hoàn thiện công tác định giá đất và giải pháp xây dựng bản đồ giá đất tại thành phố vũng tàu tỉnh bà rịa vũng tàu

Giá đất nhà nước được xác lập bằng khung giá đất, giá đất giáp ranh các địa phương cấp tỉnh chỉ áp dụng trong các trường hợp không gây nguy cơ tham nhũng và khiếu kiện của người dân gồm:

MỤC LỤC

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác định giá đất đai hàng loạt 3

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu 4

3.1 Mục tiêu nghiên cứu 4

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 4

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

4.1 Đối tượng nghiên cứu 4

4.2 Phạm vi nghiên cứu 4

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Ý nghĩa của nghiên cứu 5

7 Kết cấu luận văn 6

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ TRONG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 7

1.1 Cơ sở lý luận của định giá đất 7

1.1.1.Khái niệm, vai trò và đặc điểm của đất đai 7

1.1.2 Giá trị và các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai 9

1.1.3 Định giá và quản lý giá đất 10

1.1.3.1 Khái niệm định giá đất 10

1.1.3.2 Khái niệm khung giá và bảng giá đất 10

1.1.3.3 Hệ thống các phương pháp định giá đất 11

1.1.3.4 Hệ thống tổ chức quản lý giá đất 13

1.1.3.5 Hệ thống tiêu thức phân cấp vị trí đất (vùng giá trị) 13

1.1.4 Hệ thống thông tin hỗ trợ giá đất 14

1.1.4.1 Khái niệm hệ thống thông tin hỗ trợ giá đất 14

1.1.4.2 Đặc điểm hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất 14

1.1.4.3 Vai trò hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất 15

1.1.4.4 Giới thiệu công nghệ WEBGIS và phát triển phần mềm WEBGIS 15

1.2 Hệ thống văn bản pháp lý trong công tác định giá đất 21

1.3 Cơ sở dữ liệu về giá đất 22

1.3.1 Cơ sở dữ liệu không gian 22

1.3.2 Cơ sở dữ liệu thuộc tính 22

1.4 Bản đồ giá đất 23

1.4.1 Khái niệm bản đồ giá đất 23

1.4.2 Đặc điểm và vai trò của bản đồ giá đất 23

1.4.3 Quy trình xây dựng bản đồ giá đất 24

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ VŨNG TÀU - TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU 25

2.1 Đặc điểm tự nhiên và phát triển kinh tế - xã hội tại Thành phố VũngTàu- tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu 25

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên 25

2.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 26

2.1.3 Hiện trạng cơ sở hạ tầng 27

2.1.4 Hiện trạng sử dụng đất 29

2.2 Thực trạng công tác quản lý đất đai tại Thành phố Vũng Tàu- tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu 31

2.2.1 Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai 31

2.2.2 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đăng ký, cấp giấy chứng nhận 31

2.2.3 Công tác quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 33

2.2.4 Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 34

2.3 Thực trạng công tác định giá đất 35

2.3.1 Nguyên tắc xác định đất đai 35

2.3.2 Phương pháp thực hiện 35

2.3.3 Quy trình thực hiện 36

2.3.4 Nguyên tắc phân khu vực và vị trí đất 36

2.4 Mức giá cao nhất và thấp nhất của các loại đất 38

2.4.1 Giá nhóm đất nông nghiệp 38

2.4.2 Giá nhóm đất phi nông nghiệp 39

2.4.3 Giá nhóm đất chưa sử dụng 39

2.5 Đánh giá công tác định giá đất tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu 40

2.5.1 Những mặt đạt được 40

2.5.2 Mặt hạn chế 40

CHƯƠNG 3 CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ

ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ VŨNG TÀU TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU 43

3.1 Xây dựng mô hình giá đất tại Thành phố Vũng Tàu 43

3.1.1 Giới thiệu phần mềm DTREG 43

3.1.2 Công thức toán học và công cụ xây dựng mô hình định giá đất 44

3.1.3 Quy trình xây dựng mô hình giá đất 47

3.2 Các đặc điểm đất đai ảnh hưởng đến giá đất tại Thành phố Vũng Tàu và cách phân loại 47

3.3 Tổng hợp thông tin thu thập trên địa bàn thành phố Vũng Tàu 50

3.4 Đánh giá tình hình biến động giá đất 50

3.5 Kết quả phân tích hồi quy xây dựng mô hình định giá đất 51

3.6 Sự chênh lệch về giá trong từng khu vực 57

3.7 Phân vùng giá trị đất, xây dựng hệ số điều chỉnh cho các vùng giá trị 61

3.8 Điều chỉnh giá đất của các vùng giá trị khi xuất hiện các công trình tạo cực vị thế 61

3.9 Xác định tham số ảnh hưởng của các công trình vị thế 63

Bảng 3.9 Bảng giá đất và tham số Ɣ được tổng hợp thành bảng phụ lục IV 63

3.10.1 Quy trình thực hiện xây dựng cơ sở dữ liệu và bản đồ giá đất: 63

3.10.2 Quy trình xây dựng bảng đồ vùng giá trị đất 65

Kết luận 74

Kiến nghị 75

TÀI LIỆU THAM KHẢO 77

PHỤ LỤC I 79

Bảng 3.1 Bảng tổng hợp thông tin tại Thành Phố Vũng Tàu 79

PHỤ LỤC II 104

PHỤ LỤC III 122

PHỤ LỤC IV 142

Bảng 3.9 Bảng giá đất và tham số Ɣ 142

PHỤ LỤC V MÔ HÌNH CÂY QUYẾT ĐỊNH ĐẾN GIÁ ĐẤT 168

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là tài sản mà tự nhiên đã ưu ái trao tặng cho con người Sự tồn tại và phát triển của loài người luôn gắn liền với đất đai Đất đai còn có một ý nghĩa rất quan trọng và đã được Marx khái quát: ”Đất là

mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”, điều này có ý nghĩa là không thể có của cải nếu không có đất đai và lao động Bên cạnh đó đất đai còn được thể hiện thông qua lĩnh vực kinh tế, chính trị-xã hội, và trong đời sống văn hóa, tinh thần của con người Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi của loài người,là điều kiện sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” Tuy nhiên đất đai cùng với nhiều yếu tố khác như: khí hậu, địa hình, điều kiện tự nhiên từ đó góp phần hình thành nên lối sống, tính chất của con người Tất cả cho thấy trong tất cả các lĩnh vực của đời sống xã hội, từ kinh tế chính trị đến văn hóa tinh thần, vai trò của đất đai không thể phủ nhận và cũng không thể thiếu Điều đặc biệt và khá phổ biến trong đất đai là phải mang tính cộng đồng cao, không ai được sử dụng đất đai theo ý riêng của mình Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng của một quốc gia Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!”

Đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển được, tính cố định vị trí quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố môi trường nơi có đất Mặc khác, đất đai không giống các hàng hóa khác

có thể sản sinh qua quá trình sản xuất do đó, đất đai là có hạn Tuy nhiên, có thể thấy giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau Đất đai ở đô thị có giá trị lớn hơn ở vùng sâu, vùng xa, đất đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện về cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có giá trị hơn những đất đai có điều kiện kém hơn Vì vậy,có thể thấy giá trị đất đai luôn thay đổi theo thời gian Bên cạnh đó, đất đai còn có tính đa dạng phong phú tùy thuộc vào mục đích sử dụng và phù hợp với từng vùng địa lý, một loại cây có thể thích nghi tốt với loại đất này nhưng cũng có thể thích nghi không tốt khi trong một môi trường khác Con người tác động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm để phục vụ cho nhu cầu của cuộc sống Và đất đai cũng mang lại giá trị cho sự phát triển kinh tế - xã hội Nhưng trên thực tế cùng với yêu cầu phát huy nguồn lực

về đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội, công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế sâu rộng đòi hỏi phải hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai

Theo quy định tại Luật Đất Đai 2013 giá đất được định nghĩa là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị sử dụng đất Giá trị quyền sử dụng đất đối với một diện tích xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định Giá đất nhà nước được xác lập bằng khung giá đất, giá đất giáp ranh các địa phương cấp tỉnh chỉ áp dụng trong các trường hợp không gây nguy cơ tham nhũng và khiếu kiện của người dân gồm: Tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính các khoản thuế liên quan đến đất đai và phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và

sử dụng đất đai.Trong hệ thống dịch vụ tư vấn giá đất, Luật Đất Đai cần có quy định về quy trình định giá đất phù hợp với giá đất thị trường Hệ thống dịch vụ

tư vấn giá đất có vai trò rất quan trọng trong xác định giá đất nhà nước cũng như giá đất thị trường Giá đất đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trên thị trường đặc biệt là trong thị trường bất động sản Trong thị trường bất động sản hiện nay thì bất động sản có giá trị sinh lời rất lớn, có thể thấy rằng giá trị sinh lời là nhân tố tác động trực tiếp đến giá đất và bất động sản Giá trị sinh lời ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất, khi giá trị sinh lời của đất cao thì giá đất sẽ cao

và ngược lại Giá đất còn chịu tác động của rất nhiều yếu tố như: yếu tố tự nhiên, quan hệ cung cầu, chính sách điều tiết của Nhà nước, các yếu tố về xã hội Ngoài ra, giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý, thị hiếu, truyền thống của con người Nói đến vấn đề này thì đây cũng là yếu tố tác động mạnh nhất làm ảnh hưởng đến giá đất Giá đất tăng hay giảm cũng phụ thuộc vào cảm nhận của con người, khi giá trị cảm nhận thay đổi tức là khi con người cảm nhận

về một bất động sản nào đó mà nó đáp ứng được tất cả các nhu cầu của họ thì họ

sẽ cảm thấy giá đó phù hợp với họ và họ quyết định mua đồng thời đẩy giá lên cao Và ngược lại, khi một bất động sản không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng thì giá trị của nó sẽ giảm Bên cạnh đó, yếu tố truyền thống cũng làm cho giá đất tăng lên vì đa số người Việt Nam luôn thích sống ở những nơi gần trung tâm thương mại, dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu của mỗi người

Hiện nay, công tác định giá này được nhà nước ta rất coi trọng bởi giá đất

là một công cụ trong quản lý Nhà nước về đất đai và giá đất do Nhà nước quy định luôn phải đảm bảo nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường Tuy nhiên, công tác định giá đất ở nước ta hiện nay vẫn tồn tại khá nhiều bất cập Cụ thể, bảng giá đất hàng năm vẫn đang bộc lộ nhiều nghịch lý, chưa đáp ứng được kịp nhu cầu phát triển của xã hội cũng như yêu cầu quản lý của cơ quan Nhà nước Vấn đề thu thuế, thu tiền sử dụng đất cũng như công tác đền bù, giải tỏa dựa trên bảng giá đất của nước ta trong nhiều năm qua đã cố gắng thay đổi để hoàn thiện nhưng vẫn tồn tại nhiều khó khăn mà đến nay vẫn chưa giải quyết ổn thỏa

Cũng như các thành phố khác nói chung và thành phố Vũng Tàu nói riêng thì bảng giá đất do UBND tỉnh công bố vẫn còn tồn tại nhiều bất cập như: giá của một số loại đất chưa phù hợp với thực tế, mất cân đối về giá giữa các loại đất nông nghiệp, đất ở nông thôn, đất ở đô thị và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

Chính vì vậy, em đã quyết định chọn đề tài “Nghiên cứu xây dựng mô hình giá đất ở cho việc thẩm định giá đất hàng loạt trên địa bàn Thành phố Vũng Tàu” để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đây và xây dựng được một mô hình giá đất có thể ứng dụng trong thẩm định giá đất hàng loạt phù hợp với điều kiện thực tiễn hiện nay

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác định giá đất đai hàng loạt

Thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp rất cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường Nhưng thẩm định giá là một dạng đặc biệt của việc xác đinh giá bởi công việc thẩm định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm, và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện Thẩm định giá có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên quan tới việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sỡ hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản

Bên cạnh đó thẩm định giá có những đóng góp đáng kể vào sự phát triển của nền kinh tế trong thời kỳ mở cửa, nó phù hợp với quy luật kinh tế trong nền kinh tế thị trường có nhiều thành phần cùng hoạt động, đáp ứng yêu cầu khách quan, cấp thiết của công cuộc phát triển nền kinh tế trong thị trường, đáp ứng yêu cầu khách quan, cấp thiết của công cuộc phát triển nền kinh tế thị trương theo định hướng XHCN có sự quản lý của nhà nước Việt Nam hiện nay

Có rất nhiều nghiên cứu về thẩm định giá hàng loạt với nhiều chuyên gia như Lancaster (1966), Ridker (1967), Rosen (1974), Balchin (1995), Raymond (2002), Nelson (2003) và rất nhiều tác giả khác Theo Ridker, các yếu tố tác động đến giá nhà gồm có: đặc điểm kết cấu nhà (diện tích nhà, số lượng phòng, loại hình xây dựng), đặc điểm khu dân cư (khoảng cách tới nơi làm việc, chất lượng trường học, tỷ lệ tội phạm), môi trường (chất lượng không khí, nguồn nước, tiếng ồn) Nghiên cứu của Selim (2009) chỉ ra các yếu tố: kích thước ngôi nhà, số phòng, loại nhà, đặc điểm vị trí, kiểu kiến trúc, hệ thống nước, hồ bơi là các biến số quan trọng ảnh hưởng tới giá nhà Và từ đó, có thể thấy giá cả thay đổi liên tục Được biết giá cả là biểu hiện của giá trị, giá trị bao gồm: giá trị hữu hình và giá trị vô hình Ứng với giá trị vô hình là vị thế cuẩ đất đai còn ứng với giá trị hữu hình là chất lượng tự nhiên Khi các yếu tố này thay đổi dẫn tới giá trị thay đổi khi đó giá cả cũng thay đổi theo Trong sự thay đổi đó thì vị thế là yếu

tố thay đổi nhiều nhất, khi vị thế không thay đổi thì giá trị không thay đổi, giá cả xoay quanh mức giá trị này, đây là tính ngưỡng của giá đất

Bên cạnh đó, giá cả đất đai mang tính miền, trong một miền giá trị thấp nhất, cao nhất bởi vì vị thế của đất đai là mù mờ, sự cảm nhận của đất đai là mù

mờ Ba điểm này chính là căn cứ lựa chọn phương pháp đánh giá đất đai phù hợp Từ các kết quả nghiên cứu trên đã đưa ra nhiều mô hình định giá đất như

mô hình cộng, mô hình nhân, mô hình mũ…Tuy nhiên hiện nay, trong phân tích thị trường bất động sản định lượng có rất nhiều nghiên cứu về xây dựng mô hình ngẫu nhiên (tức không định dạng trước dạng mô hình mà dạng mô hình được hiểu là kết quả của mô hình phân tích hồi quy) Cách làm này chỉ phù hợp cho nghiên cứu khám phá mà không phù hợp với việc xây dựng mô hình một cách chính xác Chính vậy vậy, theo đề xuất của TS Trần Thanh Hùng thì cần phải

xây dựng mô hình toán học trước khi nghiên cứu thực nghiệm vì mô hình có vai trò như khung pháp phân tích định hướng cho chúng ta tìm kiếm cũng như phân loại phân lớp dữ liệu sau đó lần lượt sử dụng từng loại từng lớp dữ liệu để xây dựng mô hình dữ liệu và cuối cùng sử dụng phân tích hồi quy để lựa chọn ra mô hình phù hợp nhất Say mê và theo đuổi lý thuyết này TS Trần Thanh Hùng đã quyết tâm xây dựng nên một mô hình định giá đất dựa vào phương trình hồi quy xác định giá đất phụ thuộc vào đặc điểm vị thế xã hội, chất lượng tự nhiên và kỹ thuật của đất đai Cho đến nay thì mô hình bước đầu đã xây dựng được công thức toán học và các lý thuyết bổ trợ Mô hình này, cũng rất phù hợp với giá đất trong vùng nghiên cứu, nhưng cần nâng cao mức độ phù hợp lên cao hơn nữa để tăng mức độ tin cậy, hạn chế sai số và góp phần hoàn thiện mô hình bằng cách tăng số lượng thử nghiệm tại các quận, huyện để có được một đánh giá khách quan cũng như mức độ tin cậy trước khi đưa vào áp dụng Đây cũng là vấn đề cần nghiên cứu và giải quyết của luận văn

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu

3.1 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá mức độ phù hợp của bảng giá đất đai theo các tiêu chí phân cấp

vị trí và khu vực đất ở và mức giá đất quy định so với mức giá đất thực tế thị trường, xác định được những bất cập tồn tại trong phương pháp định giá đất hàng loạt và đề xuất các giải pháp hoàn thiện nhằm làm cho bảng giá đất ở phù hợp với thực tế thị trường đất đai tại địa phương

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nhận dạng các nhân tố ảnh hưởng và đánh giá được mức độ tác động của các yếu tố này đến giá đất, xây dựng các mô hình giá đất

- Đưa ra những kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện hơn đối với các phương pháp thẩm định giá đất hàng loạt tại địa bàn tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu nói chung và tại Thành phố Vũng Tàu nói riêng

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Các yếu tố tác động đến giá đất và các phương pháp thẩm định giá đất hàng loạt bằng các mô hình giá đất

4.2 Phạm vi nghiên cứu

- Không gian: Nghiên cứu thực hiện tại …và cụ thể tập trung điều tra giá đất ở và các đặc điểm tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng và kinh tế - xã hội của đất ở tại địa bàn

- Thời gian: Đề tài sử dụng số liệu được thu thập từ thực tế từ 1/1/2017 đến 31/5/2017 Đây là những số liệu thực, chính xác, do chính tác giả thu thập với tổng cộng mẫu trên các tuyến đường tại thành phố Vũng Tàu

5 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu tập trung vào việc ứng dụng lý thuyết vào thực tiễn đối với hoạt động định giá đất hiện nay Vì vậy, để thực hiện nội dung nghiên cứu trên các phương pháp sau được sử dụng để nghiên cứu đề tài này:

Phương pháp điều tra thu thập dữ liệu thứ cấp: về các yếu tố đặc điểm tự nhiên, môi trường sinh thái, kỹ thuật hạ tầng và kinh tế xã hội và giá cả của các

lô đất tại khu vực theo bảng phù hợp để đưa vào phân tích Phương pháp này nhằm tìm hiểu, nghiên cứu cơ sở lý luận về giá đất, các yếu tố tác động đến giá đất và các phương pháp định giá đất

Phương pháp phân tích tổng hợp: trên cơ sở dữ liệu thông tin về giá thị trường và các yếu tố đặc điểm đất đai đã được thu thập, tiến hành phân tích tỷ lệ cấu thành của các yếu tố trong giá trị của đất đai và mức độ tác động lên giá đất Sau đó tiến hành tổng hợp để đưa ra kết luận về mối quan hệ giữa giá trị đất đai

và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị để xác định các yếu tố phân cấp vị trí và giá đất phù hợp với điều kiện thực tế ở địa phương để xây dựng mô hình định giá đất

Phương pháp chuyên gia: Trong quá trình tiến hành điều tra, phân tích đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, đánh giá ảnh hưởng của các văn bản pháp luật đến hoạt động của thị trường cũng như công tác quản lý giá đất ở có tham khảo ý kiến của các chuyên gia có kinh nghiệm về định giá đất

Phương pháp phân tích hồi quy: sử dụng các mô hình toán học và phần mềm phân tích thống kê DTREG để phân tích xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở và xây dựng mô hình giá đất phụ thuộc vào các yếu tố đặc điểm vị thế của các vị trí đất đai trên địa bàn nghiên cứu Phương pháp phân tích hồi quy dùng để nghiên cứu xây dựng mô hình giá đất ứng dụng trong định giá đất hàng loạt

Phương pháp hệ thống: phương pháp hệ thống giúp nhìn nhận các vấn đề nghiên cứu chuyên biệt một cách toàn diện trong một chỉnh thể Phương pháp hệ thống được sử dụng để sắp xếp số liệu, tài liệu theo một trật tự nhất định, xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất ở theo hệ thống có mối quan hệ mật thiết với nhau

Phương pháp so sánh: để đánh giá kết quả thẩm định giá bằng mô hình giá đất so sánh với giá đất được xác định bằng các phương pháp và quy trình tính toán giá đất của Bộ TN & MT và giá đất giao dịch thực tế để chứng minh tính hiệu quả của mô hình định giá Phương pháp so sánh để đánh giá kết quả định giá bằng các mô hình giá đất so sánh với giá đất giao dịch thực tế để lựa chọn

mô hình phù hợp

Phương pháp đối chứng: so sánh đối chứng kết quả với giá đất được xác định theo các phương pháp khác Cũng như đối chứng với kết quả về tính phù hợp với các nghiên cứu trước đó

6 Ý nghĩa của nghiên cứu

Một là, đề tài này tập trung nghiên cứu phương pháp định giá đất hàng loạt dựa trên các mô hình hồi quy, lựa chọn được một mô hình hồi quy phù hợp góp phần hoàn thiện và phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam trong xu thế cạnh tranh và hội nhập với các nước trong khu vực và trên thế giới

Hai là, từ việc xác định được giá đất sẽ góp phần phục vụ công tác xây dựng bảng giá đất phục vụ cho công tác thu thuế tiền sử dụng đất cũng như đền

bù giải phóng mặt bằng của Nhà nước trong quản lý đất đai

Ba là, từ việc xác định và thông tin giá đất một cách công khai sẽ là cơ sở tham khảo cho các giao dịch trên thị trường, góp phần minh bạch hóa thông tin thị trường bất động sản khi mà người bán và người mua biết mình đang cần gì

Bốn là, góp phần hoàn thiện công tác xây dựng bảng giá đất phù hợp hơn với giá thị trường hiện nay trong phạm vi ranh giới hành chính cấp tỉnh

7 Kết cấu luận văn

Ngoài chương mở đầu và kết luận, kết cấu luận văn dự kiến gồm 4 chương sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý trong công tác định giá đất

Tổng quan những lý thuyết về đất đai, giá trị và giá cả đất đai, các yếu tố cấu thành giá trị đất, cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, các khái niệm

và quy định về thẩm định giá đất và thẩm định giá đất hàng loạt Làm rõ những phương pháp và các mô hình thẩm định giá đất hàng loạt bằng các phương trình hồi quy xác định giá đất phụ thuộc vào các yếu tố đặc điểm của đất đai

Chương 2: Thực trạng công tác định giá đất tại Thành phố Vũng Tàu

Tiến hành thu thập, phân tích và xác định các yếu tố tác động đến giá đất phù hợp với thực tiễn tình hình kinh tế - xã hội của địa bàn Thành phố Vũng Tàu

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất ở

So sánh kết quả giữa các mô hình để chọn ra được mô hình hồi quy phù hợp, từ đó đưa ra những giải pháp về thu thập dữ liệu cũng như hoàn thiện mô hình cũng như công tác quản lý nhà nước về đất đai tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu nói chung và địa bàn Thành phố Vũng Tàu nói riêng

Kết luận và kiến nghị

Tài liệu tham khảo

Phụ lục

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ TRONG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

1.1 Cơ sở lý luận của định giá đất

1.1.1 Khái niệm, vai trò và đặc điểm của đất đai

Khái niệm đất đai

Trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay, có thể nói chưa

có sự thống nhất về mặt thuật ngữ, thường đồng nhất sử dụng các thuật ngữ Đất

và Đất đai, ví dụ như Luật Đất đai, Quyền sử dụng Đất, Quỹ Đất đai, Phân loại Đất, Phân loại Đất đai Tuy nhiên, tất cả đều thống nhất đối tượng quản lý của ngành quản lý đất đai là đất đai Khái niệm đất đai có nhiều cách định nghĩa khác nhau:

“Đất đai là một phần bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên như địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tư liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nước trên bề mặt Trái Đất Đất đai nghĩa hẹp chỉ bộ phận lục địa trên

bề mặt Trái Đất”

Theo nghiên cứu khoa học: “ Đất đai thuộc phạm trù địa lý - kinh tế xã hội, kết quả của mối quan hệ tổng hòa giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất.”

Theo Luật Đất đai 2013 “Đất đai là tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá,

là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”

Các định nghĩa nêu trên chưa nêu được tính chất của đất đai, phân biệt giữa đất, đất đai và lãnh thổ Chính vì vậy, Trần Thanh Hùng( TTH) đã định nghĩa đất đai theo nghĩa rộng: "đất đai là kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định"

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên và cũng là tài sản bất động sản, chính vì vậy đất đai là sự vật địa lý kinh tế xã hội nên đất đai có đầy đủ tính chât tự nhiên

và tính chất xã hội đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế xã hội của con người

Tính chất của đất đai

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên và cũng là tài sản bất động sản, chính vì thế nên đất đai có các tính chất tự nhiên và tính chất xã hội đặc trưng cho khả năng đất đai đáp ứng nhu cầu về hoạt động kinh tế và xã hội của con người

Tính chất tự nhiên phản ánh chất lượng tự nhiên của đất đai đáp ứng các nhu cầu vật chất của con người, bao gồm các đặc điểm không gian như diện tích

chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với

giá trị đầu tư vào đất đai cải tạo và phát triển hạ tầng kỹ thuật đất đai Đất đai là

một loại tài nguyên do thiên nhiên ban tặng và được xem như không bị huỷ hoại

Trái lại, nếu đất được sử dụng thích đáng thì sẽ không ngừng tốt hơn Trong mối

quan hệ với con người các tính chất tự nhiên của đất đai có một chất lượng nhất

định trong việc đáp ứng các nhu cầu vật chất của con người

Hình 1.1: Tính chất tự nhiên và xã hội của đất đai

(Nguồn: Giáo trình bài giảng định giá đất ngành quản lý đất đai)

Tính chất xã hội là tổng hòa các quan hệ xã hội được hình thành từ những

tương tác thị trường và phi thị trường Là các đặc điểm văn hóa, xã hội, kinh tế

và chính trị của con người định cư trên bề mặt Trái Đất, gắn liền với đất đai,

chính là vị thế của đất đai là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với

đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính phi vật thể Vị thế cũng được

hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình thành từ các tương tác thị trường

và phi thị trường Vị thế đất đai được xác định thông qua số lượng, chất lượng

và cường độ quan hệ xã hội Đất đai có vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào khả

năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ với các

nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với những người láng giềng và với các đối tác khác,

v.v… Vị thế đất đai không đồng nhất với vị trí đất đai Khái niệm vị trí gắn liền

với khái niệm không gian Ngoài ra, đất đai còn có một số đặc tính khác như:

tính cố định về vị trí, tính khan hiếm về không gian, tính vô hạn về thời gian sử

dụng, tính dị biệt, tính thích ứng,

Vai trò và đặc điểm của đất đai

Đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển được, tính cố định vị trí

quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các

yếu tố môi trường nơi có đất Mặt khác, đất đai không giống các hàng hóa khác

có thể sản sinh qua quá trình sản xuất do đó, đất đai là có hạn Tuy nhiên, giá trị

của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau Đất đai ở đô thị có giá

trị lớn hơn ở nông thôn và vùng sâu, vùng xa; đất đai ở những nơi tạo ra nguồn

lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có giá trị lớn hơn

những đất đai có điều kiện kém hơn Chính vì vậy, khi vị trí đất đai, điều kiện

đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu các điều kiện xung quanh nó trở nên tốt hơn thì

đất đó có giá trị hơn Vị trí đất đai hoặc điều kiện đất đai không chỉ tác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợi thế thương mại cho một công ty, một doanh nghiệp mà nó còn có ý nghĩa đối với một quốc gia

Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn

có xu hướng tăng lên theo thời gian

Đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất đai

và phù hợp với từng vùng địa lý, đối với đất đai sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì tính đa dạng phong phú của đất đai do khả năng thích nghi cuả các loại cây, con quyết định và đất tốt hay xấu xét trong từng loại đất để làm gì, đất tốt cho mục đích này nhưng lại không tốt cho mục đích khác

Đất đai một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người Con người tác động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm để phục vụ cho các nhu cầu của cuộc sống Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp và làm thay đổi tính chất của đất đai có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng được hoặc là chuyển mục đích sử dụng đất Tất cả những tác động đó của con người biến đất đai từ một sản phẩm của tự nhiên thành sản phẩm của lao động Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều, quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất đai Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến động của thị trường này có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống dân cư

1.1.2 Giá trị và các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai

Trong thực tế thường gặp các phạm trù giá trị như: giá trị cảm nhận, giá trị tài chính, giá trị trao đổi, giá trị thị trường Nhưng theo lý thuyết marketing, chúng ta có hai giá trị là giá trị cảm nhận và giá trị tài chính

Giá trị cảm nhận có các hình thái biểu hiện giá trị tình cảm, giá trị nghệ thuật, giá trị nhận thức… sự cảm nhận giá trị ở mỗi con người là khác nhau, sự đánh giá lợi ích thu được, có được là khác nhau Sự đánh giá này vừa cảm tính, vừa lý tính lẫn lộn với nhau và bị tác động bởi cảm xúc con người, bởi bối cảnh, trào lưu, bởi hệ thống giá trị hiện thời của thế hệ

Hình 1.2: Giá trị của đất đai

( Nguồn: Giáo trình bài giảng định giá đất ngành quản lý đất đai

Giá trị tài chính phản ánh hành vi trao đổi của con người giữa tiền tệ và các sản phẩm hàng hóa để có được hay sẵn sàng từ bỏ sự thỏa mãn từ việc tiêu dùng các sản phẩm hàng hóa đó Theo nghĩa này thì giá trị tài chính là một hình thái của giá trị trao đổi Giá trị tài chính (tại các điểm A, D, E trên đồ thị) được hình thành tương ứng với giá trị cảm nhận theo đường cân bằng VEL và biểu hiện thông qua các hình thức: giá bán, giá mua, giá mua bán, giá thị trường Giá bán thiếp lập cao hơn giá mua, xoay quanh giá trị tài chính cân bằng theo quy luật “ mua rẻ bán đắt” Trong khoảng chênh lệch đó sẽ hình thành giá mua bán

Giá mua bán là giá cả phải chăng hình thành trong tình huống, bối cảnh

cụ thể, phụ thuộc vào lợi ích cảm nhận được của sản phẩm Cùng một bất động sản nhưng khả năng cảm nhận về gía trị đất đai là khác nhau vì mỗi cá nhân con người có một hoàn cảnh sống khác nhau, ở một vị thế xã hội và trình độ khác nhau Do đó khả năng nhận định sẽ khác nhau về mức độ quan trọng và lợi ích của bất động sản.Từ đó, dẫn đến sự đánh giá khác nhau về giá trị tài chính

Giá cả thị trường là mức giá trung bình của các mức giá mua bán cụ thể, giá cả thị trường mang tính phổ biến Theo lý thuyết kinh tế thị trường, giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường, hình thành thông qua quan hệ cung cầu thị trường Cầu nhiều cung ít thì giá thị trường cao, cung nhiều mà cầu ít thì giá thấp

1.1.3 Định giá và quản lý giá đất

1.1.3.1 Khái niệm định giá đất

Định giá đất được hiểu là: Sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng khác nhau đã được xác định trước, tại một thời điểm xác định

Trên thực tế có rất nhiều khái niệm về định giá đất, khái niệm chung về định giá đất như sau: Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó

1.1.3.2 Khái niệm khung giá và bảng giá đất

Khung giá đất được Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thờ i gian thực hiê ̣n khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp Việc xây dựng khung giá đất phải dựa trên căn cứ là nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất; kết quả tổng

hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường, các yếu tố tự nhiên, kinh tế- xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất Tại Điều 9 Nghị định

44/2014/NĐ-CP quy định:“Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở

lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều

chỉnh khung giá đất”

Bảng giá đất: Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành dựa trên nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm một lần, được công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ Việc xây dựng bảng giá đất phải dựa trên căn cứ là nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường, các yếu

tố tự nhiên, kinh tế- xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất

1.1.3.3 Hệ thống các phương pháp định giá đất

Phương pháp xác định giá đất phổ biến nhất hiện nay là ước lượng giá trị thị trường, trên thế giới tồn tại hai xu hướng định giá: phương pháp định giá đất

cụ thể và phương pháp định giá đất hàng loạt

- Phương pháp định giá cụ thể: phương pháp này chủ yếu sử dụng để

định giá các mảnh đất cá biệt, bao gồm các phương pháp như:

+ Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp này xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang giao dịch trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá Phương pháp này đơn giản, phổ biến, dễ áp dụng nhưng không có mô hình và công thức nhất định nên kết quả định giá còn tuỳ thuộc rất nhiều vào kinh nghiệm và kiến thức của người định giá

±

Mức tiền điều chỉnh về giá hình hành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá

+ Phương pháp chi phí: Là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí

tạo ra tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá Phương pháp này được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh, đất đai ít có sự thay đổi về chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo trong tương lai Tuy nhiên, phương pháp này khó thực hiện, người thẩm định giá phải có kiến thức và kinh nghiệm về xây dựng, về giá thành xây dựng

+ Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển

đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác đất đai thành giá trị hiện tại của đất để ước tính giá trị thị trường của đất cần định giá Phương pháp này phù hợp khi dùng để định giá đối với đất đai có thu

lợi Tuy nhiên, hạn chế đáng kể nhất của phương pháp này là thu nhập nhận được trên không gian lãnh thổ đó là tổng hòa của bốn yếu tố: đất đai, lao động, vốn và quản lý chứ không chỉ đơn thuần do đất đai mang lại Phương pháp thu nhập không tách rời được ba yếu tố kia ra khỏi khả năng sinh lợi của tự bản thân đất đai, ngoài ra kết quả còn phụ thuộc vào tỷ suất chiết khấu, đây là yếu tố rất khó xác định chính xác

Thu nhập ròng 1 năm = Thu nhập bình quân 1 năm – chi phí bình quân 1 năm

+ Phương pháp thặng dư: Giá trị thị trường của đất cần định giá được xác

định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của đất đai, trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển

đó được gọi là phương pháp thặng dư Phương pháp này được áp dụng để đánh giá giá trị đất có tiềm năng phát triển Tuy nhiên, nhược điểm của phương pháp này là mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường trong tương lai

Giá trị ước tính của thửa đất = Tổng giá trị phát triển - Tổng chi phí phát triển

+ Phương pháp chiết trừ: Phương pháp chiết trừ là phương pháp xác định

giá đất của những mảnh đất có tài sản gắn liền với đất, được tính bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS Phương pháp này được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ dữ liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự, trong khi lại có thể thu thập được dữ liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá Theo phương pháp này kết quả định giá cũng mang ý chí chủ quan của người định giá, bên cạnh đó việc ước tính giá trị tài sản gắn liền với đất đòi hỏi kinh nghiệm và kiến thức của người định giá

Giá bất động sản = Giá đất + Chi phí xây dựng mới – Giá trị hao mòn

- Phương pháp định giá hàng loạt: phương pháp này dựa trên cơ sở dữ

liệu thống kê thông tin giá đất và sự hỗ trợ của máy tính thông qua kỹ thuật phân tích thống kê

+ Khái niệm và ý nghĩa của Phương pháp định giá hàng loạt

Theo định nghĩa của IAAO (Hiệp hội quốc tế của các nhà thẩm định vì mục đích thuế – The International Association of Assessing Officers), định giá hàng loạt (Mass appraisal) là sự định giá có hệ thống về một nhóm tài sản vào một thời điểm nhất định, áp dụng những phương pháp được chuẩn hóa và kiểm tra thống kê

Định giá hàng loạt ngay từ đầu được thiết kế để giải quyết các vấn đề liên quan đến quản lý bất động sản như xác định cơ sở tính thuế, làm cơ sở xây dựng các kế hoạch phát triển đô thị, những vấn đề này khó có thể được giải quyết bằng các phương pháp định giá truyền thống Để tiến hành định giá hàng loạt cho dù ở một khu vực dân cư nhỏ cũng cần những chi phí đáng kể để thu thập thông tin, kiểm kê đất đai và xử lý một số lượng lớn số liệu Vì vậy, chủ thể của định giá hàng loạt là các cơ quan Nhà nước và chính quyền địa phương

+ Vai trò của Phương pháp định giá hàng loạt

Phương pháp định giá hàng loạt được thực hiện với sự trợ giúp của hệ thống thông tin đất đai ở dạng dữ liệu cơ sở, thông qua nhiều kỹ thuật phân tích hồi qui khác nhau trên cơ sở thiết lập mối quan hệ giữa giá trị của đất đai với các đặc tính riêng của đất Đây là phương pháp và có độ tin cậy cao do kết quả định giá dựa trên cơ sở hồi qui của tất cả các dữ liệu mẫu nghiên cứu Phương pháp này có thể định giá cả một vùng hay khu vực nghiên cứu một cáchkhách quan và khoa học dựa trên nguồn dữ liệu thu thập từ thực tế Tuy nhiên, phương pháp này đòi hỏi dữ liệu phức tạp và phải được cập nhật thường xuyên, độ tin cậy của việc định giá phụ thuộc vào chất lượng của bộ dữ liệu Việc thu thập thông tin tốt, bộ dữ liệu của chúng ta mang tính đại diện cao thì phương pháp định giá hàng loạt này sẽ đóng một vai trò quan trọng cho ngành Thẩm định giá trong tương lai

Bên cạnh đó phương pháp định giá đất hàng loạt còn được ứng dụng hết sức thiết thực trong vấn đề việc tìm ra một mức giá tiệm cần với giá thị trường một cách khách quan nhất dựa trên các yếu tố ảnh hưởng đếngiá đất đối với từng khu vực, từng địa bàn cần định giá; làm nền tảng cho việc quản lý Nhà nước về đất đai, thu thuế hay thu tiền sử dụng đất,…

1.1.3.4 Hệ thống tổ chức quản lý giá đất

Việc tổ chức và quản lý giá đất đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị đất đai và các tài sản liên quan đến đất đai ở hiện tại và cả trong tương lai Mục tiêu của quản lý giá đất đai là xây dựng khung giá và bảng giá đất đai để làm căn cứ thực hiện các mục tiêu chính sách tài chính đất đai

Nhiệm vụ tổ chức và quản lý giá đất được giao cho các cơ quan, sở, ban nghành cùng phối hợp và thực hiện, cụ thể:

Đơn vị chủ trì:

- Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường (cấp trung ương);

- Sở Tài nguyên và Môi trường (cấp tỉnh thành);

- Phòng Tài nguyên và Môi trường (cấp huyện);

- Cán bộ địa chính xã (cấp xã)

Đơn vị phối hợp thực hiện:

- Cục Quản lý giá thuộc Bộ Tài chính ( thuộc trung ương);

- Sở Tài chính, Cục Thuế, Cục Thống kê (cấp tỉnh thành);

- Phòng Tài chính Kế hoạch (cấp huyện)

1.1.3.5 Hệ thống tiêu thức phân cấp vị trí đất (vùng giá trị)

Trước tiên cần phải phân cấp vị trí đất tương ứng với vùng giá trị đất thì mới có thể định được giá trị đất đai

Vị trí đất là một khái niệm thuộc phạm trù định giá, chỉ một khu vực địa

lý mà tại đó các thửa đất cùng chịu ảnh hưởng bởi tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp luật và môi trường tương tự nhau hoặc gần tương tự nhau và có một mức giá thị trường nhất định

Theo quy định của pháp luật hiện hành ở nước ta thì số lượng vị trí đối với các loại đất tại nông thôn ít nhất là 3 và tại đô thị ít nhất là 6

- Phân cấp vị trí đất chủ yếu dựa vào các tiêu chí và yếu tố:

+Vùng kinh tế gồm: vùng trung du và miền núi phía bắc, vùng đồng bằng sông Hồng, vùng Bắc Trung bộ, vùng Duyên hải Nam trung bộ, vùng Tây Nguyên, vùng Đông nam bộ, vùng đồng bằng sông Cửu Long

+ Vùng lãnh thổ: đồng bằng, trung du và miền núi;

+ Khu vực thị trường: khu vực đô thị, khu vực nông thôn và khu vực giáp ranh, khu vực trung tâm, khu vực ngoại vi,…

+ Loại đất đai: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất ở

+ Loại đường giao thông: quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ, đường liên xã, đường nội bộ khu công nghiệp, đường nội bộ khu dân cư nông thôn và giao thông đường thủy

+ Khoảng cách tới trung tâm thành phố, trung tâm khu dân cư nông thôn,…

+ Loại đô thị: loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III, loại IV và loại V

+ Loại đường phố đô thị: loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5

+ Loại vị trí theo từng đường phố: vị trí 1: mặt tiền, vị trí 2: hẻm cấp 1 và

vị trí 3: hẻm cấp 2

+ Khả năng sinh lời của đất nông lâm nghiệp, của đất đô thị và khu dân cư nông thôn

1.1.4 Hệ thống thông tin hỗ trợ giá đất

1.1.4.1 Khái niệm hệ thống thông tin hỗ trợ giá đất

Hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất là hệ thống có khả năng quản trị, khai thác và sử dụng các nguồn thông tin liên quan đến giá đất, phục vụ công tác quản lý nghiệp vụ, dự báo và hỗ trợ ra quyết định về giá đất phù hợp với giá

cả thị trường đất đai của các cơ quan quản lý nhà nước và các đơn vị kinh doanh liên quan, có tác dụng như là hệ thống minh bạch hóa giá cả thị trường đất đai

VinaLandInfo là một trong những phần mềm Hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất

1.1.4.2 Đặc điểm hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất

Tính chất thị trường của giá đất đòi hỏi phải xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, về tình hình chuyển nhượng đất đai và bất động sản, về đặc điểm của các thửa đất và các bất động sản chuyển nhượng trên thị trường qua các năm, cũng như xây dựng ứng dụng WebGIS tạo thuận lợi cho việc tương tác trao đổi giữa nhà quản lý và người sử dụng đất, giữa các nhà quản lý với nhau tại các địa điểm không gian khác nhau trong việc cập nhật, lưu trữ, truy xuất và tham khảo thông tin về thị trường và giá cả đất đai Đây chính là cơ sở quan trọng cho việc phân tích các yếu tố cấu thành giá trị đất, xác định giá đất và xây dựng bảng giá các loại đất hàng năm sát với giá chuyển nhượng đất thực tế trên thị trường bất động sản như theo yêu cầu của pháp luật đất đai hiện hành

Giá của từng thửa đất phải được xác định nhanh chóng với sai số cho phép theo yêu cầu tác nghiệp của nhà quản lý và người sử dụng đất với các dữ

liệu đầu vào là các dữ liệu thông tin phản ánh các yếu tố đặc điểm tự nhiên - kỹ thuật của thửa đất và vị thế xã hội của vị trí đất

1.1.4.3 Vai trò hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất

Giúp cho Sở TNMT tỉnh thực hiện công tác định giá đất hàng loạt và cụ thể

Giám sát và đánh giá sự biến động của giá đất

Tính toán hệ số điều chỉnh giá đất một cách nhanh chóng, kịp thời và chính xác

Giảm thiểu các nghiệp vụ chuyên môn truyền thống vừa mất thời gian, vừa lạc hậu, kém hiệu quả

Nâng cao được hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, giúp tăng cường hiệu lực cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai

Đối với các công việc có liên quan đến các hoạt động đầu tư kinh doanh, cung cấp thông tin giá đất cho các tổ chức và cá nhân khi có yêu cầu, nâng cao

sự minh bạch thông tin giá đất trong thị trường bất động sản,

1.1.4.4 Giới thiệu công nghệ WEBGIS và phát triển phần mềm WEBGIS

Giới thiệu công nghệ WEBGIS

Mô hình của các hệ thống thông tin WebGIS tối thiểu có 4 thành phần: GIS Database Server, GIS Server (Map Server), GIS Application Server, và Web Server

Web Server: còn được gọi là HTTP Server (như Apache) Chức năng chính của Web Server là tiếp nhận và đáp lại những yêu cầu từ những trình duyệt Web thông thường thông qua giao thức truyền dữ liệu trên mạng HTTP

Map Server: chịu trách nhiệm biểu diễn các dữ liệu GIS (không gian và thuộc tính) dưới dạng raster hoặc vector

Application Server: là máy chủ cung cấp các ứng dụng phần mềm tùy chỉnh với các dịch vụ như truy vấn hệ thống, phân tích và xử lý GIS,

Database Server: là nơi lưu trữ các dữ liệu bao gồm cả dữ liệu không gian

và phi không gian

Hình 1.3 Mô hình WebGIS chuẩn

Web Server GIS Server Database Server

Application Server

Nếu xây dựng hệ thống đầy đủ 4 thành phần chuẩn nêu trên thì hệ thống trở nên phức tạp và nặng nề có yêu cầu cao về hạ tầng CNTT, nhưng lại không cần thiết đối với các nghiệp vụ đặt ra là xây dựng bản đồ vùng giá trị đất dưới dạng vector hỗ trợ tương tác, cùng với CSDL GIS về giá đất và các yếu tố đặc điểm vị thế của vị trí đất

Yêu cầu nghiệp vụ của hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất không đòi hỏi các chức năng xử lý và phân tích dữ liệu GIS mạnh mẽ hiện có của các máy chủ GIS như ArcGIS Server, MapServer hay GeoServer Do đó hệ thống được tinh giảm 2 thành phần là GIS Server và Application Server, thay thế bằng mô đun bản đồ vector SVG tích hợp vào Web Server kết hợp với PostGIS để truy vấn, xử lý và phân tích dữ liệu GIS

Web Server (máy chủ Web): do phần mềm được chọn là giải pháp mã nguồn mở, ngôn ngữ lập trình Java nên chọn Web Server là Apache Tomcat Server

GIS Server (máy chủ GIS): hệ hỗ trợ định giá đất là phần mềm chuyên dụng, có tính đặc thù cao, không có yêu cầu khắt khe về hình ảnh, chủ yếu hiển thị dưới dạng các đường thằng (biểu diễn thửa đất),… nên không có nhu cầu tái tạo dữ liệu GIS thành dạng hình ảnh Phần mềm được thiết kế theo mô hình Thick Client nên một số xử lý được thực hiện tại Web Browser Dữ liệu chuyển

về cho Client xử lý là dạng vector (SVG) cơ bản nên các xử lý dữ liệu GIS hoàn toàn có thể thực hiện bởi PostGIS, vì vậy không cần thiết phải có riêng một GIS Server Tính năng này được thực hiện bởi mô đun PostGIS thuộc GIS Database Server Giải pháp này đáp ứng đủ yêu cầu hiện tại giúp tối giản hệ thống làm tăng hiệu năng hoạt động của hệ thống

Application Server (máy chủ ứng dụng): do nhu cầu xử lý dữ liệu không lớn và khá đơn giản nên không cần có máy chủ riêng mà tích hợp các bộ thư viện Geotools, Google Map API, SVG vào trong máy chủ web để làm hệ thống đơn giản và tối ưu hơn vì yêu cầu phần cứng thấp và tốc độ xử lý cao hơn

GIS Database Server (máy chủ dữ liệu GIS): hệ quản trị CSDL PostgreSQL kết hợp với PostGIS được lựa chọn bởi vì nó có những thuận lợi khác biệt so với các hệ quản trị CSDL mã nguồn mở khác

+ Cho phép quản lý cơ sở dữ liệu lớn (không giới hạn về dung lượng và

số lượng bảng, cũng như số lượng dòng trong 1 bảng của CSDL; dung lượng tối

đa của 1 bảng là 32 TB, tối đa của 1 dòng là 1,6 TB, tối đa của 1 trường là 1 GB)

+ Có khả năng đáp ứng được số lượng kết nối lớn trong 1 đơn vị thời gian, hỗ trợ tốt truy cập đồng thời

+ PostgreSQL hỗ trợ nhiều ngôn ngữ lập trình (Java, C, Perl, ), cho phép nhà phát triển phần mềm xây dựng các mô đun tích hợp (Store Proceduce) trong CSDL làm cho CSDL có khả khả năng tùy biến cao

+ Có khả năng thực hiện những tính toán không gian phức tạp chẳng hạn như trả về những đối tượng ở gần một vị trí nào đó, những đối tượng nằm trong phạm vi vùng phụ cận của một đối tượng khác Nó cung cấp những khả năng giống một hệ thống thông tin địa lý bên trong một môi trường cơ sở dữ liệu với

số lượng lớn hàm xử lý dữ liệu không gian, cho phép các nhà phát triển phần mềm xây dựng các ứng dụng GIS mạnh mẽ

Mô hình hoạt động của WebGIS được chọn là mô hình Thick Client – không sử dụng hình ảnh bitmap trong tương tác giữa Web Browser với GIS Server, mà dùng bản đồ véc tơ hỗ trợ tương tác SVG Vì các lý do sau:

+ SVG dùng để mô tả các ảnh đồ họa dưới dạng vector nên có thể hiển thị

ở mọi độ phân giải mà không làm vỡ ảnh Sự thay đổi tỷ lệ hiển thị được thực hiện ngay trên Web Browser mà không cần yêu cầu dữ liệu mới từ GIS Server, nên phản hồi nhanh hơn so với sử dụng ảnh bitmap

+ Việc chồng xếp các lớp bản đồ chuyên đề SVG hiển thị ở phía Client được thực hiện bởi Web Browser Do đó tốc độ đáp ứng cho Client nhanh hơn

so với mà việc sử dụng bản đồ ảnh bitmap (được thực hiện tại GIS Server)

+ Với một kích thước tương tự, file SVG sẽ chứa nhiều thông tin hơn các tập tin hình ảnh ở dạng nhị phân, do đó dung lượng file SVG nhỏ, tốc độ truyền tải giữa client-server nhanh

+ SVG là một chuẩn mở, nó cho phép việc tùy biến mục đích sử dụng một cách dễ dàng

+ Các thư viện dùng để tạo và làm việc với chuẩn SVG ngày nay đã xuất

hiện rất nhiều, trong số đó có nhiều công cụ được sử dụng phổ biến

+ Đến nay SVG đã được hỗ trợ trên hầu hết các trình duyệt, không cần phải cài đặt thêm bất kỳ phần mềm nào khác SVG có khả năng tương thích với HTML Nói cách khác, SVG có nhiều triển vọng ứng dụng với việc hỗ trợ ngày càng nhanh và rộng hơn

Ngoài ra hệ thống cần đáp ứng các yêu cầu công nghệ sau:

+ Lưu trữ dữ liệu theo cơ chế đánh phiên bản (versioning)

+ Lập trình cơ sở dữ liệu theo hướng mở để có khả năng tùy biến

+ Phát triển hệ thống theo hướng mô đun hóa

+ Cân bằng tải server (Load balancing)

Phát triển phần mềm WebGIS hỗ trợ định giá đất

Công nghệ áp dụng

+ Loại hình ứng dụng: WebGIS

+ Mô hình ứng dụng: Client/Server

+ Môi trường để lập trình phát triển ứng dụng: ngôn ngữ lập trình là Java (JDK 1.7); thư viện lập trình: ZK Framework 6.5.6, Geotools 14.0, JTS 1.9, Spring Framework 3.2, Apache Tomcat 7.0, SVG 1.2

+ Hệ quản trị cơ sở dữ liệu: PostgreSQL/PostGIS

Các mô đun chức năng

+Mô đun quản trị cơ sở dữ liệu: Xây dựng bảng và thuộc tính dữ liệu thay đổi để có khả năng tuy biến phù hợp với các địa phương khác nhau

Hình 1.4 Giao diện quản lý dữ liệu

+ Mô đun kiểm tra và hiệu chỉnh dữ liệu đầu vào: Xác định được các lỗi biên tập dữ liệu không gian các dạng vùng và đường như thừa đường, vùng, tiếp biên, tiếp nối, chồng lấn,

+ Mô đun hiển thị bản đồ tương tác trên nền Web: Chia mảnh, phóng to, thu nhỏ và kéo bản đồ, hiển thị thông tin giá đất và các thông tin địa chính khác trên bản đồ nền địa chính, bản đồ khu vực và tuyến đường,

Hình 1.5 Giao diện bản đồ tương tác trên nền Web

Sử dụng công nghệ véc tơ khả co (SVG) để hiển thị bản đồ các đối tượng không gian, tính hợp với Google Maps thông qua Google Maps API

+ Mô đun quản trị cập nhật, sao lưu dữ liệu: Chức năng quản trị cập nhật

dữ liệu cũng được xây dựng có khả năng tùy biến theo CSDL, giao diện cập nhật

động, xuất dữ liệu có cấu trúc tương ứng với CSDL, cập nhật dữ liệu qua file

Hình 1.6 Giao diện cập nhật thuộc tính

+ Mô đun quản trị người dùng: Mật khẩu người dùng được mã hoá bằng thuật toán SHA256; phân quyền truy cập các chức năng trên hệ thống; phân quyền theo vùng truy cập cho người dùng quản lý dữ liệu; chức năng mã hoá mật khẩu truy cập lưu trên trình duyệt

Hình 1.7 Giao diện quản lý người dùng

+ Mô đun quản lý giao dịch đất đai: Phân biệt đăng ký quản lý giao dịch bất động sản với đăng mua hay bán bất động sản

Hình 1.8 Giao diện đăng ký giao dịch đất đai

+ Mô đun thống kê, phân tích và tổng hợp dữ liệu giá đất

+ Mô đun định giá đất theo bảng giá đất: Xác định giá đất đến từng thửa đất tại các khu vực, tuyến đường và đoạn đường theo mức giá nhà nước quy định trong bảng giá đất Buffer tự động tim đường theo độ rộng đường thực tế

và quy hoạch để xác định lề đường và lộ giới xây dựng; theo từng cự ly quy định tính từ mép đường hay lộ giới xây dựng để tính tỷ lệ giảm giá tương ứng đối với thửa đất có chiều sâu lớn; chồng xếp bản đồ buffer giá với bản đồ địa chính để tính toán giá thửa đất theo các hệ số giảm giá và mức giá đất được quy định trong bảng giá đất

Hình 1.9 Giao diện định giá đất

+ Mô đun định giá từng thửa đất sát với giá đất thị trường: Xác định giá đất thị trường theo các thông tin đầu vào về các yếu tố cấu thành giá đất Buffer

tự động tìm đường theo độ rộng đường thực tế và quy hoạch để xác định lề đường và lộ giới xây dựng, theo từng cự ly quy định tính từ mép đường hay lộ giới xây dựng để tính tỷ lệ giảm giá tương ứng đối với thửa đất có chiều sâu lớn; chồng xếp bản đồ buffer giá với bản đồ địa chính để xác định giá thửa đất theo các hệ số giảm giá và mức giá đất thị trường

+ Mô đun xây dựng bản đồ giá đất nhà nước quy định: Buffer tự động tim đường theo độ rộng đường thực tế và quy hoạch để xác định lề đường và lộ giới xây dựng, theo từng cự ly quy định tính từ mép đường hay lộ giới xây dựng để

tính tỷ lệ giảm giá tương ứng đối với thửa đất có chiều sâu lớn theo các hệ số và mức giá đất được quy định trong bảng giá đất

+ Mô đun xây dựng bản đồ giá đất thị trường: Buffer tự động tìm đường theo độ rộng đường thực tế và quy hoạch để xác định lề đường và lộ giới xây dựng, theo từng cự ly quy định tính từ mép đường hay lộ giới xây dựng để tính

tỷ lệ giảm giá tương ứng đối với thửa đất có chiều sâu lớn theo các hệ số và mức giá đất thị trường

+Mô đun tra cứu giá đất: Tra cứu giá đất theo từng thửa đất, vị trí đất, khu vực, đoạn đường và tuyến đường Sử dụng công cụ Tooltip để hiển thị thông tin khi click chuột vào các đối tượng này

+ Mô đun tìm kiếm thửa đất và xác định địa điểm: Xác định theo địa chỉ,

số hiệu địa chính thửa đất hay họ tên người sử dụng đất khi tìm kiếm thửa đất; theo tên gọi của công trình, địa danh khi tìm kiếm công trình, địa danh

1.2 Hệ thống văn bản pháp lý trong công tác định giá đất

Định giá xuất hiện ở Việt Nam từ sau khi nền kinh tế chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế giá thị trường có sự quản lý của Nhà nước, bắt đầu hình thành rõ nét từ những năm 1993-1994 và dần phát triển trong những năm gần đây Trong thời gian đó Nhà nước cũng đã công nhận và xây dựng một bộ luật nhằm tạo lập hành lang pháp lý nhằm thúc đẩy sự phát triển nghành thẩm định giá nói chung và định giá đất đai, bất động sản nói riêng

Cụ thể là việc Nhà nước đã có những văn bản pháp luật về quản lý giá đất thông qua các thông tư nghị định được ban hành như:

Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012

Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Giá

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

Nghị đinh số 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá

Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá

Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài Chính quy định về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07

Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ Tài Chính quy định về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10

Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất

Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

1.3 Cơ sở dữ liệu về giá đất

Cơ sở dữ liệu giá đất là cơ sở dữ liệu thành phần của cơ sở dữ liệu đất đai, được xây dựng và định vị không gian trên nền cơ sở dữ liệu địa chính

Cơ sở dữ liệu giá đất bao gồm cơ sở dữ liệu không gian và cơ sở dữ liệu thuộc tính giá đất của vùng giá trị đất xác định mà tại đó các thửa đất có cùng một nhóm các yếu tố về văn hóa, xã hội, kinh tế, chính trị và môi trường, đặc trưng cho vị thế và khả năng sinh lợi của vị trí đất và có cùng một mức giá trị

kinh tế của một đơn vị diện tích đất

1.3.1 Cơ sở dữ liệu không gian

Cơ sở dữ liệu không gian là dữ liệu thể hiện hành động vị trí của đối tượng địa lý và đối tượng dữ liệu này được mô phỏng dưới dạng mô hình dữ liệu không gian ( vector, rastor) với các kiểu đối tượng không gian là: điểm, đường, vùng Dữ kiệu không gian và dữ liệu địa lý được quản lý trong hệ quản trị cơ sở

dữ liệu Cơ sở dữ liệu không gian nhằm cung cấp không gian trong mô hình dữ liệu và các ngôn ngữ truy vấn Hỗ trợ các kiểu dữ liệu không gian trong việc thực thi chính nó, cung cấp các kiểu đánh chỉ mục tiêu để thực việc việc truy vấn nhanh nhất từ bảng dữ liệu lớn

1.3.2 Cơ sở dữ liệu thuộc tính

Cơ sở dữ liệu thuộc tính bao gồm những mô tả về đặc tính, đặc điểm, và các hiện tượng xảy ra tại vị trí được xác định mà chúng khó khan hoặc không thể biểu thị trên bản đồ được Bên cạnh đó cơ sở dữ liệu thuộc tính còn bao gồm tất cả các thông tin liên quan đến đất đai được thu thập, điều tra thực địa, các loại sổ sách tài liệu, các hồ sơ, các số liệu điều tra cơ bản, chúng được tổng hợp dưới dạng biểu Có bốn loại dữ liệu thuộc tính là: đặc tính của đối tượng, dữ liệu tham khảo địa lý, chỉ số địa lý, quan hệ không gian giữa các đối tượng Từ những đặc tính đó, thì nguồn dữ liệu thuộc tính chủ yếu là thu thập tài liệu trong

hồ sơ địa chính ( giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ đăng ký biến động), các tài liệu liên quan ( hồ sơ cấp giấy, quyết định giao, thuê đất ) và các báo cáo quy hoạch

sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, báo cáo điều tra đánh giá chất lượng đất

Như vậy cơ sở dữ liệu giá đất cũng là thành phần của cơ sở dữ liệu đất đai, được xây dựng và định vị không gian trên nền cơ sở dữ liệu địa chính Cơ

sở dữ liệu giá đất giúp cho việc hình thành và quản lý giá đất chặt chẽ hơn, chính xác, và thông tin được cập nhật nhanh chóng Việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất được quy định tại Thông tư số 26/2014/TT-BTNMT ngày 28 tháng 5 năm 2014 của Bộ TNMT hành quy trình và định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng cơ sở dữ liệu tài nguyên và môi trường

1.4 Bản đồ giá đất

1.4.1 Khái niệm bản đồ giá đất

Bản đồ giá đất được hiểu là biểu hiện không gian của gía trị đất đai theo thửa đất nhân với vùng giá trị đất Bản đồ giá đất theo từng thửa đất tổng giá trị của các cell nằm trong phạm vi thửa đất trong đó có tính tới yếu tố mặt tiền bà không mặt tiền

Đơn vị lý luận không gian cơ bản của bản đồ giá đất là hình giá trị tứ giác đều và hình lục giác đều nhận sự lan vị thế của các công trình giao thông, công trình kinh tế dịch vụ, công trình hành chính chính trị, vị thế và các công trình biểu tượng vị thế khác

1.4.2 Đặc điểm và vai trò của bản đồ giá đất

Hiện nay thị trường bất động sản đang dần phát triển, đã trải qua một quá trình phát triển thăng trầm, điều đó làm cho giá đất bất động sản lên xuống thất thường ở mỗi khu vực khác nhau Và theo đánh giá của một số tổ chức quốc tế thì thị trường bất động sản Việt Nam là một thị trường tiềm năng, và khá hấp dẫn các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam mới trải qua giai đoạn phát triển sơ khai và đang ở giai đoạn tập trung hóa nên vẫn còn bộc lộ nhiều hạn chế như thiếu thông tin hoặc thông tin không chính xác dẫn đến việc giá của bất động sản có thể cao hoặc thấp Vì vậy,

để hiểu rõ một cách chính xác giá của từng khu vực thì việc xây dựng bản đồ giá đất là vô cùng quan trọng và cần thiết

Bản đồ giá đất được hình thành sẽ giúp cho công tác định giá bất động sản ngày càng nhanh chóng và chính xác Ở mỗi một khu vực khác nhau, một số tuyến đường khác nhau sẽ có những mức giá khác nhau vì thế, bản đồ giá đất sẽ tạo nên sự tiện lợi trong việc so sánh các bất động sản khác nhau trong cùng một khu vực, trong cùng một mục đích sử dụng

Bản đồ giá đất được hình thành đem lại thuận lợi cho việc ưu tiên đầu tư xây dựng, và hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai và hệ thống hồ sơ địa chính theo hướng hiện đại, theo mô hình tập trung, thống nhất trên phạm vi cả nước, phục vụ đa mục tiêu, chuyển dần các hoạt động đăng ký, giao dịch trong lĩnh vực đất đai sang giao dịch điện tử Đặc biệt, về công tác bồi thường, định giá đất, đề án đặt ra yêu cầu từ nay đến 2020, sẽ hoàn thiện nguyên tắc, phương pháp định giá theo vùng giá trị và triển khai xây dựng bản đồ giá đất, giá đất vùng giáp ranh, cơ sở dữ liệu giá đất toàn quốc phục vụ quản lý nhà nước và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

Đặc biệt hơn nữa, việc thành lập bản đồ giá đất luôn được cập nhật, bổ sung thường xuyên những cở sở dữ liệu và những thông tin chính xác nhất về thị trường, từ đó có thể làm căn cứ cho mọi quyết định vi mô, vĩ mô liên quan đến thị trường bất động sản Và bản đồ giá đất còn là cơ sở chính để thành lập chỉ số bất động sản Việt Nam Vai trò của chỉ số bất động sản giúp các nhà quản lý theo dõi, định hướng phát triển thị trường Do vậy, thành lập bản đồ giá đất là rất cần thiết và hữu hiệu đối với việc góp phần làm minh bạch và hỗ trợ các

công cụ quản lý giá đất, thị trường bất động sản thúc đẩy nền kinh tế phát triển bền vững

Việc thành lập bản đồ giá đất mang lại ưu điểm lơn cho việc tiết kiệm được các khoản chi phí ( quản lý, nghiên cứu thị trường, nhân sự ), luôn cập nhật thông tin mới nhất, phản ánh thị trường khách quan và chính xác, tra cứu thông tin nhanh hơn

1.4.3 Quy trình xây dựng bản đồ giá đất

Bước 1: Xác định khu vực định giá và mục đích của cuộc định giá

Bước 2: Khảo sát sơ bộ khu vực định giá và lên kế hoạch định giá

Bước 3: Thu thập, tổng hợp gía bán và nhứng thông tin có liên quan của những bất động sản trên thị trường khu vực định giá

Bước 4: Phân tích giá bán của những mẫu điều tra, trên cơ sở đó đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới việc hình thành giá đất

Bước 5: Khoanh vùng giá trị

Bước 6: Lập biểu giá một số thửa đất đại diên cho loại đất ở tại khu vực định giá, tính giá bất động sản, kiểm tra kết quả tính toán, lập bản đồ giá đất, chuẩn bị báo cáo định giá

Tiểu kết chương

Chương 1 đã trình bày tóm tắt các quan điểm lý luận về đất đai, giá trị và

giá cả đất đai, các yếu tố cấu thành giá trị đất, cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, các khái niệm và quy định về thẩm định giá đất và thẩm định giá đất hàng loạt Làm rõ những phương pháp và các mô hình định giá đất hàng loạt bằng các phương trình hồi quy xác định giá đất phụ thuộc vào các yếu tố đặc điểm của đất đai

Bản đồ giá đất được xây dựng phát triển trên công nghệ trực tuyến, có nguồn dữ liệu lớn, phong phú Bản đồ giá đất ứng dụng công nghệ cao, thuật toán mới để phát triển tính năng, công cụ mới của nền tảng Web

Đây là những lý luận cơ bản để vận dụng phân tích làm sáng tỏ những vấn

đề liên quan ở chương 2, cũng như làm cơ sở để đưa ra những giải pháp ở chương 3

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH

PHỐ VŨNG TÀU - TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU 2.1 Đặc điểm tự nhiên và phát triển kinh tế - xã hội tại Thành phố VũngTàu- tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu

Phía Đông và phía Nam giáp biển Đông, một phần giáp Huyện Long Điền

Phía Tây giáp vịnh Gành Rái

Phía Bắc giáp thị xã Bà Rịa, một phần Huyện Tân Thành

Địa hình, địa mạo

Tp.Vũng Tàu là vùng đất có địa hình khá đa dạng được chia thành các dạng đặc trưng như sau:

- Địa hình núi cao: Bao gồm 2 khu vực:

+ Khu bán đảo Vũng Tàu: Có 2 ngọn núi chính: núi Tương Kỳ (núi Lớn) cao 245m là ngọn núi cao nhất với độ dốc i > 25%, núi Tao Phùng (núi Nhỏ) cao 170m

+ Khu đảo Long Sơn: Có núi Nứa gồm 3 đỉnh chính ở phía Đông có độ cao các đỉnh là +183,3m, +135,2m và +118,7m

- Dãy cồn cát tự nhiên: Nằm dọc bán đảo Cao độ cao nhất của cồn cát đạt +30m, trung bình từ +10m ÷ +15m

- Khu vực đất cao: Bao gồm 4 khu vực: Khu vực Phường 10 (cao độ trung bình +6m), Khu trung tâm (cao độ từ +3m  +6m), Khu Chí Linh (cao độ nền từ +3m  +5m), Khu sân bay Vũng Tàu (cao độ nền từ +3m  +4m)

- Khu đất đầm lầy, trũng: Bao gồm 2 khu vực:

+ Khu đất đầm lầy, trũng: Có cao độ nền từ +0,5m  +1,5m, nằm giữa bán đảo Vũng Tàu, chạy dọc suốt từ hồ Bàu Sen đến hồ Cửa Lấp

+ Các khu vực nhiễm mặn : Bến Đình, Đông Xuyên, Cửa Lấp và khu vực

từ Eo Ông Từ đến cầu Cỏ May chịu ảnh hưởng của thuỷ triều

- Khu Gò Găng: Được chia thành 2 khu vực chủ yếu:

+ Khu vực cao: Được tích tạo do gió cát tạo thành có độ cao từ +1,8  +2,2m

+ Khu vực trũng: Chịu ảnh hưởng của thủy triều, đây là khu vực rừng cây ngập mặn, một số nơi được khai thác sử dụng làm đầm nuôi tôm và ruộng muối

Khí hậu

Vũng Tàu có nhiệt độ trung bình thấp hơn so với các tỉnh phía nam bởi ba mặt giáp biển Đông, quanh năm lộng gió, nhiệt độ trung bình khoảng 26-27 0C, lượng mưa trung bình 1.500mm/năm

Vũng Tàu có hai mùa rõ rệt tùy thuộc vào gió, gió thổi theo hai chiều gần

là như nhau, trừ những ngày chuyển tiếp Gió mùa Tây Nam thổi vào mùa mưa (từ tháng 5 đến tháng 10), gió màu Đông Bắc thổi vào màu khô (từ tháng 11 đến 4) Tháng 4 và tháng 10 là những tháng chuyển mùa, gió thổi nhẹ, ngoài khơi sóng nhỏ

Biển Vũng Tàu ít bão tố hoặc ảnh hưởng của bão không đáng kể vì thế trở thành nơi trú ngụ tốt cho thuyền bè Thủy triều thuộc loại bán nhật triều, mỗi ngày đều có hai lần thủy triều lên xuống Biên độ triều lớn nhất đạt hơn 4 m Nhiệt độ nước biển ít thay đổi, quanh năm nhiệt độ tầng mặt nước khoảng 24-

290C, nhiệt độ tầng đáy khoảng 26,5-270C

Sông rạch

Thành phố Vũng Tàu chỉ có một con sông lớn nhất là sông Dinh.Sông bắt nguồn từ núi Dinh, chảy qua Phước Lễ, xuôi theo hướng Tây Bắc Vũng Tàu dài 11km, chỗ rộng nhất 1000m chỗ hẹp nhất 300 m, nơi sâu nhất 25m

Phía Đông Bắc thành phố có rạch Cây Khế dài 6km Rạch Bà dài 7,9km nằm chắn ngang làm ranh giới giữa khu Thắng Nhất và Thắng Nhì Tại khu Thắng Nhì, phía sau cù lao Bến Đình có rạch Bến Đình dài 5,5km, phía Đông Phước Thắng nơi Cửa Lấp có 3 rạch dẫn nước biển vào thành phố là rạch Ông Nam, rạch Suối Nước và rạch Sông Cái Đường biển từ Vũng Tàu có thể đi đến khắp các nơi trong nước và quốc tế trong đó có hai tuyến chở khách quan trọng

là tuyến Vũng Tàu đi Thành phố Hồ Chí Minh bằng tàu cánh ngầm và tuyến Vũng Tàu đi Côn Đảo Về đường sông có các tuyến từ Vũng Tàu đi các Tỉnh miền Tây Nam Bộ và Vũng Tàu đi Long Sơn

2.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội

Tốc độ tăng trưởng kinh tế

Kinh tế Vũng Tàu với mũi nhọn là Công nghiệp, dịch vụ, thăm dò và khảo sát dầu khí ở thềm lục địa phía Nam Ngoài ra, kinh tế địa phương tập trung vào đánh bắt và chế biến hải sản, xuất nhập khẩu, dịch vụ du lịch và nghỉ mát GDP năm 2007 đạt 31.580 tỷ đồng, tốc độ tăng trưởng 14,5%/năm, thu nhập bình quân đầu người là 10.980 USD

Đối với cơ cấu kinh tế do Thành phố quản lý, ngành dịch vụ luôn chiếm tỷ trọng cao, sau đó đến ngành hải sản và cuối cùng là ngành Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp

Dân số

Dân số toàn Thành phố hiện có là 265.400 người, trong đó nam chiếm 49,17%, nữ chiếm 50,83% và thành thị chiếm 94,82%, nông thôn chiếm 5,18% Tổng số hộ trên địa bàn Thành phố là 50.393 hộ, mật độ dân số trung bình khoảng 1.774 người/km2 Dân số của thành phố tăng nhanh chủ yếu do thu hút lao động và dân cư từ nhiều nơi khác đến, phát triển công nghiệp dầu khí và kinh doanh dịch vụ

Về dân tộc, hầu hết dân số của Tp.Vũng Tàu đều là người Kinh (chiếm tỷ

lệ 98,3%) Về tôn giáo, phần lớn nhân dân theo đạo Phật và đạo Thiên Chúa

Lao động-Mức sống

Đến năm 2007, tổng số lao động là 129.222 người (chiếm 48,6% dân số toànThành phố) Trong đó, lao động đang làm việc trong các ngành kinh tế quốc dân là 43.062 người (chiếm 33,3% tổng số lao động) Mức sống của các hộ đa

số là trung bình và khá Trong những năm qua, tỷ lệ hộ khá và giàu tăng lên đáng kể, trong khi đó tỷ lệ hộ nghèo đã giảm đi rất nhiều

Giáo dục y tế, thể thao và du lịch

Hệ thống trường học bao gồm gần 30 nhà trẻ, hơn 20 trường tiểu học, 13 trường cấp II và III (trong đó có một trường chuyên cấp tỉnh), được xây dựng đúng quy cách, phân bố đều trong các trường học thành phố Về giáo dục đại học, cao đẳng và trung cấp, trên toàn thành phố có 6 trường Trong đó Trường Đại học Bà Rịa-Vũng Tàu, một trường dân lập đa ngành, hoạt động tại 3 cơ sở trên toàn thành phố Trường đại học Mỏ Địa Chất (cơ sở Vũng Tàu) Hệ cao đẳng có 4 trường :Trường Cao đẳng Cộng đồng Bà Rịa-Vũng Tàu, Cao đẳng Nghề Bà Rịa-Vũng Tàu, Cao đẳng Nghề Du lịch Vũng Tàu và Cao đẳng Nghề Dầu khí Hiện tại Ủy ban Nhân dân tỉnh đang có đề án sáp nhập trường Cao đẳng Cộng đồng BR-VT vào Trường Cao đẳng nghề nhằm kiện toàn bộ máy tổ chức và nâng cao năng lực các trường nghề trên địa bàn tỉnh

Bệnh viện Lê Lợi với 250 giường bệnh đã được nâng cấp và đạt tiêu chuẩn, 100% phường/xã đã có trạm y tế Các hoạt động văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí được tổ chức đều đặn Một số giải thi đấu lớn của khu vực đã diễn

ra ở Vũng Tàu như giải Cờ Vua châu Á, giải cờ tướng, các đội mạnh sẽ thi toàn quốc, giải quần vợt, bóng chuyền bãi biển Đặc biệt, thành phố có nhà thi đấu đa năng 300 chổ ngồi vừa khánh thành Để giữ chân du khách, thành phố đã có nhiều dự án cải tạo, nâng cấp các bãi biển cho sạch đẹp hơn như xây dựng Bãi Sau, cải tạo Bãi Trước đầu tư xây dựng các khu vui chơi giải trí cac trung tâm mau sắm Hiện nay, các dự án cáp treo Núi lớn-Núi nhỏ, tháp truyền hình kết hợp với nhà hàng ngắm cảnh trên Núi lớn đã được hình thành và đang tìm kiếm nguồn vốn đầu tư

2.1.3 Hiện trạng cơ sở hạ tầng

Giao thông đối nội

Đường bộ

Thành phố Vũng Tàu là một bán đảo lớn, được nối với TP Hồ Chí Minh

và các đô thị khác bằng tuyến đường Quốc lộ 51 Hiện có 3 trục chính: 51A (đường 30/4), 51B (đường Thống nhất kéo dài) và trục 51C (đường 3/2) Trục 51A đã đầu tư nâng cấp mở rộng đoạn Ngã Tư Giếng Nước – Nguyễn Hữu Cảnh với độ rộng mặt nhựa là 22m Trục 51B đang trong thời gian thi công và đã hoàn thành được 3 km Đối với trục 51C, hiện đã được Bộ Giao thông vận tải đầu tư cải tạo mở rộng đến Eo Ông Từ với quy mô mặt đường 4 làn xe, mặt đường Bê tông nhựa Vì là tuyến đường đối ngoại chủ yếu nên lưu lượng xe chạy trên tuyến đường này rất lớn, trung bình 17.000 – 20.000 xe/ngày đêm (số liệu của Tedi South), vào các ngày lễ khi số lượng khách du lịch về nghỉ ngơi, vui chơi

tại thành phố thì lưu lượng này tăng lên gấp 2 – 3 lần Với lưu lượng lớn như vậy thì chỉ với việc mở rộng một tuyến đường này là không thể đáp ứng được Hiện nay tuyến đường cầu Cửa Lấp đã hoạt động là một hướng hỗ trợ quan trọng cho đô thị nối với Vùng và các Huyện thị phía Đông của tỉnh

Phía Bắc Thành phố tại Thị xã Bà Rịa có tuyến Quốc lộ 55 là tuyến đường ven biển nối Bà Rịa – Xuyên Mộc – Hàm Tân và nối tới Phan Thiết, đây

là tuyến có ý nghĩa quan trọng đối với việc khai thác giao lưu toàn bộ khu vực ven biển, đồng thời là tuyến nối Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam với các tỉnh Nam Trung bộ Ngoài ra, tuyến đường này còn nối với các khu du lịch của tỉnh

Phía Đông Thành phố có tuyến đường tỉnh lộ 44A tới thị trấn Long Hải là tuyến đường du lịch khá quan trọng của tỉnh, mật độ xe trên các tuyến đường này cũng khá lớn Hiện nay đang được đầu tư nâng cấp đến đoạn đèo Long Hải

Tuyến đường Láng Cát – Long Sơn nối Quốc lộ 51 với xã đảo Long Sơn dài gần 4 km có mặt đường 4 làn xe, tuyến đường này tạo điều kiện thuận lợi cho việc đi lại của nhân dân trên đảo đồng thời tạo điều kiện phát triển khu đô thị và các khu công nghiệp mới trên đảo

Vũng Tàu có 1 bến xe khách nằm gần khu trung tâm đặt tại phường Thắng Tam với quy mô 1ha, khối lượng vận chuyển hành khách đạt 10 triệu hành khách/năm

Đường thủy:

Thành phố Vũng Tàu có sẵn tiềm năng lớn về vận tải biển, nằm gần đường hàng hải quốc tế, đồng thời cũng là đầu mối giao lưu quốc tế bằng đường biển rất thuận lợi của cả nước và khu vực Đông Nam Á Hiện tại có một số cảng đang hoạt động: Cảng dầu khí (Vietsovpetro), Cảng dịch vụ dầu khí (PTSC), Cảng xuất nhập khẩu Cát Lở, Cảng kho dầu K2, Cảng cá Bến Đình, Cảng Hải quân

Đường hàng không

Vũng Tàu có một sân bay cấp 3 nằm tại phường 9, diện tích 125 ha, do ngành quốc phòng quản lý và kinh doanh Sân bay phục vụ trực thăng ra giàn khoan dầu khí và một số tuyến máy bay ra Côn Đảo

Giao thông đối ngoại

Mạng lưới đường phố

Tổng chiều dài đường giao thông so với diện tích đất tự nhiên của Thành phố đạt 0,98 km/km2, mật độ đường giao thông so với tổng dân số đạt 0,63 km/ngàn người

Các tuyến chính có kết cấu mặt đường nhựa chất lượng tốt, hoàn thiện, song một số đường phố nhỏ xuống cấp, chưa hoàn chỉnh

Mạng lưới hẻm:

Toàn thành phố hiện có 1.087 con hẻm với tổng chiều dài là 170.789,8 m

Đa số là đường đất và đường xi măng, còn lại là đường cấp phối, đường nhựa và đường rải đá Độ rộng trung bình của hẻm từ 4 – 5m và chiều dài trung bình từ

150 – 200m

Các hệ thống khác

Bãi đậu xe: Hiện nay Tp có 2 bãi đậu xe tại khu du lịch Bãi Sau dành cho

xe khách du lịch (diện tích 0,5 ha) và tại khu vực quãng trường Chợ Cũ dành

cho xe taxi

Cấp điện: Thành phố Vũng Tàu được cấp điện từ hệ thống điện miền Nam với đường ống dây 110KV mà trực tiếp là nhà máy điện Bà Rịa Tình hình cấp điện ở Tp.Vũng Tàu tương đối tốt Toàn Tp hiện có khoảng 98% tổng số hộ dùng điện Tuy nhiên, mạng lưới và thiết bị chuyển tải chưa đồng bộ, cũ kỹ và xuống cấp gây hao hụt khá lớn

Cấp - thoát nước: Hiện tại Thành phố Vũng Tàu sử dụng nước của nhà

máy nước Sông Dinh, có công suất 30.000 m3/ngày tại thị xã Bà Rịa dẫn nước

về Vũng Tàu bằng tuyến ống  760 mm chiều dài 23 km đến trạm bơm tăng áp tại Thành phố Vũng Tàu Tiêu chuẩn cấp nước đạt 120 l/người/ngày Tổng chiều

Theo thống kê đất đai năm 2016 trên địa bàn Vũng Tàu thì tổng diện tích đất tự nhiên tính đến tháng 31/12/2016 là 15.043,06 ha không thay đổi so với diện tích thống kê tính đến tháng 31/12/2015

Đất nông nghiệp

Diện tích đến tháng 31/12/2016 là 6444.13ha; giảm 8.11ha so với diện tích thống kê đến tháng 31/12/2015 tập trung toàn bộ ở đất sản xuất nông nghiệp Cụ thể:

Đất sản xuất nông nghiệp: Diện tích đến tháng 31/12/2016 là 2199.50ha;

giảm 8.11ha, nguyên nhân chủ yếu là do người dân chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở và thu hồi làm đường giao thông Trong đó đất trồng cây hàng năm khác giảm 4.54 ha, đất trồng cây lâu năm giảm 3.57 ha Diện tích đến tháng 31/12/2016 là 882.06 ha, không thay đổi so với diện tích thống kê đến tháng 31/12/2015

Đất lâm nghiệp: Diện tích đến tháng 31/12/2016 là 2859.90 ha, không

thay đổi so với diện tích thống kê đến tháng 31/12/2015

Đất nuôi trồng thuỷ sản: Diện tích đến tháng 31/12/2016 là 1153.56 ha,

không thay đổi so với diện tích thống kê đến tháng 31/12/2015

Đất làm muối: Diện tích đến tháng 31/12/2016 là 231.18 ha, không thay

đổi so với diện tích thống kê đến tháng 31/12/2015

Đất phi nông nghiệp

Diện tích đến tháng 31/12/2016 là 7716,87 ha; tăng 8,11 ha so với diện tích thống kê đến tháng 31/12/2015 Trong đó toàn bộ là do thu hồi làm đường giao thông và chuyển mục đích sang đất ở Tuy nhiên phần diện tích đất ở tăng

do chuyển mục đích nhỏ hơn phần diện tích đất ở bị thu hồi làm đường giao thông Cụ thể:

Đất ở: Diện tích đến tháng 31/12/2016 là 1594,36 ha trong đó tập trung toàn bộ ở đất ở đô thị, cụ thể diện tích đất ở tăng do chuyển mục đích là 3,59 ha, diện tích giảm do bị thu hồi làm đường giao thông là 5,84 ha Do đó tổng diện tích đất ở giảm là 2,25 ha

Đất chuyên dùng: Diện tích đến tháng 31/12/2016 là 2671,51 ha, tăng 10,36 ha so với diện tích thống kê đến tháng 31/12/2015, nguyên nhân chủ yếu

do thu hồi đất để làm đường giao thông

Đất cơ sở tôn giáo, Tín Ngưỡng: Diện tích đến tháng 31/12/2016 là 65,45ha, không thay đổi so với diện tích thống kê tính đến tháng 31/12/2015

Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang: Diện tích tính đến tháng 31/12/2016 là 14,36 ha, không thay đổi so với diện tích thống kê tính đến tháng 31/12/2015

Đất sông, ngoài, kênh, rạch, suối: Diện tích đến tháng 31/12/2016 là 3346,00ha, không thay đổi so với diện tích thống kê tính đến tháng 31/12/2015

Đất có mặt nước chuyên dùng: Diện tích đến tháng 31/12/2016 là 12,75

ha, không thay đổi so với diện tích thống kê tính đến tháng 31/12/2015

Đất phi nông nghiệp khác: Diện tích đến tháng 31/12/2016 là 6,52 ha, không thay đổi so với diện tích thống kê tính đến tháng 31/12/2015

2.2 Thực trạng công tác quản lý đất đai tại Thành phố Vũng Tàu- tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu

2.2.1 Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai

Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai tại tỉnh Bà Rịa- Thành phố Vũng Tàu bao gồm các tài liệu sau:

Quyết định 06/2009/ QĐ- UBND về quy chế cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại chung cư số 13 Lý Thường Kiệt, phường 1, Thành phố Vũng Tàu

Công văn 3482/VPCP-KTN năm 2016 về chấp thuận điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Thành phố Vũng Tàu do văn phòng chính phủ ban hành

Công văn 524/VPCP-KTN năm 2014 điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung xây dựng Thành phố Vũng Tàu- khu vực dự án khu Trung tâm Thương mại, chung cư kết hợp dịch vụ, nhà ở tại phường 9 Thành phố Vũng Tàu do văn phòng chính chủ ban hành

Công văn số 2383/TCT-TS về việc thực hiện chính sách thu thuế nhà đất tại Thành phố Vũng Tàu do Bộ tài chính ban hành

2.2.2 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đăng ký, cấp giấy chứng nhận

Nói đến Thành phố Vũng Tàu thì nơi đây là vị trí đắc địa về hướng phát triển du lịch Bên cạnh đó Thành phố Vũng Tàu cũng thực hiện các công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm định hướng khu vực này phát triển thành một thành phố lớn Cùng với mục tiêu xây dựng Vũng Tàu thành một thành phố dịch

vụ du lịch, tài chính, thương mại, mang tầm vóc quốc gia, khu vực và quốc tế, phát triển mạnh về kinh tế biển và phấn đấu trở thành thành phố xanh, sạch, đẹp, văn minh, thân thiện Nên chính phủ đã ban hành một số quyết định nhằm điều chỉnh quy hoạch phù hợp với các mục tiêu trên như:

+ Quyết định 606/QĐ-TTg về việc phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung Thành phố Vũng Tàu đến năm 2035

+ Quyết định 3826/ QĐ-UBND về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2017 của Thành phố Vũng Tàu

Kế hoạch sử dụng đất tại Thành phố Vũng Tàu năm 2017 thực hiện dựa vào đất đai của những năm trước đó Dựa trên những chỉ tiêu phê duyệt theo quyết đinh 3826/QĐ-UBND của Thành phố Vũng Tàu tại điều 2 thì Ủy ban nhân dân Thành phố Vũng Tàu phải có trách nhiệm: công bố công khai kế hoạch

sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về đất đai; thực hiên thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng kế hoạch sử dụng đất đã được duyệt; tổ chức kiểm tra thường xuyên thực hiện kế hoạch sử dụng đất và chịu trách nhiệm trước Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu đối với các dự án đăng ký kế hoạch sử dụng đất mà không triển khai thực hiện Đối với các dự án, công trình có trong kế hoạch sử dụng đất năm 2016 và năm 2017 của Thành phố Vũng Tàu được Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu phê duyệt nhưng chưa phù hợp quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu ( 2011-2015) của thành phố được Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu phê duyệt tại quyết định số 653/ QĐ-UBND ngày 02/04/2014, thì Ủy ban nhân dân thành phố Vũng Tàu phải rà soát chịu trách nhiệm điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2016-2020 của thành phố cho phù hợp

Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận là một thủ tục hành chính đòi hỏi có tính cấp thiết trong giai đoạn hiện nay để xác định quyền và nghĩa vụ của các chủ sử dụng đấtt và quản lý chặt chẽ quỹ đất của quốc gia Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản khác găn liền với đất giúp người dân yên tâm sản xuất và đầu tư phát triển trên mảnh đât đó Ngoài ra một vấn đề quan trọng trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giúp cho nhà nước có cơ sở pháp lý trong việc thu tiền sử dụng đất, tăng cường nguồn ngân sách cho nhà nước Chính những điều này làm cho việc bố trí đất đai vào mục đích khác nhau ngày càng trở nên khó khăn, các quan hện đất đai càng thay đồi với tốc độ chóng mặt

và ngày càng phức tạp Thành phố Vũng Tàu có vị trí tương đối thuận lợi, là nơi

có nền kinh tế phát triển đặc biệt là phát triển dầu khí cung cấp cho cả nước, có thể nói Thành phố Vũng Tàu là nơi có nền kinh tế trọng điểm

Căn cứ vào pháp lý của thủ tục hành chính thì công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần:

+ Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành;

+ Thông tư số 03/2014/TT-BXD sửa đổi Điều 21 Thông tư BXD hướng dẫn thực hiện nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở do

16/2010/TT-Bộ trưởng 16/2010/TT-Bộ xây dựng ban hành;

+ Quyết định số 04 /2015/QĐ-UBND ngày 26/01/2015 của UBND tỉnh

Bà Rịa- Vũng Tàu quy định mức thu, nộp, quản lý và sử dụng phí phẩm định cấp quyền sử dụng đất, phí khai thách và sử dụng tài liệu đất đa, lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu

Theo quy định tại Điều 105 Luật đất đai năm 2013, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định như sau:

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

+ Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên

và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

2.2.3 Công tác quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

Những năm trở lại đây, kinh tế tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu đã đạt tốc độ tăng trưởng cao và khá ổn định Nhiều người dân đã chọn Vũng Tàu là nơi lập nghiệp

dẫ đến nhu cầu về nhà ở tăng cao, nhiều dự án được khác hàng đón nhận Được biết, Thành phố Vũng Tàu thuộc tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu nên có vị trí chiến lược nhằm nâng cao sự phát triển kinh tế Với lợi thế này, cùng với lĩnh vực khai thác dầu khí, công nghiệp, Thành phố Vũng Tàu được quy hoạch để trở thành khu trung tâm du lịch, cảng biển hàng đầu cả nước Cùng với đó, các dự án bất động sản luôn được khác hàng quan tâm Ngoài ra, để giúp cho sự phát triển hơn về thị trường quyền sử dụng đất thì Thành phố Vũng Tàu đã đẩy nhanh các công

tác về bồi thường giải phóng mặt bằng Cùng với những thay đổi tích cực về các quy trình thủ tục ở các khâu từ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, hỗ trợ, tái định cư đã góp phần làm cho thị trườn sử dụng đất được cải thiện hơn

Hiện nay, các dự án tại Thành phố Vũng Tàu cũng đã được nhiều nhà đầu

tư chú ý tới Hầu hết, cá dự án đầu tư tại đây đều là các dự án về chung cư,khu nghĩ dưỡng, căn hộ cao cấp, vì lợi thế ở Vũng Tàu gần biển sẽ rất thu hút khách

du lich trong nước và nước ngoài Các dự án tại thành phố xanh này không chỉ mang những ưu thế chung mà đây còn là dự án trọng điểm với nhiều ưu thế vượt trội khi có cơ sở hạ tần thuận lợi, giao thông thuận tiện Cũng do những điều kiện này, mà giá đất của Thành phố Vũng Tàu đang có xu hướng tăng Đồng thời, bất động sản của Vũng Tàu cũng đang dần có giá trị đầu tư lớn Nếu như thị trường bất động sản tại thành phố này phát triển cùng với việc áp dụng các chính sách quản lý của nhà nước trong các lĩnh vực mới thực hiện ở các khâu đăng ký,hướng dần và làm các thủ tục hành chính, cấp giấy chứng nhận, tổ chức thu nộp các khoản thuế, phí lệ phí,cộng các nhiện vụ khác như tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất, đăng ký phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản, tổ chức hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản thì thị trường bất động sản sẽ phát triển hơn nữa

2.2.4 Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

Trong quản lý nhà nước nói chung và quản lý nhà nước về đất đai nói riêng không thể thiếu nội dung thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai Thông qua việc thanh tra, kiểm tra để phát hiện các vi phạm, các bất hợp lý trong quản lý đất đai để kịp thời xử lý và điều chỉnh Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa có Công văn số 4944/BTNMT-TCQLĐĐ gửi Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc đẩy mạnh thực hiện công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát việc chấp hành pháp luật, đất đai và xử lý vi phạm Công văn nêu rõ: Thời gian qua, công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm trong quản lý, sử dụng đất đai đã được các địa phương quan tâm chỉ đạo thực hiện và đã phát hiện, xử lý nhiều trường hợp vi phạm, góp phần nâng cao nhận thức pháp luật đất đai bảo đảm việc thi hành pháp luật đất đai, từng bước chấn chỉnh và đưa công tác quản lý đất đai dần vào nền nếp Tuy nhiên, công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai hiện nay vẫn còn nhiều hạn chế: số lượng vụ việc thanh tra đất đai thực hiện hàng năm còn ít, việc kiểm tra chấp hành pháp luật đất đai chưa thực hiện thường xuyên, chất lượng kiểm tra chưa cao, nhất là việc kiểm tra trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở các cấp; việc xử lý vi phạm pháp luật đất đai còn chậm, chưa dứt điểm, số lượng vi phạm đã xử lý còn

ít, dẫn đến nhiều vụ việc vi phạm kéo dài không được giải quyết dứt điểm, làm giảm hiệu quả trong công tác thanh tra, kiểm tra đất đai

Để thi hành Luật Đất đai được thực hiên đầy đủ, thống nhất, nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố quan tâm chỉ đạo một số vấn đề:

+ Cần tập trung chỉ đạo thực hiện thanh tra, xử lý dứt điểm các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai, nhất là các trường hợp vi phạm của các tổ chức

sử dụng đất đã phát hiện trong quá trình thực hiện Chỉ thị 134/CT-TTg và báo cáo về Bộ TN&MT trước ngày 31/12/2014 để tổng hợp báo cáo Thủ tướng Chính phủ

+ Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc chấp hành pháp luật đất đai theo quy định, trước hết là đối với các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở các cấp, nhất là Ủy ban nhân dân cấp xã, thực hiện các biện pháp để thường xuyên theo dõi giám sát chặt chẽ việc sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất để phát hiện và ngăn chặn, xử lý kịp thời các vi phạm mới phát sinh

+ Xây dựng nội dung thanh tra về đất đai trong kế hoạch thanh tra năm

2015 của tỉnh; cần tập trung vào các dự án phát triển nhà ở để xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai, đồng thời đánh giá hiệu quả sử dụng đất

và các dự án đầu tư đối với các dự án nhà ở đã được giao đất, cho thuê đất, và đặc biêt là phù hợp với việc điề chỉnh kế hoạch thực hiện cho các dự án mới trong giai đoạn 2015- 2020 cho phu hợp với thực tế

2.3 Thực trạng công tác định giá đất

2.3.1 Nguyên tắc xác định đất đai

Nguyên tắc xác định giá trong luật đất đai 2013:

Khoản 1 Điều 112 Luật Đất Đai 2013 quy định công tác xác định giá đất phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá

b) Theo thời hạn sử dụng đất

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau

5 phương pháp sau:

- Phương pháp so sánh trực tiếp

- Phương pháp thu nhập

- Phương pháp chiết trừ

- Phương pháp thặng dư

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Các phương pháp được sử dụng để xây dựng bảng giá đất bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập và phương pháp chiết trừ

2.3.3 Quy trình thực hiện

Bảng giá đất tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu được thực hiện cơ bản theo 5 bước sau:

Hình 2.1 Quy trình xây dựng bảng giá đất thành phố Vũng Tàu

2.3.4 Nguyên tắc phân khu vực và vị trí đất

Đối với các loại đất tại khu vực nông thôn

Theo điều 1 tại quy định bảng giá các loại đất định kỳ 05 năm ( 01/01/2015- 31/12/2019) trên địa bàn tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu thì các xác định vị trí đất nông nghiệp được xác định như sau:

Đối với đất nông nghiệp tại khu vực nông thôn, cách xác định khu vực, vị trí (khoảng cách từng vị trí) tương tự như cách xác định khu vực, vị trí đất ở tại khu vực nông thôn quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 2 Quy định này

Riêng đất làm muối được xác định theo 03 vị trí như sau:

- Vị trí 1: 500 m đầu kể từ đường giao thông chính;

- Vị trí 2: Sau mét thứ 500 của vị trí 1 đến mét thứ 1.000 tính từ đường giao thông chính hoặc 500m đầu tính từ đường liên thôn, liên xã;

- Vị trí 3: Các vị trí còn lại không thuộc 02 vị trí nêu trên

Đối với các loại đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ, căn

cứ vào giá các loại đất nông nghiệp liền kề hoặc ở khu vực lân cận trong cùng khu vực để xác định giá đất

Công tác chuẩn bị

Thu thập tài liệu, số liệu thị trường

Tổng hợp số liệu điều tra

Xây dựng phương án

Thẩm định và ban hành bảng giá

Việc phân loại khu vực và vị trí để xác định giá đất được thực hiện như sau:

Phân loại khu vực đất:

- Khu vực 1: Đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chính nằm tại trung tâm xã hoặc cụm xã (gần Ủy ban nhân dân xã, trường học, chợ, trạm y tế); gần khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất; hoặc không nằm tại khu vực trung tâm xã nhưng gần đầu mối giao thông hoặc gần chợ nông thôn, cụ thể:

+ Đất có mặt tiền trục đường giao thông chính nằm tại khu dân cư trung tâm xã hoặc cụm xã;

+ Đất có mặt tiền ven đầu mối giao thông chính nằm tại khu dân cư trung tâm xã hoặc cụm xã;

+ Đất có mặt tiền trục đường giao thông chính giáp khu thương mại, khu

du lịch, khu công nghiệp;

+ Đất có mặt tiền ven đầu mối giao thông chính giáp khu thương mại, khu

du lịch, khu công nghiệp;

+ Đất thuộc khu vực chợ nông thôn, bến xe (với bán kính 200m tính từ trung tâm chợ, bến xe);

+ Đất thuộc khu vực khu dân cư trung tâm xã;

+ Đất có mặt tiền đường giao thông chính không nằm tại khu dân cư trung tâm xã (hoặc cụm xã), không giáp khu thương mại – du lịch, khu công nghiệp; đất có mặt tiền ven đầu mối giao thông chính không nằm tại khu dân cư trung tâm xã (hoặc cụm xã), không giáp khu thương mại – du lịch, khu công nghiệp…

áp dụng đơn giá đất vị trí 2

- Khu vực 2: Đất nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, tiếp giáp với khu vực trung tâm xã hoặc cụm xã; khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu chế xuất, cụ thể:

+ Đất có mặt tiền giáp khu vực trung tâm xã hoặc cụm xã (sau mét thứ

200 kể từ ranh giới khu dân cư trung tâm xã, cụm xã);

+ Đất có mặt tiền tiếp giáp khu thương mại khu du lịch, khu công nghiệp (sau mét thứ 200 kể từ ranh giới khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp);

+ Đất nằm giáp khu chợ nông thôn, bến xe (sau mét thứ 200 kể từ trung tâm chợ nông thôn, bến xe);

+ Đất có mặt tiền các đường giao thông liên thôn giáp với khu vực khu dân cư trung tâm xã hoặc cụm xã, khu thương mại dịch vụ, khu du lịch (sau mét thứ 200 kể từ ranh giới khu dân cư trung tâm xã hoặc sau mét thứ 200 kể từ ranh giới khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp)

- Khu vực 3: Là những vị trí còn lại trên địa bàn xã, cụ thể: