Trang 8 TÓM TẮT LUẬN VĂNCông ty cổ phần đầu tư và phát triển du lịch Vinaconex Vinaconex – ITCđược thành lập từ tháng 3/2008 đến nay với tiền thân là Ban QLDA Cái Giá – Cát Bàtrực thuộc
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN CHƯƠNG TRÌNH THẠC SĨ ĐIỀU HÀNH CAO CẤP EXECUTIVE MBA NGUYỄN HOÀNG ANH MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ KINH DOANH CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN DU LỊCH VINACONEX (VINACONEX – ITC) LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn văn Công HÀ NỘI – 2015 MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN TÓM TẮT LUẬN VĂN PHẦN MỞ ĐẦU Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ HIỆU QUẢ KINH DOANH CỦA DOANH NGHIỆP 1.1 Khái niệm hiệu kinh tế trong sản xuất kinh doanh 1.2 Các tiêu phân tích hiệu kinh doanh doanh nghiệp 1.2.1 Phân tích hiệu kinh doanh cá biệt 1.2.2 Phân tích hiệu kinh doanh tổng hợp 1.2.3 Phân tích hiệu tài doanh nghiệp 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu kinh doanh doanh nghiệp .8 1.3.1 Nhân tố bên .9 1.3.2 Nhân tố bên 10 1.4 Kết luận chương .12 Chương PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH DOANH CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN DU LỊCH VINACONEX TRONG GIAI ĐOẠN 2009-2013 14 2.1 Khái quát chung Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Du lịch Vinaconex 14 2.1.1 Giới thiệu chung 14 2.1.2 Định hướng phát triển công ty 15 2.1.3 Chức nhiệm vụ phịng ban trực thuộc Cơng ty 16 2.1.4 Các lĩnh vực kinh doanh chủ yếu Công tyVinaconex – ITC 18 2.2 Đánh giá hiệu kinh doanh Công ty cổ phần đầu tư phát triển du lịch Vinaconex giai đoạn 2009 – 2013 19 2.2.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu kinh doanh Công ty giai đoạn 2009 – 2013 .19 2.2.2 Các nhân tố bên ảnh hưởng đến hiệu kinh doanh kinh doanh Công ty 26 2.2.3 Phân tích thực trạng hiệu kinh doanh kinh doanh Công ty Cổ phần đầu tư phát triển du lịch Vinaconex 29 2.2.4 Phân tích hiệu kinh doanh tổng hợp 37 2.2.5 Phân tích hiệu tài .39 2.3 Đánh giá hiệu kinh doanh Công ty Cổ phần đầu tư phát triển du lịch Vinaconex giai đoạn 2009- 2013 .45 2.3.1 Những kết đạt 45 2.3.2 Những hạn chế nguyên nhân .46 Chương MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ KINH DOANH CHO CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN DU LỊCH VINACONEX TRONG THỜI GIAN TỚI 48 3.1 Định hướng phát triển Công ty giai đoạn 2015 – 2020 48 3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh Công ty Vinaconex – ITC 48 3.2.1 Giải pháp chiến lược kinh doanh Công ty .48 3.2.2 Giải pháp quản trị tài Công ty 53 3.2.3 Giải pháp quản trị chi phí quản lý doanh nghiệp Công ty 54 3.3 Khuyến nghị với lãnh đạo Công ty quan quản lý Nhà nước 54 3.3.1 Khuyến nghị với lãnh đạo Công ty 54 3.3.2 Khuyến nghị với quan quản lý Nhà nước 55 3.4 Kết luận chương .56 KẾT LUẬN 58 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 59 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Công ty Vinaconex – ITC: Công ty cổ phần đầu tư phát triển du lịch Vinaconex BĐS: Bất động sản DT: Doanh thu VCSH: Vốn chủ sở hữu DTT: Doanh thu TTS: Tổng tài sản TS: Tài sản Nợ NH: Nợ ngắn hạn Nợ DH: Nợ dài hạn SXKD: Sản xuất kinh doanh LNTT: Lợi nhuận trước thuế LNST: Lợi nhuận sau thuế LNT: Lợi nhuận HĐQT: Hội đồng quản trị Cơng ty DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ Bảng 2.1 Cơ cấu tài sản Công ty qua năm 2009-2013 29 Bảng 2.2 Cơ cấu nguồn vốn Công ty năm 2009 đến 2013 31 Bảng 2.3 Đánh giá mối tương quan Doanh thu – Chi phí Cơng ty giai đoạn 2009 – 2013 34 Bảng 2.4 Các tiêu đánh giá hiệu kinh doanh cá biệt Công ty Vinaconex – ITC 35 Bảng 2.5 Phân tích tiêu đánh giá hiệu kinh doanh tổng hợp 37 Bảng 2.6 Chỉ tiêu khả sinh lời vốn chủ sở hữu (ROE) từ năm 2009 đến năm 2013 39 Bảng 2.7 Tính tốn ROE ROA Cơng ty theo mơ hình Dupont 40 Bảng 2.8 Tổng hợp nhân tố ảnh hưởng đến ROE trung bình ngành bất động sản 41 Bảng 2.9 Bảng so sánh nhân tố ảnh hưởng đến ROE phương pháp thay liên hoàn 43 Biểu đồ 2.1 Cơ cấu tài sản năm 2009 .30 Biểu đồ 2.2 Cơ cấu tài sản năm 2010 30 Biểu đồ 2.3 Cơ cấu tài sản năm 2013 30 Biểu đồ 2.4 Tổng thể phân tích cấu nguồn vốn Công ty qua năm 2009 – 2013 31 Biểu đồ 2.5 Tổng nợ/ tổng số vốn qua năm 2009 - 2013 32 Biểu đồ 2.6 Biểu đồ so sánh số Tổng nợ/ VCSH qua năm 2009 - 2013 .33 Biểu đồ 2.7 So sánh số toán nhanh 36 Biểu đồ 2.8 So sánh số toán hành 36 Biểu đồ 2.9 Biểu đồ so sánh tiêu lợi nhuận doanh thu 38 Biểu đồ 2.10 Biểu đồ so sánh số ROA với ROA trung bình ngành .38 Biểu đồ 2.11 Biểu đồ so sánh hệ số nhân tố “Hệ số lợi nhuận ròng” 42 Biểu đồ 2.12 Biểu đồ so sánh nhân tố “Hiệu suất sử dụng tài sản” 42 Biểu đồ 2.13 Biểu đồ so sánh hệ số sử dụng nợ 42 Hình 2.1 Mơ hình cấu tổ chức Cơng ty 16 Hình 2.2 Quy hoạch tổng mặt Dự án Cát Bà Amatina .18 Hình 2.3 Bản đồ giao thơng từ Hà Nội đến Cát Bà 21 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin chịu trách nhiệm hồn tồn tính xác trung thực thông tin trong luận văn này.Các số liệu kết nghiên cứu luận văn chưa công bố Đây đề tài nghiên cứu thực hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Văn Cơng Tác giả Nguyễn Hồng Anh LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn suốt thời gian học tập thực luận văn nhận giúp đỡ Nhà Trường, Viện đào tạo Sau Đại học, chương trình Thạc sĩ điều hành cao cấp, thầy cô giáo, đồng nghiệp người thân Trước tiên tơi xin tỏ lịng biết ơn chân thành sâu sắc đến thày giáo hướng dẫn khoa học: PGS-TS Nguyễn Văn Công Thày tận tình hướng dẫn, giúp đỡ, động viên tinh thần cho tơi suốt q trình nghiên cứu thực luận văn Xin trân trọng cảm ơn toàn thể thầy cô giáo, cán quản lý trường Đại học Kinh tế Quốc dân mà trực tiếp Viện đào tạo sau Đại học, Ban chủ nhiệm Điều hành chương trình Thạc sỹ điều hành cao cấp kiến tạo lên khung chương trình cung cấp cho kiến thức cần thiết bổ ích phục vụ trình học tập, làm việc, đặc biệt trình thực luận văn từ khâu chọn đề tài, xây dựng đề cương Nhân dịp này, xin chân thành cảm ơn Ban Giám đốc cán công nhân viên Công ty Cổ phần đầu tư phát triển du lịch Vinaconex, gia đình, bạn bè, người thân tạo điều kiện tốt thời gian, vật chất tinh thần để tơi tham gia khóa học hồn thành luận văn i TÓM TẮT LUẬN VĂN Công ty cổ phần đầu tư phát triển du lịch Vinaconex (Vinaconex – ITC) thành lập từ tháng 3/2008 đến với tiền thân Ban QLDA Cái Giá – Cát Bà trực thuộc Tổng Công ty Vinaconex; Công ty thành lập với ba cổ đông chiến lược Tổng Công ty Vinaconex (chiếm 53%); Ngân hàng Eximbank (chiếm 13%); Công ty Agriseco (chiếm 13%) với mục tiêu đầu tư xây dựng phát triển Dự án khu đô thị du lịch Cái Giá – Cát Bà (Cát Bà Amatina) trở thành dự án bất động sản du lịch mang tầm cỡ giới, đồng thời phát triển kinh doanh khách sạn Holiday View Cát Bà thành điểm đến tin cậy du khách Với mục tiêu trình hoạt động kinh doanh Cơng ty đạt thành tựu đáng kể xuất bất cập trình vận hành tạo nên lỗ hổng quản lý dẫn đến hiệu kinh doanh Công ty không mong muốn dẫn đến quan quản lý nghi ngờ hoạt động liên tục Công ty Để đánh giá cách tồn diện biến đổi q trình hoạt động Công ty, với tư cách thành viên Cơng ty với mong muốn góp phần nhỏ nhằm định hướng cho Công ty ổn định phát triển Công ty hoạt động kinh doanh bất động sản, học viên lựa chọn đề tài nghiên cứu “Một số giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh Công ty Cổ phần đầu tư phát triển du lịch Vinaconex” Trong phạm vi nghiên cứu, hoạt động kinh doanh bất động sản hoạt động gây ảnh hưởng lớn đến hiệu kinh doanh Cơng ty nên phần phân tích, đánh giá chủ yếu tập trung vào kết kinh doanh bất động sản Công ty Kết cấu luận văn bao gồm chương: Chương Một số vấn đề hiệu kinh doanh doanh nghiệp; Chương 2.Phân tích hiệu kinh doanh Công ty Cổ phần đầu tư phát triển du lịch Vinaconex giai đoạn 2009 -2013; Chương 3.Một số giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh cho Công ty Cổ phần đầu tư phát triển du lịch Vinaconex thời gian tới Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ HIỆU QUẢ KINH DOANH CỦA DOANH NGHIỆP Đối với chương này, học viên tập trung nghiên cứu, tổng hợp qua thực tiễn doanh nghiệp; yếu tố ảnh hưởng đến hiệu kinh doanh doanh nghiệp qua giáo trình, viết, nghiên cứu ảnh hưởng kinh tế đến hiệu doanh nghiệp làm sở đánh giá, phân tích hiệu kinh doanh Cơng ty chương làm sở đưa giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh cho Công ty chương ii 1.1 Về sở lý luận để đánh giá định tính: Xem xét nhân tố ảnh hưởng đến hiệu doanh nghiệp, bao gồm: - Nhân tố bên ngoài: Nhân tố trị luật pháp; Nhân tố kinh tế; Nhân tố khách hàng; Nhân tố đối thủ cạnh tranh - Nhân tố bên trong: Nhân tố máy quản trị doanh nghiệp; nhân tố tài doanh nghiệp; nhân tố sản phẩm đặc tính sản phẩm 1.2 - Nội dung phân tích hiệu kinh doanh doanh nghiệp Phân tích hiệu kinh doanh a Phân tích hiệu kinh doanh cá biệt a1 Các số quản trị tài sản: - Hiệu suất sử dụng tài sản doanh nghiệp: Hiệu suất sử dụng tài sản = Giá trị sản xuất Tổng tài sản bình quân Hoặc: Doanh thu bán hàng + Doanh thu hoạt động tài + Thu nhập khác Hiệu suất sử dụng tài sản= Tổng tài sản bình quân - Hiệu suất sử dụng tài sản cố định doanh nghiệp: Hiệu suất sử dụng tài sản cố định= Doanh thu Nguyên giá tài sản cố định bình quân a.2 Các số khoản: - Chỉ số khoản thời: Chỉ số khoản thời= - Giá trị tài sản ngắn hạn Giá trị nợ ngắn hạn Chỉ số khoản nhanh: Chỉ số khoản nhanh= Giá trị tài sản ngắn hạn – giá trị hàng tồn kho * 100 % Giá trị nợ ngắn hạn b Phân tích hiệu kinh doanh tổng hợp b.1 Tỷ suất lợi nhuận doanh thu: Tỉ suất lợi nhuận doanh thu= LNTT ∗100 % DTT + DTHDTCK+TNK b.2.Tỷ suất lợi nhuận doanh thu SXKD: Tỷ suất xác định sở mối quan hệ doanh thu, chi phí lợi iii nhuận lĩnhvực kinh doanh Tỉ suất lợi nhuận doanh thu (SXKD) = Lợi nhuận SXKD Doanh thu *100% b.3 Phân tích khả sinh lời tài sản (ROA): Tỉ suất lợi nhuận tổng tài sản = ROA= Lợi nhuận trước thuế x 100 % Tổng tài sản Lợi nhuận trước thuế (sau thuế) Doanh thu x x 100% Doan h thu Tổng tài sản binh quân b.4 Tỷ suất sinh lời kinh tế tài sản(RE): RE = Lợi nhuận trước thuế + Chi phí lãi vay *100% Tổng tài sản bình qn c Phân tích hiệu tài doanh nghiệp: c.1 Chỉtiêutỷsuấtsinh lờivốnchủsởhữu(ROE): Khả sinh lợi vốn chủ sở hữu thể qua mối quan hệ lợi nhuận doanh nghiệp với vốn chủ sở hữu, vốn thực có doanh nghiệp: Tỉ suất sinh lời vốn CSH = Lợi nhuận sau thuế *100% Nguồn vốn chủ sở hữu bình quân - Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu tài chính: Hiệu tài trước hết phụ thuộc vào hiệu kinh doanh doanh nghiệp.Để đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến hiệu tài doanh nghiệp ta phân tích yếu tố theo mơ hình Dupont sau: DT ∗TTS LNST TTS ROE= * DT VCSH Hay: ROE = Hệ số lợi nhuận ròng x Hiệu suất sử dụng tổng tài sản x Đòn bẩy tài 60 - Bước đầu định vị vị trí Cơng ty thị trường bất động sản, sau biến cố thăng trầm định hình hướng cụ tể cho Công ty giai đoạn - Xây dựng quỹ đất tương đối lớn đảo đá Cát Bà 2.3.2 Những hạn chế nguyên nhân 2.3.2.1 Những hạn chế - Thực đầu tư Dự án Cát Bà Amatina tràn lan.không tập trung dẫn đến lượng hàng tồn kho lớn khó giải phóng thị trường bất động sản trầm lắng - Chưa xây dựng chuỗi sản phẩm có giá trị đưa thị trường - Công tác phát triển thị trường yếu.chưa khai thác hết thị trường thuộc vùng duyên hải Bắc bộ.khách hàng Việt Kiều thị trường tiềm cho Dự án cho Công ty phát triển - Đánh giá xử lý nợ Công ty không tốt làm cho lợi nhuận Công ty thấp gây ảnh hưởng đến hoạt động Công ty - Công ty chưa có đội ngũ tham mưu cho Ban lãnh đạo Cơng ty vấn đề quản trị tài cách chuyên nghiệp.dẫn đến định tài trợ.đầu tư Công ty chưa phù hợp với phát triển thị trường - Các chi phí hoạt động kinh doanh Công ty chưa thay đổi linh hoạt cho phù hợp với doanh thu.với suy giảm thị trường - Điều hành HĐQT Công ty giai đoạn 2009-2013 chưa tốt, chưa đề giải pháp kinh doanh để tăng doanh thu, giảm lượng hàng tồn kho định tài trợ hoạt động Công ty dẫn đến nghi ngờ khả hoạt động liên tục Công ty 2.3.2.2 Nguyên nhân - Trong công tác điều hành thiếu chuyên nghiệp.Việc điều hành HĐQT kiêm nhiệm nên chưa sát thực tế.Các sách thường mang tính chủ quan,dựa vào kinh nghiệm - Đội ngũ cán quản lý chưa thực chuyên nghiệp.Trình độ quản lý bất động sản yếu, chưa đào tạo chuyên biệt quản lý đầu bất động sản - Quản lý tài Cơng ty cịn lỏng lẻo, thiếu gắn kết, thiếu định hướng rõ ràng.Hoạt động tìm nguồn tài cho Cơng ty cịn yếu, chủ yếu dựa vào vốn vay ngân hàng hoạt động kinh doanh biệt thự (trong ngắn hạn) mà chưa có giải pháp tài dài hạn để đối phó với khủng hoảng 61 - - Hệ thống sách, pháp luật lĩnh vực bất động sản, lĩnh vực thuế (đặc biệt loại thuế chuyển nhượng, thuế sử dụng đất thuê đất, thuế VAT ) thường xuyên thay đổi làm thay đổi lớn đến chiến lược kinh doanh Công ty giai đoạn dẫn đến khó khăn cho doanh nghiệp định hướng kế hoạch triển khai giải pháp kinh doanh lâu dài Việc tiếp cận thông tin thị trường, phối hợp cung cấp thông tin thị trường nhà nước doanh nghiệp chưa hiệu thông tin thị trường bất động sản khó tiếp cận thiếu minh bạch Với phân tích đánh giá tiền đề để tác giả đưa giải pháp để nâng cao hiệu kinh doanh Công ty thời gian tới 62 Chương MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ KINH DOANH CHO CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN DU LỊCH VINACONEX TRONG THỜI GIAN TỚI 3.1 Định hướng phát triển Công ty giai đoạn 2015 – 2020 Mục tiêu tổng quát Công ty Vinaconex – ITC giai đoạn 2015 – 2020 tập trung vào giữ vững ổn định Công ty, bước đưa Công ty vượt qua giai đoạn khủng hoảng tài chính, xây dựng phát huy thương hiệu Vinaconex, xây dựng phát triển Dự án Cát Bà Amatina trở thành điểm đến hấp dẫn miền Bắc nơi thu hút đầu tư nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng Các mục tiêu cụ thể để xây dựng hoàn thiện Công ty bao gồm: - Nâng cao lực quản lý tài đội ngũ lãnh đạo Cơng ty Điều chỉnh lại chiến lược kinh doanh cho Công ty Tăng cường tìm kiếm nguồn vốn cho Cơng ty thực đầu tư Dự án Cát Bà Amatina - Tăng cường kiểm sốt quản lý chi phí doanh nghiệp 3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh Công ty Vinaconex – ITC 3.2.1 Giải pháp chiến lược kinh doanh Công ty 3.2.1.1 Giải pháp cho kinh doanh biệt thự Dự án Cát Bà Amatina Công ty cần áp dụng chiến lược cụ thể nhằm đảm bảo dự án biết đến nhiều giá bán tối ưu Các chiến lược phân theo giai đoạn gối sau: Một là: Lựa chọn phân khúc thị trường mục tiêu: Hiểu rõ người tiêu thụ cách tường tận bước đảm bảo cho dự án thành công Chỉ biết rõ khách hàng ai, họ mong muốn điều khích lệ họ đầu tư, Cơng ty chuẩn bị kế hoạch marketing cho dự án cách hiệu Xác định thị trường mục tiêu cho biệt thự Dự án Thị trường mục tiêu khu biệt thự, hộ Dự án bao gồm đối tượng sau đây: - Người có nhu cầu thực sự: Một số lượng lớn dự án nhà sang trọng cao cấp với đa dạng chủng loại giá bán dành cho khách hàng, cho phép họ đưa lựa chọn dựa hai yếu tố - khả tài sở thích khách hàng - kết hợp hai yếu tố Khách hàng 63 Dự án người trí thức thành cơng cơng việc, mong muốn thư giãn thưởng thức không gian sống theo cách riêng Đối với đối tượng này, biệt thự nghỉ dưỡng không nơi để nghỉ ngơi sau thời gian làm việc vất vả, mà nơi để thể thân đẳng cấp người chủ sở hữu Bởi vậy, để sở hữu biệt thự nghỉ dưỡng với đầy đủ tiện nghi, trang thiết bị dịch vụ lựa chọn hàng đầu nhóm đối tượng - Đầu tư thứ cấp: + Cá nhân: Những người đầu tư thứ cấp mong muốn mua biệt thự nghỉ dưỡng cho người khác thuê lại Cát Bà không thuận lợi mặt vị trí nằm điểm du lịch, nghỉ dưỡng tiếng miền Bắc với hàng trăm nghìn lượt khách năm nên điểm đến lý tưởng thu hút ngày đông khách du lịch + Các quỹ đầu tư bất động sản Việt Nam, nước : Hiện số quỹ đầu tư bất động sản nước thường xun có hoạt động mua/bán phần tồn dự án + Việt Kiều: Người Việt Nam định cư nước ngồi cơng dân Việt Nam quyền sở hữu nhà Việt Nam người nước Nhóm người với thu nhập cao, có trải nghiệm mơ hình nhà nghỉ dưỡng nhìn thấy xu hướng phát triển mơ hình Việt Nam có nhu cầu sở hữu biệt thư cao cấp sang trọng + Người nước ngoài: Do đầu tư ngày mạnh mẽ nguồn vốn FDI vào Việt Nam có ảnh hưởng tích cực đến số lượng chuyên gia, người nước đến làm việc sinh sống, tìm kiếm hội đầu tư Vừa qua, Quốc hội thông qua nghị việc thí điểm cho người nước ngồi mua sở hữu nhà có thời hạn 50 năm Việt Nam với nhóm đối tượng người đầu tư trực tiếp Việt Nam theo quy định pháp luật đầu tư Khi quy định sở hữu bất động sản người nước Việt Nam trở lên thơng thống rõ ràng hộ, biệt thự cao cấp sang trọng với đầy đủ trang thiết bị với hạ tầng thiết bị đồng bộ, tính riêng tư cao, khu nghỉ dưỡng sở thích mong muốn nhóm đối tượng - Bán theo hình thức bán hàng thị trường nước Việc tiếp thị bán hộ thị trường nước (Singapore, Thailand, Hongkong,Trung Quốc…) xem kênh bán hàng hiệu quả, đặc biệt điều kiện Quốc hội thông qua việc người nước ngồi sở hữu nhà có thời 64 hạn 50 năm Việt Nam Hình thức phù hợp với chiến lược phát triển khu nghỉ dưỡng đẳng cấp quốc tế Công ty Hai là: Xác định thông điệp cho sản phẩm biệt thự: - Xây dựng hình ảnh dự án Phần quan trọng việc đưa tiếp thị hình ảnh tổng thể Dự án Do đó, việc tiếp thị cho dự án, cần xây dựng định hướng phát triển hình ảnh lơi thị trường mục tiêu - Xác định phương tiện truyền thông Marketing Để hỗ trợ việc tiến hành hoạt động kinh doanh Dự án cách có hiệu quả, công cụ tiếp thị suốt thời gian áp dụng chiến lược bao gồm sau: + Đối ngoại: Sử dụng phương tiện truyền thơng báo chí, truyền hình, ấn phẩm tạp chí thường kỳ + Logo: Logo nên trình bày rõ ràng tất tờ rơi, tài liệu quảng cáo bề mặt ấn phẩm tài liệu in sẵn nào, ví dụ phong bì thư Một logo thiết kế đẹp tạo nhiều đóng góp cho quan hệ đối ngoại.s + Sổ tay quảng cáo tờ rơi: Sổ tay quảng cáo tờ rơi nên sẵn sàng trước tiến hành chiến dịch tiền cho thuê Chủ đề xây dựng ấn phẩm thích hợp với việc đối ngoại chiến dịch quảng cáo Sổ tay quảng cáo tờ rơi sử dụng chiến dịch thư, kiện thơng cáo báo chí thuyết trình + Tiếp thị điện tử: Sử dụng minh họa điện tử hình ảnh động thang máy tồ nhà văn phịng sử dụng rộng rãi tiếp thị qua thư điện tử + Web-site: Nên sử dụng trang web nhằm quảng cáo cho Dự án Nội dung bao gồm diện mạo định hướng tồn diện, vẽ mặt thơng thường, thông tin cho thuê phương pháp tiếp cận Các khách truy cập trang web ghi nhận chăm sóc chu đáo phận bán hàng + Cộng tác với nhà môi giới bên ngồi: Cộng tác với nhà mơi giới Dự án lớn tương đối quan trọng Để đạt cơng nhận cộng tác tồn thành viên cộng đồng nhà môi giới Những giao dịch mối quan hệ với nhà mơi giới bên ngồi tạo thêm tín nhiệm việc bán, cho thuê Dự án Ba là:Lập mục tiêu kế hoạch bán hàng 65 Việc tiếp thị cho Dự án thông thường bắt đầu tháng trước bán hàng Công việc lên kế hoạch tổ chức tài liệu tiếp thị yêu cầu phải có đầy đủ thời gian, phương tiện hiệu để nhằm vào thị trường mục tiêu nên thiết lập sớm tốt diện mạo/ hình ảnh cho Dự án Thơng qua việc xác định hình ảnh Dự án, tài liệu tiếp thị cho dự án đạt hiệu cao nhắm tới thị trường mục tiêu + Lên kế hoạch bán hàng bao gồm: xây dựng tiêu bán hàng; Chiến lược tăng giá; Ma trận bán hàng; Số nhân viên bán hàng … + Dữ liệu bán hàng: xây dựng chương trình tiếp cận; chọn lọc liệu khách hàng tiềm năng; tổng hợp liệu khách mua; tạo lập gói thơng tin bán hàng; + Chiến lược tăng giá: Thông thường, dự án bất động sản Việt Nam áp dụng chiến lược tăng giá tùy thuộc vào tiến độ xây dựng thời điểm bắt đầu định giá.Dự thảo chiến lược tăng giá theo giai đoạn sau: - Hồn thiện xong phần móng : tăng 10% giá bán - Hoàn thiện xong phần mái : tăng 25% giá bán (trên giá ban đầu) - Hoàn thiện: tăng 50% giá bán (trên giá ban đầu) Lưu ý: Tất tỷ lệ tăng điều chỉnh theo diễn biến thị trường 3.2.1.2 Giải pháp tổ chức vận hành, quản lý khu dịch vụ resort Quyết định chiến lược quản lý khu dịch vụ resort Công ty cần phân chia giai đoạn, xác định khu phù hợp để quản lý đảm báo với mục tiêu nguồn lực Công ty nhằm đáp ứng hội thách thức từ môi trường kinh doanh bên ngồi Nhằm mục đích tối đa hóa lợi nhuận hạn chế rủi ro, Công ty tùy theo khu dịch vụ - resort lựa chọn hình thức quản lý sau: • Tự quản lý; • Th đơn vị quản lý; • Mơ hình chia sẻ kỳ nghỉ (time – share) - Hình thức tự quản lý Hình thức thường áp dụng cho khu dịch vụ có diện tích < 2ha, khách sạn < 4sao Hình thức có ưu điểm nhược điểm định sau đây: + Ưu điểm: 66 Cơng ty tồn quyền quản lý kinh doanh khách sạn nhiều phương diện Chủ đầu tư khơng phải trả phí cho đơn vị quản lý/thương hiệu bên ngồi Nói cách khác, tất lợi nhuận thu lại chủ sở hữu 67 + Nhược điểm: Cơng ty khơng có mạng lưới khách hàng rộng khắp, dịch vụ Cơng ty kết nối với hệ thống phân phối toàn cầu thương hiệu Công ty bất động sản khó nhận biết Ngồi ra, Cơng ty phải đối mặt với rủi ro từ mơi trường kinh doanh bên ngồi mơi trường kinh doanh bên lực chiến lược quản lý, tiếp thị thân doanh nghiệp - Hình thức thuê đơn vị quản lý: Hình thức thuê đơn vị chuyên nghiệp để quản lý khách sạn, resort cần thiết trường hợp Cơng ty chưa có nhiều kinh nghiệm lĩnh vực muốn xây dựng thương hiệu cho dự án Sau cho thuê thời gian, chủ đầu tư học hỏi, tiếp cận công nghệ, tiếp cận công nghệ quản lý chuyển sang hình thức quản lý Hình thức có ưu điểm sau: + Hình ảnh/thương hiệu dự án nâng lên + Sự thừa nhận thị trường thương hiệu + Quản lý chun nghiệp – kiểm sốt chi phí + Quản lý chuyên nghiệp – tỉ lệ đặt phòng, giá phòng cao + Dịch vụ kết nối với hệ thống tồn cầu - Mơ hình Timeshare: Ngồi hình thức quản lý khách sạn, resort kể trên, chủ đầu tư nghiên cứu để tổ chức, phát triển dự án theo mơ hình Timeshare nhằm tạo giá trị thặng dư cho khách mua biệt thự, tăng mức độ hấp dẫn cho khu biệt thự Hình thức Timeshare – chia sẻ kỳ nghỉ có đặc điểm sau: Chia sẻ kỳ nghỉ hình thức sở hữu thuê bất động sản cá nhân Một bất động sản time share bán cho thuê trường hợp sau: - Sở hữu khoảng thời gian định năm (thường tuần) - Sở hữu số năm định (quyền sử dụng) - Sở hữu vĩnh viễn Chia sẻ kỳ nghỉ thường coi hình thức nghỉ tốn sử dụng bất động sản nghỉ dưỡng Tuy nhiên, chủ sử hữu phải trả phí bảo trì bất động sản, quản lý,… 68 3.2.2 Giải pháp quản trị tài Cơng ty Xây dựng phận quản trị tài độc lập với phận kế tốn Cơng ty để thực nhiệm vụ sau: - - - Bộ phận quản trị tài Cơng ty dựa vào báo cáo kế toán, báo cáo doanh thu, chi phí, báo cáo nhân tiền lương, phận kế toán cung cấp, kết hợp với yếu tố khách quan tiến hành phân loại, tổng, hợp, phân tích đánh giá tình hình tài Cơng ty, so sánh kết phân loại kỳ với kỳ trước Công ty với Công ty lĩnh vực kinh doanh, so sánh với chuẩn mực ngành Bằng tiêu nhạy bén mà phận quản trị tài mặt mạnh thiếu sót Cơng ty kỳ Bộ phận quản trị tài cịn giúp Tổng giám đốc Công ty, Hội đồng quản trị Công ty hoạch định chiến lược tài ngắn dài hạn doanh nghiệp dựa đánh giá tổng quát khía cạnh cụ thể nhân tố tài có ảnh hưởng quan trọng tới tồn doanh nghiệp, bao gồm: chiến lược tham gia vào thị trường tiền tệ, thị trường vốn, thị trường chứng khốn; xác định chiến lược tài cho dự án Công ty mở rộng hay thu hẹp Thơng qua đó, đánh giá, dự đốn có hiệu dự án đầu tư, hoạt động liên doanh liên kết, phát âm mưu thơn tính doanh nghiệp đối tác cạnh tranh; đề xuất phương án chia tách hay sáp nhập Bộ phận tài tham mưu cho Ban lãnh đạo Cơng ty xem xét, lựa chọn cấu vốn sử dụng cho tiết kiệm, hiệu nhất: + Bộ phận tài tiến hành phân tích đưa cấu nguồn vốn huy động tối ưu cho Công ty thời kỳ + Bộ phận tài phải thiết lập sách phân chia lợi nhuận cách hợp lý doanh nghiệp, vừa bảo vệ quyền lợi cổ đông, vừa đảm bảo lợi ích hợp pháp, hợp lý cho người lao động; xác định phần lợi nhuận để lại từ phân phối nguồn quan trọng cho phép doanh nghiệp mở rộng sản xuất kinh doanh đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh mới, tạo điều kiện cho Công ty phát triển bền vững + Bộ phận tài Cơng ty cịn có nhiệm vụ kiểm soát việc sử dụng tài sản doanh nghiệp, tránh tình trạng sử dụng lãng phí, sai mục đích + Bộ phận tài định kỳ hàng tuần, hàng tháng báo cáo ban lãnh đạo tiêu tài hệ số toán thời, hệ số toán nhanh, 69 tiêu hiệu tài chính, dịng tiền kỳ, kế hoạch phân bổ dòng tiền kỳ để điều chỉnh mục tiêu kinh doanh, chi phí Cơng ty phù hợp với thực tiễn thực 3.2.3 Giải pháp quản trị chi phí quản lý doanh nghiệp Cơng ty Như phân tích chương II, chi phí quản lý doanh nghiệp Cơng ty chiếm tỷ trọng lớn so với danh thu, đặc biệt năm 20011 đến 2013, điều ta phân tích việc tăng cao tỉ trọng chi phí yếu tố sau: - - Do lãi vay Công ty vào Dự án Cát Bà Amatina khơng vốn hóa vào giá trị đầu tư nên Công ty bắt buộc phải hạch tốn vào chi phí quản lý doanh nghiệp Dự án hết tiến độ Do chi phí thương hiệu phân bổ hàng năm vào chi phí quản lý doanh nghiệp tỷ đồng/ năm Do chi phí bán hàng lớn làm chi phí quản lý Cơng ty tăng Chi phí lương Cơng ty cao, năm 2010, 2011 Để giảm thiểu tối ưu hóa chi phí quản lý doanh nghiệp cần thực giải pháp sau: Một là, Công ty cần thực công việc điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư cho Dự án để vốn hóa chi phí lãi vay vào Dự án Cát Bà Amatina; Hai là, cắt giảm chi phí văn phịng, thực hành tiết kiệm chi phí điện, nước, chi phí văn phịng phẩm, lại ; Ba là, xem xét, đánh giá chi phí bán hàng, cắt giảm chi phí Marketing khơng cần thiết 3.3 Khuyến nghị với lãnh đạo Công ty quan quản lý Nhà nước 3.3.1 Khuyến nghị với lãnh đạo Cơng ty Dựa nhóm giải pháp nêu phần 3.2, tác giả kiến nghị Ban lãnh đạo Công ty thực giải pháp sau: Thực rà soát chiến lược kinh doanh tồn Cơng ty, tiến hành điều chỉnh mục tiêu kinh doanh, xây dựng kế hoạch kinh doanh cụ thể cho giai đoạn như: + Giai đoạn vượt khủng hoảng giai đoạn 2014 đến 2015, giai đoạn cần ổn định tổ chức, xây dựng hình ảnh Cơng ty Dự án, giảm nhịp độ đầu tư Thực giải pháp marketing nhà đầu tư nước, đẩy mạnh hoạt động xúc tiến đầu tư nước ngoài, tập trung thị trường tiềm 70 thị trường Nhật Bản, thị trường Hàn Quốc thị trường lấy Việt Nam mảnh đất thứ họ + Giai đoạn phát triển 2016-2018: Tìm kiếm nguồn vốn thực đầu tư mạnh vào Dự án Cát Bà Amatina, hội thách thức Công ty, giai đoạn giai đoạn theo đánh giá chuyên gia kinh tế Việt Nam thực vượt qua khủng hoảng ổn định nên kênh đầu tư vào bất động sản bất động sản nghỉ dưỡng kênh ưu tiên kênh đầu tư Cơ cấu lại máy nhân Công ty: + Thực thành lập phận tài độc lập với mục đích phận phận tham mưu đầu tư, tạo nguồn vốn cho Công ty đầu tư Dự án + Tinh giảm theo hướng chuyên nghiệp tồn phịng ban Cơng ty, thực công tác đào tạo chuyên sâu lĩnh vực kinh doanh cho bất động sản, kỹ sư Ban QLDA 3.3.2 Khuyến nghị với quan quản lý Nhà nước 3.3.2.1 Khuyến nghị vấn đề quy hoạch quản lý quy hoạch Hiện Dự án phát triển bất động sản thực tình trạng vừa quy hoạch vừa phát triển Dự án, quy hoạch sử dụng đất địa phương khơng rõ ràng minh bạch Có địa phương có quy hoạch vùng, địa phương khơng có quy hoạch vùng làm cho doanh nghiệp khó tiếp cận kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch vùng nên khó hoạch định chiến lược kinh doanh doanh nghiệp dài hạn Để thực hoạt động kinh doanh bất động sản minh bạch rõ ràng, khuyến nghị Chính phủ đạo Sở tài ngun mơi trường, Sở xây dựng thành phố, tỉnh nhanh chóng hồn thiện cơng bố cơng khai nội dung: - Triển khai hoàn thiện quy hoạch kế hoạch sử dụng đất địa phương, chi tiết đến xã huyện Hồn thiện quy hoạch vùng địa phương, chi tiết đến xã huyện Thực quản lý kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch vùng theo chiều sâu xuyên suốt, điều chỉnh cần xem xét kỹ có chấp nhận Chính Phủ trước điều chỉnh tránh tượng quy hoạch kế hoạch sử dụng đất bị điều chỉnh theo hướng có lợi cho nhóm lwoij ích tư tưởng nhiệm kỳ quan quản lý nhà nước 71 3.3.2.2 Khuyến nghị vấn đề hỗ trợ thuế bất động sản nghỉ dưỡng Do đặc thù sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng lợi hình bất động sản đặc biệt, thời gian đầu tư lâu, vốn đầu cao địa bàn xa trung tâm nên khả hoàn vốn đầu tư Dự án lâu, tính khoản sản phẩm thường chậm bất động sản thị khuyến nghị cần có sách hỗ trợ thuế cho Doanh nghiệp đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng như: - Cho phép doanh nghiệp đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ kinh doanh Dự án - Giảm thuế thu nhập doanh nghiệp Dự án bất động sản nghỉ dưỡng - Giảm thuế trước bạ, thuế chuyển nhượng với sản phẩm bất dộng sản nghie dưỡng 3.3.2.3 Khuyến nghị cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Dự án bất động sản nghỉ dưỡng khu vực hải đảo, địa bàn khó khăn Do đặc thù bất động sản nghỉ dưỡng khu vực hải đảo, địa bàn khó khăn nên tính khoản bất động sản khu vực đô thị nên khuyến nghị quan ban hành quy định pháp luật đất đai tham mưu cho phủ, quốc hội cho phép Dự án bất động sản nghỉ dưỡng khu vực hải đảo, địa bàn khó khăn chuyển quyền sử dụng đất có đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho người mua cho người mua tự xây dựng biệt thự theo quy hoạch phê duyệt 3.4 Kết luận chương Với thực tế nghiên cứu đánh giá thị trường, phát triển thay đổi kinh tế Việt nam năm 2014, thực trạng tình hình hoạt động Công ty Vinaconex – ITC giai đoạn thành lập 2008 đến định hướng phát triển Công ty thời gian tới với mong muốn đưa Dự án Cát Bà Amatina xứng đáng với vị dự án tầm cỡ quốc tế, môi trường sống đại hoang sơ đảo Ngọc – Cát Bà, chương đưa nhóm giải pháp để nâng cao hiệu kinh doanh Công ty Vinaconex- ITC sau: - - Nhóm giải pháp Giải pháp chiến lược kinh doanh cho Cơng ty cá phân giải pháp” + Giải pháp thứ nhất: Giải pháp cho kinh doanh biệt thự Dự án + Giải pháp thứ hai: Giải pháp cho kinh doanh khu dịch vụ resort Dự án Nhóm giải pháp Giải pháp vốn cho Công ty phục vụ đầu tư Dự án Cát Bà Amatina 72 - Nhóm giải pháp Giải pháp quản trị tài Cơng ty Vinaconex – ITC Nhóm giải pháp Giải pháp quản trị chi phí quản lý doanh nghiệp Công ty Vinaconex – ITC Đồng thời để hoạt động kinh doanh bất động sản ngày phát triển bền vững cần có vào liệt quan quản lý nhà nước, tác giả mạnh dạn khuyến nghị với quan quản lý Nhà nước điểm sau: - Khuyến nghị quy hoạch quản lý quy hoạch Khuyến nghị vấn đề hỗ trợ thuế bất động sản nghỉ dưỡng Khuyến nghị cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà bất độgn sản nghỉ dưỡng khu vực hải đảo, địa bàn khó khăn Các nhóm giải pháp chưa phải nhóm giải pháp giải triệt để Công ty Vinaconex – ITC, nhiên với tình hình thị trường, hỗ trợ từ sách Chính phủ, quy định ngày hướng đến tính minh bạch cho thị trường bất động sản, tơi tin với nghiên cứu đưa Công ty Vinaconex – ITC tồn vượt qua khủng hoảng để phát triển 73 KẾT LUẬN Công ty Cổ phần đầu tư phát triển du lịch Vinaconex doanh nghiệp nằm hệ thống Tổng Công ty lớn Tổng Công ty Vinaconex – Tổng Công ty mạnh lĩnh vực xây lắp bất động sản , Công ty thực đầu tư bất động sản kinh doanh dịch vụ du lịch Tuy nhiên trình hoạt động sản xuất kinh doanh, hiệu kinh doanh Công ty gặp bất ổn từ bất ổn tình hình kinh tế ngồi nước, tình hình đóng băng thị trường bất động sản … nên hiệu kinh doanh Công ty chưa có thành tựu đáng kể Qua kết nghiên cứu phạm vi đề tài, với mong muốn tìm lỗ hổng quản trị, từ đưa giải pháp tháo gỡ khó khăn cho Công ty nhằm đưa Công ty lớn mạnh hiệu nên chọn đề tài " Một số giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh công ty cổ phần đầu tư phát triển du lịch Vinaconex (Công ty Vinaconex – ITC)” báo cáo tốt nghiệp Qua đề tài giải vấn đề sau: - Đánh giá lực quản trị Công ty thông qua số liệu tài chính; Phân tích thực trạng tài Cơng ty thông qua tiêu đánh giá hiệu kinh doanh Công ty, Đưa giải pháp tháo gỡ khó khăn cho Cơng ty giai đoạn để Cơng ty tồn phát triển Tuy nhiên hạn chế mặt lực khả thu thập số liệu đối thủ cạnh tranh, đánh giá chi tiết doanh nghiệp ngành có tình hình tài tương tự cơng ty nên luận văn chưa đánh giá tồn diện lực quản trị Công ty so với đối thủ doanh nghiệp ngành khác Những hạn chế, khiếm khuyết luận văn kính mong thày, cơ, bạn đồng nghiệp đóng góp ý kiến để hồn thiện nhằm góp phần nhỏ vào phát triển Công ty giai đoạn sau Xin trân trọng cảm ơn 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Công ty cổ phần đầu tư phát triển du lịch Vinaconex, Báo cáo tài năm 2009 – 2013 PGS.TS Nguyễn Văn Công (2009), Giáo trình phân tích kinh doanh, NXB Đại học kinh tế quốc dân, Hà Nội TS.Nguyễn Đức Thành – chủ biên (2014), Báo cáo thường niên kinh tế Việt Nam 2013 – Trên đường gập ghềnh tới tương lai, NXB Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội TS.Nguyễn Đức Thành – chủ biên (2013), Báo cáo thường niên kinh tế Việt Nam 2012 – Đối diện thách thức tái cấu kinh tế, NXB Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội TS.Nguyễn Đức Thành – chủ biên (2012), Báo cáo thường niên kinh tế Việt Nam 2011 – Nền kinh tế trước ngã ba đường, NXB Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội Ủy ban kinh tế quốc hội – nhóm tư vấn sách (2012), Báo cáo kinh tế vĩ mơ 2012 – Từ bất ổn vĩ mô đến đường tái cấu, NXB Tri Thức, Hà Nội Website cophieu68, http://www.cophieu68.vn/category_ib2.php?year=2013, truy cập 20/11/2014 Website cophieu68, http://www.cophieu68.vn/category_ib2.php?year=2012, truy cập 20/11/2014 Website cophieu68, http://www.cophieu68.vn/category_ib2.php?year=2011, truy cập 20/11/2014 10 Website cophieu68, http://www.cophieu68.vn/category_ib2.php?year=2010, truy cập 20/11/2014 Website cophieu68, http://www.cophieu68.vn/category_ib2.php?year=2009, truy cập 20/11/2014