luận văn đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố hạ long tỉnh quảng ninh giai đoạn 2017 6 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHAN ÁNH NGUYỆT Tên đề tài : ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2017- 6/2019 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên nghành : Quản Lý Đất Đai Lớp : K48 – QLĐĐ Khoa : Quản Lý Tài Nguyên Khóa học : 2016 – 2020 Giảng viên hướng dẫn : ThS Vương Vân Huyền Thái Nguyên, năm 2020 m i LỜI CẢM ƠN Trong trình học tập, nghiên cứu hồn thành khóa luận tốt nghiệp đại học, em nhận quan tâm, giúp đỡ tận tình nhiều tập thể, cá nhân trường Trước hết em xin chân thành cảm ơn cô giáo ThS Vương Vân Huyền nhiệt tình giảng dạy hướng dẫn em suốt thời gian thực tập viết khóa luận tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên thầy cô giảng dạy kiến thức truyền đạt kinh nghiệm quý báu cho em trình học tập, rèn luyện Tất hành trang quý báu cho sinh viên trường Đó hồn thiện kiến thức chun mơn, lý luận phương pháp làm việc, lưc công tác nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn Em xin bày tỏ lòng biết ơn tới bác, anh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện cho em hồn thành khóa luận cách tốt Do trình độ thời gian có hạn, bước đầu làm quen với thực tế phương pháp nghiên cứu khóa luận khơng thể tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận đóng góp quý báu thầy giáo bạn bè để khóa luận em hoàn thiện Một lần em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Sinh viên Phan Ánh Nguyệt m ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh năm 2019 37 Bảng 4.2 Tình hình sử dụng đất Thành phố Hạ Long giai đoạn 2017 – 2019 38 Bảng 4.3 Kết chuyển đổi QSDĐ hai khu vực nghiên cứu Thành phố Hạ Long giai đoạn 2017 – T6/2019 39 Bảng 4.5 Số liệu Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ hai khu vực nghiên cứu hành phố Hạ Long giai đoạn 2017 – T6/2019 43 Bảng 4.6 Kết thừa kế QSD đất 44 Bảng 4.7 Kết tặng cho QSD đất 46 Bảng 4.8 Kết chấp QSD đất 47 Bảng 4.9 Kết góp vốn giá trị QSD đất 49 Bảng 4.10: Kết đánh giá cán người dân công tác 52 chuyển quyền sử dụng đất đai 52 Bảng 4.11: Kết vấn cán người dân trình tự, thời gian mức thuế phí cơng tác chuyển quyền sử dụng đất đai 53 Bảng 4.12: Kết vấn cán người dân công tác chuyển quyền sử dụng đất đai 55 m iii MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i DANH MỤC CÁC BẢNG ii MỤC LỤC iii Phần MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài nghiên cứu Phần TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học đề tài 2.1.1 Cơ sở lý luận 2.1.2 Cơ sở pháp lý 2.1.2 Cơ sở thực tiễn 2.2 Các quy định chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1 Căn xác lập quyền phép chuyển quyền sử dụng đất 2.2.2 Hình thức pháp lý chuyển quyền sử dụng đất 2.2.3 Giá chuyển quyền sử dụng đất 2.2.4 Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất 2.3 Khái quát chuyển quyền sử dụng đất 2.3.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 2.3.2 Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất 13 2.3.3 Điều kiện nhận chuyển quyền sử dụng đất 15 2.3.4 Thời điểm thực quyền chuyển quyền sử dụng đất 15 2.3.5 Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất 16 2.3.6 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 16 m iv 2.3.7 Nghĩa vụ tài chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định pháp luật hành, chuyển nhượng QSDĐ bên chuyển nhượng phải có nghĩa vụ nộp: 17 Phần ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19 3.1.Đối tượng phạm vi nghiên cứu 19 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu: 19 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu: 19 3.2 Địa điểm thời gian nghiên cứu 19 3.2.1 Địa điểm nghiên cứu 19 3.2.2 Thời gian nghiên cứu 19 3.3 Nội dung nghiên cứu: 19 3.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 19 3.3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh 20 3.3.3 Đánh giá kết chuyển quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long, tỉnh HL giai đoạn 2017-6/2019 20 3.3.4.Đánh giá chung minh bạch công tác chuyển quyền sử dụng đất 20 3.3.5 Đề xuất giải pháp nhằm thúc đẩy, nâng cao công tác thực chuyển quyền sử dụng đất thời gian 20 3.4 Phương pháp nghiên cứu 20 3.4.1 Phương pháp điều tra số liệu 20 3.4.2 Phương pháp thống kê xử lý số liệu 21 3.4.3 Phương pháp chuyên gia 21 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 21 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh 222 m luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019 v 4.1.1 Vị trí địa lý 22 4.1.2 Khí hậu 24 4.1.3 Các nguồn tài nguyên 25 4.1.4 Tình hình kinh tế xã hội thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh 30 4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 32 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 32 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất biến động loại đất 36 4.3 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017-T6/2019 39 4.3.1: Công tác chuyển đổi QSD đất: 39 4.3.2: Công tác chuyển nhượng QSD đất: 41 4.3.3: Công tác cho thuê cho thuê lại QSD đất: 43 4.3.4 Đánh giá kết thừa kế QSD đất hai khu vực nghiên cứu Thành phố Hạ Long giai đoạn 44 4.3.5 Đánh giá kết tặng cho QSD đất hai khu vực nghiên cứu Thành phố Hạ Long giai đoạn 2017-T6/2020 46 4.3.6 Đánh giá kết chấp QSD đất hai khu vực nghiên cứu Thành phố Hạ Long giai đoạn 2017- T6/2019 47 4.3.8 Đánh giá kết góp vốn giá trị QSD đất hai khu vực nghiên cứu Thành phố Hạ Long giai đoạn 2017-T6/2019 48 4.4.2 Đánh giá trình tự, thời gian, đơn giá thuế công tác chuyển quyền sử dụng đất đai 53 4.4.3 Đánh giá mức độ phục vụ tổ chức công chứng quan nhà nước công tác chuyển quyền sử dụng đất đai: 54 4.5 Đề xuất giải pháp nhằm thúc đẩy, nâng cao công tác thực chuyển quyền sử dụng đất thời gian 56 4.5.1 Giải pháp sách 56 luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019 m luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019 vi 4.5.2 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật 57 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 59 5.1 Kết Luận 59 5.2 Kiến Nghị 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO 61 luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019 m luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019 Phần MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Mua bán, chuyển nhượng đất đai hình thức giao dịch hình thành từ sớm gần xuất đồng thời với xuất chiếm hữu tư nhân đất đai Cùng với phát triển kinh tế xã hội, hình thức giao dịch có nhiều thay đổi thăng trầm khác Ngày nay, mua bán chuyển nhượng đất đai trở thành hình thức sơi động phổ biến giao lưu dân thương mại hầu hết quốc gia giới Ở Việt Nam, đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai, tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất nước ta tạo nên nét đặc thù giao dịch quyền sử dụng đất hình thành thị trường đặc biệt thị trường bất động sản Một thị trường có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà ảnh hưởng đến đời sống xã hội có mối liên hệ mật thiết với thị trường khác thị trường tài chính, tiền tệ có tác động rộng lớn đến tầng lớp dân cư Trong năm đổi vừa qua, kinh tế nước ta đạt nhiều thành tựu to lớn nhiều loại thị trường chưa phát triển theo kịp với xu chung, có thị trường quyền sử dụng đất, có phần hạn chế định tới phát triển, tăng trưởng kinh tế Mặc dù Nhà nước ta xây dựng khuôn khổ pháp lý cho đời vận hành thị trường chuyển quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai minh bạch thực tế thi hành cho thấy quy định chuyển quyền sử dụng đất tồn số bất cập làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước loại thị trường này; thủ tục chuyển quyền phức tạp, phiền hà, gây tâm lý “ngại” làm thủ tục đất đai người dân luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019 m luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019 Cùng với phát triển chung nước, tốc độ thị hố thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh diễn mạnh giai đoạn từ năm 2017-2019 Với q trình thị hố nhanh chóng khiến cho đất đai địa bàn biến động mạnh, nhiều khu dân cư đồng nghĩa với việc phát triển dân cư, việc chuyển quyền sử dụng đất diễn sôi động phức tạp Xuất phát từ thực tế trên, tiến hành thực đề tài “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017-6/2019 Mục tiêu đề tài - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh - Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017 – 6/2019 - Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất thành phố hạ long qua ý kiến người dân - Đánh giá thuận lợi khó khăn đề xuất giải pháp Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài nghiên cứu - Ý nghĩa khoa học: Làm rõ quy định pháp luật hành việc chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng tồn lĩnh vực nhằm đề xuất giải pháp phù hợp - Ý nghĩa thực tiễn: Giúp học viên củng cố kiến thức học tiếp xúc thực tế với vấn đề nghiên cứu Giúp quan quản lý nắm chắc, quản lý chặt chẽ giao dịch đất đai, giảm khiếu kiện đất đai, giảm giao dịch phi thức tăng thu cho ngân sách nhà nước luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019 m luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019 Phần TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học đề tài 2.1.1 Cơ sở lý luận Đề tài cơng trình khoa học nghiên cứu có hệ thống sách pháp luật đất đai, đặc biệt sách chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh đề xuất giải pháp thực Kết nghiên cứu đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước giao dịch đất đai địa bàn đồng thời góp phần hồn thiện số sách, thủ tục việc thực chuyển quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh; Người dân hay dùng từ “mua bán đất” để sang nhượng thường “chuyển nhượng chui” không thông qua Nhà nước Ngay sau Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993 ban hành Thuật ngữ “chuyển quyền sử dụng đất” đời từ Điều Luật Đất đai 1993 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý”, người dân có quyền sử dụng đất đai mà khơng có quyền sở hữu chiếm hữu Thu nhiều kết đáng kể công tác quản lý Nhà nước đất đai, song, Luật Đất đai 1993 nhiều điểm chưa phù hợp với đổi phát triển đất nước theo hướng Công nghiệp hóaHiện đại hóa Luật Đất đai 2003 sở Luật Đất đai 1993 mở rộng quyền chuyển quyền sử dụng đất, bổ sung thêm việc chuyển quyền hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn bảo lãnh giá trị QSDĐ Hiện nay, Nhà nước áp dụng Luật đất đai 2013 vào công tác quản lý Nhà nước đất đai Luật Đất đai 2013 đời, tạo sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý sử dụng đất sở hoàn thiện nội dung quản lý Nhà nước đất đai, hoàn thiện quy định điều chỉnh mối quan hệ đất đai Mọi vấn đề sử dụng đất, đặc biệt chuyển QSDĐ quy định rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ mặt: số hình thức chuyển quyền, điều luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019luan.van.danh.gia.cong.tac.chuyen.quyen.su.dung.dat.tren.dia.ban.thanh.pho.ha.long.tinh.quang.ninh.giai.doan.2017.6.2019 m