Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng tại tỉnh Lạng Sơn

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

ĐỖ ĐỨC THANG

PHAP LUẬT VE TANG CHO QUYỀN SỬ DỤNG BAT VA THUC TIEN AP DUNG TAITINH LANG SON

LUAN VAN THAC SiLUAT HOC

Chuyén ngành: Luật kinh tế "Mã số: 8380101.

Nguéi hướng dan khoa học: PGS.TS Nguyễn Thị Nga.

LANG SƠN, NĂM 2020

LỜI CAMĐOAN.

Tôi xin cam đoan đây 1a công trình nghiên cứu khoa học độc lập ciariêng tôi.

Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bổ trong bat kỳ côngtrình não khác Các số liêu trong luân văn là trung thực, có nguồn gốc rõ rằng,

được trích dẫn đúng theo quy định

Tôi xin chịu trách nhiệm vẻ tính chính zác và trung thực của luận văn.nảy.

TÁC GIÁ LUẬN VĂN

Đỗ Đức Thang

LỜI CẢM ON

Để tải luận văn nay đạt kết quả tốt, tôi đã nhân được sự hỗ trợ, giúp đỡ của nhiễu cơ quan, tổ chức, cá nhân Với tình cảm chân thảnh, cho phép tôi được bay tö lòng biết ơn sâu sắc đến tắt cả các cá nhân va các cơ quan đã tạo điều kiện giúp đỡ và cũng cấp cho tôi những số liệu kip thời chính xac trongquá trình học tập vả nghiên cứu để tài

Đặc biệt tôi xin gũi lời cảm ơn chân thành nhất giáo viên hướng dẫn

PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Giảng viên Khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại

học Luật Hà Nội là người đã tên tinh hướng,trình lâm luận vẫn.

Tôi xin chân thanh cảm ơn các thay cô trong Hội đồng khoa học đã đóng góp ý kiên, những lời khuyên quý giá cho bản luân văn này.

, chỉ bảo tối trong suốt quá

Tôi xin chân thành cm on gia đính, ban bẻ, déng nghiệp, đã luôn luôn tao điều kiên quan tâm giúp đỡ, động viên tôi trong thời gian qua

‘Voi điêu kiện thời gian còn hạn chế không thể tránh được những thiếu sót Tôi rat mong nhân được sự chỉ bảo, đóng góp ý kiến của các Thay Cô,bạn bè đồng nghiệp

cách tốt nhất

ôi có điều kiện bỗ sung hoàn thiện bài luận văn một Cuối cùng tôi sản kính chúc quý Thẩy, Cô sức khöe và thành công trong sự nghiệp đảo tạo những thể hệ tr thức tiếp theo trong tương lai.

Xin trân trong căm ơn!

Lang Son, ngày 20 tháng 8 năm 2020

Học viên thực hiện

Đỗ Đức Thắng

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

smKý hiệu viết tấtViết đầy đủ

MỤC LỤC

PHÀN MỞ ĐÀU

1 Lý ảo chen đề tai, inh vực nghiên cứu.

3 Tình hình nghiền cứu đề tài3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu4.1.Miue đích nghiều cứm

4.2 Nhiệm vu ughién cn

4, Đôi tugng và phạm vi nghiên cứu41 Đối trong nghiên cứm

42 Phạm vinghién cứu

5 Phương pháp hận và phương pháp nghiên cứu

6 Ý nghĩa khea học và thục tién của đề t 7 Cơ cầu đề tài

PHAN NỘI DUNG

CHƯƠNG 1.L¥ LUẬN VE TANG CHO QUYỀN SỬ DUNG DAT VÀ LY LUẬN PHÁP LUẬT VE TANG CHO QUYỀN SỬ DỤNG DAT 11 Lý hận về tặng che quyền sẽ đụng đất

1.L1 Khai nig và đặc điều quyển sẽ dung đất

đặc điẫm cña tặng cho quyầu sử đựng đất

1.1.3 Vài trồ cha tặng cho quyều sic đụng đắt

12.Ly hận Pháp hật về tặng cho quyền sử dung đất

121 Kh wig và đặc điều pháp itd tặng cho cay sĩ dng đắt1.2.2 Cơ cấu pháp hật:

12.3 Các vấn tổ chi ph

tặng cho quyẫn sit dung đất KET LUẬN CHƯƠNG 1

CHUONG 2 THY'C TRẠNG PHÁP LUẬT VE TANG CHO QUYỀN Sử: DUNG DAT VÀ THỰC TIEN AP DỤNG TẠI TINH LANG SON

2.1 Thục trang pháp luật về tặng cho quyền sẽ dung đất

in chink tặng cho quyền sử đụng đắt

-3-L1 Chỗ thé của quan hệ tặng cho quyều sic đụng đắt 2.1.2 Béi tượng và điều li

2.13 Quyén và ughia vụ cña các bên trong quan hệ tang đắt

2.14, Hình thie và hiệu lực của giao dich tặng cho quyên sử dang đắt 2.5 Trinh ty, hic tục the kiện gino dich tặng cho quyên sử đụng đắt 32 Thục tiến áp dung giao địch tặng che quyền sử dung đt tại tink

cia quyều sic dung đắt được t

cho quyễn sit

Lang Sơn

2.2.1 Tổng quam về tn lành thực hiệu quyén tặng cho quyều sĩ dag ti ti tình Lụng Som

2.2.2, Mots hạn chỗ, bat cập và những khó khăn, vướng mắc phat sink

trong quá tink thực thi quyên tặng cho QSDĐ tại tink Lang Sow

KET LUẬN CHƯƠNG 2

CHVONG 3.ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHAP LUAT, NÂNG CAO HIEU QUA THỰC THI PHÁP LUẬT VE TANG CHO QUYỀN SỬ DUNG DAT

3.1 Dinh huớng hoàn thiện pháp hật, nâng cao hiệu quả thực thi phip

Thật về tặng cho quyền sử dựng đất

32 Gidiphap hoàn thiện pháp

thiphap lật về tặng cho quyền sẽ đụng đắt

4.2.1 Giải phap hoàn thiệu pháp hut tặng cho QSDD

4.22 Biệu pháp nâng cao hiệu quả thục thỉpháp hưật về tặng cho QSDD

PHANMG DAU 1 Lý do chon đề tài, inh vục nghiên cứu

“Theo các quy định pháp luật đất đã hiện hành, dit đã tạ Việt Nam được xác

cảnh là ti sẵn thuộc sở hồu toàn din do Nhà nước dai điện chỗ sở hữu, thông nhất quân ý và có quyén treo cho người sử dụng dit quyển sở dụng đất dB nữ dụng Cần cit theo quy định này có thé thấy, pháp luật Việt Nam không thừa nhận quyén hr Hữu về đất đủ ma thay thể nó bằng quyên sử dụng dit ~ mốt dang quyên ning cũa chủ sở hữu đối vớ tải sin Đây là ny khác biệt mang tinh đặc trưng của pháp luật Việt Nam, theo đồ người sử dụng dit có các quyển năng của chủ sở hike đãi với quyin tài sin là quyền sở dụng đất như quyển chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

thuê, cho thuê lạ, thửa Lẻ, tăng cho Việc pháp luật Việt Nam cho phép chuyển

quyền sử dụng dit git những người sử dụng đất là sơ kết hop biến thể cũa quyền tu hữu về đất đưới hei khía cạnh tà sin và quyển Trong đó, xé về khía cạnh ti sin, quyên sử dụng dit được xác din như một los tải sin có giá thay thé cho tai sản là đất đi để than gia vào các gio dich kinh tế, din my rên thị trường Bản canh đó, vé khía cạnh quyên, các quyền năng cia người sử dụng đất được xây dụng trên co sở vật quyền đối với quyên tai sin là quyền sử dụng đất, đây được coi là sơ hay thé đối với quyển côa chủ sỡ hữu đất dai mã thông qua đỏ người sử đọng đất có

thin quen cho din các

đắt là đất tương được ting cho cũng rất da dang, có thé gim nhiễu quyền rỡ dụng đất khác nhau về loại đất ninr quyền sở dụng đất nông nghiễp, quyền sử dụng dit

phi nông ngiệp bay khác nhau v hình thúc sở dụng đất như quyén sử đụng ditđược Nhà nước giao; quyển sử ding đất được Nhà nước cho thuê ; hoặc khácchức, công dang dân cư hoặc Nhà nước Quyền sử dụng

shu về phạm vi như quyễn sử dạng dit ao gém ti sin rên dit; quyền sở dụng đất không bao gỗm tả sản trên dit VỀ hợp đồng tăng cho quyển sử dụng đất hiện

nay pháp luật quy định hai loại họp đồng là hợp đồng ting cho quyển nữ đụng dit

hông có điều kiện và hop đồng ting cho quyén sử dung dit có điệu kiện Đối với hop đồng ting cho quyên sử dụng đất có điều kiện, người được tăng cho phải thục

Hiện trước hoặc su kùi ting cho các ngiấa vụ mã người tăng cho yêu cầu Các đukiện do người tặng cho dua ra cũng rất đa dạng và phong phú, chỉ cần không vi

pham các điều cấm của luật không tr đạo đức xã hội thị người điều kiện đợc tr

do đơn tụ các điều lên cia mình theo mong muốn cũa mảnh

Công tương tơ như các giao dịch về quyén rỡ đụng dit, các chế dinh về ting cho quyền sử dụng dit cing a nơ giao thoa giữa pháp luật dân mự và pháp luật dit dxi Do vậy, việc ting cho quyén sử dụng dit mang những tinh dic thù so với việc

tăng cho ti sin thông thường, Theo quy định đất đủ, quyền si hit đất di thuộc về

toàn din do Nhà nước thống nhất quản lý Trong khi dé, bản thân quyén sử dụng đất ci là một trong các quyền năng của chủ sở hữu đất Như vậy, việc ting cho quyền sử đụng đất của người sử dạng đất rên thục tổ la việc nguời sử dụng đất tăng

cho ti sẵn nim trong quyên sở hữu côn một chủ thể khác (toàn dân do Nha nước là

dei điện chủ sỡ hữn) Bên canh đỏ, trong điều kiện của nn lành tế thi trường dink

hướng xã hội chủ ngiĩa đang dân phát tiễn và đt được nb thành tư nỗi bất, kếo

theo đồ là nim cầu nở dạng các nguẫn tải nguyên, nguyên liêu sẵn xuất tăng cao,trong đó dit đủ — với tư cánh là nguồn ti nguyên tiễn nhiên quan trọng là tả"nguyên đầu vào trong quả tình sẵn xuất — 14 đổi tương chí sự ảnh hướng sâu sắc

của nền kinh tổ thị trường guy luật giá tị, cung cầu Két quả là gá ti quyền st dang dit thường xuyên bién động với biên độ lớn heo ch Thihướng tổng,

‘vo đó, bản thân các giao dich tăng cho là các giao dich không có đền bù ngang giá Chính vi vậy, khi thấy giá ti quyền sử dụng đất ting nhiễu trường hop người sử

dang dit đã ting cho li đi lạ quyển sở đụng đất đã tăng cho Đẳng thôi, các quy

cảnh trong pháp luật đất dai lạ có nhiều sự chính sửa, bổ sng với những quy ảnh:

ghúc tạp trong đó có những quy din hạn chế quyền tăng cho quyên sử dung đất của

người sử dụng đất Tuy nhiên, ý thúc chấp hành pháp luật của nguôi sử dụng đất

chưa cao nến nhiều người sử dụng đất vin thực hiên ting cho quyển sử dụng ditmột cách ủy tiên không theo đóng các quy định của pháp luật Mit khác, pháp luậtdit dai ci Việt Nam vin con tên ti nhiễu hạn chỗ, bit cập, đặc bit rong các quy

oh vi chuyển nhượng quyén sử dụng đất nh chua tao được sơ nh đẳng, chưa

theo kip với thực tf cuộc sống

Tinh Leng Sơn là tinh có biên giới phía Bắc của Tổ quốc, có đa phân giáp xanh với Trung Quốc nên các giao lưu lành té võ cùng sim tất và náo nhiệt Theo

đổ, kind tổ có sự tầng truống cao, đời sống nguời dân hm khá hơn so với các địabản tinh khác Cùng với đó, dit đa, nhất là những địa bản trung tim, ving có

thương mai phát biển thi đất dei võ cing có giá ti Giá dit ting lên nhanh cheng qua thời gian Các giao dich din nụ thương mai về đất dei cũng phát iển rt số: đồng Nhiều giao dich én chứa dưới khía cính din ar đ quyển st đụng dit được

thục hiện một cách hiệu quả hơn dưới canh lánh tả, phát huy được tôi đa lợi thé và

Xhả năng sinh lời của đất Tổng cho quyễn sử đụng đất là mốt trong những biểu

iện như thể và thục hién khả phổ biển, số động trong những năm qua Tuy nhiễn,

quan sát thực tẾ cho thi thục hiện quyên này để và đeng bộc 16 nhiều vào cần,

nhiêu sei phạm và nhiễu hệ huy phát si, mâu thuần, tranh chấp từ giao dich này khá phức tạp, giải quyết dây đưa, kéo dài, gây mat đoàn kết trong nội bộ quản.

chứng nhân din, đặc bit là những nguời có quan hệ thân thích

“Xuất phát từ những lý đo này, tác giá lựa chon đổ tai: “Pháp luật về ting cho quyển sử dang đất và tue tấn áp ng tại tinh Lạng Son” lâm để ti nghiên của cho Luận văn Thạc sỹ của mình nhim góp phần hoàn thiện pháp luật về quyên tăng, cho quyền st dung đất va dim bão việc thục hiện quyền này tén thục tế được thuận,

lợi va ntoàn hơn,

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

“Xuất phát từ va two quan trong của đất dai đối với đời sống kính té, xã hội và

đi với mỗi nguii din nên việc nghiên cửu về các giao dich dân nụ thương mai VỀGit đủ — quyên sử dụng đất nổi chung và giao dich tăng cho nói riêng luôn la chủ để

được các nhà khoa học quan tim nghiên cửu Có rất nhiễu các công tỉnh nghiên “cứu vé tặng cho tài sẵn, tăng cho quyền sử dung đất được nghiên cứu ở các cấp đô.

khác nhau có thể ké độn là

* Các bài vide trên các tạp chỉ chuyên ngành hay tập sam nghiệp vụ để cập

in tăng cho quyển s đụng đắt

~ Lê Thị Hodi Ân: "Quy định của pháp luật về tăng cho ải sân ở một số quốc

ga trên thế giới và ở Việt Nam’, Tạp chí Dân chỗ và Pháp luật (12), 2015, trang 53.38

- Lê Héng Liên "Một số vướng mắc trong thu ẫn áp dung pháp luật vé

ting cho quyền sử dung dit và kién nghị sin đỗ, bỗ mang", Tạp chỉ Kiểm sát 22),

2013, trang 48-51;

- Lương Thi Hep: “Một số vin dé và “4u iện" trong hop đẳng ting cho tài

sản rong đi chúc", Tạp chi Tòa án nhân din (14), 2012 trang 19-23;

- Lê Thị Hoài An: "Chế dinh hợp đồng ting cho quyén sử dung đất và những

vẫn để cân hoàn thiện”, Tap chi Dân chỗ pháp luật (11), 2011, trang 41- 45;

fn Chinh “Ting cho quyễn sử dung đất thục tin và tén tả”, Tap chi

Toa án nhân din G3), 2008, trang 23-30;

- TS Đỗ Văn Dai: “Thời đển hop đẳng ting cho có hiệu hục ð Việt Nam",

Tạp chi Tòa án nhân dân @), 2009

~ TS Dương Anh Sơn: “Vé bản chất pháp lý cia hợp đồng ting cho tải sin’,

Tạp chi Nhà nước và Pháp luật (10), 2008

- Tưởng Duy Lương “Những khỏ khân, wring mắc khš xác dinh để cho hay

chưa cho trong trường hop các con ra 6 rếng bổ me giao mốt sổ tả sẵn cho con sử

dạng - Một số kiên nghị và bướng giả: quyết”, Tap chi Toa án nhân dân (7-8), 2007trang 24.33 và rang 13-19

- Đẳng tác giá Tuần Đạo Thanh và Phạm Thu Hing có bài viết “Ban về điều

iện trong hop đẳng ting cho tải sản", Tạp chi Dân chủ và Pháp luật, số 9/2014, tr4529.

- Lê Thị Giang về “Các yêu cầu pháp lý về đều tiên trong hop đồng ting

", Tạp chỉ Dân chủ Pháp luật, $6 chuyên để 3/2018, rang 27 ~32

- Lê Thị Giang với bai viết "Hoàn thiện pháp luật vé thời điểm phát sinh

cho tài s

hiệu hục oie hợp đồng tăng cho tit sân”, Tạp chỉ Quản ý nhà nước, số 4018, trang30-83

* Các đồ tài nghiên cứu toa hoe, Luôn n Luân văn

- TS Nguyễn Hai An: "Cơ sở lý luân và thực iến v ting cho quyén st đụng

đắt, Luận án tin sf; Khoa Luật Đại học Quốc gia Ha Nội, 2011;

- TS Nguyễn Vin Cung (chi nhiệm để ta): "Thục tin giã quyết tranh

chip hop ding ting cho tải sản tại Ton án nhân dân", Dé tai nghiên cứu khos học

cấp Bộ, Nghiệm thu theo Quyết dinh số 47/QD-TANDTC ngày 10/4/2008 của CChánh án Tòa án nhân dân tốt cao, Hà Nội, 2008;

- Ths, Nguyễn Vin Hiền “Hop đồng ting cho quyển sở dang đất ~ mốt số

vẫn đi ý luận và thục tấn", Luận vin Thạc sỹ Luật học, Trường Dai học Luật HàNội, 2006

- Nguyẫn Thi Minh (2019), Luận án Tiên đ Luật hoc: "Tăng cho quyền sử

dang dit ở theo pháp luật Vit Nam"; Học viên hoa học xã hột

Nhân chung, có thể thiy các công bình nghiên cứu khoa hoc tin đây đã cùng

cấp những gic nhìn da dang vé ting cho quyền sử đụng đất từ các vấn để v lý luận

hư bản chit pháp lý của gieo dich ting cho, các hình thức ting cho, hình thúc và hiệu lục cde giao dich ting cho cho din những vin đồ xuất phát tr thục tiến gi quyết các vụ vide, tranh chấp có liên quan din ting cho quyển nữ đụng đất Nhiễu công trình nghiên cửu đã có sự đều tử, nghiên cứu công phụ, so sánh pháp luật về

ting cho quyên sỡ dụng dit tử Việt Nam với nhiêu quốc gia tên thé giới Tuy

hiên, id từ khi Bộ luật Dân sy2015, Luật Dit đá 2013 và các vin bên hướng, có liên quan được cửa đỗ, bổ sang, vấn chưa có nhiễu công tinh khoa học nghiên cửu chuyên sâu vé vin dé tăng cho quyển sở dạng đất, có tinh liên hệ với thục tấn.

Yi vậy việc nghiên cứa dé ti này tại đa bản inh Lang Sơn, nơi có nhiễu yêu tổ chỉ

ghải bối đều kiên tự nhiên, kinh t, xã hội mang nhiều dâu ấn côn mốt nh miễn,

smi, có nhiễu đồng bio din tộc sinh sống, với nhiều yêu tổ nhạy căm vé vẫn đồ lạnh, 1, xã hội, en ninh và quốc phòng là vin dé cân thiết, khách quan.

3 Mục dich và nhiệm vụ nghiên cứu31 Mặc đchnghưên cin

Mục ich nghiên cứu của luận văn là làm sing tô những vẫn đề lý luận và

thụ tiễn vé tăng cho quyén sở dung đất

Trên cơ sỡ phân tích các quy dinh của Luật Đất dei 2013, Bộ luật din my năm

2015 công các văn bản pháp luật có iên quan để tim hiễu những quy định của pháp luật vi ting cho quyển sở dụng it Đảng thôi, tir thục ẫn áp dụng pháp luật vé tăng cho quyén sở dụng đất tạ tỉnh Lạng Sơn để nhận diện mốt cách toàn din và

sâu sắc thục rạng pháp luật v ting cho quyền cỡ dạng đất, đẳng thời phất hiện ranhững vướng mắc, bất cập cũa các quy định pháp luật trong guá tỉnh áp dụng rong

thục t từ đó kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiên các quy định của pháp luật vé

vin để này

432 Nhiếm vụnghưên cin

Thứ nhắ nghiên cứu và chỉ ra những Nên để Lý luận về ting cho quyền sử

dang dit và ý luân pháp lut vé ting cho quyền sở đụng đất,

Thứ hơi, nghiễn cứu thực trạng pháp luật v ting cho quyển rỡ ding dit và

thục tin thục th pháp tuật v tăng cho quyén sử đụng dit tử inh Lang Sơn

Thứ ba, để xuất các giã pháp hoàn thiện pháp luật về ting cho quyền sử

cùng các văn bản hướng dẫn thi hành vỀ ti sin, về quyển sở dụng dit, v ting cho

t sin và ting cho quyin sử dụng dit; một số chế định của các ngành luật khác

được cử dạng với đụng y phân tích, so ánh, đối chiêu đ làm rõ hơn vấn để nghiên

- Tim biểu các vin bản pháp lut ci các hỏi kỹ trước quy dinh vé ting cho

quyin at dụng dit để đôi chiều, sơ sinh với pháp luật hiện hành về ting cho quyén sử đụng dit,

- Tim hiểu thục tién áp dụng pháp luật về ting cho quyén rỡ đụng dit fn ra

trên dia bản tình Lang Sơn Lẻ từ khi Luật Đất đi 2013 có hiệu ue cho đồn nay.43 Pham vinghiên cine

TẺ nội đụng: Đ tài luân văn Thạc sỹ nghiên cứu các vin để lý luận và thực tiến vd pháp luật ting cho quyền sở ding dit Viét Nam hiện nay Theo đó, luận án

cli tập trung nghiên cứu pháp luật hiện hành (hiện dang con hiệu lơ vé tăng quyênsử dong dit hiện nay, bao gim cả các vin bin của Trung ương và các quy Ảnhsing của tinh vé một số chế dinh cỏ tác đồng và liên quan trực tiếp đến tổng choquyền nữ đụng đắt

TẾ không gian và ti gian: nghiền củu vide ap dụng pháp luật vé ting cho quyền sử dụng đất tạ dia bản tinh Lang Son rong khoảng thôi gian từ Luật Đất dsi

2013 cổ hiệu lục (1/7/2014) cho đến năm 2019 khi tác gi thục hién luân vin này:5 Phương pháp hận và phương pháp nghiền cứu

Thi thục hiên nghiên cửa này tác giả dự kiến sử dụng các phương pháp"nghiễn cửu cơ bin su đây

- Phương pháp luân nghiên cứu khoa học duy vật biển chứng va duy vật lich

sử của Chỗ nghấn Mác - Lê Nin;

~ Ngoài ra luân vin dự định sử đụng các phương pháp nghiên cứu cụ thỄ saw

1) Phương pháp phân tích, phương pháp lich số, phương pháp đối chiếu được cử đạng tí Chương | chi nghiên oi những vin dé lý luận v ting cho quyễn sổ dung đất và pháp luật

ai) Phương phép đánh giá phương pháp sơ sánh, phương pháp thống ke,phương pháp ting hop s liệu được sử dạng tei Chương 2 khi nghiễn cửu thụctrang pháp luật và the tiến thực hién pháp luật v2 tăng cho quyễn sử đụng đất tsnh Lưng Sơn,

lông cho quyền sỡ đụng dt,

tủ) Phương pháp tình luận, phương phép quy nap, phương pháp đến giải

được cử dung tei Chương 3 khi nghin cứu gii pháp hoàn thin pháp luật gop phần

nâng cao hiệu quả thục thi phip loật về tổng cho quyền nở dạng đất từ thục tấn áp

dang tính Lang Sơn,

6 Ý nghia khoa hạc và thục tiến của đề tài

Đây là mốt dé tử có tinh chuyên sâu đồng this có tinh thục tấn sâu sắc

trong đời sống kink xã hộ, theo đó, Luận vin ẽ có những đóng góp sa

- Luận vin là một công tỉnh nghiên cứu tương đối khoa học, đấy đã và có hệ

thống và vin dé liên quan din ting cho quyển sở dụng đất trong Luật Dit đủ, Bộ

lit Dân nự và các vin bản khác cổ liên quan

~ Tiên cơ sỡ nghiên cửu các tién đi ý luận, thực trang pháp luật vé tăng cho

qguyễn sử ding đất để tải còn tim hiểu thục én áp đụng pháp hut thông qua hoạt đồng này ti tinh Leng Sơn thời gian qua với những yếu tổ chỉ phối đặc thù của tĩnh

sha, Đẳng thời, để xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật để gat quyết

những vướng mắc trong trục tẤn áp dụng pháp luật, nâng cao hiệu qua xát hiệu quả

tăng cho quyén sở dụng dit tử tinh Lang Sơn

thục thi pháp hit

7 Cơ cấu đề tài

Ngoài phẫn mỡ diy kết luận và danh mục tai liêu than khảo, nội dung ci

tin vấn gồm 03 chương

- Cintong 1 Lý luận về ting cho quyền sử dụng dit va lý luân pháp luật vé

tăng cho quyền sử dụng đất

- Chương 2 Thực trạng pháp luật vé ting cho quyển sở dụng đất và thực tiễn

áp dang tei tinh Lang Sơn.

- Chương 3 Định hướng và gii pháp hoàn thiên pháp luật nâng cao hiệu quả

3 ting cho quyền sử dạng đất

thục thi pháp luật

PHAN NỌI DUNG.

CHƯƠNG 1

LÝ LUẬN VE TANG CHO QUYỀN SỬ DỤNG DAT VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUAT VE TANG CHO QUYỀN SỬ DỤNG BAT

1A Ly hận về tặng che quyền sẽ dung đất 1.11 Khai niệu và đặc điễu quyên sẽ dung đất

Pháp luật Việt Nam hiện hành khơng thừa nhận hình thức sở hữu từ nhân về

đất dei, cả Hiển pháp 2013 và Luật Đất đai 2013 đều quy định “Dit đi thuộc sở

"hữu tồn đân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý" Ì Do đĩ, Nhà

ước mơi là chi thể cĩ đấy đủ ba quyển năng đổi với đất dai là quyén chiêm hữu,

quyền cỡ dang và quyền nh đoạt Thue hiện quyén ning của chủ sở hữu, Nhà

"nước “ao quyén nữ đụng đất cho người sở dụng đất thơng qua hình thức: giao đất cho thuê dit, cơng nhân quyền sử dụng đất đối với người dang sử dung đất én

Cig với dé, Quyển sử dung dit (QSDĐ) là một quyền tài sản Theo quy ik ti Điều 115 Bộ luật Dân sự năn 2015: “Quyrdn tài sản là quyển tr gid được bằng hẳn bao gẵn a

hog đất và các quyển tà săn khác ” và Điều 189 Bộ luật Dân sơ năm 2015 thi

“Onn từ hong là quyền that thác cổng ng Tướng hoa lot, lợi tức từ tài sân

ẩn tài sân đãi vi đối tương quyển sở lữu trí hệ quyển sit

SDD là mốt quyển đặc iệt là một loi quyền tai sản và được khẳng dinh là một los ti sin trong giao dich dân aự v Điều 105 Bộ luật Dân my 2005 quy dink: "Tải sản là vật tiền giận tờ cĩ gi và qué tài adn” Tà sân được chữa làm bai loi lẽ

bit ding sin và động sản Trong đĩ, bất động sin là các tải sân bao gi: đất ds,

nhà, cơng tình xây dung gắn liền với đất đủ, kd cả các ti sin gắn liên với nhà, it đai Như vậy, QSDD là

cơng trình xây dựng đĩ, các tai sin khác gin liên vớimột loại tài sản

| Đầu S3 Hiến hp 2013 vi Điều 4 Luật Bit di 2013,

2 Rhộn 3 Baka Lait Dit dui 2013

QSDD là tả sin đặc biết và có git lớn Theo đó, “QSDB" được hiểu la “myễn Khan thấc các thuộc tỉnh cô ich của đắt đm đỗ plac vụ chớ các mục tên "phát miễn lanh td xã hội cũa đắt nước”, Giữa QSDĐ của Nhà nước và của nguôi

sử dạng đất vé mất ý luân, bidu hiện trên những khía canh cơ bản sau QSDĐ đạicủa Nhà nước phát ảnh dua trên cơ sở Nhà nước la đi diện chủ sở hữu đắt đa, nến

SDD này là vĩnh viễn, tron ven và không bi sỉ han chế Còn QSDĐ cia người sử dạng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho phép nhân chuyển

QSDB hoặc công nhận QSDD và phụ thuộc vào ý chi cia Nhà nước Vi viy,QSDD của ho bi han chế bai điện tich, thời bạn và mục đích sở đụng ; nu nhQSDD của Nha nước mang tinh gián tiép và tia tượng thi ngược lạ, QSDĐ cũaSự phân tách giữa về QSDĐ.

tồn OSDĐ là một trong be quyền năng của chỗ sở hữu là Nhà nước với QSDB với "người sử dụng đất lạ mang tính true tấp và cụ thể

tinh cách là quyền túi sin của người nữ đụng đất được chủ sở hiếu la Nhà nước trao cũng được các nhà khoa học phân tích: "QSDD là quyển cũa người sử hg đắt

ơi thúc các thuộc tinh của đắt đa, khe thác công ng hướng hoa lợi lợi tức tietin sản một cách hop pháp phe vụ cho mue dich cũa minh và quyển chhyẫn QSDD

theo ay ảnh của pháp luật" * Hay TS Nguyễn Thi Héng Nhang tì cho ring

“QSDP là bộ phận cấu thành của quyển sở hữu dit Thông qua việc được độc

quyền gieo đất, cho thuê dit, Nhà nước trao cho người sở dung đất thục hiện trong thời hạn thuê đất, nhân giao đất những quyén và nghia vụ nhất nh, trong đó có sơ nhân biệt theo loại đất theo đối tương (nguờ) rỡ dụng dit, theo hình thú thuê hoặc

giao đất Š

Vi quan diém nêu trên cho thấy, QSDĐ dui ha gúc đô: pháp lý và kính tếDui khía canh pháp ý thi QSDB là nhing quyén năng ma Nhà nước với vai r là

chủ sở hữu đại điện thông qua công cụ pháp lý đễ quy định, thừa nhận cho tổ chức,

‘TS Trin Quang Huy (chủ bần), Giáo trish Luật Dit dai, 2013, Trường Đai học Luật Hi Nội, Neb Công an

mina sốc

SSF Ngo Vin Cong, 75 Nguấn Man Hing Cao dete QSDD võ: Pp hit nay

tue ahh Mangine Riyetong 201 08 20

‘TS, Nguyễn Thị Hằng Nlumg, Luận én "Pháp hhit về cuyénalmong QSDĐ trong kinh doanh bất động sẵn.

D ine Se

hô gia đính, cá nhân (người sử dụng dat) được hưởng, được lâm trong quá trình sử dung đất Dưới khía cạnh kinh tế thi QSDĐ 1a quyền khai thác các lợi ich từ đất của các tổ thúc, hộ gia din, cá nhân rỡ đụng đất Voi nhiễu quan điểm được tiếp cận

dưới các gúc nbin khác nhau ð rên, có thé nhân dién một cách chung nhất QSDB

với các đặc điểm sau đây:

Thứ nhắc QSDĐ là một trong ba quyển phát sinh rên cơ sở quyền sở hữu,

đất đã

Đôi với tài sin nói chung quyền sỡ hữu của chủ sỡ hữu tải săn bao gần be

quyền năng quyên chiém hũu, quyên sỡ dụng và quyền inh dost Đồi với tả sin La

đất đa, chủ sỡ hữu đất đ cũng có diy đã ba quyên nêu trên và QSDD là một trong

những quyển năng côn quyễn sở hữu đất Như rên đi phin tích, toàn bộ đất dai ở

Việt Nam, đủ đất ién hay hãi io, dis đã được đưa vào sử dụng hay chưa đơa vio sở

dạng thi đều thuộc sở hữu duy nhất là Nhà nước với vị thé là chủ sở hữu đại điện, Vi viy, quyền sở đụng đất của Nhà nước là một trong ba quyển ci chỗ sở hữu và qguyễn này không bị hạn chế bồi không gian thời gen, mục dich sử dạng và thậm, chí QSDĐ cia Nhà nước hoàn toàn có thể bị thay đổi hoặc hiy bổ, tam ding đối Với các chỗ thể dang trục tấp chiễm giữ theo mục đích và ý đổ của Nhà nước Điều đó cing cho thấy, người không phi là chủ sở hike tài sẵn chỉ được khai thác, st

dang ti sẵn rong những trường hop, điều kiện đặc biệt như được chủ sỡ hữu chohép sử dạng hoặc ủy quyền

Thử hai, QSDĐ của người sử dụng đất 14 quyền được phát sinh trên cơ sở ýchỉ của chủ sở hồu là Nhà nước cho phép.

Pháp luật thục dinh ghi nhận đất đa thuộc sở hữu toàn dân, Nha nước là đại

điện chủ sở hữu, song Nhà nước thường không hoặc không thể tự minh trực tiệp sir dang đất Nhà nuớc tén hành giao đất, cho thuê đất cho các hồ gia đ nh, cá nhân st dang &n ảnh, lâu đã, qua da, các cá nhân và t8 chúc được trao QSDĐ trở thành chủ thể có QSDĐ chử không phãi là chủ sở bu đất dei Tuy nhiễn, để dim bảo ho 6 thể khai thắc tối đa ấm năng giá ti ct đất Nhà nước dim bio cho họ được

thục hiện các quyền năng mở rồng trong quả hình sở dụng, die biệt là quyén được

chuyển QSDĐ theo quy định của pháp lt ĐỂ dim bio hài hôn giãn việc kim thác, sử dung đất dai một cách hiệu quả từ các chỗ thể sử dạng đất nhằm phúc đáp các

nu cầu khác nhau của mất chủ thé sỡ dụng đất và và mue dich chung của toàn xã

hồi, nhưng vin dim bảo việc quân ý và kiểm soát chất chế của Nhà made vir với

vai trỏ chủ sở hữu, vừa là người thông nhất quản lý toàn bộ đất dai, các quyền.

chuyển QSDĐ của ngồi sử dụng đất được thục hiện khi dip ứng đã các đều kiện

theo quy đính của phép luật

Thứ ba, QSDĐ của người sử dung đất là quyền ti sân.

Voi cách tiếp cân vé quyin tải sin theo pháp luật din sợ là quyển tỉ gé được bằng tiền và có thé chuyển giao trong giao dich dân sự kể cả quyền sở hữu trí tuệ như đã để cập ở trên cho thấy, quyền và tai sin rước et a một tà sin và có thé

1à quyền đi vật (droit rấd) hay các quyén đối nhân (doit pérsonnel) Mit khác,

một quyển din mr đợc coi là uyễn ti sin khi hội đã hai yêu ổ: (1) quyển đó phải trì ga duoc bing tin và @) quyin đó phải chuyển giao được trong giao dich din

swŠ QSDĐ là một tai sẵn trên cơ sở thi trường va bằng các quy định của pháp luật,

của ý chí chủ sở hữu là Nhà nước cho phép QSDĐ trong nhũng trường hop cụ thé

được tham gia vào cc giao dich din a

Thứ ne QSDĐ của người nữ đụng dit vi mang tính phụ thuộc, vừa meng

tinh độc lập tương đối

QSDD của ngồi sử dụng đất chính là quyén khái thác những thuộc tính có

loi tir dit mốt cách hợp pháp và nó là mốt tài sin được tham: gia vào các giao dich din sự trong những trường hợp cụ thể theo quy Ảnh của pháp luật Tuy nhiên, QSDD bị chi phất bối quyển sở hữu Nhà made đối với dit đi trong qué tình xác lập và kai thie sử dụng đất cụ thé: QSDĐ cian

tuân theo quy định của Nhà nước về trình tự, thủ tục, thời gian không gian, ngiĩa

chức, cá nhân được xác lập

‘ya tải chinh ; người st dạng đất dave thực hiện nhiều quyền năng khác nhau để

đầm bảo quyền và lợi ích của mình trong guá tỉnh sỡ dụng đất dati au cho phép và

‘TS NghyỄn Ngọc Điện (2003), Giáo tinh hit din sơ Veit Nem, (Quyễn 1-Tip]), Trưng Đại học Cần Thơ,

Cần The, 6S

tun tno ác uy nh của pip hất Song QSDB củn mỗi đủ hl It mang thđộc lập tương

một chế định độc lập rong quan hộ với Nhà nước và chủ thể khác, Luật Đất dei

chúng được thoát ly ra khối quyền sở hữu Nha nước và trở thành,

2013 với việc quy dinh quyển và nghĩa vụ cia NSDĐ một các ring biết tei chương11 từ Điễu 166 din Điều 194 rên cơ sở phân tach chi tt thành những nội dụng

quy định chung, quyển và ngiĩa vụ của t chức sử dang dit, quyén và ngiấa vụ của hồ gia ảnh, cá nhân, công đẳng dân cư sở dụng đất, quyền và ngiĩa vụ của người

Việt nam định cư ð nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chúc năng ngoai gieo, doen,

"nghiệp có vẫn đầu tư nước ngoài sử dụng dit và điều kiện thục hiện các quyển cũa

NSDĐ Tiên cơ sở các quy đính đó, nêu người sử dụng dit dim bio các đu liệnthi họ được quyền chủ đông dinh đoạt số phận pháp lý đổi với QSDĐ ci mình‘bing việc tơ mình khai thác và sử dụng đất theo mục đích đã được xác din, hoặc

chuyển giao QSDĐ đó cho người khác dé thụ những lợi ích vật chất theo thôn thuận

của các bên Trong nhiều trường hợp, sr định đoạt thông qua việc chuyển giao

QSDD cho người khác không nhầm hướng tới lợi ích vật chất ma thục hiện những

giá trị tinh thân, giá tii xã hội khác Va tặng cho QSDĐ là một trong nhũng trường,hop như vậy

112 Khái xà đặc dim cha fing cho quyền sĩ dung đắt

Theo Tử din Tiếng Việt năm 2004 của Viện ngôn ngữ học Tổng” được

Tiểu là “cho trao cho để khen ngơi Muyễn khích hoặc 5 làng quỹ mễn” ” Như vậy

có thể hiểu việc ting là một hình thức cho nhằm các mục dich khan ngợi, khmyễnlich hoặc tổ lòng quỷ mén, không và các mục đích thương mai, tiêu ding hoặc

sinh host khác Bén canh đó, khá niệm “cho” được hidula “Chapin cứ sở hữu của

"nh sang người khắc mà không đã dy gì cá” ® Qua bai khả niệm này, có thể tiểu

vide “ting cho” là việc chuyển cái sở hồu cũa minh cho người khác mà không đãi lấy g cả nhằm mục đích khen ngơi, khuyến khích hoặc tổ lòng quỷ mén Một khái

niệm khác: “Tăng đế (hay là cho) là mét giao tóc do một người (gọt là tầng chữ)

Thiện Đẳng oc, Nà Bi Ning, trang 165

* Ted Tông Vatnims 2004, Vồn ngàn ngĩ học, ob Ba Nông tang 885

they lắt của minh cho người khác (gor là th tầng) Ai cổ cũa và cỗ đã hd năng dem của minh cho người mình lea được Tặng dit ằ

chứng thu ủi của đem cho là một bắt động sin Tiệc tăng đữ đã làm tả không thể

bất bố được Đã cho là cho ditt Trường hop bã bề tầng dr do pháp luật mại dinắt là hn nw: người cho anh cơn sai Wn cho, người thị tặng không tổn hành

J buộc phải lập công

trách vg người tas tăng bội bạc

Duds gốc đồ pháp ly, ting cho 1a một quyén năng của chủ sở hữu đối với tài

sản thuộc nhóm quyền Ảnh đoạt tà sin do quyên sở hữu tải sẵn được chuyỂn từ "nguời ting cho sang nguời được ting cho (Điễu 192 Bộ luật Dân sự năm 2015) ĐỂ

thục hiện việc ting cho, người ting cho phải năng lực hành và din sự theo quy ảnh,le pháp luật và ân thủ thao các bình ty thủ tục tầng cho tà sén theo quy nh:

của pháp luật (Điều 193 B6 luật Dân sơ năm 2015) Việc ting cho có thể được thực liện bai chỗ sở hữu tà sin hoặc người được chủ sở hữu tải sin ủy quyền hoặc được

‘iy quyền theo quy định của pháp luật Theo dé, khá niệm ting cho dưới gúc đô

php lý có thể hiễu là mét hành thúc din đoạt tai sân cũa chủ sở hin heo đó chữ sở hữu — người có đã năng hue hành wi din a true iếp hoặc ủy quyền việc thực Hiện chuyễn giao quyển sé hữu tải sản cia minh cho người được tặng cho theo các

trình tụ thủ tục do pháp luật quy din

(QSDĐ của người sử dạng dit hư đã phân tích trên a một tử sản, được cả

nhấp luật din sợ và pháp uật đắt di ghỉ nhân đều có thể trở thành đối tượng trong,

quan hệ tặng cho." Bản chit của giao địch tặng cho QSDĐ 1a một giao dich dân sự,

trong đó các bên hy trao đổi, thỏa huận với nhau về việc ting cho QSDĐ để làm phát ảnh các quyền và nghĩa vụ din sự nhất định nhằm thôa mãn các nh cầu sử dạng đất Sự thôa thuận và vide tăng cho QSDD này là mr thống nhất ý chí giữa bên tăng cho và bén được ting cho Theo đó, bận ting cho chuyển giao QSDĐ của minh

cho bên được ting cho mà không yêu cầu bên được ting cho rã cho minh bắt kỳ lợiich vật chất não, còn bên được tăng cho đồng ý nhận QSDĐ mà bên kia cho tăng,

‘Win Tac Lạh, Datei bật học gi Nhi si Ka Bi, S Gin tưng 391381

° Bầu 0 Bộ hit Din 2015 ve Đâu lố Lot Dat as 013

Chuyhương cho th, cho thu Ini thế chấp hay gip vốn bảng OSDĐ Theo đó,

các giao dich này déu được biễu hiện bằng một dai lương giá t cụ thể do bai bên thôa thuân để nguội chuyển giao QSDĐ được nhận vé sưu kùi QSDĐ được chuyển

giao cho phía bên lúa Song trong trường hop ting cho QSDB, bên có QSDD

chuyển giao cho người khác ma không nhận về minh bất kỹ lợi ich vật chất g Điễu đó cũng lý giả và mo, giáo tình Luật đất dai của Trường Dai học Luật Hà nội nhận Ảnh rằng “Tăng cho quyển sử hong đắt thực chit cũng chỉ là một dang đặc

hương quyền sir đụng đất nhưng việc chhyễn nhường này có giá

trị than ton bằng khôngbiệt của chugi

Din diy có thể hiễu “Tầng cho quyén sử dụng đắt là quyễn của chi thd si chong đất theo đó bên ting cho théa thuận giao quyển sic đụng đắt Huốc quyên sit chong hợp pháp của minh cho bên được tăng cho mà không yêu câu din bì, thông qua một hop đồng din sic được lập bằng vin bản có sự đồng ý cũa bên được ting cho theo các qu (ảnh cũa Bộ luật đân sự và pháp luật đắt đu

Tang cho QSDĐ là một trong tám quyền chuyển quyền sử ding ait bạogm: chuyển ai, chuyển nhương cho thuê, cho thé lạ, thừa kế, thể

và ting cho QSDĐ Với bản chất chung nhất là chúng đổu là hình thúc chuyển,

QSDD từ chủ thể có quyén sử dung hợp pháp sang cho chi thể khác tuân theo các

qgyy Ảnh chất chế của Bộ luật Dân mơ về các quy dinh chung và Luật Dit dai về các góp vốn.

quy Ảnh cụ thể, Tuy nhiên, méi quyển xuất phát tử bản chất và mục đích khác như

nin chúng chúa đụng những đặc tính riêng biệt khác nhau Co thể nhân điện đặc

tinh của tổng cho quyền sử đụng dit ở một sổ vẫn để cơ bản sau diy:

Trong phần lớn các giao dich chuyển QSDĐ đầu gin chit với yêu tổ din bù

ngang giá theo đó, sơ chuyển giao đất từ chủ thé nay sang cho chủ thể khác có thể

được nhận vỀ mất mãnh dit ương đương về giá tr, nêu không đồng nhất v giá tỉ

thi được nhận vỀ cả đất va phần chink lệch giá t (chuyển đổi QSDB); hoặc nhân

` Ruông Đại học Lut Hi Nột Go with Luật đắt i, ob Tự nhập, Hi Nội,2005,ming 212

vi là một khoản lợi ich được ti giá bing tiền trơng đoơng với QSDĐ do ha bản,

thôa thuận và thẳng nhất theo nguyên ti thi trường (chuyển nhượng QSDB, góp vẫn hop tác đều họ; hoặc sơ chuyễn giao QSDD trong mét khoảng thời gian nhất cảnh cho chỗ thể thử ba cũng được xác định bồi một giá tri cụ thể bing tên trong hoảng thời gian chuyển giao đỏ (cho thuô, cho huê lạ, thé chip QSDB) Chỉ nông gto dich ting cho và để thừa kế QSDĐ thi nguời có QSDD chuyễn giao cho người Xhác ma không có nhân và bắt kỹ giá tr vật chất nào từ tải sân đó Sự chuyỄn giao

nay hoàn toàn tiền cơ sở te nguyên ofa nguội sử dụng đất, vớ tính thân thống nhất4 thí của of người ting cho và người nhận ting cho Việc ting cho này hoàn toàn.

xuất phát từình căm, sơ thân tt gắn bo giữa người tổng cho và người được ting cho và xuất phát từ đó, ho muốn trao gồi tai sin là QSDĐ cho người đó để thể hiện

tran quý đó

Thứ hơi, bi chỉ phốt bai chủ sở hữu toàn dân về đất mà Nhà made là chủ sở

hữu nên việc ting cho tài sin la QSDĐ bị giới hạn bởi đối tượng ting cho

Thông giống như các giao dich ti sin thông thường, pháp Iuôt tô trong tối đa quyền tự do thoả thuận và định đoạt cũa các chỗ thể nhằm thoa mã

sma các bên them ga giao dich hướng tới, miễn sao không ảnh hưởng hay xâm haicác lợi ích.

đắn lợi ich của người khác và của Nhà nước Song rong các giao dich về QSDĐ nói

chung và đặc biết là ting cho QSDĐ nói ring, pháp luật quy dinh chit chế và"nghiêm ngất về điều kiện ting cho, mà ng cả việc ting cho ai cũng được pháp luật

qguy định sin, người có QSDĐ hop pháp không được quyền iv chon chỗ thể tham, gia Các chỗ thể tham gia thiết lập quan hệ ting cho QSDĐ, bên ting cho và bên

nhận ting cho ở vào vi thể "không đoợc quyền lựa chọn” theo ý cũa mình Mặt

Xhác, việc quy định cùng than gia song hành cũa hei hé thống cơ quan có thẩm

quyền - cơ quan công chứng và cơ quan đăng ky trong việc

ich ting cho của các bên cho thấy tính chit chế của pháp luật đối với Tĩnh vực này:

tra, giám sắt giao

Thứ ba, đất đại — QSDĐ ngày càng trở nên có giá va khan hiểm niên giao

dich ting cho ngày cảng phúc tạp, có nhiều biểu hiện si phạm, "biễn tưởng”, mip

dưới đánh nghia ting cho để tẫu tán ti sản là QSDD

Voi mu phát triển năng động cũa nén lánh té tị trường, cũng với thay đổi cite

php luật din nợ và pháp luật dit đi trong thời gian qua theo chiéu hướng ngày,

căng mé rông và tao điều kiện thuận oi cho các chủ thé tham gia quan hệ dân nự và thương na về dit đi đã và đang làm cho dit dai ~QSDĐ của mỗt chỗ thể sở dụng

đất ngày cảng trở nên có giá ti cao QSDĐ là tử sản có giá được lưu thông matcách linh hoat, phong phủ và da dang trong nén kinh té thị trường trong dé, quan hệ

tăng cho QSDĐ cũng phát triển theo chiêu hướng ngày càng rông lớn hơn Chính.

ti giá bì của đất dai ngày cing to lớn và có ¥ ngiễa đổi với đời sống côn con"ngời, nôn ting cho QSDĐ bên canh ÿ ngiữa thuẫn túy là ting cho nhu những ti

sin có giá ti cho những người thân yêu để th hiện mốt quan hệ thân tht, tinh cảm,

dãnh cho những người yêu thương và quan trong thì ting cho QSDĐ điẫn ra trong

thời gan qua trên thục tổ côn có nhiễu biểu hiện cũa sơiêu cục Theo đủ giao dịch.

tăng cho QSDĐ côn được lập ra nhằm: để “che đầy”, nhầm “hop thức hóc" cho việc

chuyển dich mốt tải sân cho người khác dé tau tán tả sẵn, để thoát khối trách nhiệm, vi tả sẵn trong các quan hệ vay nợ, tín dụng Đồ là trường hop, vợ chẳng ting cho

QSDD của vợ chẳng cho bổ me, anh ch em ruốt những người thin hoặc nguợc lạ

tăng để nhằm tein tránh vide thực hiện nghĩa vụ trong mốt quan hệ vay nợ trước đó vợ chẳng di vay mà din hen phi rã Thục tẾ này xây ra rất nhiễu trong thời gian

aqua nên đồi hồi các cơ quan thực thi phip luật trong quá trình thực hiện việc sắc lậptăng cho phi hit súc chú trong và bude chỗ thể ting cho phãi cam kết về tinh trungthục, chính xác và hợp pháp ofa giao dich ting cho nhằm ngăn ngừa rối ro và tranh,chấp xây 0

LLB Vai tò ca ng cho quyêu sẽ đụng đắt

So với các quyền chuyển QSDĐ khác như chuyển đổ, chuyển nhương cho thuê, cho thuê lại thé chấp, thừa kế QSDĐ thi tăng cho QSDD được quy ảnh

muôn hơn, mới chỉ chính thúc được ght nhận trong Luật Dit đi sẵn đổ: năm 1998Tuy nhiên ting cho QSDĐ đã và dang được thục hiện ngày cảng phổ biến trong đời

sống din ng chúng có Ý ngiĩa võ cũng quan trong trong đời sống kinh tý xã hội

C6 thi nhận điện vai tr, tim quan trong của ting cho QSDĐ ở ở một sổ phương

din cụ thể sau đây

- Thử nhất tôn trong quyền ti săn tôn trong ý chi cũa người có quyền st

dang đất Quyền cử dụng đất được pháp luật Việt Nam ghi nhận là một quyền ti

sin thuộc sở hữu cia người sử đụng dit Do đó, với tr cách là chủ sở hồn, mốt

trong những quyền năng của người sử dụng dit la được ter do lợa chọn Hình thúc chuyển nhương tai sin là quyền sỡ đụng đất côn minh phủ hop với mong muốn và nhu cầu của bin thân Vì vậy, bên cạnh các hình thúc chuyển nhương quyền sử

dang dit khác mang ning tinh trao thi ting cho QSDĐ trở thành mộtphương thúc hình thành trên cơ sở quan hệ tinh cẩn ca cơn người, là phương tién

php lý quan trong để dich chuyển QSDD từ người nay sang người khác, nhằm thôn smn nim cầu chuyển nhượng không vi mục dich đền bù Theo đó, người có QSDB

sử dạng đỄ chuyển nhượng quyên sở hữu của mình cho chi thi ma họ căm thấy có 'Ý ngiĩa đối với ho, phù hợp với mong muốn và suy nghi của ho.

- Thử ha, thể hiện giá bị nhân văn, tinh thin đoàn kết Ting cho từ sin

là các mới quan hệtrong gia dink, họ hàng ru thit, cũng có

‘thin hoặc xuất phát từ tinh thương, tinh thin tương thân tương đi giúp đố trong,công đồng xã hội từ những người không quen biết Việc tăng cho dit xuất phát từ

ja mối quan hệ quan biết bạn bà, tinh

những lý do nào cũng đều có mục dich hỗ trợ, giúp đố, khuyên khích người nhân,

trong cuộc sing, sinh hoạt, đặc biệt là tải sin có giá bị lớn như QSDD Tiêu biểu hư tăng cho nhà ình nghĩa, hiền đất cho công đồng din ew, Nhà nước là những hành vì thể hiện giá tr nhân văn, tin thin công đồng sâu sắc và có ý nghĩa to lớn,

phat huy tin thân tương thin, tương đỉ giúp đ nhau trong xã hội

- Thứ ba, ning cao hiệu qua sỡ dụng đắt Việc cho phép người nữ dụng được

quyền ting cho QSDĐ tạo điều kiện cho người nhận tài sản, đặc biệt là các hộ giađánh, cá nhân (ohing người thân cia người có quyền sỡ đụng dit) cô điều kiện và

cơ hội để có QSDĐ - một tai sản có giá trị ma có khi cả một đời người họ không, thể có cơ hội cổ được cho minh đ "an cư lạc ngưệp" th thông qua quyền ting cho

hho được hiện thục hóa Bên cạnh đó, sau khí được ting cho, người được tăng cho

được sử dụng QSDĐ cho các mục dich sẵn xuất, kính doanh, hoặc tạo cho ho có cơ thôi đễ cổ thâm ngần vấn mới t¥ SDD để tạo lập hoặc bỗ ang vào nguễn vấn:

Xanh doanh của gie đính, có nhân Thông qua đó, nâng cao giá tị và khả năng sinlợi cña đất

132 Lý hậnpháp hật về tặng che quyền sĩ tụng đất

121 Kh wig và đặc di pháp tv tặng cho qmyẫu sẽ mg đắt

Bit cử một linh vue nào, một quan hệ xã hội nào phát sinh tong đời sống xãHồi cũng rất cin din sự điều chinh của pháp luật, nhằm định hướng các quan hệ nayi theo một trật tự chung thống nhất, phủ hop với lọ ch của Nhà nước, của các bênthem gịa quan hệ và và lợi ích chong ce toàn xã hội Nhà nước và pháp luật là hai

thánh tổ của kiến trúc thương ting, chính trí: pháp lý Pháp luật là công cụ không thể thiéy bảo dim cho mrtén tủ, vận hành bình thường côa xã hội nói chung và cũa

i tr deo đức nổi riêng Pháp luật không chi la mốt công cụ quản lý nhà nước hữu

Hiệu, ma còn tạo mối trường thuận lợi cho sự phát triển đạo đúc, âm lãnh manh hóa đời tổng xã hội ĐỂ quản lý, duy ti trật hy xã hồi, nhà nước ban hành pháp luật để

quân lý Pháp luật là hộ thing các quy tắc xử nự chung do nhà nước ban hành và

'bảo đảm thực hiện, thé hiện ý của giai cấp thông tri trong xã hội, 1@ nhân tổ điệu

cảnh các quan hệ xã hội, HỆ thống pháp luật được chia thành những bộ phận cầu

thành khác nhau để điều chỉnh các nhóm quan hệ xã hii tiêng iệt, nhưng có sựtác đông qua lại với nhau, dim bão cho các quan hệ này tén tei, phát iễn hop quy luật

Dé được hình thành muộn hơn so với các pháp luật điều chỉnh các gao dich chuyển quyén khác - mới chỉ bất đầu chỉnh thúc ghi nhân ting cho QSDĐ kễ từ Luật Đất dai sta đối,

1993 lân thứ nhất, song pháp luật tăng cho QSDĐ đã tạo được hành lang pháp lý tương đối rõ ring, cụ thể để điều chỉnh các giao dich ting cho difn ra hit súc sâu amg 1998 sửa đỗ, bỗ sung một số điều của Luật Đất đứ

xông trong thục té thời gian qua, vừa thể hiện tôn trong tối da quyén dinh đoạt cũa

"ngời có QSDĐ, song không mắt & vi thể và vai trở của Nhà nước với tơ cách chữ sở hữu đủ điện Sự đều chỉnh của pháp luật đổi với tầng cho QSDĐ nhằm hướng

quan hệ tặng cho được thục hién mét cách chính quy, minh bạch và công khai hóa,

dim bảo sự quản lý và kiểm soát của Nhà nước và bảo đếm quyển tài sẵn được tôn.

trong và thục th rên thục tổ Thông qua pháp luật về ting cho QSDĐ, từi sin là

QSDD được thực hiện hiệu qua ở cả phương điện chính ti, xã hội và ảnh tổ

Sur điều chỉnh của pháp luật đối với ting cho QSDĐ được thể hiện bing việc Nha nước sử dụng pháp luật tác động vào hành vì xử mr của các chủ thể tham gia quan hệ ting cho theo hưởng (1) đối với những hành vĩ xử sự của các chỗ thể

trong quan hệ tổng cho phù hop với quy dinh của pháp luật, dim bảo diy di các

iu liên pháp luật và rên tinh thin thương tôn pháp luật thục hiện một cách minh bach và công khai hỏa thi pháp luật bio và, tạo điều kiên khuyên khích để

qguyễn này được thục biện thuận lợi, dễ dàng và Nhà nước có cơ chế pháp lý bảođâm cho quyển đỏ thục th hiệu quả trần thực #2.) Ngược le, đi với những hành

vi xổ sự cia các chủ thd tri hoặc không phù hop với quy định của pháp luật vé ting cho QSDĐ, vi lợi ich cá nhân mà bất chấp pháp luật học hiện các hành vĩ gian dét để thực hiện các mưu đổ khác thì pháp luật xử l, ngắn nga và tin to loại bộ dn

Xhôi đời sống xã hội

Din diy có thể hiểu Pháp luật

phạm pháp luật đo Nhà mước ban hành, trong đ về quyển tổng cho QSDB và it

iin bio bằng các thiết chi cũa nhà mước đễ quyền tăng cho QSDD được thực hiện

trên thực tẾ

Pháp luật v ting cho QSDĐ co một số đặc diém sau diy.

Thứ nhất pháp tuật tăng cho QSDĐ là hệ thống các quy đính để đều chỉnh Š ting cho QSDD ö là ting thé các any

trục fp hành vi cũa các chủ thể than gia quan hệ ting cho Sự điều chỉnh này được

iu kiện đã người có tài sản là QSDĐ được thục thể hiện bing việc quy dink

biện tăng cho, chủ thể được nhận tăng cho QSDB, các quyền và nghĩa vụ của các

'bên trong quan hệ tăng cho và sự dim bảo của Nhà nước để hoạt động tăng chođược vin động trong hành láng pháp Lý an toàn, được pháp luật bi

Joi ich hop pháp cia một rong các bên bị xâm hạ Đẳng thời, có những chế định

-vé khi quyền và

chế tạ đối với các lợi dụng quyển ting cho để thực hiện các hành v trái pháp fut shim tie tin QSDB, tr trảnh vide thực hiện nie vụ tài sân

Thứ la, pháp luật và ting cho QSDĐ mang tính én định toơng đốt trong một

Xhoăng thời gian nhất dinh và chúng they đổi theo sơ vin đông và phát triển cũa nên ánh tế xã hồi, nhụ cầu của thụ tấn và thâm chí là thay đổi của hình thức sở

Hữu đổi với đất đủ Tặng cho tải sin nói chung đã được ghi nhân rất som trong

php luật din nụ tuy nhiên pháp luật đất dai la tô ra có độ ti dit trong việc ghi

nhận quyền này Trãi qua các Luật Cải cách suông dit 1953, Luật Đất dai 1987,din Luật Dit đủ 1993 đều không

; đỂ hợp thúc hóa quyén ting cho QSDB trong bổi

để cập tốt quyên này, trong khí nim cầu trên.thục tế là vô cùng lớn Vi ví

thúc và tấp tục kế thie và quy định cơ thể, diy đủ hơn, hop lý hơn trong các Luật

it đủ 2003 và Luật Dit dai hiện hành nhằm phú: đáp những như cầu và đời hồi

Xhách quan của thực tẾ

Thứ ba, pháp luật về ting cho QSDĐ mang tính bit buộc đốt với các chỗ thể them gia phii tuân thi và chấp hành Theo đó, đỂ các bên them gia ting cho bit buộc phố tuân thủ các quy nh cụ thé cũa pháp tt, từ

tương về quy tỉnh thủ tục và thim quyền về những vẫn để cém không được thục hiện Bất kỳ hành ví nào khi thục hiện không tuân thủ hoặc tuân thủ không đúng

lêu kiên về chủ thể, về đối

đều có 2 bị cán bộ quân lý nhà nước về đất dai từ chối, giao dich không được thực

hiên quyền tà sin, quyên định đoạt cũa các chủ thể sử đụng đất sẽ không được tân

Tithe pháp luật về tặng cho QSDĐ đấm bão, tôn trong sự ty do théa thuận.giữa các bên có liên quan trong quá tình xác lâp và thục hiện giao dich tặng cho

hưng giới hạn rong pham vi luật dinh Theo dé, dã bản chất Ia ting cho không códin bù xong được bin lúa đẳng ý, ưng thuận Nghĩa la hop đồng ting cho QSDĐ ởđược xác lập tiên cơ sở ý chí và nguyện vong thống nhất của c@ hai bên Tuy nhiên,

vi bản chất là không din bù, theo do, người ting cho QSDĐ ở chuyễn giao tà sin

thuộc sở hữu của mình cho phía bên kia ma không nhận vé bắt kỳ lợi ích vật chất gì

nin pháp luật vé ting cho QSDĐ ở công cỏ những cơ chế đặc thủ bing những quy, inh nghiêng về bảo vệ bin ting cho Theo đó, bên ting cho co quyên thay đỗ, hủy

bồ việc tăng cho

12.2 Cơ cấu pháp luật điều chink tặng cho quyên sẽ dug đắt

Co câu pháp luật là tổng hop côa các think ổ, mà mỗi thành tổ là một nhóm: những quy phạm cing quy ảnh về một vấn để trong fish vue đó, vi đự nhóm các quy định về nguyên tic, nhóm quy phan quy định về chỗ thé, đổi tương quyển và nghĩa vụ nhóm quy dh về thim quyền, nhóm các quy din về tình tự thả học, nhôm các quy định vé biên pháp bảo dim thuc hiên Thục tin cho thấy, cơ cấu phip luật nói chung pháp luật và ting cho QSDĐ núi riêng cảng rổ ring chuẩn xác

dẾ hiễu, minh bạch về thành phẫn hỗ sơ, yêu cầu đầu liện

thục hiện thôi gian thục hiện, quyén và ngiĩa vụ của các bên là nhân tổ quan

trọng để đối tương phi thi inh pháp luật nắn bất nhanh chóng, nhận thúc diy đã

tir dd có hành vi xử ay phù hop Mặc da vậy, phép luật nổi chung và pháp luật vé

về nội ham, dé thuộc,

tăng cho QSDD có được thực thi trong cuộc sống một cách có hiệu quả hay không,

còn chỉ phải bối các yêu tổ khác

Nghiễn cu các quy đính chúng của phép luật din sự về ting cho tài sân, các quy định cụ thi của pháp luật dit đại vé chuyễn quyền sử dụng dit nói chung và

tăng cho QSDĐ nói riêng, cing với các quy dink riêng lễ rong pháp luật khác cóliên quan như pháp luật hôn nhân và gia inh, pháp luật vé công chứng chứngthục, pháp luật v tổ tụng mã cụ th 1a các vin bản hướng din thí hành của Tòa ánnhân tố cao về việc giã quyết các án din mự hôn nhân và gia din cho thấy di

svi quy pham pháp luật thuộc Tính vục pháp luật khác nha điều chỉnh tổng cho QSDD ở phạm và và khía cenf khác nhau, song tao thành mét tổng thể thống nhất

hệ thống các quy pham pháp uật có mốt lin hệ nộ tại hữu cơ vái nha ring buộc

nhận thi

fin nhau và cing liên thông đu chính Có cơ cầu điều chỉnh pháp luật đối với ting cho QSDĐ gồm các nhóm quy phạm cơ bản su đầy:

Thứ nhất nhóm quy phạm quy dinh về chỗ thể cise quan hé ting cho QSDĐ

Bit kỷ một quan hộ pháp luật nào cũng có yêu tổ chủ thổ, nội dụng và khách

thi Pháp luật v ting cho QSDĐ cũng không nằm ngoài cơ cầu đó, Chính vi vậy, Ếu tổ chỗ thể trong quan hệ tổng cho QSDĐ 1 một yêu tổ quan trong trong nghiên, cửu v pháp luật tăng cho QSDB Chủ thể cin quan hệ pháp luật là các cá nhân, tổ

chúc có những điều kiên do pháp luật quy đánh và tham gia quan hệ pháp luật, mat

khác, đi đáp ving các đều liên côa pháp luật và được tham gia vào quan hệ pháp

uất thi chỗ thể phải đẹp ứng các đều Liên vé năng lực pháp luật và năng tue hành,

Trong pháp luật vé ting cho QSDĐ quy dinh các chủ thể tham gia vào quan hệ ting cho QSDĐ, bao gốm: tổ chức; hộ gia ảnh, cá nhân trong nước, doanh.

"nghiệp có vẫn đầu henge ngoài và người Vist Nam định cư ở nước ngoài Các chủ

thể này phải dim báo đủ đều kién vé năng lục pháp luật và năng lục hành v Cụ, thi là đối với cả nhân phải có đã năng lực hành vi din sợ đỄ ty mình them gia giao dich ting cho QSDĐ hoặc phải có nự ủy quyền cho chỗ thể khác thay mình tham, ga Đối với tổ chức phải là người đại điện theo pháp luật cho tổ chức hoặc được "người dei điện theo pháp luật ủy quyển tham gia giao dịch Cùng với đó, mỗi chủ thể sử dụng dit khác nhau với mục dich sử dụng đất khác nhau thi hình thúc sử

dạng đất và phương thức thục hiện nghĩa vụ tải chính cũng khác nhau Sự khác6 hay không được

them gia giao dich ting cho QSDĐ Việc chủ thể sử dang dit nào trong nước, ngoài

"ước được tham gia giao dich ting cho QSDĐ được pháp luật đắt dei quy Ảnh một

cách diy đủ và cụ th trong phân quyên và nghĩa vụ của người sử dụng đất Đây là

cơ sử đỗ xác định một chi thể có được tham gia giao kết hợp đồng ting cho QSDD

"hay không? Bên cạnh đó, không phải ai cũng có thể đương nhiên trở thành chủ thể shin ting cho QSDB Trong nhiễu trường hop, 4é dim bio nhiệm vụ quốc phòng nhau này cũng sẽ là cơ số là căn cổ đ xác định tự cách chữ

sa nính, dim bio ting cho QSDĐ phii được thục hiện đúng với mục đích, ý nghĩa

của chính quyền tăng cho là khơng bổ

tơng cho QSDĐ để định đoạt QSDĐ bắt hop pháp nhằm từ lợi cá nhân, thu tin tài

sản, pháp luật chi dink rổ chỗ thể được quyên nhận téng cho QSDĐ, ngội chủ thể

đĩ thì khơng ai được quyền nhân táng cho QSDD Vé vin để cụ thi sẽ nghiên cứu

hồn, phịng ngừa tối đa tinh trang lợi dung

chỉ tất trong chương 2 của Luận văn này

Thứ hơi nhĩm quy pham quy Ảnh về đối tượng và đều kiện của QSDĐ

được tổng cho

Đổi toơng ting cho QSDĐ hay cịn gọi là khách thể của quan hệ pháp luật về tăng cho QSDĐ chính là QSDD Khách thể cia một quan hệ pháp luật là những lợi

ch vật chất, tinh thin hoặc các lợi ích xã hội khác ma các chỗ thể mong muốn dat

được khử tham gia các quan hệ pháp luật Khich thi của quan hộ pháp luật về ting cho QSDĐ là những lợi ích vật chất chứa đựng trên mỗi điện tích dit tăng cho và những quyên và lợi ích hợp pháp của những ti sin gắn iễn với đất nêu cĩ

Theo quy dinh cia pháp luật dit dei ở nước ta, khơng phải tit cả các loại

QSDD đều được tăng cho và trở hành khách thé cũa quan hệ pháp luật này bối vì

đất đu của chúng ta thuộc sở hive cũa tồn din, do nhà nước đại đến chủ sở hỗn,

nên chúng khơng thể trở thành đối tượng được hy do giao dich Việc QSDB cĩ trở

thành đổi tượng trong các giao dich chuyển quyén nĩi chung hay ting cho QSDBnổi iêng hay khơng là phu thuộc vào nguồn gốc xác lip QSDB hoặc cơ sé làm phát

sinh QSDB đỏ và chúng luơn gắn liễn với mốt chỗ thể sở dạng đất nhất định Mat

khác, QSDĐ đĩ cũng phải dim bio tính phép lý hop pháp cia OSDĐ, khơng cĩ

tranh chip với oi và khơng thuộc điện Nhà nước kế tiên để thục hiện ngiữa vụ din

ty khác Khơng chỉ đồng lạ ở các đều liên chang, mỗi QSDĐ sỡ dạng với mụcich khác nhau và cách thúc thục hiện ng]ấa vụ ti chính khơng giống nhau vi vậy:

khơng thé đảnh đồng moi QSDĐ di đã đã tinh hop pháp đầu trở thành đốt tượng them gia giao dich ting cho Xuyên mốt các quy ảnh về quyền chuyển nhượng SDD của pháp luật đất đa hiện hành cho thấy, điều kiện riêng của mỗi QSDĐ được phép chuyển nhượng chủ yêu đối với los đất sử dạng cho mục ich lạnh

doanh hoặc với fr cách là tư liệu sản xuất, đốt với các loại đắt sở dụng cho mục

đích quốc phòng, an ninh lợi ích quốc gia, công công sẽ không là đổi tượng của

ito dich tặng cho, Nếu việc ký kit và the hiện giao dich ting cho với đố tượng là

.QSDĐ không dép ứng các yêu cầu và đều kiện nêu trên thi hợp đồng sẽ vô hiệu vé

đổi tượng, theo đó, giao dich sẽ không được pháp luật bảo vệ, ri ro có thể xây ràđối với bin nhận ting cho, cũng là nguyên nhân châm ngôi cho những tranh chấp,

tất đẳng

Thứ ba nhóm quy phạm quy Ảnh về quyén và ngiĩa vụ côn các bén trong

quan hệ tăng cho QSDD

Bin chit của giao dich ting cho la chim dit QSDĐ của bên ting cho và xáclập QSDĐ mới cho bên nhận ting cho nên dé bão vé quyén và lợ ich hợp php chotiên nhận ting cho đôi với QSDD khi hợp đồng được xác lập, phông tránh do nhiều

tác động khách qua và chủ quan khác nhu, ngu ting cho they đổ ý đính ting

cho của minh ma đời lei QSDĐ trước đó đã tặng cho thi quyên lợi của người nhận.

tăng cho lúc này bị xâm hạ, Ở mét khía canh khác, đồ bản chit la giao dich không c6 din bù song mong muốn và ý chỉ của người tăng cho QSDB chỉ dan cho người nào thực mr ho cảm thấy xứng ding để được nhận tải săn có giá t của mình thi ho có thể dit ra các điều kiên, các yêu cầu đối với người được ting cho Trong trường

hop này, điều kiên và yêu cầu được hiễu a những ngiĩa vụ cén thiết sân phãi được

thể hiện trong hợp đẳng và dành cho bên nhận ting cho Ngoài ra, QSDĐ 18 đổi tương ting cho trong nhiễu trường họp không chỉ thuần tay là QSDĐ ma còn bao gồm cả nhà, công trình xây dưng trên đất mã những tai sản đó không thuộc quyền sở hữu cùng với chủ thể có QSDĐ hoặc trong trường hợp cùng mot chủ thể nhưng

bận ting cho chỉ tăng cho một phần QSDĐ và ti sin gin liên rên dit tì quy dintqguyễn và ngiĩa vụ cũa các bên có ý ngiữa vô cùng quan trọng trong việc sắc dinkpham vi và giới hạn của bên nhận ting cho và các chủ thể khác có liên quan đối vớiSDD và các ti sản khác gắn ién với QSDD

Thứ tị nhôm quy pham quy nh và hình thúc và hiệu hục cũa giao dich tingcho QSDĐ.

Xu hướng chung của pháp lit ð hấu hết các quốc gia trên th giới cũng ninephp luật của Việt Nam 1a đi với những giao dich có giá t lớn đối với xã hội vàcông din, có tim quan trong đặc biệt đối với quốc gia hủ bất bude giao dich đồ phấtđược thể hiện thông qua hop đồng bing vin bin Bộ luit Dân ny2015 và Luật Đất

dei 2013 đầu thể hiện xu hướng chung này: Theo đó, các chỗ thể tham gia giao dich tặng cho QSDĐ phải thiết hợp với hợp đẳng bằng văn bản tuân theo các nguyên tắc chung khi l kết hop đồng và với những đều khoản cơ bản và chỗ yêu đã được

cảnh hướng trong hợp đồng thông dạng được quy Ảnh trong Bộ luật Dân sơ Mặt

Xhác, để hợp đẳng phát ánh hiệu lọc, là cơ sở đỂ rằng buộc trách nhiệm của các bên, trong quá tình thục hiện hợp đồng trước Nhà nước, trước mỗi bên và côn bén thir bandu có và công là cơ sở dé giả quyết khi có tranh chip, bất đẳng xây ra, Bộ luật Dân sự và Luật Dit đu hiện hành đều thống nhất quy định hợp đẳng ting cho QSDD phải được cổng ching và ding Lý tử cơ quan nhà nước có thẫm quyền mới

phat sinh hiệu lục Với quy dinh về hiệu lục của hop đồng ting cho QSDĐ theophp luật hiện hãnh cho thấy, tinh chit chế côn pháp lut khi quy đính về vin để

Thứ năm, nhóm quy phem quy đính về tình tự thủ tục thục hiện giao dich

tăng cho QSDB.

Đây là nổi đang cin thiết đỂ dim bảo host động ting cho QSDB được thựchiện đúng và có hiệu quả Theo đó, không phải bit kỹ cơ quan nào cũng có quyểnthục hiện việc xác nhận quyền sở hữu và sử dụng bất ding sin cho hộ gia din cả

nhân, mà chỉ những cơ quan có thim quyén được pháp luật chỉ định mới có quyền ấp nhân hỗ sơ, xem xé và quyết dinh việc ting cho QSDĐ nhằm làm thay đổi

đồng thời phát sinh QSDĐ cho một chủ thể mới Mặt khác, hoạt đông tăng cho

SDD cũng cin phải thục hiện theo đúng quy tình, th tục từ thời đn tp nhận, sơ xem xét xác mình thục địa và đối chiễu hỗ sơ với nhống tà liậuthu thập trên

thục tẾ, cho đến quyết định cuối cũng đều phi tuân thủ quy trinh tuần tr và chấtchế, một mất, vừa dim bio thời gian tiên đố, mặt khác phải dim bảo tính chit chếYà nghiêm mình kh thục hiện giao dich này

Bén cạnh đó, việc quy ảnh thim quyển, tỉnh tự và thủ tue ting cho QSDĐ cũng giúp cho các chủ thể thục hiện giao dich tặng cho biết thục hiện quyền và

"nghĩa vụ của mình thục hiện như thé nào, tei đầu và lam như thé nào cho dingshim dim bảo tính pháp chế trong tĩnh vục này được thục hiên diy đã và khách,

1.2.3 Các yén tế chỉ phỗi tới pháp hạt và hiện quả thực thi pháp nat về tặng cho quyẫu sứ dung đất

Thi ban hành quy pham pháp luật đỂ điều chỉnh quan hộ xã hội, Nhà nước

ao giờ cũng din ra trước những mục đích và

trình thục hiện sự điều chỉnh đó Tuy nhiên, trong thực ổ kết qua dat được do sự táct quả cân phải đạt được trong quá

đông côn quy pham pháp luật có thể không hoàn toàn giống như kết quả và mục ich mong muốn đạt được ki ban hành quy pham pháp luật 43 Do đó, ne tổn tei Xhác nhau giữa kết quả thực tế đạt được do tie động côa quy pham php luật với kết

quả và mục đích mong muỗn li ben hành quy pham pháp luật đó và gợi là hiệuqd thục thi pháp luật

Hiệu quả thục thí pháp luật nói chung và pháp luật về ting cho QSDĐ nói

riêng bị ảnh ining bai các yêu tổ nh Trình độ, năng lục, ý thúc côn chỗ thể khi them gia gieo dich ting cho, biểu hiện khả năng nhận thức đúng hay không đúng,

ảnh vi tuân hố hay không tuân thi cit cễ chỗ thé tăng cho, nhận tổng cho và cảcác chỗ thể thục thi chức năng nhiệm vụ quyển hen quản lý nhà nước về đất dst

ni chung trong đó có quản lý vide ting cho QSDĐ Muốn có nhận thúc đúng thì chỗ thể thục hiên gao dich ting cho hãi được Hiệp cận diy đã thông tin về phép

uất thông tin về tình bình quân ý, các yêu cầu, đều liền cũa quả bình ting cho ;

Công tác quản lý, vei tra, năng lực của chính quyền đa phương thể hiện ở chỗ,

chính quyển đô có rách nhiễm như thể nào, quan tâm sâu sát hay không sit sit và

vi mục tiêu thúc diy hiệu qua sở dụng đất nói chung và hiệu quả cũa các giao dich

din sự về QSDĐ néi riêng, Sự mảnh bach của quy trình, thủ tục, sơ mẫn cán va liệmchin của cán bộ quần lý đất đại thực thi nhiệm vụ và tink thân thượng tôn pháp luật

từ cách chủ them gia geo dich sẽ là đều liên tién quyết cho việc thực th có

iệu qua giao dịch tăng cho QSDĐ,

Nhữ vậy có thể nói, pháp luật về ting cho QSDĐ có hiệu quả hay không phụ thuộc vio các yên tổ: Chit lượng ben hàn văn bản pháp lut của cơ quan cổ thẩm,

quyin trên cơ sở hiện thục hóa chính sách dit dai trong thời kỹ công nghiễp hỏa,iện đụ hóa đất nước và hội nhập quốc tỉ, giữ vững quan điểm sở hữu toán dân vềđất dai ma Nhà nước 1a đủ điện chủ sở hữu nhưng không độc quyền, không lạmquyền, không can thiệp qué sâu quyén lực nhà nước vào các giao dich dân ar vỀSDD, trong đó có giao dich ting cho QSDB Ci

vi ting cho QSDĐ còn được thể hiện ở việc bio dim cho QSDĐ của mỗi chủ thể

lượng của hệ thông pháp luật

được kh thác và sử dụng hiệu quả, tôn trong tối da quyén hy inh đoạt chủ thi có QSDB hop pháp; dim bio tinh pháp iy về tài sân la QSDĐ và tai sin trin đất nêu có để không chi thể hiện sr minh chúng vé QSDĐ hợp pháp, ma nó còn là đều ifn tên để cho việc chuyển dich QSDD mét cách linh hoạt trong đời sống hing ngày, trong đó có QSDĐ 1a một trong những biểu hiện của sư linh hoạt của người sử dung đất trong quá bình sử dung dit Bén canh đó, pháp luật tăng cho QSDĐ khi

xây đang còn phải xuất phát tir những yêu tổ xã hộ, lịch sử vấn hóa truyền thống

vững mién và các yêu tổ phong tc, tip quán để pháp luật vé ting cho QSDĐ gin ii và sử thục hơn với thục tin cuộc sống người nữ dụng đất dB hiễu, df thực

iện Cùng với đó, pháp uật tăng cho QSDĐ phải hướng tới git quyết được cả khíacanh Lành t, chỉnh ti, xã hội cia quan hệ dit đa Bén canh đó, pháp hột phải cổ cơ

chế bio dim thục thì ting cho QSDĐ thông qua vige quy đính cụ thể, diy đã, đơn agin quy tỉnh thủ tục để người din df thực hiện, quy trách nhiễm rõ răng ca tùng bổ phần chúc năng tùng cán bô quản ý đất đ thục thi pháp luật về ting cho

QSDD.

KET LUẠN CHƯƠNG 1

‘Tang cho QSDĐ là một dang đặc biệt của quan hệ chuyên QSDĐ, được thựciện trên cơ sở ý chỉ và nguyên vong của người có quyền hop phép đối vi QSDD

đó chuyển giao cho chủ thể khác trên cơ sở được chủ thể này đồng ý, chấp thuận, Do bị chi phốt bôi quyển sở hữu toàn din vé đất dai ma Nha nước là đi đin chủ sở hữu nên ting cho QSDĐ có những diém khác biệt so với tổng cho các t sân thông thường khác thuộc quyển sở Hữu cia người ting cho, Sự réng lớn ci hệ thống

phép luật bao gồm: pháp luật din sự, pháp luật đất đai, pháp Luật nha 6, pháp luật

xây dụng, pháp luật vé tit sin vợ chẳng, pháp luật về đăng iy la mình chúng cho tinh khác biệt này ma không chỉ dom thuần là pháp loật đất đu lên quan đến việc

du chính ting cho QSDĐ Chính vi vậy, hệ thẳng pháp luật này Lôi xây dụng đã

thể hiện trong bản thin nó nhiing yêu tổ ác động chỉ phái bối yêu tổ sở hữu, kinh, tẾ xã héi, yêu tổ phong tus, tập quán và thối quen sinh sống Ngoài ra hội nhập tảnh tế quốc tế rên cơ sở đường lối đúng din cia Ding te về kinh tế thị trường cũng là yêu tổ không thể không nhắc tới Nghin cứu các in đổ lý luận nêu tin về tăng cho QSDĐ và pháp luật điều chỉnh vé tăng cho QSDĐ có ÿ ngiĩa quan trong trong việc nghiên cứu và đính gia vé thực trang thục thi phip luật về ting cho

QSDD ö Việt Nam hiện my,

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VE TANG CHO QUYỀN SỬ DUNG BAT VÀ THY TIEN ÁP DỤNG TẠI TINH LANG SON

2.1 Thục trạng pháp hật về ting cho quyền sử dung đất -21L.1 Chit thé cũa quan hệ tặng cho quyều sĩ đụng đắt

Chủ thể cia quan hệ pháp luật là các bên tham gia quan hệ pháp luật Chủ thé cña quan hệ ting cho QSDD 1 các bên tham gia quan hệ ting cho QSDD Do bi giới han bài phương thúc trao quyền QSDD từ Nhà nước sang cho người sử dung đắt chủ yêu thông qua host động giao đất cho thuê dit, công nhận QSDĐ hoặc

nhận QSDD hợp pháp từ nguồi khác Trên cơ sở trao quyền nay, tùy thuộc vào mục

ich sỡ dong khác nhau cin mất chủ thi, theo đỏ ngiễa vụ tai chính ma họ thục hiện

đối với nhà nước cũng khác nhan Vì vậy, quyền ting cho cia các chỗ thể sử đụngđắt cũng không giống nhu Nghiên cu các quy dinh của pháp luật dân sự và phápluật đắt đã hiện hành cho thấy, ngo các quy đ nh chung vé điêu kiện chủ thể thamga các giao dich din nự ninr ning lục pháp luật và năng lục hành vi đây đã khithục hiên gao dich xác lip giao dịch trên cơ sở pháp luật tự doy ch, hy do hợp

đẳng không vi phạm điều cân và ti với đạo đúc xã hội được quy định rl thể trong Bộ luật Din ar 2015 thi Luật Đất dai 2013 với tr cách là Luật chuyên

ngành, quy Ảnh cụ thé chủ thể nào được ting cho QSDĐ và chủ thể nào được nhận,tăng cho QSDD Cụ thể

* Ban ting cho 05DĐ.

Pham ví chỗ thể sở đụng dit được quy dinh tei Điều 5 Luật Dat dai 2013 về Nui sở dung đất Trong các chủ thể được quy dinh đó, có 3 chủ thể không được phép chuyển nhượng quyền sở dụng đất là: Công đồng dân cư, Cơ sở tôn giáo và TỔ

chức nước ngoài có chúc ning ngoai giao Côn những chủ thể sau dly có thể tặng

cho QSDĐ nấu đáp ứng các điều kiện luật định:

Điều 48 Lait it as 2013,

Thứ nhắt chỉ th là tỗ chức trong nước

Bồ luật Dân ar 2015 phân chia các tổ chức thành 2 nhóm: TỔ chức cổ he cánh pháp nhân và TỔ chức không có tơ cách pháp nhân Tổ chức được công nhân

à pháp nhân khi được thành lập theo quy định cit phip luật, có cơ câu tổ chức theo

quy định tei Điều 83 BLDS 2015,” có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác,

tự chịu trích nhiệm bing tai sin oie mình và nhấn danh mình the ge quan hồ

"pháp luật một cách độc lap Pháp nhân được chia làm 2 loại là: Pháp nhân thương

sei và Pháp nhân phí thương mai Pháp nhân thương ma là pháp nhân có mục Nêuchính là tim kiểm lợi nhuận và lợi nhuận được chia cho các thánh viên, bao gém

doanh nghifp và các tổ chúc kinh t khác 'Ý Pháp nhân phi thương mai là pháp nhân

Xhông c mục tiêu chính là tim lúển lợi nhuận, nấu có lợi nhuận thì công khôngđược phân chia cho các thành viên gim cơ quan nhà nước, đơn vi võ trang nhân

din, tổ chức chính ti, tổ chúc chính tị - xã hội tổ chức chính bị xã hội - nghề nghiệp, tổ chúc xã hôi, tổ chúc xã hội - nghề nghiệp, quỹ xã hồi, quỹ từ thiên,

doanh nghiệp xã hội và các tổ chức phi thương mai khác !° Tổ chúc không có hr

cánh pháp nhân là tổ chức không thôn min được các điều kiện dit ra đ được công

nhận là cỏ bơ cách pháp nhân (nh tê) Vi dạ: doennghiệp tơ nhân (do không có

thi sẵn độc lập với chủ doanh nghiệp tơ nhân); tập đoàn kính tế, tổng công ty!”

Đây là đều liên chang để dim bảo tơ cách chỗ thể khi tham ga bất kỹ một quan hệ pháp luật nào, tong đó có quan hệ pháp luật đất dei Tuy nhiên, các tổ

chức là mốt khái niệm rộng tham gia vào quan hệ đất đụ với nhiều mục đích st

dang đất khác nhau, phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính cũng khác nhau và vì viy, các quyển được hưởng trong quá tinh sử dụng dit cũng khác nho Luật Dit

xi 2013 quy định các chủ thể sau đây được quyén ting cho QSDD

ˆ Đn3 Cơ clntổ đc của pip in

1 Pháp niên phốtcó cơ gum dunt Tổ dsc nhiệm ve vk quinn ca cơ quai đu kh củ thấp

hân được guy địihzeng đều cia pháp nhận Bie tong uve đnh hid ip pip nhện3, PNp nản õ cơ qua tác theo qyảt nh của phép niên hoặc theo ợ i ca hp bật

chúc dave Nhà nước giao đất có thu iền sử dung đất cho thuê đất thư ‘iin thuê đất một fin cho cả that gian thuê chỉ được ting cho quyén sử dang đất cho Nha nude; công đồng dân cư để xây đựng các công tình phục vụ lợi ich chung cũa

công đồng, ting cho nha tình nghĩa gắn liên với đất theo quy định của pháp Luật !* - Tổ chức kành tế nhân chuyển nhượng quyén sử dụng đất có nguẫn gốc do

được Nhà nước giao có thu tiền sử dung dit hoặc Nhà nước cho thuê đất tr trước đến một lên cho cả thôi gian thuê mà tién sở dung đất, tần thu dit đã trả không có "nguồn gốc từ ngân sich nhà nước thi được phép ting cho như trường hợp t8 chúc

được Nhà nước giao dit có thu tiên sỡ đụng đất, cho thuê đất thu tiên thué đất mot

lần cho cả thời gian thuê !°

- Tổ chúc lanh tổ nhận chuyễn nhương quyền sử dụng dit nông nghiệp và

không chuyển mục dich sở ding đất th có quyển và ngiễa vụ và trường hợp nhân, chuyển nhương và chuyển mục dich sử dang dit ma thuộc trường hop được Nhà

tước giao đất có thụ tiẫn sử dung dit hoặc cho thuê đặt tr tiễn thuê đất mốt lẫn cho

ca thời gan thuê thi được phép ting cho nh trường hop tổ chúc được Nhà nước gto dit có thu iễn sử dụng đất cho thuê đất thu tiên thuê đất mốt lân cho cã thôi

gian thuê 29

- TỔ chúc kính tổ sử dng dit được cơ quan Nhà nước có thấm quyển cho

ghép chuyén mục dich sử dụng đất, từ dit không thu tên sử dụng đất sang dit có thu tiến sở dụng đất hoặc cho thuê it thu tên thuê đất mét lẫn cho cã thời gian thuê, thì được pháp ting cho trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất có thơ

tién sỡ dụng đất, cho thuê đất thụ tin thuê đất một lẫn cho cả thời gian thuê 2

chúc Hình ế nhận góp vốn bằng quyền nữ đụng dit của hộ gia dnt, có hân, tổ chức kinh tế khác ma dat gép vin cia tổ chức kinh té góp vẫn có nguồn,

gốc do được Nhà nước giao có thu tiền rỡ dang dit hoặc được Nhà nước cho thuê

đất tha tên thuê đắt một lên cho cả thời gian thuê, do nhận chuyển nhương quyén

` pic Wain 2 Bila 174 Lait Dit nöss 2013,“thoi 3 Đệu 176 Lat Dit ẩn năm 2013.

* hon 3 Đệu 176 Lait Dit dain 2013‘hain # Bab 176 Lut Bit Gn 2013

sử dung dit hoặc

dit soe Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hing năm thi được phép tổng cho mint

trường hop tổ chúc được Nhà nước giao đất có thu tiên sử đụng dit, cho thuê đất

"thu tidn thuê đắt mét lên cho ca thời gian thuê 2”

ất gop vấn cia hộ gia định, cá nhân gip vốn mà không phi là

Tir các quy Ảnh nêu trần cho thấy, cơ sở dé xác lập quyển ting cho QSDĐ của chỗ thể tăng cho trước bết họ ph a chủ thể sử dạng đất hop pháp đã được Nhà tước xác lập Mất khác, điều kiện tiên quyết nữa đổ được ting cho phii xát đến nguồn gốc hình thành QSDD và ngiĩa vụ tai chính ma họ thực hiện khí được Nhà tước xác lip QSDD; theo dé, ho phi là chỗ thể thục hiện ngiĩa vụ tải chính "một

lân" cho cả thôi gen sử dụng dit ngày từ khi xác lập QSDD đối với cả trường hợp

gto đất thuê đất hay nhân QSDĐ hợp pháp từ người khác Đốt với tổ chúc trong

"ước được Nha nước giao đắt không thu tiễn sở đụng dit hoặc thu đất tr tiên thuêhàng năm sẽ không được thục hiện quyền ting cho QSDB Sự phân định khá rõring về quyên được thụ hiện các giao dich din ar vé QSDĐ trong dé có quyển

tăng cho QSDD trên cơ sở đảm bảo sự đối xử cổng bing bình đẳng với tinh thân: chỗ thể nào thực hiện nhiều ngiấa vụ t chính thi được huỗng nhiễu quyền, chủ thể

nào thục hiện it hoặc không thực hiên nghĩa vụ tai chính thi bạn chỗ các quyểntrong quá tình sử dụng đất Néu xét ở khía cạnh công bằng thi quy định hiện hành,húc đáp tốt yêu cầu này, Tuy nhiên, nếu sét ở khía cạnh quyền ti sẵ thì quy Ảnh,niu rên đã và đang tô ra nhiên outing và có phin máy mec, bồi di dt thuê trảtién hàng năm thì cũng có giá bị, cho dit giá tr có thập hơn tra tén mốt lẫn cho cả

thời gen thuê Giá trị đất thuê trả tién hàng nim còn được kết tinh bi nhiều yêu tổ khác nh lợi thể thương mu, hating mã tổ chức kinh tế đầu tạ thậm chỉ cả nga

‘ti chính ma nhà đầu tự đã thục hiện công tác bd thường và gi phỏng mặt bing

để có được đất Nhữ vậy, chúng tôi cho ring tăng cho QSDĐ không chi hướng

tối giá tri tinh thần ma còn hàm chứa cả yêu tổ vật chit ma người ting cho đảnh cho

"người ma minh muốn ting cho được hưởng Vì vậy: chúng tôi cho rằng cần thit

hấp luật dit đi trong thời gian tới cần mở rộng cho đổi tương này được quyển

ion 1 Đền 177 Lait it dain 2013,

tăng cho QSDĐ nhằm dim bảo quyin tu do ý chí, tr định đoạt tit sẵn cin chủ sở

hữu và đều quan trọng là chỗ thể thuê đất tr tin hàng năm hiên chiếm tỷ lệ lớn

đối vớ các doanh nghiệp nhỗ và vừa ở Việt Nam hiện neyThứ hơi, chủ thể là hộ gia dink cảnhân

CCá nhân thực hiện giao dich ting cho QSDĐ phải đáp ứng điều liên vỀ năng

lực chỗ thể theo quy định của Bộ luật Dân sự BLDS 2015 quy nh cá nhân thục iện giao dich này phii từ 15 tudi trở lên Cụthể

+ Người từ đã 15 tuổi đến chưa đồ 18 tub từ mình xác lập, thục hiện giao dich din sự trừ giao dich din sơliÊn quan đến bắt đông sin, động sin phấi đăng ký

và giao dich din my khác theo quy định côa luật phấi được người dai điện theo phápuất đẳng ý

+ Người từ đã I8 tuổi trở ồn là người thành niên, có năng lục hành vi din sự

đây đã, cổ khả năng bằng hành vi của mình xác lập, thục hiển quyền và nghĩa we

dân sự” rử tưởng hop mất năng lục bệnh và din av (đo bi bệnh tâm thin hoặc mắc

bệnh khác mã không thể nhân thúc, làm chủ được hành vi), người cố khó khăn trong nhận thức, lâm chủ hành vi do tinh trang thé chất hoặc tinh thin nhưng chưa din mức mắt năng ive hành vĩ din mộ hoặc nguời bị hạn chế năng ive hành vĩ din

sa (do nghiện ma tiy, nghiễn các chất kích thích khác din đến phá tá tả sin của

gia định)

Trường hợp hộ gia đính tham gia quan hệ dân ar thi các thành viên của hộ

ge ảnh là chủ thể tham gia xác lập, thục hiện geo địch din sự hoặc Ủy quyển cho

người đại điện tham gia xác lập, thục hiên giao dich din ar Việc Ủy quyền phẩGave lập thành vin bản, trở trường hợp có thôa thuận khác Trường hop thành viên

của hô gia định tham gia quan hệ din sơ không duve các thành viên khác ủy quyén lâm người dai diện thi thành viên đó 1a chủ thể cũa quan hệ din sự do mình xác lập,

thực hiện *® Trường hợp định đoạt tai sẵn là bat động sản, đông sin có đăng ký, tai Điện 31 Bộ it Din sv 2015,

“Digs 19 Bội ật Dina 2015,Bau 20 Bộ it Din ar 2015Điện 101 Bộ bịt Dẫn sự 2012,