Quy định pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư từ thực tiễn quản lý tại sở xây dựng thành phố hồ chí minh

Trong đó, tác giả tập trung nghiên cứu các quy định về quyền, trách nhiệm của các chủ thể trong quan hệ pháp luật về QLSD nhà chung cư, đặc biệt là các quy định về quyền và t

Tính cấp thiết của đề tài

Quyền sở hữu nhà ở là một trong các quyền hiến định của con người 1 Bên cạnh các nhu cầu về ăn mặc, đi lại, học tập thì nhà ở là một nhu cầu không thể thiếu Tuy nhiên, cùng với việc phát triển xã hội, dân số thế giới nói chung và dân số Việt Nam nói riêng đang không ngừng gia tăng Theo thống kê, tính đến ngày 31/3/2023, ước tính dân số nước ta khoảng hơn 99 triệu dân, theo đó trung bình mỗi ngày dân số Việt Nam sẽ tăng 2.041 người 2 , từ đó dẫn đến nhu cầu, đòi hỏi về chỗ ở của người dân là rất lớn Trong khi đó, quỹ đất ở ngày càng bị thu hẹp, đặc biệt là tại các đô thị lớn thuộc loại đặc biệt như TP.HCM và Hà Nội Từ thực trạng này, việc đầu tư, xây dựng nhà chung cư được xem là một xu hướng tất yếu

Trong những năm vừa qua, nhà chung cư phát triển mạnh tại Việt Nam, hàng loạt các dự án xây dựng nhà chung cư được thực hiện, đặc biệt là tại TP.HCM và

Hà Nội, qua đó đã giải quyết được phần nào vấn đề về nhà ở cho người dân, đồng thời giúp chỉnh trang, hiện đại hóa đô thị, thu hút các nguồn đầu tư, góp phần phát triển đất nước Tuy nhiên, kéo theo đó là các mâu thuẫn, vướng mắc, tranh chấp liên tục xảy ra ở nhiều chung cư như tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân, giữa Ban quản trị với cư dân, giữa chủ đầu tư với Ban quản trị, liên quan đến công tác QLSD nhà chung cư (bàn giao kinh phí bảo trì 2%, kinh phí QLVH, bàn giao hồ sơ nhà chung cư; tranh chấp liên quan đến phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng, bàn giao căn hộ, cấp Giấy chứng nhận nhà chung cư…)

Nhằm đưa hoạt động nhà chung cư dần ổn định, nền nếp, trong suốt thời gian qua, các cơ quan quản lý nhà nước đã có rất quan tâm, nỗ lực trong việc hoàn thiện các quy định pháp luật về QLSD nhà chung cư như: Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi,

1 Khoản 1 Điều 32 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác”

2 Dân số (2023), Dân số Việt Nam https://danso.org/viet-nam/, truy cập ngày 31/3/2023

2 bổ sung năm 2022, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ, Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ, Quy chế QLSD nhà chung cư, Chỉ thị số 29/CT-TTg ngày 09/10/2018 của Thủ tướng Chính phủ về việc tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước đối với công tác QLVH, sử dụng nhà chung cư, Chỉ thị số 02/CT-BXD ngày 15/9/2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc tăng cường công tác QLSD kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư… Có thể thấy, các quy định pháp luật hiện hành đã góp phần đưa công tác QLSD nhà chung cư từng bước được ổn định và đạt được một số kết quả nhất định Tuy nhiên thực tế cho thấy, một số quy định của pháp luật vẫn chưa theo kịp diễn biến cuộc sống, còn nhiều tồn tại, hạn chế cần phải tiếp tục được nghiên cứu hoàn thiện để phù hợp hơn với nhu cầu thực tiễn

Những hạn chế còn tồn tại trong quy định pháp luật về QLSD nhà chung cư, là một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp tại nhà chung cư, do đó, nên được tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện như là một yêu cầu cần thiết, cấp bách đặt ra để giải quyết một cách triệt để các tranh chấp tại nhà chung cư, góp phần đưa hoạt động nhà chung cư ngày càng ổn định, văn minh, hiện đại Để có những đánh giá, phân tích một cách thực tế, rõ ràng về thực trạng QLSD nhà chung cư, tác giả chọn TP.HCM - là một trong hai đô thị thuộc loại đặc biệt, nơi có nhiều nhà chung cư trên cả nước để tìm hiểu, đánh giá Cùng với đó, hiện nay công tác QLSD nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM đang được Sở Xây dựng TP.HCM tham mưu giúp UBND TP.HCM thực hiện chức năng quản lý nhà nước theo nhiệm vụ và quyền hạn được giao 3 Với chức năng, nhiệm vụ này, Sở Xây dựng TP.HCM sẽ là cơ quan sâu sát, nắm rõ nhất những vướng mắc, bất cập còn tồn tại trong công tác QLSD nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM Do đó, tác giả chọn đề tài: “Quy định pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư từ thực tiễn quản lý tại Sở Xây dựng

3 UBND TP.HCM (2010), Quy chế Tổ chức và hoạt động của Sở Xây dựng TP.HCM ban hành kèm theo Quyết định số 05/2010/QĐ-UBND ngày 20/01/2010

Thành phố Hồ Chí Minh” , để nghiên cứu và đề xuất một số kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về QLSD nhà chung cư tại Việt Nam.

Tình hình nghiên cứu

Trong thời gian vừa qua, đã có nhiều tác giả quan tâm và thực hiện nhiều bài viết liên quan đến công tác QLSD nhà chung cư, cụ thể như sau:

Hà Hải (2018), Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và những vấn đề đặt ra, Tạp chí Tài chính, Bộ Tài chính, 11/2018, Số 693 Bài viết trình bày, phân tích một số quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam, chỉ ra một số bất cập trong ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và đưa ra một số tranh chấp có liên quan đến QLSD nhà chung cư (về PCCC, chất lượng công trình, cấp chủ quyền cho căn hộ chung cư) Tuy nhiên, tại bài viết này, tác giả không đưa ra các giải pháp, kiến nghị nào nhằm hạn chế, giải quyết các tranh chấp nói trên

Gia Huy (2019), Quản lý vận hành chung cư, nhận diện “lỗ hổng”, đăng trên Tạp chí Tài chính, Bộ Tài chính 4 Bài viết trình bày, tổng hợp quan điểm của nhiều tác giả về quy định của pháp luật về mô hình của Ban quản trị, phân hạng nhà chung cư, chỉ ra một số bất cập trong quy định của pháp luật về các nội dung này, từ đó tác giả đã đề xuất, kiến nghị để hoàn thiện một số quy định của pháp luật

Tăng Thị Bích Diễm (2020), Phí bảo trì nhà chung cư theo pháp luật về nhà ở, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, Viện nghiên cứu Lập pháp, 2020, Số 20 (420) Bài viết trình bày, phân tích quy định của pháp luật về kinh phí bảo trì 2%, trách nhiệm của chủ đầu tư, Ban quản trị trong QLSD kinh phí bảo trì; chỉ ra những bất cập về trách nhiệm của chủ đầu tư liên quan đến kinh phí bảo trì Từ đó, bài viết đã đề xuất các kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về vấn đề này

Trương Anh Tú (2021), Giải pháp nào hạn chế tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư nhà chung cư, Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam, Liên đoàn Luật sư Việt

4 Gia Huy (2019), Quản lý vận hành chung cư, nhận diện “lỗ hổng” https://tapchitaichinh.vn/tai-chinh-phap-luat/quan-ly-van-hanh-chung-cu-nhan-dien-lo-hong- 308872.html, truy cập ngày 01/4/2023

Nam, 2021, Số 1 + 2 Bài viết đã trình bày, chỉ ra một số tranh chấp có liên quan đến chủ đầu tư, cư dân như việc bàn giao kinh phí bảo trì 2%, tổ chức HNNCC lần đầu, phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng… Trên cơ sở trình bày thực trạng tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư, tác giả đã đưa ra một số giải pháp nhằm hạn chế tranh chấp phát sinh giữa hai chủ thể này tại nhà chung cư

Ngoài ra, còn nhiều bài viết, bài bình luận được đăng trên báo, tạp chí đã đánh giá, phân tích các vấn đề liên quan đến nhà chung cư, có thể kể đến như: Trần Linh Huân, Phạm Thị Minh Trang (2020), Một số vấn đề bất cập và hướng hoàn thiện trong quy định pháp luật về xây dựng, cải tạo, phá dỡ nhà chung cư, Tạp chí

Pháp luật và Thực tiễn, Trường Đại học Luật, Đại học Huế, 2020, Số 42; Trần Linh Huân (2020), Bảo vệ môi trường trong QLSD nhà chung cư, Tạp chí Khoa học pháp lý Việt Nam, Trường Đại học Luật TP.HCM, 2020, Số 03; Tăng Thị Bích Diễm

(2020), Trách nhiệm của chủ đầu tư liên quan đến phí bảo trì nhà chung cư theo pháp luật về nhà ở, Tạp chí Pháp luật và Phát triển, Hội Luật gia Việt Nam, 2020,

Số 7+8; Vũ Thị Nga (2020), Một số vấn đề về giải quyết tranh chấp về QLSD nhà chung cư theo pháp luật Việt Nam, Tạp chí Công thương; Toàn Thắng (2019), Giải pháp nào để nâng cao hiệu quả quản trị nhà chung cư?, Báo Điện tử Chính phủ

Nhìn chung, những bài viết nói trên là những góc nhìn của các tác giả về nhiều vấn đề dưới các khía cạnh pháp luật khác nhau liên quan đến công tác QLSD nhà chung cư Tuy nhiên, các bài viết này chỉ tập trung nghiên cứu ở một số khía cạnh đơn lẻ, mang tính khái quát, thậm chí có bài viết chỉ mới đưa ra vấn đề mà chưa đưa ra được kiến nghị, đề xuất giải pháp giải quyết, định hướng hoàn thiện pháp luật Do vậy, việc nghiên cứu đề tài này sẽ chỉ ra được thực tiễn áp dụng pháp luật về QLSD nhà chung cư và công tác QLSD nhà chung cư qua thực tiễn công tác quản lý tại Sở Xây dựng TP.HCM Từ những phân tích, đánh giá, tác giả sẽ chỉ ra các bất cập trong quy định của pháp luật, cũng như trong tổ chức thực hiện pháp luật về QLSD nhà chung cư, để từ đó tổng hợp và đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về QLSD nhà chung cư; nâng cao hiệu quả áp dụng pháp

5 luật trong thực tế; góp phần đưa hoạt động QLSD nhà chung cư được ổn định, phát triển, văn minh và hiện đại.

Mục tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ của Luận văn

Việc nghiên cứu đề tài này nhằm hướng đến mục tiêu làm rõ những vấn đề lý luận, các quy định của pháp luật về QLSD nhà chung cư, cũng như đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật, nâng cao hiệu quả trong hoạt động QLSD nhà chung cư

Với mục tiêu nghiên cứu nêu trên thì nhiệm vụ của Luận văn gồm:

Một là, tập hợp, hệ thống hóa và trình bày các quy định của pháp luật hiện hành về QLSD nhà chung cư

Hai là, phân tích, đánh giá một số quy định hiện nay so với quy định của pháp luật trước đây

Ba là, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về QLSD nhà chung cư tại

TP.HCM và trên cơ sở đánh giá thực tiễn công tác QLSD nhà chung cư của Sở Xây dựng TP.HCM, để chỉ ra những khó khăn, hạn chế còn tồn tại, các tranh chấp phổ biến liên quan đến công tác này tại nhà chung cư

Bốn là, trên cơ sở những hạn chế, bất cập còn tồn tại, tác giả sẽ đề xuất, kiến nghị một số giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả trong hoạt động QLSD nhà chung cư.

Câu hỏi nghiên cứu

Với mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu nói trên, Luận văn đã đặt ra một số câu hỏi nghiên cứu như sau:

Một là, pháp luật Việt Nam hiện hành quy định như thế nào về hoạt động

Hai là, tình hình công tác QLSD nhà chung cư cư trên địa bàn TP.HCM hiện nay như thế nào?

Ba là, hoạt động QLSD nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM đã có những thuận lợi, đạt được những kết quả gì; những khó khăn, hạn chế nào còn tồn tại và các tranh chấp phổ biến hiện nay trong hoạt động QLSD nhà chung cư?

Bốn là, thực tiễn pháp luật Việt Nam về QLSD nhà chung cư hiện nay và những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện?

Phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết được các mục tiêu, nhiệm vụ đã đặt ra, tác giả chủ yếu sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:

Phương pháp phân tích: Phương pháp này được tác giả sử dụng hầu như trong toàn bộ Luận văn nhằm nghiên cứu, phân tích cơ sở lý luận về nhà chung cư, QLSD nhà chung cư; các quy định và thực tiễn pháp luật về QLSD nhà chung cư

Từ đó, tác giả chỉ ra những khó khăn, hạn chế, bất cập còn tồn tại trong hoạt động QLSD nhà chung cư và đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện

Phương pháp lịch sử: Phương pháp này được tác giả sử dụng để nghiên cứu, phân tích các quy định của pháp luật Việt Nam về QLSD nhà chung cư

Phương pháp thống kê, tổng hợp: Phương pháp này được tác giả sử dụng trong Chương 2 của Luận văn để dẫn chứng các số liệu cụ thể về công tác QLSD nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM, để từ đó tổng hợp lại và chỉ ra một số khó khăn, hạn chế còn tồn tại, các tranh chấp phát sinh phổ biến trong hoạt động QLSD nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM

Phương pháp so sánh: Phương pháp này được tác giả sử dụng trong Chương

2 của Luận văn để so sánh một cách tóm tắt các số liệu về công tác QLSD nhà chung cư và các tranh chấp trong hoạt động QLSD nhà chung cư qua các năm gần đây từ thực tiễn quản lý tại Sở Xây dựng TP.HCM Từ đó, tác giả sẽ chỉ ra thực tiễn áp dụng pháp luật về QLSD nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM

Phương pháp quy nạp: Phương pháp này được tác giả sử dụng trong Chương

2 của Luận văn để tổng hợp, đưa ra các đề xuất, kiến nghị nhằm khắc phục các khó khăn, hạn chế còn tồn tại, góp phần hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả trong hoạt động QLSD nhà chung cư

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

chấp phát sinh trong hoạt động QLSD nhà chung cư Trên cơ sở đó, Luận văn đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật hiện hành và nâng cao hiệu quả trong hoạt động QLSD nhà chung cư

7.2 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Từ kết quả nghiên cứu về thực tiễn áp dụng quy định pháp luật, đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật hiện hành và nâng cao hiệu quả trong hoạt động QLSD nhà chung cư, Luận văn có thể sẽ là tài liệu tham khảo hữu ích cho quá trình hoàn thiện quy định pháp luật về vấn đề này Bên cạnh đó, các nội dung trong Luận văn cũng có thể là nguồn tài liệu tham khảo cho các cá nhân có nhu cầu học tập, nghiên cứu và giảng dạy liên quan đến lĩnh vực QLSD nhà chung cư.

Kết cấu Luận văn

Ngoài Phần mở đầu, Kết luận, Mục lục và Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn được chia thành hai Chương như sau:

- Chương 1: Lý luận và pháp luật về QLSD nhà chung cư

- Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật về QLSD nhà chung cư từ thực tiễn quản lý tại Sở Xây dựng TP.HCM và kiến nghị hoàn thiện

LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ

Khái quát chung về nhà chung cư

1.1.1 Khái niệm nhà chung cư

Thuật ngữ nhà chung cư đã xuất hiện từ rất lâu Theo đó, nhằm mục đích cung cấp chỗ ở cho những người dân nghèo, người La Mã đã xây dựng nên những dạng nhà cung cư đầu tiên, với tên gọi là “Insula” Với diện tích trệt chỉ khoảng 400m 2 , mỗi “Insula” có sức chứa lên tới hơn 40 người; khi xây dựng số tầng

“Insula”có thể lên đến 6-7 tầng Trong thời kỳ phát triển nhất, số lượng “Insula” tại La Mã có thời điểm lên đến 50.000 5

Trong Tiếng Anh, nhà chung cư được gọi với thuật ngữ là “Condominium” - được sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước Công nguyên bởi những người La Mã cổ đại Trong tiếng Latin, thuật ngữ “Condominium” được tạo thành bởi từ “con” có nghĩa là “của chung” kết hợp với từ “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”

Thuật ngữ “Condominium” ghi nhận khuôn viên khu đất và các công trình, căn hộ được xây dựng, tạo ra trong khuôn viên khu đất này Khi một người sở hữu căn hộ thì đi theo đó, họ sẽ có quyền sở hữu đối với các bức tường, trần căn hộ, phần không gian trong căn hộ và có quyền sở hữu chung đối với phần “không gian chung” của “Condominium” đó

Ngày nay, thuật ngữ “Condominium” thường được sử dụng với nghĩa là toàn bộ dự án chung cư hoặc cũng có thể dùng để chỉ từng căn hộ trong dự án chung cư đó Tuy nhiên, xét trên phương diện kỹ thuật, từ “Condominium” là thuật ngữ dùng để chỉ toàn bộ dự án chung cư (Project); còn nếu muốn nói đến các căn hộ chung cư đơn lẻ, người ta thường hay sử dụng thuật ngữ “Apartment” hay “Unit” 6

5 Lý Thế Dân (2008), Đi tìm định nghĩa chung cư https://kienviet.net/2008/06/04/di-tim-dinh-nghia-chung-cu/, truy cập ngày 01/4/2023

6 Lý Thế Dân (2008), Đi tìm định nghĩa chung cư https://kienviet.net/2008/06/04/di-tim-dinh-nghia-chung-cu/, truy cập ngày 01/4/2023

Tại Việt Nam, khái niệm nhà chung cư lần đầu tiên được quy định tại Quy chế QLSD nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD ngày 03/4/2003 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng (khoản 1 Điều 3) Theo đó, nhà chung cư được định nghĩa là nhà ở được xây dựng gồm có nhiều tầng, các căn hộ có cấu trúc khép kín, cho nhiều hộ dân ở Đồng thời, cũng có lối đi chung, cầu thang chung và các hệ thống kết cấu hạ tầng, kỹ thuật sử dụng chung cho toàn thể các hộ dân Đến ngày 01/7/2006, Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực, ngoài việc giữ lại các nội dung đã được quy định tại Quy chế QLSD nhà chung cư nói trên, thì khái niệm nhà chung cư đã có bổ sung thêm nội dung: “ Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư” 7 Đến ngày 01/7/2015, Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2022 có hiệu lực, trên cơ sở tiếp nối, giữ lại nội hàm khái niệm nhà chung cư tại các quy định nêu trên, thì Luật Nhà ở năm 2014 đã bổ sung thêm vào khái niệm nhà chung cư nội dung về phân loại nhà chung cư: “… bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh” Đồng thời, so với quy định trước đây, khái niệm nhà chung cư tại Luật Nhà ở năm 2014 đã bổ sung thêm chủ thể là “tổ chức”, bên cạnh “hộ gia đình, cá nhân”, là chủ thể có quyền đối với phần sở hữu chung, riêng và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung tại nhà chung cư 8

Từ các quy định trên, có thể hiểu nhà chung cư là nhà ở thường tập trung ở các khu vực, địa bàn khu đô thị lớn, có nhiều tầng, nhiều căn hộ độc lập, riêng biệt cho các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức ở hoặc để ở kết hợp với hoạt động kinh doanh Các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có các phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung tại nhà chung cư

7 Khoản 1 Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005

8 Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2022

11 Để làm rõ hơn các thuật ngữ được nêu tại khái niệm nhà chung cư, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2021/BXD) cũng đã định nghĩa nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp là nhà chung cư “được thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại v.v ” và định nghĩa, giải thích nhằm giúp phân biệt giữa nhà chung cư và căn hộ chung cư, cụ thể: “Căn hộ chung cư là căn hộ nằm trong nhà chung cư hoặc nhà chung cư hỗn hợp, phục vụ mục đích để ở cho một gia đình, cá nhân hay tập thể” 9

Bên cạnh đó, trong quá trình QLSD, cũng xuất hiện một số thuật ngữ, do vậy, để làm rõ các thuật ngữ này thì Quy chế QLSD nhà chung cư cũng đã có các giải thích, định nghĩa như: “Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc nhiều khối nhà có chung kết cấu xây dựng hoặc chung hệ thống kỹ thuật công trình được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt” tại khoản 2 Điều 3; hay định nghĩa về cụm nhà chung cư tại khoản 3 Điều 3:

“Cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”

Như vậy, cùng với các quy định, định nghĩa nêu trên, đã góp phần làm rõ hơn nội hàm khái niệm nhà chung cư, qua đó giúp chúng ta cơ bản hình dung và xác định được loại hình nhà ở này so với các nhà ở thông thường khác

1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư

Nhìn chung, nhà chung cư cũng có các đặc điểm của nhà ở thông thường như: Được con người đầu tư chi phí để xây dựng, việc thi công xây dựng nhà ở phải tuân theo quy chuẩn, tiêu chuẩn nhất định và các quy định của pháp luật; gắn với quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất; nhà chung cư được xây dựng nhằm phục vụ mục đích để ở hoặc có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh Bên cạnh đó, nhà chung cư có một số đặc điểm cơ bản sau đây:

9 Tiểu mục 1.4.2, 1.4.3, 1.4.6, Mục 1.4, Chương 1 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2021/BXD) ban hành kèm theo Thông tư số 03/2021/TT-BXD ngày 19/5/2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Một là, nhà chung cư có sự tồn tại song song giữa quyền sở hữu chung và quyền sở hữu riêng Cư dân vừa có quyền sở hữu riêng đối với phần diện tích bên trong căn hộ, ban công, lô gia gắn liền với căn hộ và quyền sở hữu chung đối với trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, không gian, hệ thống kết cấu chịu lực và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư Do vậy, cư dân sẽ có những quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm trong việc thực hiện các quyền sở hữu nói trên, để đảm bảo nhà chung cư được hoạt động, vận hành liên tục, bình thường, ổn định, an toàn

Hai là, các cư dân có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc QLSD phần diện tích sở hữu chung của nhà chung cư Giá trị phần sở hữu chung được phân bổ vào giá trị căn hộ, các chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí QLVH để được khai thác và sử dụng phần diện tích này Do đó, chủ đầu tư không được tự ý chuyển đổi công năng, cũng như mục đích sử dụng Đồng thời, vì các cư dân có quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm ngang nhau trong việc QLSD phần diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư, do đó, họ phải tôn trọng quyền của nhau trong việc sử dụng các phần sở hữu chung này

Ba là, trong quá trình QLSD nhà chung cư, có sự tham gia của hai chủ thể là

Ban quản trị và đơn vị QLVH nhà chung cư

Bốn là, nhà chung cư là nhà ở có nhiều căn hộ Hiện nay, nhà chung cư thường được xây dựng với rất nhiều tầng, thang máy là thiết bị kỹ thuật không thể thiếu tại các chung cư cao tầng Nhà chung cư là nơi sinh sống của rất nhiều cư dân, do đó, để đảm bảo sự tiện lợi, cũng như tiện ích cho người sử dụng, các nhà chung cư hiện nay hầu như đều xây dựng tầng hầm, nhằm phục vụ nhu cầu để xe của cư dân tại chung cư, cũng như lắp đặt các khu kỹ thuật, kho chứa

1.1.3 Phân hạng nhà chung cư

Tổng quan về quản lý, sử dụng nhà chung cư

1.2.1 Khái niệm về quản lý, sử dụng nhà chung cư

Theo từ điển Tiếng Việt, thuật ngữ “quản lý” được hiểu là việc tổ chức và điều khiển các hoạt động theo những yêu cầu nhất định 11 , còn thuật ngữ “sử dụng” được hiểu là lấy làm phương tiện để phục vụ nhu cầu, mục đích nào đó 12

11 http://tratu.soha.vn/dict/vn_vn/Qu%E1%BA%A3n_l%C3%AD, truy cập ngày 01/4/2023

12 http://tratu.soha.vn/dict/vn_vn/S%E1%BB%AD_d%E1%BB%A5ng, truy cập ngày 01/4/2023

Mặt khác, nhà chung cư cũng là một loại tài sản (bất động sản) theo quy định tại khoản 2 Điều 105 và khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015 Bên cạnh đó, thuật ngữ

“quản lý bất động sản” cũng được giải thích tại khoản 5 Điều 3 Luật KDBĐS năm

2014, như sau: “Quản lý bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất”

Từ các giải thích nêu trên, có thể hiểu, quản lý nhà chung cư là việc tổ chức, thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác, định đoạt nhà chung cư theo ủy quyền của chủ sở hữu, người có quyền sử dụng nhà chung cư, chủ đầu tư dự án nhà chung cư; còn sử dụng nhà chung cư là việc hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng nhà chung cư để phục vụ nhu cầu, mục đích để ở hoặc để ở và kinh doanh

1.2.2 Nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư

Theo quy định của pháp luật, để đảm bảo cho hoạt động QLSD nhà chung đạt kết quả tốt thì phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây 13 :

Một là, nhà chung cư phải được xây dựng và đưa vào sử dụng đảm bảo đúng công năng, mục đích thiết kế và nội dung dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Hai là, hoạt động QLSD nhà chung cư được thực hiện trên tinh thần thiện chí, bình đẳng, tự nguyện cam kết, thỏa thuận giữa các bên, tuy nhiên, các thỏa thuận, cam kết này không được trái với quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng, kinh doanh bất động sản, pháp luật có liên quan và đạo đức xã hội

Ba là, cư dân và đơn vị QLVH cùng nhau thỏa thuận, thống nhất việc đóng kinh phí QLVH nhà chung cư, trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan Việc đóng góp, QLSD các khoản phí, lệ phí tại nhà chung cư

13 Điều 4 Quy chế QLSD nhà chung cư

17 phải bảo đảm đúng mục đích, thực hiện công khai, minh bạch, theo đúng quy định của pháp luật

Bốn là, cư dân phải nghiêm túc chấp hành, thực hiện đúng nội quy QLSD nhà chung cư, quy định pháp luật về nhà ở, Quy chế QLSD nhà chung cư và pháp luật có liên quan

Năm là, Ban quản trị là tổ chức sẽ thay mặt cho cư dân để thực hiện các quyền, trách nhiệm liên quan đến việc QLSD nhà chung cư Đối với nhà chung cư không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị thì các cư dân tự thỏa thuận phương án quản lý nhà chung cư

Sáu là, các tranh chấp liên quan đến các hoạt động trong quá trình QLSD nhà chung cư được các bên giải quyết trên tinh thần thiện chí, thương lượng, hòa giải để giải quyết theo quy định của Luật Nhà ở, Quy chế QLSD nhà chung cư và pháp luật có liên quan

Bảy là, mọi chủ thể có hành vi vi phạm pháp luật về QLSD nhà chung cư phải được xử lý kịp thời, khách quan, đảm bảo tính nghiêm minh theo quy định của pháp luật

Cuối cùng là, khuyến khích chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị QLVH, cư dân áp dụng các tiến bộ trong khoa học kỹ thuật, công nghệ thông tin vào quá trình QLSD nhà chung cư

1.2.3 Nội dung về quản lý, sử dụng nhà chung cư

Hoạt động QLSD nhà chung cư bao gồm những nội dung cơ bản sau đây:

Một là, việc lập, bàn giao và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư:

Theo Điều 5 Quy chế QLSD nhà chung cư, chủ sở hữu nhà chung cư phải lập và lưu trữ hồ sơ về nhà ở Chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ công trình hoặc hồ sơ hoàn công của công trình nhà chung cư (đối với các chung cư không còn hồ sơ lưu trữ) Đồng thời, pháp luật cũng quy định về trách nhiệm lưu trữ, bàn giao của chủ đầu tư cho Ban quản trị; trách nhiệm lưu trữ, quản lý hoặc cung cung cấp hồ sơ

18 chung cư của Ban quản trị cho đơn vị QLVH; việc xử lý đối với chủ đầu tư, Ban quản trị có vi phạm trong việc thực hiện trách nhiệm bàn giao hồ sơ nhà chung cư

Hai là, về Bản nội quy QLSD nhà chung cư:

Mỗi chung cư đều phải ban hành Bản nội quy QLSD nhà chung cư, bao gồm các nội dung quy định liên quan đến công tác QLVH, sử dụng nhà chung cư 14 Với việc xây dựng và công khai Bản nội quy sẽ giúp chủ sở hữu, đơn vị QLVH và các cá nhân, đơn vị liên quan dễ dàng, thuận tiện hơn trong công tác QLVH, qua đó, góp phần nâng cao hiệu quả QLSD nhà chung cư, nâng cao điều kiện sống, đảm bảo an toàn, an ninh trật tự, xây dựng nếp sống văn minh tại chung cư

Ba là, về QLVH nhà chung cư:

Quy định pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư

1.3.1 Chủ thể quản lý, sử dụng nhà chung cư

Theo khoản 9 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020, quy định: “Chủ đầu tư xây dựng (sau đây gọi là chủ đầu tư) là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp QLSD vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng”

Bên cạnh đó, theo khoản 6 Điều 3 Quy chế QLSD nhà chung cư, quy định:

“Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư là chủ sở hữu vốn hoặc tổ chức, cá nhân được giao QLSD vốn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trong đó có nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan (sau đây gọi chung là chủ đầu tư)”

Theo quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm dự thảo, xây dựng Bản nội quy QLSD nhà chung cư, đính kèm Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, trong trường

20 hợp, chung cư chưa tổ chức HNNCC lần đầu và phải công bố công khai Bản nội quy này tại khu vực sảnh cầu thang, lễ tân và tại nhà sinh hoạt cộng đồng của chung cư Ngoài ra, theo Điều 38 Quy chế QLSD nhà chung cư, chủ đầu tư có quyền, trách nhiệm thực hiện một số công việc như QLVH chung cư; thu kinh phí bảo trì 2% và bàn giao lại cho Ban quản trị; chủ trì tổ chức HNNCC lần đầu, cử người tham gia Ban quản trị và tham gia biểu quyết, bỏ phiếu tại HNNCC theo quy định

1.3.1.2 Ban Quản trị nhà chung cư

Ban quản trị được bầu ra thông qua HNNCC, được công nhận theo Quyết định của UBND cấp huyện hoặc Quyết định của UBND cấp xã tại nơi có nhà chung cư (nếu được UBND cấp huyện ủy quyền) Ban quản trị có vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho các cư dân, đồng thời cũng có các quyền, trách nhiệm trong hoạt động QLSD nhà chung cư

Về thành lập Ban quản trị: Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc có nhiều chủ sở hữu nhưng tổng số các căn hộ tại chung cư là dưới 20 thì việc có thành lập Ban quản trị hay không sẽ do chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư cùng nhau thống nhất quyết định Còn đối với các nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, đồng thời có tổng số căn hộ là từ 20 trở lên thì bắt buộc phải thành lập Ban quản trị theo quy định

Về mô hình hoạt động: Ban quản trị của nhà chung cư có một chủ sở hữu hoạt động theo mô hình tự quản, không có tư cách pháp nhân và không có con dấu Còn đối với các chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị tổ chức, hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của Công ty Cổ phần hoặc Hợp tác xã, có tư cách pháp nhân và có con dấu riêng

Về nhiệm kỳ, quyền và trách nhiệm: Ban quản trị có nhiệm kỳ hoạt động trong thời gian là 03 năm và được bầu lại tại HNNCC thường niên của năm cuối nhiệm kỳ, trừ trường hợp họp HNNCC bất thường để bầu thay thế Ban quản trị Ban quản trị có các quyền, trách nhiệm theo quy định tại Điều 104 Luật Nhà ở năm

2014 sửa đổi, bổ sung năm 2022, Quy chế QLSD nhà chung cư như QLSD kinh phí

21 bảo trì, đại diện cho cư dân để giải quyết các vấn đề phát sinh tại chung cư, ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ QLVH, được hưởng thù lao…

1.3.1.3 Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư

Theo quy định tại khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2022, chủ đầu tư hoặc các đơn vị khác có thể tham gia vào việc QLVH nhà chung cư với tư cách là đơn vị QLVH, nếu đáp ứng đủ các đủ điều kiện về chức năng, năng lực QLVH

Trường hợp chưa tổ chức HNNCC lần đầu thì việc QLVH nhà chung cư sẽ do chủ đầu tư thực hiện Nếu chung cư có trang bị hệ thống thang máy nhưng chủ đầu tư không đáp ứng đủ các điều kiện để thực hiện việc QLVH thì chủ đầu tư phải thuê đơn vị khác có đủ điều kiện theo quy định về chức năng, năng lực thực hiện

Trường hợp đã tổ chức HNNCC lần đầu thì việc lựa chọn đơn vị QLVH nhà chung cư được thực hiện như sau:

- Nếu chung cư không có trang bị hệ thống thang máy thì HNNCC tự quyết định việc QLVH theo hình thức tự quản hoặc thuê đơn vị đủ điều kiện theo quy định để thực hiện QLVH nhà chung cư;

- Nếu chung cư có trang bị hệ thống thang máy, đồng thời chủ đầu tư có đủ kiện về chức năng, năng lực thực hiện và muốn tham gia vào việc QLVH thì Ban quản trị và chủ đầu tư cùng thương thảo, thỏa thuận với nhau để ký hợp đồng dịch vụ QLVH nhà chung cư Ngược lại, nếu chủ đầu tư không có hoặc có đủ chức năng, năng lực theo quy định nhưng không muốn tham gia QLVH hoặc tham gia QLVH nhưng không đáp ứng, thực hiện được các nội dung, yêu cầu theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ thì sẽ tổ chức HNNCC để quyết định lựa chọn đơn vị khác, đảm bảo có đủ điều kiện theo quy định Việc QLVH sẽ do đơn vị QLVH và Ban quản trị cùng thỏa thuận, thống nhất thông qua hợp đồng dịch vụ QLVH nhà chung cư Đơn vị QLVH có thể QLVH nhiều nhà chung cư và không phụ thuộc vào địa bàn có nhà chung cư

Theo Từ điển Tiếng Việt, thuật ngữ “cư dân” được hiểu là người dân cư trú trong một vùng, một địa bàn cụ thể 15 Từ đó, có thể hiểu, cư dân nhà chung cư là người dân cư trú, sinh sống tại nhà chung cư đó Như vậy, cư dân có thể bao gồm các chủ thể sau đây: chủ sở hữu nhà chung cư, người sử dụng nhà chung cư và đại diện chủ sở hữu căn hộ hoặc các phần diện tích khác trong nhà chung cư 16

Chủ sở hữu có thể là người sở hữu căn hộ hoặc các phần diện tích khác trong nhà chung cư Người sử dụng nhà chung cư là người đang trực tiếp QLSD nhà chung cư hoặc người khác thông qua các hình thức như được ủy quyền sử dụng, ở nhờ hoặc thuê, mượn hoặc được cơ quan có thẩm quyền cho sử dụng và đang sử dụng căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư một cách hợp pháp Đại diện chủ sở hữu căn hộ hoặc các phần diện tích khác không phải căn hộ là người đại diện cho chủ sở hữu của mỗi căn hộ, các phần diện tích khác không phải là căn hộ trong nhà chung cư hoặc người sử dụng hợp pháp nếu chủ sở hữu không sử dụng và có ủy quyền hợp pháp

THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ TỪ THỰC TIỄN QUẢN LÝ TẠI SỞ XÂY DỰNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN

Tổng quan về công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

2.1 Tổng quan về công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Hiện nay, trên địa bàn TP.HCM có 1.551 nhà chung cư, tương ứng với 2.522 lô chung cư 24 Nhà chung cư tập trung nhiều nhất tại Quận 5 (với 245 nhà chung cư, tương ứng với 362 lô chung cư), Quận 1 (với 233 nhà chung cư, tương ứng với 238 lô chung cư) và quận Bình Thạnh (với 150 nhà chung cư, tương ứng với 167 lô chung cư) Trong những năm gần đây, nhà chung cư phát triển với tốc độ cao ở khu vực Quận 7 (với 103 nhà chung cư, tương ứng với 347 lô chung cư), quận Tân Phú (với 76 nhà chung cư, tương ứng với 80 lô chung cư) và khu vực thành phố Thủ Đức (với 160 nhà chung cư, tương ứng với 360 lô chung cư) Đối với khu vực các huyện ngoại thành, nhà chung cư phát triển ở huyện Bình Chánh (với 24 nhà chung cư, tương ứng với 87 lô chung cư) và huyện Nhà Bè (với 15 nhà chung cư, tương ứng với 47 lô chung cư) Địa phương có ít nhà chung cư nhất là huyện Hóc Môn với

01 chung cư, riêng huyện Cần Giờ và huyện Củ Chi là 02 địa phương hiện chưa có dự án nhà chung cư được đầu tư xây dựng

Nhìn chung, nhà chung cư có sự gia tăng nhanh chóng cả về số lượng, quy mô cụm nhà chung cư, chiều cao xây dựng, cũng như số tầng hầm nhà chung cư… dẫn đến những thách thức mới hơn và cao hơn trong công tác QLSD nhà chung cư Đơn cử có thể kể đến như Dự án Vinhomes Central Park, do Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Tân Liên Phát trực thuộc Tập đoàn Vingroup làm chủ đầu tư, với quy mô xây dựng 81 tầng nổi, 03 tầng hầm; tổng thể dự án xây dựng trên khuôn viên rộng 43,91ha bao gồm 17 nhà chung cư (gồm The Central 1, 2, 3, 4; The Park 1, 2,

24 Sở Xây dựng TP.HCM (2022), Báo cáo số 6102/BC-SXD-QLN&CS ngày 30/5/2022 về tình hình

QLSD, vận hành nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM năm 2021

3, 4, 5, 6, 7; The Landmark 1, 2, 3, 4, 5, 6), độ cao của các tòa căn hộ sẽ rơi vào khoảng từ 38 - 50 tầng và 01 tòa tháp Landmark 81 tầng gồm siêu thị, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng dùng cho thuê, căn hộ

Qua thực tiễn công tác QLSD nhà chung cư tại Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, nhiều chung cư đã và đang làm khá tốt công tác QLSD như Chung cư Him Lam Riverside, phường Tân Hưng, Quận 7, do Công ty Cổ phần Him Lam làm chủ đầu tư; Chung cư Botanica Premier, Phường 2, quận Tân Bình, do Công ty TNHH NOVA SASCO làm chủ đầu tư; Chung cư Vinhomes Grand Park, phường Long Thạnh Mỹ, thành phố Thủ Đức, do Công ty Cổ phần Phát triển Thành phố Xanh trực thuộc Tập đoàn Vingroup làm chủ đầu tư…

Tuy nhiên, với thực trạng số lượng, quy mô phát triển nhà chung cư ngày càng lớn, công tác QLSD nhà chung cư khó đảm bảo toàn diện Theo thống kê, ước tính trong giai đoạn 2017 - 2022, Sở Xây dựng TP.HCM tiếp nhận rất nhiều tranh chấp liên quan đến công tác QLSD nhà chung cư tại 212 nhà chung cư, cụ thể 25 :

25 Tổ Công tác theo Quyết định số 625/QĐ-SXD-TT ngày 03/5/2019 của Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM (2021), Báo cáo sơ kết số 9128/BC-TT-TCT ngày 07/12/2021 về kết quả thực hiện nhiệm vụ của Tổ Công tác và Tổ Giúp việc của Tổ Công tác tham mưu xử lý các vấn đề liên quan đến QLVH, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 2017 - 2021

Tổ Phản ứng nhanh theo Quyết định số 1738/QĐ-SXD-TT ngày 16/12/2021 của Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM (2022), Báo cáo số 4808/BC-TT-TCD&GQKNTC ngày 02/8/2022 về tình hình thực hiện nhiệm vụ của Tổ Phản ứng nhanh

Lưu ý: “Các số liệu được nêu trên chỉ là các vụ việc tranh chấp phức tạp được Sở Xây dựng TP.HCM đưa vào danh sách để theo dõi, cập nhật thông tin tiến độ, báo cáo kết quả xử lý để kịp thời chỉ đạo, giải quyết Trên thực tế, số lượng đơn kiến nghị, phản ánh liên quan đến các nội dung về QLSD nhà chung cư chiếm tỷ lệ khá lớn Cụ thể, theo thống kê của Tổ Tiếp công dân (được thành lập theo Quyết định số 1406/QĐ-SXD-TCCB ngày 12/8/2022 của Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM), trong năm 2021, 2022 đã tiếp nhận, phân loại, xử lý 325 đơn, cụ thể:

- Tính từ ngày 01/01/2021 - 31/12/2021: 189 đơn liên quan đến việc QLSD nhà chung cư/tổng 952 đơn (chiếm tỷ lệ 19,85%) Trong đó: Đơn không đủ điều kiện xử lý là 57 đơn; Đơn không thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở là 22 đơn; Đơn thuộc thẩm quyền giải quyết là 110 đơn (Chuyển các phòng chuyên môn thuộc Sở xử lý 33 đơn (đã giải quyết 33/33 đơn), chuyển Thanh tra Sở Xây dựng TP.HCM là 77 đơn (đã giải quyết 77/77 đơn))

- Tính từ ngày 01/01/2022 - 31/12/2022: 136 đơn liên quan đến việc QLSD nhà chung cư/tổng

1109 đơn (chiếm tỷ lệ 12,26%) Trong đó: Đơn không đủ điều kiện xử lý là 41 đơn; Đơn không thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở là 54 đơn; Đơn thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở là 41 đơn

Số lượng nhà chung cư có tranh chấp

35 23 54 33 67 Đồng thời, trong năm 2022, Sở Xây dựng TP.HCM đã nêu ra 17/67 nhà chung cư có phát sinh tranh chấp đặc biệt phức tạp, kéo dài, thường xuyên tập trung đông người, giăng băng rôn, biểu ngữ tại trụ sở UBND TP.HCM, Sở Xây dựng TP.HCM 26

Hầu hết các tranh chấp có liên quan đến việc đóng góp, QLSD kinh phí QLVH, kinh phí bảo trì 2%; phần diện tích sở hữu chung, riêng; Ban quản trị, đơn vị QLVH, công tác tổ chức HNNCC và một số nội dung khác về QLVH nhà chung cư… Các tranh chấp phát sinh một phần do quy định của pháp luật chưa chặt chẽ, cụ thể, chưa theo kịp những thay đổi của cuộc sống; một phần do ý thức, trách nhiệm của các chủ thể có liên quan trong hoạt động QLSD nhà chung cư chưa cao, còn né tránh, chây ỳ, đùn đẩy trách nhiệm hoặc cố tình vi phạm.

Những thuận lợi và kết quả đạt được trong công tác quản lý, sử dụng nhà

Với vai trò là cơ quan được UBND TP.HCM giao quản lý nhà nước về nhà chung cư, Sở Xây dựng TP.HCM đã quan tâm, chú trọng, chủ động triển khai công tác QLSD nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2022, các văn bản hướng dẫn, các Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng

Bộ Xây dựng, Chủ tịch UBND TP.HCM

(Chuyển các phòng chuyên môn thuộc Sở là 13 đơn (đã giải quyết 13/13 đơn), chuyển Thanh tra Sở Xây dựng TP.HCM 28 đơn (đã giải quyết 28/28 đơn))”

26 Thanh tra Sở Xây dựng TP.HCM (2022), Báo cáo số 8306/BC-TT-TTCN ngày 16/12/2022 về Kết quả thực hiện các kết luận thanh tra, kiểm tra, kiểm toán của cơ quan có thẩm quyền liên quan Sở Xây dựng và các Dự án chung cư có tranh chấp, mâu thuẫn, khiếu nại phức tạp theo chỉ đạo tại Thông báo số 15553/TB-SXD-VP và chỉ đạo của Lãnh đạo Sở

Bên cạnh các quy định điều chỉnh hoạt động QLSD nhà chung cư, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022, thay thế Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ Theo đó, Chính phủ đã quy định các biện pháp, hành vi vi phạm bị xử phạt trong lĩnh vực QLSD nhà chung cư, tăng mức xử phạt nhằm răn đe, góp phần xử lý triệt để các vấn đề nóng hiện nay như chiếm dụng quỹ bảo trì 2%; quy định chế tài xử lý đối Ban quản trị, đơn vị QLVH và người sử dụng nhà chung cư

Cùng với đó là sự quan tâm, chỉ đạo của UBND TP.HCM trong công tác QLSD nhà chung cư như ký ban hành Chỉ thị số 04/CT-UBND ngày 29/3/2018 về triển khai các biện pháp đảm bảo an toàn PCCC đối với chung cư, nhà cao tầng trên địa bàn TP.HCM; ban hành Quyết định số 11/2018/QĐ-UBND ngày 31/3/2018 về ban hành Khung giá dịch vụ QLVH nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM, Công văn số 2156/UBND-ĐT ngày 30/6/2022 về tăng cường hiệu lực, hiệu quả trong công tác QLSD nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM…

Bên cạnh đó, Sở Xây dựng TP.HCM cũng đã có nhiều văn bản hướng dẫn các quận, huyện, thành phố Thủ Đức, các chủ thể có liên quan về công tác QLSD nhà chung cư; thực hiện rất nhiều hoạt động thiết thực như phối hợp tổ chức buổi Giao lưu trực tuyến: “Giải đáp về công tác QLVH nhà chung cư tại TP.HCM” tại Trụ sở Báo Sài Gòn Giải phóng; kiểm tra tình hình QLSD nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM năm 2022 27 ; phối hợp với Công an TP.HCM và các cơ quan, đơn vị có liên quan tổ chức “Hội thảo về công tác quản lý nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM” 28 ; đặc biệt ban hành “Sổ tay hướng dẫn công tác QLSD nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM” 29

27 Sở Xây dựng TP.HCM (2022), Kế hoạch số 5272/KH-SXD-TT ngày 17/5/2022 về kiểm tra tình hình QLSD nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM năm 2022

28 Sở Xây dựng TP.HCM, Công an TP.HCM (2022), Kế hoạch liên tịch số 5865/KH-SXD-CATP ngày 15/11/2022 về việc tổ chức “Hội thảo về công tác quản lý nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM”

29 Sở Xây dựng TP.HCM (2022), Công văn số 4206/SXD-QLN&CS ngày 26/4/2022 về việc hướng dẫn công tác QLSD nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM

Nhìn chung, các văn bản pháp luật điều chỉnh hoạt động QLSD nhà chung cư cơ bản chặt chẽ, khá đầy đủ, góp phần tạo khung pháp lý cần thiết giúp cho các chủ thể tham gia hoạt động QLSD nhà chung cư đúng quy định Từ đó, việc QLSD nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM đã dần đi vào nền nếp; chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị QLVH, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư từng bước nâng cao ý thức, vai trò của mình trong công tác QLSD nhà chung cư; góp phần đảm bảo an ninh trật tự; xây dựng môi trường sống, nếp sống văn minh cho người dân tại nhà chung cư.

Những khó khăn, hạn chế còn tồn tại, các tranh chấp phổ biến liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư nhìn từ thực tiễn quản lý tại Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh

Qua thực tiễn công tác QLSD nhà chung cư tại Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, các mâu thuẫn, tranh chấp xảy ra tại các chung cư hầu hết đều rất phức tạp, các tranh chấp, mâu thuẫn tại mỗi chung cư bao gồm rất nhiều nội dung kiến nghị, phản ánh khác nhau, đồng thời mang yếu tố phức tạp, đông người, kéo dài Từ đó, có thể thấy, việc điều tiết, làm cân bằng, đảm bảo quyền cũng như lợi ích của các bên trong mối quan hệ pháp luật về QLSD nhà chung cư là một vấn đề vô cùng khó khăn, phức tạp

Nguyên nhân của việc phát sinh các tranh chấp không chỉ do các yếu tố chủ quan từ phía các chủ thể, mà quan trọng nhất vẫn là các quy định của pháp luật có liên quan điều chỉnh hoạt động này Trong khi đó, hiện nay một số quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2022, Quy chế QLSD nhà chung cư và các văn bản có liên quan vẫn còn tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn, chưa cụ thể, rõ ràng, chưa điều chỉnh hết các vấn đề phát sinh trong hoạt động QLSD nhà chung cư, từ đó dẫn đến công tác quản lý còn gặp nhiều khó khăn, hạn chế Do vậy, yêu cầu giải quyết kịp thời, hiệu quả, triệt để các tranh chấp trong hoạt động QLSD nhà chung cư, cũng như sớm hoàn thiện các quy định của pháp luật là vấn đề cấp bách đặt cần phải xử lý

Từ thực tiễn quản lý tại Sở Xây dựng TP.HCM, trong hoạt động QLSD nhà chung cư có phát sinh một số nội dung tranh chấp rất phổ biến Theo thống kê 212 chung cư trên địa bàn Thành phố có tranh chấp trong giai đoạn 2017 - 2022 (số liệu đã được dẫn chứng tại Mục 2.1 nêu trên), có tỷ lệ % các loại tranh chấp/tổng số các tranh chấp như sau:

Liên quan đến chủ đầu tư

Liên quan đến kinh phí bảo trì

Phần diện tích sở hữu chung, riêng

Liên quan đến Ban quản trị

Liên quan đến kinh phí QLVH Tỷ lệ % 50,47% 41,04% 23,11% 21,70% 14,62% 14,15%

Như vậy, từ các tranh chấp trong QLSD nhà chung cư có thể thấy, việc phát sinh các tranh chấp đều có liên quan đến chủ đầu tư, Bản quản trị Tuy nhiên, cư dân lại chính là các chủ thể thực tế bị xâm phạm đến quyền và lợi ích chính đáng, vì họ là người thực tế sở hữu, sử dụng sinh sống tại chung cư, cũng như sử dụng các tiện ích tại nhà chung cư đó

2.3.1 Tranh chấp liên quan đến các loại phí tại nhà chung cư

2.3.1.1 Tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì nhà chung cư

Như đã phân tích, các tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì 2% chiếm tỷ trọng lớn (41,04%) trong tổng số các nội dung tranh chấp tại nhà chung cư Các tranh chấp ở đây thường bao gồm các nội dung như chủ đầu tư không mở tài khoản hoặc mở tài khoản kinh phí bảo trì không đúng quy định; chủ đầu tư chiếm dụng không bàn giao, bàn giao không đầy đủ kinh phí bảo trì và lãi suất tiền gửi kinh phí bảo trì; chủ đầu tư và Ban quản trị không thống nhất được số liệu quyết toán để xác định kinh phí bảo trì phải bàn giao Đơn cử có thể kế đến một vụ việc vi phạm của chủ đầu tư liên quan đến bàn giao kinh phí bảo trì 2% như tại Chung cư 4S Linh Đông, phường Linh Đông, thành phố Thủ Đức, do Công ty TNHH Xây dựng Thành Trường Lộc làm chủ đầu tư, Chủ

40 tịch UBND TP.HCM có Quyết định số 2183/QĐ-UBND ngày 15/6/2021 xử phạt đối với Công ty, do có vi vi phạm: “Bàn giao không đầy đủ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định, cụ thể: Chủ đầu tư bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho Ban quản trị chung cư với số tiền 200 triệu đồng…” Theo đó, với phần kinh phí 2% còn lại hơn 25 tỷ đồng, chủ đầu tư đã chiếm dụng, không bàn giao cho Ban quản trị theo quy định Mặc dù, đã bị xử phạt về hành vi nêu trên, tuy nhiên Công ty vẫn không chấp hành, do đó, ngày 04/4/2022, Chủ tịch UBND TP.HCM tiếp tục có Quyết định số 973/QĐ-CCXP cưỡng chế buộc thực hiện biện pháp khắc phụ hậu quả, cụ thể: “Buộc bàn giao ngay toàn bộ kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư theo quy định ” Công ty cho rằng các Quyết định nêu trên của Chủ tịch UBND TP.HCM là không đúng quy định của pháp luật, không hợp tình, hợp lý nên không chấp hành thực hiện và có đơn khởi kiện các Quyết định này tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền

Hoặc vụ việc xảy ra tại Chung cư Xi Grand Court, Phường 14, Quận 10, do Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Phú Sơn Thuận làm chủ đầu tư Với số tiền quỹ bảo trì 2% đã thu ước tính hơn 50 tỷ đồng, thì Công ty chỉ mới bàn giao cho Ban quản trị 31 tỷ đồng 30 Qua quá trình làm việc, cơ quan nhà nước, cũng như Ban quản trị đều có văn bản đề nghị bàn giao phần kinh phí bảo trì còn lại, nhưng Công ty vẫn không chấp hành Do đó, ngày 04/5/2022, Chủ tịch UBND TP.HCM có Quyết định số 1467/QĐ-UBND xử phạt đối với Công ty, với mức phạt tiền 180 triệu đồng, do đã có hành vi: “Bàn giao không đầy đủ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cu theo quy định” Do không chấp hành Quyết định 31 , ngày 12/8/2022, Chủ tịch UBND TP.HCM đã có Quyết định số 2735/QĐ-CCXP cưỡng chế buộc thực hiện biện pháp khắc phụ hậu quả, cụ thể: “Buộc bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định ”

30 Sở Xây dựng TP.HCM (2021), Công văn số 6779/SXD-QLN&CS ngày ngày 21/6/2021 về QLSD nhà chung cư tại chung cư Xi Grand Court, Phường 14, Quận 10

31 UBND Quận 10 (2022), Công văn số 2018/UBND-QLĐT ngày 15/6/2022 về kết quả triển khai thực hiện Quyết định số 1467/QĐ-UBND ngày 04/5/2022 của UBND TP.HCM

Bên cạnh đó, cũng còn rất nhiều vụ việc tương tự xảy ra tại các chung cư khác như Chung cư River Park Sài Gòn, Phường 14, Quận 10, do Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Long Giang làm chủ đầu tư; Chung cư Tân Hồng Ngọc, phường Tân Thới Hòa, quận Tân Phú, do Công ty Cổ phần Tân Hoàng Thắng làm chủ đầu tư; Chung cư La Astoria, phường Bình Trưng Tây, thành phố Thủ Đức, do Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng An Gia Hưng làm chủ đầu tư; Chung cư New Town, phường Hiệp Bình Chánh, thành phố Thủ Đức, do Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Dự án hạ tầng Thái Bình Dương làm chủ đầu tư; 03 dự án cùng tên Chung cư Khang Gia, cùng do Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa cốc Khang Gia làm chủ đầu tư, tọa lạc tại 03 địa chỉ là Phường 14, quận Gò Vấp, Phường 4, Quận 8 và phường Tân Quý, quận Tân Phú, đều phát sinh tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì 2%…

Theo số liệu báo cáo, tổng số nhà chung cư đã và đang thực hiện bàn giao kinh phí bảo trì còn rất hạn chế (ngoại trừ 474 nhà chung cư cũ được xây dựng trước 1975 không có kinh phí bảo trì) Cụ thể: Trong năm 2021, số lượng nhà chung cư đã và đang thực hiện bàn giao là 319/1.077 nhà chung cư 32 ; Năm 2020 là 213/1.044 nhà chung cư 33 ; Năm 2019 là 194/927 nhà chung cư 34 Từ các số liệu này, rõ ràng có thể nhận thấy, công tác bàn giao phần kinh phí này là một hoạt động không hề đơn giản và thực tế đã phát sinh nhiều tranh chấp như đã nêu trên

Về chế tài xử lý chủ đầu tư về hành vi “không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ kinh phí bảo trì ” như hiện nay, được quy định tại điểm e khoản 2 Điều 67 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ, với khung tiền phạt từ 160 triệu đến 200 triệu đồng, mặc dù đã có sự tăng nặng so với Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ (100 triệu đến 150

32 Sở Xây dựng TP.HCM (2022), Báo cáo số 6102/BC-SXD-QLN&CS ngày 30/5/2022 về tình hình

QLSD, vận hành nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM năm 2021

33 Sở Xây dựng TP.HCM (2021), Báo cáo số 3970/BC-SXD-QLN&CS ngày 14/4/2021 về tình hình

QLSD, vận hành nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM năm 2020

34 Sở Xây dựng TP.HCM (2020), Báo cáo số 5311/BC-SXD-QLN&CS ngày 21/5/2020 về tình hình

QLSD, vận hành nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM năm 2020

42 triệu đồng) Tuy nhiên, mức phạt đối với hành vi này như quy định hiện nay cũng chưa thật sự đủ sức răn đe Nếu tính một phép tính đơn giản, việc lấy kinh phí bảo trì khoảng 03 tỷ đồng gửi ngân hàng, với lãi suất tiền gửi tại các ngân hàng hiện nay vào khoảng 08%/năm thì số tiễn lãi có được là 240 triệu đồng/năm, là đã vượt quá mức trung bình của khung tiền phạt nếu phạt chủ đầu tư (180 triệu đồng); chưa kể đến việc số tiền quỹ bảo trì tại các chung cư có quy mô lớn, lên đến hàng chục, hàng trăm tỷ đồng và gửi ngân hàng trong nhiều năm, thì số tiền lãi thu về là một con số không hề nhỏ Có thể thấy, mặc dù về cơ bản pháp luật đã có cơ chế xử lý đối với trường hợp chủ đầu tư có hành vi nói trên, tuy nhiên tình trạng vi phạm vẫn còn xảy ra

Xuất phát từ thực trạng vừa nói trên, liên quan đến việc thu kinh phí bảo trì 2%, hiện nay có một số quan điểm khác nhau như sau 35 :

Một là, bãi bỏ hoàn toàn quy định về việc giao chủ đầu tư thu kinh phí bảo trì 2%: Tác giả nhận thấy, quan điểm này là không phù hợp Bởi lẽ, chung cư sau thời gian đi vào hoạt động sẽ dần xuống cấp, việc thu kinh phí bảo trì nhằm phục vụ cho hoạt động bảo trì, giúp đảm bảo chất lượng, an toàn tại chung cư Đồng thời, theo quy định Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2022, tinh thần Nghị định 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng và Điều 126 Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020, thì chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng công trình có trách nhiệm bảo trì công trình xây dựng, các thiết bị công trình Như vậy, có thể thấy, việc thu kinh phí bảo trì 2% nhằm thực hiện các hoạt động bảo trì nhà chung cư là vô cùng cần thiết, không thể bị bãi bỏ

Hai là, vẫn giữ quy định về việc thu kinh phí bảo trì nhưng không đóng một lần tại thời điểm nhận bàn giao, tiến tới giao việc thu khoản kinh phí này cho Ban quản trị sau khi được thành lập tại HNNCC lần đầu, việc thu phí bảo trì được chia

35 Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (2019), Công văn số 45/CV-HoREA ngày 22/4/2019 tham luận về việc thực hiện pháp luật về QLSD kinh phí bảo trì nhà chung cư hiện nay

43 nhỏ để đóng theo quý hoặc tháng: Theo quan điểm này, việc thu kinh phí bảo trì sẽ chuyển giao cho Ban quản trị, nhằm khắc phục tình trạng chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì Tuy nhiên, phương án này sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, vì có thể dẫn đến hệ lụy là cư dân không chấp hành việc đóng hàng tháng, hàng quý thì công tác bảo trì sẽ rơi vào bế tắc Đồng thời, việc thu kinh phí hàng tháng hoặc hàng quý cũng vô cùng khó khăn, chẳng hạn như tình trạng hiện nay tại 474 nhà chung cư cũ được xây dựng trước 1975, đang đánh giá chất lượng, cải tạo, xây dựng lại để tái định cư cho các hộ dân, tính đến nay đã tháo dỡ được 10 chung cư cũ (với 13 lô chung cư) Như vậy, còn 464 nhà chung cư cũ, Nhà nước hiện đang phải dùng Ngân sách để thực hiện các hoạt động bảo trì chung cư