Báo cáo thực hành số 3 định giá và tiêu thụ sản phẩm bất động sản

Hùng Thắng, Bãi Cháy, Hạ Long,Quảng Ninh.Tổng diện tích dự án: 7,8 haPháp lý: Đất ở, sở hữu lâu dàiTiếp giáp: Hồ cảnh quan, công viên tiện ích, khu nghỉ dưỡng New World Halongcùng đường

Hà Nội – 2023

r

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

KHOA QUẢN LÝ KINH DOANH



-BÁO CÁO THỰC HÀNH SỐ 3 ĐỊNH GIÁ VÀ TIÊU THỤ SẢN PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN

Giảng viên hướng dẫn: Th.S Nguyễn Thúy Quỳnh

Sinh viên thực hiện: Trần Phương Nguyên

Hà Nội – 2023

GIỚI THIỆU DỰ ÁN GRAND BAY HALONG VILLAS

Grand Bay Halong Villas là một dự án thị trấn nghỉ dưỡng cao cấp nằm tại vị tríđắc địa tại Vịnh Hạ Long, một trong những di sản thế giới của UNESCO tại ViệtNam Dự án được phát triển bởi một nhóm nhà đầu tư uy tín, với mục tiêu mang đếnmột không gian sống tiện nghi và sang trọng cho cư dân và du khách

Tên dự án: Grand Bay Hạ Long Villas

Vị trí: Bán đảo 3 Khu đô thị Hạ Long Marina, P Hùng Thắng, Bãi Cháy, Hạ Long,Quảng Ninh

Tổng diện tích dự án: 7,8 ha

Pháp lý: Đất ở, sở hữu lâu dài

Tiếp giáp: Hồ cảnh quan, công viên tiện ích, khu nghỉ dưỡng New World Halongcùng đường bờ biển dài 420m

Số lượng liền kề: 106 căn

Loại hình: Khu biệt thự nghỉ dưỡng (Grand Bay Villas) 65 căn: 6.6 ha

Sô lượng: 89 cănPresidentian Villas (6BR), Luxury Villa (5BR), Premium Villa (4BR), StandardVilla (3BR)

Mật độ xây dựng: 35%

Khởi công: Quý II/2019

Bàn giao dự kiến: Quý I/2022

Chủ đầu tư: Tập đoàn BIM Group

Đơn vị quản lý vận hành: New World Hạ Long

Tư vấn kiến trúc quy hoạch: WATG

Tư vấn cảnh quan: PLA

Tư vấn nội thất Clubhouse: SirHalo

Hình thức sở hữu: Sổ hồng lâu dài

Giá bán: 118 triệu /m2

Những điểm mạnh của dự án thu hút nhà đầu tư:

Chủ đầu tư: Công ty CP Bất động sản BIM (BIM Land), là một trong 5 Công tyBất động sản uy tín nhất Việt Nam theo kết quả xếp hạng của Vietnam Report Vớiquỹ đất 7,2 triệu m2 tại Quảng Ninh, Phú Quốc, Hà Nội, Vĩnh Phúc, Ninh Thuận, Lào

và vẫn đang tiếp tục mở rộng đến các thành phố và điểm đến du lịch tiềm năng, BIM

Vị trí địa lý: Tổ hợp biệt thự nghỉ dưỡng Grand Bay Ha Long sở hữu địa thế hìnhcánh cung vươn ra vịnh, xung quanh là hệ thống tiện ích, điểm vui chơi giải trí pháttriển đồng bộ như Marina Bay Square, khu phức hợp thương mại và giải trí Hạ Long.Trung tâm mua sắm Marine Plaza, Citadines Khu biệt thự Grand Bay Ha Long sởhữu 475m vịnh & 300m hồ và 2.000m công viên cảnh quan Đây là vị trí hiếm cótrong quỹ đất đắc địa cực kì hạn chế của Hạ Long hiện nay.

Tình trạng pháp lý: Dự án Grand Bay Hạ Long đã hoàn toàn đầy đủ hồ sơ pháp lýđảm bảo tính minh bạch, đúng luật kinh doanh BĐS 2014 giúp khách hàng an tâm khi

sở hữu biệt thự biển Hạ Long Phân khu Grand Bay Villas cam kết sở hữu lâu dài đốivới toàn bộ Biệt thự Grand Bay

Pháp lý dự án Grand Bay Hạ Long gồm có những văn bản nào:

 Quyết định giao đất

 Bản đồ quy hoạch Grand Bay Hạ Long

 Văn bản phê duyệt tỉ lệ 1/500

 Đăng ký kinh doanh của Chủ đầu tư

 Giấy phép xây dựng

Những điểm yếu của dự án:

 Vị trí dự án cách trung tâm thành phố Hạ Long khá xa có thể gây khókhăn trong việc di chuyển cho cư dân

 Thiếu tiện ích xung quanh: Khu vực xung quanh dự án chưa phát triểnđầy đủ các tiện ích như trường học, bệnh viện, siêu thị và các dịch vụ khác.Điều này có thể gây bất tiện cho cư dân của dự án

 Dự án có quy mô lớn nên thời gian xây dựng và bàn giao kéo dài

Hà Nội – 2023

PHẦN 1: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG, XÁC ĐỊNH KHÁCH HÀNG MỤC TIÊU VÀ LẬP KẾ HOẠCH TIÊU THỤ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Phân tích thị trường bất động sản:

1.1.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến cung:

Tại miền Bắc, Hạ Long (Quảng Ninh) là một trong thị trường được đánh giá cao

về để phát triển đa dạng sản phẩm bất động sản Thành phố biển sở hữu một trongnhững vịnh biển đẹp nhất thế giới với bờ biển dài 120 km và 1.969 hòn đảo nhỏ Cách

Hà Nội khoảng 90km, địa điểm du lịch này là lựa chọn hàng đầu của du khách trong

và ngoài nước

Nhờ thế mạnh tự nhiên, tỉnh Quảng Ninh đầu tư cho Hạ Long diện mạo cơ sở hạtầng hiện đại, đồng bộ Nhiều công trình giao thông trọng điểm như: cầu Bạch Đằngnối Hải Phòng – Hạ Long, sân bay quốc tế Vân Đồn, Cảng tàu khách quốc tế HònGai… đều đã đi vào hoạt động Bên cạnh đó, sự xuất hiện của nhiều ông lớn trongngành bất động sản với quy hoạch bài bản cũng góp phần đưa Hạ Long trở thành tâmđiểm du lịch miền Bắc

Ngoài các yếu tố xã hội, Hạ Long cũng là một trong những nơi du lịch phát triểnbậc nhất miền Bắc Theo quy hoạch chung xây dựng thành phố Hạ Long đến

năm 2040, địa phương tập trung phát triển thành thành phố du lịch biển văn minh,

thân thiện, là trung tâm dịch vụ, du lịch đẳng cấp quốc tế Năm 2019, ước tính lượng

khách đến vịnh Hạ Long đạt 4,4 triệu lượt, trong đó khách quốc tế gần 2,9 triệu lượt

(tăng 6%) so với cùng kỳ 2018, theo Sở Du lịch tỉnh này

Hạ Long là thị trường tiềm năng cho loại hình bất động sản căn nhà thứ hai Địaphương này đáp ứng được nhiều yêu cầu về nghỉ dưỡng như: cảnh quan thiên nhiênthoáng đãng, không gian ở cao cấp, khả năng thu lợi nhuận từ đầu tư cho thuê, tiềmnăng tăng giá… Trong đó, Hạ Long là địa điểm thích hợp phát triển căn nhà thứ hai,đặc biệt là các mô hình chú trọng yếu tố sinh thái, vì sức khỏe đang lên ngôi thời giangần đây Trong khi Bãi Cháy phù hợp để khai thác du lịch biển thì khu vực Hòn Gailại phù hợp để nghỉ dưỡng

Dự án Grand Bay Halong Villas đang là tâm điểm thu hút giới đầu tư và kháchhàng có nhu cầu ở thực khi tọa lạc tại quỹ đất hiếm ở Bãi Cháy Hạ Long Trung bìnhmỗi ngày, dự án đón tiếp hàng trăm lượt khách đến tham quan, du lịch và tìm hiểuthông tin

Hiện nay, người mua nhà không chỉ mua một nơi để ở, mà là mua cả môi trườngsống Do đó, những dự án sở hữu không khí trong lành, địa thế đẹp, có đầy đủ hạ tầngtiện ích, mang đến chuẩn sống hiện đại cho cư dân mà vẫn gần

1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu:

Với lợi thế cách trung tâm không xa, cư dân dự án Grand Bay Halong Villas có thểthuận tiện tiếp cận với các tiện ích và dịch vụ trong khu vực Ngoài ra, dự án cũng có

Hà Nội – 2023

các tiện ích nội khu đáng chú ý gồm: hồ bơi, khu vui chơi trẻ em, khu tiện ích thể dục,khu vườn cây xanh rộng rãi, và sảnh tiếp đón hiện đại Tất cả đều được thiết kế nhằmmang lại cuộc sống tiện nghi và thoải mái cho cư dân

Tháng 4/2021, tỉnh Quảng Ninh nhận tin vui khi lần thứ 4 giữ ngôi quán quân chỉ

số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh PCI Bên cạnh tăng trưởng điểm số xếp hạng, cơ sở hạtầng giao thông cũng được đánh giá là hiện đại nhất nhì cả nước Đồng bộ với nhữngchỉ số tăng trưởng trên, kinh tế Quảng Ninh cũng chứng kiến sự phục hồi nhanhchóng sau mỗi đợt dịch bệnh đi qua Hàng năm, du lịch chiếm tỷ trọng tới hơn 45%trong cơ cấu kinh tế Tháng 7/2020, sau khi dịch bệnh được kiểm soát trong nước,cùng với gói kích cầu 200 tỷ đồng, ngành du lịch - dịch vụ Quảng Ninh đã dần hồiphục Có ngày tỉnh đón lượng du khách đông kỷ lục, với hơn 100.000 lượt khách, caonhất từ trước đến nay Riêng Kỳ quan thiên nhiên thế giới vịnh Hạ Long đón lượngkhách đông chưa từng có với gần 30.000 lượt

Một số dự án tại Hạ Long, Vân Đồn, Cẩm Phả có tỷ lệ hấp thụ sản phẩm đạt từ

70 – 75% Chưa kể đến việc công bố quy hoạch khu kinh tế Vân Đồn, cầu Cửa Lục 1

đã hợp long nhịp đầu tiên, và nhiều dự án cơ sở, hạ tầng mới mở rộng tiềm năng, cơhội cho các dự án BĐS xung quanh Một khảo sát của Công ty TNHH Phát triển &Kinh doanh bất động sản WeLand cũng cho thấy, giai đoạn 2018 đến đầu năm 2021,giá bất động sản Hạ Long luôn duy trì đà tăng trưởng ở ngưỡng trung bình 20-50%.Tính riêng quỹ đất ven biển diễn thì tốc độ tăng giá còn diễn ra nhanh và mạnh hơn.Ghi nhận thực tế cho thấy các dự án thuộc các chủ đầu tư uy tín, sở hữu pháp lýminh bạch được mở bán trong thời điểm thiếu nguồn cung đạt tỷ lệ hấp thụ cao, đặcbiệt là các dự án du lịch nghỉ dưỡng, đầy đủ tiện ích, giao thông thuận tiện và kết nốitốt với trung tâm Có thể kể đến các dự án nghỉ dưỡng hoặc đô thị phong cách nghỉdưỡng sát biển phát triển theo xu thế du lịch biển, du lịch sức khỏe sau đại dịch nhưGrand Bay Halong Villas của chủ đầu tư BIM Group

Cung cấp căn hộ đa dang diện tích từ biệt thự (170 - 612m2) đến dinh thự (689 –1243m2) với 3 tầng từ 3-6 phòng ngủ phù hợp với điều kiện và nhu cầu của đông đảokhách du lịch khi đến tham quan và trải nghiệm Hạ Long từ những người trẻ độc thânđến các cặp vợ chồng mới kết hôn hay gia đình 2-3 thế hệ Các khách hàng còn “cộngđiểm” cho dự án nhờ ưu thế hiện đại, tiện nghi, tận dụng tối đa tầm nhìn ra biển vàánh sáng mặt trời, ban công lớn cùng mặt trước hướng biển thoáng mát

Đa số khách du lịch sau khi tham quan mẫu biệt thự nghỉ dưỡng Grand BayHalong Villas đều rất ưng ý bởi thiết kế rộng thoáng và nhiều ánh sáng Bên cạnh đó,

hệ tiện ích đa dạng, hạ tầng giao thông thuận tiện cùng không gian trong lành, gầnbiển, các nhà hàng, bãi tắm và sân bay cũng là những yếu tố chinh phục khác hàng

1.2 Xác định khách hàng mục tiêu:

Tiêu chí về độ tuổi

Trên 35 tuổi: Giai đoạn này hầu hết đã có sự nghiệp và thành tựu nhất định,nhu cầu vê kinh tế được giải quyết, vậy nên nhu cầu đi du lịch nghỉ dưỡng hay

sở hữu một căn hộ vị thế đẹp có nhiều tiện ích xung quanh ở giai đoạn này làcao nhất

 Khách hàng mục tiêu của dự án thích hợp nhất ở độ tuổi từ trên 35tuổi Giai đoạn này lượng khách hàng nhiều, có triển vọng bán đượcnhiều sản phẩm hơn

Tiêu chí về thu nhập

Dưới 100 triệu đồng/tháng: Với giá đất ở khu vực Bãi Cháy, Quảng Ninh làkhá cao, dự án Grand Bay Halong Villas là biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp nên vớimức thu nhập như thế phải rất lâu, thậm chí không thể mua được một căn chung

cư của dự án này

Trên 100 triệu đồng/tháng: Thu nhập cao, khách hàng với nguồn thu nhập

dư dả có thể đầu tư, tiết kiệm bằng nhiều hình thức Vậy nên việc sở hữu chomình một biệt thự nghỉ dưỡng ven biển khá hợp lý ở phân khúc này

 Với mức giá từ 26-45 tỷ đồng/căn thì khách hàng mục tiêu của dự ánGrand Bay Halong Villas là khách hàng có thu nhập trên 100 triệuđồng/tháng Những khách hàng này có mức thu nhập cao và có kế hoạch tàichính rõ ràng cho bản thân

Tiêu chí về tình trạng hôn nhân

Chưa kết hôn: Đa số những khách hàng chưa kết hôn thường là những còntrẻ, chưa có kinh tế ổn định hoặc chưa có khoản tiết kiệm nhiều để phục vụ cho

Hà Nội – 2023

việc du lịch nghỉ dưỡng

Đã kết hôn nhưng chưa có con: Ở phân khúc này thường là những cặp vợchồng trẻ, nhu cầu ra đi du lịch trải nghiệm cao nên nhu cầu về việc du lịch nghỉdưỡng của họ là rất lớn

Đã kết hôn và đã có con: ở phân khúc này các cặp vợ chồng chủ yếu tậptrung cho sự nghiệp, muốn có thành tựu nhất định của bản thân, có kinh tế ổnđịnh nên việc đi du lịch nghỉ dưỡng cũng khá cao

Tiêu chí về mục đích đầu tư:

Khách hàng mua để dành: là những người có một số tiền nhàn rỗi lớn, thay vì

họ để tiền trong ngân hàng, họ có thể lấy ra để đầu tư tránh dòng tiền trong ngânhàng họ để bị trượt giá làm đồng tiền Việt Nam mất giá

Khách hàng mua để ở, nghỉ ngơ, nghỉ dưỡng: là những người doanh nhânthành đạt, nhưng người có địa vị xã hội, cấp lãnh đạo trong các tập đoàn lớn mua

để nghỉ ngơi, nghỉ dưỡng thư giãn sau một ngày làm việc căng thẳng Nhừngngười này họ có thu nhập rất cao, thông thường đối với CEO của các tập đoàn lớnthì chuyện sở hữu một căn biệt thự khu compound rất đơn giản

Khách hàng mua để đầu tư: là những khách hàng có dòng tiền đầu tư lớn,thích mạo hierm với các khoản đầu tư lớn về bất động sản Những người này họrất nhiều tiền, thông thường là các nhà đầu tư, chủ của các công ty…

1.3 Lập kế hoạch tiêu thụ bất động sản:

Dự án Grand Bay Halong Villas bao gồm 22 căn biệt thự Entry với diện tích300m2/căn, 40 căn biệt thự tiêu chuẩn diện tích 500m2/căn và 3 căn biệt thự hạngsang với diện tích 875m2/căn được bàn giao trong năm 2023 nên dự án triển khai

kế hoạch tiêu thụ Để có thể đạt mục tiêu đề ra dự án cần triển khai kế hoạch nhưsau:

STT Chỉ tiêu Thời gian Nội dung

- Tìm gặp chủ đầu tư để tiểnhành trao đổi về bản vẽ dự án vàthiết kế biệt thự

- Tình trạng pháp lý, môi trườngxung quanh

- Số căn, hướng của chung cư,phương thức thanh toán, tiện ích,

- Đánh giá và lựa chọn loại hìnhbất động sản (biệt thự nghỉdưỡng hay du lịch khách sạn,…)

- Đánh giá cơ hội và tháchthức tại khu vực dự án mang lại

để tiêu thụ sản phẩm nhanh hơn

- Theo dõi thông tin thị trườngnhư lãi suất thị trường để đánhgiá chính xác cũng như cóphương án cho kế hoạch tiêu thụ

4 Định giá bất động

sản

16/03/2022 đếnngày

30/05/2022

- Tìm bất động sản tương tựmới được giao dịch trên thịtrường gần thời điểm định giátiến hành sử dụng phương pháp

so sánh tiến hành điều chính vàđịnh giá

5 Xác định khách

hàng mục tiêu

01/06/2022 đếnngày

30/06/2022

- Tiến hành phân đoạn thịtrường dựa vào các tiêuchí: độ tuổi, thu nhập, nơilàm việc, tình trạng hônnhân; từ đó lựa chọn phânkhúc khách hàng hướngđến

6 Phân tích đối thủ

cạnh tranh

01/07/2022 đếnngày

31/07/2022

- Xác định đối thủ cạnhtranh là ai hay dự án nào

- Phân loại và thu thậpthông tin đối thủ cạnhtranh

- Lập bảng phân tích giá cả,truyền thông…

- Phân tích bằng các môhình: SWOT,…

- Tiến hành lọc nhân sự, bốttris nhân sự phù hợp với

8 Tổ chức tuyển

truyền quảng cao

sản phẩm

Từ ngày 01/09/2022

31/10/2021

- Xác định kênh bán hàng:Online: facebook, zalo,…Offline: tổ chức các sựkiện khai trường, khánhthành…

30/11/2022

- Mời nhóm đối tượngkhách hàng mục tiêu đếncác buổi sự kiện, khánhthành mời các doanh nhânđến để quảng bá

- Xác định khách hàng gửiemail, SMS về thông tin

dư án cho khách hàngquan tâm

- Nếu khách hàng còn bănkhoăn phải tìm hiểunguyên nhân và chốt salebằng việc đa dạng hìnhthức khuyến mãu và lựachọn cho khách hàng:Khuyến mãi trực tiếp vàogiá…

10 Chăm sóc sau bán

hàng

Từ ngày 01/12/2022

30/12/2022

- Hỗ trợ môi giới, mua lạinếu khách hàng không cónhu cầu sử dụng

- Chăm sóc khách hàngbằng cách xin đánh giá vềtrải nghiệm sản phẩm

Hà Nội – 2023

PHẦN 2: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Cơ sở lý thuyết về các phương pháp định giá bất động sản:

2.2.1 Phương pháp so sánh:

Là phương pháp xác định giá trị của bất động sản bằng cách phân tích, so sánhgiá bán của các bất động sản tương tự đã được bán trên thị trường, sau đó thực hiệnnhững điều chỉnh đối với các mức giá bán của những bất động sản so sánh đó dựa vàocác nhân tố so sánh

Tài sản so sánh là tài sản tương tự tài sản cần định giá, đã giao dịch thành côngtrên thị trường hoặc đang mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần vớiđịa điểm định giá

Tình trạng vật chất của bất động sản: những công dụng hữu ích mang tính cụ thể

và trực quan ảnh hưởng đến giá trị: kích thước, hình dáng, kết cấu, số phòng, …

Đặc điểm mặt bằng: kích thước lô đất, hình dạng lô đất, bề rộng mặt tiền, …Địa điểm: Khả năng tiếp cận bất động sản môi trường xung quanh

Thời gian giao dịch: là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới giá giao dịch trên thịtrường bất động sản

Tình trạng pháp lý: xem xét đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay cácgiấy tờ xác nhận về quyền sở hữu tài sản trên đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyềncấp hay chưa,

Quy hoạch: xem xét bất động sản cần định giá có phù hợp với quy hoạch củakhu vực hay không

Các công trình xây dựng trên đất

Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường: thanh toán ngay hay trả góp,thời điểm giao dịch, …

Ưu, nhược điểm:

Ưu điểm: Dễ áp dụng, đơn giản và được công nhận vì dựa vào giá thị trường

Hà Nội – 2023

Nhược điểm:

 Bắt buộc phải thu thập đầy đủ thông tin về các lịch sử giao dịch

 Khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường giống hoàntoàn với tài sản thẩm định giá

 Phương pháp so sánh dựa trên bất động sản có giá trị tương tự bất động sảnthẩm định

 Các bước tiến hành:

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất tương đồng với nhau về loại đất, diệntích đất, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc ở khu vực lân cận với thửa đất,khu đất cần định giả đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tổ chức giao dịch trênsàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để thu thậpthông tin cần thiết

- Thời gian thu thập thông tin:

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thờiđiểm khảo sát để so sánh, xác định giá của thửa đất hoặc khu đất cần định giá

Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì

có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đấttrong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất Nếu không có những thông tin

về các cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian gần nhất trong thờigian 01 năm để thu thập, thì thu thập thông tin trong thời gian 03 năm tính đến thờiđiểm định giá đất

- Những thông tin cần thu thập:

+ Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại đô thị, loạiđường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thừa đất, tài sản trên đất);+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên gồm những điều kiện cơ bản như cảnhquan, nguồn nước; mức độ ô nhiễm không khí và nguồn nước, mức độ thoái hoá củađất, v.v và môi trường kinh tế - xã hội gồm những điều kiện cơ bản như kết cấu hạtầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi về giao thông, thương mại,thông tin liên lạc, y tế, văn hoá giáo dục, trật tự và an ninh xã hội, )

+ Các đặc điểm về pháp lý (quy hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền thừa kế, đất được tặng, cho thuê, lấn chiếm );

+Thời điểm chuyển nhượng giao dịch, hoặc đầu ghi quyền sử dụng đất thành công;+ Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử dụng

đất;

Hà Nội – 2023

+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán

- Điều kiện của thông tin:

Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyểnnhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tức lànhững cuộc giao dịch giữa người tranh và người bán tự nguyện, mỗi bên có đầu dùthông tin và hiểu biết về loại đất, thừa đất, khu đất mà mình tham gia giao dịch.Những cuộc giao dịch mưu bản này không có tính đầu cơ, không bị sức ép về thờigian, bị ép buộc mua bản hoặc mua bán giữa các bên có quan hệ huyết thống, không

có giấy tờ hợp pháp và các lý do chủ quan khác gây tác động làm sai lệch quá trìnhhình thành và vận động bình thường của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trênthị trường

Bước 2: So sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành phân tích, sosánh để lựa chọn những tiêu chỉ giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất

so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống

và khác biệt về gia để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá

Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giả để xác định giá cho thửa đất cần định giá.

Giá trị ước tính của thừa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh cácyếu tố khác biệt về giả với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá

±

Mức tiền điều chính mức giáhình thành từ những yếu tốkhác biệt về giá của từng thửađất, khu đất so sánh với thửađất, khu đất cần định giá

Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so sánh vàthửa đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát từnhững khác biệt về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất, mức độ ônhiễm môi trường v.v Sự khác biệt về giá giữa thửa đất so sảnh và thửa đất cần địnhgiá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển nhượng quyền sửdụng đất) được xác định căn cứ vào đánh giá các chuyên gia và cơ quan định giá đất.Trường hợp giá đất có biển động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyểnnhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác địnhgiá của thừa đất cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của thừa đắt so sánh về

Đối với trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cáctài sản trên đất (công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, đất đã có trồng cây lâu năm nhưcao su, cà phê, chè, tiêu, điều hoặc cây ăn quả) thì khi tính giả đất phải khấu trừphần giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng đã đầu tư trên đấttheo công thức sau:

Giá đất tại thời

điểm xác định

=

Tổng giá trị khu đất(gồm cả giá trị củađất và công trình trênđất) tại thời điểm xácđịnh giá

-Giá trị còn lại của công trình,nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồngtại thời điểm xác định

tư xâydựng cáccông trình

-Tỷ lệkhấu hao hàng năm (%)

x

Nguyên giáhoặc tổn chiphí đầu tưxây dựngcác côngtrình

x

Số năm

đã sử

dụngcác côngtrìnhđầu tư

Phương pháp tính tổng chi phí đầu tư xây dựng công trình, vườn cây lâu năm,phương pháp tính khấu hao; tỷ lệ khấu hao áp dụng theo những quy định hiện hànhcủa Nhà nước

Đối với những công trình, vật kiến trúc hoặc cây lâu năm không nằm trong danhmục các quy định hiện hành về khấu hao của Nhà nước thì Sở Tài chính phối hợp vớicác Sở, ngành liên quan căn cứ vào nguyên tắc tính khấu hao để hướng dẫn phươngpháp tính khấu hao cho phù hợp

Trường hợp các công trình, nhà cửa, vật kiến trúc hoặc cây trồng lâu năm trênthửa đất đã hết thời hạn khấu hao mà vẫn được khai thác sử dụng, thì giá trị của nóđược tính theo giá trị đánh giá lại tài sản

Ưu, nhược điểm:

Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng

Nhược điểm: Việc xác định tỷ suất vốn hóa đảm bảo chính xác khá phức tạp, phụthuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân

Các bước tiến hành:

Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm do thửa đất cần định giá mang lại:

- Đối với đất được sử dụng để cho thuê hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc(nhà cửa) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền chothuê đất hoặc số tiền cho thuê đất và công trình trên đất thu được hàng năm

- Đối với loại đất được sử dụng cho sản xuất nông nghiệp thì tổng thu nhập củathửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất trên thửa đất, loạiđất thu được hàng năm

Bước 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hình thành tổng thu nhập và các khoản phải nộp theo luật định.

Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế, chi phí đầu tư cải tạo, chiphí sản xuất Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện hành của Nhànước, khoản chi phí nào không có quy định của nhà nước thì tính theo giá thực tế phổbiến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (quy địnhtrong hợp đồng, hoá đơn mua bán hàng hoá do cơ quan tài chính có thẩm quyết pháthành)

Bước 3: Xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức sau:

Thu nhập thuần túy

Tổng thu nhập hàng nămtính được ở Bước 1 -

Tổng chi phí đã ước tính

ở Bước 2

Hà Nội – 2023

Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau Bất động sản mang lại thu nhập vĩnh viễn:

Giá đất ước tính = Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng

Bất động sản mang lại thu nhập có thời hạn:

V: Giá trị của bất động sản It: Thu nhập ròng năm t

T: Giá trị thanh lý năm n

r: Tỷ lệ lãi đòi hỏi

Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, các chi phi xác định ở bước 1, bước 2 và thu nhập thuần tuý xác định ở bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phi và mức thu nhập thuần tuý bình quân của hạng đất hoặc vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.Đồng thời, tỉnh bình quân cho từng năm trong 3 năm ngày trước thời điểm xác định giá đất

Ưu, nhược điểm:

Ưu điểm: Áp dụng đối với những bất động sản riêng biệt, không có dữ liệu để so sánhtrên thị trường

Nhược điểm:

 Chi phí khấu hao xây dựng mang tính chủ quan

 Thẩm định viên về giá phải có kinh nghiệm về từng tài sản

 Phương pháp giá thành cho phép giả định bất động sản thay thế

 Phương pháp giá thành cho phép giả định bất động sản thay thế

Các bước tiến hành:

Bước 1: Ước tính giá trị riêng của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, tái tạo, thay thế công trình xd hiện

có trên đất, gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật

Bước 3: Xác định hao mòn, ước tính giá trị hao mòn lũy kế của công trình xây dựng trên đất

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần định giả bằng cách cộng kết quả bước 1

và bước 4

Các bước xác định hao mòn:

Bước 1: Chọn các bất động sản trên thị trường đã được cải tạo có đặc điểm tương lồng về mức độ hao mòn với bất động sản cần định giá, ước tính giá các bất động sản tương đồng (bất động sản so sánh)

Bước 2: Chiết trừ giá đất ra khỏi giá bán của các bất động sản so sánh để tìm ra giá trị

là hao mòn của công trình trên đất

Bước 3: Ước tính chi phí (thay thế hoặc tái tạo) của công trình tương tự, mới 100%

Hà Nội – 2023

Bước 4: Giá trị hao mòn lũy kế công trình tại thời điểm định giá (bước 3-bước 2).Bước 5: Xác định tỷ lệ hao mòn lũy kế (bước 4, bước 3)

Bước 6: Xác định tuổi đời hiệu quả của công trình so sánh

Bước 7: Xác định tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm của công trình (bước 5-bước 6)

2.2 Căn cứ lựa chọn và xác định phương pháp định giá bất động sản:

Lựa chọn phương pháp so sánh để tiến hành thực hiện định giá giá trị của chung

cư vì theo phương pháp này giá trị được phản ánh tự động trong giá trị thị trường Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào giá trị thị trường Nhưng ngoài ra, phương pháp này còn một số hạn chế như: phải có giao dịch

về các bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được Các thông tin chứng cớ thường mang tính lịch sử, do vậy nếu thị trường biến động thì các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu và khi đó tính chính xác sẽ thấp Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp

Bất động sản nghỉ dưỡng là mô hình bất động sản được xây dựng tại khu nghỉ dưỡng, khu du lịch, bao gồm biệt thự trên đồi, biệt thự biển, căn hộ khách sạn, mini hotel, shophouse… sau đó bán lại cho những cá nhân, tổ chức có nhu cầu đầu tư Bất động sản nghỉ dưỡng được xây dựng nên với mục đích phục vụ khách du lịch, cung cấp dịch vụ lưu trú, thương mại… mang đến những trải nghiệm thú vị và tiện ích hấp dẫn cho du khách

Khu vực Bãi Cháy, Quảng Ninh có nhiều bất động sản tương tự với dự án Grand Bay Halong Villas vì vậy giá của bất động sản buộc phải theo giá thị trường Và phương pháp hợp lý nhất để thẩm định giá bất động sản này là phương pháp so sánh

2.3 Định giá toàn bộ bất động sản, định giá cho thuê/bán:

Tiến hành thu thập, phân tích các bất động sản tương đồng với bất động sản cần định giá thời điểm 2/2022 tại Bãi Cháy, Quảng Ninh trên cở sở thẩm định giá giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là là người bán sẵn sàng bán, trong giao dịch khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường

Mức điều chỉnh

Đối với điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối dựa vào giá trị thị trường tại thời điểm định giá để tiến hành điều chỉnh, quy giá trị của bất động sản về thời điểm hiện tại.Đối với điều chỉnh theo tỷ lệ % đánh giá bất động sản theo sử dụng cách chấm điểm cho từng tiêu chí Với quy ước mỗi kém giảm đi 5% giá, ngược lại, mỗi điểm tăng cộng thêm 5% giá của khu đất so sánh Số điểm kém giảm giá và tăng giá bao nhiêu phần trăm là hoàn toàn phụ thuộc vào kết quả khảo sát thị trường Thông tin thuthập được bất động sản cần định giá và bất động sản so sánh loại