Luận văn thạc sĩ kinh tế định giá đất theo giá thị trường khi thu hồi đất trường hợp tỉnh đồng tháp

32 Trang 10 TÓM TẮT Kết quả nghiên cứu cho thấy nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp là: 1 Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành áp dụng trên

GIỚI THIỆU

Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu

Đất là tài nguyên quốc gia quý giá và không thể thay thế, với diện tích và vị trí cố định Việc sử dụng đất có thể chuyển đổi giữa các mục đích khác nhau, đồng thời giá trị của đất cũng thay đổi theo từng mục đích sử dụng.

Đất là nhu cầu thiết yếu cho mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, phục vụ cho sinh hoạt, sản xuất kinh doanh và phát triển kinh tế - xã hội Khi xã hội phát triển, nhu cầu về đất đai ngày càng gia tăng, kéo theo giá trị và giá cả đất đai cũng tăng cao Ở Việt Nam, chính sách quản lý đất đai thường xuyên được điều chỉnh để phù hợp với cơ chế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước Theo Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, giá đất do Nhà nước quy định và phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường Tuy nhiên, giá đất thực tế hiện nay biến động lớn và tăng nhanh, trong khi việc điều chỉnh bảng giá đất của Nhà nước diễn ra chậm, dẫn đến sự chênh lệch đáng kể so với giá giao dịch thực tế.

Tỉnh Đồng Tháp, thuộc vùng Đồng bằng sông Cửu Long, đã ghi nhận mức tăng trưởng kinh tế ấn tượng trên 9% mỗi năm trong những năm qua Nhiều dự án phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là hạ tầng, đang được triển khai, dẫn đến nhu cầu đất đai tăng cao Tuy nhiên, giá đất thị trường thường vượt quá giá quy định của Nhà nước, gây ra nhiều bất cập trong công tác đền bù và giải tỏa để phục vụ phát triển kinh tế.

Luận văn thạc sĩ Kinh tế xã hội

Trước tình hình hiện tại, việc xây dựng cơ chế và chính sách để giá đất do Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường trong quá trình thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp là vô cùng cần thiết Cán bộ công chức trong lĩnh vực chuyên môn cần phải chú trọng đến vấn đề này để đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quản lý đất đai.

Mục tiêu nghiên cứu

Phân tích tình hình giá đất và định giá khi thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2015 - 2018

Tìm hiểu và xác định nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp

Từ đó, khuyến nghị đối với chính sách nhằm giải quyết nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp

Câu hỏi nghiên cứu

Trong giai đoạn 2015 – 2018, việc áp dụng giá đất khi thu hồi tại Đồng Tháp gặp nhiều khó khăn Nút thắt trong định giá đất theo nguyên tắc thị trường chủ yếu xuất phát từ sự không đồng nhất trong quy định và thực tiễn áp dụng Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này bao gồm thiếu minh bạch trong thông tin giá đất, sự chênh lệch giữa giá đất thực tế và giá đất bồi thường, cùng với sự phức tạp trong quy trình thu hồi đất.

Cần có những chính sách gì để giải quyết nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Luận văn thạc sĩ Kinh tế nghiên cứu về giá đất và định giá đất theo nguyên tắc thị trường trong quá trình thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp Đối tượng phỏng vấn bao gồm cán bộ công chức và chuyên viên liên quan đến việc ban hành khung giá đất, tham gia định giá đền bù và thu hồi đất Nghiên cứu cũng thu thập ý kiến từ các chuyên gia làm việc tại các cơ quan, ban ngành nhà nước và tổ chức định giá nhằm tìm hiểu và xác định những nút thắt trong quy trình định giá thu hồi đất.

Nghiên cứu chính sách định giá đất đai tại tỉnh Đồng Tháp được thực hiện bởi cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, nhằm đánh giá và cải thiện quy trình định giá, đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc sử dụng tài nguyên đất.

Về không gian: Nghiên cứu trong phạm vi tỉnh Đồng Tháp

Về thời gian: Các số liệu thứ cấp phân tích trong nghiên cứu được thu thập trong

4 năm, từ năm 2015 đến hết năm 2018 Số liệu phỏng vấn được thu thập trong thời gian từ tháng 4/2019 đến tháng 5/2019.

Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng kết hợp phương pháp thống kê mô tả, so sánh tổng hợp, phương pháp khảo sát, phương pháp chuyên gia Cụ thể:

Phương pháp thống kê mô tả và so sánh được áp dụng để đánh giá thực trạng áp dụng giá đất bị thu hồi tại tỉnh trong giai đoạn 2015 - 2018.

Phương pháp khảo sát được thực hiện bằng cách lấy ý kiến từ các cán bộ trực tiếp xác định giá đất khi thu hồi tại tỉnh Đồng Tháp Mục tiêu là đánh giá các ưu, nhược điểm cũng như nguyên nhân dẫn đến những vấn đề này trong chính sách định giá đất đai hiện hành.

Phương pháp chuyên gia thông qua thảo luận nhóm chuyên gia nhằm mục đích tìm hiểu các vấn đề liên quan đến định giá đất theo nguyên tắc thị trường trong

Phương pháp tổng hợp: Đối chiếu kết quả phân tích thực trạng chính sách định

Luận văn thạc sĩ Kinh tế nghiên cứu giá đất trong quá trình thu hồi đất, tập trung vào nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường Nghiên cứu này nhằm đưa ra những khuyến nghị chính sách hiệu quả nhằm cải thiện quy trình thu hồi đất và đảm bảo sự công bằng trong định giá tài sản.

Bố cục của luận văn

Chương 1: Giới thiệu Giới thiệu sự cần thiết nghiên cứu; mục tiêu, đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu

Chương 2: Cơ sở lý thuyết về định giá đất và thu hồi đất tại Việt Nam

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu

Chương 4: Thực trạng áp dụng giá đất khi thu hồi đất và nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp

Chương 5: Kết luận và các khuyến nghị chính sách

Luận văn thạc sĩ Kinh tế

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ THU HỒI ĐẤT TẠI VIỆT NAM

Định giá đất

Theo Từ điển Tiếng Việt, "đất đai là nơi ở, có thể xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho việc sinh sống của con người" (Nguyễn Như Ý, 1999) Luật Đất đai năm 1993 xác định rằng "đất đai là nguồn tài nguyên quý giá của quốc gia, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, nơi phân bố các khu dân cư và xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng" Đất đai có hai thuộc tính chính: thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội, nhằm đáp ứng nhu cầu kinh tế - xã hội của con người.

Các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến đất bao gồm diện tích bề mặt, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí tọa lạc Bên cạnh đó, địa hình, địa chất, địa mạo, địa chấn và đặc tính sinh lý hóa của đất cũng đóng vai trò quan trọng Tính xã hội của đất được thể hiện qua vị thế, được xác định bởi chất lượng, số lượng và cường độ quan hệ xã hội Vị thế của đất đai phụ thuộc vào khả năng tạo ra mối quan hệ cho người sử dụng với hàng xóm, nhà cung cấp dịch vụ đô thị và các đối tác khác, từ đó xác định vị thế cao hay thấp của đất.

Theo quan điểm cổ điển, giá trị đất đai tương tự như các loại hàng hóa khác, được hình thành từ yếu tố lao động Giá trị này được xác định bằng chi phí lao động cải tạo đất, giá trị sản phẩm nông nghiệp, và các chi phí vật chất khác đầu tư vào đất Quan điểm này chủ yếu áp dụng trong các mối quan hệ phi thị trường hoặc trong mối quan hệ giữa người sử dụng đất và nhà nước.

Luận văn thạc sĩ Kinh tế nhấn mạnh rằng khi nhà nước thu hồi đất, việc thực hiện chính sách bồi thường là cần thiết, hoặc người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định (Ngô Thị Phương Thảo, 2011).

Theo quan điểm hiện đại, giá trị của hàng hóa được xác định dựa trên lợi ích và thu nhập mà nó mang lại Đối với đất đai, giá trị của mảnh đất được xác định qua thu nhập mà nó tạo ra cho người sở hữu và sử dụng Do đó, việc đánh giá giá trị đất cần xem xét các yếu tố tạo ra luồng thu nhập, đồng thời dự đoán những yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị đất trong tương lai, bao gồm cả kỳ vọng của chủ sở hữu đất đai.

Trong lý thuyết marketing hiện đại, quan điểm về giá trị bao gồm cả giá trị hữu hình và giá trị vô hình để xác định giá trị trao đổi của sản phẩm Giá trị hữu hình được thể hiện qua chất lượng vật lý của sản phẩm, trong khi giá trị vô hình liên quan đến vị thế thương hiệu, ảnh hưởng đến tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của người tiêu dùng.

Giá trị đất đai bao gồm hai thành phần chính: (1) Giá trị hữu hình, phản ánh các yếu tố tự nhiên như diện tích, độ phì và các giá trị đầu tư cải tạo, xây dựng hạ tầng; (2) Giá trị vô hình, liên quan đến vị thế xã hội và tâm tư, nguyện vọng của cá nhân và xã hội Giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào vị thế xã hội của nó; khi vị thế thay đổi, giá trị trao đổi cũng sẽ biến động Nếu vị thế đất đai tương đồng, giá trị trao đổi sẽ dựa vào giá trị hữu hình, tức là giá trị sử dụng của đất đai.

Giá trị đất đai được hình thành từ hai yếu tố chính: một phần do tự nhiên và một phần do con người khai thác và sử dụng Điều này được gọi là “giá trị đất đai” hay địa tô tư bản hoá Khi lợi ích thu được từ đất đai tăng lên, giá trị của nó cũng sẽ cao hơn Trong nền kinh tế thị trường, đất đai có thể được mua bán và chuyển nhượng, dẫn đến việc hình thành “giá trị trao đổi” của đất đai.

Luận văn thạc sĩ Kinh tế biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cả của đất đai” thường gọi là giá đất

2.1.3 Yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Định giá là quá trình ước tính giá trị bằng tiền của một tài sản, theo Luật Giá năm 2013 Việc xác định giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể, cho một mục đích nhất định, dựa trên các tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia, được coi là một nghệ thuật và khoa học trong việc ước tính giá trị đất đai (Tô Công Thành, 2012).

Việc xác định giá trị đất đai cho một mục đích sử dụng cụ thể tại một thời điểm nhất định được gọi là định giá đất đai Theo Ngô Thị Phương Thảo, quá trình này đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý tài nguyên đất và hỗ trợ các quyết định đầu tư hiệu quả.

2011) thì giá đất hình thành do nhiều yếu tố phức tạp chi phối, cụ thể:

Chi phí kết tinh và các yếu tố tự thân của đất đai là những yếu tố quan trọng trong việc xác định giá trị đất Giá trị đất đai chịu ảnh hưởng từ các chi phí kết tinh khác nhau, dẫn đến luồng thu nhập khác nhau Các yếu tố như đặc điểm kinh tế, kỹ thuật và pháp lý của đất đai đóng vai trò then chốt trong việc xác định giá trị sử dụng của nó Đặc điểm kinh tế thể hiện qua luồng thu nhập từ việc sử dụng đất; vị trí thuận lợi và điều kiện kinh doanh tốt sẽ gia tăng giá trị đất Bên cạnh đó, các yếu tố kỹ thuật như kích thước, hình dáng, diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu và địa thế cũng ảnh hưởng đến giá trị sử dụng và giá trị tổng thể của đất đai.

Những mảnh đất có giá trị cao thường có điều kiện kỹ thuật tốt và kích thước hợp lý Đất đai là tài sản được quản lý chặt chẽ bởi pháp luật, vì vậy tính hợp pháp của đất đai sử dụng phụ thuộc vào các yếu tố pháp lý Giá trị đất đai chịu ảnh hưởng lớn từ các quy định của Nhà nước về sở hữu và sử dụng đất, được thể hiện qua các giấy tờ và văn bản pháp lý.

“Nhà nước sử dụng các chính sách quy hoạch đất đai và pháp luật về đất để can

Luận văn thạc sĩ Kinh tế chỉ ra rằng việc can thiệp vào giá đất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể có ảnh hưởng lớn từ chế độ sở hữu đất đai, quản lý nhà ở, quy hoạch đô thị và chính sách thuế Địa tô và lợi thế vị trí của đất đai quyết định giá trị đất, với vị trí tương đối được coi là quan trọng nhất, phản ánh khoảng cách đến các trung tâm và dịch vụ công cộng Yếu tố vùng và khu vực, bao gồm điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường, cũng tác động rõ rệt đến giá trị đất đai, tạo ra mức giá khác nhau cho từng vùng Các yếu tố vùng có tính cố định và biến đổi đều ảnh hưởng đến giá trị đất, làm cho việc phân tích các yếu tố này trở nên cần thiết trong việc xác định giá đất (Đinh Trọng Huy, 2018).

Mức sinh lợi hiện tại và triển vọng kinh tế phát triển là những yếu tố khách quan quan trọng ảnh hưởng đến giá trị đất đai Khi nền kinh tế phát triển nhanh, mức sinh lợi tăng, dẫn đến nhu cầu đầu tư và phát triển thị trường bất động sản gia tăng, từ đó làm tăng cầu về đất đai Điều này tạo ra sức cầu mạnh mẽ trên thị trường và đẩy giá trị đất đai lên cao Do đó, giá trị đất đai sẽ thay đổi theo từng giai đoạn phát triển của nền kinh tế và các điều kiện khác nhau.

Quan hệ thị trường được xem xét dựa trên một số khía cạnh như sự cân bằng

Luận văn thạc sĩ Kinh tế phân tích sự tác động của cung cầu hàng hóa, đặc biệt là trên thị trường bất động sản Sự mất cân bằng cung cầu tại một thời điểm nào đó có thể dẫn đến biến động giá cả mạnh mẽ Thị trường bất động sản thường chứng kiến xu hướng này, đặc biệt ở các khu vực đang phát triển Giá đất đai tại những khu vực này thường bị ảnh hưởng mạnh bởi quy luật cung cầu, thường xa rời giá trị thực Thị trường bất động sản còn mang đặc điểm cạnh tranh không hoàn hảo do sự khan hiếm và thông tin không đồng đều, dẫn đến giá đất đai ngày càng tăng và biến động mạnh (Ngô Thị Phương Thảo, 2011).

Thu hồi đất

2.2.1 Khái niệm thu hồi đất và bồi thường khi thu hồi đất

Bồi thường, theo định nghĩa từ điển Tiếng Việt, là hành động đền bù những tổn hại đã gây ra, tức là trả lại giá trị tương xứng với thiệt hại hoặc công lao của một cá nhân hoặc tổ chức nào đó Điều này có nghĩa là bồi thường là trách nhiệm của một bên gây thiệt hại đối với bên bị thiệt hại, nhằm khôi phục lại sự công bằng.

Luận văn thạc sĩ Kinh tế công khai, minh bạch việc thu hồi đất và số tiền bồi thường phải tuân thủ theo quy định của pháp luật”

Theo Luật Đất đai 2013, thu hồi đất là hành động của Nhà nước nhằm lấy lại quyền sử dụng đất từ người đã được cấp quyền hoặc từ người vi phạm pháp luật về đất đai Nhà nước sẽ bồi thường giá trị quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất bị thu hồi, điều này được gọi là bồi thường về đất.

Nhà nước cần cân nhắc bồi thường thỏa đáng cho người bị thu hồi đất, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan, bao gồm cả nhà đầu tư Việc định giá đất và tài sản trên đất đóng vai trò quyết định trong quá trình thu hồi, ảnh hưởng đến tốc độ và sự thuận lợi của việc này, cũng như mức độ đồng thuận hay phản đối từ phía người dân (Đinh Trọng Huy, 2018).

2.2.2 Các trường hợp thu hồi đất và thẩm quyền thu hồi đất

Luật Đất đai (2013) quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất:

“1 Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;”

Các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận và quyết định đầu tư mà cần thu hồi đất bao gồm: xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới; dự án sử dụng vốn ODA; xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị và tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng; công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm; công trình sự nghiệp công cấp quốc gia; và các dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia như giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, hệ thống dẫn chứa xăng dầu, khí đốt, kho dự trữ quốc gia, cùng công trình thu gom và xử lý chất thải.

“3 Thực hiện các dự án do HĐND cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao

Luận văn thạc sĩ Kinh tế bao gồm các dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, công trình di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh, quảng trường, tượng đài và công trình sự nghiệp công cấp địa phương Ngoài ra, còn có các dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật như cấp nước, thoát nước, giao thông, và điện lực Các công trình phục vụ sinh hoạt cộng đồng, dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên và nhà ở xã hội cũng được đề cập Bên cạnh đó, các khu văn hóa, thể thao, chợ, nghĩa trang, và nhà tang lễ cũng nằm trong phạm vi nghiên cứu Các dự án xây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị, cụm công nghiệp và khu sản xuất nông sản, lâm sản, thủy sản cũng được xem xét Cuối cùng, các dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng và khai thác khoáng sản theo quy định của cơ quan có thẩm quyền cũng là nội dung quan trọng trong luận văn này.

Thẩm quyền thu hồi đất được quy định tại Điều 66 Luật Đất đai 2013 như sau:

UBND cấp tỉnh có quyền quyết định thu hồi đất từ các tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Đồng thời, việc thu hồi cũng áp dụng cho đất thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

UBND cấp huyện có quyền quyết định thu hồi đất đối với cá nhân, hộ gia đình và cộng đồng dân cư Trong trường hợp khu vực thu hồi đất thuộc thẩm quyền của cả UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện thực hiện quyết định này.

2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến thu hồi đất

Theo Phan Thị Thanh Huyền và cộng sự (2018), thu hồi đất chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố như Bảng 2.1

2.2.3.1 Nhóm yếu tố chính sách, pháp luật đất đai

Quản lý đất đai là một lĩnh vực phức tạp và luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai, cần phải có hệ thống văn bản pháp luật liên quan ổn định và phù hợp với tình hình thực tế Việc ban hành chính sách, pháp luật đất đai có ảnh hưởng trực tiếp đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, do đó đòi hỏi sự quan tâm và điều chỉnh thường xuyên để đảm bảo hiệu quả quản lý.

Các chính sách và pháp luật về đất đai có tác động trực tiếp đến công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng, bao gồm quy hoạch sử dụng đất, bồi thường và tái định cư, đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cùng với việc giải quyết khiếu nại liên quan Trong những năm gần đây, các quy định này đã được sửa đổi và hoàn thiện để khắc phục những vướng mắc trong công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng, đồng thời phù hợp hơn với thực tiễn triển khai.

2.2.3.2 Nhóm yếu tố tài chính

Nhóm yếu tố tài chính đóng vai trò quyết định trong tiến độ và thành công của dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng Các yếu tố quan trọng trong nhóm này bao gồm nguồn vốn, giá đất bồi thường, hỗ trợ và giá bồi thường tài sản, đều ảnh hưởng trực tiếp đến công tác bồi thường Việc thực hiện phương án bồi thường chỉ khả thi khi có đủ nguồn vốn; nếu không, dự án có thể bị treo hoặc chậm tiến độ Đặc biệt, giá đất cũng có tác động lớn đến hiệu quả của công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng.

Giá đất có xu hướng tăng cao do nhu cầu về đất đai tăng trong bối cảnh nền kinh tế phát triển, trong khi nguồn cung không đáp ứng kịp Điều này dẫn đến

Bảng 2.1: Các yếu tố ảnh hưởng đến thu hồi đất

Nhóm yếu tố chính sách, pháp luật đất đai

Nhóm yếu tố tài chính

Nhóm yếu tố về thửa đất

Nhóm yếu tố liên quan đến người sử dụng đất

Nhóm yếu tố tổ chức thực hiện

1 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 5 Giá đất bồi thường 8 Vị trí, khả năng sinh lợi

12 Thu nhập của người dân

15 Xây dựng phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng

2 Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

6 Giá bồi thường tài sản 9 Diện tích 13 Trình độ dân trí

16 Triển khai công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

3 Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

7 Nguồn vốn thực hiện thu hồi đất

10 Mục đích sử dụng đất

14 Hiểu biết pháp luật về đất đai

17 Tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai

4 Giải quyết khiếu nại, tố cáo đất đai 11 Yếu tố pháp lý của thửa đất

18 Khả năng xử lý công việc của cán bộ chuyên môn

Nguồn: Phan Thị Thanh Huyền và cộng sự (2018)

2.2.3.3 Nhóm yếu tố thửa đất

Các yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị đất đai bao gồm vị trí, khả năng sinh lợi, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng và tính pháp lý Đặc điểm nổi bật của đất đai là tính cố định về vị trí, do đó ngay cả trong những khu vực có điều kiện kinh tế và xã hội tương đồng, giá trị đất vẫn có thể khác nhau.

Hai thửa đất, kể cả liền kề, có những đặc điểm riêng như hình dạng, diện tích và khả năng sinh lời, dẫn đến giá trị không đồng nhất và nhu cầu bồi thường khác nhau Những thửa đất có vị trí thuận lợi và khả năng sinh lợi cao thường nhận mức bồi thường cao hơn Các yếu tố pháp lý, diện tích và mục đích sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc xác định đối tượng và điều kiện bồi thường, hỗ trợ.

2.2.3.4 Nhóm yếu tố liên quan đến người sử dụng đất

Vấn đề tiếp cận đất đai cần nghiên cứu sâu về các lĩnh vực xã hội, vì các yếu tố tự nhiên như vị trí địa lý và khí hậu ảnh hưởng lớn đến thu nhập và phong tục của người dân Việc thu hồi đất buộc người dân phải di chuyển và thay đổi cách thức canh tác, ảnh hưởng đến cả tâm linh và tín ngưỡng Nhiều người, đặc biệt là các hộ kinh doanh, thường e ngại sự thay đổi Do đó, việc nâng cao hiểu biết của người dân về pháp luật đất đai có thể giảm thiểu khiếu nại và tố cáo trong quá trình bồi thường và giải phóng mặt bằng.

Các nghiên cứu trước có liên quan đến đề tài

2.3.1 Lược khảo các nghiên cứu trước

Nghiên cứu của Aluko (2000) từ 1994 đến 2000 đã chỉ ra rằng giá trị thị trường của bất động sản thế chấp có ảnh hưởng lớn đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Nigeria Các tác giả đã sử dụng mô hình hồi quy đa biến để ước lượng giá trị này Kết quả cho thấy giá bất động sản thế chấp phụ thuộc vào sự phát triển của thị trường và quan điểm của nhân viên định giá Do đó, giá trị định giá chỉ mang tính chất thời điểm và có thể bị ảnh hưởng bởi những biến động ngoài thời điểm định giá.

Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2009) đã phát triển mô hình định giá bất động sản sử dụng hàm phi tuyến tính với các biến số P = f(X1, X2, X3, X4), trong đó P đại diện cho giá cả bất động sản, X1 là diện tích khuôn viên, X2 là số tầng xây dựng, X3 là khoảng cách đến trung tâm, và X4 là vị trí mặt tiền hoặc trong ngõ Nghiên cứu cho thấy giá trị bất động sản chủ yếu phụ thuộc vào hai nhóm yếu tố cơ bản: vị thế (khoảng cách và vị trí mặt tiền) và chất lượng (diện tích và kết cấu xây dựng) tại TPHCM.

Nghiên cứu của Lê Khương Ninh (2011) chỉ ra rằng giá đất ven đô thị ở Đồng bằng sông Cửu Long bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, trong đó đất ở chịu tác động từ khoảng cách đến trung tâm đô thị và thương mại, mặt tiền, ô nhiễm nước, an ninh, kỳ vọng giá, quy hoạch treo và loại đô thị Đối với đất vườn, giá đất cũng bị ảnh hưởng bởi khoảng cách đến trung tâm thương mại, mặt tiền, trục đường chính, nguồn nước, quy hoạch treo và loại đô thị Bên cạnh đó, Đinh Thu Trang (2012) đã nghiên cứu tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, cho thấy tình trạng hai giá đất ảnh hưởng đến việc thu hồi đất và giải phóng mặt bằng, nhấn mạnh rằng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp là cần thiết cho sự phát triển, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ và bất cập trong quy định pháp luật.

Luận văn thạc sĩ Kinh tế luật tập trung vào giá đất và định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất, phân tích nguyên nhân sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường Tác giả đề xuất hoàn thiện quy định về định giá đất, xây dựng hệ thống khung pháp luật cho dịch vụ định giá đất, bổ sung quy định về trình tự, thủ tục thực hiện định giá đất, và đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong thực tế.

Nguyễn Văn Sửu (2012) đã tiến hành nghiên cứu tại quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Nghiên cứu dựa trên việc khảo sát và thu thập dữ liệu về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một số tuyến đường đặc trưng, từ đó xác định các yếu tố chính tác động đến giá đất trong khu vực Kết quả nghiên cứu đã đề xuất một số giải pháp nhằm cải thiện công tác định giá đất, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là trong lĩnh vực giá đất.

Nghiên cứu của Nguyễn Quỳnh Hoa (2013) về hồi quy định giá đất tại TPHCM đã xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, bao gồm khoảng cách đến trung tâm, hình dáng lô đất, lộ giới và môi trường.

Theo Ngân hàng Thế giới (2013), tranh chấp liên quan đến thu hồi đất ở Việt Nam chiếm 70% tổng khiếu nại hành chính, chủ yếu do bồi thường không thỏa đáng Nghiên cứu năm 2010 giữa Việt Nam và Thụy Điển do Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì đã chỉ ra rằng định giá đất chịu ảnh hưởng của vị trí và môi trường Nguyễn Ngọc Sơn (2013) đã thực hiện nghiên cứu về công tác giải phóng mặt bằng tại quận Hà Đông, Hà Nội, sử dụng dữ liệu từ tài liệu, số liệu bồi thường và khảo sát giá đất Nghiên cứu này đánh giá thực trạng thu hồi đất và chỉ ra những nguyên nhân cũng như khó khăn trong quá trình giải phóng mặt bằng.

Luận văn thạc sĩ Kinh tế của dự án Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng

Nguyễn Tấn Thành và Trần Tiến Khai (2015) đã thực hiện nghiên cứu định giá hàng loạt đất ở tại thành phố Tân An, tỉnh Long An bằng cách áp dụng mô hình hồi quy Kết quả cho thấy các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố, loại đường giao thông, diện tích và chiều rộng mặt tiền của thửa đất, loại hẻm, cùng với hạ tầng xã hội xung quanh.

Các nghiên cứu trước đây về thu hồi đất và giải phóng mặt bằng đã đề cập nhiều đến quản lý đất đai và định giá đất bồi thường, cung cấp thông tin quý giá cho việc nghiên cứu giá đất khi thu hồi Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu về định giá đất theo thị trường trong bối cảnh thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp, đánh dấu điểm mới của đề tài này.

2.3.2 Đánh giá tổng quan tài liệu

Dựa trên lý thuyết và tổng quan các nghiên cứu liên quan, tác giả đã tổng hợp những nội dung quan trọng làm nền tảng cho việc phát triển phương pháp nghiên cứu nhằm đạt được các mục tiêu đã đề ra.

Người dân tại Việt Nam thường gặp khó khăn lớn khi bị thu hồi đất và nhận bồi thường không thỏa đáng, dẫn đến nhiều khiếu nại Theo Ngân hàng Thế giới (2013), nguyên nhân chính của vấn đề này là do việc định giá và xác lập giá đất chưa phù hợp với nguyên tắc thị trường.

Tại Việt Nam, việc thu hồi đất thường áp dụng các phương pháp định giá như: phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư.

Chương 2 đã trình bày các vấn đề cơ sở lý luận chung về đất đai, định giá đất, thu hồi đất, đồng thời đã lược khảo các nghiên cứu trước có liên quan để làm cơ sở hình thành phương pháp nghiên cứu ở Chương 3

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Quy trình thực hiện

Trên cơ sở lý thuyết và lược khảo các nghiên cứu có liên quan ở chương 2, quy trình thực hiện của đề tài được đề xuất như hình 3.1

Hình 3.1: Quy trình thực hiện của đề tài

Nguồn: Đề xuất của tác giả (2019)

Khung pháp lý về định giá đất tại Việt Nam

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ban hành ngày 15/5/2014, quy định về giá đất tại Việt Nam Đồng thời, Nghị định số 104/2014/NĐ-CP, được ban hành ngày 14/11/2014, quy định khung giá đất, tạo cơ sở pháp lý cho việc xác định và quản lý giá đất trong cả nước.

Quy trình xây dựng bảng giá đất

Nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp

Phương pháp định giá đất khi thu hồi đất

Các yếu tố ảnh hưởng đến thu hồi đất

Giá đất bồi thường khi thu hồi đất

Thực trạng giá đất khi thu hồi đất tại Đồng Tháp

Khuyến nghị chính sách giải quyết nút thắt định giá thu hồi đất

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT vào ngày 30/6/2014, quy định chi tiết về phương pháp định giá đất, xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất, cũng như quy trình định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT, ban hành ngày 27/01/2015 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, nhằm hướng dẫn thực hiện các quy định liên quan đến quản lý tài nguyên và bảo vệ môi trường.

CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;

Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai.

Thiết kế nghiên cứu

Mục đích: Khảo sát về sự phù hợp của bảng giá đất do UBND tỉnh Đồng Tháp ban hành

Trong giai đoạn 05 năm từ 2015 đến 2019, tỉnh Đồng Tháp đã tiến hành khảo sát đối tượng là các cán bộ trực tiếp tham gia xây dựng bảng giá đất tại các cơ quan, ban ngành địa phương.

Số lượng phiếu khảo sát cần thực hiện được xác định như sau: Đối với cán bộ trực tiếp xây dựng bảng giá đất, mỗi huyện, thành phố, thị xã thuộc tỉnh sẽ khảo sát 3 phiếu, trong khi cấp tỉnh sẽ khảo sát 10 phiếu Tỉnh Đồng Tháp có 12 huyện, thành phố, thị xã, vì vậy tổng số phiếu khảo sát cần thực hiện là 12 x 3 + 4.

= 40 Nội dung khảo sát chi tiết được trình bày ở Phụ lục 1

Mục đích: Tìm hiểu và xác định theo nguyên tắc thị trường nút thắt khi định giá đất thu hồi tại tỉnh Đồng Tháp

Chuyên gia định giá đất cần có ít nhất 7 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực này hoặc trong việc ban hành chính sách định giá đất Họ cũng phải hiểu rõ các quy định về định giá đất hiện hành tại tỉnh Đồng Tháp.

Phương pháp phỏng vấn chuyên gia không yêu cầu cỡ mẫu cụ thể, vì các chuyên gia đều có kiến thức sâu rộng trong lĩnh vực của họ (Chamaret, 2007) Tùy thuộc vào điều kiện thực tế, tác giả sẽ quyết định số lượng chuyên gia cần phỏng vấn.

Luận văn thạc sĩ Kinh tế được thực hiện với sự tham gia của 9 chuyên gia, bao gồm 2 chuyên gia từ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Tháp, 2 chuyên gia từ Sở Tài chính tỉnh Đồng Tháp, 2 chuyên gia từ UBND tỉnh Đồng Tháp, và 3 cán bộ định giá độc lập đang làm việc tại doanh nghiệp.

Cách thức thực hiện và nội dung phỏng vấn chuyên gia:

Bước đầu tiên trong quy trình phỏng vấn là tác giả cung cấp cho các chuyên gia cơ sở lý thuyết cùng với dàn bài chi tiết về nội dung phỏng vấn để họ có thời gian nghiên cứu trước Dàn bài phỏng vấn sâu dành cho các chuyên gia được trình bày cụ thể trong Phụ lục 2.

Bước 2: Tiến hành phỏng vấn chuyên gia Trong buổi phỏng vấn, các câu hỏi sẽ được đặt ra để chuyên gia chia sẻ ý kiến, đồng thời tác giả sẽ gợi ý thêm nội dung nhằm làm rõ vấn đề Kết quả phỏng vấn sẽ được tác giả ghi nhận thành văn bản.

Dữ liệu và phương pháp phân tích dữ liệu

Dữ liệu về phát triển kinh tế - xã hội tại tỉnh Đồng Tháp, bao gồm thông tin về khung giá đất, được thu thập từ các báo cáo tổng kết và báo cáo hàng năm của Ủy ban Nhân dân tỉnh và Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Đồng Tháp.

Dữ liệu và tài liệu về chính sách thu hồi đất và định giá đất đai trong giai đoạn 2015 - 2018 đã được thu thập từ các văn bản của Sở Tài nguyên Môi trường và Sở Tài chính tỉnh Đồng Tháp.

Các văn bản Luật, Nghị định, và Thông tư liên quan đến định giá và thu hồi đất, cùng với các nghiên cứu trước đây, đã được thu thập từ internet, tạp chí chuyên ngành, và tài liệu từ Quốc hội, Chính phủ và các bộ.

Dữ liệu sơ cấp bao gồm các đánh giá từ chuyên gia và cán bộ trực tiếp tham gia xây dựng bảng giá đất, liên quan đến công tác xây dựng và triển khai chính sách định giá đất trong quá trình thu hồi đất.

3.4.2 Phương pháp phân tích số liệu

Nghiên cứu áp dụng các phương pháp thống kê mô tả và so sánh để phân tích thực trạng giá đất tại tỉnh Đồng Tháp trong giai đoạn 2015 – 2018, đồng thời định giá đất khi thu hồi Để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo nguyên tắc thị trường, nghiên cứu đã tiến hành phỏng vấn sâu các chuyên gia về thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp.

Phương pháp tổng hợp được áp dụng để đề xuất các chính sách nhằm giải quyết vấn đề định giá đất theo nguyên tắc thị trường trong quá trình thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp.

Chương 3 trình bày phương pháp nghiên cứu của đề tài Nằm đánh giá sự phù hợp của giá đất do Nhà nước quy định đề tài sử dụng phương pháp phỏng vấn chuyên gia và phương pháp khảo sát cán bộ trực tiếp xây dựng bảng giá đất đồng thời xác định nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp

THỰC TRẠNG ÁP DỤNG GIÁ ĐẤT KHI THU HỒI ĐẤT VÀ NÚT THẮT ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO NGUYÊN TẮC THỊ TRƯỜNG KHI THU HỒI ĐẤT TẠI TỈNH ĐỒNG THÁP

Giới thiệu tổng quan về tỉnh Đồng Tháp

4.1.1 Điều kiện tự nhiên và nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội

Đồng Tháp, tỉnh thuộc vùng Đồng bằng sông Cửu Long, nằm giữa sông Tiền và sông Hậu, có tọa độ 10°07’ - 10°58’ vĩ độ Bắc và 105°12’-105°56’ kinh độ Đông Tỉnh này giáp với tỉnh Prey Veng của Campuchia ở phía Bắc, tỉnh Vĩnh Long và thành phố Cần Thơ ở phía Nam, tỉnh An Giang ở phía Tây, và tỉnh Long An cùng Tiền Giang ở phía Đông.

Hình 4.1: Bản đồ hành chính tỉnh Đồng Tháp

Nguồn: UBND tỉnh Đồng Tháp (2015)

Đồng Tháp, với đường biên giới dài khoảng 50 km giáp Campuchia và 4 cửa khẩu Dinh Bà, Mỹ Cân, Thông Bình, Thường Phước, được kết nối với TP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận qua hệ thống quốc lộ 30, 80, 54 Nơi đây có khí hậu nhiệt đới với hai mùa rõ rệt: mùa mưa và mùa khô, độ ẩm trung bình năm đạt 82,5% và số giờ nắng trung bình 6,8 giờ/ngày Lượng mưa hàng năm dao động từ 1.170 - 1.520 mm, chủ yếu tập trung vào mùa mưa, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển nông nghiệp toàn diện.

Đồng Tháp có địa hình chia thành hai vùng lớn: phía bắc và phía nam sông Tiền, với độ cao phổ biến từ 1-2 mét so với mực nước biển Đất đai tại đây có kết cấu không bền vững và tương đối thấp, phù hợp cho sản xuất lương thực nhưng yêu cầu chi phí cao cho xây dựng Tỉnh Đồng Tháp có bốn nhóm đất chính: 59,06% đất phù sa, 25,99% đất phèn, 8,67% đất xám, và 0,04% đất cát Mặc dù diện tích rừng tràm còn dưới 10.000 ha, nhưng Đồng Tháp vẫn sở hữu nguồn động thực vật đa dạng Với vị trí ở đầu nguồn sông Cửu Long, Đồng Tháp có nguồn nước mặt dồi dào và hệ thống kênh rạch phong phú, thuận lợi cho giao thông thủy, phát triển nông nghiệp, và cung cấp nước cho sinh hoạt.

Bảng 4.1: Bảng tổng hợp các chỉ tiêu tự nhiên, kinh tế, xã hội tỉnh Đồng Tháp Đơn vị hành chính cấp huyện

Số đơn vị hành chính

Loại đô thị III II III IV V V V IV V V V IV

Trung tâm hành chính Phường 1 Phường 1 Phường

Nguồn: Cục Thống kê tỉnh Đồng Tháp (2019)

4.1.2 Tình hình phát triển kinh tế tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2016 - 2018

Tái cơ cấu nông nghiệp là một trong ba khâu đột phá được tỉnh đặc biệt chú trọng đầu tư Thời gian qua, sản xuất nông nghiệp đã đạt kết quả tích cực, tập trung phát triển chiều sâu, nâng cao chất lượng nông sản và hiệu quả sản xuất, đồng thời đẩy mạnh liên kết sản xuất và mở rộng kênh tiêu thụ Tỉnh đã áp dụng tiến bộ khoa học - kỹ thuật vào trồng trọt và chăn nuôi, phát triển chăn nuôi gia súc, gia cầm theo hình thức trang trại gắn với các nhà máy chế biến thực phẩm Ngành thủy sản được phát triển theo hướng hiện đại, sạch, thâm canh, ứng dụng công nghệ cao và công nghệ sinh học, đặc biệt chú trọng đến ngành hàng cá tra với nhiều tiềm năng Các ban ngành và địa phương đã chủ động nắm bắt tình hình và tháo gỡ khó khăn nhằm duy trì sản xuất công nghiệp, với hầu hết sản phẩm công nghiệp chế biến chủ lực của tỉnh đều tăng Tỉnh cũng hỗ trợ doanh nghiệp mở rộng quy mô, ngành nghề và phát triển các sản phẩm mới từ nguồn phụ phẩm nông nghiệp như dầu cám, dầu cá Ranee, collagen và genlatin từ da cá tra.

Bảng 4.2: Bảng tổng hợp GRDP tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2016 - 2018 Đvt: Tỷ đồng

Nông, lâm nghiệp và thủy sản 16.074,8 16.481,2 17.481,6

Nguồn: Cục Thống kê tỉnh Đồng Tháp (2017, 2018, 2019)

Trong giai đoạn 2016 - 2018, tỉnh Đồng Tháp đã ghi nhận nhiều điểm nổi bật trong phát triển kinh tế, với GRDP bình quân đầu người (theo giá so sánh năm 2010) đạt mức cao vào năm 2018.

Luận văn thạc sĩ Kinh tế của tỉnh ĐBSCL đạt 43,04 triệu đồng/người/năm, xếp thứ 4 trong 13 tỉnh Từ năm 2016 đến 2018, GRDP của tỉnh có sự tăng trưởng mạnh mẽ, cụ thể năm 2016 đạt 45.810,4 tỷ đồng, năm 2017 tăng lên 48.443,0 tỷ đồng (tăng 5,7% so với năm 2016), và năm 2018 tiếp tục tăng đạt 51.790,0 tỷ đồng (tăng 6,9% so với năm 2017).

Trong giai đoạn 2016-2018, GRDP của lĩnh vực nông, lâm nghiệp và thủy sản lần lượt đạt 16.074,8 tỷ đồng (2016), 16.481,2 tỷ đồng (2017) và 17.481,6 tỷ đồng (2018) Đối với lĩnh vực công nghiệp - xây dựng, GRDP tăng từ 9.989,2 tỷ đồng (2016) lên 10.775,3 tỷ đồng (2017) và 11.650,3 tỷ đồng (2018) Trong khi đó, lĩnh vực thương mại - dịch vụ ghi nhận sự tăng trưởng từ 19.746,4 tỷ đồng (2016) lên 21.186,5 tỷ đồng (2017) và 22.658,1 tỷ đồng (2018).

Cơ cấu GRDP của tỉnh Đồng Tháp đang có sự chuyển dịch tích cực, với tỷ trọng ngành thương mại dịch vụ và công nghiệp - xây dựng ngày càng tăng, trong khi tỷ trọng ngành nông nghiệp giảm Cụ thể, năm 2016, tỷ lệ thương mại dịch vụ chiếm 43,1% GRDP, và đến năm 2018, con số này đã tăng lên 43,7%.

Tỷ trọng công nghiệp - xây dựng tăng từ 21,8% năm 2016 lên 22,5% năm 2018 Nông nghiệp giảm dần từ 35,1% ở năm 2016 xuống còn 33,8% năm 2018 (Hình 4.2)

Hình 4.2: Cơ cấu GRDP theo ngành ở tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2016 - 2018

Nguồn: Cục Thống kê tỉnh Đồng Tháp (2017, 2018, 2019)

4.1.3 Hiện trạng và quy hoạch sử dụng đất tỉnh Đồng Tháp đến năm 2020

Kết quả kiểm kê đất đai năm 2014 tại tỉnh Đồng Tháp cho thấy tổng diện tích hành chính của tỉnh là 338.385 ha, trong đó có 278.021 ha đất nông nghiệp, chiếm tỷ lệ lớn trong tổng diện tích.

82,2%), có 60.364 ha đất phi nông nghiệp (chiếm 17,8%), đất chưa sử dụng là 0 ha

Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất tại tỉnh Đồng Tháp thời điểm năm 2015

Stt Phân loại Diện tích (ha) Tỷ trọng (%)

Sử dụng đất nông nghiệp chủ yếu thuộc về hộ gia đình và cá nhân với diện tích 263.517 ha, trong khi tổ chức kinh tế chỉ sử dụng 609 ha Các cơ quan nhà nước quản lý 2.249 ha, và tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng 1.131 ha Ngoài ra, các tổ chức khác chiếm 7.313 ha, trong khi người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ sử dụng 0,13 ha đất trồng cây lâu năm tại huyện Lai Vung Cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo sử dụng 40 ha, Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý 3.053 ha, và tổ chức phát triển quỹ đất quản lý 109 ha (UBND tỉnh Đồng Tháp, 2015).

Theo thống kê từ UBND tỉnh Đồng Tháp năm 2015, tổng diện tích đất phi nông nghiệp được sử dụng gồm: hộ gia đình và cá nhân 14.718 ha, tổ chức kinh tế 971 ha, cơ quan nhà nước 2.248 ha, tổ chức sự nghiệp công lập 426 ha, tổ chức khác 651 ha, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài 12 ha, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 0,11 ha, cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo 231 ha Ngoài ra, Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý 40.531 ha, tổ chức phát triển quỹ đất quản lý 196 ha, và cộng đồng dân cư cùng tổ chức khác quản lý 380 ha.

Theo Nghị quyết số 122/NQ-CP của Chính phủ ban hành ngày 01/10/2018, diện tích đất nông nghiệp tại tỉnh Đồng Tháp vào năm 2020 ước đạt 270.596 ha, giảm 7.407 ha (tương đương 2,7%) so với năm 2015 Trong khi đó, diện tích đất phi nông nghiệp tăng lên 67.789 ha, tăng 7.407 ha (tương đương 12,3%) so với năm 2015.

Bảng 4.4: Kế hoạch sử dụng đất tại tỉnh Đồng Tháp đến năm 2020 Đvt: Ha

Stt Loại đất Năm 2015 Năm 2020 Tăng, giảm % thay đổi

Nguồn: UBND tỉnh Đồng Tháp (2015) và tính toán của tác giả (2019)

Thực trạng giá đất và định giá đất khi thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp

4.2.1 Tình hình xây dựng bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp

Dựa vào thực tế địa phương, các cấp huyện tại tỉnh Đồng Tháp chọn phương pháp định giá đất phù hợp cho từng loại đất Đối với đất nông nghiệp, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra không thường xuyên, khiến cho việc khảo sát giá thị trường trở nên khó khăn Do đó, giá đất nông nghiệp chủ yếu được xác định qua phương pháp thu nhập, bao gồm 04 bước thực hiện.

Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất cần định giá

Bước 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hàng năm để hình thành tổng thu nhập

Bước 3: Xác định thu nhập thuần tuý hàng năm của thửa đất cần định giá Thu nhập thuần tuý hàng năm = tổng thu nhập hàng năm - tổng chi phí

Để xác định giá trị thửa đất, cần tính toán thu nhập thuần hàng năm từ thửa đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có lãi suất cao nhất trong tỉnh Đối với đất ở, giá đất được xác định dựa trên khảo sát giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường, theo từng khu vực, loại đường phố và vị trí đất Cần đánh giá mức giá chuyển nhượng cao nhất, thấp nhất và mức giá bình quân, so sánh với mức giá quy định trong các quyết định giá đất của UBND tỉnh và khung giá đất theo Nghị định số 104/2014/NĐ-CP UBND cấp huyện sẽ đề xuất mức giá đất cho các khu vực, đường phố và vị trí đất được khảo sát Nếu không có chuyển nhượng trên thị trường, áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp theo hướng dẫn.

Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về phương pháp định giá đất, bao gồm định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất Bên cạnh đó, thông tư cũng hướng dẫn việc xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất, đảm bảo rằng việc thực hiện các phương pháp này được thực hiện hàng năm.

Sở Tài nguyên và Môi trường và Sở Tài chính tiến hành tổ chức tập huấn về phương pháp cho các cán bộ thực hiện

Phương pháp thu nhập và so sánh là phương pháp định giá đất chính được áp dụng tại tỉnh Đồng Tháp để xây dựng bảng giá đất.

Theo Quyết định số 34/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Đồng Tháp, bảng giá đất nông nghiệp tại tỉnh này được phân chia thành 2 khu vực (khu vực 1 và khu vực 2), 3 vị trí (vị trí 1, 2, 3) và 2 mục đích sử dụng (cây hàng năm và cây lâu năm) Bảng giá đất nông nghiệp được thể hiện theo đơn vị hành chính cấp huyện, với sự chênh lệch trung bình khoảng giữa khu vực I và khu vực II của cùng một vị trí.

Giá đất ở nông thôn được phân chia thành ba khu vực (I, II, III) và ba vị trí (vị trí 1, 2, 3) Trong đó, giá đất tại vị trí 1 cao hơn vị trí 2 khoảng 15 - 30% và gấp 1,2 đến 5,0 lần giá đất tại vị trí 2 Đồng thời, giá đất tại vị trí 1 cũng gấp 1,5 đến 8,0 lần giá đất tại vị trí 3, trong khi vị trí 2 cao hơn vị trí 3 khoảng 10 - 20%.

Bảng 4.5: Bảng giá đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp Đvt: 1.000 đồng/m 2

Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3

1 Thành phố Cao Lãnh 7 Huyện Tam Nông

Khu vực II 70 60 55 85 70 60 Khu vực II 45 40 35 70 65 60

2 Thành phố Sa Đéc 8 Huyện Tháp Mười

3 Thị xã Hồng Ngự 9 Huyện Cao Lãnh

4 Huyện Hồng Ngự 10 Huyện Lấp Vò

5 Huyện Tân Hồng 11 Huyện Lai Vung

6 Huyện Thanh Bình 12 Huyện Châu Thành

Stt Đất cây hàng năm Đất cây lâu năm Stt

Huyện Huyện Đất cây hàng năm Đất cây lâu năm

Bảng 4.6: Bảng giá đất ở nông thôn trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp Đvt: 1.000 đồng/m 2

Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Đất ở nông thôn Huyện

4.2.2 Phương pháp định giá đất khi thu hồi đất

Người có đất bị thu hồi tại tỉnh Đồng Tháp sẽ được đảm bảo quyền lợi thông qua hệ số K, nhằm điều chỉnh giá đất bồi thường thiệt hại một cách hợp lý Giá bồi thường được tính bằng giá đất theo bảng giá do UBND tỉnh ban hành, nhân với hệ số K Hệ số K được xác định dựa trên tỷ lệ giữa giá đất theo khả năng sinh lợi và giá đất do UBND tỉnh quy định, và có thể được tính theo một trong hai phương pháp.

“Hệ số K được xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND tỉnh quy định

Bước 1: Xác định giá trị sản lượng, chi phí và thu nhập

Giá trị sản lượng là giá trị trung bình thu được trong năm trên mỗi đơn vị diện tích của từng loại đất, phản ánh điều kiện sản xuất bình thường và khả năng canh tác trung bình tại địa phương.

Chi phí hợp lý là tổng hợp các chi phí vật chất và chi phí lao động được quy đổi thành tiền cho mỗi đơn vị diện tích của từng loại đất, dựa trên mức chi phí trung bình tại địa phương vào thời điểm bồi thường.

Thu nhập là chênh lệch giữa giá trị sản lượng trung bình hàng năm và chi phí hợp lý trên mỗi đơn vị diện tích của từng loại đất.

Bước 2: Xác định giá đất theo khả năng sinh lợi

Giá đất theo khả năng sinh lợi = Thu nhập

Lãi suất tiền gửi không kỳ hạn tại ngân hàng thương mại nhà nước Bước 3: Xác định hệ số K

Hệ số K = Giá đất theo khả năng sinh lợi

Giá đất do UNBD tỉnh ban hành

“Hệ số K được xác định theo tỷ lệ giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do UBND tỉnh quy định

Bước đầu tiên là xác định giá chuyển nhượng thực tế của đất bị thu hồi Đối với đất đô thị, cần so sánh các yếu tố như loại đường phố, điều kiện cơ sở hạ tầng, vị trí, kích thước, diện tích, hình dạng và khả năng sử dụng của đất.

Đối với đất khu dân cư ở vùng ven đô thị, cần so sánh các yếu tố như loại đất, vị trí, mục đích sử dụng, điều kiện cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi, đặc biệt là ở những khu vực gần đầu mối giao thông, trục đường chính, khu thương mại, khu du lịch và khu công nghiệp Bước tiếp theo là xác định hệ số K.

Hệ số K = Giá chuyển nhượng thực tế

Hàng năm, UBND tỉnh Đồng Tháp công bố hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) cho các loại đất nông nghiệp, đất ở nông thôn và đất ở đô thị Bảng 4.6 cho thấy sự điều chỉnh này nhằm đảm bảo tính hợp lý và công bằng trong việc xác định giá trị đất.

Hệ số K của đất nông nghiệp có tính ổn định cao, trong khi đó, hệ số K của đất đô thị có sự điều chỉnh lớn Ngược lại, hệ số K của đất nông thôn cũng có sự điều chỉnh nhưng ở mức độ không lớn.

Bảng 4.7: Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp

Stt Loại đất Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)

Nguồn: UBND tỉnh Đồng Tháp (2015, 2016, 2017)

4.2.3 So sánh giá đất do Nhà nước quy định với giá đất thị trường Để thấy rõ được mức chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá nhà nước, đề tài tiến hành phân tích, so sánh giữa giá đất theo bảng giá quy định của UBND tỉnh, giá đất quy định của tỉnh đã quy đổi theo hệ số K với giá thị trường, giá trúng đấu giá đất và với giá thị trường Giá thị trường là mức giá do tác giả tiến hành khảo sát khảo sát tại TP Cao Lãnh, TP Sa Đec, huyện Lai Vung, huyện Hồng Ngự; Giá trúng đấu giá được thu thập từ Trung tâm đấu giá trực thuộc Sở Tài chính tỉnh Đồng Tháp Giá thị trường và giá trúng đấu giá là giá trung bình của

Tìm hiểu và xác định nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp

Một nhóm chuyên gia gồm 9 người đã thảo luận về các vấn đề liên quan đến định giá đất tại tỉnh Đồng Tháp Nhóm bao gồm 2 chuyên gia từ Sở Tài nguyên và Môi trường, 2 chuyên gia từ Sở Tài chính, 2 chuyên gia từ UBND tỉnh, và 3 cán bộ định giá độc lập Hai câu hỏi chính được đặt ra là: (1) Nút thắt nào đang ảnh hưởng đến việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại Đồng Tháp? (2) Nguyên nhân dẫn đến những nút thắt này là gì?

Dựa trên khung phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến thu hồi đất của Phan Thị Thanh Huyền và cộng sự (2018), các chuyên gia đã thảo luận theo từng nhóm yếu tố để trả lời hai câu hỏi chính Kết quả tổng hợp từ các cuộc thảo luận nhóm cho thấy những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quá trình thu hồi đất.

4.3.1 Xác định nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp

Bảng 4.14: Nhược điểm của bảng giá đất và định giá đất khi thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp

Tổng số chuyên gia Đồng ý

Tỷ lệ (%) trong bảng giá đất do UBND tỉnh Đồng Tháp ban hành cho thấy sự chênh lệch lớn giữa giá đất áp dụng và giá thị trường, điều này ảnh hưởng đến quá trình thu hồi đất trên địa bàn tỉnh.

Việc áp dụng hệ số điều chỉnh K để xác định giá đất thu hồi là phù hợp với nguyên tắc thị trường

Nguồn: Tổng hợp kết quả thảo luận nhóm chuyên gia (2019)

Kết quả tại Bảng 4.14 cho thấy nút thắt là Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành áp dụng

Luận văn thạc sĩ Kinh tế tại tỉnh Đồng Tháp đóng vai trò quan trọng trong việc thu hồi đất, với sự chênh lệch giá trị đất so với giá thị trường được ghi nhận là rất lớn, nhận được sự đồng thuận 100% từ các ý kiến.

Việc sử dụng hệ số điều chỉnh K trong xác định giá đất thu hồi giúp giảm bớt sự chênh lệch giữa giá đất thu hồi và giá thị trường, tuy nhiên vẫn chưa hoàn toàn phù hợp với nguyên tắc thị trường và chưa nhận được sự đồng thuận đầy đủ từ người dân.

4.3.2 Nguyên nhân dẫn đến nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi thu hồi đất tại tỉnh Đồng Tháp

4.3.2.1 Về chính sách định giá đất

Các nội dung được các chuyên gia đồng thuận gồm:

Xây dựng giá đất thấp là một chiến lược quan trọng nhằm thu hút đầu tư và hỗ trợ tái định cư, đồng thời tránh tác động tiêu cực đến nghĩa vụ tài chính của người dân Điều này giúp đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các đối tượng áp dụng, đồng thời thúc đẩy mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, với tỷ lệ đồng thuận đạt 100%.

Bảng 4.15: Nguyên nhân từ chính sách định giá đất

Tỷ lệ (%) Mâu thuẫn giữa các mục tiêu thu hồi đất: thu hút đầu tư, nghĩa vụ tài chính với

Nhà nước, quyền lợi của người bị thu hồi đất

Việc thay đổi chính sách tạo ra sự phức tạp trong thực thi 9 8 88,9 1 11,1

Tính khả thi của quy hoạch sử dụng đất và thu hồi đất 9 2 22,2 7 77,8

Sự thay đổi thường xuyên trong chính sách và cơ sở xác định giá đất đã tạo ra những phức tạp trong việc thực thi chính sách, với tỷ lệ đồng thuận đạt 88,9%.

Trong quá trình thảo luận, một số chuyên gia đã chỉ ra rằng quy hoạch sử dụng và thu hồi đất hiện nay chưa hợp lý, dẫn đến nhiều dự án bị thu hồi đất nhưng không được triển khai hoặc triển khai một cách chậm chạp.

Luận văn thạc sĩ Kinh tế chỉ ra rằng người dân nằm trong thế kẹt có thể là nguyên nhân gây ra nút thắt, nhưng chỉ có 2/9 chuyên gia đồng thuận, tương đương 22,2% Điều này cho thấy quy hoạch sử dụng đất ảnh hưởng đến thu hồi đất nhưng không tác động đến định giá đất Do đó, "quy hoạch" không được coi là nguyên nhân chính dẫn đến nút thắt định giá.

4.3.2.2 Về nguồn thông tin, cơ sở dữ liệu phục vụ cho việc định giá đất

Các nguồn dữ liệu xây dựng bảng giá đất không phản ánh nguyên tắc "sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường" theo Luật Đất đai 2013, với tỷ lệ đồng thuận đạt 100% Cụ thể, bảng giá đất hàng năm do UBND thành phố xây dựng dựa trên các dữ liệu như: đối chiếu với bảng giá đất năm trước, khảo sát giá chuyển nhượng đất thị trường năm trước, căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ ban hành, và khảo sát giá ở các cấp huyện.

Bảng 4.16: Nguyên nhân từ thông tin, cơ sở dữ liệu phục vụ định giá đất

Tỷ lệ (%) của nguồn dữ liệu được sử dụng để xây dựng bảng giá đất cần phản ánh nguyên tắc “sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường”.

Thông tin đầu vào để vận dụng các phương pháp định giá đất là đủ tin cậy 9 0 0 9 100,0

Thị trường bất động sản hiện nay thiếu minh bạch, dẫn đến việc thông tin đầu vào cho các phương pháp định giá đất không đáng tin cậy Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế, do người dân thường kê khai giá thấp trong hợp đồng để giảm thuế thu nhập Hơn nữa, nhiều loại đất và khu vực lại không có thông tin về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, với tỷ lệ đồng thuận lên tới 100%.

4.3.2.3 Về cách thức tiến hành định giá

Do không sử dụng các hàm toán học/Mô hình định lượng để xác định mối tương quan

Luận văn thạc sĩ Kinh tế chỉ ra rằng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã gây khó khăn trong việc định giá đất hàng loạt, đồng thời ảnh hưởng đến tính minh

Bảng 4.17: Nguyên nhân từ cách thức tiến hành định giá

Có sử dụng các hàm toán học/Mô hình định lượng để xác định mối tương quan giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Sự tham gia của các đơn vị định giá độc lập trong xây dựng Bảng giá đất 9 0 0,0 9 100,0

Có đơn vị chịu trách nhiệm giám sát việc ban hành bảng giá đất, định giá đất cụ thể phù hợp với thị trường

Có đơn vị chịu trách nhiệm xây dựng, công bố chỉ số biến động giá đất thị trường và xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất

Chưa có cơ quan giám sát việc ban hành bảng giá đất, định giá đất cụ thể phù hợp với

Luận văn thạc sĩ về kinh tế thị trường tập trung vào việc xây dựng và công bố chỉ số biến động giá đất, cùng với việc phát triển cơ sở dữ liệu giá đất với tỷ lệ đồng thuận đạt 100%.

4.3.2.4 Về hiểu biết và tham gia của người dân

Tiêu đề	Định Giá Đất Theo Giá Thị Trường Khi Thu Hồi Đất: Trường Hợp Tỉnh Đồng Tháp
Tác giả	Huỳnh Xuân Bình
Người hướng dẫn	TS. Lê Quang Cường
Trường học	Trường Đại Học Kinh Tế TP. Hồ Chí Minh
Chuyên ngành	Tài Chính Công
Thể loại	luận văn thạc sĩ
Năm xuất bản	2019
Thành phố	TP. Hồ Chí Minh

Định dạng
Số trang	82
Dung lượng	1,34 MB