Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình và thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Tuy nhiễn cáccông trình nghiên cửu chưa nêu bật những khó khẩn, vướng mắc thục tế phát sinhtrong host động thé chấp quyển sỡ dụng dit, đặc tit là những vẫn đồ và mất vai tò, chức năng, n

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NOT

BUI ANH ĐỨC

PHAP LUAT VỀ THE CHAP QUYỀN SỬ DUNG DAT CUA HỘ GIA ĐÌNH

VA THỰC TIEN THỰC HIEN TẠI NGÂN HANG THƯƠNG MẠI

COPHAN ĐÀU TƯ VÀ PHÁT TRIEN VIỆT NAM

(Định hướng ứng dụng)

HÀ NỘI, NĂM 2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRUONG ĐẠI HỌC LUAT HÀ NOI

BÙI ANH ĐỨC

PHAP LUẬT VE THE CHAP QUYỀN SỬ DỤNG DAT CỦA HỘ GIAĐÌNH VÀ THỰC TIEN THỰC HIEN TẠI NGÂN HANG THƯƠNG MẠI

CÔ PHÀN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIEN VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUAT HỌC

Chuyên ngành: Luật Kinh té

Mã số 26UD07015

HÀ NÓI, NĂM 2020

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin được bảy tổ mr căn ơn chân thành và sâu sắc tới TS Nguyễn ThiDung ging viên tường Đại học Luật Ha Nội, nguội đã trục Hiếp hưởng dẫn tôi

"nghiên cửa trong cuốt quá tình thực hiện và hoàn thành Luận văn thạc

“Tôi cũng xin gũi lới cảm on tới Ban Gis hiệu Phòng Dio tạo, Khoa Sau Đai hoc, các thấy cô trong tổ Bộ mén Luật Dit đa, khoa Pháp tuật Kinh te, trường Daihọc Luật Hà Nối đã nhiệt tinh giảng day, cang cấp cho tố những tiên thúc quý giátrong suốt quãng thời glen học tập su đại học ti trường,

Tôi xin gis li cảm ơn tới gia ảnh, ngu thân, bạn bé di tao điều kiện thuận lợi và ông hồ tối hoàn thành luận văn này

Do kiến thức của bản thin và kinh nghiệm nghiên cứu còn hạn chế nên luậnvăn không tránh khôi những thiêu sót Kinh mong nhân được những ý kién đóng

gp quỷ báu của các thiy, các cô dé luận vin được hoán thiện hon

in chân thành cảm on/

HỌC VIÊN

Bùi Anh Đức

LỜI CAM DOAN

“ôi xi cam đoan đây là công tỉnh nghiên ci khoa hoe độc lập của riêng tôiCác kết quả nêu trong luận vin chưa doe công bổ trong bắt kỳ công tình nàoXhác Các sổ liêu trong luận vin là tring thục, có nguồn gốc rõ ring, được trich dinđăng theo quy dink

“Tôi xin chiu trách nhiệm về tính chính xác và trung thục của luên văn này,

TÁC GIẢ LUẬN VAN

Bùi Anh Đức

Hồ gie nh.

Tổ chức in dụngQuyền sử dung đấtTai sin gắn liên với đất Hop đồng thé chấpGiấy chứng nhân quyền sử dung đắt, quyên sở hữu nhà

4 và ti sân khác gắnlê với divi chúng nhận quyền sử dạng đắt

Uỷ bạn nhân dân

"Tài sin bão dém/Tai sản thể chấp,

2.Tỉnh kinh nghiên cứu đề tải

3 Mục đích của việc nghiên cứu đề

4 Dai tuợng và phạm vi nghiên cứu cia đề tài

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiền cứu cũa đề tài

6 Diém mớivà ý nghĩa cia hận văn

7 Cầu trúc của luận vẫn E

CHVONG 1: LÝ LUAN VE THE CHAP QUYỀN SỬ DUNG DAT VÀ PHÁPLUAT VE THE CHAP CHAP QUYỀN SỬ DỤNG DAT CUA HO GIA ĐÌNH

11.Lý hệ

1.1.1 Quyầu sit dung đất của hộ gia dink

về thé chấp quyền sử dung đất của hệ gia đình

1.1.2 Thế chấp quyền sĩ dung đất cũa hộ gia duh

18din chink pháp luật ỗi với hoạt động thé chấp

yd sẽ dụng đắt cia hộ gia đình 19

19 41.2.4, Các yén tế chỉ phối pháp hột về

ia dah

KET LUẬN CHƯƠNG 1, 4CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VE THE CHAP QUYỀN SỬDUNG DAT CUA HO GIA BINH VÀ THỰC TIEN THI HANH TẠI NGÂNHANG TMCP BAU TƯ VÀ PHÁT TRIEN VIET NAM 62.1 Thục trạng pháp hật về thé chấp quyền sử dựng đất của hệ gia dinh 26

lễ chấp quyầu sử dung đắt của hộ

2.1.1 Nội dung các qny định về nguyên tắc thể chấp quyền sử dung đắt của

đình tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát trên

2.2.1 Tổng quan về hoạt động cấp tin dung của Ngân hàng TMCP Đầu te

xà Phát triéu Việt Nam 4 2.2.2, Thục tiễu hoạt động thé chấp quyéu sĩ đựng đắt của hộ gin nh tại

‘Nein hing Thrơng mại Cổ phẫu Bin tr và Phát tiễn Việt Nam “42⁄24 Những thế chấp

“quên sic dung đắt cha hộ gin dink tại Ngôn kàng TMCP Đầu tr và Phát truViệt Nam 2 2.24, Những hau chế, vướng mắc trong quá nh thi hành pháp hột về théchp quyều sit dung đất cũa hộ gia duh tại Ngân hàng TMCP Bin tr và Phát

38 62

quả đạt được troug quá thi hành pháp lật +

tru Việt Nam và nguyên nhân

KET LUẬN CHƯƠNG 2

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUAT VÀ NÂNG CAOHIỆU QUA THỰC THI PHÁP LUAT VE THE CHAP QUYỀN SỬ DỤNGDAT CUA HỘ GIÁ ĐÌNH 64

n phip Init về thé chấp quyền sử dung đất của hệ

64

od quan điềm, đường lỗi, chit trương của Đăngđai trong thời lộ diy mah công ughitp hod, hiệu đại hoá đt

“ 65 6s

“6

3.12 Trin cơ sở chế sẽ hữm toàn đôn về đắt ni ở

3.1.3, Thống nhất với hệ thống pháp luật Việt Nam

4.14, Đâm bảo hài hòa với sự phát triéu cña nêu kink

4.1.5 Đáp ứng yên cầu cũa xu thé hội nhập

32 Giãi pháp hoàn thiện pháp hật

đình.

3.2.1, Hoàn thiện các ạny định về chủ thé trong quan

ng đắt cia hộ gia dink

3.2.2, Hoàu thiệu các quy định về điều kiện thé chấp quyền sĩ dung đắt cña

Hệ gia dh “3.2.3, Hoàu thiệu các quy định vi giải quyết trank chấp liều quan đẫn thế

703.24, Hoàu thiện các qny định về xt lý quyên sic dung đắt cũa hộ gia dink

n

nu qu thục thiphip hật về thé chip quyền sử dung

chp quyên sử dung đắt cña hộ gia duh

3.3 Giãipháp nâng cao hig

1 Tính cấp thất của

i trong bốt cảnh công cuộc hội nhập quốc tế và hủ vực ngày cảng đượcĐăng và Nhà nước thúc diy, khuyến khích với sơ vào cuộc của đa dang các thành,shin rong nền nh tổ thi trường, vai trỏ của các ngân hing thương mei cũng vi vậy

"ngây mốt được nâng co, chủ trong Host động cin các ngân hàng thương mei chủ

yi tập trùng vào lĩnh vực kính doanh ngân hàng bao gồm các nghiệp vụ trong tâm

và cơ bin: cấp tin ding nhận Hiền gũi, cũng ứng dich vụ thanh toán Trong các

"nöập vụ nhờ đãiệt kệ, cấp tin đụng Tà hình hức hoạt động cổ tin rõ co cao nhất

‘bai về bản ch + đầy là hoạt động mà ngân hàng xuất ngudn tién ti sẵn của mình ra

"ngoài thi trường thông qua việc trao quyển chiếm hin sử dụng định đoạt đối vớiXhoăn bền, tải sin xuất ra này cho chủ thể khác theo nguyên tắc vay — tr (heo từdein Tiếng Việt tin dang là sử vay mươn tién mất hoặc vật hy hàng hee), ngược lei

ới nghuập vụ nhận tién gli, cũng ứng dich vụ thanh toán (nguẫn tin là của khách,hing treo cho ngân hing) Vi tính chất rũ ro của hoạt động cập tin đụng việc răngbuộc trách nhiệm, ngjấa vụ của khách hing trong việc hoàn trả cho ngân hàng số

ấn, tả sân cấp tin dụng là vẫn đề cần phảt đặt ra Chính vi vậy ma bên canh quytình thim din, đánh ga của mỗt ngân hàng vỀ các yêu tổ như năng lục tài chính, Xhã năng tr nợ, mục dich sở dung vẫn vay tính kh thi của phương én sử đụng vẫn vay yêu cầu của ngân hing đối với khách hàng vé vide có biện pháp bio dim cho

"nghĩa vụ hoàn rã các khoản cấp tin đụng là điêu bit bude

Trong sổ các tiện pháp bio dim thục hiện nghĩa vụ din sơ được pháp luật

hi nhận, thể chấp quyền sử đụng đắt là hình thức bảo dim được áp dụng chủ yêu vĩnhững nguyễn nhân: là tai sin mang tính chất én định, lâu đi, không bị hư hônghoặc df bị hy hoại, tau tin nh những loại tai sin khác (phuơng tiện giao thôngmáy móc thất bị, hàng tần kho, hàng hóa luân chuyỂn trong quá tỉnh sản xuất nh,doanh ); có tink thanh khoản cao, giá tị lớn, khả năng phát mai, thu hải nợ tốt VỀuất chủ thể, có 03 đối tượng co quyển sử dụng đắt cá nhân tổ chức, hồ gia din

“Thực té trong host đồng ngân hàng cho thấy, các giao dich nhần thé chấp đối với

quyền sử dụng dit cũa chỗ thể la hô gia dinh đến ra rất ph tiễn Tuy nhiên, cácapy Ảnh của pháp luật v nhân thể chấp quyền sử dụng đất của hộ gia Ảnh hiện neycòn nhiều tổn te, hạn ché, dấn dén quyển lợi cia ngân hãng khi nhân thể chấpquyền sỡ dang dit của hô gia định trong nhiều trường hop không được dim bản,hop đồng thé chấp bi các oo quan tai phin có thêm quyền tuyên vô hiệu ngân hàngkhông có tà sản để ở lý thu hải nợ

Tiên cơ sở nghiên cửu những tổn tạ, hạn chế của các quy pham pháp luậtnhằm tim ra phương thức hoàn thiện ới những quy định điều chỉnh các gan

“Pháp hạ quần sử dung đắt của hộ gin đành và thực tu thực hiện

ti Ngân hàng Thương mai C phần Đầu tr và Phát triễn Việt Name”

2 Tình hình nghiền cứu đề ti

Voi ý ngiấa là met để tải có tí thục En cao, qua rả soát và tim hiễu tácgiã nhận thấy đã có nhiễu công tình nghiên cứu về để ta thé chấp quyền sử đụngđất tạ các tổ chức tn dung với nguồn gc và mục dich nghiên cau rất đa dang vàhong phủ tử giáo tình, sich chuyên khẩo của các trường dai học, họ viện dao taochuyên ngành luật cho đền luận văn thạc #, luân án tiền đ về lĩnh vực luật học, cóthể kế đốn như “Pháp hut vd thé chấp quyển cứ cong đắt tạ các tễ chức tn đụng ởTiét Nam, thực trang và hướng hoàn thôn” (Sách chuyên khảo của PGSTS Nguyễn Thị Nge, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, 2016); “Kir If tài sôi báo dontiến vay của tỔ chức tn ng theo pháp luật Tiét Nam” (Trân Thanh Thanh, Luậnvăn Thạc 4 Luật học, Khoa Luật ~ Đai học Quốc gia Hà Nội 2012); “Phép hit vềthé chấp quyễn sứ ong đắt trong các tỔ chức in ng — Thực

night hoàn thiện pháp luật” (Phan Hằng Điệp, Luân văn Thac dã Luật học, KhoaLuật — Đai học Quốc gia Hà Nội, 2012); “Tài sin thế chấp và nt tà sản thd chấptheo guy (ảnh ci php luật dân sự Tiét Nam luện hành " (8 Thị Hẳng Yén, Luận

án Tiên đ Luật hoc, Khos Luật Dai học Quốc gla Hà Nội, 2013); “Pháp lướtthế chấp quyển ait hong đắt từ thực hỗn thực hiện tạ thành phd Ưõng Bi tỉnhQuảng Ninh" (Nguyễn Thi Thanh Bình, Luận vin Thạc đ Luật Kinh te, Viện Đai

dp ảng và hến

học Mỡ Hà Nộc, 2016); “Pháp luật về thể chấp quyễn sử hang đất dé bảo đân nếnvay tạ các tễ chức tn dụng và the HN áp dụng tạ Som 1a” (Nguyễn Đức DũngLuận vin Thạc Luật Kinh t, Viện Dai học Mở Hà Nồi, 2016); “Php luật về théchấp quyển sứ chang đắt trong hoat đông cho vay cũa ngân hàng thương mi từ thenến tri chỉ nhánh Ngôn hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn tinh BắcGiang” Đăng Văn Hung Luận vin Thạc Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc

ga Hà Nội, 2017), “Pháp luật về thể chấp quyẫn cử dụng đất ở cũa hỗ gia Ảnh, cánhân tr tổ chức tin chong từ thực tiễn Ngôn hàng Thương mại Cổ phan ỹ thươngTệt Nan" (Pham Minh Đông, Luận vin Thạc đ Luật học, Đai học Luật Hà Nội 2018)

VỀ cơ bin, các công bình nghiên cửa đã dé cập dn những vẫn đã lý luậncũng nh các vin để nhấp lý liên quan đến việc thé chấp quyển sử dụng đất nóichung và thể chấp quyển sở dạng dit cia hộ gja Ảnh nói rng tự các tổ chúc tindang đánh giá, phân ích những vin đề meng tính thục tén vé viée ép đụng các quycảnh của pháp uật đỄ đều chỉnh quan hệ tin đụng, bảo dim tiền vay Tuy nhiễn cáccông trình nghiên cửu chưa nêu bật những khó khẩn, vướng mắc thục tế phát sinhtrong host động thé chấp quyển sỡ dụng dit, đặc tit là những vẫn đồ và mất vai

tò, chức năng, nhiễm vụ cia các cơ quan có thim quyén rong việc hố trợ, tạo điều

In fn đổi với các giao dich thé chấp cũng như những tén te, hạn chế vỀ mặt con

"người, chủ thể tham gia rong các giao dịch

TẾ thửa những thánh tro nghiên cửu nêu rên, tác giã tiép học Lam rổ thêm lýluận vi thé chấp quyền sử dụng đất của hộ gja đính và thực tẾn thí hành tại mớt tổchức tin đụng điễn hành Trin cơ sỡ đó phin ánh những vướng mắc, bit cập đangtri, hiện ita và đưa ra những giãi pháp nhằm hoàn thiên các quy định của phápluật và nâng ceo hiệu quả thục thi pháp luật vé hoạt đông cấp tin đụng nhận théchấp tai sin tử Ngân hàng Thuong mai Cổ phẫn Đâu hr và Phát tiển Việt Nam,một trong nhõng ngôn hàng thương mai do Nhà nước nắn giữ cổ phần chỉ phối

3 Muc đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục dich của đ tử là tiếp tục lâm sáng tô những vẫn để lý luận và thục tấn

về thể chấp quyền st đụng đất cũa hộ gia dink, đẳng thời đính giá thục trang pháp

It và quá trình thi hành pháp luật về thé chấp quyển sở đụng dit của hộ gia dithi mốt tỔ chúc tin dụng ow thể Từ đô, để xuất dinh huống giã pháp hoàn thiện php luật và nông cao hiệu quả thục thị pháp luật về thé chip quyền sở dụng dit cũa

hồ gi nh

ĐỂ dat được các mục đích nêu trên, luân vin cần thục hiện những nhiệm vụ

"nghiễn cứu seu đậy

đã ý luận và thể chấp quyên sử dụng dit và phápInit vi thi chip quyền sở đụng dit cũa hồ gia nh.

~ Nên và phân tích thục trang pháp luật và thé chip quyền nữ dung dit cia

hồ gi dink; chỉ ra những han chi, bit cập và nguyên nhân của những hạn chả, bắtcập đề

~ ĐỀ uất ác giải pháp hoàn thiện pháp luật và ning cao hiệu quả thục th

phip lt vé

4 Dai tuợng va phạm vi nghiền cứu cia đề tài

Đôi tương nghiên cứu của đổ tả là hệ thẳng quy phạm pháp luật trong nh

= Lâm sáng tô những,

hip quyên st dụng đất của hộ gia ảnh

Cực din sự đất đủ, ngân hing tip trùng vào các quy phạm liên quan đến giao dichthé chip quyén sử dụng dit cũa hô gia định và thục Ấn thụ hiện thị hành tronghost động của Ngân hing Thương mai Cổ phần Đâu tr và Phát riễn Việt Nam

Pham vũ nghiên cứu bao gia

= Pham vũ về nội đang Cơ chế, các vin dé pháp lý trong việc nhận th chấp,

xử lý ti sẵ thể chấp là quyén sử đụng đất của hô gia dinky những tên ti, hạn chếcủa các quy định pháp luật về nội dung này và định hướng, giải pháp cụ thể đã nâng,cao, hoàn thiện.

~ Phạm vũ về không gian Lĩnh thé nước Công Hoe Xã Hội Chủ Nghia Việt

Nam (noi các giao dịch thể chấp quyén sử dụng đất của hồ gia ảnh được din 10),Ngân hing TMCP Diu tr và Phút tiễn Việt Nam ((8 chức tin dụng nơi tác giã

"nghiên cửu các vẫn đồ thục tổ đốt với các giao dich thể chấp quyén sử dụng dit ia

hồ ga nh)

~ Phạm vũ về thời gian: Tập trung vào các quy phạm pháp luật dang có hiệu

lục thi hành ở thời didm hiện tai và có so cánh, đối chiếu với các quy phạm pháp Init bts đỗ, bổ mang thay thi, bãi bô

5 Phương pháp hận và phương pháp nghiên cầu cia đề tài

ĐỂ tài được ngiên cửa trên cơ sở áp dụng lý luân và phương pháp luận củachủ ngiĩa Mác Linin, tư tưởng Hồ Chi Minh và các quan điển của Đăng và Nhànước ta về phất iển ảnh td - xã hội Tác giả đã vận dạng pháp duy vật biển chingkết hợp với các phương pháp chi yêu là phân ích thống kế, sơ sánh, ching minh,

ấy ví da tổng hop, quy nap Tei mỗi chương, mục và các phần nội dang lớn côn để

tả thi một mốt số các phương pháp được vin ding độc lập hoặc tt cả phươngphip được vin dụng kết hop linh host để lam sáng tổ những vẫn để ma tác giảuuổn chuyển ta, hình bly, cụ thể

Chương 1: Tác giả văn dụng phương pháp phân tic, sơ sánh, chúng mình,lấy ví da tổng hợp

Chương 2: Tác gã vin dạng phương pháp phân tích thống kả, sơ sinh.chúng mình lấy ví đa tổng họp, quy nap

Chương 3: Tác giã vin dụng phương pháp phân tích sơ sánh, ching minh

tổng hợp,

6 Điểm mới và ý nghia cia luận văn

Vin để thé chấp quyền sử dụng đất của hồ ga định gắn với thục Hn tei mốt

tỔ chúc tín ding là vẫn đỀ đã đoợc nghién cửu, đánh giá trong một số công tìnhlkhos học, bai viết pháp lý Tuy nhiên, với thục trang các quan hộ côn đời sống xãHồi luôn biển động sẽ káo theo đồi hồi là các quy phạm pháp luật cũng luôn phii được ban hành mới, sửa đổ, bỗ sung để phù hợp với sự biển động đó Vin dé ở đây

là không phải trong moi trường hợp, các quy pham pháp luật đều có thé áp dụng để

gã quyt các vẫn dé muôn hình van rang phát sinh trong thực té các giao dich dinsay Nổi cách khác, những nhà làm luật không th luôn lường đán được hững vấn

để có thể diễn ra cũng như luôn đánh giá chính xác về tính khả tht côn các quyhem pháp luật được ban hành Do đổ, việc nghiên cửa để dé xuất liễn nghĩ các

ii pháp cần thiết nhằm hoàn thiên quy đính của pháp luật tén cơ sở gắn với hoạtđồng của mốt tổ chúc tin đụng didn hình là it cần thiệt Đây chính a idm mới và ý

"nghĩa của luận vin ma tác giš mong muốn hướng dé.

1 Cấu trúc của luận văn

Ngoài phần mỡ đều kết luân và danh mục t liệu tham khảo, nội dang celuận vấn gồm 3 chương:

Chương 1: Lý luận lô chấp quyển nữ đụng dit và pháp luật về thể chấpquyền sử đụng đất của hộ gia Ảnh

Chương 2: Thục rang pháp luật v thé chip quyền sử dung đất của hộ giacánh và thục Sn thí hành ti Ngân hàng Thương mai C6 phần Đâu tư và Phát triểnViệtNam

Chương 3: Gidi pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu qua thục thipháp uit và thể chấp quyển sử dụng đất của hồ gia Ảnh

LY LUẬN VE THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG DAT VÀ PHÁP LUAT

VE THE CHAP CHAP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẮT CỦA HỘ GIA ĐÌNH

11 Lý hận về a p quyền sử dụng đất của hệ gia đình

1.11 Quyền sử đụng đất của hộ gia đình

* Khai uiện quyền sẽ dung đắt

Vé mặt đa lý, dit dei là là mốt hình thái tự nhiên cũa tao hóc, là sản phẩm

ca quá tình hình thành nên vật chất qua hàng trầm triệu năm Xét rong mỗi tươngquan với con người thi đất đi là rên đề hình thành nên sự sống, ich sử phát tiễn

quá trình lao động nào

“đông là cha của của edi còn đắt đại là mẹ của của cãi")

+a và không có sự tên tại của xã hội loại người “Lao

Nhân thúc được tim quan trong không thể they thé cia đất dei, khác vớiquan điễm lập pháp của mot số quốc ga, ving lãnh thổ trên thé gói khi xác dinhđắt ei thuộc sở hữu tư nhân thi tạ Vist Nam, đất đai được ghi nhận là ti sin thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chỗ sở hồu và thống nhất quản fy? Vé bản

chất, sỡ hữu toàn din là bình thúc công hina hóa he liệu sin xuất chủ yêu của nhân din Việt Nem Toán bổ từliệu sin xuất chủ tên lãnh thổ của nước Công Hòa

Xã Hồi Chủ Nghĩa Việt Nam thuộc vé nhân dân, trong đó Nhà nước là chủ thể daicđân cho nhân din thực hiện quyền sở hữu, có trách nhiện thay mất nhân din chiémHữu sử dụng dinh đoạt đãi với ải sân do nhân dân âm chủ sở hữu

ĐỂ đơn dit đi vào trong đời sống và các host động sin xuất, kinh doanh,Nha made áp đụng phương thúc trao quyền sử dung cho những chủ thể sử dụng đấttao gồm cá nhấn tổ chúc, hồ gia Ảnh (HGP) Nói cach khác, những chỗ thé này,hông có quyền sở hiểu dit nhưng có quyền sở dạng dit (QSDB) trên cơ sở đượcjam ett 15231687): linh tế học họ theo trưởng phái nh tế chính trịcổ điển Anh,

'Đu53 Hin pháp năm 23,

Nhà nước cho pháp Bộ luật Dân sự (BLDS) ném 2015 đã gi nhận QSDĐ là mốt

tờ cô giá và quyền tà sẵn", “Quinte sân là quyên trí giả được bằng tén, bao

là quyền tài sản trong quan hệ din sự “Tải san là vất

gin qué tà sân đãi vái đÃt tượng yễn sở hữu trí hề, quyễn sir đụng đất và cácquyển tài sản khác °^

Song song với BLDS năm 2015 thi Luật Dit dei (LĐĐ) năm 2013 và các vin

‘bin quy dinh chi tiết hướng dẫn thi hành tuy không có quy dinh cụ thé, rõ răng vékhái niêm QSDD nhưng, đã đưa ra khái niệm về giá QSDĐ là số tiên tính trên mộtđơn vi điện tích đất do Nhà nước quy Ảnh hoặc hình thành trong giao dich véSDD; còn giá tị QSD 1a gti tỉnh bing tiền của QSDĐ trên mét đơn vi dién tich xác định trong một thời gian sử dạng nhất dink Như vậy, QSDĐ được cơ làmột Losi quyén tai sin Losi tả sân này dic biệt ỡ chỗ, nó la tải săn được sắc lậptrên một tai sản, và tài sản nay luôn luôn gắn với một tai sản khác đó là đất đaiChính vì coi QSDĐ là một loại tai sản nên Hiển pháp, LDD ghi nhận chủ sở dụng đất được thực hiện các giao dich đổi với tài sân này:

* Khái viện qnyễn sẽ dung đắt cña hộ gia dink

HIGD là chế nh đã xuất hiện từ lâu trong đời sống xã hộ, gin bó chất chếVới lich sử phát tiễn cin dit nước cả trên phương điện quân lý hành chính vé dân

sổ công như các vin dé iên quan din tả sân, sin xuất inh doanh: HGB (hay còngoi ngắn gon là hộ) theo cách hiễu đơn giãn là một dom vi xã hồi bao gin một heymột nhóm nguời cing chung sing với nhau (nhân khẩu) HG không đồng nhất vớikhái niệm gia ảnh, những người rong HGĐ có thi có hoặc không cô quan hộ huyếtthống, nuối đuống hoặc hôn nhân hoặc cả he (khác với khá niệm HGĐ sử dụng đất được phân ích bên dưới)

HGD được quy ảnh là một trong những chỗ thé them gia trong các quan hệ

dan sự bắt đều từ BLDS năm 1995' Nội dung này tiếp tục được BLDS năm 2005

“na nău is wm ais

` hoìna ou 6 Ds nim 995: “tng gi nh mồ han đông

kins tế chung trong quan hệ số dụng đất trang hoạt đôn 1-994 nghệp về rong một

‘inh vựctẫnxuất nh coenh khốc do pháp lật quy định là chi thế rong các quan hệ dân sự đó”:

kể thửa” Từ ngày 01/01/2017, BLDS năm 2015 cĩ hiệu lực thi hành, thay thé

BLDS 2005 Khác với BLDS năm 2005, HGD theo quy đính của BLDS năm 2015 khơng được xác đính là chủ thé tham gia trong quan hệ din sự bởi chủ thể them gia trong quan hệ dân sự theo quy định chỉ bao gồm cá nhân, pháp nhân.

Tuy nhiên, riêng đổi với các giao dịch din av lién quan din QSDB, HGD lạiđược xác dinh la một trong những chủ thể sử dụng đất bên cạnh cá nhân, phápnhân HGD sử ding dit la những người cĩ quan hệ hơn nhân, huyt thống, nuơidating theo quy định của phép luật vé hơn nhân và gia đ nh, dang sống chung và cĩQSDD chung tei thời đểm được Nhà nước giao dit, cho thuê đất cơng nhân

SDB; nhận chuyển QSDĐỶ Mặc di các giao dich vé dit dai là một phần cia các

quan hệ din sự hiện tạ pháp luật dân sơ đá quy định rủ chỗ thé them ga trong cácquan hệ din arlé cá nhân và pháp nhân Tuy nhiên, theo LĐĐ nim 2013, HGD vẫnđược cơng nhân là một trong ning chỗ thể sở dạng đất, cĩ quyền them gia xác lậpcác gino dich đối với đất đi: chuyển đổ, chuyén nhượng cho thuê, thim kí, tingcho QSDĐ, TSGLVĐ; thé chip, gip vẫn bảng QSDĐ, TSGLVD.

Việc thục hiện quyển của HGD đối với QSDĐ được cấp cho hộ cũng chin

Ii các thành viên trong hd thực hiện quyền chiêm hữu sở dụng, định đoạt đổi với ti sản thuộc sở hữu của mình — QSDĐ Nĩi cách khác, QSDĐ của HGĐ là tài sản thuộc sỡ hữu chúng cite nhiều người.

quan dén QSDĐ của HGD phải cĩ sự đồng ý, chấp thuận của các thành viên trong hồ

ơng quyền sử dụng” Các gao dich liên

* Đặc dim quyễn sĩ dung đắt cđa hộ gia ick

Thứ nhất, QSDĐ của HGĐ là tải sản thuộc sở hữu của nhũng cá nhân cĩ.mơi quan hệ chất chế

Căn cử quy Ảnh tei Khoản 29 Điều 3 LĐĐ năm 2013, QSDĐ của HGD phải thuộc sở hữu của những cá nhân

F ĩ ti sn chung đốp cing ste để

oat động kinh tế chung ương hoặc một số nh vực san xuất, nh dành

khác do phốpluột quy địn lồ chú thế bn thom gia quan hệ dn sự thuộc các [nh vực ny’

” khoản 29 Đầu 3108 nấm 2013.

@ Co quan hệ hôn nhân, huyết thống nuôi dung theo quy định của phápluật về hôn nhân và gla inh Nhờ vậy, đối vớ troừng hop các cá nin cùng chưng sống tạ một công tình xây dựng đợc tạo lập tiên đất những các cá nhân này lạ lànhững chủ thi độc lập và không co quan hệ hôn nhân, huyết thông nuối dung thiđẳng nghĩa vớ việc không được xác định là thành viên HGĐ có QSD (ví dụ ninetrường hop mét nhỏm bạn bé cũng ở chung sinh sống trong một ngồi nhà, đất dohận chuyển nhượng tử bên thử bộ,

(I9 Đang sông chung và có QSDĐ chung tại thời điểm được Nhà nước giao.dit, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhân chuyển QSDD Đối với trường hợp cónhững cá nhân đuợc nhập khẩu vào HGĐ sau thời điển HGD được Nhà nước giaodit, cho thuê dit, công nhận QSDĐ, nhân chuyển nhượng QSDĐ thi những cá nhấn này tuy vẫn được ghỉ nhân là thành viên của HGD (i có tin trong số hộ khẩu) nhưng không được xác đnh là thành viên có quyền chiếm hồn, sử đụng, dinh đoạtđối với QSDĐ của HGĐ (vi tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê dit,công nhận QSDĐ, nhận chuyển nhương QSDD, những cá nhân này chưa phải làthành viên của HGP)

'Thứ hai, QSDĐ của HGD là tài sản thuộc sở hữu chung

Sở hữu chung là sở hữu của nhiễu chủ thể đi với tai sẵn Với nh chất oteHGD là một tip hợp ofa các cá nhân thi QSDĐ được xác nh là tải sin thuộc sỡHữu chung côn các cả nhân này QSDĐ của HGĐ có thể là tải sản thuộc sở hữu,chung theo phần hoặc sở hữu chung hợp nhất, cụ thể

“Trường hop các thành viên trong HGD thie thuên cụ thể vé việc xác định,quyền của mỗi thành viên đối với QSDD của hộ, ví dụ HGĐ có 03 thành viên là A,B,C, trong dé các thành viên thôa thuận A được quyền sỡ hấu 40% giá tị QSDB,

B vàC mối người được quyền sở hữu 30% giá trị QSDĐ thì khi đó QSDĐ của

HG là sở hữu chung theo phần Ngoài việc thôn thuận phân chia theo gi bị QSDD, các thành viên rong hộ cũng có thể tha thuận phân chie theo điện ích đất

A được quyền sử dang 40m2Hồng di tich 100m2, B và C mỗi người được quyển

sử dung 30nn2/téng điện tích 100m2 Tắt nhiên trong trường hợp nay các thành viên

Đây là đặc điễn đặc trung và

liên quan din QSDD của HGD Với tr cách là chỗ:

thục hiện các giao dich chuyển đỗ, chuyển nhương cho thu

QSDD, tải sản gin liin với đất (TSGLVĐ); thé chấp, góp vấn bing QSDĐ,TSGLVD Do la tả sản thuộc sở iu chung của các thành viên trong HGĐ, việcthục hiện các giao địch như đã it kẽ (dinh đoạt ti sic) phi được nr đẳng ý, chipthuận của các thành viên trong hộ Nội ding này đã được cu thể hóa tei các quy,inh của BLDS năm 2015

“Thường hợp HGĐ, 18 hop tắc, tổ chúc khác không có tr cách pháp nhânthem gia quan hệ din sự thi các thinh viên của HGĐ tổ hợp tác, tổ chức khác hông có he cách pháp nhân là chit thể tham gia xác lấp, thure hiện giao dich đến sir

h

bật đối với vin để thực hiện các giao dich

sử dụng đất, HGD có quyền,

thừa kế, ting cho

oặc ly quyền cho người đai điện tha gia xác lập, thực hiện giao dich dn sục

“Tiệc chiếm hữu, sit ng (ảnh doat tài sân chưng cũa các thành viên giainh được thực hiện theo phương thức tha than Trường hợp nh đoạt tài sin làbắt động sân đồng sân có đăng bj, tài sân là ngiễn tui nhập chỉ yẫu của gia Ảnhhit có tự théa thuận của tắt cổ cúc tinh viên gia din là người thủnh miễn có

năng lực hành vi dân sự diy đủ, trừ trường hop luật có quy định Kade"?

112 Thế chấp quyền sẽ dựng đất của hệ gia đình

* Khải nig thé chấp quyén sử đựng đắt cha hộ gìn dink

ˆkheän3 Đầu101 8108 nấm 2015,

° hoằn 3 ĐỀu 212 ALDS nấm 2015

‘Theo quy định của BLDS năm 2015, có 09 biện phép bảo đảm thực hiện

“giĩa vụ cầm cổ tà sản thể chấp tải sẵn, đất cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền

1202 biện

sở hữu, bảo lãnh, tin chấp, cầm giữ tải sin Trong đó, thé chấp và cằm ci

php bio dim phổ in, được áp dụng chủ yêu trong các quan hé bảo dim thực hiện

"nghĩa vụ din sự Thể chip tải sin là việc mốt bên (được gợi là bin thể chấp) đăngtii sẵn thuộc sở hike cũa mình để bảo dim thục biện nghĩa vụ và không giao ti sincho bên lúa (được go là bên nhân thé chấp), tải sản thé chip (TSTC) do bân thé

chấp git và các bên có thi thôn thuận giao cho người thứ ba gỡ TSTCTM Trong

trường hop bên có nghĩa vụ thục hiện không đảng, không diy đồ ngiĩa vụ với binnhận thé chấp hoặc wi phem ngiĩa vụ theo thôn thuận tạ hợp đồng giao dich đượcxác lập với bin nhận thé chấp thi bin nhận thể chấp cỏ quyền xử lý TSTC để qua đótrà trừ với nga vụ ma bên có ngiầa vụ thục hiện không đúng, không diy đã hoặc

ví phạm, Tính chất giúp phân biết thé chấp tải sân với cần cổ ti sẵn là việc quấn lýtii sin bảo dim (TSBD): Đối với thể chip tà sản, bên thể chấp không giao tà sincho bên nhận thé chip, trong khi đối với cằm cổ tải sin, bên cằm cổ phi giao tỉ sin cho bên nhận cằm

'Giao dich thé chấp QSDĐ của HGD là hoạt đông diZn ra có tính chất thườngxuyên phổ biến HGĐ có thể si đụng QSDĐ của minh để th chấp dim bão cho

"nghĩa vụ din ay của toàn bổ các thành viên trong HGĐ hoặc métimét sổ hành viên trong HGD hoặc bảo dim cho nghĩa vụ din ar của bên thi ba (chồng phải là thành, viênHGĐ), Tùy thuộc vào nga vụ cia bên được bảo dim thi bin nhận th chấp cóthể 1a cá nhân (ví du thành viên HGD có quan hệ tién vay với mốt hoặc mốt sổ cáshin khác ngodi xế hộ, tổ chức kính té (ví dạ thánh viên HD có quan hệ tiên vay

vay vin của thành viên HƠP tei các tổ chức tín dụng (TCTD) do hoạt động sin xuất, kinh doanh cũa các thành phần trong nôn kinh tổ tị trường luôn đặt ra vẫn đểđược cang ting vẫn để đầu tụ mã vide cấp tin đụng đ phục vụn cầu vấn là mộttrong những chức năng nhiệm vụ mang inh chất xương sống của các TCT,

* Đặc điễm thé chấp quyền sử dng đắt cia hộ gia dink

“Thứ nhất, thé chấp QSDĐ 1a một trong những quyin cơ bản của HGĐ sỡdang đất

Nha nước, với từ cách là đại điên của nhân di - thủ sở hồu đất đai duy nhất,

đã quy ảnh một chế Ảnh tiêng cho người sở dụng đất Người sỡ đụng đất có quyên

sử dạng đối với đất met cách đơn thuận là nữ dạng và khai thác trục tp lợi ích từđắt như hos lợi, lợi tóc, xây đọng các công tình trên đất dB phục vụ mục dich đổ 6,sản xuất, đều ty kinh doanh Song song với đó, Nhà nước thực hiện điều tiết đất

xi thông qua việc ban hành các chính sách vé dit dx, rao quyền cho người sửdang dit thông qua việc giao đất cho thuê dit, công nhân QSDD Đố: với mỗiHình thúc này thi người sở dụng đất được thục hiện các quyền năng tương ứng ciasinh như quyền ting cho, chuyển nhương thờa ké, thé chấp Trong trường hợpchuyển nhượng thé chip thi QSDĐ cổ ve trỏ như mét loại hàng hỏa đặc biệt (đo

bn thân thie dit không phã là tai sẵn thuộc quyền sở hữu của chủ thể sử dụngđáo, Việc xác định QSDĐ nữny mốt loại hàng hỏa đặc iệt la tiên đã để xây đụng và

phat viễn nin kình t thi truimg

“Thứ hai, trong giao dich thé chấp QSDĐ, bên thé chấp không chuyển giaoTSTC cho bin nhận thé chấp

“Tương từ như giao dich thé chấp đãi với những loại tài sin khác, người sởdang đất khi thé chấp QSDD đã dim bio cho nghĩa vụ dân mr không phải chuyễngto cho bên nhận thé chip quản lý chính thửa dit ma sẽ chuyển giao các Hy tớ,

hồ sơ pháp Lý có giá tr chúng nhận quyén sử đọng cia người sử dụng đất đối vớithin đất, cuthé la Giấy ching nhân, quyển sở hữu nhà ở và tài sân khác gin iễn vớiđắt (GCN), hay còn được gọi là ỗ đô, tia đô, thé 46 ty theo ngôn ngữ tại mỗivũng miễn, địa phương Việc không chuyển giao tai sin cho bên nhân th chấp cing

à nối dng phủ hợp với tinh chất của QSDD — một Losi quyền tà sản, bai lẽ người

sử dang đất không có quyền thé chip tài sin là chính mảnh đất (0 không phố là

* Lưu Quốc Thái (3016), Những vấn để pháp về tị trưởng qujênsử dung đất vide warm, 1s Hồng ĐỨC,

“THB Chíĩnh trợ,

trợ bên thé chấp thực hiện đúng va diy đã ngiĩa vụ đãi với bên nhân thể chip

“Thứ ba, thé chấp QSDĐ có tinh chất cũa một hop đồng phụ được xác lậpdin trên cơ sỡ ngiễa vụ theo hop đồng chính

“Thế chip QSDĐ không tổn tei mốt cách độc lip mà luôn gắn liễn với nghĩa

va nào đó (được gọi là nghĩa vụ chint), không có nghĩa vụ chink th không có nghĩa

vụ thể chip Trường hop HGD thé chấp QSDĐ để bio dim thục hiện ngiĩa vụ vayvốn của các thánh viên trong hỗ hoặc bên thử ba đổi với ngân hàng thi ngiĩa vụchính ở đấy là ngiĩa vụ trả no ki din hạn: Néu các chủ thé trong quan hệ vay vén(bin vey) thục hiện đúng và đây đã ngiĩa vụ ti nợ của mình theo nar căm kết trong hợp đồng tin dụng được ký kết giữa ngân hing và bin vay thi giao dich théchấp QSDĐ i bảo dim cho khoăn vay v nguyên tắc sẽ chim dit khi bên vay thụciện xong nghĩa vụ của mình đối với ngân hàng Chỉ khi bên vay vi phan ngĩa vụ tri nợ (không thục hiện hoặc thục hiện không đúng ngiễa vụ tra nọ) th thể chấpQSDB mới phát huy "nử mônh" của mình ~ cho phép ngân hàng xử lý QSDĐ để thựhồi nợ Như vậy, thé chấp QSDĐ là một biện pháp mang tinh dự phông nêu nghĩa

vụ chính đã đoợc thục hiện thi quan hộ thể chấp QSDĐ cũng đương nhién chim đất

“Thứ tụ, thể chấp QSDĐ phat sinh từthôa thuận của các bân (bên thể chấp,tiên được bảo dim, bên nhân thể chẩn)

Ki xác lập một giao dich din mr song vụ ví du nhhợp đồng cấp tin dụng: các bên them gia giao dich có thé thôa tun về việc có áp dụng biên pháp bio dim hay không áp ding biển phép bio dim Việc áp dung biên pháp bảo dim tiên vay

® ngujễn Minh Oanh (208), Vặt quyŠn tong pháp uột ân su Vide Nom hiện de, NxB Công an nhàn đân,

Hà Nội Aro

hoặc không áp dung biện pháp bảo dim tién vay do TCTD và khách hàng thoảthuận TCTD quyết định và chịu trách nhiệm vé việc cho vay không áp dung biện

nhấp bảo dim tiên vay”, Dai với các giao dich din sự khác không phi cập tin

dạng các vin bản quy pham pháp lut hiện hành công không có quy định bit buộcbên có ngiĩa vụ phải thể chip QSDĐ (nêu bên thé chip cổ ti sả là QSDB) để biođâm thực hiên ngiĩa vụ Như vậy thể chấp QSDD thông qua hop đồng thé chấp(HBTC) QSDĐ là sự thôa thuân giữa các bên theo đó bên sở dụng đất đăng QSDDcủa mình để bio dim việc thực hiện nga vụ din sự đối với bên lúa Phủ hợp vớithời han sỡ đụng đất được quy định tại GCN, bên th chấp được tip tục sử dụng đắttrong quá trình QSDĐ đang được thé chấp.

“Thứ năm, thé chip QSDĐ phải gắn với công tình xây dụng từ sin được tạo lập trên đất

Xét vi mất hình thé, đất đủ và TSGLVĐ luôn là một khối thống nhấtkhông th tích rời Công chỉnh và tinh gắn kt chất chế của đt đại và TSGLVB màiệc thé chấp QSDĐ luôn phi gin với công tình xây dung tii sản được tạo lập trên đất, từ đó dit ra vấn dé răng buộc rách nhiệm cia chủ sở hữu TSGLVĐ (rongtrường hop hop chỗ thể sở dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu TSGLVĐ) đốiVới bên nhân thé chip trong việc phi hop xử lý ti sin khi bên được bảo dim vi pham ngiĩa vụ đối với bên nhận thé chip Trường hop nhận thể chấp QSDĐ oieHGD nhưng không ring bude trách nhiệm oie chủ sở hữu TSGLV Ð rổ din din khókhăn cho bin nhận thé chấp trong việc phát mai, xổ ý cả khổ tài sin (không tinđược người mua cả khổi tii sản hoặc phát ảnh tranh chấp với chủ sở hữuTSGLVĐ)

“Thứ sáu, thể chip QSDĐ cũa HGD phải tuần thủ các quy nh của pháp luật

về hình thức giao dịch.

Ver tính chất là nguồn ti nguyên quan trong của quốc gia, các giao dich liênquan din dit đủ được Nhà nước quy Ảnh chit chế và thé chấp QSDĐ là một trong

© whoa 3, 2 ĐỀU 15 Thông tư Số 39/2016/TT.HMM ngả 30/12/2016 của Ngân nam

«qu din về boat động cho vay của tổ chứ tn dung, chi nhánh ngân hằng nước ngoài đối với khách hàng

sổ do Không giống như các giao dịch thể chấp những từ sân khác (6 tô, may mócthidt bị, hing hóa trong sẵn xuất kinh doanh.) có hiệu lục kỂ từ thời đễm các binxác lập giao dich thông qua việc ký kết HĐTC, đối với giao dich th chấp QSDĐ sẽ

co hiệu lục kh thôa mãn đẳng thời 02 điều kiện: công chúng (hoặc chúng the) vàđăng ky biên pháp bảo dim, Việc công chứng (oác ching the) và đăng ký biểnphip bio dim là yêu cầu về mặt hình thúc đỂ xác nhân tính hop pháp của giao dịchthé chip QSDB thông qua thi tục của các chỗ thể

-Ý ngĩa trong vệ thục hiện quyên quản ý, gián sit của Nhà nước đổi với các giao

có thim quyền Nội dung này có

dich tién quan din đất đi nó chung và giao dịch

* nghĩ thé

“Thứ nhất, thể chip QSDĐ là mộttrong nhõng bién phip để khai thác đất dai

có hiện quả

Pháp luật hiện hinh cho phép HGĐ được thé chip QSDĐ để bio dim cho

"nghĩa vụ vay vốn (của các thành viên HGD hoặc métint số thành viên trong HGP)

Tà một cách thức lnh hoạt nhằm kha thác tối da hiệu quả và công năng cũa đất điNhữ đã phân ích, HGD vừa có thể vay vốn ma

‘vay để thực hiên sản xuất kinh đoanh, trong khi bên nhận thé

thấp QSDĐ nói riêng.

.auồ sử dụng đắt cũa hộ gia dink

đảm bảo được khả năng hạn ch rũ ro của mình Điễu dé lâm cho dang vốn rong nin kính

tẾ được luận chuyển liên tục, tạo ra nhiễu cơ hội trong vie tp cân vốn đối với chữthể là HGĐ nhưng vẫn dim báo yêu tổ vé an toàn t chin, se kiểm soát cia Nhà

nước đối với cả thi trường vốn, thị trường tiền tệ và thi trường bất động sản!" thông

cq các hinh thúc đăng ký bin động vé QSDĐ, thi tục xoá thể chấp, hủ tục xở lýTSTC ) để có những chính sách điều tắt,

hop cần thi: Ngày nay, th chấp QSDĐ trở thành kênh huy đông vốn hit hiệu đổiVới người có QSDD và là cách thúc để Nhà nước khơi dậy khả ning và lợi thể tim

trợ thị trường trong những trường,

phạm Minh Đông (208), Pháp lột về thế chấp quyền số dụng đất ở của hộg inh, cố nhận ti tổ chức tín dung từ thực tin Ngôn hồng Thương moi cổ phần kỹ thương Vật Nom, Lần vấn Thạc sỹ Lut học, Đại

học uất H Nội a,

HGD sẽ nỗ lục để nhanh chong hoàn vồn, thục hiện đúng ngấa vụ heo thôa thuận

ti hợp đồng tin đang/khế ước cho vay nhằm dim bảo những lợi ich kinh tê ofa

"mình, bio toàn ti sản thể chip (TSTC), tránh nguy cơ khoản vay bi quá hạn, dinđến QSDĐ bi xử lý theo yêu cầu của bên nhân th chấp

“Thứ ba, thé chấp QSDĐ góp phin bảo vệ nan toàn và dn dinh của hệ thống

nơ của bên vay vốn, theo đó

các ngân hàng thương mat

Xuất phút từ đặc tring cia biện pháp bio dim cũng như TSTC 14 QSDB, cóthể thấy ring thé chip QSDĐ giúp cho các ngân hàng thục hiển các nghiệp vụ tindạng tốt hơn và hiệu quả hơn Thông qua hình thúc thé chấp QSDB, các TCTD, trong đó có ngân hing sẽ dim bảo được khả năng thu hỗi vẫn không chỉ nhờ việc

xử lý tài sin bảo dim (TSBB), ma quan trọng hơn là y thức của khách hing vey vẫn cũng dave ning cao Do đó, một điều dễ nhân thiy la hiu hết TSBD cho các khoảnvay la OSDĐ và ngân hing cũng rất tra thích loại TSBĐ này, Với đặc tinh là loạiHình tà sân cổ dinh, các los gây tờ vi đăng ký tài săn được quản lý chất chế vớithông tin đây đủ, 18 ràng, giá tri của tôi sản lớn và biên động với biên đô nhỏ, các

"ngân hàng hoàn toán có thể dinh giá được TSTC 1a QSDĐ ai từ đó rên cơ sỡ dimphn, thôa thuận với khách hàng ngân hàng xem xét quyét dinh về thời hạn cho vay,

* nguyễn Thị Nga 301), ốp lột về thế chấp quyền sở dụng đốt tại cóc tổ chức tín dụng việt Nam,

thực trọng về hướng hoàn tiện XE Tu pháp, t Hội tr22,

và lãi mất vay vốn phù hop Nhờ có ar dim bảo từ việc nhận thể chấp QSDB, cácngân hàng cũng manh dan cho vay các khoản vay có giá tri lớn, thúc đẩy quá tìnhdue nguôn tiên mặt vào lưu thông trén thi trường, giúp cho nguồn vén có khả năng sinh lời và din được với nhà nhà đầu từ tiém năng làn gia ting lợi nhuận rong chohot động lánh doanh tiền tệ Didu này không chỉ hi tro ngành ti chính trong nước,sma côn đưa nin inh tế phát tiễn theo hưởng hiện dei, tấp cân với các phương énquân ti kinh đoenh, đầu từ hiện dai, tiên tần nhằm bắt kip với xu hưởng của khuvực và thể giới

12 Lý hiận pháp hật chấp quyền sử dụng đất của hệ gia đình.12/1 Khái niệm pháp Muật về thế chấp quyền sử dung đất của hộ giađịnh

Bit ky quan hệ xã hội nói chung hay mốt giao dich din sự nói riêng đều chínsay đều chính cia pháp luật Quy định của luật chung (Hiến pháp, Bộ luật Dânax) và quy dinh cia luật chuyên ngành (Luật Dit đủ, Luật Các tổ chức tindang _) cũng nh các vin bản quy ảnh chỉ tết hướng dẫn thi bảnh của các daouất chung và chuyên ngành Thể chip QSDD của HGD cũng tuân theo nguyên tắcnay Theo đó, giao dich thé chấp QSDĐ của HGD chịu sự điều chinh cũa mét nhómcác vin bản quy pham pháp luật hay nói cách khác, nhóm các vấn bên quy phạm php luật này đã hình thành nên pháp luật vé thể chấp OSDĐ của HGD Các hành.

vã pháp lý, các hợp đồng, geo dich liên quan din thé chấp QSDĐ của HGĐ (ký kếtHDTC, công chúng/chứng thie HĐTC; ding kỷ biện pháp bảo dim đổi với giaocách thé chấp, xử Lý TSTC; giả chấp TSTC, xóa đăng ký biện pháp bão dim ) đềuhải được thực hiện phù hop và tuân thủ pháp lut và thé chip QSDD của HCD

Nhờ viy, pháp Luật về thé chấp QSDĐ của HGD là những quy phạm phápluật đều chỉnh các giao dịch thể chấp QSDD của HGD với mục dich tạo ra cơ sốhép lý cần cứ đỄ các chủ thể khử tham ga xúc lip gjao dich dat được những mụcdich nhất định Bên thé chấp c6 thi sử dang ti sẵn để bảo dim thục hiện ngiĩa vụVới bin nhận thể chấp mà nghĩa vụ này phát sinh từ một hợp đồng tin dụng thương sei, inh tổ giãn 02 bên, ngược Ie, bên nhận thé chip được dim báo về khã năng

thủ hải đối với giá ti nghĩa vụ của bên thé chấp/bên được bio dim trong trường hop bên thé chip/bén được bão dim không thục hiên, thục hiện không ding các ngiĩa vụ Đồng thôi, pháp luật về thé chấp QSDĐ của HGD cũng là “phòng tuyếnphép lý” ghip bão vệ quyền, lei ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao dich

122 Sự cn thất cia việc điều chỉnh pháp luật đối với heat động thécấp quyền sử dựng đất của hệ gia đình

Trãi qua qué tink phát hiển của hệ thống pháp luật nước nh, các vin binquy phạm pháp luật ngày cảng hoàn thiện nhằm dim bảo đu chỉnh hiệu quả cácquan hệ xã hội và hoạt đông thé chip QSDĐ của HGD không phi là ngoại lệ.Vớitinh chất luôn bién đồng ofa nên kinh tổ thị trường cũng như các quan hệ đôi sốnghồi sở kéo theo đi hồi là các quy phạm pháp luật cũng luôn hãi được ban hành,mới, sa đổ, bổ ming để phủ hop với s biển đông đó Đảng thi, thục trang cácgto dich thé chấp QSDĐ của HGD cho thấy phát sinh những vin dé vướng mắcchưa có quy phem điều chỉnh cu thé hoặc đã có quy pham điều chỉnh những khảning ép đụng trên thục té không khả thi, din đến nhiêu hạn ch, bắt cập cho các bin

để có th xe cũng như luôn đánh gá chính xác về tinh khả thi của các quy pham pháp luật được ban hành Vi những nguyên nhân nay, việc điều chỉnh phápluật đi với hoạt động thé chấp QSDĐ của HGD thông qua việc kịp thời ban hành,uới các vin bên quy phem pháp luật đ điều chỉnh những quan hệ xã hei, nhữngvẫn để pháp lý chưa Gave quy định cũng như kịp thời im đổ, bổ sung thay thi, bãi

tê những vin bản quy pham pháp luật không còn hủ hợp với đời sống xã hội luôn1à vẫn để hết ức căn thiết và phấi được thục hiện nhanh chồng chính xác, đồng bổ

và toàn diện Khi đó, các giao dich din sự nói chung và giao dich nhân thé chấpQSDD của HGD nei tiêng mới có hành lang pháp ý để được thục hiện, điễn ra mộtcách số cần cứ, bảo vệ tốt nhất quyễn vi lợi ích hop pháp của các bên tham gia trang gao dich

123, Cơ cầu pháp hạt về thế chấp quyền sử đụng đất cia hộ gia din

VỀ nguyên tic, mỗi tinh vực pháp luật thể hiện những nina cầu và yêu cầucủa nự đu chỉnh ở phạm vĩ và khía canh khác nhau, song đều hướng đốn mục đích

du chỉnh định hướng cho các bên tham gia quan hệ thi chip OSDĐ dave thiét lập

vi thụ hiện trong mét tt tơ dn định, an toàn và hiệu qua, Với tự cách là đi diệncủa nhân din — chủ sở hữu đất dei, Nhà nước có các nguyên tic thống nhất để quản

ý các vẫn để liên quan din vie chiêm hữu, sử dạng định đoạt nguồn tai nguyênnày cụ thé

Một là, Quốc hôi ban hãnh các văn bên quy pham pháp luật quy định vềtình tụ thủ tục, hiện vụ thực hiện quyên chiêm hữu, sử dạng và định đoạt đổi với tii sin thuộc rỡ hữu toàn din

Hai Hy, Chính phổ có nhiễm vụ tổ chức, thực hiện chức năng quân lý nhànước, thống nhất quản ly và bảo dim sử dung ding mục đích, hiệu quả tiétkiém đối với tài sản thuộc sở hấu toàn din Voi vai rồ quan rong này, Chính phủ trực

ấp quy dink tông cơ quan tổ chức rực thuộc bộ máy nhà nước và giao cho cấc cơquan này nhiễm vụ trong việc chim hit nữ đụng và ảnh đoạt tài sản thuộc sở hữutoàn dân

Pháp luật vé thé chip QSDĐ cia HGD được h

he pháp luật tác động, đều chỉnh các hành vi xử nự của các bên tham gia quan

hệ thé chấp QSDĐ của HGĐ, hướng din dim bio quyền lợi ích họp pháp của bênthé chấp, bên nhân thé chấp và lợi ích chung của Nhà nước, xã hội, Việc nghiên cứu,ghép luật về thể chấp QSDĐ của HGĐ chính lai sâu tim hiễu ba nhóm quy phan

1à một hệ thống các quy.

chính, bao gồm: Pháp luật din su, pháp luật đất đại và pháp luật tài chỉnh ngân.hàng

Tháp luật din nựvới tư cách là lĩnh vục pháp luật chung, đều chỉnh các quan

hệ về tải sẵn, trong đó có tải sản là QSDĐ, xây đựng những nguyên lý chung, cơbên tao ra những yê tổ, đều liên pháp lý cân và đã cho giao dich thể chip tả sin

ni chúng và giao dịch thé chấp QSDĐ nói riêng, đầm bảo mơ vẫn hink theo met théthống nhất chung có cơ chế quản lý rõ răng nhằm ring bude rách nhiệm các bên tham gia quan hệ

đất đai, có nhiệm vụ cụ hoi những điều kiện, những yêu cầu mang tính nguyêntắc đã quy ảnh trong BLDS và cổ nhiệm vụ cụ thé hoá những nối dung meng tínhdic thủ của đối toợng QSDĐ cia HD trong quan hệ thé chip rên cơ sỡ dim bảosay hii hoà và thống nhất giữa luật chung và luật riêng giữa những nôi ding mangtinh nguyên tắc với những nội đang mang tính cụ thể, chuyên biệt

Pháp luật trong lĩnh vợc tả chính ngân hing cũng cổ nhiều chế định quantrong đều chinh quan hệ thé chip QSDĐ như những đều liên những nguyên tắctrong tổ chức và hoạt đông cia TCTD nói chung và host đông cho vay thông quathé chấp nổi êng nhằm dim bảo an toàn, phòng ngi rũ ro đốt với hoạt đông lánhdoanh tiến ? của các tỔ chức này, quy tỉnh, thủ tục cin thất các bên cần tiễn hành

id từ tủ thất lập quan ht Các quy định cụ thể tên đã phát huy một cách có hiệuaqui trong việc điều chỉnh quan hộ thể chấp QSDĐ của HGD trong thời gian qua

Gino dich thé chấp QSDĐ của HGD vi bản chất khôi nguôn công chính là một giao dich din mx, do đó, cũng bao gm các nội dang thánh tổ của một giao dịchdân ny cơ bản: chi thể tham gia xác lập geo dich, nôi dong của giao dich và hànhthúc gieo dịch Trên cơ sở các nội dung thành ổ cơ bản này, pháp luật vé thé chấpQSDD của HGĐ đơn ra những quy định dé đều chỉnh các vin dé mang tính đặctrứng: quyền, ngiĩa vụ của bin thé chấp — bên nhận thé chip — bên được bio dim;những hình thức sử dạng dit được pháp thể chấp, yêu cầu về mặt nh thúc đối vớigto dich thể chip, tình tự thi tục th chấp QSDĐ; thoi đm có hiệu lục ofa giaodich thé chip; cén cứ xử lý QSDĐ để bảo dim thục hiện nghĩa vụ Cũng từ nổidang này ma pháp luật về thé chấp QSDĐ của HGD còn được phân loại thành các

tương ứng vớ các vẫn để nh tiệt kê nêu trần:

nhôm quy phạm out

@ Nhóm quy pham về chỗ thể của quan hộ thể chip QSDĐ HGĐ: Điềuchảnh và tư cách pháp lý cia các chủ thể tham gia trong giao dich, bao gầm bên thểchip, bin nhận thé chấp và có thể bao gồm cả bên được bảo đăn/bên có ngiĩa vụ(su thuộc troờng hợp bão dim bing ải sân cia bên thứ bs)

(@ Nhóm quy pham về đổi tượng QSDĐ trong quan hệ thé chấp QSDĐ củaHGD: Điều chính về nhing hình thúc QSDĐ được pháp thể chấp (dit nâng nghiệpđược Nha nước gjao trong hạn mức; đất được Nhà nước cho thuê ta én thuê dat một lên cho cả thời gian thud), không được pháp thể chip (dit được Nhà nước chọc thuê tr tiên thuê đắt hàng nim);

(Ga) Nhóm quy pham về hình thúc và hiệu lọc cia giao dịch thể chấp QSDĐcủa HGD: itu chỉnh về các điều kiện vé mat hình thúc ma các giao dich thể chấpQSDD phải tuân thủ đổ phit sinh hiéw lực (công ching/ching the, đăng ký biệnhấp bio din),

Go) Nhóm quy phạm về nội đang cis những thôa thuận của các bên trong gto dich thi chấp QSDĐ của HGD: Điều chỉnh vé các vin đề php lý mà các bên bit buộc phi quy ảnh 8 tong HĐTC QSDĐ cũa hộ gia Ảnh và nhũng điều khoản.

sa các bên có thể thôn thuận dun thêm vào HTC trần cơ sở tơ nguyên, thẳng nhấtagit các bên (đều khoản tay nghi);

(x) Nhóm quy pham về chấm đất giao dich thé chip QSDĐ và xử lý QSDĐcủa HGD: Điều chính vé các cần cử pháp lý lam chim đốt hiệu lục của giao dichthé chip QSDĐ của HGD và những sự kiện, căn cử làm phát sinh quyền ci bênshin thể chấp trong việc xử lý TSTC là QSDĐ cite HG để thủ hỗi nợ của bin cónghĩa và

Nhờ vậy, có thể thấy, các quy định của pháp luật vé thể chấp QSDĐ ciaHGD được xây dụng, ban hành có tính thông nhất lin hệ chặt chế với nha xuyên.suốt từ pháp luật chung cho đến pháp luật chuyên ngành, tao ra mốt cơ chế php lýtương đối toàn điện, đồng bộ để lim cần cứ cho các chỗ thé tham gie giao dich ápdang khi thọ hiện các quyén, nghĩa vụ cũa mình trong quan hệ thé chấp QSDĐ của HGĐ,

124 Các yếu tố chỉ phốipháp hật về thé chấp quyền sử dung đất của

hộ gia dink

* VỀ chế độ sở hữm

Dit ds là ti sẵn thuc sở hữu toàn dân do Nhà nước dai diện chủ sở hữu vàthống nhất quản lý Quân lý nhà nước về dit đi la host động cia các cơ quan cóthim quyền theo quy định của pháp luật rong việc xây dung và t8 chúc thực hiện,

áp dung vào đời sông các chính sách của Nhà nước về Tĩnh vue đất dai!® Trên cơ sở

"nguyên tắc này, moi giao dich liên quan din QSDĐ đồu không thoát ly nguyên tắc

do Nhà ngớc quản lý Đây cũng chính la nguyên nhân din din những quy dinhmang tinh đặc thù của pháp luật về đất đủ nhằm mục đích dim bảo quyển lợi ciacác chủ thể sử ding dit đôi với nguồn tải nguyên có vị tí và tim quan trong đặc

tiệt a mx dn định của lánhvới ninh quốc ga, an toàn lãnh xã hồi

- Người sử ding dit bao gim cá nhân, HGD, tổ chức trong nước, t8 chúc

"nước ngoài có chúc ning ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, không

ao gim cá nhần, tổ chức có quốc tích nước ngoii” (cá nhân tổ chức co quốc ich

"ước ngoài chi có thể sở hữu nhà ở theo quy dinh cũa pháp luật vé nhà 3) Do đ, cánhân có quốc tích nước ngoài sẽ không được xác định là một tong những thành viên của HGĐ có QSDD.

- Các giao dich liên quan din dit đi (chuyển đỗ, chuyễn nhương, cho thuê,cho thuê Ie, thửa ké, ting cho, thé chấp QSDB, góp vẫn bằng OSDĐ) phải ding kýthi cơ quan đăng lý đất đủ và có hiệu lực kế từ thời đễm đăng lợi vào sỗ đa chính.Thé chấp QSDĐ của HGD cũng không phải là ngosi lệ

Thờ vậy, bit nguôn từ chế độ sở hồu toàn din do Nhà nước dei điện chỗ sỡHữu Nhà nước đã sở dụng quyén lục Nhà nước thông qua các minh lnh hành,chính để thống nhất quân ly đối với các quan hệ din nự iên quan đến đất dat

* Về điều kệ

“Trong nền kinh tổ thi trường hiện nay, nhủ câu cũa các cá nhân, phép nhân.

(những chủ thể được vay vốn theo quy định của Ngăn hàng Nhà nước Việt Nam!

trang việc tiếp cận vốn vay từ các TCTD luôn là rất lớn Đi kèm với đ là yêu cầu

n Quang Huy (207), nh lun chế định uốn ý nhà nước v8 đất đai ong Luột đốt dai 3015, xO Tự.

phấp Hà Nội tre

°khoàn 3 0Ều 2 Thông tư sổ 39/2016/TT.MHNN này 3013/2016

của các TCTD trong việc đặt ra biện pháp bảo đêm cho các khoản vay Vi từ cách

la một rong những chỗ thể sở dụng đất được pháp luật công nhân, các giao dich thé chip QSDĐ của HGĐ chiếm tỷ trong lớn trong số lương các giao dich bảo dimđược giao kết thực hiện HGĐ có thể sử dụng QSDD của minh để thể chấp bảođầm cho nghĩa vụ vay vốn của métimét sétoin bổ các thành viên trong hé hoặc bảodim cho nghĩa vụ vay vốn của bên thử ba Chính vì điều này ma qua nhiều lẫn sa

đi, bỗ song ben hành thay thé qua các năm, LBD vẫn có ar ghỉ nhận HGD là máttrong những chủ thể sở dụng đất, có quyền thé chấp QSDĐ của mình tei các TOTDbáo dim thục hiện ngiễa vụ din sự

Bin canh đổ, trên thục té thi QSDĐ cấp cho HGD thông thường a host đồngdina ở các vùng nông thôn, th xã thị tein ma ít ta xuất hiện ở thành phố Do đó,QSDD cấp cho HGD đa phần có gá tri đính giá không cao (ngân hàng thường yêucầu đoợc nhận thé chấp thâm TSGLVD là nha 6, công tỉnh xây đụng vườn cây lâunăm — những tải sin có giá ti din giá cao, Điều này,

hợp nghĩa vụ được bảo dim là mét khoản vay có giá tị lớn, giá tì QSDD cise HGĐlining đồ để dim bảo thi sẽ đối hồi cố các biện pháp báo dim khác & kảm — là

trường hop một nghĩa vụ được bảo dim thục hiện bởi nhi tài sẵn”

n đến việc trong trường,

Nhờ viy, yêu tổ kinh tẾ - xã hội là một trong những tác nhân có tác động,

nh hướng din các quy dinh cũa ghép luật vé thé chấp QSDĐ của HCD

* Về vin đề hội nhập quốc tế

Trong béi cảnh nước ta đang trong quá trình hội nhập quốc té manh mổ cd vé

ăn hỏa, inh tế, xã hội tả việc điều chinh các quy dinh pháp luật để ting bước phiHợp, giao thoa với các hệ thống pháp luật trong km vục cũng nh các diễn đản,Tập ảnh gue nà Vi N thn là vấn đồ cin được tre Xuấ thế taynày mà những năm gần đây, tuy các giao dich thé chấp QSDĐ của HGD vấndin ra phd biến nhưng đã co sự dich chuyển vé mặt chủ thể sở đụng đất theo da,việc cip QSDĐ cho các chỗ thể lá cá nhân, pháp nhân dang được thục hiện nhiềuhơn so với cập QSDĐ cho HGD Mét trong những nguyên nhân cia nơ dịch chuyển

`” u7 nghịđịnhsổ 163/2006/N9-C? gày 29/13/2005 của Chính phủ về god bào đảm,

sity din từ vide các hệ thẳng pháp luật én tiến của quốc tế hấu hit chỉ quy định02dhủ thể them gia các quan hệ din sự là cá nhận và phip nhấn — đẩy chính là nội

dung được ghi nhận trong BLDS năm 2015” như là một cách để giúp pháp luật

“nước nhà tim được tiéng nối chung với các hệ thing pháp luật tiên tiên Do đặc thù

HG là chủ thể sử dung đất đã xuất hiện từ lâu và vẫn đang có chỗ đúng nhất địnhtrong các quan hệ đất dai, LBB năm 2013 vẫn có sự ghi nhận về tu cách chi thể sửdung đất của đối tượng này, Tuy chiên, để phục vụ mục tidu hội nhập quốc , cácquy định của pháp luật về thể chấp QSDĐ của HGD sẽ có xu hướng được điều chỉnh nhiều hơn trong trơng lại và không loại trừ khả năng sẽ có những bién độngmạnh mẽ cổ vỀ mặt giao dich din mự (hế chấp) và quản lý hành chính (cắp QSDB)

KET LUẬN CHUONG 1Chương I của luận văn tinh bây các vẫn để lý luận về thế chấp quyền sửdung đất và pháp luật về thi chấp chip quyền sử ding đất của hộ gịa đính Thông

te pS tch khá HE “de de quyên sẽ đụng đất ca Hồ da đốc kHảI tiêm,đặc tide thể chấp quyền rữ dung đất của hộ gia định; lác giá đã phân tích, đánh giá

‘vai trỏ quen trong eit chỗ định này trong các quy đính của phần lust cũng nhự độisống xã hội Một trong những vai trỏ quan trong đối với quyển sử dụng đất của hộ

ia định chính là có thd được sử dung để thi chip bão dim cho việc thục kiện các

eh aa Ay Hồn at Ma iach fe ae dần lễ chekhác (béo dm nghĩa vụ cho bin thứ be) Trân co sở đó, vige nghiên cứu các vẫn đề-VỄ pháp kiệt thi chấp quyền sử đụng đẫt của hộ gia đình (bao gdm sự cần thit đều,chỉnh, nội dung pháp luật và các yéu tổ ác động — nh đã được trình bay cụ thé) làphương thức đễ nắm bất được cụ thé nội him, bên chất của các quy đính pháp uất,tien cơ số, tiễn Bồ để áp dùng cá quy định của pháp luật trong vite điều chỉnh các

‘qian hệ xã hội nối chững và quan hệ thế chấp quyền sử dung đắt của hộ giá đính nói

tiêng

CHƯƠNG 2THUC TRẠNG PHAP LUAT VE THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG BAT

CUAHO GIA ĐÌNH VÀ THỰC TIEN THIHANH TẠI

NGAN HÀNG TMCP DAU TU VÀ PHÁT TRIEN VIỆT NAM

21 Thục trang pháp hật chấp quyền sử dụng đất của hệ gia đình

1 Nội dung các quy định về nguyên tắc

2015 (sắc nguyên tắc cơ bin của pháp luật din sỹ và Điều 6 LĐĐ năm 2013(nguyên tắc sử đụng dap, có thé tôm gon nguyên tic thé chấp QSDĐ của HGD baogốm: @) Phù hợp với các quy định của pháp luật (vỀ chủ thể, điều liên thể chấp;trình tự thủ tuc thể chấp, nh thúc thé chấp); i) Bim bảo quyên, li ích hop phápcủa các bên tham gia giao dich (i) Tuân thi mx quân lý cũa Nhà nước về đất đi

Moi gieo dich dân mơ nói chung và giao địch về đất dai nói riêng ki được geo kit, xéc lập đều cân xem xát din các yêu tổ vé chi thể tham gia, đều kiện xác lập, tình tụ thủ tue xác lip, hình thức cia giao dich Song song với dé, giao dichthé chip QSDĐ của HGĐ được giao kit cén dim báo điều kiện không được xâmpham, làm tổn hạ din quyển lợi ich hợp pháp cin các bin tham gia giao dich bàiuục đích ma mỗi bên hướng din khi xác lập bất kỷ mét giao dich dân sơ náo là đểtaora giá tithing đo lợi nhoân lợi íh cho mình Ngoài ra, với tính chit là loại tảisin có giá tr dic biết quan trọng đối với các mục tiêu phát tiễn kinh tế - xã hồi,quốc phòng, an nành thi giao dich thé chấp QSDĐ, như mọi giao dich khác hiên quan đến dit đi, đầu cần tuân thi, chiu sơ quân lý, giám rất chất chế côn các cơquen nhà nước có thẫn quyền

dang đá” thì BLDS năm 2015 quy đính các thành viên của hộ là chỗ thể tham gia

xác lập, thực hiện các giao dich hoặc dy quyền cho người đi diện than ga xác lập,

thục hiện giao dich din sự”, Nhơ vậy, những thành viên này phi là các các cá nhân

có năng lực hành vi din sự diy đã theo quy dinh của pháp luật về din nx

Song song với dé, sẽ phát sinh trường hợp có những cá nhân hy được xác định lá thành viên HGĐ có QSDĐ nhưng lại thuộc trường hop là người mat hoặc.hhan chế năng ive hành vi din sự cổ khổ khăn trong nhận thúc, làm chủ hành vihoặc năng lục hành vi din sự chun diy đã (chua thành nis) Khi đó, việc tham gia xác lập gao dich thổ chấp cia các cá nhân này phải được thục hiện thông qua người dai điện theo pháp luật hoặc người giám hộ, Đây là nôi đang giúp dim bảo quyểnlợi cho những cá nhân nêu trên bối tuy năng lục hành vi bị mất, hạn chế, chưa đây

đã hoặc có khó khân trong nhận thúc, làm chỗ nhưng không vi vậy ma quyền sở hiv ti sn với tơ cách mốt trong những thành viên HGD cũa ho bị hạn chế

Tiên thục tẾ, việc xác định các cá nhân của HGĐ có quyên sử dụng dit (ir

đó có quyền thé chấp QSDĐ) không phải là vẫn đồ đơn gin bi nu chỉ căn cứ vào

hồ khẩu của HGD (như thông lš trước diy các bên tham ga quan hệ thể chấpthường áp dụng) sẽ không chính xác bối thành viên HGD có mrtién động qua tùng

‘va các văn bản quy đính chỉ tất, hướng dẫn thi hành chưa thể lâm rõ, Tòa án nhândin (TAND) tối cao đá ban hành Văn bản số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/04/2017 và giã đáp một số vẫn đề nghiệp vụ theo đó:

ˆ Won d ĐỀu 30t 8195 nấm 2015

= Thời &m để xác định HGD cĩ bao nhiêu thành viên cĩ quyền sử dụng đất

Ja thời didm được Nhà nước giao đất cho thuê đất, cơng nhân QSDB; nhận chuyển

spp

~ Việc xác định ai là thành viên HGD phải căn cứ vào hồ sơ cấp GCN

Việc xác định thành viên HGD cĩ quyền sử đụng đắt khơng đơn thuẫn edn

cứ vào số hộ khẩu tạ thời điểm được Nhà nước nước giao dit, cho thuê đất, cơng,shin QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ mã phối căn cứ vào hỗ sơ cấp GCN Tại hỗ sơcấp GON ghí nhận những ai 1a thành viên của HGD thì những thành viên đĩ đượcxéc định là cá nhân của HGĐ cĩ QSDB, thé chip QSDĐ của HGD Quy định này

6 gop phần gi quyết vướng mắc cđa bên nhận thé chip khi xác lập giao dich théchấp QSDĐ với HGB, han chế những rũ ro pháp lý cĩ thể phát snh liên quan đồn,hiệu lực của HĐTC (nhv ký kết HĐTC khơng đủ thành viên HGD cĩ QSDĐ dindin khí cĩ tranh chip, HBTC bi tuyên vơ hiệu )

* Chit thé nhận thé chấp

“Chỗ thể nhận thé chấp QSDĐ của HGD bao gầm 03 thành phần

@ TCTD được phép host đồng tei Việt Nem: Là dosnh nghiệp được thực

tiện một, một số hoặc tất cả các hoạt đơng ngân háng ”, Trong thánh phin này lại

eo gm những hình thúc TCTD khác nhau

- Ngân hing, bao gồm ngân hing thương mai và ngân hing hợp tác a Ngân hàng thương mai là loại hình ngân hing được thục hién tất cã các hoạt động ngân, hàng và các host đơng kinh doanh khác theo quy Ảnh của Luật Các TCTD nh suc iêu lợi nhuận Ngắn hing hop tác xã la ngân hing của tit cf các quỹ tin đụngshin din do các quỹ tin đụng nhân dân và một số pháp nhân gĩp vốn thành lập theoquy Ảnh cơn Luật Các TCTD nhẫn mục tiêu chỗ:

chính, đu hịa vấn trong hệ thing các quỹ tin ding nhân din Ngân hàng chính

trợ tai 1à liên kết hệ thơng,

sách là ngân hing do Chính phủ thành lập, hoạt động khơng vì mục tiêu lợi nhuậnshhằm thục hiên các chính sách kinh tế - xã hội của Nhà nước

` khộn3 ĐÊu4 Lt Cá TCTD nấm 206,

~ TCTD phi ngân hing Là TCTD được thực hiện một hoặc một 26 hoạt đồng

gân hàng theo quy dinh của Luật Các TCTD, trừ các hoạt đông nhân tiền gối cũa

cá nhân và cũng ứng các dich vụ thanh toán qua ti khoản của khách hing TCTD phi ngân hing bao gầm công ty ti chỉnh công ty cho thuê tà chính va các TCTD phi ngân hàng khác

- TỔ chức tủ chính vi mô: La los hành TCTD chủ yêu thục hién mét sổ hoạt

đồng ngân hing nhằm đáp ứng nh cầu cin các cá nhân, HGĐ có thụ nhập thấp vàdoanh nghiệp siêu nhs

- Quỹ tin ding nhân din: Là TCTD do các pháp nhân, cá nhân và HGD tr

"nguyên think lập dưới hình thức hop tác xã đỂ thực hiện một số hoạt dng ngân.hàng theo quy định cia Luật Các TCTD và Luật hợp tác xã nhằm mục tiêu chủ yêu1a tương tro nhau phát tiễn sản xuất kinh doanh và đột sống

Ngoài các loại hình nêu trên thi TCTD được phép host động tại Việt Nam còn bao gần TCTD nước ngoài và ngin hàng nước ngoài mỡ chỉ nhánh tei Việt Nem

(độ Tổ chức kink ti: Bao gốm doanh ngưệp (doanh nghiệp nha nước, cổng tytrích nhiệm hữu han, công ty cổ phần, công ty hop danh, dosh nghiệp tw nhân),hop tác xã và tổ chức Hình tế khác theo quy đính của pháp luật vé din mg, trử doanh

"nghiệp có vin đâu ty nước ngoài

(a) Cá nhân: Được hiểu là các cá nhân có năng lục hành vi din sự đ xác lậphợp đẳng song vụ làm cơ sở phát sinh ngiĩa vụ được bảo dim bởi QSDĐ củaHOD

Ninr viy, có thể thấy ring vé mặt chỗ thi, bên nhân thé chấp bao gồm đadang các thành phân (TCTD, tổ chúc nh tế, cá nhân), ph tide vào tinh chất củagiao dich cô nghĩa vụ được bảo dim (giao dich vay vẫn giữa TCTD và các thành viên HGP, giao dich vay ti sản giữa TCTD và các thành viên HỚP, giao dich vay.

ấn giữa cả nhân và các thành viên HG )

21.3, Nội dung các quy định về điều kiện thé chấp quyền sử dung đấtcủa hệ gia dink

* Hình tức trao quyén sie dung đất phù hợp

"Nhà nước treo QSDĐ cho HGD với tư cách là chủ thể sử dụng đất đ thơngqua đĩ đua đất đại vào "lưu thơng” trong đối sốngx: hội và các host đồng sin xuất đâu từ inh doanh nhưng việc HGĐ cĩ được quyển thể chấp QSDĐ ma Nhà nước trao cho hay khơng cịn ph thuộc vào bình thức sử dụng dit mà HGD tua chon.

HGĐ đương nhiễn được thể chấp QSDD trong truờng hop được cơng nhậnquyin sở ding, nhận chuyển đỗ, nhận chuyển nhương nhân ting cho, nhận thừa

kế, Đối với hành thức giao đất HGD được quyén thể chấp quyén sử dung đổi với

đắt nơng nghiệp được Nhà nước giao trong han mức” Trong tỷ trong các ngành

ảnh tỉ hiện my, sản xuất nơng nghiệp vẫn là ngành đĩng gĩp lớn cho sơ thất tiễn,của nền kink tf, bên canh đỏ 1a ý ngiễa chiến lược rong việc dim bio an ninh en tồn lương thục quốc gia Vi vậy, quy dinh cho pháp HGD đoợc thé chấp QSDĐ ống nghiép gao trong hạn mức là biện pháp gĩp phn dim bio cơ câu nén nơng

"nghiệp ở mức cơ bin xét trong bối cảnh tỷ trong các ngành kinh tẾ những năm ginđây cĩ ne chuyển dich manh mẽ từ nơng nghiệp sang cơng nghiệp, địch vụ

Đi với hình thúc cho thuê đất được chia ra làm hii loại: cho thuê đắt

thuê dit một lần cho cả thời gian thuê và cho thuê dit ta tién thuê dit hàng nimTrường hợp thuê đất trả tiền thuê đất mốt lẫn cho cã thời gian thuê, HGD được

quyền thé chấp QSDĐ” Ngược lại, trường hợp thuê dit tra tiên hàng năm, HGDchỉ được thé chip tài săn gắn ién với đất thuê ma khơng đoợc thé chấp QSDB*

Xétvé mục đích sử dụng đất phân lớn các chủ thể mong muốn được Nhà nước traoQSDD để phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, từ đĩ tạo ra lợi nhuận, giá trí thing đơ Do đĩ, người sử dụng đất cĩ xu hướng chỉ trả chỉ phí cao hơn cho Nhà

hơn sơ với trường hợp chỉ sử dụng đất cho mục dich

ở đơn thin, trong đĩ cĩ quyền thể chip QSDĐ để dim bảo cho các khoản vayghục vụ hoạt động sin xuất Linh doanh Như vậy, cỏ thể thấy, Nhà nước trao QSDD cho HGD thơng qua phương thức cho thuê, tuy nhién, việc cĩ được thể chấp

nến

nước dé được trao nhiều gu

ˆ* ĐỀm đ khộn 3 ĐỀu179 LOD nfm 2013.

QSDD này hay không còn phụ thuộc vào HGD trong việc lựa chọn hình thức trả tiễn thuê đất một lên cho cả thời gien thuê hey trả tiền thuê đắt hang năm Việc thanh toán tiên thuê đắt một lẫn cho cả thời gian thuê sổ lâm bảo tính liên tục của

qu tỉnh nữ đụng đất (thác với ta tiền hàng năm, người sở dụng đất nêu không cố

su cầu sở dung nữa sẽ không trả tên thuê cho một năm nào đó và đất bị thơ hổ), vi vây, việc rao quyền th chấp cho HGD tr tin thuê dit mt lin cho c thờigan thuê là đều tất yêu

* Đã thục hiện xong nghĩa vụ tài chính với Nhà muớc

Nha nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất thông qua các hình thức giao,cho thuô, công nhận để đơn đất đa vào "lưu thing” trong đồi sống các quan hệhồi Nghợc lạ, vé phía người rỡ dạng dit, khi được Nhà made trao QSD thtcần có trách nhiệm, ngiấa vụ thanh toán các loại thuỷ, phí, chi phi để đồng gopcho ngân nách nhà nước (tnt trường hop giao dit không thụ tần sở dụng đất ~ 1aHình thức trao QSDĐ để khuyến khích diy manh các hoạt động sản xuất nôngnghiệp) Đây là một nôi dang hop lý bởi xát về bin chất cia việc Nhà nước trao QSDĐ cũng chính là đơn một lo ta sản (QSDB) trở thành đổi tương trong cácgiao dich làn tién để, cơ sỡ cho nơ hoạt đông của thi trường dit đu, do đó, ngui

sử đăng đất cén có ngiấa vụ thanh toán a được nhân quyền đối với đất đại,

“Thường hợp nguồi sử dụng dit được chân thie hiện ngiĩa vụ t chính hoặc được ghi no nghĩa vụ tải chính thi phải thục hiện xong ngiấa vụ ti chính trước khíthụ hiện các quyền Bởi lá, khi một chủ thể được trao quyển nữ dụng (người sửdang dit) đỗi với mốt tải sân (OSDĐ) nhumg không thanh toán tiền sỡ dụng cho chủthể treo quyền (Nhà nuớc) đẳng ngiấa với vie wi pham nguyên tắc cơ bin cũa giaoich xét trên khía cạnh kinh tỈ Chính từ nguyen tắc này, HGD với tư cách là người

sử dạng đất được quyền thé chấp QSDĐ khi dim bão điều kiện đã thục hiện xong

"nghĩa vụ tả chính với Nhà nước

* Có Giấy ching nhận

GEN là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhân QSDĐ, quyển sỡ hữu tảsin được tao lập trin đất của người sử dung đất và đồng thời là cơ sở để người st

“Tên gọi chính thúc của GCN hiện nay đuợc quy Ảnh là Giấy chúng nhânquyền sử dụng đất, quyén sở hữu nhà ở và tải sin khác gắn liên với đất Đối với cácGCN có tên gọi khác do được cấp trước ngày LĐĐ năm 2013 cổ hiệu lục tí hành (Giấy chứng nhân quyin rử dung đất, Giấy chúng nhân quyển sở hữu nhà ở và quyền sử dụng dit ð vẫn có hiệu lục và giá tị pháp lý thời idm hiện te, Uỷ benhân din (UBND) cấp huyện à cơ quan có thậm quyền cấp GON

* Dit không có tranh chấp

Mét trong các nguyên tắc ct pháp luật din sự la viée xác lập, thực hién,chim dit quyền, ngiấa vụ dân my không được xâm pham đến lợi ch quốc gia, dântốc, lợi ich công công quyển và lợi ich hop pháp cit người khác Dit không cótranh chấp được hiễu là te thời điểm thể chip không co bất kỹ khiêu nạ, khiêu lênnào từ chủ thể khác iên quan đền QSDĐ duce cấp cho hộ Tranh chip đất đủ làtranh chấp về quyén ngiễa vụ của người sử dụng đất giữa ha hoặc nhiều bên trong

nh hướng đến quyén lợi oa bên thờ ba (a cá nhân, tỔ chức dang có xung đột mẫuthuần về lợi ich liên quan din QSDĐ với HGĐ sử dụng dif) và gián tấp ảnh hingđắn quyền lợi của chính bên nhân thể chip (đắt tranh chấp tm da rồi ro pháp lý véguén gốc hợp pháp của QSDB)

ˆ khoản36 Đầu 310B năm 2013.