốcThái(2016),“NhữngvấnđềpháplývềthịtrườngquyềnsửdụngđấtViệtNam”,Nxb.HồngĐức,tr.30 rời với các quyền của người SDĐ theo quy định của pháp luật đất đai Tổng thể nàylàm cho QSDĐ trở thành một tài sản đặc biệt có thể được chuyển dịch giữa nhữngngười SDĐ với nhau mà thông qua đó có thể làm thay đổi chủ thể chiếm hữu và sửdụngđấtđai.Theotácgiả, QSDĐđượcxem xétdướihaigócđộ.
(i) Dưới góc độ kinh tế thì QSDĐ làquyền khai thác các lợi ích từ đất của các tổchức,hộgiađìnhcánhânsửdụngđất.
(ii) Dưới gócđộ pháplý thì QSDĐ lànhững quyền năng màN h à n ư ớ c t h ô n g qua công cụ pháp lý để quy định, thừa nhận cho tổ chức, hộgia đình, cá nhân (người sửdụngđất)đượchưởng,đượclàmtrongquátrìnhsửdụngđất;
Theo pháp luật Việt Nam thì nội dung của QSDĐ không chỉ nằm ở việc ngườiđược giao đất, cho thuê đất trực tiếp khai thác giá trị từ đất mà còn khai thác lợi íchkinh tế từ đất đai thông qua các hoạt động: chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp vvv;người SDĐ không những trực tiếp sử dụng dụng đất đai để thu lợi mà còn có thể thôngquaviệcchuyểnQSDĐtừmìnhsangngười khácđểđạtđượclợiíchkinhtế.
Từ các phân tích trên có thể hiểu:QSDĐ là các quyền năng cụ thể mà người sửdụng đất được phép thực hiện đối với đất đai thuộc quyền sử dụng của mình, bao gồmquyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai, quyền chuyển QSDĐthông qua các giao dịch hợp pháp.Các QSDĐ của người sử dụng đất được pháp luậtcôngnhậnvà bảo đảmthực hiện trênthực tế.
Từ khái niệm trên có thể thấy, quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam cómộtsốđặcđiểmnhư sau:
Thứnhất,quyềnsửdụngđấtlàmộttrongnhữngnộidungcủaquyềnsởhữuVớitưcách làmộtquyềnnăngcủaquyềnsởhữuđấtđai:Quyềnsửdụngđất được hiểu là quyền tác động trực tiếp vào đất để khai thác, hưởng hoa lợi, lợi tức củađất.Trongphápluậtmộtsốnước,cósựphânbiệtgiữaquyềnbềmặt(surfacerights )và quyền khai thác tài nguyên, khoáng sản trong lòng đất, quyền đối với khoảngkhông.Theo đó, quyền bề mặt được hiểu là toàn bộ quyền của chủ sở hữu hoặc ngườiđược chủ sở hữu trao quyền đối với bề mặt đất, quyền này không bao gồm các quyềnkhai thác các tài nguyên trong lòng đất và khoảng không 6 Ngoài ra, có tác giả phânbiệtgiữalanduse- sửdụngđấtvàlandcover-chiếmgiữbềmặtđất.Theođịnhnghĩa
6 RobertD.Brain,Contract- Quick Review,6th Edition,WestGroup,NewYork,1999,p.275 của Tổ chức lương thực và nông nghiệp Liên Hợp Quốc, sử dụng đất được hiểu là sựtác động của con người vào đất đai nhằm khai thác, sản xuất, duy trì, cải tạo nó. Việcsửdụngđấtthể hiệnhainộidung: i) Cáchoạt độngcủaconngườitácđộngvào bềmặtđất; ii) Sự biến đổi trạng thái, tình trạng bề mặt đất, nhằm mục đích sản xuất hoặcduytrìvàcảitạogiátrịcủa đấtđốivớimôitrường 7
Hay nói cách khác, khái niệm đất bị sử dụng được hiểu là đất đó đã có sự tácđộng khai thác, cải tạo của con người Còn khái niệm chiếm giữ bề mặt đất, theoSystem of Economic and Environmental Accounts (SEEA) (Hệ thống tính toán môitrườngvàkinhtếcủaLiên Hợpquốc),đượchiểulàsựtồntạicủacácthựcthểh ữuhình trên bề mặt đất Các thực thể này có thể được tạo ra bởi con người hoặc tự nhiên.Tuy nhiên, cách phân chia trên chỉ mang tính tương đối, vì trong một số trường hợp thìviệc chiếm giữ bề mặt đất đã bao hàm cả việc sử dụng đất Việc sử dụng đất có thểđược thể hiện dưới các dạng chiếm giữ bề mặt đất khác nhau, ví dụ việc xây dựng cácbãicátnhântạo,đấttrồngrừng 8
Liên quan đến hoạt động khai thác, sử dụng đất, Điều 262 Chương 17, BLDSnăm 1997 (sửa đổi, bổ sung vào các năm 1999, 2001, 2002, 2003) pháp luật Liên bangNga quy định Quyền của chủ sở hữu đối với đất sẽ được mở rộng với lớp bề mặt đất,mạch nước ngầm, cây lâu năm và các loại thực vật khác, được đặt trong phạm vi ranhgiới của mảnh đất đó Chủ sở hữu đất được quyền sử dụng đất theo ý muốn của mình,quyền sử dụng này bao hàm cả quyền đối với khoảng không và dưới lòng đất theochiều thẳng đứng, trừ các quy định khác trong luật về tài nguyên khoáng sản và sửdụng không gian, đồng thời quyền đó không ảnh hưởng đến quyền của những ngườikhá 9 c Như vậy, quy định về hoạt động khai thác, sử dụng đất trong pháp luật Nga đãcó mở rộng hơn so với quan niệm về quyền bề mặt – surface rights đã phân tích ở phầntrên Mặc dù vậy, quyền khai thác, sử dụng đất trong pháp luật Nga cũng phân biệt vớiquyềnkhaitháctàinguyên, khoángsảntronglòngđất.Quyđịnhnàycónhiềuđiể m
7 RichardStone, EwanMcKendrick,Contractaw,4thEd.,Macmillan,London,2000,tr.302
8 R.B.Lake,etterofcontent:aComparativeexamination underEnglish,U.S,F r e n c h , andWestGermanL aw,tr.18
9 MacMillanC.A.& R.Stone,ElementsoftheawofContract,UniversityofLondon,London 2004 tương đồng với pháp luật Việt Nam về quyền của người sử dụng đất trong hoạt độngkhaithác,sử dụngđất.
Vật quyền có nguồn gốc từ luật học La Mã, được chia thành 2 loại là (1) quyềnsở hữu và (2) các loại vật quyền khác (mà các nước gọi là vật quyền hạn chế) để phânbiệt với quyền sở hữu với tư cách là vật quyền đầy đủ, trọn vẹn Có nhiều điểm khácnhau về các loại vật quyền hạn chế, nhưng đều có chung các đặc điểm sau đây: (i) Đềucó tính phái sinh từ một quyền sở hữu nào đó; (ii) Nội dung của các vật quyền khácngoài quyền sở hữu luôn mang tính không đầy đủ, không trọn vẹn, chính vì vậy ngườita gọi các quyền này là vật quyền hạn chế 10 Trong quá trình dự thảo BLDS sửa đổi, bổsung 2015, các chuyên gia cũng đưa ra các ý kiến đề xuất xây dựng khái niệm vậtquyền thay vì quy địnht à i s ả n v à q u y ề n s ở h ữ u t r o n g B L D S 2 0 0 5 , b ở i l ý d o T r o n g xã hội hiện đại, trước yêu cầu phải khai thác tiết kiệm và hiệu quả mọi tài sản trong xãhội,nêncácvậtquyềnkhácngoàiquyềnsởhữuluônđượccácNhànướcquantâ m,ghi nhận và bảo vệ Đặc biệt, ở Việt Nam ta, xuất phát từ các đặc thù của chế độ chínhtrị, kinh tế, đặc biệt là chế độ sở hữu toàn dân về một số tài sản đặc biệt (đất đai, tàinguyên nước, tài nguyên khoáng sảnvà các tài sản mà Nhà nước đầu tư, quản lý) nênđãxuấthiệncáctiềnđềkinhtế- xãhộichoviệchìnhthànhcácloạivậtquyềnkhácmà nhiều nước trên thế giới không có 11 Ví dụ ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàndân, do Nhànước đạidiện chủ sởh ữ u , n h ư n g v i ệ c k h a i t h á c , s ử d ụ n g đ ấ t đ a i l ạ i l à công việc và nhu cầu của nhiều tổ chức, cánhân, nên để pháthuyv a i t r ò , g i á t r ị c ủ a đất đai thì Nhà nước phải giao đất cho các chủ thể này sử dụng Giao đất thì Nhà nướcphải giao quyền đối với đất Quyền này đương nhiên không thể gọi là quyền sở hữu vìtheonguyêntắctừthờiLaMãcổđạiđếnnaythìmộttàisảnchỉcóthểcómộtquyềnsởh ữu m àt hô i V ậ y q u y ề n đ ól à g ì ? Ở V i ệ t Na m , qu yền đó đ ư ợ c g ọ i là Q u yề n s ửdụng đất. Quyền sử dụng đất là một công cụ pháp lý để toàn dân thực hiện quyền sởhữu của mình về đất đai Đối với đất được giao, người sử dụng đất cũng có một sốquyềnnăngnhấtđịnh,vàcácquyềnnăngnày,tổnghợplại,đượcgọimộtcáchngắn
Theneedforanewconceptualbasisforlandusepolicy”,(1974) đăng trênhttp://scholarship.law.wm.edu ,cập nhậtngày20/5/2020.
11 BùiĐăngHiếu (2015), Góp ývềvậtquyền t rong DựthảoBộ luậtdân sự(sửađổ i ) , Tạp chí Luậthọc.Số 10/2015,tr.16-22. gọn,chínhthứclàQuyềnsửdụngđất.Xétvềtínhchấtthìquyềnnàycótínhpháisinhvì bắt nguồn từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai, và phụ thuộc vào quyền sở hữu này 12 Việcthừanhậnquyềnsửdụngđấtlàvậtquyềnsẽgiảiquyếtđượccơsởphát sinh quyền sửdụng đất về mặt lý luậnmà không cần phảix á c đ ị n h c á c v ấ n đ ề l i ê n quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất Theo đó, quyền sử dụng đất là một loại vậtquyền của người sử dụng đất, nó độc lập với vật quyền là quyền sở hữu của Nhà nướcvàc á c l o ạ i v ậ t q u y ề n l i ê n q u a n đ ế n q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t c ủ a c á c c h ủ t h ể k h á c T u y nhiên, nếu thừa nhận vật quyền, thì pháp luật phải giải quyết được vấn đề về tài sản vàcác giao dịch liên quan đến tài sản và vật quyền nói chung Nếu không, sẽ có thể dẫnđếnsựhỗnloạntrongcácgiaodịchdânsựliênquanđếnvậtquyềnvàtàisản.
Khi thừa nhận quyền sử dụng đất là tài sản, cũng đồng nghĩa với việc phải xácđịnhchủ sở hữu tài sảnđó Theo quy định pháp luật nước ta, quyền sở hữu đất chỉthuộc một chủ thể duy nhất là toàn dân Do vậy, tất cả các quyền liên quan đến đất đềuphải xuất phát từ chủ sở hữu hoặc được chủ sở hữu cho phép thông qua đại diện chủ sởhữu là Nhà nước Trường hợp quyền sử dụng đất đã được tách biệt thành tài sản và trởthành đối tượng của giao dịch dân sự, thì việc xác định chủ sở hữu đối với quyền sửdụng đất có ý nghĩa rất lớn trong việc đảm bảo các quyền của người sử dụng đất Phápluật nước ta không quy định cụ thể về chủs ở h ữ u đ ố i v ớ i q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t , t u y nhiên, căn cứ vào các quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,dường như chủ sở hữu đất cũng đồng thời là chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất.Thông qua sự trao quyền của Nhà nước, người sử dụng đất được thực hiện các quyềnvà nghĩa vụ cụ thể Trong đó, các quyền liên quan đến quyền định đoạt quyền sử dụngđất như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, (các quyền của chủ sở hữu) chỉ được thựchiện khi đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định Chúng ta có thể nhận thấy, đốivới từng mảnh đất gắn với chủ sử dụng đất cụ thể, có sự hình thành chế độ tài sản képvới hai đối tượng đã hóa thân và hòa nhập vào nhau, đó là đất đai và quyền sử dụngđất Trường hợp chủ sử dụng có quyền định đọat gần như tuyệt đối với quyền sử dụngđất( c h u y ể n n h ư ợ n g , t ặ n g c h o , t h ừ a k ế đ ố i v ớ i q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t ở c ó t h ờ i h ạ n s ử
12 Phạm Văn Tuyết (2015), Quyền sở hữu và các vật quyền khác trong Dự thảo Bộ luật Dân sự (sửa đổi), Tạp chíLuậthọc.Sốđặc biệt:Góp ýhoàn thiệnDựthảoBLDS(sửađổi)/2015, tr.92-96. dụng đất ổn định, lâu dài), thì họ gần như đã là chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đấttrênthực tế.
Ví dụ ở Trung Quốc, chế độ sở hữu tư về đất đai vốn không được thừa nhận,nhưng trong Hiến pháp (sửa đổi) năm 1988, các quyền sử dụng đất cũng đã được xemxét trên cơ sở tách khỏi quyền sở hữu và có thể được tư nhân hóa Trung Quốc cũng đãthiếtlậpmộthệthốngđăngkýquyềnsửdụngđấtvớitưcáchlàtàisản.Nhưvậy,đãcó sự tách biệt giữa chủ sở hữu đối với đất và chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất.Trên cơ sở này, quyền sử dụng đất trở thành đối tượng của các giao dịch thương mại.Đồng thời, quốc gia này cũng thành lập cơ quan quản lý việc thu phí bắt buộc đối vớicác trường hợp chuyển quyền sử dụng đất Theo đánh giá của các chuyên gia, sự sửađổi này đã tạo nên một điểm sáng trong hệ thống pháp luật đất đai Trung Quốc, nânghiệu quả sử dụng và tạo sự linh hoạt trong chính sách đất đai, đưa quyền sử dụng đấtđến với những người thực sự có nhu cầu sử dụng, tránh tình trạng lãng phí như trướckia 13
Kháiniệmvàđặcđiểmcủatranhchấpvềquyềnsửdụngđất
Thời gian qua, các tranh chấp trong lĩnh vực đất đai nói chung và tranh chấpQSDĐn ó i ri ên g d i ễ n r a r ấ t p h ổ bi ến và l à m ộ t vấn đ ề p h ứ c tạ p, c á c v ụ t r a n h c h ấ p
13 Zhenhuan,Yuan(2004),“and userightsinChina”,CornellRealEstateReviewsố 3/2004,tr.48. chiếm tỷ lệ lớn so với các tranh chấp phát sinh, từ đó làm ảnh hưởng nghiêm trọng đếnsự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương Thực tiễn tranh chấp QSDĐ phát sinhtrong quan hệ quản lý nhà nước về đất đai, có thể là các tranh chấp giữa cơ quan quảnlýn h à n ư ớ c v ề đ ấ t đ a i v ớ i n g ư ờ i s ử d ụ n g đ ấ t h o ặ c c ũ n g c ó t h ể l à t r a n h c h ấ p g i ữ a nhữngngườisửdụngđấtvớinhau.
Khái niệm tranh chấp QSDĐ được định nghĩa dưới nhiều góc độ khác nhau, cụthểnhư sau:
Theo Từ điển Giải thích Thuật ngữ Luật học:Tranh chấp phát sinh giữa các chủthể tham gia quan hệ PL đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sửdụngđấtđai 14
Vềmặtlýluận,cácnhàkhoahọccũngđưarađịnhnghĩavềTCĐĐnhưsau:Tranhchấpđấtđail àsựbấtđồng,mâuthuẫnhayxungđộtvềlợiích,vềquyềnvànghĩavụgiữacácchủthểkhithamgiavào quanhệPLđấtđai 15
Theo giáo trình quản lý nhà nước về đất đai của Trường Đại học Luật thành phốHồChíMinh khái niệm:
Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể (sử dụngđất) trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đối với một (hoặcnhững) thửa đất nhất định tranh chấp đất đai có thể bao hàm cả các tranhchấpvềđịagiớigiữacác đơnvịhànhchính 16
Dưới góc độ pháp lý, tại khoản 24 Điều 3L Đ Đ n ă m 2 0 1 3 đ ã r a đ ờ i v à q u y định:Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữahai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai 17 Theo khái niệm này thì, TCĐĐ nói chunglà tổng thể các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi tham gia vào các quan hệPLvềđấtđai.
Dướinhiềugócđộnghiêncứukhácnhau,kháiniệmtranhchấpđấtđaiđượckháiniệm khác nhau Theo đó,các chủ thể tham gia quan hệ TCĐĐ đồng thời là các chủ thểthamgiaquanhệPLđấtđai,baogồmNhànướcvàngườisửdụngđất.Đồngthời,vềđối
14 "TrườngĐạihọcLuậtHàNội(2009),Từ điểnGiảithíchThuậtngữLuậthọc,NXB Côngannhândân,HàNội ,tr.265".
15 "TrườngĐạihọcLuậtHàNội(2013),Giáo trình Luậtđấtđai,NXBCông annhân dân,HàNội,tr.79".
16 "LưuQuốc Thái (2017),GiáotrìnhLuật Đất đai,Đại học Luật Thành phố HồChí Minh, NXB HồngĐức,tr.352".
17 "Khoản24Điều3LuậtĐấtđainăm2013 (Luậtsố.45/2013/QH13),ngày29/11/2013". tượng của TCĐĐ bao gồm các bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, quyền vànghĩavụgiữacácchủthểkhithamgiavàoquanhệnày.
Trên cơ sở khái niệm TCĐĐ nói chung, tác giả đi sâu tìm hiểu về khái niệm vềtranh chấp quyền QSDĐ Theo đó, trước đây tại Điều 38 LĐĐ năm 1993 quy định:cáctranh chấp về QSDĐ mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan Nhànước có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó thì doToà án giải quyết 18 Song khái niệm này còn chưa được cụ thể và không mang tínhkhoah ọ c n ê n d ẫ n đ ế n n h i ề u c á c h h i ể u k h á c n h a u v ề c h ủ t h ể t r a n h c h ấ p , đ ố i t ư ợ n g tranhchấpvàmụcđíchgiảiquyếttranhchấp.
Nếu như Luật Đất đai năm 2003 (Điều 135 và Điều 136) sử dụng cả hai kháiniệm tranh chấp đất đai và tranh chấp về quyền sử dụng đất thì Luật Đất đai năm 2013sử dụng khái niệm tranh chấp đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.
Có thểthấy, khoa học pháp lý nói chung không có định nghĩa về quyền sử dụng đất mà chỉthừa nhận quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất được Nhà nước traoquyền thực hiện các quyền sử dụng, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đấtvà thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất đó phù hợp với các hìnhthứcsử dụngđấttheoquyđịnhcủaphápluật 19
Từ các phân tích trên, theo tác giả có thể hiểu:Tranh chấp QSDĐlà tranh chấpquyền, nghĩa vụ của người sử dụng đấtvới nhau trong việc xác định ai là người cóquyềnsử dụngđốivớidiệntíchđất nhấtđịnh.
Tranh chấp QSDĐ là một trong những tranh chấp dân sự, song bên cạnh nhữngđặc điểm chung về tranh chấp dân sự thì tranh chấp QSDĐ còn mang những đặc điểmnhưsau:
Thứ nhất, về chủ thể TCĐĐ là quyền quản lý và quyền sử dụng chứ không phảilà chủ thể về quyền sở hữu đất đai Theo đó, LĐĐ năm 2013 quy định:Đất đai thuộcsởhữutoàndândoNhànướcđạidiệnchủsởhữuvàthốngnhấtquảnlý 20 Cònngười
18 "Điều38 LuậtĐấtđainăm1993 (Luậtsố 24-L/CTN),ngày14/7/1993".
19 LêThịBíchChi(2017),“KháiniệmtranhchấpđấtđaitrongLuậtĐấtđainăm2013”,TạpchíKhoahọcĐạihọcĐàLạt, tập7, số4, tr.547.
20 Điều 4LuậtĐấtđainăm 2013(Luậtsố45/2013/QH13),ngày 29/11/2013. sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyểnQSDĐ theo quy định 21 Do đó, chủ thể của TCĐĐ là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhânthamgiatranhchấpQSDĐvớitưcáchlàngườiquảnlýhoặcngườisửdụngđất.Ngoàira,tra nhchấpquyềnsửdụngkhôngphátsinhgiữacácchủthểnêutrênthìlàtranhchấpgiữangườisửdụngđ ấtvớicơquancóthẩmquyềntrongviệcgiaođất,chothuêđất,côngnhậnQSDĐ,thuhồiđất,theođótra nhchấpnàylàtranhchấpvềkhiếukiệnhànhchính.
Thứ hai, nội dung của tranh chấp QSDĐ rất đa dạng và phức tạp.Nội dung tranhchấp QSDĐ chủ yếu là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất vớinhau hoặc giữa người sử dụng đất với cơ quan quản lý nhà nước Theo đó, PL ViệtNam chỉ thừa nhận một chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sởhữu Các tranh chấp về QSDĐ phổ biến hiện nay là: tranh chấp về QSDĐ, tài sản gắnliền với đất trong các quan hệ thừa kế, ly hôn giữa vợ và chồng; tranh chấp đòi lại đấtvà các tài sản gắn liền với đất; tranh chấp trong quan hệ tặng cho QSDĐ nhưng khôngcóhợpđồng,…
Thứ ba, tranh chấp QSDĐ liên quan đến cơ sở pháp lý làm phát sinh quyền vànghĩavụcủangườisửdụngđấtngườisửdụngđấtgiữamộtbênlàcơquannhànướcc ó thẩm quyền và người sử dụng đất (cá nhân, tổ chức, hộ gia đình) về QSDĐ Tuynhiên, tranh chấp giữa người sử dụng đất với cơ quan Nhà nước là tranh chấp hànhchính, còn tranh chấp giữa người sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác làtranhchấpdânsự,việcGQTCQSDĐthuộcthẩmquyềncủaToàándânsự.
Thứ tư,trong các tranh chấp QSDĐ, người sử dụng đất không có toàn quyềnquyết định, định đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với cácloại tài sản khác thuộc quyền sở hữu Khi thực hiện việc chuyển QSDĐ, những ngườitham gia vào giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủtục do PL quy định Việc chuyển QSDĐbị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quyhoạch sử dụng đất Người nhận QSDĐ phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nướcđã xác định, về bản chất, QSDĐ là quyền của người sử dụng khai thác các thuộc tínhcủa đất đai một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền chuyểnQSDĐ theo quy định của PL. Trong khái niệmQSDĐcủa người sử dụng đất không chỉcócác quyềnmà còncócác nghĩavụcủangười sử dụng.
21 Điều 5LuậtĐấtđainăm 2013(Luậtsố45/2013/QH13),ngày 29/11/2013.
Như vậy, TCĐĐ là tranh chấp về QSDĐ nhưng không phải là tranh chấp về tàisản gắn liền với đất Việc đồng nhất TCĐĐ với tranh chấp QSDĐ về mặt lý luận tạonên được sự cụ thể về đối tượng tranh chấp, làm nổi bật đặc trưng của quan hệ đất đai.Từ đó tạo ra được một ranh giới tương đối rõ ràng giữa TCĐĐ với các tranh chấp dânsựkháccóliênquanđếnđấtđai.
Kháiniệmvàđặcđiểmcủagiảiquyếttranhchấpvềquyềnsửdụngđấttại Tòaánnhândân
Giải quyết tranh chấp nói chung và GQTCQSDĐ nói riêng là phương thức củaconngười nhằm tìm ragiải pháp để xóa bỏ cácbất đồng, mâuthuẫn,x u n g đ ộ t g i ữ a chủ thể quản lý và sử dụng đất (không có quyền sở hữu đối với đất đai)về đối tượngtranh chấp là quyền quản lý, QSDĐ Hậu quả củacác tranh chấp tiềm ẩn nguy cơ phávỡ trật tự của các quan hệ xã hội đã được hình thành, gây ảnh hưởng không nhỏ đếnđoànkếttrongnộibộ nhândân.
Theo từ điển luật học khái niệm:Giải quyết TCĐĐ là giải quyết bất đồng, mâuthuẫntro ng n ộ i bộ nh ân dâ n, t ổ c h ứ cv à tr ênc ơ s ở đ ó ph ục h ồ i cá cq uyền lợ i h ợ p pháp bị xâm hại; đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạmP L về đấtđai 22
Theo quy định tại khoản 2 Điều 23 Nghị quyết số 03/2012/ND-HĐTP của Hộiđồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao đã quy định:Tranh chấp về QSDĐ theo quyđịnhcủaPLvềđấtđailàtranhchấpaicó quyềnsửudụngđấtđó 23 Theoquyđịn hnày thì chỉ những TCĐĐ mà mục đích của tranh chấp đó xác định ai có QSDĐ thì khikhởi kiện bắt buộc phải có hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã để làm điều kiện thụ lý vụán nếu như đất tranh chấp không có các loại giấy tờ theo quy định thì các đương sự cóthể khởi kiện đến Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền Còn đối với các tranh chấp vềQSDĐthì thẩmquyềnthìthẩmquyềngiảiquyếtthuộcvềToàántheoloạivụviệc.
22 "TrườngĐại học Luật Hà Nội (1999),Từ điểnGiải thíchThuật ngữ luật học , NXB Côngann h â n d â n ,
23 "Điểm c khoản 2 Điều 23 Nghị quyết số 03/2012/ND-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán Toà ánnhân dân tối cao hướng dẫn thi hành một số quy định chung nhằm đảm bảo thi hành đúng và thống nhất phần thứnhất“nhữngquyđịnhchung”của BLTTDS".
Trong giải quyết tranh chấp nói chung, phương thức tòa án thường là phươngthức cuối cùng khi các bên tranh chấp không còn lựa chọn nào khác, khi các nỗ lựcthương lượng, hòa giải không thành công, không có hiệu quả và các bên tranh chấpcũng không thỏa thuận đưa vụ tranh chấp ra trọng tài Phương thức tòa án có ưu điểmlà tính cưỡng chế cao, sử dụng quyền lực nhà nước để buộc bên vi phạm nghĩa vụ phảitrình diện tại tòa án, tòa án ra phán quyết xác định các quyền và nghĩa vụ của các bêntranh chấp, các bên có cơ hội tranh tụng công khai, bình đẳng, bảo vệ quyền lợi củamình trước tòa án, phán quyết của tòa án có tính cưỡng chế thi hành Tuy nhiên, nhượcđiểm lớn nhất của phương thức tòa án là thủ tục phức tạp, rườm rà, tốn kém, thời giangiải quyết vụ án và thi hành án kéo dài Hơn nữa, do tính chất của hoạt động xét xử tạitòa án là công khai nên các bên không thể giữ bí mật về vụ tranh chấp, uy tín của cácbênbịgiảmsút.
Khi tranh chấp về QSDĐ phát sinh, các bên phải cân nhắc lựa chọnphương thức giải quyết tranh chấp phù hợp dựa trên các yếu tố như mục tiêu đạt được,bản chất của tranh chấp, mối quan hệ giữac á c b ê n , t h ờ i g i a n v à c h i p h í g i ả i q u y ế t tranh chấp Chính vì vậy, khi lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp, các bên cầnhiểu rõ bản chất và cân nhắc các ưu điểm, nhược điểm của mỗi phương thức để cóquyếtđịnhhợplý.
Nhìn chung, ở Việt Nam cũng như các nước khác thường có xu hướnggiải quyết tranh chấp về QSDĐ bằng phương thức tòa án Ví dụ, ở Anh, phương thứctòa án là phương thức truyền thống và phổ biến nhất để giải quyết tranh chấp trong cácgiaodịchvềđấtđai 24
Giải quyết tranh chấpbằng phương thức Tòaá n l à h ì n h t h ứ c g i ả i q u y ế t b ằ n g cơ quan tài phán của Nhà nước kết hợp với quyền lực Nhà nước để cho ra phán quyết,có giá trị pháp lý buộc các bên phải thực thi, và sử dụng sức mạnh cưỡng chế thi hànhnếumộttrongcácbênkhôngtuânthủ
24 Điêu Quỳnh Anh (2020), Pháp luật về giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản và thực tiễn thihành tại thành phốHàNội,Luận vănthạcsĩLuậthọc,TrườngĐạihọcLuật HàNội,
* Tòaánkhôngđược q u y ề n từchối xét xử hầ u hếtmọi vấnđềngaycảkhi chưacóluật.
Thực tiễn cho thấy, phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng bằng Toà áncó một số ưu điểmnhất định:Một là,Tòa án có thẩmquyềnđ ể t h ự c h i ệ n v à x é t x ử mọi loại án; Hai là, bảo đảm được tính thực thi của phán quyết bằng sức mạnh cưỡngchế, bảo đảm việc thi hành án;Ba là, Tòa án có quyền xem xét lại đối với trình tự thủtụccủacácphươngthứcgiảiquyết ngoàiToàánvàtrongToàán.
(i) Thẩm phán Toà án có kiến thức nắm bắt mọi vấn đề mang tính chung nhấtđể giải quyết mọi vụ việc, nhưng đối với lĩnh vực chuyên sâu ví dụ: trong lĩnh vực đấtđai, không phải lúc nào thẩm phán cũng biết rỏ hết mọi vấn đề Nếu thiếu kiến thứcchuyên môn trong lĩnh vực đất đai thì khó có thể giải quyết một cách triệt để và phùhợp.
(ii) Tòa án giải quyết tất cả vụ việc xảy ra chứ không chỉ riêng một vấn đề vềđất đai Toà phải giải quyết tất cả các lĩnh vực trong đời sống, việc này đã làm cho Toàtrởnênquátải,dẫnđếnsựchitrệtrongviệcgiảiquyết.
(iii) Thời gian giải quyết của Tòa án đa phần chậm chạp hơn so với cácphươngthức giảiquyếtkhác.
(iv) Tòa án giải quyết các tranh chấpliên quan đến vấn đề xuyên biên giới,hoặc có yếu tố nước ngoài gặp rất nhiều khó khăn vì các vấn đề phải va chạm: Chủquyềnquốcgia,xungđộtphápluật.
(v) Giá trị công nhận và thi hành của phán quyết tòa không mang tính quốc tế,thôngthườngchỉcógiátrịtrongnướclàchủyếu.Trừmộtsốtrườnghợpphánquyếtsẽ có giá trị và được công nhận nếu như cả hai nước đều có hiệp định hỗ trợ tư pháp.Việc công nhận phán quyết của Toà án nước ngoài, một số quốc gia Pháp, Đức, Nhậtcó thủ tục đặc biệt: phán quyết củaTòa nước ngoài phải trải qua công đoạn xem xét,sauđóđượcnhànước cấpphép,công nhậnvàchophépthi hành.Về nguyêntắchọchỉ căn cứ pháp luật của quốc gia mình để công nhận bản án của Tòa nước ngoài, cho thihànhbảnánđónếukhôngtráivớiluậtđịnh,vàcácnguyêntắctrongnướccủamình. Ở Việt Nam, thẩm quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ cũng được trao choTòa dân sự và thủ tục tố tụng dân sự truyền thống sẽ được sử dụng chung để giải quyếttranh chấp về QSDĐ, song song đó Việt Nam kết hợp, áp dụng thêm tính đặc thù củaLuật đất đai trong giảiq u y ế t t r a n h c h ấ p v ề Q S D Đ b ằ n g T o à á n , t ạ o t h à n h m ộ t c h ỉ n h thể thống nhất Vì bản thân pháp luật tố tụng dân sự truyền thống không thể đi sâu vàocácngõngáchriêng cholĩnhvựcđấtđai,nên cầncó sựhổtương đến từLuậtđất đai
Từ những phân tích nêu trên, có thểk h á i n i ệ m :GQTCQSDĐtại TAND là việcTA đại diện cho quyền lực Nhà nước thực hiện các hoạt động tố tụng theo trình tự, thủtục do PL quy định nhằm xóa bỏ những mâu thuẫn, bất đồng vê quyền, nghĩa vụ củangườisửdụngđấtgiữahaihoặcnhiềubêntrongquanhệđấtđai.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ tại Tòa án nhân dân là quyền thụ lý,xem xét, ban hành các quyết định khi giải quyết các vụ việc tranh chấp đất đai theo thủtụctốtụngdânsự.
ThẩmquyềncủaTòaánnhândântrongtố tụngdânsựnóichung,trong việc giảiq u y ế t c á c t r a n h c h ấ p Q S D Đ n ó i r i ê n g , b a o g ồ m : t h ẩ m q u y ề n t h e o l o ạ i v ụ v i ệ c , thẩm quyền theo lãnh thổ, thẩm quyền theo cấp toà án và thẩm quyền theo sự lựa chọncủa nguyên đơn 25
Quyđịnh pháp luật tốtụng trong giải quyết tranh chấp vềquyềnsửdụngđấttạiToàán
Theo từ điển Tiếng Việt:Định đoạt được hiểu là quyết định dứt khoát, dựa vàoquyềnhànhtuyệtđốivớimình 29
Quyền quyết định và tự định đoạt của đương sự là quyền năng đặc thù của cácđương sự Trong quan hệ PL dân sự thì quyền tự định đoạt của các chủ thể có thể đượccoi là yếu tố quan trọng hàng đầu thể hiện quyền lợi và nghĩa vụ của mình trên cơ sởbìnhđẳng,tự doýchí,sự tự nguyệncủacácđươngsự.
Theoquyđịnhtại Điều5BLTTDSnăm 2015quyđịnh: Đương sự có quyền quyết định việc khởi kiện, yêu cầu TA có thẩm quyềngiải quyết vụ việc dân sự TA chỉ thụ lý giải quyết vụ việc dân sự khi có đơnkhởi kiện, đơn yêu cầu của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm vi đơnkhởi kiện, đơn yêu cầu đó; Trongquá trình giải quyết vụ việcd â n s ự , đương sự có quyền chấm dứt, thay đổi yêu cầu của mình hoặc thỏa thuậnvới nhau một cách tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và khôngtráiđạođứcxãhội 30 Đây là một quyền quan trọng và là một nguyên tắc cơ bản của tố tụng dân sự,gần như thể hiện được bản chất khác nhau giữa tố tụng dân sự và tố tụng hình sự. Theođó, các đương sự có nhiều lựa chọn để quyết định dùng phương thức nào nhằm bảo vệđược quyền và lợi ích hợp pháp của mình một cách tốt nhất 31 Còn đối với tranh chấpQSDĐ thì đây là một trong những nguyên tắc cơ bản nhất trong việc GQTCQSDĐ củaToàán.Quađó,trêncơsởbảohộQSDĐthìNhànướcchỉthựchiệnviệcquảnlýtoàn
29 Hoàng Phê(1999),Từđiển TiếngViệt,Viện Ngônngữhọc,NXB.Hồng Đức, tr.365.
30 Điều5 BLTTDS năm2015 (Luậtsố:92/2015/QH13),ngày25/11/2015.
31 Trần Anh Tuấn (2017),Bình luận khoa học BLTTDS năm 2015 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam,NXB.Tư pháp, tr.15. dân về đất đai chứ không can thiệp vào quá trình sử dụng đất của các bên Do đó, khixảy ra tranh chấp QSDĐ thì các đương sự có quyền tự quyết định phương thức và nộidung giải quyết và khi đó Nhà nước chỉ tham gia giải quyết khi có yêu cầu của cácbên.Điềun à y c ó n g h ĩ a l à T ò a á n p h ả i t ô n t r ọ n g q u y ề n t ự t h ỏ a t h u ậ n , t ự đ ị n h đ o ạ t nhưngkhôngtráiphápluậtcủa đươngsự.
Nguyên tắc này được thể hiện trong suốt quá trình tố tụng Trong quá trình giảiquyết vụ việc của Toà án, các đương sự có quyền chấm dứt, thay đổi các yêu cầu củamình hoặc thoả thuận với nhau một cách tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xãhội các vấn đề liên quan đến tranh chấp Việc thực hiện quyền năng này của đương sựkhông chỉ dừng lại ở việc giải quyết theo thủ tục sơ thẩm, thủ tục phúc thẩm mà cònđược thực hiện cảtrong các giai đoạn của quá trìnhthihànhbản án, quyếtđịnhc ủ a Toàánđãcóhiệulựcphápluật.
Theo Từ điển Tiếng Việt thìthuật ngữ chứng minh dùng để chỉ dạng hoạt độngphổ biến của con người trong đời thường (ví dụ như chứng minh khi tranh luận trongcác cuộc hội thảo, chứng minh khi phát biểu bảo vệ quan điểm trên các diễn đàn )nhằmlàm cho thấy rõ là có thật, là đúng bằng sự việc hoặc bằng lý lẽ hoặc dùng suyluận logic vạch rõ một điều gì đó là đúng 32 Trong khoa học pháp lý chứng minh tronggiải quyết tranh chấpđược định nghĩa theo các cách hiểu khác nhau Theo Giáo trìnhLuật TTDS của Trường Đại học Luật Hà Nội thì chứng minh trong hoạt động TTDSlà các hoạt động tố tụng của các chủ thể tố tụng theo quy định của pháp luật trong việclàm rõ các sự kiện, tình tiết của tranh chấp 33 Giáo trình Luật TTDS của Trường Đạihọc Luật TP Hồ Chí Minh định nghĩa chứng minh là hoạt động của các chủ thể chứngminh trong việclàm sáng tỏ sự thật kháchquan của tranh chấpt h ô n g q u a c á c h o ạ t động thu thập, cung cấp, kiểm tra đánh giá chứng cứ 34 Nhóm tác giả của Trường Đạihọc Kinh tế Luật, Đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh định nghĩa chứng minh là hoạtđộngcu ng c ấ p , t h u t h ậ p , đá n h g i á c h ứ n g c ứ v à h o ạ t đ ộ n g c h ỉ r a c ă n c ứ p h á p l ý đ ể
32 Nguyễn Minh Hằng (2012), “Phân định ranh giới giữa nghĩa vụ chứng minh và trách nhiệm chứng minh trongtố tụngdânsự”,TạpchíKiểmsát, Số20, tr.38-45
33 Trường Đại Học Luật Hà Nội (2007), “Giáo trình Luật tố tụng dân sự Việt Nam”, Nxb Công an nhân dân, HàNội,tr.134
34 Trường Đại học Luật Tp.Hồ Chí Minh (2012), “Giáo trình luật tố tụng dân sự Việt Nam”, Nxb Hồng Đức,tr.218. chứng minh cho yêu cầu của mình là đúng Kết quả giải quyết tranh chấp phụ thuộcvào kết quả của hoạt động chứng minh 35 Các đánh giá trên được căn cứ dựa vào cácnghiên cứu so sánh pháp luật TTDScác quốc gia phát triểntrên thế giới, điển hìnhlànước Pháp, tạiBLTTDS Pháp năm 1807 quy định:Hai bênđương sự có bổn phận tổchức điều khiển lấy vụ kiện; trong vụ kiện có tươngquan đến quyền lợi hoàn toàn củatưn h â n , T h ẩ m p h á n n g ồ i x ử c h ỉ đ ó n g v a i t r ò k h á n g i ả h a y t r ọ n g t à i , m à k h ô n g c ó quyền đôn đốc, thúc đẩy hay ra mệnhlệnhcó nghĩa lànguyên cáo tự mình đảm nhậnlấy việc mướnthừa phát lại gởi triệu hoán trạng đòi bị đơn ra toà, tự mình lo liệu lấyviệcthẩm cứu vụ kiện, viện dẫn chứng cứ, xúc tiến xin xét xử… Khi hai bên hoàntất hồsơvàđệnạpgiấytờ thủtụclêntoà,lúcđóToàánmớinghịánđểcứuxét 36
Nội dung nguyên tắcnày là việc thu thập,g i a o n ộ p c h ứ n g c ứ v à c h ứ n g m i n h vừa là nghĩa vụ của đương sự, cũng như mọi cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện đểyêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người khác nhằm chứng minh cho yêucầu của mình là có căn cứ và hợp pháp Có thể thấy, việc cung cấp chứng cứ và chứngminhthìcácđươngsựcónghĩavụ giaonộpchứngcứchoToàán.
Chỉ khi nào các tình tiết khi giải quyết được làm sáng tỏ, được xác định chínhxác thì Toà án mới có thể áp dụngPL được chính xác để giải quyết vụ án.S o n g , đ ể Toà án chấp nhận yêu cầu giải quyết tranh chấp của mình thì buộcđương sự phải cungcấp đầy đủ chứng cứ và chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ Mặt khác, cácbênđươngsựcũngcóquyềnđưarachứngcứđểphảnđối,chứngminhyêucầucủ abên kia là không có căn cứ Về phía Toà án sẽ không chấp nhận yêu cầu của các bênđươngsự nếuyêucầuđókhôngcócăncứ. Đối với tranh chấp QSDĐ để nâng cao trách nhiệm tự chứng minh của cácđương sự đảm bảo cho việc giải quyết vụ án được nhanh chóng, chính xác và kháchquan Theo đó, BLTTDS đã ra đời và quy định việc cung cấp chứng cứ và chứng minhthuộc về đương sự Trong quá trình giải quyết vụ án đương sự có quyền và nghĩa vụgiao nộp chứng cứ cho Tòa án, nếu đương sự không nộp hoặc nộp không đầy đủ thìphải chịu hậu quả của việc không nộp hoặc nộp không đầy đủ đó Mặt khác, trongtrườnghợpđươngsựkhôngthểtựmìnhthuthậpđượcchứngcứvàcóyêucầuthìToà
35 Trường Đại học Kinh tế Luật, Đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh (2016), “Giáo trình Luật tố tụng dân sự”,NXB.Đạihọc Quốc gia TP Hồ Chí Minh,Tr.133.
36 NguyễnHuyĐẩu(1962),LuậttốtụngdânsựViệtNam,NxbKhaitrí,tr.379 án mới tiến hành thu thập chứng cứ hoặc trong các trường hợp khác mà pháp luật cóquy định Do tính chất đặc thù và quan trọng của nguyên tắc cung cấp chứng cứ vàchứng minh Vì vậy, BLTTDS đã dành hẳn chương VII (từ Điều 91 đến Điều 110) đểquyđịnhvềchứngminhvàchứngcứ.
Hòa giải là một chế định quan trọng trong tố tụng dân sựn ó i c h u n g v à t r o n g hoạt động GQTCQSDĐ nói riêng Theo đó, hoà giải là hoạt động do Toà án tiến hànhnhằm giúp cho các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án dân sự 37 Song, việc hòa giải có vai trò hết sức quan trọng, bởi nó vừa đảm bảo tiết kiệm chi phícho Nhà nước và công dân.Mặt khác,giảm bớt giai đoạn tố tụng kéo dài, có thể giảiquyết triệt để các mâu thuẩn giữa các đương sự Do đó, nếu chế định hòa giải khôngđược quan tâm trong việc giải quyết vụ án dân sự thì quyền và lợi ích của các bênđươngsựsẽ khôngđượcbảođảm.
Theo quy định tại Điều 10 BLTTDS năm 2015 quy định:TA có trách nhiệm tiếnhành hòa giải và tạo điều kiện thuận lợi để các đương sự thỏa thuận với nhau về việcgiảiquyếtvụviệcdânsựtheoquyđịnhcủaBộluậtnày 38 TheoquyđịnhnàythìToàán có trách nhiệm tiến hành hoà giải và tạo điều kiện để các bên đương sự thoả thuậnvới nhau Đây là thủ tục mang tính bắt buộc trong tố tụng dân sự nói chung vàGQTCQSDĐnóiriêng.
Trong nguyên tắc này, thì hoạt động giải quyết tranh chấp QSDĐđã thể hiệnđược tư tưởng đổi mới trong quá trình Nhà nước điều hành các quan hệ xã hội về đấtđai nói chung và QSDĐ nói riêng Trên thực tế, bất cứ cá nhân, tổ chức nào khi thamgia vào một quan hệ dân sự đều mong muốn đạt được một lợi ích nhất định, trong quanhệ pháp luật đất đai cũng vậy, vấn đề lợi ích của đương sự luôn là vấn đề cốt lõi. Dovậy,khigiảiquyếtcáctranhchấp,mâuthuẫnvềQSDĐ,điềuđầutiêncầnphảichúýlà giải quyết hài hòa lợi ích kinh tế giữa các bên Đây cũng là điểm mấu chốt để giảiquyết các tranh chấp QSDĐ Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành, trướckhiđưacáctranhchấpđấtđai ragiảiquyếttại cáccơ quancóthẩmquyền,thì bắtbuộc
37 Phạm Minh Tuyên (2018), “Quy định của BLTTDS năm 2015 về phiên hoà giải”,Tạp chí điện tử Toà án nhândân,[https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/quy-dinh-cua-blttds-2015-ve-phien-hoa-giai],
38 Điều10 BLTTDSnăm2015(Luậtsố:92/2015/QH13),ngày25/11/2015. các tranh chấp này đã phải được thực hiện qua thủ tục hòa giải và pháp luật khuyếnkhích các bên tự thương lượng hòa giải Có thể nói, đây là giải pháp hữu hiệu để giảiquyếttranhchấpQSDĐ.Nóvừatiếtkiệmthờigian,tiềncủa,thểhiệnrõnhấtý chícủacácbên,lạivừagiảmđượcáplựcchocáccơquangiảiquyết tranhchấpQSDĐ.
THỰCTIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANHCHẤP VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNHDƯƠNGVÀKIẾNNGHỊGIẢIPHÁPHOÀNTHIỆN
Thựctiễnápdụngphápluậtvềgiảiquyếttranhchấpvềquyềnsửdụngđấttại TòaánnhândântỉnhBìnhDương
3.1.1 Áp dụng quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sửdụngđấtcủaTòaánnhândân
Việc giải quyết tranh chấp về QSDĐ là lĩnh vực hết sức phức tạp thuộc thẩmquyền giải quyết của nhiều cơ quan nhà nước khác nhau: Uỷ ban nhân dân các cấp vàTòa án nhân dân Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, BLTTDS năm
2015 vàcác văn bản liên quanđ ế n v i ệ c g i ả i q u y ế t t r a n h c h ấ p
Q S D Đ đ ã t ạ o h à n h l a n g p h á p l ý để đảm bảo quyền tựd o đ ị n h đ o ạ t , q u y ề n k h ở i k i ệ n c h o c á c đ ư ợ c s ự t r o n g v i ệ c y ê u cầucơquannhànướccóthẩmquyềngiảiquyếtcácTCĐĐ;tạocơsởpháplýđểcác cơ quan có thẩm quyền giải quyết TCĐĐ có hiệu quả hơn 75 Theo đó, thẩm quyền giảiquyếttranhchấpliênquanđếnquyềnsửdụngđấtcủacơquanTòaánđượcxácđịnht ạiĐiều203LĐĐnăm2013.Đểxácđịnhthẩmquyềngiảiquyếtgiữa Uỷbannhând ân các cấp hayToà án nhân dân cònlà vấn đề hếts ứ c p h ứ c t ạ p v à t h i ế u n h ấ t q u á n Do đó, vấn đề đặt ra là cần phải hiểu thuật ngữ tranh chấp QSDĐ thuộc thẩm quyềndân sự của Toà án tại Điều 203 LĐĐ năm 2013 như thế nào cho đúng Theo đó, cáctranhchấpliênquanđếnquyềnsửdụngđấtthuộcthẩmquyềncủaTòaánbaogồm:
- Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lạiquyềnsửdụngđấtvàthếchấphoặcbảolãnh, gópvốnbằnggiátrịquyềnsửdụngđất;
75 Minh Tuấn (2020), “Vướng mắc, bất cập, kiến nghị hoàn thiện PL về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đaitheo thủ tục tố tụng dân sự”,Tạp chí Toà án nhân dân điện tử, [https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/vuong-mac-bat- cap-kien-nghi-hoan-thien-phap-luat-ve-tham-quyen-giai-quyet-tranh-chap-dat-dai-theo-thu-tuc-to-tung-dan-su],(truycậpngày11/11/2021). được thực hiện theo quy định chung của BLTTDS năm 2015 Theo đó, cá nhân, tổchức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ ántranh chấp QSDĐ tại TA có thẩm quyền Đối với tranh chấp về QSDĐ mà người sửdụngcóGiấychứngnhậnQS DĐ hoặcmộttrongcácloại giấytờ qu yđịnhtạiĐi ều100 LĐĐ năm 2013 hoặc không có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 LĐĐnăm 2013 nhưng khi có yêu cầu TA giải quyết thì thuộc thẩm quyền giải quyết củaTAND Việc GQTCQSDĐtại Toà án là phương thức giải quyết tranh chấp phổ biếnnhất Thông qua hoạt động xét xử củaToà án để đưa ra một bản án, quyết định có hiệulựcPLvàbắtbuộc cácbênđươngsựphảicónghĩavụthựchiện.
Bên cạnh những kết quả đạt được thì việc áp dụng PL trong lĩnh vực đất đai ởnước ta còn tồn tại một số hạn chế, bất cập do hệ thống PL về lĩnh vực đất đai ở nướcta hiện nay chưa thực sự thống nhất, đồng bộ giữa luật và các văn bản hướng dẫn thihành Hơn nữa, chính sách, PL về đất đai liên tục thay đổi chưa phù hợp với thựctiễn,trong khi đó, số lượng các vụ tranh chấp liên quan đến QSDĐ mà TA thụ lý, giảiquyết ngày càng tăng với tính chất ngày càng phức tạp Qua quá trình áp dụng PL đểthì ngay trong chính những quy định được áp dụng trực tiếp để giải quyết TCĐĐ tạiTA như LĐĐ năm 2013, BLTTDS năm 2015 vẫn còn tồn tại một số vướng mắc. Cụthể:
Theo quy định tại khoản 9 Điều 26 BLTTDS năm 2015 quy định:Tranh chấpđất đai theo quy định của pháp luật về đất đai; tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sửdụng rừng theo quy định của Luật bảo vệ và phát triển rừng.Và tại khoản 1 Điều 39BLTTDS năm 2015 thìkhi xác định thẩm quyền giải quyết của TA theo lãnh thổ thì ưutiênviệc xácđịnhthẩmquyềntheonơicưtrúcủabịđơn.
Theo quy định trên thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ của Tòa án làquyền thụ lý, xem xét, ban hành các quyết định khi giải quyết các vụ việc tranh chấpđất đai theo thủ tục tố tụng dân sự Đối với loại tranh chấp này thì BLTTDSnăm 2015và Luật Đất đai năm 2013 đã có quy định cụ thể về thẩm quyền của Tòa án trong việcgiải quyết các tranh chấp đất đai bao gồm: thẩm quyền theo loại vụ việc, thẩm quyềntheo lãnh thổ, thẩm quyền theo cấp toà án và thẩm quyền theo sự lựa chọn của nguyênđơn Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng cácq u y đ ị n h v ề t h ẩ m q u y ề n G Q T C Q S D Đ c ủ a
T o à ánđãphátsinhnhiềubấtcập,khôngtheokịpvớisựbiếnthiêncủacácquanhệph át sinhtrongviệc,khicónhiềuquanhệPLtranhchấptrongcùngvụán(mỗiquanhệPLtranhchấpđ ược xá c đ ị n h thẩmq u y ề n theotừngvụviệckhácnhau)thì t h ẩ m q u yề n theo lãnh thổ của
TA được xác định theo quan hệ PL tranh chấp chính, chẳng hạn như:Vídụ1:TranhchấphợpđồngchuyểnnhượngQSDĐgiữaNguyínđơnlẵng Lưu Chí Đ (sinh năm 1963, địa chỉ: phường V, thành phốThủ Dầu Một, tỉnh BìnhDương), bị đơn là bà Lê Thị D (sinh năm 1979, địa chỉ, ấp A, xã B, thành phố ThuậnAn,tỉnhBìnhDương).
Ngày 30/6/2017 ông Đ và bà D lập hợp đồng chuyển nhượng 23.462m 2 đất vànhà với giá 460.000.000 đồng, toạ lạc tại ấp X, xã Th, TP Thuận An, tỉnh BìnhDương.Khi chuyển nhượng đất thì ông D chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, chưacó sơ đồ thửa đất nên không có công chứng, nên ông Đ thanh toán số tiền 460.000.000đồng cho bà D, và khi đó bà D thoả thuận với ông Đ là bà sau 3 thángkhi hoàn tất cácthủ tục giấytờ chuyểnnhượng thì bà D sẽ bàn giao nhàvàQSDĐc h o ô n g Đ Đ ế n ngày 10/7/2017, do túng thiếu nên bà D đã gặp ông Đ để vay số tiền 200.000.000 đồnglý do là trả nợ ngân hàng để lấy giấy chứng nhận QSDĐ ra để làm giấy sang tên choông Đ.Tuy nhiên,sau 3 tháng thìGiấychứng nhậnQSDĐgặptrục trặcd o G i ấ y chứng nhận mang tênhộ mà các con bà lạikhông đồngý c h u y ể n n h ư ợ n g n ê n c h ư a làm giấy chứng nhận QSDĐ được Đến tháng 02/2018, ông Đ khởi kiện yêu cầu bà Dphải thực hiện nghĩa vụ thanh toán khoản tiền vay 200.000.000 đồng và thanh toán sốtiền460.000.000đồngtronghợpđồngchuyểnnhượngQSDĐ.
Qua vụ việc trên thì theo quy định tại Điều 39 BLTTDS năm 2015 thì quy địnhtranh chấp về bất động sản thuộc thẩm quyền của Toà án nơi có bất động sản. Tuynhiên, vụ việc nêu trên thì tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà nguyên đơnyêu cầu bị đơn thực hiện nghĩa vụ thanh toán khoản nợ 200.000.000 đồng vàt h a n h toán số tiền 460.000.000 đồng trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Như vậy, theoquy định tại Điều 39 BLTTDS năm 2015 thì nếu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượngQSDĐmàyêucầukhởi kiệncủanguyênđơnchỉyêucầuthực hiệnnghĩav ụthanhtoán tiền còn nợ của hợp đồng, không yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng thì vụ ánthuộc thẩm quyền của Toà án nơi bị đơn cư trú (Toà án nhân dân thành phố ThuậnAn,tỉnhBìnhDương)theoquyđịnhtạitạiđiểmakhoản1Điều39BLTTDSnăm2015.
Còn trường hợp nếu ông Đ khởi kiện yêu cầu bà D tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyểnnhượng QSDĐ và yêu cầu bà D giao đất thì tranh chấp liên quan đến bất động sản lúcnào thuộc thẩm quyền của Toà án nơi có bất động sản (Toà án nhân dân thành phố ThủDầu Một, tỉnh Bình Dương) theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS năm2015.
Tranh chấp vềhợp đồng chuyển nhượng QSDĐở đây có hai loại tranh chấp làquan hệ tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì thẩm quyền của Toà ánđược xác định theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39B L T T D S n ă m
2 0 1 5Đốitượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ TA nơi có bất động sản có thẩm quyền giảiquyết.Quy định này dường như đã đi theo hướng giới hạn hơn thẩm quyền của TA nơicó bất động sản chỉ đối với trường hợp có đối tượng tranh chấp là bất động sản chứkhông baohàm cả trường hợp tranh chấp về quyền tài sản liên quan đến bấtđ ộ n g sản 76 Song, đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà nguyên đơn chỉyêu cầu bị đơn thực hiện nghĩa vụ hanh toán khoản tiền trong hợp đồng mà không yêucầu tiếp tục thực hiện hợp đồng thì theo quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39BLTTDS năm 2015 thì thẩm quyền của Toà án theo lãnh thổ xác địnhToà án nơi bịđơncưtrúhoặccácđươngsựcóquyềnthoả thuậnvớinhaubằngvănbảnyêucầ uToàá n n ơ i c ư t r ú , l à m v i ệ c c ủ a n g u y ê n đ ơ n.M ặ t k h á c , t ạ i Đ i ề u 2 0 3 L Đ Đ n ă m 2013 quy định đối với tranh chấp về QSDĐ thì khi xác định thẩm quyền của TA theolãnh thổ thì thẩm quyền của TA phải được xác địnhtheo nơi có QSDĐmà không phụthuộc quan hệ tranh chấp chính là quan hệ tranh chấp nào Tức là, theo quy định củaLĐĐ năm 2013 thì thẩm quyền theo lãnh thổ đối với nơi có bất động sản được ưu tiênápdụngtrước.
Như vậy, việc xác định thẩm quyền của Toà án giải quyết đối với tranh chấpQSDĐ dẫn đến việc Toà án các địa phương đùn đẩy cho nhau và người khởi kiệnkhông biết phải khởi kiện tại Toà án nào hoặc Toà án chuyển vụ án qua lại cho nhau,tranhchấpvềthẩmquyềngiảiquyếtvụánkéodài.
76 TrầnAnhTuấn(2018),“TiêuchíxácđịnhthẩmquyềndânsựcủaToàántheolãnhthổtrongquyđịnhcủaBLTTDSnăm 2015”,Kỷyếuhộithảo:Những quy định chung củaBLTTDSnăm2015,HàNội, tr.54-59.
3.1.2 Áp dụng quy định về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượngquyềnsửdụngđất
Các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất hiện nay hết sức phức tạp và đadạng Các tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án cũng có nhiều loại.Trong phạm vi nghiên cứu luận văn, tác giả xin chỉ đề cập đến thực tiễn giải quyếttranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnhBìnhDương.
Có thểthấy, thời gian gần đây, doả n h h ư ở n g c ủ a c u ộ c k h ủ n g h o ả n g k i n h t ế toàn cầu, do tác động của nền kinh tế thị trường, đặc biệt là sự thay đổi trong các chínhsách phát triển kinh tếcủa đất nước,mà đáng lưu ý chínhlà sự bùng phát củad ị c h bệnh Covid-19 Do đó,tình hình kinh tế cả nước nói chung và của tỉnh Bình Dương nóriêng bị ảnh hưởng khá lớn, bên cạnh đó là việc cho vay vốn của các ngân hàng bị thắtchặt đã làm cho các tranh chấp liên quan đến tài sản có giá trị lớn như quyền sử dụngđất ngày Chính vì vậy, các cá nhân, tổ chức có nhu cầu vay vốn của ngân hàng nhưngdo Giấy chứng nhậnQ S D Đ g ặ p t r ụ c t r ặ t n ê n k h ô n g v a y v ố n đ ư ợ c t ạ i c á c n g â n h à n g lớn nên đã chuyển sang hình thức vay các cá nhân Các cá nhân cho vay để đảm bảoquyền lợi của mình đã lợi dụng hình thức ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất, theo đó, đến thời hạn trả nợ nếu bên vay tiền không có tiền để chi trả thì QSDĐđương nhiên thuộc sở hữu của bên cho vay Song, trường hợp các bên phát sinh tranhchấp không tự hòa giải được thì khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết Tuy nhiên, khiTòa án thụ lý giải quyết, để làm rõ được mục đích vay tiền nặng lãi núp dưới danhnghĩahợpđ ồn gch uy ển nhượng q uyề ns ử d ụ n g đất là rấ tk hó k hă n Th ực tế l à t h u a thiệtthườngthuộcvềbênbán,một sốíttrườnghợpbên muaphảichịuthiệthại.
Kiếnnghịhoànthiệnquyđịnhphápluậtvềgiảiquyếttranhchấpquyềnsử dụngđất
Việc gửi đơn khởi kiện đến đúng nơiTA cót h ẩ m q u y ề n đ ể
G Q T C Q S D Đ l à một yếu tố rất quan trọng để xem xét việc thụ lý và giải quyết vụ án Nếu vụ án thuộcthẩm quyền giải quyết của cơ quan, tổ chức khác thì TA sẽ trả lại đơn khởi kiện, nếugửi đơn khởi kiện đến sai TA có thẩm quyền xét xử theo cấp hay theo lãnh thổ thì sẽphải chuyển đơn khởi kiện sang đúng TA có thẩm quyền Do đó, để tránh làm mất thờigian, công sức người khởi kiện thì người khởi kiện phải hết sức chú ý đến quy định vềthẩmquyềncủa Toàán.
Quy định về thẩm quyền của TA theo sự lựa chọn của nguyên đơn nói chung,TAnơithựchiệnhợpđồngchuyểnnhượngQSDĐ(nơicóbấtđộngsản)nóiriên glàcơ sở pháp lý quan trọng, tạo ra sự thuận lợi cho nguyên đơn trong việc bảo vệ quyềnvà lợi ích hợp pháp của mình. Nguyên đơn có quyền lựa chọnT A đ ể y ê u c ầ u g i ả i quyết vụ án cho phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh cũng như thế mạnh của mình Vớiđặc quyền này, nguyên đơn đã tạo ra ưu thế hơn so với bị đơn và người có quyền lợi,nghĩa vụ liên quan trong việc thực hiện quyền khởi kiện và các quyền khác liên quanđến thu thập chứng cứ, cung cấp chứng cứ, chứng minh cho yêu cầu khởi kiện củamình cũng như tạo lợi thế trong việc đi lại để tham gia tranh tụng Mối quan hệ giữathẩm quyền của TA nơi bất động sản với thẩm quyền của TA nơi bị đơn cư trú, có trụsở với những nội dung pháp lý được quy định tại Điều 39 BLTTDScó thể hiểu sâu sắchơn ý nghĩa đối với quy định về thẩm quyền của TA, những yếu tố xác định thẩmquyền của TA cũng như việc sử dụng, thực hiện quyền của nguyên đơn trong việc lựachọnTAgiảiquyết 81 Để khắc phục những chồng chéo của BLTTDS năm 2015 và LĐĐ năm 2013 vềgiải quyết tranh chấp về QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự, thời gian tới cần sửa đổicác quy định của LĐĐ năm 2013 theo hướng mở rộng hơn thẩm quyền của TA tronggiải quyết TCĐĐ Theo đó, các nhà làm luật cần nghiên cứu xác định thẩm quyền giảiquyếttranhchấpvềQSDĐtheolãnhthổtheohướngđồngbộgiữaLuậtTốtụngdâ nsựnăm2015vàLĐĐnăm2013,cụthểlà:
81 Nguyễn Trương Tín (2020), “Thẩm quyền của Toà án nơi hợp đồng được thực hiện theo lựa chọn của nguuyênđơn”,Tạp chí Toà án nhân dân điện tử,[https://tapchitoaan.vn/bai-viet/xet-xu/tham-quyen-cua-toa-an-noi- hop-dong-duoc-thuc-hien-theo-lua-chon-cua-nguyen-don],(truycập ngày19/11/2021). án theo lãnh thổ đối với trường hợp tranh chấp nhượng QSDĐ mà yêu cầu khởi kiệncủa nguyên đơn chỉ yêu cầu thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền còn nợ của hợp đồng,không yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng thì vụ án thuộc thẩm quyền của Toà án nơibị đơn cư trútheo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 39 BLTTDS năm 2015và trườnghợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và giao đất thì tranh chấp liên quanđến bất động sản lúc nào thuộc thẩm quyền của Toà án nơi có bất động sản theo quyđịnhtạiđiểmckhoản1Điều39BLTTDSnăm2015.
Trên tinh thần của Hiến pháp năm 2013 thì LĐĐ năm 2013 đã ra đời trên tinhthần khi chủ thể được Nhà nước giaoQ S D Đ t h ì n g ư ờ i s ử d ụ n g đ ấ t đ ư ợ c p h é p t h ự c hiệnviệcchuyểnnhượngQSDĐ.
Hiện nay BLDS năm 2015, LĐĐ năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hànhcũng không quy định riêng về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Đây là một thiếu sótlớn khiến cho người tham gia giao dịch chuyển nhượngQ S D Đ v à T o à á n g ặ p k h ó khăn khi xét xử tranh chấp Chính vì vậy, cần có văn bản hướng dẫn thi hành cụ thể vềhợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Đồng thời, tại Điều 97BLTTDS năm 2015 cần quyđịnh cụ thể về xác minh, thu thập chứng cứ theo hướng bổ sung giới hạn thời gian thuthậpchứngcứ, cụthể nhưsau: Điều97.Xácminh, thuthậpchứng cứ
Trongtrườnghợpxétthấytàiliệu,chứngcứcótronghồsơvụviệcdânsựchưa đủcơsởđểgiảiquyếtthìThẩmphányêucầuđươngsựgiaonộpbổsungtàiliệu,chứngcứ Trong các trường hợp do Bộ luật này quy định, Thẩm phán có thể tiến hành mộthoặcmộtsốbiện phápsauđâyđểthu thậptàiliệu,chứngcứ: j) Các hoạt động khác mà Bộ luật này có quy định.Thứba,giảiquyếttranhchấpvềthừakếQSDĐ
Giải quyết tranh chấp thừa kế QSDĐ là thẩm quyền của ngành Toà án Theo đó,các tranh chấp này được giải quyết theo trình tự tố tụng dân sự, nhưng việc phân xử vàgiải quyết vụ án lại căn cứ vào quy định của PL về thừa kế Để giải quyết các vụ ántranhchấpthừakếQSDĐcầnhoànthiệnmộtsốquyđịnhcủaPLvềthừakếQSD Đ đang gây khó khăn cho công tác giải quyết tranh chấp của ngành Toà án Chính vì vậy,để Toà án giải quyết hiệu quả tranh chấp về thừa kế QSDĐ thời gian tới cần hoàn thiệnhệ thống pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai để từ đó những cơ quan, tổ chức, cánhân áp dụng quy định pháp luật sẽ không còn gặp khó khăn hay có những cách hiểukhácnhauvềcùngmột quyđịnhdẫnđếnviệc giảiquyếttranhchấp khôngđạt hiệuquả, vi phạm các quy định của pháp luật Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 và các vănbản hướng dẫn cũng cần sửa đổi, bổ sung để khắc phục những hạn chế đã bộc lộ dochưa thực sự phù hợp với những yêu cầu chung và với tình hình thực tế hiện nay, tránháp dụng tùy tiện Các văn bản dưới luật có ý nghĩa rất quan trọng trong việc cân đốithành phần hợp lý trong Hội đồng thẩm định giá đất, trong đó cần quan tâm tới thànhphần bắt buộc trong Hội đồng thẩm định giá đất, không chỉ có
Uỷ ban nhân dân, đạidiệnbanngànhliênquan,tổchứccungcấpdịchvụđịnhgiáđấtđộclập,màcòncầntới nhiều thành viên hội đồng là các chuyên gia cao cấp về định giá đất như các chuyêngia định giá từcác cơs ở đ à o t ạ o , v i ệ n n g h i ê n c ứ u , k h u v ự c d o a n h n g h i ệ p đ ị n h g i á , hiệp hội định giá Với thành phần như vậy mới đảm bảo việc định giá đất có cơ sởkháchquan.
Xuất phát từ thực tếá p d ụ n g q u y đ ị n h t ạ i k h o ả n 1 Đ i ề u 3 3 L u ậ t H ô n nhân và gia đình năm 2014 quy định hoa lợi tức phát sinh từ tài sản riêng là tài sảnchung của vợ chồng, song căn cứ xác lập tài sản chung của vợ chồng phải là những tàisản do vợ, chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân Do đó, hoa lợi tức phát sinh từ tài sảnriêngcủavợchồngtrongthờikỳhônnhânđượcxemlàtàisảnchungcủavợchồng nếu chủ sở hữu đồng ý xác nhập vào tài sản chung Chính vì vậy, thời gian tới cần sửađổi, bổ sung quy định về căn cứ xác định tài sản chung của vợ chồng tại khoản 1 Điều33LuậtHônnhânvàgiađìnhnăm2014,cụthểnhư sau: Điều33.Tàisảnchungcủavợchồng
1 Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do laođộng, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trongthời thời kỳ hôn nhân là nguồn gốc duy nhất của gia đình hoặc được sự đồng ý xácnhập của chủ sở hữu vào tài sản chungvà thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hônnhân,trừtrườnghợpđượcquyđịnhtạikhoản1Điều40củaLuậtnày;tàisảnmàvợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồngthỏathuậnlàtàisảnchung.
QSDĐ mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng,trừtrường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có đượcthôngquagiaodịchbằngtàisảnriêng.
Trong giai đoạn hiện nay, việc giải quyết tranh chấp bằng con đường tố tụng tòaán có nhiều tính ưu việt so với các biện pháp giải quyết tranh chấp khác nên số lượngcác tranh chấp về QSDĐ do TAND giải quyết ngày càng tăng Điều này tạo áp lực rấtlớn đối với ngành TAND nói chung và TAND các cấp của trên địa bàn Tỉnh BìnhDương nói riêng Để đảm bảo việc giải quyết công bằng, vô tư, khách quan và chínhxác;phápluậtvềgiảiquyếttranhchấpvềQSDĐđượcbanhành.Lĩnh vựcphá pluậtnàyliênquanđếnnhiềuđạoluậtnhưBLDSnăm2015,BLTTDS năm2015,Lu ậtđấtđainăm2013vàcácvănbảnhướngdẫnthihành.
Việc thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp về QSDĐtại TAND trên địa bànTỉnh Bình Dương đạt những kết quả tích cực mà nổi bật nhất là áp dụng đúng các quyđịnh của pháp luật hiện hành trong xét xử các vụ án liên quan đến QSDD Thông quahoạt động áp dụng pháp luật trong giải quyết loại tranh chấp này mà ý thức pháp luậtkhông chỉ của các bên đương sự, của Thẩm phán, cán bộ tòa án nói riêng mà của ngườidânn ó i c h u n g đ ư ợ c n â n g c a o T u y n h i ê n , q u á t r ì n h á p d ụ n g p h á p l u ậ t v ề g i ả i q u y ế t tranh chấp về QSDĐ tại TAND trên địa bàn Tỉnh Bình Dương gặp không ít trở ngại,vướngmắc.
TranhchấpQSDĐlàmộthiệntượngxãhộixảyraởbấtkỳmộthìnhtháikinhtế xã hội nào Tranh chấp QSDĐ sẽ để lại những hậu quả xấu về mặt chính trị, kinh tếxã hội, nếu không được giải quyết kịp thời, nhanh chóng và dứtđiểm Với nhận thứcsâu sắc rằng, tranh chấp QSDĐ sẽ tác động, ảnh hưởng không tốt đến sự ổn định chínhtrị - xã hội, thì việc nghiên cứu tìm ra các nguyên nhân nảy sinh tranh chấp QSDĐ đểtrên cơ sở đó đề ra các giải pháp nhằm ngăn ngừa hoặc hạn chế các nguyên nhân nàycó ý nghĩa rất quan trọng nhằm bảo vệ tính ổn định của các quan hệ đất đai và duy trìsựtrậttự xãhội.
Trong Chương 1 của luận văn, tác giả đisâu phân tích các vấn đề lý luận vềGQTCQSDĐ tại TAND và phân tích các đặc trưng của việc GQTCQSDĐ tại TANDdưới các góc độ: đặc trưng về thẩm quyền, đặc trưng về việc áp dụng PL, đặc trưng vềviệcthuthậptàiliệuchứngcứ vàđặctrưngtrongthủtụcgiảiquyết.
Trong Chương 2, tác giả đã đi vào phân tích các quy định của PL Việt Nam liênquan đến việc GQTCQSDĐ Theo đó, tác giả đi sâu phân tích các quy định củaP L ViệtNamvề GQTCQSDĐtạiToàánnhândân.
