Đề tài sinh viên nghiên cứu khoa học: Kinh doanh mô hình codotel ở Việt Nam – Những vấn đề pháp lí và thực tế đặt ra

BAO CAO TONG KET | DE TÀI THAM GIA XÉT

GIẢI THƯỞNG "SINH VIÊN NGHIÊN CỨU KHOA HỌC"

CỦA TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

1 Thông tin chung:

- Tên đề tài: Giới hạn quyền tác giả đối với tác phẩm âm nhạc

- Sinh viên thực hiện: _ Đỗ Minh Anh |

Phan Thị Thùy Dương Hoàng Anh Tuấn

- Lớp 4130 Khoa: PLTMQT Năm thứ: 3 Số năm đào tạo: 4

- Người hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Thị Nga

2 Mục tiêu đề tài:

Việc nghiên cứu đề tài này nhằm làm sáng tỏ các vấn đề lí luận và thực tế của

pháp luật điều chỉnh mô hình kinh doanh Condotel ở Việt Nam, từ đó đưa ra các định

hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật điều chỉnh vấn đề đầu tư, kinh doanh loại hình

Condotel trong tương lai gần 3: Tính mới và sáng tạo:

Ban thân Condotel đã là một loại hình bat động sản rất mới tại Việt Nam, nên các vấn đề pháp lí liên quan tới việc điều chỉnh loại hình bất động sản này lại càng mới mẻ hơn Công trình nghiên cứu sau đây không tham vọng có thể đưa ra được cơ sở khoa

học pháp lí hoàn thiện để điều chỉnh triệt để, tuyệt đối loại hình Condotel, nhưng tính

mới và sáng tạo của dé tài nằm ở chỗ nhóm nghiên cứu bóc tách bản chất của loại hình

BĐS này dựa trên những kinh nghiệm của thế giới, phân tích thực trạng diễn biến phát triển loại hình trên trên thực tế trong thời gian qua, từ đó kết luận những van đề pháp lí đang được đặt ra, cần phải giải quyết để lấp đầy lỗ trống pháp luật điều chỉnh vấn đề kinh doanh loại hình Condotel.

4: Kết quả nghiên cứu:

Về kết qua, qua nghiên cứu cho thấy đây là một trong những công trình đầu tiên nghiên cứu có tính hệ thống và toàn diện về qui định pháp luật và thực tiễn triển khai về van đề đầu tư kinh doanh mô hình Condotel tại Việt Nam, thé hiện qua 4 phương

diện chính:

Thứ nhất, nghiên cứu các vấn đề lí luận về kinh doanh mô hình Condotel với

tính cách là một mô hình đặc thù trong kinh doanh bat động sản va lí luận pháp luật

điều chỉnh kinh doanh mô hình Condotel, trong đó nhắn mạnh vai trò điều chỉnh, các

Thứ hai, nghiên cứu pháp luật của Hoa Kì, Hàn Quốc và Thái Lan quy định các

vấn đề về mô hình Condotel và đưa ra những gợi mở cho Việt Nam.

Thứ ba, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về điều chỉnh động kinh doanh mô hình Condotel ở Việt Nam hiện nay, những kết quả đã đạt được và những hạn chế,

thiếu sót, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật trên thực tế.

Thứ tư, tìm ra các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về điều chỉnh hoạt động kinh doanh mô hình Condotel ở Việt Nam một cách hiện quả và hợp lí nhất.

5 Đóng góp về mặt kinh tế - xã hội, giáo dục và đào tạo, an nỉnh, quốc

phòng và khả năng áp dụng của đề tài:

Trên phương diện khoa học, công trình nghiên cứu khoa học có thể xem là một trong những công trình nghiên cứu đầu tiên của Việt Nam về loại hình Condotel, là cơ sở, nguồn tham khảo cho những công trình nghiên cứu sau này về mặt ý tưởng cũng như nội dung, từ đó đặt “nền móng” cho những công trình nghiên cứu tốt hơn,

vượt trội hơn sau này.

Trên phương diện thực tế, công trình nghiên cứu khoa học đóng góp những

giải pháp giúp Nhà nước hoàn thiện những điểm bắt cập trong qui định pháp luật, cũng

như công tác thực hiện hóa pháp luật trên thực tiễn nhằm quản lí xã hội tốt hơn bằng công cụ quyền lực nhất của mình Đây cũng là nguồn tham khảo cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, có cơ sở để cân nhắc tìm kiếm lợi nhuận từ việc kinh doanh

mô hình Condotel ở hiện tại và trong tương lai.

6: Công bố khoa học của sinh viên từ kết quả nghiên cứu cúa đề tài (ghi rd

họ tên tác giả, nhan dé và các yếu tố xuất bản nếu có) hoặc nhận xét, đánh giá của cơ

sở đã áp dụng các kết quả nghiên cứu (néu có):

Ngày Pal tháng, 2 năm £ (đ

Sinh viên chịu trách nhiệm chính thực thiện đề tài

(ky, họ và tên)

hà

1 P7? DÀNG 4

St, lu hicit hes; chink tig ae / da dưa fleeNain Kylie, su đi» lite -U2 iy plas gh t2, Áo

Ngày tháng năm

Xác nhận của đơn vị chuyên môn Người hướng dẫn(ky, ho và tên) (ky, họ và tên)

1 LY do Chom é 8n nh a4 4

2 Tổng quan tình hình nghiên cttu c cccccccccceccssssssscssesssesssescssvesscssecssessreceesvessessaeseceeenvenss 5

3 Mute tid G6 tb 6 4 Cách tiếp cận vấn đề nghiên cứu 2t cv SE E7 EEEEEEEEEEEEEEEeErrrrrreeo 7 5 Phương pháp nghiên CỨU SH HH TT TT TH TT HH HH HH cư krc 7-6 Đối tượng và phạm vi nghiên €ứu 2-:5-©2s tk HT EEEEEAE14111 21x 2x1 Eeerkree 8 CHUON G 1 Co sở lí luận về hoạt động kinh doanh mô hình Condotel và pháp luật điêu chỉnh hoạt động kinh doanh mô hình Condotel - 2 55-5 S255 S Sex ca 9 1.1 Lý luận về kinh doanh mô hình Codofel 2-22 se c+z+xeezsrreerexee _ 9 1.1.1 Khái niệm và đặc điểmhình kinh doanh mô hình Condotel 5-25: 9

1.1.2 Phân loại kinh doanh mô hình Condofel - -<<-<cecec-sese-—”" 12

1.1.3 Hiệu qua kinh tế xã hội va những rủi ro của hoạt động kinh doanh mô hình

CaO sccssssssncraeonecansecauns secwnen sxanies 405 0 0 ARN Sa AN ATG Arad Dhak mcomnena cố 14

1.2 Lý luận pháp luật điều chỉnh kinh doanh mô hình Condotel 5s cs¿ 17 1.2.1 Khái niệm của pháp luật điều chỉnh kinh doanh mô hình Condotel 17

1.2.2 Vai trò điều chỉnh pháp luật đối với kinh doanh mô hình Condotel 18 1.2.3 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh đối với kinh doanh mô hình Condotel 21 1.2.4 Các yếu tố tác động, ảnh hưởng tới pháp luật điều chỉnh đối với mô hình kinh

doanh Condotel - - cv 1011610 1111011 1T HT TT TH HH HH Hàn nụ aa

1.2.4.1 Chủ trương, chính sách phát triển kinh tế xã hội của Đảng và Nhà nước 23 1.2.4.2 Cơ chế quản lí kinh tế - 22 SttESEEEEt222E151111222221122222xxce Treo 24

1.2.4.3 Thực trạng hoạt động kinh doanh mô hình Condofel co Seo 24 1.2.4.4 Kinh nghiém diéu chinh bang pháp luật ở các nước trên thế gidi 25 1.2.4.5 Van đề hội nhập quỐc tẾ - ¿S2 St E11 01111121101121122211E1111 111111 EEe ca 26

1.2.5 Quá trình hình thành và phát triển pháp luật điều chỉnh đối với mô hình kinh

doanh Condotel - << c4 s11 1T T1 1 1T T1 T114 HT Tho nh TH cài 26 1.3.Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh mô hình Condotelcủa một số quốc gia trên thê giới và những gợi mé cho Việt Nam trong quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật về mô hình kinh doanh Condotel 22-22 ©2+s++se++£EE£ESe£s£E+cEeeESexeeszrxeex 29

1.3.1 Pháp luật của một số quốc gia trên thế giới ¬ Ô 29 KET LUẬN CHƯƠNG s5 Sc 2A2 211121112111211112211171122132111212132181252s52scxe 36

2.1 Pháp luật hiện hành điều chỉnh hoạt động kinh doanh mô hình Condotel 38

2,1,1 Tiếp cận đất đai dé thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh theo mô hình

[TH TRE a a0 0EDi0oD 0500000700096 tan n22Ì000066914200971X00/607051 38

2.1.2 Chủ thé hoạt động kinh doanh mô hình Condotel 5-55 exsrees 47 2.1.3 Đối trong Condotel được phép kinh doanh: 5 cccecerterrereererkeriee 31

2.1.4 Các phương thức đầu tư, kinh doanh mô hình Condotel - -‹ 52

2.1.5 Hợp đồng giao dịch kinh doanh mô hình Condofel - 5-5 5©-s©<<csces 54

2.1.5.1 Hợp đồng mua ban giữa chủ đầu tư - nhà đầu tư thứ eấp - 54

2.1.5.2 Hợp đồng cho thuê giữa nhà đầu tư thứ cấp - người thuê Condotel 64 2.1.6 Quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh mô hình Condotel 766

2.2 Một số bất cập, vướng mắc phát sinh trên thực tế trong quá trình áp doug phap

luật về kinh doanh mô hình Condotel -.- - - <5 s55 +* + eseeesritesrrsrseseree 68

2.2.1 Một số bất cập, vướng mắt phát sinh trên thực tế thời gian qua - 68

2.2.1.1 Bắt cập về vấn đề xác định loại đất sử dụng thực hiện dự án kinh doanh

CC o- na binh nghĩnh thHL 00000181080 1001900010101800001000100001000850807E0500i10078/381000708000409/1G/8IHDGRSSH 68 2.2.1.2 Bất cập về vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kinh doanh Condotel 70

2.2.1.3 Bất cập về vấn đề không công khai, minh bạch các thông tin về Condotel 71

2.2.1.4 Bat cập về chủ thé kinh doanh mô hình Condotel là nhà đầu tư nước ngoài 72 `

2.2.1.5 Bất cập về hợp đồng mua bán và hợp đồng thuê Condotel 72 2.2.1.6 Bất cập về đối tượng Condotel là sẵn phẩm hình thành i trong tương lai 73

2.2.1.7 Bất cập về tiêu chuẩn thiết kế Conndofel 2+ +22 xczcExerxerverxerreree 742.2.2 Nguyên nhân của những bất cập, vướng THẮC 5 2t 1S E12122111 7151121 ctee 75

KET LUẬN CHƯƠNG TƯ ng ereuvssnveragune unnesnesiionkbbi ÄNkkiR A10 DR/ZPLSE1 KORA GIANG RR MaRS IEG CT 77

CHU ONG 3 Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hoạt động

kinh doanh mô hình Condotel ở Việt NÑam 6à HH HH tk Hết 793.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh mô hìnhCondotel ở Việt Nam trong thời gian tới - HH He ri 79

3.1.1 Hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh mô hình Condotel phải

đặt trong tổng thể cải cách hệ thống pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản và

phấp luật Khức có liên Qua osc can ch names nhanh aan asc 1515510190400909800830000001500429% 80

3.1.2 Hoan thiện pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh mô hình Condotel phải

U00810:/À/28:1 5.7.0 80

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh mô hình

Condotel ở Việt Nam trong thời gian fới - Gv HH ng HH HH kg S]

_3.21 Sửa đỗi, bổ sung các quy định về phân loại đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng dat, quyên sở hữu nhà ở và tài san khác gắn liên với đât -.-.-5 81

3.2.2 Sửa đỗi, bỗ sung quy định cho phép nhà đầu tư nước ngoài sở hữu Condotel 83

3.2.3 Thống nhất tiêu chuẩn- quy chuẩn thiết kế CondoteÌ 2s scsscsxzesee 85

3.2.4 Sửa đối, bé sung quy định về bất động sản hình thành trong tương lai 86

3.2.5 Giải pháp bảo đảm thi hành pháp luật về hoạt động kinh doanh mô hình

Condotel ở Việt Nam trong thời gian tới -cc-crieirrrrrrreire¬ 87 KET LUẬN CHUONG 3 ccssssssssssssssssssssssssnsssnasssssenssnsnnsesosssasseceessesnunisnnnnsseesssenesanesessieets 88 KET LUẬN VA KTEN NGHỊ o.00 cccccccsssesscesseessessessesecsscstssccsesseesessseessesseveevesesaees Ty 90

ốc 8n 90 2 Kiến nghị 2 set EkecreEEkecrktrkegrrerrkrsrkd ¬ 91 DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO 2 5s ke x2 E9 SEEEEEEEEEeEEEEEEEEkvrrerrersee 92

PHỤ LỤC

_ Ngày 16 tháng 01 năm 2017, Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết số 08-NQ/TW về

phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, trong đó đặt mục tiêu đến năm 2020,

ngành Du lịch ở Việt Nam cơ bản trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, tạo động lực thúc đây

phát triển kinh tế- xã hội và tăng năng lực cạnh tranh với các quốc gia trong khu vực Có thể thấy, các chủ trương, chính sách của Dang và Nhà nước ta hiện nay là từng bước hoàn thiện hệ thống pháp luật, tạo ra hành lang pháp lí minh bạch, thông thoáng cho các hoạt động của

thị trường bất động sản nói chung và đặc biệt là thị trường kinh doanh bất động sản du lịch,

nghỉ dưỡng nói riêng.

Thời gian gần đây, thị trường bat động sản nghỉ đưỡng ở Việt Nam chứng kiến sự bùng nổ của rất nhiều loại hình bất động sản mới như Condotel, Officetel, Hometel,

Shophouse, Trong đó, kinh doanh mô hình Condotel đang là hoạt động nổi bật nhất và có

ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của các vấn đề quan trọng khác như du lịch, lao động, tài

chính, Condotel không phải mô hình bất động sản xa lạ với thế giới nói chung và Việt

Nam nói riêng Trên thế giới, Condotel được nhiều chuyên gia cho rằng đã bắt đầu xuất hiện tại Hoa Kì từ những năm 1950, trong khi ở Việt Nam, Condotel lần đầu được thử nghiệm tại Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2005 Sau đó, Nha Trang Plaza ở tỉnh Khánh Hòa là dự án

Condotel quy mô lớn đầu tiên được xây đựng tại Việt Nam với 40 tang gdm 240 căn hộ cao

cấp tiêu chuẩn 5 sao và mang đến nhiều cơ hội sinh lời hấp dẫn cho khách hàng Từ đó đến

nay, Condotel trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng có sự tăng trưởng nhanh chóng và mạnh mẽ, phat triển chủ yếu ở các điểm du lịch ven biển Theo thống kê, từ năm 2015 đến

cuối năm 2017, trên cả nước đã có 71 dự án Condotel được cấp phép với tổng số 25.639 căn hộ Bởi vậy, điều chỉnh pháp luật về kinh doanh Condotel là một nhu cầu tất yếu và cấp

thiết trong giai đoạn hiện nay của nước ta, góp phần đám bảo én định và phát triển kinh

tế-xã hội.

Tuy nhiên, do còn là lĩnh vực pháp luật non trẻ và đang trong quá trình hoàn thiện

nên thực tiễn thi hành cho thay vẫn còn thiếu các quy định cụ thể, trực tiếp điều chỉnh hoạt động kinh doanh mô hình Condotel Mặt khác, thực tế cũng cho thấy các quy định hiện có vẫn còn tồn tại một số mâu thuẫn, bất cập làm ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động kinh doanh Condotel nói riêng và thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói chung, làm giảm hiệu lực quản lí của nhà nước đối với loại hình này như: chưa có cách tiếp cận đất đai thống nhất;

điều kiện về chủ thể kinh doanh còn nhiều hạn chế; điều kiện để giao dich Condotel hình

Khi các vấn đề cần thiết còn chưa được pháp luật điều chỉnh trực tiếp, rõ ràng sẽ tao

ra những “điểm nghẽn” ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động kinh doanh Condotel cũng như

thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, tác động xấu đến tính hấp dẫn của môi trường đầu tư,

kinh doanh trong bối cảnh nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế của nước ta đang ngày

càng phát triển đi vào chiều sâu Đồng thời, những vướng mắc đó cũng dẫn đến nhiều sai

phạm trong hoạt động kinh doanh này gây thất thu ngân sách nhà nước, phá vỡ quy hoạch,

kế hoạch sử dung đất và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể

liên quan Đề khắc phục những thách thức trên và góp phần khai thông những “điểm nghẽn” trong hoạt động kinh doanh mô hình Condotel thì việc nghiên cứu, đánh giá một cách toàn

điện pháp luật thực định cũng như tình trạng thi hành về vấn đề này là rất cần thiết.

Vì những lí đo trên, nhóm tác giả đã lựa chọn đề tài “ “Kinh doanh mô hình Condotel

ở Việt Nam - Những vấn đề pháp lí và thực rễ đặt ra” dé tập trung nghiên cứu, đánh giá. 2 Tổng quan tình hình nghiên cứu

Pháp luật về hoạt động kinh doanh mô hình Condotel là một chế định quan trọng liên

quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bat động sản, Luật Du lịch, Tuy nhiên, do còn là một vấn đề khá mới, cho đến nay không có nhiều công trình

nghiên cứu chuyên sâu về hoạt động nay, trong đó có một số công trình tiêu biểu như:

Bài viết “Phát triển và quản by condotel - Cơ sở pháp ly và thực tién” cia TS Ngô

_' “Trung Hòa đăng trên Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Viện nghiên cứu lập pháp, Số 13/2018

đã phân tích gần như cụ thé những bất cập về pháp luật đi ều chỉnh kinh doanh Condotel trên thực tiễn, nêu ra được những điểm mâu thuẫn giữa các Luật liên quan quy định về cùng một vấn dé, bên cạnh đó cũng đưa ra những giải pháp để hoàn thiện pháp luật về hoạt động này.

Bài viết “Hoàn thiện tính pháp lý quan ly Condotel” của TS Trần Cao Sơn trên Tạp

chí kinh tế Việt Nam, Báo Xây đựng đầu tư ngày 27/06/2018 đã nêu ra những vấn dé nảy sinh từ tính pháp lí của Condotel như khó khăn trong quản lí quy hoạch đô thị, trong quản lý cư trú, giám sát phát triển quy mô đân số, trong ngân sách và định hướng một vài giải pháp

cho công tác quản lí.

Trong khi đó ThS KTS Trần Hồng Thủy trong bài “7iêu chuẩn thiết kế

Condotel-những vấn đề đặt ra” đăng trên Tạp chí Kiến trúc Việt Nam, số 6/2018 lại tập trung khaithác các vấn đề liên quan đến tiêu chuẩn và quy chuẩn thiết kế Condotel ở Việt Nam hiện

có hiệu quả trên thực tế |

Cùng với các công trình nghiên cứu của các tác giả Việt Nam, có rất nhiều tác giả nước ngoài cũng có những nghiên cứu về vấn đề này Điển hình có thể kế đến Luận văn

Thạc sĩ “The Causes and Consequences of Condo Hotel Conversion in Waikiki,

Hawdaii”-tạm dich “Nguyên nhân va hậu qua của việc chuyển đổi khách sạn căn hộ tại Waikiki,

Hawaii” của Mark C.K Lu (2005) Luận văn nay đã làm rõ khái niệm Condotel, phân tích

các trường hợp kinh doanh mô hình Condotel tại Waikiki, nêu ra những nguyên nhân và hậu

quả pháp lí của việc chuyển đổi mô hình này.

Các giáo sư, tiễn sĩ ở Khoa Luật, Trường Đại học Brawijaya (Indonesia) cũng có bài viết “Legal Protection for the Consumer Purchaser Condotel Due to Torf”¬ tạm dịch “Bảo vệ pháp lý cho người mua Condotel do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng” Bài báo này phân tích

những hợp đồng được giao kết trong hoạt động kinh đoanh Condotel, những “thủ đoạn” trục

lợi thường gặp mà chủ đầu tư Condotel sử dụng và những quy định, phương thức để bảo vệ

quyền, nghĩa vụ hợp pháp cho những nhà đầu tư thứ cấp của loại hình này

-Nhìn chung, các công trình khoa học trên đã mang đến cho nhóm nghiên cứu các góc nhìn khác nhau về hoạt động kinh doanh mô hình Condotel bởi các công trình này chứa đựng một lượng thông tin lớn, đa dạng, đặc biệt là đã nghiên cứu chuyên sâu những vấn đề về pháp luật điều chỉnh hoạt động này Tuy vậy, cho đến nay chưa có công trình nào đi sâu nghiên cứu chi tiết, cụ thể toàn diện từ vấn đề lí luận đến thực tiễn của pháp luật điều chỉnh mô hình Condotel tại Việt Nam, những bất cập cũng như giải pháp hoàn thiện vẫn đề này - Hơn nữa, trong điều kiện nền kinh tế- xã hội đang có những thay đổi, phát triển không

ngừng thì những kết quả nghiên cứu mà các nhà khoa học pháp lí đã đạt được vẫn cần phải

được tiếp tục bố sung, hoàn thiện Do vậy, việc đi sâu nghiên cứu đề tài “Kinh doanh mô hình Condotel ở Việt Nam - Những vấn đề pháp lí và thực tế đặt ra” trong khuôn khô đề tài nghiên cứu khoa học là một công việc có ý nghĩa lí luận và mang tính thời sự sâu sắc

3 Mục tiêu đề tài

Việc nghiên cứu đề tài này nhằm làm sáng tỏ các vấn đề lí luận và thực tế của pháp

luật điều chỉnh mô hình kinh doanh Condotel ở Việt Nam, từ đó đưa ra các định hướng, giải :

pháp hoàn thiện pháp luật về vấn đề này.

Thứ nhất, nghiên cứu các van đề lí luận về kinh doanh mô hình Condotel với tính

cách là một mô hình đặc thù trong kinh doanh bất động sản và lí luận pháp luật điều chỉnh kinh doanh mô hình Condotel, trong đó nhắn mạnh vai trò điều chỉnh, các yếu tố ánh hưởng

và quá trình hình thành, phát triển của pháp luật điều chỉnh loại hình này.

— Thứ hai, nghiên cứu pháp luật của Hoa Kì, Hàn Quốc và Thái Lan quy định các van dé về mô hình Condotel và đưa ra những gợi mở cho Việt Nam.

Thứ ba, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về điều chỉnh động kinh doanh mô

hình Condotel ở Việt Nam hiện nay, những kết quả đã đạt được và những hạn chế, thiếu sót,

bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật trên thực tẾ.

Thứ tw, tìm ra các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về điều chỉnh hoạt động kinh

-đoanh mô hình Condotel ở Việt Nam một cách hiệu quả và hợp lí nhất. 4 Cách tiếp cận vẫn đề nghiên cứu

Đề tài tiếp cận các van đề nghiên cứu từ các góc độ sau:

Thứ nhất, tiếp cận từ cơ sở li luận, tổng quan về hoạt động kinh doanh mô hình

Condotel và pháp luật điều chỉnh hoạt động này |

Thứ hai, tiếp cận từ thực tiễn đánh giá thực trạng pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh mô hình Condotel và những bat cập, vướng mắc của việc điều chỉnh.

Thứ ba, tiếp cận từ những định hướng, mục tiêu, chiến lược hoàn thiện pháp luật

điều chỉnh hoạt động kinh doanh mô hình Condotel.

5 Phương pháp nghiên cứu

Nhằm đạt được mục đích nghiên cứu, nhóm tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây:

Báo cáo tổng kết đề tài được thực hiện trên cơ sở vận đựng những quan điểm cơ bản của Dang và Nhà nước về phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập kinh tế quốc tế Báo cáo này cũng sử dụng các nguyên tắc, phương pháp luận triết

học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác- Lênm, tư tướng Hồ Chí. Minh.

Bên cạnh đó, các phương pháp tổng hợp, phân tích được sử dụng nhiều trong nghiêncứu một số vấn đề lí luận về hoạt động kinh doanh Condotel và pháp luật điều chỉnh hoạt

bước đầu đưa ra lí luận về hoạt động kinh doanh Condotel cũng như H luận về pháp luật điều chỉnh hoạt động này |

Phương pháp bình luận, đối chiếu, so sánh, phương pháp thống kê, chứng minh, được sử dụng nhiều trong nghiên cứu thực trạng pháp luật điều chỉnh về hoạt động kinh doanh mô hình Condotel _ |

| Phương pháp diễn giải, quy nạp được sử dụng để đưa ra phương hướng, yêu cầu và

giải pháp hoàn thiện pháp luật về hoạt động kinh đoanh mô hình Condotel.

Cùng với đó, báo cáo tổng kết còn sử dụng hợp đồng mua bán Condotel trên thực tế, kết hợp với những ý kiến, quan điểm nhóm tác giả khảo sát từ các doanh nghiệp và người dan dé phân tích, bình luận đưới góc độ khoa học.

6 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài khoa học là :

Thứ nhất, lí luận về hoạt động kinh doanh mô hình Condotel và pháp luật điều chỉnh

hoạt động kinh doanh mô hình Condotel.

Thứ bai, thực trạng pháp luật điều chỉnh động kinh doanh mô hình Condotel ở Việt

Nam hiện nay, những kết quả đạt được và những bắt cập, hạn chế cần giải quyết, khắc phục.

Hoạt động kinh doanh mô hình Condotel là một vấn đề rộng có thé nghiên cứu dưới rất nhiều góc đó khác nhau về kinh tế, chính trị, xã hội và pháp luật Trong phạm vi đề tài

khoa học, nhóm nghiên cứu chỉ tập trung phân tích, làm rõ các vấn đề pháp luật cụ thể sau:

tiếp cận đất dai dé thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh theo THỂ hình condotel; chủ thể

hoạt động kinh doanh; đối tượng Condotel được phép kinh doanh; các phương thức đầu tu, kinh doanh; hợp đồng giao địch kinh doanh và hoạt động quản lý nhà nước đối với mô hình

kinh doanh Condotel.

Các quy định này được đề cập chủ yếu trong Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Dat dai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Du lịch năm 2017 và các văn bản

hướng dan thi hành.

1.1 Lý luận về kinh doanh mô hình Codotel

1.1.1 Khái niệm và đặc diémhinh kinh doanh mô hình Condotel e Khái niệm

Condotel không phải mô hình bất động sản xa ja với thé giới Tại Việt Nam, Condotel đã xuất hiện và phát triển trong vài năm trở lại đây Mặc di Condotel đã xuất hiện

từ hàng thé ki trước trên thế giới, tuy nhiên đến nay chưa có thông tin chính thức khẳng định

nguồn gốc của Condotel bắt nguồn từ đâu Có nhiều quan điểm cho rằng Condotel đầu tiên

xuất hiện ở Châu Âu với tên gọi “apartahotel”’ Tuy nhiên, các chuyên gia bất động sản thé giới lại ghi nhận Condotel lần đầu xuất hiện ở Miami (Hoa K]) khi một chủ đầu tư thực hiện dự án chuyển đổi các khách sạn cũ đã được xây dựng từ những năm 1950 thành khu căn hộ

khách sạn nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư, kinh doanh và đáp ứng nhu cầu đu lịch nghỉ

" dưỡng đang phát triển bùng nỗ” Ngay lập tức, các nhà đầu tư bất động sản khác đã học theo mô hình này, điển hình nhất là trường hợp khách sạn Bentley Miami South Beach đanh

tiếng Kế từ thời điểm này, thị trường Condotel đã chính thức hình thành và phát triển Từ vài Condotel ở Miami (Mỹ) được xây dựng trong năm 2002, đến nay Condotel đã được xây dựng tại hơn 100 quốc gia trên thế giới Nỗi bật nhất trên thế giới là các Condotel nổi tiếng

ở Mỹ, Singapore, Thái Lan,

_ Trong khi đó, tại Việt Nam, mô hình Condotel lần đầu được thử nghiệm ở Khách sạn Sheraton tại Thành phố Hồ Chi Minh từ năm 2005 tới năm 2007 Tiếp đó, Nha Trang Plaza là dự án Condotel đầu tiên được xây đựng tại Việt Nam với quy mô lớn Đây là tòa nhà cao 40 tầng, gồm 240 căn hộ cao cấp đạt tiêu chuẩn 5 sao và là dự án đầu tiên mang đến lợi nhuận hấp dẫn cho khách hàng Sau Nha Trang Plaza, rất nhiều các dự án Condotel khác lần lượt ra đời tại những địa điểm khác nhau như Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh, Sa Pa, Phú Quốc, Nha Trang ¬

Bởi Condotel là một loại hình rất mới, sau khi các dự án trên được đầu tư xây dựng,

nhiều văn bản hướng dẫn cũng ra đời nhằm giải thích khái niệm Condotel, tuy nhiên các ! Lizarza Abogados, Condo Hotel/ Condotel: Introduction; Its comercial and legal beginnings ( The Vacation

industry Blog actualidad—- update & news, 11/2013, pg 4

? Richard B Evans, The Definitive Study of Vacation Rentals, Chapter 1- The Definitive Study of Condo Hotels, Kindle

Edition, 2005, pg.30

_ chuyên gia trong lĩnh vực kién trúc và bat động sản cho rang, khái niệm được đưa ra chỉ

-đừng lai ở mặt chữ nghĩa, chưa phan ánh đủ bản chất của loại hình căn hộ khách sạn trên.

Tên gọi Condotel là sự kết hợp của hai từ Condominium (Căn hộ chung cư) và Hotel (Khách sạn), dịch sang tiếng Việt là Căn hộ khách sạn hoặc Khách sạn căn hộ Như vậy, từ tên gọi Condotel, có thể xác định mô hình này là sự kết hợp giữa căn hộ chung cư và khách

sạn Đầu tiên, về mặt thiết kế, Condotel được thiết kế với phòng bếp, phòng ngủ, phòng

khách, với đầy đủ những dụng cụ nấu nướng, những tiện ích phục vụ cuộc sống như một

căn hộ chung cư thông thường Hơn thế, mỗi căn hộ Condotel được bán riêng lẻ, cho phép

khách hàng có quyền sở hữu căn hộ để nghỉ đưỡng và cho thuê Tuy nhiên, Condotel lại mang chức năng cúa khách sạn bởi nó có hệ thống đặt phòng cho khách hàng và các dịch vụ như khách sạn thông thường Đặc biệt, khác hoàn toàn với căn hộ, ngoại trừ chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp (người mua Condotel để kinh đoanh và cho thuê), Condotel còn chịu sự

quản lí của một đơn vị điều hành các vấn đề như cho thuê, đặt phòng và các hoạt động khác.

Qua quá trình tìm hiểu, nhóm nghiên cứu đồng tình với quan điểm của PGS.TS Doãn Hồng Nhung (Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội), Vũ Thị Liên (Nottigham Law

School - Nottingham Trent University) Theo đó, “Condotel làsự kết hop giữa căn hộ chung

cư và khách sạn Môi căn hộ trong Condotel được bán riêng lễ như những căn hộ chung cw nhưng có những cơ sở vật chất, dịch vụ và được quản li như một phòng khách san Ti ién cho

a „3

thuê căn hộ sẽ được chia theo thỏa thuận giữa công ty quản lý và chủ căn hộ ”Ẻ.

© Đặc điểm

Từ khái niệm của mô hình Condotel, ta có thể đưa ra một số đặc điểm của loại hình bất động sản nghỉ đưỡng này như sau:

Thứ nhất, về tính chất: Condotel là một căn hộ được tích hợp những dịch vụ, tiện ích

của khách sạn Thông thường khi đặt và nghỉ tại một phòng khách sạn, các tiện ích mà

khách hàng được cung cấp bao gồm: phục vụ bữa sáng, dọn phòng, spa, phòng tập, xe đưa đón, dịch vụ tổ chức sự kiện, tiệc cưới, đặt tour du lịch Bởi là sự kết hợp giữa căn hộ. chung cư và khách sạn, lại được phát triển ở những điểm du lịch nỗi bật, mô hình Condotel được tích hợp đầy đủ những dich vụ của khách sạn kế trên.

Đây được đánh giá là ưu điểm vượt trội của loại hình này, bởi đối với tầng lớp trung

lưu và thượng lưu, mua một căn hộ chung cư với mục đích nghỉ dưỡng ở những vùng du

*http://tapchicongthuong.vn/bai-viet/mot-so-van-de-ve-ban-chat-phap-ly-cua-condotel-kinh-nghiem-cua-the-gioi-va-dinh-huong-xay-dung-hanh-lang-phap-ly-an-toan-cho-bat-dong-san-condotel-phat-trien-tai-viet-nam-57331.htm 5truy cập vào 15:31 ngày 8/2/2019

_ lịch không mang lại nhiều lợi ích bằng việc đầu tư vào loại hình condotel, vừa được hưởng

những tiện ích như khách sạn khi sử dụng, vừa sinh lời khi người mua ủy thác cho đơn vị

quản lí condotel cho thuê lại |

_ Thứ hai, về tính năng: Condotel không phải là nơi cư trú thường xuyên Condotel ở

các nước phát triển như Hoa Ki hay Đức được coi là “second home” Second home là một

dạng bất động sản được người mua sử dụng ngắn hạn (chứ không phải để cư trú liên tục

trong thời gian đài) Tuy nhiên khác với nhiều loại “second home” khác, chủ sở hữu của Condotel không phải chịu trách nhiệm hoàn toàn với căn hộ của mình Trách nhiệm được đề cập đến ở đây liên quan tới việc quản lý, trang trí hay bảo trì bất động sản sẽ được chủ sở

-hữu Condotel thực hiện đồng bộ theo thâm mỹ và khả năng tài chính Nhà đầu tư sơ cấp hoặc thứ cấp với tư cách là người chủ sở hữu đối với Condotel với mục đích duy nhất là tạo lập loại hàng hóa này để đáp ứng các nhu cầu đa dạng trên thị trường nhằm mục đích kiếm

lời Người sở hữu trực tiếp đối với từng căn hộ Condotel với tính cách là khách hàng mua

của nhà đầu tư có mục đích sử dụng tai sản này một cách hỗn hợp: Trước tiên là nhằm thỏa mãn nhu cầu được ăn, ngủ, nghỉ cho mình và những người thân Bên cạnh đó, sử dụng căn

hộ sở hữu này cho mục đích kinh doanh Tuy nhiên, với sự vận hành căn hộ Condotel thời gian qua ở các quốc gia trên thế giới cũng như ở Việt Nam cho thấy, chúng thường được hình thành ở những khu vực có vị trí thuận lợi cho nghỉ dưỡng, du lịch, thường không tập

trung ở khu dan cư nên căn hộ này không được sử dụng với mục đích để ở hàng ngày, mà

chủ yếu cho mục đích kinh doanh Thời gian để sử dụng cho mục đích để ở của gia đình,

người thân với lượng thời gian không nhiều Phần lớn thời gian được sử dụng cho mục đích kinh doanh thông qua các thé chế trung gian hoặc do chính chủ sở hữu căn hộ Condotel khai thác để kinh doanh.

Thứ ba, Condotel có thể được cho thuê trong thời gian người mua không sử dụng.

Khách sạn sẽ thay người mua Condotel quản lý, bảo trì và vận hành căn hộ Người mua sẽ

phải trả các chỉ phí cho việc quản lý và bảo trì căn hộ Việc cho thuê này không khác gì một giao dịch đặt phòng khách sạn thông thường Người thuê sẽ chỉ làm việc để đặt phòng với. khách san mà không phải phát sinh bat kì quan hệ gì với chủ sở hữu của Condotel Ngược lại, ban quản lí trong quá trình cho thuê Codotel cũng có cam kết lãi suất với chủ sở hữu Hiện nay, mức lãi suất này ở Thái Lan là 7%, Trung Quốc là 5% một năm Trong khi đó, mức lợi nhuận mà người đầu tư vào Condotel ở Việt Nam được cam kết dao động từ 8% -15%/naim Tuy nhiên, ông Joel Greene- Chủ tịch trung tam Condo hotel tại phía Bắc Miami,

Florida cho rằng những người có dự định mua Condotel không nên mong đợi nhận lãi từ |

việc cho thuê căn hộ bởi “Condotel được tạo ra để thu hồi lại vốn và để chỉ trả cho chỉ phí

bao tri, chứ chúng không thé tạo ra dòng tiền”.

Thứ tu, tiền thuê Condotel sẽ được chia theo thỏa thuận giữa khách san và người

mua căn hộ trong trường hợp condotel được khai thác thông qua các chủ đầu tư, ban quản lí

tòa nhà hoặc các nhà môi giới Như đã nói ở trên, mức lợi nhuận từ việc cho thuê Condotel được phía chủ đầu tư cam kết ngay từ khi nhà đầu tư thứ cấp mua Condotel Mức lợi nhuận

này phụ thuộc vào nhiều yếu tố như giá cho thuê phòng/đêm, công suất phòng khai thác

thực tế, chi phí quản lý vận hành (chiếm xấp xi 40-45% doanh thu cho thuê), mức chia sẻ lợi nhuận ròng với chủ đầu tư (phổ biến trên thị trường là 80/20 hoặc 85/15), Nhiều

chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản đánh giá mức lợi nhuận các chủ đầu tư Việt Nam cam kết với nhà đầu tư thứ cấp cao hơn rất nhiều so với các nước trong khu vực, tiềm ân nhiều rủi ro và bất lợi Trong trường hợp chủ sở hữu tự khai thác Condotel để cho thuê, sẽ

không đặt ra van đề chia sẻ lợi nhuận Tuy nhiên, chỉ phí bảo trì, bảo dưỡng, quản lí

Condotel sẽ do chủ sở hữu thanh toán với phía ban quản lí tòa nhà, chủ đầu tư

1.1.2 Phân loại kinh doanh mô hình Condotel

Có nhiều cách khác nhau để phân loại kinh doanh mô hình Condotel Trên thị trường hiện nay phổ biến là 03 loại hình kinh doanh mô hình Condotel như sau:

© Mô hình sở hữu kì nghỉ

Tiêu biểu cho mô hình sở hữu kì nghỉ phải kế đến dự án Alma tại Bãi Dài, Cam

Ranh, Việt Nam Với mô hình này, chủ đầu tư không bán căn hộ nghỉ dưỡng cho khách hàng mà bán kì nghỉ trên hệ thống quốc tế Khi đầu tư vào mô hình này, khách hàng có thể

nghỉ tại dự án, các điểm du lịch trên thê giới của cùng chủ đâu tư hoặc bán lạ: kỳ nghi đề kiếm lợi nhuận Không bán căn hộ, chỉ bán kì nghỉ đồng nghĩa với việc người mua không

-được sở hữu căn hộ như mô hình cam kết hoặc không cam kết lợi nhuận Bởi vậy, đây là mô hình được đánh giá là thu hút it sự quan tâm của các nhà đầu tư Condotel nhất Hiện nay, chưa có quy định pháp luật nào ghi nhận mô hình sở hữu kì nghỉ này.

© Mé hình cam kết lợi nhuận

Các dự án tiêu biểu cho mô hình cam kết lợi nhuận là: Cocobay, Vinpearl Lê Thánh

Tông, Vinpear! Trần Phú, Việt Nam Với mô hình này, chủ đầu tư cam kết một khoản lợi

nhuận (thông thường từ khoảng 8§-12%/năm) nhất định trong 05 năm hoặc 10 năm đầu tiên.

_ Sau thời gian cam kết, chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp sẽ chia sẻ trên kết quả kinh doanh “Joel Greene, The Nuts and Bolts of Time-Shares V Condo-Hotels, New England Condominium, 4/2007, pg.3

thực tế từ hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ Đây là mô hình cam kết lợi nhuận được phần lớn các chủ đầu tư lựa chọn ké từ khi xuất hiện mô hình Condotel tại Việt Nam.

_ Tuy nhiên, đo chỉ cam kết lợi nhuận trong 05 năm hoặc 10 năm đầu nên sau thời gian

cam kết này, thì mô hình sẽ trở thành mô hình không cam kết lợi nhuận.Hơn thế, các chủ

đầu tư khi kinh doanh mô hình này thường xác định giá bán cao hơn nhiều so với giá trị

thực của căn hộ Phần giá chênh lệch đó chủ đầu tư dự án có thể sử dụng để kinh doanh dự

án khác, gửi ngân hàng, và kết quả là chú đầu tư hoàn toàn có thể trả phần lãi cam kết với

khách hàng mà vẫn hưởng trọn vẹn lợi nhuận thực từ hoạt động kinh doanh Condotel.

Do đó, nhiều nhà nghiên cứu cho rằng mô hình cam kết lợi nhuận này thực chất chỉ là một kỹ thuật tài chính của chủ đầu tư, thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư thứ cấp (Kinh doanh là quyền lựa chọn của các chủ thể trên thương trường Đó là một

trong các phương thức đầu tư của chi đầu tư, quyền có lựa chọn tham gia vào thị trường

này hay không là quyền của nhà đầu tư thứ cấp hoặc các khách hàng.) Điều cơ bản là Nhà.

nước có thừa nhận mô hình này hay không, và thừa nhận ở mức nào hiện nay?

© Mfô hình không cam kết lợi nhuận

Đây là mô hình tạo điều kiện để khách hàng có thể linh hoạt khai thác, sử dụng căn hộ của mình: để ở, tự vận hành kinh doanh, ký gửi chủ đầu tư và chia sẻ lợi nhuận theo lợi nhuận kinh đoanh thực tế của căn hộ Khách hàng sẽ ký gửi Condotel cho chủ đầu tư để khai thác, quản lý và chia sẻ lợi nhuận theo doanh thu thực tế Trên thị trường Condotel, mức chia sẻ lợi nhuận này thường dao động ở mức 80/20 hoặc 85/15 (chủ sở hữu nhận 85% lợi nhuận, chủ đầu tư nhận 15% lợi nhuận Đặc biệt, với các dự án không cam kết như The

Arena Cam Ranh, khách hàng hoàn toàn có thé tự khai thác căn hộ bang cách kết hợp với

các đơn vị tour đu lịch hoặc có thé sử dung để ở như 1 căn hộ chung cư bình thường.

Đây là mô hình Condotel được rất ít chủ đầu tư lựa chọn bởi nó không tạo ra nhiều thuận lợi dé thúc đây bán hàng Muốn phát triển thành công dự án theo mô hình này là rất khó khăn bởi chỉ khi Condotel tạo nên lợi nhuận thực tế thì quyền lợi và giá trị đầu tư của khách hàng mới được đảm bảo Với mô hình không cam kết lợi nhuận, chủ đầu tư nên lựa chọn các dự án Condotel có vị trí tốt, sát mặt biển, giao thông thuận tiện, có kiến trúc độc đáo, có nhiều điểm độc đáo khác biệt để đem về lợi nhuận đầu tư tốt nhất Thực ra, kinh doanh ở loại hình nay, nhà đầu tư quan tâm đến việc bán các căn hộ Condotel cho nhà đầu.

tư thứ cấp hoặc cho các khách hàng cá nhân Sau đó, họ sở bữu cho mục đích dé ở, nghỉ

dưỡng hay để tự khai thác kinh doanh là quyền của họ Trong trường hợp này, nhà đầu tư sơ

cấp thực chất đã hưởng lợi nhuận từ hoạt động bán Condotel Còn sau này, việc nha đầu tư

có thiết lập quan hệ tiếp theo (dạng kiểu làm đại lý, nhận ký gửi các Condotel của nhà đầu tư thứ cấp và của khách hàng riêng lẻ) hay không là hoàn toàn tùy thuộc và chủ đầu tư, và

trong trường hợp này, chủ đầu tư đã tiếp tục hưởng lợi nhuận tiếp theo di không còn là chủ sở hữu đối với những Condotel đó.

1.1.3 Hiệu quả kinh tế xã hội và những rủi ro của hoạt động kinh doanh mô

hình Condotel

e Hiéu quả kinh tế xã hội của hoạt động kinh doanh mô hình Condotel

Có thể khẳng định, kế từ khi hình thành và phát triển, Condotel là một trong những

sản phâm chủ lực của bất động sản nghỉ dưỡng, sở hữu nhiều ưu điểm và mang lại lợi ích đồng bộ cho cả doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng như cộng đồng xã hội nói chung.

* Thứ nhất, hiệu quả đối với doanh nghiệp.

Theo nhiều doanh nghiệp, Condotel là xu hướng đầu tư tốt nhất thị trường bất động

sản ở Việt Nam hiện nay Do đặc thù của phương thức kinh doanh, Condotel là một kênh

huy động vốn minh bạch, hợp pháp và hiệu quả Dòng tiền được sử dụng để phát triển Condotel đến từ nguồn vốn xã hội, tức là từ nhu cầu thực tế và bền vững, it rủi ro, bởi vậy _

có khả năng giúp doanh nghiệp giám sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng đang ngày _ càng hạn chế.

* Thứ hai, hiệu quả đối với nhà đầu tư thứ cấp.

Với những đặc điểm như đã phân tích ở trên của Condotel, loại hình kinh doanh này

có ưu điểm là vừa giúp nhà đầu tư thứ cấp được sở hữu tài sản vừa mang lại thu nhập én định từ khai thác cho thuê ma không phải tự quan ly tai sản, tự kinh doanh.

Đầu tiên, nhà đầu tư thứ cấp được hưởng tiện ích mà khách sạn cung cấp cho khách

hàng một cách miễn phí trong thời gian sử dụng căn hộ Condotel Khi không sử dụng, nhà

đầu tư thứ cấp lại được hưởng lợi nhuận từ việc cho thuê phòng khách sản thông thường. Hơn thế, nhà đầu tư thứ cấp cũng không phải chịu trách nhiệm hoàn toàn với căn hộ của mình mà những van đề như quản lí, trang trí và bảo trì đã được chủ đầu tư đảm bảo thực hiện Hơn nữa, cũng với mục đích kinh doanh nhưng nhà đầu tư thứ cấp không bị áp lực bởi

việc tìm kiếm nguồn khách hàng, không bị áp lực kinh doanh thua lỗ và các áp lực khác của

thị trường.

* Thứ ba, hiệu quả doi với xã hội.

Với xã hội, việc có nhiều sự đầu tư vào mô hình kinh đoanh Condotel sẽ tạo ra lợi ích

cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng Nguyên nhân là do kinh

- doanh Condotel có kha năng tiết kiệm đất đai, đồng thời tạo động lực cho sự tăng trưởng của các nhóm ngành liên quan như xây dựng, dịch vụ và đặc biệt là du lich- lĩnh vực đang

được Đảng và Nhà nước ta đặc biệt định hướng phát triển thành ngành kinh tế mũi nhọn Về lĩnh vực du lịch, sự phát triển của Condotel có ý nghĩa trong việc bé sung cơ sở

lưu trú cao cấp, qua đó thúc đây du lịch, tạo thêm nhiều việc làm cho người dân Ngoài ra,

Condotel còn mang lại hiệu quả trong việc thu hút nguồn ngoại tệ, tăng nguồn thu ngân sách

từ tiền sử dụng đất, đồng thời giúp khai thác tiềm năng sẵn có của quốc gia và gián tiếp xây

-đựng hình ảnh quốc gia năng động, phát triển |

Thực tế trên thế gidi, CÓ thể thấy 0 phan lớn các nơi có bất động sản du lịch nói

chung và Condotel nói riêng phát triển thì điều kiện kinh tế và xã hội cũng được thay đổi

một cách tích cực và toàn diện Ở Việt Nam, chính mô hình kinh doanh Condotel cũng góp

phần không nhỏ trong việc thúc đây nền kinh tế ở một số địa phương như Quy Nhơn, Phúc Quốc, Nha Trang, Da Nẵng, Quảng Ninh, phát triển.

Đặc biệt, ghi nhận mô hình này cũng là một trong những phương thức kinh doanh mới, hiện đại và là xu thế chung của thế giới nhằm đa dạng hóa ngành nghề kinh doanh, mở

ra nhiều cơ hội kinh đoanh mới cho nhà đầu tư, tạo sự kết nối và chia sẻ cơ hội đầu tư đối

với các chủ thể kinh doanh trên thương trường; thông qua đó, khai thác tối đa hiệu quả và

lợi thế của đất đai Đây cũng là yếu tố tạo nhiều cơ hội lựa chọn cho khách hàng khi tham

gia vào thị trường bat động sản.

e Những rủi ro của hoạt động kinh doanh mô hình Condotel

* Thứ nhất, Condotel là một loại hình kinh doanh mới, thu hút nhưng sự phất triển không bền vững, đảm bảo.

Tại buổi báo cáo khảo sát tình hình hoạt động của các khách sạn ở Việt Nam vào tháng 07/2018, không ít chuyên gia nước ngoài trong ngành lưu trú thể hiện sự bất ngờ với

con số hơn 50% sản phẩm trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam biện là

Condotel Điều này hoàn toàn trái ngược với các khu phức hợp nghỉ đưỡng ở nước ngoài,

nơi họ chủ yếu phát triển hệ thống khách sạn, resort, hệ thống tiện ích Đại diện một tập đoàn quản lý khách sạn châu Âu, có nhiều năm gắn bó với thị trường Việt Nam cho biết, trong vai trò của một nhà quản lý, đơn vị quản lý phải cân bang được lợi ích của chính

mình- chủ đầu tư và chủ sở hữu các Condotel, nhưng thật không dé dang dé tim ra giải pháp

hài hòa lợi ích ba bên, bởi họ chưa nhìn thấy khả năng cam kết trả lợi tức 10-15% trong VÒng vai năm Nếu không thực hiện được cam kết, uy tin thương hiệu của họ sẽ bị ảnh,

hưởng nghiêm trọng.

-Thứ bai, nguồn cung Condotel ngày càng dư, nhu cầu mua bán kinh doanh

Condotel ngày càng giảm

Báo cáo mới nhất của Công Ty Cổ Phần DKRA Việt Nam về phân khúc bat động sản

nghỉ dưỡng cho thấy, quí I-2018, thị trường đón nhận khoảng 3 dự án condotel mới, cũng. như giai đoạn tiếp theo của dự án cũ, cung cấp ra thị trường khoảng 2.078 căn Condotel,

bằng khoảng 33% so với quý trước (6.367 căn) Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 19% (tương đương 387 căn), bằng 36% so với quý trước đó (1.064 căn).Tình trạng cung dư, cầu giảm trong phân khúc “căn nhà thứ hai —second home” thực tế đã được ghi nhận trong suốt năm

rồi Theo DKRA, nguồn cung Condotel năm 2017 tương đối dồi đào, khoảng 14.741 căn (từ.

22 dự án mới lẫn giai đoạn tiếp theo của dy án cũ, tăng 12% so với 2016), nhưng tỷ lệ hấp thụ của thị trường khá thấp, khoảng từ 40 — 50%.Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là ba địa phương đang phát triển nóng về Condotel Số liệu thống kê cho thấy, chỉ riêng các khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn (từ 50 ha trở lên) đã có 77 dự án, với tổng diện tích 18.019 ha, cung cấp 16.537 phòng khách sạn, 12.056 căn hộ Condotel, 11.174 biệt thự nghỉ dưỡng.

Ngoài ra, còn có hơn 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, có diện tích:dưới 50 ha/khu.Vì sao một “ngôi sao đang lên” như condotel lại nhanh chóng rơi vào

ngưỡng cảnh báo có khả năng dư thừa nguồn cung, gây nên những rủi ro, thách thức lớn đến thị trường BĐS nghỉ dưỡng? Phía DKRA chia sẻ quan điểm, phần lớn các dự án condotel đều được chủ đầu tư đưa ra chương trình cam kết lợi nhuận từ 8 ~ 12%/năm Song, hiện nay chưa có luật quy định cụ thể về tính pháp lý cho loại hình sở hữu cũng như quy định tính - rang buộc của những chương trình cam kết cho thuê, bao gồm chi phí vận hành mà khách

hàng phải chịu Đây cũng là rào cản tác động đến quyết định của người mua.

~ Thứ ba, những rủi ro khác

Hiện nay, ở Việt Nam, Condotel chủ yếu được kinh doanh dưới mô hình cam kết lợi -nhuận Tuy nhiên, bất cập ở chỗ, thực tế là không chủ đầu tư Condotel nào dé cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp, cũng như chưa có giải

pháp rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ Condotel sau khi hết hạn cam

kết lợi nhuận Điều này các nhà đầu tư thứ cấp cần phải tính đến khi quyết định đầu tư ở mô hình này hoặc phải thỏa thuận rõ trong hợp đồng với chủ đầu tư về thời hạn cam kết trả lợi

nhuận, cam kết khai thác các căn hộ condotel để kinh doanh cho nhà đầu tr thứ cấp là bao

nhiêu năm Nếu không thực hiện thì trách nhiệm hoặc chế tài sẽ ra sao? Cần phải thể hiện

rõ trong các cam kết, thỏa thuận, trên cơ sở-đó, nhà đầu tư thứ cấp nếu xét thấy bên cạnh

quyền được sở hữu căn hộ cho mục đích tiêu dùng, việc đưa vào kinh doanh có hiệu quả và

phù hợp với chú dich của mình hay không thì mới quyết định đầu tư.

Ngoài ra, rủi ro còn tồn tại ở trường hợp: Kinh doanh Condotel theo hình thức sở hữu

kỳ nghĩ song tại thời điểm chủ đầu tư ký kết các hợp đồng này thì các căn hội Condotel

chưa được hình thành (Alma) Thực chất đây là hình thức huy động vốn trong đầu tư kinh doanh BĐS trái pháp luật được mip dưới hình thức sở hữu kỳ nghỉ trọn đời Trong trường

hợp khách hàng ký các hợp đồng này, tiền đã nộp nhưng chưa có căn hộ hình thành, vậy ai

có thể đảm bảo những khoản tiền khách hàng đã nộp cho chu đầu tư được đầu tư đúng mục đích, được đảm bảo Nên nhớ rằng, đối với hình thức kinh doanh BĐS hình thành trong.

tương lai thì nhà đầu tư chỉ có thể ký hợp đồng bán với điều kiện: dự án đã xây xong phan

móng, đã được Ngân hang ky bao lãnh khoản tiền của khách hàng, được sự cho phép của cơ

quan quản lý nhà.” Với loại hình kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ hoàn toàn không lệ thuộc vào các quy định này Vì vậy, rủi ro xảy ra cho khách hàng và nhà đầu tư thứ cấp là rất lớn Và điều cần nhận thấy rõ là, khi rủi ro xảy ra, có mâu thuẫn, tranh chấp, bất đồng thì ngoài

những thỏa thuận rất lỏng lẻo của nhà đầu tư với khách hàng, rất thiếu những cơ chế pháp lý

rõ ràng, cụ thể và trực tiếp để điều chỉnh và giải quyết nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách

hàng :

1.2 Lý luận pháp luật điều chỉnh kinh doanh mô hình Condotel

1.2.1 Khái niệm của pháp luật điều chỉnh kinh doanh mô hình Condotel

Sự ra đời và tồn tại của thị trường kinh doanh mô hich Condotel là một điều tất yếu cùng với xu thế du lịch đang tăng trưởng trong thời gian gan đây và nhu cần din tự yao bất

động sản vì mục đích lợi nhuận Với những lợi ích không thé phủ nhận như đã phân tích ở

trên, rất nhiều quốc gia trên thế giới, trong một chừng mực nhất định, luôn tìm kiếm cách quản lí mô hình này một cách hữu hiệu nhất Hạn chế hay mở cửa, nới lỏng hay thắt chặt là những mục tiêu của từng quốc gia trong từng giai đoạn và điều kiện của đất nước mình dé

quản lí mô hình kinh doanh này Tắt cả những nội dung đó đều được thê hiện trong những chính sách, những quy định của pháp luật do Nhà nước ban hành để điều chỉnh hoạt động -kinh doanh mô hình Condotel Do đó, việc nghiên cứu, đánh giá các quy định pháp luật này là cần thiết và không thể thiếu trong tiến trình xây dựng và hoàn thiện chính sách quản lí

5 Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014.

kinh doanh mô hình Condotel của nước ta hiện nay và trong thời gian tới Xuất phát từ sự

cần thiết nói trên, việc đưa ra khái niệm pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh mô hình Condotel có ý nghĩa quan trọng, 1a cơ sở, nền móng cho việc hoàn thiện các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động này.

Thông thường, pháp luật được xây dựng phải hướng tới, phải tác động tới một nhóm

quan hệ xã hội đặc trưng của nội dung pháp luật ấy Pháp luật xoay quanh van dé quan lí, điều hành hoạt động kinh doanh mô hình Condotel cũng không ngoại lệ Một cách khái quất, có thể định nghĩa pháp luật điều chỉnh kinh doanh mô hình Condotel là một chế định bao gồm tập hợp các quy phạm pháp luật thuộc nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau do Nhà nước ban hành hoặc thừa nhận nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình thực hiện hoạt động kinh doanh mô hình Condotel.

Từ khái niệm trên có thé thấy đối tượng điều chỉnh của pháp luật về kinh doanh mô

-hình Condotel là các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình mua bán, vận hành và quản lí

Condotel Pháp luật điều chỉnh kinh doanh mô hình Condotel chính là sự phát triển cụ thé

hơn so với nền tang các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh đoanh bất động san

nói chung.

Nội dung của pháp luật điều chỉnh kinh doanh mô hình Condotel bao gồm: (i) nhóm quy định về chủ thé của hoạt động kinh doanh mô hình Condotel; (ii) nhóm quy định về đối tượng Condotel được phép kinh doanh; (iii) nhóm quy định về phương thức đầu tư, kinh doanh mô hình Condotel; (iv) nhóm quy định về hình thức và hiệu lực cúa các giao dich kinh doanh mô hình Condotel; (v) nhóm quy định về quan lí nhà nước đối với hoạt động

kinh doanh mô hình Condorel xã |

1.2.2 Vai trò điều chỉnh pháp luật đối với kinh doanh mô hình Condotel

Như đã phân tích ở trên, phân khúc bat động sản nghỉ dưỡng có sự tăng trưởng nhanh chóng trong những năm gần đây Tuy nhiên, ở Việt Nam, vẫn còn thiếu khung pháp lí cho -hầu hết các loại tài sản lai như Condotel, Officetel hay Hometel, Đặc biệt, Condotel là loại hình kinh doanh còn rất mới ở Việt Nam nên các quy định liên quan như đất đai;

phương thức đầu tư, kinh đoanh; hình thức, hiệu lực của hợp đồng giao dịch; tiêu chuẩn xây

dựng; quy hoạch; đều chưa được cụ thể, rõ ràng với loại hình này.

Do môi trường kinh doanh và tính minh bạch là yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định đầu tư, việc thiếu khung pháp lí đã dẫn đến rất nhiều sự bất cập trong vấn đề kinh

-' doanh mô hình Condotel như sự khó khăn trong quản lí của các cơ quan nhà nước, ti lệ rủi

ro cao cho người mua Condotel, tranh chấp giữa các chủ thé kinh doanh Condotel, Việc -thiếu những quy định hướng dẫn các chủ thể kinh doanh thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình một cách đúng đắn, kết hợp với sự phức tạp của đối tượng kinh đoanh đã khiến một SỐ

-nhà phát triển lần đầu tiên tung ra các dự án có kế hoạch kém, sau đó gây ra rủi ro nghiêm

trọng cho cả người mua và thị trường kinh doanh Condotel khi không tận dụng được hết

tiềm năng của các sản phẩm này cho quá trình phát triển.

Việc các quy định pháp luật không điều chỉnh kịp thời đối với những thực tiễn phát

- triển của thị trường là một điều tất yếu Thị trường luôn biến động không ngừng và chịu tác

động bởi rất nhiều yếu tố khác nhau khiến các nhà làm luật gặp khó khăn trong việc dự báo

_ những van có thé phát sinh tại thời điểm luật được ban hành Tuy nhiên, trong trường hợp

của Condotel nói riêng và các mô hình kinh doanh sản phẩm lai nói chung, pháp luật Việt

Nam đang tỏ ra khá chậm trễ trong việc sửa đổi hoặc ban hành những quy định mới dé tiến _ gần với thực tiễn của thị trường.

Vai trò điều chỉnh của pháp luật đối với kinh doanh mô hình Condotel vô cùng quan

trọng, được thể hiện ở các khía cạnh chính sau đây.

Thứ nhất, đối với hệ thong pháp luật, pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh mô

hình Condotel là một bộ phận cấu thành của hệ thống pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng và khung pháp luật kinh tế trong nền kinh tế thị trường nói

riêng Các quy định pháp luật về kinh doanh mô hình Condotel phù hợp với các quy định về

kinh doanh bất động sản tạo nên một hệ thống pháp luật đa dạng nhưng vẫn thống nhất.

Ngoài ra, sự tương tác giữa các quy định pháp luật về đầu tư, doanh nghiệp, thương mại, du

lịch, cũng thúc đấy sự hoàn thiện hệ thống các quy định pháp luật này Như vậy, sự tồn.

tại của pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh mô hình Condotel là sự tồn tại tất yếu Thứ hai, đối với thực tiễn thị trường, các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh mô hình Condotel sẽ thúc đây mô hình kinh doanh Condotel phát triển - |

Hiện nay, di mô hình kinh doanh mô hình Condotel đang phat triển mạnh nhưng đo

thiếu cơ chế điều chỉnh trực tiếp và rõ ràng đã làm giảm tính thanh khoản của sản phẩm

Condotel Theo báo cáo của Hiệp hội Bat động sản Việt Nam, trong quý I năm 2018, khả năng tiêu thụ mô hình Condotel đạt 19%, giảm 64% so với ba tháng cuối năm 2017; trong quý IH năm 2018, khả năng tiêu thụ đạt 20% Mức tồn kho thấp nhất ở các địa phương có mô hình kinh doanh Condotel lên đến 60- 61% (tại Phú Quốc và Bà Rịa- Vũng Tàu) Phát biểu trong hội thảo Chiến lược gia tăng giá trị bất động sản do The Leader tỗ chức vào ngày 14/12/2018, ông Nguyễn Trần Nam- Chủ tịch Hiệp hội Bắt động sản Việt Nam cho rằng,

nguyên nhân đầu tiên dẫn đến thực trạng trên là do các chính sách cia Nhà nước về pháp lý cho các sản phẩm condotel vẫn chưa được tháo gỡ, gây tâm lý e ngại cho các nhà đầu tuế. Việc chưa có pháp luật trực tiếp điều chỉnh hoạt động kinh doanh mô hình này đã ảnh hưởng lớn đến tâm lí của khách hàng và nhà đầu tư, gây nên tác động xấu đến thị trường bat động san nghỉ dưỡng.

Như vậy, từ thực tế trên có thể khẳng định, với khung pháp lý hoàn chỉnh, rất có thể nguồn cung condotel sẽ tăng trưởng hon rất nhiều để đáp ứng cho sự bùng nỗ của thị trường du lịch Việt Nam thời gian sắp tới Đây là vai trò vô cùng quan trọng của việc điêu chỉnh

-_ pháp luật đối với kinh doanh mô hình Condotel, từ đó tạo điều kiện để nền kinh tế Việt Nam hội nhập với nền kinh tế thế giới, thúc đây kinh tế nội địa phát triển với các phương thức

'kinh doanh mới và đạt hiệu quả cao.

Thứ ba, sự điều chỉnh của pháp luật bảo dam quyền và lợi ích hợp pháp cho các chủ

thể tham gia kinh doanh mô hình Condotel |

Pháp luật sẽ tạo ra hành lang pháp lí để các chủ thể kinh doanh mô hình Condotel thực hiện các quyền và nghĩa vụ hợp pháp của mình Trong khi lợi ích của các chủ thể trong quan hệ kinh doanh thường có xu hướng xâm lấn lẫn nhau, các bên vì lợi ích của mình có thé sẵn sàng xâm hại đến lợi ích hợp pháp của các chủ thể khác, pháp luật ở một chừng mực

nhất định sẽ giúp hài hòa tối đa lợi ích giữa các chủ thể và tạo nên sự công bằng xã hội.

Pháp luật định hướng cho các chủ thé trong hoạt động kinh doanh mô hình Condotel biết mình được làm những gi, minh có quyền và nghĩa vụ gì, cách thức thực hiện như thé nào |

Cùng với đó, pháp luật cũng là một biện pháp hữu hiệu dé hạn chế rủi ro phát sinh

trong hoạt động kinh doanh mô hình Condotel và tạo ra cơ chế xử lí nhanh chóng các tranh

chấp phát sinh trong hoạt động kinh doanh mô hình Condotel.

Vì vậy, phải quy định cụ thể, rõ ràng quyền, nghĩa vụ của các bên trong giao dịch, trách nhiệm pháp lí khi xảy ra vi phạm hợp đồng, kiểm tra, giám sát việc thực hiện hợp: đồng và xử lí nghiêm các hành vi vi phạm để các bên có cơ hội thực hiện đầy đủ các quyền,

nghĩa vụ bình đẳng, hợp pháp của mình.

Thứ tw, là công cụ hữu hiệu dé quản lí nhà nước, pháp luật là cơ sở cho các cơ quan

_ quản lí nhà nước tiến hành hoạt động quản lí mô hình Condotel một cách hữu hiệu, góp

phần én định trật tự xã hội.

Shttps://theleader.vn/da-den-luc-tam-dung-phat-trien-moi-cac-du-an-condotei-1539253836250.htm (ruy cập vào

15h30 ngày 13/01/2019)

Pháp luật sẽ dam bảo việc kiểm soát kinh doanh mô hình Condotel tuân theo những tiêu chuẩn và điều kiện cụ thể, rõ ràng: tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan nhà nước có

thâm quyền kiểm soát một cách chính xác nhất.

1.2.3 Cơ cầu pháp Iuật điều chỉnh đối với kinh doanh mô hình Condotel

_ Căn cứ vào khái niệm và nội dung pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh mô hình Condotel, nhóm tác giả cho rằng, cơ cấu pháp luật điều chỉnh đối với kinh doanh mô

hình Condotel bao gồm các bộ phận sau đây:

* Thứ nhất, nhóm quy định về chú thể của hoạt động kinh doanh mô hình Condotel.

; Hoạt động kinh doanh mô hình Condotel bao gồm hai chủ thé chính là bên mua và

bên bán Condotel Nhóm quy định này nêu rõ các đặc điểm pháp lí, năng lực chủ thể cũng _ như những điều kiện mà các bên cần đáp ứng dé có thé thực hiện hoạt động kinh doanh mô

hình này : | "

Nhìn chung, đây là những căn cứ để xác định các chủ thể kinh doanh Condotel, giúp

cho quá trình quản lí và thực thi hoạt động này đạt hiệu quả Vấn đề kinh doanh mô hình Condotel vốn là một vấn đề có nhiều đặc điểm pháp lí phức tạp nên việc quy định cụ thể các điều kiện là căn cứ để thẩm tra và xác định chính xác những chủ thể đủ khả năng tiến hành

kinh doanh mô hình Condotel |

* Thứ hainhom quy định về đối tượng Condotel được phép kinh đoanh.

Nhóm quy định này chỉ rõ các đối tượng Condotel cụ thé mà các chủ thé được phép kinh doanh tại Việt Nam Về nguyên tắc, không phải tất cả các Condotel đều được kinh _ doanh và muốn được kinh doanh thì phái được pháp luật cho phép, phải đáp ứng các điều

kiện về quy hoạch, tài chinh,

* Thứ ba,nhóm quy định về phương thức đầu tư, kinh đoanh mô hình Condotel.

Nhóm quy định này được thể hiện chủ yếu trong Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp,

Luật Thương mại và các văn bản hướng dẫn các luật trên Nhóm quy định về phương thức

đầu tư quy định những cách thức nhà đầu tư có thể lựa chọn và sử dụng để thực hiện hoạt

động kinh doanh mô hình Condotel tại Việt Nam.

Đây sẽ là căn cứ cho các nhà đầu tư xem xét và quyết định lựa chọn khi đầu tư, kinh doanh mô hình Condotel Đồng thời, các quy định này sẽ giúp các cơ quan quản lí và kiểm soát việc kinh doanh Condotel của các chủ thể và là cơ sở pháp lí quan trọng dé các chủ thé tiến hành hoạt động kinh doanh mô hình Condotel |

* Thứ tw, nhóm quy định về hình thức và hiệu lực cúahợp đồng giao địch kinh doanh mô hình Condotel :

Nhóm quy định này đưa ra khái niệm về hợp đồng giao dịch trong kinh doanh

Condotel với những dấu hiệu đặc trưng và những yêu cầu cơ bản của loại hợp đồng này Đây chính là cơ sở để phân biệt loại hợp đồng này với các hợp đồng giao dich bat động sản nói chung Thông qua khái niệm pháp lí cơ bản về hợp đồng giao dịch kinh doanh mô hình

Condotel, các mối quan hệ cơ bản nhất giữa các chủ thé của hoạt động kinh doanh Condotel

-cũng được nhận diện, tạo điều kiện cho bên thứ ba và cơ quan quản lí nhà nước có thể kiểm:

soát được các bước tiến hành hợp đồng giao dịch gan với trách nhiệm pháp lí của mỗi bên

-Bên cạnh đó, nhóm quy định về hình thức và hiệu lực của hợp đồng giao dịch kinh

doanh mô hình Condotel cũng đữa ra các yêu cầu có tính chất bắt buộc để hợp đồng có giá

trị pháp lí trên thực tế Ngoài ra, quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia vào quan hệ

kinh doanh nay cũng được quy định cụ thể, đảm bảo quyền bình dang và lợi ích hợp pháp của các bên Bởi vậy, có thể nói, nhóm quy định này là một nội dung rất quan trọng trong

tổng thể pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh mô hình Condotel ở Việt Nam.

* Thứ năm, nhóm quy định về quản lí nhà nước đối với hoạt động kinh doanh mô

hình Condotel.

Pháp luật khi ban hành phải đảm bảo phù hợp với thực tiễn và được bảo đâm thi hành

trên thực tế Đặc biệt đối với một mô hình kinh doanh còn rất mới với thị trường đầy tiềm

năng, thu hút nhiều nhà đầu tư cũng như nhiều chủ thể trong xã hội, luôn luôn tiềm ấn trong

đó những hành vi vi phạm quy định của pháp luật Để hạn chế những tiêu cực và rúi ro này phát sinh, pháp luật phải có những quy định về thâm quyền, trình tự, thủ tục cũng như trách nhiệm của các chủ thể liên quan trong quá trình tiến hành thanh tra, kiếm tra hoạt động kinh doanh Condotel Nhóm quy định này có ý nghĩa nhằm phát hiện kịp thời và xử lí nghiêm

minh các hành vi sai phạm trong quá trình kinh doanh mô hình Condotel, đảm bảo quyền, lợi ich hợp pháp cho các chủ thé tham gia và thúc đây mô hình Condotel phát triển

-Đây là năm nhóm quy định chính của pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh đoanh mô hình Condotel, bao quát tất cả các van đề phát sinh trong quá trình các chủ thể mua bán, vận

hành và quản lí Condotel.

1.2.4 Các yếu tố tác động, ảnh hướng tới pháp luật điều chỉnh đối với mô hình

kinh doanh Condotel

Có nhiều yếu tố khác nhau ảnh hưởng đến việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với mô

hình kinh doanh Condotel và mỗi yếu tố này có thé anh hưởng ở những khía cạnh và những

mức độ khác nhau.

1.2.4.1 Chủ trương, chính sách phát triển kinh tế xã hội của Dang và Nhà nước

Đối với bất kì quốc gia nào, chính sách của Nhà nước cũng luôn là một công cụ quan

trọng để quản lí vĩ mô, điều chỉnh cơ cấu nền kinh tế Chủ trương, chính sách phát triển kinh

tế xã hội của Đảng và Nhà nước tác động đến kết cấu, nội dung điều chỉnh của pháp luật về

-bất động sản nói chung và chế định pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh mô hình |

Condotel nói riêng.

Trong Nghị quyết số 08-NQ/TW ngày 16 tháng 01 năm 2017 của Bộ Chính trị về

phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, Bộ Chính trị đặt mục tiêu đến năm |

2020, ngành Du lịch cơ bản trở thành ngành kinh tế mỗi nhọn, tạo động lực thúc đây phát

triển kinh tế- xã hội; có tính chuyên nghiệp, có hệ thông cơ sở vật chât tương đôi đông bộ,

hiện đại, cạnh tranh được với các nước trong khu vực và phan đấu đến năm 2030, du lịch

-thực sự là ngành kinh tế mũi nhọn, thúc đây mạnh mẽ sự phát triển của các ngành, lĩnh vực khác để Việt Nam thuộc nhóm các nước có ngành Du lịch phát triển hàng đầu khu vực

Đông Nam A Dé đạt được mục tiêu đó, Bộ Chính trị đã đề ra một trong những nhiệm vụ,

giải pháp là hoàn thiện hệ thống luật pháp trực tiếp liên quan đến phát triển du lịch.

Như vậy, Nghị quyết 08-NQ/TW đã định hướng tập trung phát triển thị trường bất

động sản đu lịch trong trung hạn và dài hạn.

Tại phiên họp thứ 23 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa XIV vào tháng 4 năm 2018, Chính Phủ đã trình Quốc hội cho ý kiến về Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của

Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bat động sản va Luật Quy hoạch đô thị Dự

thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư và Luật Doanh nghiệp cũng sẽ được

Chính Phủ trình Quốc hội dự kiến tại kì họp thứ 7 Khóa XIV Đặc biệt, dự thảo Luật sửa

đổi, bổ sung một số điều của Luật Dat đai sẽ được Quốc hội xem xét, thông qua vào năm 2019 Đây là những Luật có liên quan trực tiếp đến hoạt động kinh doanh mô hình Condotel

tại Việt Nam.

Hơn thế, ngày 15 tháng 5 năm 2018, Chính Phủ đã ban hành Nghị quyết số 19

-2018/NQ-CP về tiếp tục thực hiện những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường

kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia năm 2018 và những năm tiếp theo, trong

đó đặc biệt nhắn mạnh chuyên đề cải cách thủ tục hành chính, kiến tạo môi trường kinh

doanh Cùng với đó, Chính Phủ đã chỉ đạo Bộ Tư pháp thực hiện “Dự án Quản trị Nhà nước

nhằm tăng trưởng toàn diện (GIG) về hoàn thiện pháp luật đăng kí tài sản: động sản và bất

động sản”.

Như vậy, có thể thấy chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước trong thời gian gan đây là ngày càng hoàn thiện hệ thống pháp luật, tạo hành lang pháp lí minh bạch, thông

-thoáng cho các hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và thị trường kinh doanh Condotel nói riêng Quan điểm này của Dang và Nhà nước là đường lôi chi đạo để xây đựng những chính sách pháp luật cụ thể về kinh doanh mô hình Condotel tại thị trường bat động _- F

sản ở Việt Nam.

1.2.4.2 Cơ chế quản lí kinh tế

Cơ chế quản lí kinh tế là tổng hợp các cách thức, biện pháp quản H của nhà nước đối với toàn bộ nền kinh tế Trong mỗi giai đoạn phát triển kinh tế xã hội của đất nước có cơ -chế quản lí kinh tế khác nhau và có những tác động khác nhau đến thị trường bat động sản

nói chung, thị trường kinh doanh mô hình Condotel nói riêng Trong giai đoạn hiện nay, cơ

chế quản lí kinh tế của Việt Nam là cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, nhận

thức rõ vai trò của nguồn lực bất động sản, đặc biệt là bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Từ

đó, những chính sách pháp luật đã bắt đầu có tác động tích cực đến sự hình thành và phát

triển của mô hình Conđotel.

Với mô hình kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa cho thấy, sự cần thiết _ phải ghi nhận và điều chỉnh đối với thị trường Condotel ở Việt Nam là một tất yếu khách

quan nhằm hiện thực hóa quyền tự do kinh doanh mà Hiến pháp đã quy định, đảm bảo tính

linh hoạt và thích ứng của pháp luật Việt Nam và hòa nhập với pháp luật chung của thế giới,

đảm bảo sân chơi chung cho các nhà đầu tư và phúc đáp ngày càng tốt hơn, đa đạng hơn các nhu cầu và đòi hỏi của thị trường Tuy nhiên, kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ

nghĩa cũng đòi hỏi, bất kỳ mô hình kinh đoanh nào, bao gồm cả kinh doanh Condotel đều -phải trong khuôn khổ pháp luật cho phép, tôn trọng các quy luật của thị trường trên nền tang ˆ của khung pháp luật Việt Nam, đặc biệt, tôn trọng độc lập chủ quyền và toàn vẹn lãnh thé Việt Nam Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng nhằm xác định rõ giới han quyền kinh doanh mô hình Condotel cũng như các loại bất động sản khác ở những khu vực có tầm quan trọng chiến lược cho quốc phòng an ninh |

1.2.4.3 Thực trạng hoạt động kinh doanh mô hình Condotel

Thực trạng hoạt động kinh doanh mô hình Condotel là căn cứ quan trọng để Nhà - nước ban hành quy định pháp luật đáp ứng nhu cầu xã hội và có ảnh hưởng lớn đến những

vấn đề như mua bán, vận hành và quản lí Condotel Sự điều chỉnh của pháp luật phải xuất phát từ chính thực tiễn kinh doanh mô hình Condotel của các chủ thể ở Việt Nam.

Thực tế, Condotel bắt đầu xuất hiện tại Việt Nam từ năm 2014 và nhanh chóng phát

triển mạnh mẽ trong thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Đặc biệt, trong “Diễn đàn Bat

động sản 2018: Cơ hội từ chính sách” được tổ chức tại Hà Nội ngày 17 tháng 05 năm 2018,

TS Vũ Tiến Lộc- Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng: “Trong năm 2018, thị trường bất động sản đã có những chuyển biến mạnh mẽ nhờ lợi thế hàng loạt cơ sở hạ tầng đột phá, nhiều tuyến đường kết nối thuận tiện với khu trung tâm, hầu

hết các doanh nghiệp, các nhà đầu tư bất động sản đã vượt qua thời kì khó khăn và đang bước vào một giai đoạn phát triển mới.” Như vậy, có thé thấy, thị trường bat động sản nói

chung và đặc biệt là mô hình kinh đoanh Condotel nói riêng đang có rat nhiều tiềm năng để phát triển Bởi vậy, các cơ quan nhà nước cần kịp thời đưa ra những quy định pháp luật để

điều chỉnh có hiệu quả mô hình này.

Yêu cầu này hoàn toàn phù hợp cả ở góc độ triết học biện chứng cững như nguyên lí

điều chỉnh của pháp luật nói chung: pháp luật ra đời từ thực tiễn và phải phù hợp với thực

tiễn Khi nay sinh các vấn đề trong thực tiễn, cần ban hành hoặc sửa đổi hệ thống các quy

phạm pháp luật để điều chỉnh có hiệu quả vấn đề đó Pháp luật về kinh doanh mô hình

Condotel cũng nằm trong những yêu cầu chung đó Nói khác di, thực trạng kinh doanh mô hình Condotel là một trong những yếu tố tác động đến pháp luật điều chỉnh vấn đề này.

1.2.4.4 Kinh nghiệm điều chỉnh bằng pháp luật ở các nước trên thế giới

Cho đến nay, có nhiều quốc gia đã: có những quy định riêng điều chỉnh hoạt động

- kinh doanh mô hình Condotel Tùy theo điều kiện kinh tế xã hội và văn hóa làm luật mà

hình thức pháp lí, nội dung điều chỉnh pháp luật của các quốc gia đối với hoạt động kinh doanh mô hình Condotel là khác nhau Việc tiếp thu kinh nghiệm điều chỉnh pháp luật của

các quốc gia luôn được xem là nhu cầu cần thiết đối với mọi quá trình xây dựng và hoàn

thiện pháp luật.

Bên cạnh việc tiếp thu có lựa chọn kinh nghiệm điều chỉnh pháp luật các quốc gia thì

việc thực hiện các cam kết quốc tế và điều ước quốc tế mà Việt Nam đã tham gia hoặc thừa

nhận trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cũng là một nội dung buộc phải thực hiện .

http://enternews.vn/truc-tuyen-dien-dan-thi-trưong-bat-dong-san-2018-co-hoi-tu-chinh-sach-129353.html (truy cập

vào ngày 23/01/2019)

1.2.4.5 Vấn đề hội nhập quốc tế

Hiện nay, hội nhập quốc tế đang là xu hướng diễn ra mạnh mẽ đối với các quốc gia trên thế giới nói chung và đối với Việt Nam nói riêng trên những lĩnh vực của đời sống kinh

tế, xã hội Hội nhập quốc tế mang đến những hiệu quả tích cực cũng như tao ra nhiều thách thức mới đối với nhiều lĩnh vực kinh tế xã hội.

Có thể nói hội nhập quốc tế đã dẫn đến sự hình thành và phát triển tất yếu của mô hình kinh doanh Condotel Cùng với đó, hội nhập kinh tế quốc tế cũng sẽ tao ra cơ hội cho

-mô hình kinh doanh Condotel nói riêng và thị trường bất động sản Việt Nam nói chung phát

triển mạnh mẽ hơn Bởi vậy, pháp luật phải điều chỉnh đảm bảo sự tương thích với pháp luật

quốc tế, là cơ sở dam bảo an toàn pháp lí cho các chủ thể trong nước và cũng là một cơ sở

để thu hut vốn đầu tư nước ngoài cho thị trường Condotel của nước ta Các nhà làm luật cần đặt ra yêu cầu xây đựng pháp luật để tôn trọng tối đa sự thỏa thuận nhưng cũng cần tao ra

hành lang pháp lí vững chắc đảm bảo cho hoạt động kinh doanh mô hình Condotel én định,

phát triển | |

Về mặt tích cực, thực hiện chủ trương hội nhập kinh tế sâu rộng vào nền kinh tế thế

giới, Việt Nam đã tiến hành đàm phán và kí kết được 15 Hiệp định thương mại tự do (FTA)

với các quốc gia và đối tác thương mại lớn của Việt Nam Đồng thời, Việt Nam cũng tiến hành đàm phán và gia nhập các Hiệp định kinh tế đa phương như cơ chế của WTO, cộng đồng kinh tế Asean (APEC), Hiệp định Đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) Đây là những nền tảng để Việt Nam có thể học hỏi tiếp thu bài học kinh nghiệm -từ các nước để có thé xây dựng pháp luật ngày càng hoàn thiện chuẩn mực và tiệm cận với

thông lệ quốc tế Điều này giúp cho việc xây dựng pháp luật kinh doanh mô hình Condotel

'có nhiều điểm thuận lợi, tạo điều kiện đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính để giúp môi

trường đầu tư thông thoáng và thuận lợi hơn.

1.2.5 Quá trình hình thành và phát triển pháp luật điều chỉnh đối với mô hình

kinh doanh Condotel

Như đã đề cập ở trên, hiện nay, pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thé, trực

tiếp đối với mô hình kinh doanh Condotel Mặc dù vậy, mô hình Condotel vẫn được điều chỉnh một cách gián tiếp từ hệ thống pháp luật có liên quan, cụ thé là ở Luật Đất Đai, Luật.

Kinh doanh bất động sản, Luật Dau tư; Luật Nhà ở, Luật Du lịch, e Luật Đất đai

Ngày 29 tháng 11 năm 2013, Quốc hội ban hành Luật Đất đai số 45/2013/QH13.

Trong đó, Luật Đất đai năm 2013 đã có sự thay đổi lớn so với Luật Dat dai năm 2003 trong

quy định về phân loại đất phi nông nghiệp Điểm đ, Khoản 2 Điều 10 Luật Dat đai năm 2013 quy định: “Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm

công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mai, dich vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; : đất sử dung cho hoạt động khoáng sản, dat sản xuất vật liệu xây dung, lam đồ gốm ” "Khoản 1 Điều 153 quy định cụ thể hơn về đất thương mại, dịch vụ như sau: “Đất thương

mại, dịch vụ bao gém đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình | khác phục vụ cho kinh doanh, thương mai, dịch vu.” Như vậy, đất sử dụng cho mục đích

kinh doanh Condotel đã được phân loại là đất thương mại, dịch vụ thuộc đất phi nông

Bên cạnh đó, những quy định về thời hạn giao đất, cho thuê đất cũng được Luật Dat dai năm 2013 quy định cụ thé tại Khoản 3 Điều 126 Theo đó, căn cứ vào quy định này va coi đất sử dụng cho mục đích kinh doanh Condotel là đất thực hiện các dw án đầu tư thì loại „ đất này chỉ được giao có thời hạn tối đa 50 năm, một số trường hợp đặc biệt tối đa là 70

năm

-Như vậy, theo Luật Đất dai năm 2013, đất sử dụng cho mục đích kinh doanh mô hình Condotel được xác định là đất thương mai, dich vụ thuộc loại đất phi nông nghiệp và có thời hạn giao đất cho thuê đất là tối đa 50 năm, ngoại trừ trường hợp đặc biệt là tối đa 70 năm

-Tuy nhiên, do còn nhiều bất cập, hạn chế, hiện có nhiều ý kiến nhằm sửa đổi, bổ

sung các quy định của Luật Đất đai năm 2013, trong đó có các quy định liên quan trực tiếp đến hoạt động kinh doanh mô hình Condotel :

Cu thể, tại “Nội nghị toàn quốc: Tháo g& khó khăn vướng mắc về cơ ché, chính sách liên quan đến lĩnh vực đầu tư xây dựng ” tỗ chức vào ngày 20 tháng 4 năm 2018 tại Ha Nội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho rằng nên rà soát, sửa đổi, bd sung Luật Dat đai theo hướng cho phép loại đất thương mại, địch vụ, du lịch được sử đụng ổn định, lâu đài và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất như đất ở.

Cũng trong Hội nghị này, Bộ Tài nguyên và Môi trường thông báo rằng đã đề xuất hai giải pháp sửa đổi, bd sung một số điều của Luật Đất đai nhằm xem xét phương án cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người mua Condotel.

Ngoài ra, mô hình kinh đoanh Condotel cing chịu sự điều chỉnh của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính Phủ quy định chỉ tiết thi hành một

số điều của Luật Đất đai (Điều 32 về Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không

phải là nhà 6; ); Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phi |

sửa đổi, bé sung một số Nghị định quy định chỉ tiết thi hành Luật Đất đai (Khoản 22 Điều 2

quy định liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất cho các hạng mục công trình );

e _ Luật Kinh doanh bất động sản

Ngày 25 tháng 11 năm 2014, Quốc hội đã ban hành Luật Kinh doanh bat động san số

Phần giải thích từ ngữ tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 3 của Luật này quy định: “Nà,

công trình xây dựng có sẵn là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dung và dua vào sử dung.” và “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình

xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng ”

Như vậy, theo định nghĩa này, mô hình Condotel được coi là nhà, công trình xây

dựng Ngoài ra, Luật Kinh doanh Bắt động sản năm 2014 quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh đoanh bất động sản (Điều 10); yêu cầu đối với du án đầu tư bat động sản dé kinh doanh (Điều 12); trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh đoanh bất động sản (Điều 13);

đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bat động san của doanh nghiệp kinh doanh bat động sản (Điều 14); nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng (Điều

19); quyền và nghĩa vụ của các bên;

Đây là những quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung, tức là có tác động đến hoạt động kinh doanh mô hình Condotel nói riêng.

Tuy nhiên, liên quan đến vấn đề kinh doanh mô hình Condotel, hiện nay có nhiều ý kiến yêu cầu sửa đổi Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014 Cụ thể, vào ngày 20 tháng 11 năm 2018, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đã có văn bản trình Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành liên quan đề nghị bổ sung khoản mới vào Điều 5 Luật Kinh

_ doanh bất động sản tiến 2014 quy định “các loại bắt động sản dua vào kinh doanh” 48 bỗ -sung “căn hộ du lịch nghỉ dưỡng ” (tên thường gọi của Condotel).

© Luật Du lich |

Mới đây nhất, ngày 19 tháng 06 năm 2017, Quốc hội ban hành Luật Du lịch số

09/2017/QH14 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2018).

Trong Luật Du lịch năm 2017, mặc dù không trực tiếp sử dụng thuật ngữ Condotel,

nhưng Luật đã có những quy định điều chỉnh về tên Tiếng Việt của thuật ngữ này Cụ thé,

Khoản 3 Điều 48 Luật Du lịch năm 2017 quy định: Căn hộ du lịch thuộc loại cơ sở lưu trú

du lịch, tức là một nơi cung cấp dịch vụ phục vụ nhu cầu lưu trú của khách du lịch.

Như vậy, trong số tất cả các văn bản pháp luật hiện hành có điều chỉnh các vấn đề liên quan đến Condotel, Luật Du lịch năm 2017 là văn bản duy nhất có đề cập đến khái

niệm Condotel đưới tên tiếng việt là căn hộ du lịch Theo Luật này, căn hộ du lịch chỉ có |

chức năng phục vụ lưu trú có thời hạn của khách du lịch, tức là không có chức năng ở dài

hạn của căn hộ là nhà ở Bởi vậy, khi được xác định là một dự án khách sạn, chủ sở hữu

Condotel sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất và giấy chứng nhận quyền

sở hữu nhà ở.

Như đã phân tích ở trên, Condotel là hình thức kinh doanh mới, bat đầu hình thành va phát trién-@ Việt N am từ năm 2014 Bởi vậy, hệ thống văn bản pháp luật hiện nay còn

chưa có những quy định cụ thê, trực tiếp liên quan đến Condotel Duy nhất chỉ có Luật Du

lịch năm 2017 đưa ra khái niệm “Căn hộ du lịch”, nhưng Luật Du lịch không phải là luật

liên quan đến đất đai, bất động sẵn Hơn nữa, các vấn dé liên quan đến “Căn hộ du lịch” cũng không được quy định cụ thể mà chỉ xuất hiện trong Điều 48- như phân tích ở trên va

Điều 50 về xếp hạng cơ sở lưu trú du lịch.

Từ sự hình thành và phát triển của pháp luật điều chỉnh mô hình kinh doanh Condotel, có thể thấy những quy định về loại hình này còn rất hạn chế, chưa có những quy

định điều chỉnh trực tiếp, cụ thể và hiệu quả dẫn đến nhiều bất cập đã nảy sinh trong thực tẾ.

Bởi vậy, các cơ quan nhà nước cần nhanh chóng thay đổi, bỗ sung các quy định pháp luật để hoàn thiện hành lang pháp lí, đáp ứng nhu cầu thực tiễn và tạo điều kiện để hoạt động này

ngày càng phát triển bền vững.

1.3.Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh mô hình Condotelcủa một số

quốc gia trên thế giới và những gợi mở cho Việt Nam trong quá trình xây dựng va hoàn thiện pháp luật về mô hình kinh doanh Condotel

1.3.1 Pháp luật của một số quốc gia trên thế giới

Pháp luật nước ngoài được lựa chọn, nghiên cứu gồm hai nhóm sau đây:

- Nhóm pháp luật của các nước phát triển Các nước như Hoa Kì, Hàn Quốc là các quốc gia có nền kinh tế phát triển hàng đầu thế giới và có hệ thống pháp luật được đánh giả. là chuẩn mực Hiện nay, Việt Nam đang theo đuổi và đề nghị các quốc gia khác công nhận

là nước có nên kinh tê thị trường nên việc xem xét và học hỏi lĩnh vực pháp luật của các

quốc gia này, đặc biệt là trong lĩnh vực bat động sản nghỉ dưỡng để vận hành nền kinh tế thị

trường có ý nghĩa vô cùng quan trọng.

- Nhóm pháp luật của các nước có sự tương đồng về điều kiện kinh tế xã hội với Việt Nam Bất kì hệ thống pháp luật nào cũng được xây dung dựa trên cơ sở nền móng là điều kiện kinh tế, văn hóa, xã hội của quốc gia đó Việc đánh giá và học hỏi hệ thống pháp luật

có điều kiện kinh tế xã hội tương tự nhưng có hiệu quả điều chỉnh pháp luật tốt là phương thức mà bất kì quốc gia nào trên thế giới thực hiện Bởi vậy, nhóm nghiên cứu đã nghiên

cứu pháp luật dưới góc độ so sánh quy định pháp luật cũng như nghiên cứu môi trường, nội

dung và cơ chế vận hành pháp luật của Thái Lan để đánh giá, học hỏi.

e _ Pháp luật về Condotel của Hoa Ki

Như đã đề cập ở trên, Hoa Ki là quốc gia đầu tiên trên thế giới xuất hiện loại hình

kinh doanh Condotel Vào những năm 1980 của thế kỉ XX, các chuyên gia bất động sản thế giới đã ghi nhận Condotel lần đầu xuất hiện 6 Miani (Hoa Kì) Từ đó, mô hình Condotel :

phát triển rất mạnh mẽ ở quốc gia này Tuy nhiên, trong các năm tiếp sau, chính quyền nhiều bang ở Hoa Kì đã thay đổi luật thuế nhằm hạn chế người sử dung Condotel đo lo ngại

về van đề rửa tiền và trốn thuế, dẫn đến thực trang Condotel không được tiếp tục phát triển,

cho đện tận cuối những năm 1990 Các địa điểm xây dựng Condotel phổ biến nhất tại Hoa Kỳ bao gồm: Aspen, Chicago, Miami, Fort Lauderdale, Vegas Valley Las, thành phố New

York, Myrtle Beach, South Carolina, va Orlando, Florida

Theo pháp luật Hoa Ki, mô hình Condotel hiện được xác định với hai dang: (i) dang

kết hợp mục đích sử dụng khách sạn và căn hộ chung cư (Mixed se Hotel and

Condominium Model) và (ii) dạng kinh doanh thương mai Condotel (Condo Hotel :

Operations Model) Với dang kết hợp mục đích sử dụng, bản chất của nó là một căn hộ

chung cư với những dich vụ của khách sạn nên mục đích sử dụng chính là cư trú lâu dài .

Trong khi đó với loại hình thứ hai, bản chất của nó “la một phòng khách sạn được sở hữu

8” được sử dụng như

nhu một căn hộ chung cư riêng lẻ và có hoạt động như một khách san

một ngôi nhà thứ hai (second home) hoặc một khoản đầu tư Đây cũng là mô hình kinh

doanh Condotel mà các chủ đầu tư Việt Nam sử dụng Nhìn chung, hai loại hình kinh doanh

nay chủ yếu chỉ khác nhau về các quy định trong thiết kế và một số quyền, nghĩa vụ của chú.

8 “Hotel Rooms Owned as Individual Condominiums and Operated as Hotel”, Mark C.K Lu, The Causes and

Consequences of Condo Hotel Conversion in Waikiki, Hawaii, Medicinae Doctoris, Tufts University School of

Medicine, 2001, tr.36

dau tư, nhà đầu tư thứ cap; còn các quy định về mua bán, sở hữu không có điêm gì khác

| Các quy định về Condotel ở Hoa Kì khá đặc biệt, bởi pháp luật Hoa Kì không xác định Condotel như một khoản đầu tư Trong hệ thống án lệ và Bộ luật Chứng khoán năm

1933 (Securities Act of 1933), việc kinh doanh căn hộ Condotel ở Hoa Kì được coi là VIỆC

thành lập một hợp đồng đầu tư, và hợp đồng đầu tư này được coi là một loại chứng khoán Năm 1946, Tòa án tối cao Hoa Kì đã ban hành án lệ số 328 U.S.293 giải quyết tranh chấp giữa Uy ban chứng khoán và W.J.Howey Trong án lệ này, Tòa án đã khẳng định hợp đồng

đầu tư là “hợp đồng, giao dịch hoặc kế hoạch mà mot người dau tư tiền của mình vào một

thỏa thuận chung với mục dich được hướng lợi từ sự nỗ lực của người khởi xướng hoặc bên

_ thứ ba ”.

Từ án lệ này, có thé thay giao dich mua bán Condotel mang ba trong số bốn đặc điểm

của hợp đồng đầu tư theo quy định của pháp luật Hoa Kì, đó là: () Người mua đầu tư một

khoản tiền nhất định để mua căn hộ Condotel; (ii) Có một thoả thuận chưng được xây dung trên mối quan hệ của người mua và người bán; (iii) Lợi nhuận đến từ sự quản lý của bên thứ ba (ở đây là ban quản lý của khách sạn, phí quản lý được chỉ trả bằng số tiền trích ra từ hoạt động cho thuê lại phòng và hoạt động marketing cho mỗi căn h6).!° Với quan điểm người: mua Condotel có mục đích chính là đầu tư để thu lại lợi nhuận, giao dich mua bán Condotel

được xác định là một khoản chứng khoán và khoản chứng khoán này phải được đăng kí tại

cơ quan nhà nước có thâm quyền.

Với chính sách pháp luật như trên, tại Hoa Ki, khi chào bán Condotel, bên bán chỉ

được phép đưa ra những quảng cáo liên quan tới khía cạnh bất động sản (về vị trí, địch vụ,

tiện ích, ) mà không được phép đề cập tới những lợi ích về tài chính (như lợi nhuận, thu tem

nhập) mà Condotel mang lại.

Tháng 9 năm 2013, Quy tắc 506 (c) của Quy định D Bộ luật Chứng khoán năm 1933

chính thức có hiệu lực, theo đó đã mở ra cơ hội chào bán Condotel bằng cách cho phép chào

mời và quảng cáo chung trong một vị trí riêng miễn là tất cả người mua đầu tư vào việc

-“an investment contract for purposes of the Securities Act means a contract, transaction or scheme whereby a personinvests his money in a common enterprise and is led to expect profits solely from the efforts of the promoter or a third

party”, No 328 U.S 293 (66 S.Ct 1100, 90 L.Ed 1244), The Securities and Exchange Commission v W.J.Howey CO.

et al, Decided: May 27, 1946.

PGS.TS Doãn Hồng Nhung,

http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/condotel-co-phai-la-mot-khoan-dau-tu-khon-ngoan-137289.htm], đăng ngày 28/03/2018, truy cập ngày 20/02/2019 ;

chào bán đều là các nhà đầu tư được công nhận'! Bởi vậy, có thé thay, Quy tắc này đã xác : định một san phẩm Condotel là một dich vụ chứng khoán (tức là bằng cách áp dụng chương trình cho thuê bắt buộc hoặc gdp doanh thu, chi phí và nhẫn mạnh lợi ích kinh tế của việc tham gia) và tiếp thị chào bán thông qua phương tiện truyền thông truyền thống va các kênh

môi giới mà không phải tuân theo quy trình đăng ký chứng khoán ở Ủy ban giao dịch chứng

khoán (Securities and Exchange Commission- SEC) tốn kém và mắt thời gian như trước Cùng với đó, pháp luật Hoa Kì cũng quy định khá chỉ tiết về tiêu chuẩn thiết kế mô

hình Condotel Cụ thể, Hoa Kỳ quy định căn hộ Condotel đảm bảo các tiêu chuẩn cho người

sử dụng lưu trú đài ngày, phải có tiêu chuẩn diện tích trên đầu người giống như thiết kế căn

-hộ chung cư Nếu có từ hai phòng ngủ trở lên thì phải có ít nhất một phòng ngủ riêng biệt,

tách biệt với khu vực sinh hoạt chung.Căn hộ phái được thiết kế bao gồm các tiện nghi khép

kin như một căn hộ như nhà bếp Các phòng sinh hoạt đều phải đảm bảo các yêu cầu về tầm

nhìn cảnh quan, thông gió và chiếu sáng tự nhiên như một căn hộ | e Phap luật về Condotel của Hàn Quốc

Theo Hiến pháp năm 1947, sửa đổi năm 1987 của Hàn Quốc, đất đai thuộc sở hữu tư nhân và không có khái niệm về quyền sử dụng đất như ở Việt Nam.

Pháp luật Hàn Quốc xác định chung các loại hình kinh doanh như Condotel,

| Officetel, Hometel là “mô hình nhà ở đa chức năng” Khi khái niệm Condotel xuất hiện lần đầu tiên tại Hàn Quốc, việc sử dụng một căn hộ với mục đích và dịch vụ của khách sạn là

bất hợp pháp Loại hình kinh doanh này chỉ được công nhận vào năm 1988 khi khái niệm những tiện nghi hỗ trợ nhà ở (adjunct housing commodities) được đưa ra 2 Tuy nhiên,

trong thời gian đầu, pháp luật Hàn Quốc tỏ ra khá thận trọng trong việc cho phép loại hình

: Jondotel được đưa vào kinh doanh Cho đến năm 1997; cuộc khủng hoảng kinh tế điễn ra

đã khiến Chính phủ bãi bỏ những quy định còn hạn chế để bắt đầu nới lỏng mở đường, tạo điều kiện cho các mô hình nhà ở đa chức năng phát triển, góp phần thúc đây thị trường bất động sản và nền kinh tế phát triển.

Theo pháp luật Hàn Quốc, Condotel được miễn trừ những quy tac áp dung cho căn

hộ chung cư (như an ninh, vệ sinh và âm thanh), cho phép mật độ dân cư cao hơn so với khudân cư và được hưởng bình ôn giá mua đât Hơn thê, mô hình nhà ở đa chức năng nói chung“Andrew Robins and Kenneth G Alberstadt, Condominium Hotel Units: On the Benefits of Being a Security,

Akerman Practice Update, 10/2014, tr 2

2 Emilien Gohaud, Seungman Baek (Yeungnam University), What is a Korean officetel? Casestudy on Bundang New

-Town, Frontiers of Architectural Research, 2016, tr 3

và mô hình Condotel nói riêng, di có yêu tô căn hộ chung cư những déu được miễn thuê đôi © với trường học và thuế lên quan đến các dự án nhà ở mới Chủ sở hữu Condotel sẽ không phải thực hiện nghĩa vụ thuế đối với nhà ở như các chủ sở hữu nhà ở thứ hai phải thực hiện

-Khoản thuế khi thực hiện giao dịch mua bán Condotel cũng được xác định thấp hơn so với

hoạt động giao dịch nhà ở thông thường, khiến cho việc kinh doanh Condotel trở thành hoạt động đầu tư lí tưởng.

e Pháp luật về Condotel của Thái Lan

Thái Lan là một quốc gia rất phát triển về du lịch, bởi vậy nên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là mô hình Condotel cũng được điều chỉnh rất thành công Các mô : hình kinh doanh Condotel ở Thái Lan tập trung ở ba thành phố du lịch lớn là Phuket,

Pattaya và Bangkok.

Năm 1990, pháp luật Thái Lan đã sử dụng thuật ngữ “Condotel” Đạo luật Căn hộ -.

năm 2008 (Condominium Act 2008) của Thái Lan không có quy định nào loại trừ khả năng

kinh doanh khách sạn Trong khi đó, phạm vi điều chỉnh của Đạo luật khách sạn năm 2008

(Hotel Act 2008) cũng không bao gồm các khách sạn đang hoạt động tại các khu chung cư.

Bởi vậy, có thể thấy, dù không quy định cụ thể, nhưng pháp luật Thái Lan không cấm loại

hình kinh doanh Condotel Việc thu nhận được giấy phép kinh doanh khách sạn không làm mất đi hiệu lực của giấy phép cung cấp cho nhà chung cư và ngược lại.

Tuy nhiên, trong bài viết “Property Watch: Implications of Condo Act and Hotel Act for Phuket’, báo Legacy Phuket Gazette cho rằng chủ đầu tư Condotel cần tuân thủ các quy

-trình xây dựng và sẽ rất khó để các chủ đầu tư chuyển đổi từ căn hộ thông thường sang căn

hộ kinh doanh dịch vụ khách sạn nếu không có kế hoạch từ trước Ÿ, Nguyên nhân là bởi các

quy định về thiết kế và vận hành được xác định riêng cho căn hộ, không liên quan đến khách sạn Bởi vậy, muốn kết hợp căn hộ và khách sạn, chủ đầu tư cần lên kế hoạch với

kiến trúc sư, nhà tư vấn môi trường để đảm bảo thiết kế Condotel phù hợp với quy định pháp luật.

Một dự án căn hộ chung cư ở Thái Lan trước khi đi vào hoạt động cần có sự chấp thuận về môi trường sau một cuộc khảo sát Đánh giá tác động đến môi trường (Environmental Impact Assessment- ELA) Sau khi căn hộ được xây dựng, nhà phát triển sẽ

l3 «However, there is a logical process relating to condominiums that must be followed ta even build a condominium,

and if you do not plan for the condominium to contain hotel operations in the future, then it can become very difficult toever ‘convert’ retrospectively.”, Desmond Hughes, Property Watch: Implications of Condo Act and Hotel Act for

Phuket, Legacy Phuket Gazette, 2016

đăng kí để được cấp phép cho hoạt động của căn hộ Khi ấy, việc vận hành khách sạn chưa được hình thành bởi Đánh giá tác động đến môi trường (EIA)mới chỉ được cấp cho việc vận hành căn hộ Nhà phát triển cần xin giấy phép lần thứ hai để được kinh doanh khách sạn

trong căn hộ này Quy trình này theo quy định của pháp luật Thái Lan có thể mất một năm

hoặc hơn, phụ thuộc vào mức độ tổ chức và năng lực của nhà phát triển.

Đặc biệt, pháp luật Thái Lan hiện đang rất mở đối với các nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh mô hình Condotel Condotel là một lựa chọn hấp dẫn đặc biệt đối với các nhà đầu tư nước ngoài bởi nó kết hợp khả năng có được quyền sở hữu tài sản nước ngoài với sự tham gia vào ngành kinh doanh khách sạn tại Thái Lan Nhà đầu tư không cần mạo hiểm sử dụng loại hình cho thuê dài hạn hoặc ngắn hạn vốn có nhiều bất cập mà có thể đầu tư Condotel để được-chứng nhận quyền sở hữu đầy đủ Tuy nhiên, pháp luật cũng có một số hạn chế đối với người nước ngoài sở hữu bất động sản ở Thái Lan Cụ thể, nhà đầu tư nước ngoài chỉ có thể sở hữu căn hộ chung cư với thời hạn tối đa 30 năm, có khả năng gia hạn thêm và tỉ lệ sở hữu của người nước ngoài trong một dự án cũng bị hạn chế Trong khi đó, ở một số quốc gia khác tại Châu Á như tại Singapore, Hongkong hiện đang quy định thời han

giao đất phục vụ mục đích kinh đoanh mô hình Condotel là 99 năm.

Như vậy, có thể thấy mô hình Condotel ở Thái Lan hiện đang được xác định dưới

dang một căn hộ chung cư với những dịch vụ của khách sạn và việc kinh doanh mô hình

này khá phức tạp Do Condotel vẫn là loại hình kinh doanh mới ở Thái Lan, nhiều nha phát triển và chủ sở hữu đã không có kế hoạch kinh doanh khách sạn trong mô hình căn hộ từ trước, dẫn đến thực tế là nhiều mô hình Condotel ở Thái Lan vẫn đang được kinh đoanh và vận hành trái quy định pháp luật Nếu như chủ đầu tư không được cấp giấy phép kinh doanh khách sạn trong căn hộ nhưng vẫn thực hiện hoạt động này sẽ gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của các nhà đầu tư thứ cấp và tạo khó khăn cho các cơ quan quản lí nhà nước kiểm tra, giám sát cũng như thu thuế đối với hoạt động này.

1.3.2 Những gợi mở cho Việt Nam

Từ những tìm hiểu, phân tích về pháp luật điều chỉnh mô hình Condotel ở các quốc

gia trên, có thể thấy điểm chung thể hiện trong quy định của pháp luật của Hoa Kì và Hàn

Quốc- hai quốc gia có hệ thống pháp luật được coi là chuẩn mực, thì những quy định pháp luật về lĩnh vực kinh doanh Condotel thường xuyên được sửa đổi, bé sung Trong quá khứ, trong pháp luật của cả hai quốc gia đều đã từng có những chính sách, quy định hạn chế mô hình kinh doanh này phát triển Tuy nhiên, trước những lợi thế mà Condotel mang lại cho

nền kinh tế xã hội, các quốc gia đã thay đổi quan điểm, chuyển sang tạo điều kiện để mô hình kinh doanh này có thê phát triển tối đa những tiềm năng của mình.

Ở Việt Nam, Condotel có lịch sử hình thành và phát triển muộn hơn rất nhiều so với

- Hàn Quốc, Thái Lan và đặc biệt là so với Hoa Kì Cho đến thời điểm hiện tại, các van dé liên quan đến kinh doanh mô hình Condotel chưa được pháp luật điều chỉnh một cách cụ thể và trực tiếp, gây nên nhiều bất cập trên thực tế Bởi vậy, từ kinh nghiệm của các quốc gia,

nhóm nghiên cứu xin đưa ra một số gợi mở cho pháp luật Việt Nam điều chỉnh kinh doanh

_mô hình Condotel như sau: |

- Thứ nhất, loại hình kinh doanh Condotel ở Việt Nam đã phát triển ở nhiều khu vực, tuy nhiên bat cập là hoạt động quan lí của co quan nhà nước ở các địa phương không -: đồng bộ, thống nhất, gây khó khăn cho chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cap Nguyên nhân của hạn chế này là do pháp luật Việt Nam chưa có các quy định rõ ràng, cụ thể, khiến nhiều địa

phương không biết phải áp dụng quy định gì, áp dụng như thế nào.

- Thứ bai, cần xác định rõ loại đất được sử dụng trong kinh doanh Condotel là loại đất gì, đất ở hay đất phục vụ mục đích kinh doanh thương mại, từ đó xác định loại hình kinh

doanh này là kinh đoanh phục vụ du lịch hay kinh doanh nhà ở Đây là vấn đề lớn nhất,

quyết định bản chất của mô hình Condotel và các quy định liên quan đến mô hình này Pháp |

luật của Hoa Kì, Hàn Quốc đã xác định rất rõ vấn đề này :

- Thứ ba, xác định thời hạn giao đất trong kinh doanh Condotel Pháp luật Việt Nam :

cần cân nhắc, đánh giá các phương án về thời hạn giao đất để có thể tạo điều kiện tốt nhất

cho các chủ đầu tư kinh đoanh Condotel nhưng vẫn không làm ảnh hưởng đến vấn đề quy hoạch, kế hoạch và các lợi ích khác Thái Lan hiện đang quy định thời han giao đất đối với : kinh doanh Condotel là 30 năm, trong khi Singapore, Hongkong xác định thời hạn năm là 99 năm Cá hai phương án đều có điểm tích cực và hạn chế, phù hợp với điều kiện kinh tế. xã hội riêng của mỗi quốc gia.

- Thứ tu, pháp luật Việt Nam cũng cần xác định rõ các vấn dé quan trọng khác như

chủ thể kinh doanh, đối tượng kinh doanh, các phương thức đầu tư, kinh đoanh; hợp đồng

giao dich và đặc biệt là hoạt động quản lí của nhà nước đối với mô hình kinh doanh

Condotel.

KET LUẬN CHƯƠNG 1

1 Condotel là một mô hình kinh doanh bất động sản nghỉ đưỡng rất mới ở Việt Nam Sự ra đời và tốn tại của thị trường kinh doanh mô hình Condotel là một điều tất yếu cùng với xu thé du lịch đang tăng trưởng trong thời gian gần đây và nhu cầu đầu tư vào bất động

sản vì mục đích lợi nhuận Về khái niệm, Condotel là sự kết gop giữa căn hộ chung cư và khách sạn với quyền sở hữu và thiết kế như căn hộ chung cư nhưng mang chức năng của

khách sạn và được vận hành như khách sạn.

Bởi vậy, Condotel có bốn đặc điểm chính bao gồm: (i) một căn hộ được tích hợp

những dich vụ, tiện ich của khách sạn; (ii) không phải là nơi cư trú thường xuyên; (iii) được

-_ ban quan lý khách san cho thuê trong thời gian người mua không sử dụng và (iv) tiền thuê

Condotel được chia theo thỏa thuận giữa khách sạn và người mua căn hộ.

Hiện nay, trên thế giới tồn tại ba mô hình kinh doanh Condotel là M6 hình sở hữu kì nghỉ, Mô hình cam kết lợi nhuận, Mô hình không cam kết lợi nhuận Trong đó, mô hình cam kết lợi nhuận được sử dụng dé kinh doanh phổ biến nhất ở Việt Nam.

Condotel mang lại nhiều hiệu quả về kinh tế đối với doanh nghiệp, với nhà đầu tư thứ cấp và với thị trường bat động sản Cùng với đó, Condotel cũng mang lại những hiệu quả về

mặt xã hội như tiết kiệm đất đai, tạo cơ hội việc làm và tạo động lực cho sự tăng trưởng của

các nhóm ngành liên quan, đặc biệt là du lịch Tuy nhiên, việc kinh doanh mô hình Condotel

vẫn còn rất nhiều rủi ro, nguyên nhân chính là do thiếu cơ chế pháp luật điều chỉnh trực tiếp _ và cụ thể |

2 Sự điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động kinh doanh mô hình Conđotel là đặc biệt cần thiết để tạo nên một hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản thống nhất; thúc đây mô hình kinh đoanh Condotel phát triển; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho các chủ thể tham gia kinh doanh và là công cụ dé nhà nước quản lí loại hình này một cách hiểu quả nhất.

Nhóm các quy phạm pháp luật chủ yếu điều chỉnh hoạt động kinh doanh này bao gồm: nhóm quy định về chủ thé của hoạt động kinh doanh mô hình Condotel; nhóm quy định về đối tượng Condotel được phép kinh doanh; nhóm quy định về phương thức đầu tư, kinh doanh; nhóm quy định về hình thức và hiệu lực của hợp đồng giao địch và nhóm quy định về quản lí nhà nước đối với hoạt động kinh doanh mô hình Condotel.

Có nhiều yếu tế khác nhau ảnh hưởng đến việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với mô hình kinh doanh Condotel như chủ trương, chính sách phát triển kinh tế xã hội của Đảng và