Tiểu luận dự án phát triển sân golf đáng đồng tiền

Nếu không thuê nhân viên này, nhân viên sẽ nhận lương ₤40.000 cho dự án bất động sản trước đó, chi phí này không liên quan đến dự án “chung cư liên hợp” đang xem xét... ● Thời gian thu h

BẢNG PHÂN CÔNG CÔNG VIỆC NHÓM 4

thành

Hoàng Khánh Nhi 31211021383 Câu A: tóm tắt và tính dòng tiền 100% Trần Nguyễn Như

Ngọc

31211023916 Câu A: tóm tắt và tính dòng tiền 100%

Đặng Thị Trúc

Linh

31211026091 Câu A: Tính DPP, PP, PI 100%

Nguyễn Thị Thu

Trang

31211026691 Câu A: tính NPV và IRR của

doanh nghiệp

100%

MỤC LỤC

I TÓM TẮT 3

II CÂU A 5 III CÂU B 14

I TÓM TẮT

- Thuế suất t = 40%

- Tất cả TSCĐ khấu hao 10 năm

- r = 10%

- Các dự án được đánh giá trong giai đoạn 11 năm

- Công ty ABC được cho khu đất trị giá 3 triệu ₤ ở ngoại ô có dân số 1 triệu người

- Chi phí nghiên cứu thị trường: $ 200.000

=> Chi phí chìm vì dù có thực hiện dự án hay không thì công ty cũng đã bỏ ra

=> Không tính vào dòng tiền của dự án

- Công ty đang xem xét 2 dự án: sân golf hay khu chung cư liên hợp.0

(1): Dự án phát triển sân golf “Đáng đồng tiền”

● Chi phí thiết kế sân golf: ₤ 1.000.000, 40% trả ngay lập tức, 60% trả trong

thời gian 12 tháng, khi sân golf được hoàn thành

● Đầu tư các trang thiết bị tiện ích: ₤ 4.000.000, trả trong 12 tháng, khấu hao

đường thẳng trong 10 năm tính từ khi sân golf hoạt động; giá trị thu hồi dự kiến

là 0 vào cuối năm 11

● Ước tính số người chơi từng khung giờ: trung bình 200 người/tuần chơi vào giờ cao điểm; 100 người/tuần không chơi vào giờ cao điểm mỗi tuần Sân sẽ

mở cửa 52 tuần trong năm

● Phí sân bãi: vào giờ cao điểm là ₤ 100/người, vào giờ không cao điểm là ₤ 30/

người

● Chi phí thuê xe điện: 2/10 người chơi trong giờ cao điểm và 1/10 người chơi

ngoài giờ cao điểm sẽ thuê một xe điện với chi phí ₤ 10/xe

● Thu nhập từ bán vật dụng: ₤ 12/người chơi/tuần

● Chi phí thuê nhân sự: tổng cộng ₤ 275.000/năm, để quản lý câu lạc bộ

● Chi phí quản lý: ₤ 250.000/năm của trung tâm đang được phân bổ cho dự án

này 40% chi phí quản lý tăng lên này là do tác động trực tiếp của dự án sân golf

● Khoản thu dự báo của quầy rượu: là ₤ 1.000.000 và 50% khoản thu này

đóng góp vào doanh thu của sân golf

(2): Phát triển chung cư liên hợp

● Chi phí chuẩn bị và xin giấy phép phát triển: ₤ 200.000, trả ngay lập tức

● Chi phí thiết kế dự án: ₤ 250.000 và được trả trong 12 tháng

● Chi phí xây dựng: ₤ 5.000.000, trả ngay 20% và phần còn lại trả trong 12

tháng khi hoàn tất tòa nhà

● Chi phí thuê nhân viên: Một nhân viên hiện nay, được tuyển dụng từ một dự

án bất động sản khác có thể được giữ lại thêm một năm để làm quản trị dự án trong giai đoạn xây dựng tòa nhà Lương của cô ta trong một năm đó là ₤ 50.000, sau đó cô ta sẽ bị cho nghỉ việc Nếu không được thuê làm giám đốc dự

án, cô ta sẽ ngay lập tức bị cho nghỉ việc Khi bị cho nghỉ việc, cô ta sẽ nhận được ₤ 40.000

● Doanh thu từ cho thuê căn hộ: Dự án phát triển này bao gồm 200 căn hộ.

Theo dự kiến tỷ lệ lấp đầy là 80% Mỗi căn hộ được thuê dự kiến tạo ra thu nhập ròng ₤ 12.500 hàng năm

● Chi phí quản lý bất động sản: ₤ 475.000 mỗi năm

II CÂU A

★ Dự án phát triển sân golf “Đáng đồng tiền”

Trình bày bài giải chi tiết tại Sheet "Sân Golf"

(1): Dòng tiền vào

● Tổng doanh thu: doanh thu có được kể từ khi sân golf đi vào hoạt động, tức là

năm 2 đến năm 11

Doanh thu từ cho thuê sân = 52*(200*100+100*30) ₤ 1.196.000

Doanh thu từ cho thuê xe = 52*(200*2/10 +

100*1/10)

₤ 26.000

Doanh thu từ bán vật dụng = 52*(200+100)*12 ₤ 187.200

TỔNG DOANH THU: ₤ 1.909.200

● Tổng chi phí hoạt động:

○ Chi phí phát sinh hàng năm: tính từ lúc sân golf đi vào hoạt động (từ

năm 2 đến năm 11)

■ Chi phí thuê nhân sự quản lý: £275.000 mỗi năm

■ Chi phí quản lý: £ 100.000 mỗi năm

○ Chi phí thiết kế: £1.000.000, trong đó:

■ 40% (£ 400.000) trả ngay lập tức => ghi nhận vào năm 0

■ 60% (£ 600.000) trả trong 12 tháng => ghi nhận vào năm 1

○ Chi phí nhà câu lạc bộ, phát triển sân bãi và các trang thiết bị tiện ích: ₤ 4.000.000, trả trong 12 tháng => ghi nhận vào năm 1

Năm Tổng chi phí

hoạt động

Chi phí thiết kế

Chi phí thuê nhân sự quản lý

Chi phí quản lý

Chi phí nhà câu lạc bộ, phát triển sân bãi và các trang thiết bị tiện ích

0 -£400.000 -£400.000

2 -£375.000 -£275.000

-£100.000

-£100.000

-£100.000

-£100.000

-£100.000

-£100.000

-£100.000

-£100.000

-£100.000

-£100.000

● Khấu hao thiết bị: từ năm 2 đến năm 11, khấu hao đường thẳng

=> Chi phí khấu hao mỗi năm: ₤ 4.000.000/10 = ₤ 400.000

● Dòng tiền hoạt động (OCF):

OCF = (Doanh thu - CP hoạt động)*(1 - Thuế suất) + Khấu hao*Thuế suất

○ Thuế suất là 40%/năm

○ Năm 0 và năm 1 có thuế suất là 0% vì (Doanh thu - CP hoạt động) < 0

Năm Tổng doanh thu Chi phí hoạt động Khấu hao OCF

2 ₤ 1.909.200 -£375.000 -£ 400.000 £1.080.520

(2): Dòng tiền ra

● Chi phí cơ hội sau thuế của mảnh đất: Giả sử nếu công ty không phát triển

mảnh đất thì mảnh đất sẽ được bán với giá £ 3 triệu

○ Chi phí cơ hội sau thuế của mảnh đất tại năm 0: -£ 3.000.000*(1-40%) = -£ 1.800.000

○ Sau khi kết thúc 10 năm hoạt động, công ty có thể bán mảnh đất này Chi phí cơ hội sau thuế của mảnh đất tại năm 11: £ 1.800.000

(3): Dòng tiền ròng

Năm OCF Chi phí cơ hội sau thuế

của mảnh đất Dòng tiền ròng tăng thêm

7 £1.080.520 £1.080.520

★ Dự án phát triển Chung cư liên hợp

Trình bày bài giải chi tiết tại Sheet "Chung Cư"

(1): Dòng tiền vào

● Tổng doanh thu

Dự án phát triển này bao gồm 200 căn hộ Theo dự kiến tỷ lệ lấp đầy là 80% Mỗi căn

hộ được thuê dự kiến tạo ra thu nhập ròng ₤ 12.500 hàng năm => Doanh thu mỗi năm:

200 x 80% x 12.500 = ₤ 2.000.000, ghi nhận vào năm hoạt động từ năm 2 đến năm 11

Doanh thu thuê căn hộ = 200 x 80% x 12.500 ₤ 2.000.000

TỔNG DOANH THU: ₤2.000.000

● Tổng chi phí hoạt động

○ Chi phí phát sinh hàng năm: Chi phí quản lý bất động sản dự kiến mỗi

năm là ₤ 475.000 tính từ khi đưa vào hoạt động, tức năm 2 đến năm 11

○ Chi phí thiết kế dự án: là ₤ 250.000 và được trả trong 12 tháng => ghi

nhận năm 1

○ Chi phí lương nhân viên quản lý: là ₤ 50.000 ghi nhận vào năm 1.

Nếu không thuê nhân viên này, nhân viên sẽ nhận lương ₤40.000 cho dự

án bất động sản trước đó, chi phí này không liên quan đến dự án “chung

cư liên hợp” đang xem xét Giả sử dự án chung cư liên hợp này không tồn tại thì nhân viên vẫn nghỉ việc sau khi và được trả ₤40.000 đó, vì vậy không xem xét ₤40.000 trên

Năm Tổng chi phí

hoạt động Chi phí thiết kế

Chi phí lương nhân viên quản lý

Chi phí quản lý chung cư

0

● Khấu hao tài sản: từ năm 2 đến năm 11, khấu hao đường thẳng

=> Chi phí khấu hao mỗi năm: ₤ 5.000.000/10 = ₤ 500.000

● Dòng tiền hoạt động (OCF)

OCF = (Doanh thu - CP hoạt động)*(1 - Thuế suất) + Khấu hao*Thuế suất

○ Thuế suất là 40%/năm

○ Năm 0 và năm 1 có thuế suất là 0% vì (Doanh thu - CP hoạt động) < 0

Năm Tổng doanh thu Chi phí hoạt động Khấu hao OCF

0

2 £2.000.000 -£ 475.000 -£ 500.000 £1.115.000

3 £2.000.000 -£ 475.000 -£ 500.000 £1.115.000

4 £2.000.000 -£ 475.000 -£ 500.000 £1.115.000

5 £2.000.000 -£ 475.000 -£ 500.000 £1.115.000

6 £2.000.000 -£ 475.000 -£ 500.000 £1.115.000

7 £2.000.000 -£ 475.000 -£ 500.000 £1.115.000

8 £2.000.000 -£ 475.000 -£ 500.000 £1.115.000

9 £2.000.000 -£ 475.000 -£ 500.000 £1.115.000

10 £2.000.000 -£ 475.000 -£ 500.000 £1.115.000

11 £2.000.000 -£ 475.000 -£ 500.000 £1.115.000

(2): Dòng tiền ra

● Chi phí xây dựng: ước tính là ₤ 5.000.000, trả ngay 20% và phần còn lại trả

trong 12 tháng – khi hoàn tất tòa nhà => ghi nhận chi là -₤ 4.000.000 năm 1 và

₤ -1.000.000 vào năm 0

● Chi phí cơ hội sau thuế của mảnh đất: Giả sử nếu công ty không phát triển

mảnh đất thì mảnh đất sẽ được bán với giá £ 3 triệu

○ Chi phí cơ hội sau thuế của mảnh đất tại năm 0: -£ 3.000.000*(1-40%) = -£ 1.800.000

○ Sau khi kết thúc 10 năm hoạt động, công ty có thể bán mảnh đất này Chi phí cơ hội sau thuế của mảnh đất tại năm 11: £ 1.800.000

● Chi phí giấy phép: -£ 200.000 vào năm 0

(3): Dòng tiền ròng

hội sau thuế của mảnh đất

Chi phí xây dựng Chi phí xin giấy phép Dòng tiền ròng tăng

thêm

0 -£ 1.800.000 -£ 1.000.000 -£ 200.000 -£3.000.000

5 £1.115.000 £1.115.000

● NPV của 2 dự án:

NPV = CF¿ ¿1

- NPV của dự án Sân Golf = £ 284.823 > 0

- NPV của dự án Chung cư liên hợp = -£ 49.845 < 0

=> Nhận xét: Kết quả trên cho thấy, dự án Chung cư liên hợp có giá trị dòng tiền

thuần âm Vì vậy, lựa chọn dự án Sân golf “Đáng đồng tiền” vì NPV của dự án đạt giá trị dương

● IRR của 2 dự án:

Tỷ suất sinh lợi nội tại của dự án được xác định bằng cách tính lãi suất chiết khấu làm cho NPV của dự án bằng 0

NPV = CF1

¿ ¿ = 0

- IRR của dự án Sân Golf = 10,87% > 10% (Lãi suất chiết khấu r)

- IRR của dự án Chung cư = 9,86% < 10% (Lãi suất chiết khấu r)

=> Nhận xét: Kết quả cho thấy, IRR của dự án Sân golf “Đáng đồng tiền” cao hơn lãi

suất chiết khấu 10% và cao hơn so với dự án Chung cư liên hợp do đó công ty nên lựa chọn đầu tư vào dự án Sân golf

● Chỉ số khả năng sinh lợi (PI) của 2 dự án:

Chỉ số khả năng sinh lợi (PI) của 2 dự án được tính theo công thức:

- PI của dự án Sân Golf = 1,13 > 1

- PI của dự án Chung cư = 0,98 < 1

=> Nhận xét: Dựa vào chỉ số PI, công ty nên lựa chọn đầu tư vào dự án Sân Golf vì

có PI lớn hơn 1 và lớn hơn PI của dự án Chung cư

● Thời gian thu hồi vốn (PP) của 2 dự án:

Thời gian thu hồi vốn (PP) được xác định theo công thức:

Với n: Số năm dòng tiền lũy kế âm (không tính năm 0) và CCFt =CF0+ ΣCFtCFt

- Thời gian thu hồi vốn (PP) của dự án Sân golf là: 7,29 năm < 10 năm

- Thời gian thu hồi vốn (PP) của dự án Chung cư là: 7,55 năm < 10 năm

=> Nhận xét: Cả 2 dự án đều có PP nhỏ hơn PP chuẩn (10 năm) Tuy nhiên, công ty

nên thực hiện dự án Sân Golf vì có thời gian thu hồi vốn nhanh hơn

● Thời gian thu hồi vốn có chiết khấu (DPP) của 2 dự án:

Với n: Số năm dòng tiền lũy kế âm (không tính năm 0) và CCFt =CF0+ ΣCFtCFt

- Thời gian thu hồi vốn có chiết khấu (DPP) của dự án Sân golf là: 10,72 năm

- Thời gian thu hồi vốn có chiết khấu (DPP) của dự án Chung cư là: 0 năm

=> Nhận xét: Đối với dự án bên Chung cư, tính toán cho thấy số năm dòng tiền lũy kế

âm suốt vòng đời dự án nên DPP của dự án này bằng 0 và công ty không nên thực hiện dự án Tuy nhiên, DPP của dự án Sân Golf lớn hơn DPP chuẩn nên công ty cũng không thực hiện dự án này

Bảng tổng hợp các chỉ số của 2 dự án:

Dự án Sân golf Dự án Chung cư Dự án nên thực hiện

⇒ Kết luận: Mặc dù theo tiêu chuẩn DPP thì công ty không nên thực hiện dự

án nào, tức là có sự mâu thuẫn giữa DPP và các tiêu chuẩn thẩm định còn lại (NPV, IRR, PI, PP) Tuy nhiên, các phương pháp tính toán NPV, IRR, PI, PP đều cho kết quả rằng việc đầu tư vào dự án Sân golf sẽ tối ưu hơn so với dự án Chung

cư Vì vậy, nhóm đưa ra đề xuất công ty nên đầu tư vào dự án Sân golf “Đáng đồng tiền”.

III CÂU B

❖ Bốn nhân tố phi tài chính cần cân nhắc:

- Tác động môi trường và xã hội: Cần xem xét tác động của dự án đến môi

trường và cộng đồng xã hội Điều này bao gồm các yếu tố như tác động đến đất đai, tài nguyên tự nhiên, cơ sở hạ tầng và phong cách sống của cộng đồng Việc xây dựng nhà ở chung cư liên hợp sẽ hợp lý để cung cấp nơi ở cho các công nhân viên ở gần công ty hơn, hạn chế phát thải CO2 do phương tiện giao thông, tiết kiệm năng lượng Xã hội cũng cần có nhiều người đổ về khu vực đó hơn và từ đó mang lại nguồn nhân sự dồi dào cho địa phương

- Yếu tố nhu cầu cộng đồng: Cần đánh giá và xem xét nhu cầu cộng đồng dân

cư khu vực đó để đảm bảo nhận được sự ủng hộ và tích cực từ thị trường tiếp thụ Chọn xây sân golf sẽ phù hợp nếu phân khúc khách hàng là tầng lớp thượng lưu, có thu nhập cao vì một phần giá thành rất mắc và bộ môn này đòi hỏi ở người chơi rất nhiều không đơn giản như các môn thể thao khác như đá bóng, cầu lông, … và phí duy trì, vận hành cũng khá đắt đỏ Còn việc xây dựng nhà liên hợp sẽ tốt hơn nếu hướng đến tầng lớp phổ thông, mọi người đều cần sau giờ tan làm, ngoài ra cũng chẳng phải điều kiện quá nhiều mà đó còn là nhu cầu thiết yếu quan trọng

- Quy định pháp lý và quy hoạch: Cần phải xác định các quy định và hạn chế

pháp lý liên quan đến việc xây dựng sân golf, cũng như tính phù hợp với kế hoạch quy hoạch của địa phương Ngoài ra, chung cư cũng cần kiểm tra các quy định pháp lý liên quan đến việc xây dựng và vận hành chung cư

- Quản lý rủi ro: Phải đánh giá và quản lý các rủi ro tiềm ẩn và có thể xảy ra

trong quá trình triển khai và vận hành dự án Sân golf có thể phát sinh thêm các chi phí cao liên quan việc sân bãi, xe cộ , Bên cạnh đó, chung cư liên hợp cần cân nhắc các rủi ro phòng cháy chữa cháy, động đất, thiên tai, mùa lũ khu vực

đó

❖ Bước chính liên quan đến việc đánh giá, giám sát và kiểm soát kế hoạch chi tiêu vốn:

- Đánh giá kế hoạch chi tiêu vốn: Đây là quá trình đánh giá và xác định các

yếu tố quan trọng như mục tiêu, nguồn lực, rủi ro và các điều kiện liên quan đến kế hoạch chi tiêu vốn

- Lập kế hoạch chi tiêu vốn: Dựa trên đánh giá, lập kế hoạch chi tiêu vốn bao

gồm việc xác định nguồn lực cần thiết, phân bổ kinh phí cho các hoạt động cụ thể và thiết lập các mục tiêu đo lường

- Giám sát quá trình thực hiện: Trong quá trình triển khai, quản lý cần thường

xuyên giám sát các hoạt động và tiến độ của dự án để đảm bảo rằng kế hoạch chi tiêu vốn được thực hiện đúng theo kế hoạch

- Kiểm soát kinh phí: Bao gồm việc so sánh kinh phí thực tế đã chi tiêu với kế

hoạch ban đầu, xác định các sai lệch và nguyên nhân, đánh giá tác động của sai lệch đó và thực hiện các biện pháp điều chỉnh nếu cần

- Báo cáo và đánh giá: Quá trình này bao gồm việc lập báo cáo về tiến độ và

hiệu suất của kế hoạch chi tiêu vốn, phản hồi về các biện pháp kiểm soát và đề xuất các điều chỉnh nếu cần thiết

hoạt của kế hoạch chi tiêu vốn