Đang tải... (xem toàn văn)
48 Chương 3: THỰC TRẠNG VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI HUYỆN TRÀNG ĐỊNH, TỈNH LẠNG SƠN .... Ý kiến đánh giá của các bên có liên quan đối với công tác định giá đất
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH ––––––––––––––––––––––––––––––– NÔNG VIỆT VINH CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI HUYỆN TRÀNG ĐỊNH, TỈNH LẠNG SƠN LUẬN VĂN THẠC SĨ THEO ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ THÁI NGUYÊN - 2023 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH ––––––––––––––––––––––––––––––– NÔNG VIỆT VINH CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI HUYỆN TRÀNG ĐỊNH, TỈNH LẠNG SƠN Ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 8.31.01.10 LUẬN VĂN THẠC SĨ THEO ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG Người hướng dẫn khoa học: TS Bùi Văn Lương THÁI NGUYÊN - 2023 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi, chưa công bố tại bất kỳ nơi nào, mọi số liệu sử dụng trong luận văn này là những thông tin xác thực Tôi xin chịu mọi trách nhiệm về lời cam đoan của mình Thái Nguyên, ngày tháng năm 2023 Tác giả luận văn Nông Việt Vinh ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Bùi Văn Lương, người đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn Xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo Phòng Đào tạo - Trường Đại học Kinh tế và Quản trị kinh doanh đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn tốt nghiệp Tôi xin chân thành cảm ơn tới Ban lãnh đạo, các bạn bè đồng nghiệp, đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này Do bản thân còn nhiều hạn chế nên luận văn không tránh khỏi những thiếu sót, tôi rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của các thầy cô giáo và các bạn Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2023 Tác giả luận văn Nông Việt Vinh iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii MỞ ĐẦU 1 1 Lý do chọn đề tài 1 2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 4 3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4 4 Đóng góp chính của đề tài 5 5 Bố cục luận văn 6 Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ THU HỒI ĐẤT 7 1.1 Cơ sở lý luận về công tác định giá đất khi nhà nước thu hồi đất 7 1.1.1 Một số khái niệm cơ bản 7 1.1.2 Nguyên tắc định giá đất 13 1.1.3 Vai trò của công tác định giá đất để tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất 17 1.1.4 Nội dung định giá đất khi nhà nước thu hồi đất 20 1.1.5 Các yếu và tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng và định giá đất thu hồi 28 1.2 Cơ sở thực tiễn của công tác định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng 34 1.2.1 Kinh nghiệm của huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn về định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng 34 1.2.2 Kinh nghiệm của huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn về định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng 37 iv 1.2.3 Bài học kinh nghiệm rút ra cho huyện Tràng Định trong định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng 39 Chương 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 42 2.1 Câu hỏi nghiên cứu 42 2.2 Phương pháp nghiên cứu 42 2.2.1 Phương pháp thu thập thông tin 42 2.2.2 Phương pháp xử lý thông tin 44 2.3 Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu 45 2.3.1 Chỉ tiêu về ban hành, áp dụng các văn bản pháp luật trong công tác định giá đất 45 2.3.2 Chỉ tiêu về phương pháp định giá đất 45 2.3.3 Chỉ tiêu đánh giá về chính sách bồi thường, hỗ trợ - GPMB 46 2.3.4 Chỉ tiêu lập kế hoạch bồi thường - GPMB 47 2.3.5 Chỉ tiêu về co sánh giá đất do Nhà nước quy định với giá đất thị trường 48 2.3.6 Chỉ tiêu về quá trình thực hiện công tác bồi thường - GPMB 48 Chương 3: THỰC TRẠNG VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI HUYỆN TRÀNG ĐỊNH, TỈNH LẠNG SƠN 49 3.1 Giới thiệu tổng quan về huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn 49 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 49 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 55 3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 60 3.1.4 Khái quát hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Tràng Định tỉnh Lạng Sơn 62 3.2 Thực trạng về công tác định giá đất khi Nhà Nước thu hồi đất tại huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn 63 3.2.1 Khái quát đặc điểm các dự án, các thửa đất đại diện tiến hành nghiên cứu 63 3.2.2 Tình hình xây dựng bảng giá đất trên địa bàn huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn 66 v 3.2.3 Thực trạng công tác định giá đất khi Nhà nuớc thu hồi đất tại một số dự án ở huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2020 - 2022 68 3.2.4 Ưu điểm và hạn chế của công tác định giá đất khi Nhà nuớc thu hồi đất tại một số dự án ở huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2020 – 2022 87 3.2.5 Ý kiến đánh giá của các bên có liên quan đối với công tác định giá đất khi nhà nước thu hồi đất tại huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn 91 Chương 4: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI HUYỆN TRÀNG ĐỊNH TỈNH LẠNG SƠN 99 4.1 Định hướng và mục tiêu về công tác định giá đất khi nhà nước thu hồi đất tại huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn trong thời gian tới 99 4.1.1 Định hướng 99 4.1.2 Mục tiêu 100 4.2 Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả về công tác định giá đất khi Nhà Nước thu hồi đất tại huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn 103 4.2.1 Hoàn thiện chính sách giá đất 103 4.2.2 Cải cách công tác định giá 103 4.2.3 Xây dựng định bảng giá đất với giá thị trường 104 4.2.4 Xây dựng quy trình, thời gian thực hiện xác định giá đất cụ thể 106 4.3 Kiến nghị 106 4.3.1 Đối với Nhà nước 106 4.3.2 Đối với UBND tỉnh 107 4.3.3 Đối với Ủy ban nhân dân huyện 107 KẾT LUẬN 108 TÀI LIỆU THAM KHẢO 110 PHỤ LỤC 112 vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT CLN : Cây lâu năm GPMB : Giải phóng mặt bằng HĐND : Hội đồng nhân dân LUC : Trồng lúa nước QSD : Quyền sử dụng HNK : Đất trồng cây hàng năm khác STĐ : Số thửa đất TMD : Thương mại dịch vụ TNMT : Tài nguyên môi trường UBND : Ủy ban nhân dân vii DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ HÌNH Hình 3.1: Sơ đồ hành chính huyện Tràng Định 49 Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Tràng Định từ năm 2020 - 2022 62 Bảng 3.2: Khái quát các dự án và số thửa đất đại diện nghiên cứu 65 Bảng 3.3: Tổng hợp việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất cụ thể 70 Bảng 3.4: Trình tự, thủ tục, thời gian thực hiện xác định giá đất cụ thể áp dụng tại huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn 75 Bảng 3.5: Đối chiếu trình tự, thời gian xác định giá đất cụ thể đã quy định tại các các dự án nghiên cứu 78 Bảng 3.6: Kết quả định giá đất cụ thể đối với loại đất chuyên trồng lúa nước (LUC) 79 Bảng 3.7: Kết quả định giá đất cụ thể đối với loại đất trồng cây lâu năm (CLN) 80 Bảng 3.8: Kết quả định giá đất cụ thể đối với loại đất trồng cây hàng năm khác (HNK) 81 Bảng 3.9: Kết quả định giá đất cụ thể đối với loại đất ở (ODT, ONT) 82 Bảng 3.10: Kết quả định giá đất cụ thể đối với loại đất thương mại dịch vụ (TMD) 85 Bảng 3.11: Tổng hợp ý kiến của cán bộ tư vấn xác định giá đất cụ thể 91 Bảng 3.12: Tổng hợp ý kiến của cán bộ tham gia thẩm định giá đất cụ thể 94 Bảng 3.13: Tổng hợp ý kiến của các hộ dân bị ảnh hưởng khi Nhà nước thu hồi đất 96 1 MỞ ĐẦU 1 Lý do chọn đề tài Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì nếu sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất không những không mất đi mà còn có xu hướng tăng lên Hiện nay, quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và gắn liền với nó là quá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ, việc thay đổi mục đích sử dụng đất để đáp ứng nhu cầu đầu tư xây dựng mới hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong các khu dân cư là một tất yếu, xu hướng này xảy ra ở khắp các địa phương trên cả nước Trong quá trình đó việc tìm không gian mặt bằng phù hợp với yêu cầu xây dựng là công việc thường xuyên và quan trọng của tất cả các dự án Giải phóng mặt bằng để thu hồi đất là một quy trình chung cho mọi hạng mục công trình và là một khâu quan trọng có tính đặc thù trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư, nó không những ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ đầu tư mà còn liên quan đến sự ổn định tình hình kinh tế - chính trị - xã hội Ở Việt Nam, để phù hợp với sự vận hành của thể chế kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước thì chính sách quản lý đất đai cũng thường xuyên được điều chỉnh Theo Luật Đất đai năm 2013 thì giá đất do Nhà nước quy định, đồng thời đưa ra nguyên tắc định giá đất phải “Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp” Trên cơ sở quy định khung trong công tác thu hồi đất đã được pháp luật quy định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cũng được trao thẩm quyền quyết định cụ thể chính sách bồi