Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội

MAI VÂN HÀ

DE TÀI: PHÁP LUẬT VE CHUYỂN NHƯỢNG TOAN BỘ HOẶC MOT PHAN DỰ ÁN BAT ĐỘNG SAN VÀ THỰC TIEN THI HÀNH

TẠI THÀNH PHO HÀ NỘI.

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC (Định hướng ứng dụng)

HÀ NỘI - 2022

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TU PHAP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUAT HÀ NỘI

MAI VÂN HÀ

DE TÀI: PHÁP LUẬT VE CHUYỂN NHƯỢNG TOAN BỘ HOẶC MOT PHAN DỰ ÁN BAT ĐỘNG SAN VÀ THỰC TIEN THỊ HÀNH

TẠI THÀNH PHÓ HÀ NỘI.

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành - Luật Kinh téMã số 3380107

Người hướng dẫn khoa hoc: TS Nguyễn Thi Dung

HÀ NỘI - 2022

"Tối tên là Mai Van Ha — học viên lop Cao học Ung dụng Khóa 28, chuyên "ngành Luật nh tổ, là ác gã của Luận văn thạc luật học với đ tài “Pháp

chinyén nhượng toàn bộ hoặc một phan dy áu bắt động sản và thyetiéu thi hành ti Thành phố Hà Nội" (Sao diy gọi tắt là "Luân vin’)

Tôi xin cam đoan tit cả các nổi dụng được trinh bay trong Luân vin này là kết quả nghiên cứu độc lập cũa cá nhân ôi đưới sơ hướng ấn ie người hướng din hos học Trong Luận văn có sở dụng trích din một sổ ý kiến, quan diém khoa học của một sổ ác gã Các thông tin này đều được tích dẫn nguẫn cơ thể, chỉnh xác và có th kiểm ching Các số iậu thông tin đợc sở dạng trong Luân vin là hoàn toànXhách quan và trung thực

Tác gã Luận vin

Mai Vân Hà

LOI CẢM ON

Trong thời gian nghiên cứu và hoàn thành Luân văn tôi đã nhân được sự hổ tro và giúp để quỷ báu từ các thấy giáo, cô giáo, các ben đẳng học cũng như sơ quan tâm, động viên từ phía gia Ảnh và ben bé

“Trước tiên, tôi xin gũi lời cảm ơn đến quý thầy cô Khoa Pháp luật Kinh tếtrong quá hình tôi học tập đã truyén thụ những kiến thúc, lý luễn quan trong, sâu sắc giúp tạo nên cơ sở, nin tầng vững chắc để tố hoàn thành tốt Luận vẫn ce mình công như phục vụ cho qué bình làm việc sau này:

Đặc tiệt tôi xin chân thành cảm ơn cô giáo TS Nguyễn Thị Dung đã quan tâm, hướng dẫn tôi tin tình trong suốt quá trình thục hiện Luận văn Cô di chia sé những kiến thúc, kinh nghiệm; giúp sia chữa, khắc phục những hen chế và đồng hành cing tôi để hoàn thành Luận văn này

Tác giả Luận vin

Ma Văn Hà

Bit động sản EDSDean bat động săn ĐABBSTính doanh bit động săn DEBSQayin ar dang Git GSPBGiây ching nhấn quyền sử đụng đt GENGEDP,Uy bmnrhin đến UEND

2 Tình hình nghiên cứu đồ tài

3 Déi tương phạm vũ nghiên cứu côa luận vin3.1 Đối tượng nghiên cứu.

3 2 Pham vỉ nghiên cửu

4, Muc tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn.4.1 Mạc tiêu nghiễn cứu côn luận vin

42 Nhiệm vụ nghiễn cứu côn luân vin5 Phương pháp nghiên cứu,

6.¥ ng?ĩa khoa học và thực tin của uận vấn 63 Ý nghĩa thục

7 Bổ cục của luận vấn.

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN VỀ CHUYEN NHƯỢNG DỰ ÁN BAT ĐỌNG SAN VA PHÁP LUAT VỀ CHUYEN NHƯỢNG TOAN BO HOẶC MỘT PHAN DỰ ÁN BÁT ĐỌNG SAN 9

LLL Koad niệm, đặc đin cũa den bắt động san 9 1.12 Khải mm, đặc đễn và ý nghĩa cũa việc chuyễn nhượng den bắt đồng

1.23 Các yêu câu đầtra đỗ với pháp luật chuy én nhương toàn bộ hoặc một CHƯƠNG 2 THỰC TRANG PHAP LUAT VA THỰC TIEN THI HANH PHAP LUAT VE CHUYEN NHƯỢNG TOAN BO HOẶC MOT PHAN DY’

AN BAT ĐỌNG SAN TREN BIA BAN THÀNH PHO HA NOT 35

2.1, Thục trang pháp luật về chuyển nhương toàn bộ hoặc một phần dy én bit đồng

sản 35 2.1.1 Quy Anh vé nghyên tắc clayén nhượng toàn bộ hoặc mat phan ch án bắt

đồng sân 35

2.1.2 Quy dinh về đu kiên đỗ vớ chủ thé thưm gia clayén nhượng ton bộ

hoặc một phan dự án bắt đồng sân 4

3114 Quy dinh vềtin tự thĩ tac chuyẫn nhường toàn bộ hoặc một phẩn de án bắt đng sản “ 2.15 Quy dinh về quyển và ngiữa vụ của các bên chuyễn nhượng 54 2.1.6 Quy Anh về hop đẳng chễn nhượng toàn bộ hoặc một phn ci án bắt

đồng sin 56

22 Thực tiến thi hành pháp luật về chuyển nhương toàn bộ hoặc một phin dự án bất động sin tụ thánh pho Hà Nội 37

2 Khái quát tink hình tha hành pháp luật v4 chug én nhượng tos bộ hoặc một dhe án bắt động sản tại thành phd Hà Nội 59 2.25 Đánh giá thực nth hành pháp luật vé chuyẫn nhương toàm bổ hoặc một

KET LUẬN CHƯƠNG 2 7 CHVONG 3 ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUAT VÀ NÂNG CAO HIEU QUA THỰC THI PHÁP LUAT VE CHUYỂN NHƯỢNG TOÀN BO HOẶC MỘT PHAN DỰ ÁN BAT BONG SẢN 73

3.1 Dinh hướng hoàn thiện pháp luật vé chuyén nhượng toàn bé hoặc một phần dự 4.1.3 Baim bảo phithop với đu in chính trị lanh tễ xã hột vẫn hóa trong, ước và srhương thích với thông lệ quốc tả hội nhập quốc tế 1 4.1.4 Baim bảo phù hợp vớt tổng thể hỗ thẳng phúp Int về dtc lạnh doanh:

bắt động sản 16

4.1.5 Báo dim quyẫn sé hime quyển tài sân quyẫn tự do lạnh doch cho các chủ “đầu đồng thời cca cách thi tục hành chính tạo điều kiện thuận lợi cho quấn I nhà nước và thúc đậy hoạt đồng đâu tr lanh đoanh phát miễn 76 3 2 Gifi pháp hoàn thiên phép luật về chuyển nhương toàn bộ hoặc một phần dự án

4.23 Hoàn thiên các quy Ảnh vé ngiền vụ, rách nhu nép thế trong cluyễn

thương toàn bộ hoặc một phan dự ân bắt động sản 30

4.24 Hoàn thiên các quy Ảnh bio vệ quyển lợi khách hàng trong chuyễn nhượng:ton bộ hoặc một phn dự án bắt động sản SỐ 33 Giấi pháp ning cao hiệu quả thụ thi pháp luật vé chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động san trên thực tất 81

4.3.1 Day mạnh công tác huyện myn, phd bién các chính sách pháp hudtvé DBDSnét chung và cnyễn nhượng toàn bộ hoặc một phần ch án bắt đồng sân

xế riếng si

43.3.2, Day mạnh các hoạt động dich vu pháp I rong thác hân pháp lade về ciuyễn nhượng die án bắt động sân si 4.3.3 Beam bảo chắt lượng nguồn nhân lực thực Inn hoạt động chuy ẫn nhượng

4.3.4 Kay cheng cơ chế thanh tra adm trayà sti nghiêm minh đốt vớt việc ihrơng toàn bộ hoặc một phan dự dn bắt động sản không đĩ điều kiện và

ương dự án tá inh trên dha bản thành phố Hà Nội 33

DANH MỤC TAI LIỆU THAM KHAO

1 Tỉnh cấp thiết của đề tài

Sau gin 8 năm thi hành Luật Kinh doanh bất động sẵn năm 2014, thi trường ‘bit động sản đã có những chuyển tiến Bing kể, trong đó phải KE tới sự gia tăng seh mã, sôi động cả vi mặt số lượng lẫn nha cầu của host động chuyển nhượng dây én bất động sản trên pham vi cả nước đặc biệt ở các thành phổ lớn, là trùng tâm, anh tế như thành phố Hà Nối Các dự án bị treo nhiều năm được chuyển nhượng lại

clio cất dủũ đầu tu thực ny có năng Ive tiếp tye hoàn thánh để dun văn sử đụng gop thân Sáo iy hit biểu coe Uy Bưống bất đồng do li tha phố Hà Nee chữ đầu tự mới này cũng đạt được sine đích rút ngắn thời gián đầu tứ, tăng hiệu quá si dụng vốn, Luật Kinh doanh bất động sẵn năm 2014 đã xây đụng một hành lang, pháp lý để các chủ thể thuận lợi hon khi thực hiện các hoạt động kinh doanh bất ding síu tá Gide 3À:dãnl: nhiếng dy ache ig lấn sói deng Tay aes, "hấp luật vd chuyển nhượng toàn bộ hoặc mhật phần dự én bit động sấn vin cản tộc 16 nhiều bắt cập, hạn ché va din phát sinh những nấi dung không căn phù hợp Với ‘are tifa phất triển của thị trường bit động săn ở nước tạ nối chung và tại thành phd Hà Nội nối riêng, các quy định của pháp luật có sự chẳng chéo tạo nên nhiều rào căn cho host đông này Vi vậy, trong gisi doen gin diy mắc dit nh cầu chuyé nhượng dự én bit đồng sin ti thành phổ Ha Nội la rất lớn nhưng hoạt động chuyển nhượng dự án bắt động sin phin lớn thường được các chủ đầu te thục hiện đưới Hình thie chuyển nhượng vẫn chủ sở hữu ma không theo trình hy thủ tục do Luật Xinh doanh bất đông sẵn nim 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy din hoặc có hiện tương “Tách luật" để chuyển nhương đự én việc chuyỄn nhượng dự án thiêu rõ ring không minh bạch, quyển lợi các bên liên quan không được dim bio, Điều này đã tạo ra không ít những tác đông tiêu cục tới thị truing bit động sin cũng như gậy thất thoát nguồn thú của N gân sách Nhà nước.

Trong thời gian gin diy, Chính phi đã ban hinh Luật Đâu tư năm 2020, Nghỉcánh số 31/2031/NĐ-CP ngày 26 thẳng 03 năm 2021 quy đính chỉ tét và hưởng dinthi hinh một số điều cia Luật Diu tr và Nghĩ dinh số 02/2022/NĐ-CP ngày 06

đồng chuyển nhương toàn bộ hoặc một phin dv án bất động sin và những quy Ảnh mới này vẫn chữa được nhiều tác gã quan tâm để đưa ra những phân th wa nhược điểm cụ thể Ngo ra, mới diy Chính phố cing đã thống nhất xây dụng Luật Kinh doanh bit động sin, Luật đất dei sia đổi và dự kiễn tinh Quốc hội vào Tháng 10/2022 Trước nh hình đó, các quy đính về chuyển nhương toàn bộ hoặc một phin dự án bit đông sin cũa Luật Kin doanh bit động sẵn và các văn bin có liên quan cin được tiép tue đánh giá và hoàn thiện ti đó góp phân tao nên một khung phip lý hoàn chỉnh, ning cao hiệu qué khi áp đụng vio thục tiễn Điều này lại cảng có giá tị kis để tài được nghiên cứu đợa trên nợ so sánh, đối chiêu với thục tiến thi Thành tri thành phổ Ha Nội

Từ những lý do cơ bản nếu rên tác giả đã lựa chon dé tii “Pháp hật clinyén nhượng toàn bộ hoặc một phần dy áu bắt động sản và thực tiễu thỉ hành ti Thành phố Hà Noi” di ñ sâu kha thác trong luận vin của mình:

2 Tinh hình nghiên cứu

Chuyển nhường dr án bất động sin một vin dé trong tâm của pháp luật nh ti

doanh bit động sin, 4 tài này trong thời gián vừa qua công đã đoợc nhiều tác giã quan tâm nghiên cửu ở nhiing me đô Kia cạnh khác nhau có thể kể đến nh.

- Bách "Pháp luật về lạnh doanh bắt đồng sử" cia tác gã Trần Quang Huy &

Nguyễn Quang Tuyển chi biên do Nhà xuất bản Tư pháp phát hành năm 2009 đã hân tích thực trang host đồng quản lý thục hién đự án đầu tơ nh doanh bit đồng sản, pháp luật về kinh doanh nhã, công bình xây dụng lánh doanh quyền sở đụng đất và kinh doanh dich vụ bit đông sin; hop đồng trong finh vục ánh doanh bắt

i với hoạt động kinh doanh bất đồng sẵn,

- Các luận án, luân vin: Luận din tần đ luật học “Chugrén nhượng die án đẫu ne

theo pháp hut Tiết Nam’ ci tác gã Trương Thé Côn bio vệ tạ Khoa Luật Trường Dai học Quốc gia Ha Nội năm 2019; Luận án tiến đ luật học "Pháp luật vé chan hương đục dn đầu te trong hoạt đồng hoht doanh bắt đông sân" của tác gã DS động sản và quân lý nhà nước

Xuan Trọng

uit học “Hoàn thiện pháp luậtđông sản ở

0 vệ tei Trường Dai học Luật Hà Nội năm 2020; Luận vấn thạc a Š chyễn nhượng die án đầu ne lanh doanh bắt " ci tắc giá Lê Thủy Dương bảo vé tại Trường Dai học Luật Ha Nội năm 2011; Luận vin thạc đ luật học “Php luật về chuyẩn nhường he án nhà ð thương mại và thực hỗn ta hành tạ thành phổ Thanh Hóa” ob tác giã

it Nam hiện nay

Trinh Diệp Ly bio vệ tủ Trường Đai học Luật Ha Nội năm 2017; Luận vấn thạc đ luật học "Pháp luật vé clayén nhương đụ án đu hự hơn doanh bắt đồng sân và thực tn ti hành tạ thành phổ Hà NG của tác giã Nguyễn Thị Hai Anh bio vệ tạ trường Đại học Luật Ha Néi năm 2017; Luân văn thạc đ luật học "Pháp lướt về

chyẫn nhượng dự án đầu hự lạnh doanh bắt đồng sin và thực tin tư hành rên a bản thành phd Hà Nội" của tác giã Nguyễn Thị Thùy Linh bio về tạ Trường Dai học Luật Ha Một năm 2019; Luận văn thạc đ luật hoe “Phep lut về clmyễn hương đụ án đầu tr trong kh doanh bắt động sản từ thực tiến tại Tĩnh Quảng Bink của tác gia Võ Thị Diệu Hương bio về Trường Dai học Luật, Đại học Huế năm 2019; Luận vin thạc a luật học "Pháp luật về chuyễn nhường dhe án bất động cin tạ Tiệt Nam” của tác giã Nguyễn Tha Vy bảo vé tei Trường Dai học Kính té Thánh phố Hỗ Chi Minh năm 2020, Các luận vin nêu trên đã đi su phân tich những vin để lý luận xoay quanh hoạt đông chuyển nhương de án bit động sin: tình hình chuyển nhượng de dn bắt động sin ở Việt Nam và mt sổ tỉnh thành trong

thời gián qua từ đó chỉ ra những điểm vướng mắc, bất cập của pháp luật về chuyển nhượng dự án bit động sin, nguyên nhân gây ra tình trang này và để xuất những ii pháp cụ thể gop phần hoàn thin hệ thống pháp luật liền quan,

- Bên cạnh các luận văn, sách nêu trên con có một số bài viết đăng trên các tap

để pháp If về chuyẫn nhượng che án bắt động sản" của ThS Nguyễn Thi Kiểu Oanh đăng tải trên Tạp chi Khoa học pháp lý Việt Nam 56 02 năm 2014; Bài viết "Hoàn tiện pháp luật về chhyễn nhường cic dn bắt động chi như Bài viết "Một s

sản" của TS Võ Trung Tin và LS Trương V ăn Quyền đăng ti rên Tap chi Nghiên cửu lập pháp số 03404, tháng02/2021; Bài viễt "Pháp luật vé cgrén nhượng dic án aie kinh doanh bắt đồng sôi" của TS Nguyẫn Thị Héng Nhung đăng tai trên

Nguyễn Ngọc Biên Thủy Huong đăng tã trên Tạp chi Dân chủ và Pháp luật đ tình,bay kh quất những quy inh của pháp luật kinh doanh bất động sin từ đó làm rõ những điểm chu hoàn thiện, những réo cén khi áp dụng pháp luật kinh doanh bắt đông sin vào thực iễn hoạt động chuyển nhường de án bit động sin; kién nghĩ mot sổ để xuất đ khắc phục những hạn chỗ, bắt cập đỏ

Các công tình nghiên cứu trên đã dem Iai cho tác gã mét cả nhân khá toàn din về thị trường bất động sin nói chung và hoạt động chuyển nhương toàn bộ hoặc mét phin dự án bất động sin nói riêng, cũng cấp cho tác giã lương thông tin, Jin thức lớn xoay quanh nhing vin để lý luôn, thực trang pháp luật chuyển hương toàn bộ hoặc một phin dự án bit đồng sân tei Việt Nam và ảnh hướng hoàn thiên pháp luật Tuy nhiên, cho đến nay vấn còn khá it cổng tình nghiên cử,

tẾ quốc tí đến ra nhanh chong mạnh mổ Vì vậy, việc nghiên cứu đồ tài "Pháp huất về chuyễn nhương toàn bố hoặc mat phần ck án bắt đồng sân và thực tiễn tha hành tat Thành phố Hà Nội" vẫn đăm bão tính mới, tính thời sự và phủ hợp với đu liên, hoàn cảnh, xu thé phát iển côa Việt Nam nổi chang và thành phổ Hà Nội ni ông

3 Dai tuợng, phạm vi nghiên cứu của hiện văn3.1 Đối trợng nghiên cứu

Luận vin di sâu nghiên cứu các đi tương sư

quan diém, đuờng lỗ, chính sách của Đăng và Nhà"ước trong lĩnh vục dit đái, kinh doanh bit động săn.

- Hệ thing văn bản pháp luật chứa đụng quy định chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phin dự án bất động sản như Luật Kinh doanh bit động sin, Luật Đâu hạ Luật dit dei, v.v và các vin bản hưởng din khác có liên quan, Dự thio Luit đất xi, Luật Kinh doanh bất động sin sửa đổi

- Hệ thống văn kiện

~ Các quan điểm, học thuyết đã được các tác giả di trước nghiên cửu và công,

at động bổ liên quan din pháp luật chuyển nhương toàn bộ hoặc một phần dự án

sản nh Luận án, Luận văn, Giáo trình, Tạp chí, Bai việt, v.v.

- Các công bổ, thống kẽ thục tin thục hiện phép luật chuyển nhượng toàn bộ

hoặc một phin de án bắt động sin tạ thánh phổ Hà Nội32 Pham vi nghiên cứu

ĐỂ ti pháp luật vé chuyển nhương toàn bộ hoặc một phin dự án bất động sin Tà đồ ti cố phạm vi nghiên cửa tổng liên quan đến nhiễu inh vue pháp luật Trong khuôn khé của Luận văn, tác giả giới hạn phạm vi nghién cứu như sau:

- Nội dung nghién cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu các vẫn dé lý luận và

thục tấn hoạt động chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự ánqgyy Ảnh của pháp fut kinh doanh bất động sẵn Việt Nam,

động sản theo

- Thời gan nghiên cứu: Luận vin lấy mốc từ năm 2015 - năm Luật Kinh

doanh bit động sin số 66/2014/QH13 chính thức có hiệu lực cho đến hiên nay để "nghiên cứu và đánh giá thực trang các quy dinh của pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

- Không gian nghiên cứu: Luận vin sử dang các số liêu khảo s thắng kê để đánh giá thục tẾn áp dụng pháp luật về chuyển nhương toàn bô hoặc một phẫn dự án bất động sin tại thành phố Ha Nối

4.Muye têuvà nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn4.1 Mye tiêu nghiên cứu cia hận vẫn

"Mục êu nghiên cửa của luận vin là lâm sáng tổ những vấn dé lý loận và thực Ấn liên quan din pháp luật hiện hành vé chuyển nhượng toàn bộ hoặc mt phân dự án bit động sin nhằm tim ra dinh hướng giã pháp hướng tới việc xây đụng, hoàn thiên nâng cao hiệu quả thục thi pháp luật vé chuyễn nhượng toàn bộ hoặc một hân dự án bắt đồng sản

4.3 Nhiệm vụ nghiên cứu cia hận văn

ĐỂ det được mục iêu nghiên cu nói rên, Luận vin cổ các nhiệm vụ sax

dic điểm và ý nghĩa côn host đông chuyển nhượng dy án bit đông sản; một sổ vấn đã lý luận vé pháp luật chuyén nhương dự án bit động săn nhy Sự cần thiét trong iệc điều chỉnh hoạt đông chuyển nhượng du án bắt động sin bằng pháp luật, các yêu cầu đặt ra, cơ cầu pháp luật và một số yêu tổ tác động din pháp luật vi chuyển hương toàn bộ hoặc một pin dự án bất động sẵn

- Dựa tn nền ting lý luân đã phân ích để nghiên cứu, đánh giá các quy nh php luật hiện hành lên quan din chủ thể tham gia, đều kiện, tình tạ thủ tục, hợp đẳng của hoạt động chuyển nhương toàn bộ hoặc mét phân dự án bất đồng săn

- Đưa ra, phân tích một số hạ ché, vướng mắc và một số trường hop cụ thể để đánh giá thục Ấn th hành pháp tuật về chuyễn nhượng toàn bô hoặc một phần de án bất động sin tại thành phố Ha Nối

- ĐỂ xuất dink hung, gi pháp góp phần hoàn thiện pháp loật chuyển nhương toàn bộ hoặc một phân dự án bit động sẵn và giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi các quy nh đồ

5 Phường pháp nghiên cứu

ĐỂ giã quyết các yêu cầu oie để tà, rong Luin vin tác giã sỡ dụng phương ghép lin duy vật biển chứng của Chi ngiĩa Mác ~Lénin; hệ thẳng quan điễm, lý Tuân của Đăng Công sin Việt Nam; tr tuing Hé Chi Minh về xây đựng nhà nước và pháp luật Ngo ra tác giã cũng sỡ dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thé trong từng chương của Luận văn nin

- Tei Chương 1, tác giả si dạng phương pháp phân tich, tổng hợp lý thuyết nhầm lâm sing tổ và hộ thống một cách diy đã các

nhượng dự án bất động sin và pháp luật vé chuyễn nhượng toàn bộ hoặc một phin de án bắt động sin

Tai Chương 2, tác giả sở dụng phương pháp phân tích, so cánh, đánh ga vin

‘bin pháp luật quy phạm pháp luật nhằm làm rõ nội dụng quy đính của pháp luật vé chuyển nhương dự án bit động sin; phương pháp thống kệ, tổng hop khí nghiên đã lý luận về chuyên

cứu thre rạng php luật về chuyển nhượng toàn bộ hoặc mét phần dự án bất động sản và thụ tấn thi hành rên dia bản thánh phổ Hà Nội

Tai Chương 3, tác gã sỡ đụng phương pháp bình luận, ifn gi quy nap để đồ ra ảnh hrớng và gi pháp hoàn hiện và năng cao hiệu quả thục th pháp luật về chuyển nhương toàn bộ hoặc một phân dự án bất động sản

6.¥ nghia khoa học và thục tn của hiện vẫn 61 Ý nghĩa khoa học

- Luận vin đã phân tích, đánh giá thụ trang quy dinh oie pháp hit về chuyễn

hương toàn bé hoặc một phin dự án bất đông sin nhim nhận điện rõ hơn về những ar bit cập, ching chéo và những khoing trồng của pháp luật hiện hành về vẫn để nay, Đẳng thời, luân vin công phin ánh những vẫn để phát sinh thực tổ trong quả tình thi hành pháp luật về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phẫn dự án bắt đông

~ Luận vin cũng đi xuất một số dinh hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và

nâng cao hiệu quả thục thi pháp luật vé chuyển nhương toàn bô hoặc một phân dự tao lập môi truờng pháp ý diy đủ và đồng bộ để thi trường bit đông sin phát tiễn lãnh manh; thống nhất với các luật có liên quan đến bit đồng án bất động sản

sin, đồng thời phù hop với thông lẽ quốc tổ và lô tình hối nhập cöa nền kinh tế

nước tr

62 Ý nghĩa thục tên

Những kết quả nghiên cứu của luận vin có giá tr tham kháo cho những ngườilâm công tác nghién cứu, học tip, bảo về phép luật, các cơ sở đảo tạo Lut,

1 Bồ cục của luận văn

Luận văn về dé ti “Pháp nt về cinyễu nlarong toàn bộ hoặc mt phan dye dán Bắt động sân và thục tin thi hành tại Thành phé Hà Nội" này ngoài các phần sé đầu kết luận danh mục tirvit tt và danh mục tả liệu tham khảo, đoợc kết câu gu 3 chương sux

Chương 1: Lý luận v chuyển nhượng dự én bất động sẵn và phép luật về cuyễn nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bắt động sin

Chương 3: Định hướng và giã pháp hoàn thiện và năng cao hiệu quả thực thi ship uit về chuyỂn nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bit động sẵn

CHUONG 1 LÝ LUẬN VE CHUYỂN NHƯỢNG DỰ AN BAT BONG SAN VÀ PHÁP LUẬT VE CHUYỂN NHƯỢNG TOAN BỘ HOẶC

MOT PHAN DỰ AN BAT ĐỘNG SAN

-huyển nhượng dy án bat động sin fm, đặc điẫm cũa dye án bắt động sâm LLL, Khả mẫn ci ôn bắt động săn

Cụm từ “a ai” thường gin lin với thuật ngữ âu tử" và được các nhà lập ghép để cập trong các dao luật vé đâu tr Khoản 4 Điễu 3 Luật Dau te năm 2020 giã thích “Dar ổn đẫu hự là tập họp để xuất bổ vn mang hơn hoặc li hơn để hỗn "hành các hoạt đồng đầu te lanh doanh rên dia bản cụ thd trong khoảng thời gian xác dn” Theo Ngân hàng Thể giới "Dự án là tổng thể các chính sách, hoạt đồng cht phí có liên quam với nhưn được hoach đình nhằm dat những muc tiêu nào đó

it dni" Như vậyc có thể hiễu: Dự án là một tập hợp

ác hoạt động cô liên quam dẫn nhax được thực hận trong một khoảng thời gian cótrong một khoảng thời gian

han với những nguẫn lực đã được giới haw: nhất là ngiễn tài chính có giới hạn để at dive những mục hêu cụ thé, rổ rông làm tha mãn nhs cẩu của đốt tượng mà

“rán hướng đôn)

‘Theo luật cổ La Mã, tải sản được phân loại thành “bất động sản” và "động, sản” Cách phân chia này hiện nay vấn đợc ghi nhân trong bộ luật dân sự ở nhiễu

t dng sin không chi là dit đi ma con bao

hing gì do sie lao đồng cũa con người tao ra tiên mec nước trên thể giới Theo đó,

cãi trong lòng đất va tt

đất đó, nh các công tình xây dụng, mia mảng cây tréng và những tà sẵn liên

quan din dit đa, gin liên với di? Theo Wikipedia "Bất đồng sân hay còn gi là

a ắc hay nhà đất là một thuật ng pháp luật (6 một số mnie như Liên lưệp Ánh: Canada, Ve, Mỹ và Bahama) có ý ngÌãa bao gém đắt âm và những gì Ảnh in vĩnh

plata top côn oe wu O/MEAN06/Cin0% 20 nIUD4-MAN306-Bas% 201-07 0 pa tray

cáp ngờ 30712002

Sipe iisrkipedn cghrši/D9SEISBEWBL, %C3% Ala 3‡=D%ELSSBBWVBI%,20%C3%.81af2015

CHR ADH Tom ETB BEMOPEN DUEL BANADp ah C3¥ADN I0GKETNBBUBIIOW CIAL

Se COM BONSE LH BBY Ong 10% CAMO TET BAN SA ay cập ng 300112023

‘Xi cng na ching Và pcg piếp ging day dn Da Hanh doe Bát ng sân 200°),ciuldot học cập Trường, Mong Dail Luật H Nội, Khoa hip bật Kat, 31

viẾn với manh đắt Những thí được xem là ảnh ị

ẩn trúc ở rên hộc dẫu khi, md khống chất ở duck mãnh đắt đĩ Những thir số thé đổ ra Mơi mảnh đắt nữn:nhà động lẫu nhà tam tả khơng được xem là bắt đồng sin’ Khái niệm bat động sẵn đã được sử dụng phổ biến ở hấu khắp các quốc

ga trên thé gới nhưng ở mỗi quốc gia cum từ này lạ cĩ cách gọi đối phân khác nhu Trong bơng Ảnh, người ta đăng từ Reel estate (tái sẵn bất động) được gơi là ft đơng sản Trong tiéng Pháp khĩ niệm bất động sin được chỉ bing từ Trmobilis, Trong quốc ding thuật ngỡ Địa Sản (Tả sin gắn với đất đa) và ð nước cng kháriém bit động sin là tồn bộ đất đi và những phần tà sản gin liên với đất dai Điều 107 Bộ Luật Din nynăm 2015 của Việt Nam quy nh về bit đồng sin từ cách ấp cân là coi đất dai và những g liên quan din đất đ la bắt động sin: "Bắt động sản gdm: Đắt âu; Nhà cơng trìh xây chong gẵn lễ với đắt đu, Tài sân khác gẵn Tiến vớt đắt âm, nhà cơng trình xập mg: Các tà sản khác theo quy dh cũa pháp Inde”, Khái niệm về bat động sẵn ở Việt Nam là khái niệm meng tính chất mỡ, và vinh vẫn như là nhà của, ga

ta đợc goi là bit động sản Các nước rên toin cầu vẫn thẳng

chơa cĩ danh auc cụ thỄ quy dinh vỗ các tải sin bất động sin

Từ các ảnh ngiấa tin, cĩ thể hiểu, DABDS là tập hop để uất bố vốn mg "hơn hoặc đi ham dé tién hành các hoạt đồng đầu te; KDBĐS trên dia bàn cụ thể

trong khoảng thời gian xác đờhỖ Tuy nhiền, Nghị định số 03/2022/NĐ-CP ngày 06

tháng 01 năm 2022 của Chính Phủ quy định chỉ th hành mét số đều của Luật KDBDS mới ban hành đã bỗ amg định ngiễa dự án bất động sin tạ Khodn 2 Điệu 3 nh sau: “DABDS là đc án đầu hr xy mg cổng tinh được lập, thâm định phê chy ét theo quy đình của pháp luật về xất ng DABĐS bao gỗ: dự ân đầu hr vật chong nhà và cơng trình xậy đừng: dự án đầu nex ng kt câu hating dé chuyễn hương hoặc cho thuê QSDD, theo any dinh cũa pháp luật" Cách giã thích mớinày theo quan điểm của tác giá vẫn chưa thie đáng do cĩ pham vĩ bao trim quả

À epeihaseiipeda ogƯvVDSSEI94BARkAS 3.1491%EI%4BB%09ng WEINBAGAM, mự của

esy 3D11802 —

ˆ Ngyễn TịVy G030), Pp nd chan cg dnb ngs tt Pt N,v te Tt

bạc, tường Phhec Kats TP, HỆ Chibi 1

xông vi theo cách giả thích này mot dự án đầu từ xây dụng nhà, công tình xây,dạng đều được co là DABBS Ví dự dự án khách sạn, nhà hing trung tim thương sei, keraok, spa, chiếu phim; dự án xây dụng nhà lưới đ rồng omy chuồng tri để midi ga cằm, dự áa xây ding nhà suing lắp đặt đây chuyển gia công hàng maymắc; dự án xây dụng bệnh viên Các dự dn trên mặc đò đều có đều từ xây dụngcông tình nhưng mục iêu không hướng din hoạt đông KDBĐS (không mua bán, chuyển nhượng, cho thuê các loại nhã, công tỉnh xây dưng), mà chi nhằm mục dich teo cơ sở vật chất đŠ lánh doanh dich vụ hoặc để phục vụ sin xuất Tuy nhiên theo cách gi thích thuật ngữ tạ khoản 2 Điều 3 Nghị Ảnh

dây án này vin được cơ là DABĐS

1112 Đặc đẫm của đán bắt đông sân

DABDS là một dang cu thể của dự én đầu hơ nói ching nin về cơ bản nó mang nhõng đặc tring của mốt dự án đều tư và được điều chỉnh bởi phép luật đầu ta Do dé, DABĐS còn có những đặc trong cơ bản sau đây

Thứ nhất BĐS có đặc tính là tài sân có giá tỉ lớn, khi muốn tiến hành đều tr xây đơng hing lost hoặc quy m cảng lớn như khu đã th, khu nha, khu công "nghi thi nu cầu sử ding vin cảng ting, có thể phải huy động từ hàng nghìn tử đẳng cho đến hing tj USD Vi vậy, để phát iễn dự án các chủ đâu tế phii huy đồng vốn từ nhiều nguôn khác nhau như ồn thuộc sở hữu cia chủ đều tơ, Vên uy đông thông qua hình thúc gớp vốn, hop tác đều tu, hợp tác kinh doanh, liên doanh, lên kết ci các tổ chức, hồ ga Ảnh, cá nhân; ên vay tử tổ chức tin dụng, tỔ chúc ti chính dang hoạt động tei Việt Nam Thời gian th hỗi vấn cũng sẽ châm hơn do chủ diu tr cần có nguồn vốn nhất định và lâu dat đỂ huy đông trong mốt «qo tình hoàn thiện dự án, mua bán, cho thuê hay trong giai đoạn th trường cổ tính

thanh khoăn kêm,

Thứ hơi, DABĐS đổi hồi các chủ đầu bơ phải bộ nhiễu thoi gan và cổng sócdo muốn thực hiện thành công cén nghiên cửa kỹ v nhiễu yê tổ như đặc tính của đất nước, vin đề bio vệ méi trường khả năng chống chiu với đều lận tự nhiên, Mi dự án đều có đẫm khác biết riêng do có vi tí, kết câu, kiến trúc, hưởng không

hoàn toàn giống nhau Ngoii ra, mỗi dự án được xây dụng tiên mốt dia bản nhất nh, mang tính quy mô và sử dụng nhiều diện tích đất trong điểm côn quốc gia nên

sẽ cổ những thuận lợi, khổ thin nhất nh

Thứ ba, BĐS là loại tài sản có tính lâu bên do BĐS gắn liên với dit đi mà thời gian sử dung đất dai là vô han, bin ving nêu bit sử dụng một cách đúng din và thông minh, Các công tỉnh xây trên dit néu được cấ tạo, năng cấp sau mot thời gian nữ dụng thim chí có thể tén ti hàng trim năm hoặc lâu hơn Do đó, kết quả của việc thục hiện DABĐS là các tai sin có giá tị sử dụng lâu đãi

Thứ tr, DABĐS được thực hiện gắn tiền với QSDĐ cũa chủ đầu tự thông qua say cho phép của nhà nước bing các hình thức như giao đất hoặc cho thuê đấtQuyển sở hữu của chủ đều tr đối với der án còn được thể hiện đưới dang ấy tờchứng nhận đầu tư và hồ sơ liên quan

1.12 Khái uiệm, đặc điễu và ÿ ughia cia việc chryễn hmong dye án bắt động sin

1.121 Khải mẫn chuyẫn nhương cic dn bắt động săn

Các luật gia trên thé giới trước dé cũng đi có sơ quan tâm nghiên cửu nhất Gh về thuật ngữ "chuyển nhương” Theo cuốn từ đến “Deluxe Blaci’s Lew Ditienary" (Hoa Kỹ) giã thích: *Cmyễn nhường được du là dk chuyễn hoặc loại bổ một vật gi nơi này sang not khúc, tir người ny sang người Khác: là cuyễn dy sang người khác, đặc biệt là thay đổi quyễn số ine hoặc quyển kiểm soát đối với một vật Ngoài ra, chhyễn nhượng còn có ngiấa là

bán hoặc cho di” Hay GS Gerald N Hill và GS Kathleen HH trong tác phẩm

“The People Lev Dictionary: Taking the Mystery Out of Legal Language” đã định, nghĩa: "CHuyẫn nhượng là sự dt chhyễn tài sân ừ mất người (hoặc thực thd) nay hoặc bàn giao từ người

sang người (hay thực thé) khác thông qua việc chuyển nhượng quyền sở hữu từ chit

số hữu này sang chỉ sở hits de®, Trang một số từ đễn thông dụng tạ Việt Nam ˆyeyễn Thụ Thủy Lat C019), Fp bát về enon wong đái đu toh đeo bắ động sve

naa hit nen Ra ản dpi Fa, Tin vin Bạc vìthọc, Trường Đạ học Lait Hà Một 13

Dehue Black's Tam Drtnay, West Misting Co, 1950

© Guba N Hal, Kathleen EU 2012), The People Law Disney: Taking the Mery Out of Legal

Langues

hiện nay chưa cố inh ngấn cụ thể cho thuật ngỡ "chuyễn nhượng" nhưng vi co ‘bin có thể hiểu chuyển nhượng là việc chuyễn quyển sở hữu từ bên chy nhượngsang bên nhân chuyển nhượng Vì viy, theo quan đấm cũa tác ga, có thể biểuChuyễn nhượng DABĐS là việc chỉ đầu tr cũ chuyễn nhương toàn bổ hoặc một hin DABDS cho chỉ đẫu te men Kh, chỉ đầu hư ớt được ied thừa các quyển

giữa vụ hop pháp theo qup inh của pháp luật đối với toàm bộ hoặc một phanDABDS được chuyén nhượng đề

VÂ mất lập pháp, Theo Khoản 1, Điệu 6, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày15 tháng 10 năm 2007 của Chính Phủ quy dinh cho Ht và hướng din th hành Luật Xinh doen bất động sin thi: “Chup nhương toàn bộ đ án kim đổ tị mới, de ân âm nhà ð, de án hạ tng i thuật ins công nghiệp là việc chuyễn nhượng toàn bổ tuyên, nghĩa vụ và lợi ích hop pháp t chỉ đầu ne eft sang chủ đầu hr mới thông qua hop đồng bằng vin bản và được cơ quan nhà nước có thm quyển cho phép” Cách quy dint này din đến hién tượng mốt số chủ đầu tr "lách luật" để chuyểnnhượng dự án Do ngoài các dự án khu đô thị mới, dự án kau nhà ð, dự án ha tổng âu công nghiệp, chủ đầu tw côn có thể thục hiện các dự án khác nh: dự án khu đu lich, dự án khách san, dự án vẫn phòng der án trung tim thương mai và khi đó các dự án này sẽ không thể áp dụng quy định của phép luật KDBĐS về chuyển nhượng de dn mà cỏ thé áp dụng các phương thúc khác nhu nhhy chuyển nhương QSDB, mua bán — sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhường vẫn theo quy định côn ghép iuit tương ứng Khoản 1 Điêu 48 Luật KDBĐS năm 2014 công chỉ mới quy. nk: "Chí đẫu he án bắt động sân được chuyễn nhường toàn bổ hoặc mét phn he ẩn cho chủ đẳu he khác đỗ tiếp tue đầu hư nh doom” Như vay, Luật KDBĐS nim 2014 và các vấn bản hoớng dẫn thi hành trước thời đẫm năm 2022 cũng đâu chưa có một nh ngĩa ring cho thuật ngỡ "chuyên nhượng D.ABĐSS”.

Khoản 4, 5 Điều 3 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP đã chia chuyển nhượng DABĐS thành hei trường hop là chuyễn nhượng toàn bộ DABĐS và chuyển nhượng một phần D.ABĐS để định nghĩa nhờ sm

- *huyễn nhượng toàn bộ DABĐS là việc chỉ đầu te chhyễn giao toàn bộ DABDS và các quyền ngiấn vụ lợi Ích hop pháp cia chỉ đầu ne các bên có liên quan (ấu có) đãi với đ án đó cho bên nhân clayén nhượng thông qua hop đồng ioe lập bằng văn bản theo guy ảnh cũa Nghĩ inh này và được cơ quan Nhà nướcsố than quyển chấp thiên"

~ "Chyễn nhượng mét phan DABDS là việc chỉ đầu he chuyễn giao phẩn

DABDS được pháp lanh doanh và các uyễn, ngiấa vụ lot ích hợp pháp của chỉ ist các bên có liên quam (nds có) đãi với phần đụ án chuyễn nhượng cho bên nhượng thông qua hep đồng được lập bằng văn bán theo guy đnh cũa “Ngư dinh này và được cơ quan Nhà nuốc có thi quyễn chấp thun"

Cách git tích nhờ trên đã có thể bao hàm được các DABS để chuyển nhượng, đồng thời phân biệt được chuyển nhương DABĐS với các hình thúc khác hư chuyển nhượng QSDB

1.13 2 Đặc đẫm của chuyẫn nhượng che án bắt động sân

Host động chuyển nhượng DABĐS có những đặc đm cơ bin sau diy:

Thứ nhất, hoạt đông chuyễn nhương DABĐS chịu sự đều chỉnh chất chế cia php luật, hoạt động này không chỉ phụ thuốc vào ý chí cũa các chủ thé kính doanh sé côn tuân thủ theo mr đều tất của Nhà nude thông qua các chính cách pháp uậtPháp luật tác đông chỉ phối tới đối trong chủ thể, quyin, ngiễa vụ của các bên, them gia chuyển nhương, các điều kiện dé việc chuyển nhương đoợc thục hién, có Hiệu lục pháp luật Đặc bit, pháp luật quy đnh chất chế tình hạ thổ tue liên quan din việc chuyển nhương DABĐS Nhing chi thể muốn tham gia cũng như những tii sẵn đơn vào hoạt động này bit bude phải đạp ứng những đều tiên nhất Ảnh theo cq đính cin pháp luật Điều này có thé lý giã ring Nhà nước không thể buông lng công tie quân ý bai hoạt động KDBĐS nói chung và chuyển nhượng DABĐS nổi ring có tầm ảnh hưởng lớn, sâu rộng đến sự phát tiễn kinh tổ — xã hối Ngoài z&, chuyển nhương dự án là mốt trong các loi giao dich về QSDĐ ma QSDD là một oxi hàng hoá đặc tiệt cần ar điều chỉnh côn quy pham pháp luật nhất nh nên hoạt

đông chuyển nhượng DABĐS luôn chịu mr chi phối và điều chỉnh chit chế bét hệ thống pháp luật và BĐS

Thứ hơi, host đông chuyễn nhượng DABĐS chi tác đồng bối nựthay abi cũa thi troờng bất đông sản Nếu thi trường BĐS phát tiển mình bạch thi gao dich chuyển nhương én dink; ngước lạ, giao dịch chuyển nhương sẽ trở nên rũ ro hoặc có tinh trang cũng không đã cầu néu th trường BĐS nhiều tiêu cục, không căn đổi Đặc tiệt thị trường BĐS luôn biễn động thất thường những "cơn sốt" thường xâyxe theo chu ki và lên xuống cing với nhịp độ tăng truống hoặc muy giém cũa nin ảnh tí Vi vậy: các giao dich chuyển nhương DABĐS sẽ đến ra thường xuyên, sỗi

đồng nhanh chóng nêu thị trường BĐS lãnh mạnh, én định và ngược lạ

Thứ ba, việc chuyển nhường DABĐS thường din ra lâu dit với quy mô lớn.Bai hoạt động đầu tơ DABDS luôn cân có những bản kế hoạch lớn và dit hạn, đổi Hồi nguẫn vốn cao với my hợp tác nhiễu bên, viễc thực hiện bao gm rit nhiễu công oan, đẳng thời phii phân tích một lương lớn đỡ liêu bao gốm pháp lý và thí trường, để cr đoán và úp thời nắm bắt xu thể cũng như tiến động trong môi trường lánh doanh Bên canh đó, hoạt động chuyển nhượng cũng phải chịu sư quản lý, iim sứ chit chế của Nhà nước thông qua các tinh tự thủ tue, thẩm quyền thục Tiện thủ tue chuyển nhượng DABĐS, Do vậy, để hoàn thành việc chuyển nhương này thường tổn khá nhiều cổng sie do tính phức tap của nổ

Thứ tr, chuyễn nhượng DABĐS là host động ảnh hưởng din lợi ích nhiễu bên, trong dé có các chủ đầu ty ngân hàng đối tác, người tiêu ding ủy thuộc vao tinh chất cũa der én mã sự them gia cia các bén này có phin khác nhau Bồi việc chuyển nhượng kéo theo qué tình xử lý nguẫn vấn và chuyển giao quyền cũng nh "nghĩa vụ cis các bin, rong đó có sự kế thừa những ngiĩa vụ cũ đố với các bên iênquan như ngân hing đố tác cũ, đoanh nghiệp kinh doen nguyên vật liệu và khách

"hàng of.

deg đc đa đẫu omg Kn do Be động sân tự‘V6 Thị Di Bương G09), Pp Mộ rể 7

ec, Tường Đạ học Lait, Đi học Bd 10.‘ent tn Qu Bi, Lần vin thạc)

Thứ năm, việc chuyển nhương DABĐS thuờng gắn liền với việc chuyển nhượng QSDĐ Một dự én BĐS tắt yêu cả

trên đất, từ đó mới có thể phác théo bản đỗ quy hoạch và kệ hoạch thi công xây phải sở hữu QSDĐ va tat sin gin liên

đụng Hiếu hit các hang mục dự án đều phi gắn liên với QSDD Giao dich chuyén nhượng DABĐS cũng là giao dich chuyển nhượng QSDP từ chỗ sở dụng đất rang cho người mua và nhân một khoản tên tuong ứng với giá tủ QSDĐ chuyển nhượng kêm theo quyền phát biển, the hiện đơ án nhằm mục dich dem lại lợi nhuận Do đổ, việc chuyển nhượng DABĐS

tii sin gắn liên rên đất

1.12 3 Ÿngĩa của việc chuyển nhường dhe án bắt động sân

Thứ nhất, đỗi với DABĐS là đối tượng của host động chuyển nhượng Việc chuyển nhượng sé giúp nâng cao tinh kh thi của dự án, vực dây những dơ án đang

bude phải i kém với yêu tổ chuyển QSDĐ và

gấp khó khăn Nếu de án không thé được tp tục thực hiện sẽ không chỉ làm uỗng phi những nỗ lục, gây thiệt hạ rất lớn về mặt tử chính cho chủ đầu tơ rước đó mà còn ảnh hung đến lợi ich cia nhiều chỗ thé tiên quan khác Tuy nhiên, với cơ chế chuyển nhượng dự án, chủ đầu tơ kh không muốn, không thể tiễn khai de án hoặc không đã khả năng thục hiện toàn bổ de án có quy mô lớn có thé chuyển nhương cho chủ đầu tr mới có tiém lục kảnh tổ và nh nghiệm trong Hình vục đều hr KDBBS thực hiện, dim bảo tiên đô dự án mà không phi hãy bô đợ án hy tấp tục chờ doi din khi có vên Từ 40, việc chuyễn nhương dự án cũng giúp hạn chế được các dự án reo

Thứ hơi, đối với các chủ đầu tr Việc chuyển nhượng dự án giúp tháo gỡ khổ Khăn khi các chỗ đầu h cũ không thổ tấp tục thục hiện đự án, sim rút khôi những dây án có tin rũ ro cao, đầu tơ kém hiệu quả: gii quyết được vẫn dé tử cầu trúc vốn, có thêm nguồn lục tai chính để giải quyết khó khẩn, tránh rơi vào tinh trang pha sin và có th tip tue tập trung tìm idm, thục hiện các đự án khác đem lạ lợinhuận cao hơn Nu không có hoạt đồng chuyển nhượng dự án, không chỉ chủ đầu trrơi vào tinh cảnh khỏ khân ma còn gây ảnh hướng đến hàng loạt khách hàng đối tác cin đự án Mit khác, việc chuyễn hương công góp phần teo ra lợi nhuận nhất

ish cho những doanh nghiệp chủ yêu tạo lập dr án nhằm mục dich chuyén “hương

Đi với chủ đầu ty nhận chuyển nhương DABĐS, hoạt động chuyển nhương giúp chi đầu tơ mới tất kiệm được thời gia trong vẫn để lâm thủ tục tại gai đoạn chuẫn bi đầu h để bất tay vào thục hiện ch án, rút ngắn Hân độ hoàn hiện, ho con có thể nhân chuyễn nhượng cer án với me vẫn bỏ ra thấp hơn và giảnh nguồn tit chính của mình cho quá tình hoàn thiện dự án, hơn thể chỗ đầu tơ mới cũng có thể ấp cân với tip thông tin khách hing có sin mã không phải mắt thêm nhiều ci phí tim kiểm khách hing Nhân chuyển nhượng DABĐS chính là cách để các chủ đâu fhemi chiên lĩnh mỡ rồng thị trường cũng như hoạt động sin xuất kinh doen iéphận các công nghệ và phương thức quân ý mới nhanh chóng hơn,

Thứ ba, chuyển nhương DABĐS góp phần thúc đấy thi trường BĐS và các ngành nh tế khác phát biển Khi chủ đều tr được phép chuyển nhượng ch án thi thi trường BĐS sẽ giim bớt những khó khăn, giảm thiểu rõ ro, dim bio tién độ hoàn thiện dự án, han chế dự án treo giúp thi trường BĐS thoát khôi diém nghền, Vân đồng và phát tiễn liên tục.

Hoạt đông KDBĐS có mồi quan hệ mit thất và có tim ảnh buông lớn với các "ngành kink tê khác nh liên quan dén ngành ngân hàng bồi chủ đầu tu sẽ cần dn một nguén vốn lớn đỄ đầu bu liên quan đến các ngành cùng cắp vật h xây dụng Xhác do af hoàn thiện dự án phải cân các nhiên hậu, vật tơ rong ngành xây đụng,liên quan đến các ngành dich vụ thương mei khác do khi xây dụng các dự én công cần các cơ sở vật chất, cũng cấp đến nước cho người din sinh hoạt Vì vây, hoạt đồng KDBĐS phát triển sẽ kéo theo các ngành khác phát tiễn Theo nhóm nghiên cứu để tải khoa học ci Hiệp hôi Bất động sin Việt Nam, quy mồ ngành BĐS của Việt Nem giei đoạn 2020 ~ 2030 có thể lên đến 22% so với tổng tải sản toàn nền *anh tế Cụ thể, năm 2011 tỷ trong BĐS so với ting tử sin toàn nền kính tổ chiếm20.8% (205,26 ti USDĐ8682 W USD); năm 2025 sẽ là 212% (4627 USDD1S3.09 USD) và đến năm 2030 là 22% (1232.29 USD/5601,31 ữ USD) VỀ gi tỉ ting thêm của các ngành BĐS giai doen 2020, 2025 và 2030, đ ti dự

‘bio năm 2020, giá tủ ting thêm của các ngành BBS trớc đạt 4849 nghin đồng (C0489 USD), chiêm 7,70 % GDP Dén năm 2035 gá trí ngành nay túc đạt 12488 ngân tỉ đẳng (5334 ữ USD), chiếm 872% GDP, nim 2030 ước đạt3.4987 ngbin ti đẳng (147.71 tỉ USD), chiêm 13,6% GDP Đóng góp thông qua khả năng len tôa đến tin 40 ngành kính tế quan trọng khác cde nền kính te, nhất là những ngành iên quan trục tiếp như xây dụng công nguệp chỗ biển chế tao, dụ lich, lưu trú — ăn tống và tả chính — ngân hing đề tụ đã chỉ ra ing: Khi nh cầu sử dung cuối cing của ngành BĐS mỡ tông ting 1 đồng sẽ kích thích giá tỉ săn xuất của các ngành côn ai là0,772 i đồng và la tôn tới giá tí tăng thâm 140,191 ti đẳng: ngành KDBDS theo ISIC ting 1 đồng cho nhu cầu cuối cũng sổ kích thích lan ta đến giá tri sản xuất 0,402 t đồng và 0,12 Œ đồng đến giá tr tăng thêm Bên, canh đô, ngành BĐS cũng có vai tr võ cùng quan trong đối với việc thụ hút gia

tăng lao động!”

Thứ tr, việc chuyển nhương DABĐS cũng góp phân vào việc thụ hút các nhà đầu tr nước ngoài them gje vào hoạt đồng KDBĐS Sự khác tit vé hệ thống phép uất thủ tục hành chính 1a mốt thách thúc không hỗ nhé đốt với các nhà đầu tr ước ngoài Chuyển nhương dự án 1a một cách thức hop pháp để nhà đầu tơ nước ngoài có được QSDĐ và cổng trình xây dựng trên đất trong khi pháp luật Việt Nam vn chưa cho phép ho nhân chuyễn nhượng trục tiếp các tai sin này từ tổ chúc, cá

nhân trong nước" Thêm vào đó, các nhà đầu te này cũng có cơ hội được lee chọn

các dr én tốt để đầu tư hi nhận chuyển nhương DABĐS

Thứ năm, việc chuyển nhường DABĐS giúp thanh lọc các chủ đầu tr yêu kém, không đồ khả năng

Xhông it trường hợp các chủ đâu tr chi với mong muôn êm đất

Xôi ning ive hạn chế, từ đó din dn hiện tương đất nên bi b8 tréng Cho pháp chuyển nhương D.ABĐS cũng là cách loại nhống chỗ đầu tư yêu kám, không minh

‘ps Tnodeng abt dang, sent dng se hems ty rong gy "

‘vets 56167 Ho,mạ capngay 10072032

"Fh Dip Ly Q8Ì7) Pp avd cep dnb Acme mat vd Oue HỮn hàn thờpnd Than Hứa Lửa vn đục That hee, tường shoe Lae Ht Nau 12

bach ra khối thi trường chon lọc được các chủ đầu tr chuyên nghiệp thục sự có năng lục thực hiện dự án giúp linh mạch hóa thị trường BĐS, thúc diy xoay ving cau ky đầu tư được nhanh và hiệu quả

12 Lý lưận về pháp hật chuyển nhượng toàn bộ hoặc mật phần dy án bat động sin

1.2.1 Ser cầu tht cia việc điều chink hoạt động chuyén nhrợug dx dn bắt

động sin bằng pháp nat

DABDS là một loi tải sin thuộc quyển sở hike của chủ đầu tự nên việc phápluật ghỉ nhân và bio hồ quyền chuyển nhương loi hình ti sin này là hoàn toàn hợpý và cần thất, Hiện aay, quy mô ngành BĐS tại Việt Nam ngày cảng có xu hướng ga ting, chiêm tỷ rong lớn trong nén kinh tổ, đồng thé: hoạt động chuyển nhương toàn bộ hoặc một phẫn DABDS kể từ khi ben hành Luật KDBĐS năm 2014 công din ra phong phú, da dạng sối động hơn đặc tiệt ở các thành phổ lớn như thánh phd Hà Nội Host động chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phn DABĐS là mốt hoạt đông đời hồi quy mô vồn lớn, ảnh xing nhiêu mét dén nin kính té- xã hội Vi vậy: việc đều chỉnh host động chuyén nhượng toàn bộ hoặc một phin DABĐS bằng ghép luật đồng vai trò rất quan trong, cần mr quan tân từ phía Nhà nước, các chuyên gia và phip luật KDBĐS cũng như từ chính các chủ đầu tư điều này có thể lý giải cụ thể như sa

Thứ nhất, a đễu hòa và thúc diy host đông chuyén nhương toàn bô hoặc một phần DABĐS theo hướng tính cục, lãnh mạnh: Pháp luật là công cụ hiệu quả nhất của Nhà nước được sử đụng để quân lý, đều chỉnh va dim bio sự phát iễn én định các quan hệ xã hội, kinh Điều này xuất phát từ chính những đặc trung cơ bản của áp luật ma các biển phip quản lý khác không có được là tỉnh quy phạm, tính bit ‘bude chung tính cưỡng chế và tính tự dé

các quy định, chính sách, Nhà nước có thể xây đựng một hành lang pháp lý ving chấc dé kiễm soát, đều chỉnh và thúc đẩy host đồng kinh ế nói chung và hoạt động chuyển nhượng toàn bộ hoặc mét phần DABĐS nei riing theo hướng tích cực, lãnh chỉnh Vì vậy, thông qua việc ban hành

mạnh, đười mr dinh hưởng cia Nhà nước, góp phần bình én thi trường BĐS nói ching

Thứ hơi, ich thích sản xuất phát tién, ting ngudn thu cho ngân sách nhà nước: Quin lý tốt th trường chuyển nhương toàn bộ hoặc mét phn DABĐS nói riêng và thị trưng BĐS nói chung rẽ góp phần kích thích sẵn xuất phat hiển ting "nguồn thủ cho ngân sách nhà nước Thị trường BĐS co ảnh huông và có quan hệ

trụ tip với các thi hường khác nh tài chính tin dang, xây dụng lao động Phát triển và đu hành tốt thi trường DABĐS sẽ có tác dụng thúc diy ting trường lánh tẾ thông qua các biển pháp kích thích véo dit dai, tao lấp các công tỉnh, nhà xưởng, vit liệu Hiên trúc để từ đó tao nên chuyển dich đáng ké và quan tong vé cơ câu

trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên pham vi cf mage

Host ding chuyển nhượng toàn bộ hoặc mét phần DABĐS hàng nim đồng ốp vio ngân sich nhà nước một luong đáng ki Việc điều chỉnh thúc đẫy host đồng chuyỂn nhượng toàn bộ hoặc một phin DABĐS bằng các cơ chỗ, chính sách và pháp luật rể giúp cho host động này đến ra thuân lợi, df ding hơn Từ đó, Nhà nước công đế dang kim soát được việc thục hiện nghĩa vụ nốp thuế cia các chữ di tr tránh được fink rạng ft thoát ngân sách nhà nước.

Thứ ba, đỗ dim bảo quyền và nga vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng Khi pháp luật được sử đụng và phát huy được hiễu lực ofa nd trong việc iu chính kiểm soát hoạt động chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phin DABĐS, quyền và ngiấa vụ cit các bin trong quan hệ chuyển nhương dự án sẽ đuợc phânooh tổ răng được dim bảo thục hiện rên thục tỉ, ngắn ngữa được tinh trang vipham của các bên trong quá trình thục hiện, từ đó sẽ bạn chế phat ảnh các tranh)chấp Bên canh đó, các cơ quan quân lý cing có cơ sở démn tra, gián nát việc thục hin theo ding các cam kết và hợp đồng cis các bên trong quan hệ chuyển nhượng và có căn cử để phân din trách nhiệm pháp ly đối với các bân khi có tranh, chấp xây 0

TS, on Thing Anh vì Naya Ngtc Biện Tay Hương, "Vu tò cia thấp bột ng vide đhyển

hương den bit dg stn, Tp ci Din đệ và apt

Thứ tr, đổ bảo về quyền lợi cho khách hing và các bản liên quan: Trong hoạt đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc mét phẫn DABĐS các bên liên quan, đặc rệt là Xhách hing lạ là những đối ương để chia ảnh huông nhất khi có vi phạm hay tranh, thip xây tá Nhiễu trường hop sau khí dy án Gage đẫi chữ, những cam kit giữa khách hàng với chủ đầu tư cũ có thể bị thay đổi hoặc không được dim bão thực hiện như tién độ hoàn thiện dự én, (hủ tuc cắp GCNQSDĐ, Quy nh pháp luật về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phin DABĐS được ban hành rổ rằng, chit chế sẽ tiủg bão VỆ quyền lợi cho khách hang Va các bên Hen quan tide những thay li ca chủ đầu tr hay khi phát sinh các ví pham, tranh chấp

Thứ năm, đễ giúp chủ đầu tu dễ ding nắm bit tình ty thi tục chuyén nhượng va en tim kinh đoank: Khi có các quy định rõ ing, cụ thể các điều Khoản vỗ quyên lợi, ngiấa vụ của chủ đầu ty, hỗ sơ, nguyên tắc, hợp đồng tình hạ thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phin DABDS cũng như cách thức giải quyết khí xãy re tranh chấp sẽ giúp chủ đầu tư để ding tiếp cân, áp dung cũng như tiết kiệm thêm thời gien, chi phí từ đó có thể on tâm kinh doanh Vi thé mà việc đều chỉnh, chi phối hoạt động chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phin DABĐS bằng một khuân khổ pháp lý £8 ring, minh bạch; thống nhất nội dung giữa các bổ luật là rất quan trọng rong việc dim bảo cho hoạt động này dẫn ra thuận lợi, đúng quy định, tránh được trường hợp các chủ đâu tư "tách luật” do trinh tụ, thủ tục theo quy định cñapháp luật quá rỗi rém, phức tep và kéo dài, lâm 16 mắt cơ hồi kinh doanh.

Thứ sâu, đễ ngân chặn các hành vi tham những tiêu cục: Các hoạt đồng liên quan din BĐS nói chung và hoạt động chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phin DABBS luôn đem lạ lợi nhuận cao nên không thiếu trường hợp các nhà quân lý tue để thao ting thi trường nhằm thu lợi bất hop thiệu trung th, lợi đụng gu

phip Vì vây, các host động này luôn phải được đặt trong nợ quân lý, giám sắt chấtchế côn Nhà nước; cần có sơ phân nh rõ nhiệm vụ, chúc năng của các cơ quanquân Lý rong tùng quy tỉnh, thủ tục và có cơ chế giám sát rõ ràng rẽ tránh dave cơchế độc quyên, các hành vì tham những Ngoại ra ki thi rường BĐS ð trong tình trăng thiếu minh bạch, thiêu khuôn khỗ pháp lý để đu chỉnh thi sẽ tao didu kién

cho các hành wi tiêu cục trong hoạt động chuyển nhương toàn bộ hoặc một phân DABĐS ga tăng các chủ đều từ cổ tinh tao ra các dự án “ma” sau do tấn hành, chuyển nhương nhầm trục lợi Hậu qué là thị trường Việt Nam công sẽ bi giảm xắp hang tin nhiệm, làm giảm niễm tin của các nhà đầu tr nước ngoài từ đó bố 15nhiều cơ hội thụ it vốn đầu tơ tử nước ngoài vào Việt Nam Do đó rất cần thất phii đều chỉnh hoạt động chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phẫn DABĐS bing ghép luật để không chi tao đoợc mét môi trường KDBĐS minh bạch cho các nhà đầu tr tong ngớc ma côn tạo đợc niềm tin đối với các nhà đầu hơ nước ngoài và thụ ht thêm khối lượng lớn vén FDI

Thứ bẩy, tối cảnh bình tế thi giới hiện tei dang có những chuyển biển nhanh, chồng phúc tap dưới tác động của nhiều nhân tổ như đụ dich Covid-19, hay ginđây là cuộc xung đột giữa Nga — Uiaeins bing nỗ dang de doa xây ra một cuộc Khủng hoàng lánh tế tải chính, on ninh, lương thực toàn cầu Trong bỗi cảnh Hình tẾ

thể giới dang có nhiều biễn ding thi trường BĐS nổi chung và hoạt động chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phin DABĐS nổi tiêng cũng rất df bi tác động theo chiêu hướng bất lợi, én hưông không nhỗ dn sự phát tiễn của nên kinh tổ nước tạ Vi vây, host động này cin phii được Nhà nước quân ý, đều tất chất chế bing pháp Init đỄ ngăn ngừa những “có sốc", dim bảo sơ vận bành thông suốt cũa hoạt đồng sản xuất, ánh doanh và nền chính tị - kính tổ = xã hối

1.2.2, Khái uiệm, đặc diém cia pháp init về chuyễu nhượng toàn bộ hoặc xuột phẫu die án bắt động sin

1.2.21, Khải mm pháp luật về chuyén nhương toàn bố hoặc một phan de cn bắt động sản

Theo quan điển oie chủ ngiễa Mác - Lê Nin, cũng như khon học pháp lý,ghép luật là hệ thông các quy tắc xử mr chung, mang tinh bit bude, do Nhà nước ‘ban hành hoặc thừa nhận và bảo dim thục hiện, thé hiện ý chi của Nhà nước, là công cụ điều cnh các quan hệ xế hội hướng đắn sự phát tiễn tích cục của cá rã hội, đồng thời vì lợi ích, mục đích của giai cấp thống tr.

Pháp luật KDBĐS bit diu được xây dụng rong Luật dit dei nim 1993 Trêncơ sở đó, hàng loạt các đạo luật liên quan dén lĩnh vực KDBĐS lần lượt ra đời, đặc tiệt phẩi ké din Luật KDBĐS nim 2006 Quy định đố: với hoạt động chuyển DABĐS chính thúc được ght nhân, điều chỉnh trong đạo luật này và dang dẫn được "hoàn thiện, đập ting các nhu câu thục t cũng như sợ phát tiễn Linh ổ xã hồi

Kt hop với các khá niệm vé chuyển nhượng DABĐS đã được lam 18 ở các phin trên, có thể hiễu: Pháp luật về chuyển nhượng toàn bổ hoặc một phẫn DABĐS Ia tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước Dan hành hoặc thừa nhận đã đều cảnh các quan hi xã hội phát nh liên quan din giao dich chuyỂn nhương toàn bộhoặc một phản DABĐS nhằm dim bảo giải quyết his hoe lo ich của bên chuyển nhượng, bin nhận chuyén nhượng và các bên liên quan, tao điều liện thuận lợi cho Nha nước trong công cuộc quản ý, kiểm soát dB duy tử tật tự dn ảnh cho kính té xã hồi phát tiễn theo đúng định hướng đã để ra Pháp luật chuyển nhượng toàn bổ hoặc mét phân DABĐS có nối him sng, bao trim những quy pham pháp luật cũa Luật KDBĐS, Hiển pháp, Bộ luật Dân nụ Luật Đầu tạ Luật đất đa, Luật nhà 6, Luật doanh nghiệp,

1.2.2.2, Đặc đẫn của pháp luật về clnyễn nhượng toàn bổ hoặc một phẩn đc đnbắt đông sin

Pháp luật về chuyển nhương toàn bộ hoặc một phin DABĐS bên cạnh những đắc trung gidng như hề thống phép luật nói chung còn cổ tính đặc thù riêng biệt sơ Với các hệ thông pháp luật khác, điều này được thể hiện cụ thé nh sau

Thứ nhất, phép luật quy định quyền chuyển nhường toàn bô hoặc một phin DABĐS của tổ chức, cá nhân được thục hiện dua trên chế độ sỡ hồn toàn dân về đất đại Theo đô này, moi tổ chức, cá nhân trong xã hội không có quyền sở hiếu đất, mà ho được Nhà nước là đi điện chủ sỡ hữu toàn dân giao hoặc cho thuê dit và QSDD đổ sử dụng én định lâu đã Việc chuyén nhượng toàn bộ hoặc một phin DABDS chỉ được thực hiện su li chủ đầu tr chuyển nhương đáp ứng các đều Xiện do Nhà nước đặt ra, giao dich chuyển nhượng phải được Nhà nước công nhận, thông qua việc chấp thuân chỗ trương vé việc chuyển nhương dự án, chủ đầu tr

hông được ty do mus bán, nh đoạt đự én” Ngoài ra với tu cách là đạt điện chủ

ở Hữu toàn dn đối với đất đa, Nhà nước có quyên điều Hất phần địa tô chênh lãch.thống qua pháp luật vé thuế để bão dim lợi ích cũa toàn dân đổi với đất dei Điều tit giá tri đắt tăng lên không do nguời sử đụng đấ tạo ra, mã do Nhà nước, do các 18 chúc, cá nhân khác trong xã hội tao ra thông qua việc thủ thuế thụ nhập từ việc chuyển nhương dự án Hiễn nay, trong đều kiện đấy mạnh phát triển công nghiệp Hóa, đô thi hỏa giá đất ting lên rất nhanh Nhiéu kh, các chủ sỡ đụng đất ie chưacó nự đầu tư hoặc đầu hy không đăng

Vi vây, chủ đều tr chuyển nhượng phi nốp thuê thu nhập đổi với der án chuyển “hương

Thứ hơi, pháp luật về chuyển nhường toàn bộ hoặc một phân DABĐS meng dic diém của luật ne Quit liền quan đến quan hệ, lợi ích giữa các cá nhân chẳng hen hư luật vé hop ding), là chế dinh pháp luật về hop đồng Ve bản chất giao dịch chuyển nhương toin bộ hoặc mét phin DABĐS là việc các bên chuyển nhương thing nhất ý chí, thôa thuận và việc bên chuyén nhượng chuyển quyền sở hữu toàn bổ hoặc một phin DABĐS cho bên nhận chuyển nhương và bin nhấn chuyển hương thanh toán, tri cho bên chuyỄn nhượng một khoăn tién hoặc tả sản co giá , không tương xứng với giá ti đất tăng lên.

trị tương đương với dự án, Khi điều chỉnh các quan hộ giao dich này thi pháp luậtvề chuyển nhương toàn bộ hoặc một phân DABĐS mang tính luật từ ĐỂ bio đảm được quyền te do kính doanh, quyền ti sin, quyên sở hồu của các chủ đầu hạ phép uất vi chuyển nhương toàn bộ hoặc một phin DABS phải tạo diéu kiện cho các ch đầu hela chỗ thể tha gia giao dich được hy do thôn thuân, thế hién ý chỉ trong Xhuôn khổ, Bên canh những quy dinh pháp luật để được ban hành, các chủ đầu tr

có thé bỗ sung những nối dang ma pháp luật chưa quy định hoặc chữa đầy đã để phù hợp với nhu cầu, hoàn cảnh của giao địch.

Thứ ba, pháp luật vỀ chuyén nhượng toàn bộ hoặc một phẫn DABĐS cing mang những đặc điểm của luật công thé hiện ar quản lý, kiém soát ofa Nhà nước

Nguyễn Thụ Bất Ah (2017), Pep hột ch Õnnihơng nn đan bắ động sve

siti tt inp Ha, Luận văn Oe stat he, Trường Đụ lọc Lost a Nội, 3123

itu này có thé được lý giã bai sie ảnh hưởng sâu rồng, da ngành va tinh chất quan rong cia BĐS đối với nên kinh tế quốc dân cũng như an nh xã hồi đã đột ra

yêu cầu phải cổ sơ quản Lý, điều chỉnh chit chế trong tỉnh vục nay bối Nhà nước Đồng thời, giao dich chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phân D.ABĐS thường được thục hiện tong thời gian di, liên quan én nhiễu bản và tim aa nhiễu nguy cơ rổxo có thể phát sinh nên phi thực hiện theo một tình tự thủ tục rất chất chế, phải được các cơ quan nhà ngớc có thẫm quyên chấp thuân mới được tiễn khai, quân lj, kiẫm soát thanh tra và kiễm tra dé dim bio giao dich được thục hiện theo đúng quy! cảnh, bảo đâm tính công ki, minh bạch, dim bio quyền lợi ich côn các bên liên quan Do đổ, pháp luật về chuyễn nhương toàn bộ hoặc một phin DABĐS cũng cân có những quy dinh tạo đều kiện thuân lợi nhất đỄ các cơ quan quản ý thực hiện tất chức năng quản lý, gm sit của mình Như vậy, khi điều chỉnh các quan hi giao dich chuyễn nhượng toàn bộ hoặc mốt phẫn DABĐS, duct góc đô này tì pháp luật về chuyén nhương toàn bộ hoặc mét phần DABĐS có nhing điểm mang tính luật công thể hiện sợ quản lý, kiém soát oda Nhà nước

Thứ h pháp luật vi chuyển nhượng toàn bô hoặc mét phin DABĐS meng tinh tình hạ thủ tục hành chính Nhờ đã phần ích, D.ABĐS la tài sân có ga tị lớn, tiến động thất thường tính rũ ro cao và có tinh chất đặc thù nền việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc mét phin DABĐS phải tuân theo những tình tạ thi tue do ghép luật quy Ảnh và phi được cơ quan quần lý nhà nước có thim quyền chấp thuận, đồng ý Chính vi vậy, pháp luật về chuyển nhương toàn bộ hoặc một phần,DABĐS cũng có những đặc điểm mang tỉnh trình ty thủ tục hành chính: Pháp luật quy dish tình hy thủ tuc chủ đu tr phải thọc hiện khi chuyển nhương nhân chuyển nhượng toàn bô hoặc một phin DABĐS; tình tự thủ tục dé các cơ quan ẩm quyền xem xét, thẩm đính chấp thuận cho phép DABĐS, chủ đầu tur được chuyển nhương nhận chuyển nhượng Toàn bổ các quy tỉnh, tình tạ thể tue này đầu phi được pháp luật quy định và bude chỗ đầu tr phấ thực hiện, đồng thời cơ quan nhà nước có thấm quyền, có trách nhiệm phố kiểm tra xem xét tr oi Xôi chủ đâu tr thục hiện các tỉnh tự thủ tục này, Vì vậy, các bên them gia giaonhà nước có

dich chuyén nhượng DABĐS và cơ quan quản lý nhà nước phi nghiêm tie thục Hiện trần theo cấc quy định côn pháp luật vỀ quy tình, hành nụ th tục hôi gian

thực biện

13.8 Các yêu cầu đặt ra đối v pháp hật chuyén nhượng toàn at phẫu die án bắt động săn

Thứ nhi, pháp luật về chuyén nhương toàn bộ hoặc một phin dợ án BĐS phải dim bio yêu tổ an toàn phòng ngùa rồ ro Pháp luật về chuyén nhượng toàn bộ hoặc mét phin DABĐS cần được quy định tổ rang, cụ thi, sắt với thục tổ đỂ dim bio an toàn cho các bên them gia giao dich, buộc các bên thục hiện đúng quy din Trường hợp pháp luật quy định ching chung không rổ ring, cu thể hoặc chống chéo, không thống nhất có thể din đồn tinh rạng lách luật dé mua dự án không theocách thức ma Nhà nước có thé idm soát được gây thất tho ngân sách nhà made; tĩnh trang diu cơ để kiếm lời, chuyển nhương chủ đầu te nước ngoài nhận chuyển nhượng nhưng trên danh nghĩa lại ding tên chủ đầu te Việt Nam Chính vi th,can xy đựng hệ thẳng pháp luật về chuyn nhượng toàn bé hoặc một phản DABĐS đồng bộ, thống nhất, cụ thể, tăng cường xây đụng cơ chế dim bảo các quy định đó được thục thi có hiệu quả như quy dinh trách nhiệm, chức ning cũa các cơ quan quân Lý trong việc chip thuận, giám sắt host đồng chuyén nhương toàn b6 hoặc mot ghần DABĐS; các biên pháp ở lý hành vi chuyển nhương tai pháp luật Từ đó nhất huy hiệu quả rong việc nâng cao ý thúc tuân tha pháp luật, góp phẫn bảo véqguyễn và lợi ich cho các chủ đầu tơ và các bin liên quan

Ngodi ra hoạt động chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần DABĐS là hoạt

thay đốt khí Việt Nam hội nhập quốc tổ để giúp ngăn ngờa hoặc giảm thiểu téi đa các tổn thất co thé xây ra.

`^ Tương Thể Côn C019), Chaps ÿagrlg đán đầu ne theo Phép ute Fee Na, Luận in tin sĨ tắt học,

Thứ hn, pháp loật về chuyển nhương toàn bộ hoặc một phần DABĐS phải đâm bảo tính công khu, minh bạch ĐỂ đạt được nội dung này pháp loật cần đáp xing được các yêu cầu sau: Pháp luật cn tạo được mr công bing tinh đẳng, bio vé được quyền và lợi ich ofa các bên them gia gầm bên chuyỂn nhượng bên nhận chuyển nhượng và bên thử ba như ngân hàng, nhà thâu, khách hing của chr án, trong geo dich chuyển nhượng, Tạo sr minh bạch, công khai về thông tin, tinh trang pháp lý của cr án, chính sách tải chính, thué lên quan đến DABBS; Tạo sơ minh bạch về điều liên bình tự thủ tục để chuyển nhượng như đều kiện cia bên chuyển nhương bén nhân chuyển nhượng cia DABĐS đợc chuyển nhương: điều ifn a giao dich chuyễn nhượng toàn bộ hoặc một phin DABĐS được thục hiện hoặc bị cắm chuyển nhương, Tạo sự minh bạch vé các biển pháp xổ lý vũ phan ghép luật liên quan đến giao dịch chuyển nhương toàn bộ hoặc một phản DABĐS như xử lý hành vi trốn thuổ, gian dé trong khi thu hiện chuyễn nhượng toàn bổ hoặc một phin DABĐS, hành ví sách nhiễu, tham những,

“Thêm vio đó, phép luật về chuyển nhương toàn bộ hoặc một phẫn DABĐS cũng phải phù hơp, hit hòn với pháp luật và thông lê quốc tổ; đáp ứng yêu cầu hồi nhập quốc tế để khuyến khích, thu hút được các nhà đầu tư nước ngoài, các nguồn lục đâu tr quốc tổ tham gia vào thí trường BĐS trong nước, đồng góp vào mr phát triển ánh tổ xã hội ode Việt Nam.

Thứ ba, pháp luật v chuyển nhương toàn bộ hoặc một phin DABĐS phải đầm bảo tinh dé ấp cân và độ bao phủ HỆ thống pháp luật về chuyển nhượng toàn tổ hoặc một phin DABĐS cần tao điều kiện thuận lợi để moi nhà đầu tơ trong xã Hồi đầu dẾ ding thm gia gao dich an toàn, hiệu qua ki có nhu cầu với chỉ phí thấp, thấi gian, thủ tục giãi quyết nhanh chóng thuận lợi ĐỂ đạt đoợc hiệu quả này, "pháp luật về chuyển nhhương toàn bộ hoặc một phân DABĐS can đáp ứng được yêu cầu về tinh để liễu, dẾ tếp cân áp dụng không gây tranh cũ, bao guất được moivẫn dé iên quan đến giao dich, cũng nhờ có các quy định nh host, da dang, đáp văng được nhủ cầu, điều kiện khác nhau của các chủ đầu h phù hợp với thục tấn phat tiễn, hội nhập của tinh hình kình tỉ xã hội

1.24 Co cin pháp luật điều chink về chayén nhượng toàn phẫu đự áu bắt động sin

1.241 Nhóm quy đựh về nguyên tắc chuyển nhượng tod bổ hoặc một phẩndhe dnb đồng sân

Nguyin tắc được hiểu là những te tuing, phương hướng nin ting phép lý mang tinh khuén mẫu, xuyên suốt trong quá tình xây dựng và thục hiện pháp luật Chuyển nhượng DABĐS cũng là một dang của hoạt đồng đầu ty kinh doanh bit đồng sin nôn phi tuân thủ theo những nguyên tắc cơ bản của hoạt động KDBĐS uy ảnh tạ Điều 4 Luật KDBDS năm 2014 là nguyên tắc ình đẳng trước pháp luật và nguyên tie công mi, mình bạch,

hoặc một

Bén canh đó, pháp luật cing quy định chi tất về nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phin DABĐS tạ Điều 4§ Luật KDBĐS năm 2014, ou thể

Thứ nhất, nguyên tắc chủ đầu tư DABĐS được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phin de án cho chủ đầu hy qhác đ tiếp te đu tơ kinh đoan:

Thứ hơi, nguyên tắc vie chuyển nhượng toàn bé hoặc mét nhân DABDS phải tế dim yêu cầu seu diy: () Khéng làm they đổi mục tiêu của de án, (9 Khéng lâm thay đổi nội dang côn dự án, ii) Bio dim quyển lợi của khách hing va các bên có liên quan, Bản chất ci chuyển nhương toàn bộ hoặc mét phẫn DABĐS là chuyển quyền tip tục thục hiện đự án từ chủ đều tr này sang chủ đầu tr khác những dự án đò không thay đổ Bên nhân chuyển nhượng không được thục hiện

trái với mục tiêu, nổi đang đã được ghê đoyật cũa dự én Bén cạnh đó, những cam kết với khách hing và các bên liên quan phii được bên nhân chuyển nhượng kế thửa và thục hiễn, bạn chế tỉnh rạng lùa đảo, trến trách trích nhiệm của những chữ thể than ga vào giao dich chuyển nhương DABĐS

Thứ ba, nguyên tắc việc chuyé

được cơ quan nhà nước có thim quyền quyết dinh việc đầu tư đẳng ý bằng vin bản nhượng toàn bộ hoặc một phin D.ABĐS phải Chủ đầu tr nhân chuyển nhượng được cập GCNOSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tải sin khác gin tiẫn với đất hoặc được ding ký biến đông vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu hr chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về dit dai, Host động

KDBBS do có tinh chit ic tng phức tp và ste ảnh hưởng râu rông nên luôn được đất đưới sơ quản lý chit chế của Nhà nước Vì vậy, khi muốn đều hư bất kỳ DABĐS nào đều phii lập hé sơ đ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét chấp thuận, chủ trương đầu tu Việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cho phép chuyển nhương như 1a một cổng đomn kiểm tra điều kiên đập ứng cise bên nhận chuyển nhượng có đã lâm chỗ đầu dự án hay không, đều kiên của dự án có đồ để được chuyển nhương hay không Bước phê đoyệt thông qua vẫn bản là một thủ tục để hành chính hỏa việc chuyển nhương này, Cơ quan nhà nước cổ thầm quyền

quyết ảnh đầu tu cơ quan có thẫn quyền quyét Ảnh chuyển nhương DABĐS '“

Thứ hr, nguyên tắc chủ đầu tơ nhận chuyển nhường toàn bô hoặc một phần DABĐS không ph lam lại hỗ sơ der én, quy hoạch xây dựng và giấy pháp xây” dang côn de án nếu không có thay đổi về nội dang chấp thuân chủ trương đầu tử, cqoyit Ảnh đầu tư của dự án Nguyên tắc này đồng vi trỏ quan trong trong việc tốt gin hỏa các quy bình, hỗ tue hành chính host động quân ý nhà nước đối vớ các DABBS cũng được tinh gon, dim bảo lợi ich cho các chủ thể tham gia đồng thời thúc diy mự phát triển côa thị trường chuyển nhường DABĐS

1.2.42, Nhóm quy ảnh v chủ thd tham gia chuyén nhương toàn bố hoặc mat hin die án bắt đồng sân

“Từ tính chất phúc tạp và quan trong cũa các hoạt đông KDBĐS, phép lt có cy dinh chất chế đổi với điều kiên vé tr cách hay năng lực ma những chỗ thể muốn tham gia giao dich phit đáp ứng Chủ thể tham gia có thổ la các doanh nghiệp KDBDS; hộ gia đính, cá nhân khống lánh doanh; các tổ chúc nước ngoài ĐỂ thục hiện chuyển nhượng toàn bé hoặc một phần DABĐS, các chi thể phải đập ứng các điều kiện vỀ thành lập doanh nghiệp, hop tác xã: đều kiện vỀ vin pháp dnt

ấy tờ pháp ly đây đủ như GCNOSDB, Việc quy định cụ thé các didu kiện ddi với các chủ thể them ga hoạt đồng chuyén nhương toán bộ hoặcđiêu kiện về các

một phin DABĐS góp phin kiểm soát được host động cia các chủ thể, ngăn chin các chỗ thể có năng lực kém, có mục dich lửa dio, chay dự án để trục lợi tham

'Nguyễn Thị Vy (2020) tiddt 36 27.

khuyên khích nhiễu loại chủ thể tham gia hoạt đồng chy một phin DABĐS, tử đó thúc diy thị trường BĐS phất triển

1.343 Nhôm ayy nh về đỗi tương giao dich

Đổi tương giao dich trong hoạt động chuyển nhượng toàn bô hoặc một phân DABBS chính là các DABĐS Pháp luật không chi rang bude các điều kiện đổi với chỗ thể than gia hoạt động chuyễn nhương toàn bộ hoặc mốt phẫn DABĐS mà còn quy định chất ch điều kiện để DABĐS được pháp chuyển nhượng Khéng phi bắt kỷ dự án nào công có thi được thục hiện chuyển nhượng mốt cách tự do, kd of khi đã đáp ứng đều liên về thành lập, xây dmg dự án cũng nine chủ đâu tr dự án để

dim bio được những điều kiện ban đầu về chi thể tham ge DABĐS trong geo dich chuyển nhượng toàn bộ hoặc mốt phân DABĐS phải đáp ting được các điều In tiêu chuẫn nhất dink về quy hoạch tinh trang pháp lý Nhóm quy phạm nay giúp dim bio bạn chế các ranh chấp xấy ra trong hoat động chuyén nhương cũng hư ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư rong việc quản lý, đều hành dr én.

11244 Nhóm quy Ảnh về trình tc thĩ tục chuyẫn nhượng toàn bộ hoặc một hin die dn bắt động sản

a nhượng toàn bộ hoặc.

Host đông chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phẫn DABĐS có quy mô rông lớn, tính chất phốc tap, cũng nh mắt nhiề thời gen nên luân phi chiu sự quần lý,im sit chất chế cia Nhà nước thông qua các quy Ảnh pháp luật và nghiệp vụ qguân ý Nhà nước Các cơ quan nhà nước có thim quyền em xit thim định hỗ sơ và cho phép việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc mt phn đự án và các chủ thể them gia cũng phải tân thủ cách thức do pháp luật quy định khi thục biện việc chuyễn nhượng de án Nhóm quy pham này bao gim các guy định vé cách thie thực hiện vide chuyễn nhượng toàn bộ hoặc một phin DABĐS theo ting giai dom, phân dix ö răng thim quyền của các câp chính quyễn trong công tác chấp thuận chủ trương thần đính cho y kiến về hỗ sơ để ngà chuyễn nhượng toàn bộ hoặc mốt phin DABĐS Việc ban hành những quy phạm pháp luật đỂ điều chỉnh bình tự thủ tục thục hiên chuyển nhương toàn bô hoặc một phin DABĐS một cách chit chế giúp

các cơ quan cĩ thim quyển nắm bit tinh hình chuyén nhượng dự án thực té trong từng giai đoạn, can hiệp kip thơi vào lĩc cân thẫt tạo điều liện thun lợi, thơngthống nhanh chống Hết kiệm nhất cho các giao dich được thuc hiện; quản ly, đẫm sốt được các giao dich chuyển nhương tồn bơ hoặc một phin DABĐS, hạn ch tinh trang nhơng nhiễu cơn đối ngũ cơng chức quân lý nhà nước

11245 Nhĩm quy ảnh về quyén và ngiữa vụ của các bên chuyển nhương và hop đồng chhyẫn nhường tồn bộ hộc mốt phần cic án bắt đồng săn

Hop ding là cơng cụ quan trong nhất đổ các chủ thể them ga tiễn hinh giao dich chuyễn nhương tồn bơ hoặc một phin DABĐS, được lip bing hình thức vin bin Nội đăng của hop đồng chuyén nhượng DABĐS lá tổng thể những théa thuận git bên chuyển nhượng và bin nhận chuyển nhương Mục dich chính của nhĩmuy pham vé hop đồng chuyển nhượng tồn bộ hoặc một phân DABĐS lá nhằm,đầm bảo việc thục hién đúng va diy đỏ quyén, nghĩa vụ của các bên cũng nh tạo thuận lợi cho cơng tic kiểm tra, gem sất của cơ quan nhà nước

Pháp luật cũng quy định rõ ring cụ thể vỀ quyền và nghĩa vụ cite các bên các bên, trong giao dich chuyển nhương tồn bộ hoặc một phẫn DABBS là cơ sở

them ga kỹ kết và thục hiện hop đồng bảo dim tinh an tồn, minh bạch cho giaodich, hạn chỗ tranh chấp phát sinh gm các bên

1.2.5 Những yễu tổ tác động dé pháp hit về chmyễn nhượng tồn b at phẫu die án bắt động săn

12.51 Chế đổ sở lấn

‘Tai Việt Nam, phép lut quy định đất đa thuốc sở hữu tồn dân do Nhà nước lâm dai điên chủ sở hữu Nhà made giao hoặc cho thuê dit a các t8 chúc, cá nhân, sử dạng én Ảnh, lâu đã Chế đồ này đã chỉ phối trục tip đến pháp luật vé chuyển nhượng tồn bơ hoặc một phin DABDS Nhà nước với tư cách là đi diện chỗ sởHữu tồn dân về dit đu đã ban hành các quy định nhằm béo vé quyễn và lợi ích hợp hấp cho người dân và các chủ đầu tr KDBĐS, cũng cổ vai ro quân lý cia Nhà "ước qua cổng tác thẩm đuyệt thanh tre kiểm tra host đồng chuyển nhương tồn bổ hoặc một phẫn DABĐS; ngăn chin tinh trạng lách luật để chuyển nhương nga