Chương 2. PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ DỰ ÁN TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ DỊCH VỤ DẦU KHÍ ĐÀ NẴNG
2.4 Phân tích kinh tế tài chính
2.4.1 Các dữ liệu phân tích, tính toán
a. Tiến độ thực hiện dự án:
- Tổng tiến độ thực hiện: 30 tháng.
- Chuẩn bị xây dựng: 3 tháng.
- Thi công xây dựng: 26 tháng.
- Nghiệm thu, kiểm định chất lượng công trình và đưa vào khai thác:1 tháng.
b. Chương trình khai thác dự kiến
STT Loại dịch vụ Diện tích cho thuê
(m2) Ghi chú
1 Căn hộ để bán 15 443 45.6%
2 Văn phòng 15 266 45%
3 Khu thương mại 3.170 9.4%
4 Bãi đỗ xe 250 chỗ
c. Tiền thuê đất.
Căn cứ hợp đồng thuê đất số 12/HĐ-CSTĐ ngày 11/7/2006 giữa Uỷ ban nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu và Công ty Dịch vụ kỹ thuật dầu khí.
- Diện tích đất thuê: 4.732,2 m2.
- Tổng công ty cổ phần Dịch vụ Kỹ thuật Dầu khí Việt Nam đã mua lô đất đó với giá trị là 67 tỷ VNĐ.
d. Khấu hao:
Chế độ khấu hao tài sản cố định thực hiện theo thông tư 203/TT - BCT ngày 20/10/2009 áp dụng từ 01/01/2010.
- Máy móc thiết bị khấu hao: 10 năm.
- Nhà cửa, vật kiến trúc khấu hao: 25 năm.
(Riêng phần khấu hao khu căn hộ để bán thu ngay năm đầu tiên, ước tính 47% giá trị nhà cửa, vật tư)
- Lãi vay trong thời gian xây dựng: 5 năm.
e. Thuế: Căn cứ tính các loại thuế đối với dự án:
- Thuế giá trị gia tăng VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp căn cứ Luật thuế giá trị gia tăng, Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và các nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành.
- Thuế thu nhập doanh nghiệp: áp dụng mức thuế suất 25% (Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 14/2008/QH12, Nghị định số 124/2008/NĐ-CP ngày 11/12/2008 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và Thông tư số 130/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi
hành một số điều của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và Nghị định hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập doanh nghiệp).
f. Khoản vay, lãi vay, kỳ thanh toán.
Dự kiến khoản vay, lãi vay, kỳ thanh toán như sau:
- Vốn vay ngân hàng thương mại: 50% vốn đầu tư cố định.
- Thời gian vay: 5-10 năm.
- Lãi suất: 16%.
g. Giá cho thuê:
- Giá bán căn hộ để ở: 15.000.000đ/m2. - Giá cho thuê văn phòng: 16 USD/m2/tháng.
- Giá cho thuê khu thương mại: 24 USD/m2/tháng.
- Mức phí cho bãi để xe ôtô: 700.000/xe/tháng.
- Mức phí cho xe máy: 50.000/xe/tháng
- Khai thác hội trường: 4.000.000.000 VNĐ/ năm
Hệ số cho thuê ước tính 80% cho năm thứ 1 và duy trì từ năm thứ 2 trở đi 90%.
h. Các dữ liệu khác.
- Chi phí quản lý :Tính 10% doanh thu cho thuê.
- Chi phí marketing :2% doanh thu năm đầu và 1% doanh thu cho các năm tiếp theo.
- Chi phí bảo dưỡng sửa chữa, bảo hành v.v ước tính 3% doanh thu.
2.4.2 Phân tích kinh tế tài chính.
Bảng 2.7 - Tổng mức đầu tư
STT Hạ ng mục Thành tiền (Triệu đ) Quy đổi triệu
USD
Tỷ lệ % trê n
vốn cố định Tỷ lệ % TMĐ T
I Chi t iết t ổng mức đầu t - t heo c hi phí 765,765.61 36.3439 100.0% 100.00%
1 Chi phÝ X©y dùng (Gxd) 531,007.20 25.2021 69.34% 69.34%
2 Chi phí thiết bị (Gtb) 42,225.07 2.0040 5.51% 5.51%
3 Chi phÝ dọn dẹp mặt bằng 50.00 0.0000
4 Chi phí quản lý dự á n 7,133.13 0.3385 0.93% 0.93%
5 Chi phÝ t- vÊn ®Çu t- x©y dùng 22,103.53 1.0491 2.89% 2.89%
6 Chi phí khá c(Gk) 126,781.65 6.0172 16.56% 16.56%
7 Chi phí dự phòng 36,465.03 1.7307 4.76% 4.76%
III Tổng mức đầu t - 765,765.61 36.3439 100.00%
IV Cơ c ấu vố n đầu t - 765,765.61 36.3439 100.00%
1 Bằng ngoạ i tệ (USD) 0.00 0.0000 0.00%
2 Bằng tiền Việt Nam (Triệu đ) 765,765.61 36.3439 100.00%
V ng uồ n v ố n 765,765.61 36.3439 100.00%
1 Vốn chủ sở hữu 498,388.28 23.6539 65.08%
2 Vốn vay ngân hàng th- ơng mạ i 267,377.32 12.6900 34.92%
VI Tỷ giá á p dụng 1USD / VNĐ 21,070.0000
VIII SuÊt ®Çu t- USD/T. n¨ m 5.89 279.5683
Bảng 2.8 - Dự trù kết quả sản xuất kinh doanh
1 2 3 4 5 6 7
I Tổng doanh số bá n hàng sau thuế 296,799 73,298 73,298 140,603 140,603 140,603 154,080 1-1. Thuế VAT phải nộp - - - - - - - Thuế VAT đầu vào 10% 26,982 6,663 6,663 12,782 12,782 12,782 14,007 ThuÕ VAT ®Çu ra 10% 26,982 6,663 6,663 12,782 12,782 12,782 14,007 1-2. Doanh thu 296,799 73,298 73,298 140,603 140,603 140,603 154,080 II Tổng hợ p Tổng chi phí sản xuất 386,748 98,638 94,360 99,505 95,227 58,299 55,908 1 Chi phí vận hành 44,520 10,262 10,262 19,684 19,684 19,684 21,571 2 Khấu hao cơ bản 300,517 50,944 50,944 50,944 50,944 18,294 18,294 3 Lã i vay vốn cố định 41,711 37,433 33,155 28,877 24,599 20,321 16,043 III Lợ i nhuận gộp (89,949) (25,340) (21,062) 41,098 45,376 82,304 98,172 Lợ i nhuận gôp cộng dồn (89,949) (115,288) (136,350) (95,252) (49,876) 32,428 130,600 IV Thu nhập doanh nghiệp
Tỷ lệ chịu thuế % % 0.00% 25.00% 25.00% 25.00% 25.00% 25.00% 25.00%
Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp - (6,335) (5,265) 10,275 11,344 20,576 24,543 V Lợ i nhuận thuần (89,949) (19,005) (15,796) 30,824 34,032 61,728 73,629 Nă m thứ 4 5 6 7 8 9 10 Lợ i nhuận thuần cộng dồn (89,949) (108,953) (124,750) (93,926) (59,894) 1,834 75,463 IV Cá c tỷ lệ tài chính
Lợ i nhuận thuần / Doanh thu ( % ) -30.306% -25.928% -21.551% 21.922% 24.204% 43.902% 47.786%
Lợ i nhuận thuần / Tổng vốn đầu t- ( % ) (0.12) -2.482% -2.063% 4.025% 4.444% 8.061% 9.615%
Khả nă ng trả nợ
(LN thuần + KHCB) / Nợ đến hạ n phải trả 7.88 10.53 10.65 12.39 12.51 13.55 13.99
TT Nội dung Nă m khai thá c
Đơn vị :Triệu đ
8 9 10 11 12 13 14
I Tổng doanh số bá n hàng sau thuế 154.080 154.080 168.904 168.904 168.904 185.211 185.211 1-1. Thuế VAT phải nộp - - - - - - - Thuế VAT đầu vào 10% 14.007 14.007 15.355 15.355 15.355 16.837 16.837 ThuÕ VAT ®Çu ra 10% 14.007 14.007 15.355 15.355 15.355 16.837 16.837 1-2. Doanh thu 154.080 154.080 168.904 168.904 168.904 185.211 185.211 II Tổng hợ p Tổng chi phí sản xuất 51.630 47.352 45.149 37.718 37.718 40.001 40.001 1 Chi phí vận hành 21.571 21.571 23.647 23.647 23.647 25.930 25.930 2 Khấu hao cơ bản 18.294 18.294 18.294 14.072 14.072 14.072 14.072 3 Lã i vay vốn cố định 11.765 7.487 3.209 - -
III Lợ i nhuận gộp 102.450 106.728 123.755 131.186 131.186 145.210 145.210 Lợ i nhuận gôp cộng dồn 233.049 339.777 463.532 594.717 725.903 871.113 1.016.322 IV Thu nhập doanh nghiệp
Tỷ lệ chịu thuế % % 25,0% 25,0% 25,0% 25,0% 25,0% 25% 25%
Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp 25.612 26.682 30.939 32.796 32.796 36.302 36.302 V Lợ i nhuận thuần 76.837 80.046 92.816 98.389 98.389 108.907 108.907 Nă m thứ 11 12 13 14 15 16 17 Lợ i nhuận thuần cộng dồn 152.300 232.346 325.162 423.551 521.940 630.847 739.755 IV Cá c tỷ lệ tài chính
Lợ i nhuận thuần / Doanh thu ( % ) 49,869% 51,951% 54,952% 58,252% 58,252% 58,802% 58,802%
Lợ i nhuận thuần / Tổng vốn đầu t- ( % ) 10,034% 10,453% 12,121% 12,848% 12,848% 14,222% 14,222%
Nă m khai thá c
TT Néi dung
15 16 17 18 19 20 I Tổng doanh số bá n hàng sau thuế 185.211 203.148 203.148 203.148 222.880 222.880
1-1. Thuế VAT phải nộp - - - - - - Thuế VAT đầu vào 10% 16.837 18.468 18.468 18.468 20.262 20.262 ThuÕ VAT ®Çu ra 10% 16.837 18.468 18.468 18.468 20.262 20.262 1-2. Doanh thu 185.211 203.148 203.148 203.148 222.880 222.880 II Tổng hợ p Tổng chi phí sản xuất 40.001 42.512 42.512 42.512 45.275 45.275 1 Chi phí vận hành 25.930 28.441 28.441 28.441 31.203 31.203 2 Khấu hao cơ bản 14.072 14.072 14.072 14.072 14.072 14.072 3 Lã i vay vốn cố định
III Lợ i nhuận gộp 145.210 160.636 160.636 160.636 177.605 177.605 Lợ i nhuận gôp cộng dồn 1.161.532 1.322.168 1.482.804 1.643.440 1.821.044 1.998.649 IV Thu nhập doanh nghiệp
Tỷ lệ chịu thuế % % 25% 25% 25% 25% 25% 25%
Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp 36.302 40.159 40.159 40.159 44.401 44.401 V Lợ i nhuận thuần 108.907 120.477 120.477 120.477 133.204 133.204 Nă m thứ 18 19 20 21 22 23 Lợ i nhuận thuần cộng dồn 848.662 969.139 1.089.616 1.210.093 1.343.296 1.476.500 IV Cá c tỷ lệ tài chính
Lợ i nhuận thuần / Doanh thu ( % ) 58,802% 59,305% 59,305% 59,305% 59,765% 59,765%
Lợ i nhuận thuần / Tổng vốn đầu t- ( % ) 14,222% 15,733% 15,733% 15,733% 17,395% 17,395%
Nă m khai thá c
` Néi dung
Bảng 2.9 Thời gian hoàn vốn
Thời gian hoàn vốn là thời gian thu hồi toàn bộ tổng vốn đầu t- từ lã i của Dự á n.
Lã i của chỉ tiê u này gồm:
Lã i Dự á n = Lợ i nhuận sau thuế + Khấu hao TSCĐ + trả lã i vay
5.129
Đ ơn vị :VNĐ
Lợ i nhuận sau thuÕ
KhÊu hao
TSCĐ Lã i vay Lã i của Dự á n Hiện giá
Lã i của Dự á n Vốn đầu t- Hoàn vốn
Không hiện giá
Hoàn vốn có hiện giá
1 2 3 4 5 6 7 8
1 (279,569) (279,569) (241,007.34)
2 (179,891) (459,459) (374,695.55)
3 (89,949) 300,517 41,711 252,279 161,625 - (207,180) (213,070.92) 4 (19,005) 50,944 37,433 69,372 38,313 - (137,809) (174,757.64) 5 (15,796) 50,944 33,155 68,302 32,519 - (69,507) (142,238.16) 6 24,347 50,944 28,877 104,167 42,754 - 34,660 (99,483.68) 7 27,555 50,944 24,599 103,097 36,479 137,758 (63,005) 8 55,251 18,294 20,321 93,865 28,631 231,623 (34,373) 9 66,504 18,294 16,043 100,841 26,516 332,464 (7,857) 10 69,712 18,294 11,765 99,771 22,617 432,235 14,759 11 72,921 18,294 7,487 98,702 19,288 530,937 34,047 12 84,979 18,294 3,209 106,481 17,938 637,418 51,986 13 90,552 14,072 - 104,624 15,194 742,042 67,180 14 90,552 14,072 - 104,624 13,098 846,666 80,278 15 100,286 14,072 - 114,358 12,342 961,024 92,620 16 100,286 14,072 - 114,358 10,640 1,075,382 103,260 17 100,286 14,072 - 114,358 9,172 1,189,740 112,433 Thời gian hoàn vốn Không hiện giá (4)+(6) Thời gian hoàn vốn có hiện giá (5)+(8)
Hệ số chiết khấu lựa chọn: 16.00% / nă m
Thời gian hoàn vốn có hiện giá là 8 nă m kể từ khi bắt đầu đi vào khai thá c sử dụng N¨ m
Bảng 2.10 Luồng tiền
Khoản mục XD1 XD2 1 2 3 4 5 6
Luồng tiền vào 296.799 73.298 73.298 130.561 130.561 130.561 Tổng doanh thu 296.799 73.298 73.298 130.561 130.561 130.561 Luồng tiền ra 279.569 179.891 44.520 3.927 4.996 26.394 27.464 36.695
Đ ầu t- vốn cố định hàng nă m 279.569 179.891
Chi phí sản xuất 44.520 10.262 10.262 18.279 18.279 18.279 ThuÕ thu nhËp DN - (6.335) (5.265) 8.116 9.185 18.417 ThuÕ VAT - - - - - - Luồng tiền thuần (279.569) (179.891) 252.279 69.372 68.302 104.167 103.097 93.865
IRR 2,79% 8,91% 12,58%
Hệ số chiết khấu 16,00% 16,00% 16,00% 16,00% 16,00% 16,00% 16,00% 16,00%
Tỷ lệ chiết khấu 0,862 0,743 0,641 0,552 0,476 0,410 0,354 0,305 Theo n¨ m 1 2 3 4 5 6 7 8 Hiện giá luồng tiền thuần (241.007) (133.688) 161.625 38.313 32.519 42.754 36.479 28.631 NPV (241.007) (374.696) (213.071) (174.758) (142.238) (99.484) (63.005) (34.373)
Khoản mục 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Luồng tiền vào 130.561 130.561 130.561 130.561 130.561 130.561 130.561 130.561 130.561 Tổng doanh thu 130.561 130.561 130.561 130.561 130.561 130.561 130.561 130.561 130.561 Luồng tiền ra 42.193 43.262 44.332 48.351 50.209 50.209 53.453 53.453 53.453
Đ ầu t- vốn cố định hàng nă m
Chi phí sản xuất 20.025 20.025 20.025 20.025 20.025 20.025 20.025 20.025 20.025 ThuÕ thu nhËp DN 22.168 23.237 24.307 28.326 30.184 30.184 33.429 33.429 33.429 ThuÕ VAT - - - - - - - - - Luồng tiền thuần 88.368 87.299 86.229 82.210 80.352 80.352 77.107 77.107 77.107
IRR 15,00% 16,72% 17,96% 18,85% 19,51% 20,02% 20,40% 20,70% 20,94%
Hệ số chiết khấu 16,00% 16,00% 16,00% 16,00% 16,00% 16,00% 16,00% 16,00% 16,00%
Tỷ lệ chiết khấu 0,263 0,227 0,195 0,168 0,145 0,125 0,108 0,093 0,080 Theo n¨ m 9 10 11 12 13 14 15 16 17 Hiện giá luồng tiền thuần 23.237 19.789 16.851 13.849 11.669 10.060 8.322 7.174 6.185 NPV (11.137) 8.652 25.503 39.352 51.022 61.081 69.403 76.577 82.762
Hệ số chiết khấu
NPV Triệu đồng
IRR
82.762
20,94%
16,00%
Bảng 2.11 Cân đối trả nợ vốn
Nguồn có để tr ả nợ 210,568 281,512 284,721 324,863 328,072 73,545 84,798 88,007 91,215 103,273 KhÊu hao TSC§ 300,517 300,517 300,517 300,517 300,517 18,294 18,294 18,294 18,294 18,294 Lợi nhuận thuần (89,949) (19,005) (15,796) 24,347 27,555 55,251 66,504 69,712 72,921 84,979 Nợ gốc phải tr ả 26,738 26,738 26,738 26,738 26,738 26,738 26,738 26,738 26,738 26,738 C ân bằng tr ả nợ 183,831 254,774 257,983 298,126 301,334 46,807 58,060 61,269 64,477 76,535 Luỹ kế sau trả nợ 183,831 438,605 696,588 994,714 1,296,048 1,342,855 1,400,915 1,462,184 1,526,662 1,603,197 Khả năng tr ả nợ
(Lợi nhuận thuần+Khấu
hao)/nợ đến hạnp hải tr ả 7.875 10.529 10.649 12.150 12.270 2.751 3.171 3.291 3.411 3.862
Ghi chú :Lãi vay (vốn cố định và vốn lưu động) hoàn trả theo chu kỳ sản xuất - hạch toán vào giá thành xây dựng.
Đơn vị Triêu đ
11 12 13 14 15
Nguồn có để tr ả nợ 108,846 108,846 114,358 114,358 114,358 KhÊu hao TSC§ 18,294.20 18,294 14,072 14,072 14,072 Lợi nhuận thuần 90,552 90,552 100,286 100,286 100,286 Nợ gốc phải tr ả - - - - - C ân bằng tr ả nợ 108,846 108,846 114,358 114,358 114,358 Luỹ kế sau trả nợ 1,712,043 1,820,889 1,935,247 2,049,605 2,163,963 Khả năng tr ả nợ
(Lợi nhuận thuần+Khấu hao)/nợ đến hạnp hải tr ả
Khoản mục Năm khai thác và tr ả nợ
2.4.3 Kết quả phân tích tài chính.
ắ Khả năng sinh lời :
Căn cứ Bảng 2.8 - Dự trù kết quả sản xuất kinh doanh a. Mức lợi nhuận đầu tư (bình quân) :
Lợi nhuận hoạt động
= 8,667%
Tổng mức đầu tư
b. Mức lợi nhuận theo doanh thu (bình quân) : Lợi nhuận hoạt động
= 39,541%
Doanh thu
ắ Cỏc chỉ tiờu kinh tế tài chớnh của dự ỏn.
a. Thời gian hoàn vốn.
Căn cứ bảng 2.9 – Thời gian hoàn vốn.
- Thời gian hoàn vốn có hiện giá: 6 năm kể từ khi bắt đầu đi vào khai thác.
b. Tỷ lệ thu hồi nội bộ IRR và giá trị hiện tại thuần NPV.
Căn cứ bảng 2.10 – Luồng tiền.
- Tỷ lệ thu hồi nội bộ: IRR = 20,94%.
- Giá trị hiện tại thuần: NPV = 82.762 triệu đồng.
ắ Khả năng trả nợ.
Căn cứ Bảng 2.11 – Cân đối trả nợ vốn vay.
- Khả năng trả nợ năm thứ nhất: 7,875 - Khả năng trả nợ năm thứ hai: 10,529
Như vậy khả năng trả nợ đảm bảo từ năm thứ hai khi toà nhà bắt đầu khai thác.