Công tác định giá đất khi nhà nước thu hồi đất tại huyện tràng định, tỉnh lạng sơn

48 Chương 3: THỰC TRẠNG VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI HUYỆN TRÀNG ĐỊNH, TỈNH LẠNG SƠN .... Ý kiến đánh giá của các bên có liên quan đối với công tác định giá đất

–––––––––––––––––––––––––––––––

NÔNG VIỆT VINH

CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

TẠI HUYỆN TRÀNG ĐỊNH, TỈNH LẠNG SƠN

LUẬN VĂN THẠC SĨ THEO ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG

NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ

THÁI NGUYÊN - 2023

–––––––––––––––––––––––––––––––

NÔNG VIỆT VINH

CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

TẠI HUYỆN TRÀNG ĐỊNH, TỈNH LẠNG SƠN

Ngành: Quản lý kinh tế

Mã số: 8.31.01.10

LUẬN VĂN THẠC SĨ THEO ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG

Người hướng dẫn khoa học: TS Bùi Văn Lương

THÁI NGUYÊN - 2023

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi, chưa công bố tại bất kỳ nơi nào, mọi số liệu sử dụng trong luận văn này là những thông tin xác thực Tôi xin chịu mọi trách nhiệm về lời cam đoan của mình

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2023

Tác giả luận văn Nông Việt Vinh

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Bùi Văn Lương, người đã

tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn

Xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo Phòng Đào tạo - Trường Đại học Kinh tế và Quản trị kinh doanh đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn tốt nghiệp

Tôi xin chân thành cảm ơn tới Ban lãnh đạo, các bạn bè đồng nghiệp,

đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này

Do bản thân còn nhiều hạn chế nên luận văn không tránh khỏi những thiếu sót, tôi rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của các thầy cô giáo

và các bạn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2023

Tác giả luận văn Nông Việt Vinh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 4

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

4 Đóng góp chính của đề tài 5

5 Bố cục luận văn 6

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ THU HỒI ĐẤT 7

1.1 Cơ sở lý luận về công tác định giá đất khi nhà nước thu hồi đất 7

1.1.1 Một số khái niệm cơ bản 7

1.1.2 Nguyên tắc định giá đất 13

1.1.3 Vai trò của công tác định giá đất để tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất 17

1.1.4 Nội dung định giá đất khi nhà nước thu hồi đất 20

1.1.5 Các yếu và tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng và định giá đất thu hồi 28

1.2 Cơ sở thực tiễn của công tác định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng 34

1.2.1 Kinh nghiệm của huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn về định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng 34

1.2.2 Kinh nghiệm của huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn về định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng 37

1.2.3 Bài học kinh nghiệm rút ra cho huyện Tràng Định trong định giá

đất bồi thường giải phóng mặt bằng 39

Chương 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 42

2.1 Câu hỏi nghiên cứu 42

2.2 Phương pháp nghiên cứu 42

2.2.1 Phương pháp thu thập thông tin 42

2.2.2 Phương pháp xử lý thông tin 44

2.3 Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu 45

2.3.1 Chỉ tiêu về ban hành, áp dụng các văn bản pháp luật trong công tác định giá đất 45

2.3.2 Chỉ tiêu về phương pháp định giá đất 45

2.3.3 Chỉ tiêu đánh giá về chính sách bồi thường, hỗ trợ - GPMB 46

2.3.4 Chỉ tiêu lập kế hoạch bồi thường - GPMB 47

2.3.5 Chỉ tiêu về co sánh giá đất do Nhà nước quy định với giá đất thị trường 48

2.3.6 Chỉ tiêu về quá trình thực hiện công tác bồi thường - GPMB 48

Chương 3: THỰC TRẠNG VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI HUYỆN TRÀNG ĐỊNH, TỈNH LẠNG SƠN 49

3.1 Giới thiệu tổng quan về huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn 49

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 49

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 55

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 60

3.1.4 Khái quát hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Tràng Định tỉnh Lạng Sơn 62

3.2 Thực trạng về công tác định giá đất khi Nhà Nước thu hồi đất tại huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn 63

3.2.1 Khái quát đặc điểm các dự án, các thửa đất đại diện tiến hành nghiên cứu 63

3.2.2 Tình hình xây dựng bảng giá đất trên địa bàn huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn 66

3.2.3 Thực trạng công tác định giá đất khi Nhà nuớc thu hồi đất tại một

số dự án ở huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2020 - 2022 68

3.2.4 Ưu điểm và hạn chế của công tác định giá đất khi Nhà nuớc thu hồi đất tại một số dự án ở huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2020 – 2022 87

3.2.5 Ý kiến đánh giá của các bên có liên quan đối với công tác định giá đất khi nhà nước thu hồi đất tại huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn 91

Chương 4: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI HUYỆN TRÀNG ĐỊNH TỈNH LẠNG SƠN 99

4.1 Định hướng và mục tiêu về công tác định giá đất khi nhà nước thu hồi đất tại huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn trong thời gian tới 99

4.1.1 Định hướng 99

4.1.2 Mục tiêu 100

4.2 Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả về công tác định giá đất khi Nhà Nước thu hồi đất tại huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn 103

4.2.1 Hoàn thiện chính sách giá đất 103

4.2.2 Cải cách công tác định giá 103

4.2.3 Xây dựng định bảng giá đất với giá thị trường 104

4.2.4 Xây dựng quy trình, thời gian thực hiện xác định giá đất cụ thể 106

4.3 Kiến nghị 106

4.3.1 Đối với Nhà nước 106

4.3.2 Đối với UBND tỉnh 107

4.3.3 Đối với Ủy ban nhân dân huyện 107

KẾT LUẬN 108

TÀI LIỆU THAM KHẢO 110

PHỤ LỤC 112

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

CLN : Cây lâu năm GPMB : Giải phóng mặt bằng HĐND : Hội đồng nhân dân LUC : Trồng lúa nước QSD : Quyền sử dụng HNK : Đất trồng cây hàng năm khác STĐ : Số thửa đất

TMD : Thương mại dịch vụ TNMT : Tài nguyên môi trường UBND : Ủy ban nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ HÌNH

Hình 3.1: Sơ đồ hành chính huyện Tràng Định 49 Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Tràng Định từ năm 2020 - 2022 62 Bảng 3.2: Khái quát các dự án và số thửa đất đại diện nghiên cứu 65 Bảng 3.3: Tổng hợp việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất cụ thể 70 Bảng 3.4: Trình tự, thủ tục, thời gian thực hiện xác định giá đất cụ thể áp

dụng tại huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn 75 Bảng 3.5: Đối chiếu trình tự, thời gian xác định giá đất cụ thể đã quy

định tại các các dự án nghiên cứu 78 Bảng 3.6: Kết quả định giá đất cụ thể đối với loại đất chuyên trồng lúa

nước (LUC) 79 Bảng 3.7: Kết quả định giá đất cụ thể đối với loại đất trồng cây lâu năm

(CLN) 80 Bảng 3.8: Kết quả định giá đất cụ thể đối với loại đất trồng cây hàng năm

khác (HNK) 81 Bảng 3.9: Kết quả định giá đất cụ thể đối với loại đất ở (ODT, ONT) 82 Bảng 3.10: Kết quả định giá đất cụ thể đối với loại đất thương mại dịch

vụ (TMD) 85 Bảng 3.11: Tổng hợp ý kiến của cán bộ tư vấn xác định giá đất cụ thể 91 Bảng 3.12: Tổng hợp ý kiến của cán bộ tham gia thẩm định giá đất cụ thể 94 Bảng 3.13: Tổng hợp ý kiến của các hộ dân bị ảnh hưởng khi Nhà nước

thu hồi đất 96

Hiện nay, quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và gắn liền với nó là quá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ, việc thay đổi mục đích sử dụng đất để đáp ứng nhu cầu đầu tư xây dựng mới hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong các khu dân cư là một tất yếu, xu hướng này xảy ra ở khắp các địa phương trên cả nước Trong quá trình đó việc tìm không gian mặt bằng phù hợp với yêu cầu xây dựng là công việc thường xuyên và quan trọng của tất cả các dự án Giải phóng mặt bằng để thu hồi đất là một quy trình chung cho mọi hạng mục công trình và là một khâu quan trọng có tính đặc thù trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư, nó không những ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ đầu

tư mà còn liên quan đến sự ổn định tình hình kinh tế - chính trị - xã hội

Ở Việt Nam, để phù hợp với sự vận hành của thể chế kinh tế thị trường

có sự quản lý của Nhà nước thì chính sách quản lý đất đai cũng thường xuyên được điều chỉnh Theo Luật Đất đai năm 2013 thì giá đất do Nhà nước quy định, đồng thời đưa ra nguyên tắc định giá đất phải “Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp” Trên cơ sở quy định khung trong công tác thu hồi đất đã được pháp luật quy định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cũng được trao thẩm quyền quyết định cụ thể chính sách bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư cũng như về định giá đất ở địa phương mình cho phù hợp với điều kiện thực tế Đây là vấn đề phức tạp và mang tính thời sự nóng bỏng, thu hút sự quan tâm của toàn xã hội, có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống, tâm lý của người dân và tác động không nhỏ đến sự ổn định chính trị

Qua đó, có thể khẳng định rằng công tác giải phóng mặt bằng trong những năm qua là điều kiện tiên quyết khi triển khai thực hiện dự án Muốn làm tốt công tác này thì chắc chắn giá đền bù khi thu hồi đất đóng vai trò quyết định Giá đất phù hợp thị trường sẽ hạn chế đến mức thấp nhất tình trạng khiếu nại, tạo sự đồng thuận và chấp hành chủ trương thu hồi đất của nhà nước, đồng thời bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho các hộ dân có đất bị thu hồi trong vùng quy hoạch Muốn đạt được điều đó, chính sách về giá đất đóng vai trò hết sức quan trọng Nó gần như mang tính quyết định sự thành công hay thất bại của công tác bồi thường gắn với thu hồi đất

Huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn trong những năm qua đã có nhiều cố gắng trong việc đề ra các giải pháp để đẩy nhanh tiến độ, nâng cao hiệu quả

thực hiện công tác định giá đất khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự

án đầu tư, phát triển kinh tế, xã hội Tuy nhiên, việc thực hiện thu hồi đất đối với đa số các công trình trên địa bàn huyện vẫn còn gặp khá nhiều khó khăn, phức tạp do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi thu hồi đất đối với các dự án do Nhà nước thực hiện thu hồi là một trong những nguyên nhân cơ bản Chính sách bồi thường hiện nay tuy đã được quan tâm xây dựng, nhiều lần được điều chỉnh để phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương nhưng vẫn còn nhiều vấn đề vướng mắc cả

về lý luận và thực tiễn, trong đó, chủ yếu là việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Thực tế trong những năm qua, những quy định về định giá đất bồi thường chưa phù hợp thực tế, gây thiệt thòi cho người dân và tạo nên sự không đồng thuận, phản ứng của họ khi phải chấp hành quyết định thu hồi đất của nhà nước Công tác xây dựng Bảng giá

đất: Thực hiện Luật Đất đai năm 2013, UBND tỉnh Lạng Sơn xây dựng, phê duyệt Bảng giá đất định kỳ, giai đoạn theo quy định Hàng năm trong quá trình triển khai thực hiện UBND tỉnh có rà soát điều chỉnh, bổ sung Bảng giá đất trên địa bàn tỉnh (điều chỉnh, bổ sung 03 lần Bảng giá đất ban hành kèm theo Quyết định số 29/2014/QĐ-UBND ngày 20/12/2014) để phù hợp với tình tình thực tế của địa phương và các quy định pháp luật khác có liên quan Công tác xây dựng giá đất cụ thể để làm căn cứ tính tiền thu nghĩa vụ tài chính đất đai và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định được UBND tỉnh quan tâm chỉ đạo thực hiên Kết quả đến nay đã phê duyệt giá đất cụ thể để làm căn cứ tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất được trên 240 công trình, dự án Công tác định giá quyền sử dụng đất: UBND huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn đã chỉ đạo xây dựng kế hoạch để tổ chức thực hiện nhằm tạo nguồn thu phục vụ cho nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội Đến nay toàn huyện đã định giá được trên 2,97 ha với số tiền trúng đấu giá 26,475 tỷ đồng

Mặt khác, Về xây dựng công tác định giá đất tạihuyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn hiện nay thực hiện xây dựng cơ sở (chưa xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai) được 18/22 xã, còn lại 04 xã, thị trấn chưa thực hiện Tổng số thửa đất có trong dữ liệu không gian địa chính là 122.741 thửa; số thửa đất có trong dữ liệu thuộc tính là 122.741 thửa; số thửa đất có dữ liệu hồ sơ quét là 358.011 thửa Chính sách bồi thường hiện nay tuy đã được quan tâm xây dựng, nhiều lần được điều chỉnh để phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương nhưng vẫn còn nhiều vấn đề vướng mắc cả về lý luận và thực tiễn, trong đó, chủ yếu là việc xác định giá đất khi nhà nước thu hồi đất vấn đề định giá vẩn còn nhiều yếu tố mang tính chủ quan vẩn chưa đảm bảo được hết yêu cầu và nguyện vọng của người dân

Xuất phát từ những quan điểm trên, đồng thời nhằm nghiên cứu để đánh giá đúng thực trạng và đưa ra các giải pháp phù hợp cho việc xác định

giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thu hồi đất và góp phần tích cực vào quá trình xây dựng, phát triển kinh tế - xã hội của huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn, tôi tiến

hành nghiên cứu đề tài: “Công tác định giá đất khi nhà nước thu hồi đất tại

huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn” để làm luận văn thạc sĩ

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

2.1 Mục tiêu chung

Góp phần nâng cao nhận thức của các cấp, các ngành, cán bộ và nhân dân về công tác định giá đất khi nhà nước thu hồi đất; bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng và ổn định cuộc sống cho người dân bị thu hồi đất, giảm thiểu tình trạng tranh chấp, bất đồng, khiếu nại trong nhân dân; tạo thuận lợi trong quá trình triển khai các dự án để phát triển kinh tế - xã hội tại huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn

- Đề xuất được các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án ở huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Công tác xác định giá đất khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án được lựa chọn nghiên cứu ở huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn

4 Đóng góp chính của đề tài

4.1 Về khoa học

Luận văn đã làm sáng tỏ cơ sở lý luận về công tác định giá đất thu hồi của nhà nước Đây sẽ là tài liệu tham khảo hữu ích phục vụ cho việc nghiên cứu và giảng dạy những vấn đề có liên quan đến đề tài luận văn

Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác định giá đất khi Nhà nước thu hồi đất, làm cơ sở khoa học cho việc hoàn thiện cơ sở pháp lý và đề xuất được các giải pháp tối ưu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất khi Nhà nước thu hồi đất

4.2 Về thực tiễn

Góp phần giúp cơ quan quản lý nhà nước, các cơ quan, tổ chức, đơn vị

có liên quan có cái nhìn gần hơn và thực tế hơn về công tác định giá đất khi Nhà nước thu hồi đất tại huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn từ đó có sự điều chỉnh các quy định liên quan phù hơp với tình hình thực tế của địa phương

Đề tài cũng chỉ ra những hạn chế, những việc còn chưa làm được trong công tác định giá đất cụ thể và đề xuất các giải pháp

Giúp các hộ gia đình, cá nhân hiểu rõ hơn về công tác định giá đất khi Nhà nước thu hồi đất, từ đó có sự phối hợp và tạo điều kiện cho công tác định giá đất, công tác thu hồi đất trên địa bàn

Kết quả nghiên cứu của đề tài làm tài liệu tham khảo cho sinh viên và bạn đọc quan tâm đến lĩnh vực quản lý đất đai

5 Bố cục luận văn

Luận văn ngoài phần mở đầu và kết luận thì luận văn gồm 4 chương Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về định giá đất và thu hồi đất Chương 2: Phương pháp nghiên cứu

Chương 3: Thực trạng về công tác định giá đất khi Nhà Nước thu hồi đất tại huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn

Chương 4: Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất khi Nhà Nước thu hồi đất tại huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT

VÀ THU HỒI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận về công tác định giá đất khi nhà nước thu hồi đất

1.1.1 Một số khái niệm cơ bản

a Khái niệm về đất đai

Hiện nay, có rất nhiều quan niệm về đất đai, cụ thể như theo quan điểm của ngành kinh tế học thì đất đai ngoài mặt đất còn bao gồm tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất Tất cả những thứ này không phải là sản phẩm do con người làm ra Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được,

có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người

Theo Từ điển Tiếng Việt thì “đất đai là nơi ở, có thể xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho việc sinh sống của con người” (Nguyễn Như Ý, 1999) Theo Luật Đất đai năm 1993 thì “Đất đai được xem là nguồn tài nguyên quý giá của quốc gia, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nơi phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh

và quốc phòng đồng thời đất đai cũng được xem là tư liệu sản xuất đặc biệt”

Có hai thuộc tính của đất đai đó là thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội nhằm đáp ứng cho nhu cầu kinh tế - xã hội của con người

Trên bình diện pháp lý của Bộ luật Dân sự 2015 lại coi đất đai không thể là tài nguyên mà phải là tài sản Đất đai trong giao lưu dân sự được hình thành bằng số liệu diện tích đất cùng vị trí của mảnh đất đó Điều này được thể hiện trên bản đồ địa chính, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận thông qua quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Những thuộc tính của tài sản đất đai đó là: nhu cầu của con người được đất đai đáp ứng, tức là có giá trị sử dụng; đất đai là đối tượng để con người trao đổi mua bán, có nghĩa là quá trình giao lưu dân sự có sự tham gia của đất đai

Do đó, đất đai được quản lý theo đúng nguyên tắc giống như quản lý tài sản Các quan hệ về đất đai phải được nhìn nhận và điều chỉnh với tính cách là quan hệ tài sản Chỉ như vậy mới có cơ sở để xác lập một trật tự đất đai mới, thực sự lành mạnh, giúp phát triển kinh tế một cách bình thường, góp phần ổn định đời sống

Những yếu tố thuộc về thuộc tính tự nhiên như: diện tích bề mặt của đất, hình thể đất, các số đo về chiều dài, chiều rộng và vị trí tọa lạc của đất Ngoài ra, còn có các đặc điểm về địa hình, địa chất, địa mạo, địa chấn và các đặc tính sinh lý hóa của đất Riêng về tính xã hội của đất được thể hiện qua vị thế của đất đai Vị thế được xác định thông qua chất lượng, số lượng, cường độ quan hệ

xã hội Tùy thuộc vào khả năng đem đến các mối quan hệ cho người sử dụng đất đai với hàng xóm xung quanh, với nhà cung cấp dịch vụ ở đô thị, với các đối tác khác,… mà đất đai được xác định là có vị thế cao hay thấp (Đinh Trọng Huy, 2018)

b Khái niệm về thu hồi đất

Theo từ điển Tiếng Việt, bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao (Nguyễn Như Ý, 1999)

Do đó, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại do chủ thể khác gây ra

Hiến pháp Việt Nam năm 2015 khẳng định “Pháp luật bảo hộ quyền sử dụng đất, việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch, được bồi thường theo quy định Trong trường hợp thật cần thiết do luật định Nhà nước mới thực hiện thu hồi đất do cá nhân, tổ chức đang sử dụng nhằm mục đích phục vụ cho lợi ích cộng đồng như lợi ích quốc gia, công cộng; an ninh, quốc phòng;

phát triển kinh tế, xã hội Phải đảm bảo tính công khai, minh bạch việc thu hồi đất và số tiền bồi thường phải tuân thủ theo quy định của pháp luật”

Theo Luật Đất đai (2013) thì “Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai Việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người

sử dụng đất được gọi là bồi thường về đất”

Trên cơ sở giải quyết hài hòa về lợi ích giữa các bên cụ thể là người bị thu hồi đất, Nhà nước và nhà đầu tư, Nhà nước có trách nhiệm cân nhắc để bồi thường thỏa đáng Vấn đề định giá đất và tài sản trên đất là điều kiện quyết định việc thu hồi đất nhanh hay chậm, thuận lợi hay không thuận lợi, đồng thuận hay phản đối giữa người dân với nhà nước (Đinh Trọng Huy, 2018)

c Khái niệm về giá đất và định giá đất

Giá đất

Cũng giống như các loại hàng hóa thông thường khác, theo quan điểm

cổ điển thì giá trị đất đai là do các yếu tố lao động kết tinh tạo thành Giá trị đất đai được tính bằng chi phí lao động để cải tạo đất cộng với giá trị của sản phẩm nông nghiệp và các chi phí vật chất khác đầu tư vào đất đai Quan điểm này chỉ được sử dụng trong các quan hệ phi thị trường hoặc trong quan hệ giữa người sử dụng đất và nhà nước để thực hiện chính sách về đất đai như khi nhà nước thu hồi đất thì phải thực hiện chính sách bồi thường hoặc người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính (Ngô Thị Phương Thảo, 2011)

“Quan điểm hiện đại, đứng trên góc độ thị trường, khi một hàng hóa mang lại nhiều lợi ích và thu nhập cao thì nó mới được xem là có giá trị cao Như vậy, căn cứ vào số thu nhập mà đất đai mang lại cho người sở hữu và sử dụng để xác định giá trị của mảnh đất đó Do đó, cần phải xác định được những yếu tố tạo nên luồng nhập của đất đai khi định giá đất và đánh giá

trong tương lai những yếu tố nào có thể ảnh hưởng đến giá trị đất, bao gồm cả

kỳ vọng của chủ sở hữu đất đai” (Đinh Trọng Huy, 2018)

Quan điểm giá trị trong lý thuyết marketing hiện đại, giá trị vô hình và giá trị hữu hình xem xét để xác định giá trị trao đổi của sản phẩm Chất lượng vật lý của sản phẩm ứng với giá trị hữu hình, còn vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con người ứng với giá trị vô hình (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005) Giá trị đất đai gồm: (i) Giá trị hữu hình của đất đai là các yếu tố đặc điểm tự nhiên như diện tích, độ phì, cùng với các giá trị đầu tư cải tạo và xây dựng hạ tầng trên đất Và (2) Giá trị vô hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội, đến từ tâm tư, nguyện vọng, tình cảm của cá nhân con người nói riêng và xã hội nói chung Tùy thuộc vào vị thế xã hội của đất đai mà hình thành giá trị trao đổi của nó do đó

sự thay đổi của vị thế xã hội của đất đai sẽ gắn liền với sự thay đổi của giá trị trao đổi Trong trường hợp vị thế đất đai giống nhau thì giá trị trao đổi của nó phụ thuộc vào giá trị hữu hình, tức là giá trị sử dụng của đất đai (Đinh Trọng Huy, 2018)

Căn cứ các luận điểm trên, tác giả nêu nhận định về giá trị đất đai như sau: giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là “giá trị đất đai” (địa tô tư bản hoá) Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai

có “giá trị trao đổi” Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ,

đó chính là “giá cả của đất đai” thường gọi là giá đất (Đinh Trọng Huy, 2018)

Đặc điểm của giá đất:

Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá

cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Như vậy giá

đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất

Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt

cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất

và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định

Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất Thực

tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạnh toán vào giá đất Ví

dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp và thoát nước có thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ ), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được

Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất

tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hoá chịu ảnh hưởng cuả bản thân đôi bên cung cầu Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất

Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về

vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính

cá biệt rất rõ ràng; ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh

tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau (Ngô Thị Phương Thảo, 2011)

Định giá đất

- Giá cả: Là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nghĩa là số lượng tiền phải trả cho hàng hóa đó Về nghĩa rộng đó là số tiền phải trả cho một hàng hóa, một dịch vụ, hay một tài sản nào đó Giá cả của hàng hóa nói chung

là đại lượng thay đổi xoay quanh giá trị Khi cung và cầu của một loại hàng hóa về cơ bản khớp với nhau thì giá cả phản ánh và phù hợp với giá trị của hàng hóa đó, trường hợp này ít khi xảy ra Giá cả của hàng hóa sẽ cao hơn giá trị của hàng hóa nếu số lượng cung thấp hơn cầu, ngược lại, nếu cung vượt cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị của hàng hóa đó

- Định giá: Là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể

của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các

đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn

- Định giá đất: Là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Đất đai là một tài sản đặc biệt Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường (Đinh Trọng Huy, 2018)

1.1.2 Nguyên tắc định giá đất

Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này lại luôn luôn ở thế biến động, định giá đất cần phân tích tỷ

mỷ điểm này và phán đoán chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân

tố cấu thành giá cả đất đai và sự tương tác giữa các nhân tố, mới có thể định giá chính xác

Trước khi chúng ta nghiên cứu về phương pháp định giá, đầu tiên cần nắm vững nguyên tắc cơ bản của định giá đất đai, lấy đó làm kim chỉ nam, phân tích cẩn thận các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả đất đai, sử dụng một cách linh hoạt các phương pháp định giá đất đai, đưa ra những phán đoán phù hợp đối với giá cả đất đai

Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất trước hết được hiểu đó là những nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế

và thường được thừa nhận có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường Sau nữa cũng cần phải nhấn mạnh rằng những nguyên tắc này rất ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối liên quan chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị

trường, việc định giá đất tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sẽ được trình bày dưới đây:

- Nguyên tắc thay thế

Giá đất tuân thủ quy luật thay thế Thay thế trong định giá đất được hiểu, đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất

so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó

Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở Điều cần chú ý là, do đặc điểm về tính cố định, tính cá biệt và

số lượng giao dịch ít của đất đai, khi định giá đất rất khó tìm được thửa đất thay thế có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau như thửa đất chờ định giá, vì vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và điều kiện đất đai mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá cả cho các thửa đất chờ định giá theo nguyên tắc thay thế

Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá (Đinh Trọng Huy, 2018)

- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong

số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các qui định của chính quyền địa phương Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định Loại

sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại

và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

Thời gian kéo dài một sử dụng hiệu quả nhất phải được nhà đầu tư căn

cứ kết quả phân tích đánh giá thị trường, dự báo và chấp nhận Theo thời gian,

sử dụng hiệu quả nhất đối với tài sản có thể thay đổi Những thay đổi cơ bản của khu vực lân cận có thể tạo nhu cầu đối với những sử dụng khác Cán bộ định giá phải định kỳ xem xét và điều chỉnh những kết luận cho là sử dụng hiệu quả nhất Sử dụng hiệu quả nhất có thể là sử dụng hiện tại hoặc một sử dụng hoàn toàn khác với sử dụng hiện tại, thậm chí nó là một sự kết hợp của các sử dụng trong một giai đoạn

Giả thiết trong khu đất nào đó xây nhà cao tầng, số tầng tăng lên thì thu nhập ròng tăng theo tương ứng, nhưng sau khi vượt quá một số tầng nào đó

thì thu nhập khó có thể tăng theo cùng tỷ lệ, số tầng đạt được thu nhập cao nhất đó, về kinh tế là có lợi nhất Để xác định được điểm này, cần phải tính toán tổ hợp về giá thành tất yếu của các kiến trúc có chiều cao khác nhau, dự toán thu nhập, chi phí, kinh doanh để tìm ra được điểm ngoặt tăng giảm của tổng thu nhập Vận dụng nguyên tắc này có thể tìm ra điểm sử dụng tới hạn của đất đai, tức là điểm thu lợi tối đa, cũng có thể gọi là điểm sử dụng hiệu quả nhất

Như vậy khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả nhất, thì không nên chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải phán đoán chính xác trong tình hình nào thì thửa đất đó được sử dụng hiệu quả nhất Khi xem xét đất đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những nhân tố cần phải nghiên cứu là: phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; phương thức sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không; nếu không được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả nhất như thế nào; phương thức sử dụng có hiệu quả nhất có khả năng duy trì được bao lâu Trong đó việc phán định tính liên tục của phương thức sử dụng hiệu quả nhất có vai trò quan trọng, vì ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng thu lợi và phương thức sử dụng trong tương lai có liên quan đến nguyên tắc dự đoán (Đinh Trọng Huy, 2018)

- Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá

Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng

Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính

cá biệt, và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố và

sự biến động của những nhân tố này Vì các nhân tố này luôn thay đổi nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động

để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai Do đó nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác (Đinh Trọng Huy, 2018)

1.1.3 Căn cứ quy định về định giá đất

- Căn cứ theo Văn bản hợp nhất Luật Đất đai số 21/VBHN-VPQH ngày 10/12/2018 - gọi tắt Luật Đất đai;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 01/07/2014 Quy định về giá đất, Nghị định sổ 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 Quy định về khung giá đất;

- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giả đất; định giả đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

Quy định cụ thể như sau:

Theo Điều 10 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, việc xây dựng bảng giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai, phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1,2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, khung giá đất do Chính phủ quy định; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế

- xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất

1.1.4 Vai trò của công tác định giá đất để tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

Công tác định giá đất khi Nhà nước thu hồi đất có vai trò rất quan trọng quản lý nhà nước về đất đai và phát triển kinh tế - xã hội Cụ thể:

- Đối với quản lý của Nhà nước

Công tác định giá đất cụ thể có vai trò quan trọng trong việc điều tiết giữa lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, lợi ích của quốc gia với lợi ích của những người dân bị thu hồi đất Có thể nói, việc quy định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng hợp lý sẽ tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư và bắt tay vào thực hiện các công trình trên đất bị thu hồi Cùng với công tác đẩy mạnh giải phóng mặt bằng thì Nhà nước phải có chính sách bồi thường giá trị hợp lý cho những người dân

có đất bị hu hồi để người dân di dời chỗ ở, chuyển đổi công việc khác, hoặc

có những phương án khác để ổn định cuộc sống của mình Như vậy, Nhà nước vừa phải giải quyết vấn đề giải phóng mặt bằng vừa phải giải quyết vấn đề an sinh cho những người dân bị thu hồi đất Và chính sách về giá đất sẽ có vai trò giải quyết tốt những vấn đề đặt ra Do vậy, nhà nước cần phải có chính sách về giá đất thích hợp để tại điều kiện đẩy nhanh việc giải phóng mặt bằng cũng như giảm khiếu nại, tố cáo về giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng

Giá đất nói chung và giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng nói riêng là một loại công cụ tài chính để Nhà nước tiến hành thực hiện quản lý

về đất đai, bên cạnh việc quy định các khoản thu vào ngân sách thì đồng thời giá đất còn có tác dụng định hướng thị trường Trên thực tế, bất kỳ Nhà nước nào cũng có thể sử dụng nhiều biện pháp khác nhau để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai của mình Đó có thể là biện pháp hành chính, cũng có thể là biện pháp kinh tế, và đôi khi là sự kết hợp của cả hai biện pháp trên Nhà nước ta đã và đang vận dụng một cách có hiệu quả các quy định của pháp luật trong việc quản lý giá đất

Trong nền kinh tế thị trường, giá đất có cơ chế hình thành và vận hành riêng theo quy luật khách quan (quy luật cung cầu, quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh…) Song bên cạnh đó Nà nước cũng đưa ra những biện pháp nhằm điều chỉnh, đảm bảo, tạo điều kiện cho các quy luật thị trường vận động lành mạnh, ổn định, đúng hướng Một trong những chính sách phải kể đến là yếu

tố về giá đất Trong điều kiện đổi mới hiện nay ở nước ta, khi mà đất đai được xác định là nguồn lực quan trọng để phát triển kinh tế xã hội, việc xác định vai trò quản lý của Nhà nước thông qua cơ chế giá với tư cách là đại diện chủ

sở hữu toàn dân đối với đất đai càng có ý nghĩa cả về phương diện chính trị pháp lý, cả về phương diện quản lý kinh tế (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

- Đối với người dân bị thu hồi đất

Người dân thường có tâm lý không muốn bị thu hồi đất vì thu hồi đất sẽ tạo nên sự bất ổn trong cuộc sống hàng ngày đối với những người bị thu hồi đất ở và bất ổn về việc làm đối với những người bị thu hồi dất nông nghiệp Cho nên giá đất chính là việc bồi thường lại giá trị đất đã bị thu hồi cho người dân để người dân bị thu hồi đất có thể tìm được chỗ ở mới tương đương hoặc tốt hơn nơi ở cũ đã bị thu hồi và tạo điều kiện cho họ có cơ hội chuyển đổi nghề nghiệp

Ngoài ra, khi có quy định về giá đất, người có đất bị thu hồi sẽ biết được mình sẽ được bồi thường bao nhiêu, bồi thường như thế nào, tạo được tâm lý ổn định hơn cho người có đất bị thu hồi, tránh các trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền lạm quyền ăn chặn đất và tiền bồi thường đất của người dân Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

- Đối với các nhà đầu tư trong những trường hợp thu hồi đất vì mục đích kinh tế

Trong thực tế hiện nay, vấn đề giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng đối với các nhà đầu tư luôn là một vấn đề nan giải Muốn có đất để thực hiện dự án kinh tế thì nhà đầu tư cần phải giải phóng mặt bằng Nhưng vấn đề giải phóng mặt bằng đối với các nhà đầu tư còn phụ thuộc rất nhiều đến những thỏa thuận về giá đất đối với những người dân bị thu hồi đất Rất nhiều trường hợp người dân bị thu hồi đất thách giá quá cao khiến cho các nhà đầu

tư gặp trở ngại trong việc giải phóng mặt bằng cũng như tốn khá nhiều chi phí

cho việc giải phóng mặt bằng Trong khi đó, tâm lý của các nhà đầu tư thường mong muốn tiến hành nhanh chóng dự án đầu tư của mình nhưng không thỏa thuận được giá cả với người dân nên nhiều dự án bị kéo dài rất lâu

Do vậy, một giá đất hợp lý là giải pháp hữu hiệu để các nhà đầu tư có thể tiếp tục thực hiện dự án đầu tư của mình cũng như bồi thường khoản giá trị tương ứng cho người có đất bị thu hồi để ổn địh cuộc sống

Việc bồi thường giá đất hợp lý trong giải phóng mặt bằng sẽ góp phần hạn chế những xung đột, tranh chấp xảy ra khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất hiện nay, tình trạng khiếu kiện về giá đất diễn ra khá phổ biến trong thực

tế Việc khiếu kiện đó hầu hết xuất phát từ việc giá đất chi trả cho người dân

có đất bị thu hồi quá thấp khiến cho cuộc sống của họ lâm vào tình cảnh khó khăn, vừa mất đất, vừa mất việc làm lại chỗ ở bấp bênh… Điều đó làm càng khẳng định được vai trò của giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng đối với công tác anh sinh xã hội của Nhà nước cũng như sự ổn định trong cuộc sống của người dân bị thu hồi đất Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.1.5 Nội dung định giá đất khi nhà nước thu hồi đất

Theo khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai” Điều 16 Luật Đất đai năm 2013 có nêu rõ các trường hợp Nhà nước quyết định thu hồi đất như sau:

Thứ nhất, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh

tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Đây là trường hợp người dân hy sinh một lợi ích hợp pháp để đóng góp cho lợi ích chung của xã hội nhằm phát triển nền kinh tế đất nước, tức là người có công, pháp luật quy định có bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Trong đó, pháp luật hiện hành quy định rằng

giá đất tính bồi thường là giá đất cụ thể được xác định tại thời điểm quyết định thu hồi đất

Thứ hai, thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai Đây là các hành vi

vi phạm cần có chế tài nên pháp luật không đặt ra vấn đề bồi thường

Thứ ba, thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, do tự nguyện trả lại đất, hay vì có nguy cơ đe dọa tính mạng con người Trường hợp người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước thì được trả lại giá trị quyền sử dụng đất Việc tính giá trị trả lại này căn cứ vào bảng giá đất, nên cũng không áp dụng các quy định về xác định giá đất cụ thể Riêng đối với trường hợp thu hồi đất nằm trong khu vực bị ô nhiễm môi trường hoặc bị ảnh hưởng bởi thiên tai có nguy cơ đe dọa tính mạng con người thì được bồi thường Việc bồi thường này được thực hiện theo quy định “bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở và hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở”

Như vậy, công tác quản lý nhà nước trong định giá đất thu hồi được thực hiện như sau:

a Xây dựng công tác lập thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng

Theo quy định, để thực hiện giải phóng mặt bằng cần phải có Quy hoạch được duyệt, Quyết định phê duyệt dự án, kế hoạch sử dụng đất và các thủ tục hành chính khác

Quy hoạch sử dụng đất là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong

tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, là công

cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước nói chung và các địa phương nói riêng

Theo Điều 35 Luật đất đai 2013, Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất được thực hiện dựa trên 8 nguyên tắc:

1 Phù hợp với chiến lược quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh

tế - xã hội, quốc phòng an ninh

2 Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Quy hoạch sử dụng đất cấp Quốc gia phải đảm bảo tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã

3 Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả

4 Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứng

5 Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh

6 Dân chủ và công khai

7 Bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục

vụ lợi ích quốc gia, công cộng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường

8 Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt

Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để

tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng

mà Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế xá hội cao nhất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động đến chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh sau:

Thứ nhất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ

quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ

được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;

Thứ hai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố

ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính tiền bồi thường

Theo Khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai 2013, kế hoạch sử dụng đất là việc

phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất Trong đó, thời kỳ kế hoạch sử dụng đất quốc gia, kế hoạch

sử dụng đất cấp tỉnh, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng và kế hoạch sử dụng đất an ninh là 05 năm; kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm

Theo Khoản 3 Điều 40 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi bởi Khoản 1

Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật có liên quan đến quy hoạch 2018), các căn cứ lập kế hoạch sử dụng đất cấp huyện bao gồm:

- Kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;

- Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;

- Nhu cầu sử dụng đất trong năm kế hoạch của các ngành, lĩnh vực, của cấp huyện, cấp xã;

- Khả năng đầu tư, huy động nguồn lực để thực hiện kế hoạch sử dụng đất Việc lập kế hoạch sử dụng đất phải tuân thủ các nguyên tắc được quy

định tại Điều 35 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 6 Luật

sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật có liên quan đến quy hoạch 2018), cụ

- Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;

- Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứng với biến đổi khí hậu;

- Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh;

- Kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền quyết định, phê duyệt

b Phương pháp định giá đất thu hồi theo quy định của Nhà nước

Các phương pháp chủ yếu được sử dụng để xác định giá đất theo Luật Đất đai (2013) gồm: phương pháp hệ số điều chỉnh hệ số giá đất, phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền

sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá dựa trên các tiêu chí về vị trí, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, tính pháp lý về quyền sử dụng đất, khả năng sinh lợi, (gọi là thửa đất so sánh) Phương pháp này được áp dụng trong trường hợp để định giá đất khi có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất

Ưu điểm: đây là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, thể hiện sự đánh giá của thị trường; là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác

Nhược điểm: phải có giao dịch về bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được; các thông tin, chứng cứ thường mang tính chất lịch sử Phương pháp này đòi hỏi người thẩm định phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp

- Phương pháp chiết trừ: Là bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản để định giá đất đối với thửa đất

có tài sản gắn liền với đất (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) Áp dụng trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất

và tài sản gắn liền với đất) để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất

Ưu điểm: áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt

Nhược điểm: giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại, phải có dữ liệu từ thị trường, khấu hao mang tính chủ quan

- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp định giá đất tính bằng thương

số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh Áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất

Ưu điểm: là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại, đơn giản và dễ sử dụng, dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học

Nhược điểm: việc xác định tỷ suất vốn hoá chính xác là phức tạp do việc đầu tư tài sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân; trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai; kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán, chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan

- Phương pháp thặng dư: Là căn cứ vào tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử

dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản để định giá đất Khi thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính thì được áp dụng phương pháp định giá này

Ưu điểm: sử dụng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển,

là phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu

Nhược điểm: dùng nhiều giả định nên cần nhiều thông tin để phân tích,

là phương pháp thẩm định khá phức tạp, người thẩm định phải có nhiều kinh nghiệm chuyên môn

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.”

Ưu điểm: đơn giản, dễ thực hiện; tính pháp lý cao

Nhược điểm: phạm vi áp dụng quá rộng, quy định chung cho cả khu vực, loại đất, tuyến đường, do đó thiếu tính chính xác khi định giá cho từng thửa đất cụ thể

Bước 3: Xây dựng phương án giá đất;

Bước 4: Thẩm định Phương án giá đất;

Bước 5: Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình cấp có thẩm quyền quyết định;

Bước 6: Quyết định giá đất

Theo quy định, việc thẩm định Phương án giá đất do Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện, UBND cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất bao gồm các thành phần sau: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng; Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định

d Kết quả đạt được của định giá đất

Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Định giá đất đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế cũng như hoạt động quản lý của Nhà nước về đất đai Kết quả định giá đất không chỉ là cơ sở để phục vụ cho hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, góp phần ổn định thị trường đất đai,

là cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất mà còn góp phần nâng cao hiệu quả về sử dụng đất và đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội, đặc biệt là khi giải quyết tranh chấp đất đai cũng như xây dựng, thực hiện luật pháp về đất đai Thông qua kết quả định giá đất sẽ giúp cho Nhà nước

và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh, sử dụng quyền sử dụng đất Do vậy, các vấn đề pháp lý điều chỉnh

về định giá đất cần phải chính xác và phù hợp với thực tiễn Về cơ bản, hiện nay, các quy định về định giá đất đã được pháp luật đất đai quy định một cách rõ ràng, cụ thể; tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn tồn tại những điểm hạn chế nhất định cần phải được tiếp tục điều chỉnh, hoàn thiện Chính vì vậy, việc tiếp tục nghiên cứu, đánh giá, làm rõ những hạn chế, bất cập trong quy định pháp luật đất đai về định giá đất và từ đó đề xuất một

số kiến nghị hoàn thiện về vấn đề này trong bối cảnh sửa đổi Luật Đất đai hiện nay là điều rất quan trọng và cấp thiết

1.1.6 Các yếu và tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng và định giá đất thu hồi

1.1.6.1 Nhóm yếu tố chủ quan

* Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Lập và quản lý chặt chẽ hồ sơ địa chính có vai trò quan trọng hàng đầu

để quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai Nơi nào công tác quản lý đất đai tốt như hoàn chỉnh bản đồ địa chính có cất lượng, làm rõ nguồn gốc đất, xác định rõ được hạn mức diện tích đất ở và đất canh tác thì khâu đo đạc xác định tính pháp lý của đất để áp giá bồi thường hoặc hỗ trợ di chuyển tái định cư thuận lợi Ngược lại, những nơi công tác quản lý đất đai chưa tốt thì việc đền bù GPMB gặp rất nhiều khó khăn

Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình lập hồ sơ về quyền sở hữu đất, lập hồ

sơ về quyền sở hữu đất đai, bất động sản là sự đảm bảo và những thông tin

về quyền sở hữu đất Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trong công tác bồi thường - GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất diện tích đất tính bồi thường Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn nhiều yếu kém, đặc biệt là công tác đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtvẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồi thường - GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường - GPMB

sẽ thuận lợi, góp phần đẩy nhanh tiến độ bồi thường – GPMB Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

* Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước nói chung và các địa phương nói riêng

Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để

tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng

mà Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế xá hội cao nhất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động đến chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh sau:

Thứ nhất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ

quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;

Thứ hai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố

ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính tiền bồi thường

Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch sử dụng đất nói riêng còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nạng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy

hoạch theo phong trào Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo”

* Các yếu tố từ bộ máy chính quyền thực hiện công tác giải phóng mặt bằng

Năng lực của các cán bộ chuyên môn, cách quản lý, vận hành của bộ máy chính quyền, các cơ quan thực thi công tác giải phóng mặt bằng ảnh hưởng đến tiến độ khi triển khai dự án, lòng tin, sự chính xác đảm bảo tính công bằng đối với mỗi người dân có đất thu hồi

Công tác tuyên truyền chính sách về pháp luật, về đất đai, bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất: Công tác này chưa thực sự thường xuyên và sâu rộng, do đó sự hiểu biết về pháp luật của nhân dân ítnhất trong lĩnh vực này còn hạn chế dẫn đến tình trạng so bì khi người bị thuhồi đất nông nghiệp lại coi đất đó là đất phi nông nghiệp theo dự án đang triển khai, so sánh, khiếu nại về chính sách và giá đền bù gữa người được áp dụng theo những thời điểm khác nhau Mặt khác ý thức tự giác của nhân dân trong chấp hành quyết định thu hồi đất của Nhà nước để phát triển kinh tế còn cóphần chưa tốt dẫn đến có tình trạng người bị thu hồi đất so sánh thiệt thòi của mình khi đất do mình đang sử dụng được giao cho người khác dùng với khả năng sinh lợi cao hơn nhiều lần Từ đó nảy sinh ra khiếu kiện, tạo không khí nặng nề với nhà đầu tư khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư để

GPMB (Hoàng Thị Nga, 2011)

1.1.6.2 Nhóm yếu tố khách quan

* Các yếu tố về pháp luật, chính sách của Nhà nước

Những quy định của pháp luật, chính sách của nhà nước luôn là yếu tố ảnh hưởng lớn đến công tác giải phóng mặt bằng, là yếu tố khách quan, yếu

tố ban đầu để công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện một cách công khai, minh bạch đảm bảo tính công bằng đối với mỗi người dân Nếu như pháp luật, chính sách nhà nước được đầy đủ, rõ ràng thì công tác giải phóng

mặt bằng sẽ rút ngắn được thời gian thực hiện cũng như giảm bớt khiếu kiện, bức xúc của người dân có đất bị thu hồi Ngược lại, nếu chính sách, pháp luật nhà nước không rõ ràng, minh bạch sẽ gây hiểu nhầm cho người dân, khó khăn cho các đơn vị, tổ chức nhà nước trong quá trình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

Hiện tại, có rất nhiều chính sách ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng như Luật đất đai, các văn bản dưới luật có liên quan đến việc thu hồi, đền bù thiệt hại, những chính sách này được quy định chung trên cả nước, tuy nhiên, thực tế cho thấy ở mỗi nơi việc vận dụng chính sách lại diễn

ra khác nhau Ngay cả ở các địa phương, chính quyền tỉnh cũng có thể ban hành những chính sách của riêng từng địa phương đó căn cứ các bộ Luật của chính phủ, những chính sách này có ảnh hưởng trực tiếp đến tất cả các nội dung của giải phóng mặt bằng Vì vậy, tại mỗi địa phương cần dựa trên tình hình thực tế để đưa ra những chính sách phù hợp cho từng địa phương đó

(Nguyễn Thị Minh Tâm, 2010)

* Các yếu tố thuộc về nhà đầu tư

Khả năng tài chính và năng lực quản lý, điều hành của nhà đầu tư trong quá trình tham gia triển khai công tác GPMB với tư cách là một thành viên trong hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà đầu tư phải có đủ năng lực tài chính để kịp thời chi trả bồi thường cho các hộ dân theo đúng kế hoạch, tiến độ đã được thông báo Ngược lại công tác bồi thường, GPMB sẽ

bị chậm trễ và có thể tạo ra sự bất bình, phản ứng tiêu cực, thiếu hợp tác và khiếu kiện trong nhân dân Trong quá trình GPMB sự tham gia tích cực, năng động của nhà đầu tư cùng với các cơ quan có thẩm quyền giải quyết các vướng mắc có vai trò rất quan trọng trong việc thúc đẩy tiến độ GPMB

(Phan Trung Hiền, 2013)

* Các yếu tố thuộc về người dân

Mức sống, trình độ hiểu biết của người dân: đối với những nơi có mức