Bài thu hoạch học phần nguyên lý thẩm định giá tài sản (fin104a)

PHIẾU CHẤM ĐIỂMTiêu chí Tỷ trọng trong điểm đánh giá trong tổng điểm 1 Theo mức điểm đánh giá Mức điểm đánh giá từng Mẫu 0.2 2 CLO2: Thể hiện khả năng luận giải được kết quả giá trị tài

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH

HỌC PHẦN: NGUYÊN LÝ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN (FIN104A)

Họ và tên: NGUYỄN THỊ VI ANH

Mã sinh viên: 24A4012509

Lớp: K24TCB Nhóm lớp: FIN104A01 Thuộc nhóm thực hiện: Phạm Văn Đức Ngày 23 tháng 11 năm 2023 Sinh viên ký tên:

Hà Nội, ngày 23 tháng 11 năm 2023

BÀI THU HOẠCH

PHIẾU ĐÁNH GIÁ ĐÁP ỨNG CHUẨN ĐẦU RA

Performance

level

Don’t meet expectation s

Below expectations y adequate Marginall expectations Meets expectations Exceeds Nội dung sử dụng để

đánh giá Điểm đánh

được đính kèm & Các thông tin được trình bày trong Báo cáo kết quả thẩm định giá tài sản

thông tin được trình bày trong

Báo cáo kết quả thẩm định giá tài sản

Điểm đánh

giá < 40% 40%-54% 55%-69% 70%-84% 85% - 100%

Tiêu chí CLO3: Thể hiện khả năng đánh giá công tác thẩm định giá tài sản.

PHIẾU CHẤM ĐIỂM

Tiêu chí Tỷ trọng trong điểm đánh giá trong tổng điểm (1) (Theo mức điểm đánh giá Mức điểm đánh giá

từng Mẫu 0.2) (2) CLO2: Thể hiện khả năng luận giải được kết quả giá trị tài sản ước tính với các minh chứng phù

hợp

Xác định được các thông tin cần thu

thập nhằm ước tính giá trị của tài sản

cụ thể

15%

Phân tích các thông tin thu thập được

nhằm sử dụng để ước tính giá trị 15%

Tổng hợp các thông tin để tiến hành

phương pháp thẩm định giá tài sản cụ

thể

15%

Đề xuất được kết luận về giá trị ước

tính tài sản cụ thể với các minh chứng

phù hợp

15%

Đánh giá đạt chuẩn đầu ra Đạt từ

CLO3: Thể hiện khả năng đánh giá công tác thẩm định giá tài sản.

Lập kế hoạch thực hiện các công việc

khi tiến hành thẩm định giá tài sản cụ

thể theo quy trình thẩm định giá tài sản

15%

Thực hiện các công việc khi tiến hành

thẩm định giá tài sản cụ thể theo kế

hoạch đề ra

15%

Đánh giá kết quả thực hiện công việc

khi tiến hành thẩm định giá tài sản cụ

thể

10%

Tổng điểm (Được tính bình quân gia

quyền theo mức điểm đánh giá (1)*(2)

quy đổi theo thang điểm 10)

100%

MỤC LỤC

PHẦN I CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ 1

Bảng 1.1: Kế hoạch công việc Thẩm định giá tài sản 1

Bảng 1.2: Báo cáo thực hiện công việc thực hiện được giao của cá nhân 3

Bảng 1.3: Tổng hợp các công việc và đánh giá kết quả thực hiện công việc của cả nhóm và từng cá nhân 5

Bảng 1.4: Tổng hợp đánh giá mức độ hoàn thành và đóng góp 7

PHẦN II KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ 8

MẪU BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ 8

MẪU CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ 24

PHỤ LỤC 29

1 Tên tài sản: Bất động sản với hình thức nhà ở của hộ gia đình

2 Địa chỉ: thôn Chợ Bến, xã Thanh Cao, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình

Thực hiện lập kế hoạch công việc và phân công cho các thành viên như sau:

trong Quy trình thẩm định giá

tài sản để lên các nội dung

công việc tương ứng)

Người thực hiện (Ghi rõ do toàn nhóm thực hiện/hoặc họ và tên của cá nhân được giao phụ trách)

Thời gian hoàn thành

Kết quả/sản phẩm cần đạt

được (Viết rõ kết quả cần đạt được là gì: Báo cáo, chứng thư, phiếu khảo sát, bảng tổng hợp thông tin, bảng tính hay nhận định)

Hoàng Bảo Ngọc (Thành viên)

25/10/2023 Kết quả Những thông tin về

tài sản và các vấn đề cơ bản,xác định được cơ sở giá trị cũng như giả thiết

2 Lập kế hoạch thẩm định giá Cả nhóm 01/11/2023 Bảng lập kế hoạch định giá

Bảng 1.1Thời hạn hoàn thành từng bước trong quy trình thẩm định giá

3 Khảo sát thực tế, thu nhập thông

tin

- Thông tin về đặc điểm tính

chất, pháp lý

- Các số liệu về kinh tế, xã hội,

môi môi trường, những yếu tố có

tác động đến giá trị

- Các thông tin về yếu tố tự

nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng

đến mục đích sử dụng của tài

sản

Nguyễn Thị Ngọc Hân (Thành viên);

Hoàng Bảo Ngọc (Thành viên)

06/11/2023 Phiếu khảo sát, bảng tổng

hợp thông tin

4 Phân tích thông tin

- Phân tích thông tin về về đặc

Đoàn Hồng Ngọc (Thành viên)

11/11/2023 Bảng phân tích thông tin tài

sản thẩm định giá và các tài sản so sánh

Phân tích tổng quan về thị trường

Phân tích về khách hàng Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản

16/11/2023 Bảng tính tổng hợp thông

tin tài sản so sánh, bảng tínhchênh lệch điều chỉnh và giátrị tài sản thẩm định

6 Báo cáo thẩm định giá, phát

Bảng 1.2: Báo cáo thực hiện công việc thực hiện được giao của cá nhân

Ngày 22 tháng 11 năm 2023

Tên thành viên: Nguyễn Thị Vi Anh; Lớp: K24TCB

Thực hiện báo cáo công việc về Thẩm định giá tài sản theo Kế hoạch phân công việc của nhóm như sau:

Công việc được giao Thời gian

hoàn thành

Kết quả đạt được

Hạn chế/Chưa đạt được

Nguyên nhân

Ý kiến về việc đáp ứng yêu

không để sử dụng trong việc tiến hành định giá

Lập kế hoạch định giá 01/11/2023 Quy trình

thẩm định giábất động sản

Một số phântích, nhậnđịnh còn chưachi tiết, rõràng và mangtính chủ quan

Thông tinthực tế vềđặc điểm củatài sản thẩmđịnh và cáctài sản sosánh cònthiếu sót

Đáp ứng

Phân tích thông tin tổng

quan về thị trường, các

thông tin về thị trường

giao dịch của tài sản thẩm

định giá

11/11/2023 - Đặc trưng về

thị trườngBĐS tỉnh HòaBình

- Thực trạng

và triển vọngthị trườngBĐS tỉnh HòaBình

- Thông tin vềcác yếu tốkinh tế, xãhội, và cácyếu tố khác cóảnh hưởngđến giá trị tài

sản thẩm địnhgiá

về giá trị củatài sản đượcthẩm định

Kết quả thẩmđịnh giá cóthể chưa phùhợp với điềukiện thực tế

Thông tinthực tế vềđặc điểm củatài sản thẩmđịnh và cáctài sản sosánh cònthiếu sót

Sự điềuchỉnh giá củatài sản sosánh bị ảnhhưởng bởinhận địnhchủ quan củathẩm địnhviên

Bảng 1.3: Tổng hợp các công việc và đánh giá kết quả thực hiện công việc của cả nhóm và từng cá nhân

Hạn chế/Chưa đạt được (nếu có)

Đề xuất giải quyết các hạn chế (nếu có)

Đánh giá mức độ đạt/không đạt của công việc đã thực hiện (Đạt/Không đạt/Bổ sung)

Hoàng BảoNgọc(Thànhviên)

Kết quảNhững thôngtin về tài sản

và các vấn đề

cơ bản, cơ sởgiá trị của tàisản thẩmđịnh giá

Đạt

2 Lập kế hoạch thẩm định giá Cả nhóm

Bảng lập kếhoạch thẩmđịnh giá

- Các thông tin về yếu tố tự

nhiên, kinh tế xã hội ảnh

hưởng đến mục đích sử

dụng của tài sản

NguyễnThị NgọcHân(Thànhviên);

Hoàng BảoNgọc(Thànhviên)

Trao đổi thực

tế với chủ sởhữu

Biên bảnkhảo sát hiệntrường của tàisản thẩmđịnh giá

Một sốthông tindựa trênphỏngđoán chủquan củachủ sởhữu

Chủ sởhữu dựatrên hiểubiết thịtrườngtrong khuvực đểcung cấpthông tin

Vẫn sửdụng kếtquả khảosát

Đạt

4 Phân tích thông tin

- Phân tích thông tin về đặc

NguyễnThị Vi Anh

Bảng tổnghợp các

Đạt

thông tin thuthập về tàisản so sánh.

Số lượng tàisản so sánhnhiều, nhiềuthông tin đểphân tích

Bảng tổnghợp thông tintài sản sosánh, bảngtính chênhlệch giá điềuchỉnh và giátrị tài sảnthẩm định

Một số tỷ

lệ điềuchỉnh còndựa trênđánh giáchủ quancủa cánhân

Thamkhảonhiềutrườnghợp để

có đánhgiá sátvới thực

Đạt

Bảng 1.4: Tổng hợp đánh giá mức độ hoàn thành và đóng góp

STT Họ và tên Đánh giá mức độ hoàn thành

công việc theo kế hoạch

Đánh giá mức độ đóng góp trong toàn

bộ quá trình thực hiện của từng người

PHẦN II KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ

PHỤ LỤC 02

MẪU BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ

ÁP DỤNG CHO DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ

(Ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06)

Tên doanh nghiệp

Công ty CP Định giá và Đầu tư Việt

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

-Số: 120/BC-DNI Hà Nội, ngày 20 tháng 11 năm 2023

BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ

(Kèm theo Chứng thư thẩm định giá số abc/CT-DNI ngày 20/11/2023)

1 Các thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá

Tên doanh nghiệp: Công ty CP Định giá và Đầu tư Việt

Địa chỉ trụ sở chính và địa chỉ: số 7 ngõ 11 đường Thanh Lãm phường Phú Lãm quận Hà Đông, TP Hà Nội

Mã số thuế: 0106812361

Điện thoại: 0389949190

Người đại diện: NGUYỄN TRƯỜNG SƠN

Họ và tên thẩm định viên: Nguyễn Hoàng P

Người lập báo cáo: Nhóm 11

2 Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá

- Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản:

Họ tên: Bà Nguyễn Quỳnh T

Địa chỉ: ngõ 1008 đường Láng phường Láng Thượng quận Đống Đa TP Hà Nội

Số điện thoại: 0123456789

- Số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá: số 120/2023/HĐTV-TĐG ngày

05 tháng 11 năm 2023 giữa bà Nguyễn Quỳnh T và Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt

- Tên tài sản thẩm định giá: Bất động sản với hình thức nhà ở của hộ gia đình

- Thời điểm thẩm định giá: 10/11/2023

- Mục đích thẩm định giá: xác định giá trị của tài sản để phục vụ mục đích mua bán

- Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức độ kiểm tra, thẩm định các nguồnthông tin đó: Do chủ sở hữu công cấp và tra cứu trên cổng thông tin về đất đai; các giấy tờ, văn bản đượctrình bày và theo đúng mẫu của Nhà nước quy định và có sự xác nhận lại từ phía địa phương chính quyền tạinơi tài sản thẩm định và tài sản so sánh

- Căn cứ pháp lý để thẩm định giá:

3 Thông tư Số 01/2021/ TT-BTNMT Định mức kinh tế, kỹ thuật lập, điều

chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

BTNMT

4 Luật giá Số 11/2012/QH13 Ban hành các quy định về giá Quốc hội

5 Luật đất đai Số 45/2013/QH12 Ban hành các quy định về đất đai Quốc hội

9 Thông tư Số 13/2019/ TT- BTNMT Quy định về Định mức kinh tế- kỹ

thuật thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất

BTNMT

10 Công văn Số 1326/ BXD-QLN V/v hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại

giá trị tài sản cố định là nhà, vật kiếntrúc

BXD

Và các văn bản có liên quan khác

3 Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá

3.1 Thông tin về thị trường

Đặc trưng thị trường bất động sản tỉnh Hòa Bình:

Lợi thế về vị trí địa lý, cảnh quan, hạ tầng, quỹ đất rộng, chính sách thu hút đầu tư cởi mở, Hoà Bình dầnkhẳng định vị thế dẫn đầu của một thị trường BĐS ven Thủ đô

- Lợi thế từ vị trí địa lý

Tỉnh Hoà Bình sở hữu vị trí chiến lược tại cửa ngõ phía Tây của thủ đô Hà Nội Đây cũng là vị trí đặc biệtquan trọng, là tâm điểm giao thương giữa Hà Nội và các tỉnh Tây Bắc

Lợi thế giáp ranh với Thành phố Hà Nội cũng mở ra nhiều cơ hội cho thị trường BĐS Hòa Bình phát triểnmạnh mẽ Đặc biệt, khi xu hướng đầu tư BĐS vùng ven thành phố lớn lên ngôi, Hòa Bình trở thành tâm điểmđược giới đầu tư ưu tiên chọn lựa hàng đầu Giá đất tại Hà Nội tăng cao cũng như quỹ đất ngày càng thu hẹp

đã khiến những thị trường giàu tiềm năng, sát cạnh Hà Nội như Hoà Bình được hưởng lợi lớn Kéo theo đó là

sự bật dậy mạnh mẽ của các phân khúc BĐS

- Sự đầu tư mạnh về hạ tầng giao thông Hòa Bình

Ngoài vị trí đắc địa, lý do quan trọng khác khiến Hoà Bình thu hút mạnh mẽ giới đầu tư địa ốc chính là sựđầu tư mạnh mẽ để hoàn thiện hệ thống hạ tầng giao thông

Theo kế hoạch 5 năm tới, Hòa Bình sẽ tiếp tục đầu tư hơn 120 nghìn tỷ đồng để hoàn thiện mạng lưới giaothông huyết mạch với các dự án hiển hình như: Đầu tư mở rộng đường cao tốc Hòa Lạc – Hòa Bình kết nốiliền mạch Tây Bắc, Hòa Bình, Hà Nội, …

Ngoài ra, dự án liên kết vùng Hòa Bình - Hà Nội và cao tốc Hòa Bình - Mộc Châu cũng được thúc đẩy mạnh.Cùng đó là triển khai đẩy nhanh tiến độ hệ thống mạng lưới giao thông như: Tuyến đường tỉnh 435, 433, 438,đường liên huyện Lạc Sơn - Tân Lạc, đường nối TP Hòa Bình - Kim Bôi, đường Hồ Chí Minh - vành đai 5

Hà Nội, … Đồng thời, Hòa Bình cũng triển khai xây dựng các tuyến đường liên tỉnh kết nối từ Khu du lịch

hồ Hòa Bình đến các Khu du lịch Đồng Tâm, Khu du lịch Tam Chúc, …

- Thế mạnh của một thiên đường nghỉ dưỡng ven đô phía Bắc

Với lợi thế nằm ở vị trí cửa ngõ của thủ đô Hà Nội, cùng sự ưu ái của thiên nhiên, Hòa Bình dần trở thànhmột điểm đến nghỉ dưỡng không thể bỏ lỡ tại khu vực phía Bắc Lợi thế về du lịch có ý nghĩa lớn tới thịtrường BĐS Nhất là khi xu hướng đầu tư BĐS nghỉ dưỡng tại các địa phương vùng ven Hà Nội đang nở rộ

và đặc biệt hấp dẫn giới đầu tư

Sức hút của Hòa Bình đến từ những cảnh quan thiên nhiên hoang sơ và ấn tượng như lòng hồ Hòa Bình,dòng sông Đà, núi Viên Nam, hệ thống hang động phong phú, suối khoáng nóng Kim Bôi, …

Ngoài ra, tỉnh còn sở hữu nhiều điểm du lịch hấp dẫn, độc đáo, mang đậm nét văn hóa của xứ Mường như:Bản Lác (Mai Châu), chùa Tiên (Lạc Thủy), quần thể hang động Núi Đầu Rồng (Cao Phong), đền thờ ChúaThác Bờ, …

dự án tại Hoà Bình Các “ông lớn” Phú Mỹ Hưng, Apec Group, Sao Vàng, … cũng đang đề xuất quy hoạch

và triển khai các dự án Khu đô thị, Khu sinh thái và nghỉ dưỡng tầm cỡ tại thị trường Hòa Bình

Trong 178 dự án nhà ở được bổ sung tại tỉnh Hòa Bình trong năm 2021, có nhiều dự án có quy mô rộng hơn

100 ha

Thực trạng thị trường bất động sản tỉnh Hòa Bình:

Trong khoảng thời gian từ cuối năm 2020 đến đầu năm 2022, bất động sản ở tỉnh Hòa Bình đã từng rất sôi

tỉnh có lượng giao dịch BĐS tăng mạnh nhất khu vực miền Bắc trong năm 2021 Đồng thời, giá BĐS HòaBình tăng trung bình 20 – 50% so với cùng kỳ 2020 và được dự báo tăng mạnh trong năm 2022 Ngoài ra,giá đất ở một số vùng như Lương Sơn, TP Hoà Bình, Kim Bôi, … đã tăng tới 3 lần Giá đất ở các vùng lâncận cũng tăng đáng kể

Sau “làn sóng” ấy, thị trường bất động sản đã bị chững lại một thời gian khoảng hơn 1 năm qua, các giaodịch hầu như đóng băng Sau hơn một năm lắng xuống, thị trường mua bán, chuyển nhượng nhà đất ở khuvực đã hoạt động trở lại Ông Nguyễn Khắc Yên – Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai (Sở Tài nguyên vàMôi trường tỉnh Hòa Bình) cho biết, trong thời gian gần đây, việc chuyển nhượng, mua bán đất trên địa bàntỉnh đã gia tăng trở lại so với quý I và qúy II năm 2023

Trong lần quay trở lại này, xu hướng lựa chọn các bất động sản của nhà đầu tư đã có nhiều khác biệt so vớitrước đây Họ không chỉ là mua đất sau đó chờ thời cơ để bán mà khách hàng đã tập trung vào những mảnhđất có ý nghĩa thực dụng nhiều hơn như đất nhà ở, nghỉ dưỡng, đất để trồng trọt, làm trang trại, hay đóncác dự án Đa phần giá trị của các bất động sản được chọn ở thời điểm hiện tại ở mức không cao, tập trungtrong khoảng giá từ 1 đến 3 tỷ đồng Các nhà đầu tư đã không lựa chọn những lô đất giá trị cao kéo theo rủi

ro lớn như trước đây

Lý giải về thị trường bất động sản ở Hòa Bình có dấu hiệu sôi động trở lại, các chuyên gia nhận định, giá đất

ở địa phương này từng tăng chóng mặt tuy nhiên hiện nay, giá đất thuộc thành phố Hòa Bình chỉ ngang ngửagiá đất nông thôn của các tỉnh lân cận nên dư địa tăng giá của bất động sản Hòa Bình cực kỳ nhiều, hứa hẹn

là mảnh đất màu mỡ cho các nhà phát triển dự án

Thế mạnh về quỹ đất rộng, hạ tầng, du lịch ngày càng hoàn thiện thúc đẩy bất động sản được nhà đầu tư quantâm trở lại Đặc biệt là ở các phân khúc đất nền, nghỉ dưỡng có vị trí đẹp, kết nối giao thông thuận tiện tớitrung tâm tỉnh và Hà Nội

Theo thống kê mới nhất, Hoà Bình là 1 trong 4 tỉnh có lượng giao dịch bất động sản tăng mạnh nhất khu vựcmiền Bắc từ đầu năm đến nay Đồng thời, giá bất động sản Hoà Bình được dự báo sẽ tăng trưởng trong năm

2024 bởi còn nhiều tiềm năng để thu hút đầu tư ở các tỉnh thành trên cả nước

Bên cạnh đó, nguyên nhân khiến giá đất Hòa Bình tăng một phần cũng là do thiếu hụt nguồn cung Mặc dùquỹ đất lớn tuy nhiên thực tế tại Hòa Bình vẫn có những dự án gặp khó khăn về pháp lý Do vậy nhà đầu tưtham gia vào thị trường bất động sản Hòa Bình cần tìm hiểu thông tin dự án thật cẩn trọng để tránh gặp phảisản phẩm pháp lý không an toàn

Tiềm năng tăng giá BĐS mạnh mẽ:

Bên cạnh các thế mạnh về vị trí, hạ tầng và du lịch, thị trường BĐS Hòa Bình còn trở nên hấp dẫn giới đầu tưbởi những tiềm năng tăng giá mạnh mẽ, đặc biệt là ở các phân khúc đất nền, nghỉ dưỡng có vị trí đẹp, kết nốigiao thông thuận tiện tới trung tâm tỉnh và Hà Nội Thị trường BĐS Hòa Bình được dự báo sẽ tiếp tục tănggiá mạnh mẽ trong thời gian tới khi các thế mạnh về hạ tầng, du lịch ngày càng hoàn thiện và giới đầu tư địa

ốc đổ về đông đảo hơn Quỹ đất rộng, giá phù hợp so với các vùng phụ cận nhưng tiềm năng lại vô cùng nổibật Tất cả các lợi thế tổng hoà vào nhau góp phần thúc đẩy thị trường BĐS Hòa Bình không ngừng tăngtrưởng và bùng nổ thu hút đầu tư

3.2 Phân tích về khách hàng

Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng:

- Khách hàng thường có thu nhập ổn định và đủ lớn để đáp ứng các khoản vay và chi phí liên quan đến việcmua nhà

- Những người mua nhà tiềm ẩn thường có kế hoạch ổn định và nhìn xa trước, họ muốn mua nhà để ổn địnhcuộc sống trong thời gian dài

- Khả năng tài chính sẵn có: Có khả năng thanh toán một phần lớn hoặc toàn bộ giá trị của căn nhà bằng tiềnmặt hoặc thông qua khoản vay

- Họ có thể đã nghiên cứu kỹ lưỡng về thị trường bất động sản, vị trí cụ thể, và các yếu tố khác để đưa raquyết định thông minh

Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh tài sản:

- Những hộ gia đình có trẻ em thường quan tâm đến vị trí gần trường học chất lượng, đảm bảo việc học củatrẻ nhỏ Ngoài ra những khu vực có an ninh tốt, an toàn cũng là lựa chọn lý tưởng của khách hàng

- Sở thích về môi trường sống của mỗi người có thể khác nhau, từ yên tĩnh và tĩnh lặng đến năng động và sôiđộng

- Diện tích căn nhà hợp lý với khách hàng, từ vừa đến to, tình trạng nhà còn mới, nguyên vẹn sẽ là 1 lợi thếcủa tài sản thẩm định giá

- Khách hàng thường sẽ có xu thế mua nhà ở những nơi có khí hậu mát mẻ, trong lành, ít rủi ro về thiên tai đểkinh doanh hoặc sử dụng làm nhà ở

Nhu cầu, sức mua về tài sản: Nhu cầu và sức mua về tài sản nhà ở của khách hàng có thể phụ thuộc vào nhiều yếu tố sau đây:

- Thu nhập: Khả năng mua nhà thường phụ thuộc chủ yếu vào thu nhập của khách hàng Người có thu nhậpcao hơn thường có khả năng mua nhà đắt đỏ hơn Sức mua của khách hàng còn phụ thuộc vào tình hình tàichính tổng thể, bao gồm tiền tiết kiệm, đầu tư, và các nguồn thu nhập khác

- Xu hướng thị trường: Nếu giá nhà tăng, sức mua của khách hàng có thể bị ảnh hưởng do giảm khả năngmua nhà với mức giá cao Ngoài ra, lãi suất vay cũng có thể ảnh hưởng đáng kể đến sức mua của khách hàng.Lãi suất thấp thường khuyến khích mua sắm bất động sản

- Tâm Lý Đầu Tư: Đôi khi, người mua có thể coi nhà ở như một đầu tư, và quyết định mua nhà dựa trên kỳvọng về tăng giá trị tương lai

4 Thông tin về tài sản thẩm định giá

4.1 Thông tin về tài sản thẩm định giá

Tên tài sản thẩm định giá: Bất động sản nhà ở của hộ gia đình

Tình trạng pháp lý:

- Có chứng nhận quyền sử dụng đất

- BĐS đang được sử dụng đúng mục đích: đất ở

- BĐS hiện không có tranh chấp

Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật:

- Vị trí: nằm trên đường tỉnh 76, cách đường Hồ Chí Minh 30m.Bên phải tiếp giáp nhà dân, bên trái cũng tiếpgiáp nhà dân, khu dân cư đông đúc, gần chợ, gần trường học Hình dáng: tương đối vuông, vát hậu về sau,chiều rộng phía trước nhà: 6,5m Giao thông thuận lợi Vị trí phù hợp với việc kinh doanh.

- Bên phải tiếp giáp nhà dân, bên trái cũng tiếp giáp nhà dân, khu dân cư đông đúc, gần chợ, gần trường học

- Cảnh quan: khu dân cư, xung quanh nhiều chợ, gần nhất đi thẳng cách 50m có chợ phiên

- Hình dáng: tương đối vuông, vát hậu về sau, chiều rộng phía trước nhà: 6,5m

- Diện tích: 144m2

- Diện tích xây dựng: 126m2

- Tài sản gắn liền với đất: Công trình nhà ở hiện đang kinh doanh buôn bán xe đạp

- Quy mô nhà ở: 2 tầng với gian ngoài cho việc kinh doanh của gia đình, tầng 1 nhà ở gồm 1 phòng khách, 1phòng ngủ, 1 phòng bếp, 1 phòng vệ sinh cá nhân; tầng 2 gồm 2 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh cá nhân, 1phòng thờ và 1 sân ngoài

- Hướng mặt tiền: hướng Đông nam

- Năm xây dựng: 2007

- Tuổi đời kinh tế: 30 năm

- Cơ sở vật chất: điện ổn định, cấp và thoát nước tốt

- Xây dựng kiên cố và chắc chắn, không có tình trạng ngập nước, giao thông khá thuận lợi

- Hiện trạng:

Móng và cột Tốt, không có dấu hiệu gì đáng lo gì 97%

Tường Tường không bị thấm nước tuy nhiên sơn nhiều nơi không còn mới 94%

Nền Nền không có dấu hiệu sụt, lún, sử dụng tốt 98%

4.2 Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản

Xem xét khả năng sử dụng tốt nhất tài sản trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh luật pháp, tài chính cho phép

và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản cần thẩm định giá qua các khía cạnh:

- Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét mối tương quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai:

+ Khu đất thẩm định nằm trong khu dân cư hiện hữu, hiện tại là nhà ở mái bằng đang kinh doanh buôn bán

xe đạp

+ Khả năng tiếp cận, di chuyển: Khu đất thẩm định tọa lạc ở mặt tiền đường tỉnh 76 có địa hình bằng phẳng,đường tỉnh 76 trải nhựa rộng khoảng 15m với 2 chiều xe Nhà thẩm định gần chợ, trường học thuận tiện choviệc kinh doanh, đi lại