Chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá ở huyện đông anh thành phố hà nội

Thực chất đó là tăng trởng đôthị theo xu hớng bền vững.ĐTH ngoại vi là quá trình phát triển mạnh vùng ngoại vi của thành phốdo kết quả phát triển công nghiệp và kết cấu hạ tầng…vùng ven

cơ sở khoa học của chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá

Một số khái niệm cơ bản

1.1.1 Khái niệm đô thị hoá

Trên quan điểm một vùng, ĐTH là một quá trình hình thành phát triển các hình thức và điều kiện sống theo kiểu đô thị.

Đô thị hóa (ĐTH) là quá trình chuyển đổi phân bố lực lượng sản xuất và dân cư từ nông thôn lên đô thị, đồng thời phát triển các đô thị hiện có theo chiều sâu Đây là sự quá độ từ lối sống nông thôn sang lối sống đô thị, dẫn đến sự thay đổi trong cơ cấu dân cư và lao động ĐTH nông thôn là xu hướng bền vững, phát triển nông thôn và phổ biến lối sống thành phố, như phong cách sống và hình thức nhà ở ĐTH ngoại vi là sự phát triển mạnh mẽ của các vùng ngoại vi thành phố, tạo ra các cụm đô thị và góp phần thúc đẩy ĐTH nông thôn Ngược lại, ĐTH giả tạo xảy ra khi dân cư đô thị tăng quá mức từ các vùng khác, dẫn đến tình trạng thất nghiệp, thiếu nhà ở và ô nhiễm môi trường Như vậy, ĐTH gắn liền với sự biến đổi sâu sắc về kinh tế - xã hội của cả đô thị và nông thôn, dựa trên sự phát triển của ngành công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng và dịch vụ.

Theo tổ chức Urbanization, đô thị hóa là quá trình tập trung dân cư vào các khu vực đô thị, chuyển đổi hoạt động kinh tế và chức năng sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp Quá trình này cần xây dựng và mở rộng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, cũng như phát triển các công trình nhà ở, phúc lợi và các cơ sở hạ tầng đô thị khác.

Tóm lại, đô thị hóa là quá trình chuyển đổi và phân bố lực lượng sản xuất trong nền kinh tế quốc dân, đồng thời sắp xếp dân cư và hình thành các hình thức sống đô thị Quá trình này không chỉ phát triển các đô thị hiện có theo chiều sâu mà còn dựa trên việc hiện đại hóa cơ sở vật chất kỹ thuật và gia tăng quy mô dân số.

1.1.2 Xu hớng đô thị hoá ở Việt Nam

1.1.2.1 Hình thành các trung tâm công nghiệp, thơng mại, dịch vụ trong các đô thị lớn.

Sự hình thành các trung tâm chuyên ngành trong đô thị lớn là xu thế quan trọng nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động đô thị và thể hiện tính chuyên môn hoá cao trong sản xuất Việc tập trung các hoạt động sản xuất có đặc điểm tương đồng vào một khu vực giúp đáp ứng nhu cầu tốt hơn, nâng cao năng suất và hiệu quả sản xuất, đồng thời tăng cường sức cạnh tranh của sản phẩm Khu vực ven đô Hà Nội đang trở thành một ví dụ điển hình cho xu hướng này.

1.1.2.2 Hình thành các trung tâm công nghiệp, dịch vụ, thơng mại ở các vùng ngoại ô

Sự hình thành các trung tâm công nghiệp trong mỗi vùng là cần thiết để đáp ứng nhu cầu sản xuất và đời sống ngày càng tăng Điều này phản ánh tính tập trung hoá trong sản xuất Quy mô sản xuất và hoạt động thương mại dịch vụ phụ thuộc vào trình độ phát triển kinh tế - xã hội và quy mô dân số của vùng, nhằm đảm bảo hiệu quả hoạt động Các trung tâm này cũng đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối các đô thị lớn, nâng cao hiệu quả của hệ thống đô thị Trong quá trình đô thị hóa, các trung tâm này sẽ trở thành những đô thị vệ tinh của các đô thị lớn.

1.1.2.3 Mở rộng các đô thị hiện có.

Mở rộng các đô thị hiện có theo mô hình làn sóng là xu hướng tất yếu nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về đất xây dựng đô thị Xu hướng này không chỉ giúp tăng khả năng mở rộng mà còn tạo ra sự ổn định tương đối, đồng thời giải quyết các vấn đề quá tải cho các đô thị hiện tại.

1.1.2.4 Chuyển một số vùng nông thôn thành đô thị. Đây là một xu hớng hiện đại đợc thực hiện trong điều kiện có sự đầu t lớn của Nhà nớc Vấn đề cơ bản là tạo nguồn tài chính để cải tạo đất, xây dựng kết cấu hạ tầng hiện đại.

1.1.2.5 Sự hình thành các khu đô thị mới.

Khu đô thị mới là khu vực đang được phát triển theo dự án, với mục tiêu xây dựng đồng bộ các công trình hạ tầng, sản xuất, phúc lợi và nhà ở, nhằm tạo ra một môi trường sống hiện đại và tiện nghi.

Trong khu đô thị mới có ba thành phần chính: kết cấu hạ tầng, công trình sản xuất, công trình phúc lợi và nhà ở.

Quy mô đô thị mới có thể từ 5 - 10 ha trở lên đợc sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc không kinh doanh.

Các khu đô thị mới thờng đợc gắn với một đô thị hiện có hoặc với một đô thị mới đang hình thành.

Khu đô thị mới cần được xác định ranh giới và chức năng rõ ràng, đảm bảo phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Xây dựng các khu đô thị mới là quá trình đô thị hóa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhằm hoàn thiện hệ thống đô thị toàn quốc với cơ sở hạ tầng kinh tế, xã hội và kỹ thuật hiện đại Mục tiêu là tạo ra môi trường đô thị trong sạch, phân bố và phát triển hợp lý, đảm bảo mỗi đô thị phát huy tối đa thế mạnh theo vị trí và chức năng, góp phần thực hiện hai nhiệm vụ chiến lược: xây dựng xã hội chủ nghĩa và bảo vệ Tổ quốc.

Xây dựng các khu đô thị mới là kết quả của chương trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị hoá đất nước, nhằm cải tạo và chỉnh trang những thành phố chật chội, quá tải dân số Việc này chỉ khả thi trong điều kiện kinh tế cho phép và đặc biệt cần sự đầu tư hợp tác từ nước ngoài.

1.1.3 Những vấn đề thờng phát sinh trong quá trình thực hiện đô thị hoá ở Việt Nam

1.1.3.1 Mở rộng diện tích đất đô thị và thu hẹp diện tích đất nông nghiệp

Cả hai hình thức đô thị hóa đều dẫn đến sự chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất, với hình thức phát triển theo chiều rộng làm thu hẹp nhanh chóng diện tích đất canh tác nông nghiệp Một phần đất bị Nhà nước thu hồi để xây dựng các công trình, trong khi phần khác được người dân bán cho những người từ nơi khác đến sinh sống hoặc kinh doanh Trong quá trình đô thị hóa, Nhà nước giữ vai trò chủ động trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo đà mạnh mẽ cho sự phát triển đô thị.

Trong bối cảnh kinh tế hiện nay, quá trình công nghiệp hóa tại Việt Nam dẫn đến việc thu hẹp diện tích đất canh tác nông nghiệp, khi đất nông nghiệp được chuyển đổi sang mục đích sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ và đất ở Tại vùng ven đô Hà Nội, sự chuyển đổi này không chỉ nâng cao hiệu quả sử dụng đất mà còn gây ra nhiều vấn đề xã hội cần được giải quyết.

1.1.3.2 Vấn đề dân số, lao động, việc làm, thu nhập và đời sống đối với nông dân trong quá trình đô thị hoá

Dân số và lao động tại đô thị đang gia tăng nhanh chóng, đặc biệt là tại Hà Nội, nơi hàng năm có khoảng 100.000 lao động mới tìm việc, bao gồm sinh viên và lao động nông thôn di chuyển vào thành phố Tuy nhiên, chỉ khoảng một nửa trong số đó tìm được việc làm Mặc dù quá trình đô thị hóa (ĐTH) đã nâng cao thu nhập cho một bộ phận dân cư nhờ vào sự thích nghi với điều kiện mới, nhưng cũng đồng thời tạo ra một bộ phận dân cư sống trong cảnh bấp bênh Đây là những thách thức cần được giải quyết trong quá trình ĐTH.

1.1.3.3 Vấn đề chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở khu vực ngoại thành

Chuyển dịch cơ cấu kinh tế nói chung

Sự gia tăng dân số đô thị đi kèm với sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, đặc biệt là trong lực lượng lao động Quá trình đô thị hóa (ĐTH) dẫn đến việc chuyển đổi từ khu vực nông nghiệp (khu vực I) sang khu vực công nghiệp (khu vực II) và dịch vụ (khu vực III) Nhiều nông dân trước đây gắn bó với ruộng vườn giờ đây phải rời bỏ đất canh tác khi trở thành cư dân đô thị Họ sử dụng tiền đền bù từ Nhà nước để khởi nghiệp, xây dựng nơi cư trú mới và tìm kiếm việc làm, tạo ra nhiều thay đổi tại vùng ven đô Hà Nội.

Sự cần thiết phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá

CĐMĐSDĐ trong quá trình ĐTH là một yêu cầu khách quan không thể tránh khỏi Sau Hiến pháp năm 1980, đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước đại diện chủ sở hữu và giao quyền sử dụng đất cho các đối tượng cụ thể để khai thác tiềm năng Tuy nhiên, quá trình sử dụng đất đã phát sinh nhiều vấn đề về thu hồi và CĐMĐSDĐ, đặc biệt trong bối cảnh hiện nay Nguyên nhân chủ yếu là do sự thay đổi trong cơ cấu nhu cầu đất đai, yêu cầu sử dụng đất hiệu quả hơn, cùng với sự đổi mới trong phân công lao động xã hội và tốc độ ĐTH nhanh chóng trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, đặc biệt là ở vùng ven đô Hà Nội.

Đất đai là tài nguyên quý giá, đóng vai trò thiết yếu trong mọi lĩnh vực của cuộc sống, từ nơi cư trú đến sản xuất và xây dựng cơ sở hạ tầng Tại vùng ven đô Hà Nội, nhu cầu sử dụng đất thay đổi theo từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội Trong bối cảnh tổng cung đất đai cố định nhưng cầu đất đai ngày càng tăng, việc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả trở nên cần thiết, khiến cho công tác quản lý đất đai trở thành yêu cầu khách quan.

CĐMĐSDĐ nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đặc biệt trong nhóm đất nông nghiệp Hiện nay, phong trào xây dựng cánh đồng đạt 50 triệu đồng/ha và phát triển trang trại quy mô lớn đang diễn ra mạnh mẽ Để thực hiện điều này, cần chuyển đổi cơ cấu cây trồng và mùa vụ, cũng như thay đổi mục đích sử dụng đất nhằm tạo ra cánh đồng có năng suất cao hơn Bên cạnh đó, việc chuyển đổi đất nông thôn sang đất đô thị làm tăng giá trị đất, với giá đất nông nghiệp có thể tăng gấp 10 lần hoặc hơn khi chuyển đổi.

Dưới tác động mạnh mẽ của quá trình đô thị hóa, lao động nông nghiệp đang giảm dần, trong khi lao động công nghiệp và dịch vụ tăng nhanh chóng, dẫn đến sự chuyển dịch dân cư từ nông thôn ra thành phố Sự phát triển khoa học kỹ thuật đã mang lại thành tựu lớn trong sản xuất nông nghiệp quy mô lớn, nâng cao năng suất và chất lượng, đồng thời giảm đáng kể lực lượng lao động Số lao động thừa này sẽ gia nhập vào đội ngũ công nhân công nghiệp và dịch vụ, đòi hỏi phải có hệ thống cơ sở hạ tầng như nhà ở, trường học, bệnh viện để đáp ứng nhu cầu sống Do đó, việc mở rộng diện tích các đô thị trở nên cần thiết.

Tỷ lệ tăng dân số ở các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội, đang gia tăng nhanh chóng, chủ yếu do di cư cơ học với tỷ lệ đạt khoảng 4%, trong khi tỷ lệ tăng tự nhiên chỉ khoảng 1% Sự chuyển cư từ các tỉnh ngoại thành về Hà Nội ngày càng nhiều đã tạo ra nhu cầu lớn về đất đai cho nhà ở và các dịch vụ xã hội, gây áp lực lên thị trường bất động sản Bên cạnh đó, xu hướng hội nhập dẫn đến sự giao thoa văn hóa, làm thay đổi thị hiếu người tiêu dùng, với nhu cầu về nhà ở có nhiều phòng và diện tích lớn hơn, cùng với sự gia tăng nhu cầu giải trí như tennis và golf, đang tạo áp lực lớn lên đất đai vùng ven đô Hà Nội.

Hiện nay, Việt Nam đang mở rộng hợp tác quốc tế thông qua việc gia nhập WTO, dẫn đến nhiều chính sách thông thoáng hơn nhằm thu hút đầu tư nước ngoài Đặc biệt, trong những năm gần đây, thị trường bất động sản trở nên sôi động, kéo theo sự gia tăng mạnh mẽ của các dự án đầu tư phát triển nhà ở.

Việt Nam, với chính trị ổn định, là điểm đến lý tưởng cho du khách và các hội nghị quốc tế, dẫn đến nhu cầu gia tăng về dịch vụ khách sạn và nhà nghỉ Vùng ven đô Hà Nội đang trở thành tâm điểm của sự phát triển này, yêu cầu cần thiết phải cải cách và nâng cấp cơ sở hạ tầng để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường du lịch.

Những nhân tố tác động đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá

sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá

3.1 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là những biện pháp khoa học kỹ thuật và xã hội nhằm phân chia đất đai theo mục đích sử dụng, theo quy định của luật đất đai, nhằm tối ưu hóa tài nguyên đất Đặc biệt, trong việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng lớn từ giai đoạn hình thành dự án đến giai đoạn giải phóng mặt bằng (GPMB) và lập khu tái định cư (TĐC) Tại các địa phương chưa có quy hoạch rõ ràng, công tác quản lý đất đai thường yếu kém, dữ liệu không đáng tin cậy, dẫn đến việc phân loại đất và định hướng sử dụng không phù hợp với thực tế, gây khó khăn trong công tác bồi thường, GPMB và TĐC, làm giảm hiệu quả triển khai.

3.2 Yếu tố quản lý Nhà nớc về đất đai

Trong những năm gần đây, thu hồi đất GPMB đã trở thành điều kiện tiên quyết cho triển khai dự án, nhưng gặp nhiều ách tắc do quản lý Nhà nước về đất đai còn yếu kém Nhiều vướng mắc trong quản lý và sử dụng đất vẫn tồn đọng, khiến Nhà nước phải công nhận quyền sử dụng đất của những chủ sử dụng không có chứng thư pháp lý Tình trạng tranh chấp đất đai và khiếu kiện gia tăng do thiếu giấy tờ hợp pháp hoặc quyết định sai của các cấp có thẩm quyền, dẫn đến tiến độ GPMB bị kéo dài Đặc biệt, vùng ven đô Hà Nội đang chịu tác động lớn từ vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai, định giá đất, và tính pháp lý trong xã hội Công tác đăng ký, thống kê đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất quan trọng để bảo đảm quyền lợi của chủ sử dụng đất và giúp Nhà nước quản lý tài nguyên đất Tuy nhiên, hiện nay, việc lập hồ sơ địa chính còn nhiều hạn chế và công tác kiểm tra, đo đạc không được thực hiện nghiêm túc, dẫn đến sai sót trong đo đạc và lưu trữ hồ sơ Những tồn tại này ảnh hưởng nghiêm trọng đến công tác đền bù GPMB và tái định cư trong bối cảnh thị trường đất đai hiện nay.

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) theo từng chủ sở hữu, với mỗi chủ một giấy cho tất cả các thửa, đã làm giảm tính linh hoạt trong tổ chức thực hiện, vì yêu cầu phải đo đạc toàn bộ xã mới có thể cấp Thực tế, nhiều hộ gia đình cá nhân vẫn được cấp GCN do quản lý yếu kém hoặc cấp sai thẩm quyền Một số địa phương cấp huyện chưa lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất rõ ràng, dẫn đến việc ranh giới không xác định và biến động trong đất đai, khiến hạn mức đất áp dụng không công bằng cho người bị ảnh hưởng Có trường hợp, diện tích giao ban đầu là 300m², nhưng sau thời gian sử dụng, diện tích lấn chiếm tăng lên 400m² và khi cấp GCN lại được công nhận 700m² Để đảm bảo công tác đền bù tái định cư được thực hiện hiệu quả, Nghị định 22/CP quy định một trong các điều kiện để được đền bù là phải có GCNQSDĐ theo quy định pháp luật Khi các khu vực được cấp GCN đúng quy định, Hội đồng đền bù sẽ xây dựng phương án đền bù và định giá thiệt hại một cách thuận lợi, chính xác và công bằng cho người bị ảnh hưởng.

3.3 Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật

Các chính sách liên quan đến CĐMĐSDĐ đã được thảo luận trong nhiều hội thảo cấp Nhà nước nhằm tìm biện pháp sửa đổi phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, đặc biệt là thị trường BĐS Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vướng mắc trong quá trình áp dụng, với tình trạng một chính sách có quá nhiều văn bản hướng dẫn chưa được khắc phục, dẫn đến hiệu quả pháp luật không cao và tính pháp chế trong xã hội bị hạn chế Luật đất đai và chính sách đền bù GPMB đã được ban hành một cách toàn diện và chặt chẽ, nhưng việc tuyên truyền pháp luật trong nhân dân chưa được chú trọng, và trình độ dân trí chưa đồng đều Nhiều địa phương triển khai các biện pháp thiếu dân chủ, không công khai và thiếu đồng bộ, đặc biệt là đối với các văn bản pháp luật liên quan đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Trong công tác đền bù và tái định cư, một số cán bộ công chức đã lợi dụng chức quyền để vụ lợi cá nhân và sách nhiễu người dân Việc thiếu các quy định chế tài đã dẫn đến nhiều vụ việc tiêu cực chưa được xử lý triệt để, làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật và gây mất lòng tin của người dân cũng như các nhà đầu tư Tình trạng này trực tiếp ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng của các dự án, đồng thời làm giảm tỷ lệ kế hoạch đầu tư của các nhà đầu tư.

3.4 Yếu tố pháp chế xã hội chủ nghĩa

Pháp chế xã hội chủ nghĩa là một chế độ đặc biệt trong đời sống chính trị xã hội, yêu cầu các cơ quan Nhà nước, nhân viên Nhà nước, tổ chức xã hội và công dân tuân thủ nghiêm ngặt pháp luật trong mọi hoạt động Điều này có ảnh hưởng trực tiếp đến C§M§SD§.

Để xây dựng xã hội Nhà nước pháp quyền, việc củng cố nền pháp chế xã hội chủ nghĩa là điều cần thiết Hệ thống pháp luật, đặc biệt là Luật đất đai, đã phần nào đáp ứng yêu cầu trong thời kỳ đổi mới Tuy nhiên, vẫn còn nhiều yếu kém kéo dài, như sự chồng chéo giữa các văn bản pháp luật và sự tồn tại của nhiều văn bản lỗi thời chưa được thay thế Hơn nữa, nội dung của các văn bản pháp luật thường tách rời khỏi tầm nhìn chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Hiện nay, Luật đất đai và nhiều văn bản dưới luật có nhiều điều khoản chung chung, chồng chéo và tính khả thi thấp, dẫn đến việc áp dụng trong thực tiễn gặp nhiều hạn chế và bất cập Việc áp dụng chính sách pháp luật đất đai thiếu sự thống nhất và đồng bộ từ các cơ quan nhà nước, trong khi những cơ quan chức năng lại thiếu kinh nghiệm và chưa phát huy được vai trò trách nhiệm trong việc thực hiện chính sách đền bù GPMB và TĐC Hơn nữa, ý thức pháp luật của người dân chưa đầy đủ cũng là nguyên nhân khiến họ thiếu niềm tin vào chính sách pháp luật và giảm hiệu lực của pháp luật trong xã hội.

Trong bối cảnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, nhu cầu sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng và an ninh quốc phòng tại vùng ven đô Hà Nội ngày càng tăng, đòi hỏi Nhà nước phải thu hồi đất từ các chủ thể sử dụng Nghị định 22/1998/NĐ-CP đã thiết lập khung pháp lý thống nhất về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, tiếp theo là Nghị định 197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Tuy nhiên, việc thực hiện chính sách này gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến tính pháp chế trong công tác giải phóng mặt bằng Việc xây dựng các văn bản dưới luật có ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình thi hành pháp luật; nếu phù hợp, sẽ thúc đẩy công tác bồi thường và tái định cư, ngược lại có thể gây ra khiếm khuyết, giảm hiệu lực pháp luật và lòng tin của nhân dân đối với chính sách của Đảng và Nhà nước, dẫn đến gia tăng khiếu kiện.

3.5 Yếu tố định giá đất và giá đất

Sau thời kỳ đổi mới, khái niệm nền kinh tế thị trường được áp dụng theo định hướng xã hội chủ nghĩa, trong khi khái niệm thị trường bất động sản đang dần hoàn thiện nhờ vào sự phát triển của hệ thống pháp luật Mặc dù pháp luật, đặc biệt là Luật đất đai, không quy định cụ thể về giá trị của đất, nhưng thực tế cho thấy rằng lý thuyết “Chuyển đổi mục đích sử dụng đất” đã chứng minh giá trị của bất động sản Các yếu tố như nhu cầu sử dụng, sự khan hiếm và sức mua đều chỉ ra rằng đất đai thực sự có giá trị.

Hiến pháp năm 1992 khẳng định quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất thuộc sở hữu toàn dân, trong khi Luật đất đai năm 1993 và các sửa đổi năm 1998, 2001 quy định về giá đất để tính thuế và bồi thường khi thu hồi đất Thực tế, quá trình thu hồi đất GPMB thường gặp khó khăn trong việc giải quyết đền bù, mặc dù khung giá đất đã được điều chỉnh hai lần Giá đất trong mối quan hệ sở hữu toàn dân vẫn là vấn đề mới mẻ tại Việt Nam Để đáp ứng nhu cầu phát triển và thu hút đầu tư, việc định giá đất hiệu quả là cần thiết, nhằm xây dựng hệ thống giá cả thống nhất và nâng cao hiệu lực pháp luật trong bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất.

Mặc dù đã có những thay đổi quan trọng trong việc xác định giá đất để tính toán đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng vẫn cần đảm bảo tính chính xác và phù hợp với giá thị trường hiện tại.

Bộ Tài chính đã ban hành nhiều phương pháp xác định hệ số K để hỗ trợ các địa phương trong việc định giá đền bù, tuy nhiên, sự đa dạng trong các phương pháp này khiến việc áp dụng trở nên khó khăn Giá đất cần được xây dựng cho nhiều mục đích khác nhau, điều này dẫn đến việc không thể tính toán chính xác cho một mục đích cụ thể Hơn nữa, giá đất trên thị trường luôn biến động, trong khi bảng giá đất do cơ quan Nhà nước xây dựng lại dựa trên dữ liệu cũ mà không được điều chỉnh, do đó, dù hệ số K có được điều chỉnh tăng hay giảm đến 50%, cũng khó có thể phản ánh đúng giá trị thực tế của quyền sử dụng đất.

Việc phân loại đất, vị trí và phân hạng đất hiện nay không còn phù hợp với thực tế, dẫn đến giá đất được xây dựng không phản ánh đúng giá thị trường Điều này là nguyên nhân chính gây ra nhiều đơn khiếu nại liên quan đến công tác đền bù thiệt hại và giải phóng mặt bằng trong thời gian qua.

3.6 Nhiệm vụ điều tra khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất và lập bản đồ địa chính

Việc điều tra khảo sát, đo đạc và đánh giá phân hạng đất là cần thiết để lập BĐĐC thống nhất trên toàn quốc, theo quy định pháp luật về đất đai, ảnh hưởng trực tiếp đến công tác thu hồi đất, đền bù GPMB và TĐC của các dự án Thông tin từ BĐĐC cung cấp cơ sở pháp lý cho hội đồng đền bù trong việc xác định thông tin ban đầu về thửa đất, phản ánh hiện trạng sử dụng đất khu vực dự án Tuy nhiên, hiện nay, nhiều địa phương thực hiện công tác này chậm, với khoảng 60-70% cấp xã chưa có BĐĐC, điều này ảnh hưởng đến quản lý địa phương và việc xây dựng phương án đền bù thiệt hại trong công tác GPMB và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất.

Hệ thống chính sách pháp luật của Đảng và nhà nớc liên

Hệ thống chính sách pháp luật của Đảng và Nhà nước liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và phát triển đất đai Các quy định này nhằm đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch trong quá trình chuyển đổi, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động đầu tư và phát triển kinh tế Việc hiểu rõ các chính sách này sẽ giúp người dân và doanh nghiệp thực hiện đúng quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, góp phần vào sự phát triển bền vững của xã hội.

Vào năm 2003, sau Hội nghị Ban chấp hành Trung ương lần thứ VII, Luật Đất đai đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua vào ngày 26 tháng 11 năm 2003 và chính thức có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2004.

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai.

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thờng, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nớc thu hồi đất.

Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính đã sửa đổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004, nhằm hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP Các điều chỉnh này nhằm cải thiện quy trình và chính sách liên quan đến việc thực hiện nghị định.

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về ph- ơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

Thông tư số 114/2004/TT-BTC, ban hành ngày 26/11/2004, hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, được Chính phủ ban hành ngày 16/11/2004, quy định về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất cho các loại.

- Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Ngoài ra, còn một số các Nghị định, Thông t và Chỉ thị khác liên quan đếnC§M§SD§.

4.2 Nội dung chủ yếu của hệ thống chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện hành

4.2.1 Chính sách bồi thờng khi Nhà nớc thu hồi đất

Chính sách này được áp dụng cho các đối tượng bị Nhà nước thu hồi đất nhằm phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia và cộng đồng, cũng như phát triển kinh tế.

Tất cả các trường hợp thu hồi đất đều phải tuân thủ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chi tiết, bao gồm quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Nội dung của chính sách bồi thờng gồm có:

Chính sách bồi th ờng đất

Nguyên tắc bồi thường đất đai quy định rằng người bị thu hồi đất có đủ điều kiện sẽ được bồi thường theo Nghị định 197/2004/NĐ-CP Theo điều 8 của nghị định này, chỉ cần đáp ứng một trong 11 điều kiện, như có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, thì người dân sẽ được bồi thường.

Trờng hợp không đủ điều kiện đợc bồi thờng thì UBND tỉnh, thành phố xem xét để hỗ trợ.

Người bị thu hồi đất sẽ được bồi thường bằng cách giao đất mới có cùng mục đích sử dụng Nếu không có đất để bồi thường, sẽ được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm quyết định thu hồi Trong trường hợp bồi thường bằng đất mới hoặc nhà, nếu có chênh lệch giá trị, phần chênh lệch đó sẽ được thanh toán bằng tiền Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng, không tính theo giá đất sẽ chuyển mục đích sử dụng.

Luật đất đai 2003 và các Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết về chính sách bồi thường đất đai, bao gồm bồi thường đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân và tổ chức, cũng như bồi thường đất ở và đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng.

Chính sách bồi th ờng tài sản

Nguyên tắc bồi thường tài sản quy định rằng chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và gây thiệt hại Tuy nhiên, nếu tài sản gắn liền với đất thuộc đối tượng không được bồi thường hoặc hỗ trợ, như nhà ở và công trình xây dựng không được phép sau khi quy hoạch được công bố, hoặc xây dựng trái mục đích sử dụng đất xác định trong quy hoạch sau ngày 1-7-2004, thì sẽ không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Về hạn mức bồi thường, nhà ở và công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân sẽ được bồi thường theo giá trị xây dựng mới theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ xây dựng quy định Đối với nhà và các công trình xây dựng khác không nằm trong quy định trên, mức bồi thường sẽ được xác định theo các tiêu chí khác.

Mức bồi thờng nhà và công trình

Giá trị hiện có của nhà và công trình hiện tại

Một khoản tiền tính bằng tỷ lệ % theo giá trị hiện có của nhà, công trình

Mức bồi thường tối đa không vượt quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình tương đương với những tài sản bị thiệt hại Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 quy định cụ thể mức và phương thức bồi thường cho từng loại tài sản như nhà ở, công trình xây dựng trên đất đổi ngời chủ sở hữu, cũng như cho người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, đình, chùa, cây trồng, vật nuôi, và bồi thường cho người lao động phải ngừng việc.

Trước năm 1992, Nhà nước chủ yếu giải quyết các vấn đề liên quan đến đất đai thông qua phương pháp hành chính kết hợp với động viên tinh thần Tuy nhiên, sau khi Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 1993 được ban hành, phương thức kinh tế ngày càng được chú trọng và mở rộng Một trong những biểu hiện quan trọng của chủ trương này là việc Nhà nước đã thể chế hóa khái niệm “Chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong giá đất”, trong đó giá đất được tính toán khi Nhà nước đền bù cho người sử dụng đất bị thu hồi để phục vụ cho các dự án phát triển.

Nguyên tắc cơ bản trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là bồi thường theo giá đất tương ứng với mục đích sử dụng đã được Nhà nước cho phép Để xác định giá đất và khung giá đất, cần chú trọng đến việc phân vùng, phân hạng, phân loại đường phố và vị trí đất, theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16-1-2004 của Chính phủ.

Chính sách hỗ trợ bao gồm ba nội dung chính: hỗ trợ di chuyển, giúp ổn định đời sống và sản xuất, cùng với việc chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm cho người dân.

Kinh nghiệm của nớc ngoài

Quá trình đô thị hóa (ĐTH) trên toàn cầu đang diễn ra mạnh mẽ, với xu hướng chung là mở rộng diện tích đất đô thị và thu hẹp diện tích đất nông nghiệp Nghiên cứu này sẽ tập trung vào một số vấn đề liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất (CĐMĐSDĐ) trong quá trình ĐTH tại các quốc gia như Hàn Quốc, Trung Quốc và Thái Lan.

5.1 Kinh nghiệm của Hàn Quốc

Tại quốc gia này, Luật bồi thường thiệt hại được chia thành hai thể chế chính: thứ nhất là “Chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong đặc lệ”, liên quan đến bồi thường thiệt hại cho đất công cộng theo quy định của pháp luật; thứ hai là luật “Chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong sung công đất”, áp dụng theo thủ tục cường chế của công pháp.

Luật bồi thờng thiệt hại của Hàn Quốc mới đây sẽ thực hiện theo 3 giai đoạn:

Tiền đền bù và bồi thường đất sẽ được đánh giá bởi giám định viên công cộng dựa trên tiêu chuẩn giá quy định cho việc thu hồi đất phục vụ công trình công cộng Giá quy định này không phụ thuộc vào lợi nhuận khai thác, giúp đảm bảo tính khách quan trong quá trình thực hiện bồi thường.

Pháp luật quy định rằng trong quá trình thương lượng thu hồi đất, không được gây thiệt hại lớn cho người sở hữu đất Quy trình chấp nhận thu hồi đất bao gồm các bước: công nhận mục đích thu hồi, lập biên bản tài sản và đất đai, tiến hành thương lượng, và cuối cùng là chấp nhận thu hồi.

Quy định về biện pháp di dời là một yếu tố quan trọng, được Nhà nước hỗ trợ tích cực nhằm đảm bảo cuộc sống của người dân và cung cấp đất đai cho những người bị mất nơi cư trú do xây dựng công trình công cộng Điều này góp phần thu hút người dân tự nguyện di dời và liên quan chặt chẽ đến công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) Theo luật, nếu dự án có trên 10 người sở hữu trong tòa nhà, Nhà nước phải xây dựng chỗ ở mới hoặc hỗ trợ 30% giá trị tòa nhà cho họ Đối với các dự án xây dựng nhà chung cư, các đối tượng này sẽ được cung cấp nhà ở với giá thấp hơn giá thành Đối với các đối tượng kinh doanh chưa có tư cách pháp nhân và các đối tượng kinh doanh nông nghiệp, chính sách sẽ ưu tiên cung cấp cửa hàng hoặc di dời đến khu vực được phép kinh doanh.

5.2 Kinh nghiệm của Trung Quốc

Pháp luật đất đai của Trung Quốc có nhiều điểm tương đồng với Việt Nam, nhưng việc chấp hành pháp luật ở Trung Quốc rất cao Sự sử dụng đất đai tại đây diễn ra một cách tiết kiệm, với việc Nhà nước cấm hoàn toàn việc mua bán và chuyển nhượng đất đai Do đó, thị trường đất đai gần như không tồn tại, chỉ có thị trường nhà ở.

Chính sách đền bù thiệt hại liên quan đến đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không có quy định cụ thể về việc bồi thường Khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất, bao gồm cả đất nông nghiệp, sẽ căn cứ vào từng trường hợp cụ thể để cấp đất mới cho các chủ sử dụng có đất bị thu hồi.

Nhà nước thông báo cho các chủ sử dụng đất biết trước một năm về việc thu hồi đất Người dân có quyền chọn hình thức đền bù thiệt hại bằng tiền hoặc nhà cửa tại nơi ở mới Tại Bắc Kinh và Thượng Hải, người dân thường lựa chọn đền bù bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc.

Giá đền bù thiệt hại được xác định dựa trên giá thị trường, với mức giá cụ thể do Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà Mức giá này có thể được điều chỉnh linh hoạt để phù hợp với thực tế Đối với đất nông nghiệp, việc đền bù thiệt hại sẽ căn cứ vào tính chất và loại đất, phân chia thành đất tốt và đất xấu.

Các khu tái định cư (TĐC) được xây dựng đồng bộ và kịp thời, đáp ứng đa dạng nhu cầu về căn hộ cho nhiều mục đích sử dụng Chính quyền địa phương chú trọng đến điều kiện việc làm cho các chủ sử dụng phải di chuyển Đối với các đối tượng chính sách xã hội, Nhà nước có những chính sách hỗ trợ riêng.

Để giải quyết vấn đề việc làm và giảm sức ép đô thị, cần phát triển các xí nghiệp địa phương nhằm thu hút lao động và giảm bớt tình trạng di cư vào các thành phố lớn Mô hình này đã thành công tại Trung Quốc, nơi tốc độ tăng trưởng cao của doanh nghiệp địa phương đã tạo ra nhiều việc làm cho lực lượng lao động nông thôn Việc xây dựng các đô thị quy mô vừa và nhỏ sẽ giúp giảm bớt tình trạng lao động nhập cư, đồng thời phát triển các đô thị nhỏ ở vùng nông thôn kết hợp với công nghiệp hoá nông thôn sẽ thu hút lao động dư thừa Điều này không chỉ tối ưu hóa việc phân bổ nguồn lực mà còn thu hẹp khoảng cách giữa thành phố và nông thôn Các đô thị mới ở nông thôn sẽ thúc đẩy nhu cầu phát triển công nghiệp nông thôn, tạo nền tảng cho sự chuyển đổi xã hội tại khu vực này.

5.3 Kinh nghiệm của Thái Lan Đất nớc này cho phép hình thức sở hữu cá nhân đối với đất đai, do vậy về nguyên tắc khi Nhà nớc hoặc các tổ chức lấy đất để làm bất cứ việc gì đều phải có sự thoả thuận về việc sử dụng đất giữa chủ dự án đầu t và chủ đang sử dụng khu đất đó (chủ sở hữu) trên cơ sở hợp đồng

Giá đất để bồi thường thiệt hại được xác định dựa trên mức giá do một ủy ban Chính phủ công bố, phản ánh thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất động sản Bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt, và các chủ sở hữu có trách nhiệm tìm kiếm đất phù hợp với nhu cầu của họ Trong trường hợp phải di chuyển nhà ở, ủy ban sẽ hướng dẫn người dân về địa điểm mới và các hình thức thanh toán như trả một lần, thuê hoặc mua trả góp Nếu người bị thu hồi không đồng ý di chuyển, sẽ áp dụng biện pháp cưỡng chế.

Nhà nước chủ động bố trí khu tái định cư (TĐC) và luôn đáp ứng đầy đủ nhu cầu TĐC Đài Loan chú trọng đào tạo cán bộ địa chính có phẩm chất và năng lực phục vụ công tác đền bù giải phóng mặt bằng (GPMB) Quá trình tổ chức đào tạo được chuyên nghiệp hóa với nhiều nghiệp vụ và giáo trình chất lượng cao Công tác tuyên truyền vận động đối với các đối tượng phải di dời được thực hiện hiệu quả, với gần 100% hộ dân hiểu và chấp hành chính sách pháp luật cùng phương án đền bù và GPMB của Nhà nước ngay từ đầu.

Các quốc gia này đã rút ra bài học kinh nghiệm quan trọng về việc xây dựng văn bản pháp lý đầy đủ, kịp thời và linh hoạt, phù hợp với thực tiễn Đền bù GPMB không chỉ áp dụng cho các dự án mới mà còn cho việc cải tạo và chỉnh trang đô thị, góp phần nâng cao bộ mặt của thành phố.

thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất

đặc điểm cơ bản của huyện Đông Anh có ảnh hởng đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất

đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất

1.1.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên Đông Anh là huyện ngoại thành ở phía Đông Bắc Thủ đô Hà Nội, cách trung tâm Thủ đô 15 km theo đờng quốc lộ số 3 (Hà Nội - Thái Nguyên) với tổng diện tích tự nhiên là 18.213,9 ha, có 24 đơn vị hành chính trong đó có 23 xã và 1 thị trấn.

- Phía Bắc, Đông Bắc giáp huyện Sóc Sơn (Hà Nội) và huyện

Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh;

- Phía Đông giáp huyện Gia

- Phía Tây giáp huyện Mê

- Phía Nam giáp quận Tây

Hồ và huyện Từ Liêm (Hà Nội). Đông Anh là đầu mối giao thông thuận lợi nối liền Thủ đô Hà

Đông Anh có vị trí thuận lợi, kết nối với các vùng công nghiệp và trung tâm kinh tế lớn phía Bắc thông qua các tuyến QL2, QL3, QL18 và hệ thống đường sắt Điều này mang lại tiềm năng lớn trong việc thu hút thị trường và chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cây trồng Với khí hậu nhiệt đới gió mùa, Đông Anh có mùa đông lạnh và mùa hè nóng ẩm, tạo điều kiện lý tưởng cho sản xuất nông nghiệp đa dạng Ngoài ra, hệ thống sông Hồng, sông Đuống, sông Cà Lồ và sông Ngũ Khê cung cấp nguồn nước phong phú, hỗ trợ phát triển vận tải đường thủy và nông nghiệp hàng hóa.

1.1.2 ả nh hởng của điều kiện tự nhiên đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất Đông Anh nằm ở phía Bắc Thành phố Hà Nội, có vị trí giao l u thuận lợi với các trung tâm kinh tế lớn phía Bắc của đất nớc thông qua hệ thống giao thông đờng bộ, đờng thuỷ, đờng sắt và đặc biệt thuận lợi nằm cận kề với cảng hàng không Quốc tế Nội Bài đã tạo cho Đông Anh có thế và lực mới trong quá trình phát triển kinh tế xã hội nói chung và quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp nông thôn nói riêng

Huyện ven đô này đang trải qua quá trình đô thị hóa nhanh chóng, với sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp, dịch vụ và du lịch sinh thái Đồng thời, cơ cấu cây trồng và vật nuôi cũng đã được điều chỉnh để sản xuất hàng hóa chất lượng cao, phục vụ cho thị trường Hà Nội.

Cấu trúc địa hình và địa chất ở các xã miền Đông của huyện đã tạo ra những vùng đất trũng, gây ứ đọng nước vào mùa mưa Điều này dẫn đến nền đất yếu, gây tốn kém khi xây dựng các công trình hạ tầng trong khu vực.

1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

1.2.1 Khái quát tình hình phát triển kinh tế - xã hội

Vận dụng sáng tạo các quan điểm, chủ trương và chính sách của Đảng và Nhà nước, cùng với sự chỉ đạo của Thành phố, huyện Đông Anh đã khai thác hiệu quả

Mức sống của người dân huyện đạt khá, với thu nhập bình quân khoảng 500 USD/người/năm, tăng 1,47 lần so với năm 2000 Tỷ lệ hộ nghèo giảm từ 11,06% năm 2001 xuống còn 1,0% năm 2005, cho thấy đời sống ngày càng được cải thiện Giá trị sản xuất nông nghiệp đạt khoảng 73 triệu đồng/ha, cùng với thị trường tiêu thụ ổn định và điều kiện canh tác thuận lợi Hạ tầng phát triển đồng bộ, 100% hộ gia đình có điện, trên 90% hộ sở hữu xe máy và phương tiện nghe nhìn, với trung bình mỗi năm xây dựng 2.233 ngôi nhà mái bằng mới Huyện đã đầu tư nâng cấp hạ tầng kỹ thuật và xã hội, đáp ứng nhu cầu của người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Các mặt văn hóa - xã hội đang có sự chuyển biến tích cực, với tình hình an ninh, chính trị và trật tự an toàn xã hội được duy trì ổn định Công tác tuyên truyền và phổ biến giáo dục pháp luật cho nhân dân được thực hiện hiệu quả, góp phần nâng cao lòng tin của nhân dân vào sự lãnh đạo của Đảng Đồng thời, khả năng quản lý và điều hành của các cấp chính quyền địa phương cũng được cải thiện rõ rệt.

Năm 2006, huyện Đông Anh có dân số 301.283 người, với 68.240 hộ, trong đó 259.785 người làm nông nghiệp, chiếm 86,23% tổng dân số Mật độ dân số trung bình đạt 1.607 người/km², và tỷ lệ tăng dân số tự nhiên tăng từ 1,21% năm 2001 lên 1,82% năm 2006, chủ yếu do tình trạng sinh con thứ ba gia tăng trong những năm trước đó.

Huyện có tổng cộng 165.613 lao động, trong đó lao động nông nghiệp chiếm 108.452 người, tương đương 65,48% Đây là lợi thế lớn để phát triển nền nông nghiệp hàng hóa, đồng thời đáp ứng nhu cầu lao động cho các ngành công nghiệp và dịch vụ Mặc dù dân số chủ yếu sống bằng nghề nông, nhưng thời gian dành cho sản xuất nông nghiệp chỉ chiếm 1/2 thời gian trong ngày, dẫn đến tình trạng nông nhàn và hiệu quả kinh tế thấp.

Việc chuyển dịch cơ cấu sản xuất nông nghiệp diễn ra chậm, với các vùng sản xuất nhỏ lẻ, chưa hình thành được những vùng sản xuất hàng hóa lớn và tập trung Năng suất của nhiều cây trồng vẫn còn thấp, trong khi đó, cây và con mũi nhọn chưa được đầu tư thỏa đáng.

Dự án đang triển khai chậm hơn so với kế hoạch, tình trạng lấn chiếm và chuyển nhượng đất đai, cũng như việc chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật vẫn diễn ra phức tạp và chưa được khắc phục kịp thời.

1.2.2 Tác động của tình hình phát triển kinh tế- xã hội đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Huyện Đông Anh có tổng diện tích tự nhiên 18.213,90 ha, với mật độ dân số khoảng 1.607 người/km², phân bố không đồng đều, chủ yếu tập trung ở các xã trung tâm và khu vực miền Đông Là huyện ven đô, Đông Anh đang đối mặt với áp lực lớn từ quá trình đô thị hóa, dẫn đến việc thu hẹp diện tích đất nông nghiệp để phục vụ cho phát triển công nghiệp, dịch vụ và xây dựng cơ sở hạ tầng Điều này tạo ra áp lực lớn đối với việc sử dụng đất đai, trở thành vấn đề bức xúc tại huyện.

Cơ cấu kinh tế huyện Đông Anh đang chuyển biến theo hướng công nghiệp, dịch vụ và nông nghiệp Để đạt mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội theo nghị quyết của Đảng Bộ huyện lần thứ XVI, huyện cần dành quỹ đất nông nghiệp lớn cho phát triển công nghiệp, dịch vụ thương mại và đô thị Nhiều công trình trọng điểm của thành phố sẽ được triển khai, như mở rộng khu công nghiệp Bắc Thăng Long, các cụm công nghiệp vừa và nhỏ, tôn tạo khu di tích Cổ Loa, và xây dựng cầu Nhật Tân, cầu Đông Hội cùng đường 5 kéo dài Do đó, trong những năm tới, huyện cần tiết kiệm đất và sử dụng triệt để không gian để nâng cao hệ số sử dụng đất.

Huyện hiện có 301.283 người và khoảng 165.613 lao động, vì vậy cần đẩy mạnh phát triển công nghiệp, dịch vụ, cụm công nghiệp vừa và nhỏ, và các làng nghề truyền thống Việc phát triển các khu đô thị mới sẽ giúp tiết kiệm đất và tập trung dân cư Để đạt được nền kinh tế phát triển, hệ thống cơ sở hạ tầng sẽ được cải thiện, bao gồm xây dựng nhiều hệ thống đường giao thông và thủy lợi Có áp lực lớn trong việc dành quỹ đất để nâng cấp, cải tạo và mở rộng các tuyến đường, công trình thủy lợi, hệ thống mương máng, hồ đập, chủ yếu từ đất nông nghiệp Để nâng cao chất lượng cuộc sống cho gần 300.000 dân hiện tại và dự kiến 380.000 dân vào năm 2010, nhiều công trình phục vụ đời sống tinh thần, văn hóa, thể thao sẽ được cải tạo, mở rộng và xây mới.

khái quát tình hình quản lý đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất của huyện Đông Anh - thành phố hà nội

sử dụng đất của huyện Đông Anh - thành phố hà nội2.1 Khái quát tình hình quản lý đất đai

Trong những năm vừa qua tình hình quản lý đất đai của huyện ĐôngAnh có một số điểm đáng lu ý sau:

Công tác quản lý đất đai đợc thực hiện đúng chính sách và tuân theo pháp luật hiện hành.

Việc thực hiện hiệu quả công tác giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã giúp giảm thiểu tối đa tình trạng tranh chấp và khiếu kiện liên quan đến sử dụng đất đai.

Công tác giao đất và thu hồi đất cho cá nhân và tổ chức có nhu cầu sử dụng đất được thực hiện một cách kịp thời và tuân thủ đúng quy định của Luật và các

Công tác lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cho các xã, thị trấn trong huyện đang đạt kết quả tốt, tạo cơ sở cho việc quản lý và sử dụng đất hàng năm Tất cả các xã, thị trấn đã hoàn thành quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, được Thành phố phê duyệt theo Quyết định số 106/2000/QĐ-UB ngày 12/12/2000, nhằm phục vụ cho việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, và quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật.

Việc thực hiện các dự án theo quy hoạch sử dụng đất cấp xã đã được phê duyệt diễn ra chậm và thường kéo dài so với tiến độ Chất lượng quy hoạch sử dụng đất chưa cao, còn nhiều chồng chéo và chưa đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương Nhiều chỉ tiêu đưa ra không sát thực tế và mang tính áp đặt, dẫn đến tính khả thi thấp trong quá trình thực hiện Hiện tại, việc lập kế hoạch sử dụng đất cho những năm còn lại của kỳ kế hoạch cuối của huyện Đông Anh vẫn đang được triển khai để phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai.

Hiện nay, nhiều cán bộ địa chính ở cấp cơ sở chưa được đào tạo chuyên môn về địa chính, đồng thời còn kiêm nhiệm nhiều công việc khác tại địa phương Điều này dẫn đến những khó khăn trong công tác quản lý đất đai ở cấp cơ sở.

Gần đây, bộ máy tổ chức Nhà nước ở cấp huyện đã có nhiều thay đổi, ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai Trước đây, Phòng Nông nghiệp phụ trách lĩnh vực này, nhưng hiện tại đã được chuyển giao cho Phòng Tài nguyên và Môi trường Mặc dù khối lượng công việc tăng lên và định biên cán bộ còn thiếu, chuyên môn của nhân viên trong lĩnh vực tài nguyên và môi trường vẫn còn hạn chế, công tác quản lý đất đai của huyện đã dần đi vào nền nếp và ổn định.

Công tác phổ biến pháp luật đất đai và các văn bản dưới luật trong nhân dân chưa sâu rộng, dẫn đến việc chấp hành pháp luật và quy chế quản lý đất đai chưa nghiêm túc Tình trạng vi phạm trong cấp đất, lấn chiếm và tranh chấp đất đai, đặc biệt là ở khu vực hành lang giao thông đường bộ và vùng ven đô Hà Nội, vẫn đang diễn ra Hơn nữa, việc mua bán và chuyển nhượng trái phép còn xảy ra và tồn đọng trong một bộ phận dân cư.

2.2 Các văn bản pháp luật có liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội

Dựa trên Luật đất năm 2003 và các hướng dẫn từ Trung ương cùng UBND Thành phố Hà Nội, UBND huyện Đông Anh đã tích cực thực hiện và tuyên truyền các chủ trương, chính sách mới về đất đai Huyện cũng đã sáng tạo và cụ thể hóa các chính sách này thành một hệ thống văn bản pháp quy, tạo cơ sở cho việc chỉ đạo triển khai và thực hiện hiệu quả.

UBND thành phố Hà Nội đã có Quyết định 199/QĐ-UB ngày 29-12-

Năm 2004, thành phố Hà Nội đã ban hành giá các loại đất nhằm thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004 của Chính phủ Nghị định này quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá cho các loại đất trên địa bàn.

Gần đây, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 137/2007/QĐ-UBND vào ngày 30-11-2007, quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Đồng thời, Quyết định số 136/2007/QĐ-UBND cũng được ban hành cùng ngày.

Năm 2007, quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất đã được ban hành nhằm thực hiện các dự án đầu tư và xây dựng nhà

UBND huyện Đông Anh đã ban hành Quyết định số 630/2007/QĐ-UBND vào ngày 22 tháng 5 năm 2007, quy định về đối tượng, hạn mức và trình tự, thủ tục giao đất ở cho việc giãn dân tại khu vực nông thôn của huyện.

Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá ở huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội

3.1 Hiện trạng sử dụng đất ở huyện Đông Anh

Theo thống kê năm 2006, huyện có tổng diện tích tự nhiên là 18.213,90ha, trong đó bao gồm 9.611,34ha đất nông nghiệp, 8.231,79ha đất phi nông nghiệp và 370,77ha đất chưa sử dụng.

Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Đông Anh thể hiện qua bảng:

Biểu 2.1: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Đông Anh năm 2006

STT Mục đích sử dụng đất Diện tích (ha) Tỷ lệ (%)

1 Đất sản xuất nông nghiệp 9.061,92 94,28

1.1 Đất trồng cây hàng năm 8.874,05 97,93

1.2 Đất trồng cây lâu năm 187,87 2,07

2 Đất nuôi trồng thuỷ sản 549,42 5,72

Nguồn: Uỷ ban nhân dân huyện Đông Anh

Bảng tổng hợp trên cho thấy, sử dụng quỹ đất trong nhóm đất nông nghiệp nh sau:

3.1.1.1 Đất sản xuất nông nghiệp

* Đất sản xuất nông nghiệp toàn huyện có 9.061,92ha, chiếm 94,28% quỹ đất nông nghiệp và bằng 49,75% so với tổng diện tích tự nhiên của huyện. Trong đó:

- Đất trồng cây hàng năm khác: 918,80 ha.

- Đất trồng cây lâu năm : 187,87 ha

Do sự khác biệt về địa hình, thổ nhưỡng và hệ thống sông suối, kênh mương, mức độ tập trung và phân bố đất sản xuất nông nghiệp ở các xã không đồng đều.

- Đối với đất trồng cây hàng năm có 8.874,05 ha chiếm tỷ lệ cao nhất quỹ đất nông nghiệp (97,93% diện tích đất nông nghiệp) đợc chia thành các loại đất:

+ Đất trồng lúa: 7.955,25 ha (chiếm 89,65% đất trồng cây hàng năm) + Đất trồng cây hàng năm còn lại 918,80 ha, chiếm 10,35% đất cây hàng năm

Các xã như Thụy Lâm (635,47 ha), Xuân Nộn (589,09 ha), Tiên Dương (601,47 ha), Liên Hà (517,43 ha), Dục Tú (525,42 ha), Vĩnh Ngọc (522,22 ha), Cổ Loa (452,73 ha) và Việt Hùng (460,79 ha) là những khu vực có diện tích đáng chú ý.

- Đất trồng cây lâu năm có 187,87 ha, chiếm 2,07% đất sản xuất nông nghiệp trong đó tập trung chủ yếu ở xã Xuân Nộn 38,76 ha; Nam Hồng 35,11 ha; Bắc Hồng 30,00 ha.

3.1.1.2 Đất nuôi trồng thuỷ sản Đất nuôi trồng thuỷ sản có 549,42 ha đợc dùng để nuôi thả cá ở các hồ, ao do các hộ gia đình hoặc nhóm hộ đấu thầu phân bố ở các xã nh Nam Hồng 69,64 ha; Thụy Lâm 37,42 ha; Vân Nội 35,32 ha; Việt Hùng 35,98 ha; Vĩnh Ngọc 38,10 ha; Đại Mạch 55,71 ha; Cổ Loa 36,58 ha; Mai L©m 36,74 ha

Diện tích nhóm đất phi nông nghiệp của Đông Anh có 8.231,79 ha, chiếm 45,20% diện tích tự nhiên của huyện đợc phân bố nh sau:

* Diện tích đất ở toàn huyện 2.111,67 ha chiếm 25,65% diện tích đất phi nông nghiệp và chiếm 11,59% diện tích tự nhiên, trong đó:

- Đất ở đô thị là 104,34 ha, chiếm 4,94% tổng diện tích đất ở, bình quân đất ở đô thị là 178 m 2 /hộ, tập trung ở thị trấn Đông Anh.

Đất ở nông thôn chiếm 95,06% tổng diện tích đất ở, với tổng diện tích là 2.007,33 ha và bình quân 319 m²/hộ Các điểm dân cư của các xã được tổ chức thành những làng xóm, thuận lợi cho giao thông, giao lưu văn hóa và phát triển kinh tế.

3.1.2.2 Đất chuyên dùng Đất chuyên dùng toàn huyện có 3.867,34 ha chiếm 46,98% quỹ đất phi nông nghiệp và bằng 21,23% so với quỹ đất tự nhiên; bao gồm đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, đất quốc phòng an ninh, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất có mục đích công cộng Cụ thể diện tích các loại đất nh sau:

- Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp: 244,67 ha, chiếm 6,33%.

- Đất quốc phòng, an ninh: 94,53 ha, chiếm 2,44%.

Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại khu vực này chiếm 22,27%, tương đương với 861,18 ha Trong đó, diện tích đất dành cho khu công nghiệp là 231,12 ha, đất cho cơ sở sản xuất kinh doanh đạt 566,45 ha và đất sản xuất vật liệu xây dựng là 63,61 ha.

- Đất có mục đích công cộng 2.666,96 ha, chiếm 68,96% đất chuyên dùng

+ Giao thông: 1.345,32 ha, chiếm 50,44% diện tích đất mục đích công céng;

+ Thuỷ lợi: 1.072,56 ha, chiếm 40,22% diện tích đất mục đích công céng;

+ Truyền dẫn năng lợng, truyền thông: 2,52 ha, chiếm 0,09% đất mục đích công cộng;

+ Cơ sở văn hoá: 19,53 ha, chiếm 0,73% diện tích đất mục đích công céng;

+ Cơ sở y tế: 10,73 ha, chiếm 0,40% diện tích đất mục đích công cộng; + Cơ sở giáo dục - đào tạo: 68,72 ha chiếm 2,58% diện tích đất mục đích công cộng;

+ Thể dục thể thao: 48,24 ha, chiếm 1,81% diện tích đất mục đích công cộng;

+ Chợ: 24,57 ha, chiếm 0,92% diện tích đất mục đích công cộng;

+ Bãi thải, xử lý chất thải: 26,15 ha, chiếm 0,98% diện tích đất mục đích công céng.

3.1.2.3 Đất tôn giáo, tín ngỡng; đất nghĩa trang, nghĩa địa; đất sông suối và mặt nớc chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác

- Đất tôn giáo, tín ngỡng 11,24 ha, chiếm 0,14% đất phi nông nghiệp, tập trung rải rác ở hầu hết các xã, thị trấn.

- Đất nghĩa trang, nghĩa địa 171,94 ha, chiếm 2,09% nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các nghĩa trang liệt sỹ và nghĩa địa các xã, thị trấn.

- Đất sông suối và mặt nớc chuyên dùng 2.049,66 ha, chiếm 24,90% đất phi nông nghiệp

- Đất phi nông nghiệp khác có 19,94 ha, chiếm 0,24% đất phi nông nghiệp.

Đông Anh hiện còn 370,77 ha đất chưa sử dụng, chiếm 2,04% tổng diện tích tự nhiên Diện tích đất này chủ yếu tập trung tại các xã như Võng La (149,18 ha), Thụy Lâm (36,04 ha), Xuân Nộn (25,47 ha), Uy Nỗ (25,08 ha), Tầm Xá (28,80 ha) và Hải Bèi (25,21 ha).

3.2 Tình hình thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ kế hoạch trớc (2000 -

2005) của quy hoạch sử dụng đất (2000-2010) ở huyện Đông Anh

3.2.1 Biến động sử dụng đất trong kỳ kế hoạch trớc

3.2.1.1 Đất nông nghiệp a Đất sản xuất nông nghiệp

Biến động sử dụng đất sản xuất nông nghiệp từ năm 2000-2005 đợc thể hiện theo bảng sau:

Biểu 2.2: Biến động sử dụng đất nông nghiệp từ năm 2000 đến năm 2005 Đơn vị tính: ha

STT Loại đất Diện tích năm 2000 Diện tích n¨m 2005 T¨ng (+)

Giảm (-) Tổng diện tích đất SXNN 2889,90 4064,26 1174,36

1 Đất trồng cây hàng năm 2574,82 3949,16 1374,34

1.1.2 Đất trồng lúa nớc còn lại 1497,67 1720,59 222,92

1.2 Đất trồng cây hàng năm còn lại 1077,15 2228,57 1151,42

2 Đất trồng cây lâu năm 315,08 115,10 -199,98

Nguồn: Quy hoạch sử dụng đất huyện Đông Anh (2000-2010)

Bảng tổng hợp trên cho thấy: Đất sản xuất nông nghiệp toàn huyện năm 2000 có 2889,9ha đến năm 2005 l à 4064,26ha tăng 1174,36ha, trong đó:

Từ năm 2000 đến năm 2005, diện tích đất trồng cây hàng năm đã tăng từ 2574,82 ha lên 3949,16 ha, với sự gia tăng 1374,34 ha chủ yếu do chuyển đổi từ đất đồi núi chưa sử dụng sang đất nông nghiệp.

Diện tích đất trồng lúa nước còn lại đã tăng thêm 293,02 ha, nhưng cũng bị giảm do kiểm kê bỏ sót 36,45 ha Ngoài ra, có 27,50 ha đất đã chuyển sang trồng cây hàng năm và 6,15 ha đã chuyển sang mục đích phi nông nghiệp.

- Đất trồng cây hàng năm còn lại năm 2000 là 1077,15ha; năm 2005 có 2228,57ha tăng 1156,75ha do chuyển từ các loại sau:

Diện tích đất trồng cây hàng năm đã tăng thêm 1156,75ha, trong đó bao gồm 27,5ha đất lúa, 116,43ha đất bằng cha sử dụng và 113,81ha đất đồi núi cha sử dụng, cùng với 899,01ha tăng khác Đồng thời, có sự giảm 5,33ha do chuyển sang các loại đất khác, cụ thể là 2,14ha đất ở nông thôn, 0,11ha đất ở đô thị, 0,53ha đất trụ sở cơ quan và 2,55ha đất có mục đích công cộng.

Từ năm 2000 đến năm 2005, diện tích đất trồng cây lâu năm đã tăng 41,91 ha nhờ vào việc chuẩn hóa số liệu qua đo đạc địa chính chính quy Tuy nhiên, diện tích đất cây lâu năm cũng giảm 241,89 ha do chuyển đổi sang các loại đất khác, cụ thể là 235,41 ha sang đất rừng sản xuất, 2,44 ha sang đất ở nông thôn, 0,07 ha sang đất ở đô thị, 0,11 ha sang đất cơ sở sản xuất kinh doanh, 0,66 ha sang đất có mục đích công cộng, và giảm 3,2 ha vào các mục đích khác.

Diện tích đất lâm nghiệp năm 2000 có 3224,9ha; đến năm 2005 có 14963,59 ha Nh vậy đất lâm nghiệp năm 2005 so với năm 2000 tăng 11.738,69ha Trong đó:

Biểu 2.3: Biến động đất lâm nghiệp từ năm 2000 đến năm 2005

Loại đất 2000 DT năm 2005 DT năm Tăng (+) Giảm (-)

(1) (2) (3) (4) Đất lâm nghiệp 3224,90 14963,89 11738,99 Đất rừng sản xuất 742,98 2943,95 2200,97 Đất rừng phòng hộ 1937,42 11475,44 9538,02 Đất rừng đặc dụng 544,50 544,50 0

Diện tích đất rừng sản xuất đã tăng 2422,59 ha, chủ yếu do chuyển đổi từ đất cây lâu năm (235,41 ha) và đất đồi núi cha sử dụng (1906,57 ha) Tuy nhiên, diện tích này cũng giảm do chuyển sang các loại đất khác, bao gồm rừng phòng hộ (202,77 ha), đất ở nông thôn (0,2 ha), đất an ninh quốc phòng (17,73 ha), đất khai thác khoáng sản (0,31 ha) và đất có mục đích công cộng (0,61 ha) So với năm 2000, tổng diện tích đất rừng sản xuất năm 2005 đã tăng thêm 2200,97 ha.

- Đất rừng phòng hộ: Diện tích năm 2005 có 11475,44ha so với năm

Năm 2000, diện tích đất rừng phòng hộ tăng 9538,02 ha, chủ yếu do chuyển đổi từ các loại đất khác Cụ thể, đất rừng sản xuất giảm 202,77 ha, đất đồi núi chưa sử dụng giảm 1133,08 ha, và núi đá không có rừng cây giảm 8470,31 ha, trong khi có sự tăng thêm 13,60 ha từ các nguồn khác Bên cạnh đó, đất nuôi trồng thủy sản và đất nông nghiệp cũng được đề cập trong bối cảnh này.

Diện tích đất nuôi trồng thủy sản đã tăng từ 3,15ha vào năm 2000 lên 15,73ha vào năm 2005, với sự gia tăng 13,05ha Sự mở rộng này chủ yếu do chuyển đổi từ 1,49ha đất mặt nước chuyên dùng, 0,06ha đất bằng chưa sử dụng và 11,50ha từ các nguồn tăng khác.

Diện tích nhóm đất phi nông nghiệp năm 2000 có 771,67ha đến năm

2005 là 1323,70ha tăng 552,03ha Cụ thể nh sau: a Đất ở

- Diện tích đất ở năm 2005 có 171,59ha giảm 27,17ha so với năm 2000. Trong đó:

+ Đất ở đô thị có 45,43ha giảm 23,37ha do chuyển sang đất phi nông nghiệp 0,27ha; giảm khác 24,43ha Đồng thời tăng thêm 1,33ha.

Thành tựu đạt đợc và những hạn chế về chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội

Hà Nội trong thời gian qua

4.1 Thành tựu của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong thời gian qua ở huyện Đông Anh

Thứ nhất, quá trình CĐMĐSDĐ trong thời gian qua ở huyện Đông Anh đã thúc đẩy mạnh mẽ tiến trình phát triển đô thị

Quá trình đô thị hóa đã thay đổi diện mạo huyện, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần của người dân, rút ngắn khoảng cách giữa đô thị và nông thôn, đồng thời thu hút đầu tư trong và ngoài nước, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Mặc dù mất một phần đất nông nghiệp, nhưng việc chuyển đổi đất thành khu công nghiệp, cơ sở hạ tầng và nhà ở đã mang lại hiệu quả kinh tế và xã hội, tạo việc làm và tăng thu nhập cho người dân Đô thị hóa cũng khai thác hiệu quả các loại đất chưa sử dụng, nâng cao giá trị đất đai.

Thứ hai, tiến độ thực hiện kế hoạch sử dụng các loại đất về cơ bản đều vợt mức kế hoạch đề ra

Thứ ba, xu hướng phát triển kế hoạch sử dụng đất theo chiều hướng thuận là tích cực, với đất nông - lâm nghiệp và đất phi nông nghiệp đều gia tăng, trong khi đất chưa sử dụng giảm dần Hiện trạng sử dụng đất khả quan, với 78,74% diện tích tự nhiên đã được khai thác cho các mục đích khác nhau, đặc biệt là đất sản xuất nông nghiệp Về mặt kinh tế, sản xuất nông - lâm nghiệp thu hút 90% lao động và đóng góp hơn 60% giá trị tổng sản phẩm hàng năm của huyện, chủ yếu được giao cho các hộ nông dân và tổ chức, đang dần chuyển sang hướng sản xuất hàng hóa.

Trong những năm qua, huyện Đông Anh đã chú trọng đến việc quản lý và sử dụng đất đai, thể hiện sự quan tâm của các cấp ủy Đảng và chính quyền Huyện đã nghiêm túc thực hiện đầy đủ các nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai theo quy định của pháp luật.

Cơ chế chính sách đã được điều chỉnh linh hoạt để phù hợp với tình hình thực tế, đồng thời tổ chức bộ máy làm công tác GPMB cũng đã được chuyên môn hóa hơn.

Công tác thu hồi, đền bù GPMB và TĐC tại huyện Đông Anh là một nhiệm vụ kinh tế - chính trị - xã hội phức tạp, nhưng đã đạt được nhiều kết quả tích cực, phản ánh nỗ lực lớn lao của Đảng bộ và chính quyền địa phương.

Huyện Đông Anh đã xây dựng kế hoạch thực hiện công tác bồi thường GPMB dựa trên việc rà soát các điều kiện về kinh phí bồi thường, hỗ trợ và quỹ TĐC theo quy định Kế hoạch này bám sát các yêu cầu trọng tâm từ UBND thành phố Hà Nội và UBND huyện, nhằm đảm bảo tiến độ thực hiện các dự án, đặc biệt là các dự án trọng điểm.

Trong thời gian tới, huyện Đông Anh sẽ triển khai xây dựng nhiều khu tái định cư (TĐC) có tính thẩm mỹ cao nhằm phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) đường 5 kéo dài và cầu Nhật Tân Sự hoàn thiện của các dự án TĐC này sẽ tạo ra sự thay đổi đáng kể cho bộ mặt vùng đô thị mới phía Bắc sông Hồng Các dự án sẽ được thực hiện ở thời điểm cao nhất, đảm bảo đủ số lượng nhà TĐC cho người dân Hơn nữa, việc mở rộng địa giới hành chính Hà Nội ra xa hơn trung tâm thành phố ở phía Bắc sông Hồng đang dần trở thành hiện thực.

4.2 Những hạn chế nảy sinh trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở huyện Đông Anh trong thời gian qua

Thứ nhất, hiệu quả sử dụng các loại đất còn thấp, cha tơng xứng với tiềm năng của huyện

Cơ cấu sử dụng đất hiện tại còn chồng chéo và manh mún, với diện tích đất nông nghiệp lớn nhưng đất phi nông nghiệp phục vụ công nghiệp hóa và đô thị hóa tăng không đáng kể Việc khai thác và sử dụng đất đòi hỏi đầu tư vốn và áp dụng các biện pháp kỹ thuật để đảm bảo hiệu quả kinh tế và bảo vệ môi trường Đặc biệt, cần chú ý đến diện tích đất lâm nghiệp, mặc dù đã có nỗ lực phục hồi và trồng mới rừng, tỷ lệ che phủ chỉ đạt 37,00%, chủ yếu là rừng nghèo và rừng non với tán che phủ chưa dày.

Công tác thu hồi đất hàng năm đạt kế hoạch đề ra có ảnh hưởng lớn đến tiến độ thực hiện các dự án, từ đó cản trở sự phát triển kinh tế.

Thứ ba, chính sách đền bù GPMB trong quan hệ chuyển mục đích sử dụng đất còn nhiều bức xúc

Công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) tại hầu hết các dự án hiện nay diễn ra chậm hơn tiến độ đã đề ra, dẫn đến nhiều hậu quả nghiêm trọng như ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án, gia tăng khiếu nại và chênh lệch lợi ích Mặc dù chủ đầu tư đã hỗ trợ địa phương nhiều khoản ngoài chính sách đền bù, nhưng sau nhiều năm, nhiều địa phương vẫn chưa bàn giao mặt bằng, gây thiệt hại cho chủ đầu tư Quá trình thực hiện GPMB còn gặp phải tình trạng chồng chéo văn bản và quyết định, nhưng vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Giá đất đền bù cho người dân chưa sát với giá thị trường, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp, dẫn đến sự thiếu công bằng xã hội Điều này không phản ánh đầy đủ các yếu tố của giá trị quyền sử dụng đất, gây thiệt thòi cho những người có đất bị thu hồi.

Quan hệ giao dịch đất đai chủ yếu mang tính chất hành chính, thường bị áp đặt và thậm chí cường chế, thay vì dựa vào sự thoả thuận tự nguyện giữa các bên.

Thứ t, công tác TĐC, ổn định đời sống của những ngời bị thu hồi đất còn nhiều bất cập

Dựa trên các thực trạng đã phân tích và đối chiếu với các chính sách tái định cư theo Điều 42 của Luật Đất đai (26/11/2003), được cụ thể hóa trong Chương V của Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004, có thể rút ra những nhận xét quan trọng về hiệu quả và tính khả thi của các chính sách này trong việc hỗ trợ người dân bị ảnh hưởng.

Công tác tái định cư (TĐC) cần được triển khai một cách rõ ràng và có tầm nhìn tổng thể, với quy hoạch TĐC phải dựa trên quy hoạch sử dụng đất và ngược lại Hiện nay, quy hoạch sử dụng đất chưa gắn kết với quy hoạch phát triển đô thị và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội Nguồn vốn cho TĐC chưa được xác định rõ ràng, chủ yếu huy động từ nhiều nguồn khác nhau, dẫn đến tình trạng phân tán và dàn trải Nhiều khoản thu từ đất chưa được đầu tư trở lại để phát triển quỹ đất và quỹ nhà cho TĐC Đặc biệt, đời sống của một bộ phận dân cư, chủ yếu là nông dân, sau khi bị thu hồi đất rơi vào khó khăn do không tìm được nghề nghiệp phù hợp hoặc do trình độ tay nghề thấp.

4.3 Nguyên nhân của những hạn chế trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở huyện Đông Anh

4.3.1.1 Hệ thống chính sách đất đai, thu hồi chuyển đổi mục đích sử dụng đất còn cha theo kịp với yêu cầu chuyển sang cơ chế thị trờng

Những vấn đề đặt ra cần giải quyết trong thời gian tới76 Chơng III: phơng hớng và giải pháp thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá ở huyện đông anh – thành phố hà nội trong thời gian tới

Để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, cần thực hiện các biện pháp điều chỉnh hợp lý cơ cấu sử dụng đất, đồng thời giảm diện tích đất nông nghiệp.

Vào thứ ba, cần chú trọng vào việc lập kế hoạch và tổ chức thực hiện kế hoạch một cách hiệu quả, đồng thời chủ động rà soát các điều kiện cần thiết cho nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Việc kiểm tra các nhu cầu và điều kiện tuân thủ quy định của Nhà nước là rất quan trọng trước khi bắt đầu công tác bồi thường GPMB Cần chỉ đạo một cách sát sao và quyết liệt để hoàn thành công tác bồi thường GPMB cho các dự án trọng điểm, đặc biệt là những dự án kỷ niệm 1000 năm Thăng Long - Hà Nội, như dự án tái tạo và tu bổ di tích Cổ Loa.

Cần tiếp tục đổi mới các văn bản thi hành về công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) theo hướng kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, phù hợp với tình hình thực tế của huyện Tăng cường kiện toàn bộ máy chuyên nghiệp, nâng cao trình độ cán bộ trong lĩnh vực này Đồng thời, cần đẩy mạnh tuyên truyền, hướng dẫn pháp luật và phổ biến chính sách liên quan đến GPMB cho nhân dân Thực hiện công khai, dân chủ và công bằng, đồng thời kiên quyết áp dụng biện pháp hành chính, cương quyết thu hồi đất đối với những trường hợp cố tình chây ỳ, chống đối không bàn giao mặt bằng theo quy định.

Chơng III: phơng hớng và giải pháp thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá ở huyện đông anh

– thành phố hà nội trong thời gian tới

dự báo nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất phục vụ quá trình đô thị hoá của huyện đông anh đến năm 2010 78 Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất

1.1 Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất Để thực hiện các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội của huyện Đông Anh đến năm 2010 theo hớng tăng cờng đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hớng công nghiệp - dịch vụ, thơng mại, du lịch - nông nghiệp, do vậy trong thời gian từ nay đến năm 2010, cần chuyển mục đích diện tích đất nông nghiệp để sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp cũng nh chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi phải hợp lý trong sự phát triển chung của Thủ đô Hà Nội.

Trong giai đoạn cuối của kế hoạch quy hoạch sử dụng đất từ năm 2008 đến 2010, cần thiết phải chuyển đổi một số diện tích đất nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp, như thể hiện trong bảng dưới đây.

Biểu 3.1: Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất phân theo từng năm Đơn vị tính: Ha

Thứ tự Loại đất phải chuyển đổi Diện tích cần chuyển đổi nh÷ng n¨m còn lại

1.1 Đất sản xuất nông nghiệp 797,02 211,53 284,11 301,38

1.1.1 Đất trồng cây hàng năm 780,32 209,33 279,51 291,48

Trong đó: đất chuyên trồng lúa níc 472,79 108,64 175,54 188,61

1.1.2 Đất trồng cây lâu năm 16,70 2,20 4,60 9,90

1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản 42,21 11,83 14,07 16,31

2.2 Đất chuyên dùng 5,04 1,32 2,95 0,77 Đất có mục đích công cộng 5,04 1,32 2,95 0,77

2.3 Đất sông suối và mặt nớc CD 260,7 101,78 77,94 80,98

Nguồn: Dự thảo kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối của quy hoạch sử dụng đất 2000-2010 huyện Đông Anh

1.1.1 Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất năm 2008

* Kế hoạch chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp:

Trong năm 2008 cần chuyển 223,36 ha đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, cụ thể các loại đất chuyển mục đích nh sau:

Trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, 209,33 ha đất trồng cây hàng năm đã được chuyển sang các mục đích phi nông nghiệp Cụ thể, 24,12 ha được chuyển sang đất ở, 0,60 ha cho đất trụ sở, 70,28 ha cho khu công nghiệp, 44,66 ha cho đất sản xuất kinh doanh, 58,69 ha cho mục đích công cộng, 0,25 ha cho đất tôn giáo, tín ngưỡng và 10,73 ha cho đất nghĩa trang, nghĩa địa.

- Đất trồng cây lâu năm: Chuyển 2,20 ha sang đất có mục đích công céng.

Diện tích đất nuôi trồng thủy sản đã được chuyển đổi 11,83 ha sang đất phi nông nghiệp, bao gồm 6,74 ha chuyển thành đất ở, 3,50 ha thành đất công nghiệp, 1,44 ha thành đất công cộng và 0,15 ha cho mục đích tôn giáo, tín ngưỡng.

* Kế hoạch chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong nội bộ đất nông nghiệp:

Trong năm, cần chuyển đổi 39,59 ha đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, 33,55 ha sang đất nuôi trồng thủy sản, 5,04 ha sang đất trồng cây hàng năm, và 62,09 ha sang đất nông nghiệp khác.

Chuyển 9,20 ha đất trồng lúa nớc còn lại sang đất nông nghiệp khác.

Chuyển 10,70 ha đất trồng cây hàng năm còn lại sang đất nông nghiệp khác.

Kế hoạch chuyển đổi đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất, nhưng không phải là đất ở, đang được triển khai Điều này nhằm mục tiêu quản lý hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, đồng thời tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nước Việc chuyển đổi này cũng góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo sử dụng đất hợp lý và bền vững.

Trong năm cần chuyển 51,73 ha đất sông suối, mặt nớc chuyên dùng sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.

* Kế hoạch chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở chuyển sang đất ở:

Trong năm cần chuyển 15,00 ha đất sông suối, mặt nớc chuyên dùng sang đất ở.

Trong việc sử dụng đất, 279,51 ha đất trồng cây hàng năm đã được chuyển đổi sang các mục đích phi nông nghiệp Cụ thể, 26,58 ha được chuyển thành đất ở, 1,17 ha cho đất trụ sở, 0,97 ha phục vụ quốc phòng và an ninh, 140,22 ha cho khu công nghiệp, 40,20 ha cho sản xuất kinh doanh, 66,57 ha cho mục đích công cộng, 1,87 ha cho đất tôn giáo, tín ngưỡng, và 1,93 ha cho đất nghĩa trang, nghĩa địa.

Diện tích đất nuôi trồng thủy sản đã được chuyển đổi 14,07 ha sang đất phi nông nghiệp, bao gồm 1,11 ha chuyển sang đất ở, 11,47 ha chuyển sang đất công nghiệp, 1,39 ha chuyển sang đất công cộng và 0,10 ha chuyển sang đất tôn giáo, tín ngưỡng.

Trong năm, cần thực hiện chuyển đổi 16,13 ha đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, 3,00 ha sang đất nuôi trồng thủy sản, và 1,60 ha sang đất nông nghiệp khác.

Chuyển 1,26 ha đất trồng cây hàng năm còn lại sang đất trồng cây lâu năm và 15,40 ha sang đất nông nghiệp khác.

Kế hoạch chuyển đổi đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất, nhưng không phải là đất ở, đang được triển khai nhằm tối ưu hóa việc sử dụng đất và tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Theo kế hoạch, sẽ chuyển đổi 291,48 ha đất trồng cây hàng năm sang các mục đích phi nông nghiệp, bao gồm 76,52 ha cho đất ở, 80,92 ha cho đất khu công nghiệp, 49,04 ha cho đất sản xuất kinh doanh, 0,10 ha cho đất vật liệu xây dựng, 79,73 ha cho đất mục đích công cộng, 1,12 ha cho đất tôn giáo, tín ngưỡng và 4,05 ha cho đất nghĩa trang, nghĩa địa.

Diện tích đất nuôi trồng thủy sản đã được chuyển đổi, trong đó 16,31 ha được chuyển sang đất phi nông nghiệp Cụ thể, 10,23 ha chuyển sang đất ở, 1,22 ha thành đất công nghiệp, 4,78 ha dành cho đất công cộng và 0,08 ha cho đất tôn giáo, tín ngưỡng.

Trong năm cần chuyển 15,80 ha đất chuyên trồng lúa nớc sang đất trồng cây lâu năm; chuyển 1,10 ha sang đất nông nghiệp khác.

Chuyển 8,00 ha đất trồng cây hàng năm còn lại sang đất trồng cây lâu năm và chuyển 16,50 ha sang đất nông nghiệp khác.

Kế hoạch chuyển đổi đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất, nhưng không thuộc loại đất ở, đang được triển khai Việc này nhằm quản lý và sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất, đồng thời tạo điều kiện cho các dự án phát triển kinh tế Chuyển đổi này không chỉ giúp tăng nguồn thu cho ngân sách mà còn góp phần vào việc cải thiện hạ tầng và dịch vụ công cộng.

1.2 Kế hoạch thu hồi đất

1.2.1 Kế hoạch thu hồi đất năm 2008

Trong năm này cần thu hồi 223,36 ha đất nông nghiệp và 103,60 ha đất phi nông nghiệp đợc chia ra các loại đất cụ thể gồm:

+ Thu hồi đất sản xuất nông nghiệp: thu hồi 211,53 ha gồm 209,33 ha đất trồng cây hàng năm và 2,20 ha đất cây lâu năm.

+ Thu hồi đất nuôi trồng thủy sản cần thu hồi 11,83 ha để sử dụng vào mục đích khác.

+ Thu hồi đất ở nông thôn 0,5 ha;

+ Thu hồi đất có mục đích công cộng 1,32 ha.

Thu hồi 101,78 ha đất sông suối và mặt nước chuyên dùng để chuyển đổi mục đích sử dụng sang nuôi trồng thủy sản, phát triển trang trại, đất ở và sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.

Trong năm này cần thu hồi 298,18 ha đất nông nghiệp và 81,31 ha đất phi nông nghiệp đợc chia ra các loại đất cụ thể gồm:

+ Thu hồi đất sản xuất nông nghiệp với diện tích 284,11 ha bao gồm 279,51 ha đất trồng cây hàng năm và 4,60 ha đất cây lâu năm.

+ Thu hồi đất nuôi trồng thuỷ sản với diện tích 14,07 ha để sử dụng vào các mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp.

+ Thu hồi đất ở nông thôn 0,42ha;

+ Thu hồi đất có mục đích công cộng 2,95 ha.

Trong năm cuối của kỳ kế hoạch, cần thu hồi 317,69 ha đất nông nghiệp và 83,11 ha đất phi nông nghiệp đợc chia ra các loại đất cụ thể gồm:

+ Thu hồi đất sản xuất nông nghiệp với diện tích 301,38 ha bao gồm 291,48 ha đất trồng cây hàng năm và 9,90 ha đất cây lâu năm.

+ Thu hồi đất nuôi trồng thủy sản với diện tích 16,31 ha phục vụ mục đích làm nhà ở và các mục đích phi nông nghiệp.

+ Thu hồi đất ở với diện tích 1,36 ha.

+ Thu hồi đất có mục đích công cộng với diện tích 0,77 ha.

+ Thu hồi đất sông suối và mặt nớc chuyên dùng với diện tích 80,98 ha phục vụ mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp.

phơng hớng đẩy mạnh và nâng cao hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất

đổi mục đích sử dụng đất

Quá trình đô thị hóa yêu cầu phải cải cách cơ cấu sử dụng đất, do đó, chuyển đổi mục đích sử dụng đất là điều cần thiết Trong bối cảnh huyện Đông Anh hiện nay, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nên được thực hiện theo các hướng phù hợp với tình hình thực tế địa phương.

- Giảm diện tích đất nông nghiệp để chuyển sang đất phi nông nghiệp, tuy nhiên vẫn phải đảm bảo an ninh lơng thực.

- Đa diện tích đất cha sử dụng vào sử dụng.

Đầu tư vào phát triển các khu công nghiệp dịch vụ và mô hình làng du lịch sinh thái là cần thiết để đáp ứng nhu cầu phát triển trong quá trình đô thị hóa Đồng thời, việc xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội như giao thông, trường học và bệnh viện tại vùng ven đô Hà Nội cũng đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao chất lượng cuộc sống của cư dân.

các giải pháp nhằm đẩy mạnh việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở huyện đông anh trong thời gian tới

đích sử dụng đất ở huyện đông anh trong thời gian tới 3.1 Nhóm giải pháp về công tác quy hoạch, kế hoạch

3.1.1 Nâng cao chất lợng và sự đồng bộ của các quy hoạch

Công tác quy hoạch và kế hoạch cần có tầm nhìn tổng thể, với quy hoạch tái định cư (TĐC) được xây dựng dựa trên quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất phải xuất phát từ quy hoạch phát triển đô thị và kế hoạch phát triển kinh tế để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả.

Cần khắc phục ngay tình trạng quy hoạch treo và thu hồi đất để tránh lãng phí và mất lòng tin của người dân Việc quy hoạch chậm, lạc hậu và bất hợp lý cần được giải quyết kịp thời để đảm bảo sự phát triển bền vững và hiệu quả.

Xây dựng phơng án quy hoạch sử dụng đất phải có sự bàn bạc, trng cầu dân ý; đồng thời phải công khai trớc quần chúng nhân dân.

Quy hoạch sử dụng đất cần được thiết lập dựa trên quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời phải phù hợp với nhu cầu thị trường Điều này giúp tránh tình trạng quyết định một đằng, sửa đổi một nẻo, đảm bảo tính ổn định và hiệu quả trong quản lý đất đai.

3.1.2 Triển khai thực hiện tốt kế hoạch sử dụng đất đã đề ra Để đảm bảo kế hoạch sử dụng đất đai của huyện Đông Anh đợc thực thi tốt, có hiệu quả, dới góc độ quản lí Nhà nớc về đất đai cần quan tâm và thực hiện một số giải pháp sau:

Triển khai xây dựng hoặc điều chỉnh phương án quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai cho các ngành và lĩnh vực cần phải phù hợp với mục tiêu phát triển riêng của từng ngành, lĩnh vực, nhưng vẫn phải đảm bảo không vi phạm khung khống chế đất đai theo kế hoạch sử dụng đất của huyện và thành phố.

Dựa trên kế hoạch sử dụng đất đai chung và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, các xã và thị trấn cần xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm phù hợp với tiến độ phát triển của các ngành trong huyện Điều này nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế hàng hóa và đẩy mạnh xu hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa.

- Thực hiện việc thẩm định, xét duyệt dự án, giao đất theo đúng kế hoạch đề ra và quy định của pháp luật.

Chú trọng vào hiệu quả sử dụng đất của các ngành và người sử dụng đất là rất quan trọng, nhằm giải quyết triệt để tình trạng tranh chấp đất đai Đồng thời, cần đẩy nhanh tiến độ giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt là đối với đất ở trong thời gian tới.

UBND huyện đã chỉ đạo thực hiện và ban hành các văn bản liên quan đến chính sách đất đai, đảm bảo phù hợp với tình hình phát triển kinh tế địa phương và tuân thủ quy định của Nhà nước Các chính sách này tập trung vào đầu tư xây dựng hạ tầng, hạn mức giao đất ở, khuyến khích thâm canh tăng vụ, và bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi để xây dựng các công trình công cộng, đặc biệt là tại vùng ven đô Hà Nội.

Sau khi kế hoạch sử dụng đất đai được phê duyệt, việc tuyên truyền và phổ biến công khai các chỉ tiêu đất đai là rất quan trọng Điều này giúp các ngành, các cấp và người dân nắm rõ và thực hiện đúng theo quy định pháp luật liên quan đến sử dụng đất.

3.2 Nhóm giải pháp về cơ chế, chính sách và các thủ tục hành chính

3.2.1 Cần sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện hệ thống các văn bản pháp quy

Các văn bản pháp luật cần được xây dựng dựa trên các chính sách pháp luật của Đảng và Nhà nước, nhưng phải được vận dụng một cách sáng tạo và linh hoạt để phù hợp với thực tế của huyện Trong công tác đền bù GPMB, con người phải là mục tiêu chính, không chỉ tập trung vào tài sản Do đó, cần áp dụng các biện pháp thích hợp để đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất Việc bố trí chỗ ở TĐC cũng cần đảm bảo bằng hoặc tốt hơn chỗ ở cũ cho họ.

Cần thiết phải áp dụng các biện pháp xử lý nghiêm khắc đối với những trường hợp cố tình vi phạm pháp luật, gây cản trở cho công tác thu hồi và đền bù trong giải phóng mặt bằng (GPMB) Việc thực hiện các hình thức cứng rắn sẽ góp phần đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật và thúc đẩy tiến độ GPMB.

Giải quyết dứt điểm tình trạng tranh chấp đất đai, khiếu kiện kéo dài và vợt cấp.

Để thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội huyện, cần thiết lập hành lang pháp lý an toàn và cơ chế thông thoáng nhằm thu hút đầu tư Điều này sẽ tạo động lực cho sự phát triển kinh tế, cải thiện đời sống người dân và dần xoá bỏ khoảng cách giàu nghèo cũng như sự chênh lệch giữa nông thôn và thành thị.

3.2.2 Tuyên truyền, giáo dục, thuyết phục quần chúng nhân dân, làm rõ trách nhiệm công dân với công cuộc xây dựng đất nớc, trên cơ sở đó tự giác chấp hành chính sách về chuyển đổi mục đích sử dụng đất

CĐMĐSDĐ là một nhiệm vụ quan trọng mà Đảng và Nhà nước đang thực hiện trên toàn quốc, nhằm giải quyết những bức xúc của quần chúng Việc thu hồi và CĐMĐSDĐ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của nhiều người, đặc biệt là nông dân Nếu các vấn đề lợi ích kinh tế không được giải quyết hợp lý, sẽ gây ra mâu thuẫn giữa Nhà nước và nhân dân, cũng như giữa các nhóm dân cư, từ đó làm chậm quá trình tăng trưởng kinh tế và suy giảm lòng tin của quần chúng, dẫn đến mất an toàn xã hội Vùng ven đô Hà Nội đang phải đối mặt với những thách thức này.

CĐMĐSDĐ trở thành một vấn đề có tầm kinh tế - chính trị - xã hội Nó cần đợc quan tâm trên các mặt sau:

Làm cho nhân dân, trớc hết là nông dân hiểu rõ sự tất yếu phải C§M§SD§.

Tổ chức các đợt học tập chuyên sâu để nhân dân hiểu mục tiêu, các bớc tiến hành, các thủ tục và công cụ của chính sách.

Các tổ chức Đảng, quần chúng phải vào cuộc tổ chức đợt vận động này.

3.2.3 Nâng cao chất lợng công tác cán bộ

Công tác quản lý đất đai là một lĩnh vực phức tạp và nhạy cảm, đòi hỏi đội ngũ cán bộ có chất lượng cao Để nâng cao hiệu quả công tác cán bộ trong bối cảnh hiện nay, cần chú trọng đến đạo đức nghề nghiệp Nhiều sai phạm trong quản lý đất đai xuất phát từ việc cán bộ không giữ vững đạo đức, dẫn đến tham nhũng, lợi dụng chức quyền và chiếm đoạt đất công, đặc biệt là ở các vùng ven đô Hà Nội.

Cần có biện pháp giáo dục thích hợp, đồng thời có cơ chế xử lý răn đe nghiêm túc.

Giáo dục tinh thần trách nhiệm trớc dân, thông cảm với những khó khăn của nhân dân.

3.3 Nâng cao hệ số sử dụng đất, tích cực chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi, chú trọng phát triển mô hình sinh thái

Kiến nghị, đề xuất

4.1 Đề nghị các cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền nên sửa đổi, bổ sung các chính sách cho phù hợp với tình hình thực tế

Dới đây là đề xuất về phơng hớng đổi mới chính sách pháp luật có liên quan nhằm đẩy mạnh và nâng cao hiệu quả CĐMĐSDĐ.

4.1.1 Yêu cầu đặt ra đối với việc đổi mới chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất

4.1.1.1 Phải quán triệt nguyên tắc kinh tế thị trờng trong xác định hớng và nội dung đổi mới hệ thống chính sách của từng chính sách

Nền kinh tế Việt Nam đang chuyển từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, nhưng cơ chế quản lý đất đai vẫn chuyển biến chậm, tạo ra khoảng cách với sự phát triển chung của nền kinh tế Để rút ngắn khoảng cách này, cần xây dựng lộ trình hợp lý nhằm hoàn thiện và đổi mới chính sách đất đai, đặc biệt là chính sách cho thuê đất Việc hình thành thị trường đất đai cần đảm bảo hàng hóa đất đai vận động theo quy luật cung cầu và giá trị, nhất là ở vùng ven đô Hà Nội, đồng thời cần thống nhất nhận thức về các vấn đề liên quan.

Khái niệm “Chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong đất hàng hoá” được hiểu là từng thửa đất cụ thể, có kích thước xác định, đã được đầu tư và phù hợp với các mục đích sử dụng khác nhau, được giao dịch trên thị trường Theo Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương Đảng lần thứ 7 khoá IX vào ngày 22-1-2003, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong đất đai được xem là hàng hoá đặc biệt, phản ánh sự cần thiết phải đổi mới chính sách và pháp luật về đất đai.

Việc xác định rõ khái niệm "Chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong đất hàng hóa" là rất cần thiết, vì nó tạo điều kiện cho sự hình thành khái niệm thị trường hàng hóa đất đai Điều này không chỉ giúp hiểu rõ các yếu tố của thị trường mà còn góp phần vào việc thiết lập các thể chế giao dịch cụ thể liên quan đến đất đai.

Vấn đề sở hữu đất đai trên thế giới rất đa dạng, với các hình thức như sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Tại Việt Nam, chế độ sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân, trong đó Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu Đặc biệt, vùng ven đô Hà Nội có vai trò quan trọng trong việc xác định chế độ sở hữu này Để tối ưu hóa giao dịch đất đai, cần làm rõ các khái niệm như thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp, từ đó lựa chọn hình thức giao dịch phù hợp và hiệu quả nhất.

Cần nghiên cứu các biện pháp phát triển thị trường bất động sản, bao gồm việc loại bỏ các cơ chế và chính sách gây méo mó thị trường Đồng thời, cần hình thành các yếu tố của thị trường, doanh nghiệp kinh doanh và tổ chức trung gian, cùng với sự quản lý hiệu quả của Nhà nước Đặc biệt, cần khắc phục triệt để cơ chế xin – cho để tạo điều kiện thúc đẩy cạnh tranh, đặc biệt là ở vùng ven đô Hà Nội.

4.1.1.2 Bảo đảm có hiệu quả kinh tế - xã hội cao trong sử dụng đất đai và các giao dịch về đất đai Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý hiếm, là yếu tố đầu vào quan trọng của tất cả các ngành sản xuất và dịch vụ trong nền kinh tế quốc dân Tuy nhiên nguồn lực này là có giới hạn và ngày càng khan hiếm Do vậy, muốn phấn đấu để có hiệu quả sử dụng đất đai cao thì điều cần thiết là phải sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả Trớc hết, phải tận dụng khả năng sẵn có của đất đai, không để một tấc đất hoang hoá, đa quỹ đất cha sử dụng vào sử dụng, đầu t hợp lý, cải tạo đất nhằm tăng độ phì nhiêu của đất và nâng cao hiệu quả sử dụng của đất đai Hai là, lựa chọn mục đích sử dụng có hiệu quả kinh tế cao nhất trên cùng một thửa đất Tuy nhiên, cũng vì đất đai là có giới hạn, nhu cầu sử dụng đất lại đa dạng, phong phú và hết sức cần thiết nên chúng ta vừa phải lựa chọn mục đích sử dụng có hiệu quả nhất cho từng thửa đất, vừa phải đảm bảo đất đai là yếu tố đầu vào quan trọng của các nhu cầu sản xuất, dịch vụ và đời sống xã hội Việc xác định mục đích sử dụng đất đai của từng thửa đất phải tuân thủ quy hoạch đã đợc Nhà nớc phê duyệt Bởi chất lợng quy hoạch của cả nớc nói chung hay từng vùng lãnh thổ nói riêng có ý nghĩa quan trọng đối với việc bảo đảm hiệu quả kinh tế sử dụng đất nói chung và từng thửa đất cụ thể.

4.1.1.3 Các chính sách phải đảm bảo tính hệ thống

Cấu trúc một chính sách cần bao gồm các yếu tố cơ bản như mục tiêu chính sách, nguyên tắc thực hiện các mục tiêu, các chính sách bộ phận, cùng với giải pháp và công cụ để triển khai các chính sách đó.

Mục tiêu của hệ thống chính sách về CĐMĐSDĐ là thực hiện nhiệm vụ thu hồi đất trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời tạo công ăn việc làm mới cho người lao động bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề và tổ chức các cơ sở sản xuất kinh doanh Hai mục tiêu này hỗ trợ lẫn nhau, vì để thu hồi đất hiệu quả, cần đảm bảo đời sống và ổn định thu nhập cho những người bị ảnh hưởng Nếu không chăm lo cho công tác tái định cư và giải quyết hợp lý các lợi ích liên quan, việc thu hồi đất và giải phóng mặt bằng sẽ không thể thực hiện thành công.

Các nguyên tắc phải đợc quy định trong chính sách thành quy trình, cách tiến hành, các chế tài cụ thể.

Tính hệ thống trong chính sách đòi hỏi sự phối hợp giữa các chính sách bộ phận và các công cụ thực hiện phù hợp Quá trình CĐMĐSDĐ là một chuỗi liên hoàn, trong đó cần giải quyết các mối quan hệ thiết yếu liên quan đến lợi ích của các bên, bao gồm Nhà nước, dân cư vùng bị thu hồi đất và các chủ dự án Đặc biệt, vùng ven đô Hà Nội đang đối mặt với những thách thức này Do đó, mỗi chính sách bộ phận cần xác định rõ mục tiêu, nhưng phải dựa trên mục tiêu chung của toàn hệ thống, đồng thời có nguyên tắc thực hiện và hệ thống công cụ, giải pháp thích hợp để đảm bảo hiệu quả.

Trong hệ thống chính sách về CĐMĐSDĐ hiện nay, tính hệ thống và đồng bộ còn nhiều vấn đề cần xem xét lại Cụ thể, trong chính sách đào tạo nghề, các biện pháp và công cụ thực thi đang bị bỏ trống, trong khi chính sách TĐC về việc tạo nguồn vốn vẫn còn nhiều lúng túng Đối với chính sách giá cả, mặc dù nguyên tắc giá được quy định rõ ràng, nhưng phương pháp tính giá chưa thể hiện được nguyên tắc này, dẫn đến nhiều khiếu nại và bức xúc từ người dân.

4.1.2 Phơng hớng đổi mới nội dung các chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất

4.1.2.1 Về chính sách tạo việc làm, chuyển đổi nghề nghiệp, bảo đảm thu nhập, ổn định đời sống của ngời bị thu hồi đất

Trong Luật Đất đai ngày 26-11-2003, điều 42, khoản 4 quy định về việc chuyển đổi nghề nghiệp và bố trí việc làm mới, nhấn mạnh rằng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong bồi thường và tái định cư cho những người có đất bị thu hồi là rất quan trọng.

Khoản 4 ghi: “Chuyển đổi mục đích sử dụng đất trongTrờng hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi thờng cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc đợc bồi thờng bằng tiền, ngời bị thu hồi đất còn đợc Nhà nớc hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới”

Việc đào tạo chuyển đổi ngành nghề và bố trí việc làm mới chủ yếu phụ thuộc vào nỗ lực của người bị thu hồi đất, trong khi Nhà nước chỉ hỗ trợ chuyển đổi mục đích sử dụng đất một cách trực tiếp hoặc gián tiếp.

Trong nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 của Chính phủ về việc

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là một vấn đề quan trọng Điều 29, chương IV quy định về việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm cho những người bị ảnh hưởng bởi quyết định thu hồi đất Việc này không chỉ đảm bảo quyền lợi cho người dân mà còn góp phần phát triển kinh tế địa phương.

Hộ gia đình và cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ nhận được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp khi bị thu hồi trên 30% diện tích đất canh tác Mức hỗ trợ và số lượng lao động được hỗ trợ sẽ được xác định cụ thể.

Biến động sử dụng đất nông nghiệp từ năm 2000 đến năm 2005

STT Loại đất Diện tích năm 2000 Diện tích n¨m 2005 T¨ng (+)

Giảm (-) Tổng diện tích đất SXNN 2889,90 4064,26 1174,36

1 Đất trồng cây hàng năm 2574,82 3949,16 1374,34

1.1.2 Đất trồng lúa nớc còn lại 1497,67 1720,59 222,92

1.2 Đất trồng cây hàng năm còn lại 1077,15 2228,57 1151,42

2 Đất trồng cây lâu năm 315,08 115,10 -199,98

Bảng tổng hợp trên cho thấy: Đất sản xuất nông nghiệp toàn huyện năm 2000 có 2889,9ha đến năm 2005 l à 4064,26ha tăng 1174,36ha, trong đó:

Diện tích đất trồng cây hàng năm đã tăng từ 2574,82 ha vào năm 2000 lên 3949,16 ha vào năm 2005, với sự gia tăng 1374,34 ha chủ yếu do chuyển đổi từ đất đồi núi cha sang đất nông nghiệp.

Diện tích đất trồng lúa nước còn lại đã tăng 293,02 ha, tuy nhiên do kiểm kê bỏ sót, diện tích giảm 36,45 ha Ngoài ra, có 27,50 ha đất đã chuyển sang trồng cây hàng năm và 6,15 ha đã chuyển sang mục đích phi nông nghiệp.

- Đất trồng cây hàng năm còn lại năm 2000 là 1077,15ha; năm 2005 có 2228,57ha tăng 1156,75ha do chuyển từ các loại sau:

Diện tích đất trồng cây hàng năm đã tăng thêm 1156,75ha, chủ yếu do chuyển đổi từ các loại đất khác, bao gồm 27,5ha đất lúa, 116,43ha đất bằng cha sử dụng, 113,81ha đất đồi núi cha sử dụng và 899,01ha tăng khác Đồng thời, có sự giảm 5,33ha do chuyển sang các loại đất khác, trong đó có 2,14ha đất ở nông thôn, 0,11ha đất ở đô thị, 0,53ha đất trụ sở cơ quan và 2,55ha đất có mục đích công cộng.

Đất trồng cây lâu năm đã tăng 41,91 ha từ năm 2000 đến năm 2005 nhờ vào việc chuẩn lại số liệu qua đo đạc địa chính chính quy Tuy nhiên, diện tích đất cây lâu năm cũng giảm 241,89 ha do chuyển đổi sang các loại đất khác, cụ thể là 235,41 ha sang đất rừng sản xuất, cùng với 2,44 ha đất ở nông thôn, 0,07 ha đất ở đô thị, 0,11 ha đất cơ sở sản xuất kinh doanh, 0,66 ha đất có mục đích công cộng và giảm 3,2 ha ở các loại đất khác.

Diện tích đất lâm nghiệp năm 2000 có 3224,9ha; đến năm 2005 có 14963,59 ha Nh vậy đất lâm nghiệp năm 2005 so với năm 2000 tăng 11.738,69ha Trong đó:

Biểu 2.3: Biến động đất lâm nghiệp từ năm 2000 đến năm 2005

Loại đất 2000 DT năm 2005 DT năm Tăng (+) Giảm (-)

(1) (2) (3) (4) Đất lâm nghiệp 3224,90 14963,89 11738,99 Đất rừng sản xuất 742,98 2943,95 2200,97 Đất rừng phòng hộ 1937,42 11475,44 9538,02 Đất rừng đặc dụng 544,50 544,50 0

Diện tích đất rừng sản xuất đã tăng 2.422,59 ha nhờ chuyển đổi từ đất cây lâu năm (235,41 ha) và đất đồi núi cha sử dụng (1.906,57 ha) Tuy nhiên, diện tích cũng giảm do chuyển sang các loại đất khác, bao gồm rừng phòng hộ (202,77 ha), đất ở nông thôn (0,2 ha), đất an ninh quốc phòng (17,73 ha), đất khai thác khoáng sản (0,31 ha) và đất có mục đích công cộng (0,61 ha) So với năm 2000, diện tích đất rừng sản xuất năm 2005 đã tăng tổng cộng 2.200,97 ha.

- Đất rừng phòng hộ: Diện tích năm 2005 có 11475,44ha so với năm

Năm 2000, diện tích đất rừng phòng hộ tăng 9.538,02 ha, chủ yếu do chuyển đổi từ các loại đất khác, trong đó có 202,77 ha từ đất rừng sản xuất, 1.133,08 ha từ đồi núi chưa sử dụng, và 8.470,31 ha từ núi đá không có rừng cây, cùng với 13,60 ha tăng thêm từ các nguồn khác Diện tích đất nuôi trồng thủy sản và đất nông nghiệp khác cũng được ghi nhận trong bối cảnh này.

Diện tích đất nuôi trồng thủy sản đã tăng đáng kể từ 3,15ha năm 2000 lên 15,73ha vào năm 2005, với sự gia tăng 13,05ha Sự mở rộng này chủ yếu đến từ việc chuyển đổi 1,49ha đất mặt nước chuyên dùng và 0,06ha đất bằng chưa sử dụng, cùng với 11,50ha tăng thêm từ các nguồn khác.

Diện tích nhóm đất phi nông nghiệp năm 2000 có 771,67ha đến năm

2005 là 1323,70ha tăng 552,03ha Cụ thể nh sau: a Đất ở

- Diện tích đất ở năm 2005 có 171,59ha giảm 27,17ha so với năm 2000. Trong đó:

+ Đất ở đô thị có 45,43ha giảm 23,37ha do chuyển sang đất phi nông nghiệp 0,27ha; giảm khác 24,43ha Đồng thời tăng thêm 1,33ha.

Năm 2005, diện tích đất nông thôn giảm còn 126,16ha, giảm 3,8ha do chuyển đổi 0,53ha sang đất phi nông nghiệp và giảm 58,47ha khác Tuy nhiên, diện tích đất cây lâu năm tăng 2,44ha, đất rừng sản xuất tăng 0,2ha, đất lúa tăng 1,26ha và đất trồng cây hàng năm tăng 2,14ha, tổng cộng tăng thêm 49,16ha Đối với đất chuyên dùng, diện tích đạt 890,45ha, tăng 467,27ha so với năm trước.

2000 Cụ thể đợc thể hiện qua bảng sau:

Biểu 2 4 : Biến động sử dụng đất phi nông nghiệp từ năm 2000 đến năm 2005

T¨ng (+) Giảm (-) Đất phi nông nghiệp 771,67 1323,70 552,03

1 Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp 2,30 4,32 2,02

2 Đất quốc phòng, an ninh 5,56 25,30 19,74

3 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp 282,17 298,51 16,34

4 Đất có mục đích công cộng 133,15 562,32 429,17

III Đất tôn giáo, tín ngỡng 4,12 4,12

IV Đất nghĩa trang, nghĩa địa 10,05 26,72 16,67

V Đất sông suối và mặt nớc chuyên dùng 139,68 230,82 91,14

- Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp 4,32ha tăng 2,02ha do chuyển từ đất cây hàng năm còn lại 0,53ha; tăng khác 1,49ha.

- Đất quốc phòng, an ninh có 25,3ha tăng 19,74ha do chuyển từ đất lâm nghiệp 18,86ha; tăng khác 0,88ha

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp 298,51ha năm 2005 tăng 16,34ha do chuyển từ đất nông nghiệp 1,52ha; đất đồi núi cha sử dụng 14,74ha; đất ở 0,08ha.

- Đất có mục đích công cộng có 562,32ha tăng 429,17ha so với năm

Năm 2000, tổng diện tích đất chuyển đổi là 133,15ha, bao gồm 6,46ha từ đất nông nghiệp, 0,72ha từ đất ở, và 6,43ha từ đất chưa sử dụng, cùng với 415,56ha tăng thêm Ngoài ra, còn có các loại đất như đất tôn giáo, tín ngưỡng, đất nghĩa trang, nghĩa địa, đất sông suối và mặt nước chuyên dùng, cùng với các loại đất phi nông nghiệp khác.

- Đất tôn giáo, tín ngỡng năm 2005 có 4,12ha tăng 4,12ha so với năm

2000 do bóc tách từ đất khu dân c của năm 2000.

- Đất nghĩa trang, nghĩa địa có 10,05ha năm 2000; đến năm 2005 tăng khác 13,98ha đồng thời giảm 1,87ha.

- Đất sông suối và mặt nớc chuyên dùng năm 2000 có 139,68ha tăng 94,24ha do tăng khác Đồng thời giảm khác 1,61ha.

3.2.1.3 Đất cha sử dụng Đất cha sử dụng năm 2005 là 5500,42ha so với năm 2000(18808,38ha) giảm 13307,96ha, thể hiện qua bảng:

Biểu 2.5: Biến động sử dụng đất cha sử dụng từ năm 2000 đến năm 2005

STT Mục đích sử dụng Diện tích n¨m 2000 (ha)

T¨ng (+) Giảm (-) (ha) Đất cha sử dụng 18808,38 5500,42 -13307,96

1 Đất bằng cha sử dụng 231,99 91,88 -140,11

2 Đất đồi núi cha sử dụng 4699,43 931,78 -3767,65

3 Núi đá không rừng cây 13876,96 4476,76 -9400,2

- Đất bằng cha sử dụng có 91,88ha giảm 140,11ha do chuyển sang đất nông nghiệp 116,49ha; đất phi nông nghiệp 0,15ha; giảm khác 40,58ha

- Đất đồi núi cha sử dụng có 931,78ha giảm 3767,65ha do chuyển sang các loại đất nông nghiệp 3153,46ha; sang đất phi nông nghiệp 20,88ha; giảm khác 593,31ha.

- Núi đá không có rừng cây có 4476,76ha giảm 9400,2ha do chuyển sang đất lâm nghiệp 8470,31ha; đất phi nông nghiệp 0,14ha; giảm khác 929,75ha.

Từ các số liệu thu thập đợc ở trên, ta có thể đánh giá tốc độ CĐMĐSDĐ/năm của kỳ kế hoạch trớc nh sau:

Biểu 2.6: Bảng đánh giá tốc độ CĐMĐSDĐ/năm của kỳ kế hoạch trớc

(ha) Tốc độ chuyển đổi/năm (%)

1.1 Đất sản xuất nông nghiệp 2889,90 4064,26 83,52

1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản và đất nông nghiệp khác

Tốc độ chuyển đổi mục đích sử dụng đất (CĐMĐSDĐ) hàng năm tại huyện Đông Anh cho thấy sự gia tăng đáng kể, với nhóm đất nông nghiệp đạt 116,14% và đất lâm nghiệp cao nhất là 129,49% Diện tích đất cha sử dụng cũng có tốc độ chuyển đổi 93,32%, phản ánh sự khai thác triệt để và chuyển đổi sang các mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp Tuy nhiên, tốc độ CĐMĐSDĐ đối với đất phi nông nghiệp vẫn còn thấp, chủ yếu tập trung vào đất nông nghiệp Để đáp ứng yêu cầu CĐMĐSDĐ trong quá trình đô thị hóa, cần triển khai các biện pháp tăng tốc độ chuyển đổi, giảm diện tích đất nông nghiệp, đồng thời áp dụng khoa học kỹ thuật để nâng cao năng suất và đảm bảo an ninh lương thực.

3.2.2 Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất kỳ trớc

Kết quả thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất kỳ trớc từ năm

2000 - 2005 đợc thể hiện trong bảng:

Biểu 2.7: Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất kỳ trớc

Kế hoạch sử dụng đất đợc duyệt (ha)

Tổng diện tích đất tự nhiên 25.698,00 25.868,00 100,66

1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 2.945,91 4.064,26 137,96

1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 2.702,11 3.949,16 146,15

1.1.1.1.1 Đất chuyên trồng lúa nớc LUC #DIV/0!

1.1.1.1.2 Đất trồng lúa nớc còn lại LUK 1.525,68 1.720,59 112,77

1.1.1.1.3 Đất trồng lúa nơng LUN #DIV/0!

1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm còn lại HNC (a) 1.176,43 2.223,64 189,00

1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 243,80 115,10 47,21

1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 2.530,00 2.943,95 116,36

1.2.1.1 Đất có rừng tự nhiên sản xuất RSN 805,64 #DIV/0!

1.2.1.2 Đất có rừng trồng sản xuất RST 2.530,00 1524,11 60,24

1.2.1.3 Đất khoanh nuôi phục hồi rừng sản xuất RSK 614,2 #DIV/0!

1.2.1.4 Đất trồng rừng sản xuất RSM #DIV/0!

1.2.2 Đất rừng phòng hộ RPH 8.338,30 11.475,44 137,62 1.2.2.1 Đất có rừng tự nhiên phòng hộ RPN 8.338,30 5574,89 66,86

1.2.2.2 Đất có rừng trồng phòng hộ RPT 13,6 #DIV/0!

1.2.2.3 Đất khoanh nuôi phục hồi rừng phòng hộ RPK 5886,95 #DIV/0!

1.2.2.4 Đất trồng rừng phòng hộ RPM #DIV/0!

1.2.3 Đất rừng đặc dụng RDD 0,00 544,50 #DIV/0!

1.2.3.1 Đất có rừng tự nhiên đặc dụng RDN 544,50 #DIV/!

1.2.3.2 Đất có rừng trồng đặc dụng RDT #DIV/0!

1.2.3.3 Đất khoanh nuôi phục hồi rừng đặc dụng RDK #DIV/0!

1.2.3.4 Đất trồng rừng đặc dụng RDM #DIV/0!

1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 21,76 15,73 72,29

1.4 Đất làm muối LMU #DIV/0!

2 Đất phi nông nghiệp PNN 940,78 1.323,70 140,70

2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 83,26 126,16 151,52

2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 31,07 45,43 146,22

2.2.1 Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp CTS 36,23 4,32 11,92

2.2.2 Đất quốc phòng, an ninh CQA 155,10 25,30 16,31

2.2.3 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 342,18 298,51 87,24

2.2.3.1 Đất khu công nghiệp SKK #DIV/0!

2.2.3.2 Đất cơ sở sản xuất, kinh doanh SKC #DIV/0!

2.2.3.3 Đất cho hoạt động khoáng sản SKS 342,18 298,51 87,24

2.2.3.4 Đất sản xuất vật liệu xây dựng, gốm sứ SKX #DIV/0!

2.2.4 Đất có mục đích công cộng CCC 148,60 562,32 378,40

2.2.4.3 Đất để chuyển dẫn năng lợng, truyền thông DNT 0,21 #DIV/0!

2.2.4.4 Đất cơ sở văn hóa DVH 0,23 #DIV/0!

2.2.4.5 Đất cơ sở y tế DYT 2,00 #DIV/0!

2.2.4.6 Đất cơ sở giáo dục - đào tạo DGD 12,81 #DIV/0!

2.2.4.7 Đất cơ sở thể dục - thể thao DTT 0,19 #DIV/0!

2.2.4.9 Đất có di tích, danh thắng LDT #DIV/0!

2.2.4.10 Đất bãi thải, xử lý chất thải RAC 1,76 #DIV/0!

2.3 Đất tôn giáo, tín ngỡng TTN 4,12 #DIV/0!

2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 11,00 26,72 242,91

2.5 Đất sông suối và mặt nớc chuyên dùng SMN 133,34 230,82 173,11

3 Đất cha sử dụng CSD 10.921,25 5.500,42 50,36

3.1 Đất bằng cha sử dụng BCS 164,72 91,88 55,78

3.2 Đất đồi núi cha sử dụng DCS 1.686,60 931,78 55,25

3.3 Núi đá không có rừng cây NCS 9.069,93 4.476,76 49,36

Bảng tổng hợp cho thấy, đất sản xuất nông nghiệp là 4064,26ha tăng so với kế hoạch đặt ra 137,96% Trong đó:

* Đất trồng cây hàng năm 3949,16ha tăng 137,9% Cụ thể:

- Đất trồng lúa 1720,04ha tăng 112,74%

- Đất trồng cây hàng năm còn lại 1720,59ha tăng 112,74%.

Biến động trong việc sử dụng đất trồng cây hàng năm chủ yếu là do chuyển đổi từ đất cha sang trồng lúa nước và cây hoa màu Để nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong những năm tới, cần đa dạng hóa cây trồng, bao gồm việc trồng các loại cây cạn trong vụ xuân trên đất ruộng, nhằm tăng hệ số gieo trồng.

Diện tích đất trồng cây lâu năm đạt 115,1 ha, tương ứng 47,21% so với kế hoạch Trong những năm tới, cần ưu tiên bố trí quỹ đất để phát triển cây lâu năm và cây ăn quả chất lượng cao, đồng thời thực hiện chuyển dịch cơ cấu cây trồng nhằm hình thành vùng sản xuất hàng hóa tập trung và nâng cao hiệu quả sử dụng đất dốc.

Bảng tổng hợp cho thấy kết quả phát triển và trồng rừng đạt 14.963,89 ha, vượt 137,68% so với kế hoạch Sự gia tăng này chủ yếu do chuyển đổi từ đất chưa sử dụng sang các loại đất khác.

- Đất rừng sản xuất có 2943,95ha bằng 116,36% kế hoạch do chuyển từ đất cha sử dụng sang trồng rừng sản xuất

- Đất rừng phòng hộ có 11475,44ha bằng 137,62% kế hoạch do đợc chuyển từ đất rừng sản xuất và đất đồi núi cha sử dụng sang

Diện tích đất có rừng đặc dụng đã tăng 100% so với kế hoạch, đạt 544,5ha nhờ chuyển đổi từ đất rừng phòng hộ Rừng tự nhiên tại huyện chủ yếu là rừng nghèo, rừng phục hồi, rừng tre nứa và rừng hỗn giao Về đất nuôi trồng thủy sản, diện tích đạt 15,73ha, tương đương 72,29% kế hoạch, chủ yếu được sử dụng để nuôi cá tại các hồ do hộ gia đình hoặc nhóm hộ đấu thầu Tuy nhiên, phần lớn diện tích này vẫn chưa được khai thác triệt để và chỉ nuôi cá theo hình thức nhỏ lẻ, dẫn đến hiệu quả kinh tế còn thấp.

Diện tích nhóm đất phi nông nghiệp là 1323,70ha bằng 140,70% kế hoạch do chuyển từ đất nông nghiệp, đất cha sử dụng sang đợc phân bố nh sau: a Đất ở

Diện tích đất ở có 171,59ha bằng 150,08% kế hoạch, trong đó:

- Đất ở đô thị có 45,43ha bằng 146,22% kế hoạch

Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất kú tríc

Kế hoạch sử dụng đất đợc duyệt (ha)

Tổng diện tích đất tự nhiên 25.698,00 25.868,00 100,66

1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 2.945,91 4.064,26 137,96

1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 2.702,11 3.949,16 146,15

1.1.1.1.1 Đất chuyên trồng lúa nớc LUC #DIV/0!

1.1.1.1.2 Đất trồng lúa nớc còn lại LUK 1.525,68 1.720,59 112,77

1.1.1.1.3 Đất trồng lúa nơng LUN #DIV/0!

1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm còn lại HNC (a) 1.176,43 2.223,64 189,00

1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 243,80 115,10 47,21

1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 2.530,00 2.943,95 116,36

1.2.1.1 Đất có rừng tự nhiên sản xuất RSN 805,64 #DIV/0!

1.2.1.2 Đất có rừng trồng sản xuất RST 2.530,00 1524,11 60,24

1.2.1.3 Đất khoanh nuôi phục hồi rừng sản xuất RSK 614,2 #DIV/0!

1.2.1.4 Đất trồng rừng sản xuất RSM #DIV/0!

1.2.2 Đất rừng phòng hộ RPH 8.338,30 11.475,44 137,62 1.2.2.1 Đất có rừng tự nhiên phòng hộ RPN 8.338,30 5574,89 66,86

1.2.2.2 Đất có rừng trồng phòng hộ RPT 13,6 #DIV/0!

1.2.2.3 Đất khoanh nuôi phục hồi rừng phòng hộ RPK 5886,95 #DIV/0!

1.2.2.4 Đất trồng rừng phòng hộ RPM #DIV/0!

1.2.3 Đất rừng đặc dụng RDD 0,00 544,50 #DIV/0!

1.2.3.1 Đất có rừng tự nhiên đặc dụng RDN 544,50 #DIV/!

1.2.3.2 Đất có rừng trồng đặc dụng RDT #DIV/0!

1.2.3.3 Đất khoanh nuôi phục hồi rừng đặc dụng RDK #DIV/0!

1.2.3.4 Đất trồng rừng đặc dụng RDM #DIV/0!

1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 21,76 15,73 72,29

1.4 Đất làm muối LMU #DIV/0!

2 Đất phi nông nghiệp PNN 940,78 1.323,70 140,70

2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 83,26 126,16 151,52

2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 31,07 45,43 146,22

2.2.1 Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp CTS 36,23 4,32 11,92

2.2.2 Đất quốc phòng, an ninh CQA 155,10 25,30 16,31

2.2.3 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 342,18 298,51 87,24

2.2.3.1 Đất khu công nghiệp SKK #DIV/0!

2.2.3.2 Đất cơ sở sản xuất, kinh doanh SKC #DIV/0!

2.2.3.3 Đất cho hoạt động khoáng sản SKS 342,18 298,51 87,24

2.2.3.4 Đất sản xuất vật liệu xây dựng, gốm sứ SKX #DIV/0!

2.2.4 Đất có mục đích công cộng CCC 148,60 562,32 378,40

2.2.4.3 Đất để chuyển dẫn năng lợng, truyền thông DNT 0,21 #DIV/0!

2.2.4.4 Đất cơ sở văn hóa DVH 0,23 #DIV/0!

2.2.4.5 Đất cơ sở y tế DYT 2,00 #DIV/0!

2.2.4.6 Đất cơ sở giáo dục - đào tạo DGD 12,81 #DIV/0!

2.2.4.7 Đất cơ sở thể dục - thể thao DTT 0,19 #DIV/0!

2.2.4.9 Đất có di tích, danh thắng LDT #DIV/0!

2.2.4.10 Đất bãi thải, xử lý chất thải RAC 1,76 #DIV/0!

2.3 Đất tôn giáo, tín ngỡng TTN 4,12 #DIV/0!

2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 11,00 26,72 242,91

2.5 Đất sông suối và mặt nớc chuyên dùng SMN 133,34 230,82 173,11

3 Đất cha sử dụng CSD 10.921,25 5.500,42 50,36

3.1 Đất bằng cha sử dụng BCS 164,72 91,88 55,78

3.2 Đất đồi núi cha sử dụng DCS 1.686,60 931,78 55,25

3.3 Núi đá không có rừng cây NCS 9.069,93 4.476,76 49,36

Bảng tổng hợp cho thấy, đất sản xuất nông nghiệp là 4064,26ha tăng so với kế hoạch đặt ra 137,96% Trong đó:

* Đất trồng cây hàng năm 3949,16ha tăng 137,9% Cụ thể:

- Đất trồng lúa 1720,04ha tăng 112,74%

- Đất trồng cây hàng năm còn lại 1720,59ha tăng 112,74%.

Biến động đất trồng cây hàng năm chủ yếu do chuyển đổi từ đất cha sang trồng lúa nước và cây hoa màu Để nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong những năm tới, cần thực hiện đa dạng hóa cây trồng, đặc biệt là trồng các loại cây cạn trong vụ xuân trên đất ruộng, nhằm tăng hệ số gieo trồng.

Diện tích đất trồng cây lâu năm đạt 115,1ha, tương đương 47,21% kế hoạch đề ra Trong những năm tới, cần ưu tiên bố trí quỹ đất để phát triển cây lâu năm và cây ăn quả chất lượng cao Việc chuyển dịch cơ cấu cây trồng sẽ hình thành vùng sản xuất hàng hóa tập trung, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng đất dốc.

Bảng tổng hợp cho thấy kết quả phát triển và trồng rừng đạt 14.963,89 ha, vượt 137,68% so với kế hoạch, chủ yếu nhờ chuyển đổi từ đất chưa sử dụng.

- Đất rừng sản xuất có 2943,95ha bằng 116,36% kế hoạch do chuyển từ đất cha sử dụng sang trồng rừng sản xuất

- Đất rừng phòng hộ có 11475,44ha bằng 137,62% kế hoạch do đợc chuyển từ đất rừng sản xuất và đất đồi núi cha sử dụng sang

Diện tích đất có rừng đặc dụng tại huyện đã tăng lên 544,5ha, gấp đôi so với kế hoạch ban đầu nhờ việc chuyển đổi từ đất rừng phòng hộ Rừng tự nhiên chủ yếu gồm rừng nghèo, rừng phục hồi, rừng tre nứa và rừng hỗn giao Đối với đất nuôi trồng thủy sản, diện tích đạt 15,73ha, tương ứng 72,29% kế hoạch, chủ yếu phục vụ cho việc nuôi thả cá ở các hồ do hộ gia đình hoặc nhóm hộ đấu thầu Tuy nhiên, hiện tại, diện tích này vẫn chưa được khai thác triệt để và chủ yếu nuôi cá theo hình thức nhỏ lẻ, dẫn đến hiệu quả kinh tế chưa cao.

Diện tích nhóm đất phi nông nghiệp là 1323,70ha bằng 140,70% kế hoạch do chuyển từ đất nông nghiệp, đất cha sử dụng sang đợc phân bố nh sau: a Đất ở

Diện tích đất ở có 171,59ha bằng 150,08% kế hoạch, trong đó:

- Đất ở đô thị có 45,43ha bằng 146,22% kế hoạch

Diện tích đất ở nông thôn đạt 126,16ha, tương đương 151,52% kế hoạch, chủ yếu do chuyển đổi từ đất nông nghiệp và đất cha truyền lại Sự gia tăng đất ở của các hộ gia đình chủ yếu diễn ra trên đất cây lâu năm Các điểm dân cư tại các xã tập trung thành những khu cụm dọc theo các trục giao thông chính, gần các tụ điểm văn hóa và kinh tế, nơi có dịch vụ phát triển mạnh mẽ.

Bảng tổng hợp trên cho thấy đất chuyên dùng đến năm 2005 có 890,45ha bằng 130,54% kế hoạch, cụ thể:

- Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp có 4,32ha bằng 11,92% kế hoạch do một số công trình không thực hiện đợc

Diện tích đất quốc phòng và an ninh hiện tại là 25,3ha, chiếm 16,31% kế hoạch Tuy nhiên, một phần của diện tích này đã không còn phù hợp với yêu cầu thực tế.

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp 298,51ha bằng 87,24% kế hoạch do cha thực hiện đợc.

- Đất có mục đích công cộng 562,32ha bằng 378,40% kế hoạch, đợc chia ra các loại đất sau:

Đất giao thông hiện có 515,79 ha, đạt 588,67% kế hoạch, tăng từ đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm, đất rừng và đất chưa sử dụng Trong khi đó, đất thủy lợi đạt 28,05 ha, tương đương 46% kế hoạch, do một số tuyến mương chưa được thực hiện.

Các loại đất khác trong mục này không được tách ra trong các chỉ tiêu thống kê của lần quy hoạch trước, do đó không có cơ sở để thực hiện so sánh Bao gồm đất tôn giáo, tín ngưỡng; đất nghĩa trang, nghĩa địa; đất sông suối và mặt nước chuyên dùng; cùng với các loại đất phi nông nghiệp khác.

- Đất tôn giáo, tín ngỡng có 4,12 ha vợt 100% so với kế hoạch.

Diện tích đất nghĩa trang, nghĩa địa hiện tại là 26,72ha, đạt 242,91% kế hoạch đề ra Sự gia tăng này đến từ việc chuyển một phần đất từ khu vực cha sử dụng để phục vụ nhu cầu của người dân, cùng với việc tách một phần diện tích ở xen kẽ trong rừng.

Bảng tổng hợp cho thấy quỹ đất cha đã được chuyển đổi sang các loại đất nông nghiệp và phi nông nghiệp, cụ thể phân loại thành nhiều loại đất khác nhau.

- Đất bằng cha sử dụng 91,58ha vợt 44,22% còn 55,78% so với kế hoạch do quá trình khai thác đa vào trồng cây hàng năm.

- Đất đồi núi cha sử dụng còn 931,78ha bằng 55,25% kế hoạch và vợt 44,75% so với chỉ tiêu do chuyển sang các loại đất nông nghiệp, phi nông nghiệp.

- Núi đá không có rừng cây có 4476,76ha bằng 49,36% kế hoạch do chuyển sang đất rừng tự nhiên.

3.3 Công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng, bồi thờng, hỗ trợ và tái định c ở huyện Đông Anh.

3.3.1 Tình hình thu hồi đất

Kết quả thực hiện việc thu hồi đất từ năm 2000 đến năm 2005

STT Loại đất phải thu hồi Mã DT thu hồi theo

DT thu hồi trên thực tế

1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 32,18 17,41

1 Đất trồng cây hàng năm CHN 26,08 10,93

2 Đất trồng cây lâu năm CLN 6,10 6,48

1 Đất rừng sản xuất RSX 221,62

2 Đất rừng phòng hộ RPH 281,74

3 Đất rừng đặc dụng RDD

1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS

1.5 Đất nông nghiệp khác NKH

Nguồn: Số liệu thống kê của UBND huyện Đông Anh

Bảng tổng hợp trên cho thấy kết quả thực hiện thu hồi các loại đất nh sau:

Diện tích thu hồi đất nông nghiệp đạt 1618,30% kế hoạch, trong đó đất sản xuất nông nghiệp thực hiện 54,10% kế hoạch Cụ thể, diện tích thu hồi đất trồng cây hàng năm đạt 41,91% kế hoạch, trong khi đất cây lâu năm vượt kế hoạch với 106,23% Mặc dù không có kế hoạch cho đất lâm nghiệp, thực tế đã thu hồi 221,62ha đất rừng sản xuất và 281,74ha đất rừng phòng hộ.

Kết quả thu hồi đất cho thấy nhiều chỉ tiêu trong kế hoạch sử dụng đất trước đây đã được thực hiện đúng, nhưng vẫn còn nhiều khu vực chưa thực hiện đầy đủ Một số hạng mục công trình cũng chưa được triển khai Những khu vực chưa thực hiện kế hoạch sẽ được chuyển sang kỳ kế hoạch tiếp theo để tiếp tục triển khai.

3.3.2 Các dự án đầu t có sử dụng đất ở huyện Đông Anh

Trước đây, Đông Anh được xem là một huyện ngoại thành kém phát triển ở phía Bắc sông Hồng, ít thu hút đầu tư do hạn chế trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất Tuy nhiên, trong những năm gần đây, khi diện tích đất ở nội đô ngày càng thu hẹp, các nhà đầu tư đã chuyển hướng ra các vùng ven, trong đó có Đông Anh, dẫn đến sự gia tăng đáng kể số dự án đầu tư Đặc biệt, trong quý đầu năm 2008, huyện Đông Anh đã đề xuất xây dựng khu đô thị mới sông Cà Lồ, một khu đô thị cao cấp 6 sao phát triển dọc hai bên bờ sông Cà Lồ, thuộc hai huyện Sóc Sơn và Đông Anh.

Sở Kế hoạch Đầu tư Hà Nội đã đề xuất UBND thành phố chấp thuận cho Tổng công ty Hàng Hải Việt Nam (Vinalines), Công ty cổ phần Sao Việt Nam (VSG) và Công ty TGEC của Thụy Sỹ lập quy hoạch và nghiên cứu dự án khu đô thị sinh thái sông Cà Lồ Các nhà đầu tư sẽ tiếp tục hoàn thiện ý tưởng về quy mô, vốn, hạng mục đầu tư, tình trạng sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch, GPMB và TĐC cho vùng ven đô Hà Nội Bên cạnh đó, huyện cũng có nhiều dự án đầu tư khác đã được phê duyệt và đang triển khai.

Tổng hợp dự án đầu t từ năm 2000 - 2004

Diện tích đất phải thu hồi

Diện tích đất bàn giao (ha) 39,6 75,87 78,2 158 39

Số hộ đã nhận tiền 670 1.529 2.125 4.804 1.109

Tổng số tiền chi trả (tr.đ) 18.65

Số hộ đã bố trí TĐC 0 0 1 78 0

Nguồn: UBND thành phố Hà Nội - Ban chỉ đạo GPMB thành phố

(Do khó khăn trong việc thống kê số liệu nên bảng trên chỉ tổng hợp đợc các dự án đầu t đến năm 2004)

Theo bảng thống kê, số lượng dự án đầu tư sử dụng đất tại huyện Đông Anh đang gia tăng qua từng năm, cho thấy quá trình đô thị hóa tại các huyện ngoại thành diễn ra nhanh chóng Diện tích đất bị thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng ngày càng nhiều, từ 8 dự án đầu tư năm 2000 đã tăng lên 23 dự án vào năm 2004 Tuy nhiên, việc thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất diễn ra chậm, không đạt kế hoạch đề ra, đặc biệt năm 2002 chỉ có 31,7% diện tích đất được bàn giao.

Tỷ lệ này trong những năm gần đây đang có xu hớng giảm do rất nhiều nguyên nhân tác động.

3.3.3 Công tác giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và bồi thờng thiệt hại

Theo quy hoạch đến năm 2010, Đông Anh dự kiến chuyển đổi khoảng 3.000ha đất nông nghiệp phục vụ cho quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa Gần đây, số lượng dự án đầu tư vào huyện Đông Anh ngày càng tăng, nhưng gặp nhiều cản trở, đặc biệt là trong công tác giải phóng mặt bằng (GPMB), được xem là khâu khó khăn nhất trong triển khai dự án Những khó khăn này dẫn đến việc giảm tiến độ thực hiện các dự án hoặc làm mất cơ hội đầu tư tiếp theo cho các chủ đầu tư, như trong các dự án sân golf Kim Nỗ, Bắc Thăng Long - Vân Trì, và cải tạo nâng cấp đường bệnh viện Đông Anh - Đền Sái.

Vào năm 1995, Công ty TNHH Daeha Việt Nam, thuộc tập đoàn Daewoo Hàn Quốc, được giao đất tại khu đầm Vân Trì, Đông Anh để xây dựng khu giải trí với sân golf Tuy nhiên, do cuộc khủng hoảng tài chính năm 1998, dự án bị đình trệ và đến năm 2003, Công ty Noble Việt Nam được phép tiếp quản Trong thời gian này, các hộ gia đình có đất ở sân golf yêu cầu hỗ trợ thêm tiền đền bù do giá đất tăng cao và đòi hỏi chủ đầu tư phải trả 70% tiền lương thất nghiệp cho con em họ, theo cam kết của Công ty Daeha Daeha đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đền bù và hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng cho xã Kim Nỗ Sau nhiều cuộc họp, giá đền bù đất đã tăng từ 2,7 triệu đồng/sào lên 12 triệu đồng/sào, dẫn đến nhiều mâu thuẫn và xô xát giữa người dân và chủ đầu tư.

2004, chủ đầu t khởi công dự án đã bị một số ngời dân ở đây tấn công vào buổi lễ.

Nguyên nhân chính dẫn đến gián đoạn GPMB là do sự thiếu quyết tâm của chính quyền địa phương, cùng với trình độ dân trí thấp và sự dễ bị kích động của một bộ phận dân cư Đối với dự án đô thị Bắc Thăng Long - Vân Trì, Chính phủ đã ban hành nhiều Quyết định từ năm 1998 để thu hồi hơn 200ha đất, bao gồm đất nông nghiệp và đất ở, liên quan đến nhiều xã như Kim Nỗ, Kim Chung, và Hải Bối Tuy nhiên, đã xảy ra mâu thuẫn giữa kiểm toán Nhà nước và các cơ quan địa phương, dẫn đến việc phát hiện sai phạm trong công tác đền bù và hỗ trợ GPMB sau gần 10 năm thực hiện dự án Những sai phạm này đã gây thất thoát ngân sách Nhà nước lên tới hơn 54 tỷ đồng, gây bức xúc trong dư luận.

UBND thành phố Hà Nội đã hướng dẫn áp dụng giá đền bù theo đúng quy định tại Nghị định của Chính phủ và Thông tư của Bộ Tài chính, với tổng số tiền là 7,388 tỷ đồng Cụ thể, theo Điều 8 Nghị định 22/CP, giá đất để tính đền bù được xác định dựa trên giá đất địa phương do Chính phủ ban hành, nhân với hệ số K, sau khi trừ đi chênh lệch giữa giá đất hạng 1 và giá đất nông nghiệp bị thu hồi.

Theo quy định tại Nghị định 197/2004/CP và điểm 4 phần 2 Thông tư 116/2004/BTC của Bộ Tài chính, việc bồi thường được thực hiện theo giá đất cùng hạng tại địa phương Tuy nhiên, công văn 1363/2005/CV-UB do Phó Chủ tịch UBND thành phố ký cho phép sử dụng hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp cao nhất trong cùng dự án để xác định giá đất nông nghiệp làm căn cứ bồi thường và hỗ trợ.

UBND thành phố đã hướng dẫn các chính sách hỗ trợ cho những hộ gia đình và cá nhân sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất, cụ thể là khi diện tích đất sản xuất nông nghiệp bị thu hồi hơn 30% Theo Nghị định 197/CP, chỉ những trường hợp này mới đủ điều kiện nhận hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp Tuy nhiên, các văn bản của UBND thành phố lại cho phép hỗ trợ dựa trên diện tích đất thực tế đã bị thu hồi, điều này có thể gây khó khăn cho việc thực hiện đúng quy định của Chính phủ.

Việc thực hiện đền bù diện tích đất nông nghiệp cho tập thể và thôn quản lý không phải nộp tiền sử dụng đất, cũng như không thuộc quỹ đất công ích của xã, hoàn toàn phù hợp với quy định tại các điều 7, 8, 12 Nghị định 197/2004/CP, với tổng số tiền lên tới 8,572 tỷ đồng.

Theo UBND huyện Đông Anh, các công bố của kiểm toán Nhà nước mặc dù đúng theo Nghị định nhưng không phản ánh thực tế Huyện Đông Anh và các xã trong vùng dự án đã thực hiện theo các Quyết định của Thành phố Mặc dù Nghị định mang tính chung, mỗi địa phương, đặc biệt là thủ đô Hà Nội, lại có những đặc thù riêng.

Dự án này kéo dài 10 năm, liên quan đến nhiều xã với hàng nghìn hộ gia đình được đền bù và hỗ trợ Tại Hà Nội, việc thực hiện chính sách GPMB thường phải áp dụng cơ chế đặc thù Theo Nghị định của Chính phủ, hộ nông dân bị thu hồi đất từ 30% diện tích canh tác sẽ nhận hỗ trợ đặc biệt 35.000 đồng/m² và hỗ trợ đào tạo nghề 25.000 đồng/m² Tuy nhiên, Hà Nội áp dụng hỗ trợ đặc biệt và đào tạo nghề dựa trên diện tích đất thu hồi Việc đền bù được thực hiện theo nguyên tắc đến từng hộ nông dân, nhưng ở một số xã như Võng La, Đại Mạch, việc giao đất theo Nghị định 64/CP chưa thực hiện, dẫn đến đền bù được chuyển cho hợp tác xã, với chủ nhiệm họp dân để thống nhất cách chia hợp lý.

Hội đồng đền bù GPMB và ban quản lý dự án thực hiện điều tra, kê khai và đo đạc đất đai Chính sách đền bù được Hội đồng thẩm định thành phố kiểm tra và trình UBND thành phố phê duyệt theo quy định của Chính phủ, đồng thời xem xét phù hợp với tình hình địa phương Hội đồng thẩm định đã nhất trí trình UBND thành phố phê duyệt các mức đền bù và hỗ trợ cụ thể theo tờ trình liên ngành số 4190/2000/TTLN-STCVG Đối với đất mương nội đồng, mức hỗ trợ thiệt hại được áp dụng theo giá đất nông nghiệp bình quân gia quyền do Chi cục thuế Đông Anh xác nhận, kèm theo các khoản hỗ trợ đào tạo chuyển nghề và hỗ trợ đặc biệt theo Quyết định số 6906/2000/QĐ-UB của UBND thành phố.

Dự án cải tạo nâng cấp đường bệnh viện Đông Anh - Đền Sái tại xã Uy Nỗ đang gặp một số cản trở trong công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) Theo Quyết định số 242/2002/QĐ-UBND ngày 29/12/2006 của UBND thành phố Hà Nội, giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2007 sẽ được áp dụng cho đường bệnh viện Đông Anh - Đền Sái với các vị trí cụ thể.

Bảng giá đất ven trục đờng giao thông chính

Vị trí Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Giá đất (nghđ/m 2 ) 2.600 1.900 1.500 1.250

Nguồn: Quyết định số 242/2006/QĐ-UBND ngày 29/12/2006 của UBND thành phố Hà Nội

Người dân cho rằng mức giá bồi thường hỗ trợ GPMB được công khai là thấp hơn giá thị trường hiện tại Do đó, họ đã gửi đơn đề nghị xem xét lại giá đền bù đất và tài sản liên quan đến dự án này lên UBND huyện Đông Anh.

Công tác đền bù giải phóng mặt bằng hiện nay đang gặp nhiều khó khăn và cần được giải quyết kịp thời Nếu không, vấn đề này sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến lợi ích của người dân và gây thất thoát cho ngân sách Nhà nước, đồng thời tác động đến trật tự an ninh xã hội, đặc biệt là ở vùng ven đô Hà Nội.

Trong năm 2007, huyện đã triển khai 20 dự án GPMB nhưng tiến độ thực hiện rất chậm so với kế hoạch Các dự án chậm tiến độ bao gồm TĐC Đông Hội, Xuân Canh, xây dựng khu công viên cây xanh kết hợp nghĩa trang tại xã Vĩnh Ngọc, đấu giá quyền sử dụng đất đường 23B, hạ tầng đô thị Bắc Thăng Long - Vân Trì, cùng một số điểm thuộc dự án trục đường kinh tế miền Đông.

Giá đất đền bù hiện nay không phản ánh đúng giá thị trường, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp, khiến người dân cảm thấy thiệt thòi Ví dụ, giá đền bù cho đất ruộng chỉ khoảng 300.000 đồng/m², trong khi giá thị trường có thể lên đến hàng triệu đồng Điều này dẫn đến việc nếu người dân bị thu hồi hàng ngàn mét vuông đất, mức đền bù từ Nhà nước không đủ để họ mua một mảnh đất ở mới, gây ra khó khăn cho cuộc sống của họ.

Khi Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật - xã hội, giá đất ở các khu vực lân cận thường tăng lên Sau khi các công trình hoàn thành, những người sở hữu đất được hưởng lợi mà không phải thực hiện nghĩa vụ nào Tình trạng này không chỉ hạn chế khả năng giải quyết công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) mà còn tạo ra mối quan hệ bất bình đẳng kinh tế - xã hội lâu dài.

 Hơn nữa, vấn đề công bằng xã hội cha thể hiện rõ trong chính sách giá đền bù biểu hiện:

Người dân bị thu hồi đất, nguồn tài sản sản xuất quan trọng nhất cho nghề nghiệp của họ, sau khi nhận tiền đền bù từ Nhà nước vẫn không đủ để mua lại phần đất mà họ vừa giao Điều này cho thấy mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người dân trong lĩnh vực này không được xây dựng trên cơ sở ngang giá, vi phạm nguyên tắc công bằng.

Cách tính giá thu hồi hiện nay chưa phản ánh đầy đủ các yếu tố của giá trị quyền sử dụng đất Giá đất được xác định dựa trên thu nhập hoa lợi, nhưng khi Nhà nước cấp quyền sử dụng lâu dài và quyền chuyển nhượng, thực chất đã giao cho người sử dụng những phần quan trọng của quyền sở hữu Đất là tài liệu sản xuất có giá trị sử dụng lâu dài, nhưng việc xác định giá dựa trên thu nhập hoa lợi trong bao nhiêu năm vẫn chưa được làm rõ.

Khoảng chênh lệch lớn giữa giá thu hồi đất và giá đất bán ra của các chủ dự án là không hợp lý, bởi vì phần giá trị mà họ nhận được từ đất mới rất ít Sự chênh lệch này chủ yếu xuất phát từ việc thay đổi mục đích sử dụng đất, do đó, các chủ dự án không nên được hưởng lợi từ phần giá trị không do họ tạo ra Hơn nữa, vấn đề chậm tiến độ trong công tác giải phóng mặt bằng đã dẫn đến nhiều hệ lụy nghiêm trọng như khiếu nại, tố cáo, dự án triển khai chậm, quy hoạch treo, và gây rối loạn an ninh trật tự, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của người dân, đặc biệt là ở vùng ven đô Hà Nội.

Công tác đền bù giải phóng mặt bằng (GPMB) đang gặp nhiều tồn tại, ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư và những người bị thu hồi đất Nhà nước phải chi một khoản tiền lớn cho đền bù GPMB, với ngân sách năm 2000 là 438 tỷ đồng, năm 2001 là 768 tỷ đồng và năm 2002 là 930 tỷ đồng Những vấn đề trong GPMB gây khó khăn cho việc thực hiện các mục tiêu kinh tế - xã hội, làm chậm tiến độ các dự án đầu tư và ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển đô thị Tình trạng khiếu nại, tố cáo ở vùng ven đô Hà Nội, như tại xã Việt Hùng - huyện Đông Anh, gây mất ổn định xã hội và lòng tin của người dân Đối với chủ đầu tư, giá đền bù GPMB thường vượt quá khả năng chi trả, dẫn đến nhiều dự án không thể thực hiện Sự chậm trễ trong GPMB gây thiệt hại cho chủ đầu tư, mất cơ hội kinh doanh và uy tín Người bị thu hồi đất không chỉ mất đi nguồn thu nhập ổn định mà còn phải mất thời gian dài để ổn định cuộc sống sau khi di chuyển.

Gần đây, số lượng đơn khiếu nại của người dân về vấn đề đền bù GPMB gửi đến các cơ quan chức năng ngày càng tăng Các khiếu nại này chủ yếu tập trung vào

Người khiếu nại yêu cầu Nhà nước xem xét lại giá trị đền bù đã nhận trước đây theo quy định pháp luật, vì họ cho rằng việc tính toán đền bù không công bằng so với hiện tại Khiếu nại này thường xảy ra ở các dự án thu hồi đất quy mô lớn, nhưng quá trình thi công lại bị gián đoạn và kéo dài nhiều năm, dẫn đến việc đền bù GPMB chỉ thực hiện từng phần theo tiến độ thi công Trong thời gian thực hiện dự án, chính sách đền bù cũng có nhiều thay đổi.

Các khiếu nại liên quan đến việc tính toán đền bù bổ sung cho diện tích nhà, đất, cây cối, hoa màu và vật kiến trúc ở vùng ven đô Hà Nội đang gia tăng Nhiều trường hợp cho thấy khi kiểm kê, diện tích bị thiếu hoặc bị tính sai, dẫn đến sai sót trong việc xác định loại đất.

Thứ ba, các khiếu nại liên quan đến việc thực thi nghị định 22 chủ yếu xoay quanh mức giá đền bù thấp, cụ thể là đơn giá bồi thường nhà không tương xứng với chi phí xây dựng nhà mới tại địa phương Hơn nữa, giá đất ở và đất vườn cũng thấp hơn nhiều so với giá thị trường Trước đây, khi chưa có quyết định bãi bỏ hệ số K, việc xác lập hệ số K để xác định giá trị đền bù thiệt hại về đất đã gây ra nhiều bất đồng.

Các khiếu nại liên quan đến diện tích đất ở, đất đền bù, giá đền bù và quyền lợi trong khu tái định cư tại vùng ven đô Hà Nội đang gia tăng Đây là những vấn đề phức tạp liên quan đến chính sách đền bù và quản lý đất đai địa phương, đặc biệt là trong việc xác định và phân biệt tiêu chuẩn diện tích đất ở trong tổng diện tích khuôn viên và tính hợp pháp của nó.

Tiêu đề	Chuyển Đổi Mục Đích Sử Dụng Đất Trong Quá Trình Đô Thị Hoá Ở Huyện Đông Anh - Thành Phố Hà Nội
Tác giả	Phạm Thị Hiên
Trường học	Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
Chuyên ngành	Bất Động Sản và Địa Chính
Thể loại	Chuyên Đề Thực Tập Tốt Nghiệp
Thành phố	Hà Nội

Định dạng
Số trang	89
Dung lượng	258,18 KB