Nghiên cứu công tác quản lý vận hành cụm nhà chung cư Nam Đô Complex hiện nay

Cùng vớiđó là công tác quản lý vận hành vẫn còn đang bộc lộ nhiều yếu kém như việc quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư chưa được thực hiện nghiêm túc; công tác bảo trì bảo dưỡng hệ t

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DAN KHOA BAT DONG SAN VA KINH TE TAI NGUYEN

t7

os

Vet

BAO CAO CHUYEN DE THUC TAP

Dé tai: NGHIEN CUU CONG TAC QUAN LY VAN HANH CUM NHA CHUNG CU NAM DO COMPLEX HIEN NAY

Ho va tén : Đỗ Thị Hoài Phong

MSV :11194136 Lớp chuyên ngành : BĐS 61B

GV hướng dẫn : TS Phạm Lan Hương

Hà Nội - 2023

BAO CÁO TONG HỢP

1 Giới thiệu tóm tắt chuyên đề

1.1 Tên đề tai: NGHIÊN CỨU CÔNG TAC QUAN LY VAN HANH CUMNHÀ CHUNG CƯ NAM ĐÔ COMPLEX HIỆN NAY

1.2 Nơi thực tập: Ban quản lý cụm nhà chung cư Nam Đô Complex thuộc

công ty Cô phan HUDLAND Thương mại và Dịch vụ

1.3 Tóm tắt nội dung

Đề tài “Nghiên cứu công tác quản lý vận hành cụm nhà chung cư Nam Đô

Complex hiện nay” chỉ ra những nội dung, hoạt động trong công tác quản lý vận

hành chung cư Những quy định của pháp luật liên quan đến công tác quản lý vận

hành chung cư Ngoài ra dé tài còn chỉ rõ những thực trạng hoạt động hiện nay của

ban quản lý cụm nhà chung cư Nam Đô Complex, những kết quả đạt được và nhữnghạn chế còn tồn đọng tại đây Từ đó đề xuất, kiến nghị một sỐ giải pháp để có thểcải thiện và khắc phục những điểm còn yếu kém trong công tác quản lý Những giảipháp này có thé đóng góp một phan nhỏ vào hoạt động của ban quản lý trong quá

trình quản lý vận hành tại chung cư.

2 Định hướng phát triển chuyên đề

Đề tài được định hướng làm từ lý thuyết đến thực tế tại một cụm nhà chung cư

cụ thể trên địa bàn thành phố Hà Nội Thời gian tìm hiểu và làm đề tài trong 4

tháng.

LOI CAM ON

Đề có thé hoàn thành được báo cáo chuyên đề thực tập này, trước hết em xingửi lời cảm ơn chân thành đến quý thầy cô giáo trong khoa Bất động sản và Kinh tếtài nguyên trường Đại học Kinh tế Quốc dân Đặc biệt, em xin gửi đến cô Phạm LanHương lời cảm ơn sâu sắc nhất vì đã tận tình hướng dẫn, nhận xét và góp ý giúp em

hoàn thành báo cáo chuyên dé thực tập này

Tiếp theo, em xin gửi lời cảm ơn đến Ban lãnh đạo công ty Cổ phần

HUDLAND Thương mại và Dịch vụ, Ban quản lý cụm nhà chung cư Nam Đô

Complex đã tạo điều kiện thuận lợi cho em được tìm hiểu thực tế và hoàn thành 4tháng thực tập tại công ty cũng như đã giúp đỡ và cung cấp số liệu thực tế giúp emhoàn thành chuyên đề thực tập này

Trong quá trình thực tập và viết báo cáo chuyên đề sẽ không tránh khỏi nhữngsai sót, em rat mong nhận được sự góp ý quý giá từ quý thầy cô dé có thé hoàn thiệnbài tốt hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

MUC LUC

BÁO CÁO TỎNG | [ 0) 5 5£©s£ S2 ES4EEsEESEESSEESEESEESEEASEASEESE2A13501502520s2e i LOT CẢM ON wessssssssssssssssssssssosssssssssssssssssssessssssssssssssssssssssssssssssssessssssssssssssssssssessssssess ii

MUC LUỤC s- <5 << 5< E99 90.9 0600 006.00400040004 040080 Hi

DANH MỤC TU VIET TẮTT s2 se s£©s£S2Ss£Es£ES2ESs£Ss£EseEssSszexserserssss V

/.0\:800/0:70 c7 vi

DANH MỤC HÌNH 5° 5° <2 S2 Es£ESsESsEESeESEsExsetserserssersserserssrsssse vii PHAN I LOT NÓI DAU -ccss<-cceeeseererrrrrerrttrrrrrrrtrrrrrrrrrridie 1 PHAN 8i080/9)8))01e2177 5

CHUONG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE CÔNG TAC QUAN LÝ VAN HANH CUM NHÀ CHUNG CỮ - 2-2 ©ssSs+SssEssEssEEtESEssEvstrsetserssrssrrsrrssrsee 5 1.1 Tổng quan về cụm nhà CHUNG CƯ d << 5< << 9 55 5984 96965.96894.95 5 LL.D, KN 15.) wsn Ễ ẲnẲ hổ hA 1z+% 5

1.1.2 Phân biệt nha chung cư, tòa nhà chung cư, cụm nha chung CU 5

1.1.3 Đặc điểm cụm nhà CHUNG CÍỨ Ă on ng r 7 1.2 Tổng quan về công tác quản lý vận hành cụm nhà chung cư 7

1.2.1 Khái niệm công tác quan ly vận hành cụm nhà chung Cư 7

1.2.2 Nói dung công tác quản ly vận hành cụm nhà chung CU 8

1.2.3 Vai trò của công tác quan ly vận hành cum nhà chung Cư 21

1.2.4 Cac mô hình quan lý vận hành cụm nhà ChUNG CHf ««<<<++ 22 1.3 Những quy định pháp luật về quản lý vận hành nhà chung cư 23

1.3.1 Thông tư 05/2021/VBHN-BXD kèm theo quy định khoản 1,2 điều 4 Thông tu 02/2016/TT-BXD Ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư 23

1.3.2 Thông tư 05/2021/VBHN-BXD kèm theo quy định khoản 1 điều 10 Thông tư 02/2016/TT-BXD Ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư 24

1.3.3 Diéu 105 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về quản lý vận hành nhà CHUNG CÍH So gà 24 1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý vận hành cụm nhà chung ew 25

1.4.1 Các yếu tO khách Quan cocessesssessesssesssesssessssssssssesssssssssssssessssssesssesssecsessses 25 1.4.2 Các yếu t6 CRU @IHẠHH 5:25:22 ©S£2SESEE‡EEESEESEEEEEEEEEEEEESEkerrrerkesrvee 27

CHƯƠNG 2: THỰC TRANG CONG TAC QUAN LY VẬN HANH CUM NHÀ CHUNG CU NAM ĐÔ COMPLEX HIEN NA Y 5< -sss©cssesseesssssee 29

2.1 Giới thiệu tổng quan về dự án - << 5° s° se sessessessessesesssssessee 29

2.1.1 Giới thiệu công ty Cổ phan HUDLAND Thương mại và Dịch vụ 29

2.1.2 Giới thiệu về dự án cụm nhà chung cu Nam Đô CompDÏex 30

2.1.3 Bộ may quan ly vận hành cụm nhà chung cư Nam Đô Complex 31

2.1.4 Vai trò cua ban quan ly tại cụm nha chung cư Nam Đô Complex 32

2.2 Thực trạng công tac quan lý vận hành cum nhà chung cư Nam Đô Complex hiỆn I4) - 7-5 5 s9 9 9 9 0 0 0006 0.0 32 2.2.1 Thực trạng công tác quản lý vận hành hệ thong kỹ thuật - 32

2.2.2 Thực trạng công tác quản lý vận hành hệ thống an nỉnh - 38

2.2.3 Thực trang công tác quan lý vận hành hệ thống vệ sinh 40

2.2.4 Thực trạng công tác quản lý CAC LUI TO se seesseseseree 40 2.3 Nhận xét, đánh giá công tác quản lý vận hành cụm nhà chung cư Nam Đô Complex hiỆn 'Iâ 70-5 5 9.9 9 Họ 0 TH 00000809 9ø 41 2.3.1 Kết quả đạt đưỢC - 5-5 SE EEEE121112112111121121111 11x 4I 2.3.2 Nguyên nhân, hạn CHE coccccescessesscessessessesseessessesssssessessesssssessessessesssesseeses 42 CHUONG 3: GIẢI PHAP NANG CAO HIỆU QUA CÔNG TAC QUAN LÝ VẬN HANH CUM NHÀ CHUNG CƯ NAM ĐÔ COMPLEX HIEN NAY 44

3.1 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý vận hành cụm nhà chung cư Nam Đô Complex hiỆn nn4y o 5< 5 <5 se 0896.” 44 3.1.1 Hoàn thiện quy trình quản lý vận hành cụm nhà chung cư 44

3.1.2 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực quản lý vận hành cụm nhà 2/1/1105 7EP00000nnnẼn 31- 45

3.1.3 Giải pháp quản lý cơ sở vật chất kỹ thuật 5e 5ccccscsccsrscee 46 k1 6 8 47

3.2.1 Đối với ban quản lý CHUNG CHf 52-5 ScStSE‡E‡E‡E+EcEEerkerkerkersrree 47

3.2.2 Đối với cơ quan Nhà HHỚC -55- 55c ©5e+E‡EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEErerkerree 47 3.3 Hạn chế của đề tài °-sscse©ss©ssEsseEseEsetsstxserserserssrsserserssrsssse 48 PHAN IID KẾT LUẬN -s- 5° 5° 52s se SS2S8ESs£ESeEsSESsESseEseEssvsserserssrssse 50

DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO - -c-2 s25 52

DANH MỤC TỪ VIET TAT

Từ viết tắt Ý nghĩa của từ viết tắt

DANH MỤC BANG

Bang 1.1 Bảng so sánh giữa nha chung cư, tòa nhà chung cư, CNCC 6

Bảng 1.2 Quy trình bảo tri, bảo dưỡng hệ thống PCCC -2-22 s52 10

Bảng 1.3 Quy trình bảo trì, bảo dưỡng thang máy, - - 55+ <s+++scxsseessesss 17 Bang 2.1 Quy trình PCCC tại CNCC Nam D6 Complex -5++-s++ 35

Bảng 2.2 Quy trình quản lý vận hành hệ thống thang máy tai CNCC Nam Đô 37

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Sơ đồ cơ cau tổ chức CTCP HUDLAND Thương mai và dịch vụ

Hình 2.2 Sơ đồ cơ cau tô chức BQL CNCC Nam Đô Complex

Hình 2.3 Quy trình quản lý vận hành hệ thống kỹ thuật tại CNCC Nam Đô

PHAN I LOI NÓI ĐẦU

1 Lý do chon dé tai

Thu đô Hà Nội - trái tim của Việt Nam, là trung tâm kinh tế - chính trị - vănhóa - giáo dục lớn nhất của cả nước, là nơi tập trung người dân sinh sống học tập vàlàm việc rất đông Chính vì dân số ngày càng tăng cao nên áp lực về an sinh xã hộingày càng lớn, trong đó quan trọng nhất là vấn đề về nhà ở Các cụ từ xưa đã có câu

“an cư lạc nghiệp”, thật đúng như vậy khi cuộc sống có sự 6n định về noi ở, nơisinh sống và làm việc thì việc gây dựng sự nghiệp mới trở nên hanh thông và

thuận lợi Đề giải được “bải toán” đó trong điều kiện “đất chật người đông” như

hiện nay thì việc xây dựng và phát triển chung cư cao tầng là giải pháp tối ưu nhất.Thực tế đã chứng minh đây là một trong những giải pháp có hiệu quả và thànhcông nhất khi giải quyết được vấn đề nhà ở của Hà Nội hiện nay Chung cư cónhững ưu điểm chính như sự tiện lợi, tích hợp được nhiều tiện ích trong cùng mộtkhông gian, tối ưu hóa diện tích mặt băng sử dụng, giá cả và diện tích phù hợp vớinhiều nhóm khách hàng khác nhau Tốc độ đô thị hóa nhanh ở Hà Nội đã thúc đây

sự phát triển của chung cư một cách nhanh chóng, giúp người dân có nhiều sự lựa

chọn và tham khảo hơn

Nhiều năm trở lại đây, ở Hà Nội có hàng loạt các khu đô thị mới được xâydựng với rất nhiều công trình chung cư cao tang có ở tất cả các phân khúc dé đápứng nhu cầu nhà ở của người dân thủ đô, trong đó chủ yếu là phân khúc trung cấp

và bình dân Tuy nhiên việc sinh sống và sinh hoạt ở nhà chung cư sẽ khác rấtnhiều so với nhà mặt đất Nhà chung cư sẽ có diện tích sở hữu riêng và diện tích

sở hữu chung Đối với phần diện tích sở hữu riêng thì người chủ sở hữu có toànquyết quyết định nhưng không làm ảnh hưởng đến kết cau chung của tòa nhà, cònđối với phần diện tích sở hữu chung thì người dân trong khu chung cư sẽ cùng

nhau sử dụng và quản lý Từ đó phát sinh ra rất nhiều vấn đề liên quan và cần đến

dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà Đây là dịch vụ liên quan mật thiết và ảnh hưởngtrực tiếp đến cuộc sống của người dân trong các khu chung cư nên được quan tâm

và chú trọng hơn cả.

Tuy nhiên hiện nay chất lượng công tác quản lý vận hành nhà chung cư ở HàNội lại chưa thực sự được quan tâm, giám sát chặt chẽ và sát sao Thời gian gầnđây xảy ra nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cưnhưng việc giải quyết còn gặp nhiều hạn chế do thiếu tính pháp lý, thiếu các quyđịnh của pháp luật liên quan, các văn bản pháp luật còn lỏng lẻo, bất cập Cùng với

đó là công tác quản lý vận hành vẫn còn đang bộc lộ nhiều yếu kém như việc quản

lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư chưa được thực hiện nghiêm túc; công tác bảo

trì bảo dưỡng hệ thống kĩ thuật của tòa nhà chưa được quan tâm, hệ thống phòng

cháy chữa cháy chưa được đảm bảo; hệ thống điện nước còn nhiều bất cập; tranhchấp sở hữu chung - riêng Đáng tiếc nhất là những trường hợp liên quan đến

tính mạng con người, ví dụ như vụ rơi thang máy ngày 29/11/2020 tại chung cư

B10A Nam Trung Yên (phường Trung Hòa-quận Cầu Giấy) khiến nhiều người bithương phải nhập viện hay gần đây nhất là vụ cháy tối ngày 02/02/2023 tại chung

cư HH3C Linh Đàm (phường Hoàng Liệt-quận Hoàng Mai) khiến 120 người dânmắc kẹt trong đám cháy nhưng rất may không có thiệt hại về người Đây là chỉ một

số ví dụ điển hình liên quan trực tiếp đến công tác quản lý vận hành chung cư gâyhậu quả nghiêm trọng cho người dân Vấn đề đặt ra là: Thực trạng công tác quản lývận hành nhà chung cư hiện nay như thế nào, chất lượng công tác quản lý vận

hành nhà chưng cư liệu có được đảm bảo, việc quản lý vận hành nhà chung cư làm

sao cho hiệu quả là những thắc mắc cần được giải đáp trong bối cảnh quá trình đôthị hóa diễn ra nhanh chóng như hiện nay Nhằm tìm ra những giải pháp hợp lý vàkhả thi góp phần giải quyết những van đề trên, dé tài “Nghiên cứu công tác quản

lý vận hành cụm nhà chung cư Nam Đô Complex hiện nay” với mong muốnphản ánh tình trạng quản lý vận hành thực tế tại một cụm nhà chung cư cụ thé trên

địa bàn thành phố Hà Nội, đưa ra những luận điểm và phân tích góp phần xây dựng

và hoàn thiện quy trình quản lý vận hành cho CNCC Nam Đô nói riêng và nhà

chung cư trên địa bàn Hà Nội nói chung Từ đó giúp hoạt động nghiên cứu công tác

quản lý vận hành chung cư ngày càng hiệu quả và thiết thực hơn

2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài

e Tìm hiểu, khái quát công tác quản lý vận hành nhà chung cư hiện nay nói

chung và công tác quản lý vận hành cụm nhà chung cư Nam Đô Complex nói riêng

e Chỉ ra thực trạng công tác quản lý vận hành cụm nhà chung cư Nam Đô

Complex ở Hà Nội hiện nay

e Đánh giá những kết quả đạt được và hạn chế trong công tác quản lý vận

hành cụm nhà chung cư Nam Đô Complex hiện nay

e Trên cơ sở thực trạng về quản lý vận hành cụm nhà chung cư, những hạn chế

còn tồn tại đề ra những giải pháp để khắc phục và nâng cao hiệu quả trong công tác

quản lý vận hành CNCC Nam Đô Complex

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối twong nghiên cứu

Nghiên cứu công tác quản lý vận hành cụm nhà chung cư Nam Đô Complex

hiện nay Tìm hiểu về tổng quan công tac quản lý vận hành, thực trạng công tácquan ly vận hành dé từ đó nêu ra một số giải pháp nâng cao hiệu qua công tác quan

lý vận hành cụm nhà chung cư.

3.2 Phạm vi nghiên cứu

e Phạm vi không gian: đề tài viết về cụm nhà chung cư Nam Đô Complex địa

chỉ số 609 Trương Dinh- phường Thịnh Liét- quận Hoang Mai- Hà Nội

e Phạm vi thời gian: đề tài được làm từ tháng 1/2023-4/2023

4 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp phân tích tổng hợp: dé tài sử dung dir liệu thứ cấp từ các bài viết,

bài báo, tạp chí, công trình nghiên cứu khoa học của các tác giả, các văn bản quy

định của pháp luật về quản lý vận hành, sử dụng nhà chung cư

Phương pháp xử lý thống kê: sử dụng các số liệu của Bộ Xây dựng, Sở Xâydựng Hà Nội, UBND thành phố Hà Nội Số liệu trực tiếp tại Ban quản lý cụm nhà

chung cư Nam Đô Complex

Phương pháp kế thừa: kế thừa, tham khảo từ các công trình nghiên cứu khoa

học của các tác giả trước như:

+ Phạm Ngô Tuan Tú (2020), “Hoàn thiện công tác quản lý vận hành tòa nhàcủa Công ty cô phan Visaho tại chung cư Thăng Long NumberOne ” Luận văn thạc

sĩ, Viện Kinh tế và quản lý, Trường Đại học Bách Khoa Hà Nội

+ Trần Thị Minh Thư (2022), “Các yếu tổ ảnh hưởng tới sự săn lòng chi trảcho dich vụ quản ly vận hành nhà chung cư trên địa bàn Hà Nội” Luận án tiến sĩ

nganh Quan tri kinh doanh bat động sản, Truong Dai hoc Kinh té Quéc dan

+ Bùi Thái Dương (2013), “Một số giải pháp hoàn thiện công tác quan lý tòa

nhà tại Công ty cô phan quản lý và dau tư bat động sản UDICLAND”, Luận văn

thạc sĩ quản tri kinh doanh, DH Thuong mại;

Phương pháp khảo sát thực tế: hỏi trực tiếp người dân và ban quản lý tại cụm

nhà chung cư Nam Đô Complex.

5 Kết cau đề tài

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Mục lục, Tài liệu tham khảo đề tài gồm 3

chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác quản lý vận hànhcụm nhà chung cư

Chương 2: Thực trạng công tác quản lý vận hành cumnha chung cư Nam Đô

Complex hiện nay

Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý vận hành cụm nhà chung cư Nam Đô Complex hiện nay.

PHAN II NỘI DUNG

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE CÔNG TAC QUAN LÝ

VẬN HÀNH CỤM NHÀ CHUNG CƯ1.1 Tổng quan về cụm nhà chung cư

1.1.1 Khát niệm

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà chung cư là

nhà có từ 2 tang trở lên, có nhiều căn hộ, có lối di, cau thang chung, có phan SỞ

hữu riêng, phan Sở hữu chung va hệ thống công trình hạ tang su dung chung chocác hộ gia đình, cá nhân, to chức, bao gom nha chung cư được xây dựng với mụcdich dé ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp dé ở và

kinh doanh ”

Theo thông tư 05/2021/VBHN-BXD kèm theo quy định tại Khoản 1 Điều 3Thông tư số 28/2016/TT-BXD: “Téa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lậphoặc nhiều khối nhà có chung kết cấu xây dựng hoặc chung hệ thống kỹ thuật côngtrình được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyên phê

duyệt ”

Theo thông tư 05/2021/VBHN-BXD kèm theo quy định tại Khoản 1 Điều 3

Thông tư số 28/2016/TT-BXD: “Cum nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung

cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch và hé sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền

phê duyệt ”.

1.1.2 Phân biệt nhà chung cu, tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư

1.1.2.1 Điểm chung

e Déu có phan sở hữu chung và phan sở hữu riêng

Phan sở hữu chung bao gồm phần diện tích còn lại ngoài phần điện tích thuộc

sở hữu riêng của chủ sở hữu chung cư Là phần diện tích, các hệ thống thiết bị, hệthống ha tầng kỹ thuật thuộc sở hữu chung như bể nước, máy phát điện, bể phốt,

máy bơm nước, sân vườn công cộng và các công trình, thiết bị khác được xây dựng,

lắp đặt theo thiết kế Các chủ sở hữu và người sử dụng đều có quyền và trách nhiệmngang nhau trong việc khai thác, sử dung phan diện tích và thiết bị chung

Phân sở hữu riêng bao gôm:

+ Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn

liên với căn hộ đó

+ Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho

chủ sở hữu nhà chung cư

+ Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn

liên với phân diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

e Chịu sự quản lý của nhà nước và cơ quan pháp luật

Là tập hợp của hai hay

dung dự án được đích khác như làm văn | thành các khu chức

Mục đích | phê duyệt như để ở phòng, dịch vụ, năng riêng biệt trong

sử dụng | hay thương mại thương mại cùng một tòa nhà như

khu chức năng căn hộ, khu chức năng kinh

doanh dịch vụ

Nguôn: tổng hợp của sinh viên

1.1.3 Đặc điểm cụm nhà chung cư

Cụm nhà chung cư cũng là một loại hình của bât động sản vì vậy nó cũng có

đặc điểm của hàng hóa bất động sản nói chung

e Tính có định về vi trí: cụm nha chung cư được xây dựng gắn liền với đất vìthé nó có vị trí cô định và không thé di dời

e Tính lâu bền: cụm nhà chung cư thường có tuổi thọ dài vì được xây dựngchủ yếu bằng bê tông cốt thép có sức bền tốt

e Tính duy nhất và khác biệt: mỗi tòa chung cư, thậm chí là mỗi căn hộ trongtòa chung cư đó đều là một bất động sản riêng khác biệt với bất động sản khác do

thiết kế, thi công, trang trí,

e Là tài sản có giá trị lớn: do nhu cầu và sự khan hiếm nên mỗi bất động sảnnói chung hay nhà chung cư nói riêng đều là những tài sản có giá trị lớn đối với chủ

sở hữu

e Chiu sự quản lý của nhà nước: chung cư là tài sản quan trọng được nhà nước

trực tiếp quản lý thông qua luật và các quy định có liên quan

e Tính đa dạng, phức tạp: cụm nhà chung cư có chức năng sử dụng hỗn hợp

nên đa dạng về mục đích sử dụng và khá phức tạp khi có nhiều căn hộ và các thiết

bị sử dụng chung cho cả cụm nhà.

1.2 Tống quan về công tác quản lý vận hành cụm nhà chung cư

1.2.1 Khát niệm công tác quan lý vận hành cụm nhà chung cw

Quản lý là sự tác động có tô chức, có hướng đích của chủ thể quản lý tới đốitượng quản lý nhằm đạt mục tiêu đã đề ra

Vận hành là các hoạt động thường ngày dự kiến và các phương tiện cần thiết

cho chức năng hàng ngày của tòa nhà

Công tác quản lý vận hành cụm nhà chung cư là một dịch vụ bao gồm quản lý

và vận hành toàn bộ mọi hoạt động trong các tòa nhà chung cư nhằm đảm bảo chodân cư một môi trường sống lành mạnh, an toàn và thoải mái Đồng thời khai thác

mọi hiệu quả và làm tăng giá trị bât động sản của chung cư.

1.2.2 Nội dung công tác quản lý vận hành cụm nhà chung cw

1.2.2.1 Nội dung công tác quản lý vận hành hệ thống kĩ thuật

Quản lý vận hành hệ thống kỹ thuật là một công việc cực kì quan trọng củaban quản lý chung cư cần phải thực hiện Những hệ thống kỹ thuật trong chung cưnhư thang máy, hệ thống đường điện, máy bơm nước, hệ thống phòng cháy chữacháy, cần phải được kiểm tra, đánh giá, bảo trì bảo dưỡng kỹ lưỡng và thườngxuyên nhằm đảm bảo sự hoạt động bình thường, vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến đờisống của cu dân Nếu có sự cố xảy ra phải nhanh chóng phát hiện, khắc phục kipthời tránh những hậu quả đáng tiếc xảy ra, đặc biệt là tính mạng con người

a, Hệ thống điện

Dé đảm bảo an toàn vận hành, ngoài việc bảo trì, bảo dưỡng định ky, hàngngày nhân viên kỹ thuật có trách nhiệm duy trì nghiêm túc việc kiểm tra tình trạngnhằm phát hiện sớm các nguy cơ, các dau hiệu có thé gây gián đoạn vận hành vàcác sự có liên quan

Bước 1: Giám sát, kiểm tra hệ thống điện

Đầu tiên để xác định số lượng cũng như vị trí đặt các thiết bị cần căn cứvào sơ đồ hệ thống điện trong tòa nhà Tiếp đó, tiến hành bật CB dé có thé cung

cấp điện cho hệ thống Cuối cùng, kiểm tra các thiết bị như đèn báo, chỉ số điện

áp, nguồn điện

Bước 2: Khởi động hệ thống

Sau khi kiểm tra và xác định hệ thống điện đang ở trạng thái ồn định, có thểkhởi động hệ thống điện cũng như các thiết bị dé đảm bảo cho quá trình vận hành

được hiệu quả

Bước 3: Theo dõi tình trạng của hệ thống điện

Trong quá trình hệ thống hoạt động, cần lưu ý thường xuyên kiểm tra sự vậnhành của các thiết bị Trong quá trình theo dõi có thé căn cứ vào đồng hé kỹ thuật.Bên cạnh đó tiến hành so sánh các thông số của hệ thống với nhau dé kịp thời phát

hiện ra các sai sót và sửa chữa

Bước 4: Tiến hành ngừng hoạt động

Đề hệ thống nghỉ ngơi và tiến hành kiểm tra lỗi, tiến hành đưa hệ thống vàotrang thái OFF và tắt han CB nguồn và các thiết bị

Bước 5: Bảo trì, sửa chữa hệ thống định kỳ

Sau khi hệ thống đã vào hoạt động được một thời gian nhất định thì cầnđược sửa chữa và bảo trì định kỳ Do đó hãy tiến hành xem xét và đánh giá tìnhtrạng của hệ thống điện khi thực hiện bảo trì kỹ thuật tòa nhà định kỳ dé đưa raphương án bảo trì phù hợp Bước này nhằm hỗ trợ cho hệ thống điện làm việcnăng suất và hiệu quả hơn

b, Hệ thống phòng cháy chữa cháy

e Quy trình quản lý vận hành hệ thống phòng cháy chữa cháyBước 1: Kiểm tra tình trạng hoạt động của tụ điều khiển

- Kiểm tra đèn báo pha dé kiểm tra xem nguồn ba pha có bi mat pha không

- Đèn báo quá tải dé kiểm tra máy bom

- Kiểm tra đồng hồ volt, ampe xem giá trị điện áp nguồn

- Kiểm tra chế độ hoạt động của tủ luôn ở chế độ auto

- Kiểm tra CB tông và CB điều khiển máy bơm, đảm bảo CB luôn ở trang thái ON

- Rơle trung gian cần được kiểm tra và đảm bảo các tiếp điểm đóng ngắt tốt

- Kiểm tra bộ sạc bình tự động giá trị điện áp AC vào và nguồn DC ra

bình thường

Bước 2: Kiểm tra các máy bơm cứu hỏa

- Máy bơm điện và máy bơm bù áp: cần kiểm tra thường xuyên và đảm bảomáy bơm không bị quá nhiệt, tốc độ quay bình thường, không có tiếng kêu lạ và đặc

biệt không bị rò điện

- Máy bơm đầu diezen: kiểm tra tình trạng nhiệt, tốc độ quay, tình trạng rò rỉdầu nhớt của máy Đảm bảo không bị rò điện và tình trạng bình đề tốt

Bước 3: Kiểm tra các đường óng cứu hỏa chính dẫn lên các tầng

- Kiểm tra các van khóa đường ống dẫn nước chính cấp cho các tầng, đảm bảo

các đường ông chính câp nước không bị rò rỉ

- Kiểm tra đồng hồ đo áp lực nước

- Kiểm tra hệ thống các vòi phun nước cứu hỏa ở các tầngBước 4: Kiểm tra tủ báo cháy trung tâm

- Kiểm tra sơ bộ bên trong và ngoài tủ dé đảm bảo không có sự cé nào xảy ra

- Kiểm tra các nút điều khiến trên tủ và đèn báo cháy các tang

- Kiểm tra bình ắc quy cung nguồn cho tủ điều khiển

- Kiểm tra và đảm bảo các đầu báo cháy, báo khói ở các tầng hoạt động bình

thường và các đèn báo nguôn nhâp nháy đêu

* Kiểm tra báo động chuông cứu hỏa: tạo khói ở quang các đầu báo dé kiểmtra xem còi báo động có hoạt động tốt không và kiểm tra các đèn báo cháy trên tủ

điêu khiên trung tâm

* Sau khi kiểm tra sơ bộ tong thể, tiến hành cho các máy bơm cứu hỏa chạybảo trì khoảng 15-30 phút dé kiểm tra tổng thé các máy bơm

e Quy trình bảo trì, bảo dưỡng hệ thống phòng cháy chữa cháy

Bảng 1.2 Quy trình bảo trì, bảo dưỡng hệ thống PCCC

I | Hệ thống chữa cháy tự động

Bảo trì đường ông cầp nước chữa cháy:

1 | - Vệ sinh công nghiệp

- Xa nước, kiêm tra rò ri Bảo tri may bom chữa cháy động cơ điện:

- Vệ sinh công nghiệp, đầu hút

- Thao cánh quạt, vệ sinh siét lại chân tiép diém dau nôi

- Kiểm tra vòng bi, phớt, bơm mỡ cho vòng bi

- Kiêm tra dòng điện, tiêp xúc điện, rò điện.

-Vận hàng chạy thử

3 | Bao trì máy bơm chữa cháy Diezen:

- Vệ sinh công nghiệp,

- Kiểm tra vòng bi, phot, bơm mỡ cho vòng bi

-Kiêm tra dòng điện, tiêp xúc điện, rò điện.

1 Hệ thống khởi động

- Kiêm tra mức nước ac quy, kiêm tra sự làm việc của mạch nạp thường xuyên

từ điện lưới-từ máy phát, làm sạch dau lọc ac quy, bôi mỡ chông mòn rỉ

- Kiém tra các diém dau vào ac quy, khởi động

- Kiểm tra máy phát điện nạp

- Hệ thống làm mát

- Kiểm tra mức nước làm mát, bé xung thay thé định kỳ có pha dung dich tănghiệu quả làm mát và chống ri dùng cho động co diesel

- Kiêm tra két nước, cánh tản nhiệt, làm sạch băng máy chuyên dùng nêu cân.

- Vệ sinh hoặc thay thế định kỳ lọc nước, lọc gió, lọc nhớt

2 Hệ thống bôi trơn

- Kiểm tra, theo đõi sự thay đổi áp suất dầu nhờn qua các kì bảo dưỡng

- Kiêm tra mức dâu, độ bân sạch, xem có lần nước hoặc nhiên liệu trong dâu

nhờn động cơ và hộp điêu tôc.

- Kiêm tra rò rỉ của dâu nhờn, sửa chữa (nêu cân).

- Kiểm tra tình trạng ống dẫn dầu, thay thế nếu cần Kiểm tra su rò ri hệ thong

nhiên liệu sửa chữa khac phục (nêu cân).

- Vệ sinh lõi lọc không khí bằng máy nén khí, vệ sinh bên ngoài, bên trong bầu

lọc khí

- Vận hàng chạy thử

Bảo trì máy bơm bù áp chữa cháy:

- Vệ sinh công nghiệp, đầu hút

- Thao cánh quạt, vệ sinh siét lai chân tiép diém dau nôi

- Kiểm tra vòng bi, phot, bơm mỡ cho vòng bi

- Vận hàng chạy thử

Kiểm tra, bảo dưỡng hệ thống tủ điện chữa cháy:

- Kiểm tra khả năng hoạt động và bão dưỡng các khởi động từ

- Vệ sinh công nghiệp, kiêm tra các tiêp điêm Bảo dưỡng bình tích áp 500ml:

- Vệ sinh công nghiệp

- Kiểm tra khả lăng tích áp

- Cân lại áp của bình

Kiểm tra đầu phun Spinkler:

- Vệ sinh công nghiệp

- Kiêm tra hỏng, vỡ

Kiểm tra, bảo dưỡng hệ thống van, khóa toàn bộ tòa nhà:

- Siét lại bulong các vi tri van

- Kiểm tra khả năng hoạt động của van

- Vệ sinh công nghiệp

- Kiêm tra gioang

Bảo dưỡng hộp họng chữa cháy vách tường bao gồm:

- Vệ sinh đánh rỉ sét

- Vệ sinh kiểm tra lại van góc chữa cháy

- Kiêm tra, cuộn lại cuộn vòi

- Kiểm tra bình chữa cháy

- Đóng mở kiểm tra tay van, gioăng cao su, thử kín

11

Kiểm tra, bảo dưỡng hệ thống ro hút, khớp nối tại phòng bơm:

- Vệ sinh công nghiệp, tra dâu mỡ nêu

- Vệ sinh, sơn lại đường ông tại phòng bơm nêu cân

12

Bảo trì quạt hút khói hành lang, khói hầm, Tăng áp cầu thang, hành lang

- Vệ sinh công nghiệp

- Thao cánh quạt, vệ sinh siệt lai chân tiép điêm dau nôi

- Kiểm tra vòng bi, phot, bơm mỡ cho vòng bi

- Kiêm tra dòng điện, tiêp xúc điện, rò điện.

- Vận hàng chạy thử

13

Vật liệu phụ:

(Băng tan, day, son đỏ, sơn chống ri, mỡ, dau, găng tay, rẻ lau, chối lông, chéi

sắt, đá mai, giodng cao su, giodng amiăng, )

14 Hướng dẫn vận hành lại hệ thống và đưa hệ thống vào sử dụng

H Hệ thống chữa cháy khí

Bảo trì bảo dưỡng tủ trung tâm điều khiến xả khí:

- Vệ sinh công nghiệp

- Kiêm tra câu trì

- Kiểm tra, bảo dưỡng ắc quy khô

- Kiêm tra gia cô, siêt chặt các tiép diém đâu nôi

- Hiệu chỉnh, cài đặt lập trình lại hệ thống để đưa vào sử dụng

- Lập bảng hưỡng dẫn tủ trung tâm báo cháy xả khí

Bảo dưỡng, kiểm tra đầu báo cháy khói:

- Tháo đầu báo khỏi vị trí, kiểm tra độ cảm biến khói

- Vệ sinh công nghiệp, tháo các bộ phận

- Vệ sinh chân tiêp diém

- Lắp đặt, kết nối dây tín hiệu và đưa vào hoạt động

Bảo dưỡng, kiểm tra nút nhắn xả khí gồm:

- Tháo nút nhấn ra bảo dưỡng

3_ | - Vệ sinh công nghiệp, tháo các bộ phận

- Vệ sinh chân tiếp điểm

- Lắp đặt, kết nói day tín hiệu và đưa vào hoạt động

Bảo dưỡng, kiểm tra: còi đèn xả khí:

- Tháo chuông ra bảo dưỡng

- Vệ sinh công nghiệp, tháo các bộ phận

‘ - Vé sinh Motor, chan tiép diém

- Dùng máy kiêm tra thông số: Âm thanh, điện áp

- Lắp đặt, kết nối dây tín hiệu và đưa vào hoạt động

; Kiểm tra, vệ sinh, bảo dưỡng bình khí chữa cháy:

Loại 75kg: 2 bình + Loại 50kg: 1 bình kèm van đầu bình và đồng hồ ápKiểm tra đầu phun xả khí:

6 | - Vệ sinh công nghiệp

- Kiêm tra hỏng, vỡ

III | Hệ thống báo cháy tự động

Bảo trì bảo dưỡng tủ trung tâm:

- Vệ sinh công nghiệp

- Kiêm tra câu trì

- Kiêm tra các tiép điêm dau nôi

- Hiệu chỉnh, cài đặt lập trình lại hệ thống dé đưa vào sử dụng

- Lập bảng hưỡng dẫn tủ trung tâm báo cháy

Bao dưỡng, kiểm tra đầu báo cháy:

- Thao đâu báo khỏi vi trí, kiêm tra độ cảm biên

- Vệ sinh công nghiệp, tháo các bộ phận

- Vệ sinh chân tiêp diém

- Lắp đặt, kết nối dây tín hiệu và đưa vào hoạt động

Bảo dưỡng, kiểm tra đèn báo phòng:

- Tháo đèn báo khỏi vi trí, kiêm tra

- Vệ sinh công nghiệp, tháo các bộ phận

- Vệ sinh chân tiêp diém

- Lap đặt, kết nối dây tín hiệu và đưa vào hoạt độngBảo dưỡng, kiểm tra nút nhắn báo cháy gồm:

- Tháo nút nhắn ra bảo dưỡng

- Vệ sinh công nghiệp, tháo các bộ phận

- Vệ sinh chân tiếp điểm

- Lap đặt, kết nói day tín hiệu và đưa vào hoạt động

Bảo dưỡng, kiểm tra: còi đèn báo cháy:

- Tháo chuông ra bảo dưỡng

- Vệ sinh công nghiệp, tháo các bộ phận

- Vệ sinh Motor, chân tiếp điểm

- Dùng máy kiêm tra thông số: Âm thanh, điện áp

- Lắp đặt, kết nối dây tín hiệu và đưa vào hoạt độngBảo dưỡng, kiểm tra Module điều khiến:

- Tháo ra bảo dưỡng

- Vệ sinh công nghiệp

- Vệ sinh Motor, chân tiếp điểm

- Dùng máy kiêm tra thông số: điện áp

- Lap đặt, kết nối dây tín hiệu và đưa vào hoạt độngBảo dưỡng, kiểm tra đèn chỉ dẫn lối thoát nạn EXIT:

- Tháo dén ra bảo dưỡng

- Vệ sinh công nghiệp, tháo các bộ phận

- Do dong điện ước tính tuổi thọ của đèn có đề xuất phương án thay thé

- Vệ sinh chân tiếp điểm, kiểm tra bóng đèn

- Lap đặt, kết nói day tín hiệu và đưa vào hoạt động

Bảo dưỡng, kiêm tra đèn sự cô chiêu sáng khan cap:

- Tháo đèn ra bảo dưỡng

- Vệ sinh công nghiệp, thao các bộ phận

- Vệ sinh chân tiếp điểm, kiểm tra bóng đèn

- Do dong điện ước tính tuổi thọ của đèn có đề xuất phương án thay thé

- Lắp đặt, kết nối dây tín hiệu và đưa vào hoạt độngKiểm tra đường dây tín hiệu các loại:

- Do kiểm tra điện trở

- Do kiểm tra thông mạch

Bảng 1.3 Quy trình bảo trì, bảo dưỡng thang máy

Kiểm tra và vệ sinh buồng thang máy

- Tiến hành kiểm tra điện áp nguồn và các thiết bị đóng ngắt điện

nguôn

- Kiêm tra và đảm bảo tủ điêu khiên xem các thiệt bị aptomat, role,

quạt, không bị hỏng hóc

- Siết chặt lại các vít kẹp đầu dây điện với các đầu đấu, thiết bị điện

- Kiểm tra bộ cứu hộ xem chế độ nạp điện còn hoạt động tốt không

- Kiêm tra má phanh trái của động cơ

- Kiểm tra mức dau, chất lượng dau trong hộp giảm tốc của thang máy

- Kiểm tra độ kín khít của các cô trục và tình trạng của cáp thép, puly

- Kiêm tra bộ hạn chê tôc độ, lây co và công tac điện

- Kiểm tra độ âm, nhiệt độ và mức độ thông thoáng của buồng thang

máy

- Kiêm tra các ô căm, công tắc, đèn chiêu sáng của thang máy

- Kiêm tra cửa ra vào và khóa cửa

Kiểm tra giếng thang và phía bên trên cabin

- Kiêm tra sự liên kêt giữa các công tac với giá đỡ, giá đỡ tay

- Kiêm tra và siét chặt lại các bu lông ở chỗ nôi ray

- Kiêm tra đâu treo cabin, đâu treo cáp đôi trọng và khóa cáp

- Kiểm tra sự liên kết giữa các bộ phận dừng tầng và gá, hoạt động

của gá Và ray

- Kiểm tra độ căng của cáp thép

- Kiểm tra các công tắc, quạt thông gió, đèn chiếu sáng dọc giếng

thang

- Kiêm tra guôc trượt trên cabin va đôi trọng

- Kiém tra các đệm cao su chong rung lac cabin

- Kiém tra khe hở cua tang, độ thang đứng của các cửa tang, cap điện

doc giéng thangKiểm tra đáy giếng thang va dọc bên dưới cabin

- Xem xét các công tắc hạn chê hành trình dưới, kiêm tra liên kêt giữa các công tac và giá đỡ, giữa giá đỡ và ray

- Kiểm tra má phanh trái, má phanh phải bên đưới cabin

- Kiểm tra và điều chỉnh khe hở của má phanh khi không làm việc

3 - Kiêm tra guôc trượt dưới cua cabin và đôi trọng

- Kiểm tra chỗ treo và chỗ có định cáp det

- Siết chặt lại công tắc bộ giảm chan

- Kiêm tra công tắc, ô căm, đèn ở đáy giêng thang

- Tiến hành vệ sinh hộp chứa dầu thừa ở bên dưới giếng thang và dọndẹp khu vực đáy giếng thang sạch sẽ, khô ráo

Bảo trì bên trong cabin

- Kiêm tra đèn chiêu sáng, điện thoại nội bộ, chuông cứu hộ, bảng

điêu khiên bên trong cabin

4 : R

- Kiêm tra rãnh dan hướng và sensor an toàn của cửa cabin

Bảo trì, bảo dưỡng ngoài cửa tang

5 - Kiểm tra bang điều khiến, ray dẫn hướng, khóa cửa tang, khe hở cửa

tầng ở từng tầng

- Chạy thử thang máy dé đảm bảo không có sự cô xảy ra

Nguồn: tổng hợp của sinh viên

1.2.2.2 Nội dung công tác quản lý vận hành hệ thống an ninh

Quản lý vận hành hệ thống an ninh là việc ban quản lý chung cư cần phải sắp

xếp người đê trực tiêp điêu hành, giám sát, chú ý tat cả hoạt động ra vào của mọi

e Kiểm tra hàng ngày dé phát hiện sự cô và khắc phục kip thời.

e Quan sát và điêu hành các hoạt động đang diễn ra qua hệ thông camera,

kiêm soát được các hoạt động ra vào tòa nhà, các sự cô cháy nô nguy hiêm dén tính

mạng con người cũng như thiệt hại về tài sản

e Quan sát được các hành vi của khách hàng và lưu được hình ảnh các hoạt

động đang diễn ra tại tòa nhà một cách rõ ràng, nhanh chóng và chính xác

e Ngăn chặn và phát hiện kịp thời các hành vi vi phạm như xâm phạm bất hợp

pháp, trộm cắp tài sản Lưu trữ được dit liệu dé có thé làm cơ sở, bang chứng

e Dễ dàng trong việc theo dõi hình ảnh, thuận tiện trong thao tác các chức

năng và quản lý dữ liệu cũng như thiết bị trong quá trình giám sát và theo dõi

b, Kiểm soát an ninh

e Kiểm soát hàng hóa

- Yêu câu người mang tài sản, hàng hóa ra bộ phận an ninh hoặc nhân viên dịch vụ khách hàng khai báo

- Kiêm soát được loại hàng hóa, sô lượng các loại mang ra vào tòa nhà

- Các trường hợp không đúng thủ tục sẽ không được vận chuyền hàng hóa ra

vào tòa nhà

- Ghi lại thông tin vào số theo dõi và cấp giấy phép ra vào tòa nhà

e Kiểm soát khách ra vào tòa nhà

- Hỏi thăm thông tin: Nhân viên an ninh hoặc lễ tân/CSKH cần hỏi thăm thôngtin của khách như khách của căn hộ nào, mối quan hệ với chủ căn hộ

- Xác nhận thông tin: Đối với khách của các căn hộ yêu cầu chủ căn hộ xuống

bảo lãnh Đối với trường hợp là các nhà thầu, chủ căn hộ phải đăng ký danh sách,

chuyên danh sách các nhân viên của mỗi nhà thâu cung câp có chữ ký của Trưởng

BQL cho bộ phận an ninh Chi cho phép các nhân viên của nhà thầu phụ ra vào nếu

các nhân viên đó có tên trong danh sách.

- Ghi hồ sơ: Lễ tân/CSKH chịu trách nhiệm ghi hồ sơ quá trình ra vào của khách

e Kiểm soát phương tiện ra vào tòa nhà

- Hướng dẫn khách, cư dân dé xe đúng nơi quy định, nếu không sẽ bị xử phạt

theo nội quy quy định của chung cư

- Nếu chủ xe là cư dân của chung cư thì hướng dẫn cư dân làm việc với BQL

để tạo vé xe và dé xe đúng nơi quy định

- Sắp xếp xe cần thận, ngay ngắn, thắng hàng, đúng vị trí quy định

1.2.2.3 Nội dung công tác quản lý vận hành vệ sinh tòa nhà

Quản lý vận hành dịch vụ vệ sinh chung cư: một dịch vụ quản lý, vận hành

hiệu quả không thê không nói đến chất lượng vệ sinh, quản lý không gian chung của

chung cư Luôn giám sát kiểm tra và đánh giá tình trạng vệ sinh của không gian

trong và bao quanh chung cư dé xử ly kịp thời nếu như có van dé Thu gom rác thải,

chăm sóc vườn hoa cây cảnh, diệt côn trùng dé đảm bảo không gian của chung cư

luôn trong lành và sạch sẽ.

a, Quy tình lau sàn

e Nhân viên vệ sinh sẽ tiến hành quét sạch sàn trước khi lau Sau đó dùng hóa

chất rải đều trên bề mặt sàn từ 10 — 15 phút

e Tiếp theo, sẽ dùng máy chà lau bề mặt sàn dé làm sạch các chất do hiện

đang bám trên bê mặt sàn

e Sau đó, nhân viên vệ sinh sẽ dùng dụng cụ chà lại phần chân tường góccạnh Cuối cùng của quy trình lau sàn là làm khô bề mặt sàn

e Đối với cầu thang, sẽ phải thực hiện từ trên xuống dưới Sau khi lau xong,

phải sử dụng cây lau khô để lau lại sàn

b, Quy trình thu gom rác

Mỗi tòa sẽ có một hệ thống ống, máng rác thải riêng Để tránh làm tắc, hưhỏng thì nhân viên vệ sinh cần thường xuyên kiểm tra, nhắc nhở cư dân thực hiện

đúng nội quy quy định của tòa nhà

e Dau tién nhan vién vé sinh phai tong vệ sinh 2 lân/ngày vào buổi sáng và

buôi chiêu

e Tiên hành thu dọn rác và lau dọn nhà rác trong lúc tông vệ sinh

e Tiếp theo, nhắc nhở cư dân phân loại rác và không thải những vật có kích

thước lớn như chậu cây, bìa cứng, xuông hệ thông rac đê tránh làm tac ông rác

e Cuôi cùng, nhân viên vệ sinh luôn phải kiêm tra đóng kín cửa nhà rác đê tránh mùi bay ra hành lang và cácc căn hộ khác

c, Quy trình vệ sinh khuôn viên công cộng trong tòa nhà

e Các khu vực cân vệ sinh trong khuôn viên công cộng của tòa nhà bao gôm đường nội bộ, tâng hâm, hành lang tòa nhà, biên báo, hộp cứu hỏa phải được vệ

sinh 2 lần/ngày

e Chăm sóc cây xanh như tưới nước, bón phân, nhô cỏ ở khu vực chung đêu

đặn hàng ngày và đảm bảo tạo sự thoải mái nhất cho cư dân

1.2.3 Vai trò của công tác quản lý vận hành cụm nhà chung cw

Công tác quản lý vận hành cụm nhà chung cư có vai trò rất quan trọng trong

xã hội hiện nay Việc bùng né nhu cầu nhà ở chung cư dang là xu hướng tất yếu của

xã hội hiện đại dẫn đến việc quản lý cũng cần có những quy định, quy chuẩn riêng

để làm sao nâng cao công tác ngày càng hiệu quả và chuyên nghiệp hơn Sự giatăng của các doanh nghiệp đầu tư phát triển bất động sản cũng như các doanhnghiệp phát triển lĩnh vực dịch vụ chuyên cung cấp các giải pháp bất động sản cho

khách hàng cũng gia nhập thị trường một cách nhanh chóng Các doanh nghiệp luôn

hướng đến sự chuyên nghiệp, dịch vụ tốt nhưng rất ít doanh nghiệp đáp ứng được

yêu câu này.

Hiện nay cùng với sự phát triển của đất nước, những yêu cầu của người dân về

nơi ở cũng ngày càng cao Người dân luôn muốn sống ở những chung cư có cơ sởvật chất tốt, điều kiện an ninh được đảm bảo nhưng giá dịch vụ lại phải hợp lý Do

vậy, việc xây dựng nhà chung cư cao tầng phải kết hợp đồng thời hệ thống dịch vụ

và nâng cao công tác quản lý, xây dựng một cơ chế quản lý đồng bộ, giá dịch vụhợp lý với thu nhập của người dân Đó là một yêu cầu cần thiết đặt ra trong giai

đoạn hiện nay.

1.2.4 Các mô hình quản lý vận hành cụm nhà chung cư

1.2.4.1 Chủ dau tư tự quan by

Thông thường trước khi tiễn hành bàn giao lại căn hộ cho khách hàng, chủ đầu

tư sẽ tự mình thành lập BQL dé vận hành chung cư Ly do dẫn đến sự hình thànhcủa mô hình này xuất phát từ việc chủ đầu tư chính là chủ thể xây dựng và tạo ra tòanhà Chinh vì vậy chủ đầu tư sẽ có sự liên kết, gắn bó với tòa nhà và khách hàng

hơn là các đơn vị quản lý khác.

Mô hình này sở hữu một vai ưu điêm nôi bật như:

+ Tiết kiệm chi phí cho việc quản lý, vận hành chung cư

+ Chủ đầu tư có thé tự mình kiểm soát, quản lý được tình trạng hoạt động của

chung cư

Tuy nhiên về lâu dai mô hình cũng tôn tại một vài nhược điêm:

+ Phát sinh mâu thuần giữa cư dân và chủ dau tư về lợi ích

+ Chủ đâu tư sẽ phải xử lý quá nhiêu công việc liên quan đên quản lý, vận

hanh chung cư.

1.2.4.2 Chu dau tư tự mình quản lý dong thời thuê bên thứ ba hỗ trợ

Mô hình này có thé áp dung cho các chủ đầu tư có chuyên môn về một lĩnhvực như môi trường, bảo vệ, vệ sinh Đồng thời, các chủ đầu tư này sẽ tiễn hành

thuê thêm một đơn vị quản lý chung cư cao tầng chuyên nghiệp để giúp mình vận

hành những lĩnh vực khác mà họ không có chuyên môn.

Những ưu điểm của mô hình này:

+ Chủ đầu tư sẽ không phải tự minh xử lý quá nhiều công việc+ Đối với những linh vực mà chủ đầu tư không chuyên sẽ có một đơn vị dịch

vụ quản lý chuyên nghiệp giúp họ thực hiện

+ Tiết kiệm được nhiều thời gian cho hoạt động quản lý, vận hanh

+ Các khâu trong hoạt động quản lý chung cư sẽ được thực hiện bằng nhữngphần mềm thông minh dé đảm bảo tinh hiệu quả, nhịp nhàng

Bên cạnh đó mô hình cũng có những nhược điêm:

+ Mô hình quản lý có sự kết hợp giữa chủ đầu tư và bên thứ ba chỉ phù hợp

với những chung cư có quy mô trung binh, không phù hợp đề áp dụng với chung cư

có nhiêu căn hộ, quy mô lớn

+ Không phù hợp với những chủ đầu tư sở hữu nhiều căn hộ, BĐS vì có thêdẫn đến tinh trạng công tác quản lý bị lơ là, mat kiểm soát

1.2.4.3 Ban quản trị chung cư tự vận hành

Ban quản trị chung cư là đơn vị được thành lập từ sự biểu quyết của cư dân

sinh song trong toa nha Theo đó, các cư dân sẽ tổ chức một cuộc họp hội nghịchung cư để bầu ra ban quản trị thực hiện việc quản lý, vận hành tòa nhà Cách tổ

chức này có thé giúp cho chủ dau tư tiết kiệm được chi phí quản lý vận hanh nhachung cư Tuy nhiên, ban quản trị này sẽ không có tư cách pháp nhân và bị hạn chế

về một số thủ tục trong hoạt động quản lý Do đó, khi muốn tham gia ký kết các

dịch vụ thì vẫn phải thông qua chủ đầu tư Điều này có thể dẫn đến tình trạng thiếu

chuyên nghiệp và trì trệ trong vận hành, quản lý chung cư.

1.2.4.4 Thuê đơn vị quản lý chung cư chuyên nghiệp

Khi thực hiện mô hình này, ban quan tri sẽ thuê công ty quan ly vận hành

chung cư chuyên nghiệp Bên cạnh đó, đơn vị được thuê phải có giấy phép vận hành

hợp pháp Ngoài ra, đơn vị này cũng phải đảm bảo được các hoạt động sống của cư

dân diễn ra binh thường, chất lượng, không có xung đột về lợi ích.

Hiện nay việc thuê các đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp đang là giải

pháp quản lý chung cư tối ưu nhất vì tạo ra sự nhất quán, minh bạch trong các hoạtđộng và khâu tổ chức của chung cư

1.3 Những quy định pháp luật về quản lý vận hành nhà chung cư

1.3.1 Thông tư 05/2021/VBHN-BXD kèm theo quy định khoản 1,2 điều 4 Thông

tư 02/2016/TT-BXD Ban hành quy chế quan lý, sử dụng nhà chung cư

“ Điều 4 Nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư

1 Nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế và nội

dung dự án được phê duyệt