Tiểu luận môn học thẩm định giá đề tài định giá bất động sản

Phương pháp thẩm định giá: phương pháp chi phí vì tài sản gồm đất và tài sản gắn liền với đất.. Phương pháp thẩm định giá: phương pháp chi phí vì tài sản gồm đất và tài sản gắn liền với

TRƯỜNG ĐẠI HỌC T ÀI CHÍNH – MARKETING

Số nhà 97/59/52 , Đường 40, KP.8,Phường Hiệp Bình Chánh, TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh.( hiện tại là 26/11, Đường 40 ,

KP.8 , Phường Hiệp Bình Chánh , TP Thủ Đức)

THÀNH VIÊN NHÓM:

DANH SÁCH VÀ B NG PHÂN CÔNG CÔNG VI C Ả Ệ

STT H VỌ À TÊN MSSV CÔNG VI C Ệ MỨC ĐỘ

HOÀN THÀNH

1 Huỳnh Thị Ngọc Oanh 2221003184 - Khảo sát TS

TĐG, TSSSS + Phiếu kh o sả át TSSS

- N i dung: 1, ộ

2, 4, 8, 9

- nh d ng vĐị ạ à

t ng h p nổ ợ ội dung (trợ giúp)

100%

2 Mai Như Quỳnh 2221003234 - Khảo sát TS

TĐG, TSSSS + Phiếu kh o sả át TSSS

- N i dung: 1, ộ

2, 4, 8, 9

- nh d ng vĐị ạ à

t ng h p nổ ợ ội dung (trợ giúp)

100%

3 Trần Thị Thanh Trúc 2221003332 - N i dung: 3, ộ

5, 6, 7, 10

- N i dung: ộ 8(tr giúp) ợ

100%

4 Nguyễn Thị Hồng Tươi 2221003341 - N i dung: 3, ộ

5, 6, 7, 10

- N i dung: ộ 8(tr giúp) ợ

100%

5 Đoàn Thị Ngọc Xuyến 2221003385 - nh d ng vĐị ạ à

t ng h p nổ ợ ội dung

- N i dung: ộ 8(tr giúp) ợ

100%

3

MỤC L C Ụ

I Thông tin về đơn vị thẩm định giá 6

II Thông tin cơ bản về yều cầu thẩm định giá 6

1 Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản 6

2 Thông tin về tài sản 6

3 Các nguôn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức độ kiểm tra, thẩm định các nguồn thông tin đó 7

4 Căn cứ pháp lý thẩm định giá 7

III Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá 8 1 Giới thiệu về vị trí địa lý, dân cư, chính trị xã hội của khu vực nghiền cứu 8

2 Giới thiệu về tình hình thị trường bất động sản tại vị trí bất động sản thẩm định tọa lạc 8

IV Thông tin về tài sản thẩm định giá 9 1 Đặc điểm pháp lý của tài sản thẩm định giá 9

2 Đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá 9

a Quyền sử dụng đất 9

b Công trình xây dựng trên đất 10

V Cơ giá sở trị của tài sản thẩm định giá 10 VI Các giả thiềt và giả thiết đặc biệt 10 1 Giả thiết: 10

2 Tuổi đời kinh tế chia theo cấp nhà: 10

VII Áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá 11 1 Cách tiếp cận và phương pháp thấm định giá (thứ nhất). 11

a Thông tin tài sản so sánh 1: 11

b Cách tiếp cận: trực tiếp với chủ sở hữu 11

c Phương pháp thẩm định giá: phương pháp chi phí vì tài sản gồm đất và tài sản gắn liền với đất 11

2 Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá (thứ hai) 11

a Thông tin tài sản so sánh 2: 11

b Cách tiếp cận: trực tiếp với chủ sở hữu 12

c Phương pháp thẩm định giá: phương pháp chi phí vì tài sản gồm đất và tài sản gắn liền với đất 12

3 Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá (thứ ba) 12

a Thông tin tài sản so sánh 3: 12

b Cách tiếp cận: trực tiếp với chủ sở hữu 12

c Phương pháp thẩm định giá: phương pháp chi phí vì tài sản gồm đất và tài sản gắn liền với đất 12

VIII Kềt quả thẩm định giá 12 1 Thông tin tài sản thẩm định giá. 12

2 Đơn giá QSDĐ của tài sản so sánh 13

a Tài sản so sánh 1: 13

b Tài sản so sánh 2: 13

c Tài sản so sánh 3: 13

3 Phân tích 14

a Chiều rộng 14

b Chiều rộng hẻm: 14

c Hướng 14

d Quy mô diện tích: 14

4 Bảng điều chỉnh 14

5 Xác định TSTĐG 16

6 Kết quả 16

IX Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá 16

X Những điều kiện loại trừ và hạn chế 16

5

MỤC LỤC HÌNH ẢNH Hình 1 Pháp lí của TS TĐG 6 Hình 2 Đường trước nhà và tổng quát TS TĐG 7

MỤC LỤC TỪ VIẾT TẮT

STT Kí tự viết tắt Chữ vi đầy đủ ết

1 TS TĐG Tài sản thẩm định giá

2 TSSS Tài sản so sánh

4 CTXD Công trình xây dựng

5 TS1, 2, 3 Tài sản 1, 2, 3

BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ

I Thông tin về đơn vị thẩm định giá

Tên Công ty: Nhóm 4

Địa chỉ: 200 Bưng Ông Thoàn, phường Phú Hữu, TP Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh

Số điện thoại: 0924936498 Fax:

Website: Email: xuyendoan711@gmail.com Người đại diện: Chức vụ:

II Thông tin cơ bản về yều cầu thẩm định giá

1 Thông tin v khách hàng ề thẩm định giá tài sản

- Tên chủ sở hữu: Anh Minh

- Số điện thoại: 0931838056

2. Thông tin về tài sản

Hình 1 Pháp lí của TS TĐG

Discover more

from:

2022 - 2023

Document continues below

Nguyên lí thẩm

định giá

Trường Đại học Tài…

11 documents

Go to course

2022-Slide Nguyen Ly TDG- CLC

None

66

Giao trinh Nguyen ly tham dinh gia

None

159

Correctional

Administration

Criminology 96% (114)

8

English - huhu

Led hiển thị 100% (3)

10

Preparing Vocabulary FOR UNIT 6

Led hiển thị 100% (2)

10

Hình 2 Đường trước nhà và tổng quát TS TĐG

- Tên tài sản : Bất động sản

- Vị trí tọa lạc : Số nhà 97/59/52 , Đường 40, KP.8,Phường Hiệp Bình

Chánh, TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh.( hiện tại là 26/11, Đường 40 ,

KP.8 , Phường Hiệp Bình Chánh , TP Thủ Đức)

- Thời điểm : 12/2023

- Mục đích : Mua bán

3 Các nguôn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức độ

kiểm tra, thẩm định các nguồn thông tin đó

- Các thông tin sử dụng trong bài báo cáo trên được nhóm thẩm định

thu thập trong quá trình kiểm tra hiện trạng tài sản thẩm định qua các

nguồn:

+ Thông tin tham khảo từ chủ sở hữu tài sản

+ Thông tin tham khảo từ cư dân xung quanh khu vực khảo sát

+ Tài liệu Nguyên lý Thẩm định giá trường Đại Học Tài Chính

Marketing

4. Căn cứ pháp lý thẩm định giá

- Các Bộ Luật và Luật:

+ Luật đất đai 2013

20 ĐỀ THI THỬ TỐT NGHIỆP THPT NĂM…

an ninh

160

8

+ Bộ Luật dân sự 2015

+ Các văn bản quy phạm pháp luật của địa phương

+ Luật nhà ở 2014

III Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch

của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá

1. Giới thiệu về vị trí địa lý, dân cư, chính trị xã hội của khu vực nghiền cứu

- Vị trí địa lý: Tài sản thẩm định giá tọa lạc tại 26/11 , Đường 40, Kp.8 , Phương Hiệp Bình Chánh, TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh Nhà cách đường Phạm Văn Đồng 500m, đường trước nhà rộng 5m, xe hơi vào được , đường không ngập , gần trường Mần Non Hiếu Trung

- Dân cư: đông đúc, thành phần chính là cư dân làm việc nhà nước: bác

sĩ, công nhân, viên chức,… Người dân hòa đồng, cởi mở

- Chính trị - xã hội: Nhà gần trường mần non , đường được nâng cao và trải nhựa nên sẽ không có tình tạng ngập nước và xung quanh nơi qỏ lun sạch sẽ nên tương đối an toàn

2 Giới thiệu về tình hình thị trường bất động sản tại vị trí bất động sản thẩm định tọa lạc

- Thị trường bất động sản Quận 9 đang có những khởi sắc rất tích cực

kể từ khi UBND Thành Phố Hồ Chí Minh định hướng quy hoạch khu vực này trở thành trung tâm mới của Sài Gòn giai đoạn 2020 và tầm nhìn 2030 Với hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển ngày càng đồng bộ hoàn thiện, tốc độ đô thị hóa phát triển nhanh chống, lượng dân di cư

về Quận 9 cũng ngày càng đông đúc

- Các giao dịch trên thị trương bất động sản trên thị trường thứ cấp đang được chính quy hóa Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

và quyền sở hữu nhà ở tại các thành phố lớn đã đạt mức 70-95%

- Quận 9 là một khu vực được đánh giá là có địa thế độc đáo, không gian sống xanh trong lành khi được bao bọc bởi những con sông lớn Chính bởi thế mà quận 9 đã được mệnh danh là vùng đất vượng phong thủy, có không khí trong lành và tươi mát quanh năm

- Kể từ năm 2015 tới nay, nhu cầu về sở hữu căn hộ của khách hàng tại khu vực quận 9 đã tăng nhanh nhờ hạ tầng quy hoạch đồng bộ, sự xuất hiện của KCN cao và đặc biệt là mặt bằng giá bán rẻ nên phù hợp với

đông đảo khách hàng có mức thu nhập từ 20 30 triệu đồng/tháng - Tuy nhiên, phần lớn khoảng từ cuối năm 2022 đến nay thì việc mua bán ở khu vực này khá chậm do ảnh hưởng rất lớn sau đại dịch Covid – 19

- Mặc khác, giai đoạn hai năm gần lại đây đến 2023, do tác động tiêu cực của các công ty bất động sản lớn ở Việt Nam cũng đã ảnh hưởng không nhỏ đến các chính sách của Nhà nước đến thị trường nhà đất khắp cả nước Đây cũng là một cản trở lớn cho thị trường hiện nay

IV Thông tin về tài sản thẩm định giá

1. Đặc điểm pháp lý của tài sản thẩm định giá

- Bất động sản có đủ pháp lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất số C1 789276 ngày 31/8/2007 do Ủy ban nhân dân quận Thủ Đức cấp Sơ đồ thửa đất , nhà ở và tài sản gắn liền với đất

2. Đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá

a. Quyền sử dụng đất

- Vị trí địa chính: Số thửa 1113 Số tờ bản đồ 14

- Vị trí hành chính: Số nhà 97/59/52, Đường 40, Kp.8 , Phương Hiệp Bình Chánh, TP Thủ Đức

- Vị trí địa lý: 26/11 , Đường 40, Kp.8 , Phương Hiệp Bình Chánh , TP Thủ Đức (vị trí sau khảo sát thực tế)

- Thời hạn / mục đích sử dụng đất: Lâu dài/ Đất ở tại đô thị

- Diện tích: 74,8 m 2

- Hình dáng / Kích thước: vuông vức

- Hiện trạng khu đất: có công trình xây dựng trên đất

- Khả năng tiếp cận:

+ Hướng chính :Đông

+ Phía trước tiếp giáp: Đường nhựa

+ Phía còn lại: Tài sản khác

- Cơ sở hạ tầng: trệt , 2 lầu , 4 phòng ngủ , phòng khách , phòng bếp 1 , ban công Tường gạch sàn gỗ mái tôn, trong quá trình sử dụng không

10

sửa chữa nên tuổi đời hiệu quả 4 năm

- Kinh tế, văn hóa, an ninh: Tương đối ổn định

b Công trình xây dựng trên đất

- Diện tích xây dựng: 50 m2

- Diện tích sàn :159,6 m 2

- Cấp loại, số tầng: Nhà cấp 3 , bao gồm 1 trệt và 2 lầu

- Kết cấu chung: 1 trệt , 2 lầu, 4 phòng ngủ , phòng khách , phòng bếp , ban công

- Hiện trạng : Nhà có kết cấu vững chắc , hiện chính chủ đang ở và không có kinh doanh gì thêm

- Các tiện ích khác: gần trường Mầm Non Hiếu Trung , cách đường lớn Hiệp Bình 200m , chợ Hiệp Bình 300m, Đại lộ Phạm Văn Đồng 400m , Giga Mall 500m , hẻm xe hơi 6m , đường mới nâng cao rải nhựa mới

- Thông tin sử dụng:

- Hình thức sử dụng: mục đích riêng

V Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá

- Cơ sở giá trị thị trường ( Vì cách thức xác định tài sản thẩm định giá

là thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản tương

tự đã hoạc đang giao dịch trên thị trường)

VI Các giả thiềt và giả thiết đặc biệt

1. Giả thiết:

- Nhóm 4 không kiểm tra sự phù hợp giữa bản chính và bản chụp hồ sơ pháp lý khách hàng cung cấp Báo cáo thẩm định gái này dựa trên gải định , hồ sơ pháp lý khách hàng cung cấp là trung thực và đúng với hiện trạng pháp cảu tài sản tại thời điểm thẩm định giá lý

- Qua đo đạc kiểm tả thực tế , có sự khác biệt giũa diện tích đất phù hợp với diện tích đất đang sử dụng và diện tích đất phù hợp quy hoạch theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 14 Theo yêu cầu khách hàng, nhóm 4 ước tính giá trị tài sản trên diện tích đất đo vẽ thực tế

2. Tuổi đời kinh tế chia theo cấp nhà:

- Cấp 1: 90 năm

11

- Cấp 2: 70 năm

- Cấp 3: 50 năm

- Cấp 4: 30 năm

- Bình quân đơn giá xây dựng là: 5,5 triệu đồng/m2

- Lợi nhuận nhà thầu: 0

- Tỉ trọng tương quan về đơn giá sử dụng đất

- Giả thiết đặc biệt Các giao dịch Dân sự được diễn ra hoàn toàn bằng : giá giao ngay

VII. Áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá

1. Cách tiếp cận và phương pháp thấm định giá (thứ nhất).

a. Thông tin tài sản so sánh 1:

- Vị trí: Đường 40, Phường Hiệp Bình Chánh, TP Thủ Đức

- Pháp lý : đã cấp quyền sử dụng đất

- Diện tích đất: 44m2

- Hình dạng: Vuông vức

- Diện tích sàn xây dựng: 121m2, 1 trệt 1 lầu, 2 phong ngủ, 2 nhà vệ sinh, nhà đúc bê tông

- Tiện ích khác: Đường nhựa 8m xe hơi 7 chỗ tránh nhau, xe tải đậu đỗ ngày đêm thoải mái vô tư Ngay Phạm Văn Đồng Hiệp Bình đi vào, - rất gần Phạm Văn Đồng, chợ Hiệp Bình chỉ khoảng 300m

- Giá chào bán : 4.350.000.000 triệu đồng (98,86 triệu đồng/m2)

b Cách tiếp cận: qua sàn giao dịch sau đó gọi cho chủ sở hữu

c Phương pháp thẩm định giá: phương pháp chi phí vì tài sản gồm đất

và tài sản gắn liền với đất

2. Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá (thứ hai)

a. Thông tin tài sản so sánh 2:

- Vị trí: đường 40, khu phố 8 , phường Hiệp Bình Chánh, TP Thủ Đức

- Diện tích đất: 51,4m 2

- Hình dạng : vuông vức

12

- Diện tích sử dụng : 40m 1 trệt , 2 lầu , 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh sẵn có

- Tiện ích khác cách đường lớn Hiệp Bình 200m, chợ Hiệp Bình 300m, : Đại lộ Phạm Văn Đồng 400m, Giga Mall 500m, hẻm 3m

- Giá chào bán : 3.200.000 triệu đồng (62,26triệu đồng/m2)

b Cách tiếp cận: qua sàn giao dịch sau đó gọi cho chủ sở hữu

c Phương pháp thẩm định giá: phương pháp chi phí vì tài sản gồm đất

và tài sản gắn liền với đất

3. Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá (thứ ba)

a. Thông tin tài sản so sánh 3:

- Vị trí: đường 40 , phường Hiệp Bình Chánh, TP Thủ Đức

- Diện tích đất: 44m2

- Hình dạng : vuông vức

- Diện tích sử dụng :44 m , 1 trệt , 1 lầu , ban công , 2 phòng ngủ , 2 2 nhà vệ sinh , kho, nhà có kết cấu vững chắc

- Tiện ích khác: Đường nhựa trước nhà 8m, ngay chợ Hiệp Bình, ra Đường Phạm Văn Đồng 300m, Trung tâm thương mại Gigamall 2km

- Giá chào bán : 4.400.000.000 triệu đồng ( 100 triệu đồng/ m2)

b Cách tiếp cận: qua sàn giao dịch sau đó gọi cho chủ sở hữu

c Phương pháp thẩm định giá: phương pháp chi phí vì tài sản gồm đất

và tài sản gắn liền với đất

VIII Kềt quả thẩm định giá

1. Thông tin tài sản thẩm định giá.

- Đối tượng thẩm định giá: Bất động sản

- Vị trí: 26/11 Đường 40, Phường Hiệp Bình Chánh, Tp Thủ Đức

- Mục đích: mua - bán

- Thời điểm: tháng 12/2023

- Cơ sở giá: Cơ sở giá trị thị trường

- Phương pháp thẩm định: Phương pháp chi phí ( Vì tài sản TĐG là tài sản bao gồm đất, tại thời điểm thẩm định giá có 3 tài sản tương tự nên

13

sử dụng phương pháp chi phí)

- Đặc điểm:

+ Pháp lý: đầy đủ giấy tờ

+ Vị trí: 26/11 Đường 40 , Phường Hiệp Bình Chánh, Tp Thủ Đức + Diện tích đất: 74,8 m 2

+ Kết cấu CTXD: nhà 1 trệt, 2 lầu, 4 phòng ngủ, phòng khách, phòng bếp, ban công Tường gạch, sàn gỗ, mái tôn, trong quá trình sử dụng không sửa chữa lại nên tuổi đời hiệu quả 4 năm

+ Diện tích sàn xây dựng: 159,60 m2

+ Đơn giá xây dựng mới: 5,5trđ/m2

+ Tỷ lệ hao mòn:

+ Tỷ lệ chất lượng còn lại: 100% - 4,29% = 95,71%

+ Giá trị công trình xây dựng: 159,60m2 × 5,5trđ/m × 95,71% = 2 840,14trđ

2. Đơn giá QSDĐ của tài sản so sánh

a. Tài sản so sánh 1:

- Tỷ lệ hao mòn:

- Giá trị CTXD: 5,5 x 121 x (100% - 14%)= 572,33 trđ

- Giá trị QSDĐ: 4.350 572,33 = 3.777,67 – trđ

- Đơn giá QSDĐ: 3.777,67/44 = 85,86 (triệu/m2 )

b Tài sản so sánh 2:

- Tỷ lệ hao mòn:

- Giá trị CTXD: 5,5 x (40 x 3) x (100% - 22%) = 514,8 trđ

- Giá trị QSDĐ: 3.200 514,8= 2.685,2 trđ –

- Đơn giá QSDĐ: 2.685,2/51,4= 52,24 (triệu/m2 )

c Tài sản so sánh 3:

- Tỷ lệ hao mòn:

14

- Giá trị CTXD: 5,5 x (44 x 2) x (100% - 22%) = 377,52 trđ

- Giá trị QSDĐ: 4.400 377,52= 4.022,48 trđ –

- Đơn giá QSDĐ: 4.022,48/44 = 91,42 (triệu/m2 )

3 Phân tích

a. Chiều rộng

- TS1, TS3 tương đồng so với TSTĐG nên không cần điều chỉnh

- TS2 kém lợi thế hơn TSTĐG, nên điều chỉnh tăng đơn giá bán TS2 khoảng:

b Chiều rộng hẻm:

- TS1, TS3 lợi thế hơn TSTĐG về chiều rộng hẻm, nên cần điều chỉnh giảm đơn giá bán của TS1, TS3 khoảng: (1 0 0 % / 1 0 5 % ) − 1 = − 4 , 7 6 %

- TS1, TS2, TS3 kém lợi thế hơn TSTĐG 2 PB, nên cần điều chỉnh tăng đơn giá bán của TS1,TS2,TS3 khoảng: 1 0 0 % / 9 5 % − 1 = 5 , 2 6 %

c Hướng

- TS1 tương đồng với TS cần TĐG nên không điều chỉnh

- TS2, TS3 lợi thế hơn so với TSTĐG nên cần điều chỉnh tăng đơn giá bán của TS2,TS3 khoảng: (1 0 0 % 9 7 %/ ) − 1 = 3 0 9 %

d Quy mô diện tích:

- TS1, TS3 lợi thế hơn TSTĐG về quy mô diện tích, nên cần điều chỉnh giảm đơn giá bán của TS1, TS3 khoảng:

- TS2 tương đồng với TS TĐG nên không cần điều chỉnh

4. Bảng điều chỉnh

Đơn giá/m2 (trđ/m2) 85,86 52,24 91,42

1. Chiều rộng (m) 4m 4m 3m 4m

Hệ số tương quan 100% 100% 95% 100%