Tiểu luận - định giá đất - đề tài - Xác định giá đất một số thửa đất bằng phương pháp thu nhập tại xã Phũ Mỹ

Tiểu luận định giá đất Xác định giá đất một số thửa đất bằng phương pháp thu nhập tại xã Phũ Mỹ Tiểu luận định giá đất Xác định giá đất một số thửa đất bằng phương pháp thu nhập tại xã Phũ Mỹ Tiểu luận định giá đất Xác định giá đất một số thửa đất bằng phương pháp thu nhập tại xã Phũ Mỹ Tiểu luận định giá đất Xác định giá đất một số thửa đất bằng phương pháp thu nhập tại xã Phũ Mỹ Tiểu luận định giá đất Xác định giá đất một số thửa đất bằng phương pháp thu nhập tại xã Phũ Mỹ Tiểu luận định giá đất Xác định giá đất một số thửa đất bằng phương pháp thu nhập tại xã Phũ Mỹ Tiểu luận định giá đất Xác định giá đất một số thửa đất bằng phương pháp thu nhập tại xã Phũ Mỹ Tiểu luận định giá đất Xác định giá đất một số thửa đất bằng phương pháp thu nhập tại xã Phũ Mỹ Tiểu luận định giá đất Xác định giá đất một số thửa đất bằng phương pháp thu nhập tại xã Phũ Mỹ

A MỞ ĐẦU.

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cảlục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học thì đất đaikhông chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên dưới đất và tất cả mọi thứsinh sôi trên mặt đất và dưới đất không do lao động và con người làm ra, tức là baogồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật Với nghĩa chungnhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, câyrừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiệnkhối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đốivới đất Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyềntheo tập quán không thành văn

Đất đai là tài sản vô giá đối với mỗi quốc gia, là tài nguyên thiên nhiên hữu hạn

có thể phục hồi được, là tư liệu sản xuất đặc biệt và chủ yếu không gì thay thế được Đối với sản xuất nông nghiệp thì đất đai là tư liệu sản xuất không thể thay thếđược,nếu không có đất đai thì sẽ không có bất kì quá trình sản xuất nào diển ra,ngoài ra nó còn có một số tính chất như: có vị trí cố định trong không gian, có độphì…Chủ yếu là vì đất đai tham gia vào tất cả quá trình sản xuất của cây trồng

Qúa trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước diễn ra ngày càng mạnh, kèmtheo sự gia tăng dân số tự nhiên… Đã gây nên áp lực lớn đối với đất đai Trước hiệnthực đó nhà nước ta đã và đang tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai,trong đó có việc quản lý thị trường bất động sản – thị trường tiềm năng đang pháttriển trong nước Nhà nước ta đã đề ra nhiểu chính sách trong lĩnh vực này, mộttrong số đó là vấn đề định giá đất

Trong các phương pháp định giá đất, mỗi phương pháp đều có những ưu vànhược điểm riêng Hơn nữa, mỗi đối tượng tài sản lại mang những đặc trưng riêng,yêu cầu khi định giá phải sử dụng không chỉ một phương pháp mà phải kết hợpnhiều phương pháp để có được kết quả chính xác nhất

Theo thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 14/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất vàkhung giá đất.Một trong các phương pháp đó là phương pháp thu nhập được sử dụngthông dụng ở nước ta

Nhóm xin thực hiện đề tài: “Xác định giá đất một số thửa đất bằng phương pháp thu nhập tại xã Phũ Mỹ ”.

B NỘI DUNG.

I Khái quát phương pháp thu nhập.

1 Khái niệm phương pháp thu nhập và thuật ngữ liên quan.

a Phương pháp thu nhập:

Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổicác dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản

thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trìnhvốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư

(bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có thể dự báođược thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp Căn cứ theo điều 4 Nghị định 188-2004/NĐ-CP thì phương pháp thu nhập: làphương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thuđược hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quânmột năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm(12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệmcao nhất trên địa bàn

b Phương pháp thu nhập dựa trên giả thiết sau:

+ Một tài sản có giá trị vì nó tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu Giữa giá trị tàisản và thu nhập từ tài sản có mối quan hệ trực tiếp Nếu những yếu tố khác khôngđổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người chủ càng lớn thì giá trị của tài sản càngcao

+ Giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại (giá trị tài thời điểmcần thẩm định giá) của các khoản thu nhập ròng có thể thu về trong tương lai từ tàisản

c.Một số thuật ngữ.

Tỷ suất vốn hóa là một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thu nhập

và giá trị của tài sản Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi trong 01 năm hoạt động trên tổnggiá trị tài sản và dùng để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài sản

Hệ số vốn hóa là nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa.

Tỷ suất chiết khấu là một phân số dùng để chuyển đổi dòng thu nhập dự

tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản Tỷ suất chiết khấu có thể là: tỷsuất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kỳ đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nộibộ) hoặc tỷ suất thuế thực

Tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ): là tỷ suất chiết khấu mà khi

chiết khấu với tỷ suất này hiện giá của thu nhập tương lai bằng chi phí đầu tư banđầu(NPV=0)

Tỷ suất thuế thực là tỷ lệ phần trăm mức thể hiện thực tính trên tài sản so

với giá trị thị trường của chính tài sản đó

Giá trị tài sản thu hồi (giá trị tài sản thanh lý, giá trị tài sản cuối kỳ đầu

tư): là tổng số tiền mà nhà đầu tư nhận được vào cuối kỳ đầu tư Giá trị tài sản thuhồi được ước tính bằng cách sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợp nhằm chuyển đổimức giá mua/bán tài sản mong đợi (tại thời điểm cuối kỳ đầu tư) thành giá trị tại thờiđiểm cần thẩm định giá

2.Điều kiện, đặc điểm và phạm vi ứng dụng của phương pháp thu nhập

a Điều kiện xác định giá đất bằng phương pháp thu nhập.

Chỉ áp dụng phương pháp thu nhập để định giá các loại đất khi xác định được yếu tốthu nhập mang lại từ đất, nếu không thu thập được đầy đủ các số liệu về giá chuyểnnhượng quyền sử dụng đất của các loại đất tương tự so sánh được trên thị trường

b.Đặc điểm của phương pháp thu nhập

1 Phương pháp thu nhập là có cơ sở lý luận Lý luận về địa tô và lý luận vềphân phối các yếu tố sản xuất là căn cứ lý luận của phương pháp thu nhập Thunhập sản sinh từ tổ hợp các yếu tố đất đai, lao động, vốn phải do các nhân tố nàyphân phối Thu nhập quy về đất đai phải là địa tô và thu nhập do việc sử dụng đấtđai đem lại Giá cả đất đai có thể có được từ việc lấy tổng thu nhập trừ đi nhữngkhoản thu nhập từ các yếu tố khác, sau đó dùng một suất lợi tức nhất định để hoànvốn từ thu nhập đất đai

2 Phương pháp thu nhập là xác định giá cả bằng con đường thu nhập, nêngiá cả có được gọi là "giá cả thu nhập" Phương pháp này coi đất đai như là mộtkhoản tiền, nếu đem gửi ngân hàng, mỗi năm có thể thu được một khoản lợi tứcnhất định, lợi tức đó được xem như là thu nhập của đất đai, do đó việc xác địnhkhả năng cho thu nhập của đất đai là có thể tìm ra giá cả đất đai

3 Độ chính xác của của giá đất xác định theo phương pháp thu nhập đượcquyết định bởi mức độ chính xác của thu nhập từ đất đai và suất lợi tức hoàn vốn.Việc xác định thu nhập của đất đai có chuẩn xác hay không, lựa chọn suất lợi tứchoàn vốn có thích hợp hay không sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả xác định giá

cả đất đai Cho nên tính toán thu nhập đất đai và xác định suất lợi tức hoàn vốn làkhâu then chốt của phương pháp thu nhập

c Phạm vi ứng dụng phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là là phương pháp dựa vào thu nhập của đất đai

để xác định giá cả đất đai, nó chỉ phù hợp khi dùng để định giá đất đai vàtài sản hoặc tài sản nhà đất có thu lợi Ví dụ, tài sản nhà đất cho thuê hoặcđịnh giá nhà đất dùng cho xí nghiệp đều có thể dùng phương pháp này.Phương pháp thu nhập là một loại phương pháp định giá có căn cứ lýluận và khả năng ứng dụng rất rộng Đối với việc định giá các bất độngsản không cho thu nhập, đất dùng cho mục đích công ích như cơ quan,trường học, công viên thì phương pháp này không phù hợp Đồng thời,

vì phương pháp thu nhập chủ yếu là phù hợp đối với tài sản đất đai hoặcnhà đất có thu nhập, mà việc tìm ra thu nhập ổn định đối với đất đai và suấtlợi tức hoàn vốn phù hợp lại chịu ảnh hưởng của tình hình kinh tế nói chung

và cả sự phát triển của thị trường nhà đất, nên xác định được thu nhập làmột việc làm khó khăn, (đây là một hạn chế của phương pháp thu nhập)

I

: Hệ số thu nhập (GI=1/R)

* Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính thu nhập do tài sản mang lại Mỗi loại thu nhập

ứng với mỗi loại tỷ suất vốn hóa thích hợp

Vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻcủa tài sản Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổngthu nhập thực tế (EGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ

sở hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từcông trình (BI).

Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại

thu nhập

Tỷ suất vốn hóa thu nhập và hệ số nhân thu nhập phản ánh mốiquan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường Điểm cơbản là các tài sản sử dụng phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặcđiểm vật chất và vị trí với tài sản thẩm định giá

Rm : Tỷ suất thu hồi vốn

Re : Lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư

 Phương pháp 3 (phương pháp so sánh): tỷ suất vốn hóa áp dụngcho tài sản cần thẩm định giá xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷsuất vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường Tỷ suất vốn hóa củacác tài sản này được tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sảnchia cho giá bán

Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp

b.Phương pháp dòng tiền chiết khấu DCF

* Nội dung

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính giá trịcủa tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự

kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạmphát và không ổn định của thu nhập.

Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF) được sử dụng trong việc đánhgiá giá trị thị trường của tài sản cố định tạo ra thu nhập, các nghiên cứu khảthi và các phân tích đầu tư Các phân tích DCF là công cụ đặc biệt hữu íchtrong định giá các đầu tư cho thuê phức tạp, các tài sản đang phát triển, vàcác loại tài sản khác như là doanh nghiệp đang làm ăn có lãi là nơi giá trịhiện tại phụ thuộc vào dòng tiền tương lai nhận được

Hiện nay, hầu hết các tổ chức đầu tư sử dụng phương pháp dòngtiền chiết khấu (DCF) trong việc đưa ra các quyết định đầu tư, vì nó chophép họ so sánh các đầu tư theo giá trị kinh tế khi đặt ra các giả thiết vềdòng tiền khác nhau Các tổ chức đầu tư thường xác định giá họ trả cho cáctài sản đầu tư chủ yếu bằng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)

Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản

Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản

Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chiphí

Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ

Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hóa thích hợp

Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên

4.Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp thu nhập

* Ưu điểm:

+ Công thức để tính toán rõ ràng, dễ hiểu

+ Có độ chính xác tương đối cao khi các thông tin chính xác

* Nhược điểm:

+ Rất nhiều dữ liệu để ước tính, điều chỉnh, vì vậy đòi hỏi một điều chỉnh kỹthuật cao,đầy đủ thông tin.

+ Độ chính xác có thể được hạn chế, dự báo của các cảm giác thông tin dễ bịtổn thương

+ Thật khó để thuyết phục khách hàng, bởi vì các số liệu đã được điều chỉnh,

ít liên quan chứng minh có thể được nhìn thấy ngay lập tức

II CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT BẰNG PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP.

1- Một số công việc chuẩn bị để tiến hành định giá đất

a- Tiến hành phân định các loại xã theo loại xã đồng bằng, xã trung du và

xã miền núi để áp khung giá các loại đất tại nông thôn do Chính phủ quiđịnh theo vùng: đồng bằng, trung du, miền núi vào từng loại xã tại địaphương (tỉnh, thành phố) cho phù hợp

b- Tiến hành phân hạng đất để định giá cho các loại đất: đất trồng câyhàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất,đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp kháctheo quy định của Chính phủ

Việc phân hạng đất áp dụng theo quy định hiện hành của Luật thuế sửdụng đất nông nghiệp và các văn bản hướng dẫn thực hiện Luật thuế sử dụngđất nông nghiệp

Trường hợp các tỉnh đã phân hạng đất, mà hạng đất đó đang được áp dụng

để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp thì sử dụng kết quả phân hạng đất đó

để định giá đất và chỉ thay đổi khi cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quyđịnh của Nhà nước

c- Quy định các tiêu thức cụ thể về vị trí đất theo thứ tự từ số 1 trở đi đến

số cuối cùng phù hợp với điều kiện của địa phương và xác định số lượng vịtrí đất làm muối và vị trí của các loại đất phi nông nghiệp tại nông thôn đểđịnh giá đất theo các tiêu thức chung quy định tại Điều 9 Nghị định188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất cho các loại đất, cụ thể sau:

- Đối với đất làm muối: Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy bannhân dân cấp tỉnh xếp loại vị trí theo tiêu thức dựa vào khoảng cách từ cánhđồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc khoảng cách từđồng muối đến đường giao thông liên huyện (trường hợp không có đườnggiao thông liên huyện đi qua thì căn cứ vào khoảng cách với đường giaothông liên xã)

- Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn:Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiếnhành xác định khu vực cần đất định giá; phân vị trí đất và quyết định sốlượng vị trí đất của từng khu vực đất để định giá

d- Quy định các tiêu thức cụ thể về vị trí đất để xếp loại vị trí đất và quyếtđịnh số lượng vị trí đất trong từng loại đường phố; phân loại đường phố và

quyết định số lượng đường phố theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùngphù hợp với điều kiện của địa phương trong từng loại đô thị để định giá theocác tiêu thức chung quy định tại Điều 10, Nghị định số 188/2004/NĐ-CPngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất

và khung giá các loại đất

Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thểkhông xếp loại đường phố, mà có thể phân loại vị trí đất và quy định sốlượng vị trí đất cho từng đoạn phố, từng tên đường phố cụ thể để tiến hànhđịnh giá đất Việc phân loại vị trí đất, phân chia từng đoạn phố, từng đườngphố của từng loại đô thị để định giá cũng phải thực hiện theo các tiêu thứcchung quy định tại Điều 10, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng

11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giácác loại đất

e-Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quyết định thành lập đô thị vàxếp loại đô thị do cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với các đô thị thuộc địabàn trong tỉnh để áp khung giá các loại đất tại đô thị do Chính phủ qui địnhcho đúng với các loại đô thị ở địa phương

2 Định giá và điều chỉnh giá các loại đất cụ thể

a Giá đất phải được quyết định theo đúng mục đích sử dụng đất ghi tronggiấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của pháp luật;quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phùhợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phêduyệt

Đối với đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa cóquy hoạch hoặc đã có quy hoạch sử dụng đất nhưng vẫn chưa được thựchiện, chưa đăng ký quyền sử dụng đất thì giá đất được quy định theo mụcđích sử dụng hiện tại

Trường hợp đối tượng sử dụng đất sử dụng toàn bộ hoặc một phần diệntích của thửa đất không đúng mục đích sử dụng đã được pháp luật công nhậnhoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; sử dụng đất nông nghiệp, lâmnghiệp để nuôi trồng xen canh, để kết hợp với việc tổ chức du lịch sinh thái

và sử dụng đất phi nông ng hiệp kết hợp với mục đích khác thì khi định giáđất vẫn theo mục đích sử dụng đất quy định trong giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước, quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất nêu trên

b Mức giá cụ thể của từng hạng đất, vị trí đất của các loại đất do Ủy bannhân dân cấp tỉnh quy định bằng đồng Việt Nam trên một đơn vị diện tíchđất (m2) và không được vượt ra ngoài khung giá các loại đất theo từng vùngđất hoặc từng loại đô thị do Chính phủ qui định tại Khoản 1 Điều 6 và giớihạn cho phép vận dụng của các địa phương được qui định tại Khoản 2 Điều

6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trườngtrong điều kiện bình thường tại địa phương của những loại đất, vị trí đất nhấtđịnh có biến động (biến động mang tính cục bộ) tăng hoặc giảm so với giáđất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh qui định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉđiều chỉnh giá của những loại đất, vị trí đất có biến động đó theo qui định tạiKhoản 1 Điều 15 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm

2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loạiđất

c Định giá cụ thể cho từng hạng đất, vị trí đất của các loại đất mà Chínhphủ có quy định khung giá đất:

- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồngthủy sản, đất rừng sản xuất, thực hiện định giá cho từng hạng đất phân chiatheo 3 vùng như đã xác định theo hướng dẫn tại Điểm a và Điểm b Mục 1Phần II Thông tư này

Trường hợp cùng một loại đất nông nghiệp nói trên lại nuôi hoặc trồngnhiều loại cây, con khác nhau, thì chỉ qui định một mức giá đất thống nhấtcho từng hạng đất theo đất nuôi trồng một loại cây, con chủ yếu trong vùng(ví dụ như đất trồng lúa của vùng đất trồng cây hàng năm); không qui địnhgiá đất của cùng một hạng đất của cùng một loại đất nông nghiệp trong cùngvùng đất khác biệt theo từng cây, con khác nhau.

Căn cứ để phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp là các yếu tốchất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu, thời tiết và điều kiện tưới tiêu.Tiêu chuẩn của từng yếu tố được xác định như sau :

1 Yếu tố chất đất: Chất đất là độ phì của đất (loại đất, độ dày canh tác

hoặc độ dày tầng đất, hàm lượng mùn ) thích hợp với từng loại cây trồng;đối với đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản còn bao gồm độ muối và nguồndinh dưỡng của nước Yếu tố chất đất của các cây trồng chính cụ thể nhưsau:

a Đối với đất trồng lúa:

- Đất có độ phì cao (10 điểm) gồm đất phù sa thuộc hệ thống sôngHồng, hệ thống sông Cửu Long, hệ thống sông Thái Bình, hạ lưu sông ThuBồn, hạ lưu sông Ba

- Đất có độ phì trung bình (7 điểm) gồm đất phù sa của các sông khác;đất phèn ít và trung bình, đất mặn ít và trung bình của đồng bằng sông Hồng

và đồng bằng sông Cửu Long

- Đất có độ phì thấp (5 điểm) gồm đất phù sa bị úng nước, đất xám, đấtdốc tụ, đất đỏ vàng biến đổi do trồng lúa nước, đất phèn ít và phèn trungbình, đất mặn ít và mặn trung bình không thuộc đồng bằng sông Hồng vàđồng bằng sông Cửu Long

- Đất có độ phì quá thấp (2 điểm) gồm đất phèn nhiều, đất mặn nhiều,đất trũng lầy, đất cát biển, đất bạc màu các loại đất này phải cải tạo mớisản xuất được

b Đối với đất có mặt nước mặn lợ nuôi trồng thuỷ sản:

- Đất có độ phì cao (10 điểm) gồm đất phù sa, đất cát bùn giàu nguồndinh dưỡng

- Đất có độ phì trung bình (7 điểm) là đất phèn ít, có hàm lượng dinhdưỡng thấp

- Đất có độ phì thấp (5 điểm) là đất có độ phèn trung bình phải cải tạomới nuôi trồng được.

- Đất có độ phì quá thấp (2 điểm) gồm đất phèn nhiều, đất lầy, đất cátrất nghèo dinh dưỡng phải cải tạo lâu mới nuôi trồng được

c Đối với đất trồng cây công nghiệp lâu năm và đất trồng cây ăn quảlâu năm:

- Đất có độ phì cao (10 điểm) là các loại đất phù hợp với từng loại câytrồng ở từng địa phương, có tầng dày trên 100 cm, có hàm lượng mùn trên2,5%

- Đất có độ phì trung bình (8 điểm) là các loại đất tương đối phù hợpvới từng loại cây trồng ở từng địa phương, có tầng dầy từ 70 cm đến 100cm,

có hàm lượng mùn từ 1% đến 2,5%

- Đất có độ phì quá thấp (6 điểm) là đất có tầng dầy dưới 70cm có lẫncát, đá sỏi nhiều, có hàm lượng mùn dưới 1%, muốn trồng cây lâu năm phảiđầu tư cải tạo nhiều mới sản xuất được

2 Yếu tố vị trí:

a Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cỏ, đất rừng trồng: Yếu tố

vị trí được xác định từ nơi sản xuất tới nơi cư trú của hộ sử dụng đất Nơi cưtrú của hộ sử dụng đất được xác định là trung tâm của thôn (xóm), ấp, bảnnơi có đất, có thang điểm: 7, 5, 3, 1

b Đối với đất trồng cây lâu năm (trừ đất rừng trồng) và đất có mặtnước nuôi trồng thuỷ sản: Yếu tố vị trí được xác định từ trung tâm thôn(xóm), ấp, bản nơi có đất tới thị xã, thành phố gần nhất Riêng đối với cácdoanh nghiệp được tính từ trụ sở doanh nghiệp tới xã, thành phố gần nhất, cóthang điểm: 6, 4, 2 đối với đất trồng cây lâu năm và thang điểm: 7, 5, 3, 1đối với đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản

3 Yếu tố địa hình: theo quy định tại Điều 1 Nghị định số 73/CP ngày

25 tháng 10 năm 1993 và chi tiết tại bảng tiêu chuẩn từng yếu tố để phânhạng đất tính thuế của các cây trồng chính ban hành kèm theo

Đối với đất trồng cây hàng năm và mặt nước nuôi trồng thuỷ sản cóthang điểm: 8, 6, 4, 2

Đối với đất trồng cây công nghiệp lâu năm, cây ăn quả lâu năm cóthang điểm: 8, 6, 4.

4 Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết: bao gồm các điều kiện nhiệt độ

trung bình hàng năm; lượng mưa trung bình hàng năm; lượng gió, bão, lũtrong năm; số tháng khô hạn, số tháng nóng (gió Lào); lượng sương muối.Những yếu tố này được đánh giá ở hai mức độ hạn chế hoặc không hạn chếđến việc sinh trưởng của cây trồng Mỗi yếu tố được đánh giá là hạn chế nếuyếu tố ấy diễn ra thường xuyên lặp đi lặp lại hàng năm làm ảnh hưởng đếnviệc sinh trưởng của cây trồng Những yếu tố này được tổng hợp đánh giátiêu chuẩn theo từng loại cây trồng trên đất như sau:

a Đối với đất trồng lúa:

- Thuận lợi cho việc trồng lúa, không có hạn chế gì (10 điểm) tức làkhông có yếu tố nào xấu nhất

- Tương đối thuận lợi cho việc trồng lúa trong đó có 1 điều kiện hạnchế (7 điểm), điều kiện đó xấu nhất như nói ở trên

- Tương đối thuận lợi cho việc trồng lúa trong đó có 2 điều kiện xấunhất (5 điểm)

- Không thuận lợi cho việc trồng lúa có ít nhất 4 điều kiện hạn chế (2điểm) như bão, lũ, sương muối, gió Lào

b Đối với đất có mặt nước mặn lợ nuôi trồng thuỷ sản được xác địnhtương tự như đất trồng lúa

c Đối với đất trồng cây công nghiệp lâu năm, cây ăn quả lâu năm, đấtrừng trồng được phân chia làm 3 mức phù hợp với từng loại cây trồng: thuậnlợi (10 điểm), tương đối thuận lợi (8 điểm) và ít thuận lợi (6 điểm)

5 Yếu tố điều kiện tưới tiêu (chế độ nước) bao gồm cả phần nhà nước đầu tư và tưới tiêu tự nhiên.

a Đối với đất trồng lúa và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản đượcchia làm 4 mức theo bảng tiêu chuẩn của từng yếu tố để phân hạng đất tínhthuế kèm theo Nghị định số 73/CP ngày 25 tháng 10 năm 1993 của Chínhphủ Bốn mức tương ứng thang điểm: 10, 7, 5, 2