hoàn thiện công tác định giá đất và giải pháp xây dựng bản đồ giá đất tại thành phố vũng tàu tỉnh bà rịa vũng tàu

MỤC LỤC Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu liên quan đến cơng tác định giá đất đai hàng loạt 3 Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa nghiên cứu Kết cấu luận văn CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ TRONG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận định giá đất 1.1.1.Khái niệm, vai trò đặc điểm đất đai 1.1.2 Giá trị hình thái biểu giá trị đất đai 1.1.3 Định giá quản lý giá đất 10 1.1.3.1 Khái niệm định giá đất 10 1.1.3.2 Khái niệm khung giá bảng giá đất 10 1.1.3.3 Hệ thống phương pháp định giá đất 11 1.1.3.4 Hệ thống tổ chức quản lý giá đất 13 1.1.3.5 Hệ thống tiêu thức phân cấp vị trí đất (vùng giá trị) 13 1.1.4 Hệ thống thông tin hỗ trợ giá đất 14 1.1.4.1 Khái niệm hệ thống thông tin hỗ trợ giá đất 14 1.1.4.2 Đặc điểm hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất 14 1.1.4.3 Vai trò hệ thống thơng tin hỗ trợ định giá đất 15 1.1.4.4 Giới thiệu công nghệ WEBGIS phát triển phần mềm WEBGIS 15 1.2 Hệ thống văn pháp lý công tác định giá đất 21 1.3 Cơ sở liệu giá đất 22 1.3.1 Cơ sở liệu không gian 22 1.3.2 Cơ sở liệu thuộc tính 22 1.4 Bản đồ giá đất 23 1.4.1 Khái niệm đồ giá đất 23 1.4.2 Đặc điểm vai trò đồ giá đất 23 1.4.3 Quy trình xây dựng đồ giá đất 24 CHƯƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ VŨNG TÀU - TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU 25 2.1 Đặc điểm tự nhiên phát triển kinh tế - xã hội Thành phố VũngTàutỉnh Bà Rịa Vũng Tàu 25 2.1.1 Đặc điểm tự nhiên 25 2.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 26 2.1.3 Hiện trạng sở hạ tầng 27 2.1.4 Hiện trạng sử dụng đất 29 2.2 Thực trạng công tác quản lý đất đai Thành phố Vũng Tàu- tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu 31 2.2.1 Công tác ban hành văn quy phạm pháp luật quản lý, sử dụng đất đai 31 2.2.2 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đăng ký, cấp giấy chứng nhận 31 2.2.3 Công tác quản lý phát triển thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản 33 2.2.4 Công tác tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật xử lý vi phạm pháp luật đất đai 34 2.3 Thực trạng công tác định giá đất 35 2.3.1 Nguyên tắc xác định đất đai 35 2.3.2 Phương pháp thực 35 2.3.3 Quy trình thực 36 2.3.4 Nguyên tắc phân khu vực vị trí đất 36 2.4 Mức giá cao thấp loại đất 38 2.4.1 Giá nhóm đất nơng nghiệp 38 2.4.2 Giá nhóm đất phi nơng nghiệp 39 2.4.3 Giá nhóm đất chưa sử dụng 39 2.5 Đánh giá công tác định giá đất tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu 40 2.5.1 Những mặt đạt 40 2.5.2 Mặt hạn chế 40 CHƯƠNG CÁC GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ VŨNG TÀU TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU 43 3.1 Xây dựng mơ hình giá đất Thành phố Vũng Tàu 43 3.1.1 Giới thiệu phần mềm DTREG 43 3.1.2 Cơng thức tốn học cơng cụ xây dựng mơ hình định giá đất 44 3.1.3 Quy trình xây dựng mơ hình giá đất 47 3.2 Các đặc điểm đất đai ảnh hưởng đến giá đất Thành phố Vũng Tàu cách phân loại 47 3.3 Tổng hợp thông tin thu thập địa bàn thành phố Vũng Tàu 50 3.4 Đánh giá tình hình biến động giá đất 50 3.5 Kết phân tích hồi quy xây dựng mơ hình định giá đất 51 3.6 Sự chênh lệch giá khu vực 57 3.7 Phân vùng giá trị đất, xây dựng hệ số điều chỉnh cho vùng giá trị 61 3.8 Điều chỉnh giá đất vùng giá trị xuất cơng trình tạo cực vị 61 3.9 Xác định tham số ảnh hưởng cơng trình vị 63 Bảng 3.9 Bảng giá đất tham số Ɣ tổng hợp thành bảng phụ lục IV 63 3.10.1 Quy trình thực xây dựng sở liệu đồ giá đất: 63 3.10.2 Quy trình xây dựng bảng đồ vùng giá trị đất 65 Kết luận 74 Kiến nghị 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO 77 PHỤ LỤC I 79 Bảng 3.1 Bảng tổng hợp thông tin Thành Phố Vũng Tàu 79 PHỤ LỤC II 104 PHỤ LỤC III 122 PHỤ LỤC IV 142 Bảng 3.9 Bảng giá đất tham số Ɣ 142 PHỤ LỤC V MƠ HÌNH CÂY QUYẾT ĐỊNH ĐẾN GIÁ ĐẤT 168 MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai tài nguyên thiên nhiên vô quý giá, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, tài sản mà tự nhiên ưu trao tặng cho người Sự tồn phát triển loài người ln gắn liền với đất đai Đất đai có ý nghĩa quan trọng Marx khái quát: ”Đất mẹ, sức lao động cha, sản sinh cải vật chất”, điều có ý nghĩa khơng thể có cải khơng có đất đai lao động Bên cạnh đất đai thể thơng qua lĩnh vực kinh tế, trị-xã hội, đời sống văn hóa, tinh thần người Các Mác viết: “Đất đai tài sản mãi loài người,là điều kiện sinh tồn, điều kiện thiếu để sản xuất, tư liệu sản xuất nông, lâm nghiệp” Tuy nhiên đất đai với nhiều yếu tố khác như: khí hậu, địa hình, điều kiện tự nhiên từ góp phần hình thành nên lối sống, tính chất người Tất cho thấy tất lĩnh vực đời sống xã hội, từ kinh tế trị đến văn hóa tinh thần, vai trò đất đai khơng thể phủ nhận thiếu Điều đặc biệt phổ biến đất đai phải mang tính cộng đồng cao, không sử dụng đất đai theo ý riêng Trải qua trình lịch sử lâu dài người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ sản vật tự nhiên thành tài sản cộng đồng quốc gia Luật Đất đai năm 1993 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “ Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều hệ nhân dân ta tốn công sức, xương máu tạo lập, bảo vệ vốn đất đai ngày nay!” Đất đai có tính cố định vị trí, khơng thể di chuyển được, tính cố định vị trí định tính giới hạn quy mô theo không gian chịu chi phối yếu tố mơi trường nơi có đất Mặc khác, đất đai khơng giống hàng hóa khác sản sinh qua q trình sản xuất đó, đất đai có hạn Tuy nhiên, thấy giá trị đất đai vị trí khác lại không giống Đất đai đô thị có giá trị lớn vùng sâu, vùng xa, đất đai nơi tạo nguồn lợi lớn hơn, điều kiện sở hạ tầng hồn thiện có giá trị đất đai có điều kiện Vì vậy,có thể thấy giá trị đất đai thay đổi theo thời gian Bên cạnh đó, đất đai có tính đa dạng phong phú tùy thuộc vào mục đích sử dụng phù hợp với vùng địa lý, loại thích nghi tốt với loại đất thích nghi khơng tốt môi trường khác Con người tác động vào đất đai nhằm thu sản phẩm để phục vụ cho nhu cầu sống Và đất đai mang lại giá trị cho phát triển kinh tế - xã hội Nhưng thực tế với yêu cầu phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội, cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa hội nhập quốc tế sâu rộng đòi hỏi phải hồn thiện sách pháp luật đất đai Theo quy định Luật Đất Đai 2013 giá đất định nghĩa giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị sử dụng đất Giá trị quyền sử dụng đất diện tích xác định thời hạn sử dụng đất xác định Giá đất nhà nước xác lập khung giá đất, giá đất giáp ranh địa phương cấp tỉnh áp dụng trường hợp không gây nguy tham nhũng khiếu kiện người dân gồm: Tính tiền sử dụng đất cơng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân; tính khoản thuế liên quan đến đất đai phí, lệ phí quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai.Trong hệ thống dịch vụ tư vấn giá đất, Luật Đất Đai cần có quy định quy trình định giá đất phù hợp với giá đất thị trường Hệ thống dịch vụ tư vấn giá đất có vai trò quan trọng xác định giá đất nhà nước giá đất thị trường Giá đất đóng vai trò quan trọng việc xác định giá thị trường đặc biệt thị trường bất động sản Trong thị trường bất động sản bất động sản có giá trị sinh lời lớn, thấy giá trị sinh lời nhân tố tác động trực tiếp đến giá đất bất động sản Giá trị sinh lời ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất, giá trị sinh lời đất cao giá đất cao ngược lại Giá đất chịu tác động nhiều yếu tố như: yếu tố tự nhiên, quan hệ cung cầu, sách điều tiết Nhà nước, yếu tố xã hội Ngồi ra, giá đất chịu ảnh hưởng yếu tố tâm lý, thị hiếu, truyền thống người Nói đến vấn đề yếu tố tác động mạnh làm ảnh hưởng đến giá đất Giá đất tăng hay giảm phụ thuộc vào cảm nhận người, giá trị cảm nhận thay đổi tức người cảm nhận bất động sản mà đáp ứng tất nhu cầu họ họ cảm thấy giá phù hợp với họ họ định mua đồng thời đẩy giá lên cao Và ngược lại, bất động sản không đáp ứng nhu cầu khách hàng giá trị giảm Bên cạnh đó, yếu tố truyền thống làm cho giá đất tăng lên đa số người Việt Nam ln thích sống nơi gần trung tâm thương mại, dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu người Hiện nay, công tác định giá nhà nước ta coi trọng giá đất công cụ quản lý Nhà nước đất đai giá đất Nhà nước quy định phải đảm bảo nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến thị trường Tuy nhiên, công tác định giá đất nước ta tồn nhiều bất cập Cụ thể, bảng giá đất hàng năm bộc lộ nhiều nghịch lý, chưa đáp ứng kịp nhu cầu phát triển xã hội yêu cầu quản lý quan Nhà nước Vấn đề thu thuế, thu tiền sử dụng đất công tác đền bù, giải tỏa dựa bảng giá đất nước ta nhiều năm qua cố gắng thay đổi để hoàn thiện tồn nhiều khó khăn mà đến chưa giải ổn thỏa Cũng thành phố khác nói chung thành phố Vũng Tàu nói riêng bảng giá đất UBND tỉnh cơng bố tồn nhiều bất cập như: giá số loại đất chưa phù hợp với thực tế, cân đối giá loại đất nông nghiệp, đất nông thôn, đất đô thị đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp Chính vậy, em định chọn đề tài “Nghiên cứu xây dựng mơ hình giá đất cho việc thẩm định giá đất hàng loạt địa bàn Thành phố Vũng Tàu” để xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất xây dựng mơ hình giá đất ứng dụng thẩm định giá đất hàng loạt phù hợp với điều kiện thực tiễn Tình hình nghiên cứu liên quan đến cơng tác định giá đất đai hàng loạt Thẩm định giá dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết vận hành kinh tế thị trường Nhưng thẩm định giá dạng đặc biệt việc xác đinh giá công việc thẩm định giá nhà chun mơn đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm, có tính trung thực cao nghề nghiệp thực Thẩm định giá có vai trò quan trọng việc giúp đưa định liên quan tới việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sỡ hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố kinh doanh tài sản Bên cạnh thẩm định giá có đóng góp đáng kể vào phát triển kinh tế thời kỳ mở cửa, phù hợp với quy luật kinh tế kinh tế thị trường có nhiều thành phần hoạt động, đáp ứng yêu cầu khách quan, cấp thiết công phát triển kinh tế thị trường, đáp ứng yêu cầu khách quan, cấp thiết công phát triển kinh tế thị trương theo định hướng XHCN có quản lý nhà nước Việt Nam Có nhiều nghiên cứu thẩm định giá hàng loạt với nhiều chuyên gia Lancaster (1966), Ridker (1967), Rosen (1974), Balchin (1995), Raymond (2002), Nelson (2003) nhiều tác giả khác Theo Ridker, yếu tố tác động đến giá nhà gồm có: đặc điểm kết cấu nhà (diện tích nhà, số lượng phòng, loại hình xây dựng), đặc điểm khu dân cư (khoảng cách tới nơi làm việc, chất lượng trường học, tỷ lệ tội phạm), môi trường (chất lượng khơng khí, nguồn nước, tiếng ồn) Nghiên cứu Selim (2009) yếu tố: kích thước ngơi nhà, số phòng, loại nhà, đặc điểm vị trí, kiểu kiến trúc, hệ thống nước, hồ bơi biến số quan trọng ảnh hưởng tới giá nhà Và từ đó, thấy giá thay đổi liên tục Được biết giá biểu giá trị, giá trị bao gồm: giá trị hữu hình giá trị vơ hình Ứng với giá trị vơ hình vị cuẩ đất đai ứng với giá trị hữu hình chất lượng tự nhiên Khi yếu tố thay đổi dẫn tới giá trị thay đổi giá thay đổi theo Trong thay đổi vị yếu tố thay đổi nhiều nhất, vị không thay đổi giá trị khơng thay đổi, giá xoay quanh mức giá trị này, tính ngưỡng giá đất Bên cạnh đó, giá đất đai mang tính miền, miền giá trị thấp nhất, cao vị đất đai mù mờ, cảm nhận đất đai mù mờ Ba điểm lựa chọn phương pháp đánh giá đất đai phù hợp Từ kết nghiên cứu đưa nhiều mơ hình định giá đất mơ hình cộng, mơ hình nhân, mơ hình mũ…Tuy nhiên nay, phân tích thị trường bất động sản định lượng có nhiều nghiên cứu xây dựng mơ hình ngẫu nhiên (tức khơng định dạng trước dạng mơ hình mà dạng mơ hình hiểu kết mơ hình phân tích hồi quy) Cách làm phù hợp cho nghiên cứu khám phá mà không phù hợp với việc xây dựng mơ hình cách xác Chính vậy, theo đề xuất TS Trần Thanh Hùng cần phải xây dựng mơ hình tốn học trước nghiên cứu thực nghiệm mơ hình có vai trò khung pháp phân tích định hướng cho tìm kiếm phân loại phân lớp liệu sau sử dụng loại lớp liệu để xây dựng mơ hình liệu cuối sử dụng phân tích hồi quy để lựa chọn mơ hình phù hợp Say mê theo đuổi lý thuyết TS Trần Thanh Hùng tâm xây dựng nên mơ hình định giá đất dựa vào phương trình hồi quy xác định giá đất phụ thuộc vào đặc điểm vị xã hội, chất lượng tự nhiên kỹ thuật đất đai Cho đến mơ hình bước đầu xây dựng cơng thức tốn học lý thuyết bổ trợ Mơ hình này, phù hợp với giá đất vùng nghiên cứu, cần nâng cao mức độ phù hợp lên cao để tăng mức độ tin cậy, hạn chế sai số góp phần hồn thiện mơ hình cách tăng số lượng thử nghiệm quận, huyện để có đánh giá khách quan mức độ tin cậy trước đưa vào áp dụng Đây vấn đề cần nghiên cứu giải luận văn Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá mức độ phù hợp bảng giá đất đai theo tiêu chí phân cấp vị trí khu vực đất mức giá đất quy định so với mức giá đất thực tế thị trường, xác định bất cập tồn phương pháp định giá đất hàng loạt đề xuất giải pháp hoàn thiện nhằm làm cho bảng giá đất phù hợp với thực tế thị trường đất đai địa phương 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu - Nhận dạng nhân tố ảnh hưởng đánh giá mức độ tác động yếu tố đến giá đất, xây dựng mơ hình giá đất - Đưa kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện phương pháp thẩm định giá đất hàng loạt địa bàn tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu nói chung Thành phố Vũng Tàu nói riêng Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Các yếu tố tác động đến giá đất phương pháp thẩm định giá đất hàng loạt mơ hình giá đất 4.2 Phạm vi nghiên cứu - Không gian: Nghiên cứu thực …và cụ thể tập trung điều tra giá đất đặc điểm tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng kinh tế - xã hội đất địa bàn - Thời gian: Đề tài sử dụng số liệu thu thập từ thực tế từ 1/1/2017 đến 31/5/2017 Đây số liệu thực, xác, tác giả thu thập với tổng cộng mẫu tuyến đường thành phố Vũng Tàu Phương pháp nghiên cứu Đề tài nghiên cứu tập trung vào việc ứng dụng lý thuyết vào thực tiễn hoạt động định giá đất Vì vậy, để thực nội dung nghiên cứu phương pháp sau sử dụng để nghiên cứu đề tài này: Phương pháp điều tra thu thập liệu thứ cấp: yếu tố đặc điểm tự nhiên, môi trường sinh thái, kỹ thuật hạ tầng kinh tế xã hội giá lô đất khu vực theo bảng phù hợp để đưa vào phân tích Phương pháp nhằm tìm hiểu, nghiên cứu sở lý luận giá đất, yếu tố tác động đến giá đất phương pháp định giá đất Phương pháp phân tích tổng hợp: sở liệu thông tin giá thị trường yếu tố đặc điểm đất đai thu thập, tiến hành phân tích tỷ lệ cấu thành yếu tố giá trị đất đai mức độ tác động lên giá đất Sau tiến hành tổng hợp để đưa kết luận mối quan hệ giá trị đất đai yếu tố ảnh hưởng đến giá trị để xác định yếu tố phân cấp vị trí giá đất phù hợp với điều kiện thực tế địa phương để xây dựng mơ hình định giá đất Phương pháp chuyên gia: Trong trình tiến hành điều tra, phân tích đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, đánh giá ảnh hưởng văn pháp luật đến hoạt động thị trường công tác quản lý giá đất có tham khảo ý kiến chuyên gia có kinh nghiệm định giá đất Phương pháp phân tích hồi quy: sử dụng mơ hình tốn học phần mềm phân tích thống kê DTREG để phân tích xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất xây dựng mơ hình giá đất phụ thuộc vào yếu tố đặc điểm vị vị trí đất đai địa bàn nghiên cứu Phương pháp phân tích hồi quy dùng để nghiên cứu xây dựng mơ hình giá đất ứng dụng định giá đất hàng loạt Phương pháp hệ thống: phương pháp hệ thống giúp nhìn nhận vấn đề nghiên cứu chuyên biệt cách toàn diện chỉnh thể Phương pháp hệ thống sử dụng để xếp số liệu, tài liệu theo trật tự định, xây dựng sở liệu giá đất theo hệ thống có mối quan hệ mật thiết với Phương pháp so sánh: để đánh giá kết thẩm định giá mô hình giá đất so sánh với giá đất xác định phương pháp quy trình tính tốn giá đất Bộ TN & MT giá đất giao dịch thực tế để chứng minh tính hiệu mơ hình định giá Phương pháp so sánh để đánh giá kết định giá mơ hình giá đất so sánh với giá đất giao dịch thực tế để lựa chọn mơ hình phù hợp Phương pháp đối chứng: so sánh đối chứng kết với giá đất xác định theo phương pháp khác Cũng đối chứng với kết tính phù hợp với nghiên cứu trước Ý nghĩa nghiên cứu Một là, đề tài tập trung nghiên cứu phương pháp định giá đất hàng loạt dựa mơ hình hồi quy, lựa chọn mơ hình hồi quy phù hợp góp phần hồn thiện phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam xu cạnh tranh hội nhập với nước khu vực giới Hai là, từ việc xác định giá đất góp phần phục vụ công tác xây dựng bảng giá đất phục vụ cho công tác thu thuế tiền sử dụng đất đền bù giải phóng mặt Nhà nước quản lý đất đai Ba là, từ việc xác định thông tin giá đất cách công khai sở tham khảo cho giao dịch thị trường, góp phần minh bạch hóa thơng tin thị trường bất động sản mà người bán người mua biết cần Bốn là, góp phần hồn thiện cơng tác xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường phạm vi ranh giới hành cấp tỉnh Kết cấu luận văn Ngoài chương mở đầu kết luận, kết cấu luận văn dự kiến gồm chương sau: Chương 1: Cơ sở lý luận pháp lý công tác định giá đất Tổng quan lý thuyết đất đai, giá trị giá đất đai, yếu tố cấu thành giá trị đất, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, khái niệm quy định thẩm định giá đất thẩm định giá đất hàng loạt Làm rõ phương pháp mơ hình thẩm định giá đất hàng loạt phương trình hồi quy xác định giá đất phụ thuộc vào yếu tố đặc điểm đất đai Chương 2: Thực trạng công tác định giá đất Thành phố Vũng Tàu Tiến hành thu thập, phân tích xác định yếu tố tác động đến giá đất phù hợp với thực tiễn tình hình kinh tế - xã hội địa bàn Thành phố Vũng Tàu Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất So sánh kết mơ hình để chọn mơ hình hồi quy phù hợp, từ đưa giải pháp thu thập liệu hồn thiện mơ công tác quản lý nhà nước đất đai tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu nói chung địa bàn Thành phố Vũng Tàu nói riêng Kết luận kiến nghị Tài liệu tham khảo Phụ lục CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ TRONG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận định giá đất 1.1.1 Khái niệm, vai trò đặc điểm đất đai Khái niệm đất đai Trong tài liệu nghiên cứu quản lý đất đai nay, nói chưa có thống mặt thuật ngữ, thường đồng sử dụng thuật ngữ Đất Đất đai, ví dụ Luật Đất đai, Quyền sử dụng Đất, Quỹ Đất đai, Phân loại Đất, Phân loại Đất đai Tuy nhiên, tất thống đối tượng quản lý ngành quản lý đất đai đất đai Khái niệm đất đai có nhiều cách định nghĩa khác nhau: “Đất đai phần bề mặt tơi xốp lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng yếu tố tự nhiên địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật Đất đai loại tài nguyên thiên nhiên, loại tư liệu sản xuất, tất lục địa mặt nước bề mặt Trái Đất Đất đai nghĩa hẹp phận lục địa bề mặt Trái Đất” Theo nghiên cứu khoa học: “ Đất đai thuộc phạm trù địa lý - kinh tế xã hội, kết mối quan hệ tổng hòa đất hoạt động kinh tế xã hội người cộng đồng dân tộc lãnh thổ định Về mặt khơng gian đất đai bao gồm phần diện tích bề mặt với khơng gian bên bề sâu lòng đất.” Theo Luật Đất đai 2013 “Đất đai tài nguyên Quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng” Các định nghĩa nêu chưa nêu tính chất đất đai, phân biệt đất, đất đai lãnh thổ Chính vậy, Trần Thanh Hùng( TTH) định nghĩa đất đai theo nghĩa rộng: "đất đai kết mối quan hệ tổng hoà đất hoạt động kinh tế người cộng đồng dân tộc lãnh thổ định" Đất đai tài nguyên thiên nhiên tài sản bất động sản, đất đai vật địa lý kinh tế xã hội nên đất đai có đầy đủ tính chât tự nhiên tính chất xã hội đặc trưng cho khả đất đai đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế xã hội người Tính chất đất đai Đất đai tài nguyên thiên nhiên tài sản bất động sản, nên đất đai có tính chất tự nhiên tính chất xã hội đặc trưng cho khả đất đai đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế xã hội người Tính chất tự nhiên phản ánh chất lượng tự nhiên đất đai đáp ứng nhu cầu vật chất người, bao gồm đặc điểm khơng gian diện tích bề mặt, hình thể, chiều dài, chiều rộng vị trí với đặc điểm địa 22 68 Ho Quy Ly Tron duong 20,787 25 4,21 1,20 0,18 22 Hoang Viet, phuong (Phuoc Lam Tu 76 cu) Tron duong 20,787 20 -0,79 0,96 -0,04 84 Ky Dong Tron duong 20,787 28 7,21 1,35 0,30 Luu Chi Hieu (P9, P10, P.Rach Dua, 106 P.Thang Nhat) Tron duong 20,787 20 -0,79 0,96 -0,04 Luu Huu Phuoc (P.Rach Dua, 107 P.Thang Nhat) Tron duong 20,787 15 -5,79 0,72 -0,33 Ngo Quyen (P Thang Nhat, P.Rach 122 Dua) Nguyen Huu Canh 20,787 25 4,21 1,20 0,18 22 124 Ngu Phu Tron duong 20,787 25 4,21 1,20 0,18 22 Nguyen Bao (Tu 126 cu) Tron duong 20,787 23 2,21 1,11 0,10 22 131 Nguyen Cu Trinh Tron duong 20,787 20 -0,79 0,96 -0,04 22 138 Nguyen Huu Canh Doan lai 20,787 18 -2,79 0,87 -0,14 22 Nguyen Thien 145 Thuat Doan lai 20,787 23 2,21 1,11 0,10 22 149 Nguyen Trung Truc Tron duong 20,787 22 1,21 1,06 0,06 22 22 22 22 No Trang Long 155 22 No Trang Long 153 (P.Rach Dua) Tron duong 20,787 25 4,21 1,20 0,18 22 162 Pham Van Dinh Tron duong 20,787 16 -4,79 0,77 -0,26 Pham Van Nghi 163 (P.Thang Nhat) Doan vuong goc voi duong Le Quang Dinh 20,787 22 1,21 1,06 0,06 22 169 Phan Ke Binh Tron duong 20,787 25 4,21 1,20 0,18 22 175 Suong Nguyet Anh Tron duong 20,787 25 4,21 1,20 0,18 22 177 Tang Bat Ho Tron duong 20,787 22 1,21 1,06 0,06 22 178 Thang Nhi Tron duong 20,787 15 -5,79 0,72 -0,33 22 Tien Cang (Hem 185 Quan Cang cu) Tron duong 20,787 15 -5,79 0,72 -0,33 22 188 Ton That Thuyet Tron duong 20,787 25 4,21 1,20 0,18 22 191 Tran Anh Tong Tron duong 20,787 15 -5,79 0,72 -0,33 22 202 Tran Xuan Do Tron duong 20,787 20 -0,79 0,96 -0,04 22 Truong Ngoc 212 (P.Thang Tam) Tron duong 20,787 20 -0,79 0,96 -0,04 22 218 Van Cao (P.2) Tron duong 20,787 28 7,21 1,35 0,30 22 - Doan tu giua khu A4 den het ranh dat 235 du an ve huong 20,787 23 2,21 1,11 0,10 22 Nguyen Thien Thuat 156 duong 30/4 22 22 22 22 22 Cac doan duong noi bo bao gom Cac lo dat: A3, A4, A7, A8, A9, B11, B12, B13, B13A, B13B, C4, C5, D1, D2, 236 D6, E1, E3, H1 Nhung tuyen duong noi bo thuoc cac du an khu tai dinh cu 245 Be Duong trai nhua rong 7m Con duong hinh chu U (Phan keo dai cua duong Tran Khanh 267 Du 20,787 23 2,21 1,11 0,10 20,787 17 -3,79 0,82 -0,20 20,787 16 -4,79 0,77 -0,26 Cac tuyen duong thuoc khu E2, E4 Trung tam Chi Linh theo ban dieu chinh quy hoach 268 phan lo Nhung tuyen duong co long duong trai nhua rong 10,5m 20,787 22 1,21 1,06 0,06 Cac tuyen duong thuoc khu E2, E4 Trung tam Chi Linh theo ban dieu chinh quy hoach 269 phan lo Nhung tuyen duong co long duong trai nhua rong 5-7m 20,787 20 -0,79 0,96 -0,04 157 22 22 doan tu giua khu A4 den het ranh dat du an ve huong duong 271 30/4 20,787 23 2,21 1,11 0,10 - Cac doan duong noi bo bao gom cac lo dat: A3, A4, A7, 272 A8, 20,787 23 2,21 1,11 0,10 26,25 24 -2,25 0,91 -0,09 26,25 20 -6,25 0,76 -0,27 26,25 22 -4,25 0,84 -0,18 23 Bach Dang 23 Hem 524 - duong 30/4 (ten moi Ho thi Noi tu duong Khu cho Ky) 30/4 Rach Dua Duong 3/2 Nguyen An Ninh Vong xoay duong 3/2 va truc duong 51B Duong D4 (P.10) Duong N1 het duong nhua 26,25 18 -8,25 0,69 -0,38 Duong len biet thu doi su Tran Phu Nha so 12/6A 26,25 20 -6,25 0,76 -0,27 Duong len biet thu doi su Tran Phu Nhanh duong len Biet thu Doi Su 26,25 20 -6,25 0,76 -0,27 Hai Dang So (Nha nghi Long Den Hai Dang 26,25 20 -6,25 0,76 -0,27 23 23 23 23 23 Tron duong 158 An cu) 23 Han Thuyen (P.Rach Dua) Tron duong 26,25 18 -8,25 0,69 -0,38 23 Han Thuyen (P.Rach Dua) Tron duong 26,25 18 -8,25 0,69 -0,38 23 Han Thuyen 10 (P.Rach Dua) Tron duong 26,25 18 -8,25 0,69 -0,38 23 11 Ho Xuan Huong Tron duong 26,25 28 1,75 1,07 0,06 23 12 Kha Van Can (P.7) Tron duong 26,25 35 8,75 1,33 0,29 23 Nguyen Buu 13 (P.Thang Tam) Tron duong 26,25 25 -1,25 0,95 -0,05 23 14 Nguyen Cong Tru Tron duong 26,25 25 -1,25 0,95 -0,05 23 15 Nguyen Hien Tron duong 26,25 25 -1,25 0,95 -0,05 26,25 25 -1,25 0,95 -0,05 23 Truong Tieu hoc Chi Linh 16 Nguyen Huu Canh Duong 30/4 23 Nguyen Luong 17 Bang Tron duong 26,25 38 11,75 1,45 0,37 23 18 Nguyen Truong To Tron duong 26,25 32 5,75 1,22 0,20 19 Ong Ich Khiem Noi tu du an nha o Dai An 26,25 28 1,75 1,07 0,06 23 Het phan dat giao cho Cong ty Phat trien 159 nha 23 20 Thi Sach Tron duong 21 Tong Duy Tan (P.9) Luong The Vinh 23 22 Tran Cao Van 23 23 23 23 23 23 23 26,25 27 0,75 1,03 0,03 26,25 28 1,75 1,07 0,06 Tron duong 26,25 25 -1,25 0,95 -0,05 23 Tran Nguyen Dan Tron duong 26,25 20 -6,25 0,76 -0,27 24 Tran Quy Cap Tron duong 26,25 55 28,75 2,10 0,74 Cac tuyen duong thuoc khu vuc dan 25 cu phuong duong vuong goc voi duong Luong The Vinh (tu Luong Th 26,25 22 -4,25 0,84 -0,18 Cac tuyen duong thuoc khu vuc dan 26 cu phuong Con duong song song voi duong Luong the Vinh va sat voi tuo 26,25 22 -4,25 0,84 -0,18 Nhung tuyen duong khu tai dinh cu Tran 27 Binh Trong Duong trai nhua rong 7m 26,25 38 11,75 1,45 0,37 Nhung tuyen duong khu tai dinh cu Tran 28 Binh Trong Duong trai nhua rong 5m 26,25 35 8,75 1,33 0,29 Nguyen Trung Truc 160 23 29 To Ngoc Van 26,25 25 -1,25 0,95 -0,05 23 30 Mac Thanh Dam 26,25 25 -1,25 0,95 -0,05 23 31 Nguyen Huu Tien 26,25 25 -1,25 0,95 -0,05 23 32 Dang Thuy Tram 26,25 25 -1,25 0,95 -0,05 23 33 Tran Van Thoi 26,25 25 -1,25 0,95 -0,05 23 Duong noi tu duong 30/4 den het duong bo ke Rach Ben 34 Dinh ( 26,25 24 -2,25 0,91 -0,09 Duong noi tu duong 30/4 den het duong bo ke Rach Ben 35 Dinh ( 26,25 24 -2,25 0,91 -0,09 23 23 36 Tran Huy Lieu Tron duong 26,25 30 3,75 1,14 0,13 23 37 Tran Khanh Du Tron duong 26,25 30 3,75 1,14 0,13 23 38 Tran Khac Chung Tron duong 26,25 30 3,75 1,14 0,13 23 Hem so 01, 04 Tran 39 Khac Chung 26,25 28 1,75 1,07 0,06 23 Hem so 03, 05 Tran 40 Khac Chung 26,25 28 1,75 1,07 0,06 31,429 30 -1,43 0,95 -0,05 64 Ba Huyen Thanh Quan Tron duong 161 64 Ba Trieu Le Loi Yen Bai 31,429 30 -1,43 0,95 -0,05 64 Ba Trieu Yen Bai Ba Cu 31,429 31 -0,43 0,99 -0,01 31,429 30 -1,43 0,95 -0,05 31,429 30 -1,43 0,95 -0,05 64 19 Co Bac Tron duong 64 20 Co Giang Le Loi, Le Ngoc Han 64 33 Dong Khoi Tron duong 31,429 32 0,57 1,02 0,02 64 77 Hung Vuong Tron duong 31,429 32 0,57 1,02 0,02 31,429 35 3,57 1,11 0,11 31,429 30 -1,43 0,95 -0,05 31,429 26 -5,43 0,83 -0,19 64 109 Ly Thuong Kiet Nguyen Truong To 64 111 Ly Thuong Kiet Le Quy Don Trieu Viet Vuong Pham Ngu Lao Ba Trieu benh vien le loi 64 139 Nguyen Huu Cau Tron duong 64 167 Phan Dang Luu Tron duong 31,429 32 0,57 1,02 0,02 64 183 Thu Khoa Huan Tron duong 31,429 32 0,57 1,02 0,02 64 198 Tran Phu (P.1, P.5) Quang Trung 31,429 35 3,57 1,11 0,11 64 215 Tu Xuong Tron duong 31,429 35 3,57 1,11 0,11 Doan lai 50,083 60 9,92 1,20 0,18 65 Hoang Hoa Tham 74 (P.2, P.3, phuong benh vien le loi Nha so 46 Tran Phu 162 38,77 Thang Tam) 65 Tron duong 50,083 60 9,92 1,20 0,18 50,083 55 4,92 1,10 0,09 50,083 46 -4,08 0,92 -0,09 50,083 55 4,92 1,10 0,09 50,083 60 9,92 1,20 0,18 65 Nam Ky Khoi 118 Nghia Tron duong 65 120 Ngo Duc Ke Cao Thang 65 Nguyen Thai Hoc 143 (P.7) Tron duong 147 Nguyen Tri Phuong Ngo Duc Ke 148 Nguyen Tri Phuong Nha so 40 va Truong so 31 Cong Dinh 50,083 50 -0,08 1,00 0,00 65 155 Pasteur Tron duong 50,083 55 4,92 1,10 0,09 65 189 Ton That Tung Tron duong 50,083 40 -10,08 0,80 -0,22 65 Truong Van Bang 213 (P.7) Tron duong 50,083 45 -5,08 0,90 -0,11 65 229 Xo Viet Nghe Tinh Tron duong 50,083 45 -5,08 0,90 -0,11 65 Nguyen Thi Minh 259 Khai 50,083 30 -20,08 0,60 -0,51 65 65 Huyen Tran Cong 78 Chua Pasteur Nha so 40 va so 31 76 26 Do Chieu Le Lai Hem 114 48,091 50 1,91 1,04 0,04 76 89 Le Lai Le Quy Don Thong Nhat 48,091 53 4,91 1,10 0,10 163 76 90 Le Lai Thong Nhat Truong Cong Dinh 91 Le Loi Quang Trung Tran Hung Dao 76 92 Le Loi 76 76 76 48,091 40 -8,09 0,83 -0,18 48,091 60 11,91 1,25 0,22 Doan lai 48,091 60 11,91 1,25 0,22 98 Le Quy Don Doan lai 48,091 38 -10,09 0,79 -0,24 103 Le Van Tam Tron duong 48,091 40 -8,09 0,83 -0,18 48,091 55 6,91 1,14 0,13 48,091 50 1,91 1,04 0,04 48,091 45 -3,09 0,94 -0,07 48,091 38 -10,09 0,79 -0,24 40,000 40 0,00 1,00 0,00 64,800 80 15,20 1,23 0,21 114 Ly Tu Trong Le Lai Hem 45, 146 Ly Tu Trong 133 Nguyen Du Tran Hung Dao Truong Cong Dinh 172 Phung Khac Khoan Tron duong 205 Truong Cong Dinh Nga Ha Long Quang Trung 125 Nguyen An Ninh Tron duong 76 76 76 76 10 80 81 Ba Cu Tron duong Le Lai cho vung tau 164 cho vung tau cong vien tam giac bai truoc 96,86 11 81 25 Do Chieu Ly Thuong Kiet Le Lai 81 93 Le Ngoc Han Tran Phu 81 110 Ly Thuong Kiet 81 64,800 65 0,20 1,00 0,00 Thu Khoa Huan 64,800 43 -21,80 0,66 -0,41 Pham Ngu Lao Le Quy Don 64,800 65 0,20 1,00 0,00 113 Ly Tu Trong Tran Hung Dao Le Lai 64,800 65 0,20 1,00 0,00 81 152 Nguyen Van Troi Tron duong 64,800 75 10,20 1,16 0,15 81 168 Phan Dinh Phung Tron duong 64,800 60 -4,80 0,93 -0,08 64,800 70 5,20 1,08 0,08 64,800 60 -4,80 0,93 -0,08 81 195 Tran Hung Dao Tron duong 81 206 Truong Cong Dinh Le Lai Nga 81 207 Truong Cong Dinh Nga Nguyen An Ninh 85 46 Ha Long Tron duong sieu thi Linh Phuong cong vien tran dao, linhphu ong superm arket merasti c tower 64,800 65 0,20 1,00 0,00 Lan rung 96,667 90 -6,67 0,93 -0,07 165 65,20 75,40 65,20 resort, cong vien bai truoc 85 174 Quang Trung Tron duong 96,667 70 -26,67 0,72 -0,32 imperia l plaza, resort vungtau intourc o 96,667 130 33,33 1,34 0,30 168,51 Lam Son square 40,000 40 0,00 1,00 0,00 40,00 69,231 40 -29,23 0,58 -0,55 69,231 80 10,77 1,16 0,14 69,231 75 5,77 1,08 0,08 85 Thuy Van (P.2, P.8, 184 P Thang Tam) 12 13 Tron duong Nga Le Quy Don Le Loi Thu Khoa Huan 97 Le Quy Don Quang Trung 87 72 Hoang Dieu Tron duong 87 Hoang Hoa Tham (P.2, P.3, phuong 73 Thang Tam) Thuy Van 87 85 La Van Cau Tron duong 87 88 Le Hong Phong Le Loi Thuy Van 69,231 65 -4,23 0,94 -0,06 86 Vo Thi Sau 87 112 Ly Tu Trong Le Loi Tran Hung Dao 69,231 65 -4,23 0,94 -0,06 87 132 Nguyen Du Quang Tran Hung 69,231 85 15,77 1,23 0,21 166 Trung 87 146 Nguyen Trai Tron duong 87 165 Phan Chu Trinh Thuy Van 87 170 Phan Van Tri 87 Dao 69,231 80 10,77 1,16 0,14 69,231 60 -9,23 0,87 -0,14 Tron duong 69,231 80 10,77 1,16 0,14 171 Pho Duc Chinh Tron duong 69,231 80 10,77 1,16 0,14 87 209 Trung Nhi Tron duong 69,231 70 0,77 1,01 0,01 87 210 Trung Trac Tron duong 69,231 70 0,77 1,01 0,01 87 214 Truong Vinh Ky Tron duong 69,231 50 -19,23 0,72 -0,33 Vo Thi Sau 167 PHỤ LỤC V MƠ HÌNH CÂY QUYẾT ĐỊNH ĐẾN GIÁ ĐẤT Mơ hình khơng tỉa 168 Mơ hình tỉa 169 ... chế 40 CHƯƠNG CÁC GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ VŨNG TÀU TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU 43 3.1 Xây dựng mô hình giá đất Thành phố Vũng Tàu 43 3.1.1 Giới thiệu... đưa giải pháp chương 24 CHƯƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ VŨNG TÀU - TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU 2.1 Đặc điểm tự nhiên phát triển kinh tế - xã hội Thành phố VũngTàu- tỉnh Bà. .. TRẠNG CÔNG TÁC XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ VŨNG TÀU - TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU 25 2.1 Đặc điểm tự nhiên phát triển kinh tế - xã hội Thành phố VũngTàutỉnh Bà Rịa Vũng Tàu 25 2.1.1