Trang 1 BỘ NGOẠI GIAOHỌC VIỆN NGOẠI GIAO KHOA KINH TẾ QUỐC TẾ Tiểu luận Kinh tế vi môĐỀ TÀI:BÙNG NỔ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỸ VÀ ẢNH HƯỞNG ĐẾNTHỊ TRƯỜNG VIỆT NAMGiáo viên hướng dẫn:Th
CƠ SỞ LÝ LUẬN
Hiện tượng bong bóng kinh tế
Bong bóng kinh tế, thường được gọi là "bong bóng đầu cơ," "bong bóng thị trường," "bong bóng tài chính," hoặc "sự điên cuồng đầu cơ," là hiện tượng xảy ra khi giá của hàng hóa hoặc tài sản tăng đột ngột đến mức không hợp lý hoặc không bền vững Giá cao này thường không phản ánh sự thỏa mãn hoặc sức mua thực tế của người tiêu dùng, như các lý thuyết kinh tế thông thường.
Bong bóng kinh tế thường bắt đầu khi có sự đầu cơ đối với các tài sản cơ bản, đẩy giá tài sản lên cao, tạo điều kiện cho đầu cơ tiếp tục tăng Cuối cùng, bong bóng sẽ kết thúc bằng một sự giảm giá đột ngột, thường được gọi là "sụp đổ của thị trường" hoặc
"bong bóng vỡ." Cả giai đoạn phình to và giai đoạn nổ của bong bóng thường xuất hiện do hiện tượng "phản ứng thuận chiều," khi đại đa số người tham gia thị trường có cùng phản ứng.
Trong giai đoạn bong bóng kinh tế, giá cả thường biến động một cách không thường xuyên, hỗn loạn và khó dự đoán nếu chỉ dựa vào cung cầu trên thị trường.
Các nhà kinh tế xem xét bong bóng kinh tế như một hiện tượng có tác động tiêu cực lên nền kinh tế, vì nguồn lực thường được phân bổ không hiệu quả Khi bong bóng nổ, nó có thể gây thiệt hại lớn cho giá trị tài sản và gây ra một giai đoạn bất ổn kinh tế kéo dài Hậu quả của bong bóng kinh tế không chỉ tác động đến nền kinh tế của một quốc gia, mà còn có thể lan rộng ra ngoài biên giới.
Lịch sử kinh tế thế giới đã chứng kiến nhiều bong bóng kinh điển, như Vụ đầu cơ hoa Tulip (1637), Vụ công ty South Sea Company (1720), Cuộc Đại suy thoái (1929 -
1933), Bong bóng kinh tế Nhật (thập kỷ 1990), Bong bóng Dotcom (1995 - 2000), vàBong bóng Poseidon (1970) để chỉ một số ví dụ.
Bong bóng bất động sản
1.2.1 Khái quát về bất động sản
Bất động sản là các tài sản không thể di dời được Tuy tiêu chí phân loại bất động sản của các nước khác nhau nhưng đều thống nhất bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn với đất đai Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 quy định tại khoản 1 Điều 147 thì:
“Bất động sản là các tài sản không thể di dời được, bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Theo định nghĩa trên, bất động sản không chỉ là đất đai của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm đất đai và các công trình cải tạo, bao gồm các tòa nhà, đồ đạc, đường xá, công trình kiến trúc và hệ thống tiện ích.
1.2.2 Định nghĩa về bong bóng bất động sản
Bong bóng xét trên khía cạnh đầu tư là hiện tượng thể hiện một điểm yếu nhạy cảm trong cảm xúc của con người Bong bóng bất động sản, cũng như bất kỳ bong bóng nào khác, là một sự kiện tạm thời và có khả năng xảy ra bất cứ lúc nào điều kiện thị trường cho phép.
Bong bóng bất động sản là một loại bong bóng kinh tế xảy ra định kỳ trong thị trường bất động sản địa phương hoặc toàn cầu, và thường đi theo sự bùng nổ đất đai. Một sự bùng nổ đất đai là sự gia tăng nhanh chóng giá thị trường của bất động sản như nhà ở cho đến khi chúng đạt đến mức không bền vững và sau đó giảm giá.
Bong bóng bất động sản dùng để diễn tả về tình hình bất động sản khi thị giá của một loại tài sản cố định nào đó được đẩy lên vượt xa giá trị thực sự bình thường của loại tài sản này. a Biểu hiện
- Số lượng mua bán bất động sản tăng cao đột biến;
- Nguồn cung bất động sản tăng mạnh;
- Giá bán tăng nhanh trong một khoảng thời gian ngắn, thường do thông tin về quy hoạch, thị trường;
- Người mua bất động sản để ở rất ít, chủ yếu là nhà đầu tư mua đi bán lại để thu lợi nhuận từ sự biến động lên xuống của thị trường trong thời gian ngắn;
- Các dự án trên giấy xuất hiện nhiều, hiện tượng dự án ảo, dự án chưa đủ pháp lý được chào bán ngày càng nhiều hơn. b Cơ chế
Cơ chế của bong bóng bất động sản thường được giải thích bằng lý thuyết "kẻ ngốc hơn", trong đó những người tham gia thị trường trở nên quá lạc quan (được gọi là
"kẻ ngốc") và sẵn sàng mua tài sản với giá quá cao, hy vọng sẽ bán chúng cho người đầu cơ tham lam hơn (cũng là "kẻ ngốc hơn") với giá cao hơn.
Bong bóng kinh tế tiếp tục phình to khi có sự xuất hiện của người mua "kẻ ngốc hơn" tiếp tục mua tài sản này với giá cao hơn Bong bóng sẽ kết thúc khi cuối cùng, người "kẻ ngốc nghếch nhất" trả giá cao nhất cho tài sản định giá quá cao và không tìm được người mua khác, khi đó bong bóng sẽ nổ.
Các nhà kinh tế xem xét bong bóng kinh tế, đặc biệt là bong bóng bất động sản, như một hiện tượng gây tác động tiêu cực đối với nền kinh tế, do nguồn lực được sử dụng không hiệu quả Hơn nữa, khi bong bóng nổ, nó có thể gây thiệt hại lớn cho giá trị tài sản và gây ra một giai đoạn không ổn định kéo dài trong nền kinh tế Hậu quả của bong bóng kinh tế không chỉ ảnh hưởng đến nền kinh tế của một quốc gia, mà có thể lan rộng ra ngoài biên giới.
Một điểm quan trọng của hiện tượng bong bóng kinh tế là tác động của nó đến thói quen tiêu dùng của người dân Những người tham gia vào các thị trường nơi giá trị tài sản bị định giá quá cao thường tiêu tiền nhiều hơn, vì họ cảm thấy có khả năng tài chính tốt hơn Ví dụ như thị trường bất động sản ở nhiều quốc gia như Anh, Úc, TâyBan Nha và nhiều khu vực của Mỹ gần đây đã làm rõ điều này Thậm chí ở Việt Nam,vào năm 2006, khi thị trường chứng khoán đang phát triển mạnh, thị trường bất động sản, bất ngờ, cũng trở nên sôi động Tuy nhiên, tại một thời điểm nào đó, bong bóng kinh tế thường sẽ vỡ, và những người nắm giữ các tài sản bị định giá quá cao sẽ bắt đầu cảm thấy kém giàu hơn, dẫn đến việc họ giới hạn thói quen tiêu dùng của mình.Điều này có thể gây trở ngại cho tăng trưởng kinh tế và thậm chí gây suy thoái kinh tế nếu không được kiểm soát kịp thời Vì vậy, một trong những nhiệm vụ quan trọng củaNgân hàng Trung ương là theo dõi sát sao các biểu hiện tăng giá phi thường trên các thị trường, đặc biệt là thị trường chứng khoán, và thực hiện các biện pháp ưu tiên để ngăn chặn sự đầu cơ quá mức đối với tài sản tài chính.
TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN MỸ VÀ VIỆT NAM
Tổng quan thị trường Bất động sản Mỹ thập niên 2000
Tại Mỹ, những năm đầu của thế kỷ 21, hình thức cho vay nhà đất dưới tiêu chuẩn (subprime housing mortgage) đặc biệt phát triển mạnh, trở thành ngành công nghiệp
Mỹ Loại hình cho vay dưới tiêu chuẩn này là một loại hình kinh doanh đầy lợi nhuận không chỉ đối với ngân hàng cho vay mà còn với các nhà đầu tư địa ốc Các ngân hàng và các tổ chức tín dụng cho vay chấp nhận bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay với đối tượng là nhà đất – dù nó có nguy cơ rủi ro cao, thường xuyên rơi vào tình trạng đóng băng Chính sự phát triển mạnh mẽ của hình thức cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn này đã kích thích sự bùng nổ của thị trường nhà đất ở Mỹ và hội chứng “thích mua nhà” của người dân Mỹ.
Thị trường Bất động sản Mỹ trở nên khá sôi động Việc mua nhà tại Mỹ trở nên khá dễ dàng, người mua chỉ cần trả ngay 20% giá trị căn nhà, còn lại sẽ trả góp trong vòng 20 năm hoặc lâu hơn Lãi suất vào thời kỳ này lại thấp nên chỉ cần mua sau đó cho thuê lấy tiền trả lãi ngân hàng, tới thời điểm thích hợp được giá sẽ bán để để kiếm lời Giá nhà tăng cao liên tục từ năm 2001 cho tới năm 2005 với tốc độ ngày càng nhanh, đạt mức 219,600 USD năm 2005 đối với những căn nhà đang sử dụng và đạt mức kỷ lục vào quý II năm 2005 Giá trung bình của những căn nhà đang sử dụng trên toàn nước Mỹ vào tháng 4/2005 là 206,000USD Cùng lúc đó, lượng bán những căn nhà mới xây đã tăng 41,14% (từ 907.907 căn/tháng lên tới 1.283.000 căn/tháng).
Tuy nhiên, thị trường luôn phải chịu sự tác động của quy luật cung – cầu Khi việc mua nhà trở thành công cụ để đầu tư thay thế cho nhu cầu về chỗ ở đã dẫn đến tình trạng thừa nhà Các ngân hàng Mỹ vào thời điểm này vì chạy theo lợi nhuận đã cho vay mua nhà ngay cả với khách hàng có tiền sử tín dụng xấu Khi lãi suất liên tục tăng lên trong những năm gần đây, món nợ vay mua nhà tăng vọt Nhiều người mất khả năng chi trả, trong khi việc bán nhà không còn dễ dàng như trước vì thị trường bất động sản Mỹ đang dần rơi vào trạng thái đóng băng, nhu cầu của người dân Mỹ giảm mạnh.
Từ quý IV/2005, thị trường đã có dấu hiệu chững lại Năm 2006, trong khi giá nhà,đất tại nhiều nước tăng cao thì thị trường bất động sản ở Mỹ lại khá trầm lắng Số nhà mới xây trong tháng 2/2006 giảm tới 4% so với tháng 1, từ 882.000 căn, xuống còn
848.000 căn, đây là mức giảm mạnh nhất trong 6 năm Năm 2007, giá nhà và số lượng giao dịch trên thị trường tiếp tục giảm, từ 1.283.000 căn xuống còn 776.000 căn.
Từ tháng 8/2007 đến hết tháng 8/2008, trên 770.000 căn nhà ở Mỹ bị ngân hàng siết nợ do các gia đình không đủ khả năng trả nợ tiền vay mua nhà.
Sự thay đổi trong chính sách chính phủ có tác động lớn đối với thị trường bất động sản Vào năm 1986, Đạo luật cải cách thuế đã hủy bỏ việc khấu trừ thuế đối với tiền lãi trả trên thẻ tín dụng, tuy nhiên, lãi suất thế chấp vẫn được khấu trừ Điều này đã khuyến khích người tiêu dùng sử dụng tài sản sở hữu của họ thông qua việc tái cấp vốn, thế chấp thứ hai và tận dụng hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà Năm 1997, Đạo luật Taxpayer Relief đã thay đổi các quy tắc loại trừ Mục 121 và Mục 1034, thay vào đó, nó áp dụng một quy định loại trừ 500.000 đô la cho cặp vợ chồng đã kết hôn và 250.000 đô la đối với người độc thân đối với tiền lãi từ việc bán nhà, với khả năng được áp dụng hai lần mỗi hai năm Điều này đã biến nhà ở thành một khoản đầu tư duy nhất thoát khỏi lãi thuế vốn Các biện pháp thuế này đã khuyến khích mọi người mua những căn nhà đắt tiền, thế chấp toàn bộ giá trị của nó, và đầu tư vào bất động sản thứ hai thay vì đầu tư vào cổ phiếu, trái phiếu hoặc tài sản khác.
Hội đồng Ngân hàng Liên bang đã cho phép các ngân hàng tiết kiệm và cho vay Liên bang tạo ra các khoản vay thế chấp với lãi suất có thể điều chỉnh vào năm 1979 và mở rộng đặc quyền này cho các ngân hàng quốc gia vào năm 1981 Quy định này đã dẫn đến một loạt thay đổi trong việc cấp vốn theo lãi suất có thể điều chỉnh, và nó đã đóng góp vào việc tạo ra điều kiện dễ dàng cho việc tài trợ, góp phần thúc đẩy bong bóng thị trường bất động sản.
Hoạt động cho vay thế chấp dưới chuẩn: Cuộc khủng hoảng này bắt nguồn từ hoạt động cho vay dễ dãi và ồ ạt gọi là cho vay “dưới tiêu chuẩn” của các ngân hàng đối với những người vay tiền mua nhà trả góp và hy vọng sau đó bán đi để kiếm lời.
Sự hấp dẫn của các khoản lợi nhuận kếch xù đã kích thích các ngân hàng đầu tư bơm vốn cho các công ty tài chính chuyên làm nhiệm vụ cho vay thế chấp mua nhà hoặc thành lập các công ty cho vay của riêng mình Lợi nhuận cao kết hợp với lòng tham đã dẫn đến lạm dụng việc cho vay dưới chuẩn Các thủ tục thẩm định được các đại lý cho vay thực hiện hết sức lỏng lẻo và việc tiếp cận vốn tín dụng mua nhà trở nên nhanh chóng và dễ dàng, do đó thị trường cho vay thế chấp dưới chuẩn phát triển rất nhanh.
Trong giai đoạn 2004-2006, cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn đã chiếm 21% tổng các khoản vay thế chấp, trong đó chỉ tính riêng năm 2006 tổng giá trị các khoản vay thế chấp dưới tiêu chuẩn đã đạt mức 600 tỷ USD, bằng thị trường cho vay mua nhà của⅕ Mỹ.
Tỷ lệ lãi suất liên bang thay đổi liên tục: Sau sự sụp đổ của Dot-com (là một bong bóng thị trường cổ phiếu khi các cổ phiếu của các công ty công nghệ cao, nhất là các công ty mạng, được đầu cơ) và cuộc suy thoái 2001 – 2002 sau đó, Cục Dự trữ Liên bang đã hạ đáng kể lãi suất xuống mức thấp trong lịch sử, từ khoảng 6,5% xuống chỉ còn 1% Điều này thúc đẩy tín dụng dễ dàng cho các ngân hàng cho vay Đến năm
2006, lãi suất đã tăng lên 5,25%, làm giảm nhu cầu và tăng khoản thanh toán hàng tháng cho các khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh Việc nhà bị tịch thu làm tăng nguồn cung, làm giảm giá nhà đất hơn nữa Các khoản nợ xấu thì tăng vọt, kéo theo các khoản thâm hụt tài sản và thua lỗ, trong khi tính thanh khoản thì sụt giảm, làm cho các nhà đầu tư nắm giữ trái phiếu từ chứng khoán nợ dưới chuẩn chịu hậu quả nặng nề Cựu Chủ tịch Hội đồng Dự trữ Liên bang Alan Greenspan thừa nhận rằng bong bóng nhà đất “về cơ bản được tạo ra bởi sự sụt giảm của lãi suất thực tế dài hạn”.
Lượng tiền cho vay địa ốc gia tăng từ chứng khoán hóa: Các ngân hàng đầu tư tạm ứng nguồn vốn cho các công ty tài trợ địa ốc chuyên về cho vay thế chấp mua nhà Các công ty này thực hiện việc thẩm định và cho vay mua nhà thông qua mạng lưới các đại lý của mình Sau đó, các công ty tài chính sẽ gom các khoản cho vay lại thành một danh mục tín dụng và bán lại cho ngân hàng đầu tư Ngân hàng đầu tư có thể bán lại danh mục tín dụng này cho các công ty do Nhà nước bảo trợ hoặc tiến hành chứng khoán hóa để phát hành trái phiếu bất động sản bán cho các nhà đầu tư khác. Các trái phiếu này được gọi là CMO (Collateralized Mortgage Obligation) Tuy nhiên CMO đã phát triển ồ ạt vào khu vực dân cư có ít khả năng trả nợ Thay vì hoạt động môi giới giữa người gửi tiền và người đi vay thì ngân hàng lại lao vào đầu tư và mua giữ các CMO này Chỉ trong vòng 6 tháng đầu năm 2007, 8 ngân hàng lớn và công ty tài chính của Mỹ đã phát hành 286 tỷ CMO dưới chuẩn Chứng khoán hóa thời điểm này là nguyên nhân tạo nên nợ xấu và dẫn tới khủng hoảng cho hệ thống ngân hàng.
Bong bóng bất động sản ở Mỹ bắt đầu manh nha từ năm 2001 khi có sự thay đổi lãi suất liên tục để cứu vãn nền kinh tế Mỹ sau sự sụp đổ của ngành công nghiệp Dot- com Thời kỳ bong bóng này kéo dài trong 5 năm, một khoảng thời gian khá dài với những biến động rõ rệt về giá nhà và khối lượng giao dịch, trước khi bước vào thời kỳ đóng băng và sụt giảm từ năm 2006 Lãi suất thấp đã khuyến khích người dân mua nhà từ nguồn cho vay cầm cố, khiến cho thị trường bất động sản trở nên cực kỳ sôi động.
Sự phục hồi của nền kinh tế Mỹ cùng với nguy cơ lạm phát gia tăng từ những yếu tố cung cầu đã dẫn tới sự e ngại trong tâm lý một số người dân do người Mỹ có thói quen chi tiêu rất nhiều cho tiêu dùng Do đó, Cục dự trữ liên bang Mỹ đã quyết định tăng lãi suất trở lại, đến tháng 8/2005, lãi suất liên ngân hàng định hướng của Mỹ đạt mức 3,75% và dự kiến sẽ còn tiếp tục tăng nên không còn là mức lãi suất hấp dẫn với những người mua nhà Cơn sốt nhà tạm dừng lại Bong bóng nhà đất bắt đầu xì hơi, kéo theo đó là sự sụt giảm liên tục ở nhiều nơi trên đất Mỹ.
Thực trạng và bài học rút ra cho Việt Nam
2.2.1 Thị trường bất động sản Việt Nam
Thị trường bất động sản còn khá non trẻ nhưng đang phát triển nhanh của Việt Nam đã trải qua một thời kỳ bùng nổ trong năm 2007 và nửa đầu năm 2008 Điều này trùng hợp với việc Việt Nam tham gia vào Tổ chức Thương mại Thế giới Cung và cầu trong bốn lĩnh vực bất động sản chính – căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê, khách sạn và bán lẻ – tăng trưởng mạnh mẽ, với giá cả tăng vọt lên tới 200% so với mức trước năm 2007 (CBRE 2008) Nguyên nhân chính của sự bùng nổ bao gồm dân số trẻ và giàu hơn, dòng vốn nước ngoài ồ ạt và các chính sách hỗ trợ của chính phủ Tuy nhiên, sự suy thoái kinh tế, lạm phát cao và chính sách tiền tệ thắt chặt đã khiến thị trường tăng trưởng chậm lại; do đó giá cả đã giảm đáng kể, trong khi tăng trưởng cung, cầu và đầu tư đã gần như tạm dừng Những vấn đề cơ bản của một thị trường trẻ đã bắt đầu bộc lộ, trong đó vốn là nghiêm trọng nhất Thật vậy, thị trường phụ thuộc vào rất ít kênh huy động vốn, chủ yếu là các ngân hàng thương mại đang cung cấp vốn rất hạn chế trong điều kiện hiện tại.
2.2.2 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam
Việt Nam trở thành thành viên thứ 150 của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) vào ngày 7 tháng 11 năm 2006 và vào tháng 1 năm 2007 nó bắt đầu thực hiện các cam kết với WTO giảm dần hoặc dỡ bỏ các hàng rào thuế quan và phi thuế quan đối với hàng hóa và dịch vụ nước ngoài , cải thiện các thiết lập pháp lý và thể chế cho các hoạt động thương mại, Việt Nam đã có những nỗ lực đáng kể để mở cửa thị trường cho các công ty và nhà đầu tư nước ngoài, bao gồm việc nới lỏng các giới hạn đối với sở hữu nước ngoài trong nhiều lĩnh vực, tạo điều kiện cho dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào trong nước Theo Bộ Số liệu tài chính, dòng vốn FDI năm 2007 đạt xấp xỉ 21 tỷ USD, gấp đôi con số cho năm 2006 (khoảng 10,5 tỷ đô la Mỹ).
Năm 2007 cũng là năm chứng kiến sự bùng nổ của cơn sốt bất động sản tại ViệtNam, khi tăng trưởng kinh tế và bùng nổ thị trường chứng khoán cũng như sự gia tăng đáng kể của khối ngoại đầu tư tạo ra nhu cầu rất mạnh về tài sản (xem ví dụ Hình 1 trên cung cấp nhà ở tại Hà Nội) Thị trường căn hộ chung cư ngày càng phát triển đáng chú ý kể từ đầu năm 2007.
Cung và nhu cầu thực tế về đơn vị nhà ở tại Hà Nội Nguồn : CBRE (Vietnam)
Theo nghiên cứu của CB Richard Ellis, giá thuê văn phòng Hạng A năm ngoái ở
TP Hồ Chí Minh tăng 97% lên 63 USD/m 2 /m, trong khi giá trung bình tăng 29% lên
49 USD/m 2 /m, rất gần với con số của trung tâm thành phố Manhattan (US$ 53/m 2 /m) và cao hơn gấp đôi so với Bangkok (US$ 24/m 2 /m) Với điều này, Thành phố Hồ Chí Minh trở thành thành phố đắt đỏ thứ 23 trên thế giới, được xếp hạng một trên toàn thế giới về phát triển thị trường bất động sản vào năm 2007, với tốc độ đáng kinh ngạc là
94 % Giá thuê văn phòng hạng A trung bình tại Hà Nội cũng đạt 36 USD/m 2 /m trong quý 2 năm 2007, với công suất trung bình là 97% Thị trường bất động sản ở đây đã trở nên rất hứa hẹn kể từ khi Hà Nội mở rộng quy mô gấp bốn lần ban đầu, nâng cao năng lực cho các khoản đầu tư trong khu vực.
Sự bùng nổ bất động sản ở Việt Nam được thúc đẩy bởi ba yếu tố chính: sự gia tăng nhu cầu trong nước và sức chi tiêu; tăng nhu cầu nước ngoài và đầu tư nước ngoài; và các chính sách mới hỗ trợ đầu tư nước ngoài nói chung, cũng như sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng.
Nhu cầu trong nước: Nhu cầu bất động sản trong nước tăng mạnh đáng kinh ngạc trong năm 2007 là do tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ xấp xỉ 8% hàng năm và thị trường cổ phiếu bùng nổ cung cấp cho các nhà đầu tư nhiều tiền mặt hơn để chi tiêu Mạnh mẽ và tăng trưởng kinh tế ổn định kéo theo sự ra đời, phát triển và mở rộng của nhiều ngành công nghiệp, do đó đã tạo ra nhu cầu mới cho các nhà máy và không gian văn phòng, cũng như các nơi trú ẩn trong các thành phố lớn cho dòng chảy của nhân viên từ các vùng kém phát triển của đất nước Trong khi đó sự bùng nổ của thị trường chứng khoán cũng đã làm giàu cho nhiều hộ gia đình, dẫn đến nhu cầu cải thiện môi trường sống của họ Mặt khác, các nhà đầu tư khác đã cố gắng đa dạng hóa danh mục đầu tư của họ bằng cách đầu tư vào thị trường bất động sản Nhiều nhà đầu tư trong số này đã thấy tiềm năng bán lại tài sản trong tương lai gần với giá cao hơn đáng kể hoặc bằng cho kiều bào nước ngoài thuê lại với giá gấp đôi, thậm chí gấp ba trong nước khách hàng sẽ trả tiền Do đó, các chung cư chất lượng từ trung bình đến cao trở thành thị trường nóng thứ hai, chỉ sau thị trường chứng khoán – vào thời điểm đó được các nhà đầu tư quốc tế đánh giá là rất hấp dẫn Tuy nhiên, đầu năm 2008, nền kinh tế có sự suy thoái, kéo theo đó là thị trường chứng khoán suy thoái nghiêm trọng Những tổn thất lớn và rủi ro tăng giá trong thị trường chứng khoán và các hình thức đầu tư khác dẫn đến một xu hướng mới: các nhà đầu tư bây giờ đổ tiền vào thị trường bất động sản vẫn đang bùng nổ và giữ vị trí rất lớn tiềm năng trong chính nó Thật vậy, thị trường bất động sản vẫn phát triển mạnh mẽ, mặc dù tốc độ chậm hơn dưới ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính và tiền tệ Tuy nhiên, có một điều đã khác: nhiều nhà đầu tư hiện đang xem xét các lợi ích lâu dài thay vì đầu cơ ngắn hạn.
Nhu cầu và đầu tư nước ngoài : Kể từ khi Việt Nam gia nhập WTO vào cuối năm
2006, đầu tư nước ngoài, hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp, đã đổ mạnh vào trong nước. Thị trường bất động sản rất sôi động được hưởng lợi rất nhiều từ hiện tượng này Thị trường văn phòng, khách sạn và chung cư nhiệt liệt chào đón dòng vốn khổng lồ cả về tài chính và nhân lực Là kết quả của “cơn lũ gia nhập WTO”, Cơ quan Đầu tư Nước ngoài của Việt Nam (FIA) ước tính rằng khoảng 6 tỷ USD đã được giải ngân trong năm 2007, trong khi đã đăng ký riêng FDI từ tháng 1 đến tháng 5 năm 2008 đạt hơn 14 tỷ USD, 45% trong đó đổ vào xây dựng văn phòng và căn hộ FIA cũng báo cáo rằng 9 tháng đầu năm 2008, cả nước đã thu hút được 57,2 tỷ USD vốn FDI, gấp 5 lần tăng so với cùng kỳ năm trước Các nhà đầu tư rất quan tâm đến việc đầu tư trong lĩnh vực công nghiệp và xây dựng, đạt hơn 32,3 tỷ USD (khoảng 57,48% trong tổng số vốn) thành 484 dự án (AsiaPulse 2008) Các nhà đầu tư Malaysia đã tăng lên vị trí số một trong các quốc gia đầu tư vào Việt Nam.
Thị trường bán lẻ cũng rất sôi động Các nhà bán lẻ nổi tiếng thế giới như Lotte (Hàn Quốc) và Parkson (Malaysia) khai trương trung tâm mua sắm tại Hà Nội, Hải Phòng và TP Hồ Chí Minh, trong khi những nơi khác như Central (Thái Lan), Carrefour (Pháp), Takashimiya (Nhật Bản) và Wal – Mart (Mỹ) đang xem xét thị trường để tìm lối vào trong tương lai gần Các nhà đầu tư quan tâm đến việc mua các dự án đã được cấp phép và đang xây dựng vì sự sẵn sàng của họ, thay vì cho thuê đất và phát triển chúng từ con số không.
Các lý do phổ biến để đầu tư vào Việt Nam bao gồm tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ và bền vững, ổn định chính trị, môi trường kinh doanh ổn định, lao động và vật liệu rẻ, cải tiến trong môi trường pháp lý và các chính sách nới lỏng hơn bởi chính phủ để đẩy nhanh dòng vốn Nhiều công ty thích mở nhà máy ở Việt Nam thay vì Trung Quốc vì Việt Nam được cho là có chi phí lao động thấp nhất trong trong khi công nhân ở đây có kỹ năng cao hơn công nhân Trung Quốc Ngoài ra, cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ đang diễn ra cũng đang kích thích đầu tư vào Việt Nam, do vốn rút khỏi thị trường Mỹ và chuyển hướng sang các thị trường mới nổi như Việt Nam ít phụ thuộc vào kinh tế Mỹ.
Luật pháp và chính sách của chính phủ tác động trên thị trường bất động sản Việt Nam: Chính phủ Việt Nam đã và đang rất nỗ lực để thu hút nhiều vốn hơn vào Quốc gia Việc Việt Nam gia nhập WTO đã mở rộng cánh cửa cho cả dòng chảy hàng hóa và dòng vốn vào, nhưng không có chính phủ nới lỏng hơn nhiều và các chính sách khuyến khích, dòng chảy sẽ bị hạn chế Giảm hoặc loại bỏ các rào cản thương mại, thủ tục thị thực nhanh hơn và đơn giản hơn, các hiệp định song phương và đa phương về đầu tư, thương mại và di chuyển vốn con người với Hoa Kỳ, một số nước châu Âu và các nước Nam Mỹ và trong khối ASEAN đã tạo cơ hội tiếp cận và tăng đáng kể hỗ trợ cho các doanh nghiệp nước ngoài Đáng chú ý, Việt Nam – Hoa Kỳ song phương thỏa thuận tiếp cận thị trường, được ký kết năm 2006, được coi là một bước tiến lịch sử trong mối quan hệ giữa những cựu thù này Bên cạnh đó, chính phủ cũng nới lỏng chính sách về sở hữu nước ngoài, tạo điều kiện cho các ngân hàng 100% vốn nước ngoài sẽ được mở tại Việt Nam, với HSBC là ngân hàng đầu tiên.
Kể từ nỗ lực đầu tiên nhằm tự do hóa thị trường bất động sản vào năm 2003, chính phủ Việt Nam đã khá nhanh chóng và linh hoạt trong việc cải tiến thị trường Các Luật Đất đai đã được sửa đổi vào năm 2006 với các chính sách thông thoáng hơn, sau đó là một Luật giao dịch tài sản mới có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2007 với hướng dẫn về hoạt động giao dịch thực tài sản bất động sản Với điều này, thị trường trở nên minh bạch hơn, dễ chào đón hơn và ít gây hoang mang cho cả người chơi trong và ngoài nước Hơn nữa, Nghị định 84, được thông qua vào năm 2007, gia hạn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nước ngoài từ 50 năm lên 70 năm, và người thuê có thể gia hạn hợp đồng mà không phải trả thêm bất kỳ khoản phí nào Đây là gần nhất điều kiện để tồn tại lâu dài, mang lại cho Việt Nam một lợi thế cạnh tranh đáng kể so với các nước trong khu vực (thời hạn tối đa cho thuê nước ngoài của Thái Lan là 50 năm).
Từ giữa năm 2008, tình hình thị trường bất động sản sụt giảm Các số lượng giao dịch sụt giảm nghiêm trọng, rất ít tòa nhà bắt đầu hoạt động xây dựng, giá đã giảm nhiều nhất là 50% tại thành phố Hồ Chí Minh và 20% ở Hà Nội, trong khi các ngân hàng đang thắt chặt tín dụng hơn bao giờ hết, tạo ra một thiếu vốn trên thị trường Đây là kết quả của lạm phát rất cao do giá hàng hóa thế giới tăng mạnh, kéo dài suy thoái kinh tế, thị trường chứng khoán sụp đổ và do đó, nhà đầu tư giảm sự tự tin Ngoài ra, các khoản đầu tư vào ngành tiếp tục tăng và nhu cầu hiện tại vẫn mạnh hơn nhiều so với cung.
Sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm hiện tại của thị trường bất động sản Các sự bùng nổ bất động sản trong năm 2007 – 2008 đã được kích thích, sau khi Việt Nam gia nhập WTO, bởi hình thành một lớp khách hàng mới có sức chi tiêu mạnh mẽ, với việc đầu tư ồ ạt vào các căn hộ từ trung cấp đến cao cấp, văn phòng, khách sạn và trung tâm bán lẻ Do đó, giá cả đã được đẩy lên trong một khoảng thời gian rất ngắn lên một cấp độ mới xấp xỉ 200% so với giá trước đó Không cần phải nói, bong bóng tài sản này, được tạo ra bởi giao dịch đầu cơ, không thể coi là tăng trưởng bền vững Thật vậy, khi thị trường bất động sản bị ảnh hưởng bởi suy thoái kinh tế gần đây và các chính sách thắt chặt tiền tệ, giá giảm đột ngột, khiến các nhà đầu tư tham gia vào thị trường trong thời kỳ đỉnh cao của nó chịu lỗ nghiêm trọng trong khi khiến người khác không muốn đầu tư.
Mặt khác, hầu hết nhu cầu về tài sản đến từ phần còn lại của dân số, với ngân sách hạn chế Tuy nhiên, đây vẫn là một phân khúc gần như không bị ảnh hưởng với rất ít khoản đầu tư do thực tế là nhanh hơn và dễ dàng hơn nhiều lợi nhuận từ các khoản đầu tư vào các bất động sản sang trọng Chính phủ dường như là nhà phát triển thị trường duy nhất cho những người có thu nhập thấp hơn, với việc xây dựng một số chung cư; tuy nhiên, cũng vẫn thua xa so với cầu Lý do khác đối với sự không phù hợp của cung và cầu này là sự thiếu nghiêm trọng của các cơ chế cho phép người mua có ngân sách để trả tiền cho các tài sản Các ngân hàng đã rất nghiêm ngặt đối với các khoản vay tài sản, trong khi số lượng người bán chấp nhận thanh toán theo từng đợt bị hạn chế và số tiền trả góp thường lớn hơn những gì những người có thu nhập từ thấp đến trung bình có thể chi trả.
CÁC GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
Tăng cường chấn chỉnh thị trường bất động sản sơ cấp
Việc triển khai cơ chế thị trường mạnh mẽ hơn trong quá trình nhà nước đại diện chủ sở hữu giao đất và cho thuê đất cho doanh nghiệp và nhà đầu tư là một bước quan trọng để tăng cường tính minh bạch và hiệu quả trong lĩnh vực đầu tư và bất động sản. Để thực hiện điều này, cần có sự điều chỉnh và cải cách trong quy định và thực hiện luật pháp về đầu tư và bất động sản.
Các biện pháp cụ thể bao gồm:
- Quy định rõ điều kiện và thủ tục cho các chính quyền địa phương khi cấp đất cho nhà đầu tư Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình chọn lựa nhà đầu tư để cấp đất.
- Cải cách cơ cấu tổ chức và hành chính trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể tham gia Điều này bao gồm việc tạo ra cơ chế và chế tài phù hợp để quản lý thông tin liên quan đến thị trường bất động sản một cách công khai và minh bạch.
- Đảm bảo thông tin liên quan đến thị trường bất động sản, bao gồm quy hoạch, đất đai, vật liệu xây dựng, đầu tư xây dựng, chất lượng công trình, đấu giá, định giá, mua bán, giao dịch, môi giới, đăng ký thế chấp và hoạt động của sàn giao dịch, phải được công khai và minh bạch Điều này giúp các chủ thể tham gia có thể truy cập dễ dàng thông tin và tham gia vào thị trường một cách công bằng.
Phát triển các kênh tài chính bất động sản
Cần xem xét tỷ lệ cho vay của hệ thống ngân hàng đối với thị trường bất động sản so với tổng dư nợ của hệ thống Đặc biệt, cần đánh giá lại các điều kiện cho vay của ngân hàng đối với thị trường này Nếu phát hiện có sự cho vay dưới chuẩn, cần thực hiện các biện pháp điều chỉnh tích cực Việc cho vay bất động sản với kỳ hạn dài và tỷ trọng lớn trong cơ cấu tài chính của ngân hàng thương mại có thể gây rủi ro về thanh khoản, do phần lớn nguồn vốn của ngân hàng Việt Nam có kỳ hạn ngắn hơn 12 tháng. Để giải quyết vấn đề này, cần xem xét các giải pháp sau đây:
Kênh tài chính thế chấp thứ cấp: Khi hệ thống ngân hàng không thể tiếp tục tăng trưởng tín dụng, có thể xem xét phát triển thị trường thế chấp thứ cấp Điều này có thể giúp chuyển đổi vốn và đồng thời tăng cung cấp tín dụng cho thị trường bất động sản. Thường thì, các khoản vay từ hệ thống tín dụng đối với thị trường bất động sản đều phải được thế chấp bất động sản Sử dụng nguồn tiền từ thế chấp thứ cấp có thể thúc đẩy cung cấp vốn cho thị trường này.
Các hiệp hội vay và tiết kiệm, ngân hàng tiết kiệm (Mutual saving banks): Đây là mô hình hoạt động hiệu quả tại nhiều quốc gia như Cộng hòa Liên Bang Đức và Cộng hòa Séc Mô hình này dựa trên sự đồng thuận giữa ngân hàng, các nhà đầu tư tiềm năng và người sử dụng bất động sản Một nhóm người sử dụng cuối cùng bất động sản tập hợp lại để đầu tư vào bất động sản và chia sẻ lợi ích Ngân hàng cũng tham gia vào mô hình này cùng với các nhà đầu tư tiềm năng để hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản.
Trái phiếu bất động sản: Đây là một loại tài sản dễ thực hiện và đa dạng Trái phiếu bất động sản có tiềm năng lớn và thường được chuyển đổi thành hình thức góp vốn Một số đơn vị đầu tư bất động sản đã sử dụng loại tài sản này.
Phát triển các công ty tài chính: Ngân hàng Nhà nước đã cấp phép cho việc thành lập nhiều công ty tài chính như Công ty tài chính Xi măng, Công ty tài chính Điện lực,Công ty tài chính PPF, Công ty tài chính Toyota, và nhiều công ty tài chính khác Điều này là bước quan trọng trong thời điểm hiện tại sau khi đã có sự xuất hiện của các công ty tài chính như Công ty tài chính HADINCO và Công ty tài chính FPT Hầu hết các doanh nghiệp và tập đoàn đăng ký chức năng đầu tư bất động sản cũng thành lập các công ty tài chính để huy động vốn ổn định cho đầu tư vào bất động sản.
Triển khai một số biện pháp quản lý thị trường bất động sản
Tổ chức các cơ quan chuyên trách về quản lý và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả cấp trung ương và cấp tỉnh, đưa các chỉ tiêu liên quan đến thị trường bất động sản vào hệ thống thống kê chính thống.
Tăng cường kiểm tra và giám sát tiến độ thi công các công trình đã được phê duyệt, đồng thời thúc đẩy việc triển khai và hoàn thành các công trình xây dựng Đặc biệt quan trọng là chuẩn bị mặt bằng và hoàn thiện các thủ tục phê duyệt dự án cho các dự án đầu tư bất động sản Quyết liệt áp dụng quy định đối với các doanh nghiệp buộc họ phải giao dịch thông qua các sàn giao dịch để tăng tính minh bạch và ngăn chặn đầu cơ.
Thiết lập cơ chế kiểm tra, giám sát, quản lý và điều tiết thị trường phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội ở từng giai đoạn.
Cần giải quyết sớm vấn đề kéo dài và phức tạp của việc cấp nhiều loại giấy chứng nhận cho một bất động sản như sổ đỏ, sổ hồng và các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cần loại bỏ các rào cản trong hoạt động của thị trường bất động sản và giảm bớt trễ hẹn trong các thủ tục hành chính liên quan đến bất động sản, bao gồm cấp sổ, xác nhận quyền sở hữu và các giao dịch bất động sản như công chứng mua bán và công chứng thế chấp.
Hoàn thiện môi trường thể chế thị trường bất động sản
Hoàn thiện chính sách đầu tư với mục tiêu khuyến khích các tác nhân tham gia đầu tư, nhằm gia tăng nguồn cung cấp bất động sản và đóng góp vào việc ổn định thị trường Từng bước tạo điều kiện để thúc đẩy sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản, đảm bảo tính công bằng và cơ hội công bằng với nhà đầu tư trong nước.
Nghiên cứu và cải tiến cơ chế cho thuê đất trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê, nhằm thúc đẩy phát triển thị trường cho thuê bất động sản nhà ở.
Xem xét và điều chỉnh cơ chế liên quan đến đền bù, giải phóng mặt bằng và tái định cư để giảm thiểu tình trạng kéo dài của các vụ kiện tranh và thúc đẩy tiến độ thực hiện các dự án.
Tăng cường công tác lập kế hoạch phát triển thị trường bất động sản, đòi hỏi các tỉnh và thành phố thuộc trung ương phải có chương trình và kế hoạch phát triển bất động sản hàng năm, cũng như trong từng giai đoạn 5 năm và 10 năm, phù hợp với điều kiện cụ thể và hướng phát triển kinh tế - xã hội của họ.