Phân tíh hiệu quả dự án đầu tư xây dựng dự án trung tâm thương mại và dịch vụ dầu khí đà nẵng

Để giải quyết vấn đề nhà ở, văn phòng cho thuê đến tay được những người thực sự có nhu cầu, đưa giá bán nhà ở, giá thuê văn phòng về với giá trị thực của nó tôi nghiên cứu đề tài: “Phân

Những khái niệm cơ bản về đầu tư

Khái niệm về đầu tư

Hoạt động đầu tư là quá trình sử dụng tài chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và tài sản vật chất để tái sản xuất cơ sở vật chất kỹ thuật của nền kinh tế Đầu tư được hiểu theo nghĩa rộng là việc sử dụng tài nguyên trong thời gian dài để thu lợi nhuận và mang lại lợi ích kinh tế xã hội, đồng thời là sự hy sinh nguồn lực hiện tại để đạt được các mục tiêu trong tương lai.

Các nguồn lực đầu tư bao gồm tiền, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động và trí tuệ, dẫn đến việc gia tăng tài sản vật chất, tài sản chính, tài sản trí tuệ và nguồn nhân lực có năng suất cao hơn Đối với doanh nghiệp, đầu tư được hiểu là việc bỏ vốn với hy vọng thu được lợi nhuận trong tương lai.

Đầu tư là hoạt động sử dụng vốn nhằm tạo ra các hiệu quả kinh tế xã hội, góp phần vào mục tiêu phát triển quốc gia.

Các đặc điểm chính của hoạt động đầu tư

Để bắt đầu một doanh nghiệp, việc có vốn là điều kiện tiên quyết Vốn có thể đến từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm tiền mặt, tài sản như máy móc, nhà xưởng, hoặc giá trị quyền sở hữu công nghiệp và bí quyết kỹ thuật Các loại vốn này có thể là vốn Nhà nước, vốn tư nhân, vốn góp, vốn cổ phần, cũng như vốn vay dài hạn, trung hạn và ngắn hạn.

Đầu tư thường có thời gian dài, từ 2 năm đến tối đa 70 năm, với các hoạt động ngắn hạn dưới 1 năm không được coi là đầu tư Thời hạn đầu tư được ghi rõ trong quyết định đầu tư hoặc Giấy phép đầu tư, phản ánh đời sống của dự án.

Hoạt động đầu tư tiềm ẩn nhiều rủi ro, vì vậy người phân tích cần chú trọng không chỉ vào nội dung mà còn vào các phương pháp đo lường và đánh giá để đưa ra quyết định đầu tư chính xác Để đảm bảo hiệu quả kinh tế xã hội cao cho mọi dự án đầu tư, việc chuẩn bị kỹ lưỡng là rất quan trọng Sự chuẩn bị này thể hiện qua việc lập dự án đầu tư, đảm bảo rằng các quyết định đầu tư được thực hiện dựa trên các dự án đã được soạn thảo với chất lượng tốt.

Lợi ích do đầu tư mang lại được biểu hiện trên hai mặt: lợi ích tài chính

Lợi ích kinh tế xã hội, thường được gọi là lợi ích kinh tế, phản ánh qua chỉ tiêu kinh tế xã hội và lợi nhuận Trong khi lợi ích tài chính tác động trực tiếp đến quyền lợi của chủ đầu tư, lợi ích kinh tế lại ảnh hưởng đến quyền lợi của xã hội và cộng đồng.

Chi phí và kết quả đầu tư

Theo tính chất của các loại chi phí có thể chia ra hai loại chính:

Chi phí đầu tư cố định bao gồm các yếu tố như đất đai, nhà xưởng, máy móc, thiết bị, cùng với các cơ sở phụ trợ và tiện ích khác Ngoài ra, cần tính đến các chi phí trước vận hành để đảm bảo hoạt động hiệu quả của dự án.

Chi phí trước vận hành, mặc dù không trực tiếp tạo ra tài sản hay phương tiện cho hoạt động đầu tư, lại là những chi phí gián tiếp liên quan đến việc tạo ra và vận hành các tài sản nhằm đạt được mục tiêu đầu tư Thông thường, loại chi phí này phụ thuộc vào công suất lắp đặt của công trình.

Vốn lưu động ban đầu là các chi phí cần thiết để hình thành tài sản lưu động và đảm bảo dự án hoạt động hiệu quả theo các điều kiện kinh tế kỹ thuật đã dự tính Chi phí này thường phụ thuộc vào quy mô vận hành của công trình.

Kết quả đầu tư phản ánh mục tiêu đầu tư thông qua các lợi ích cụ thể, bao gồm kết quả tài chính, kinh tế và xã hội Một số kết quả dễ dàng đo lường, trong khi những kết quả khác lại khó hoặc không thể định lượng Việc đo lường kết quả và chi phí của dự án đầu tư thường gặp khó khăn do đây là những con số dự kiến trong một khoảng thời gian dài trước khi dự án được thực hiện, và điều này càng trở nên phức tạp hơn trong bối cảnh kinh tế biến động.

Tổng quan về dự án đầu tư

Khái niệm về dự án đầu tư

Có nhiều cách định nghĩa dự án đầu tư: tùy theo mục đích mà nhấn mạnh một khía cạnh nào đó:

Theo Ngân hàng Thế giới, dự án được định nghĩa là một tập hợp các chính sách và hoạt động chi phí liên quan, được thiết kế nhằm đạt được các mục tiêu cụ thể trong một khoảng thời gian nhất định.

Theo Quy chế quản lý đầu tư, xây dựng và đấu thầu, dự án được định nghĩa là tập hợp các đề xuất đầu tư nhằm tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo các đối tượng nhất định Mục tiêu của dự án là đạt được sự tăng trưởng về số lượng và cải tiến hoặc nâng cao chất lượng sản phẩm và dịch vụ trong một khoảng thời gian xác định.

Theo quy định của luật đầu tư, dự án được định nghĩa là một tập hợp các đề xuất đầu tư vốn trung và dài hạn nhằm thực hiện các hoạt động đầu tư tại một địa bàn cụ thể trong khoảng thời gian xác định.

Dự án là một nỗ lực phức tạp, bao gồm nhiều công việc liên quan, nhằm đạt được một tập hợp mục tiêu cụ thể trong khoảng thời gian xác định, với kế hoạch và nguồn lực rõ ràng.

Dự án đầu tư là tập hợp các hoạt động kinh tế cụ thể nhằm đạt được các mục tiêu đã đề ra, sử dụng phương pháp và phương tiện nhất định trong một khoảng thời gian xác định.

Đặc trưng của dự án đầu tư

Mang tính chất tạm thời: có vòng đời giới hạn với các đặc tính ở các giai đoạn khác nhau

Có tính duy nhất: mỗi dự án có một mục tiêu, nhiệm vụ, con người, lịch trình, vấn đề khác nhau

Có mục tiêu rỏ ràng, xác định cụ thể

Là một hoạt động phức tạp các hoạt động phức tạp với sự tham gia của nhiều người, tổ chức với nhiều chức năng khác nhau

Là một thực thể được tạo mới, xuất hiện lần đầu

Bao gồm những thay đổi và rủi ro do bản thân dự án hoặc do môi trường bên ngoài

Phân loại dự án đầu tư

Có nhiều phương pháp phân loại dự án đầu tư dựa trên mục đích và phạm vi xem xét Trong bài viết này, chúng tôi chỉ đề cập đến phân loại liên quan đến yêu cầu lập, thẩm định và quản lý dự án đầu tư theo hệ thống văn bản pháp quy và tài liệu quản lý hiện hành.

Dự án có thể được phân loại theo nguồn vốn, bao gồm: dự án đầu tư từ ngân sách Nhà nước, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước, vốn tín dụng được Nhà nước bảo lãnh, vốn huy động từ doanh nghiệp và các nguồn vốn khác, cũng như dự án được đầu tư bằng các nguồn vốn hỗn hợp.

Theo quy định pháp luật, dự án được phân loại thành các loại hình đầu tư như dự án đầu tư theo Luật Đầu tư và dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tại Việt Nam.

- Theo hình thức đầu tư: Tự đầu tư, Liên doanh, Hợp đồng hợp tác kinh doanh, BOT, …

- Theo các hình thức thực hiện đầu tư: Xây dựng, Mua sắm, Thuê …

- Theo lĩnh vực đầu tư: Dự án sản xuất kinh doanh, dịch vụ, phát triển cơ sở hạ tầng, văn hoá xã hội …

- Phân loại theo thẩm quyền quyết định hoặc cấp giấy phép đầu tư

Đầu tư trong nước được chia thành bốn loại: dự án quan trọng cấp quốc gia do Quốc hội phê duyệt và cho phép đầu tư, cùng với ba nhóm dự án A, B, C theo quy định quản lý đầu tư và xây dựng Đối với đầu tư nước ngoài, các dự án cũng được phân loại thành ba loại A, B và loại được phân cấp cho các địa phương.

Chu kỳ của dự án đầu tư

Chu kỳ của dự án đầu tư bao gồm các bước từ ý tưởng ban đầu cho đến khi hoàn thành và ngừng hoạt động Quá trình này trải qua ba giai đoạn chính: hình thành, thực hiện và kết thúc dự án.

- Vận hành các kết quả đầu tư

Nội dung các bước công việc trong mỗi giai đoạn của dự án có sự khác biệt tùy thuộc vào lĩnh vực đầu tư, như sản xuất kinh doanh, kết cấu hạ tầng, sản xuất công nghiệp hay nông nghiệp Bên cạnh đó, tính chất tái sản xuất, bao gồm đầu tư chiều rộng hay chiều sâu, cũng ảnh hưởng đến quy trình Hơn nữa, việc xác định đầu tư dài hạn hay ngắn hạn cũng là yếu tố quan trọng trong việc xây dựng các bước công việc.

1.2.4.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư

Giai đoạn tiền dự án, hay còn gọi là giai đoạn chuẩn bị, nhằm xác định rõ ràng các kết quả mong đợi từ dự án, được ghi nhận trong hợp đồng Đây là cơ sở để thực hiện cam kết giữa chủ dự án và giám đốc dự án, và kết quả của giai đoạn này là quyết định có nên bắt đầu thực hiện dự án hay không.

Nghiên cứu tiền khả thi bao gồm những nội dung chủ yêu sau:

Nghiên cứu về sự cần thiết đầu tư trong các lĩnh vực kinh tế đòi hỏi xem xét các điều kiện thuận lợi và khó khăn Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên phong phú, lực lượng lao động dồi dào, và thị trường tiêu thụ tiềm năng là những yếu tố quan trọng Bên cạnh đó, chính sách đầu tư vững chắc của các lãnh thổ và ngành kinh doanh cũng đóng vai trò quyết định trong việc thu hút nguồn vốn và phát triển bền vững.

- Dự kiến quy mô và lựa chọn hình thức đầu tư

Chọn lựa khu vực và địa điểm phù hợp, nghiên cứu nhu cầu sử dụng và diện tích cần thiết, đồng thời giảm thiểu tối đa các tác động đến môi trường, xã hội

- Phân tích sơ bộ công nghệ, kỹ thuật và xây dựng, các điều kiện cung cấp vật tư, thiết bị, nguyên liệu, năng lượng, dịch vụ hạ tầng

Phân tích tài chính là quá trình xác định tổng mức đầu tư, nguồn vốn, phương án huy động và khả năng hoàn vốn, cũng như khả năng trả nợ và lãi suất.

- Tính toán sơ bộ hiệu quả đầu tư trên quản điểm của chủ đầu tư, của xã hội và của nhà nước

Nghiên cứu về lợi ích kinh tế xã hội của dự án cho thấy dự án sẽ đóng góp đáng kể vào GDP, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước thông qua thuế thu nhập doanh nghiệp, đồng thời mang lại ngoại tệ từ hoạt động thương mại Hơn nữa, dự án cũng sẽ tạo ra nhiều công ăn việc làm cho người lao động địa phương, góp phần nâng cao đời sống cộng đồng nơi dự án được triển khai.

Nghiên cứu khả thi (NCKT)

Nghiên cứu khả thi là giai đoạn phân tích toàn diện và chi tiết các yếu tố của dự án, dựa trên thông tin chính xác hơn so với giai đoạn nghiên cứu khả thi kỹ thuật Đây là cơ sở quan trọng để đưa ra quyết định đầu tư và triển khai dự án thực tế.

Nghiên cứu khả thi bao gồm những nội dung chủ yếu sau:

- Những căn cứ xác định sự cần thiết phải đầu tư

- Lựa chọn hình thức đầu tư

- Lập chương trình sản xuất và chương trình đáp ứng nhu cầu

- Các phương án địa điểm cụ thể (Trong đó có đề xuất giải pháp hanh chế tới mức tối thiểu ảnh hưởng đến môi trường và xã hội)

- Phương án giải phóng mặt bằng

Phân tích các lựa chọn kỹ thuật và giải pháp xây dựng là bước quan trọng trong thiết kế sơ bộ, nhằm đảm bảo tính khả thi và hiệu quả của các phương án đề nghị Việc lựa chọn giải pháp quản lý bảo vệ môi trường không chỉ giúp giảm thiểu tác động tiêu cực đến hệ sinh thái mà còn nâng cao giá trị bền vững cho dự án.

Xác định rõ nguồn vốn và khả năng tài chính là bước quan trọng trong việc lập kế hoạch đầu tư Cần đánh giá tổng mức đầu tư và nhu cầu vốn theo tiến độ thực hiện dự án Đặc biệt, đối với các dự án yêu cầu thu hồi vốn đầu tư, cần xây dựng phương án hoàn trả vốn hợp lý để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả của dự án.

- Phương án quản lý khai thác dự án, sử dụng lao động

- Phân tích hiệu quả đầu tư

- Các mốc thời gian thực hiện dự án: Mốc thời gian đầu thầu, thời gian khởi công, thời gian hoàn thành đưa công trình vào khai thác sử dụng

- Kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án

- Xác định chủ đầu tư

- Mối quan hệ của các cơ quan liên quan đến dự án

1.2.4.2 Giai đoạn thực hiện dự án

Thực hiện dự án là giai đoạn chuyển đổi các kế hoạch đầu tư thành hiện thực, nhằm đưa dự án vào hoạt động trong đời sống kinh tế xã hội Giai đoạn này bao gồm một chuỗi các quy trình liên tiếp hoặc đan xen, từ thiết kế cho đến khi dự án được vận hành và khai thác.

Thực hiện dự án là giai đoạn quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng, tiến độ và hiệu quả đầu tư của dự án.

Công tác của chủ đầu tư:

- Xin giao đật hoặc thuê đất theo quy định của nhà nước

- Xin giấy phép xây dựng hoặc giấy phép khai thác tài nguyên

- Chuẩn bị mặt bằng xây dựng

- Mua sắm thiết bị và công nghệ

- Tổ chức tuyển chọn tư vấn, khảo sát

- Thẩm định và phê duyệt thiết kế kỹ thật (TKKT) tổng dự toán

- Tổ chức đầu thầu thi công xây lắp, mua sắm thiết bị công trình

Công tác của tổ chức xây lắp

Chuẩn bị các điều kiện cần thiết cho thi công xây lắp bao gồm san lấp mặt bằng cho các công trình điện, nước, công xưởng, kho tàng, bến cảng, đường xá và lán trại Đồng thời, cần thiết lập các công trình tạm phục vụ cho quá trình thi công và chuẩn bị đầy đủ vật liệu xây dựng.

- Chuẩn bị xây dựng các công trình vật liệu liên quan trực tiếp

Các công tác tiếp theo:

Thi công xây lắp công trình cần tuân thủ thiết kế, dự án và tổng tiến độ đã được phê duyệt Trong quá trình này, các cơ quan và đối tác liên quan phải thực hiện đầy đủ trách nhiệm của mình.

- Chủ đầu tư có trách nhiệm theo dõi, kiểm tra việc thực hiện các hợp đồng

- Các nhà tư vấn có trách nhiệm giám định kỹ thuật và chất lượng công trình theo đúng chức năng và hợp đồng kinh tế đã ký kết

- Các nhà thầu phải thực hiện đúng tiến độ và chất lượng xây dựng công trình như đã ký kết trong hợp đồng

Cơ sở lý thuyết phân tích hiệu quả dự án đầu tư

Mục đích và tác dụng của nghiên cứu tài chính

- Nhằm khẳng định tiềm lực tài chính cho việc thực hiện dự án

Xác định quy mô đầu tư và cơ cấu vốn cho dự án là rất quan trọng, bao gồm nguồn tài trợ và việc tính toán thu chi, lỗ lãi Điều này không chỉ giúp nhà đầu tư hiểu rõ lợi ích tài chính mà còn mang lại lợi ích thiết thực cho cộng đồng.

Đánh giá hiệu quả tài chính của việc đầu tư là cần thiết để quyết định xem có nên tiếp tục đầu tư hay không Nhà nước cũng dựa vào đánh giá này để xem xét tính hợp lý của lợi ích tài chính Cần xác định liệu dự án có đạt được lợi ích tài chính mong muốn và có đảm bảo an toàn về mặt tài chính hay không.

- Nghiên cứu tài chính là cơ sở để tiến hành nghiên cứu kinh tế - xã hội

- Phân tích tài chính liên quan trực tiếp đến ngân quỹ của nhà đầu tư nên được nhà đầu tư đặc biệt quan tâm.

Nội dung nghiên cứu tài chính dự án đầu tư

1.3.2.1 Xác định tổng mức vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn của dự án

Để xác định vốn đầu tư cần thực hiện hàng năm và cho toàn bộ dự án, cần dựa vào kế hoạch tiến độ thực hiện đầu tư dự kiến Trong tổng số vốn đầu tư, cần phân tách rõ ràng các nhóm vốn khác nhau.

- Theo nguồn vốn: vốn góp, vốn vay (ngắn hạn, trung hạn, dài hạn với lãi xuất theo từng nguồn)

- Theo hình thức vốn: bằng tiền (Việt Nam, ngoại tệ), bằng hiện vật, bằng tài sản khác

Tổng mức vốn đầu tư dự tính của dự án cần được xem xét theo từng giai đoạn thực hiện và được xác định bằng tiền Việt Nam, ngoại tệ, hiện vật hoặc tài sản khác Vốn đầu tư này bao gồm toàn bộ số vốn cần thiết để thiết lập và đưa dự án vào hoạt động, được chia thành hai loại: vốn cố định và vốn lưu động.

Vốn cố định là những khoản chi phí ban đầu cần thiết để đầu tư vào tài sản cố định, bao gồm chi phí chuẩn bị và chi phí đầu tư ban đầu Các khoản chi phí này sẽ được phân bổ dần vào giá thành sản phẩm hàng năm thông qua quá trình khấu hao tài sản cố định, giúp doanh nghiệp phân bổ chi phí một cách hợp lý và hiệu quả.

Chi phí chuẩn bị là các khoản chi phí phát sinh trước khi dự án đầu tư được triển khai, bao gồm chi phí thành lập, nghiên cứu dự án, lập hồ sơ, trình duyệt, và chi phí quản lý ban đầu như hội họp và thủ tục Những khoản chi này thường khó tính toán chính xác, vì vậy cần chú ý không bỏ sót các hạng mục chi tiết và dự trù kinh phí cho chúng Để đảm bảo tính chính xác, các chi phí này cần được thống nhất thông qua thỏa thuận giữa các bên tham gia đầu tư.

Chi phí ban đầu đầu tư vào tài sản cố định bao gồm các khoản chi phí về đất, máy móc thiết bị, phương tiện vận tải và chi phí chuyển giao công nghệ Những khoản chi này cần được xác nhận bởi cơ quan có thẩm quyền và phải tuân thủ các quy định của Bộ Tài chính.

Vốn lưu động là số tiền cần thiết để đầu tư vào các hạng mục cụ thể, nhằm hỗ trợ hiệu quả cho hoạt động kinh doanh của dự án Nhu cầu về vốn lưu động được xác định hàng năm và theo từng thành phần cụ thể.

Vốn lưu động của dự án thường được xác định theo công thức:

Vốn lưu động = CB + AR – AP + AI

CB : Tồn quỹ tiền mặt

Bảng 1.1 Dự trù vốn lưu động

1 Tồn quỹ tiền mặt (CB)

- Xác định các nguồn tài trợ cho dự án, khả năng đảm bảo vốn từ mỗi nguồn về mặt số lượng và tiến độ:

Khi xem xét các nguồn tài trợ cho dự án, cần đánh giá khả năng đảm bảo vốn từ mỗi nguồn về số lượng và tiến độ Các nguồn tài trợ có thể bao gồm ngân sách cấp phát, ngân hàng cho vay, vốn góp cổ phần, vốn liên doanh từ các bên liên doanh, vốn tự có và vốn huy động từ các nguồn khác.

Để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án và tránh ứ đọng vốn, việc đầu tư cần được thực hiện theo đúng lịch trình đã ghi trong dự án Các nguồn tài trợ không chỉ cần được xem xét về số lượng mà còn về thời điểm nhận được Sự đảm bảo này cần có cơ sở pháp lý và thực tế Tiếp theo, cần so sánh nhu cầu vốn với khả năng đảm bảo vốn từ các nguồn tài trợ Nếu khả năng đáp ứng lớn hơn hoặc bằng nhu cầu, dự án sẽ được chấp nhận Ngược lại, nếu khả năng nhỏ hơn nhu cầu, quy mô dự án cần được giảm bớt và khía cạnh kỹ thuật lao động cần được xem xét lại để đảm bảo tính đồng bộ trong việc điều chỉnh quy mô.

Bảng 1.2 Cơ cấu nguồn vốn

Giai đoạn xây dựng Giai đoạn sản xuất

1.3.2.2 Dự kiến doanh thu hàng năm của dự án

Doanh thu hàng năm của dự án đóng vai trò quan trọng trong việc ước tính kết quả hoạt động và dự đoán lợi ích, từ đó xác định quy mô dòng tiền vào trong tương lai Doanh thu chủ yếu đến từ khối lượng sản phẩm hoặc dịch vụ mà dự án cung ứng cho thị trường trong suốt vòng đời của nó Để ước tính doanh thu hàng năm, cần xem xét các thông số cơ bản như công suất thiết kế, công suất huy động hàng năm, sản lượng tồn kho, giá bán đơn vị sản phẩm và sự biến động của giá trong tương lai.

Doanh thu = Sản lượng tiêu thụ * Giá bán đơn vị sản phẩm

Trong đó, sản lượng tiêu thụ trong từng năm được xác định theo công thức:

Sản lượng tiêu thụ trong kì = Sản lượng sản xuất trong kì - Tồn kho thành phẩm cuối kì + Tồn kho thành phẩm đầu kì

Hoặc tính theo công thức:

Sản lượng tiêu thụ trong kì

Sản lượng sản xuất trong kì

Chênh lệch tồn kho thành phẩm

1.3.2.3 Dự tính các loại chi phí hàng năm của dự án Để đáp ứng cho nhu cầu hoạt động kinh doanh của dự án và tạo ra doanh thu tương ứng, dự án phải tiêu hao những khoản chi phí nhất định Các khoản chi phí có liên quan đến quá trình hoạt động sản xuất – kinh doanh của dự án bao gồm các chi phí trực tiếp, chi phí quản lý và chi phí bán hàng

Chi phí trực tiếp là yếu tố quan trọng trong việc xác định giá thành sản xuất sản phẩm và giá vốn hàng bán, đồng thời là cơ sở để tính toán kết quả lỗ lãi của dự án trong các năm hoạt động Các thành phần của chi phí sản xuất trực tiếp bao gồm chi phí nguyên vật liệu trực tiếp, chi phí nhân công trực tiếp và chi phí sản xuất chung.

Chi phí quản lý dự án bao gồm các khoản chi cho quản lý kinh doanh, hành chính và các chi phí chung khác liên quan đến toàn bộ hoạt động của dự án Những chi phí này bao gồm tiền lương và phụ cấp cho ban giám đốc và nhân viên quản lý, khấu hao tài sản thiết bị văn phòng, chi phí tiếp khách, cùng với một phần chi phí quản lý doanh nghiệp được phân bổ cho dự án theo tỷ lệ hợp lý.

Chi phí bán hàng là các khoản chi phí dự kiến phát sinh trong quá trình tiêu thụ sản phẩm hoặc dịch vụ, bao gồm tiền lương, phụ cấp cho nhân viên bán hàng, chi phí tiếp thị, quảng cáo và bao bì Những khoản chi phí này thường được tính toán dựa trên tỷ lệ thích hợp so với doanh thu hoặc tổng chi phí của dự án.

1.3.2.4 Xác định các thông số khác của dự án

Các thông số này có ảnh hưởng tới việc ước tính hiệu quả tài chính của dự án như thuế, lạm phát, tỷ giá hối đoái…

Lập bảng thông số cơ bản của dự án

Việc hệ thống hóa các thông số tài chính cơ bản của dự án giúp nhà đầu tư và các bên liên quan hình dung rõ bối cảnh dự án Điều này cho phép họ nhận diện thông tin quan trọng cần thu thập và xem xét trong quá trình lập và thẩm định dự án, từ đó đưa ra quyết định đầu tư hợp lý.

Bảng thông số được chia thành 5 nhóm chính: nhóm vốn đầu tư, nhóm tài trợ, nhóm doanh thu, nhóm chi phí và nhóm thông số khác, giúp người phân tích dự án dễ dàng truy cập thông tin cần thiết.

Lập các báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm hoặc từng giai đoạn của đời dự án

Để quản lý hiệu quả dự án, cần lập bảng chi phí sản xuất hoặc dịch vụ, doanh thu, bảng dự tính mức lỗ lãi, bảng dự trù cân đối kế toán và bảng dự tính cân đối thu chi Các báo cáo tài chính này sẽ giúp chủ đầu tư nắm bắt tình hình hoạt động tài chính của dự án, đồng thời cung cấp nguồn số liệu quan trọng cho việc phân tích các chỉ tiêu tài chính.

1.3.4.1 Các công cụ tài chính dùng phân tích ngân lưu dự án

Nghiên cứu các thông số cơ bản của dự án là bước quan trọng trong quá trình nhận dạng và hình thành dự án, giúp xác định và điều chỉnh các đặc điểm kinh tế - kỹ thuật Bước đầu tiên là thực hiện phân tích tài chính tổng quát, sau đó là phân tích tài chính chi tiết, thường diễn ra vào cuối giai đoạn nghiên cứu khả thi hoặc trong quá trình đánh giá hiệu quả dự án Việc thực hiện phân tích tài chính tổng quát không chỉ tiết kiệm thời gian mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển sang phân tích tài chính chi tiết, thông qua việc sử dụng các công cụ tài chính như bảng kế hoạch tài chính cho dự án.

1.3.4.2 Bảng kế hoạch đầu tư

Bảng kế hoạch đầu tư tổng hợp vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn, bao gồm vốn cố định, vốn lưu động và lãi vay trong thời gian xây dựng (nếu có) Từ bảng này, có thể xác định tiến độ phân bổ vốn đầu tư và danh mục tài sản, giúp tính toán khấu hao hàng năm cho dự án Để thực hiện tính toán, có thể lập bảng theo mẫu hướng dẫn.

Bảng 1.3 Bảng kế hoạch đầu tư

Giai đoạn sản xuất Khoản mục

3 Lãi vay trong giai đoạn xây dựng

Bảng kế hoạch khấu hao tài sản cố định được xây dựng dựa trên nguyên giá và thời gian hữu dụng của tài sản Nguyên giá được xác định từ giá trị trong bảng kế hoạch đầu tư, trong khi thời gian hữu dụng thường được quy định theo các điều kiện thuế Điều này đặc biệt quan trọng đối với các dự án đầu tư tại Việt Nam.

Xác định thời gian hữu dụng để tính khấu hao tài sản cố định là rất quan trọng, dựa trên khung thời gian khấu hao pháp định theo quy định của Bộ Tài chính hiện hành.

Có nhiều phương pháp xác định giá trị khấu hao, nhưng phương pháp khấu hao đường thẳng thường được áp dụng để phân tích giá trị khấu hao hàng năm đối với tài sản cố định trong dự án Giá trị còn lại hàng năm trong bảng kế hoạch khấu hao được tính bằng cách lấy nguyên giá trừ đi khấu hao lũy kế và cộng thêm giá trị đầu tư mới (nếu có).

Bảng 1.4 Bảng kế hoạch khấu hao

Khấu hao lũy kế Đầu tư mới

Giá trị còn lại cuối kì

Kế hoạch trả nợ trong dự án đầu tư tập trung vào các khoản vay và trả nợ, bỏ qua huy động vốn cổ phần và lợi tức cổ đông Việc phân tích ngân lưu tài chính giúp nhà đầu tư xác định thời điểm huy động vay, tính toán chi phí tài chính theo lãi suất và phần hoàn trả nợ gốc Tất cả những yếu tố này được thể hiện rõ ràng trong bảng kế hoạch trả nợ của dự án.

Bảng 1.5 Bảng kế hoạch trả nợ gốc và lãi vay

Lãi phát sinh trong kì

Các khoản mục trong bảng kế hoạch trả nợ gốc và lãi vay được tính như sau:

(1) Khoản nợ vay tăng thêm phản ánh thời điểm của các khoản nợ được cung cấp

(2) Dư nợ cuối = giá trị dư nợ + tiền lãi phát - số tiền trả nợ + nợ vay tăng kì đầu kì sinh trong kì trong kì thêm

(3) Lãi phát sinh trong kì được xác định căn cứ vào dư nợ đầu kì tương ứng với từng thời đoạn

(4) Dư nợ đầu kì này bằng dư nợ cuối kì trước

(5) Số tiền trả nợ trong kì phụ thuộc vào phương án trả nợ dự kiến mà nhà đàu tư thỏa thuận với các tổ chức tín dụng

Có nhiều phương thức vay và thanh toán nợ vay tùy thuộc vào đặc thù của từng dự án, bao gồm vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn Người vay có thể chọn trả lãi và vốn gốc hàng kỳ hoặc chỉ trả lãi và thanh toán toàn bộ nợ gốc khi đến hạn Dự án cũng có thể được ân hạn cho vay hoặc không Các phương pháp thanh toán phổ biến bao gồm phương pháp kỳ khoản cố định và phương pháp kỳ khoản giảm dần.

1.3.4.4 Bảng dự tính doanh thu

Bảng dự tính doanh thu phản ánh thu nhập dự kiến từ khả năng tiêu thụ sản phẩm ở các năm hoạt động trong tương lai của dự án

Bảng 1.6 Bảng dự tính sản lượng và doanh thu

Giai đoạn sản xuất Khoản mục

1 Sản lượng + Sản phẩm chính

2 Giá bán đơn vị sản phẩm

1.3.4.5 Bảng dự kiến chi phí

Bảng dự kiến chi phí tổng hợp tất cả các khoản chi phí phát sinh trong suốt thời gian hoạt động của dự án Các khoản mục chi phí được xác định dựa trên mức tiêu dùng các yếu tố đầu vào cần thiết cho sản xuất, tương ứng với công suất huy động hàng năm của dự án và giá cả dự kiến của các yếu tố này trên thị trường.

Bảng 1.7 Bảng dự kiến chi phí của dự án

- Chi phí nguyên vật liệu

- Chi phí nhân công trực tiếp

- Chi phí sửa chữa bảo dưỡng

1.3.4.6 Bảng kế hoạch lãi lỗ của dự án

Bảng kế hoạch lãi lỗ là công cụ tổng hợp phản ánh kết quả hoạt động dự kiến của dự án trong các kỳ (năm, quý, tháng) trong tương lai Nó bao gồm hai thuật ngữ chính: doanh thu và chi phí Doanh thu thể hiện thành quả từ hoạt động bán hàng và dịch vụ, trong khi chi phí phản ánh nỗ lực tiêu hao để tạo ra doanh thu, bao gồm tiêu dùng tài sản, chi phí đầu vào và chi phí tài chính Hai kết quả quan trọng trong bảng kế hoạch này là lợi nhuận (EBIT và lợi nhuận ròng) và nghĩa vụ thuế thu nhập doanh nghiệp hàng năm, với mức thuế này cần được xác định khi xây dựng kế hoạch ngân lưu cho dự án.

Bảng 1.8 Bảng kế hoạch lãi lỗ của dự án

Giá vốn hàng bán (trừ)

Chi phí hoạt động (trừ)

Thu nhập trước thuế và lãi vay phải trả

Lãi vay phải trả (trừ)

Thu nhập trước thuế (EBT)

Thuế thu nhập doanh nghiệp (trừ)

Các khoản chi phí hợp lý được trừ ra để tính thu nhập chịu thuế:

- Chi phí khấu hao của tài sản cố định

- Chi phí nguyên liệu, vật liệu, nhiên liệu, năng lượng, hàng hóa

- Tiền lương, tiền công, phụ cấp

- Chi phí nghiên cứu khoa học, công nghệ, sáng kiến, cải tiến, y tế, đào tạo lao động

- Chi phí dịch vụ mua ngoài

- Chi trả lãi tiền vay vốn sản xuất kinh doanh

- Trích các khoản dự phòng

- Chi phí về tiêu thụ hàng hóa, dịch vụ

- Chi phí quảng cáo, tiếp thị, khuyến mại

- Các khoản thuế, phí, lệ phí, tiền thuê đất

Các khoản lệ phí được trừ ra khi tính thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp:

- Thuế giá trị gia tăng đầu vào của hàng hóa dịch vụ xuất khẩu

- Thuế tiêu thụ đặc biệt đối với hàng hóa dịch vụ trong nước thuộc diện chịu thuế tiêu thụ đặc biệt

- Thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà, thuế đất

- Các khoản phí và lệ phí mà cơ sở kinh doanh thực nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về phí, lệ phí

Giá vốn hàng bán được xác định dựa vào tồn kho và chi phí trực tiếp hàng năm Nếu tồn kho bằng 0, giá vốn hàng bán tương đương với chi phí trực tiếp Ngược lại, khi tồn kho khác 0, giá vốn hàng bán sẽ phụ thuộc vào phương pháp hạch toán hàng tồn kho đã chọn, bao gồm các phương pháp như nhập trước tính trước (FIFO), nhập sau tính trước (LIFO), phương pháp bình quân gia quyền, hoặc là đích danh.

Kết chuyển lỗ là một quy trình quan trọng trong kế toán thuế, cho phép doanh nghiệp chuyển các khoản lỗ từ những năm đầu của dự án để khấu trừ vào thu nhập chịu thuế trong các năm tiếp theo Theo quy định của Bộ Tài chính Việt Nam, thời gian chuyển lỗ tối đa không quá 5 năm, giúp doanh nghiệp giảm bớt gánh nặng thuế trong giai đoạn khó khăn.

Tính các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án

1.3.5.1 Chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp

1 Hệ số vốn tự có so với vốn vay: Hệ số này phải lớn hơn hoặc bằng 1 Đối với dự án có triển vọng, hiệu quả thu được là rõ ràng thì hệ số này có thể nhỏ hơn 1, vào khoảng 2/3 thì dự án thuận lợi

2 Tỷ trọng vốn tự có trong vốn đầu tư phải lớn hơn hoặc bằng 50% Đối với các dự án có triển vọng, hiệu quả rõ ràng thì tỷ trọng này có thể là 40%, thì dự án thuận lợi

3 Tỷ lệ giữa tài sản lưu động có so với tài sản lưu động nợ

4 Tỷ lệ giữa vốn lưu động và nợ ngắn hạn

5 Tỷ lệ giữa tổng thu từ lợi nhuận thuần và khấu hao so với nợ đến hạn phải trả

Trong năm chỉ tiêu, chỉ tiêu thứ ba chỉ áp dụng cho các dự án của doanh nghiệp đang hoạt động, trong khi bốn chỉ tiêu còn lại áp dụng cho tất cả các dự án Hai chỉ tiêu đầu tiên phản ánh tiềm lực tài chính cần thiết để đảm bảo mọi dự án được thực hiện một cách thuận lợi.

3 chỉ tiêu sau nói lên khả năng đảm bảo thanh toán các nghĩa vụ tài chính

1.3.5.2 Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án

Chỉ tiêu giá trị hiện tại thuần (Net Present Value – NPV)

Giá trị hiện tại thuần (NPV) là tổng lãi ròng của toàn bộ dự án, được chiết khấu về năm hiện tại dựa trên một tỷ lệ chiết khấu cụ thể.

Lợi ích của dự án bao gồm tất cả các nguồn thu mà dự án có được, chẳng hạn như doanh thu từ bán hàng, lệ phí thu hồi và giá trị thanh lý.

Chi phí của dự án (Ci) bao gồm tất cả các khoản chi như đầu tư, bảo dưỡng, sửa chữa, thuế và lãi vay Tỷ lệ chiết khấu (r) và số năm hoạt động kinh tế (n) của dự án cũng là những yếu tố quan trọng Thời gian (i) được tính từ 0 đến n Việc đánh giá chỉ tiêu NPV giúp xác định giá trị hiện tại ròng của dự án, từ đó hỗ trợ quyết định đầu tư hiệu quả.

- Nếu dự án có NPV lớn hơn 0 thì dự án đó đáng giá về mặt tài chính

- Nếu dự án có nhiều phương án loại bỏ nhau thì phương án có NPV lớn nhất là phương án đáng giá nhất về mặt tài chính

Nếu các phương án của dự án có lợi ích tương đương, phương án có giá trị hiện tại của chi phí thấp nhất sẽ được coi là lựa chọn tài chính tốt nhất Chỉ tiêu NPV có những ưu điểm như giúp đánh giá hiệu quả tài chính một cách rõ ràng và dễ hiểu, nhưng cũng có nhược điểm như phụ thuộc vào giả định về tỷ lệ chiết khấu và không phản ánh đầy đủ rủi ro của dự án.

- Ưu điểm: Cho biết quy mô tiền lãi thu được của cả đời dự án

NPV (Giá trị hiện tại ròng) chịu ảnh hưởng lớn từ tỷ suất chiết khấu được sử dụng trong tính toán Việc xác định tỷ lệ chiết khấu chính xác trở nên khó khăn trong bối cảnh thị trường vốn đầy biến động.

+ Chỉ tiêu này chưa nói lên hiệu quả sử dụng một đồng vốn

Chỉ tiêu này được áp dụng để lựa chọn các dự án có tính chất loại bỏ nhau khi tuổi thọ của chúng là tương đương Trong trường hợp tuổi thọ khác nhau, việc sử dụng chỉ tiêu này để đưa ra quyết định sẽ không mang lại ý nghĩa.

Tỷ số lợi ích / chi phí (Benefit/Cost – B/C)

Khái niệm: Là tỷ số giữa giá trị hiện tại của lợi ích thu được với giá trị hiện tại của chi phí bỏ ra

Nếu chỉ số B/C (Lợi ích trên chi phí) của một dự án lớn hơn hoặc bằng 1, dự án đó được coi là hiệu quả về mặt tài chính Trong trường hợp có nhiều dự án cạnh tranh, B/C sẽ được sử dụng để xếp hạng, ưu tiên cho dự án có chỉ số B/C cao hơn Tuy nhiên, chỉ tiêu B/C cũng có những ưu nhược điểm riêng cần được xem xét.

- Ưu điểm: nổi bật là cho biết hiệu quả của một đồng vốn bỏ ra

+ Phụ thuộc vào tỷ lệ chiết khấu lựa chọn để tính toán

Chỉ tiêu B/C là một phương pháp đánh giá tương đối, nhưng dễ gây nhầm lẫn khi lựa chọn các dự án loại trừ lẫn nhau, có thể dẫn đến việc bỏ qua dự án có NPV lớn Thông thường, dự án có NPV cao thường đi kèm với chỉ số B/C thấp Do đó, khi áp dụng chỉ tiêu B/C, cần phải kết hợp với chỉ tiêu NPV và các chỉ tiêu đánh giá khác để đưa ra quyết định chính xác hơn.

Chỉ tiêu B/C (lợi ích/chi phí) trong việc lựa chọn dự án phụ thuộc vào quan niệm của người đánh giá về lợi ích và chi phí Do đó, để sử dụng B/C hiệu quả, cần hiểu rõ quan điểm của người đánh giá về các yếu tố tài chính liên quan.

Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (Internal Rate of Returns – IRR)

Tỷ lệ này được định nghĩa là mức lãi suất mà khi áp dụng để quy đổi dòng tiền của dự án, giá trị hiện tại của thu nhập sẽ bằng giá trị hiện tại của chi phí.

Bi - Giá trị thu nhập (Benefits) năm i

Ci - Giá trị chi phí (Cost) năm i n- thời gian hoạt động của dự án

Có 2 phương pháp chính để tính toán chỉ tiêu IRR của dự án

Phương pháp nội suy là kỹ thuật cho phép xác định giá trị NPV bằng cách lựa chọn hai suất chiết khấu, một cao và một thấp, tương ứng với hai giá trị NPV: một giá trị âm và một giá trị dương Sau đó, công thức nội suy sẽ được áp dụng để tìm ra giá trị NPV chính xác hơn.

Trong đó: r1 là suất chiết khấu cho giá trị NPV1 > 0 r2 là suất chiết khấu cho giá trị NPV2 < 0 Ưu nhược điểm của chỉ tiêu IRR:

Phân tích hiệu quả dự án trong điều kiện rủi ro

Khái niệm và đặc trưng của rủi ro

R ủ i ro là kh ả n ă ng m ộ t d ự án x ả y ra s ự khác bi ệ t gi ữ a k ế t qu ả th ự c t ế và k ế t qu ả k ỳ v ọ ng theo k ế ho ạ ch

R ủ i ro là kh ả n ă ng m ộ t d ự án không th ự c hi ệ n đ úng nh ư d ự ki ế n v ề th ờ i h ạ n, v ề chi phí ho ặ c v ề các tiêu chu ẩ n k ỹ thu ậ t và s ự sai l ệ ch này v ượ t quá m ứ c ch ấ p nh ậ n đượ c

Các đặc trưng của rủi ro:

- Tần xuất xuất hiện: khả năng xuất hiện

- Biên độ: mức độ thiệt hại, ảnh hưởng của rủi ro.

Nguyên nhân của rủi ro, phân loại rủi ro

- Rủi ro thuộc sự cố ngẫu nhiên: thiên tai, hỏa hoạn, lũ lụt, khủng bố

- Rủi ro cơ hội (rủi ro trong quá trình ra quyết định):

+ Rủi ro ở giai đoạn trước khi ra quyết định: chất lượng và hiệu suất thông tin, xử lý, mô hình

+ Rủi ro liên quan đến bản thân việc ra quyết định (rủi ro cơ hội)

+ Rủi ro ở giai đoạn sau khi ra quyết định: rủi ro về sự không tương hợp với dự kiến ban đầu

- Theo các pha, giai đoạn của dự án:

Trong giai đoạn lập dự án, các rủi ro thường gặp bao gồm việc xác định công việc chưa rõ ràng, mục tiêu và phương tiện không tương thích, cũng như các rủi ro liên quan đến kỹ thuật và công nghiệp hóa Hơn nữa, việc chưa nắm vững quy trình phát triển và theo dõi dự án cũng góp phần làm gia tăng những rủi ro này.

+ Rủi ro ở pha triển khai dự án: phát hiện muộn, đoán nhận sai, giải pháp đề xuất không phù hợp

- Theo ngành, chức năng chuyên môn:

+ Rủi ro theo ngành dọc, theo các chức năng chuyên môn như: nghiên cứu, thiết kế, cung ứng, sản xuất, tài chính, thương mại, nhân sự,

Rủi ro chung, hay còn gọi là rủi ro theo chiều ngang, liên quan đến nhiều bộ phận chuyên môn như pháp lý, môi trường, giao tiếp và tổ chức Loại rủi ro này thường khó xác định và kiểm soát, đồng thời ẩn chứa trong các rủi ro chuyên môn khác.

Ngoài ra, rủi ro còn có thể được phân loại theo nhiều cách khác nhau, bao gồm: bản chất của rủi ro, yếu tố chủ quan và khách quan, nơi phát sinh rủi ro, cũng như mức độ khống chế đối với các rủi ro đó.

Các phương pháp phân tích rủi ro dự án đầu tư

Có hai nhóm phương pháp được sử dụng để phân tích rủi ro dự án đầu tư:

Phương pháp phân tích rủi ro gián tiếp, bao gồm:

- Phương pháp phân tích độ nhạy (kiểm tra ảnh hưởng khi thay đổi các biến số, nhận diện các nhân tố rủi ro nhạy cảm)

- Phương pháp phân tích chuỗi sự kiện tương lai

Phương pháp phân tích rủi ro trực tiếp, bao gồm:

- Phương pháp phân tích quyết định (cây quyết định, ma trận thưởng phạt)

- Phương pháp Monte Carlo, tạo hoàn cảnh – tình huống

S ơ đồ 1.1 – Các ph ươ ng pháp phân tích r ủ i ro d ự án đầ u t ư

(Nguồn: Bài giảng Quản lý dự án – TS Phạm Thị Thu Hà)

Phương pháp phân tích độ nhạy

Phân tích độ nhạy của dự án là quá trình đánh giá sự biến động của các chỉ tiêu tài chính như lợi nhuận, thu nhập thuần và hệ số hoàn vốn nội bộ khi các yếu tố liên quan thay đổi Mục đích của phân tích này là xác định mức độ nhạy cảm của dự án đối với các yếu tố ảnh hưởng, từ đó đánh giá hiệu quả của dự án trong điều kiện biến động Thông qua phân tích độ nhạy, nhà đầu tư có thể nhận diện những yếu tố nào có tác động lớn nhất đến các chỉ tiêu hiệu quả và từ đó đưa ra các biện pháp xử lý phù hợp trong quá trình triển khai dự án Hơn nữa, phân tích độ nhạy còn giúp lựa chọn những dự án có mức độ an toàn cao hơn.

Phân tích độ nhạy một điểm:

Phân tích độ nhạy một điểm bao gồm:

Giảm tuổi thọ dự án là vấn đề quan trọng, trong đó tuổi thọ dự án sẽ giảm bớt a năm khi tính đến các rủi ro Mức độ rủi ro càng cao thì giá trị a càng lớn, ảnh hưởng đáng kể đến sự bền vững của dự án.

- Tăng hệ số chiết khấu: Hệ số chiết khấu tăng lên b(%) tức là trở thành i'=(i+b) Rủi ro càng lớn thì b càng lớn

- Giảm dòng tiền: Giá trị hiện tại của dòng tiền dự án với αt là hệ số tính đến mức độ rủi ro ở thời điểm t (αt ≤ 1)

Phân tích độ nhạy nhiều điểm:

Phương pháp điều chỉnh, hay còn gọi là điều chỉnh đa biến, xem xét nhiều mức thay đổi của một hoặc hai yếu tố đồng thời ảnh hưởng đến các chỉ tiêu hiệu quả của dự án.

Các bước phân tích độ nhạy:

- Xác định các yếu tố rủi ro chủ yếu của dự án

Ước tính các thay đổi có khả năng xảy ra nhất trong giá trị của các yếu tố này, bao gồm việc xác định khoảng thay đổi, cường độ thay đổi và mức độ gia tăng của những biến động này.

- Xác định chỉ tiêu nào bị ảnh hưởng, tính toán sự ảnh hưởng, mức độ ảnh hưởng với từng chỉ tiêu và vẽ đồ thị

- Giải thích kết quả thu được và ý nghĩa của chúng

Các yếu tố rủi ro thường là:

- Tăng tổng mức đầu tư

- Mức lãi suất tính toán trong dự án tăng

- Giảm sản lượng sản phẩm dịch vụ tiêu thụ

- Giá cả đơn vị sản phẩm dịch vụ giảm

- Chi phí biến đổi tăng…

Xác định giới hạn tối đa hoặc tối thiểu của yếu tố rủi ro là bước quan trọng trong phân tích độ nhạy nhiều điểm Điều này giúp nhận diện mức độ tác động bất lợi mà yếu tố đó có thể đạt tới, từ đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư, biến khả thi thành không khả thi.

S ơ đồ 1.2 - Phân tích độ nh ạ y b ằ ng mô hình tài chính

(Nguồn: Bài giảng Quản lý dự án – TS Phạm Thị Thu Hà)

Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả dự án đầu tư

Yếu tố bên ngoài

1.5.1.1 Môi trường kinh tế vĩ mô

Tốc độ tăng trưởng kinh tế là chỉ tiêu vĩ mô quan trọng mà nhà đầu tư cần chú ý, vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến tình hình đầu tư và phát triển của các ngành nghề Sự phát triển kinh tế không chỉ nâng cao mức sống mà còn kích thích nhu cầu về nhà ở và các công trình xây dựng, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án đầu tư trong lĩnh vực này.

Lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sử dụng vốn và hiệu quả đầu tư Khi lãi suất cao, số lượng dự án đạt tiêu chuẩn hiệu quả sẽ giảm, trong khi lãi suất thấp giúp giảm chi phí sử dụng vốn, tạo điều kiện cho nhiều dự án đáp ứng tiêu chí hiệu quả hơn.

Tình hình ngoại thương và các chế định có liên quan:

Chính sách thuế, hàng rào phi thuế quan, tỷ giá hối đoái và cán cân thương mại quốc tế đóng vai trò quan trọng trong các dự án sản xuất hàng xuất khẩu và nhập khẩu nguyên liệu, máy móc Việc duy trì giá trị đồng nội tệ ở mức cao có thể không khuyến khích sản xuất hàng hóa xuất khẩu, làm giảm khả năng cạnh tranh của hàng hóa nội địa.

Tình hình thâm hụt ngân sách:

Hệ thống kinh tế và các chính sách điều tiết vĩ mô của nhà nước:

Nghiên cứu cơ cấu tổ chức hệ thống kinh tế theo ngành, quan hệ hữu cơ và vùng lãnh thổ là cần thiết để đánh giá trình độ và lợi thế so sánh của dự án đầu tư Khía cạnh này có thể ảnh hưởng đến kết quả và hiệu quả của dự án đầu tư trong một chừng mực nhất định.

Nghiên cứu các chính sách điều tiết vĩ mô của nhà nước qua từng giai đoạn là rất quan trọng, vì chúng có thể tác động trực tiếp đến tình hình và triển vọng đầu tư Các yếu tố như chính sách tiền tệ, chính sách tài khoá và quan điểm về cải cách kinh tế đều đóng vai trò quan trọng trong việc định hình môi trường đầu tư.

1.5.1.2 Môi trường chính trị pháp luật

Sự ảnh hưởng của chính trị và đảm bảo pháp lý liên quan đến quyền sở hữu và tài sản có vai trò quan trọng trong việc định hình ý định và hành vi của nhà đầu tư Báo cáo Phát triển thế giới năm 2005 của Ngân hàng Thế Giới nhấn mạnh rằng mức độ tin tưởng của doanh nghiệp vào tương lai, bao gồm độ tin cậy trong chính sách nhà nước, quyết định khả năng đầu tư của họ Việc nâng cao khả năng tiên liệu chính sách có thể giúp tăng cường khả năng thu hút đầu tư mới lên hơn 30%.

Trong quá trình lập dự án, việc nghiên cứu toàn bộ hệ thống yếu tố về thể chế, luật pháp và các quy định của nhà nước là rất quan trọng Cần xem xét các chính sách của Chính phủ liên quan đến hoạt động đầu tư, bao gồm Luật đầu tư trong nước, Luật đầu tư nước ngoài, chính sách thuế và chính sách đất đai Đồng thời, cần nghiên cứu kỹ lưỡng các căn cứ pháp lý cụ thể liên quan đến hoạt động của dự án để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả.

1.5.1.3 Môi trường văn hoá xã hội

Nghiên cứu môi trường văn hóa xã hội đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện và vận hành kết quả đầu tư của từng dự án, và mức độ ảnh hưởng này có sự khác biệt tùy thuộc vào lĩnh vực hoạt động, tính chất và mục tiêu cụ thể của dự án Đối với sản xuất công nghiệp, các yếu tố như tập quán tiêu dùng, quy mô dân số, kết cấu hạ tầng và sức mua sản phẩm sẽ được chú trọng Ngược lại, đối với các dự án phúc lợi xã hội, các chỉ số như mật độ dân số, chất lượng dân số và cơ cấu dân số, cũng như các chỉ tiêu đặc trưng như số bác sĩ và số giáo viên trên 1000 dân sẽ là những thông số quan trọng cần được phân tích.

Tùy thuộc vào từng dự án, việc nghiên cứu các yếu tố môi trường tự nhiên sẽ được thực hiện với mức độ khác nhau để đảm bảo thành công cho các khoản đầu tư cụ thể Đối với các dự án công nghiệp và xây dựng, các yếu tố như khí hậu, địa chất và thổ nhưỡng cần được phân tích kỹ lưỡng để lựa chọn giải pháp xây dựng phù hợp, đảm bảo vệ sinh công nghiệp, an toàn lao động và bảo quản sản phẩm hiệu quả.

Yếu tố bên trong

1.5.2.1 Quy mô của dự án đầu tư xây dựng Đây là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến các dự án, là yếu tố tác động tác động đến tổng mức đầu tư của dự án, đến thời gian của các giai đoạn chuẩn bị dự án và thực hiện dự án Tổng mức đầu tư của dự án có thể nói lên tính chất khả thi hay không khả thi đối với năng lực tài chính của các Chủ đầu tư

Qui mô diện tích đất sử dụng của dự án ảnh hưởng trực tiếp đến công tác giải phóng mặt bằng, một trong những thách thức lớn nhất trong giai đoạn thực hiện dự án hiện nay Thời gian thực hiện đầu tư kéo dài dẫn đến việc chậm trễ trong việc đưa dự án vào giai đoạn vận hành kinh doanh, từ đó ảnh hưởng đến khả năng thu hồi vốn của dự án.

1.5.2.2 Hình thức quản lý dự án đầu tư

Dựa trên năng lực của doanh nghiệp và yêu cầu của dự án, Chủ đầu tư sẽ quyết định lựa chọn hình thức quản lý dự án đầu tư phù hợp.

Thuê tổ chức tư vấn quản lý dự án khi Chủ đầu tư xây dựng công trình không đủ điều kiện năng lực

Trực tiếp quản lý dự án Chủ đầu tư xây dựng công trình có đủ điều kiện năng lực quản lý dự án

Việc chọn hình thức quản lý dự án đầu tư ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư Khi thành lập các Ban quản lý dự án kiêm nhiệm mà không có cán bộ chuyên trách về xây dựng cơ bản, sự thiếu hụt năng lực có thể dẫn đến lãng phí và chậm tiến độ của dự án.

Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh tế xã hội

Lợi ích kinh tế - xã hội và môi trường

Lợi ích kinh tế, theo nghĩa hẹp, thể hiện sự đóng góp của dự án đầu tư đối với nền kinh tế quốc dân.

Dự án đầu tư không chỉ mang lại lợi ích kinh tế mà còn có tác động tích cực đến xã hội và môi trường Lợi ích kinh tế được hiểu là tổng hợp các giá trị mà nền kinh tế quốc dân và cộng đồng thu được từ việc triển khai dự án đầu tư.

Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, xã hội phải chi trả các khoản chi phí, do đó lợi ích kinh tế – xã hội và môi trường được xác định là phần chênh lệch giữa lợi ích do dự án tạo ra và giá trị mà xã hội phải trả Chênh lệch này càng lớn thì hiệu quả kinh tế – xã hội càng cao Các lợi ích này có thể được định lượng như gia tăng sản phẩm, tăng thu nhập quốc dân, hay tăng thu ngân sách, cũng như những lợi ích không định lượng như sự phù hợp của dự án với mục tiêu phát triển kinh tế xã hội Do đó, việc tính toán và đo lường các chỉ tiêu lợi ích kinh tế – xã hội và môi trường cần có phương pháp luận chính xác và thông số hợp lý để đảm bảo độ tin cậy cao, giảm thiểu sai sót.

Chi phí kinh tế - xã hội (gọi tắt là chi phí kinh tế)

Chi phí kinh tế là chi phí mất đi của xã hội hay quốc gia, được đánh giá trên quan điểm của toàn bộ nền kinh tế quốc dân

Trong phân tích kinh tế giản đơn: Chi phí kinh tế được tính toán theo giá tài chánh

Trong phân tích kinh tế phức hợp: Chi phí kinh tế được tính toán theo giá tài chánh

Các thành phần chi phí kinh tế

- Đầu tư cố định: đất đai, nhà xưởng, máy móc thiết bị, chuyển giao công nghệ, quản lý, đầu tư cố định khác…

Đầu tư lưu động bao gồm nguyên vật liệu và bán thành phẩm nhập khẩu, nguyên vật liệu và bán thành phẩm trong nước, cũng như việc sử dụng dịch vụ hạ tầng trong nước như điện, nước và nhiên liệu.

- Các khoản bù giá hay trợ giá của Nhà nước cho sản phẩm hoặc dịch vụ

- Sự cạn kiệt tài nguyên quốc gia

- Sự ô nhiễm môi trường sinh thái…

Mục tiêu và tác dụng của nghiên cứu kinh tế – xã hội và môi trường

Dự án đầu tư cần được đánh giá dựa trên các lợi ích kinh tế, xã hội và môi trường mà nó mang lại Qua đó, xác định vị trí cụ thể của dự án trong kế hoạch kinh tế quốc dân và đảm bảo sự phù hợp với các mục tiêu phát triển đã đề ra.

Để đảm bảo độ tin cậy của dự án đầu tư, cần áp dụng đúng đắn các cơ sở lý thuyết và nhấn mạnh sự đóng góp thực tiễn của dự án vào lợi ích chung của xã hội.

- Góp phần đảm bảo công bằng xã hội, bảo vệ môi trường khi thực hiện dự án đầu tư

Phân tích kinh tế - xã hội đóng vai trò quan trọng trong việc thuyết phục các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, đồng thời cũng là cơ sở để nhà đầu tư thuyết phục các ngân hàng cấp vốn vay.

- Đối với Nhà nước: là căn cứ chủ yếu để quyết định có cấp giấy phép đầu tư hay không

Các ngân hàng và các cơ quan viện trợ song phương, đa phương thường dựa vào các lợi ích kinh tế - xã hội để quyết định việc cấp vốn Đặc biệt, các ngân hàng quốc tế áp dụng tiêu chuẩn rất nghiêm ngặt trong vấn đề này; nếu không có bằng chứng rõ ràng về các lợi ích này, họ sẽ từ chối tài trợ.

Trong chương 1, luận văn trình bày các vấn đề cơ bản liên quan đến phân tích hiệu quả dự án đầu tư Nội dung tập trung vào khái niệm, phân loại dự án, quy trình lập dự án và cơ sở lý thuyết cho việc phân tích, đánh giá hiệu quả Hiệu quả của dự án được thể hiện qua các chỉ tiêu như NPV và IRR.

Trong chương 2 luận văn sẽ tập trung phân tích hiệu quả một dự án cụ thể:

PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ DỰ ÁN TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ DỊCH VỤ DẦU KHÍ ĐÀ NẴNG

Giới thiệu về Tổng Công ty cổ phần Dịch vụ Kỹ thuật Dầu khí Việt

PTSC được thành lập vào tháng 2 năm 1993 từ sự sát nhập giữa Công ty Dịch vụ Dầu khí (PSC) và Công ty Địa vật lý và Dịch vụ Dầu khí (GPTS) Qua nhiều năm hoạt động, PTSC đã phát triển mạnh mẽ và khẳng định vị thế của mình trong ngành công nghiệp dầu khí.

Sau 20 năm phát triển, PTSC đã đạt được những thành tựu vượt bậc với 23 đơn vị trực thuộc, cung cấp dịch vụ kỹ thuật đa dạng cho ngành công nghiệp dầu khí Công ty đã phát triển các dịch vụ mũi nhọn đạt tiêu chuẩn quốc tế, bao gồm dịch vụ tàu chuyên ngành, dịch vụ căn cứ – cảng, thiết kế và lắp đặt công trình dầu khí, dịch vụ tàu FPSO/FSO, cùng với dịch vụ vận hành bảo dưỡng (O&M), khảo sát công trình ngầm ROV, cung ứng nhân lực kỹ thuật và cung cấp vật tư thiết bị dầu khí.

Kinh doanh dịch vụ dầu khí bao gồm quản lý và khai thác tàu dịch vụ, cung cấp dịch vụ căn cứ cảng, và dịch vụ cung ứng tàu biển Chúng tôi chuyên quản lý các tàu chứa dầu (FSO) và tàu chứa, xử lý dầu (FPSO), đồng thời thực hiện các hoạt động trong lĩnh vực cơ khí hàng hải Dịch vụ của chúng tôi còn bao gồm gia công, lắp ráp các cấu kiện và thiết bị dầu khí, chế tạo và lắp đặt bể chứa xăng dầu, khí hóa lỏng, cũng như các đường ống dẫn dầu và khí Chúng tôi cung cấp dịch vụ sửa chữa tàu biển và các công trình dầu khí, khảo sát địa vật lý, địa chất công trình, và các dịch vụ lặn, khảo sát ROV phục vụ tìm kiếm và khai thác dầu khí Ngoài ra, chúng tôi còn bảo dưỡng, sửa chữa, đóng mới và hoán cải các phương tiện nổi, xuất nhập khẩu thiết bị và vật tư dầu khí, cung cấp lao động chuyên ngành, và dịch vụ vận hành các công trình khai thác dầu khí Chúng tôi cũng kinh doanh khách sạn, văn phòng làm việc, dịch vụ đại lý tàu biển, môi giới hàng hải, cho thuê tàu, lai dắt và cứu hộ tàu biển, cùng với việc kinh doanh các sản phẩm dầu khí và phân đạm.

2.1.1.2 Vốn điều lệ: 2.000.000.000.000 (Hai nghìn tỷ đồng)

2.1.1.3 Cơ cấu cổ đông ( tại thời điểm 17/3/2012)

- Cổ đông là tổ chức trong nước ( chiếm 72.02%)

- Cổ đông là tổ chức nước ngoài ( chiếm 12.18%)

- Cổ đông là cá nhân trong nước ( chiếm 15.35%)

- Cổ đông là cá nhân nước ngoài ( chiếm 0.444%)

Doanh thu lợi nhuận của Tổng cô Ty ( Báo cáo hội đồng quản trị - 2012):

Bảng 2.1 Kết quả sản xuất kinh doanh của Tổng cty PTSC năm 2012:

TT CÁC CHỈ TIÊU Đơn vị tính

1 Tổng Doanh thu (bao gồm doanh thu nội bộ):

+ Doanh thu SXKD: Tỷ đồng 24.591

+ Doanh thu tài chớnh: Tỷ đồng 425

+ Thu nhập khác: Tỷ đồng 506

3 Lợi nhuận trước thuế: Tỷ đồng 950 1.752 184%

4 Lợi nhuận sau thuế: Tỷ đồng 750 1.263 168%

5 Thuế và các khoản phát sinh phải nộp NSNN

Tổng Công ty PTSC đã đạt doanh thu 29.551 tỷ đồng, tương đương 118% kế hoạch năm, và lợi nhuận trước thuế đạt 1.752 tỷ đồng, đạt 184% kế hoạch năm Điều này chứng tỏ PTSC là một trong những công ty kinh doanh hiệu quả với tình hình tài chính vững mạnh.

Nhu cầu sử dụng văn phòng làm việc của Tổng Công ty cổ phần Dịch vụ Kỹ thuật Dầu khí Việt Nam

Toà nhà Trung tâm Thương mại và Dịch vụ Dầu Khí được thiết kế nhằm phục vụ nhu cầu văn phòng làm việc của Tổng Công ty cổ phần Dịch vụ Kỹ thuật Dầu khí Việt Nam, đồng thời cũng cung cấp diện tích cho các nhà thầu dầu khí trong và ngoài nước thuê làm văn phòng.

Tổng Công ty cổ phần Dịch vụ Kỹ thuật Dầu khí Việt Nam PTSC đang có nhu cầu mở rộng văn phòng làm việc, bao gồm cả văn phòng đại diện của các công ty thành viên tại Vũng Tàu.

+ Số người làm việc: 1.000 người

Nhu cầu văn phòng làm việc cho các đối tác nhà thầu hoạt động dầu khí tại Vũng Tàu thuê

- Tổng diện tích cho thuê khoảng: Từ 6.000 m 2 - 8.000 m 2

Diện tích văn phòng làm việc nêu trên chưa bao gồm các diện tích hội thảo, nhà hàng phục vụ

Như vậy,diện tích văn phòng để khai thác hợp lý khoảng 14.000 m 2 - 16.000 m 2

Phân tích thị trường văn phòng cho thuê

- Toà nhà văn phòng là cung cấp nơi làm việc và môi trường làm việc chủ yếu cho các nhân viên hành chính và quản lý

- Hiện nay toà nhà văn phòng được phân thành ba loại: Hạng A, hạng B, hạng

C căn cứ vào các tiêu chuẩn đánh giá chất lượng của toà nhà văn phòng

Việc phân loại văn phòng chưa có quy định của nhà nước, nên căn cứ vào tiêu chuẩn phân loại của các Công ty bất động sản quốc tế

Bảng 2.2 Tiêu chí đề xuất cho toà nhà văn phòng hạng A và B

STT Văn phòng hạng A Văn phòng hạng B

Các văn phòng lớn với thiết kế mặt sàn mở, có tổng diện tích từ 5.000m² trở lên, thường do các công ty quốc tế quản lý Những tòa nhà này được hoàn thiện với chất lượng cao, thiết kế hiện đại và tầm nhìn tốt, nằm trong khu vực trung tâm với ngoại thất hấp dẫn.

Tương tự như văn phòng Hạng A, nhưng trang trí, vị trí và dịch vụ không đạt tiêu chuẩn quốc tế Mặc dù do Công ty Liên doanh sở hữu, vẫn có một số tiêu chí không đáp ứng yêu cầu so với các tiêu chuẩn quốc tế.

2 Vị trí Tòa nhà nằm ở vị trí trung tâm thương mại dễ nhận biết

Có thể nằm ở vị trí trung tâm thương mại, quận trung tâm thương mại thú cấp hoặc khu vực cận kề

Đường vào khu vực được thiết kế thuận tiện cho khách bộ hành với không gian hấp dẫn từ các con phố lân cận Nơi đây có bảo vệ 24/7, cho phép khách thuê ra vào bất cứ lúc nào trong ngày Đồng thời, lối vào cũng đảm bảo thuận lợi cho các phương tiện di chuyển.

Dễ tiếp cận từ tuyến phố có cảnh quan hấp dẫn, dịch vụ an ninh 24h và phương tiện giao thông tiếp cận thuận lợi.

Tòa nhà nổi bật với thiết kế ấn tượng do kiến trúc sư và công ty thiết kế quốc tế đảm nhận, trong khi nhà thầu xây dựng phải là công ty quốc tế được công nhận.

Tòa nhà nổi bật với thiết kế ấn tượng, được thực hiện bởi các kiến trúc sư quốc tế hoặc trong nước Nhà thầu xây dựng có thể là các công ty quốc tế hoặc trong nước, đảm bảo chất lượng và tính thẩm mỹ của công trình.

Chủ đầu tư là Công ty quốc tế, liên doanh hoặc Công ty có khả năng và tiềm lực trong nước

Chủ đầu tư trong nước hoặc quốc tế

Quản lý tòa nhà là yếu tố tối quan trọng và phải do một đại diện quản lý quốc tế có danh tiếng đảm nhiệm

Do Công ty quốc tế hoạc trong nước có chất lượng đảm nhiệm

7 Diện mạo Hình dáng độc đáo, thiết kế kiến trúc nổi bật Thiết kế đẹp

Chiều cao trần thông thường từ 2,6m trở lên là cần thiết để đảm bảo không gian làm việc thoáng đãng Cần bố trí chiều cao trần đồng nhất ở tất cả các tầng trong tòa nhà, ngoại trừ sảnh chính, tầng mái và tầng lửng.

Mặt sàn và tổng diện tích

Mặt sàn điển hình có diện tích sử dụng là từ 600m 2 trở lên với phần diện tích không có cột và

Mặt sàn rộng với khoảng cách giữa các cột tối thiểu 9m, tỷ lệ hiệu quả trung bình đạt 70% Tổng diện tích sàn sử dụng trên 5000 m², phù hợp cho khách hàng cần thuê diện tích lớn và mở rộng văn phòng Các mặt sàn lý tưởng nên có diện tích sử dụng trên 1000 m².

500kg/ m 2 và hơn(có thể phải phù hợp với yêu cầu tải trọng sàn đặc biệt của một số khách thuê ví dụ như ngân hàng

Chiều rộng hành lang tối thiểu là 3m với thiết kế ấn tượng và hoành tráng, hệ thống chiếu sáng (500 luxo) và có điều hòa nhiệt độ

Tối thiểu là 1,8m, thiết kế đẹp với hệ thống đèn chiếu sáng (400 luxo)

Diện tích cho thuê tối thiểu

Thiết kế ấn tượng và hoành tráng với trang thiết bị chất lượng cao, không gian chờ cho khách được trang trí đẹp mắt và có điều hòa nhiệt độ.

Bảng tên khách thuê được thiết kế đẹp mắt Biển chỉ dẫn bằng cả Tiếng Anh và Tiếng Việt

Thiết kế đẹp, trang thiết bị và trang trí hợp lý Có bảng tên khách thuê và biển chỉ dẫn

14 Khu vực hút thuốc lá

Trang trí đẹp, thuận tiện và thoáng khí Không có

Thang máy tốc độ với vận tốc từ 2.5 đến 3m một giây và công suất tải là 20 người hoặc

Công suất và tốc độ cao

A Chất lượng Tối thiểu 1 thang/ 4 tầng Trung bình

Nhãn hiệu được công nhận, là các hãng thang máy được các tòa nhà văn phòng chất lượng cao tại Việt Nam sử dụng

Nhãn hiệu có tiếng tăm

C Công suất 13-16 người(1200kg) 10 người và hơn

D Tốc độ Tốc độ cao(3m/giây hoặc hơn) Không có yêu cầu cụ thể

E Thời gian đợi Thời gian đợi tối đa là 30 giây Thời gian đợi hợp lý

Chất lượng tốt nhất Chủ nhà cung cấp quy định và hướng dẫn làm nội thất

Các quy định làm nội thất chất lượng tốt theo hướng dẫn

Bố trí văn phòng được ưa chuộng hiện nay là hình vuông, với khoảng cách tối ưu từ lõi trung tâm đến tường ngoài Việc này không chỉ giúp tăng cường không gian mà còn tối đa hóa khoảng cách giữa các bàn làm việc, tạo điều kiện thuận lợi cho sự giao tiếp và hiệu suất làm việc.

Hình dạng thông thường với cách bố trí lõi trung tâm hợp lý nhằm tận dụng chiều sâu của ánh sáng tự nhiên

B Cửa ra vào Chiều rộng mở tối thiểu là 9m Chiều rộng mở tối thiểu là

Sàn nâng để có thể chạy hệ thống đường dây dẫn, dây mạng bên dưới

Mặt sàn lát trơn để chạy hệ thống dây mạng bên dưới

Hệ thống dây dẫn dưới sàn

Sàn trát trên hệ thống bê tông ít nhất là 30mm để dành chỗ cho chạy đường ống dưới sàn

E Trần Đá cách âm với khả năng chống thấm hoặc tương tự Tường trần cách âm

F Tường ngăn Cột làm vách hình chữ V có hỗ trợ bên trên Thạch cao

G Đường dây điện thoại Hệ thống VOIP Có thể gọi quốc tế

Băng thôn rộng với các cổng nhánh thông qua một cầu dao tổng

Thuê các đường dây ADSL

Cung cấp nước và vệ sinh

Tiêu chuẩn quốc tế+(nước nóng/lạnh)

Hệ thống nóng/lạnh cho các tiện nghi

17 Dịch vụ khách hàng Chất lượng cao Chất lượng hợp lý

A Bãi đậu xe Thuận tiện, hiệu suất và được Một số trường hợp không có kiểm soát ra vào 24h bãi đậu xe nhưng nhất định cần phải có

Tiêu chuẩn quốc tế+xử lý côn trùng

Do Công ty vệ sinh chuyên nghiệp lau chùi hàng ngày tại các khu vực chung

Tiêu chuẩn quốc tế Hệ thống bảo dưỡng Phòng ngừa có kế hoạch liên tục (PPM) và theo yêu cầu của khách hàng

Thường xuyên/có biện pháp phòng ngừa

Tiêu chuẩn năm sao, có tiện nghi dành cho người khuyết tật

Có nhà vệ sinh dành riêng cho các Tổng Giám đốc

Hệ thống máy móc kỹ thuật

Hệ thống máy móc kỹ thuật và cơ khí chất lượng cao

Hệ thống máy móc kỹ thuật và cơ khí chất lượng tốt

Hệ thống điều hòa trung tâm tốt(hai chiều nóng và lạnh) Điều hòa trung tâm/ chỉ có chiều lạnh

B Điều khiển điều hòa nhiệt độ

30m 2 /điều khiển Điều khiển trung tâm, không có điều khiển riêng biệt

Lượng khí trao đổi mức độ cao trên giờ Không có

D Hệ thống dịch vụ Đầu phun, đầu báo nhiệt/khói, vòi phun, bình xịt cứu hỏa, Đầu phun, đầu báo nhiệt/khói, vòi phun, bình xịt

PCCC thang thoát hiểm và hệ thống dịch vụ liên tục được cung cấp bởi Công ty đạt tiêu chuẩn Giếng trời cứu hỏa và các thiết bị thoát hiểm là những yếu tố quan trọng trong việc đảm bảo an toàn cho mọi người.

E Điện dự phòng/Công suất

Nguồn điện dự phòng 100%(vận hành, điều hòa, thang máy)

Có nguồn điện dự phòng

Hệ thống an ninh theo dõi bằng màn hình CCTV+dịch vụ bảo vệ do Công ty chuyên nghiệp đảm nhiệm

Hệ thống an ninh theo dõi bằng màn hình CCTV 24h và nhân viên bảo vệ

Khách hàng chất lượng cao và có uy tín được Công ty tư vấn cho thuê lựa chọn kỹ lưỡng

Khách hàng bao gồm các Công ty quốc tế và trong nước

Tình hình cung và cầu văn phòng cho thuê hiện nay và Dự báo thị trường trong thời gian tới:

Theo khảo sát của một công ty bất động sản quốc tế về thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM, Vũng Tàu và Hà Nội, 50% doanh nghiệp không hài lòng với văn phòng hiện tại do diện tích chật hẹp hoặc vị trí không thuận tiện Điều này đã dẫn đến sự gia tăng nhu cầu cho các dự án tòa nhà văn phòng hiện đại, tạo nên "cơn sốt" trong thị trường văn phòng.

Các văn phòng hạng A và B thường được thuê bởi các công ty đa quốc gia, cơ quan ngoại giao, hiệp hội kinh doanh thương mại, văn phòng đại diện, và một số công ty nội địa lớn.

Theo điều tra khảo sát đó hiện nay giá thuê văn phòng tại Hà Nội và thành phố

Hồ Chí Minh đối với

Văn phòng hạng A: Từ 35-45 USD / m 2 / tháng

Văn phòng hạng B: Từ 20-35 USD / m 2 / tháng

Giá thuê văn phòng dự kiến sẽ không có biến động lớn trong vòng 5 năm tới

Dự kiến giá thuê văn phòng tại Thành phố Vũng Tàu:

Văn phòng hạng A: Từ 30-40 USD / m 2 / tháng

Văn phòng hạng B: Từ 22-30 USD / m 2 / tháng

Khác với Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, thành phố Vũng Tàu chủ yếu có nhu cầu cao đối với văn phòng hạng B.

Kết luận, dựa trên tiêu chuẩn văn phòng và nghiên cứu thị trường, phần văn phòng trong Trung tâm Thương Mại và Dịch vụ Dầu khí đáp ứng tiêu chuẩn văn phòng hạng A Tuy nhiên, đầu tư vào văn phòng hạng B là lựa chọn hợp lý hơn hiện nay, giúp giảm chi phí đầu tư và phù hợp với tình hình thị trường Trong tương lai, nếu có nhu cầu, có thể nâng cấp từ văn phòng hạng B lên hạng A.

2.1.4.1 Nhu cầu về nhà ở tại thành phố vũng tàu

Nhu cầu về nhà ở tại các đô thị, đặc biệt là ở Tp Vũng Tàu, đang gia tăng nhanh chóng Với quỹ đất ngày càng hạn hẹp, việc phát triển các chung cư cao tầng trở nên cần thiết và phù hợp để đáp ứng nhu cầu của người dân.

Nhu cầu về nhà ở tại thành phố Vũng Tàu của cán bộ công nhân viên Tổng Công ty PTSC cũng là rất lớn

Quy mô đầu tư xây dựng

2.2.1 Quy mô đầu tư xây dựng

Công trình "Trung tâm Thương mại và Dịch vụ Dầu khí" là một toà nhà đa chức năng, bao gồm văn phòng, thương mại và nhà ở, với quy mô xây dựng ấn tượng.

- Tổng diện tích sàn: 61.174m2(kể cả tầng hầm)

- Diện tích nhà để xe nổi: 6727 m 2

- Diện tích văn phòng cho thuê :15 266 m2

- Diện tích hội trường (tầng 6) :1000 m2

- Diện tích các căn hộ (148 căn hộ) :15 443 m 2

Căn hộ A: 79.7m 2 , số lượng 18 căn

Căn hộ B: 114.9m 2 , số lượng 18 căn

Căn hộ C: 117.6m 2 , số lượng 18 căn

Căn hộ D: 85.1m2, số lượng 18 căn

Căn hộ E: 74.8m2, số lượng 18 căn

Căn hộ F: 91.8m2, số lượng 18 căn

Căn hộ G: 113.5m2, số lượng 18 căn

Căn hộ H: 116.8m2, số lượng 18 căn

- Bố trí 4 căn hộ đặc biệt (Penthouse):

Căn hộ I 282m2, số lượng 01 căn

Căn hộ K 293m2, số lượng 01 căn

Căn hộ L 275m2, số lượng 01 căn

Căn hộ M 296m2, số lượng 01 căn

2.2.2 Các yêu cầu về công năng công trình Đảm bảo yêu cầu sử dụng và tiện nghi phù hợp với chức năng văn phòng hạng

B và cửa hàng siêu thị ở tầng 1, tầng 2 Đảm bảo căn hộ cao cấp, tiện nghi cho người sử dụng

Phù hợp với tiêu chuẩn thiết kế của Việt Nam hoặc các tiêu chuẩn nước ngoài được phép áp dụng tại Việt Nam

2.2.3 Các hạng mục công trình

Trung tâm Thương mại và Dịch vụ Dầu khí được xây dựng trên khu đất 4.723,2 m² tại số 266 Lê Lợi, Phường 7, thành phố Vũng Tàu, bao gồm nhiều hạng mục quan trọng.

1 Toà nhà 25 tầng và 1 tầng hầm

2 Trạm cấp gas, khu chứa rác

4 Lối lên, xuống tầng hầm

Tổng mức đầu tư và nguồn vốn

2.3.1 Những căn cứ lập tổng mức đầu tư

2.3.1.1 Các văn bản pháp luật

- Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình

- Thông tư số 109/2000/TT-BTC ngày 13/11/2000 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thu, nộp và sử dụng lệ phí thẩm định đầu tư

Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình được quy định trong văn bản số 957/2009/QĐ-BXD, ban hành ngày 29/9/2009 bởi Bộ Xây dựng, nhằm hướng dẫn các tổ chức và cá nhân trong việc xác định và quản lý chi phí hiệu quả cho các dự án xây dựng Văn bản này đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính minh bạch và hợp lý trong quá trình đầu tư xây dựng.

- Thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 của Bộ Tài chính về chi phí kiểm toán

- Đơn giá xây dựng cơ bản ban hành theo Quyết định số 2056/2006/QĐ- UBND của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu

2.3.1.2 Căn cứ tính toán chi phí xây, lắp

- Dự toán xây, lắp các phần của công trình:

+ Phần điện sinh hoạt và chống sét

+ Phần điều hoà không khí và thông gió

+ Phần phòng cháy, chữa cháy

+ Phần điện nhẹ: Điện thoại, phát thanh, truyền hình, mạng Lan, camera an ninh, hệ thống điều khiển trung tâm

2.3.1.3 Căn cứ xác định chi phí trang thiết bị kỹ thuật của toà nhà

- Các báo giá trang thiết bị

- Giá trang thiết bị ở một số dự án tương tự

- Một số thiết bị không có báo giá hoặc ở công trình dự án tương tự sẽ được tạm tính theo giá cả thị trường

2.3.1.4 Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác

Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và các chi phí khác được xác định dựa trên các văn bản định mức và thông tư hướng dẫn hiện hành của Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính.

- Chi phí dự phòng cho khối lượng công trình phát sinh là 5% (chi phí xây dựng + chi phí thiết bị + chi phí khác)

- Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá: Không tính đền vì thời gian thực hiện thi công xây dựng 26 tháng

2.3.2 Tổng mức đầu tư: 765.765.610.000 (VNĐ)

( Bảy trăm sáu mươi lăm tỷ, bảy trăm sáu mươi lăm triệu, sáu trăm mười ngàn đồng chẵn)

Chi tiết xem các bảng phụ lục

Nguồn vốn đầu tư cho công trình được tách làm 2 phần:

Phần văn phòng và dịch vụ thương mại bao gồm tất cả các diện tích văn phòng, thương mại và dịch vụ, với nguồn vốn được bố trí theo tỷ lệ 50% vốn vay và 50% vốn tự có.

Phần diện tích nhà ở (bao gồm diện tích căn hộ, hành lang cầu thang, sảnh dành cho căn hộ) Nguồn vốn được huy động từ người mua nhà

Cơ cấu nguồn vốn của dự án cụ thể như sau:

- Phần vốn vay ngân hàng: 267.377.320.000 VNĐ ( Hai trăm sáu mươi bảy tỷ, ba trăm bảy mươi bảy triệu, ba trăm hai mươi ngàn đồng chẵn)

- Vốn tự có: 266.865.948.000 VNĐ ( Hai trăm sáu mươi sáu tỷ, tám trăm sáu mươi lăm triệu, chín trăm bốn mươi tám ngàn đồng chẵn)

- Vốn huy động từ khách hàng mua nhà: 231.522.332.000 VNĐ ( Hai trăm ba mươi mốt tỷ, năm trăm hai mươi hai triệu, ba trăm ba mươi hai ngàn đồng chẵn)

Chi tiết xem phụ lục

Cơ sở tính giá bán căn hộ

2.3.4 Tính giá thành căn hộ:

Cơ sở tính giá bán căn hộ căn cứ vào hai yếu tố chính là giá thành căn hộ và giá thị trường

2.3.4.1 Tính toán giá thành căn hộ:

Diện tích sàn khu vực căn hộ là 20.022 m2, bao gồm căn hộ, hành lang, cầu thang và sảnh vào, chiếm 32.73% tổng diện tích sàn tòa nhà Tỷ lệ này được sử dụng để tính toán tỷ lệ chi phí riêng cho khu vực căn hộ, như đã trình bày chi tiết trong bảng 1 - Tổng hợp các chi phí – Tổng mức đầu tư công trình.

Tổng chi phí cho khu vực căn hộ là 231.522.332.000 VNĐ, tương đương với hai trăm ba mươi mốt tỷ, năm trăm hai mươi hai triệu, ba trăm ba mươi hai ngàn đồng Toàn bộ chi phí này không bao gồm lãi vay ngân hàng, vì nguồn vốn xây dựng căn hộ hoàn toàn được huy động từ người mua, diễn ra dần dần trong suốt quá trình xây dựng.

- Tổng số m2 sàn bán được là 15.443 m2

- Như vậy ta có giá thành cho 1 m2 căn hộ là 231.522.332.000 : 15.443 14.992.000 (VNĐ)

2.3.4.2 Tham khảo giá căn hộ tại một số dự án tại Thành phố Vũng Tàu:

• Căn hộ chung cư Seaview 1 và Seaview 2 tại đô thị Chí Linh

Chủ đầu tư: Công ty DIC

• Căn hộ chung cư 21 tầng Hodeco tại khu TTTM phường 7

Giá bán: giao động quanh mức 15 triệu đồng / m2

• Vũng Tàu Apartment Building cao 22 tầng nằm trên đường Thụy Vân

Chủ đầu tư: Công ty cổ phần xây lắp và địa ốc Vũng Tàu

• Silver Sea Tower cao 18 tầng nằm trên đường Bacu, 80 Căn hộ diện tích 101-161m2

Chủ đầu tư: Công ty cổ phần thương mại tổng hợp tỉnh BR-VT (Getraco) và công ty TNHH Ngạc Nhiên (Amazing) xây lắp và địa ốc Vũng Tàu

Giá bán: trên dưới 20 triệu đồng / m2

• Cao ốc Bầu Sen cao 25 tầng, 588 Căn hộ diện tích 80-107m2

Chủ đầu tư: Công ty cổ phần xây dựng và phát triển đô thị Vũng

Giá bán: khoảng 15-20 triệu đồng / m2

• Son Thinh Apartment cao 26 tầng tại 23D Thụy Vân, 200 Căn hộ diện tích 100-137m2

Chủ đầu tư: Doanh nghiệp tư nhân Sơn Thịnh

Giá bán: khoảng 18-20 triệu đồng / m2

• Cao ốc căn hộ cao cấp Ocean View Hoàn Vũ cao 18 tầng tại đồi Ngọc

Tước, 61 Căn hộ diện tích 89-136m2

Chủ đầu tư: Công ty cổ phần Hoàn Vũ và CT TNHH thương mại dịch vụ Kim

Giá bán: khoảng 13-20 triệu đồng / m2

Giá bán căn hộ trung bình được đề xuất là 15.000.000 VNĐ/m2, dựa trên việc tính giá thành và tham khảo giá thị trường Nội thất căn hộ bao gồm tủ bếp, thiết bị bếp như bếp ga, máy hút mùi, chậu rửa, sàn gỗ công nghiệp, và các khu vệ sinh hoàn thiện đồng bộ Hệ thống điện đã được lắp đặt với ổ cắm và công tắc, nhưng không bao gồm các loại đèn.

Hệ thống ga trung tâm sẽ được đầu tư bởi một nhà cung cấp ga thông qua việc lắp đặt hệ thống đường ống Đơn giá đã bao gồm các thiết bị cần thiết và được sử dụng để tính toán hiệu quả đầu tư của dự án, cũng như xác định cơ cấu vốn và lãi suất ngân hàng Mặc dù đơn giá là giá bán căn hộ trung bình, giá thực tế sẽ phụ thuộc vào độ cao tầng và vị trí căn hộ trong tầng, với dự kiến phân bổ cụ thể.

Giá bất động sản sẽ tăng dần theo chiều cao của các tầng, với mức chênh lệch 200.000 VND/m2 giữa các tầng Điều này dẫn đến việc xác định mức giá trung bình theo từng tầng, như được trình bày trong bảng dưới đây.

Bảng 2.3 Giá bán căn hộ trung bình từ tầng 7 đến tâng 25 Tầng Giá bán căn hộ trung bình của tầng ( VNĐ/m 2 )

Giá bán căn hộ trong mỗi một tầng từ tầng 7 đến tầng 24 được phân ra theo thứ tự ưu tiên các hướng như sau:

- Loại 1-Căn H: Cửa sổ hướng Đông Nam, hai mặt tiếp xúc, tầm nhìn tốt

- Loại 2-Căn G: Cửa sổ hướng Đông Bắc, hai mặt tiếp xúc, tầm nhìn tốt

- Loại 3-Căn A,F: Cửa sổ hướng Nam, một mặt tiếp xúc, tầm nhìn tốt

- Loại 4-Căn B: Cửa sổ hướng Tây Nam, hai mặt tiếp xúc, tầm nhìn tốt

- Loại 5: + Căn C: Cửa sổ hướng Tây Bắc, hai mặt tiếp xúc, tầm nhìn tốt + Căn D, E: Cửa sổ hướng Bắc, một mặt tiếp xúc, tầm nhìn vào khối văn phòng

Bảng 2.4 Hệ số giá của các loại căn hộ trong một tầng từ tầng 7 đến tầng

Loại Loại 1 Loại 2 Loại 3 Loại 4 Loại 5

Giá bán căn hộ cho tầng 25 được phân ra theo thứ tự ưu tiên các hướng như sau:

- Loại 1-Căn M: Cửa sổ hướng Đông Nam, hai mặt tiếp xúc

- Loại 2-Căn L: Cửa sổ hướng Đông Bắc, hai mặt tiếp xúc

- Loại 3-Căn I: Cửa sổ hướng Tây Nam, hai mặt tiếp xúc

- Loại 4-Căn K: Cửa sổ hướng Tây Bắc, hai mặt tiếp xúc

Bảng 2.5 Hệ số giá căn hộ tầng 25:

Loại Loại 1 Loại 2 Loại 3 Loại 4

Dựa vào cách phân bổ trên, giá bán các căn hộ cho từng tầng cụ thể như sau:

Bảng 2.6 Giá bán căn hộ tầng 7 đến tầng 24: ĐVT: Đồng/m 2

Tầng Loại 1 Loại 2 Loại 3 Loại 4 Loại 5

Như vậy: + Giá căn hộ thấp nhất là: 12.887.000 VNĐ/m2

+ Giá căn hộ cao nhất là: 17.292.000 VNĐ/m2.

Phân tích kinh tế tài chính

2.4.1 Các dữ liệu phân tích, tính toán a Tiến độ thực hiện dự án:

- Tổng tiến độ thực hiện: 30 tháng

- Chuẩn bị xây dựng: 3 tháng

- Thi công xây dựng: 26 tháng

- Nghiệm thu, kiểm định chất lượng công trình và đưa vào khai thác:1 tháng b Chương trình khai thác dự kiến

STT Loại dịch vụ Diện tích cho thuê

4 Bãi đỗ xe 250 chỗ c Tiền thuê đất

Căn cứ hợp đồng thuê đất số 12/HĐ-CSTĐ ngày 11/7/2006 giữa Uỷ ban nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu và Công ty Dịch vụ kỹ thuật dầu khí

- Tổng công ty cổ phần Dịch vụ Kỹ thuật Dầu khí Việt Nam đã mua lô đất đó với giá trị là 67 tỷ VNĐ d Khấu hao:

Chế độ khấu hao tài sản cố định thực hiện theo thông tư 203/TT - BCT ngày

- Máy móc thiết bị khấu hao: 10 năm

- Nhà cửa, vật kiến trúc khấu hao: 25 năm

(Riêng phần khấu hao khu căn hộ để bán thu ngay năm đầu tiên, ước tính

47% giá trị nhà cửa, vật tư)

- Lãi vay trong thời gian xây dựng: 5 năm e Thuế: Căn cứ tính các loại thuế đối với dự án:

Thuế giá trị gia tăng (VAT) và thuế thu nhập doanh nghiệp được quy định theo Luật thuế giá trị gia tăng và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp, cùng với các nghị định hướng dẫn thi hành từ Chính phủ.

- Thuế thu nhập doanh nghiệp: áp dụng mức thuế suất 25% (Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 14/2008/QH12, Nghị định số 124/2008/NĐ-CP ngày

Vào ngày 11 tháng 12 năm 2008, Chính phủ đã ban hành hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp, cùng với Thông tư số 130/2008/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2008 của Bộ Tài chính, nhằm hướng dẫn thực hiện một số điều của Luật thuế này và Nghị định liên quan Điều này bao gồm các quy định về khoản vay, lãi vay và kỳ thanh toán.

Dự kiến khoản vay, lãi vay, kỳ thanh toán như sau:

- Vốn vay ngân hàng thương mại: 50% vốn đầu tư cố định

- Lãi suất: 16% g Giá cho thuê:

- Giá bán căn hộ để ở: 15.000.000đ/m 2

- Giá cho thuê văn phòng: 16 USD/m 2 /tháng

- Giá cho thuê khu thương mại: 24 USD/m 2 /tháng

- Mức phí cho bãi để xe ôtô: 700.000/xe/tháng

- Mức phí cho xe máy: 50.000/xe/tháng

- Khai thác hội trường: 4.000.000.000 VNĐ/ năm

Hệ số cho thuê ước tính 80% cho năm thứ 1 và duy trì từ năm thứ 2 trở đi 90% h Các dữ liệu khác

- Chi phí quản lý :Tính 10% doanh thu cho thuê

- Chi phí marketing :2% doanh thu năm đầu và 1% doanh thu cho các năm tiếp theo

- Chi phí bảo dưỡng sửa chữa, bảo hành v.v ước tính 3% doanh thu

2.4.2 Phân tích kinh tế tài chính

Bảng 2.7 - Tổng mức đầu tư

STT Hạ ng mục Thành tiền (Triệu đ) Quy đổi triệu

Tỷ lệ % trê n vốn cố định Tỷ lệ % TMĐ T

I Chi t iết t ổng mức đầu t - t heo c hi phí 765,765.61 36.3439 100.0% 100.00%

2 Chi phí thiết bị (Gtb) 42,225.07 2.0040 5.51% 5.51%

3 Chi phÝ dọn dẹp mặt bằng 50.00 0.0000

4 Chi phí quản lý dự á n 7,133.13 0.3385 0.93% 0.93%

5 Chi phÝ t- vÊn ®Çu t- x©y dùng 22,103.53 1.0491 2.89% 2.89%

IV Cơ c ấu vố n đầu t - 765,765.61 36.3439 100.00%

2 Bằng tiền Việt Nam (Triệu đ) 765,765.61 36.3439 100.00%

2 Vốn vay ngân hàng th- ơng mạ i 267,377.32 12.6900 34.92%

VI Tỷ giá á p dụng 1USD / VNĐ 21,070.0000

Bảng 2.8 - Dự trù kết quả sản xuất kinh doanh

I Tổng doanh số bá n hàng sau thuế 296,799 73,298 73,298 140,603 140,603 140,603 154,080 1-1 Thuế VAT phải nộp - - - - - - -

Thuế VAT đầu vào 10% 26,982 6,663 6,663 12,782 12,782 12,782 14,007 ThuÕ VAT ®Çu ra 10% 26,982 6,663 6,663 12,782 12,782 12,782 14,007

II Tổng hợ p Tổng chi phí sản xuất 386,748 98,638 94,360 99,505 95,227 58,299 55,908

3 Lã i vay vốn cố định 41,711 37,433 33,155 28,877 24,599 20,321 16,043

Lợ i nhuận gôp cộng dồn (89,949) (115,288) (136,350) (95,252) (49,876) 32,428 130,600

IV Thu nhập doanh nghiệp

Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp - (6,335) (5,265) 10,275 11,344 20,576 24,543

V Lợ i nhuận thuần (89,949) (19,005) (15,796) 30,824 34,032 61,728 73,629 Nă m thứ 4 5 6 7 8 9 10

Lợ i nhuận thuần cộng dồn (89,949) (108,953) (124,750) (93,926) (59,894) 1,834 75,463

IV Cá c tỷ lệ tài chính

Lợ i nhuận thuần / Doanh thu ( % ) -30.306% -25.928% -21.551% 21.922% 24.204% 43.902% 47.786%

Lợ i nhuận thuần / Tổng vốn đầu t- ( % ) (0.12) -2.482% -2.063% 4.025% 4.444% 8.061% 9.615%

Khả nă ng trả nợ

(LN thuần + KHCB) / Nợ đến hạ n phải trả 7.88 10.53 10.65 12.39 12.51 13.55 13.99

TT Nội dung Nă m khai thá c Đơn vị :Triệu đ

I Tổng doanh số bá n hàng sau thuế 154.080 154.080 168.904 168.904 168.904 185.211 185.211 1-1 Thuế VAT phải nộp - - - - - - -

Thuế VAT đầu vào 10% 14.007 14.007 15.355 15.355 15.355 16.837 16.837 ThuÕ VAT ®Çu ra 10% 14.007 14.007 15.355 15.355 15.355 16.837 16.837

II Tổng hợ p Tổng chi phí sản xuất 51.630 47.352 45.149 37.718 37.718 40.001 40.001

3 Lã i vay vốn cố định 11.765 7.487 3.209 - -

Lợ i nhuận gôp cộng dồn 233.049 339.777 463.532 594.717 725.903 871.113 1.016.322

IV Thu nhập doanh nghiệp

Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp 25.612 26.682 30.939 32.796 32.796 36.302 36.302

V Lợ i nhuận thuần 76.837 80.046 92.816 98.389 98.389 108.907 108.907 Nă m thứ 11 12 13 14 15 16 17

Lợ i nhuận thuần cộng dồn 152.300 232.346 325.162 423.551 521.940 630.847 739.755

IV Cá c tỷ lệ tài chính

Lợ i nhuận thuần / Doanh thu ( % ) 49,869% 51,951% 54,952% 58,252% 58,252% 58,802% 58,802%

Lợ i nhuận thuần / Tổng vốn đầu t- ( % ) 10,034% 10,453% 12,121% 12,848% 12,848% 14,222% 14,222%

I Tổng doanh số bá n hàng sau thuế 185.211 203.148 203.148 203.148 222.880 222.880 1-1 Thuế VAT phải nộp - - - - - -

Thuế VAT đầu vào 10% 16.837 18.468 18.468 18.468 20.262 20.262 ThuÕ VAT ®Çu ra 10% 16.837 18.468 18.468 18.468 20.262 20.262

II Tổng hợ p Tổng chi phí sản xuất 40.001 42.512 42.512 42.512 45.275 45.275

3 Lã i vay vốn cố định

Lợ i nhuận gôp cộng dồn 1.161.532 1.322.168 1.482.804 1.643.440 1.821.044 1.998.649

IV Thu nhập doanh nghiệp

Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp 36.302 40.159 40.159 40.159 44.401 44.401

V Lợ i nhuận thuần 108.907 120.477 120.477 120.477 133.204 133.204 Nă m thứ 18 19 20 21 22 23

Lợ i nhuận thuần cộng dồn 848.662 969.139 1.089.616 1.210.093 1.343.296 1.476.500

IV Cá c tỷ lệ tài chính

Lợ i nhuận thuần / Doanh thu ( % ) 58,802% 59,305% 59,305% 59,305% 59,765% 59,765%

Lợ i nhuận thuần / Tổng vốn đầu t- ( % ) 14,222% 15,733% 15,733% 15,733% 17,395% 17,395%

Bảng 2.9 Thời gian hoàn vốn

Thời gian hoàn vốn là thời gian thu hồi toàn bộ tổng vốn đầu t- từ lã i của Dự á n.

Lã i của chỉ tiê u này gồm:

Lã i Dự á n = Lợ i nhuận sau thuế + Khấu hao TSCĐ + trả lã i vay

TSCĐ Lã i vay Lã i của Dự á n Hiện giá

Lã i của Dự á n Vốn đầu t- Hoàn vốn

Hoàn vốn có hiện giá

17 100,286 14,072 - 114,358 9,172 1,189,740 112,433 Thời gian hoàn vốn Không hiện giá (4)+(6) Thời gian hoàn vốn có hiện giá (5)+(8)

Hệ số chiết khấu lựa chọn: 16.00% / nă m

Thời gian hoàn vốn có hiện giá là 8 nă m kể từ khi bắt đầu đi vào khai thá c sử dụng

Luồng tiền ra 279.569 179.891 44.520 3.927 4.996 26.394 27.464 36.695 Đ ầu t- vốn cố định hàng nă m 279.569 179.891

Chi phí sản xuất 44.520 10.262 10.262 18.279 18.279 18.279 ThuÕ thu nhËp DN - (6.335) (5.265) 8.116 9.185 18.417 ThuÕ VAT - - - - - -

Tỷ lệ chiết khấu 0,862 0,743 0,641 0,552 0,476 0,410 0,354 0,305 Theo n¨ m 1 2 3 4 5 6 7 8 Hiện giá luồng tiền thuần (241.007) (133.688) 161.625 38.313 32.519 42.754 36.479 28.631

Luồng tiền ra 42.193 43.262 44.332 48.351 50.209 50.209 53.453 53.453 53.453 Đ ầu t- vốn cố định hàng nă m

Chi phí sản xuất 20.025 20.025 20.025 20.025 20.025 20.025 20.025 20.025 20.025 ThuÕ thu nhËp DN 22.168 23.237 24.307 28.326 30.184 30.184 33.429 33.429 33.429 ThuÕ VAT - - - - - - - - -

Tỷ lệ chiết khấu 0,263 0,227 0,195 0,168 0,145 0,125 0,108 0,093 0,080 Theo n¨ m 9 10 11 12 13 14 15 16 17 Hiện giá luồng tiền thuần 23.237 19.789 16.851 13.849 11.669 10.060 8.322 7.174 6.185

Bảng 2.11 Cân đối trả nợ vốn

Nguồn có để tr ả nợ 210,568 281,512 284,721 324,863 328,072 73,545 84,798 88,007 91,215 103,273 KhÊu hao TSC§ 300,517 300,517 300,517 300,517 300,517 18,294 18,294 18,294 18,294 18,294 Lợi nhuận thuần (89,949) (19,005) (15,796) 24,347 27,555 55,251 66,504 69,712 72,921 84,979

Luỹ kế sau trả nợ 183,831 438,605 696,588 994,714 1,296,048 1,342,855 1,400,915 1,462,184 1,526,662 1,603,197 Khả năng tr ả nợ

(Lợi nhuận thuần+Khấu hao)/nợ đến hạnp hải tr ả 7.875 10.529 10.649 12.150 12.270 2.751 3.171 3.291 3.411 3.862

Ghi chú :Lãi vay (vốn cố định và vốn lưu động) hoàn trả theo chu kỳ sản xuất - hạch toán vào giá thành xây dựng. Đơn vị Triêu đ

Nguồn có để tr ả nợ 108,846 108,846 114,358 114,358 114,358

Luỹ kế sau trả nợ 1,712,043 1,820,889 1,935,247 2,049,605 2,163,963

(Lợi nhuận thuần+Khấu hao)/nợ đến hạnp hải tr ả

Khoản mục Năm khai thác và tr ả nợ

2.4.3 Kết quả phân tích tài chính ắ Khả năng sinh lời :

Căn cứ Bảng 2.8 - Dự trù kết quả sản xuất kinh doanh a M ứ c l ợ i nhu ậ n đầ u t ư (bình quân) :

Tổng mức đầu tư b M ứ c l ợ i nhu ậ n theo doanh thu (bình quân) :

Doanh thu ắ Cỏc chỉ tiờu kinh tế tài chớnh của dự ỏn a Th ờ i gian hoàn v ố n

Căn cứ bảng 2.9 – Thời gian hoàn vốn

- Thời gian hoàn vốn có hiện giá: 6 năm kể từ khi bắt đầu đi vào khai thác b T ỷ l ệ thu h ồ i n ộ i b ộ IRR và giá tr ị hi ệ n t ạ i thu ầ n NPV

Căn cứ bảng 2.10 – Luồng tiền

- Tỷ lệ thu hồi nội bộ: IRR = 20,94%

- Giá trị hiện tại thuần: NPV = 82.762 triệu đồng ắ Khả năng trả nợ

Căn cứ Bảng 2.11 – Cân đối trả nợ vốn vay

- Khả năng trả nợ năm thứ nhất: 7,875

- Khả năng trả nợ năm thứ hai: 10,529

Như vậy khả năng trả nợ đảm bảo từ năm thứ hai khi toà nhà bắt đầu khai thác.

Phân tích hiệu quả kinh tế của dự án

Từ các kết quả phân tích tài chính của dự án đã xác nhận: a Dự án có hiệu quả về kinh doanh

- Có khả năng sinh lời: 63.368 triệu đồng

- Thời gian hoàn vốn: 8 năm,

Tỷ lệ thu hồi nội bộ (IRR) đạt 20,94% và giá trị hiện tại thuần (NPV) là 82.762 triệu đồng, cho thấy các chỉ tiêu tài chính đều chấp nhận được Dự án sẽ đóng góp cho ngân sách nhà nước tổng cộng 475.652 triệu đồng trong suốt vòng đời 20 năm.

- Thuế thu nhập doanh nghiệp: 475.652 triệu đồng

2.5.2 Các hiệu quả xã hội khác

Trung tâm Thương mại và Dịch vụ Dầu khí là một công trình cao tầng với kiến trúc hiện đại, đóng góp vào việc làm đẹp diện mạo mới cho thành phố Vũng Tàu.

- Tăng thêm diện tích văn phòng 15.266 m2 , căn hộ và thương mại 18.613 m2, góp phần thúc đẩy kinh tế và nâng cao đời sống của nhân dân

- Tăng thêm doanh thu dịch vụ của PTSC là :154.312 triệu đồng/năm

- Tăng thu ngân sách cho địa phương :25.034 triệu đồng/năm

- Giải quyết thêm việc làm và thu nhập cho người lao động (khoảng 40-50 người) góp phần thực hiện các chính sách xã hội của địa phương

Trên cơ sở lý thuyết chương 1, chương 2 đã phân tích đánh giá hiệu quả dự án Trung tâm Thương mại và Dịch vụ Dầu khí

Bài luận văn này tập trung vào việc đánh giá hiệu quả đầu tư dự án thông qua việc phân tích sự cần thiết và quy mô đầu tư, tổng mức đầu tư và nguồn vốn Đồng thời, nó cũng thực hiện phân tích kinh tế tài chính và kinh tế xã hội của dự án, xác định dòng tiền và các chỉ tiêu hiệu quả đầu tư như IRR và NPV.

Dự án có thời gian thực hiện dài, do đó cần phải nhận diện và phân tích các yếu tố ảnh hưởng để đảm bảo hiệu quả Việc đánh giá và kiểm soát rủi ro là cần thiết nhằm giảm thiểu tác động tiêu cực, đồng thời duy trì lợi nhuận đầu tư trung bình đạt 8,667% Tỷ lệ thu hồi nội bộ (IRR) là 20,94%, với giá trị hiện tại thuần (NPV) đạt 82.762 triệu đồng và thời gian hoàn vốn dự kiến là 8 năm.

Trong chương 3 của luận văn, sẽ thực hiện phân tích hiệu quả của dự án dưới điều kiện có rủi ro, đồng thời đánh giá độ nhạy của các yếu tố ảnh hưởng đến các biến đầu vào Từ những phân tích này, luận văn sẽ đưa ra các kiến nghị và kết luận về hiệu quả tổng thể của dự án.

MỘT SỐ BIỆN PHÁP ĐẢM BẢO HIỆU QUẢ DỰ ÁN TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ DỊCH VỤ DẦU KHÍ ĐÀ NẴNG

Mốt số giải pháp đảm bảo hiệu quả dự án

Nhiều công trình trong nước gặp phải tình trạng thiết kế và thi công không đồng nhất, dẫn đến tổng mức đầu tư vượt quá dự kiến Hậu quả là nhiều công trình sau khi hoàn thành không thể sử dụng, buộc phải phá bỏ và thiết kế lại, gây lãng phí lớn Để tránh tình trạng này, cần áp dụng một số giải pháp hiệu quả.

Chủ đầu tư cần kiểm soát chặt chẽ việc lập tổng mức đầu tư, đảm bảo dự toán được thực hiện chính xác, không thừa không thiếu, và tuân thủ đúng quy định của nhà nước.

+ Ngay từ khâu thiết kế cơ sở, chủ đầu tư phải xem xét phương pháp lập tổng mức đầu tư phải phù hợp yêu cầu của dự án

+ Phải tính toán đến các yếu tố rủi ro, để xác định phương án tài chính

+ Số lượng, chủng loại thiết bị phù hợp với thiết kế công nghệ, giá thiết bị trên thị trường và các yếu tố khác

+ Khối lượng dự tính và giá xây dựng phù hợp với thị trường

Việt thiết kế bản vẽ thi công phải chi tiết đầy đủ, tránh trường hợp thiết kế xong không thi công được

+ Chủ đầu tư tổ chưc thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ thuật

+ Xem xét sự phù hợp của thiết kế kỹ thuật với thiết kế cơ sở

+ Sự hợp lý của các giải pháp kết cấu công trình

+ Sự tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng được áp dụng

+ Đánh giá mức độ an toàn của công trình

+ Sự hợp lý của việc lựa chọn dây chuyền và thiết bị công nghệ

+ Sự tuân thủ các quy định về môi trường, về phòng cháy chữa cháy

Biện pháp thi công phải khả thi

Các đơn vị thiết kế, thẩm tra, thẩm định và tư vấn giám sát cần phải có năng lực đầy đủ để kiểm soát chặt chẽ và tư vấn cho Chủ đầu tư về những phương án tối ưu nhất Đồng thời, họ cũng nên áp dụng công nghệ cải tiến mới Một số thiết bị sản xuất trong nước với tính năng tương đương sẽ được cập nhật để thay thế các thiết bị nhập khẩu.

3.2.2 Tiếp thị sản phẩm ắ Đối với căn hộ

Tổng Công ty tại Vũng Tàu hiện có khoảng 7.000 cán bộ công nhân, trong đó tỷ lệ cán bộ công nhân trẻ chiếm ưu thế Nhu cầu về nhà ở của nhóm lao động trẻ này đang ngày càng gia tăng.

Tổng Công ty hỗ trợ Cán bộ công nhân viên đăng ký góp vốn xây dựng nhà ở, với lộ trình góp vốn hợp lý Đồng thời, Tổng Công ty cũng tạo điều kiện bảo lãnh vay tín chấp ngân hàng dựa trên lương hàng tháng, nhờ đó số lượng cán bộ công nhân viên chưa có nhà đăng ký góp vốn ngày càng tăng.

Dự án này có giá bán hợp lý, thiết kế hiện đại và nội thất sang trọng, hứa hẹn sẽ giải quyết hiệu quả tình trạng căn hộ tồn kho sau khi hoàn thành Đặc biệt, khu văn phòng cho thuê cũng sẽ mang lại nhiều cơ hội hấp dẫn cho nhà đầu tư.

Tổng Công ty PTSC có hơn 20 đơn vị thành viên tại Vũng Tàu, cùng với các đối tác liên doanh trong và ngoài nước Việc tạo ra một không gian chung để thuận tiện cho việc phối hợp làm việc giữa các đơn vị thành viên và đối tác, cũng như cho việc điều hành chung của Tổng Công ty, là rất cần thiết Do đó, nhu cầu về mặt bằng thuê văn phòng tại đây rất lớn.

TP Vũng Tàu hiện chưa có văn phòng thiết kế chuyên nghiệp, đáp ứng nhu cầu dịch vụ văn phòng cho các đối tác trong và ngoài nước, bao gồm cả Tập đoàn PTSC Do đó, cần triển khai chiến lược marketing hiệu quả nhằm thu hút khách hàng tiềm năng và tạo ra không gian làm việc chuyên nghiệp.

Để đảm bảo tiến độ cho các công trình xây dựng, việc lập kế hoạch cần phải bám sát thực tế thay vì chỉ dựa vào lý thuyết Điều này đặc biệt quan trọng đối với dự án Trung tâm Thương mại và Dịch vụ Dầu khí, nơi mà sự hiểu biết rõ ràng về dự án và các thông số cần thiết là yếu tố quyết định Để quản lý tiến độ hiệu quả và thúc đẩy tiến độ thi công, cần thực hiện đầy đủ các bước từ 1 đến 6 trong quy trình lập tiến độ.

- Nghiên cứu nắm vững đối tượng, phạm vi công việc hoặc công trình liên quan đến tiến độ

Để thi công công trình hiệu quả, cần nắm vững các yêu cầu và điều kiện thi công, bao gồm yêu cầu và điều kiện khách quan từ Chủ đầu tư, điều kiện của địa điểm thi công, cũng như điều kiện chủ quan của Nhà thầu.

- Làm rõ định hướng thi công chung (định hướng thi công tổng thể) ắ Bước 2: Lập danh mục đầu việc cần để lờn tiến độ

Số lượng và phạm vi công việc của từng đầu việc, bao gồm mức độ chi tiết hay tổng hợp, được xác định dựa trên mục đích lập tiến độ và cấp độ quản lý tiến độ.

- Phân loại công việc trong thiết kế tiến độ, chia ra:

+ Công tác chuẩn bị (chuẩn bị chung cho toàn công trường; chuẩn bị riêng cho từng hạng mục, từng giai đoạn TC)

+ Các công việc thực hiện các QTXL(tuân theo trình tự kỹ thuật, chi phối mặt bằng thi công)

Các công việc thuộc sản xuất phụ trợ không chiếm lĩnh mặt bằng thi công, cho phép linh hoạt trong việc điều chỉnh thời gian thực hiện trước thời điểm cần cung cấp.

Thứ tự thực hiện các tổ hợp công nghệ và công việc cần tuân thủ trình tự kỹ thuật thi công, đảm bảo điều kiện sử dụng mặt bằng và khai thác hiệu quả các nguồn lực Cần tránh bỏ sót công việc và không được liệt kê trùng lặp.

Các công việc có khối lượng nhỏ thường được thực hiện song song với các quá trình chính và được gộp lại vào dòng cuối cùng của bản tiến độ Dự kiến, khoảng 10% đến 15% tổng số ngày công sẽ dành cho những công việc này Bước 3 là xác định khối lượng công tác cho từng đầu việc.

- Đơn vị của khối lượng phải lấy phù hợp định mức và tiêu chuẩn hiện hành

- Khối lượng đợc tính toán cho toàn bộ đầu việc, cũng có thể phải bóc tách riêng theo chia đoạn thi công

Để tính khối lượng thi công, cần dựa vào bản vẽ thi công hợp lệ, bao gồm cả việc tính toán các phát sinh do lựa chọn biện pháp thi công khác nhau Bước tiếp theo là lựa chọn phương pháp thực hiện công việc.

- Căn cứ lựa chọn: tính chất công việc, khối lợng công việc, điều kiện đáp ứng phương pháp