Mục đích nghiên cứu: Đánh giá được tình hình biến động giá nhà đất tại đô thị trên địa bàn thị trấn Hương Sơn, huyện Phú Bình; Xác định được một số nhân tố ảnh hưởng đến biến động giá đấ
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHẠM THANH TUYẾN NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ TRẤN HƯƠNG SƠN, HUYỆN PHÚ BÌNH, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2019-2021 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Đàm Xuân Vận Thái Nguyên - 2023 i LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nghiên cứu nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Phạm Thanh Tuyến ii LỜICẢM ƠN Trong suốt trình thực luận văn, nhận quan tâm, giúp đỡ cá nhân, tập thể, quan, đơn vị có liên quan tạo điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành luận văn Nhân dịp này, tơi xin bẩy tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS Đàm Xuân Vận, giảng viên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên tận tình hướng dẫn, bảo tơi suốt q trình thực luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tồn thể thầy giáo phịng đào tạo, Khoa sau đại hoạc, khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên giúp đỡ tạo điều kiện cho thời gian qua Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo chuyên viên UBND huyện Phú Bình, Phịng Tài Ngun Mơi trường, phịng Tài Kế hoạch, phịng Kinh tế Hạ tầng, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh huyện Phú Bình, Chi cục thuế khu vực Phổ Yên - Phú Bình, UBND thị trấn Hương Sơn giúp đỡ tơi hồn thành luận văn Cuối tơi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình động viên, tạo điều kiện vật chất tinh thần suốt q trình tơi thực đề tài luận văn Một lần xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 26 tháng năm 2023 Tác giả Phạm Thanh Tuyến iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC BẢNG v DANH MỤC CÁC HÌNH vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN THẠC SĨ viii THESIS ABSTRACT ……………………………………………………… x MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu ý nghĩa đề tài 2.1 Mục tiêu đề tài 2.3 Ý nghĩa Chương TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.2 Cơ sở pháp lý 1.3 Tình hình biến động giá đất giới Việt Nam 11 1.4 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực đề tài ……………………… 18 1.5 Nhận xét rút từ Tổng quan tài liệu nghiên cứu 19 Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 21 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 21 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 21 2.2 Địa điểm thời gian tiến hành 21 2.3 Nội dung nghiên cứu 21 2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn thị trấn Hương Sơn 21 2.3.2 Đánh giá tính hình biến động giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn giai đoạn 2019 - 2021 22 2.3.3 Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố biến động đến giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn giai đoạn 2019 - 2021 22 2.3.4 Đề xuất số giải pháp bình ổn giá đất 22 2.4 Phương pháp nghiên cứu 22 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 25 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội địa bàn nghiên cứu 25 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 25 3.1.2 Khái quát điều kiện kinh tế - xã hội 28 3.1.3 Đánh giá thực trạng quản lý đất đai thị trấn Hương Sơn 29 3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất 30 3.2 Đánh giá tình hình biến động giá đất thị trấn Hương Sơn giai đoạn 2019-2021 33 3.2.1 Biến động giá đất theo giá quy định nhà nước thị trấn Hương Sơn giai đoạn 2019-2021 33 3.2.2 Biến động giá đất thị trường thị trấn Hương Sơn giai đoạn 2019-2021 ………………………………………………………………… 36 3.2.3 So sánh giá đất Nhà nước quy định với giá đất thị trường thị trấn Hương Sơn giai đoạn 2019-2021 39 3.3.4 Đánh giá chung 42 3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất địa bàn 43 3.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất 43 3.3.2 Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố biến động đến giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn giai đoạn 2019-2021 46 3.4 Đề xuất số giải pháp bình ổn giá đất địa bàn 50 KÉT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 52 Kết luận 52 Kiến nghị 52 TÀI LIỆU THAM KHẢO 54 v DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Hương Sơn năm 2021 .32 Bảng 3.2 Giá đất trục đường khu vực nhóm I thi trấn Hương Sơn UBND tỉnh Thái Nguyên quy định 35 Bảng 3.3 Giá đất trục đường khu vực nhóm II thi trấn Hương Sơn UBND tỉnh Thái Nguyên quy định 36 Bảng 3.4 Giá đất khu vực nhóm III thi trấn Hương Sơn UBND tỉnh Thái Nguyên quy định .37 Bảng 3.5 Giá đất thị trường trục đường khu vực nhóm I thị trấn Hương Sơn 38 Bảng 3.6 Giá đất thị trường trục đường khu vực nhóm II thị trấn Hương Sơn 39 Bảng 3.7 Giá đất thị trường khu vực nhóm III thị trấn Hương Sơn 40 Bảng 3.8: Bảng so sánh giá đất theo quy định nhà nước giá đất thị trường khu vực nhóm I thị trấn Hương Sơn giai đoạn 2019-2021 .41 Bảng 3.9: Bảng so sánh giá đất theo quy định nhà nước giá đất thị trường khu vực nhóm II thị trấn Hương Sơn giai đoạn 2019-2021 42 Bảng 3.10: Bảng so sánh giá đất theo quy định nhà nước giá đất thị trường khu vực nhóm III thị trấn Hương Sơn giai đoạn 2019-2021 43 Bảng 3.11: Tổng hợp yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn giai đoạn 2019-2021 .45 Bảng 3.12 Tổng hợp yếu tố khác ảnh hưởng đến biến động giá đất thị trấn Hương Sơn qua điều tra 47 Bảng 3.13 Kết đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố biến động đến biến động giá đất thị trấn Hương Sơn giai đoạn 2019-2021 48 Bảng 3.14: Tổng hợp yếu tố ảnh hưởng lớn đến biến động giá đất thị trấn Hương Sơn qua điều tra 50 Bảng 3.15: Tổng hợp ý kiến ban hành giá đất Thái Nguyên qua điều tra thị trấn Hương Sơn 50 vi DANH MỤC CÁC HÌNH Hình Khu vực trung tâm thị trấn Hương Sơn 26 Hình Bản đồ trạng sử dụng đất năm 2021 thị trấn Hương Sơn 34 vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Giải nghĩa: BĐS : Bất động sản CP : Chính Phủ NĐ : Nghị định QĐ : Quyết định UBND : Ủy ban nhân dân VNĐ : Việt Nam đồng viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN THẠC SĨ Thơng tin chung 1.1 Họ tên tác giả luận văn: Phạm Thanh Tuyến 1.2 Tên luận văn: Nghiên cứu thực trạng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Hương Sơn, huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2019-2021 1.3 Ngành khoa học luận văn: Quản lý đất đai; Mã số: 8.85.01.03 1.4 Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Đàm Xuân Vận 1.5 Cơ sở đào tạo: Trường Đại học Nông lâm –Đại học Thái Nguyên Mục đích nghiên cứu: Đánh giá tình hình biến động giá nhà đất thị địa bàn thị trấn Hương Sơn, huyện Phú Bình; Xác định số nhân tố ảnh hưởng đến biến động giá đất địa bàn; Đề xuất số giải pháp nhằm quản lý giá đất hiệu địa phương thời gian tới Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu gồm: Phương pháp chọn điểm nghiên cứu, phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp, phương pháp điều tra vấn, phương pháp xử lý thông tin, số liệu (phương pháp thống kê, so sánh, phân tích ) Trong đó, phương pháp chọn điểm nghiên cứu chọn có khu vực, tuyến đường có tính chất đại diện, phản ánh phát triển kinh tế, xã hội thị trấn Hương Sơn Phương pháp điều tra vấn sử dụng mẫu phiếu điều tra để điều tra, vấn thông tin giá đất yếu tổ ảnh hưởng đến giá đất, giải pháp bình ổn giá đất Kết nghiên cứu kết luận Qua nghiên cứu, địa bàn thị trấn Hương Sơn, huyện Phú Bình, giá đất UBND tỉnh quy định giá đất thị trường khu vực nghiên cứu có biến động tăng giai đoạn 2019-2021 Tùy theo vị trí, khu vực, đất có vị trí thuận lợi lợi kinh tế biến động giá cao ix Giai đoạn 2019-2021, giá đất theo bảng giá UBND tỉnh Thái Nguyên quy định chia thành hai giai đoạn: Giai đoạn 2015-2019 giai đoạn 2019-2024 Tại khu vực nghiên cứu, giá đất theo quy định thị trấn Hương Sơn năm 2021 so với năm 2019 biến động tăng từ 50.000 đồng/m2 đến triệu đồng/m2 Đối với giá đất thị trường, khu vực nghiên cứu giá biến động giá trung bình giai đoạn 2019-2021 từ 0,47-2,67 triệu đồng/m2 Trong đó, khu vực đất có vị trí thuận lợi, khả sinh lợi cao như: Trục quốc lộ 37, tỉnh lộ giá đất năm 2021 so với năm 2019 tăng cao, lên đến triệu đồng/m2 Giá đất UBND tỉnh Thái Nguyên quy định hàng năm ln có chênh lệch, thấp nhiều so với giá thị trường Mức chênh lệch giá thị trường giá nhà nước qua năm giao động từ đến lần Đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi sở hạ tầng có khả sinh lời lớn Quốc lộ 37, tỉnh lộ 269B, khu đô thị trung tâm Qua điều tra, tổng hợp, phân tích, có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá địa bàn, bao gồm yếu tố vị trí, kinh tế, xã hội, mơi trường, sở hạ tầng, yếu tố cá biệt sách nhà nước Trong đó, yếu tố vị trí, sở hạ tầng khả sinh lời, tỉnh trạng pháp lý đất đai yếu tố ảnh hưởng nhiều định đến khác giá đất đất Người hướng dẫn khoa học Học viên PGS.TS Đàm Xuân Vận Phạm Thanh Tuyến 46 Bảng 3.12 Tổng hợp yếu tố khác ảnh hưởng đến biến động giá đất thị trấn Hương Sơn qua điều tra STT Yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá Số phiếu đất điều tra Yếu tố tâm lý người dân 80 Yếu tố nguồn cung đất địa 80 phương lân cận Yếu tố mức độ công khai thông tin 80 giá đất, quy hoạch Yếu tố dịch bệnh, địch họa 80 Có ảnh hưởng Số phiếu Tỷ lệ % 3,75 6,25 11,25 0,8 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra) 3.3.2 Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố biến động đến giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn giai đoạn 2019-2021 Từ kết khảo sát yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Hương Sơn (thể bảng 3.11 3.12), thực tính điểm trung bình mức độ ảnh hưởng yếu tố ảnh hưởng Đề xuất xác định mức ảnh hưởng: điểm từ 11,8 điểm = không ảnh hưởng ảnh hưởng không đáng kể; điểm từ 1,8 -2,6 điểm = ảnh hưởng ít; từ 2,6-3,4 điểm= ảnh hưởng trung bình; từ 3,4 -4,2 điểm = ảnh hưởng nhiều; 4,2- điểm = ảnh hưởng nhiều 47 Bảng 3.13 Kết đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố biến động đến biến động giá đất thị trấn Hương Sơn giai đoạn 2019-2021 Số phiếu điều tra Ảnh hưởng trung bình (3 điểm) Ảnh hưởn g (2 điểm ) Không ảnh hưởng ảnh hưởng không đáng kể (1 điểm) 17 27 18 18 25 21 Tình trạng pháp lý đất 24 Hạn chế quy hoạch Chất lượng hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện nước…) Chất lượng môi trường sống, y tế, giáo dục, văn hóa, tiến ích… Tình hình an ninh trật tự khu vực Phong thủy 17 Số điểm trung bình Mức độ ảnh hưởng 2,51 Ảnh hưởng 14 2,83 Trung bình 27 11 2,53 Ảnh hưởng 23 22 13 2,74 Trung bình 14 21 20 15 10 2,54 Ảnh hưởng 15 20 23 16 2,62 Trung bình 13 18 24 17 2,51 Ảnh hưởng 13 24 27 16 1,94 Ảnh hưởng 58 17 3,72 Ảnh hưởng nhiều 28 29 18 3,19 25 30 19 3,13 Trung bình Đầu nhà đất Quảng bá, cơng nghệ, dịch vụ, phụ trợ Dòng vốn đầu tư từ nước ngồi kích cầu thị trường BĐS nước Yếu tố kinh tế vĩ mô 28 32 18 3,26 Trung bình 21 27 25 38 27 11 3,38 21 32 22 3,08 Trung bình Tốc độ tăng trưởng kinh tế Thu nhập thị hiếu tiêu dùng dân cư 18 31 26 3 Trung bình 18 29 27 2,98 Ảnh hưởng nhiều (5 điểm) Ảnh hưởng nhiều (4 điểm) 12 Yếu tố trực tiếp Yếu tố tự nhiên: vị trí, diện tích, kích thước, hình dáng… Khả sinh lời TT I Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất II Yếu tố gián tiếp Chính sách pháp luật đất đai, thị trường bất động sản, thuế, tài chính, tín dụng… Tình hình thị trường bất động sản Nguồn cung đất Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình 48 Số phiếu điều tra Ảnh hưởng trung bình (3 điểm) 20 35 21 3,11 29 33 15 3,28 Trung bình Yếu tố xã hội 17 29 28 2,96 Trung bình Tốc độ thị hóa 16 28 29 2,92 Trung bình Mật độ dân số Tình hình kinh tế - trị giới Sự đầu tư doanh nghiệp, nhà nước thực dự án phát triển kinh tế - xã hội địa bàn Yếu tố khác 18 30 28 3,01 Trung bình 21 32 22 3,09 46 22 3,51 0,83 0,85 Biến động vật giá, mức lạm phát Mức lãi suất Số điểm trung bình Ảnh hưởng nhiều (4 điểm) Ảnh hưởn g (2 điểm ) Yếu tố ảnh hưởng đến giá TT đất Không ảnh hưởng ảnh hưởng không đáng kể (1 điểm) Ảnh hưởng nhiều (5 điểm) Yếu tố tâm lý người dân Yếu tố nguồn cung đất địa phương lân cận Yếu tố mức độ công khai thông tin giá đất, quy hoạch Yếu tố dịch bệnh, địch họa 1 0,81 Mức độ ảnh hưởng Trung bình Trung bình Ảnh hưởng nhiều Không ảnh hưởng Không ảnh hưởng Không ảnh hưởng Không ảnh hưởng Từ bảng số liệu thu thập qua phiếu điều tra ta thấy mức độ ảnh hưởng yếu tố trực tiếp gián tiếp đến biến động giá đất địa bàn Trong đó, yếu tố gián tiếp có ảnh hưởng nhiều yếu tố trực tiếp Các yếu tố Chính sách pháp luật đất đai, thị trường bất động sản, thuế, tài chính, tín dụng…và yếu tố đầu tư doanh nghiệp, nhà nước địa bàn đánh giá có mức ảnh hưởng nhiều Sau tổng hợp bảng, yếu tố có ảnh hưởng lớn đến biến động giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn 49 Bảng 3.14: Tổng hợp yếu tố ảnh hưởng lớn đến biến động giá đất thị trấn Hương Sơn qua điều tra TT Điểm đánh giá trung bình (thang điểm 5) Các yêu tố ảnh hưởng Chính sách pháp luật đất đai, thị trường bất động sản, thuế, tài chính, tín dụng… Sự đầu tư doanh nghiệp, nhà nước thực dự án phát triển kinh tế - xã hội địa bàn Dịng vốn đầu tư từ nước ngồi kích cầu thị trường BĐS nước 3,72 3,51 3,38 Mức lãi suất 3,28 Đầu nhà đất 3,26 Nguồn cung đất 3,13 Biến động vật giá, mức lạm phát 3,11 Tình hình kinh tế - trị giới 3,09 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu phiếu điều tra) Từ việc đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất trên, người dân cho ý kiến việc ban hành giá đất UBND tỉnh Thái Nguyên, kết thể tạo bảng 3.15 Bảng 3.15: Tổng hợp ý kiến ban hành giá đất Thái Nguyên qua điều tra thị trấn Hương Sơn Có TT Nội dung Giá đất nhà nước ban hành chưa sát với giá thị trường Giá đất khu vực hợp lý Nhà nước nên quan tâm sát đến việc quản lý thị trường bất động sản bình ổn giá đất Tăng giá đất lơ đất vị trí thêm Cần có biện pháp bình ổn giá đất Không Số Tỷ lệ Số Tỷ lệ phiếu (%) phiếu (%) 75 93,75 6,25 60 75 20 25 80 100 0 65 81,25 15 18,75 0 80 100 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu phiếu điều tra) 50 Qua điều tra, đa phần ý kiến cho UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành chưa sát với giá thị trường khó khăn cho người dân cơng tác di dời thực dự án nhà nước thu hồi đất Vì có tượng đầu đất đai khu vực nên người dân có ý kiến nhà nước nên quan tâm sát đến việc quản lý thị trường bất động sản bình ổn giá đất, 100% ý kiến người dân mong mỏi Nhà nước có giải pháp bình ổn giá đất để tạo nên thị trường đất đai bất động sản lành mạnh 3.4 Đề xuất số giải pháp bình ổn giá đất địa bàn 3.4.1 Giải pháp sách, pháp luật Chính sách cơng cụ quan trọng để Nhà nước thực quyền đại diện chủ sở hữu quản lý đất đai nói chung hoạt động giao dịch thị trường bất động sản nói riêng Để phát huy tác động tích cực cơng cụ nhà nước việc quản lý, ổn định thị trường bất động sản nói chung giá đất nói riêng cần có số giải pháp sau: - Nghiên cứu, rà soát quy định pháp luật định giá đất quản lý thị trường bất động sản đề xuất cấp có thẩm quyền hồn thiện quy định, hướng dẫn nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất, sách thuế, phí lệ phí liên quan tới BĐS để khuyến khích giao dịch thức thị trường, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế tăng nguồn thu cho Nhà nước - Về quy định tư vấn giá đất, điều kiện hành nghề tư vấn giá đất cần có quy định cụ thể để hình thành tổ chức định giá đất chuyên nghiệp quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa - Tiến hành cơng khai minh bạch thông tin đất đai như: công khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng duyệt để người biết, giám sát, kiểm tra thực hiện, công khai thủ tục hành đất đai quy trình giải quyết, nâng cao chất lượng giải thủ tục hành dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới - Khi xây dựng bảng giá đất định kỳ năm cần phải điều chỉnh giá loại 51 đất tăng lên phù hợp với giá thị trường, cần xác định lại giá đất năm lần, xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hướng tới quy định giá đất đến thửa, phân nhiều vùng giá trị phù hợp với giá trao đổi thực tế địa phương 3.4.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực - Hoàn thiện tổ chức máy, nâng cao lực cán bộ, công chức ngành quản lý đất đai đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai, đặc biệt đội ngũ thực công tác định giá đất cơng chức địa xã, thị trấn - Chỉ đạo thực công tác theo dõi, cập nhật biến động giá đất thị trường, bước xây dựng sở liệu giá đất cho đất địa bàn - Kiện toàn, nâng cao lực tổ chức phát triển quỹ đất để thực nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất, bước chuyển Tổ chức phát triển quỹ đất sang mơ hình doanh nghiệp phát triển quỹ đất theo quy định; phát triển đa dạng loại hình dịch vụ đất đai nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân doanh nghiệp, tăng nguồn thu cho ngân sách - Hoàn thiện tổ chức, chế hoạt động nâng cao lực hoạt động Văn phòng đăng ký đất đai theo mơ hình dịch vụ cơng - Tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai 3.4.3 Giải pháp công nghệ, kỹ thuật - Đầu tư xây dựng sở liệu, hệ thống thông tin đất đai theo hướng đại, công khai, minh bạch, phục vụ đa mục tiêu; bước chuyển sang giao dịch điện tử lĩnh vực đất đai, hoàn thành việc xây dựng hệ thống thông tin liệu đất đai dạng số đại địa bàn toàn tỉnh đáp ứng cập nhật thơng tin đất đai kịp thời xác - Đưa hệ thống pháp luật đất đai vào sống thực tế thông qua tuyên truyền, phổ biến giáo dục qua trang điện tử, cổng thông tin điện tử cấp, qua quan thông tấn, báo chí để người dân tiếp cận, giao lưu trực tuyến, nâng cao ý thức pháp luật kịp thời giải đáp vướng mắc 52 KÉT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Qua nghiên cứu, địa bàn thị trấn Hương Sơn, huyện Phú Bình, tình hình biến động giá đất UBND tỉnh quy định giá đất thị trường khu vực nghiên cứu có biến động tăng giai đoạn 2019-2021 Tùy theo vị trí, khu vực, đất có vị trí thuận lợi lợi kinh tế biến động giá cao Kết so sánh giá đất UBND tỉnh Thái Ngun quy định hàng năm ln có chênh lệch, thấp nhiều so với giá thực tế thị trường giai đoạn 2019-2021 Mức chênh lệch giá thị trường giá nhà nước qua năm giao động từ đến lần Đặc biệt tuyến đường có điều kiện thuận lợi sở hạ tầng, an ninh tốt có khả sinh lời lớn Quốc lộ 37, tỉnh lộ 269B, khu thị trung tâm, có nhiều điều kiện thuận lợi cho kinh doanh có giá chênh lệch cao so với vị trí cịn lại Việc chênh lệch mức giá thị trường giá Nhà nước hệ từ sách quản lý Nhà nước đất đai liên quan đến giá đất định giá đất Nhà nước trì chế độ giá đất đai chưa hoàn thiện quy phạm, quy trình cụ thể việc tổ chức định giá quản lý giá Kết điều tra, tổng hợp, phân tích, có nhiều yếu tố trực tiếp gián tiếp đến biến động giá đất địa bàn vị trí, kinh tế, xã hội, môi trường, sở hạ tầng, yếu tố cá biệt sách nhà nước Trong đó, yếu tố gián tiếp có ảnh hưởng nhiều yếu tố trực tiếp Các yếu tố Chính sách pháp luật đất đai, thị trường bất động sản, thuế, tài chính, tín dụng…và yếu tố đầu tư doanh nghiệp, nhà nước địa bàn đánh giá có mức độ ảnh hưởng nhiều Đa phần ý kiến cho rằng, UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành bảng giá đất chưa sát với giá thị trường đề nghị nhà nước nên quan tâm sát đến việc quản lý thị trường bất động sản thực giải pháp để bình ổn giá đất, tạo nên thị trường đất đai bất động sản lành mạnh Kiến nghị Từ kết nghiên cứu biến động giá đất yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất địa bàn thị trấn Hương Sơn huyện Phú Bình, tỉnh Thái 53 Nguyên, để công tác quản lý đất đai nói chung cơng tác quản giá đất địa bàn nói riêng có hiệu quả, tơi xin đưa số kiến nghị sau: - Cần điều tra, khảo sát thông tin giá đất để kịp thời điều chỉnh giá đất theo quy định địa bàn đảm bảo phù hợp với giá đất thị trường Thường xuyên cập nhật, theo dõi biến động giá thị trường để đánh giá đưa biện pháp quản lý giá đất hợp lý - Từng bước hoàn thiện quy định sách pháp luật đất đai thị trường bất động sản để phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế thị trường Đặc biệt, hồn thiện sách thuế, phí lệ phí liên quan tới để khuyến khích sử dụng có hiệu bất động sản, giao dịch thức thị trường, hạn chế đầu tăng nguồn thu cho Nhà nước - Nâng cao chất lượng công tác định giá đất quản lý thị trường bất động sản 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2004) Thơng tư 114/TT-BTC Bộ Tài Chính ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính Phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; Bộ Tài (2007) Thơng tư 145/2007/TT-BTC Bộ Tài Chính ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/TT-BTC ngày 16/11/2004 Chính Phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ- CP ngày 27/07/2007 Chính Phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; Bộ Tài nguyên Môi trường - Bộ Tài (2010) Thơng tư 02/2010/TTLT- BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Uỷ 2ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư số số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất; Chính phủ nước cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất; Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014) Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất; Đoàn Quang Huy đồng tác giả (2013) Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Vụ Bản, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hịa Bình giai đoạn 2012 - 2013, Tạp chí Khoa học & Công nghệ; Đỗ Thị Lan Đỗ Anh Tài (2007) Giáo trình kinh tế tài nguyên đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội; Nguyễn Văn Phú (2014) Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Lâm, Vĩnh Phúc; 10 Nguyễn Viết Tuyến (2018), Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội 54 55 11 Nguyễn Thị Mỹ Hạnh (2010) Nghiên cứu giá đất địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Nghiệp, Hà Nội 12 Nguyễn Thế Hùng, Phan Thị Thu Hằng, Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2009), Giáo trình Định giá đất Bất động sản khác, Nhà xuất Nông Nghiệp; 13 Nguyễn Tuấn Anh (2020) Nghiên cứu mộ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016-2018; 14 Lê Thị Thu (2017) Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Phúc 2012-2015; 15 Lương Trung Thuyền (2016) Nghiên cứu biến động giá đất thị trấn Thất Khê, huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011- 2015, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; 16 Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013) Luật đất đai năm 2013; 17 Trịnh Hữu Liên, Hồng Văn Hùng (2013) Giáo trình xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất quản lý đất đai, NXB Nông nghiệp, Hà Nội; 18 Trang thông tin điện tử huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên 19 Https://phumyhung.vn/so-luoc-3-thap-ki-phat-trien-cua-thi-truong-bat- dong-san-viet-nam 20 UBND tỉnh Thái Nguyên (2017) Quyết định số 32/2017/QĐ-UBND ngày 20/10/2017 ban hành Quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất thẩm định giá đất cụ thể địa bàn tỉnh Thái Nguyên; 21 UBND tỉnh Thái Nguyên (2018) Quyết định số 14/QĐ-UBND ngày 02/8/2018 sửa đổi, bổ sung số điều Quyết định số 32/2017/QĐ-UBND ngày 20/10/2017 UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành Quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất thẩm định giá đất cụ thể địa bàn tỉnh Thái Nguyên; 22 UBND tỉnh Thái Nguyên (2014) Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 địa bàn tỉnh Thái Nguyên; 55 56 23 UBND tỉnh Thái Nguyên (2018) Quyết định số 02/2018/QĐ-UBND V/v sửa đổi, bổ sung Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 địa bàn tỉnh Thái Nguyên; 24 UBND tỉnh Thái Nguyên (2019) Quyết định số 46/2019/QĐ-UBND ngày 20/12/2019 ban hành quy định bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 địa bàn tỉnh Thái Nguyên; 25 UBND huyện Phú Bình (2021) Báo cáo tổng kết điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội huyện Phú Bình, Báo cáo thống kê 2021; 26 UBND thị trấn Hương Sơn (2021) Báo cáo tổng kết điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội huyện Phú Bình giai đoạn 2019-2021; 56 57 Phiếu số:……………… PHIẾU ĐIỀU TRA, KHẢO SÁT Về thực trạng yết tố ảnh hưởng biến động giá đất thị trấn Hương Sơn, huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên Người điều tra:……………………… Ngày điều tra:… …/.…/2022 I Thông tin chung Họ tên:……………………….………… … Sinh năn: …………… Địa chỉ:……………….…………………………………………………… Trình độ văn hóa: ……… ……………… Dân tộc: …………………… Nghề nghiệp: ……………………………………………………………… Đơn vị công tác (nếu có): ………………………………………………… Chức vụ: …………………………………………………………………… II Nội dung điều tra: Thông tin đất chuyển nhượng (chỉ sử dụng người dân) - Diện tích đất: …… m2, diện tích đất ở:………m2 - Vị trí đất (heo bảng giá đất quy định tỉnh): - Năm thực chuyển nhượng: - Giá chuyển nhượng thực tế: - Tại mốc thời gian, khu vực có giá thị trường khơng? + Năm 2019: + Năm 2020: + Năm 2021: Ý kiến ban hành bảng giá đất quy đinh Thái Nguyên (Đánh x vào có nội dung trả lời) 58 TT Nội dung Giá đất nhà nước ban hành chưa sát với giá thị trường Giá đất khu vực hợp lý Nhà nước nên quan tâm sát đến việc quản lý thị trường BĐS bình ổn giá đất Tăng giá đất lơ thêm Cần có biện pháp bình ổn giá đất Có Khơng Các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất địa bàn (Đánh x vào có nội dung trả lời) Số phiếu điều tra T T Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất I Yếu tố trực tiếp Yếu tố tự nhiên: vị trí, diện tích, kích thước, hình dáng… Khả sinh lời Tình trạng pháp lý đất Hạn chế quy hoạch Chất lượng hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện nước…) Chất lượng mơi trường sống, y tế, giáo dục, văn hóa, tiến ích… Tình hình an ninh trật tự khu vực Phong thủy II Yếu tố gián tiếp Chính sách pháp luật đất đai, thị trường bất động sản, thuế, tài chính, tín dụng… Tình hình thị trường bất động sản Ảnh hưởng nhiều (5 điểm) Ảnh hưởng nhiều (4 điểm) Ảnh hưởng trung bình (3 điểm) Ảnh hưởn g (2 điểm ) Khơn ảnh hưởng ảnh hưởng không đáng kể (1 điểm) Ghi 59 Nguồn cung đất Đầu nhà đất Quảng bá, cơng nghệ, dịch vụ, phụ trợ Dịng vốn đầu tư từ nước ngồi kích cầu thị trường BĐS nước Yếu tố kinh tế vĩ mô Tốc độ tăng trưởng kinh tế Thu nhập thị hiếu tiêu dùng dân cư Biến động vật giá, mức lạm phát Mức lãi suất Yếu tố xã hội Tốc độ thị hóa Mật độ dân số Tình hình kinh tế - trị giới Sự đầu tư doanh nghiệp, nhà nước thực dự án phát triển kinh tế - xã hội địa bàn Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất biến động giá đất địa bàn huyện Phú Bình: Số phiếu điều tra T T Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Ảnh hưởng nhiều (5 điểm) Ảnh hưởng nhiều (4 điểm) Ảnh hưởng trung bình (3 điểm) Ảnh hưởn g (2 điểm ) Khôn ảnh hưởng ảnh hưởng không đáng kể (1 điểm) Ghi 60 Đề xuất giải pháp quản lý giá đất: ……………………………………………………… ….………………… … ………………………………………………………………… …………… Người điều tra (Ký ghi rõ họ tên) Ngày tháng năm Người điều tra (Ký ghi rõ họ tên)