Phân tích tác động của các yếu tố về thông tinlô đất lên giá đất nghiên cứu điển hình tại khuvực quận 9, tphcm

Dân số gia tăng nhanh chóng, nhu cầu cuộc sống của người dân cũng vì vậy mà tăng, trong đó có nhu cầu nhà ở, phương tiện, sinh hoạt,….Với lượng cầu về nhà ở và mức thu nhập tăng lên như

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

-

-TIỂU LUẬN MÔN KINH TẾ LƯỢNG

ĐỀ TÀI:

PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA CÁC YẾU TỐ VỀ THÔNG TINLÔ ĐẤT LÊN GIÁ ĐẤT - NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH TẠI KHU

VỰC QUẬN 9, TPHCM

Quảng Thạch Mỹ Thừa - K184030287Lưu Văn Phú - K204031057

Nguyễn Trãi - K204031082

TP Hồ Chí Minh, tháng 04 năm 2022

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 6

1.3 Đối tượng nghiên cứu 7

1.4 Phạm vi nghiên cứu 7

1.5 Phương pháp nghiên cứu 7

1.6 Ứng dụng nghiên cứu: Eviews10 7

1.7 Nội dung nghiên cứu 8

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT NGHIÊN CỨU 9

2.1 Các khái niệm, đặc điểm về giá đất 9

2.1.1 Khái niệm về giá đất 9

2.1.2 Đặc điểm của giá đất 10

2.3.4 Yếu tố cung - cầu trên thị trường 13

2.4 Tác động của các yếu tố về thông tin lô đất đến giá đất 13

2.4.1 Chiều dài 13

2.4.2 Chiều ngang 13

2.4.3 Tỷ lệ chiều ngang và chiều dài 14

2.4.4 Vùng tọa lạc 14

2.5 Tổng quan về mô hình nghiên cứu 14

2.6 Mô hình nghiên cứu 16

2.7 Xác định và đo lường các biến 17

2.7.1 Biến phụ thuộc 17

2.7.2 Biến độc lập 17

2.8 Phương pháp nghiên cứu và phân tích dữ liệu 19

CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH DỮ LIỆU VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 21

3.1 Thống kê mô tả 21

3.2 Phân tích ma trận hệ số tương qua 22

3.3 Kết quả hồi quy 22

3.4Kiểm định tính có ý nghĩa thống kê của các hệ số hồi quy Kiểm định hệ số hồi quy với một giá trị cho trước, với mức ý nghĩa 1%, 5% và 10% 24

3.5Tìm khoảng ước lượng của các hệ số hồi quy với độ tin cậy 90%, 95% và

Danh mục hình

Hình 3.1: Thống kê mô tả 20

Hình 3.2: Kết quả ma trận tương quan 21

Hình 3.3: Kết quả mô hình hồi quy 22

Hình 3.5: Kết quả kiểm định phương sai sai số thay đổi 24

Hình 3.6: Kết quả kiểm định tự tương quan 25

Hình 3.7: Kết quả kiểm định Ramsey 27

Hình 3.8: Kết quả kiểm định sự cần thiết của biến 28

Hình 3.9: Kết quả kiểm định tính ổn định của biến Chiều dài 29

Hình 3.10: Kết quả kiểm định tính ổn định của biến Chiều ngang 29

Hình 3.11: Kết quả kiểm định tính ổn định của biến Tỷ lệ chiều ngang và chiều

TL Tỷ lệ giữa chiều ngang và chiều dài

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU1.1 Lí do chọn đề tài

Nước ta đang chuyển dần sang nền kinh tế thị trường, nhu cầu kinh doanh BĐS cũng đang phát triển mạnh mẽ và sôi động, đa dạng về hình thức Thị trường BĐS là một trong những thị trường đặc biệt quan trọng của nền kinh tế gắn với chính sách của một quốc gia, một khi thị trường nhà đất phát triển lành mạnh cũng tức là các chính sách về nhà đất phát triển phù hợp, xã hội ổn định.

Thị trường BĐS Việt Nam nói chung và TP Hồ Chí Minh nói riêng đã đối mặt với rất nhiều khó khăn do sự sụt giảm giá nhà đất năm 2008 và đặc biệt là do đại dịch Covid-19 làm kế hoạch mở bán sản phẩm mới của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) bị hoãn lại; thị trường BĐS trong tình trạng ảm đạm rơi vào chu kỳ suy thoái một số loại hình BĐS được bán với giá rẻ hơn nhiều so với thị trường Hiện nay, sau khi TP Hồ Chí Minh được nới lỏng giãn cách xã hội; thị trường BĐS có những chuyển biến tích cực, ổn định, nhu cầu tìm kiếm mua bán BĐS cũng đang tăng cao, đặc biệt là khu vực Quận 9 Điều đó góp phần cho sự phát triển và phục hồi kinh tế tại TP Hồ Chí Minh sau đại dịch vừa qua.

Nước ta trong quá trình hội nhập và phát triển kinh tế, những năm gần đây tốc độ đô thị hóa diễn ra rất nhanh, đặc biệt là tại khu vực thành phố Hồ Chí Minh - nơi thu hút các nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước để phát triển kinh tế, nên thu nhập dân cư, người lao động tại đây luôn gia tăng Dân số gia tăng nhanh chóng, nhu cầu cuộc sống của người dân cũng vì vậy mà tăng, trong đó có nhu cầu nhà ở, phương tiện, sinh hoạt,….Với lượng cầu về nhà ở và mức thu nhập tăng lên như thế trong tình trạng quỹ đất đai hạn chế dẫn đến giá nhà đất tại thành phố cũng tăng lên với mức tương ứng Đó là những yếu tố cơ bản trong quan hệ cung cầu Bên cạnh đó, thị trường nhà đất không chỉ ảnh hưởng đến nhu cầu sống và làm việc của người dân mà còn có liên hệ mật thiết với thị trường vốn, thị trường tài chính – tiền tệ trong nền kinh tế, cụ thể là giữa người mua và người bán để giúp họ an toàn hiệu quả hơn Ở mức độ phức tạp, tổ chức tài chính tiền tệ có thể cho bên mua nhà đất vay một khoản tài chính tiền tệ để thanh toán cho bên bán nhà đất Hoặc bên bán nhà đất vay một khoản tài chính để nâng cấp tài sản trước khi đem bán

Thị trường BĐS (nhà đất) là thị trường mang tính khu vực được hình thành từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính địa phương với những quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau từ đó hiểu rõ những ưu điểm, những đặc thù riêng của khu

vực đó để khai thác và phát triển một cách có hiệu quả nhất; đồng thời góp phần trong việc ban hành các chính sách của nhà nước về thị trường BĐS

Tại khu vực quận 9 thị trường BĐS đang rất sôi động, từ những năm 2016, 2017 đến nay có nhiều đợt tăng trưởng mạnh về thị trường bất động sản, giá nhà được đẩy lên Nguyên nhân là từ việc Nhà nước thực hiện nhiều chính sách phát triển hạ tầng và giao thông Quận 9 hiện được kết nối với TP.HCM bởi tuyến Xa lộ Hà Nội Ngoài ra, tuyến đường cao tốc Long Thành – Dầu Giây được đưa vào hoạt động làm khả năng kết nối giao thông ở khu vực này càng trở nên thuận tiện hơn Tiêu biểu phải kể đến tuyến Metro Bến Thành – Suối Tiên Trong thời gian sắp tới sẽ có thêm bến xe Miền Đông mới, bệnh viện Ung Bướu 2, đại học Fullbright, siêu thị Aeon Mall,….tại Quận 9 Thành phố còn đầu tư hàng nghìn tỉ đồng để nâng cấp mở rộng các trục giao thông chính như Nguyễn Duy Trinh, Nguyễn Xiển, Đỗ Xuân Hợp, xây cầu Phú Hữu, cầu Tăng Long,… Không chỉ dừng lại ở vị trí vàng, khi cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh và tuyến giao thông thông suốt Địa bàn này được chọn làm nơi quy hoạch và trở thành khu Đô thị trí thức - Công nghệ cao Hầu hết các khu chức năng quan trọng tại địa bàn Quận 9 đều đã và đang hoàn thiện một cách bài bản Các tiện ích xã hội của khu Đông sẽ là nhân tố tích cực hỗ trợ địa phương này trở thành điểm đến của các nhà đầu tư Khu Đại học Quốc gia TP.HCM, Cảng Phú Hữu, Khu Công nghệ cao, Khu du lịch Suối Tiên… đều đã được đi vào vận hành, khai thác Điều này sẽ làm thay đổi bộ mặt của toàn Quận 9, biến nơi đây trở thành vùng đất tiềm năng cho các nhà đầu tư cũng như những khách hàng an cư Nhiều dự án nổi bật tại Quận 9 sắp hoàn thành trong thời gian tới.

Do đó nhóm chúng em quyết định chọn đề tài “ Phân tích tác đông của yếu

tố về thông tin lô đất lên giá đất - Nghiên cứu điển hình tại khu vực quận 9, thành phố Hồ Chí Minh” để nghiên cứu chi tiết về phân khúc giá đất ở tại khu

- Đưa ra một số giải pháp giúp phát triển thị trường BĐS về đất nền thích hợp, chính sách giúp giải quyết nhu cầu về đất và ổn định giá đất tại khu vực quận 9, để người dân có thể dễ dàng hơn trong việc sở hữu lô đất nền trên địa bàn.

1.3 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng khảo sát: Giá nhà đất tại khu vực quận 9, tp HCM.

Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất tại khu vực

quận 9, tpHCM.

1.4 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: Ở đô thị thuộc khu vực quận 9, tpHCM.

Phạm vi thời gian: Giai đoạn đầu năm 2022 (từ tháng 1 đến tháng 3 năm

1.5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu thập, phân tích và tổng hợp: từ những thông tin thu thập

từ internet, báo chí, các thành viên tiến hành phân tích, chọc lọc và tổng hợp để hoàn thành bài tiểu luận.

Phương pháp thống kê: mô tả các kết quả thống kê sơ bộ từ các mẫu khảo sát

Phương pháp phân tích mô hình hồi quy: tiến hành xác định các biến, xây

dựng hàm và tiến hành hồi quy, sau đó kiểm định.

1.6 Ứng dụng nghiên cứu: Eviews10

Phần mềm Eviews10 (Econometric Views) là phần mềm chuyên về kinh tế

lượng, nghiên cứu với dữ liệu chuỗi thời gian, dữ liệu chéo, dữ liệu mảng, cung cấp các công cụ phân tích dữ liệu phức tạp, hồi quy và dự báo chạy trên nền Windows.Với Eviews, ta có thể xây dựng một mối quan hệ thống kê từ dữ liệu có sẵn và sử dụng mối quan hệ này để dự báo các giá trị tương lai.

1.7 Nội dung nghiên cứu

Chương 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu.Chương 2: Cơ sở lý thuyết nghiên cứu

Chương 3: Phân tích dữ liệu và kết quả nghiên cứuChương 4: Kết luận

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT NGHIÊN CỨU2.1 Các khái niệm, đặc điểm về giá đất

2.1.1 Khái niệm về giá đất

- Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có qui định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”.

- Giá đất (hay giá quyền sử dụng đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.”.

- Giá đất (hay giá trị quyền sử dụng đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.

- Giá đất theo thị trường: Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 có quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nhưng vẫn cho các đối tượng được giao đất, cho thuê đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được quyền chuyển quyền sử dụng đất đối Giá đất theo thị trường là giá đất hình thành qua các hoạt động của thị trường, không phụ thuộc vào giá Nhà nước như giá do các bên thỏa thuận trong các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê

- Giá đất là phương tiên thể hiện nội dung kinh tế của các hệ thống chuyển quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê thừa kế, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất.

- Giá đất tùy theo giá trị của đất: gồm loại đất, loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu về đất, lợi ích kinh tế - xã hội của khu vực đất trong tương lai

- Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (theo điều 55, Luật Đất đai 2003):

 Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;

 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;  Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan

khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

2.1.2 Đặc điểm của giá đất

Đất đai có những đặc trưng mà không không loại tài sản nào giống nó nên bản chất của giá đất nói chung cũng khác với bản chất của các loại tài sản.

- Không thể tính đúng, tính đủ, tính hết được giá trị vốn có của đất đai và giá của bất động sản vì còn giá trị hữu hình và giá trị vô hình;

- Giá đất chứa đựng nhiều yếu tố địa phương, yếu tố vùng, mang tính cục bộ, tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt Trong cùng một tỉnh, thành phố, tuy nhiên vị trí đất khác nhau thì giá đất khác nhau, giá đất còn phụ thuộc vào vị trí nơi đó có sự phát triển kinh tế hay không, dân cư tập trung đông đúc hay thưa thớt, thuận lợi hay kém thuận lơi,

- Giá đất biến động theo từng giai đoạn lịch sử cụ thể, phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: xã hội, kinh tế,

- Giá đất bị chi phối bởi mục đích và hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng đất qua quá trình khai thác các lợi ích có được từ đất, yếu tố tâm lí người mua, yếu tố pháp lí của thửa đất.

- Giá đất chủ yếu do nhu cầu về đất quyết định và có xu thế tăng cao, tốc độ tăng giá đất cao hơn tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường Chủ yếu là do sự khan hiếm của đất vì cung của đất là do tự nhiên cung cấp, rất hạn chế, không như hàng hóa thông thường Đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận, từ đó làm giá đất có tình trạng tăng lên

2.2 Nguyên tắc định giá đất

- Các con đường hình thành giá đất như: giá đất được tính theo khung giá đất được UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành; Giá đất do các bên tự thỏa thuận trong giao dịch mua bán, cho thuê, ; giá đất do đấu giá; do thẩm định giá

- Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:  Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;  Theo thời hạn sử dụng đất;

 Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

 Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

- Phương pháp định giá đất do Chính phủ quy định Một số phương pháp định giá đất tại Việt Nam: phương pháp so sánh, phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư - Khung giá đất: Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiê †n khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

2.3 Các yếu tố tác động đến giá đất

2.3.1 Yếu tố pháp lý

- Pháp lý đất đai là yếu tố đặc biệt quan trọng ảnh hưởng đến giá đất giao dịch mua bán Pháp lí cần minh bạch rõ ràng thì khả năng giao dịch càng thuận lợi và thanh khoản cao

- Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có.

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với đất, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng )

- Thực tế cho thấy, nếu hai mảnh đất tương tự nhau thì mảnh đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ có giá cao hơn vì khi nhận chuyển nhượng mảnh đất có giấy tờ hợp pháp, quyền lợi của người dân sẽ được đảm bảo Người mua có thể sẵn sàng trả giá cao khi mà bên chuyển nhượng có đầy đủ giấy tờ hợp pháp.

2.3.2 Yếu tố kinh tế

- Khả năng mang lại thu nhập từ đất: mức thu nhập hàng năm từ thửa đất mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của khu đất đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ thửa đất càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

việc bạn mua được một mảnh đất bạn bán được với giá tốt, sau đó người tiếp theo bán lại với giá tốt hơn thì giá trị của mảnh đất đó càng tăng cao.

- Những tiện nghi gắn liền với đất: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị đất càng gia tăng.

- Giá đất cũng phụ thuộc rất lớn vào sự ổn định của đồng tiền Nếu sức mua của đồng tiền tăng, giá đất giảm, chẳng hạn, cùng một lượng tiền mua được một lượng hàng hóa lớn, các giao dịch liên quan đến đất đai sẽ chững lại vì tâm lý người bán muốn chờ giá vì cho rằng giá sẽ tiếp tục tăng Ngược lại, nếu sức mua của đổng tiền giảm, giá đất sẽ tăng.

2.3.3 Yếu tố tự nhiên

- Vị trí: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị đất đai càng lớn Luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Những khu đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối)

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.

- Địa hình toạ lạc: địa hình toạ lạc cao hay thấp so với các khu đất khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị khu đất Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của đất sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.

- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất phù hợp với mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng - Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị đất đai.

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những khu đất nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt ) làm cho giá trị đất bị sút giảm và ngược lại.

2.3.4 Yếu tố cung - cầu trên thị trường

- Giá trị cung cầu cân bằng hay chênh lệch sẽ định giá được khu đất đó tăng hay giảm theo nhu cầu thi trường Nếu nhu cầu nhà ở phố cao thì cầu về đất cao dẫn đến giá đất nền sẽ tăng nhưng nếu người dân có xu hướng thích căn hộ chung cư, nhu cầu đất giảm thì giá đất nền sẽ giảm đi.

- Cung - cầu là quy luật tác động vào thị trường quyền sử dụng đất và mang đậm dấu ấn của quy luật kinh tế thị trường Tuy nhiên không phải lúc nào cung cầu cũng tương thích với nhau Quy luật này càng trở nên khắc nghiệt khi mà giá đất tăng dẫn đến có sự chênh lệch lớn với thu nhập bình quân của người dân lao động - Cung cầu đất đai phụ thuộc vào tổng quỹ đất, quy hoạch phát triển đô thị và tổng quỹ đất được chuyển đổi mục đích sử dụng đất

- Ví dụ: nếu chỉ có 3 lô đất được bán trong thời gian đó nhưng lại có tới 10 người muốn mua thì khi đó người nào đến trước và trả giá cao thì sẽ có được lô đất.

2.4 Tác động của các yếu tố về thông tin lô đất đến giá đất

2.4.1 Chiều dài

- Một lô đất có chiều ngang từ 4m,5m,6m nhưng chiều dài từ 18m đến 20m thậm chí 25m, thường ít được ưu thích, lựa chọn Đối với những lô đất như vậy, đôi khi người mua, chủ đất còn cần bỏ thêm phần chi phí để khắc phục điểm xấu về độ dài lô đất, chi phí trong tiến trình thiết kế, xây dựng và thi công sao cho tổng thể công trình trên lô đất được hợp lí phù hợp với mục đích sử dụng theo mong muốn Vì vậy cùng một chiều ngang nhưng những lô đất có chiều dài quá lớn so với những lô còn lại, sẽ ít được chú ý hơn, nhu cầu những lô đất như vây không nhiều, nên giá đất sẽ không cao so với những lô còn lại

2.4.2 Chiều ngang

- Chiều ngang của lô đất sẽ tỷ lệ thuận với giá trị của nó Một lô đất có chiều ngang lớn sẽ ảnh hưởng tích cực đến mục đích sử dụng của người mua, khả năng kinh doanh cũng như không gian sống của chủ sở hữu Từ đó tác động đến giá trị của tài sản

2.4.3 Tỷ lệ chiều ngang và chiều dài

- Tỷ lệ chiều ngang và chiều dài sẽ thể hiện độ cân đối, vuông vức của lô đất Người mua thường không có thiện cảm, ưu thích đối với những lô đất có chiều ngang và chiều dài chênh lệnh nhau quá nhiều Sự cân đối giữa chiều ngang và chiều dài của lô đất nên có sự hợp lý để có thể tối ưu hóa giá trị của lô đất đó Có

thể thấy rằng, phần lớn người mua đất rất thích những lô có mặt tiền rộng, và thường sẵn sàng trả giá cao cho những lô đất đó, tuy nhiên những nếu chiều ngang lớn nhưng chiều dài quá ngắn cũng ảnh hưởng đến không gian sinh sống (nếu người mua có nhu cầu xây dựng nhà ở trên lô đất) Điều đó phần nào giảm bớt đi giá trị, giá cả lô đất Trong khi những lô đất có sự hợp lí giữa tỷ lệ chiều ngang và chiều dài lại giá trị cao vì không chỉ thuận lợi cho nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau,mà còn có thể tận dụng tối đa không gian, cũng như dễ dàng trong quá trình hoàn thiện kết cấu và xây dựng.

2.4.4 Vùng tọa lạc

- Vùng tọa lạc là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị của lô đất Vì đó là yếu tố quyết định các yếu tố khác của lô đất (tự nhiên, kinh tế, xã hội) Đối với những lô đất tọa lạc tại trung tâm vùng, khu dân cư đông đúc, đầy đủ tiện ích cho cuộc sống, … giá trị cũng cao hơn so với vùng còn lại Dù cho giá đất tại vùng tọa lạc thuận lợi tăng cao theo thời gian thì nhu cầu mua đất tại đây cũng không hề giảm sút Mua đất tại những khu vực tiện lợi, nơi phát triển kinh tế xã hội tốt là sự đầu tư xứng đáng, không chỉ tiết kiệm nhiều thời gian và công sức di, mà còn đảm bảo nhu cầu việc làm, các tiện ích như trường học, bệnh viện, ngân hàng, trung tâm hành chính, vui chơi giải trí, thương mại cho cha mẹ và con cái, tận hưởng những dịch vụ công cộng của đô thị, phong phú, chất lượng hơn vùng nông thôn, thưa thớt gấp nhiều lần Vì vậy những lô đất có vị thế cực kỳ tiềm năng luôn là sự khan hiếm đối với người mua, có giá trị lớn vượt thời gian, giá cả ngày càng tăng cao.

2.5 Tổng quan về mô hình nghiên cứu (nghiên cứu trước)

Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở Tp.HCMGVHD:Lê Thanh Hoa

Nhóm thực hiện: Chung Thủy Hảo , Võ Thị Ngọc Hậu, Tô Kim Hồng, Trần Ngọc

Sông Ngân, Lê Hoài Phương, Lê Thị Bảo Yến

Tp.HCM, ngày 23 tháng 5 năm 2012

Đối tượng: Giá nhà đất giai đoạn 1/2012- 5/2012.

Phạm vi: Các quận, huyện ở Tp HCM (bao gồm nội thành và ngoại thành).Nhiệm vụ:

- Tìm ra các yếu tố có ảnh hưởng đến giá cả nhà đất hiện nay - Phân tích mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến giá cả nhà đất.

- Đưa ra những kết luận cụ thể để góp phần xây dựng các giải pháp nhằm đánh giá

chính xác giá trị của nhà đất (giá cả phải phù hợp với giá trị).

Mục đích đề tài:

- Giúp người mua nhà có được những hiểu biết cơ bản về giá cả và các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả nhà đất để tránh những thiệt hại không đáng có Tạo điều kiện cho những người quan tâm đến vấn đề nhà đất (đặc biệt là sinh viên theo ngành bất động sản) có cái nhìn toàn diện về mức độ tác động của các yếu tố đến giá nhà đất cũng như nắm bắt được nhu cầu của người mua nhà trên thị trường Đi vào phân tích sự ảnh hưởng của các yếu tố nói trên để đưa ra những giải pháp tối ưu nhằm hạn chế tối đa các rủi ro trên thị trường nhà đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung (rút ra ý nghĩa thực tế).

Mô hình nghiên cứu:

log ( Y )=β 1 + β 2 X + β 3 X + β 4 log ( X )+ D i+ D i+ D i+ε i₁ ₂ ₃ ₁ ₂ ₃ Trong đó:

- Biến phụ thuộc: Y: Giá nhà

- Biến độc lập: X : Diện tích₁ , X : Số phòng₂ , X : Số tầng₃ - Biến giả:

D i=0: Nhà ở trung tâm, D i=1: Nhà ở ven.₁ ₁ D i=0: Nhà ngoài mặt tiền, D i=1: Nhà ở trong hẻm₂ ₂ D i=0: Giấy tờ là sổ hồng, D i=1: Giấy tờ là sổ đỏ₃ ₃

Kết luận:

Sau khi tổng hợp phân tích mô hình dựa trên các số liệu thu thập ta có thể kết luận rằng giá nhà hiện nay ở Tp HCM chịu ảnh hưởng không chỉ bởi diện tích, kết cấu nhà như số tầng, mà còn phụ thuộc vào vị trí ngôi nhà, nhà ở trung tâm sẽ có giá cao hơn nhà ở vùng ven , nhà mặt tiền sẽ cao giá hơn nhà trong hẻm Giá nhà trên thị trường hiện nay theo quan sát không phụ thuộc vào giấy tờ nhà vì tâm língười mua nhà hiện nay chỉ chọn mua nhà có giấy tờ nên đa số bất động sản giao dịch trên thị trường đều có giấy tờ nên điều này không ảnh hưởng nhiều đến giá nhà Hầu hết nhà được mua bán trên thị trường đều có sổ hồng bởi vì phần lớn đất ở thành phố đều là đất thổ cư đã xây nhà nên sổ đỏ chỉ tồn tại ở một số ít nhà vùng thành phố đều là đất thổ cư đã xây nhà nên sổ đỏ chỉ tồn tại ở một số ít nhà vùng ven Chính vì vậy nên việc phân biệt hai loại sổ này không ảnh hưởng gì đến giá nhà Số phòng ở mỗi căn nhà cũng không ảnh hưởng đến giá nhà ,do mỗi nhà cócách phân chia phòng khác nhau tùy mục đích sử dụng nên việc có bao nhiêu phòng trong căn nhà hầu như không ảnh hưởng đến giá cả của ngôi nhà trên thị trường.Trên đây là những ý kiến chủ quan của nhóm dựa trên mẫu thu thập và mô hình phân tích, nên có thể chưa bao quát hết thị trường thực tế.

2.6 Mô hình nghiên cứu

- Mô hình đề xuất

Từ thực trạng và đặc điểm riêng của thị trường đất tại quận 9, Thành Phố Hồ Chí Minh, nhóm đưa ra những yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đồng thời đề xuất mô hình nghiên cứu:

Sơ đồ 2.6: Các yếu tố về thông tin lô đất lên giá đất

- Mô hình nghiên cứu:

G = + *NG + *DAI + *TL + *V + u ß1 ß2 ß3 ß4 α2 Giải thích như sau:

TL Tỷ lệ giữa chiều ngang và

G: là giá lô đất tại khu vực quận 9, thành phố Hồ Chí Minh trong khoảng thời

gian là đầu năm 2022 (từ tháng 1 đến tháng 3, năm 2022) Với đề tài này nhóm chọn số liệu G (giá đất) từ trang buôn bán và cho thuê bất động sản

2.7.2 Biến độc lập

NG: là chiều ngang của các lô đất tọa lạc tại khu vực quận 9, thành phố Hồ Chí

Minh Biến chiều ngang được xem là một trong yếu tố nội tại tác động đến giá đất Để tiện cho việc nghiên cứu, nhóm sử dụng đơn vị đo lường của biến NG (chiều ngang lô đất) là mét, kí hiệu m Đây cũng là đơn vị được sử dụng phổ biến rộng rãi hầu hết các quốc gia trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng Biến này mang dấu kì vọng (+), nghĩa là có mối quan hệ tương quan thuận với biến phụ thuộc G (giá đất) Một lô đất có chiều ngang càng cao thì giá đất của nó sẽ càng tăng.

DAI: là chiều dài của các lô đất tọa lạc tại khu vực quận 9, thành phố Hồ Chí

Minh Cũng như biến NG, biến DAI (chiều dài lô đất) cũng là yếu tố nội tại của lô đất, đơn vị đo lường là mét, kí hiệu m Biến này mang dấu kì vọng (-), nghĩa là có mối quan hệ tương quan nghịch với biến phụ thuộc G (giá đất) Một lô đất có chiều dài càng cao thì giá đất của nó sẽ càng giảm hơn.

TL: là tỷ lệ chiều ngang và chiều dài các lô đất tọa lạc tại quận 9, thành phố Hồ

Chí Minh Biến này là một trong yếu tố về thông tin lô đất, có tác động chính đến giá bán lô đất, đơn vị đo lường là phần trăm, kí hiệu % Biến này mang dấu kì vọng (+), nghĩa là có mối quan hệ tương quan thuận với biến phụ thuộc G (giá đất) Một lô đất có tỷ lệ phần trăm giữa chiều ngang và chiều dài cao hơn lô đất còn lại thì giá đất của nó sẽ cao hơn.

V: là vùng tọa lạc của các lô đất tại quận 9, thành phố Hồ Chí Minh Biến V là

biến giả của mô hình, thể hiện yếu tố tác động đến giá đất, biến không có đơn vị cụ thể Biến nhận giá trị bằng 1 nếu lô đất tọa lạc tại vùng 1 (vùng thuận lợi) Biến nhận giá trị bằng 0 nếu lô đất tọa lạc tại vùng 2 (vùng còn lại) Biến này mang dấu

kì vọng (+), nghĩa là có mối quan hệ tương quan thuận với biến phụ thuộc G (giá đất) Lô đất tọa lạc tại vùng thuận lợi có giá cao hơn vùng không thuận lợi Đối tượng nghiên cứu của nhóm là giá đất tại khu vực quận 9, nên với biến V (vùng tọa lạc), khu vực quận 9 gồm 13 phường: Hiệp Phú, Long Bình, Long Phước, Long Thạnh Mỹ, Long Trường, Phú Hữu, Phước Bình, Phước Long A, Phước Long B, Tân Phú, Tăng Nhơn Phú A, Tăng Nhơn Phú B, Trường Thạnh, sẽ được chia làm 2 vùng

 Vùng 1 (vùng thuận lợi): Hiệp Phú, Tân Phú, Tăng Nhơn Phú A, Tăng Nhơn Phú B, Long Trường, Trường Thạnh.

 Vùng 2 (vùng còn lại): Long Bình, Long Phước, Long Thạnh Mỹ, Phú Hữu, Phước Bình, Phước Long A, Phước Long B

Lý do chia vùng như trên của nhóm, là dựa vào điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của khu vực quận 9.

 Vùng 1 (vùng thuận lợi): Hiệp Phú, Tân Phú, Tăng Nhơn Phú A, Tăng Nhơn Phú B, Long Trường, Trường Thạnh Đây là vùng có khu trung tâm thương mại dịch vụ phía Đông thành phố, quy mô khoảng 140; khu dân cư và trung tâm hành chính quy mô khoảng 136 ha tại phườngTrường Thạnh và phường Long Trường Khu công nghệ cao có diện tích 913 ha, nằm ở cạnh Xa lộ Hà Nội kéo dài đến vành đai 2, tập trung các ngành nghề cao bậc nhất Việt Nam, tạo ra những sản phẩm công nghệ đạt chuẩn quốc tế thuộc phường Tân Phú Nổi tiếng là tổ hợp nhà máy Samsung Electronics được xây dựng vào năm 2015, có diện tích 92 ha, nằm bên đường Võ Chí Công, thuộc phường Tăng Nhơn Phú B Với phường Hiệp Phú là trung tâm hành chính của quận, tiếp giáp với những con đường huyết mạch – được xem là cửa ngõ ra vào của với các khu vực khác và tiến vào khu vực trung tâm thành phố, đó là Xa Lộ Hà Nội, Lê Văn Việt, tiếp giáp quận Thủ Đức (cũ) Không chỉ vậy, phần lớn các tiện ích của quận như: bệnh viện quận 9, bệnh viện quân nhân miền Đông, bệnh viện Ung Bướu 2, chợ quận 9, công viên, khu vui chơi giải trí, khu trung tâm thương mại Vincom, siêu thị Coopmart, nhiều chung cư, căn hộ đều tập trung tại đây Đây cũng là vùng tập trung dân cư đông đúc hơn hẳn tại quận 9.

 Vùng 2 (vùng còn lại): Long Bình, Long Phước, Long Thạnh Mỹ, Phú Hữu, Phước Bình, Phước Long A, Phước Long B Đây là vùng ven ngoài của quận, bao bọc xung quanh vùng 1 Tuy ở đây cũng tập trung các tiện ích, dân cư, nhưng nhìn chung chưa thể vượt trội bằng các phường tại vùng 1 Nhiều ha đất tại phường Long Bình, Long Phước vẫn còn thưa dân, giá đất

chưa cao Để có thể đến trung tâm thành phố Hồ Chí Minh (quận 1, quận 3, ) từ các phường này cũng là điều khó khăn khi quãng đường là khá dài.

Bảng 2.7: Bảng tóm tắt biến của mô hình

2.8 Phương pháp nghiên cứu và phân tích dữ liệu

- Phương pháp nghiên cứu định lượng sẽ được sử dụng để kiếm tra giả thuyết nghiên cứu được đặt ra Mô hình hồi quy được sử dụng để khảo sát tương quan của các biến độc lập đến biến phụ thuộc Biến giá đất là biến phụ thuộc còn biến độc lập là các biến: chiều dài, chiều ngang, và biến giả: vùng Đề tài sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp thông tin, tính toán số liệu và phân tích hồi quy dữ liệu bảng Việc phân tích dữ liệu bắt đầu bằng thống kê mô tả toàn bộ dữ liệu, từ tính trung bình, sai số chuẩn, trung vị và độ lệch chuẩn để quan sát tổng thể về các dữ liệu thu thập được Sau đó, với ứng dụng Eviews10, nhóm tiếp tục phân tích tương quan giữa biến phụ thuộc và biến độc lập cho thấy chiều hướng tác động giữa biến độc lập và các biến phụ thuộc, đồng thời kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến Khi đã hoàn thành các bước trên, nhóm tiếp tục tiến hành kiểm định bộ dữ liệu này

CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH DỮ LIỆU VÀ KẾT QUẢNGHIÊN CỨU

3.1 Thống kê mô tả

Mô hình nghiên cứu có biến phụ thuộc là Giá đất (G), 3 biến độc lập là các biến yếu tố ảnh hưởng đến Giá đất và 1 biến giả, có tổng cộng 69 quan sát.

Giá trị thống kê mô tả các biến như sau:

Hình 3.1: Thống kê mô tả

Biến Giá đất (G) có giá trị trung bình là 32.735,04 triệu đồng/m ; với độ lệch2 chuẩn là 12.118,21 triệu đồng/m Biến Giá đất (G) đạt giá trị lớn nhất là 58.929,002 triệu đồng/m và nhỏ nhất là 5.385,000 triệu đồng/m 22

Biến Chiều ngang (NG) có giá trị trung bình là 4,76m; với độ lệch chuẩn là 0,78m Biến NG đạt giá trị lớn nhất là 8m và nhỏ nhất là 4m.

Biến Chiều dài (DAI) có giá trị trung bình là 16,71m; với độ lệch chuẩn là 11,13m Biến DAI đạt giá trị lớn nhất là 104m và nhỏ nhất là 9m.

Biến Tỷ lệ chiều ngang và chiều dài (TL) có giá trị trung bình là 0,32; với độ lệch chuẩn là 0,12 Biến TL đạt giá trị lớn nhất là 0,89 và nhỏ nhất là 0,05.

Biến Vùng tọa lạc (V) có giá trị trung bình là 0,54; với độ lệch chuẩn là 0,50 Biến TL đạt giá trị lớn nhất là 1 và nhỏ nhất là 0.

3.2 Phân tích ma trận hệ số tương qua

Hệ số tương quan là chỉ số thống kê đo lường mức độ mạnh yếu của mối quan hệ giữa 2 biến số Đối với đề tài này nhóm khảo sát hệ số tương quan giữa các biến trong mô hình nghiên cứu nhầm kiểm tra sơ lượt mước độ biến thiên giữa các biến trước khi chạy mô hình hồi quy.

Hình 3.2: Kết quả ma trận tương quan

Dựa vào bảng 3.2 ta có thể kết luận rằng các biến tham gia vào mô hình nghiên cứu là phù hợp.

3.3 Kết quả hồi quy

Từ các dữ liệu thu thập được của các yếu tố, nhóm tiến thành chạy mô hình hồi quy.

Hình 3.3: Kết quả mô hình hồi quy

Mô hình hồi quy nhận được từ kết quả chạy mô hình:

G = 76.749,36 – 15.744,98*NG + 5,379367*DAI + 93.189,61*TL + 1.204,625*V  Nhận xét:

Hệ số R-squared = 0,580131 (58,0131%) giải thích được 58,0131% sự phù hợp của mô hình Mô hình đạt mức 58,0131% > 50% cho thấy được mô hình đạt yêu cầu, mang ý nghĩa mạnh.

Hệ số β 1 =76.749,36; giải thích rằng giá trị trung bình của Giá đất là 76.749,36 triệu đồng.

Hệ số β 2 = – 15.744,98; giải thích rằng khi Chiều ngang tăng 1 đơn vị và các yếu tố khác không đổi thì Giá đất giảm 15.744,98 triệu đồng.

Hệ số β 3 = 5,379367; giải thích rằng khi Chiều dài tăng 1 đơn vị và các yếu tố khác không đổi thì Giá đất tăng 5,379367 triệu đồng

Hệ số β 4 = 93.189,61; giải thích rằng khi Tỷ lệ chiều ngang và chiều dài tăng 1 đơn vị và các yếu tố khác không đổi thì Giá đất tăng 93.189,61 triệu đồng.

Hệ số 2 = 1.204,625; giải thích rằng Giá đất trung bình tại vùng thuận lợi cao hơn vùng khác là 1.204,625 triệu đồng

3.4 Kiểm định tính có ý nghĩa thống kê của các hệ số hồi quy Kiểm định hệ số hồi quy với một giá trị cho trước, với mức ý nghĩa 1%, 5%