Tiểu luận định giá đất Xác định giá đất một số thửa đất bằng phương pháp thu nhập tại xã Phũ Mỹ Tiểu luận định giá đất Xác định giá đất một số thửa đất bằng phương pháp thu nhập tại xã Phũ Mỹ Tiểu luận định giá đất Xác định giá đất một số thửa đất bằng phương pháp thu nhập tại xã Phũ Mỹ Tiểu luận định giá đất Xác định giá đất một số thửa đất bằng phương pháp thu nhập tại xã Phũ Mỹ Tiểu luận định giá đất Xác định giá đất một số thửa đất bằng phương pháp thu nhập tại xã Phũ Mỹ Tiểu luận định giá đất Xác định giá đất một số thửa đất bằng phương pháp thu nhập tại xã Phũ Mỹ Tiểu luận định giá đất Xác định giá đất một số thửa đất bằng phương pháp thu nhập tại xã Phũ Mỹ Tiểu luận định giá đất Xác định giá đất một số thửa đất bằng phương pháp thu nhập tại xã Phũ Mỹ Tiểu luận định giá đất Xác định giá đất một số thửa đất bằng phương pháp thu nhập tại xã Phũ Mỹ
A MỞ ĐẦU Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên dưới đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và dưới đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn Đất đai là tài sản vô giá đối với mỗi quốc gia, là tài nguyên thiên nhiên hữu hạn có thể phục hồi được, là tư liệu sản xuất đặc biệt và chủ yếu không gì thay thế được Đối với sản xuất nông nghiệp thì đất đai là tư liệu sản xuất không thể thay thế được,nếu không có đất đai thì sẽ không có bất kì quá trình sản xuất nào diển ra, ngoài ra nó còn có một số tính chất như: có vị trí cố định trong không gian, có độ phì…Chủ yếu là vì đất đai tham gia vào tất cả quá trình sản xuất của cây trồng Qúa trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước diễn ra ngày càng mạnh, kèm theo sự gia tăng dân số tự nhiên… Đã gây nên áp lực lớn đối với đất đai Trước hiện thực đó nhà nước ta đã và đang tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai, trong đó có việc quản lý thị trường bất động sản – thị trường tiềm năng đang phát triển trong nước Nhà nước ta đã đề ra nhiểu chính sách trong lĩnh vực này, một trong số đó là vấn đề định giá đất Trong các phương pháp định giá đất, mỗi phương pháp đều có những ưu và nhược điểm riêng Hơn nữa, mỗi đối tượng tài sản lại mang những đặc trưng riêng, yêu cầu khi định giá phải sử dụng không chỉ một phương pháp mà phải kết hợp nhiều phương pháp để có được kết quả chính xác nhất Theo thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/ 2004/NĐ-CP ngày 14/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất.Một trong các phương pháp đó là phương pháp thu nhập được sử dụng thông dụng ở nước ta Nhóm xin thực hiện đề tài: “Xác định giá đất một số thửa đất bằng phương pháp thu nhập tại xã Phũ Mỹ ” B NỘI DUNG I Khái quát phương pháp thu nhập 1 Khái niệm phương pháp thu nhập và thuật ngữ liên quan a Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp Căn cứ theo điều 4 Nghị định 188-2004/NĐ-CP thì phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn b Phương pháp thu nhập dựa trên giả thiết sau: + Một tài sản có giá trị vì nó tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu Giữa giá trị tài sản và thu nhập từ tài sản có mối quan hệ trực tiếp Nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người chủ càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao + Giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại (giá trị tài thời điểm cần thẩm định giá) của các khoản thu nhập ròng có thể thu về trong tương lai từ tài sản c.Một số thuật ngữ Tỷ suất vốn hóa là một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị của tài sản Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi trong 01 năm hoạt động trên tổng giá trị tài sản và dùng để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài sản Hệ số vốn hóa là nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa Tỷ suất chiết khấu là một phân số dùng để chuyển đổi dòng thu nhập dự tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản Tỷ suất chiết khấu có thể là: tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kỳ đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ) hoặc tỷ suất thuế thực Tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ): là tỷ suất chiết khấu mà khi chiết khấu với tỷ suất này hiện giá của thu nhập tương lai bằng chi phí đầu tư ban đầu(NPV=0) Tỷ suất thuế thực là tỷ lệ phần trăm mức thể hiện thực tính trên tài sản so với giá trị thị trường của chính tài sản đó Giá trị tài sản thu hồi (giá trị tài sản thanh lý, giá trị tài sản cuối kỳ đầu tư): là tổng số tiền mà nhà đầu tư nhận được vào cuối kỳ đầu tư Giá trị tài sản thu hồi được ước tính bằng cách sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợp nhằm chuyển đổi mức giá mua/bán tài sản mong đợi (tại thời điểm cuối kỳ đầu tư) thành giá trị tại thời điểm cần thẩm định giá 2.Điều kiện, đặc điểm và phạm vi ứng dụng của phương pháp thu nhập a Điều kiện xác định giá đất bằng phương pháp thu nhập Chỉ áp dụng phương pháp thu nhập để định giá các loại đất khi xác định được yếu tố thu nhập mang lại từ đất, nếu không thu thập được đầy đủ các số liệu về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các loại đất tương tự so sánh được trên thị trường b.Đặc điểm của phương pháp thu nhập 1 Phương pháp thu nhập là có cơ sở lý luận Lý luận về địa tô và lý luận về phân phối các yếu tố sản xuất là căn cứ lý luận của phương pháp thu nhập Thu nhập sản sinh từ tổ hợp các yếu tố đất đai, lao động, vốn phải do các nhân tố này phân phối Thu nhập quy về đất đai phải là địa tô và thu nhập do việc sử dụng đất đai đem lại Giá cả đất đai có thể có được từ việc lấy tổng thu nhập trừ đi những khoản thu nhập từ các yếu tố khác, sau đó dùng một suất lợi tức nhất định để hoàn vốn từ thu nhập đất đai 2 Phương pháp thu nhập là xác định giá cả bằng con đường thu nhập, nên giá cả có được gọi là "giá cả thu nhập" Phương pháp này coi đất đai như là một khoản tiền, nếu đem gửi ngân hàng, mỗi năm có thể thu được một khoản lợi tức nhất định, lợi tức đó được xem như là thu nhập của đất đai, do đó việc xác định khả năng cho thu nhập của đất đai là có thể tìm ra giá cả đất đai 3 Độ chính xác của của giá đất xác định theo phương pháp thu nhập được quyết định bởi mức độ chính xác của thu nhập từ đất đai và suất lợi tức hoàn vốn Việc xác định thu nhập của đất đai có chuẩn xác hay không, lựa chọn suất lợi tức hoàn vốn có thích hợp hay không sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả xác định giá cả đất đai Cho nên tính toán thu nhập đất đai và xác định suất lợi tức hoàn vốn là khâu then chốt của phương pháp thu nhập c Phạm vi ứng dụng phương pháp thu nhập Phương pháp thu nhập là là phương pháp dựa vào thu nhập của đất đai để xác định giá cả đất đai, nó chỉ phù hợp khi dùng để định giá đất đai và tài sản hoặc tài sản nhà đất có thu lợi Ví dụ, tài sản nhà đất cho thuê hoặc định giá nhà đất dùng cho xí nghiệp đều có thể dùng phương pháp này Phương pháp thu nhập là một loại phương pháp định giá có căn cứ lý luận và khả năng ứng dụng rất rộng Đối với việc định giá các bất động sản không cho thu nhập, đất dùng cho mục đích công ích như cơ quan, trường học, công viên thì phương pháp này không phù hợp Đồng thời, vì phương pháp thu nhập chủ yếu là phù hợp đối với tài sản đất đai hoặc nhà đất có thu nhập, mà việc tìm ra thu nhập ổn định đối với đất đai và suất lợi tức hoàn vốn phù hợp lại chịu ảnh hưởng của tình hình kinh tế nói chung và cả sự phát triển của thị trường nhà đất, nên xác định được thu nhập là một việc làm khó khăn, (đây là một hạn chế của phương pháp thu nhập) 3 Các phương pháp chủ yếu và công thức cơ bản trong phương pháp thu nhập a Phương pháp vốn hóa trực tiếp * Nội dung Vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm Việc chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập *Công thức V= I R hoặc V =I×GI Trong đó V : Giá trị tài sản I : Thu nhập ròng trong một năm R : Tỷ suất vốn hóa G : Hệ số thu nhập (GI=1/R) I * Các bước tiến hành Bước 1: Ước tính thu nhập do tài sản mang lại Mỗi loại thu nhập ứng với mỗi loại tỷ suất vốn hóa thích hợp Vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tài sản Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu nhập thực tế (EGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sở hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình (BI) Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập Tỷ suất vốn hóa thu nhập và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường Điểm cơ bản là các tài sản sử dụng phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất và vị trí với tài sản thẩm định giá Có 3 phương pháp chủ yếu: Phương pháp 1: tỷ suất vốn hóa được xác định theo công thức sau: Tỷ suất vốn hóa = Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro + Phụ phí rủi ro Trong đó: - Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro bằng lãi suất Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm - Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro thanh khoản Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư): xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư, trong đó quyền số là tỷ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu tư cho tài sản theo công thức: M ×Rm+(1−M )×Re=Ro Trong đó: Ro : Tỷ suất vốn hóa M : Tỷ trọng vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản (1-M) : Tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản Rm : Tỷ suất thu hồi vốn Re : Lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư Phương pháp 3 (phương pháp so sánh): tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường Tỷ suất vốn hóa của các tài sản này được tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp b.Phương pháp dòng tiền chiết khấu DCF * Nội dung Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính giá trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và không ổn định của thu nhập Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF) được sử dụng trong việc đánh giá giá trị thị trường của tài sản cố định tạo ra thu nhập, các nghiên cứu khả thi và các phân tích đầu tư Các phân tích DCF là công cụ đặc biệt hữu ích trong định giá các đầu tư cho thuê phức tạp, các tài sản đang phát triển, và các loại tài sản khác như là doanh nghiệp đang làm ăn có lãi là nơi giá trị hiện tại phụ thuộc vào dòng tiền tương lai nhận được Hiện nay, hầu hết các tổ chức đầu tư sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) trong việc đưa ra các quyết định đầu tư, vì nó cho phép họ so sánh các đầu tư theo giá trị kinh tế khi đặt ra các giả thiết về dòng tiền khác nhau Các tổ chức đầu tư thường xác định giá họ trả cho các tài sản đầu tư chủ yếu bằng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) * Công thức Trường hợp dòng tiền không đều n CFt V n V =∑ t+ t=1 (1+r) (1+r ) n Trường hợp dòng tiền đều: N V = CF∑ (1+r)t 1 + Vn (1+r)n t-i Các bước tiến hành Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hóa thích hợp Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên 4.Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp thu nhập * Ưu điểm: + Công thức để tính toán rõ ràng, dễ hiểu + Có độ chính xác tương đối cao khi các thông tin chính xác * Nhược điểm: + Rất nhiều dữ liệu để ước tính, điều chỉnh, vì vậy đòi hỏi một điều chỉnh kỹ thuật cao,đầy đủ thông tin + Độ chính xác có thể được hạn chế, dự báo của các cảm giác thông tin dễ bị tổn thương + Thật khó để thuyết phục khách hàng, bởi vì các số liệu đã được điều chỉnh, ít liên quan chứng minh có thể được nhìn thấy ngay lập tức II CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT BẰNG PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP 1- Một số công việc chuẩn bị để tiến hành định giá đất a- Tiến hành phân định các loại xã theo loại xã đồng bằng, xã trung du và xã miền núi để áp khung giá các loại đất tại nông thôn do Chính phủ qui định theo vùng: đồng bằng, trung du, miền núi vào từng loại xã tại địa phương (tỉnh, thành phố) cho phù hợp b- Tiến hành phân hạng đất để định giá cho các loại đất: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ Việc phân hạng đất áp dụng theo quy định hiện hành của Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và các văn bản hướng dẫn thực hiện Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp Trường hợp các tỉnh đã phân hạng đất, mà hạng đất đó đang được áp dụng để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp thì sử dụng kết quả phân hạng đất đó để định giá đất và chỉ thay đổi khi cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của Nhà nước c- Quy định các tiêu thức cụ thể về vị trí đất theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng phù hợp với điều kiện của địa phương và xác định số lượng vị trí đất làm muối và vị trí của các loại đất phi nông nghiệp tại nông thôn để định giá đất theo các tiêu thức chung quy định tại Điều 9 Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất cho các loại đất, cụ thể sau: - Đối với đất làm muối: Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xếp loại vị trí theo tiêu thức dựa vào khoảng cách từ cánh đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc khoảng cách từ đồng muối đến đường giao thông liên huyện (trường hợp không có đường giao thông liên huyện đi qua thì căn cứ vào khoảng cách với đường giao thông liên xã) - Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn: Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xác định khu vực cần đất định giá; phân vị trí đất và quyết định số lượng vị trí đất của từng khu vực đất để định giá d- Quy định các tiêu thức cụ thể về vị trí đất để xếp loại vị trí đất và quyết định số lượng vị trí đất trong từng loại đường phố; phân loại đường phố và quyết định số lượng đường phố theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng phù hợp với điều kiện của địa phương trong từng loại đô thị để định giá theo các tiêu thức chung quy định tại Điều 10, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể không xếp loại đường phố, mà có thể phân loại vị trí đất và quy định số lượng vị trí đất cho từng đoạn phố, từng tên đường phố cụ thể để tiến hành định giá đất Việc phân loại vị trí đất, phân chia từng đoạn phố, từng đường phố của từng loại đô thị để định giá cũng phải thực hiện theo các tiêu thức chung quy định tại Điều 10, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất e-Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quyết định thành lập đô thị và xếp loại đô thị do cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với các đô thị thuộc địa bàn trong tỉnh để áp khung giá các loại đất tại đô thị do Chính phủ qui định cho đúng với các loại đô thị ở địa phương 2 Định giá và điều chỉnh giá các loại đất cụ thể a Giá đất phải được quyết định theo đúng mục đích sử dụng đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của pháp luật; quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt Đối với đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa có quy hoạch hoặc đã có quy hoạch sử dụng đất nhưng vẫn chưa được thực hiện, chưa đăng ký quyền sử dụng đất thì giá đất được quy định theo mục đích sử dụng hiện tại Trường hợp đối tượng sử dụng đất sử dụng toàn bộ hoặc một phần diện tích của thửa đất không đúng mục đích sử dụng đã được pháp luật công nhận hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp để nuôi trồng xen canh, để kết hợp với việc tổ chức du lịch sinh thái và sử dụng đất phi nông ng hiệp kết hợp với mục đích khác thì khi định giá đất vẫn theo mục đích sử dụng đất quy định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất nêu trên b Mức giá cụ thể của từng hạng đất, vị trí đất của các loại đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định bằng đồng Việt Nam trên một đơn vị diện tích đất (m2) và không được vượt ra ngoài khung giá các loại đất theo từng vùng đất hoặc từng loại đô thị do Chính phủ qui định tại Khoản 1 Điều 6 và giới hạn cho phép vận dụng của các địa phương được qui định tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương của những loại đất, vị trí đất nhất định có biến động (biến động mang tính cục bộ) tăng hoặc giảm so với giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh qui định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ điều chỉnh giá của những loại đất, vị trí đất có biến động đó theo qui định tại Khoản 1 Điều 15 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất c Định giá cụ thể cho từng hạng đất, vị trí đất của các loại đất mà Chính phủ có quy định khung giá đất: - Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, thực hiện định giá cho từng hạng đất phân chia theo 3 vùng như đã xác định theo hướng dẫn tại Điểm a và Điểm b Mục 1 Phần II Thông tư này Trường hợp cùng một loại đất nông nghiệp nói trên lại nuôi hoặc trồng nhiều loại cây, con khác nhau, thì chỉ qui định một mức giá đất thống nhất cho từng hạng đất theo đất nuôi trồng một loại cây, con chủ yếu trong vùng (ví dụ như đất trồng lúa của vùng đất trồng cây hàng năm); không qui định giá đất của cùng một hạng đất của cùng một loại đất nông nghiệp trong cùng vùng đất khác biệt theo từng cây, con khác nhau Căn cứ để phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp là các yếu tố chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu, thời tiết và điều kiện tưới tiêu Tiêu chuẩn của từng yếu tố được xác định như sau : 1 Yếu tố chất đất: Chất đất là độ phì của đất (loại đất, độ dày canh tác hoặc độ dày tầng đất, hàm lượng mùn ) thích hợp với từng loại cây trồng; đối với đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản còn bao gồm độ muối và nguồn dinh dưỡng của nước Yếu tố chất đất của các cây trồng chính cụ thể như sau: a Đối với đất trồng lúa: - Đất có độ phì cao (10 điểm) gồm đất phù sa thuộc hệ thống sông Hồng, hệ thống sông Cửu Long, hệ thống sông Thái Bình, hạ lưu sông Thu Bồn, hạ lưu sông Ba - Đất có độ phì trung bình (7 điểm) gồm đất phù sa của các sông khác; đất phèn ít và trung bình, đất mặn ít và trung bình của đồng bằng sông Hồng và đồng bằng sông Cửu Long - Đất có độ phì thấp (5 điểm) gồm đất phù sa bị úng nước, đất xám, đất dốc tụ, đất đỏ vàng biến đổi do trồng lúa nước, đất phèn ít và phèn trung bình, đất mặn ít và mặn trung bình không thuộc đồng bằng sông Hồng và đồng bằng sông Cửu Long - Đất có độ phì quá thấp (2 điểm) gồm đất phèn nhiều, đất mặn nhiều, đất trũng lầy, đất cát biển, đất bạc màu các loại đất này phải cải tạo mới sản xuất được b Đối với đất có mặt nước mặn lợ nuôi trồng thuỷ sản: - Đất có độ phì cao (10 điểm) gồm đất phù sa, đất cát bùn giàu nguồn dinh dưỡng - Đất có độ phì trung bình (7 điểm) là đất phèn ít, có hàm lượng dinh dưỡng thấp - Đất có độ phì thấp (5 điểm) là đất có độ phèn trung bình phải cải tạo mới nuôi trồng được - Đất có độ phì quá thấp (2 điểm) gồm đất phèn nhiều, đất lầy, đất cát rất nghèo dinh dưỡng phải cải tạo lâu mới nuôi trồng được c Đối với đất trồng cây công nghiệp lâu năm và đất trồng cây ăn quả lâu năm: - Đất có độ phì cao (10 điểm) là các loại đất phù hợp với từng loại cây trồng ở từng địa phương, có tầng dày trên 100 cm, có hàm lượng mùn trên 2,5% - Đất có độ phì trung bình (8 điểm) là các loại đất tương đối phù hợp với từng loại cây trồng ở từng địa phương, có tầng dầy từ 70 cm đến 100cm, có hàm lượng mùn từ 1% đến 2,5% - Đất có độ phì quá thấp (6 điểm) là đất có tầng dầy dưới 70cm có lẫn cát, đá sỏi nhiều, có hàm lượng mùn dưới 1%, muốn trồng cây lâu năm phải đầu tư cải tạo nhiều mới sản xuất được 2 Yếu tố vị trí: a Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cỏ, đất rừng trồng: Yếu tố vị trí được xác định từ nơi sản xuất tới nơi cư trú của hộ sử dụng đất Nơi cư trú của hộ sử dụng đất được xác định là trung tâm của thôn (xóm), ấp, bản nơi có đất, có thang điểm: 7, 5, 3, 1 b Đối với đất trồng cây lâu năm (trừ đất rừng trồng) và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản: Yếu tố vị trí được xác định từ trung tâm thôn (xóm), ấp, bản nơi có đất tới thị xã, thành phố gần nhất Riêng đối với các doanh nghiệp được tính từ trụ sở doanh nghiệp tới xã, thành phố gần nhất, có thang điểm: 6, 4, 2 đối với đất trồng cây lâu năm và thang điểm: 7, 5, 3, 1 đối với đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản 3 Yếu tố địa hình: theo quy định tại Điều 1 Nghị định số 73/CP ngày 25 tháng 10 năm 1993 và chi tiết tại bảng tiêu chuẩn từng yếu tố để phân hạng đất tính thuế của các cây trồng chính ban hành kèm theo Đối với đất trồng cây hàng năm và mặt nước nuôi trồng thuỷ sản có thang điểm: 8, 6, 4, 2 Đối với đất trồng cây công nghiệp lâu năm, cây ăn quả lâu năm có thang điểm: 8, 6, 4 4 Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết: bao gồm các điều kiện nhiệt độ trung bình hàng năm; lượng mưa trung bình hàng năm; lượng gió, bão, lũ trong năm; số tháng khô hạn, số tháng nóng (gió Lào); lượng sương muối Những yếu tố này được đánh giá ở hai mức độ hạn chế hoặc không hạn chế đến việc sinh trưởng của cây trồng Mỗi yếu tố được đánh giá là hạn chế nếu yếu tố ấy diễn ra thường xuyên lặp đi lặp lại hàng năm làm ảnh hưởng đến việc sinh trưởng của cây trồng Những yếu tố này được tổng hợp đánh giá tiêu chuẩn theo từng loại cây trồng trên đất như sau: a Đối với đất trồng lúa: - Thuận lợi cho việc trồng lúa, không có hạn chế gì (10 điểm) tức là không có yếu tố nào xấu nhất - Tương đối thuận lợi cho việc trồng lúa trong đó có 1 điều kiện hạn chế (7 điểm), điều kiện đó xấu nhất như nói ở trên - Tương đối thuận lợi cho việc trồng lúa trong đó có 2 điều kiện xấu nhất (5 điểm) - Không thuận lợi cho việc trồng lúa có ít nhất 4 điều kiện hạn chế (2 điểm) như bão, lũ, sương muối, gió Lào b Đối với đất có mặt nước mặn lợ nuôi trồng thuỷ sản được xác định tương tự như đất trồng lúa c Đối với đất trồng cây công nghiệp lâu năm, cây ăn quả lâu năm, đất rừng trồng được phân chia làm 3 mức phù hợp với từng loại cây trồng: thuận lợi (10 điểm), tương đối thuận lợi (8 điểm) và ít thuận lợi (6 điểm) 5 Yếu tố điều kiện tưới tiêu (chế độ nước) bao gồm cả phần nhà nước đầu tư và tưới tiêu tự nhiên a Đối với đất trồng lúa và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản được chia làm 4 mức theo bảng tiêu chuẩn của từng yếu tố để phân hạng đất tính thuế kèm theo Nghị định số 73/CP ngày 25 tháng 10 năm 1993 của Chính phủ Bốn mức tương ứng thang điểm: 10, 7, 5, 2 b Đối với đất trồng cây công nghiệp lâu năm và cây ăn quả lâu năm được chia làm 3 mức: thuận lợi (10 điểm), tương đối thuận lợi (8 điểm), ít thuận lợi (6 điểm) phù hợp với từng loại cây trồng ở từng địa phương Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá cho từng hạng đất có thể sử dụng một trong hai cách sau: + Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng hạng đất Trong mỗi hạng đất đã được phân chia theo 3 vùng trong phạm vi địa giới hành chính đã xác định lựa chọn ra tối thiểu ba (03) thửa đất tiêu biểu có tính đại diện Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các các phương pháp xác định giá đất như hướng dẫn tại Phần I Thông tư này và tính giá một đơn vị diện tích (m2) của từng thửa đất Giá hạng đất (tính trên một mét vuông) được xác định là mức giá bình quân của các mức giá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên + Cách thứ hai: Định giá đất hạng 1, sau đó sử dụng hệ số hạng đất định giá để định giá cho các hạng đất còn lại Cách thức định giá đất hạng 1 thực hiện như hướng dẫn tại cách định giá trực tiếp cho từng hạng đất nêu trên Căn cứ tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất tính thuế hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hạng đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng hệ số hạng đất để định giá đất theo nguyên tắc: Đất hạng 1 có mức giá cao nhất ứng với hệ số 1, đất các hạng tiếp sau có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn Hệ số hạng đất định giá là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng của các hạng đất so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hạng 1, hoặc tỷ lệ so sánh giữa tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất tính thuế so với đất hạng 1 Giá đất của các loại đất được tính theo hạng đất nêu trên được tính bằng cách lấy mức giá đất của hạng đất đã xác định được (hạng 1) nhân với hệ số định giá đất của từng hạng đất Ví dụ: Giả định xác định giá đất trồng cây hàng năm hạng 1 xã đồng bằng tại huyện X, tỉnh H theo khung giá đất trồng cây hàng năm do Chính phủ quy định là 80.000 đ/m2; các hệ số hạng đất định giá đã xây dựng được từ hạng 1 đến hạng 6 theo thứ tự là: 1; 0,85; 0,67; 0,50; 0,32; 0,1 thì giá đất của các hạng đất tiếp sau hạng 1 được tính cụ thể như sau: Hạng đất Hệ số hạng đất Giá hạng đất xác Giá các hạng đất định giá định trước cụ thể (đ/m2) (đ/m2) 1 2 3 4 = 2 x 3 Hạng 1 1,00 80.000 80.000 Hạng 2 0,85 68.000 Hạng 3 0,67 53.000 Hạng 4 0,50 40.000 Hạng 5 0,32 25.600 Hạng 6 0,10 8.000 Ở những nơi không có đất hạng 1 thì lấy hạng đất cao nhất của từng loại đất làm hệ số 1 3 Các bước định giá đất theo phương pháp thu nhập Theo thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất a.Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau: Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá - Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng năm Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất - Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập được tính như sau: + Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của thửa đất thu được hàng năm + Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấy gỗ) thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành) Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao cơ bản của các tài sản trên đất Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau: Thu nhập Tổng thu nhập Tổng chi phí thuần túy = hàng năm đã tính - đã tính ở hàng năm ở Bước 1 Bước 2 Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau: Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ Giá đất thửa đất ước tính = Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi phí xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và được tính bình quân trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm định giá đất Việc tính tổng thu nhập, tổng chi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời điểm định giá đất bằng cách áp dụng đơn giá về hàng hóa, vật tư, dịch vụ, và tiền công lao động tại thời điểm định giá đất đối với khối lượng về chi phí theo khoản mục và khối lượng sản phẩm sản xuất của các năm (nếu loại chi phí có giá do Nhà nước quy định thì tính theo giá Nhà nước, nếu loại chi phí không có giá do Nhà nước quy định thì tính theo mặt bằng giá thị trường) Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng là mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại địa phương Đối với những thửa đất đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất (bao gồm công trình, nhà cửa, vật kiến trúc; hoặc trồng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, cây ăn quả, v.v.) để đưa vào kinh doanh, sản xuất thì trước hết áp dụng phương pháp thu nhập để ước tính giá trị của cả thửa đất và tài sản trên đất; sau đó thực hiện khấu trừ phần giá trị tài sản trên đất, phần còn lại là giá trị của thửa đất Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm xác định giá đất b.Khấu trừ giá trị tài sản trên đất Đối với đất đã có xây dựng công trình, nhà cửa, vật kiến trúc trên đất, đất đã có trồng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, v.v., hoặc cây ăn quả thì khi tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng đã đầu tư trên đất bằng phương pháp khấu trừ giá trị tài sản trên đất như hướng dẫn tại điểm 1.2 Mục 1, Phần I Thông tư này III Tiến hành định giá đất thực tế tại xã Phú Mỹ (định giá đất nông nghiệp): Bước 1: Chọn địa điểm để thực hành: Địa điểm thực hành của nhóm em là ở xã Phú Mỹ, huyện Phú Vang, tỉnh Thừa Thiên Huế Sau khi nhất trí địa điểm nhóm em tiến hành tham quan đồng ruộng và chọn mảnh đất để định giá đất Hình ảnh: Bước 2: Sau khi chọn được thửa đất, chúng em lên Ủy Ban Nhân Dân xã Phú Mỹ xin bản đồ địa chính và thông tin liên quan về chủ sử dụng đất (hạng đất, số thửa,…) Hình ảnh: Bước 3: Sau khi có được các dữ liệu trên chúng em tiến hành đi điều tra từng hộ gia đình