Chương 2. PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ DỰ ÁN TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ DỊCH VỤ DẦU KHÍ ĐÀ NẴNG
2.1.4 Phân tích thị trường văn phòng cho thuê
- Toà nhà văn phòng là cung cấp nơi làm việc và môi trường làm việc chủ yếu cho các nhân viên hành chính và quản lý.
- Hiện nay toà nhà văn phòng được phân thành ba loại: Hạng A, hạng B, hạng C căn cứ vào các tiêu chuẩn đánh giá chất lượng của toà nhà văn phòng.
Việc phân loại văn phòng chưa có quy định của nhà nước, nên căn cứ vào tiêu chuẩn phân loại của các Công ty bất động sản quốc tế.
Bảng 2.2 Tiêu chí đề xuất cho toà nhà văn phòng hạng A và B
STT Văn phòng hạng A Văn phòng hạng B
1 Mô tả
Các văn phòng có diện tích lớn, thiết kế mặt sàn các tầng để mở với tổng diện tích tòa nhà từ 5.000m2 trở lên. Thông thường do một Công ty quốc tế quản lý, được hoàn thiện với chất lượng cao , thiết kế hiện đại, có tầm nhìn tốt, được xây dung trong khu vực trung tâm, và trang trí bề ngoài hấp dẫn.
Tương tự như Hạng A, tuy nhiên, trang trí bên ngoài, vị trí và các dịch vụ không đáp ứng tiêu chuẩn văn phòng Hạng A. Nhìn chung do Công ty Liên doanh sở hữu, nhưng có một số tiêu chuẩn không đạt khi so sánh với các tiêu chuẩn quốc tế.
2 Vị trí Tòa nhà nằm ở vị trí trung tâm thương mại dễ nhận biết.
Có thể nằm ở vị trí trung tâm thương mại, quận trung tâm thương mại thú cấp hoặc khu vực cận kề.
3 Tiếp cận
Đường vào thuận tiện cho khách bộ hành từ các con phố có không gian cuốn hút. Luôn có bảo vệ suốt 24h và khách thuê có thể vào bất cứ giờ nào trong ngày. Đường vào cho các phương tiện phải thuận tiện.
Dễ tiếp cận từ tuyến phố có cảnh quan hấp dẫn, dịch vụ an ninh 24h và phương tiện giao thông tiếp cận thuận lợi.
4 Danh tiếng
Tòa nhà danh tiếng với thiết kế ấn tượng do kiến trúc sư và Công ty thiết kế quốc tế đảm nhiệm. Nhà thầu xây dựng phải là Công ty quốc tế được công nhận.
Tòa nhà được biết đến với thiết kế đẹp do kiến trúc sư quốc tế hoặc trong nước đảm nhiệm. Nhà thầu xây dựng có thể là Công ty quốc tế hoặc trong nước.
5 Chủ đầu tư
Chủ đầu tư là Công ty quốc tế, liên doanh hoặc Công ty có khả năng và tiềm lực trong nước
Chủ đầu tư trong nước hoặc quốc tế.
6 Quản lý tòa nhà
Quản lý tòa nhà là yếu tố tối quan trọng và phải do một đại diện quản lý quốc tế có danh tiếng đảm nhiệm.
Do Công ty quốc tế hoạc trong nước có chất lượng đảm nhiệm.
7 Diện mạo Hình dáng độc đáo, thiết kế
kiến trúc nổi bật. Thiết kế đẹp.
8 Chiều cao trần
Chiều cao trần thông thường là 2,6m hoặc cao hơn để đảm bảo diện tích làm việc và độ thông thoáng. Chiều cao trần cần được bố trí thống nhất ở tất cả các tầng điển hình của tòa nhà trừ sảnh chính, tầng máivà tầng long.
2.4m và cao hơn.
9
Mặt sàn và tổng diện tích
Mặt sàn điển hình có diện tích sử dụng là từ 600m2 trở lên với phần diện tích không có cột và
Mặt sàn rộng, khoảng cách giữa các cột ít nhất là 9m. Tỷ lệ hiệu quả trung bình là 70-
tổng diện tích sàn sử dụng là trên 5000 m2 đáp ứng các khách hàng có nhu cầu thuê diện tích lớn và cần mở rộng văn phòng. Lý tưởng nhất là các mặt sàn có diện tích sử dụng trên 1000 m2
75%.
10 Tải trọng sàn
500kg/ m2 và hơn(có thể phải phù hợp với yêu cầu tải trọng sàn đặc biệt của một số khách thuê ví dụ như ngân hàng.
300kg/ m2 và hơn
11 Hành lang
Chiều rộng hành lang tối thiểu là 3m với thiết kế ấn tượng và hoành tráng, hệ thống chiếu sáng (500 luxo) và có điều hòa nhiệt độ.
Tối thiểu là 1,8m, thiết kế đẹp với hệ thống đèn chiếu sáng (400 luxo)
12
Diện tích cho thuê tối thiểu
10 000 m2 5 000 m2
13 Sảnh
Thiết kế ấn tượng, hoành tráng cùng với trang thiết bị chất lượng cao, có khu vực dành cho khách ngồi đợi, trang trí đẹp. Có điều hòa nhiệt độ.
Bảng tên khách thuê được thiết kế đẹp mắt. Biển chỉ dẫn bằng cả Tiếng Anh và Tiếng Việt.
Thiết kế đẹp, trang thiết bị và trang trí hợp lý. Có bảng tên khách thuê và biển chỉ dẫn.
14 Khu vực hút thuốc lá
Trang trí đẹp, thuận tiện và
thoáng khí. Không có
15 Cầu thang máy
Thang máy tốc độ với vận tốc từ 2.5 đến 3m một giây và công suất tải là 20 người hoặc
1.200kg hoặc hơn
Công suất và tốc độ cao
A Chất lượng Tối thiểu 1 thang/ 4 tầng Trung bình
B Nhãn hiệu
Nhãn hiệu được công nhận, là các hãng thang máy được các tòa nhà văn phòng chất lượng cao tại Việt Nam sử dụng
Nhãn hiệu có tiếng tăm
C Công suất 13-16 người(1200kg) 10 người và hơn
D Tốc độ Tốc độ cao(3m/giây hoặc hơn) Không có yêu cầu cụ thể
E Thời gian
đợi Thời gian đợi tối đa là 30 giây Thời gian đợi hợp lý
16 Nội thất văn phòng
Chất lượng tốt nhất. Chủ nhà cung cấp quy định và hướng dẫn làm nội thất
Các quy định làm nội thất chất lượng tốt theo hướng dẫn.
A Bố trí hình dạng
Bố trí được ưa chuộng: hình vuông, với các khoảng cách càng lớn từ lõi trung tâm đến tường ngoài càng tốt nhằm tăng tối đa khoảng cách từng bàn làm việc
Hình dạng thông thường với cách bố trí lõi trung tâm hợp lý nhằm tận dụng chiều sâu của ánh sáng tự nhiên
B Cửa ra vào Chiều rộng mở tối thiểu là 9m Chiều rộng mở tối thiểu là 9m
C Mặt sàn
Sàn nâng để có thể chạy hệ thống đường dây dẫn, dây mạng bên dưới
Mặt sàn lát trơn để chạy hệ thống dây mạng bên dưới.
D
Hệ thống dây dẫn dưới sàn
Như nêu trên
Sàn trát trên hệ thống bê tông ít nhất là 30mm để dành chỗ cho chạy đường ống dưới sàn.
E Trần Đá cách âm với khả năng
chống thấm hoặc tương tự. Tường trần cách âm
F Tường ngăn Cột làm vách hình chữ V có hỗ
trợ bên trên Thạch cao
G Đường dây
điện thoại Hệ thống VOIP Có thể gọi quốc tế
H Hệ thống kết nối
Băng thôn rộng với các cổng nhánh thông qua một cầu dao tổng
Thuê các đường dây ADSL
I
Cung cấp nước và vệ sinh
Tiêu chuẩn quốc tế+(nước nóng/lạnh)
Hệ thống nóng/lạnh cho các tiện nghi
17 Dịch vụ
khách hàng Chất lượng cao Chất lượng hợp lý
A Bãi đậu xe Thuận tiện, hiệu suất và được Một số trường hợp không có
kiểm soát ra vào 24h bãi đậu xe nhưng nhất định cần phải có.
B Vệ sinh lau chùi
Tiêu chuẩn quốc tế+xử lý côn trùng
Do Công ty vệ sinh chuyên nghiệp lau chùi hàng ngày tại các khu vực chung
C Bảo dưỡng
Tiêu chuẩn quốc tế. Hệ thống bảo dưỡng Phòng ngừa có kế hoạch liên tục (PPM) và theo yêu cầu của khách hàng.
Thường xuyên/có biện pháp phòng ngừa.
D Nhà vệ sinh
Tiêu chuẩn năm sao, có tiện nghi dành cho người khuyết tật.
Có nhà vệ sinh dành riêng cho các Tổng Giám đốc.
Tiêu chuẩn bốn sao
18
Hệ thống máy móc kỹ thuật
Hệ thống máy móc kỹ thuật và cơ khí chất lượng cao
Hệ thống máy móc kỹ thuật và cơ khí chất lượng tốt
A Điều hòa nhiệt độ
Hệ thống điều hòa trung tâm tốt(hai chiều nóng và lạnh)
Điều hòa trung tâm/ chỉ có chiều lạnh
B
Điều khiển điều hòa nhiệt độ
30m2/điều khiển Điều khiển trung tâm, không có điều khiển riêng biệt
C Hệ thống thông gió
Lượng khí trao đổi mức độ cao
trên giờ Không có
D Hệ thống dịch vụ
Đầu phun, đầu báo nhiệt/khói, vòi phun, bình xịt cứu hỏa,
Đầu phun, đầu báo
nhiệt/khói, vòi phun, bình xịt
PCCC thang thoát hiểm, của thoát hiểm, hệ thống dịch vụ liên tục được cung cấp bởi Công ty có đủ tiêu chuẩn. Giếng trời
cứu hỏa, thang thoát hiểm, của thoát hiểm
E
Điện dự phòng/Công suất
Nguồn điện dự phòng 100%(vận hành, điều hòa, thang máy)
Có nguồn điện dự phòng
F Hệ thống an ninh
Hệ thống an ninh theo dõi bằng màn hình CCTV+dịch vụ bảo vệ do Công ty chuyên nghiệp đảm nhiệm.
Hệ thống an ninh theo dõi bằng màn hình CCTV 24h và nhân viên bảo vệ
19 Phân bổ khách hàng
Khách hàng chất lượng cao và có uy tín được Công ty tư vấn cho thuê lựa chọn kỹ lưỡng
Khách hàng bao gồm các Công ty quốc tế và trong nước.
Tình hình cung và cầu văn phòng cho thuê hiện nay và Dự báo thị trường trong thời gian tới:
Theo khảo sát của một Công ty bất động sản quốc tề vừa thực hiện khảo sát về thị trường văn phòng cho thuê tại thành phố Hồ Chí Minh, Vũng Tàu và Hà Nội cho thấy 50% doanh nghiệp không hài lòng với văn phòng hiện tại vì chật, hoặc địa điểm không thuận tiện vì vậy các dự án toà nhà văn phòng hiện đại đang được triển khai trở thành “cơn sốt” cao ốc văn phòng.
Khách thuê các văn phòng hạng A và B là các Công ty đa quốc gia, các cơ quan ngoại giao, các hiệp hội kinh doanh thương mại, các văn phòng đại diện và một số Công ty nội địa lớn.
Theo điều tra khảo sát đó hiện nay giá thuê văn phòng tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đối với
Văn phòng hạng A: Từ 35-45 USD / m2 / tháng.
Văn phòng hạng B: Từ 20-35 USD / m2 / tháng.
Giá thuê văn phòng dự kiến sẽ không có biến động lớn trong vòng 5 năm tới Dự kiến giá thuê văn phòng tại Thành phố Vũng Tàu:
Văn phòng hạng A: Từ 30-40 USD / m2 / tháng.
Văn phòng hạng B: Từ 22-30 USD / m2 / tháng.
Khác với Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, tại thành phố Vũng Tàu qua nghiên cứu ta nhận thấy nhu cầu đối với văn phòng hạng B là chủ yếu.
Kết luận: Căn cứ vào tiêu chuẩn văn phòng và nghiên cứu thị trường ta nhận thấy phần văn phòng trong Trung tâm Thương Mại và Dịch vụ Dầu khí hoàn toàn đáp ứng được các tiêu chuẩn về văn phòng hạng A. Tuy nhiên việc đầu tư văn phòng hạng B là hợp lý hơn trong thời điểm hiện nay do giảm được chi phí đầu tư và phù hợp với tình hình thị trường. Sau này nếu có nhu cầu vẫn có thể nâng cấp từ văn phòng hạng B lên văn phòng hạng A.
2.1.4.1 Nhu cầu về nhà ở tại thành phố vũng tàu.
Hiện nay nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng tăng, đặc biệt tại các đô thị. Tp Vũng Tàu cũng không nằm ngoài xu hướng này. Quỹ đất ngày càng hạn hẹp,
việc phát triển các nhà chung cư cao tầng tại các đô thị là điều tất yếu và phù hợp
Nhu cầu về nhà ở tại thành phố Vũng Tàu của cán bộ công nhân viên Tổng Công ty PTSC cũng là rất lớn.
Việc xây dựng một tổ hợp bao gồm các chức năng văn phòng, thương mại, nhà ở cao cấp là một giải pháp đáp ứng thị trường. Nguồn tài chính thu được ngay từ việc bán các căn hộ sẽ đảm bảo chắc chắn hiệu quả đầu tư của dự án.
2.1.4.2 Chức năng thương mại:
Các cơ sở thương mại hiện đại như các siêu thị, đại siêu thị đang phát triển và làm thay đổi thói quen mua bán của người tiêu dùng vì các ưu điểm, hiện đại của loại hình thương mại này.
Việc bố trí 2 tầng dưới của khu phức hợp làm không gian thương mại sẽ tăng tính hấp dẫn và tiện nghi cho tòa nhà, hỗ trợ dịch vụ cho khu văn phòng và nhà ở, phù hợp với yêu cầu kinh doanh và tình hình thị trường, tăng thêm tính hiệu quả của dự án.
2.1.4.3 Sự cần thiết phải đầu Tư xây dựng công trình Trung tâm Thương mại và Dịch vụ Dầu khí.
Việc đầu tư Trung tâm Thương mại là một nhu cầu thiết yếu và cấp bách nhằm đạt được các mục tiêu sau:
Góp phần thúc đẩy chiến lược đầu tư đa ngành của Tổng Công ty, tăng năng lực và hiệu quả kinh doanh.
Đáp ứng nhu cầu văn phòng làm việc của Tổng Công ty Cổ phần Dịch vụ Kỹ thuật Dầu khí Việt Nam và văn phòng đại diện của các Công ty thành viên tại Vũng Tàu.
Đáp ứng một phần nhu cầu văn phòng cho các đối tác hoạt động dầu khí tại Vũng Tàu phù hơp với chủ trương kinh doanh đa dạng của PTSC.
Đáp ứng một phần nhu cầu về nhà ở đô thị nói chung và nhà ở cho cán bộ công nhân viên ngành dầu khí tại thành phố Vũng Tàu nói riêng.
Tăng thêm diện tích thương mại cho khu vực