hoàn thiện công tác định giá đất phục vụ mục đích cho thuê tại số 92 nguyễn trọng tuyển, phường 15, quận phú nhuận, thành phố hồ chí minh

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT ĐẦY ĐỦ BĐS Bất động sản ThS Thạc sĩ GCN Giấy chứng nhận P Phường Q Quận TĐG Thẩm định giá TĐGVN Thẩm định giá Việt Nam TP Thành phố TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TS Tài sản TSSS Tài sản so sánh KT- XH Kinh tế xã hội TSTĐ Bộ XD Bộ TN & MT Tài sản thẩm định Bộ Xây dựng Bộ Tài nguyên môi trường DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Tổng hợp thông tin tài sản thẩm định tài sản so sánh 43 Bảng 2.2 Bảng so sánh điều chỉnh số liệu 46 Bảng 3.1 Thông tin tài sản so sánh phường lân cận 51 Bảng 3.2 Bảng so sánh điều chỉnh số liệu 53 Bảng 3.3 Bộ tham số đơn vị khác 56 Bảng 3.4 Bảng so sánh điều chỉnh số liệu ngân hàng Viet Capital Bank 58 Bảng 3.5 Bảng so sánh điều chỉnh số liệu ngân hàng Techcom Bank 61 Bảng 3.6 Kết định giá theo tham số đơn vị thẩm định 62 DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 1.2 Mối quan hệ giá trị hữu hình giá trị vơ hình Hình 1.3 Bản đồ giá trị 10 Hình 1.4 Tính ngưỡng giá đất đai 11 Hình 1.5 Tính phi tuyến giá đất đai 12 Hình 2.1 Logo cơng ty 31 Hình 2.2 Sơ đồ tổ chức cơng ty 32 Hình 2.3 Qui trình thẩm định giá Cơng ty Thẩm định giá Thế kỷ -CenValue 37 Hình 2.4 Vị trí TSTĐ 39 MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu liên quan đến cơng tác định giá đất, bất động sản Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa nghiên cứu Kết cấu dự kiến luận văn CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI 1.1 Cơ sở lý luận 1.1.1 Khái niệm, tính chất, đặc điểm vai trị đất đai .5 1.1.2 Giá trị hình thái biểu giá trị đất đai 1.1.3 Khái niệm, tính chất đặc điểm bất động sản 12 1.1.4 Khái niệm, mục đích thẩm định giá 14 1.1.5 Các nguyên tắc định giá đất 14 1.1.6 Các phương pháp định giá .18 1.2 Cơ sở pháp lý 30 CHƯƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH CHO THUÊ TẠI SỐ 92 NGUYỄN TRỌNG TUYỂN, PHƯỜNG 15, QUẬN PHÚ NHUẬN 31 2.1 Khái quát công ty Thẩm định giá Thế Kỷ - Cen Value 31 2.1.1 Thông tin tổng quan 31 2.1.2 Tầm nhìn sứ mệnh 32 2.1.3 Các thành tựu đạt 32 2.1.4 Các dự án công ty thực 33 2.2 Thực trạng công tác định giá công ty Thẩm định giá Thế Kỷ - Cen Value 33 2.2.1 Qui trình thẩm định giá 33 2.2.2 Kết công tác thẩm định giá .38 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI SỐ 92 NGUYỄN TRỌNG TUYỂN, PHƯỜNG 15, QUẬN PHÚ NHUẬN CỦA CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ - CEN VALUE 50 3.1 Giải pháp chung 50 3.2 Giải pháp cụ thể 50 3.2.1 TSSS có diện tích tương đồng .50 3.2.2 Bộ tham số đơn vị khác 55 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 65 PHỤ LỤC 66 MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai sản phẩm tự nhiên, có trước lao động với trình lịch sử phát triển kinh tế-xã hội, đất đai điều kiện lao động Đất đai đóng vai trò định cho tồn phát triển xã hội lồi người Vì đất đai có vai trị đặc biệt quan trọng nên sách đất đai có vai trị đặc biệt quan trọng quản lý phát triển Các sách đất đai tác động trực tiếp tới nhiều sách khác đầu tư phát triển thị, nhà ở, kinh tế, tài chính, v.v…qua chúng tác động đến phát triển tồn kinh tế-xã hội Trong việc quản lý nhà nước giá đất thông qua hoạt động định giá giúp nhà nước quản lý giá trị đất thời gian, địa điểm xác định phục vụ cho việc sở hữu, quản lý, mua bán, cho thuê, cầm cố … Giá đất nhà nước xác lập khung giá đất, giá đất giáp ranh địa phương cấp tỉnh áp dụng trường hợp không gây nguy tham nhũng khiếu kiện người dân gồm: Tính tiền sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân; tính khoản thuế liên quan đến đất đai phí, lệ phí quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai Bên cạnh với phát triển kinh tế thị trường, nhu cầu định giá tài sản, mà chủ yếu đất đai, bất động sản, ngày trở nên cấp thiết Định giá tốt đảm bảo quyền lợi doanh nghiệp, tổ chức cá nhân tham gia thị trường tính minh bạch, lành mạnh không thị trường bất động sản mà lĩnh vực nhạy cảm tín dụng ngân hàng sâu xa ổn định kinh tế Thị trường nhà, đất diễn sơi việc có qúa nhiều thông tin, làm cho thông tin thiếu xác thật gây hoang mang cho người dân khó khăn cho công việc thẩm định Sự điều tiết Nhà nước thị trường bất động sản chưa thể hiệu dẫn tới tượng đầu cơ, lách luật thị trường BĐS Khung giá đất Nhà nước với giá đất thị trường không đồng Giá đất thị trường thường đẩy lên cao nhiều so với khung giá Nhà nước nên giá trị thật bất động sản Trước khó khăn đó, em xin chọn đề tài “Hồn thiện cơng tác định giá đất phục vụ mục đích cho thuê số 92 Nguyễn Trọng Tuyển, phường 15, quận Phú Nhuận” để hiểu rõ trình định giá công ty Thẩm định giá Thế kỷ Cen Value Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác định giá đất, bất động sản Từ nghề thẩm định giá đời đến nay, nhiều đề tài cơng trình nghiên cứu liên quan đến công tác thẩm định giá đất đai, bất động sản biên soạn: Nghiên cứu số nguyên nhân làm biến động giá đất đô thị thị trường đề xuất phương pháp định giá đô thị nước ta, 2004, Bùi Ngọc Tuân, (Đề tài cấp - Bộ TN&MT) Nghiên cứu thực nhằm giải hai vấn đề bản: (1) Xác định rõ nguyên nhân bản, phạm vi mức độ ảnh hưởng nguyên nhân đến biến động giá đất thị thị trường nước ta từ năm 1993 trở lại đây; (2) Đề xuất phương pháp định giá đất đô thị phù hợp với đặc thù đô thị nước ta có khả thích ứng với biến động giá đất thị trường trình áp dụng Đề tài chưa xác định áp dụng phương pháp định giá đất đai Hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS công ty TNHH thẩm định giá dịch vụ tài Đà Nẵng, Phan Nguyễn Linh Đa (Luận văn thạc sĩ - Đại học Đà Nẵng) Trong luận văn này, tác giả nêu thực trạng công tác thẩm định giá bất động công ty TNHH Thẩm định giá Dịch vụ tài Đà Nẵng đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác cơng tác công ty Tuy nhiên, đề tài nêu nét trạng công tác thẩm định giá công ty cụ thể đề số giải pháp tạm thời Hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS cho vay Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam, Võ Thị Như Ánh (Luận văn thạc sĩ - Đại học Đà Nẵng) Trong luận văn này, tác giả nêu thực trạng công tác thẩm định giá bất động cho vay Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác công tác thẩm định giá BĐS cho vay ngân hàng Tuy nhiên, giống đề tài trên, đề tài nêu nét trạng công tác thẩm định giá ngân hàng cụ thể đề số giải pháp tạm thời Các cơng trình nghiên cứu nêu đề cập đến thực trạng đề xuất giải pháp để giải vấn đề bất cập ngân hàng công ty cụ thể mà chưa đề cập đến giải vần đề công tác định giá đất tài sản cụ thể Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu: Đánh giá thực trạng định giá đất phục vụ mục đích cho thuê số 92 Nguyễn Trọng Tuyển, phường 15, quận Phú Nhuận nhằm xác định vấn đề tồn đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất để giá đất xác định có hài hịa lợi ích bên liên quan 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu - Hệ thống hóa sở lý luận pháp lý định giá đất đai - Phân tích thực trạng cơng tác định giá đất phục vụ mục đích cho thuê số 92 Nguyễn Trọng Tuyển, phường 15, quận Phú Nhuận - Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất phục vụ mục đích cho thuê số 92 Nguyễn Trọng Tuyển, phường 15, quận Phú Nhuận Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu - Giá trị hình thức biểu giá trị đất đai; - Các yếu tố tiêu chí phản ánh đặc điểm đất đai cấu thành giá trị đất đai; - Nguyên tắc, quy trình phương pháp xác định giá trị đất đai 4.2 Phạm vi nghiên cứu Đề tài thực số 92 Nguyễn Trọng Tuyển, Phường 15, quận Phú Nhuận, thời gian 2017 với nội dung nghiên cứu tập trung vào hoàn thiện phương pháp định giá đất đai Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra: Tiến hành khảo sát, điều tra thu thập thông tin số liệu, tài liệu điều kiện tự nhiên, KT - XH thị trường địa phương, thông số giá thị trường đặc điểm đất đai điểm nghiên cứu chọn mục tiêu nghiên cứu đề - Phương pháp thống kê: Dùng phương pháp để xếp số liệu, tài liệu theo trật tự định, xây dựng liệu theo hệ thống - Phương pháp so sánh: Phương pháp dùng để so sánh số liệu điều kiện tự nhiên, KT - XH TSTĐ với tài sản tương đồng - Phương pháp phân tích tổng hợp: Phương pháp sử dụng để phân tích yếu tố cấu thành giá trị đất đai sở liệu, thông tin giá thị trường yếu tố đặc điểm KT - XH đất đai thu thập Sau tiến hành tổng hợp để đưa kết luận giá trị đất đai, hạn chế tồn đề xuất giải pháp Ý nghĩa nghiên cứu Làm rõ hạn chế định giá đất phục vụ mục đích cho thuê số 92 Nguyễn Trọng Tuyển, phường 15, quận Phú Nhuận đề xuất giải pháp hoàn thiện phương pháp định giá đất để giá đất xác định có hài hịa lợi ích bên liên quan Kết cấu dự kiến luận văn Nội dung Luận văn dự kiến trình bày khoảng 60 trang với kết cấu sau: Mở đầu Chương Cơ sở lý luận pháp lý định giá đất 1.1 Cơ sở lý luận 1.2 Cơ sở pháp lý Chương Thực trạng công tác định giá đất phục vụ mục đích cho thuê số 92 Nguyễn Trọng Tuyển, phường 15, quận Phú Nhuận 2.1 Khái quát công ty Thẩm định giá Thế Kỷ - Cen Value 2.2 Thực trạng thẩm định giá công ty Thẩm định giá Thế Kỷ - Cen Value Chương Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất số 92 Nguyễn Trọng Tuyển, phường 15, quận Phú Nhuận Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ Cen Value 3.1 Giải pháp chung 3.2 Giải pháp cụ thể Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo Phụ lục CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI 1.1 Cơ sở lý luận 1.1.1 Khái niệm, tính chất, đặc điểm vai trò đất đai Khái niệm Hiện nay, khái niệm đất đai có nhiều cách định nghĩa khác nhau: “Đất đai phần bề mặt tơi xốp lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng yếu tố tự nhiên địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật Đất đai loại tài nguyên thiên nhiên, loại tư liệu sản xuất, tất lục địa mặt nước bề mặt trái đất Đất đai nghĩa hẹp phận lục địa bề mặt trái đất” (Theo đại từ điển kinh tế thị trường) Hay “Đất đai tài nguyên Quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng” (Theo Luật đất đai năm 1987) Qua đó, ta thấy tài liệu chưa có phân biệt rõ ràng nói khái niệm đất đai dễ bị nhầm lẫn với khái niệm: đất, lãnh thổ Trong trình nghiên cứu khoa học cần phải phân biệt chúng thật rõ ràng Theo quan điểm tiến sĩ Trần Thanh Hùng ba khái niệm đất, lãnh thổ đất đai phân biêt sau: - Lãnh thổ địa bàn cư trú cộng đồng dân tộc không gian thời gian xác định, thuộc phạm trù địa lý - dân tộc - Đất lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng so với khái niệm thổ nhưỡng, thuộc phạm trù địa lý - tự nhiên - Đất đai vật địa lý - KTXH, kết mối quan hệ tổng hòa đất hoạt động KT - XH người cộng đồng dân tộc lãnh thổ định Về mặt khơng gian đất đai bao gồm phần diện tích bề mặt với khơng gian bên bề sâu lòng đất Đất đai hiểu góc độ tổng thể trái đất hay phạm vi không gian giới hạn, phạm vi lãnh thổ quốc gia quỹ đất đai quốc gia, phạm vi địa giới hành quỹ đất đai cấp hành tương ứng, phạm vi ranh giới địa quỹ đất đai chủ thể sử dụng đất đai Tính chất đặc điểm đất đai Đất đai vật địa lý-kinh tế, kết mối quan hệ tổng hòa đất hoạt động KT - XH người cộng đồng dân tộc lãnh thổ định Về mặt khơng gian đất đai bao gồm phần diện tích bề mặt với khơng gian bên bề sâu lịng đất Đất đai hiểu bao gồm đất người Trong đó, người yếu tố định đến hình thành phát triển đất đai Khơng có người có đất trái đất Bộ tham số ngân hàng Viet Capital Bank Giống Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ - Cen Value, ngân hàng Viet Capital Bank tham khảo mục 3, điều Quyết định số 51/2014/QĐUBND ngày 31/12/2014 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh Ban hành Quy định giá loại đất địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 đến ngày 31/12/2019, có nội dung: “Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ tính 60% giá đất liền kề” Do đó, tỷ lệ chênh lệch mục đích sử dụng đất sau: (100% ÷ 60%) x 100% = 166,67% (Làm tròn chữ số thập phân) Vậy đơn giá quyền sử dụng đất tài sản có mục đích sử dụng đất 166,67% đơn giá tài sản có mục đích sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ Áp dụng tỷ lệ chênh lệch để ước tính cho TSTĐG, cụ thể sau: Bảng 3.4 Bảng so sánh điều chỉnh số liệu ngân hàng Viet Capital Bank 92 Nguyễn 34Bis Nguyễn 177B Nguyễn 181 Nguyễn Trọng Tuyển, Trọng Tuyển, Trọng Tuyển, Trọng Tuyển, Yếu tố so phường 15, phường 15, phường 8, phường 8, sánh quận Phú quận Phú quận Phú quận Phú Nhuận Nhuận Nhuận Nhuận Diện tích khuôn viên (m2) 967,60 Đơn giá quyền sử dụng đất (đồng/m2) 46,80 71,50 72,00 93.292.844 88.405.901 94.371.253 Điều chỉnh yếu tố so sánh Vị trí đường Tỷ lệ Nguyễn Trọng Tuyển Nguyễn Trọng Tuyển Nguyễn Trọng Tuyển Nguyễn Trọng Tuyển 24.700 24.700 24.700 24.700 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 0,00% 0,00% 0,00% MT đường MT đường MT đường Tỷ lệ điều chỉnh Đặc điểm tọa lạc mặt tiền đường + Mặt tiền hẻm 58 92 Nguyễn Trọng Tuyển, phường 15, quận Phú Nhuận 34Bis Nguyễn Trọng Tuyển, phường 15, quận Phú Nhuận 177B Nguyễn Trọng Tuyển, phường 8, quận Phú Nhuận 181 Nguyễn Trọng Tuyển, phường 8, quận Phú Nhuận 100,00% 90,00% 90,00% 90,00% 11,11% 11,11% 11,11% 1000m²