(Luận văn) định giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất tại việt nam

t to BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ng hi ep w n lo ad ju y th yi pl ua al n NGUYỄN VĂN HIẾU n va ll fu oi m nh at ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG KHI z z k om l.c gm VIỆT NAM jm ht vb NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI an Lu n va LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC ey t re th TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2017 t to BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ng hi ep w n lo ad ju y th yi pl NGUYỄN VĂN HIẾU n ua al va n ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG KHI ll fu oi m NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI nh at VIỆT NAM z z k om l.c gm Mã số: 60380107 jm ht vb Chuyên ngành: Luật Kinh tế an Lu LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC n va ey t re Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS VÕ TRÍ HẢO th TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2017 LỜI CAM ĐOAN t to  ng hi Tôi tên Nguyễn Văn Hiếu – Mã số học viên: 7701250518A, học viên ep lớp Cao học khóa 25, chuyên ngành Luật Kinh tế, Trường Đại học Kinh tế thành w phố Hồ Chí Minh, tác giả Luận văn Thạc sĩ Luật học với đề tài “Định giá đất n bồi thường Nhà nước thu hồi đất Việt Nam” (Sau gọi tắt “Luận lo ad văn”) y th Tôi xin cam đoan tất nội dung trình bày Luận văn ju yi kết nghiên cứu độc lập cá nhân hướng dẫn người hướng dẫn pl khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn số ý kiến, quan điểm khoa học al n ua số tác giả Các thông tin trích dẫn nguồn cụ thể, xác n ll fu khách quan trung thực va kiểm chứng Các số liệu, thông tin sử dụng Luận văn hoàn toàn m oi Học viên thực at nh z z ht vb k jm Nguyễn Văn Hiếu om l.c gm an Lu n va ey t re MỤC LỤC t to  ng hi Trang phụ bìa ep Lời cam đoan w Mục lục n Danh mục chữ viết tắt lo ad Tóm tắt luận văn y th MỞ ĐẦU ju yi Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ THU HỒI ĐẤT, GIÁ TRỊ, GIÁ NHÀ NƯỚC pl XÁC ĐỊNH VÀ GIÁ THỊ TRƯỜNG, NHỮNG YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN al n ua GIÁ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 10 va 1.1 Khái quát đất đai giá trị đất đai 10 n 1.1.1 Khái niệm đất đai 10 fu ll 1.1.2 Đặc điểm giá trị tài sản đất đai 12 m oi 1.1.3 Phân loại đất đai 14 nh at 1.2 Thu hồi đất trường hợp thu hồi đất 16 z 1.2.1 Khái niệm thu hồi đất 16 z ht vb 1.2.2 Các trường hợp thu hồi đất 18 jm 1.3 Khái quát giá trị đất, thị giá đất, giá đất dùng để xác định nghĩa vụ k tài nhà nước 25 gm l.c 1.3.1 Giá trị đất 25 1.3.2 Thị giá đất (giá đất thị trường) 26 om 1.3.3 Giá đất dùng để xác định nghĩa vụ tài nhà nước 27 an Lu 1.4 Đặc trưng giá đất thị trường 30 1.5.4 Nhóm yếu tố xã hội 36 ey 1.5.3 Nhóm yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản 36 t re 1.5.2 Nhóm yếu tố kinh tế 34 n 1.5.1 Nhóm yếu tố tự nhiên 34 va 1.5 Những yếu tố ảnh hưởng đến thị giá đất 32 Tiểu kết luận Chương 39 t to Chương 2: QUY ĐỊNH VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC Ở VIỆT ng NAM VÀ NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 40 hi ep 2.1 Định giá thẩm định giá đất 40 2.1.1 Khái niệm định giá đất 41 w 2.1.2 Chủ thể định giá đất 42 n lo ad 2.1.3 Mục đích nhà nước định giá đất 43 y th 2.2 Những yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá đất Nhà nước 44 ju 2.2.1 Đặc thù chế độ sở hữu toàn dân 44 yi pl 2.2.2 Sự khác biệt mục đích sử dụng đất 46 ua al 2.2.3 Tính khoản, điều kiện thực giao dịch loại đất đai tương n ứng 46 va n 2.2.4 Kỳ vọng thị trường bất động sản, đầu yếu tố gây “méo” thị ll fu trường đất đai 47 oi m 2.2.5 Thời hạn sử dụng đất 51 at nh 2.3 Kinh nghiệm định giá đất số nước giới 51 2.3.1 Định giá đất Úc 51 z z 2.3.2 Định giá đất Singapore 52 vb jm ht Tiểu kết luận Chương 54 Chương 3: THỰC TRẠNG NHỮNG QUY ĐỊNH ĐỂ NHÀ NƯỚC XÁC k gm ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG VÀ THỰC TIỄN TẠI TỈNH ĐỒNG NAI56 l.c 3.1 Nguyên tắc để nhà nước xác định giá đất 56 om 3.2 Phương pháp xác định giá đất 57 an Lu 3.3 Cơ quan có thẩm quyền xác định giá đất tính bồi thường 59 3.4 Quy trình xác định giá đất tính bồi thường 60 ey t re Tiểu kết luận Chương 67 n 3.6 Thực tiễn xác định giá đất bồi thường Đồng Nai 61 va 3.5 Thời điểm xác định giá đất tính bồi thường 61 Chương 4: NHỮNG BẤT CẬP TRONG VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI t to THƯỜNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 68 ng 4.1 Về chủ thể định giá đất bồi thường 68 hi ep 4.2 Về nguyên tắc định giá đất bồi thường 70 4.3 Về phương pháp định giá đất bồi thường 73 w 4.4 Về quy trình định giá đất bồi thường 74 n lo ad 4.5 Về thời điểm áp giá đất bồi thường 76 y th 4.6 Một số giải pháp từ phía quan Nhà nước 78 ju Tiểu kết luận Chương 82 yi pl Danh mục tài liệu tham khảo n ua al Danh mục văn quy phạm pháp luật n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT t to  ng hi ep w n lo Điều BĐS Bất động sản BT Bồi thường CNQSD Chứng nhận quyền sử dụng HĐND Hội đồng nhân dân HT Hỗ trợ ad § ju y th ua Tái định cư n Thẩm định giá n va TĐG Luật Đất đai al TĐC Khu công nghiệp pl LĐĐ yi KCN THĐ Thu hồi đất UBND Ủy ban nhân dân ll fu Tài nguyên Môi trường TNMT oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re TÓM TẮT LUẬN VĂN t to Ở nước ta, nay, có lẽ chưa có lĩnh vực xảy nhiều tranh ng hi chấp, xung đột, khiếu nại, tố cáo, kiện tụng lĩnh vực đất đai Cũng chưa có đạo ep luật bổ sung, sửa đổi lại tốn nhiều giấy mực thời gian tranh cãi Luật Đất đai Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ trường hợp nhà nước w n định thu hồi đất Khi thu hồi đất, điều mà người dân quan tâm trước tiên lo ad giá đất bồi thường đất đai loại tài sản vơ đặc biệt, điều có nghĩa ju y th giá trị đặc biệt Phải khẳng định điều Nhà nước ta quan niệm yi đất đai với tư cách “đại diện chủ sở hữu đất đai” có nghĩa giá đất pl nhà nước định Điều tạo khoản thu tài đất đai al ua Hiện nay, vấn đề xác định giá đất để bồi thường, nước ta n dần điều chỉnh bắt đầu sử dụng chế “ngang giá thị trường”, điều đáng nói va n để biết định giá ngang giá thị trường làm fu ll chưa có hướng dẫn cụ thể Do đó, vấn đề đặt m oi cần quy trình, trình tự thủ tục, quy định cụ thể để xác định at nh giá thị trường mà bên có thỏa mãn định Thời gian qua, z trình thực tiễn thi hành Luật Đất đai 2013, nhiều địa phương triển khai kế z vb hoạch thực điều tra thực tế giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất lưu jm ht thông thị trường Tuy nhiên, giá loại đất bảng giá đất tỉnh k thấp so với giá khảo sát thị trường Nó nghiêng bảo vệ gm quyền Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai xác l.c định giá đất phù hợp làm để giải hài hòa xung đột lợi om ích kinh tế chủ thể quản lý đất đai an Lu Điều minh chứng quy trình thẩm định giá đất bồi thường khách quan người có đất nằm dự án ey chế quản lý hành tuyệt đối, khơng có đóng góp ý kiến cách t re sát với giá thị trường điều tất yếu Quy trình thẩm định giá đất thực n nhà nước, khơng có tổ chức định giá chuyên nghiệp, dẫn đến giá đưa chưa va Qua cho thấy, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quan hành Từ việc hình thành giá đất khơng phù hợp với giá thị trường dễ dẫn t to đến nhiều hành vi tham nhũng như: cố tình lập phương án bồi thường không ng để tham ô tài sản, tạo hai phương án bồi thường, cho người có đất bị thu hồi hi ep để toán với nhà nước nhằm hưởng lợi; số cán công chức lập phương án bồi thường, xác nhận nguồn gốc đất, vị trí, thời điểm sử dụng, diện tích w đất khơng với thực tế, mặt khác lợi dụng tình trạng để gây nhũng nhiễu n lo ad với người dân y th Từ phân tích trên, Luận văn bất cập việc xác định giá ju đất, từ đề xuất giải pháp khả thi, thích hợp việc xác định giá đất tính yi pl bồi thường ua al Tóm lại, vấn đề giá đất bồi thường nhận quan tâm tất n thành phần xã hội, khơng ảnh hưởng đến chủ thể định va n mà ảnh hưởng đến nhiều bên liên quan, kể nhà nước Làm tốt công tác định ll fu giá đất tiến đến dần xóa bỏ chế “xin – cho”, lợi ích nhóm Khi giá đất không oi m nhận đồng thuận người dân nhiều dẫn đến tình trạng tham nhũng, at nh gây hoang mang dư luận, tiến độ thực dự án đầu tư theo bị trì hỗn, thất thu cho kinh tế, khiếu kiện kéo dài, gây ổn định trật tự xã hội z z vb k jm ht Từ khóa: Thu hồi đất, Giá đất, Định giá đất, Giá thị trường om l.c gm an Lu n va ey t re MỞ ĐẦU t to ng Lý chọn đề tài hi ep Trong điều kiện đổi nước ta nay, đất đai xem loại tài sản đặc biệt với vai trò quan trọng để phát triển kinh tế xã hội, việc sử w dụng thật tốt nguồn tài nguyên quốc gia không định cho tăng n lo trưởng kinh tế đất nước mà đảm bảo cho mục tiêu ổn định ad y th trị Khi kinh tế xã hội phát triển kéo theo việc thu hồi đất để sử dụng vào mục ju đích an ninh quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng mục đích phát triển yi kinh tế ngày gia tăng pl ua al Theo định hướng đó, nhiệm vụ phải thực tập trung n xây dựng, hoàn thiện quy hoạch hệ thống kết cấu hạ tầng nước Đẩy mạnh phát n va triển vùng kinh tế trọng điểm; đồng thời hồn thành hệ thống thị, phân bổ ll fu hợp lý vùng phát triển cho hài hịa thành thị nơng thơn Nhà nước oi m muốn thực mục tiêu, nhiệm vụ trước hết phải quy hoạch thực nh dự án theo quy hoạch Khi thực dự án, thu hồi đất at mắc xích quan trọng, giữ vai trị định thành hay bại dự án đồng z z thời việc thu hồi ảnh hưởng lớn đến đời sống người sử vb jm ht dụng đất, trước hết diện tích đất canh tác, đất người dân bị thu hẹp lại Bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất vào mục đích k gm quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế nội l.c dung quan trọng theo quy định Luật Đất đai năm 2013 Trên sở quy định om khung công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư pháp luật quy định an Lu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trao thẩm quyền định cụ thể sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư định giá đất địa phương ey t re sống, tâm lý người dân tác động khơng nhỏ đến ổn định trị n nóng bỏng, thu hút quan tâm tồn xã hội, có ảnh hưởng trực tiếp đến va cho phù hợp với điều kiện thực tế Đây vấn đề phức tạp mang tính thời 75 áp đặt giá đất theo định hành chính, thiếu phù hợp với quy luật kinh tế t to chế thị trường Tại hầu hết dự án chưa đạt tính đồng thuận ng người bị nhà nước thu hồi đất giá đất áp dụng để tính bồi thường, hỗ trợ hi ep tái định cư Thực tế ban hành giá đất quan có chức tỉnh phải thực w công đoạn xác định lại giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường n lo ad cách quan chức phải tiến hành thực địa nơi có hoạt y th động chuyển nhượng quyền sử dụng đất gọi điểm nóng để có ju banh hành bảng giá gần với giá thị trường, có trường yi pl hợp khó khăn tổ chức điều tra giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị ua al trường nơi không thường xuyên diễn hoạt động chuyển nhượng n phần gây trở ngại trình định giá Những trường hợp người va n vào giá trị việc chuyển nhượng cá biệt thị trường gây giá ảo ll fu người dân diện bị giải tỏa cứ vào giá mà đòi nhà nước bồi oi m thường gây khó khăn khơng giải at nh Một bất cập khác xảy tỉnh Đồng Nai thiếu công dự án địa bàn Những dự án xác định trọng điểm phải nhanh z z chóng triển khai giá đất tính tiền bồi thường dự án hợp lý so với jm ht vb dự án khác địa bàn Do đó, Việt Nam nên xây dựng quy trình dựa theo tiêu chuẩn thẩm định giá k gm quốc tế để tìm điểm mạnh phù hợp với thị trường Việt Nam, đảm bảo l.c nghiệp vụ thẩm định giá thực quy trình hợp lý khoa học Có om thể tham khảo quy trình thẩm định giá Nhật Bản với chín bước sau: xác an Lu định nội dung thẩm định giá; xây dựng kế hoạch thực hiện; mô tả đối tượng thẩm định giá; thu thập tổ chức số liệu; tái xem xét số liệu, phân Nguyễn Duy Thiện (2011), Thẩm định giá bất động sản, Hà Nội, NXB Tài ey 120 t re giá bất động sản120 n lần cuối giá trị bất động sản, định mức giá bất động sản, báo cáo thẩm định va tích nhân tố ảnh hưởng giá trị; đưa phương pháp định giá phù hợp, xem xét 76 4.5 Về thời điểm áp giá đất bồi thường t to Hiện nay, theo quy định thời điểm áp giá bồi thường áp dụng ng thời điểm định thu hồi đất121 Việc xác định thời điểm áp giá bồi thường hi ep thời điểm có định thu hồi chưa hợp lý chưa phù hợp với thực tế Bởi hai lý do: w n Thứ nhất, nhà nước lộ thông tin thu hồi đất khu vực định lo ad thường làm cho giá bất động sản khu vực liền kề tăng giá Bởi nhà y th nước thu hồi đất để làm giao thơng khả lưu thơng hàng hố, kinh doanh ju tồn khu vực tăng lên; nhà nước thu hồi đất để phát triển khu công yi pl nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất tạo công ăn việc làm, ngành dịch vụ phụ trợ ua al nhà trọ, ăn uống, nghỉ ngơi,… cho khu vực; nhà nước thu hồi đất cho n cơng trình văn hố, cơng viên, khu dân cư, khu thị,… tạo hiệu ứng va n tương tự, ngoại trừ trường hợp nhà nước thu hồi đất để làm bãi rác, nghĩa trang fu ll Bất động sản khu vực tăng liên tục tăng nhanh giai đoạn m oi từ lộ lọt thông tin việc thu hồi nhà nước triển khai xong việc đầu at nh tư vào sở hạ tầng, giải phóng xong mặt Dịng tiền từ “đầu tư cơng” z nhà nước rót vào khu vực làm cho lợi nhuận đầu tư bất động sản khu vực z cao mặt chung thị trường, có mặt yếu tố làm “biến vb jm ht dạng thị trường”, hay nói cách khác khoản đầu tư không tuân theo quy luật k thị trường, tạo siêu lợi nhuận cho chủ bất động sản khu vực Các chủ sở l.c gm hữu hưởng “địa tô chênh lệch”, giá trị gia tăng từ khoản đầu tư công nhà nước mà khơng phải đóng thuế phí hay chi trả khoản tiền nào; om người bị thu hồi quyền sử dụng đất khơng hưởng khoản “địa tô an Lu chênh lệch” siêu lợi nhuận này, khiến cho họ có tâm lý so bì Một thực tế việc thu hồi đất nông nghiệp chuyển sang sử dụng vào ey Điều 74.2 Luật Đất đai năm 2013 t re 121 n thương mại); người bị thu hồi đất bồi thường theo giá đất nơng nghiệp va mục đích phi nơng nghiệp (đặc biệt xây dựng khu đô thị, xây dựng khu nhà 77 (thông thường giá đất thấp vài chục ngàn đến vài trăm ngàn đồng/m2)122 t to Sau đó, diện tích đất giao cho chủ đầu tư phân lô bán Lúc đất ng có giá trị lên đến vài triệu vài chục triệu đồng Người bị thu hồi đất có so hi ep sánh chênh lệch giá đất bồi thường với giá đất mà chủ đầu tư bán cho người mua nhà: Giá đất bồi thường thấp giá đất w sau chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp lại q cao n lo ad Để giải tình trạng nên quy định việc tính giá bồi thường theo thời y th điểm trả tiền bồi thường thực tế Đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp ju nông dân ngồi việc họ bồi thường theo giá đất nông nghiệp thời yi pl điểm thu hồi cần quy định tỷ lệ hỗ trợ cho người dân Khoản hỗ trợ ua al trích từ khoản chênh lệch giá đất bồi thường với giá đất sau chuyển mục n đích sử dụng đất nơng nghiệp Ví dụ: Người bị thu hồi đất nông nghiệp bồi va n thường theo giá đất nơng nghiệp 1.000.000 đồng/m2 Sau đó, đất giao cho ll fu nhà đầu tư xây dựng nhà chung cư thương mại bán 10.000.000 đồng/m2 oi m Như vậy, nên bổ sung chênh lệch hai loại giá đất triệu đồng/m cho khiếu kiện liên quan đến việc bồi thường đất at nh người dân Có hy vọng tạo thêm nhiều đồng thuận giảm z z Bên cạnh quy định hành giải vấn đề công ăn, việc làm bảo vb jm ht đảm đời sống người nông dân bị đất sản xuất nhà nước nên xây dựng, bổ sung quy định việc thành lập quỹ trợ cấp thất nghiệp, quỹ giải việc làm k gm cho người nông dân bị đất nông nghiệp Một phần kinh phí để thành lập l.c quỹ doanh nghiệp hưởng lợi từ việc thu hồi đất Do đó, nên bổ om sung quy định điều tiết phần địa tô chênh lệch tạo từ việc bị thu hồi đất hưởng an Lu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp sang mục đích khác cho người n ey t re thực tế nhận khoản tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư thường dài Khi va Thứ hai, từ thời điểm có định thu hồi thời điểm người dân Xem thêm Quyết định số 78/2016/QĐ-UBND ngày 28/12/2016 Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai việc điều chỉnh, bổ sung bảng giá loại đất tỉnh Đồng Nai 05 năm giai đoạn 2015 – 2019 122 78 đó, giá đất thời điểm nhận tiền bồi thường khác xa so với giá đất thời điểm t to có định thu hồi đất Trong thời gian này, giá đất sách bồi thường ng đất đai thay đổi, đồng tiền giảm giá trị, hội đầu tư kinh doanh hay có nhà hi ep người dân bị Và khoảng thời gian thời điểm bất động sản khu vực tăng giá nhiều nhất; người bị thu hồi thiệt nhiều Giả sử w quan lập báo cáo định giá toán tiền lập tức, người bị thu hồi n lo ad đất có tiền để mua bất động sản có giá trị tương đương; y th cần việc tốn chậm chút họ hội Nhìn vào khoản chênh ju lệch tiền “bán đất” hàng xóm số tiền mà nhận thời điểm yi pl tốn, người bị thu hồi khó tránh khỏi tâm lý bất bình Chính điều gây ua al bất ổn cho xã hội n Ở phương diện khác, việc toán chi trả tiền từ ngân sách nhà nước va n cần phải trải qua quy trình phức tạp, khơng thể tiến hành tiền tư ll fu nhân Bởi vậy, để giảm bớt thiệt hại cho người dân, tạo áp lực thúc ép quan oi m nhà nước có thẩm quyền phải tự thu xếp rút ngắn khoảng thời gian từ thời điểm at nh định thu hồi đến thời điểm thực tốn; cần áp dụng công thức: 1) Áp dụng giá thu hồi thời điểm có định thu hồi để có sở lập dự z z vb tốn tài chính, ngân sách; jm ht 2) Coi người dân có quyền nhận tiền bồi thường, hỗ trợ thời điểm có định thu hồi; ngày người dân chậm nhận tiền toán chậm kể từ k gm thời điểm có định thu hồi, nhà nước có trách nhiệm trả thêm tiền lãi tương om ngân hàng; tối đa lần; l.c ứng với thời gian chậm toán, với lãi suất tối thiểu gấp lần lãi suất phí nói nội dung thứ hai an Lu 3) Trong Dự toán tài chính, ngân sách, quan lập dự tốn phải đưa vào chi ey Trong thời gian qua, nhà nước có nhiều tác động tích cực thúc đẩy phát triển t re mặt kinh tế quốc dân định giá khơng nằm ngồi hệ thống n Với tư cách chủ thể quản lý vĩ mô kinh tế, nhà nước tham gia quản lý va 4.6 Một số giải pháp từ phía quan Nhà nước 79 thị trường bất động sản nói chung hoạt động định giá nói riêng, song chưa hiệu t to Hiện giá đất nhà nước quy định giá trị thị trường chênh lệch ng nhiều Nếu định giá đất bồi thường giải phóng mặt theo khung giá hi ep nhà nước gây thiệt thịi lớn cho người có đất bị thu hồi Khi lợi ích người dân thị ảnh hưởng ảnh hưởng tới khả tiến độ thu hồi đất Để w hồn thiện cơng tác định giá bất động sản thời gian tới, nhà nước cần phải có n lo ad biện pháp tích cực y th Thứ nhất, Việt Nam cần xây dựng hệ thống thông tin liệu định giá đất, ju xây dựng chế định giá đất thị trường có sở khoa học sở thực tiễn; yi pl nên có chủ thể cơng bố giá thị trường theo thời điểm Các thông tin đất đai ua al sở liệu phải thường xuyên cập nhật theo dõi sát thị trường đất đai n địa phương quản lý, phát huy vai trị quyền địa phương Việc xây va n dựng sở liệu bước phát triển khác việc quản lý đất đai Cơ sở ll fu liệu tổng quát bất động sản phân vùng lưu trữ quan quản lý địa oi m phương chịu giám sát Sở Tài ngun Mơi trường Cơ sở liệu tập at nh trung vào việc lưu trữ thông tin liên quan đến lịch sử giao dịch bất động sản, đặc biệt mức giá giao dịch thành công Việc tổ chức lữu trữ z z sở liệu giao dịch bất động sản có tác động tích cực đến hoạt động vb jm ht thẩm định giá, thúc đẩy hoạt động phát triển toàn diện Việc xây dựng sở liệu bất động sản tác động tới hoạt động định giá khía cạnh như: tạo k gm hệ thống thơng tin tồn diện đáp ứng thiết thực cho q trình thu thập thơng tin l.c bất động sản cần định giá, cầu nối nguời định giá với khách hàng thơng om qua q trình lưu trữ lịch sử giao dịch bất động sản, tác động tích cực tới việc nhật thường xun cơng khai tránh tình trạng giá ảo an Lu lành mạnh hóa thị trường bất động sản, thông tin giao dịch cập ey trò nhà nước việc điều tiết quản lý thị trường Nhà nước cần đẩy mạnh t re nước mờ nhạt chưa thực hiệu Chính cần tăng cường vai n trường tới minh bạch Hiện vai trò quản lý thị trường bất động sản nhà va Thứ hai, quản lý thị trường bất động sản chặt chẽ hơn, bước đưa thị 80 mở rộng điều kiện phát triển thị thường bất động sản, khai thông điều t to kiện pháp lý cho phép tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thực công ng khai giao dịch đất đai chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn liên, doanh liên hi ep kết giá trị quyền sử dụng đất sử dụng hợp pháp cần có quy định quản lý để hạn chế, loại bỏ việc đầu đất đai Một thị trường bất động sản vận w hành theo hướng tích cực việc phát triển thông tin thị trường minh bạch, n lo ad giao dịch diễn thuận lợi Lúc thơng tin dùng để so sánh y th đầy đủ có độ xác cao Điều thúc đẩy hoạt động định giá, kết định ju giá sát với giá trị thị trường Thực minh bạch hóa thị trường đất đai thông yi pl qua chế bắt buộc quan có thẩm quyền phải cơng bố công khai, rộng ua al rãi thông tin hình thức thích hợp về: sách, pháp luật đất n đai; kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất; số đánh giá thị trường; hoạt va n động kết giao dịch thị trường; kết đăng ký đất đai; hệ thống tư vấn ll fu đất đai; tổ chức xây dựng ngân hàng liệu giá đất thị trường; công khai việc oi m xác định giá nhà nước, at nh Một giải pháp nên cho phép thành lập trung tâm, sàn giao dịch bất động sản đất đai để tổ chức cá nhân thực giao dịch đất đai z z công khai, thuận lợi Cần phải đơn giải hóa thủ tục cấp giấy chứng nhận chuyển vb jm ht đổi, đăng ký quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân thực chuyển nhượng, thuê lại nhận góp vốn liên doanh liên kết quyền sử dụng đất k gm thị trường Giải pháp giúp nhà nước vừa thực vai trò quản lý đất l.c đai, vừa thu khoản nghĩa vụ tài đất đai người sử dụng đất, om vừa bảo đảm tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân sử dụng hiệu đất đai vào an Lu sản xuất kinh doanh Đặc biệt biện pháp tạo điều kiện làm cho giá chuyển nhượng đất phản ánh sát với giá trị thật quyền sử dụng đất, loại trừ giá ey t re chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường n thị trường, góp phần bảo đảm phù hợp giá đất tính bồi thường với giá va ảo chuyển nhượng đất đai thị trường hỗ trợ trì việc bình ổn giá đất 81 Thứ ba, hầu hết chất lượng định giá đơn vị chưa kiểm sốt chặt t to chẽ, chưa có quan chuyên trách đảm nhận công tác Do đó, kết định giá ng phụ thuộc hầu hết vào đơn vị thẩm định, chất lượng nhiều không cao Để nâng hi ep cao chất lượng thẩm định, Bộ Tài nên xây dựng chuẩn mực rõ ràng để kiểm tra chất lượng định giá thành lập ban chuyên trách công tác kiểm tra chất w lượng định giá đất bồi thường địa phương n lo ad Thứ tư, thường xuyên kiểm tra công tác định giá đất địa phương y th gắn với hoạt động tra, kiểm tra tài đất đai Tổ chức tra chuyên đề ju giá đất địa phương cách thường xuyên chuyên nghiệp Bên cạnh đó, yi pl nghiên cứu gắn kết hoạt động tra đột xuất trình thực định ua al giá số dự án lớn, trọng điểm Những sai phạm giá đất phải tìm hiểu nguyên n nhân để có bước xử lý q trình tham mưu, tư vấn định giá đất va n Tóm lại, vai trò Nhà nước thị trường bất động sản nói chung ll fu hoạt động định giá bất động sản nói riêng quan trọng Để hồn thiện cơng tác oi m định giá bất động sản, can thiệp nhà nước thiếu vô cấp at nh bách Tuy nhiên, can thiệp mang tính định hướng vĩ mô, muốn hiệu cần phối hợp đồng cán bộ, ngành, địa phương có liên quan khác Có z z giá trở thành công cụ thúc đẩy định việc phân bổ vb jm ht sử dụng có hiệu nguồn lực vơ to lớn đất nước đất đai; biện pháp quan trọng xóa bỏ tình trạng lợi dụng đất đai để tham nhũng Từ k gm khắc phục mâu thuẫn đối kháng lợi ích (thậm chí lợi ích nhóm) thực om khiếu kiện đất đai l.c giao đất, thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, góp phần giảm an Lu n va ey t re 82 Tiểu kết luận Chương t to Định giá bất động sản nói chung định giá đất cho mục đích bồi thường ng hi giải phóng mặt trở thành nhu cầu cấp thiết, thiếu ep kinh tế thị trường Sự phát triển xu tồn cầu hóa nước ta đặt yêu cầu phải phát triển sở hạ tầng, giao thông đô thị, mặt w n quốc gia cho phù hợp với mức độ gia tăng dân số phát triển kinh tế xã hội Nhu lo ad cầu chuyển đổi mục đích sử dụng thu hồi đất nhà nước ngày tăng, để ju y th đảm bảo lợi ích Nhà nước người dân mức giá đền bù hợp lý đóng vai yi trị quan trọng định tiến độ thành công dự án pl Từ thực tế cho thấy công cụ chủ yếu việc thực sách tài al ua đất đai xác định khoản thu ngân sách nhà nước giá đất nhà nước n quy định gồm: khung giá đất, bảng giá đất hay giá đất cụ thể Bên cạnh mặt va n tích cực từ kết đạt cơng cụ vấn đề áp dụng giá đất fu ll nhà nước quy định tồn nhiều bất cập giá đất thị trường có biến m oi động lớn Nghiên cứu cho thấy khung giá đất Chính phủ ban hành chưa điều at nh chỉnh kịp thời theo biến động giá đất thị trường Nhà nước chưa hệ z thống theo dõi giá đất thị trường, vậy, làm hạn chế tính linh hoạt, tính z vb chủ động thực sách Qua phân tích quy định thực tiễn jm ht áp dụng thấy giá đất tính tiền bồi thường nhà nước thu hồi đất có k nhiều bất ổn thiếu chặt chẽ quy định dẫn đến tình hình gm khiếu nại phức tạp lĩnh vực Việc quy định chặt chẽ, hợp lý minh bạch l.c giá đất tính tiền bồi thường khơng thúc đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt om mà cịn đảm bảo nguyên tắc cân lợi ích chủ thể trình an Lu thu hồi đất Giải tốt vấn đề giá đất chìa khóa dẫn đến thành công giải ey đai t re kinh tế chủ thể sử dụng, nhóm xã hội quản lý sử dụng đất n định hành giá đất không giải xung đột lợi ích va phóng mặt công tác giải khiếu nại lĩnh vực đất đai Bởi lẽ, quy 83 “Giá thị trường” cho phù hợp thị trường vấn đề bồi thường t to vấn đề nóng bỏng, nhức nhói dư luận lên tiếng nhiều gần ng có chênh lệch lớn Sự chênh lệch có xu hướng tăng dần hi ep thời gian tới tình hình kinh tế đất nước ngày phát triển Cùng với xuất nhu cầu đất đai cho hoạt động nhà ở, kinh w doanh,… có xu hướng gia tăng, tạo nên lượng nhu cầu lớn đất đai, từ n lo ad làm cho giá đất tăng cao có chênh lệch ngày lớn y th Cần thiết phải chuyển giao chức xác định giá đất từ Ủy ban nhân dân ju cấp tỉnh sang cho tổ chức tư vấn, định giá đất chuyên nghiệp thực xây yi pl dựng quy định giá đất, nhà nước đóng vai trò người quản lý, giám ua al sát việc xác định giá đất n Tóm lại, dù giai đoạn trình phát triển đất nước, va n sách pháp luật nhà nước ta xác định giá đất bồi thường nhà nước ll fu thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư phải bảo đảm hài hịa hai mục tiêu, oi m đáp ứng nhu cầu phát triển đất nước bảo vệ quyền hợp pháp công at nh dân Điều có nghĩa lợi ích cần chia sẻ cơng ba nhà, cụ thể Nhà nước, Nhà đầu tư Nhà nơng123 Khi lợi ích ba chủ thể đồng z z công đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế quốc vb k jm ht dân, đồng thời bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất, bảo đảm ổn định xã hội om l.c gm an Lu n va ey t re Phạm Duy Nghĩa (2014), Giải tranh chấp thu hồi đất nơng nghiệp, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 14/2014, tr.41-47 123 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO t to ng hi Bộ Tài Nguyên Môi trường, 2012 Báo cáo tổng hợp: “Kinh ep nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai”, tháng năm 2012 w n Bùi Ngọc Tuân, 2013 Hội thảo giá đất Tổng Cục Quản lý đất đai – lo ad Bộ Tài Nguyên Môi trường, Hà Nội, ngày 06/8/2013 y th Châu Hoàng Thân Phan Trung Hiền, 2017.Hoàn thiện quy định ju định giá đất Việt Nam Tạp chí Nhà nước pháp luật, số yi pl 03, trang 65-75 ua al Châu Hoàng Thân, 2016 Bất cập quy định pháp luật trình n tự, thủ tục thu hồi đất mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh va n tế - xã hội, lợi ích quốc gia cơng cộng Tạp chí Khoa học Đại học fu ll Cần Thơ, số 44, trang 1-9 m oi Đặng Anh Quân, 2006 Một số suy nghĩ Giấy chứng nhận quyền sử at nh dụng đất Tạp chí Khoa học pháp lý, số 02, trang 33 z Hà Văn Dũng Phùng Thị Thu Hà, 2016 Xác định nhân tố ảnh z vb hưởng đến giá bất động sản Tạp chí Tài chính, kỳ 01, trang 54-57 k Đại học Nông nghiệp Hà Nội jm ht Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006 Giáo trình Định giá đất Bộ Tài Nguyên Môi trường, Hà Nội, ngày 06/8/2013 om l.c gm Ngô Văn Hiền, 2013 Hội thảo giá đất Tổng Cục Quản lý đất đai – Nguyễn Duy Thiện, 2011 Thẩm định giá bất động sản Hà Nội: NXB an Lu Tài ey chế định kinh tế, quyền nghĩa vụ công dân Hiến pháp t re 11 Phạm Duy Nghĩa, 2012 Hội thảo khoa học: Tổ chức máy nhà nước, n mơ hình hồi quy Tạp chí phát triển kinh tế, số 269, trang 11-19 va 10 Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch, 2013 Định giá đất hàng loạt năm 1992 - Những vấn đề cần sửa đổi, bổ sung Viện Nghiên cứu lập t to pháp tổ chức TP.HCM, ngày 23-24/7/2012 ng 12 Phạm Duy Nghĩa, 2014 Giải tranh chấp thu hồi đất nơng hi ep nghiệp Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 14, trang 41-47 13 Phạm Thanh Quế, 2011 Bài giảng Định giá đất bất động sản w Trường Đại học Lâm nghiệp n lo ad 14 Phạm Thu Thủy, 2014 Pháp luật bồi thường Nhà nước thu hồi y th đất nông nghiệp Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Đại học Luật Hà ju Nội, bảo vệ cấp Trường ngày 17 tháng 05 năm 2014 yi pl 15 Phạm Văn Võ, 2013 Một số ý kiến chế thu hồi đất dự thảo ua al luật đất đai sửa đổi Hội thảo khoa học:Góp ý kiến Dự thảo Luật Đất đai n sửa đổi, trang 183-189 Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh, tháng n va 05 năm 2013 ll fu 16 Phan Trung Hiền, 2008 Cơ sở hiến định thu hồi đất mục đích oi m cơng cộng Việt Nam Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 12, trang 17- at nh 21 17 Phan Trung Hiền, 2009 Giáo trình Luật Hành thị, nơng thơn z z vb Đại học Cần Thơ jm ht 18 Phan Trung Hiền, 2016 Hội nghị khoa học: Quản lý đất đai vùng Đồng sông Cửu Long Trường Đại học Cần Thơ, tổ chức ngày k gm 24/11/2016 l.c 19 Phan Trung Hiền, 2013 Kiến nghị hoàn thiện sở hiến định thu om hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số an Lu 06, trang 45-50 20 Phan Trung Hiền, 2017 Xác định giá đất để tính bồi thường Nhà ey t re định kinh tế, quyền nghĩa vụ cơng dân Hiến pháp n 21 Võ Trí Hảo, 2012 Hội thảo khoa học: Tổ chức máy nhà nước, chế va nước thu hồi đất Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 01+02, trang 98-108 năm 1992 - Những vấn đề cần sửa đổi, bổ sung Viện Nghiên cứu lập t to pháp tổ chức thành phố Hồ Chí Minh, ngày 23-24/7/2012 ng hi ep w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT t to ng hi Bộ luật Dân năm 2015 ep Hiến pháp năm 1946, 1959, 1980, 1992, 2013 Luật Đất đai năm 2013 w n Luật giá năm 2012 lo ad Luật Nhà năm 2014 ju y th Luật Tổ chức quyền địa phương năm 2015 yi Nghị định 177/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 Chính phủ quy định pl chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật giá al n giá đất ua Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định va n Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định fu ll thu tiền thuê đất, thuê mặt nước m oi 10 Nghị định 43/2014/NĐ-CPngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi at nh tiết thi hành số điều Luật Đất đai z 11 Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27/06/2013 Chính phủ quy định z vb chi tiết số điều Luật thuế thu nhập cá nhân Luật sửa đổi, bổ jm ht sung số điều Luật thuế thu nhập cá nhân k 12 Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định l.c gm Khung giá đất 13 Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 Bộ Tài om việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam an Lu 14 Quyết định 24/2016/QĐ-UBND ngày 20/4/2016 Ủy ban nhân dân đai năm 2015 ey Môi trường việc phê duyệt công bố kết thống kê diện tích đất t re 15 Quyết định 455/QĐ-BTNMT ngày 21/3/2017 Bộ Tài nguyên n nguyên Môi trường tỉnh Đồng Nai va tỉnh Đồng Nai ban hành Quy định tổ chức hoạt động Sở Tài 16 Quyết định 455/QĐ-TTg ngày 22/3/2016 Thủ tướng Chính phủ t to phê duyệt Điều chỉnhQuy hoạch chung đô thị Nhơn Trạch, tỉnh ng Đồng Nai đến năm 2035 tầm nhìn đến năm 2050 hi ep 17 Quyết định 78/2016/QĐ-UBND ngày 28/12/2016 Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai việc điều chỉnh, bổ sung bảng giá loại đất tỉnh w Đồng Nai 05 năm giai đoạn 2015 – 2019 n lo ad 18 Quyết định 53/2014/QĐ-UBND ngày 20/11/2014 Ủy ban nhân dân y th tỉnh Đồng Nai việc ban hành Quy định trình tự bồi thường, hỗ trợ ju tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh Đồng Nai yi pl 19 Quyết định 54/2014/QĐ-UBND ngày 20/11/2014 Ủy ban nhân dân ua al tỉnh Đồng Nai ban hành Quy định sách bồi thường, hỗ trợ n tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh Đồng Nai va n 20 Quyết định 55/2014/QĐ-UBND ngày 20/11/2014 Ủy ban nhân dân ll fu tỉnh Đồng Nai ban hành Quy định giá bồi thường, hỗ trợ tài sản oi m Nhà nước thu hồi đất áp dụng địa bàn tỉnh Đồng Nai at nh 21 Quyết định 64/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai ban hành Quy định giá loại đất tỉnh Đồng Nai 05 z z vb năm giai đoạn 2015 – 2019 jm ht 22 Thông tư 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng năm 2012 Bộ k gm trưởng Bộ Tài hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ om tiền sử dụng đất cho thuê đất l.c tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu an Lu 23 Thơng tư 14/2012/TT-BTNMT ngày 26/11/2012 Bộ Tài nguyên Môi trường việc ban hành quy định kỹ thuật điều tra thối hóa đất ey t re thu hồi đất n Môi trường quy định hồ sơ giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, va 24 Thơng tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Bộ Tài nguyên 25 Thông tư 36/2014/TT-BTNMTngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên t to Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều ng chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất hi ep 26 Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm w 2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất n lo ad 27 Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014của Bộ Tài nguyên y th Môi trường quy định thống kê, kiểm kê đất đai lập đồ ju trạng sử dụng đất yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re