Kỷ yếu hội thảo khoa học cấp Khoa: Những vấn đề pháp lý và thực tiễn về kinh doanh các loại hình bất động sản mới ở Việt Nam hiện nay

C6 thể tôm gon: Có bi loại bất động sin được đưa vào kính doanh: Bit độngsản có sẵn bao gim nhà công tinh xây đụng, các loại đất được ghép kinh doanh quyển sit đang dit theo quy định củ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỌI

KHOA PHÁP LUẬT KINH TẾ

KỶ YEU HỘI THẢO KHOA HỌC

NHUNG VAN ĐÈ PHAP LY VÀ THUC TIEN VE KINH DOANH CÁC LOẠI HINH BAT DONG

SAN MOI O VIET NAM HIEN NAY

HA NOI, 2019

MỤC LỤC KỸ YEU HỘI TRẢO.

'NHỮNG VAN ĐÈ PHÁP LÝ VA THY TIEN VỀ KINH DOANH CÁC LOẠI

HÌNH BAT ĐỌNG SAN MỚI Ở VIỆT NAM HIEN NAY

‘SIT CHUYEN DE TRANG

Tổng quan phip Int Vit an vi bất động sẵn va cacTou Hahbw] —T

1 | đông sin đơn vào inh doanh

GVCTS Nguyẫu Thị Dung

Trường Đại học Luật Hà Not Những văn đề phap iy va thục tấn vé Condotel 6 VietNam Hữnny|— TẾ

2 GVCCPGS.TS Nguẫn Thi Nga

Trường Đại học Luật Ha Nột Wing vin & phip ly về thục tên Homey dưới goenlin cũnLuật|— 35

3 | ảnh doanh bit động sin 2014

5 GW.T5 Nguyễn Thi Hồng Ning

Trường Đại học Luật Hà Nột Những văn để pháp iy va thục tấn vẽ Shophouse Z VietNam lain] đổ,

8 | đuống Condotel va Officetl

GVCCPGS.TS Nguyễn Quang Tuyễn & ThS Trin Đức Think

Trường Đại học Luật Hà Nột

‘TONG QUAN PHÁP LUAT VIET NAM VỀ BÁT ĐỘNG SAN VÀ CÁC

LOẠI HÌNH BAT BONG SAN ĐƯA VÀO KINH DOANH

Trường Đại học Luật Hà Nội

ng quan pháp luật Việt Nam về bắt động sin

Điễu 105 BLDS 2015 quy dinh về từ sản theo hướng là mốt quy phạm ảnh

nghĩa "Tải sinta vật tiên, giấy ti có giá và quyễn ti sản” Tuy nhiên, quy định này vin chỉ được xây dụng theo hướng it kê ma chưa đơa ra được ni đụng khái quát bin chất của tit sân a gì V cơ bản, một đốt tượng trong thé giới khách quan được coi la tài sẵn

Xôi nd nằm trong sự kiểm soát chỉ phỗ, nắm giữ được ca con người Nổi cách khác,

tii sin có một số dic đểm nh (9 thuộc sở hữu của một chủ thể nhất anh; G đáp ứng

một loi ich nhất din của con nguời đợi ch vật chất hoặc lợi ích tính thân; Gi) mangtính giá tì (gi t và giá t sử đụng) Tà sân theo quy dinh của BLDS 2015 được thểBiện đưới bốn dạng cụ th, đồ là vt, tiên, Hy tờ có giá, guyễn tài sân

Điễu 107 BLDS 2015 định vé bit động sin và động sin Bắt đông rin thườngđược hiễu a ning tải sin ma về đặc tinh vật lý là không thể đ đời, hoặc gắn iễn vớinhững tài sân có th chit không thé i di, bao gần: dit đủ; nhà, công tinh xây dừngginliin với đất đủ, ti sin khác gắn lién với đất đủ, nhà, công tinh xây dựng, một sổtii sin khác theo quy định của pháp luật Bảng phương phép loại trừ pháp luật quy định

động sin là những ti sin khống phi bit động sin

"Đây là cách phân oại tả sin được quy đính & moi hộ thẳng pháp luật bén canh cách chia ti sin thành tải sin hữu hành và tải sản vô nh BLDS 2015 không đơa ra tiêu chỉ phân biệt hai loại ti sin này mã sử dung phương pháp loại trừ Tuy nhiên bộ Init này không xác nh một cách cu thé những tả sẵn nào được coi Tà bất đông sẵ bãi bit ding sin ngoài các đi tượng được lét kệ tại Điễm a b, c Khoản Ì, Điều 107 côn bao gm các ti sn khác do pháp luật quy inh Quy dink nine vậy là không hợp lý bãi

cách xác định mang tính losi trừ này đổi hỗi việc định nghĩa "bất động sân” phi cụ thé

và rõ rùng Sau khi xác din rõ v bit động săn, tắt cả ải sân conti là động sẵn TrongXôi đo hồng bit động sin khác do pháp luật quy định" hiện vấn chữa được mác định:trong bất cử vấn bản luật nào

Theo quy đính tei khoản 6a Điễu 3 Thông tr số 05/0011/TT-.BTP ngày16/03/2011 của Bộ Tu pháp hướng dẫn một sổ vẫn dé vì đăng Lý, cung ấp thông tin về

gto dich bảo đầm, hợp đồng thông báo việc kê biên tà sẵn thí hành én theo phường thúc trục tip, buu điện fx, thư điện tr tại Trang tâm đăng Lý giao địch tà sẵn của

"ip oi goad - QuyỀnđốivõitisn — đánh mabe độ tấp cân ý dye vật quyin vì những vẫn đ đất

1

Cục Đăng lý quốc gia giao dich bio dim thuộc Bộ Tư pháp, được sửa đỗ, bổ ming bãi

“Thông tr08/2014/TT-BTP th các quyén tài sin sau diy được coi là động sin:

- Quyển ti sẵn phát ảnh từ hợp đồng mua bản nha &, hop đẳng gớp vốn xây đụng nhà

4 hop đồng hop tác kinh doanh nhà ở (bao gém cả nhà ở xã hộ) cũa ổ chức, cá nhân rus của doanh nggưệp lánh doanh bất động sin theo các dự án xây đụng được cơ quan

co thẫm quyên phê đuyết, quyển tài sân phát sinh từ hơp đồng ava bán, góp vẫn, hợp tác kinh đoanh ti sẵn khác gin liên với đất

- Quyền ti sin phát ánh t hợp đồng chuyễn nhương hop đẳng gép vốn, hơp đồng họp

tác kinh doanh, hop đồng thuê quyền sử dụng đất ở gin với he ting kỹ thuật được chủ đầu tech án gao kết hợp pháp the quy định của pháp luật và aha ở;

- Các khoản phải tha, quyền tụ hưởng bảo hiém, các khodn phí má chỗ đầu tt được

trong quá hình đầu tu; kinh doanh, phát triển dur án xây dưng nhà ở,

= Các khoản lợi thụ được tir việc kính doanh, khơi thác giá tí của quyền sử đụng đất

hoặc hạ ting kỹ that rên đất (oi tóc cia thin đốt hoặc cin hating kỹ huật trên di);

Quyên ti sản khác theo quy ảnh của pháp luật

Thing từ này cho thấy quy định mâu thuẫn với quy ảnh của BLDS 2015 khiBLDS quy dinh bắt động sin bao gốm “Tả sẵn khác gắn iễn với đắt đa, nhà, công tỉnh

xây ding” Các quyén ti sin được quy nh trong Thông tơ số 05/2011/TT-BTP đều

là quyên t sin gắn iin với đất đa, nhà công tình xây dong và fur vây vấn phải được

coi những quyền ải sản đỏ là bất động sẵn

Việc quy nh bất đông sin con nhiễu tranh of, chính vì viy, việc xác định đu

la bit động sin, đầu là động sin trên thực tẾ có nhiều kh khẩn vì quy dinh của BLDS

2015 theo dang: nêu không phi là bất động sin thi là động sin

Việc xác dinh một tải sin là động sin hay bất đông sin chỉ meng tính chất tương

đối, gin với một khoảng thời gin và không gen xác Ảnh Vi da cây trồng trong vườn,

được xem là bất đông sẵn, nhưng khi cây được đưa vào châu cây cảnh tỉ lại được xem xét với tr cách là đông sản Bên canh yêu tô "không thể d dời" thì yêu tổ "gắn Hỗn"

cũng là một iêu chí df xác đnh ti sin a động sin hay bất đông sin Nội dụng này đếnnay chơn có vin bản quy pham: pháp luật nào hướng din cu thể dé có cách hiểu thingnhất do đó việc xác định tả sân nào là tải sản gắn tiễn với nhà, công tình xây dựngtrong thực tấn gặp rt nhiều khó khăn Tuy nhiên có thé hidu ti sin được coi là gắn hiênvới nhà, công tỉnh xây dụng theo hướng nếu tháo di, đỡ bỗ ti sẵn ra khối nhà, côngtrình xây đụng th sẽ làm they đổi kết câu hoặc giém ait nghiém trong giá tử của nhà,

công tinh xây đụng đó

Việc phân los ti sin thành động sin và bit đông sin mang những ý nghĩa phép lý nhất dinh Một rong nhõng ý ngiễa do liên quan din việc đăng ký ti sin theo quy định của pháp luật Theo quy định tứ Điều 106 BLDS 2015, quyền sở hữu, quyên khác đổi

2

Với ti sin là dng sin về nguyên tắc không phi đăng Lý, tử trường hop php hut vé

đăng Lý tải sân có quy định khác

2 Pháp Init Việt Nam về kinh doanh bit

Ở Việt Nam trong một thời gen đã, hoạt đông binh doanh bit động sin BĐS)

đường nhy ít được pháp luật để cập Do là hỏi kỹ ma nên kính té được quân ly bởi co

chế kế hoạch hóa, tập trùng, quan iêu, bao cấp, Trong cơ ché đó, Nhà nước trở thành)một trung tâm chỉ hy true trếp quản]ý, &ều hành moi hoạt động sin xuất ~ Lánh doanh:

cũng như phân phát sản phim xã hội Doanh nghiệp không có quyền chỗ trong việc

va chon lĩnh vục kính doanh, không được hy chỗ và xây dụng phương án kế hoạch ánh

ảnh doanh đều thục hiện theo “cây gây”

doanh Moi công đoan cia quá tỉnh sin xuất

chỉ huy cia Nhà nước

Công cuộc đổi mới toàn điện nin kính tẾ nước ta để mỡ ra mốt hiện thục hoạt

đông khác cho moi loại bình doanh nghiệp, ké cả các doanh nghiệp hoạt động đầu từ,

kảnh doanh BBS Hệ thông pháp luật đã có gin đã các vin bên quy pham pháp luật cho roi hoet đông sin xuất, đầu tr kinh doanh, trong đó có kinh doen BĐS

Nei đồn BĐS, trước hit phải dé cập din đất đủ và nhà 5, bối đậy là hei loại BĐS chủ yêu và quan trong nhất Trong tinh vực đất i, trước đây, do vie "xã hồi hóa" đất

dai một cách tuyệt đẫ: đất đử thuộc sở hữu toàn din do Nhà nước thẳng nhất quản lý(Điểu 19 Hiển pháp 1980), nên pháp luật "đóng kirang” quan hệ đất đi thông qua hành

vã Nhà nước cập dit (không ths tiin sử dung dif) cho người din và thu hồi đất khi họkhông còn nim cầu sử đụng Các giao dich vé đất đ bị pháp luật nghiêm cém Điễu 5Luật Đất dai năm 1987 quy đính “Nghiêm câm việc mua, bán, lần chiêm đất di, nhấtcanh ha tô đưới moi hình thúc, nhận đất được giao ma không sở dụng, sỡ đụng đất

không đúng mục đích, tiên rỡ dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục dich khác, lim hủy hoạ dit đa” Còn trong finh vực nhá ð, có hai hình thúc sở hữu chủ yêu sỡ Hữu nhà nước và sở hữu của tùng cá nhân Trong thôi kỷ này, giao dich về BĐS là nhà

chủ yêb1ã các giao dich vé thuê lei hoặc chuyển nhượng nhà & inde sở hồu nhà nước,

Ty các gieo dich vé mua bản nhà ð thuộc sở hữu hư nhân.

Nén kink té tị trường đã tạo điều Liên thuân lợi cho hoạt động kin doanh BĐS

phat iển Pháp luật ình doanh BĐS được xây dụng, định dẫu bing sưra đổi cia Luật

Đất đại năm 1993 với những quy Ảnh rất mới như giao quyền sử dung đất cho hồ ga

đánh, cả nhân nở dạng én dinh lâu dải, người sử dụng đất được chuyễn quyển sỡ dụng

đất trong thôi hạn gio dit vv Tiép đó một lo các đạo uật Khắc lên quan đến Tĩnh vực kinh doanh BĐS lân lượt được ban hành nhưz Luật Thuê chuyén quyén sử dng đất nim 1994 (được sũa đã, bổ sung nắn 1999); Bộ luật Dân sơ năm 1995 (được sửa đã,

tổ sung năm 2005); Luật Xây dmg năm 2003; Luật Đầu tr năm 2005; Luật Doanh:

"nghiệp năm 2005; Luật Thương mai năm 2005; Luật về Nhà ở năm 2005; đặc biệt hãi

3

kế din vide ra đời của Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 (Luật KDBĐS) điều chỉnh trụctiấp hoạt động kinh doanh BĐS

Hiển my, có một số văn bản được thay thé sửa đổi bỗ rung và trục tiép điề chinh vấn để nh đoanh bit đông sin ainr Luật Dit dei năm 2013, Bồ luật din nự năm 2015, Luật Einh đoanh bit động sin năm 2014, Luật nhà ð năm 2014; Luật đoanh nghiệp nia, 2014

Căn cứiKhoản Điều 3 Luật Kinh doanh bất động ăn năm 2014 quy dink: Kinh doanh

bit động sin la viée đầu t vốn dé thục hiện hoạt đông xây ding, mua, nhận chuyểnnhượng để bản, chuyển nhượng: cho thuê, cho thué In, cho thuê mua bit động sin; thực

Tiện dich vụ mối giới bit động sin; dich vụ sin giao dich bất động sin; địch vụ tư vẫn

bit động sin hoặc qun lý bit đông sin him mục dich sinh lợi

3 Các loại hành bắt động sin dua vào kinh doanh.

Các loại bất động sin dia vào kinh doanh theo pháp luật hiện hành được quy dinis tạ Điều 5 Luật Kinh doanh bất đông sin năm 2014, bao gém

*1 Nhà công tình xây dung có sin của các tổ chúc, cá nhân;

3 Nhà, công tỉnh xây đọng hình thành trong tương lại côn các tổ chức, cá nhân,

3 Nhà công tinh xây dụng là tả sin công được cơ quan nhà nước có thẩm quyển cho phép đưa vào kinh doanh,

44 Các loại đắt được phép chuyễn nhương cho thuê, cho thué ei quyền sở đụng đất theocqay Ảnh của phép luật về đất đ thì được phép kinh doanh quyền sử đụng dit”

Trong đó, pháp luật cũng quy định cu thể điều kiện của bắt đông sin đưa vào,

ánh doanh tại Điều 9 Luật Kinh doanh bắt động sản năm 2014 như se

“I Nhà công tinh xây đụng đưa vào kinh doanh phối có đã các điều kiện sau dy9) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, cổng tình xây dựng gắn iễn với đắt trong giấy ching

hận về quyên sở dụng đất Đối với nhà, cổng tỉnh xây đọng có sin trong dự án đâu ty

ảnh doanh bất động sin thử chỉ cén có gây chứng nhận về quyền sở đụng đất theo quy

đánh của pháp luật về đất đi,

9) Không có tranh chip về quyền sử dung đất, quyên sở hữu nhà, công tình xây dựng gắn liên vớ đt,

6) Không bị kế biển để bảo dim thi hành án

2 Các Loni dit được phép kinh doanh quyền sở dạng đất hãi có đã các điều kiện sau

1) Có gây chứng nhận về quyên sử dụng dit theo quy dinh cũa pháp luật vé đất đi,9) Không có ranh chấp vé quyền sử đụng đất,

©) Quyin nữ đụng đất không bị kệ biên để bảo đân thi hành án,

4) Trong thời hạn sử đụng đất"

C6 thể tôm gon: Có bi loại bất động sin được đưa vào kính doanh: () Bit động

sản có sẵn bao gim nhà công tinh xây đụng, các loại đất được ghép kinh doanh quyển

sit đang dit theo quy định của luật đất dai va i) Bất động săn Lình thành trong tương

T nhà công tình xây dug trong quá tình xây dựng và chưa được nghiệm thu đơn vào

nữ dụng

4.1 Những qmy định trong Luật Kink đomh bắt động sin năm 2014 về nhỏ, công

trình xây dung cósẵm cũa các #5 chức, cá nhân

Đội với nhà, công tình xây đụng co sẵn của các tổ chúc, cá nhân &, thi vie nhdoanh trên thực tổ đến ra thường xuyên và thủ tục pháp lý khí đm giản

Trong đó, tổ chức cá nhân muốn nh doanh bất đông sin phải dip ứng điều kiện:1.Tổ chức, cá nhân kánh doan bit đồng sin phã thành lập đoanh np theo quy dint,

của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hop tác xã theo quy dinh của pháp luật vé hop tác sau diy gọi chung la doanh nghiệp) và phi có vẫn pháp định không được thấp hon

20 tỷ đồng trừ các trường hợp mu

4) TỔ chức, hô ga đính, cá nhân bản, chuyển nhường, cho thu, cho thuê mua bit đồng

sản quy mô ahd, không thường xuyên quy định tạ Điệu 5 Nghị dink này,

1) Tổ chức, cá nhân ánh doanh dich vợ bát động sin quy định tei Chương]V Luật Kinh

doanh bit đồng sin

2 Doanh nghiệp kinh doanh bit động sẵn thuộc điện có vén pháp định quy Ảnh tại

Khoản Điễu nay ph chịu rách nhiệm về tinh trang thục, chỉnh xác của số vén pháp

định

Hoặc tổ chúc, hd gia dinh, cá nhân bán, chuyỂn nhương cho thuÊ, cho thu mua bất

đông sin quy dink tei Khoén 2 Điều 10 Luật Kinh doan bit động sản không phãi thành: lip doanh nghiệp kinh doanh bit động sin beo gốm,

1 TỔ chúc, hộ ga đ nh, cá nhân bản, chuyển nhường cho thu, cho thuế mua bit đồngsản mà không phii do đầu h dự án bắt đông sẵn để linh doanh và trường hop hồ giadinky, cả nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sin do đâu tr dự

án bất động sin để kính doanh nhương dự án có ting mức đầu tơ đưới 20 tỷ đồng (hông tính tiên sỡ dụng dit).

2.76 chúc chuyển nhương quyển sử dụng dit, bản nhà, công tình xây dựng do phá sân,

gã thể,

3 Tổ chức tin dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công t quân lý ti sẵn cũ các tổ

cứ in đăng AMC, công ty quản lý tá sin ca các tô chốc tn đụng Vi Nam (WAMC) và các tổ chúc, cá nhân khác chuyỄn nhượng quyển sử dụng đất, chuyể nhượng dự án bất động sin, bán nhà, công tinh xây đụng dang bảo lãnh, thổ chấp đ tha hội nợ

chia tách.

4 Tổ chức, hộ gia đnh, cá nhân chuyển nhương quyền sử đụng đất, bản nhà, công tỉnhxây dụng dé xirly ti sẵn theo quyết định của Tòa én, cồn cơ quan nhà nước có thẳm,

quyền khí xử Lý ranh chap, khiêu ma, tổ cáo

3 Tổ chúc, hộ gia dink, cá nhân đều h xây dụng nhà ở để bén, cho thuê, cho thuê mua

sé không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định cia pháp luật về nhà ở

6 Các cơ quan, tổ chúc khi được cơ quan nhà nước có thẫm quyền cho pháp chuyểnnhượng quyền sử dụng dit, bán nhà, công tỉnh xây dung thuộc sở hữu Nhà nước theo

dạy Ảnh của pháp luật về quản ý t sin công

7 Tổ chúc, hộ gia ảnh, cá nhân bản, chuyển nhương, cho thuê, cho thuê mua bất động

sản thuộc sở hồu cũa mình

2.2 Những qny dink trong Luật Kinh đomnh bắt

bắt động sản hình thành trong trơng lai

VẢ chủ thể kinh doanh Luật Kinh doanh bắt động sản 2014 đã quy định mé rộng

và tổ ring cu thi hơn sơ với trước về quyền KDBĐS bắt động sin Hình thành trongtương lai Theo đổ, chủ đều h dự én bit động sân có quyển bán, cho thuê, cho thuê muanhà, công tình xây dựng không chỉ có ấn mà còn hình thành trong twong lai Tronggio dich mua bán, Luật Kinh doanh bit động sin 2014 chỗ yêu kế thừa các quy đính.của Luật Kinh doanh bit động sin 2006 Giao dich cho thuê nhà, công tình xây đụng

Hình thành trong tương li Luật mồi chỉ quy định mang tính đính hướng, chung chung tai Điêu 54 ma không có quy dinh cụ thi, Đặc biệt giao dich cho thuê mua nhà, công

trình xây dmg hình thành rong tương ai có nhiễu mỡ réng để khuyên khách Losi giaodich này phát hiển Luật cũng đã mỡ sông cho hô gia ảnh, cá nhân đuợc KDBĐS hình,

thành trong toơng lei nhưng phii nốp thé tho nhập theo quy Ảnh, nhằm đa dang hing

hóa bất động sản, dép ứng nhu cầu tăng trưởng về kinh t,x hội cho người dân, phátThuy ôi da các nguôn lọc xã hội, diy mạnh công tác xã hội hóa nhà ở

Ci os: bật động sin đơa vào kính doanh Luậthông quy định kính đoanh quyền

sử dung dit hành thành trong tương lai Có nhiễu loại nhà, công tỉnh xây đụng hình,thành trong toơng ei được đơn vào kinh doanh, chẳng han hơ đối với nhà đất ð là bấtđông sin chiêm đại đa số các giao dịch trên thị trường, Nhà đất & có nhiễu lo, nhưng

nhìn chung được chia thành hei loại chỗ yêu là nhà đất ở thương mại và nhà ở xã hộ:

nhà đất ở thương mai là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần lánh tổ đâu tơxây dụng để bản, cho thuê theo nhủ cầu và cơ chế thi trường Nha ở xã hội là nha ở doNha nước hoặc doanh nghiệp thuậc các thành phần kính tổ đều hơ xây đựng cho các đitương có thu nhập thấp ở 46 thị được mua thuê mua (csi yếu nhằm the hiện chínhsách xã hộ); loạt nhà ð này, chỗ đầu he chỉ được bán theo quyết dinh của cơ quan nhà

nước có thim quyên

ng su năng 2014 về kinh doamh

"ương tynhư vậy, công tình xây đụng hình thành trong toơng ei công có nhiều le: công tình xây đựng trong các km công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kính tổ và các công tình kinh doanh thương mai, dich vụ dalịch, nhà dit xây đọng các cơ sở sẵn

xuất phi nông nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, cum cổng nghiép, khu ché xuất, các

doanh nghiệp, dit nghĩa tang, nghĩa dia Các chủ đầu thục hiển đều tơ xây moi hoặc cãi tạo sẵn chữa nhà, công tình xiy dụng trên dit và thục hién các giao dich

KDBBS hình thành rong tương lá theo quy nh của phép luật 4 tha lợi nhuận,

Điễu kiên oda bất đồng sản hình thành trong tương lai được đưa vào kính doanh.Điều ® Luật Kinh doanh bit động sin 2014 kế thie Luật cũ quy dinh các điều tận

Xhông có ranh chấp về bit đông sản, không bị kế biên để bảo dim thi hành án Đẳng

thời bé sung, site đỗi một sổ điều kiện là: có gây tờ về quyền sỡ đụng đất, hỗ sơ dự énthiết kế bản vẽ thi công đã được cập có thim quyền phê duyệt, giấy phép xây dụng đổi

vi trường họp phii có giấy pháp xây ding gay t vì nghiệm thu việc hoàn thành xây

đang cơ sở ha tổng kỹ thuật tương ứng theo tin đồ dự án, trường hop là nhà chung cứ

ton nhà hỗn hợp có mục dich để ở hình thành trong tuơng li thị phit có biển bản nghiệm,thu đã hoàn hành xong phn móng cũ tòa nhà đổ, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở

Hình thành trong tương lai, chủ đầu từ phi có vin bản thing báo cho cơ quan quan lý nha ở cập tinh về việc nha ð đã điều liận đoợc bán, cho thuê mua

Khắc phục tinh rang thời gian qua nhiễu chủ diu tr huy động vẫn trái phép, chiếm dụng vấn của khách hing Luật Kinh doanh bit động sin 2014 và Luật Nhà &

2014 đã có những quy dinh chit chế và vin để huy đông vén và bản sẵn phẩm cũa chủđầu trtrong dự én Theo đó, đối với nhà ð thương mai, chủ đầu tr yy động vén từ tân,

ru, tin thuê mua tiến thuê nhà ở tr trước theo “hop đẳng mua bin, cho thuê, cho thuê mua nha ð hinh thành trong tương lai" Việc ký hợp đẳng huy đông vẫn cho phát

triển nhà ð thương mai phi tuân th quý định Tà bên tha gia góp vốn, hợp tác đu tr

hợp tác kinh doanh, liền doanh, liên kết quy đính chi được phân chie lợi nhuén (bằng,

tiên hoặc cổ phiêu) rên cơ sỡ tỷ lệ vốn góp theo thô thuận trong hop đẳng, chỗ đâu te

hông đợc áp dụng hình thúc huy động vén theo quy định này hoặc các hình thúc huy

đông vốn khác để phân chia sin phim nhà ở hoặc để um tiên đăng ký, đặt coe, hưôngqguyễn mua nhà ð hoặc dé phân chia quyền sử dụng dit trong de án cho bén được huy,đông van, trừtruờng hợp góp vin thành lập phép nhân mới để được Nhà nước gieo làm

chỗ dutch án xây dụng nhà & Điều 68 Luật Nhà & cũng đã quy định, các trường hợp Thuy đông vốn không đăng hinh thúc và không dip ứng các điều liận đổi với tùng loại tha ð theo quý định của pháp luật về nhà õ, thi không có giá tị pháp lý Do đó khí lý hop đồng gao dich kinh doanh bit đông sản, các chủ đầu tr và khách hàng vừa phi

trần thi pháp luật dân sự vita hãi tuân thủ pháp luật vé nhà ở Hop đẳng phải đúng vềHình thức thi mới không bi huyện bồ là giao dich vỗ hiệu

7

Bio lãnh rong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong twong lai Khác với

truớc diy, Luật Kinh đoanh bất đông sin 2014 ti Điễu 56 đã bổ sang quy dint chủ đều

tơ ây án bất động sin trước ủi bán, cho thuê mus nhà ð ình thành trong tương li ph dave ngân hing thương mei có đã năng lục thục hiện bảo lãnh nghĩa vụ tis chính cia

chỗ đầu he đổi với khách hàng khi chủ đầu tơ không bin giao nhà theo đóng tin độ

đã cam kết với khách hàng Trường hợp chủ đầu hy không thực hiện bản giao nhà ở theo

tién đô đã cam kết và bên mua, thué mua có yêu cầu thì bin báo lãnh có trách nhiệm,

"hoàn lạ số tiễn ứng trước và các khoản tién khác cho khách hing theo hop đồng muabên, thuế mua nhà ở và hợp đẳng bio lãnh đã ký kết Quy Ảnh bảo lãnh nhim bảo vềqguyễn lợi cho khách hàng và an toàn trong đầu từ kinh đoanh bit động săn, tránh tình

trăng các chủ đầu hông đã vẫn công đầu hr kinh doanh đợ án, đầu tử dự án dân ri,

sử dang vén huy động mai mục dich, kếo dã thôi gin bin giao nhà 6, công tinh xây

đang hoặc không đầu hr dự án theo đúng thô thuận trong hop đồng, gây thiét hai cho

Xhách hàng,

Luật cũng quy dinh cụ thể, rổ răng hơn vé thanh toán trong mus bán thué mua bit động sin Lình thành trong tương li: Vie thanh toán rong giao dịch được thục hiện

nhiều lân lên đều không quá 30% gi tr hop đồng, những lân tip theo phi phủ hop

với én đồ xây đụng nhưng tổng số không quá 70% giá tr hop đẳng kh chưa bản giao nhà, công tỉnh xây dmg cho khách hing, trường hop bên bán, bên cho thuê mus là

doanh nghiệp có vin đầu br nước ngoài thi tổng số không quá 50% giá hop đồng

Pháp luật kinh đoanh bit động sin không quy định cụ thi việc thanh toán trong

ao dich thuê mua nhà, công tình xây ding, mã chi quy dinh là bên thuê mua thanh,

toán trước cho bên cho thuế mua một khoản tin, số tên còn lại được tính thành tên

thuê, sau lửi đã thanh toán đồ sổ tiễn thé mus th trở thành chỗ sở iu Tuy nhiên, Luật

Nhà ở lại quy dinh cụ thể hon, theo đó ngu thuê mua thanh toán trước cho bin cho

thuê mus 2096 giá t của nhà thuê mug trừ trường hợp người thuê mua có did kiện thánh toán rước thi được thanh toán không guá 50% giá tr nhà ở thuê mua, số én con Ini được tí thành tiên huê nhà dé tr hàng tháng cho bên cho thué mua trong mét hôi

hạn nhất inh; sau ei hết hen thuê mua nhà & và khi td hit sổ tiền còn thị người

thuê mua có quyển sở hồu đối với nhà ở đó

Việc chuyển nhượng họp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trongtương ld Luật Kinh doanh bất ding sản 2014 bổ sung thém hành thức lý kết hop đẳng

thuê mua bất động sin hình thành trong tương la Nguôi mua, thuê mua nhà ở hình

thành trong tương li có thể chuyển nhượng ii hợp đồng mua bén, thuê mua nhà ở hình

thành trong toơng lai cho người khác

4.3 Những vẫn dé pháp lý và te tin về Condotel

Mặc dis Condotel đã xuất hiện hing thể kĩ trước, hy nhiên chưa có một nguồn

nào khẳng định nguồn gốc cũa Condotel đầu in trên thể giới Condotel khi được quantâm đầu tiên được xuất hiện tai bai biển Miami, Floride?, tuy nhiên điều này chỉ chính.xác trong pham vì nước MY Bồi, nhiều tử liệu thi Condotel đã xuất hiện ð châu Âunhiều năm về trước đưới tên goi “apartahotsl"Ö Loại hình bắt đông sẵn này thậm chícon rất phổ biển te Tây Ban Nha và các nước châu Au Dẫu vây, có th khẳng dinh ing

Mỹ đã giúp Condotel trở nên phổ biển Cuối thập kỹ 70, đưới ác động cũa thay đổichính sách về thuê tử Mộ đưới võ bọc là những cân hô nghỉ dung, người dân tes Mpbit đầu đầu tơ vao loại hình căn hộ khách san này với mục dich để trén thuế Váo năm,

1986, những chính sách về thuê trước lúa bị chính phi xóa sổ Condo hotel dẫn mắt đi

vi thể của mình trăn thi trường bit đông sản Toi coỗi thập Ii 90, khi nền kinh tế cónhững chuyển biển tích cục và thị truờng bất đông săn hoạt động sôi ni, loi hình nhàkhách sen nay, một lẫn nữa, trở nân phd bién ở Mỹ! Xu hướng này bit đầu phát tiễn

và lan réng sang các khe vục khác như Caribbean, Canada, thâm chi cả Dubai ở kim

vực Trùng Đông Ở Europe và Nam Mj, mô hình condo hotel được phất triển đưới tên

goi “Condetls" hoặc "Aparthotels!

Condotel mới bắt đầu xuất hiện tri Việt Nam những năm gin đây lần đều đượcthử nghiệm ở Sarston te thành phố Hé Chỉ Minh từ nim 2005 Tiếp đó, Nha Trang

Plaza là dự án Condotel đâu tin được xây dmg ti Việt Nam với quy mô lớn Đây là

tòa Building cao 40 ting, gém 240 cần hd cao cấp đạt tiêu chuẫn 5 sao và la dự án đềutiên mang đến cơ hội ảnh ai hip dẫn cho khách hing Seu Nha Trang Plaza a một loạtcác de án Condotel khác lin lượt ra đôi tại những dia diém khác nhau như Da Nẵng,Thanh phố Hé Chi Minh, Sapa, Phủ Quốc, Nha Trang

Condotel 1á mốt loại hình bắt động sin còn mới ti Việt Nam do dd chun cổ mat

‘vin bên pháp luật nao giả thích khái niệm Condatel

KẾ thi các nguồn tham khảo nước ngoài thi có thể hiểu Condotel hay Condohotel là từ được wit tất của ha từ conđoninimum va hotel, có ý ngiữa là khách sạn cần

hồ bay cân hộ khách sen’ Cũng có nhiễu cách diễn giải vé condotel, tuy nhiên, ta

chung lạ Condotel là mổ hình kết hop căn hộ và khách san trong công một dự án bắt

đông sindutch nghĩ đưểng Trong do, mỗt căn hộ Condotel có nhà đầu tự chỗ sỡ hữu:ring có thể hiễu một cách đơn giãn condotdl 1ä bit động sin kit hợp giữa nà ð và lưutrú du lich Với tang bị thết bị khép kín như một căn hộ thông thường, sin phẩm,

The Hinary of Condo Hotels tap sano condahotlcenter cm/s esperthisery-of condo hotels ad

` Cando Hstel / Condotel Eodncdm, Re comsrcil an egal begamngs ~ The Vecstion sda blog npr nse dsse seer com2013/1120/atrodaction-Re-onsrcal- andes] beginnings

-“Ricard Đương, Chapir1- Tha Defmtave Stay af Condo Hotels - Amazon Books.

‘pe eondot ken comsondote gl vi pension orga Cando hotel

.

condohotel vấn có thé hưởng giá bị tiên ich khép kín của khách sạn nhẹ hỗ boi, nhàhàng dich vụ phòng céu lạc bô chim sóc súc khốc Cũng có thể được Hiểu là mốtXhách sạn có bếp đ niu nướng, cũng các vật dụng khác dé bạn có thé cing người thân

tên hưởng kỷ ngh đã

Từ hoàn cảnh và thục trang pháp ý của Việt Nam, Condotel 1á nự kết hợp giữa

căn hộ chưng cư và khách sạn Khéng giếng nhờ khách sen, mỗi cân hộ rong Condotel

dave bán riêng lẻ như những căn hô ching cư Tuy nhiên, các căn hộ Condotel được

hướng những cơ sở vật chất và dich vụ như một phòng khách sen Khi chủ nhân mua

căn hộ Condotel, căn hồ sẽ được ban quên lý của khách sạn cho thuê như các phòng Xhách sen tình thuờng, Cin hồ Condotel có thể được đặt rong chương trình cho thuê

"ngắn hen hoặc dã han của công ty quản lý Tiên cho thuê căn hộ sẽ được chia theo thôn

thuận giữa công ty quân lý và chủ cần hộ

Bin khoăn Hi miệm về Condotel

Hiển cả cơ quan quinly nhà nước, giới chuyên gia dia ốc và giới đầu hư vấn đangtranh luận về tinh pháp lý của loạ hình cén hộ condot:L

Kii đơa Condotel tới Việt Nam, các tập đoàn thường dia ra lời quảng cáo ring:

“Sử hữu cân hồ Condotel và tham gia chương bình Timeshare sẽ mang dén cho ben những gi ti ngoài ức trông tượng Timeshare ẽ nhấc nhờ bạn về một thất gian nghĩ

duống cổ định dé bạ trút bộ hết cing thẳng mét mỗi ci công việc, dành thời gian chonhững người mà bạn yêu quý nhất Giá tị lớn hơn là bạn có thé sinh lõi đầu đến hàng

tháng từ căn hộ Condotel cia mình " Tuy nhiên, vốn đ, Condotel và Timeshare là hai

khái tiệm hoàn toàn khác nhau và không th trộn lấn Giá tị của Time-share nằm ở cách

ử đăng chủng Thục chất việc mua mét Time-share chính la việc người mus dang trả truớc cho ki nghĩ cia mình Thông thường, so với việc tr én oda một phông khách sen trong vòng mười năm, việc mua Time-share mang nhiêu lợi thé hơn, Rồ răng rằng nếu như giá tri của mét phòng khách sạn sẽ có nhiễu biên đổi rong vòng 1Ö nim, người mua Timeshare sẽ chỉ cân tri một khoản in nhất nh tại thất đểm mua cho kì nghĩ trong tương lai của mình Thông thường méiTime-shere sẽ được xây đựng nơ mốt ngéi nhà

é ở Chính vi thé những công trình đặc trưng của nhà ở như bếp nêu, phòng gišt đồ

được tích hop trong Time-share Khi dé, người sử dạng Time-share, trong kinghĩ côn

mink sẽ tt kiém được những ch phí nh phí én uống phí giét la Yêu tổ cuỗi cũng

nên được nguùi mua cân nhắc khi mua một share dé là việc nhượng lạ

Time-share trong troờng hợp người mua không côn hu cầu sở đụng bắt động sẵn nữn Howard

Nusbaum, Chủ tịch Hiệp hồi Phát tiễn bit động sin nghĩ duống cia Mỹ (ARDA) thừa

nhận ring hầu hỗt các time-shere đều bị mắt giá su mốt thời gia sử đụng, Đối với mốt

time-share có tri giá 20 000$, sau khi trừ đi khẩu hao sau thời gien 10 năm Chủ nhân.

của Time-share vẫn có thể nhương lại nó với giá là 5 000$, có ngấa là sau 10 năm giá

wo

của một time-shre giảm đi 15.0008 - Một con sé không đáng kế đối vớ số tiền 42 0008

mà người mua có thể sẽ phải trả để ở mốt khách san trong vòng 10 năm 5

Hiển có hd luồng quan diém về condotel Một l moi người đều coi condotd là một đang nhà 6 Ha là, coi condotel là mốt công bình kinh doen dạng du lịch, không phi nhà 6

Sau do mô inh căn hộ Oficstl nhát tiễn sang các nước phương Tây, Thời diém

đổ, Mapo được xem la thủ phủ của nén công nghiệp âm nhạc tei Han Quốc với nhiều studio nhỏ, đồng thời cũng là nơi tập trung nhiễu truing dai học, nhiều doanh nghiệp

hỗ và rất phủ hop với quy mồ văn phòng có điện tích vừa phải từ 45m2 — 100m2, với

công ning? trong I, van có thé trở hành vấn phòng chuyên nghiệp, đồng thời trở thành:

noi cự trú nhữ các cần hộ chung cử tiện nghĩ khác

Công như Condotel, Officetel có thể coi la một tờ hóa nóng của thi trường bắt

đông sin khoảng và năm trở lạ đầy Mô hình căn hộ Officetel được du nhập vio Việt Nam từ năm 2014, nhưng với nhõng lợi ich vuợt trội cùng tỷ suất nh lới cao, nhanh

chồng thu hit được các nhà đầu tr trong nước và ngoài made Năm 2016, là thời điểmcăn hộ Officetel nd, nguồn cung thị trường đi én hơn 7 000 căn, đn cuốt năm 2017,tổng nguồn cung tích lồy đạt 8.433 căn, ting gập 14 Tin ro với cốt mắc 2014, khi mới

bit đậu là 600 căn

Officetel là từ ghép của itr la office và hotel Officetel là mô hình cần hộ da

chúc năng có thể hiễu là vấn phòng làm việc (office) va vir có thể ng ngơi - cơ trú

qua đêm (hotel) Là mô hình căn hộ đa chúc năng, vừa la vẫn phòng làm việc (office),

vie có thể cơ trỏ qua dém (hotel), loại hình cân hô Officetel đáp ứng nữm cầu cũa nhiều

doanh nhân tr và các chuyên gia tước ngoti có văn phòng đi đến, công ty vừa và nhà, nhóm nghién cửa dự én Với những lợi thể đó, Officetel được cho là mô hình văn

‘hu Nuts and Bots of Tne: Sures V Conds Hotes ding rên New Baglnd Candomitimnthíng € 2017,

phòng phù hợp nhất rong thời kỷ hội nhập, khi mang dén không gian và thời gian làm,

iệc xuyên biên giới

Đặc điểm của Officetel là () Căn hộ Officetl thing được tọa lạc tei một vị tí

v6 cũng đắc đa, ngự tei trung tâm thánh phố, vi tí này vừa thuận tận cho việc dt

chuyển vào trung tâm thành phố, vữa thuận lợi d chuyển đến các khu vục khác rongthành phô khi có công việc cân tết, (i) Có thé sở đụng như một căn hồ với diy đã moitiên nghỉ để sinh sống và nghĩ ng: (ii) Nhông căn Oficstl sở hữu đin tích từ 25m2

= 30m2, vi vậy giá thành căn hộ Officetl thấp hơn nhiễu so với giá của căn hồ tình

thường Gv) Có lối vào và sinh thang máy ông thuận tiện cho các công ty, có khu vực tiép tin nông cũng như có thể reo bảng tôn công ty ngay khu vục tién sinh đón khách:

có thể ding địa chỉ căn hộ đăng ký giấy phép kinh doen, giấy phép mỡ vin phòng "

Tương ty nhờ Condotel, việc quin lý officetel hiện con rất nhiễu vướng mắc vé

uất pháp Lý Luật pháp hiện hành chưa quy định cụ thổ, chưa công nhân los hình căn

hồ này Hiện chưa có một quy định pháp luật nào đều chỉnh trục tidpofficetel Vĩ vậy,

da vi phép lý của office-tel hiện vấn chưa rõ răng Mỗt dia phương, méi cơ quan quản

ý los bắt đông sân này lei có cách hiểu và ứng xử khác nhau

Luật Nhà ở năm 2014 mới chỉ phần biệt nhà chung cư có mục đích để ở và nhà

chung cơ có mục địch hỗn hợp để ð và kinh doanh: Tuy nhiên, nhà chúng cư có mục

đích hỗn hợp cũng được tách biệt giữn phân để ở và phn để kinh doanh thành ahingdua vực riêng biệt Theo khoản 11 Điều 6, Luật Nhà ở năm 2014, chung sư đã ở sẽ

không được sử đụng vio mục dich khác Điều này đẳng nghĩa với việc Luật Nhà ð không

co quy dinh mét căn hộ vie 8 ở vie để kinh doanh vin phòng

Vé hành lang pháp lý theo quy định của Luật Dit dai 2013, iêu ring dự én

officeel có thuộc loại inh sử dụng đất phi nông nghiệp "loi đấ thương mui, địch wo",được giao dit có thời hen tố đ SO năm (tei các khu we đặc rệt kho khẩn, ving sâuvũng xa tối đa 70 nim); Các chủ đều tơ dự án oficetel đợc quyén cho thuê officete,trong thời hạn được giao đất và khách hàng chỉ được thuế officetel trong thất han cite

dir a theo thôn thuận với chủ đâu ray không?

Vio giữa năm 2016, tri lời công vin của doanh nghiệp, ông Nguyẫn Trong Ninh,

Cục truông Cục Quản lý nhà và thị trường bất đồng săn, có vấn bản rãi với nội dụng

“Văn phông kit hợp chức năng lưu trú - cốïcstel là loại hình bắt đồng sẵn mới, chưa

được quy định, điều chỉnh trong quy chuẩn xây đựng và bin bản pháp luật hiện hành,Việc thiét kế, xây dung cá tòa nhà hn hợp cần được xem xát rà soát theo tùng dự án

uth trên cơ sé dim bo nguyên te quản ý, vận hành thuận ận va không tranh chấp,

Không én ining sin hoạt đối vái các cán hộ hà cũng chư các loại công bình khác,

ep Ieftesuium con

2

hủ hợp các chỉ iêu quy hoạch đoợc duyét và hồ sơ thất kệ đã được thẫm dint.” Đây được xem là văn bản đầu tiên của một cơ quan nhà nước dé cập tới officetal 10

Tu chang si, có những vẫn đề pháp lý nỗi côm là: các loại hình ofictel chưa

co quy chin tiêu chuẩn ij thuật (cảnh thang máy, hành lang lối thoảng, chỗ để xe );

clara có quy nh về chỉ iêu din số tác động đồn hệ thẳng ha ting đổ thị, chưa được guy

dinis os hình sin phim bit động sản được kinh doanh trong Luật Kinh đoenh bất đông,

sản, chưa có quy định cá nhân nave ngoài được mua và sở hữu officeel, về tử chính

đất di công chưa quy dinh cụ thé đ tránh thit ha ngân sách Đặc biệt, gin đây sưađời của căn hộ "ai" Offcetel -Condotel đã tạo ra một sin phẩm Ân tượng cho thị trườngbit động sản BGi mô hình căn hồ đa năng này đã tích hợp được tất cả những wa điểm,

của ha Loi hình Officetel và Condotel

“Thực té việc mua bán officetel tri Dự áanhà chúng cuD'Cepitee tai đường Tiên Duy Hưng Hà Nội cũng được gọi là “Hop đồng mus bán căn hổ" Hop đồng ký trong nim 2017 cân cứ vào Luật Nhà ð năm 2014, nhương lạ thoả thuận nối dung được sử dang căn hộ làn văn phòng kính doanh Chỗ đầu từ goi tên toa nhà là SOHO Small Office Home Office) Trongkhi đó, nêu nhơla căn hộ chung cơ hông thing thi bi cầm,

“Sử đụng căn hộ chung cử vào mục đích không phi để ở" theo quy đính tei khoản 11,

Điễu ế về “Các hành vi bị nghiém cám”, Luật Nhà 6 năm 2014

4.5, Những vẫn dé pháp ý và thy tin vềshophonse

Shophouse đã phát tiễn từ rắt lâu trên thé giới từ những nim dl thé kỹ 19 đãxuất hiên các ngôi nhà phổ thương mei & các khu thị trấn và rung tâm thành phố

Shophouse là hình thức cẩn hồ nha ở kết hợp với của hàng thương mai con có th gợi

Với tên gi khác la nhà phổ thương mei Đây là ình thúc bat đông sẵn không mới rênthé giới tei các quốc gla phát tiễn tai châu A nh Singapore (diy phố mua sim

Geylang, Malaysia (shophouse ở Penang Melacce), các cén shophouse cũng làm, sua lâm gố thi trường Tuy mới xuất Hiện ở Việt Nam những năm gin đây nhưng shophouse cũng nhanh chóng chúng tổ minh và tạo nên con sóng đầu tư manh mé!!

Một số ai én didn hình nh Vinhemss Times City, Vinhomes Riverside, Lakeview

Shophouse thông thường với ting 1 để kinh doanh cho thuê và các ting trên để ở

Shophouse thường được thiết kế với một hoặc hai mặt tién trong những đự én chung cư

cao tầng, thêm vào đó là thiết ké hướng sáng tai đa, giúp tiét kiệm điện năng Loại hình.Shephouss thường thé mạnh vé din tích, không gien và vi bí kinh doanh Losi hình bitđộng sẵn này thường có mất tại các khu trung tâm (hương mei, thành phố lớn, khu đôthị lên, những nơi có nh cầu mua sắm cao

Ngày 15/8/0017, Bộ Xây dụng có Công văn số 230/BXD-QLN viv ta lời Báo

đời sống và pháp luật về mt số nổi đụng liên quan đến loại hình nhà phố thương mai —Shophouss, "Khái niệm shophouse chưa được dé cập và chưa có quy định cụ thể trong

các văn bin quy pham pháp luật về xây dụng, pháp luật vé nhà 6, pháp luật về kinh

doanh bất động sản, phép luật về dat dai, pháp tuật về đầu tu: Việc kin doanh loại hình

ny cần được điều chỉnh bối pháp luật din sự, các quy đính chung về kinh doanh bit

dng sin vã các pháp luật khác có liên quan”

Hiên tủ, chưa có văn bản pháp lý nào quy dinh rô vie sử dụng nhà phổ thương

rei, người mua nhà chỉ được mua dé kinh doen hay có thé sinh sống lâu đi như nhàtỉnh thường, cơ chế xử lý ki phát sinh tranh chấp nền đã đặt người mua vào vĩ tíbit oi Vấn để là bên thân người mus cin hiễu đầu là sin phẩm chưa diy di tính pháp

lý đỄ căn nhắc trước khi đầu tụ tránh phát ảnh tranh chấp sau nay”

KÉT LUẬN CHUNG

Sự xuất hiện những loại hình bit động sẵn nlar Chúng cư Mini, cần hồ vănphòng, Officetel, Condotel, Hometel, Shophouse, Service apartment, nha phổ, biệt thự.trong Resort cần có các quy định pháp ly 42 việc vận hành thuận oi trong đốt sing

sản xuất và kinh doanh thương mai Trong bố cảnh “nên nh tỄ chia si" và dưới mr tác đông manh mé của cuộc cách mang công nghiệp 40, việc tao đụng quy định phép lý cho Condotel ð Vi§tNam cần được nghiên cứu một cách nghiêm tic, từ đ tạo

cho Condotel phất tiễn en toàn va bén võng ở Việt Nam,

én nay mới chỉ có đựthảo ti khoản 1, Điều 35 vi “Quyéa sở hữu căn hộ khách sen tiệt thợ ngĩ dưỡng vin phòng làm việc kết hop lưu trữ, Dự tháo Luật khử hành, chính — kinh tế đặc iệt ình kỹ hợp Quốc hồi tet kỳ hợp thứ 5, tháng 52018 quy Ảnh,

hư sau: *1 TỔ chúc, cá nhân nước ngoi thuôc đối tương và đủ điều kiên được sở hữu

nhà ở tei Việt Nam theo pháp init về nhà ở thi có quyên sở hữu cẩn hd khách sen (eondete), biệt thự nghĩ đưỡng (cesort vill), vin phòng lam việc kết hợp lưu trú (cfficete) và các oai ình tương hy khác thông qua các Linh thie mua, thuê mua, nhận

ting cho, nhận thie kế từ chủ đầu tư dự áa hoặc tổ chức, hồ gia Ảnh, sá nhân sỡ hữu

bit động sin rong dự án đâu tư xây dựng bất đông sin tri đặc khu trừ km vục bão dim, qguốc phòng, an ninh theo quy hoạch đặc khu" Tuy nhiên, Dự thio Luật này đã chưa

lu iện.

Fr

được thông qua vào ngày 12-6-2018 như dự kiễn Và nấu như quy đình này có hiệu lục

thi công mới chỉ được áp đụng ti các đặc khu

Đó là những loai hình hoàn toàn mới sơ với trước kia ma chưa được pháp luật

(đều chỉnh, đò chỉ là về nh thin hay nguyên ắc chung, Tuy nhiên, nó 1a một rn ti

va phát iẫ tất yêu vì tn hợp lý in ích và hiệu qua Cho đến nay, đã vẫn chưa có

qguy inh co thể nào cia pháp luật điều chỉnh về condotel,officetel và nhông loại hin tương tự những thục té đ đầu tư giao dich khá nhiêu dua trên các quy định chung và

theo nguyên tắc, người din và doanh nghiệp được quyền đâu tự kinh đoanh và giao dich

Xôi luậthống cận Việc rỡ dựng khách sạn hạy cơ sỡ lưu rủ daHịch lim nhà ð là không

vi phưn pháp luật nhưng nâu sở dang nhà dé lâm khách sen hay cơ sở lưu trú đu ichthi phải dép ứng được một số điều tiận nhất nh Cn sr dang nhà ở chung cư để làm,

Xhách sạn, cơ số ưu trú dich hay cơ sở kinh doanh khác thì không được pháp lut cho

phép Vi tinh chất đặc biệt của condotel, officetel và những loại hình bat động sản leitương tưnên cần phấ có quy dinh riêng, cụ thổ, rõ răng cũa pháp oật a điều chỉnh chophù hợp, vừa bảo đảm quyền lợi chính đáng của cá nhân, pháp nhân, vừa bao dim sr

quan cia Nhà nước mốt cách hop lý.

Vi vậy cần có các quy đãnh pháp lý để việc vận hành thuận lợi rong đời sing, sản xuất va lạnh doen thuơng mai, xây đụng hành leng pháp lý toàn cho Condotel,

officetel,shophouse phát iể tei Việt Nam Theo Chỉ thi côn Thủ trởng Chính phố

số 11/CT-TTg về một sổ gai pháp thúc diy thị trường bit động sin phát hiển én din,

lãnh mạnh Các bộ ngành, cơ quan chúc năng đứng xây dụng hoàn thiên hành eng pháp

W

Bồ Xây dụng chỗ t phối hợp với Bộ Van hóa, Th thao và Du ích nghiên cứu,ban hành quy dinh về quy chuẫn, tiêu chuẩn xây dụng đổi với loại hình công tỉnh căn

hồ dalich condote, tiệt thự da lịch (esort ville, vấn phong kếthợp lua trủ (officetel)

"nghiên cứu, ban hành quy chế quản lý, vận hành loại hình công tình vin phòng kết hop

ưu trú (office.

Bộ Văn hóc, Thể thao và Du lịch nghiên cứu, ben hành quy chỗ quản lý nh

doanh loại hình công trình căn hô du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort ville) theo đăng quy Ảnh cũa pháp luật về đu lịch và quy dinh cũa pháp luật có Hiên quan

Bộ Tai nguyên và Môi trường chỗ tì, phi: hợp với Bộ Xây dụng, Bộ Vin hóa,

“Thổ thao và Du lịch ban hành theo thim quyền hoặc tình cơ quan có thêm quyển ben

"hành văn bản quy dinh về ché độ sở đụng đất (geo đất cho thuê đất chuyển mục dichsir dng dit) và cập Giây chứng nhân về quyền sử dụng đất và ở hữu đối với loa hình:

công bình căn hô đa lịch (condote), tiệt thn do lich (esort vill), vẫn phòng kết hợp

hơn trú (GfficsteD theo đăng quy đính của pháp luật vé đất đi và quy Ảnh của pháp luật

có liên quan

as

UBND các tính thành phố true thuộc Trung ương kiém soát chất chế quá tình đầu te

xây dụng Lành doanh, quin ly vận hành và kha the đối với các dự án có loại hình công trình cần hộ ớa lịch(ondotd), bit thr đa lịch (ssort will), vấn phông kết hop lưu trú (cfficete) theo đúng quy đính của phép luật hiện hành

4 Mật số đề xí

Thứ nhất, xây dong đều liên giao kắt và thục hiện hợp đồng chuyén nhượng bấtđông sin các loi hình “Ie” cho phù hop với Luật Đắt đi nấm 2013, Luật Nhà ở năm

2014, Luật Kinh doanh bit động sản năm 2014

Thứ lun, trong thời gan tới, Luật Đất đi năm 2013 sản đổi cần bổ sung Diu 158

vi đa đeng hóa loại bất động sin vào quy pham điều chỉnh cho “dt sở đụng cho du lịch, dich vy thương mai làm tiẫn dé cho Officetel, Condotel, iom te, Shophouse, Service

apartment, nhà phố, biệt the trong Resort.nhất tiễn,

Thirba, các nhà hoạch dinh chính sich và xây dụng pháp luật cần ban hành quy

trình giao kết trong giao kết và thuc hiện hợp đẳng kánh dosh bit đông sin cho bấtđông sin Condotel để không vi pham Điều § Luật Kinh doanh bất đông sẵn năm 2014

dui mô hình bất động sin hình thành trong tương lai, và hiện nay Condotel chưa hoàn,

thiên điều tiện giao địch nôn độ an toàn cho các khách hàng đầu tự rắt dé gâyra nhữngrio pháp lý mà hộ quả la Hop đồng giao dịch có thé ti vô hiệu tông phân hoặc vô hiệu

toàn phân Những vin để được phân tích từ ba khía cạnh rên diy cân được khắc phục

ngay Bồi lẽ khi giao kit qué chuyễn nhượng, các chỗ thi giao kết đã vi pham nhông

điều cắm của pháp lt đo me pc tạp cn phân khúe thi trường bắt động sẵn dang phát

triển qué nóng”, hiện tương chiếm dang vốn từ việc huy đồng vốn đầu te ca khách

hàng bên nua Codobi, bén đều hư bắt động sin hình thành trong tuong la có nguy cơ gây mất an toàn cho thị trường bit đồng sin của Việt Nem.

Thứ tr, nôn ching Nhà nước cho pháp khách hàng mua Codotdl trong các dự án

dulich nghĩ duống được cập Giây Chúng nhận quyển sở dụng dit, quyền sỡ hữu nhà &theo Khoản 3 điệu 126 Luật Dat dai năm 2013

Thử năm, tùng bude tạo dụng quy dinh pháp lý cho Condotel 6 Việt Nam Cần

phi thống nhất cách hiễu về condotel là mét loại hình khách sạn được xây đụng theokết cu của cân hộ chung cư chứ không phải là vide sử dụng hỗn hợp bai mục dich kháchsan và cần hé chung cứ condetl xây dung để dip ting yêu cầu của du khách về việc

được nghĩ ngơi, đu ich tử một phòng khách sen có Kit cầu của cần hộ chung cự, để ho

có thể sử dụng các tiên ich tương hy của một căn hộ nh nấu ấn, gất gũ hủ hop với

mu cầu du lich ga dinh ding da ting trường và là xu thé do lich hiện nay Vi thể,condotel bản chit vin a khách san, phục vụ cho khách đnhịch ưa trú nà không thể they,

ba Nỗng Nhu Tăng, Phú Quốc dang “Eisinghaing tia Condotel

36

đỗi bản chất này theo av thay đỗi kết câu phòng khách sạn Nhớ vậy, phi thống nhấtkhái niệm và “Condotel là phòng khách sa được xây đụng theo tết cầu cũa căn hộ

chung cư để phục vụ cho mục dich nh doanh du ich"

Kiénngh sie đỗ, bổ mung Luật Dit đi, Luật Nha 3, Luật Kinh doanh bit độngsản theo hướng cho pháp chủ đầu tư được bán officetel và người mua được cấp GIẬy

chứng nhân quyên sỡ hữnk quyén sở dụng đất officetel có thôi han theo thi han của đơ

án, kh hỗt han thi được xem xét gia hạn nêu có yêu cầu, Đồng thờ không tinh thời gian

thi công xây dựng vào thời hạn cia cr én đỂ dim bảo ơi ích chính đăng của chỗ đâu tr,Xhách hing nhà đầu từ thứ cấp Vé lâu di, có thể sửa đỗ, bỗ sung Luật Dat đa theohướng áp đụng chế đồ sở dụng đất ôn dink âu dụ đối với 'loại đt thương mai, dịch và

đo lich", trong đó, có loại hình cer án officetel (ngoài ku vực bảo vé quốc phòng, an

nữ, để dim bảo không thất thụ ngân sách nhã nước, Đối với cá nhân nước ngoài nên

được mus officetel để đều bơ theo Luật Nhà &, cá nhân nước ngoi chỉ dave mua nhà ð

trong các dự án nhà ð thương mai ngoài kim vục bảo về quốc phòng, an ninh), nhằm,

ting thêm tinh thanh khoản và bổ mang thêm nguén vốn đều tr phát tiển các dự ánofficetel, phục vụ nh sầu cũa các nhà đều tạ trước hit là nhà đều tơ nước ngoài đang

có xu thể gia tầng manh trong thời gen ôi

Đồng thời, Nhà nước nôn cho cá nhân nước ngoài được mua officetel để đầu he

(heo Luật Nhà 6, cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà 6 trong các du án nhà ở thương,

‘mai ngoài khu vực bão về quốc phòng, an ninh), nhằm ting thêm tính thenh khoản và ung thêm nguén vốn đầu tu phát tin các dự án officetel, phục vụ nhụ câu của các nhà đều tu, trước hết là nha đầu tu nước ngoài đang có xu thé gia tổng mạnh trong thời

gan tới

”

NHỮNG VAN ĐÈ PHÁP LÝ VÀ THỰC TIEN VE CONDOTEL

Ở VIET NAM HIEN NAY

GVCCPGS.TS Nguyễn Thi Nea Trường Đại học Luật Hà Nỗi

‘ondotelva kinh doanh Condotel

Trong thỏi gien gin diy, ngoài các hing hóa bất động sản truyền thống đượcphp luật chính thúc ghi nhận và điều chỉnh nhơ quyén sử dụng dit, nha, các công

trình xây đụng thi nỗi lên trên thị trường bit động sin ở Vit Nam là hàng ost các loại bit ding sin mới như Condotel, Officetel, Shophouse, Homestay, Co-wotking

Hometel, Service partment, nhà pho đã và dang phát tiễn khá ôi động, mang những

phong cách inh doen mới vô cũng hiện đại, thu hút sơ quan tâm, chủ rong côn giới kảnh don, giới nghiên cứu thi trường bit đông sin, các nhà chúc rách và cả những

"người giảng day và hoc tập trong inh vục phép luật về bắt động sin Trong các loi bấtđông sin trong đổi mới nê tin tei Việt Nam, Condotel 1à hàng hóa phát tiễn vượt tri

trí các đồ thi, những địa điễm là thể manh rong finh vue do lịch nghĩ ding và chúng

dang thụ hút sự chú trong đầu bơ của những nhà đều tơ hãng đầu Việt Nam và một số

nhà đầu hr nước ngoài đầu tơi Việt Nam, Chuyên dé nghin cứu này xin được nghiên cửu tập trung về loại hình hàng hóa này - Condotel t Việt Nam

Vay bin chất của Condotel là g? Condotel chính là sơ kết hop iia hai từ Condominiuan (Cấn hộ chung cơ) và Hotel GChách san), dich sang tiéng ViệtTà Cần hộ

Xhách san hoặc Khách sạn căn hô Theo ông Nguyễn Hữu Tu thi Condotel la một sinphim bắt động sin trung gian, hy sin phim lai gin căn hộ với khách sa Condotel,

đã xuất hiện ở Châu Âu nhiễu năm vé trước dưới tin gợi “apertahotelTM Tuy nhiên, sự

nhất tiễn nỗi rộ và âm giới kinh doanh chủ rong nhiều hơn tối loại nh kinh doanh

ny thì nước Mỹ lq được nhắc din diu tiên bỗi người ta nin thấy Condotel fin đầuxuất hiện tei bã biển Miemi, Floride! Sự bình thành mổ hình kính đoanh này ban đều

chỉ nhằm với mục đích kinh doanh những căn hồ nghi dung cho khách du lịch Theo

đồ, Condatel có thể do chính nhà đầu nr b vin đầu tơ xây dụng để cho thu phục vụcho khách nghĩ đưỡng co nh cầu hoặc có thé nhà đầu tr thứ cấp b6 ra một khodn tận

để được sé hữu những cân hộ, su đ kết hợp nghĩ dưỡng gja đính với việc cho khách,hàng thuê làm nơi nghỉ đưỡng đ thu lợi nhuận Tuy nhiên, cuỗ thip kỹ 70, đưới tácđông cs sơ thay đổ chính sách vé thuê tạ Mỹ, hinh thức kinh doanh này bị "biển tướng

và trí hành" đỄ phục vụ cho mục đích trồn thuê và rm tiên, Theo đó, các cẩn hộ nghĩ

1 Khai quát chưng:

"jp Jer bao com uses Amon deg: sueondotl dapat ein sử: th mao ave ame

“condo Hot Condotel: Eigo&eion 2 comercial th lege be gaming -the vacation thôneny blog

pe sede esr cona00 13/11 20/atrodactn-Re-onercal-and legal be gtaings

he Histary of Condo Hotels - hep Jar condahotlc ater cm/s experthusary-of endo hotels tal

36

duống được tao ra rước hất là him để tinh doanh mua bán kiểm lời và sau nữa môi là

kết hợp với mục đích chai thác nghĩ ding mà không con đơn thuần chỉ là phục vụ cho

di khách nghĩ dung nhờ trước diy Việc mip du hinh thie "bơ trong mốt này đã

giúp cho nhà du tr ð Mỹ giai đoạn này trén thu thu nhập từ giao dich bất động sin vàthuê sở hữu bất động sin rất Lon Vao năm 1986, chính sich về thuê của chính phủ MYthay đổi theo hướng sét chất hơn, theo đó, Condo hot: không còn cơ hội đ tên tế và

do đó chủng din mất di vị thế của mình trén thi trường bất động sin, Tới cuỗi thập kỉ

90, khí nén kinh tổ có những chuyển biên tích cục và thị trường bắt động sin phát triển

ôi đông, condotel quay trở lẻ và chính thúc trở thành mô hình nh doanh bất động sintheo phương thúc kết hop giữa sở hữu cén hộ với lánh doanh nghỉ dưỡng ở Mỹ” Môình kinh doanh này về sau ten réng sing Tây Ban Nha va các nước châu Âu, các khu

"vực khác như Caribbean, Canada, Dubai ở khu vực Trung Đông với tên gọi "Condotels"

hoặc “aperthotels" Ở kim wre Châu A, loại hinh kinh doanh nay cũng đã có mặt ThtLan Singrpo, Hàn Quốc Tại thị trường nhà ở Hàn Quốc, Condotel được xấp vio mốt

trong bs loại nhà được phép kinh doanh trong thi trường bit động sin ci quốc gia này

"bao gém: (1) Nhõng loại dành riing cho không gian vin phòng (c tử trước năm 1995);

@ Những loại có ny kết hop thục sơ giãn các hoạt đông kinh doanh và cơ trú và @) những loại gần như chỉ là nha 6, chủ yêu được xây dung trong 10 năm qua!” Cho dén nay, Condotel đã có mặt trên 100 quốc gia và chỗ yêu tập tung & các thành phd lồn, ở

những vùng biễn đẹp - 16 nơi thing cảnh và phi hợp với ngỉ đuống:

SVigtNam, đã chưa xuất hiện và tổ t chính thức trong quan nhà nước bằng

php luật đối với thị trường Condotd, song chúng lẻ là éngoi khá quan thuộc với gi ảnh domnh bit động sin nghĩ dưống và đổi với ngời din đô thị ưa chuộng loại hình

vie kéthop lánh đoanh, vừa kết hop nghĩ dung Chỉ cén dành vii phút lang thang rên

các trăng bảo mạng, chúng ta cũng khá dF dàng nhận được vô s6 những li quảng bá và chảo mời đều hư võ cing hip dẫn đối với loại Hình kinh doen này nine đự án sâu lợi

nhuận, cam kết lợi nhuận, sở hi lâu di, wo đấi vot rồi, tên ích đổ số, giá of hợp lý

vi lợi thể*cõ một không hd" và cơ ch kinh doanh lnh hoạt Quan sắt và chứng liênsay pt triển trên thực ế của thị trường này cho thấy, Toa tháp Nha Trang Pieza đượctiết dén như là sản phim Condotel diu tiên cia Việt Nam Tòa tháp này được hoànthành vio năm 2009 trên km đất rông khoảng 35 000m2, với quy mé 40 ting và 240căn hộ det iêu chain 5 sao, Sao Nha TrangPlace, tei các trung tâm du lich nỗi ting cũaViệt Nam như Nha Trang Da Nẵng, Phú Quốc đã có mốt rổ lương lớn các der ánCondotel đợc tiễn khai xây đụng nữ CocoBay Da Nẵng, Diamond Bay - Condotel,

"Ridurd Beas Chapur 1 The Definitive Sly nữ Condo Hotels

ˆ!Abstac& 2017 The Antrs hoa ten nd hosting by Elaver BV This isn open acess article der

The COBY-NCND license(nplizeatecoumens rglieastshy-acadl# 0),

1

Resort, Condotel Panorrua Nha Trang, Vinpsai Condotel Nha Trang Vinpeil Empire Condotel, Asiyans Nha Treng Inter Continentsl Nha Trang dự án Olean: Resort &

Condotel, Vinpessi Condotel Da Nẵng FHome Đã Nẵng, Vinpearl Riverfront Condotel

Đà Nẵng PremiesVillege Villes Phủ Quốc, Condotel Intercontinental Phú Quốc,

Vinpeul Condotel Phú Quốc, V ogue Resort C ondotel Bit Dai Nha Trang, FLC Hạ Long Condotel, Citadines Ha Long BimGroup Condotel, The peam Hội An, Apec Mandala

‘Wyndham Mii Né, FLC The Coastal Hill - Quy Nhơn, Bình Định Va chắc chắn rắng, trong toơng la gần sẽ con nhiễu các cr ăn Condotel gp tục xuất hiện trong thị trường bit động sin ở Việt Nam,

Voi các sin phim Condotel xuất hiện và ổn tri tén thi truimg thời gian quá tht

¿ Condotel trước hit được nhà đầu tơ tết kế theo

cfu mốt cần hô được ích hep những dich vụ tién ich của khách san nhằm đáp ứng vàgục vụ cho mục đích cơ bên a ưa ti trong mt thời gian đã nghĩ dung Bi thất kể

theo dạng những căn hd nên người sở hữu và sở đụng nó thường có "căm giác" như nhà

6G được thất kế ð những v ti đắc da nơi có phong cảnh đẹp, phúc đáp ni cầu văn

vn nghĩ ngơi và thắng cảnh lý tuổng Đây được đảnh giá la ưu điểm vượt trội cônCondotel vì có mét cần hộ vừa có thể được sử đụng để ð những đoợc ining những tận{ch niurkchéch sạn, song vừa ánh lời khỉ người sở hồu nỗ có "ủy thác" cho chỗ th trung

nhân điện một cánh cơ bản cho thể:

an thụ hiện việc kinh doanh: Điều đó cing lý giả vi rao os: nh này thu bút lượng

Jon khách hàng đầu hơtrong thời gian vừa qua, Tuy nhiên, cũng cin phi khẳng dinh

ring với mục dich chink a phục vụ cho đu lịch nghĩ đuống Condotel không phi là nơi

cavtri thường xuyên lâu dit mã chỉ là lu trũ ngắn hạn dành cho các khách du ich nghĩđuống và mục đích chính là kinh doanh chử không phi ở Chính đặc đẫm này chothấy khác biệt về tiêu chuẫn, uy chuẫn và thiết kể eda mô hình Condotel có sợ khác

tiết so với các cân hd ching cư với mục đích a ở, Sự khác biết nay cing được nhận

thấy ở phương thúc sử dung Theo đó, Condotel có thé được sử dạng cho mục dich để, đã nghĩ dung của chính chỗ sỡ hữu nó, song cũng có thé cho thuê với mục đích nghĩ

ding cho khách da lịch trong hồi gian chủ sở hữu căn hộ không có ni cầu.

Nghiên cứa thị trường Condotel ở một số quốc ga trên thể giới và thục rạng

ảnh doanh tại Việt Nam trong thời gian que cho thiy, ching chi yêu được biểu hién &

các mô hành kinh doanh cơ bản seu đầy:

là khoản thu chính song có thể không thường muyên nếu không vào mia da lich hoặc

chỉ la khoản thu riêng lẻ, thục in trong cuốt cả quả bình vận hành dự án Xet 6 khía canh muc đích ci nhà đầu tự cho thấy, họ bồ ra “tin cục" những lá tha “tần rối, bố

vốn một lin cho việc đầu hư dự én những phải thu nhiều lẫn, vide hoàn vốn phải tốn

hiểu thời gian và phụ thuộc vào việc he thác khách du lịch hiệu quả hay không Điệu này dường nơ không phải là nợ mong đợi đối với bất kỹ nhà đâu tư nào Chính v th, một phương thúc nh doanh kết hợp khá linh hoạt được nhà đầu hr áp dụng đồ là vite

để ã, vừa đâu tơ nghĩ đưỡng Theo đó, các khách hàng với từ eéch la nhà đầu het cập

và ngey cf những khách hàng có nu cầu đu lịch nghỉ dung có thể sở hữu những căn

hồ khách sen này ahi mục đích két hop để ở trong thôi gian nghĩ dung cho minh và

nhữngngườ thin weit hop nh dom ki không ns cung? dng Việc kh đoanh k hợp của nhà đầu r thử ip seu ki mus các cặn hộ Etch sane nhà ur

Š được thục hiện thông qua 02 hình thúc: (1) Cam kết phân chưa lợi nhiên giữa

"người sỡ hiểu cần hd với chữ đâu thông qua việc ủy quyén cho chủ đầu t kai thác Xhách du ich huê các cần hộ do Chỗ đầu tr và nhà đều thử cập sf chị sé tin cơ sỡ kết quả kinh doanh thọc tế từ hoạt động Linh doanh cho thuê căn hd Đây là mô hình cam kết lợi nhuận được phân lớn các chủ đầu tr lưa chon ké từ khi xuất hiện mổ hình, Condotel tại Việt Nam; (2) Cam kết phân chia lợi nhuận giữa chỗ s hữu căn hộ với một tổ chức trung gian chuyên cung cấp dich vụ cho thuê căn hô nghĩ đưỡng Tổ chức

trung gian này có thể là các sản giao dich bat đông sin, các công ty đu lịch lỡ hảnh lâm.trùng gian môi giới vé việc cho thu bất động sin nghỉ duống hoặc các nhà đều t bấtđông sin thi cập Theo đó, chủ sở hồu căn hồ ký gũi căn hộ côn mình cho tổ chức nay

để ho khe thác khách đo lịch thuê nhà, Tiên th được từ việc cho thuê được phân chiatheo lệ thôa thuân giữa tổ chúc trừng gián cũng cấp dich vụ với chủ sỡ hu căn hồCác dự án tiêu biểu cho mô hình cem kết lợi nhuận trên thị trường bit động sẵn hồi

gian qua nhự Cocobay, Vinpessl Lê Thánh Tông, Vinpsai Trin Phủ Việt Nam.

Thứ hơi ms nh không cam kết lợi nhiên

Các chỗ sở hữu căn hồ tự ninh ha thác nguồn khách có nữa câu nghỉ dưỡng và cho khách hàng thuê trong thời gian cần hộ của mình không sở đụng cho mục đích nghĩ

diving cin chính ga dinh minh Đây la mổ hình tao điểu iện để khách hing có thể lin

host và tin đụng khai thác, sử đụng cin hồ cũa mình: đ ở tơ vận hành kinh doanh, lý

gi chủ du hư và chia sé lợi nhuận theo lợi nhuận kinh đoanh thực ổ cũa cản hộ Khách

hàng rỡ ký gũi Condotel cho chủ đầu từ để khai thác, quân tý và chia sẽ lợi nhuận theo

doanh thụ thực tổ Tiên thị trường C ondote, mức chia sé li nhuận này thường dao đồng,

ở mức 80/20 hoặc 85/15 (chủ sở hồu nhận $596 lợi nhuận, chủ đầu từ nhận 15% lợi nhuận Đặc bit, với các dean không cam kết như The Arena Cam Ranh, khách hing

a

hoàn toàn có thể hrihai thác cân hô bing cách kết hợp với các đơn vi tour do lịch hoặc

có thể sở dụng để ð như 1 căn hộ chung cử binh thường:

“Thực chất cite mô hình kinh đoanh này, nhà đều tơchỉ quan tâm đến việc bán các

căn hộ Condotel cho nha đầu thi cp hoặc cho các khách hàng cá nhân Sau đó, họ

sở hữu cho mục dich để ð, nghĩ duống hay để hy hd thấc kinh doanh là quyén của họTrong trường hop này, chủ nha đầu tơ thục chit đã hưởng lợi nhuận từ hoạt đồng bánCondotel Can sau này, vide nhà đầu tư có tiét lip quan h tấp theo (dang liễu làm đi

ly, nhân ký git các Condotel cia nhà đầu hơ thi cập và của khách hàng riéng 16) hay hông a hoàn toàn tủy thuộc và chủ đầu tự và trong trường hop này chủ đầu tơ đã tấp toc hướng li nhuận tập theo đò không côn là chủ sở hữu đổi với những Condotel đó.

Vi các phân tích trên cho thấy, điều không thé phố nhân là Condotel đã xuấtTiện, đã và dang tổn tei, phát tiễn trong thi trường bit động sin tạ Việt Nam, Vi vậy,say cin thiét khách quan phii xây dong bành lang khang khổ pháp lý 4 tha trường nay

ân hành một cách chính quy, hợp pháp, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể them gagto dich đối với hàng hoa này được mình định cu thé, rổ rang và được pháp luật biovô; kiẫm soát quyển lục nhà mage đối với thi troờng này cần phải được minh bach và

công khai hôn

2 Thục trạng pháp Init đều chỉnh hoạt động kinh doanh Condotel # Việt Nam

iện nay

Trude tién phải khẳng định ring nghiên cứa hệ thống pháp luật điều chỉnh thí

trường bất động săn ð Viét Nam hiện hành cho thấy, chúng ta chưa có khung php luật

chính thống đều chỉnh đối với loạ hình kính doanh Condotel Sự vận hành và phát triển

của thí tường Condotel thời gian qua tiên thục Ế được thục hiện rên cơ sở sự höa thuận oie các bên, vận dụng một cách linh hot các quy dinh từ các nguồn luật chuyên

"ngành khác nhau để hiện thực hoa các giao địch, ma không phãi từ những quy Ảnh chín thúc điều chỉnh cho loạt hình gao dich này, Theo đó, một số quy đnh của pháp luật

Tiện hành được các nhà đều hy ép đụng cho loi inh kính doen này cụ thể nar

Thứ nhất các qu ch về vente do anh doanh

Hiển Pháp 2013 - đạo luật gốc thỄhiậnrõ quan điễn hốt súc cối mổ, thông thoáng-vé quyên tự do kinh doanh, theo đó: "Mọi người có quyền tự do kinh doanh trong những,

ngành nghề ma pháp tuật không câm " l8 Trên cơ sở pháp ly nền tăng này, Luật Doanh.

"nghiệp 2014 và Luật Đầu ty 2014 xây dụng cách tiép cận về quyên tr do kinh doanhtheo phương thúc loại trở Theo đó, Luật iém chỉ những loi hãng hóa và ngành nghề

‘bi câm kinh doanh bao gồm 06 lính vực l5, còn lại doanh nghiệp được "tư do kinh doanh

'! Đầu 35 Hắn hp 2013 cổ nước Công hột hội ChinghSh Việt Nơn

2} piu Luật Đìu 2014 uy đnh Nghù ng chm di ork dom, bo gồm:

2

trong những ngành, nghề ma luật không cắm" 29 Đây a cơ sở cho thấy rằng kính doanhbit động sẵn ni chung và kinh doanh Condotel rong th trường bit động sin nói riêngkhông thuộc đối tương bi cém trong hoạt động đầu tr ánh doanh: Do đó các chủ đầu

"hoàn toán được quyền thực hiện các các hoạt đồng đầu tơ các phương thức kinh doanh:

các sản phim bắt động sin uve pháp uật cho phép Cùng với đó, Bộ uật Dân sự2015

(đều chỉnh các nguyên ắc „ác lập và thục hiện các giao địch dân sự cũng hiện thực hoa

quyền tự do kinh đoanh nay Theo đó: "Cá nhân, pháp nhén xác lập, thực hiện, chim đút quyền, ngiãa vụ din sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyên cam kết, thia thuận Moi cam kết thôa thuận không vi phạm điều cầm cũa luật, không trai đạo đức xã hội có

hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thé khác tôn trong"! Từ quy định

này, chỗ đầu từ lánh doanh các cần hộ khách sa trần cơ sở tơ do thôa thuận va thống nhất ý chí với nhà đầu tự thứ cấp vk các khách hàng có nhủ câu ở hữu cần hộ vé de toán cần hộ, về vin để kai thác ánh doanh cần hồ khách sen đ sau khi bán và cam Kt lợi nhuận cho khách hing trên cơ sở hợp đồng được k kết giữa hi bận, không bân nào

áp bude bên nào và đôi bin cùng có lợi Như vậy, xét ð khía canh quyền tự do lạnh,

doanh ti việc kinh doanh các sẵn phim Condotel hoàn toàn hop phép

Thứ ha, về các phương thức hắp cân đắt đi đỗ thục hiện các ce án đẳu he

Condotel

Nhờ trên đã phân tích, Condotel là sin phim bit động săn li giữa cấn hổ và

khách san được xác dink với mục ích chi yÊu 1a ình doanh dich vụ nghĩ đường dành:

cho khách du lịch Vi tính năng nêu rên thi đất được Nhà ước cho phép các chủ đầu,

trthợc hiện các dự án Condotel được xác định Tà đất kinh doanh thong mi, dich vụ

thuộc nhóm đất phi nông nghiệp Điểm đ, Khoản 2 Điều 10 Luật Dat dai năm 2013 quy.din: “Dat sn xuất nh doanh pha nông nghập gdm đắt Kins công nghiệp, cụm côngnghiệp, lồm chế xuất; đắt thương mai, dich vic đắt cơ số sân made pha nông nghiệp: đắt

sử dụng cho hoạt đồng thoáng căn: đắt sin tuắt vật iêu xây đựng làm đổ gm “ Tiếptheo, Khoản 1 Điễu 153 quy dinh cụ thé hơn về đất thương mai, dịch vụ: “Đất thương

ai dich vụ bao gần đất vậy ching cơ sở lạnh doanh thương mai, dịch vu và các công

3) Kah down các cất ma ty đo guy dni nhc 1 ci Laity,

) Kan dom aku vậtcác leit vit, đồng vithoung đi vo quý date: Phe 1 cia Công de vì buôn

"quốc t cic natn vật ding vithomg đã ng c mat vật ác lau ding vit 0c vật honng để nguy guy im Niềm co gn gic cờ hiện vo gu đơn ti P bực 3 ia Tuấn

Kh đen mai dims

40 Men, bánnghời mổ, bộ phin cơ ngờ,

+) Hot động ah dow in gum dn sinh si vồ tí in người

1 Bản 7 Lait Dobetnghập 2014

Fin 2 Điệu 3 Bộ hit Dino 2015

2

trình khúc pine viecho hạnh doanh thương mai, ch vụ “Day là cơ sổ Tà cần cứ đỗ xác

din phương thúc Nhà nước rao quyền cho các chủ đầu tưthợc hiện các đự án Condotel

Ti các phương thức trao quyền sở dụng đất theo php luật đất đi hiện hành được đưatrên can cứ chủ yêu là mục đích sử dung đất th hiện có 03 phương thức chỗ yêu là (1)

Giao dit không thụ tin sở dụng đất, 2) Giao dit có thu tiên sử dung dit và G) Thuê

dit trả bền một lên cho oa thờ gian thuế hoặc thuê đất trả tiền hing nếm Va với mục

dich xây dụng cần hô bách sen phuc vụ cho khách do lịch nghĩ dưỡng thì phương thie tiấp cần đất đủ từ Nhà made ci các chủ đều hela lựa chon mốt trong bai phương thúc:

thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất rã tên met lan cho toàn bộ thời gian thé >Bin cạnh phương thúc này, nhã đầu hr còn có thé lựa chon cơn đường tiếp cén đất đi

tirthi trường thông qua hình thúc nhận chuyễn nhượng một phẫn hoặc toàn b6 dự án đầu tr cơ sở hạ ting cia các chủ đều h khác a đầu tây dung phù hợp với mục đích

ban diu công là đâu tr xây đụng condote.2 Cùng với phương thức tip cân đất đi nêutrên, phip luật cing xác định thời hạn sử đụng đất để đầu hư kinh doanh condote tạiKhoản 3 Điễu 126 tối da là 50 năm, một sổ trường hợp đặc biệt tối đa là 70 năm

Thứ ba về quyển thực hiện các dein cae xd đng nhà ð, các công trình vậy

hong phục vụ cho mue dich linh doanh

"hiểu S6 Luật Bit di 2013 quy dik:

tượng các tường hap seu diy

3) Bồ gh đi cí nhân sỡ đựng td sin mắthôngnghập, lmìnghiệp suỗi rằng thấy sin, mami,

1) Hồ ga nh, c hân có nim chop tục ir ong ắt nóng nhập wt hốt được go ey nh ti Điền 129 cia Ee,

©) Hồ gi dh, cá nhân sỹ mg at thrơng mi, dich vụ đấ i dg cho hoạt ding khoểng su đắt sn ont vit hla say đụng, hạn đồ gins đất cơ số sn xu phi nông nghiệp,

Hồ g dh cánhân cũ ông i sy đựng công trần công công có mục cha dow,

© Tổ đức k tb tÍ,nghời Vit Nem dnd cưỗ nước ngoài, đeoötnghập có vẫn dồn tước ng sở ứng

đất a thực hn âựn đầu tri xu nông ngiệp, lim nghĩp, môi rồng th sn, la nuốt đt ân mat ke đoseh nông nghiệp, dt xây mg cang wah công công come đô kh downy, dt đĩ tục hiện an dae

hủ 6a dio mộ

©) Tổ dae ah tổ chốc s nghiệp công lip thề ti chê người Vit Num dh cư ð nước gp, dogtbngiệp cô văn din amie ngot sử ng đất may đụng công ri Sen;

Tổ đức mốc Có dc nghe gho sẽ ng dt iy gm lên ve

“Đi 184 Lait Bit 42013 quy đnh vi đều kiện đuyễn hương gyn sẽ ng dt wong tục hn đc

a dần trsây dmglanndomluzbi ä, din diate xây mg tát cha ng dt duy nniamọng hoc cho tat L2 Việc duyỄn hương quÖn sở đựng it gn với tuyỄnnÖưương tin bd in đầu xây dng cần ating dl duyễnnÖương hate dot ph dip ứng các đền kến su By

+) Có ici đu in quy Gen khošn 1 Điều 188 cia Laitady,

by Dự án hải nấy đụng xong các cổng tinh ha ng hj tuật two ứng theo tắn độ ghíong rin đi

được pi đợệc

”

Luật Kinh doanh bất động sin 2014 được Quốc hộ thông qua ngày 25 tháng 11năm 2014 ghi nhận chính thức nha, công trình xây dựng và quyền sở đụng đất là những

"hàng hón bất động sin trong thi trường bit đông rin và được phép thục hiện các giao

dich bit đồng sẵn khi đáp ứng các điều kiện theo quy định của phép luật” Phin giã

thính từ ngữ tei Khotn 2, Khoản 3 Điệu 3 của Luật Kinh doanh BĐS 2014 cũng làm,

8: Nhà, công trình xay đụng cô tấn là nhà, công trình xậy đhmg đã hoàn thành vide

xây chong và ea vào sử ng "và “Nhà công trình xây chong bình thành trong tương lat lànhà công trình tập ching dang trong quá hình vây chong va chua được nghêm tas dia vio sứ cig.” Mặc đã nur đã chỉ ra tn, condotd Tá loại BĐS lạ giữa nhà ở và

Xhách san, tức là nó cũng có th thuộc một trong hơi dang bit động sẵn được ghi nhận

trong Luật Kinh doanh BĐS là nhà hoặc công tình xây dừng Chúng tôi chưa đ sâu Jin bản về bản chất và tinh hop pháp cia codontel dựa trần cơ sỡ pháp uật hién hành

là nhà hay công tỉnh xd ng, tht một đều không thể phủ nhân lá kd Nhà nước cấp

php cho hoạt động đầu hrsây dụng th loai hàng hóa này được phép kinh doanh Nghiên

cửu về phạm vi kh doanh BĐS của các tổ chức, cá nhân trơng nước, người Việt Namảnh cự ð nước ngoài và đoanh nghiệp cỏ vin đầu tơ nước ngoài đâu tr bất động sân tiViệt Nam” và các loại hợp đồng kinh doanh BĐS” theo quy định của pháp luật hiện

Thành cho thiy, các phương thúc kinh doanh nhà, công tỉnh xy đựng được phep luật thừa nhân bao gồm: Bán, cho thuê, cho thuê lại và cho thuê mua Củng với đó, Luật Tinh doanh Bất động sin năn 2014 quy ảnh vé đều kiện củ tổ chức, cáhần inh doanh bit động sin (Điễu 10); yêu, i dự án đâu tr bất động sẵn dé kinh doanh (Điểu 12); trích nhiệm côn chủ đầu tơ de án kinh doanh bất ding sin (Điu 13; đối

tương được mua, nhận chuyển nhượng thuê, thuê mua bất động sin của doanh nghp

kinh doanh bit động sẵn (Điễu 14); nguyên tắc mua bản nhà, công trình xây dụng (Điều,

19); quyên và ngĩa vụ của các bên Day là những quy định pháp luật đều chỉnh hoạt

đông kinh doanh bắt động sẵn nói chung, trong đó có hoạt đông kinh đoanh mô hình, Condotel nói ông,

Thứ tr về hình thức vác lập giao dich

Nghiên cửa thực trạng mua bán condotdl dif ra trên thị troờng bất động sin thôi

gian qua cho thấy, phương thức giao dich condotel công giống nh các hàng hóa bit

ˆ Điền Luậtkhh đạm BĐS 2014 g nh cc loeb ing sin âm vio inh dows theo uy đnh cia Diệt

ay (ou iy pi bit động sin) bo gi

TN, công rh sây dmg cos của các tổ đúc cá nhện,

- Nhà công th sấy đựng hi thành ong mong h cần các tổ đúc cán

3 Nhà công tàn sy đen isin công doe cơ quan nước có im quyền cho phép dim vio kh dow,

4 Các bom dt được pep duyên nhượng chant cho to hi quyện sở ông d tao qợ đnh ca ph bật

về đt đaithì đợc nhớ bai down quan st dang dit

Điền 11 Lait Em down BĐS 2014.

hon 1 Điệu 17 Luật nh danh BĐS 2014

Fe

đồng săn khác trên thị trường do là thông qua hợp đồng bing vin bản, Đối với condotel, hop đồng được thiét lập với tên goi chủ yêu là: hop đồng mua bản cân hộ, Nhân hình

thúc hợp đồng và các điều khoản nội dang chim đơng trong hợp đồng cụ thể cho thichúng được thiết ké như mốt hợp đồng mua bán nhà, công tình xây dụng tân theo hợpđẳng mẫu được Luật Kinh dosnh bất động sin quy định 2014” Việc cam kết sỡ dụng

căn hộ sau ki mua đổi với khách hàng dé cho khách da lịch thu hay không, thông qua

Hình thức cam Két loi nhuận hay không cam kết lợi nhuận có thể được thôa thuần ngeytrong hợp đồng này hoặc có thể được tách ra hành một đồng riéng, bit lip giữa chủđầu căn hô và khách hàng Các hop đồng này được sử dụng đ ký đối với cã condotel

đã có sin và đổi với cả các condotel sẽ hình hành trong tương li Có thể nhận thấyring sự văn dụng có phin “linh hoạt" v tôn goi “Hop đẳng mua bản nhà, công tỉnh

xây dung! đã được Luật Kinh doanh bit động sin 2014 ghi nhân nêu trênthành "Hop

đồng mua bán căn hột của chủ đều bơ với khách hàng khiển cho khách hàng hoàn toàn,

yu tâm ring ho sẽ được xác lip quyên sở hữu, ho sẽ được rỡ dụng cho mục đích chính 1à để ở âu dài nêu không muén khai thác khách du lich cho thuê Đây cũng chính là vẫn,

đồ mà hiện nay dang tranh c và bồ ng trên thục tổ v vẫn đồ cổng nhận quyền sỡ hữu:

các condotel khách hàng,

Thứ năm, về Ảnh danh condotel

Thy rên đã đổ cép, condotel 1à loại nh kinh đoanh mới chỉ xuất hiện rong thôi gian gin diy tai Viét Nam, Thuật ngữ condotal cũng được đo nhập mốt cách tơ nhiễn -

từ nguyên bản ở nước ngoài vio Việt Nam và được giới kính doanh và khách hàng sử đang ki thếtiệp giao dich chứ thục chất chúng chưa được ghi nhấn bing một quy dh,

chính thức để nh danh trong pháp luật hiện hành Tuy nhiên, với mục đích kinh doen

vi tinh năng cia condotel ma các quốc gia trên thể giới đang áp dụng là cho thuê đối

Với khách du ch nghĩ dung lưu tr trong mớt thời gian ngắn hạn th ở Việt Nam cũngthước đầu đoợc nhắc tới thuật ngữ may Cụ thể, Luật Du lich năm 2017 được Quốc hồi

"nước Công hòn xã hồi chủ nghĩa Việt Nam khóa XIV, icj hop thứ 3 thông qua ngày 19 tháng 6 năm 2017 (có hiệu uc từ ngày 01/01/2018) đã gián tip ght nhận và Losi hình

này Cụ thể, Khoản 3 Điễu 48 Luật Du lịch nim 2017 quy dint Căn hộ da lịch thuốc

le cơ sở lưu trú dulich, tức là mốt nơi cũng cập dich vụ phục vụ nhủ cầu lơo trú côa

Xhách ổn lịch Có thể khẳng đnh ring trong số tt cả các vấn bản pháp luật hiện hành

có iu chinh các vấn dé liên quan đến Condotel, Luật Du lịch năm 2017 a văn bản duy

ˆ Đền 7 Lait nh dom bit ng sin 2012 ênh các eh ồng ah owl bt động sine) Hop đồng

dng tink nấy đựng đ) Hop đồng chuyễnabuøng, cho thế, cho thuê bả quyền s đụng dit) Hop đông quyện

hượngmớt phận hoic tins ran bit động im

+

nhất có để cập din khả niệm Condotel dưới tin ng việt là căm hộ ấm lịch Theo Luật

ny, cân hô do lịch chỉ có chúc năng phục vụ lưu tr có thải hạn côa khích dutch, tức

là không có chức năng ở dài hạn của căn hồ là nha 6 Bồi vậy, khi được xác nh là mốt

didn khách sạn, chủ sỡ hữu Condotel sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyên sửdang đất và gầy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

3 Những khoảng trồng của pháp huật, những hệ ly phát sinh trên thực và

những đề xuất xây dung khung pháp lý cho thị trường condotel treng thời gia tới

Vi việc vận đụng một sổ chế đnh từ các luật chuyên ngành để các chỗ thể đều

te ánh doanh BĐS ký kết các hop đồng bán các cẩn hộ condotel trần thị trường thời

ian qua như đã phân tích ở rên có thể nhận thấy rằng, sẽ hơi quá nếu cho dé là hành vi

"ch luật" hay trữ pháp luật của các chủ đâu tơ, song sẽ khách quan khi khẳng din

ring các giao dich do con tiêu vắng quá nhiêu các quy định c thể, rổ răng và nêu Nhà

nước siết chất đối với thi trường này đã và đang giao dich thi chúng sẽ gây ra khá nhiề

các hệ lược nguy cơ cia những tranh chip, bắt đẳng chắc chin xây ra, quyén lợi cin

khách hàng và nhà đầu tr thứ cấp sẽ không được dim bảo Có thể nhân điện ở một sổ

các minh ching smu diy.

Thứ nhất chưa có bắt lệ vẫn ban pháp lý nào được ảnh danh chin thức

Condotel là gi?

Ninrtrén đã để cập, thuật ngữ condote la một từ ngoai la, được du nhập nguyên thân từ nước ngoài vào thị trường bất động sin Việt Nam và được giới lánh doanh lihách

"hàng quan tâm toi ming th trường này sử đụng và âu din chúng trở thành một [oxi săn

phim hàng hóa bit déng sin du lịch quen thuộc đổi với người din Tuy rhiên, hệ thẳnghóa tt cã các vin bên pháp luật liên quan din bất động sẵn thi hiện chưa có vin bản nào

chính thúc cổ khá niêm hay dinh nghĩa về loại hình nay Với tén goi Condotel ở các

qguc ga khác sẽ không có gì ding phải bản cất và quan ng bối ching đơn gin chỉ là

một lo bất đông sin được đầu tự nh doanh nhẫn phục vụ khách du lịch fu trẻ nghĩ

đuống và sĩ có nh cầu đầu từtrong inh vực này đầu có quyển thực hiện hoạt đồng đầu

tr và có quyin sở hồu nó, Tuy nhiên, điều đó lạ vô cùng khác biệt ð Việt Nam bối, quy

ché pháp lý hiện hành dang thi hiện sự rất khác biết giữa quin lý, kha: thác và sở dụngđối với condotel.Cụ thổ, nếu cot condotel Tà căn hộ được xây với mục đích đ thi hoàn,toàn không phủ hợp với quy định côn pháp luật hiện hành Chẳng hen: Luật Dat dai năm

2013 cổ các quy inh v "đất ở trí nông thôn" và "đắt ở tạ đồ thị", "đắt xây ching lim:

chương cv (hoàn 3 Điều 10); cồn Luật Nhà ở năm 2014 chỉ có các khổ niệm "nhà 3° “nhà ð ring lễ”, "nhà chưng cử” "nhà thương mai” “nhà cổng vụ”, “nhà:

xã hội" (Điều 3) Điển chang của các khả niệm liên quan đến dit ð hay nhà ð này là

đu od mục dich phục vụ cuộc sống ấn ở thường xuyên của người din Va như vậy thicondotel hiện nay không thé coi 1á nha ð được bối mục đích chủ yêu là khai thác khách,

z

da tịch nghĩ đuống thuê lưu trú rong thôi gian ngắn hạn Còn nếu coi condotel là một dang căn hộ khách sen hay khách sen cén hộ thi đậy la thuật ngỡ được ghép giữa hai tis Condominiion (Cần hô chung c) và Hotel (hich sạn) và đu nhập ừ nhrớc ngoài vào Việt Nam thi pháp luật hiện hành oie Việt Nam hiện chưa có bất kỷ quy ảnh nào vé

los hành này Va heo đó, cũng chưa có bất kỳ một chế định pháp luật nào điệu chỉnhđối với oạ hành kinh doanh bất động sân la nay, Vi vay, đổ thừa nhận thet thi trường

dang hoạt động đối với loại hình condotel này thi sự cân hit khách quan phi định danh,

va thừa nhân chính thúc condotel trong pháp luật Việt Nem, Theo dé, cânphải lâm rõdic tính của condotel, mục đích sỡ dụng và quy chỗ pháp ly đốt với bắt động sin này:Đây là cơ sở tên đề để xây dung quy chế pháp lý cho nơ quản Lý, vin hành và kink

doanh đốt với condotel một cách chỉnh thức tử Việt Nam.

Thứ hai, chưa tổ ràng trong việc xác định hình thức s đàng đắt đ xập đăng

condotel

Hiên nay có nhiễu ý kiến côn trái ngược nhau và đời hồi vé cin tiết, cấp bách

hãi có mr điễu chỉnh bằng pháp luật một cáchrồ ring và cụ hể về tình doanh condotel

vi gữa nhà và công tình xây đọng thi hiên nay pháp uật hiện hành đang có những quy chế pháp lý khá khác it trong quin lý nhà nước, về quyển và nghĩa vụ của chỗ thể đâu

tu, cũngnhhơ loại hành geo dịch cia bit động sẵn này Chẳng hạn, nêu xác dinkCondotel,

là một dang nhà thi phương thức tp cân đất đi từ Nhà nước đỂ xây dụng nhà chỉ cóthể là giao đất co thu tin để trả tiên một lần cho toàn bổ thời gian sử đụng nghy từ Lôinhận đất nêu mục dich cia nhà đều tla để bán hoặc kết hợp bán với cho thuê; còn nếuxây dụng nhà ở chỉ với mục dich cho thu th nhà đầu h chỉ có thé lựa chon hình thứcthuê đất tr tiền hàng năm hoặc thuê đất rã ên mớt lẫn cho toàn bộ thời gian thuê"

Tuy nhiên, nêu xác din condotel Tà loại cổng bình xây đụng tì phương thức Hấp cận

dit âu từ Nhà nước để đầu tư xây đụng chỉ có th là thuê đất mà không có hình thức

go dit Va điều df dùng nhân ra lá git các phương thúc tgp cận đất đủ khác nha

thêu trên thi quyện và nghĩa vụ cũa chủ đều hơ rong hoạt động lánh doanh bit đồng sân cũng hoàn toàn khác nhau Vay, sự cân tất phi quy đính 18 rang hình thức sử dung

đất cho os: hình condotel dé có chế độ pháp ý rõ ràng đổi với chủ th này trong quá

trình đầu tr

Thứba khó xác đình quy của chủ Âu he trong việc vác lập các loại hình giao

ich

Từ ny thác nhu rong quan niệm thé nào là condote: căn hồ hay công tỉnh xây

đang (khách sơ) cũng káo theo quá tỉnh vận hành và kinh doanh bất động sin nay cing

hit sức khác nhau Va hệ ly là các cơ quan nhà nước có thim quyển khé ling hing

vi Khon 3 Đa 5 vì khoản 1 Bik 56 Ent Dit ds 203.

hoi 1 Buku Lait Đ ân 2013

28

trong việc xem xét tinh hop pháp ofa các gieo dich mua bản các căn hộ khách mạn đến

xe trong thất gn qua Bởi theo pháp luật hiện hành thi nu nha đầu bơ được cấp phép

xây dụng nhà ð đỂ cho thuê thi di nhã đầu tự thu đất trã tién hàng nim hay thuê đất rã tiễn một lin cho toàn bộ thời gian thuê công chỉ co quyén cho thuế nhà ð mà khống có quyển bán nhà ở bat mục đích đã được xác dink ngny từ bạn đầu Và theo đó, người thuê nha sẽ không được quyén cập giấy chúng nhân quyên sở hữu nhà di thuê nay Trang

Xôi do, nêu nhà đâu hy được cp phép là xây dụng công bình để kinh doanh thi không

pu thuộc véo phương thứctrã tin thuê hing năm hay thu dit ta tién mốt lin cho toàn

tổ thời gian thuê thi nha đầu tr hoàn toán được quyển lưa chon phương thức kinh doanh:

hoặc bán, hoặc cho tnd công tình xây đụng đó, ä 8 đi nhiên, nêu nhà đầu tư và khách

"hàng ki kết hop đẳng bán công tinh xây cing thi đương nhiên khách hàng mus công tình Xây đụng này # được cập gly chúng nhận quyện sỡ hữu công hình xây đụng này sau khi mua ci chỗ đầu tr Tuy nhiên, cân phải lưu ý ring, công bình xây đựng với

rue đích kính doanh chứ không phi là công trình xây dmg là nha với mục đích đã &

và sinh sống lâu dai nôn nhà đầu tự sơ cập hay nhà đâu từ thứ cấp kh có quyén sỡ hữuthi hoàn toàn không được pháp sinh sống én định âu dai như nhà cho mục đích để ở

xả pháp lut hiệ hành đã quy định ma chỉ có thi cự trỏ ngắn hạn hoặc cho khách hing

thuê lưu trổ ngắn hen với mục đích dotich, nghĩ đường Đây chính là thọc tổ dang chứa

đang rt nhiều mâu huấn trong vie giải quyết các vẫn để pháp tý về condotdi hiện nay

Thứ côn hong hing trong vige sóc lập quyển sở hits căn hồ condotel

Ti các hợp đồng mus căn hộ condotel, các khách hàng và nhà đầu từ thứ cấp

di cho ring ho có quyền sỡ hữu ho cỏ quyển sở dang lâu dai và họ có quyền cho

"người khác thuê Tuy nhiên, nd theo pháp luật hiện hành đã phân tich & trên thi có 02 vấn để còn lúng ting ð diy, cụ thé là

(Q) Néx coi condote là một dang căn hồ với mục dich đỄ 6, còn ánh doanh cho

thuê đốt với khách hing da ch, nghĩ đưỡngà yêu tổ kết hợp nhằm hei thée nh hoạt

Và hiệu quả cia chỗ sở hữu cin hộ đổi với ti sẵn của mình thi điều này lai hoàn toàn không ding vải mục đích phê duyét ban đầu côn dự án la xây dụng nhà ở, Bồi vi: dala

nha thì phải đập ting diy đồ các điều kiên, yêu cầu côa việc hit kế quy chuẫn vé nhà

4 theo pháp luật vé xây dưng, Theo đó, yêu tổ xây dụng đồng bộ về hạ ting kỹ thuật

như hộ thing cấp thoát nước, hộ thẳng thông trntiên lạc, hộ thẳng đi chiêu súng, hệ

thống geo thông nối bộ và hạ tầng vấn hóa ur hệ thẳng trường học, bệnh viện, kins

vai chơi phi được hoàn thiện đồng bộ cùng với việc xây dụng khu nhà ở Mit khác,

say tuân thủ về mật đô xây đụng cũng là yêu tổ võ cũng quan trong và là yêu cầu bất

thuộc phố tuân th ki cấp phép đầu tư xây dụng nhà ở Va nh vậy, rõ ring các công trình xây dựng mã các chủ đầu tơ hiện đăng lành doanh đưới hình thúc condotel hiện

nay hoàn toàn không đáp ứng đoợc các yêu cầu này: Theo đó, không thé quan niệm

2

condolal thuần túy là căn hộ để ở và vì vậy không thé ác lập quyền sở hữu căn hồ với

rue dich a ö dn ind, lâu dit

@ Nếu coi condotel 1a một dang căn hồ khách sen để nhà đầu tơ xây dụng vớiruc dich cho thuê đôi với khách du lịch nghĩ uống thi cn phi xác định tính pháp lýmột cách 18 ring giữa chủ đầu tự và người mua Theo đó, ngay từ ben đầu, mục dich

đầu tự của dự án là khách sen cho thuê du lich nghĩ dung thi việc xác lập quyền sở

đang đất và quyền sở hữu công tình xây dụng đều h rên dit (khach san được ích hợpbat nhiễu căn hộ trong cùng một dex) cho chỗ đâu tr la cập chung cho toàn bổ dự án,

sé không cấp cho timg căn hộ khách san riêng lễ cia dean đó Vi vấy, hi chỗ đâu tyInj các hop đồng bin các căn hộ khách sạn này sẽ không có cơ sở 48 cơ quan nhà nước

có thẫm quyên cập gây chúng nhận quyén sở hữu riêng lẻ cho từng cần hộ khách sencho khích hàng mua Va nh vậy, hoàn toàn không phi la đều mong doi đối với cc

Xhách hàng,

Thứ năm, sự không hồng nid vide áp ng pháp hit tủ các ha phương

Hiên nay, các địa phương có mé hình kinh doanh Condotel dang cho phép các

ch đầu hiếp cận đất đa theo ba phương thúc khác nhau là đất thương mei, dich vụ,

dit ở và "đất & không hình thành đơn vị ở" Việc không thẳng nhất trong pháp luật đu

chính vé cùng một mô bình kinh doanh là bắt cập rất Lon của th trường bit đồng sin

"nghĩ đưỡng tei Việt Nam hiện nay, giy ra tâm lí hoang meng + ng của cã chỗ đầu tr

và nhà đầu tu thứ cấp Hơn thé, nhiều đa phương hiện nay còn hiểu si bin chất cônCondotel khi cho ring Condotel là một căn hộ chưng cứ, gây ra những rõ ro tiềm éncho các chi thể kinh doanh lori hinh nay Mot số dia phương như Nha Trang - Khánh,

Hoa, Quy Nhơn - Bình Định sử đụng khó niệm "Giao đất ở không hình thành đơn vị

& đã giao dit cho nhà đầu tư kình doanh mổ hinh Condotel thôi gian qua Tuy nhiên,

heo ng phân loại dit của pháp luật đất đi hiện hành th trong các nhóm: đất nông nghiệp

và nhóm dit phí nông nghiệp không co loại đất nào được goi la đắt không hành thành:don vi 6 Chúng tôi cho ring, đụng ý côn các nhà đầu tơ cing như chính quyền đa

` Biầu ê Luật Bắt de 2013 quy đan, căn cứ io nục dich ông đất dai đợc thân louis

1 Nhôm đất nângnghệp bo gồm các bại đt sendy:

1) Biting cây hùng ấm gồm đt wing há wi đắt nồng cy hing xăm tác,

by Bit wing cy aim,

phương là nhẫn hợp pháp hóa hoạt đông mua bán condotel của các nhà đầu hr đến ratrong hôi gian qua mà không phụ thuộc vào sự rằng buộc béi các quy định đối với các

dr a về nhà 6 Cụ thể khái niệm “Donvi ở” theo Quy chuẩn xây dụng Việt Nam quy,

hoạch xây dụng số 1/2008 ben hành kim quyết nh số 682/BXD-CSXD của Bộ Xây đang quy int La “lui chức năng bao gém các nhm nhà 6: các công trình dich vụ cắp đơn vi é nine trường mẫn non, trường tush, trưởng nig học cơ số: trea y 18 cho

trìng tân thi duc td thao, dtém sink hoạt vẫn hóa và các ming tâm dich vu cấp đơn vi

2 hác pe vtcho nln cdi thường xuyên cia công đẳng dân cư rong domvi ở " (Mục

4 Phin 1 2 Chương 1) Hơn thé, quy mô din số tốt da của một đơn vị ở cũng được xác (nh 1à 20 000 người, quy mô ta thiểu a 4000 người Nhữ vậy, nêu áp dụng khá niệm,

“Dit ở không hình thành đơn vi 6” có ngiấa lá loại đất duve sử dụng để kính doanh

Condotel a đất ở nhưng không lạ không bit bude phii bao gốm các quy đính vé din cư vvà hạ ting cơ sở để cầu thành mét khu dan cự, phường xã như trên C húng tối cho ring,

Nha nước cần có chính sich r5 ring và cụ thể đỂ đều chỉnh trong truờng hợp nàyThứ sân, bắt cập về hop đẳng mua bán và hợp đồng tid Condotel

TBR ingly thúc dàn ít amg iy mgd kh vice nnn hệ plc vụn den

ng tk chan hức tông nghông vực vận ty img Ongoing eg oe

Re hộ động vậcHục oe pop hi Hộ nhấp đt wong tr cản sadn mối càng tây dt do ae Sek

ac tp nen cating: Bí tem cự Đồng cơn ng it gon, cy chức

2 hm ditphinngnghulp bo gồm cic lu đít sua diy.

+)Đít gần đítð ni nông thần ait dn Ou,

vy Dit dy amg số co quan;

9 Bh trông viomne in qu ing mn

Bit sấy địng cing trần nghập gan de sy đụng tr sẽ cia tổ de nrngiệp, dt cây đựng cơ sẽ vân hie suy, cho dự ví đo to, đc tử Đạo, ho học vì công nể, gon pao a công Đền ac

Thập khúc,

4 it sin sắt kehdanb-ghinôngnghữp gồa đắt công ngup ca cng nhận li ch mắt ắc

"hoơng nạn dh, dtc s sin mắt ping ag, đt hông do hi dng ing, it đa cắt vt

hy dmg, tind gi,

«it sing vio nme ic cng cng gm đít go thing (gi cing hing Hing, sn by, cng doing

"ủy hội din cing hing hi dng ding oth bóng đẳng oS va công eh go hinge), by ly đt odin hh swine deh hen thang ca đt s>h owt cng động km vi đơn, gu ông cộng đc Gog ebb ning ơng dt cng him dán, vấn hông đt cho, ấ và ti, ý Gata tang cag cng law

©Đắtcơrồtên po,tngring:

1p Dit magi trng hh a tng fab tng,

` Bit séngngi kh rạn, subi afte duyên ding,

1) Ditghindng ney Wc gần đt Haan nh in tài ho gio ing ong cos mat

ông sp vụ Git say đựng cng th uc cu nghời se ng dt ang naan Ge ee dow ng

‘eB dong gin hin vi dt

3 Nh đắt đa sit dog gồm các ud it đun sắc đạh mục dich sử ng,

2

Thi lánh doanh mơ hành Condotel, chủ đầu tơ so cấp phấ kí kt hợp đồng musbán Condotel với khách hing (aha đầu h thứ cập, sưu đ ei lập họp đẳng thuê để thuê

Iai Condotel khách hàng, Trên thực t cũng cĩ trường hop chỗ đầu te gp ha hop đồng này tei thánh một hop đẳng chung Do khơng cĩ quy nh cụ thể của pháp luật

(đều chỉnh host động này nên chủ đầu tư cổ thé lua chon cả hai phương thúc nay màkhơng vi phạm pháp luật Tuy nhiên, do nhà dix tơ thứ cập luơn La chỗ thể yêu thể hơn

trong các giao dich này nên việc khơng thơng nhất quy định và cách văn đụng như rên

sẽ ấn din mr thdt hại về quyền và loi ích của ho khi xây ra ranh chấp về hop đồng!

Vi nhõng vẫn đã nêu trên nhận thấy, những hing hing từ phía cơ quan chức năng

về đính dank condatel quy về dang nào, vé tinh hợp pháp cđa giao dich condotel và vẫn

đổ xác lip quyền sở hữu cho người mua condotel trong thời gian vie qua chưa đi đếnđược một cách giải quyết thơng nhất và tha ding Mọi vẫn đã dang mới đừng lại ở việcđơn ra các ý iển, quan điểm để ban thảo mã chưa cĩ câu trãlới Từ gĩc đồ nhà đều tụ

hho mong muỗn được Nhà nước thie nhận loại hành giao dich này và cằn sớm cĩ hành:

lang pháp lýtõ răng để thị trường này vận hành được chính quy và cơng khu hĩa Chie

sẽ vin dé này, Chỗ tịch Hội đồng quản tủ Tập đồn FLC Trinh V ăn Quyết trong Hộithio “Dau ne Condotel: Thực tế triển vong và giải pháp” tei Quy Nhơn ngày

16/03/2018 8ã đưa ra ÿ kiễn cho ring giải pháp ngắn hạn đồ là để nghĩ các bộ, ngành: đơn ra một hướng dẫn cho các tinh, trong đĩ ining din căn hộ Condotel là cén hơ giao

dit & (khơng hình thành đơn vi 3) "vn chắc cho tính via chắc cho chỉ đẫu ne vàcho nhà đầu he được cắp sỗ đỗ lâu dài mã trước mắt khơng sai ude" Trên thục tẢ

đồng là tập đồn FLC - tập đồn đầu tư nhiễu dự án Condotel ở các tinh như Quing Ninh, Quảng Bình, Bình Định, đã và đang tiếp cận các dự án Condotel từ loại đất ở

khơng hình thành đơn vi & Nhiễu nhà đâu tơ th bin khoăn lo lắng vé những hệ ly từcác giao dich condotel mà nguyên nhân do những khoảng tring từ pháp luật Theo TS

Ngơ Trang Hịa trong bi "Phát triển và quản If Condotel - co sở pháp

chính sw thiêu vắng các quy dinh cis pháp luật đã khiển việc huy động vấn, gĩp vẫn

đầu t đặt cọc giữ chố tạ các dự án Condotel tiềm fn ri ro rấtlớn đối với khách hàng,Trong troờng hop chủ đều tơ sử đụng vốn sử mục dich, dự án châm tiên độ, chủ đầu ty

khơng cĩ năng lục phát tiễn dự án, người mua căn hồ sẽ phi gánh chu tồn bộ thiệt hail? Những trăn trở của và để xuất của các nhà đầu tư là hồn tồn chính đáng và cĩ

ly Thất ngũ, từ những vấn đề đặt ra ở trần rt cân thiét phi được làm sáng t thơng

và thực tiễn”,

ue, mam Maia, Gay, Condo Hotei: Making De workimmoheschalleges nelrewerds, an Land,

‘Wom Lind butts (UL), brary 2005 pp 33

"pe itive st ruonghdm ih eno dng go vung: che-canhw-condotel 3440143 hal, Chữ

ach FLC nd? kr igia g tướng cho cân hồ Condotel Ciny cập ngày 11032019).

OTS Ngơ Trang Hoe, Ps miễtổ qui cơndòl- Co ở php và hục tin, Tp chí Nghận ci Sp pip,

‘Viinngluin cin lập pháp, $6 112018, 48

2

qua việc bỗ sung, sửa đổi luật kinh doanh Bắt động sin trong thời gian tới Trong đá,những vin dé trong tâm cần phi làm rõ lẽ

“Một là, mx cần thiết khách quan trong thời gian tớ, pháp luật Việt Nam cần cĩ

dạy Ảnh chính thức trong Luật Kinh doanh bit động sin vé loi hàng hĩa bất động sẵn

là các Condotel Theo đĩ, cần din danh rõ bản chất ci loại hàng hĩa này, Cần chính

thúc thừa nhân bằng pháp luật đốt với loi hình nh doanh này với nhồng quy Ảnh cụthé v điêu kiện đã Condotel được phép kinh doanh trên thị trường, các hình thức lánh

doanh, hình thúc và hiệu lực ofa giao dich, quyển và nghĩa vụ cũa các bên rong giao dịch Condotel,

Hat là cần xác Ảnh tổ loại đất được rữ dụng trong kinh doanh Condotel Tà loại

đất, đất ð hay đất phục vụ mục đích ánh doanh thương mai, từ đĩ xác dink lo hình,

ảnh doanh này là lãnh doanh phục vụ dv lich hay inh doen nhà & Đây là vấn đ lớn

nhất, quyết nh bản chất ci mơ hành Condotel và các quy định liên quan dén mơ hìnhnay Pháp luật của Hoa Ki, Hàn Quốc đã xác định sắt rõ vẫn để này,

Bala xác din thời hạn gao đất rong kinh donnh Condotel Pháp luật Việt Namcin cân nhắc, đánh giá các phương én về thời hạn giao dit dé cĩ thé tao điều kiện tốtnhất cho các csi đầu tư kinh doen Condotl nhưng vấn khơng lim ảnh hưỗng dn vẫn

đề quy hoach, kê hoạch và các lợi ích khác Thái Len hiện dang quy định thời hen giao dit đội với kinh đoanh Condotel 1a 30 năm, trong khi Singspore, Hongkong xác din

thời hạn nấm là 99 năm Cä hai phương án đều cĩ điễm tích cực và hạn chỗ, phù hopvới điêu kiện kinh tê xã hơi riêng của mai quốc gia

Bén ld, pháp luật Việt Nam cũng cân xác định rõ các van đề quan trọng khác nhưchủ thể kinh dosnt, đối tương kinh doanh: các phương thức đầu ty kinh doanh, hợp

đồng giao dich và dic biệt là hoạt đơng quảnậí cia nhà nước đối với mơ hình kinh doen Condotel

"Năm là thơng nhất tiéu chuẩn - quy chuẩn thiết kế Condotel

ĐỂ hạn chế những vẫn để cĩ thé này sinh từ bất cập trong thất kề Condotel, cầnsom ban hành méthé thống quy chuén xây đụng và tiêu chuẩn Việt Nam thống nhất và

đồng bộ trong thời gan tới

Theo TS Le Tiền Thinh Phe Cục trường Cục Quân lý cổng săn: Bộ Tải chính),

truớc tiên cân làm rổ bản chất khĩ niễm Condotel như là mốt lo hà nhà ở cho th, trong đĩ phân chia rổ lâm ba Los theo vị ti và đặc điểm lưu rủ là (1) Condotel trong nối đơ với thời gian lưu trủ đã ngày và (2) Condetal tử các khu do ich với thời gian

Ju tri ngắn ngày) Điễu nay sẽ dim bảo các yêu tổ tiên ich, phù hợp với nhu cầusưdong tét kim điện tích và ch phí đều hơ vận bánh khi xây đựng Condotel Do tinh,

STS Ta Tin Ta, La,

ena B

ii iộn hợp đồng M mun cin conde, Ui Bio Kah Dom sổ 32018

3

tương đẳng và khác biệt với căn hộ chung cư nên Liễn trúc cổng tình C ondetel ủy theo

vi tu (rong nội đồ hoặc tạ các khu do lịch) có thể được lua chon link hoạt theo niu cầu,

thục Ế của thi trường không nên ben hành các quy dish cũng nhắc, làm tréi buộc tự

duy séng tạo của kién trúc sử, ngược với quy luật cũng câu của thị trường ngời sởdụng

Do Condetdl không ph loại hình nhà ð mà chỉ cổ chức năng để ưu trú ngắn hạn,

‘va không hình thành đơn vi ở nên có thể áp dung quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ

tổng chung nh đổi với công tình khách sen Trong các trường hợp khu Condotel nằm,

trong công tinh chung cự hỗn hợp thì phn Condotel phi được bổ tí tr vị tí tang và

giao thông tách biết với khu dich vy khu khách san Cũng với đ, các quy định và điện tích chỗ đỗ xe, hệ thẳng cơ điện và phòng chéy chữa cháy cũng cần sớm được thống

nhất shim dim bão en toàn cho cổng hình vã cho người sử đụng

Nhờ đã phân tích ở tin, Condotel la hình thức kinh doanh mới, bắt đầu hình

thành và phát tiễn ở Việt Nam trong những năm gin diy Béi vậy, hộ thing vin bảnphp luật hiện nay con chưa có những quy dinh cụ thổ, rực tip liên quan dén Condotel

Chính vi vậy, các giao dich trên thị trường đối với loi hang hoa này dang thục sự thiêu

vắng hành lang pháp lý củ thể, diy đã nhắm điều chỉnh có hiệu quả đối với thị trường

này, Hy vong, trong thời gian tới, việc xây dụng khung pháp lý điều chỉnh thi trường bit động sẵn nổi chung và condotl nó iêng sớm đuợc quan tâm, chủ trong

Es

'NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VÀ THY TIEN VE HOMESTAY

DUT GÓC NHÌN CỦA LUẬT KINH DOANH BAT DONG SAN 2014

GV.TUS.NCS Đỗ Xuân Trọng Trường Đại học Luật Hà Nỗi Homestay (lông Việt gọi à dulich nghĩ ð nhà dis) Tà lo hành do lịch đảnh cho những du khách thích khám phá, ti nghiệm và tim hiểu vỀ phong tue tập quán cia

"gui dân đa phương Du khách sé cing ấn, ngũ tạ nhà din, sinh hoạt vá lao động cùng

Với người din dé tự mình khám phá những nét vin hỏa bản dia độc đáo Trân thể gi,đây là losin itr đu lịch kha phổ biển, đặc tiệt tạ các nước mới phát triển, nhưng

Š Việt Nem thì việc nh doanh loại hình lưu trú này vẫn côn gặp rt nhiều khó khăn và

eng tính tơ phát lim mắt din bản sắc dulich Nhang vin để bai viết muốn ditra đổ là Xôi nhà & được đưa vio kinh doanh trong Hnh vực du lịch - Homestay thi cần lưu ý những vn để pháp lý nào dui gốc nhin của Luật kinh doanh bất đông sin?

1.Khái niệm cũa homestay

Trong từ dn tổng Anh (Oxford), “homestay” chi người từ nơi khác, wing khácdin ở tại nhà dân nơi mình đến, học tập, tim biểu văn hóa, lối sống của ving đất mới

“Thuất ng này xuất hiện đầu tiên trong lĩnh vie giáo duc ki việc hop tác quốc té về

táo duc trở nên cấp thiết và vin để da học trở nên phổ biển Năm 1980, đã xuất hiện

nhũng slogan én tương như “Open your home tothe world end the world become your home” - (Hay mỡ cánh cia nhà ben re với thé giới va thé giới rỡ thành ngồi aha cia ben) Hoặc “Become pet of my family" - (Hay là thành viên oie gia dinh ching tối he).

Trên thực t khá niệm homestay vấn là một khái niêm mới, không chi tạ ViệtNam mã rên thé giới khát niệm nay vấn đang rong quá tình tranh luận để đến thẳngnhất vind đã và dang được hiểu dưới nhiều góc độ khác nhau được nghiên củu vớinhiều tên goi khác nhau như " lịch ngh la gia" hay “oh lịch ở nhà dân" Ở mật sônước mã homestay tương đối phát tiễn như Atlen hay Thai Len, khái niệm da ichhomestay đoợc tiểu “Lémdtloat nh chịch công đẳng dành cho các đổi naomg nichthích được tat nghêu cuậc ẵng cũng vớt các hộ gia dinh tạ nhà cũa họ, nhằm tìmIndu vé ông đồng và phong cách sống cia người dn đa phương cũng hư nâng cao

Ind biết về déluện ne nhân và những nét đc cắn thông qua các hd gia nh đỡ

Thị Việt Nam, loại hành lưu trú homeztay đã có từ những năm 80 của thể kỹ trước,

chủ yéu ð các ving cao và phi tiễn manh mZ hơn từ năm 1990, khi Việt Nam cổ chỗtrương “mở cửa" đón khách du lịch quốc tế Dén nay, hầu nh tỉnh thành nào của ViệtNam công có loại hình lưu trú này những tập trang nhiễu nhất ở các khu vục ngoại

thành, làng xã, thôn bản, ving din tộc ít người, ving Tây Nguyên, miễn ni phía

35

đẳng bing sơng Cửa Long, các tinh Thừa Thiên Hu, Đà Nẵng Quảng Nam _ Chữ

“arphát tiễn này nên đã cĩ những bài viết nghiên cứu và đã đưa một sổ khổ niệm har

Theo tác giả V§ Lê Minh: “Homestay là hành thức địch bên vững quảng bá văn héa, con người và cảnh dep một cách chân thật rút ngắn khộng cách giữa khách

dâu lịch với cứ dân bản đa[ ]"ÈE

Hay “Homestay là một that ngit trong d lịch cơng đồng đỗ chỉ hình thức diích cự trú tại nhà của nhà dân địa phương "35

Theo tác giả Khánh Hi: “Homestay là loại hình du lịch mã dh khách sẽ 6 chung

và smh hoạt chung với người dân địa phương nlue thành viên trong gia dinh thơng qua

hoạt đồng tập thé đĩ dé rải nghêu các giá trĩ sống và văn hod cũa mảnh đắt mà âukhách đất chân dé?

Các khổ niệm rên uy cổ những ar khác nhu về ngơn từ nhưng tắt cã các khái

niệm trên đêu thống nhất về nội đang chung do là: homestay là da lịch sống cùng với

"người din, ở với nguời din va sinh hoạt cùng với người dén nhằm tim hiểu vi cơngđồng và phong cách sống cia người din địa phương cũng như nâng cao hiểu biết về

đều liên tơ nhiên và những nét độc sắc thơng qua các hồ gja đnh not ma khách do lịch đất chân đơn

Cịn đưới gĩc đồ pháp luật, cụ thể là Luật da lịch 2017 tay khơng cĩ quy định

ki niệm homestay là g, tuy nhiên với việc giãi thích từ ngữ cơng nhờ cách hiễu hiện nay thi homestay bản chất la một nh thức của lưu trú đu lịch với cơ sở là nhà ở cĩ

phỏng cho khách doịch thuê Ti khoản 12 Điều3 của Luật dulich df cĩ quy nh nhựthể nào là cơ sở lưu trú lich, cu thi: “Cơ sở hai tí chịch là nơi cimg cắp dịch vụ

he vunlm cấu hat trí của Rhách dich

Từ đổ, tác giả cĩ thể đưa ra khá niêm dưới gốc độ pháp luật nhờ se Homestay

làm cơ sở ema trì dụ ịch cing cấp ch vuphue vụn cẩu hat của khách đu lich,

2 Homestay dưới gĩc nhin của Luật kinh doanh bat động sin 2014

Nine đã phần ích, bin chit của homestay là lo hành lu tri với cơ sở là nhà ở

cĩ phịng cho khách du lịch thuê,Với cơ sở này, ki dus homestay vào hoạt động kinh)

doanh Luật Du lịch 2017 đã cĩ quy dink tại Điều 49 về điều kiện kinh doanh lưu trổ đụlich, trong đĩ cĩ homestay Cụ thể: cĩ đăng ký kinh đoan theo quy định cia pháp luật,dip ứng điều kiện vé an ninh, trật hy on tồn về phịng cháy và cia cháy: bão về mơitrường, an tồn thục phim theo quy dinh cia pháp luật, đạp ứng đều kiện tối thiểu về

cơ sở vật chất ký thuật và dich vụ phục vụ khách dalich Ngodi ra nha ở cĩ phịng cho

Xhách du lich thuê phất cĩ các điều kiện tối thiểu sa

i onogeang eh /20171 eh boss toy-yeng go ght 765283)

36

- Cổ din chiêu sing nước sạch,

= Có kim vực sảnh hoạt chúng, cổ khu vục hưu trú cho khách; có bép, phông tim, phòng vệ sinh;

= Có ging, đâm hoặc chiều, có chin, gi, mén, khẩn mất, thin tắn; thay bọc

đầm hoặc chiêu, thay bọc chin, bọc gi, khẩn mất khăn tắm khi có khách mới,

- Chủ nhà ở có phòng cho khách ổn lịch thuê được tập inn vé nghiệp vụ dụ lịch.

Bên canh đổ, nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê còn phải đáp ứng các tiêu

chuẫn TCVN 7800.2009 theo Quyết định số 217/QĐ-TCDL ngày 15/6/2009 ci Tổngcục truống Tổng cục Du lịch về Tiêu chuỗn quốc gia vé phân loại xắp hang cơ sở lưutrú bao gm tiéu chuễn về: điên ích phòng ngũ, phòng vệ ánh va phòng tắm; rang thất

tr, in ng, dich vụ và mức độ phục vụ, người quản lý và nhân viên phục vụ, bêo vệ

mổ trường, an ninh, an toàn, phòng chẳng chiy nỗ và chất lượng vé nh an toàn thựcphim

Nhờ vậy khi đơa homestay vào host động kinh doanh thi Luật da lich 2017 mới

chỉ đồng ei ð khía cạnh về điêu kin chỗ thể lánh doanh va nhông điều liên khác liênquan đến việc dim bio dịch vụ du lich Đồng thờ, hợp đồng sử dụng cơ sở lưu trú này

được quy định đười hình thúc hop đẳng cung cấp dich vụ và php luật cũng chỉ bước

đầu có những quy định vé quyền và nghĩa vụ cũa tổ chúc, cá nhân kinh doen dịch vụ

lu trủ du lịch Những bin chit cia homestay là los hình lưu tri với cơ sở à nhà ở cổ phòng cho khách du lich thuê và kt đơn chúng vio kính doen thi chic chin sẽ ảnh

hướng đến thi trường bit động sin, cơ thi tác động din chính giá đt ct khu vục đó

Vi di nêu homestay phát tiễn, du lịch phát tiễn th giá dit sẽ ting cao Vay dưới

góc nhìn luật kinh doanh bất động sản, “homestay” khi đưa vào kinh doanh kiêm lời có được co là một trong nhồng hình thúc kánh đoanh bit động sin hay không? Néu là một trong nhõng hình thúc inh doanh bắt động sin thi cần đáp ing những điều kién gi?

Theo quy dinh tei khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sin 2014: "1 Kink

ddoanh bắt đồng sản là vậc dis te vẫn đễ thực hiện hoạt đồng xâp đựng mua nhậnchuyẫn nhượng đễ bám chuyẫn nhượng: cho thé, cho thud lại cho thê mua bắt đồngsăn; thực hiện dich vụ môi giới bắt đồng san dich vụ sảm giao dich bắt động sản: dich

vụ tevin bắt đồng sốn hoặc quản lý bắt đồng sân nhằm mục dich sinh lợi” Như vậy,đối với homestay, người ánh doanh sẽ đều tơ vẫn dé thục hiện hoạt động xây dung nhà

ở hoặc nhận chuyển nhượng nhà ở để thu hiện hoạt động kinh doanh cho khách do lịchthuê hoặc cho người kinh doanh thuê 42 sau đó họ cũng lánh dosnt, cho khách du íchthuê lại trong thời gian ngắn nhằm mục đích sinh lợi Do đó, nu thông qua phân tích.trên theo quan diém côatác giã, homestay cũng sẽ được coi là mốt hình thúc kính doanh:bit động sin và cũng chiu sơ đu chính cia Luật kinh doanh bit động sin 2014 Cụ thể

7

Thứ nhất đẳu hiện về nhà 6 Theo quy định vé điều kiện của nhà ã, công tình

xây dạng khi kinh doanh theo hình thie homestay phải đã các điều kiện chúng được

quy ảnh tei khoăn | Điễu9 cia Luật kinh doanh bất động sin 2014 Cụ thể

= Có đăng ký quyền sở hữu nhá, công tình xây đụng gắn liên với đất rong giấy

chúng nhân về quyên sử ding đất Đối với nhà, công tình xây dựng có sin rong dr én

đầu kinh doen bất động sin thi chỉ cần có giấy chúng nhân về quyén sử dụng đất

theo quy dinh của php luật v đất dei;

- Không cỏ ranh chấp về quyén sử dụng dit, quyén sở hữu nha, công tỉnh xây

đang gin liên với đất,

- Không bị kế biên để bảo đầm thi hành án

Thực tế hiện nay hầu ht các chủ kinh doanh homestay thuing đăng ra thuê hop

đồng đài hạn ri ci tạo cin hộ để tánh doanh homestay Host đông đó hoàn toàn hợppháp nêu điều kiên về căn hộ đúng theo quy định trên, cụ thể căn hô đó đã được ding

kỷ quyền sở hữu, không bị kẽ biên không có tranh chip và việc lợ kết hop đồng thuê

căn hộ đăng theo quy đính của pháp fuit về din my về kính doanh bất ding sản Những

ưu ý đối với trường hợp, căn nhà thuê dé ei không thuộc quyền sử dụng của người cho

thuê cho và căn hộ dé hoặc ải sin khác trong căn nhà là tài sin chung của nhiễu người

nhưng những nguời khác chưa đẳng ý va cô tranh chip thi không thể đơn vào hoạt động

ảnh doanh homestay.

Thứ hai, dds luận cia tổ chức, cảnhân lanh doch homestay

Theo Diu 49 ofa Luật Du lich 2017, điều kiện lánh doanh dich vụ lưu trú đụ lịch, trong đó có cơ sở homestay bao gm: "Có đống kí lanh doanh theo guy đình của

tháp it: Đáp img các đẫu liên về minh trật an toàn về phòng chấp chữa chấp

báo vé mỗi tường an toàn thue phẫm theo guy ảnh cũa pháp luật: Đáp ing đổ hiện

tối thiễu về cơ số vật chat thuật và ch vụphưc vụ khách đu lich” Theo đã khí xét

vi điệu lên chủ thé Hình doanh là các tỔ chức và cá nhân nêu có đã đu lận quy dink

thí Điễu 49 của Luật nay Nhờ vậy, có thể hiễ tổ chức muốn lánh doanh lưu trú dich

thi có thể ding ký theo mô hình doanh nghiệp hoặc hop tắc xã và lựa chọn mét trong

tồn hình thúc saw Doanh nghiệp tư nhân, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty cỗphin hay Công ty hop danh Còn nêu cá nhân kính doanh lưu trả a lịch thi có thể đăng

kỷ mô hành hộ kinh doanh cá thé Đổi với hộ kinh doanh, theo Điều 66 Nghị dink

28/2015 quy nh “HE has donnh do một cá nhân hoặc một nhóm người gém các cá nhiân là công dân Tiét Nam đu 18 hi có năng lực hành vi dân sự độn đã hoặc một hộ

ca inh lem chủ chỉ được đăng hệ lạnh doanh tại một cha đẫn, sử ng đườt mười laođồng và hr chủ trách nhậm bằng toàn bổ tài sản cũa mình đãi với hoạt động lanh

đemii"

8