Nghiên cứu và phân tích một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn thành phố thái nguyên giai đoạn 2019 2022

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - PHẠM XUÂN BÁCH NGHIÊN CỨU VÀ PHÂN TÍCH MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2019-2022 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2023 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - PHẠM XUÂN BÁCH NGHIÊN CỨU VÀ PHÂN TÍCH MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2019-2022 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 885.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Dư Ngọc Thành Thái Nguyên - 2023 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nghiên cứu nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Tơi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn i LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình thực luận văn, nhận quan tâm, giúp đỡ cá nhân, tập thể, quan, đơn vị có liên quan tạo điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành luận văn Nhân dịp này, tơi xin bẩy tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS Dư Ngọc Thành giảng viên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên tận tình hướng dẫn, bảo tơi suốt q trình thực luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tồn thể thầy giáo phịng đào tạo, Khoa sau đại hoạc, khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên giúp đỡ tạo điều kiện cho thời gian qua Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo chuyên viên UBND Thành phố Thái Ngun, Phịng Tài Ngun Mơi trường, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố Thái Ngun giúp đỡ tơi hồn thành luận văn Cuối xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình động viên, tạo điều kiện vật chất tinh thần suốt trình tơi thực đề tài luận văn Một lần xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 10 tháng 10 năm 2023 Tác giả ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC BẢNG vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN THẠC SĨ viii THESIS ABSTRACT x MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu 3 Ý nghĩa đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn CHƯƠNG TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Khái quát giá đất 1.1.2 Địa tô 1.1.3 Lãi suất ngân hàng 1.1.4 Quan hệ cung - cầu 1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .8 1.2 Cơ sở pháp lý đề tài .11 1.3 Cơ sở thực tiễn 12 1.3.1 Thị trường đất đai số nước Thế giới 12 1.3.2 Thị trường đất đai Việt Nam 15 1.4 Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài .23 1.5 Một số kết luận rút từ nghiên cứu tổng quan 25 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 2.1 Đối tượng, phạm vi địa điểm nghiên cứu 26 iii 2.1.1.Đối tượng nghiên cứu: .26 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 26 2.1.3 Địa điểm nghiên cứu .26 2.2 Nội dung nghiên cứu 26 2.2.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 26 2.2.2 Hiện sử dụng đất công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên Error! Bookmark not defined 2.2.3 Giá đất quy định giá đất thị trường thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên .26 2.2.4 Nghiên cứu phân tích số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên năm 2019-2022 Error! Bookmark not defined 2.3 Phương pháp nghiên cứu 27 2.3.1 Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp 27 2.3.2 Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp 27 2.3.3 Phương pháp thống kê, xử lý, phân tích số liệu 29 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30 3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên .30 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 30 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên 33 3.1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất .35 3.2 Thực trạng giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 41 3.2.1 Tình hình Giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2019 - 2020 .41 3.2.3 Thực trạng giá đất thị trường thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2019 - 2022 .48 3.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2019 - 2022 54 3.3.1 Ảnh hưởng vị trí đến giá đất .54 3.3.2 Ảnh hưởng sở hạ tầng đến giá đất .56 3.3.3 Ảnh hưởng nhân tố cá biệt đến giá đất .57 3.3.4 Ảnh hưởng nhân tố kinh tế đến giá đất 59 iv 3.3.5 Ảnh hưởng yếu tố quy hoạch đến giá đất 60 3.3.6 Ảnh hưởng số yếu tố khác đến giá đất 62 3.3.7 Đánh giá mức độ ảnh hưởng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Thái Nguyên qua vấn ý kiến người dân 63 3.4 Đánh giá chung yếu tố xác định giá đất yếu tố ảnh hưởng đến đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên .65 3.4.1 Đánh giá chung công tác định giá đất 65 3.4.2 Đánh giá chung yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .66 3.5.3 Giải pháp nhân lực .69 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .70 Kết luận 70 Đề nghị 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 v DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 39 Bảng 3.2 Giá đất quy định Thành phố Thái Nguyên áp dụng cho nhóm I giai đoạn 2019 – 2022 42 Bảng 3.3 Giá đất quy định Thành phố Thái Nguyên áp dụng cho nhóm II giai đoạn 2019 – 2022 44 Bảng 3.4 Giá đất quy định Thành phố Thái Nguyên áp dụng cho nhóm III giai đoạn 2019 - 2022 46 Bảng 3.6 Giá đất trung bình đường khu vực thuộc nhóm II 52 Bảng 3.7 Giá đất trung bình đường khu vực thuộc nhóm III 53 Bảng 3.8 Ảnh hưởng vị trí đất đến giá đất 54 Bảng 3.10 Ảnh hưởng hướng đất đến giá đất 58 Bảng 3.11 Ảnh hưởng yếu tố quy hoạch đến giá đất 61 Thành phố Thái Nguyên 61 Bảng 3.12 Đánh giá mức độ ảnh hưởng số yếu tố đến giá đất 63 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Giải nghĩa BĐS Bất động sản ĐGĐ Định giá đất GPMB Giải phóng mặt GQĐ Giá quy định GTT Giá thị trường HĐND NĐ Hội đồng nhân dân Nghị QLĐĐ Quản lý đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đất QĐ Quy định SDĐ Sử dụng đất TP Thành phố TT Thông tư TN&MT UBND VT XHCN Tài Nguyên Môi trường Ủy ban nhân dân Vị trí Xã hội chủ nghĩa vii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN THẠC SĨ Thông tin chung 1.1 Họ tên tác giả luận văn: Phạm Xuân Bách 1.2 Tên luận văn: Nghiên cứu phân tích số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2019 - 2022 1.3 Ngành khoa học luận văn: Quản lý đất đai; Mã số: 8.85.01.03 1.4 Người hướng dẫn khoa học: TS Dư Ngọc Thành 1.5 Cơ sở đào tạo: Trường Đại học Nơng lâm –Đại học Thái Ngun Mục đích nghiên cứu: Tìm hiểu giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2019-2022; Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên từ đề xuất số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế thị trường Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu gồm: Phương pháp chọn điểm nghiên cứu, phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp, phương pháp điều tra vấn, phương pháp xử lý thông tin, số liệu (phương pháp thống kê, so sánh, phân tích ) Kết nghiên cứu kết luận Qua nghiên cứu giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2019 – 2022 cho kết sau: Tình hình quản lý sử dụng đất ngày hoàn thiện dần phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thành phố Chính quyền cố gắng hồn thành cơng tác cấp GCN quyền sử dụng đất cho hộ dân kịp thời Tuy nhiên bên cạnh cịn số bất cập, vướng mắc cần quan tâm xử lý để nâng cao chất lượng quản lý phục vụ nhân dân thời gian tới, giá đất nguyên nhân gây nên khó khăn vướng mắc việc thực sách pháp luật liên quan đến đất đai viii 3.3.6 Ảnh hưởng số yếu tố khác đến giá đất Xã hội: tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá trị BĐS nơi tăng lên cân cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác yếu tố khác vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân vùng có ảnh hưởng đến giá trị BĐS Tình trạng người sống BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp tình trạng việc làm, mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội người chung sống Tâm lý: Đây yếu tố có ảnh hưởng khơng nhỏ đến giá đất chuyển nhượng địa bàn nói riêng người dân Việt Nam nói chung Thường nóng vội đám đông Khi giá đất lên cao thường đổ xô mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua, đẩy giá lên cao hơn, gây lên tượng sốt đất Nhưng giá đất mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua đất khác với giá rẻ điều dẫn tới thị trường BĐS bị đóng băng Mặt khác, giá đất bị ảnh hưởng giá mặt hàng khác thị trường, đặc biệt ảnh hưởng giá vàng Việc giá vàng liên tục tăng lên qua năm dẫn đến số phận người dân có xu hướng đầu cơ, tích lũy vàng nhằm thu lợi nhanh thuận tiện giao dịch Một yếu tố tâm lý quan trọng người Việt Nam thích nhà có hướng Đơng, Đơng Nam hướng Tây, Tây Bắc Do đó, đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp Những định mức giá đưa dựa đánh giá thông tin trạng thái tâm lý Như vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học nhằm đưa mức giá xác sát với giá thị trường 62 3.3.7 Đánh giá mức độ ảnh hưởng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Thái Nguyên qua vấn ý kiến người dân Bảng 3.12 Đánh giá mức độ ảnh hưởng số yếu tố đến giá đất TT Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Vị trí Tính pháp lý đất Số phiếu theo mức đánh giá Điểm TB theo thang đo - - 10 80 3,89 - - 21 69 3,77 Quy hoạch - 39 43 3,39 Cơ sở hạ tầng 19 37 26 2,9 Tâm lý đám đông 27 33 21 2,73 Biến động dân số 11 29 37 13 2,58 Lãi suất ngân hàng 17 31 25 17 2,47 Đầu nhà đất 37 44 - 2,39 Yếu tố cá biệt - 61 29 - 2,32 10 Ý kiến khác 27 35 24 2,06 Ghi chú: Thang đánh giá từ đến 4: (không ảnh hưởng) ; (ảnh hưởng phần); 3: ảnh hưởng, 4: ảnh hưởng (Nguồn: Số liệu điều tra.) Căn kết bảng 3.12 cho thấy kết khảo sát 90 hộ dân địa bàn thành phố Thái Nguyên mức giá giao dịch quyền sử dụng đất cho thấy: giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên bị tác động nhiều yếu tố làm cho mức giá đất ln ln có chênh lệch so với mức giá quy định Các yếu tố có tác động mức độ cách thức khác Cụ thể: + Yếu tố vị trí mảnh đất yếu tố hộ dân đánh giá mức độ ảnh hưởng đến giá đất mức ảnh hưởng cao với mức điểm trung bình 3,89 63 điểm Trong đó, có 10 hộ dân đánh giá mức độ vị trí mảnh đất ảnh hưởng đến giá đất mức độ ảnh hưởng 80 hộ đánh giá mức độ ảnh hưởng + Yếu tố tính pháp lý đất: 90 hộ dân khảo sát có 21 hộ dân đánh giá yếu tố pháp lý đánh có mức độ ảnh hưởng 69 hộ dân đánh giá mức độ ảnh hưởng Điểm trung bình yếu tố khảo sát ý kiến hộ dân đạt 3,77 điểm + Yếu tố quy hoạch: Yếu tố quy hoạch yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất Khi khảo sát 90 hộ dân có hộ dân đánh giá yếu tố quy hoạch có mức độ ảnh hưởng phần đến giá đất; 39 hộ dân đánh giá mức độ ảnh hưởng 43 hộ dân đánh giá mức độ ảnh hưởng Điểm trung bình theo thang đo ý kiến hộ dân đạt mức 3,39 điểm + Yếu tố sở hạ tầng: Đây yếu tố có số điểm trung bình theo ý kiến đánh giá hộ dân đạt mức 2,90 điểm Trong đó, có hộ dân đánh giá yếu tố sở hạ tầng không ảnh hưởng đến giá đất; 19 hộ dân đánh giá mức ản hưởng phần; 37 hộ dân đánh giá mức độ ảnh hưởng 26 hộ dân đánh giá mức độ ảnh hưởng + Yếu tố tâm lý đám đông: Đây là yếu tố mà thường rảy nhiều địa phương Đã nhiều cá nhân tổ chức lợi dụng yếu tố để thúc đẩy giá đất lên Qua khảo sát 90 hộ dân có hộ đánh giá yếu tố tâm ý đám đông không ảnh hưởng đến giá đất; 27 hộ dân đánh giá mức ảnh hưởng ít; 33 hộ dân đánh giá mức độ ảnh hưởng 21 hộ dân đánh giá mức ảnh hưởng + Yếu tố biến động dân số: Là yếu tố tiến hành khảo sát ý kiến hộ dân đánh giá mức điểm trung bình 2,58 điểm + Yếu tố lãi suất ngân hàng: Trong 90 hộ dân khảo sát ý kiến có có 17 hộ dân đánh giá yếu tố khơng ảnh hưởng đến giá đất; 31 hộ dân đánh giá mức độ ảnh hưởng phần; 25 hộ dân đánh giá mức độ ảnh hưởng 17 hộ dân đánh giá mức độ ảnh hưởng + Yếu tố đầu nhà đất yếu tố có khảo sát ý kiến hộ dân có hộ đánh giá mức không ảnh hưởng; 37 hộ đánh giá mức độ ảnh hưởng 64 phần 44 hộ dân đánh giá mức độ ảnh hưởng; khơng có hộ dân có ý kiến yếu tố đầu ảnh hưởng đến giá đất Số điểm trung bình thơng qua khảo sát ý kiến hộ dân đạt 2,39 điểm + Yếu tố cá biệt yếu tố gồm (hình thể, độ rộng mặt tiền, chiều sâu, hướng diện tích đất) yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khảo sát ý kiến hộ dân đạt điểm trung bình theo thang điểm đo 2,32 điểm + Ý kiến khác: Đây yếu tố cuối ảnh hưởng đến giá đất có số điểm thấp đến giá dất với số điểm 2,06 điểm Như vậy, qua nghiên cứu giá đất thấy giá đất ảnh hưởng nhiều đến giá đất, qua cần tổng hợp yếu tố cách khoa học để có cánh nhận định đưa mức giá xác với giá thị trường 3.4 Đánh giá chung yếu tố xác định giá đất yếu tố ảnh hưởng đến đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 3.4.1 Đánh giá chung công tác định giá đất Công tác định giá đất thành phố Thái Nguyên thời gian qua nhìn chung phù hợp với điều kiện thực tế khu vực nghiên cứu phù hợp với quy định hành Nhà nước - Giá đất xây dựng đảm bảo khác biệt đường phố có thuận lợi cho việc kinh doanh, gần khu trung tâm, cơng trình cơng cộng có giá cao đường phố khu vực xa trung tâm không thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt người dân - Giá đất tuyến phố vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh bn bán cao vị trí thuận lợi - Nhìn chung giá đất UBND tỉnh Thái Nguyên quy định thấp nhiều so với giá thực tế thị trường Nguyên nhân làm cho mức giá do: - Nhà nước quy định thấp so với giá thị trường - Việc chênh lệch mức giá thị trường giá Nhà nước hệ từ sách quản lý Nhà nước đất đai liên quan đến giá đất định giá đất Nhà nước trì chế độ giá BĐS chưa hoàn thiện quy phạm, quy trình cụ thể việc tổ chức định giá quản lý giá 65 - Lực lượng cán chuyên trách chịu trách nhiệm thực nhiệm vụ cán chun mơn có kinh nghiệm định giá hoi, chưa có sở đào tạo cán chuyên sâu cho công tác định giá đất - Do việc định giá hàng loạt đất giá đất quy định UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành chưa quan tâm đến yếu tố cá biệt đất diện tích, hình dạng, bề rộng mặt tiền, chất lượng mơi trường - Nhà nước chưa tổ chức hệ thống theo dõi giá đất thị trường để làm sở định giá phù hợp Có thể nói việc định giá đất hàng năm mang nặng tính hình thức mà khơng sát với thực tế - Yếu tố đầu chi phối thị trường đất đai tạo nên biến động cực đoan giá, đẩy giá đất thực tế thị trường mức cao Giá đất thị trường nhiều không phản ánh giá trị thực đất đai, vượt khả chi trả người có nhu cầu thực 3.4.2 Đánh giá chung yếu tố ảnh hưởng đến giá đất - Yếu tố vị trí có vai trị tương đối quan trọng, định đến khác giá đất đường phố Các tuyến đường nhóm I tuyến phố nằm khu vực trung tâm có mặt đường rộng, sở hạ tầng tốt đặc biệt thuận lợi việc kinh doanh bn bán, có khả kết hợp để kinh doanh có giá thị trường đặc biệt cao Giá đất thị trường đường phố khu vực trung tâm, thuận lợi cho kinh doanh bn bán có sở hạ tầng tốt (Khu vực I, II) cao giá đất khu vực xa trung tâm (Khu vực III) Trên tuyến phố có vị trí khác có giá trao đổi thị trường khác - Cơ sở hạ tầng: Cùng với yếu tố vị trí, yếu tố sở hạ tầng yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị đất Những đường phố khu vực có hệ thống sở hạ tầng hồn thiện, đồng có giá thị trường cao - Yếu tố quy hoạch có ảnh lớn đến giá đất, khu vực có quy hoạch giá đất có xu hướng cao giá đất khu vực khác - Yếu tố diện tích bề rộng mặt tiền, chiều sâu đất, hướng đất có vai trị định đến giá đất Những đất có diện tích vừa 66 phải, mặt tiền rộng, hình dáng đất đẹp, độ sâu phù hợp có hướng đất phù hợp có giá đất cao thu hút nhà đầu tư - Giá đất chịu chi phối nhỏ hình dáng đất, đất có hình dáng đẹp, thuận tiện cho sử dụng có xu có giá cao so với đất vị trí khu vực, nhiên, đất có hình thể đẹp vị trí khơng thuận lợi mức giá khơng cao Như vậy, có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Tuy nhiên xây dựng giá quy định khu vực nghiên cứu UBND tỉnh Thái Nguyên quan tâm đến yếu tố vị trí khả sinh lợi tuyến phố để định giá đất giá nhà nước quy định chưa thực sát với giá thị trường Do việc định giá đất điều tra hàng loạt nên UBND tỉnh Thái Nguyên chưa quan tâm đến yếu tố cá biệt đất thực tế giá Nhà nước quy định luôn thấp giá thực tế thị trường 3.5 Đề xuất số giải pháp 3.5.1 Giải pháp sách, pháp luật - Cần đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sở người dân đến quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục - Cần xác định lại giá đất năm lần Tức tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định cho sát với giá thị trường thời điểm đó, vị trí tuyến đường phố, vị trí hay xảy thay đổi giá đột ngột vị trí thường xảy chênh lệch giá quy định giá giao dịch thị trường - Cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách đoạn đường dài Tức tuyến đường chia nhiều đoạn ngắn không nên chia – đoạn nay, giá đất với thực tế vị trí - Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường, cần bổ sung quy định tư vấn giá đất, điều kiện hành nghề tư vấn giá đất để 67 hình thành tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, thành lập trung tâm định giá chuyên nghiệp cấp tỉnh, giải tình trạng cán ngành tài nguyên môi trường thực kiêm nhiệm nhiệm vụ định Bên cạnh quan chức phải trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thơng qua cơng tác hồn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân 3.5.2 Giải pháp tổ chức thực - Hoàn thiện tổ chức máy, nâng cao lực cán bộ, công chức ngành quản lý đất đai; trọng đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao lực đội ngũ cán đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai, đặc biệt đội ngũ cơng chức địa xã - Kiện tồn, nâng cao lực tổ chức phát triển quỹ đất để thực nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất, bước chuyển Tổ chức phát triển quỹ đất sang mơ hình doanh nghiệp phát triển quỹ đất theo quy định; phát triển đa dạng loại hình dịch vụ đất đai nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân doanh nghiệp, tăng nguồn thu cho ngân sách - Hoàn thiện tổ chức, chế hoạt động nâng cao lực hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mơ hình dịch vụ cơng - Cần thành lập Trung tâm định giá thuộc Sở Tài nguyên Môi trường để tư vấn xây dựng bảng giá đất định kỳ, tham gia thẩm định giá đất trường hợp yêu cầu sát với giá thị trường, không để cán tài nguyên môi trường làm kiêm nhiệm Đồng thời, xã hội hố lĩnh vực định giá để khuyến khích phát triển nhiều tổ chức định giá độc lập 68 3.5.3 Giải pháp nhân lực - Chú trọng nâng cao lực đội ngũ cán bộ, đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất; việc định giá đòi hỏi người làm cơng tác vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế xã hội Do Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất 69 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận 1) Thành phố Thái Nguyên có vị trí địa lý thuận lợi, để phát triển kinh tế xã hội Thành phố có tốc độ tăng trưởng kinh tế mức cao hệ thống sở hạ tầng không ngừng củng cố phát triển Tình hình quản lý sử dụng đất ngày hoàn thiện dần phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thành phố Chính quyền cố gắng hồn thành cơng tác cấp GCN quyền sử dụng đất cho hộ dân kịp thời Tuy nhiên bên cạnh cịn số bất cập, vướng mắc cần quan tâm xử lý để nâng cao chất lượng quản lý phục vụ nhân dân thời gian tới, giá đất nguyên nhân gây nên khó khăn vướng mắc việc thực sách pháp luật liên quan đến đất đai 2) Thành phố tích cực thực công tác xây dựng bảng giá đất, cập nhật giá đất quy định để phù hợp với giá giao dịch thực tế thị trường quy định Nhà nước giá đất Giá đất quy định bảng giá năm gần chênh lệch Tuy nhiên giá đất thị trường địa bàn huyện ln có xu cao so với giá đất quy định Nhà nước, mức độ chênh lệch giao động từ 1,5 đến 5,42 lần, mức độ chênh lệch giá giảm dần theo khu vực tuyến đường Giá đất khu vực trung tâm Thành phố tuyến đường trọng điểm cao giảm dần khu vực lân cận 3) Thông qua điều tra 90 hộ dân tham gia giao dịch quyền sử dụng đất địa bàn thành phố, kết cho thấy có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường, phạm vi đề tài chọn 10 yếu tố có ảnh hưởng, yếu tố có mức ảnh hưởng lớn đến lớn bao gồm: vị trí, sở pháp lý đất, quy hoạch có ảnh hưởng lớn có điểm trung bình từ 3,39-3,89 điểm Các yếu tố lại ảnh hưởng phần đến giá đất sở hạ tầng, yếu tố cá biệt, tình trạng gia tăng dân số, tâm lý đám đông, lãi suất ngân hàng, đầu nhà đất, yếu tố khác 4) Để khắc phục bất cập cần có giải pháp phù hợp công tác định giá, xây dựng tổ chức, xây dựng nguồn lực mang tính chun mơn cao 70 cơng tác định giá, công tác chuyên gia công tác quản lý để nâng cao hiệu công tác định giá đất nói riêng quản lý giá đất nói chung, mang lại lợi ích cho người dân Nhà nước Đề nghị - Sớm đầu tư sở hạ tầng kỹ thuật, tăng cường trang thiết bị hỗ trợ, ứng dụng khoa học kỹ thuật để phục vụ công tác định giá đất - Cần nghiên cứu sâu, chi tiết yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thành phố Thái Nguyên nhằm bổ sung cho yêu cầu đặt giai đoạn phải có thị trường đất đai tổ chức quản lý chặt chẽ, giá đất vị trí quan trọng cần định giá sát với giá thị trường tránh thua thiệt cho người sử dụng đất bị thu hồi đất - UBND tỉnh Thái Nguyên nên tổ chức lớp đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn cho cán công tác định giá đất quản lý thị trường - UBND tỉnh Thái Nguyên cần phối hợp với quan chuyên môn mở trung tâm tư vấn giao dịch bất động sản môi giới nhà đất quản lý quan chun mơn để có thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài Nguyên Môi Trường (2014) Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất; Bộ Tài Chính (2014) Thơng tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn số điều Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất; Chính phủ (2019) Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 2019 quy định khung giá đất; Chính phủ (2007) Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2014) Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 Chính phủ quy định khung giá đất; Chính phủ (2014) Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai; Chính phủ (2014) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất; Chính phủ (2014) Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định thu tiền sử dụng đất; Phùng Thị Thu Hà (2016) Ứng dụng mơ hình hedonic xác định nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản địa bàn quận 6, thành phố Hồ Chí Minh Luận văn thạc sỹ, trường đại học ngân hàng thành phố Hồ Chí Minh 10 Nguyễn Thế Huấn, Phan Thị Thu Hằng, Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2009) Giáo trình Định giá đất Bất động sản khác, Nhà xuất Nơng Nghiệp; 11 Bùi Thị Ngọc Khánh (2018) “ Tìm hiểu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Ngô Quyền - thành phố Hải Phòng” Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam 72 12 Đỗ Thị Lan Đỗ Anh Tài (2007) Giáo trình kinh tế tài nguyên đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội; 13 Trịnh Hữu Liên, Hồng Văn Hùng (2013) Giáo trình xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất quản lý đất đai, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 14 Hồ Thị Loan, 2020 Công Tác Định Giá Đất Tại Cơng Ty Thẩm Định Giá Việt Nam Khóa luận tốt nghiệp, Học viện tài chính; 15 Lê Tấn Lợi (2009) Phân hạng định giá đất, Bộ môn khoa học đất quản lý đất đai - Đại học Cần Thơ, Cần Thơ; 16 Phạm Thị Mai, 2021 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Bắc Từ Liêm, Thành phố Hà Nội Khoa Quản lý Đất đai Trường Đại học Tài ngun Mơi trường Hà Nội 17 Hồi Thơm, 2019 Các cơng cụ sách tài ứng phó với ảnh hưởng dịch Covid-19 tới kinh tế toàn cầu 18 Nguyễn Viết Tuyến (2011) Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Luận văn thạc sỹ, trường đại học nông nghiệp Hà Nội 19 Quốc hội (2003) Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003; 20 Quốc hội (2013) Luật Đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013; 73 PHỤ LỤC MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA NGƯỜI DÂN Phiếu số:…………… PHIẾU ĐIỀU TRA YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUN (Rất mong ơng, bà giúp tơi hồn chỉnh số thơng tin sau đây!) I THƠNG TIN CHUNG Tên chủ sử dụng đất: ………………………………Tuổi……………… Địa chỉ: Số nhà ………… , ngõ ………… … (rộng: ……….….…….) Nghề nghiệp: CB, công nhân viên chức Buôn bán Lao động tự Nghề khác:…… ………… Trình độ văn hóa: ……… …………… Dân tộc: ……………………… Thu nhập bình quân: …………………… triệu đồng/năm II THÔNG TIN VỀ SỬ DỤNG VÀ CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI Diện tích đất: ……………… m2 Hình thể: ……………….…….……… Số ……… Tờ BĐ số … Kích thước: Dài ……… m, rộng …… m Tên đường ngõ, vị trí đất định giá đất theo qui định tỉnh - Tên đường ngõ:…………………………… - Vị trí:……………………………………… Khoảng cách từ đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường phố gần nhất: Khoảng cách < 100 m 100-200m 200-300m >300m đến đường phố điều tra Đánh giá yếu tố liên quan đến đất (Tốt, TB, kém) - Gần công trình cơng cộng điển hình:…………………………… - Gần dịch vụ dân sinh: + Điện: ……… + Môi trường sống:……… + Nước:……… + An ninh trật tự:……………… + Điện thoại:…………… Các bất động sản khác gắn liền với đất: + Nhà: Năm xây dựng:…… Kết cấu: Số tầng: Tổng diện tích xây dựng của: Ơng/Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay không? Đồng ý Khơng đồng ý Ơng/Bà có thường xun tiếp cận với văn qui định Nhà nước đất đai (giá đất) hàng năm hay không? Có Khơng Yếu tố pháp lý (đánh dấu x vào tình trạng pháp lý đất): - Chuyển nhượng khơng có xác nhận quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Chuyển nhượng có xác nhận quyền - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giá đất - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất cần điều tra thị trường: …… đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày…tháng năm …… - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất tương tự điều tra thị trường: … đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày … tháng năm … - Hoặc giá thuê quyền sử dụng đất ……… đ/m2; thời gian thuê: ngày…tháng năm… Nếu bán bất động sản ông bà bán giá là: ………… triệu đồng Điểm thuận lợi đất là:………………………………… Nếu mua bất động sản điểm ông bà quan tâm là: ……….… Thái Nguyên, ngày … tháng … năm 202 Chủ sử dụng đất (Ký, ghi rõ họ tên) PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA THU THẬP THÔNG TIN (Phỏng vấn người dân nguyên nhân ảnh hưởng đến giá đất Thái Nguyên) Người điều tra: Ngày điều tra / /202 I Thông tin người dân Tên : ………………… ……… Năm sinh:…….…………… Địa : Số năm công tác: II Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên Mức độ Không STT Yếu tố ảnh hưởng Rất ảnh Ảnh Ảnh ảnh hưởng hưởng hưởng hưởng Vị trí Tính pháp lý đất Quy hoạch Cơ sở hạ tầng Tâm lý đám đông Biến động dân số Thu nhập người dân Hình thể đất Lãi suất ngân hàng 10 Môi trường 11 Ý kiến khác Rất ảnh hưởng : điểm Ảnh hưởng : điểm Ảnh hưởng : điểm Khơng ảnh hưởng : điểm Người điều tra Người cung cấp thông tin