(Luận văn) định giá đất theo giá thị trường khi thu hồi đất trường hợp tỉnh đồng tháp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO t to TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ng hi ep w n lo ad ju y th yi pl n ua al HUỲNH XUÂN BÌNH n va ll fu oi m nh ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO GIÁ THỊ TRƯỜNG at KHI THU HỒI ĐẤT: TRƯỜNG HỢP TỈNH ĐỒNG THÁP z z ht vb k jm om l.c gm LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ n a Lu n va y BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO te re TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH t to ng hi ep w HUỲNH XUÂN BÌNH n lo ad ju y th yi pl ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO GIÁ THỊ TRƯỜNG al n ua KHI THU HỒI ĐẤT: TRƯỜNG HỢP TỈNH ĐỒNG THÁP n va ll fu oi m Chuyên ngành: Tài cơng at nh Mã số: 8340201 z z vb ht LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ k jm om l.c TS LÊ QUANG CƯỜNG gm Người hướng dẫn khoa học: n a Lu n va y te re TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019 LỜI CAM ĐOAN t to ng Tôi xin cam đoan đề tài “Định giá đất theo giá thị trường thu hồi đất: hi trường hợp tỉnh Đồng Tháp” công trình nghiên cứu tơi hướng ep dẫn TS Lê Quang Cường Các số liệu kết luận văn trung thực w chưa công bố cơng trình nghiên cứu khác n lo ad ju y th Tác giả yi pl n ua al va n Huỳnh Xuân Bình ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re MỤC LỤC t to ng TRANG BÌA hi TRANG PHỤ BÌA ep LỜI CAM ĐOAN w DANH MỤC CÁC BẢNG n lo DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ad y th TĨM TẮT ju ABSTRACT yi Chương GIỚI THIỆU pl ua al 1.1 Sự cần thiết vấn đề nghiên cứu n 1.2 Mục tiêu nghiên cứu n va 1.3 Câu hỏi nghiên cứu ll fu 1.4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu oi m 1.4.1 Đối tượng nghiên cứu nh 1.4.2 Phạm vi nghiên cứu at 1.5 Phương pháp nghiên cứu z z 1.6 Bố cục luận văn .4 vb ht Chương CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ THU HỒI ĐẤT TẠI k jm VIỆT NAM gm 2.1 Định giá đất l.c 2.1.1 Đất đai .5 om 2.1.2 Giá trị đất đai .5 a Lu 2.1.3 Yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất theo nguyên tắc thị trường n 2.1.4 Các phương pháp định giá đất theo quy định Nhà nước y 2.2 Thu hồi đất 13 te re 2.1.6 Trình tự xác định giá đất 12 n va 2.1.5 Mối quan hệ giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường 11 2.2.1 Khái niệm thu hồi đất bồi thường thu hồi đất 13 t to 2.2.2 Các trường hợp thu hồi đất thẩm quyền thu hồi đất 14 ng 2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến thu hồi đất .15 hi ep 2.2.4 Đặc điểm, nội dung, quy trình bồi thường thu hồi đất 19 2.3 Các nghiên cứu trước có liên quan đến đề tài 21 w 2.3.1 Lược khảo nghiên cứu trước .21 n lo 2.3.2 Đánh giá tổng quan tài liệu .23 ad y th Tóm tắt Chương .23 ju Chương PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 yi pl 3.1 Quy trình thực 24 ua al 3.2 Khung pháp lý định giá đất Việt Nam 24 n 3.3 Thiết kế nghiên cứu 25 va n 3.3.1 Phương pháp khảo sát .25 ll fu 3.3.2 Phương pháp chuyên gia 25 oi m 3.4 Dữ liệu phương pháp phân tích liệu 26 at nh 3.4.1 Dữ liệu .26 3.4.2 Phương pháp phân tích số liệu 27 z z Tóm tắt Chương .27 vb ht Chương THỰC TRẠNG ÁP DỤNG GIÁ ĐẤT KHI THU HỒI ĐẤT VÀ NÚT jm THẮT ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO NGUYÊN TẮC THỊ TRƯỜNG KHI THU HỒI k gm ĐẤT TẠI TỈNH ĐỒNG THÁP 28 l.c 4.1 Giới thiệu tổng quan tỉnh Đồng Tháp 28 om 4.1.1 Điều kiện tự nhiên nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội 28 a Lu 4.1.2 Tình hình phát triển kinh tế tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2016 - 2018 31 n 4.1.3 Hiện trạng quy hoạch sử dụng đất tỉnh Đồng Tháp đến năm 2020 33 y 4.2.1 Tình hình xây dựng bảng giá đất địa bàn tỉnh Đồng Tháp 34 te re giai đoạn 2015 - 2018 34 n va 4.2 Thực trạng giá đất định giá đất thu hồi đất địa bàn tỉnh Đồng Tháp 4.2.2 Phương pháp định giá đất thu hồi đất .38 t to 4.2.3 So sánh giá đất Nhà nước quy định với giá đất thị trường 39 ng 4.2.4 Kết khảo sát việc xây dựng bảng giá đất thu hồi đất 44 hi ep 4.2.5 Ưu, nhược điểm bảng giá đất định giá đất thu hồi đất địa bàn tỉnh Đồng Tháp 46 w 4.3 Tìm hiểu xác định nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường thu hồi n lo đất tỉnh Đồng Tháp .49 ad y th 4.3.1 Xác định nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường thu hồi đất tỉnh ju Đồng Tháp 49 yi pl 4.3.2 Nguyên nhân dẫn đến nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường thu ua al hồi đất tỉnh Đồng Tháp 50 n Tóm tắt chương 54 va n Chương KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH 55 ll fu 5.1 Kết luận 55 oi m 5.2 Khuyến nghị sách .55 at nh 5.2.1 Nhóm giải pháp hồn thiện sách giá đất .55 5.2.2 Nhóm giải pháp cải cách cơng tác định giá 56 z z 5.2.3 Nhóm giải pháp tăng cường tham gia người dân công khai thông vb ht tin giá đất 57 jm 5.3 Hạn chế đề tài hướng nghiên cứu 57 k gm TÀI LIỆU THAM KHẢO n PHỤ LỤC 3: DANH SÁCH CHUYÊN GIA a Lu PHỤ LỤC 2: DÀN BÀI THẢO LUẬN NHÓM CHUYÊN GIA om ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG THÁP l.c PHỤ LỤC 1: PHIẾU KHẢO SÁT NGƯỜI THAM GIA XÂY DỰNG BẢNG GIÁ n va y te re DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT t to ng hi ep ĐBSCL Đồng sông Cửu Long GDP Tổng sản phẩm quốc nội NSNN Ngân sách nhà nước w Thành phố Hồ Chí Minh n TPHCM lo Ủy ban nhân dân ad UBND ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re DANH MỤC CÁC BẢNG t to ng Bảng 2.1: Các yếu tố ảnh hưởng đến thu hồi đất 17 hi Bảng 4.1: Bảng tổng hợp tiêu tự nhiên, kinh tế, xã hội tỉnh Đồng Tháp 30 ep Bảng 4.2: Bảng tổng hợp GRDP tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2016 - 2018 31 w Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất tỉnh Đồng Tháp thời điểm năm 2015 .33 n lo Bảng 4.4: Kế hoạch sử dụng đất tỉnh Đồng Tháp đến năm 2020 34 ad y th Bảng 4.5: Bảng giá đất nông nghiệp địa bàn tỉnh Đồng Tháp 36 ju Bảng 4.6: Bảng giá đất nông thôn địa bàn tỉnh Đồng Tháp 37 yi Bảng 4.7: Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) địa bàn tỉnh Đồng Tháp .39 pl ua al Bảng 4.8: So sánh giá đất thị trường với giá đất Nhà nước quy định thời điểm năm n 2018 41 n va Bảng 4.9: So sánh giá đất thị trường với giá đất bồi thường thu hồi đất thời ll fu điểm năm 2018 43 oi m Bảng 4.10: Kết khảo sát Bảng giá đất giai đoạn 2015 - 2019 .44 nh Bảng 4.11: Kết khảo sát hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm (hệ số K) 45 at Bảng 4.12: Ưu điểm bảng giá đất định giá đất thu hồi đất địa bàn tỉnh z z Đồng Tháp 47 vb ht Bảng 4.13: Nhược điểm bảng giá đất định giá đất thu hồi đất địa bàn k jm tỉnh Đồng Tháp 48 gm Bảng 4.14: Nhược điểm bảng giá đất định giá đất thu hồi đất địa bàn l.c tỉnh Đồng Tháp 49 om Bảng 4.15: Nguyên nhân từ sách định giá đất 50 a Lu Bảng 4.16: Nguyên nhân từ thông tin, sở liệu phục vụ định giá đất .51 n Bảng 4.17: Nguyên nhân từ cách thức tiến hành định giá 52 n va Bảng 4.18: Nguyên nhân từ hiểu biết tham gia người dân 53 y te re DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ t to ng Hình 3.1: Quy trình thực đề tài 24 hi Hình 4.1: Bản đồ hành tỉnh Đồng Tháp 28 ep Hình 4.2: Cơ cấu GRDP theo ngành tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2016 - 2018 .32 w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re TÓM TẮT t to ng Kết nghiên cứu cho thấy nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường hi thu hồi đất tỉnh Đồng Tháp là: (1) Bảng giá đất UBND tỉnh ban hành áp dụng ep địa bàn tỉnh Đồng Tháp sử dụng làm sở để thu hồi đất có chênh lệch w lớn so với giá thị trường; (2) Việc áp dụng hệ số điều chỉnh K để xác định giá đất thu n lo hồi giúp phần khắc phục chênh lệch giá đất thu hồi với giá thị trường ad y th chưa phù hợp với nguyên tắc thị trường, chưa tạo đồng thuận ju người dân Đề tài khuyến nghị sách gồm: Nhóm giải pháp hồn thiện yi sách giá đất; Nhóm giải pháp cải cách cơng tác định giá; Nhóm giải pháp tăng pl ua al cường tham gia người dân cơng khai thơng tin giá đất n Từ khóa: Tổng sản phẩm quốc nội, Ngân sách Nhà nước n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re 57 giá Nhà nước người dân ủng hộ cơng trình phục vụ mục đích cơng cộng t to Nếu thu hồi đất để giao lại cho nhà đầu tư khác phân lô bán xây ng dựng khu đô thị cao cấp, xây trung tâm thương mại, khu giải trí với mục đích sinh lời hi ep cao mức giá đền bù cho người dân thấp việc làm chắn gây tranh cãi, mâu thuẫn gay gắt, người dân khó lịng chấp nhận w n 5.2.3 Nhóm giải pháp tăng cường tham gia người dân công khai thông lo ad tin giá đất ju y th Trong trình xây dựng bảng giá đất khơng có người dân tham gia đóng góp ý kiến yi nên nguyên nhân dẫn đến bất cập giá đất phân tích Do pl vậy, cần thiết phải có tham gia người dân trình xây dựng bảng giá đất theo al ua cách thức sau: Dự thảo bảng giá đất công khai website Sở Tài nguyên Môi n trường tỉnh để người dân biết; Đặt thời hạn hợp lý để người dân, tổ chức tham gia va n ý kiến có phản biện tổ chức độc lập định giá trước UBND tỉnh ll fu thức ban hành bảng giá đất m oi Sau UBND tỉnh ban hành bảng giá đất cần tiến hành bố rộng rãi đến người dân at nh cách đăng tải thông tin giá đất địa phương lên cổng thông tin điện tử UBND z tỉnh, Sở tài nguyên Môi trường tỉnh để người dân dễ dàng tìm kiếm, tham khảo có nhu z k jm 5.3 Hạn chế đề tài hướng nghiên cứu ht thông tin giá đất xác cho người dân vb cầu Cán phụ trách quản lý đất phường xã phải sẵn sàng hỗ trợ, cung cấp gm Do hạn chế thời gian khả thu thập số liệu, đề tài số hạn chế sau: om l.c Một là, khảo sát cán bộ, công chức, viên chức quan Nhà nước tham gia vào trình xây dựng bảng giá đất mà chưa thực khảo sát hộ dân bị a Lu thu hồi đất - đối tượng bị ảnh hưởng trực tiếp từ sách định giá đất thu hồi đất n khuyến nghị sách y phí, thời gian lợi ích Do đó, nghiên cứu cần ước lượng cụ thể chi phí, lợi ích te re Hai là, khuyến nghị sách luận văn thiếu ước lượng mặt chi n hộ dân bị thu hồi đất để có đầy đủ thơng tin làm sở phân tích, nhận định va tỉnh Đồng Tháp Do vậy, nghiên cứu liên quan đến thu hồi đất cần khảo sát 58 t to ng hi ep w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu Tiếng Việt: t to Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch, (2013) Định giá đất hàng loạt mơ hình hồi quy ng Tạp chí Phát triển kinh tế số 269, tháng 3/2013, trang 11 - 19 hi ep Đinh Trọng Huy, (2018) Thu hồi đất để phát triển kinh tế, xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng theo pháp luật đất đai từ thực tiễn quận Long Biên, thành phố Hà Nội, Luận văn w n thạc sĩ Luật học, Viện hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam lo ad Phan Thị Thanh Huyền, Phạm Quý Giang, Nguyễn Lê Thục Anh, Xuân Thị Thu Thảo, Phùng y th Minh Tám, (2018) Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác bồi thường, giải ju yi phóng mặt địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh Tạp chí Khoa học pl cơng nghệ lâm nghiệp số (2018), tr.105 - 112 al n ua Nguyễn Thị Mỹ Linh, (2011) Ứng dụng mơ hình “DECISION TREE” định giá đất n va Việt Nam Tạp chí Tài số 8, năm 2013 ll fu Ngân hàng Thế giới (2011), Báo cáo nghiên cứu chế xác định giá đất phục vụ bồi oi m thường, hỗ trợ tái định cư Việt Nam Trong: Cơ chế nhà nước thu hồi đất at khiếu nại dân Hà Nội nh chuyển dịch đất đai tự nguyện Việt Nam: phương pháp tiếp cận, định giá đất giải z z Lê Khương Ninh, (2011) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị đồng sông ht vb Cửu Long Tạp chí phát triển kinh tế số 254, trang 11-17 jm Nguyễn Ngọc Sơn (2013), Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác k gm giải phóng mặt dự án đầu tư địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội l.c Luận văn thạc sỹ Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội om Nguyễn Văn Sửu (2012), Đánh giá yếu tố ảnh hưởng tới giá đất địa bàn quận Lê n Đại học Quốc gia Hà Nội a Lu Chân - thành phố Hải Phòng Luận văn thạc sỹ Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, y TPHCM te re địa bàn TP Tân An - Tỉnh Long An, Luận văn thạc sĩ kinh tế, Trường Đại học Kinh tế n va Nguyễn Tấn Thành Trần Tiến Khai, (2015) Vận dụng mơ hình hồi quy định giá đất Đinh Thu Trang (2012), Đánh giá ảnh hưởng tình trạng hai giá đất đến cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt Luận văn thạc sỹ Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội t to UBND tỉnh Đồng Tháp (2014), Quyết định 34/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 Ban hành ng Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Đồng Tháp 05 năm (2015-2019) hi ep Nguyễn Ngọc Vinh Nguyễn Quỳnh Hoa (2012), Thẩm dịnh giá trị bất động sản Nhà xuất lao động xã hội w n lo Nguyễn Như Ý (Chủ biên), (1999) Đại từ điển tiếng Việt, Nxb Văn hóa Thơng tin ad Tài liệu tiếng Anh: y th ju Aluko, B.T., (2000) A Study of the Appropriateness of Mortgage Valuation for Institution yi pl Lending in Nigeria An unpublished PhD thesis submitted to Obafemi Awolowo ua al University, Ile-Ife Nigeria n Chin, T L and K W Chau, 2002 A Critical Review of Literature on the Hedonic Price va n Model and Its Application to the Housing Market in Penang [pdf] Available through: fu ll Korea Real Estate Analysis Association website oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re PHỤ LỤC 1: PHIẾU KHẢO SÁT NGƯỜI THAM GIA XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG THÁP t to Xin chào Ơng/Bà, ng Tơi tên Huỳnh Xn Bình Tơi tiến hành nghiên cứu“Giải nút thắt định hi ep giá đất theo nguyên tắc thị trường thu hồi đất tỉnh Đồng Tháp” Xin Ơng/bà dành cho tơi khoảng 15 phút để trả lời nội dung khảo sát bên liên w n quan đến Bảng giá đất UBND tỉnh ban hành kèm theo Quyết định 34/2014/QĐ-UBND lo ad ngày 19/12/2014 Ban hành Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Đồng Tháp 05 năm y th (2015-2019) ju Rất mong nhận ý kiến quý báu quý Ông/Bà mức độ phù hợp yi pl yếu tố Mỗi ý kiến quý Ông/Bà đóng góp đáng kể cho thành cơng nghiên cứu n ua al Xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ Ông/Bà n va PHẦN 1: THÔNG TIN CÁ NHÂN □ Nữ oi m Giới tính: □ Nam ll fu Họ tên (không bắt buộc): ………… ……………………………………… nh Chức danh: …………………………………………………………………… at Đơn vị công tác: ……………………………………………………………… z Thời điểm tham gia xây dựng Bảng giá đất UBND tỉnh ban hành kèm theo Quyết z k gm NỘI DUNG KHẢO SÁT jm tỉnh Đồng Tháp 05 năm (2015-2019): Tháng … Năm 2014 ht vb định 34/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 Ban hành Quy định giá loại đất địa bàn n Q2 Trong trình xây dựng Bảng giá đất địa bàn tỉnh Đồng Tháp giai đoạn 2015  Khơng Q3 Tiêu thức phân vị trí loại đất theo Quyết định 34/2014/QĐ-UBND ngày y  Có te re - 2019, giá đất kết phiếu khảo sát sát với giá trị thực chuyển nhượng thị trường? n va  Khơng a Lu  Có om 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất có phù hợp? l.c Q1 Khung giá loại đất ban hành theo Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 19/12/2014 Ban hành Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Đồng Tháp 05 năm (20152019) có phù hợp với thực tế (Phân theo loại đất bên dưới)? t to ng + Đất nơng nghiệp:  Có  Khơng + Đất nơng thơn:  Có  Khơng + Đất thị:  Có  Khơng hi ep Q4 Giá đất UBND tỉnh ban hành kèm theo Quyết định 34/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 Ban hành Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Đồng Tháp 05 năm (2015- w n 2019) có phù hợp với giá thị trường (Phân theo loại đất bên dưới)? lo  Có  Khơng + Đất nơng thơn:  Có  Khơng + Đất thị:  Có  Khơng ad + Đất nơng nghiệp: ju y th yi pl Q5 Hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm UBND tỉnh Đồng Tháp có phù hợp với giá  Có  Khơng va  Khơng n + Đất nơng nghiệp: ua al thị trường có phù hợp với giá thị trường (Phân theo loại đất bên dưới)?  Có + Đất thị:  Có n + Đất nơng thơn: ll fu  Không m oi Q6 Bảng bên liệt kê yếu tố đánh giá Bảng giá đất kèm theo Quyết định at nh 34/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 UBND tỉnh Đồng Tháp Ban hành Quy định giá z loại đất địa bàn tỉnh Đồng Tháp 05 năm (2015-2019) Ông/bà cho biết ý kiến (chỉ chọn vb Không đồng ý Đồng ý k jm Yếu tố ht Stt z một)? om n a Lu n va y te re l.c gm Bảng giá đất giai đoạn 2015 - 2019 xây dựng chi tiết, cụ thể cho loại đất, vị trí, khu vực, tuyến đường, đoạn đường Hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm xây dựng chi tiết cho loại đất, vị trí, khu vực Bảng giá đất giai đoạn 2015 - 2019 thuận lợi cho người dân thực nghĩa vụ tài với Nhà nước Việc thực quy định xác định giá đất, xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất xác định giá đất cụ thể quy định cụ thể Luật Đất đai năm 2013 Nghị định, Thông tư hướng dẫn giúp cho việc xây dựng bảng giá đất thống t to ng hi ep Tiêu chí phân cấp đất theo đoạn đường tuyến đường giao thông thể khách quan Bảng giá đất bị giới hạn khung giá nhà nước quy định Bảng giá đất xây dựng dựa sở liệu phân tích phần mềm máy tính chun dụng Bảng giá đất theo tuyến đường có phản ánh yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Tính kịp thời Bảng giá đất theo biến động thị trường w n lo ad y th ju Q6 Ngoài yếu tố trên, Ông/Bà vui lòng liệt kê thêm ưu điểm nhược yi pl điểm Bảng giá đất kèm theo Quyết định 34/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 UBND n (2015-2019)? ua al tỉnh Đồng Tháp Ban hành Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Đồng Tháp 05 năm va n ………………………………………………………………………………………………… ll fu ………………………………………………………………………………………………… oi m ………………………………………………………………………………………………… at nh ……………………………………………………… z XIN CHÂN THÀNH CẢM ƠN ÔNG/BÀ z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re PHỤ LỤC 2: DÀN BÀI THẢO LUẬN NHĨM CHUN GIA (Tìm hiểu xác định nút thắt định giá thu hồi đất địa bàn tỉnh t to Đồng Tháp) ng hi Xin chào Q chun gia, ep Tơi tên Huỳnh Xn Bình Tôi tiến hành nghiên cứu“Giải nút thắt định w giá đất theo nguyên tắc thị trường thu hồi đất tỉnh Đồng Tháp” n Xin Quý chuyên gia dành cho khoảng 60 phút để trả lời nội dung bên liên lo ad quan đến nút thắt nguyên nhân dẫn đến nút thắt công tác định giá đất theo nguyên y th tắc thị trường thu hồi đất tỉnh Đồng Tháp ju yi Phan Thị Thanh Huyền cộng (2018) đề xuất yếu tố ảnh hưởng đến thu hồi pl đất Gồm nhóm với 12 tiêu chí liệt kê: ua al n va Nhóm yếu tố tài Nhóm yếu tố đất n Nhóm yếu tố sách, pháp luật đất đai fu Nhóm yếu tố liên quan đến người sử dụng đất Nhóm yếu tố tổ chức thực ll 15 Xây dựng Quy hoạch, kế Giá đất Vị trí, 12 Thu nhập phương án bồi hoạch sử dụng bồi thường khả người dân thường, giải phóng đất đất đai sinh lợi mặt oi m at nh ht vb jm Nguồn 10 Mục 14 Hiểu biết 17 Tuyên truyền, vốn thực đích sử pháp luật phổ biến pháp luật thu hồi dụng đất đất đai đất đai đất k n cộng (2018) ý kiến Quý chuyên gia buổi thảo luận hơm có ý nghĩa ý nghĩa lớn thành công đề tài nhằm trả lời câu hỏi lớn: (1) Đâu nút thắt định giá đất theo nguyên tắc thị trường thu hồi đất tỉnh Đồng Tháp? (2) Nguyên nhân y Trên sở khung yếu tố ảnh hưởng đến thu hồi đất Phan Thị Thanh Huyền te re Nguồn: Phan Thị Thanh Huyền cộng (2018) n va 18 Khả xử lý công việc cán chuyên môn a Lu 11 Yếu tố pháp lý đất om l.c gm Giải khiếu nại, tố cáo đất đai z Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 16 Triển khai công Diện 13 Trình độ tác bồi thường, giải dân trí phóng mặt z Bồi thường, Giá bồi hỗ trợ, tái định thường tài tích cư sản nút thắt gì? Thơng tin từ buổi thảo luận hơm sử dụng cho mục đích nghiên cứu khoa học, bảo mật tuyệt đối t to Xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ Quý chuyên gia ng hi PHẦN 1: THÔNG TIN CÁ NHÂN CỦA CHUYÊN GIA ep Họ tên (không bắt buộc): ………… ……………………………………… □ Nữ w Giới tính: □ Nam n lo Chức danh: …………………………………………………………………… ad Đơn vị công tác: ……………………………………………………………… y th ju NỘI DUNG PHỎNG VẤN SÂU yi pl Theo Quý chuyên gia, đâu nút thắt công tác định giá đất theo nguyên tắc thị n ua al trường thu hồi đất tỉnh Đồng Tháp thời gian qua? (Trao đổi đưa gợi ý) n va ………………………………………………………………………………………………… fu ………………………………………………………………………………………………… ll ………………………………………………………………………………………………… oi m ………………………………………………………………………………………………… nh at ………………………………………………………………………………………………… z ………………………………………………………………………………………………… z ht vb ……………………… jm k Nguyên nhân dẫn đến nút thắt công tác định giá đất theo nguyên tắc thị trường om l.c Từ chế, sách: gm thu hồi đất tỉnh Đồng Tháp thời gian qua? (Trao đổi đưa gợi ý) a Lu ………………………………………………………………………………………………… n ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… y ………………………………………………………………………………………………… te re ………………………………………………………………………………………………… n va ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… t to …………………………………………………………………… ng ………………………………………………………………………………………………… hi ep ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………… w n lo Từ cách thức triển khai: ad y th ………………………………………………………………………………………………… ju ………………………………………………………………………………………………… yi pl ………………………………………………………………………………………………… ua al ………………………………………………………………………………………………… n ………………………………………………………………………………………………… va n ………………………………………………………………………………………………… ll fu ………………………………………………………………………………………………… oi m ………………………………………………………………………………………………… at nh ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… z z ………………………………………………………………………………………………… vb ht ………………………………………………………………………………………………… jm ………………………………………………………………………………………………… k gm ………………………………………………………………………………………………… l.c ………………………………………………………………………………………………… om ………………………………………………………………………………………………… a Lu ………………………………………………………………………………………………… n ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… y ………………………………………………………………………………………………… te re Từ phía quan, ban ngành tỉnh Đồng Tháp: n va ……………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… t to ………………………………………………………………………………………………… ng ………………………………………………………………………………………………… hi ep ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… w n ………………………………………………………………………………………………… lo ad ………………………………………………………………………………………………… y th ………………………………………………………………………………………………… ju ………………………………………………………………………………………………… yi pl ………………………………………………………………………………………………… ua al ………………………………………………………………………………………………… n ………………………………………………………………………………………………… va n ………………………………………………………………………………………………… fu ll ………………………………………………………………………………………………… m oi ……………………………………………………………………… Từ phía người dân có at nh đất bị thu hồi: z ………………………………………………………………………………………………… z ht vb ………………………………………………………………………………………………… jm ………………………………………………………………………………………………… k ………………………………………………………………………………………………… gm l.c ………………………………………………………………………………………………… om ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… a Lu ………………………………………………………………………………………………… n Từ bên thứ ba khác: ………………………………………………………………………………………………… y …………………………………………………………………… te re ………………………………………………………………………………………………… n va ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… t to ………………………………………………………………………………………………… ng ………………………………………………………………………………………………… hi ep ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… w n ………………………………………………………………………………………………… lo ad ………………………………………………………………………………………………… ju y th …………………………………………………………………… yi Từ nguyên nhân khác: pl ua al ………………………………………………………………………………………………… n ………………………………………………………………………………………………… va n ………………………………………………………………………………………………… ll fu ………………………………………………………………………………………………… oi m ………………………………………………………………………………………………… at nh ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… z z ………………………………………………………………………………………………… vb ht ………………………………………………………………………………………………… jm ………………………………………………………………………………………………… k gm …………………………………………………………………… om l.c XIN CHÂN THÀNH CẢM ƠN SỰ GIÚP ĐỠ CỦA QUÝ CHUYÊN GIA n a Lu n va y te re PHỤ LỤC 3: DANH SÁCH CHUYÊN GIA Họ tên chuyên gia Stt Chức vụ t to Nguyễn Nhựt Pháp Sở Tài nguyên Môi Phó Giám đốc ng hi ep Đơn vị cơng tác Chi cục trưởng Chi Sở Tài nguyên Môi Nguyễn Trường Khanh cục Quản lý đất đai trường Tỉnh Đồng Tháp w Ngô Hồng Chiều Nguyễn Minh Tuấn Trần Thanh Nam Ngô Thị Ngọc Sương Sở Tài tỉnh Đồng Giám đốc n trường Tỉnh Đồng Tháp lo ad Tháp y th Phó phịng Quản lý Sở Tài tỉnh Đồng ju giá cơng sản yi pl Phó chánh Tháp văn ua al phòng phòng n Trưởng va UBND tỉnh Đồng Tháp n Kinh tế tổng hợp UBND tỉnh Đồng Tháp ll fu Ngân hàng TMCP Phát Giám đốc triển TP.HCM- Chi nhánh oi Lưu Hoàng Đạm m at nh Đồng Tháp (HDB) Nguyễn Phạm Huy Hồng Giám đốc Cơng ty CP giám định thẩm định giá Sài Gịn vb Phó Giám đốc z Lê Quang Vinh z ht Công ty CP thẩm định giá k jm Tây Nam om l.c gm n a Lu n va y te re PHỤ LỤC 4: TỔNG HỢP KẾT QUẢ THẢO LUẬN NHĨM CHUN GIA t to ng Khơng đồng Đồng ý ý/Không ý kiến Nội dung Số ý Tỷ lệ Số ý Tỷ lệ kiến (%) kiến (%) Nhược điểm bảng giá đất định giá đất thu hồi đất địa bàn tỉnh Đồng Tháp Bảng giá đất UBND tỉnh ban hành áp dụng địa bàn tỉnh Đồng Tháp 9 100 0 sử dụng làm sở để thu hồi đất có chênh lệch lớn so với giá thị trường Việc áp dụng hệ số điều chỉnh K để xác định giá đất thu hồi phù hợp với 0 100 nguyên tắc thị trường hi Tổng số chuyên gia ep w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va fu Nội dung khác 22,2 77,8 ll Nguyên nhân dẫn đến nút thắt định giá đất - Từ sách định giá đất m oi Mâu thuẫn mục tiêu thu hồi đất: thu hút đầu tư, nghĩa vụ tài với 9 100,0 0,0 Nhà nước, quyền lợi người bị thu hồi đất Việc thay đổi sách tạo phức 88,9 11,1 tạp thực thi Tính khả thi quy hoạch sử dụng đất 22,2 77,8 thu hồi đất Nguyên nhân dẫn đến nút thắt định giá đất - Từ thông tin, sở liệu phục at nh z z ht vb k jm l.c gm 0 100,0 0 100,0 n va n a Lu y Nguyên nhân dẫn đến nút thắt định giá đất - Từ cách thức tiến hành định giá te re Nguồn liệu sử dụng để xây dựng bảng giá đất có phản ánh nguyên tắc “sát với giá thị trường điều kiện bình thường” Thơng tin đầu vào để vận dụng phương pháp định giá đất đủ tin cậy om vụ định giá đất Có sử dụng hàm tốn học/Mơ hình định lượng để xác định mối tương quan 0,0 100,0 Sự tham gia đơn vị định giá độc lập xây dựng Bảng giá đất 0,0 100,0 Có đơn vị chịu trách nhiệm giám sát việc ban hành bảng giá đất, định giá đất cụ thể phù hợp với thị trường 0,0 100,0 0,0 100,0 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất t to ng hi ep w n Có đơn vị chịu trách nhiệm xây dựng, công bố số biến động giá đất thị lo ad y th trường xây dựng sở liệu giá đất ju Nguyên nhân dẫn đến nút thắt định giá đất - Từ hiểu biết tham gia người dân Chính quyền quan tâm giải đáp thỏa đáng ý kiến người dân bị thu hồi 33,3 66,7 đất Quá trình ban hành giá đất thực 11,1 88,9 lấy ý kiến rộng rãi người dân Hiểu biết người dân mục đích sử 9 100,0 0,0 dụng đất đai hạn chế yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re