Tiểu luận kinh tế vi mô đề tài bùng nổ thị trường bất động sản ở mỹ và ảnh hưởng đến thị trường việt nam

BỘ NGOẠI GIAO HỌC VIỆN NGOẠI GIAO KHOA KINH TẾ QUỐC TẾ Tiểu luận Kinh tế vi mô ĐỀ TÀI: BÙNG NỔ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỸ VÀ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG VIỆT NAM Giáo viên hướng dẫn : Th.s Nguyễn Minh Trang KTVM-KTQT50.2_LT Lớp tín : 50 Khóa : KTQT50B10550 KTQT50B10538 Sinh viên thực : KTQT50B10540 KTQT50C10454 Nguyễn Ngọc Vân Oanh KTQT50B10596 Đỗ Bảo Ngọc Dương Hạnh Nguyên Nguyễn Kim Hiền Nguyễn Hà Trang Hà Nội, ngày 26 tháng 01 năm 2024 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Hiện tượng bong bóng kinh tế 1.2 Bong bóng bất động sản .2 1.2.1 Khái quát bất động sản 1.2.2 Định nghĩa bong bóng bất động sản CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN MỸ VÀ VIỆT NAM 2.1 Tổng quan thị trường Bất động sản Mỹ thập niên 2000 2.1.1 Nguyên nhân 2.1.2 Diễn biến 2.1.3 Hậu .8 2.1.4 Phản ứng phủ Mỹ 11 2.2 Thực trạng học rút cho Việt Nam 17 2.2.1 Thị trường bất động sản Việt Nam 17 2.2.2 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam 17 2.2.3 Nguy bong bóng bất động sản “xì hơi” .24 CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM .27 3.1 Tăng cường chấn chỉnh thị trường bất động sản sơ cấp .27 3.2 Phát triển kênh tài bất động sản 27 3.3 Triển khai số biện pháp quản lý thị trường bất động sản .28 3.4 Hồn thiện mơi trường thể chế thị trường bất động sản 29 KẾT LUẬN 30 TÀI LIỆU THAM KHẢO 31 Họ tên MSSV Mức độ đóng góp Nguyễn Ngọc Vân Oanh KTQT50B10550 20% Đỗ Bảo Ngọc KTQT50B10538 20% Dương Hạnh Nguyên KTQT50B10540 20% Nguyễn Kim Hiền KTQT50C10454 20% Nguyễn Hà Trang KTQT50B10596 20% LỜI MỞ ĐẦU Bước vào kỷ XXI, Hoa Kỳ - cường quốc hàng đầu giới, có kinh tế mạnh mẽ dựa cấu thị trường tự do, tự cá nhân doanh nghiệp, nguồn tài nguyên phong phú Nền kinh tế Hoa Kỳ đứng đầu giới với công nghiệp mạnh mẽ nông nghiệp đại Phát triển kinh tế Hoa Kỳ ảnh hưởng đáng kể đến kinh tế toàn cầu biến động thị trường Mỹ có tác động sâu rộng đến Việt Nam Với danh hiệu "Miền đất hứa," Hoa Kỳ giúp trì thúc đẩy phát triển kinh tế giới nhiều thập kỷ Tuy nhiên, khủng hoảng tài năm 2007-2009 Hoa Kỳ, với khủng hoảng tài tồn cầu năm 2008, gây đảo lộn kinh tế tồn cầu Ngun nhân xuất phát từ việc bong bóng giá nhà Hoa Kỳ năm 2006 bùng nổ, dẫn đến nợ xấu lớn gây suy thối hoạt động ngân hàng, họ nắm giữ nhiều khoản vay chấp bất động sản Hoa Kỳ phải khoảng thời gian dài để khắc phục hậu khủng hoảng này, tác động xấu hiệu đến ngày Trong năm gần đây, phức tạp tình hình dịch bệnh biến động thị trường bất động sản Việt Nam tạo mối lo ngại khả xảy bong bóng bất động sản Kể từ đầu quý II/2023 đến nay, thị trường bất động sản trải qua biến động đặc biệt Hà Nội TP.HCM, với giá đất khơng tăng mà chí có dấu hiệu giảm sau chuỗi ngày "sốt đất" từ đầu năm Tình hình cho thấy lo ngại tái diễn tượng bong bóng bất động sản, tương tự thời kỳ khủng hoảng tài năm 2007-2008 Vì vậy, việc nghiên cứu phân tích biến động thị trường bất động sản năm gần để đề xuất giải pháp thích hợp nhằm ngăn chặn kịp thời tượng bong bóng xây dựng sách phát triển từ phía phủ trở nên vơ quan trọng Điều không giúp ổn định thị trường bất động sản nước mà cịn đóng góp vào việc xây dựng kinh tế quốc gia cách bền vững CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Hiện tượng bong bóng kinh tế Bong bóng kinh tế, thường gọi "bong bóng đầu cơ," "bong bóng thị trường," "bong bóng tài chính," "sự điên cuồng đầu cơ," tượng xảy giá hàng hóa tài sản tăng đột ngột đến mức không hợp lý không bền vững Giá cao thường không phản ánh thỏa mãn sức mua thực tế người tiêu dùng, lý thuyết kinh tế thơng thường Bong bóng kinh tế thường bắt đầu có đầu tài sản bản, đẩy giá tài sản lên cao, tạo điều kiện cho đầu tiếp tục tăng Cuối cùng, bong bóng kết thúc giảm giá đột ngột, thường gọi "sụp đổ thị trường" "bong bóng vỡ." Cả giai đoạn phình to giai đoạn nổ bong bóng thường xuất hiện tượng "phản ứng thuận chiều," đại đa số người tham gia thị trường có phản ứng Trong giai đoạn bong bóng kinh tế, giá thường biến động cách không thường xun, hỗn loạn khó dự đốn dựa vào cung cầu thị trường Các nhà kinh tế xem xét bong bóng kinh tế tượng có tác động tiêu cực lên kinh tế, nguồn lực thường phân bổ khơng hiệu Khi bong bóng nổ, gây thiệt hại lớn cho giá trị tài sản gây giai đoạn bất ổn kinh tế kéo dài Hậu bong bóng kinh tế khơng tác động đến kinh tế quốc gia, mà cịn lan rộng biên giới Lịch sử kinh tế giới chứng kiến nhiều bong bóng kinh điển, Vụ đầu hoa Tulip (1637), Vụ cơng ty South Sea Company (1720), Cuộc Đại suy thối (1929 - 1933), Bong bóng kinh tế Nhật (thập kỷ 1990), Bong bóng Dotcom (1995 - 2000), Bong bóng Poseidon (1970) để số ví dụ 1.2 Bong bóng bất động sản 1.2.1 Khái quát bất động sản Bất động sản tài sản khơng thể di dời Tuy tiêu chí phân loại bất động sản nước khác thống bất động sản bao gồm đất đai tài sản gắn với đất đai Theo Bộ luật Dân Việt Nam năm 2005 quy định khoản Điều 147 thì: “Bất động sản tài sản di dời được, bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định” Theo định nghĩa trên, bất động sản không đất đai cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm đất đai cơng trình cải tạo, bao gồm tòa nhà, đồ đạc, đường xá, cơng trình kiến trúc hệ thống tiện ích 1.2.2 Định nghĩa bong bóng bất động sản Bong bóng xét khía cạnh đầu tư tượng thể điểm yếu nhạy cảm cảm xúc người Bong bóng bất động sản, bong bóng khác, kiện tạm thời có khả xảy lúc điều kiện thị trường cho phép Bong bóng bất động sản loại bong bóng kinh tế xảy định kỳ thị trường bất động sản địa phương toàn cầu, thường theo bùng nổ đất đai Một bùng nổ đất đai gia tăng nhanh chóng giá thị trường bất động sản nhà chúng đạt đến mức khơng bền vững sau giảm giá Bong bóng bất động sản dùng để diễn tả tình hình bất động sản thị giá loại tài sản cố định đẩy lên vượt xa giá trị thực bình thường loại tài sản a Biểu - Số lượng mua bán bất động sản tăng cao đột biến; - Nguồn cung bất động sản tăng mạnh; - Giá bán tăng nhanh khoảng thời gian ngắn, thường thông tin quy hoạch, thị trường; - Người mua bất động sản để ít, chủ yếu nhà đầu tư mua bán lại để thu lợi nhuận từ biến động lên xuống thị trường thời gian ngắn; - Các dự án giấy xuất nhiều, tượng dự án ảo, dự án chưa đủ pháp lý chào bán ngày nhiều b Cơ chế Cơ chế bong bóng bất động sản thường giải thích lý thuyết "kẻ ngốc hơn", người tham gia thị trường trở nên lạc quan (được gọi "kẻ ngốc") sẵn sàng mua tài sản với giá cao, hy vọng bán chúng cho người đầu tham lam (cũng "kẻ ngốc hơn") với giá cao Bong bóng kinh tế tiếp tục phình to có xuất người mua "kẻ ngốc hơn" tiếp tục mua tài sản với giá cao Bong bóng kết thúc cuối cùng, người "kẻ ngốc nghếch nhất" trả giá cao cho tài sản định giá q cao khơng tìm người mua khác, bong bóng nổ Các nhà kinh tế xem xét bong bóng kinh tế, đặc biệt bong bóng bất động sản, tượng gây tác động tiêu cực kinh tế, nguồn lực sử dụng không hiệu Hơn nữa, bong bóng nổ, gây thiệt hại lớn cho giá trị tài sản gây giai đoạn không ổn định kéo dài kinh tế Hậu bong bóng kinh tế khơng ảnh hưởng đến kinh tế quốc gia, mà lan rộng ngồi biên giới Một điểm quan trọng tượng bong bóng kinh tế tác động đến thói quen tiêu dùng người dân Những người tham gia vào thị trường nơi giá trị tài sản bị định giá cao thường tiêu tiền nhiều hơn, họ cảm thấy có khả tài tốt Ví dụ thị trường bất động sản nhiều quốc gia Anh, Úc, Tây Ban Nha nhiều khu vực Mỹ gần làm rõ điều Thậm chí Việt Nam, vào năm 2006, thị trường chứng khoán phát triển mạnh, thị trường bất động sản, bất ngờ, trở nên sôi động Tuy nhiên, thời điểm đó, bong bóng kinh tế thường vỡ, người nắm giữ tài sản bị định giá cao bắt đầu cảm thấy giàu hơn, dẫn đến việc họ giới hạn thói quen tiêu dùng Điều gây trở ngại cho tăng trưởng kinh tế chí gây suy thối kinh tế khơng kiểm sốt kịp thời Vì vậy, nhiệm vụ quan trọng Ngân hàng Trung ương theo dõi sát biểu tăng giá phi thường thị trường, đặc biệt thị trường chứng khoán, thực biện pháp ưu tiên để ngăn chặn đầu mức tài sản tài CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN MỸ VÀ VIỆT NAM 2.1 Tổng quan thị trường Bất động sản Mỹ thập niên 2000 Tại Mỹ, năm đầu kỷ 21, hình thức cho vay nhà đất tiêu chuẩn (subprime housing mortgage) đặc biệt phát triển mạnh, trở thành ngành cơng nghiệp Mỹ Loại hình cho vay tiêu chuẩn loại hình kinh doanh đầy lợi nhuận không ngân hàng cho vay mà với nhà đầu tư địa ốc Các ngân hàng tổ chức tín dụng cho vay chấp nhận bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay với đối tượng nhà đất – dù có nguy rủi ro cao, thường xun rơi vào tình trạng đóng băng Chính phát triển mạnh mẽ hình thức cho vay chấp tiêu chuẩn kích thích bùng nổ thị trường nhà đất Mỹ hội chứng “thích mua nhà” người dân Mỹ Thị trường Bất động sản Mỹ trở nên sôi động Việc mua nhà Mỹ trở nên dễ dàng, người mua cần trả 20% giá trị nhà, cịn lại trả góp vịng 20 năm lâu Lãi suất vào thời kỳ lại thấp nên cần mua sau cho thuê lấy tiền trả lãi ngân hàng, tới thời điểm thích hợp giá bán để để kiếm lời Giá nhà tăng cao liên tục từ năm 2001 năm 2005 với tốc độ ngày nhanh, đạt mức 219,600 USD năm 2005 nhà sử dụng đạt mức kỷ lục vào quý II năm 2005 Giá trung bình nhà sử dụng toàn nước Mỹ vào tháng 4/2005 206,000USD Cùng lúc đó, lượng bán nhà xây tăng 41,14% (từ 907.907 căn/tháng lên tới 1.283.000 căn/tháng) Tuy nhiên, thị trường phải chịu tác động quy luật cung – cầu Khi việc mua nhà trở thành công cụ để đầu tư thay cho nhu cầu chỗ dẫn đến tình trạng thừa nhà Các ngân hàng Mỹ vào thời điểm chạy theo lợi nhuận cho vay mua nhà với khách hàng có tiền sử tín dụng xấu Khi lãi suất liên tục tăng lên năm gần đây, nợ vay mua nhà tăng vọt Nhiều người khả chi trả, việc bán nhà khơng cịn dễ dàng trước thị trường bất động sản Mỹ dần rơi vào trạng thái đóng băng, nhu cầu người dân Mỹ giảm mạnh Từ quý IV/2005, thị trường có dấu hiệu chững lại Năm 2006, giá nhà, đất nhiều nước tăng cao thị trường bất động sản Mỹ lại trầm lắng Số nhà xây tháng 2/2006 giảm tới 4% so với tháng 1, từ 882.000 căn, xuống 848.000 căn, mức giảm mạnh năm Năm 2007, giá nhà số lượng giao dịch thị trường tiếp tục giảm, từ 1.283.000 xuống 776.000 Từ tháng 8/2007 đến hết tháng 8/2008, 770.000 nhà Mỹ bị ngân hàng siết nợ gia đình khơng đủ khả trả nợ tiền vay mua nhà 2.1.1 Nguyên nhân Sự thay đổi sách phủ có tác động lớn thị trường bất động sản Vào năm 1986, Đạo luật cải cách thuế hủy bỏ việc khấu trừ thuế tiền lãi trả thẻ tín dụng, nhiên, lãi suất chấp khấu trừ Điều khuyến khích người tiêu dùng sử dụng tài sản sở hữu họ thông qua việc tái cấp vốn, chấp thứ hai tận dụng hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà Năm 1997, Đạo luật Taxpayer Relief thay đổi quy tắc loại trừ Mục 121 Mục 1034, thay vào đó, áp dụng quy định loại trừ 500.000 đô la cho cặp vợ chồng kết hôn 250.000 đô la người độc thân tiền lãi từ việc bán nhà, với khả áp dụng hai lần hai năm Điều biến nhà thành khoản đầu tư thoát khỏi lãi thuế vốn Các biện pháp thuế khuyến khích người mua nhà đắt tiền, chấp toàn giá trị nó, đầu tư vào bất động sản thứ hai thay đầu tư vào cổ phiếu, trái phiếu tài sản khác Hội đồng Ngân hàng Liên bang cho phép ngân hàng tiết kiệm cho vay Liên bang tạo khoản vay chấp với lãi suất điều chỉnh vào năm 1979 mở rộng đặc quyền cho ngân hàng quốc gia vào năm 1981 Quy định dẫn đến loạt thay đổi việc cấp vốn theo lãi suất điều chỉnh, đóng góp vào việc tạo điều kiện dễ dàng cho việc tài trợ, góp phần thúc đẩy bong bóng thị trường bất động sản Hoạt động cho vay chấp chuẩn: Cuộc khủng hoảng bắt nguồn từ hoạt động cho vay dễ dãi ạt gọi cho vay “dưới tiêu chuẩn” ngân hàng người vay tiền mua nhà trả góp hy vọng sau bán để kiếm lời Sự hấp dẫn khoản lợi nhuận kếch xù kích thích ngân hàng đầu tư bơm vốn cho cơng ty tài chun làm nhiệm vụ cho vay chấp mua nhà thành lập cơng ty cho vay riêng Lợi nhuận cao kết hợp với lòng tham dẫn đến lạm dụng việc cho vay chuẩn Các thủ tục thẩm định đại lý cho vay thực lỏng lẻo việc tiếp cận vốn tín dụng mua nhà trở nên nhanh chóng dễ dàng, thị trường cho vay chấp chuẩn phát triển nhanh Trong giai đoạn 2004-2006, cho vay chấp tiêu chuẩn chiếm 21% tổng khoản vay chấp, tính riêng năm 2006 tổng giá trị khoản vay chấp tiêu chuẩn đạt mức 600 tỷ USD, ⅕ thị trường cho vay mua nhà Mỹ Tỷ lệ lãi suất liên bang thay đổi liên tục: Sau sụp đổ Dot-com (là bong bóng thị trường cổ phiếu cổ phiếu công ty công nghệ cao, công ty mạng, đầu cơ) suy thối 2001 – 2002 sau đó, Cục Dự trữ Liên bang hạ đáng kể lãi suất xuống mức thấp lịch sử, từ khoảng 6,5% xuống cịn 1% Điều thúc đẩy tín dụng dễ dàng cho ngân hàng cho vay Đến năm 2006, lãi suất tăng lên 5,25%, làm giảm nhu cầu tăng khoản toán hàng tháng cho khoản chấp có lãi suất điều chỉnh Việc nhà bị tịch thu làm tăng nguồn cung, làm giảm giá nhà đất Các khoản nợ xấu tăng vọt, kéo theo khoản thâm hụt tài sản thua lỗ, tính khoản sụt giảm, làm cho nhà đầu tư nắm giữ trái phiếu từ chứng khoán nợ chuẩn chịu hậu nặng nề Cựu Chủ tịch Hội đồng Dự trữ Liên bang Alan Greenspan thừa nhận bong bóng nhà đất “về tạo sụt giảm lãi suất thực tế dài hạn” Lượng tiền cho vay địa ốc gia tăng từ chứng khốn hóa: Các ngân hàng đầu tư tạm ứng nguồn vốn cho công ty tài trợ địa ốc chuyên cho vay chấp mua nhà Các công ty thực việc thẩm định cho vay mua nhà thông qua mạng lưới đại lý Sau đó, cơng ty tài gom khoản cho vay lại thành danh mục tín dụng bán lại cho ngân hàng đầu tư Ngân hàng đầu tư bán lại danh mục tín dụng cho cơng ty Nhà nước bảo trợ tiến hành chứng khốn hóa để phát hành trái phiếu bất động sản bán cho nhà đầu tư khác Các trái phiếu gọi CMO (Collateralized Mortgage Obligation) Tuy nhiên CMO phát triển ạt vào khu vực dân cư có khả trả nợ Thay hoạt động môi giới người gửi tiền người vay ngân hàng lại lao vào đầu tư mua giữ CMO Chỉ vòng tháng đầu năm 2007, ngân hàng lớn công ty tài Mỹ phát hành 286 tỷ CMO chuẩn Chứng khốn hóa thời điểm ngun nhân tạo nên nợ xấu dẫn tới khủng hoảng cho hệ thống ngân hàng 2.1.2 Diễn biến Bong bóng bất động sản Mỹ bắt đầu manh nha từ năm 2001 có thay đổi lãi suất liên tục để cứu vãn kinh tế Mỹ sau sụp đổ ngành công nghiệp Dot-