Trang 8 chương trình giao ban nội bộ của chi nhánh.- Lưu trữ, phân tích, đánh giá văn bản pháp luật liên quan đến hoạt độngcủa chi nhánh.- Thực hiện công tác xây dựng cơ bản, mua sắm, sử
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU CHUNG CƯ NHÀ CAO TẦNG CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH BẮC HÀ NỘI
KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH BẮC HÀ NỘ
1 Quá trình hình thành và phát triển của chi nhánh
1.1 Tên địa chỉ giao dịch
- Tên đơn vị: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam – chi nhánh Bắc Hà Nội.
- Tên giao dịch quốc tế: Vietnam Bank for Agriculture and Rural Development – North Hanoi Branch.
- Tên gọi tắt: Agribank – North Hanoi Branch
- Tên viết tắt: VBARD – North Hanoi Branch.
- Trụ sở chính: 217 Đội cấn, quận Ba Đình, Hà Nội
1.2 Sự hình thành và phát triển của chi nhánh
Tháng 5 năm 2001 đánh dấu một bước ngoặt quan trọng trong lịch sử phát triển của hệ thống tài chính Việt Nam khi Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Bắc Hà Nội chính thức gia nhập thị trường tài chính, tiền tệ Sự kiện này không chỉ mở ra một chương mới cho ngân hàng mà còn đóng góp vào sự phát triển của nền kinh tế đất nước.
Là chi nhánh đầu tiên được thành lập theo chủ trương mở rộng mạng lưới hoạt động của Hội đồng quản trị ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam, chi nhánh này đã tận dụng lợi thế của việc hoạt động tại thủ đô Hà Nội, nơi tập trung các nhà đầu tư tài chính lớn trong nước và quốc tế Tuy nhiên, điều này cũng đồng nghĩa với việc phải đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt ngay từ những ngày đầu thành lập Để vượt qua thử thách này, ban lãnh đạo chi nhánh đã tập trung sức mạnh trí tuệ của tập thể, đoàn kết và nhất trí để định ra hướng đi riêng với mục tiêu "tăng trưởng ổn định, bền vững, hiệu quả" và "Vững bước cùng khách hàng trong cạnh tranh và hội nhập".
Chi nhánh NHNo Bắc Hà Nội đã trải qua quá trình phát triển ấn tượng từ khi thành lập với chỉ 36 cán bộ đến nay đã mở rộng thành mạng lưới 6 phòng nghiệp vụ và 11 phòng giao dịch với hơn 150 cán bộ nhân viên năng động và sáng tạo Đơn vị này đã tiên phong áp dụng công nghệ hiện đại vào hoạt động kinh doanh, bao gồm mô hình giao dịch một cửa và chương trình IPCAS Bên cạnh đó, chi nhánh cũng đa dạng hóa sản phẩm dịch vụ ngân hàng, nghiên cứu và áp dụng các sản phẩm tối ưu như huy động nguồn vốn, nghiệp vụ tín dụng, bảo lãnh, thanh toán quốc tế và dịch vụ kế toán ngân quỹ Đặc biệt, chi nhánh đang triển khai phát hành các sản phẩm thẻ quốc tế tiện ích mang thương hiệu Agribank MasterCard và Agribank Visa, thể hiện sự chủ động và sáng tạo trong việc đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
Hoạt động cho vay của chúng tôi bao gồm cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn bằng cả VNĐ và ngoại tệ, đáp ứng đa dạng nhu cầu của khách hàng Bên cạnh đó, chúng tôi cũng cung cấp dịch vụ bảo lãnh uy tín và hiệu quả, giúp khách hàng tận dụng tối đa cơ hội kinh doanh Với phương châm sử dụng đồng vốn một cách có hiệu quả và an toàn, chúng tôi cam kết mang lại giá trị bền vững cho khách hàng và đối tác.
- Thực hiện việc huy động vốn như: tiền gửi có kỳ hạn, không kỳ hạn.
- Thực hiện tư vấn trong hoạt động tín dụng và ủy thác đầu tư theo quy định.
- Thực hiện báo cáo thống kê theo chuyên đề định kỳ hoặc đột xuất về các hoạt động tín dụng, bảo lãnh theo quy định của AGRIBANK.
- Lập kế hoạch kinh doanh hàng tháng, quý, năm của cỏc phũng và xây dựng kế hoạch kinh doanh của Ngân hàng.
- Coi trọng công tác kế hoạch thường xuyên, phục vụ và khai thác tiềm năng của khách hàng truyền thống, thực hiện marketing để tìm kiếm khách hàng mới.
- Tư vấn tham mưu cho giám đốc về chiến lược kinh doanh, phát triển tìm kiếm khách hàng mới về tín dụng và lãi suất.
3 Cơ cấu tổ chức của Chi nhánh
3.1 Sơ đồ tổ chức hoạt động
( Nguồn : Báo cáo thẩm định của chi nhánh ngân hàng)
3.2 Nhiệm vụ cơ bản của các phòng thuộc chi nhánh
3.2.1 Phòng kế toán – ngân quỹ
- Hướng dẫn khách hàng mở tài khoản tại chi nhánh, thực hiện các dịch vụ thanh toán đến cá nhân, tổ chức chuyển tiền nhanh.
- Trực tiếp kế toán hạch toán thống kê, hạch toán nghiệp vụ thanh toán theo quy định của NHNo&PTNT Việt Nam
- Tổng hợp, thống kê và lưu trữ số liệu, thông tin liên quan đến hoạt động của chi nhánh.
- Xử lý các nghiệp vụ phát sinh liên quan đến hạch toán kế toán, kế toán thống kê, hoạch toán nghiệp vụ và tín dụng.
- Chấp hành chế độ báo cáo, thống kê và cung cấp số liệu, thông tin theo qui định.
- Quản lý, bảo dưỡng, sửa chữa và làm dịch vụ tin học.
3.2.3 Phòng hành chính quản trị
- Xây dựng và đôn đốc thực hiện chương trình công tác hàng tháng, quí và chương trình giao ban nội bộ của chi nhánh.
- Lưu trữ, phân tích, đánh giá văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động của chi nhánh.
- Thực hiện công tác xây dựng cơ bản, mua sắm, sửa chữa tài sản cố định, công cụ lao động.
- Theo dõi, quản lý mạng lưới chi nhánh; đề xuất việc mở rộng hoặc thu hẹp mạng lưới.
- Trực tiếp thực hiện chế độ tiền lương, bảo hiểm, quản lý lao động, theo dõi thực hiện nội qui lao động, thỏa ước lao động tập thể.
Tham mưu, đề xuất cho Giám đốc xây dựng chiến lược khách hàng là nhiệm vụ quan trọng, bao gồm việc phân loại khách hàng tín dụng dựa trên các tiêu chí cụ thể và đề xuất các chính sách ưu đãi phù hợp đối với từng loại khách hàng, nhằm tối ưu hóa trải nghiệm và gia tăng sự hài lòng của khách hàng.
- Thẩm định và đề xuất cho vay các dự án tín dụng theo phân cấp ủy quyền.
- Phân loại dư nợ, phân tích nợ quá hạn, tìm nguyên nhân và đề xuất hướng khắc phục.
Marketing tín dụng đóng vai trò quan trọng trong việc thiết lập, mở rộng và phát triển hệ thống khách hàng của tổ chức tín dụng Thông qua hoạt động này, các sản phẩm tín dụng và dịch vụ tài chính được giới thiệu đến khách hàng một cách hiệu quả, giúp khách hàng hiểu rõ hơn về lợi ích và giá trị mà họ nhận được Đồng thời, marketing tín dụng cũng giúp tiếp nhận yêu cầu và ý kiến phản hồi từ khách hàng, từ đó cải thiện và phát triển các sản phẩm, dịch vụ để đáp ứng tốt hơn nhu cầu của thị trường.
- Quản lý hồ sơ tín dụng, tổng hợp, phân tích, bảo mật thông tin và lập báo cáo về công tác tín dụng theo phạm vi được phân công.
3.2.5 Phòng kế hoạch nguồn vốn
Quản lý trực tiếp cân đối nguồn vốn là nhiệm vụ quan trọng, đảm bảo các cơ cấu về kỳ hạn, loại tiền tệ, loại tiền gửi được tuân thủ và quản lý hệ số an toàn theo quy định của pháp luật Đồng thời, tham mưu cho Giám đốc chi nhánh trong việc điều hành nguồn vốn, đề xuất chiến lược khách hàng và chiến lược huy động vốn tại địa phương, cũng như đưa ra giải pháp phát triển nguồn vốn hiệu quả.
- Tổng hợp, theo dõi các chỉ tiêu kế hoạch kinh doanh và quyết toán kế hoạch đến các chi nhánh trực thuộc.
- Tổng hợp, phân tích hoạt động kinh doanh quí, năm Dự thảo các báo cáo sơ kết, tổng kết.
3.2.6 Phòng tổ chức cán bộ
Chúng tôi trực tiếp nghiên cứu và đề xuất các phương án xây dựng tổ chức bộ máy hiệu quả, bao gồm cả công tác nhân sự, quy hoạch, đào tạo, bồi dưỡng và bố trí đội ngũ cán bộ có năng lực và chuyên môn cao.
3.2.7 Phòng kiểm tra , kiểm soát nội bộ
- Tham gia nghiên cứu soạn thảo hoặc chỉnh sửa, bổ sung các quy trình, quy chế nghiệp vụ của Ngân hàng.
Kiểm tra nghiệp vụ Ngân hàng là quy trình quan trọng nhằm đảm bảo tuân thủ các quy định và tiêu chuẩn của Ngân hàng Nhà nước cũng như các quy trình, quy chế nội bộ của Ngân hàng Quá trình này được thực hiện trên toàn hệ thống, tập trung vào việc đánh giá và kiểm soát các hoạt động nghiệp vụ của Ngân hàng, từ đó góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và hạn chế rủi ro.
3.2.8 Phòng thanh toán quốc tế
Chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp cho Ban Tổng Giám Đốc về các vấn đề liên quan đến nghiệp vụ chuyển tiền, nhờ thu, thư tín dụng, bảo lãnh và các nghiệp vụ thanh toán quốc tế khác, đảm bảo quá trình giao dịch được thực hiện một cách hiệu quả và an toàn.
- Đề xuất các chính sách có liên quan đến hoạt động thanh toán quốc tế: phí dịch vụ, quy định thanh toán quốc tế
- Thực hiện việc nhập liệu và kiểm tra chứng từ thanh toán quốc tế
3.2.9 Phòng nghiệp vụ thẻ và phát triển sản phẩm
Trực tiếp thực hiện các giao dịch với khách hàng, tiếp thị và giới thiệu sản phẩm, dịch vụ ngân hàng, đồng thời tiếp nhận và xử lý các ý kiến phản hồi từ khách hàng về dịch vụ, từ đó đề xuất giải pháp cải thiện và nâng cao chất lượng dịch vụ.
Trong vai trò là chuyên gia tư vấn chiến lược, bạn sẽ đề xuất và tham mưu cho Giám đốc chi nhánh về các chính sách phát triển sản phẩm dịch vụ ngân hàng mới, đồng thời cải tiến quy trình giao dịch để nâng cao hiệu quả kinh doanh Bên cạnh đó, bạn sẽ xây dựng kế hoạch tiếp thị hiệu quả, bao gồm cả thông tin tuyên truyền và quảng bá để tăng cường nhận diện thương hiệu và thu hút khách hàng tiềm năng.
- Xây dựng, triển khai kế hoạch quảng bá thương hiện, tiếp thị, tuyên truyền.
4 Tình hình quản lý các hoạt động đầu tư của chi nhánh
4.1 Hoạt động đầu tư phát triển
Hoạt động đầu tư phát triển đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển, khả năng cạnh tranh và sự tồn tại của chi nhánh Bên cạnh các hoạt động đầu tư vào lĩnh vực "nóng" như vàng, chứng khoán, bất động sản, các nhà đầu tư và ngân hàng cũng chú trọng đầu tư phát triển Tại chi nhánh Bắc Hà Nội, trung bình hàng năm khoảng 13 tỷ đồng được đầu tư để mua sắm trang thiết bị văn phòng, thay thế thiết bị cũ hỏng và nâng cao điều kiện làm việc cho công nhân viên Ngoài ra, chi nhánh còn chi thêm 2-3 tỷ đồng hàng năm cho các khoản chi đột xuất, thể hiện sự quan tâm đến hoạt động đầu tư phát triển.
Bảng 1: Hoạt động đầu tư phát triển hàng năm
STT Hạng mục Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011
1 Đầu tư trang thiết bị mới 4,050 5,520 5,900
(Nguồn: Báo cáo cân đối vốn kinh doanh các năm của Chi nhánh)
Thứ nhất : Đầu tư vào trang thiết bị mới chiếm tỷ lệ lớn nhất trong tổng vốn đầu tư phát triển: năm 2009 chiếm 47,48%, năm 2010 chiếm 45,70%, và đến năm
Tỷ lệ tăng trưởng của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Chi nhánh Bắc Hà Nội trong những năm gần đây là 45,20% vào năm 2011 Điều này có thể được giải thích bởi việc chi nhánh này đang không ngừng hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng và hiện đại hóa cơ sở vật chất, nhằm xây dựng một ngân hàng hiện đại, đáp ứng nhu cầu của khách hàng trong thời đại mới.
Thứ hai : Chi nhánh rất chú trọng đến việc đầu tư phát triển nguồn nhân lực.
Hoạt động đầu tư phát triển nguồn nhân lực tại Chi nhánh được ban giám đốc đặc biệt quan tâm bởi nhận thức được tầm quan trọng của con người là yếu tố quyết định sự phát triển của đơn vị Đây là chiến lược then chốt giúp Chi nhánh không ngừng nâng cao năng lực cạnh tranh và đạt được thành công bền vững trong hoạt động kinh doanh.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU
1 Đặc điểm dự án xây dựng khu chung cư , nhà cao tầng và sự ảnh hưởng đến công tác thẩm định
Thứ nhất : Đặc điểm , tính chất , đặc thù của dự án xây dựng khu chung cư nhà cao tầng
- Qui mô tiền vốn vật tư lao động cần thiết cho dự án đầu tư xây dựng công trình thường rất lớn
- Thời gian thường rất dài
- Đầu tư xây dựng công trình có độ rủi ro cao.
- Sản phẩm của dự án xây dựng là các công trình sẽ phát huy tác dụng ngay tại nơi nó tạo dựng nên.
Thẩm định dự án xây dựng khu chung cư nhà cao tầng trước khi cho vay là một bước quan trọng và cần thiết để đảm bảo mức độ an toàn của nguồn vốn cho vay Quá trình thẩm định này giúp ngân hàng đánh giá khả năng thành công của dự án, xác định số tiền cho vay, thời gian cho vay, dự kiến tiến độ giải ngân và mức thu nợ hợp lý Kết quả thẩm định cũng tạo cơ sở để ngân hàng tư vấn và góp ý cho khách hàng vay, giúp họ hoạt động có hiệu quả và đạt được mục tiêu đầu tư Đồng thời, quá trình thẩm định này cũng giúp ngân hàng hạn chế và phòng ngừa rủi ro, đảm bảo thu được nợ gốc đúng hạn và đạt được mục tiêu kinh doanh của mình.
Cán bộ thẩm định cần thận trọng trong việc tính toán chi phí, doanh thu và các chỉ số đo lường hiệu quả tài chính, đồng thời đánh giá kỹ lưỡng mức độ rủi ro của dự án để đưa ra quyết định cho vay vốn Khi đồng ý cho vay, cán bộ thẩm định phải xây dựng kế hoạch giải ngân vốn hợp lý với tiến độ đầu tư, quản lý chặt chẽ vốn đầu tư nhằm tránh lãng phí và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn Bên cạnh đó, cần đề xuất các biện pháp quản lý và phòng ngừa rủi ro để đảm bảo dự án được thực hiện thành công.
Khi thẩm định dự án xây dựng công nghiệp, cán bộ thẩm định cần phải nắm vững chiến lược phát triển kinh tế-xã hội của đất nước, ngành và địa phương Việc này giúp đảm bảo dự án phù hợp với mục tiêu phát triển tổng thể Đồng thời, cán bộ thẩm định cũng cần nắm vững các quy chế, luật pháp về quản lý kinh tế, quản lý đầu tư và xây dựng để đảm bảo dự án tuân thủ các quy định hiện hành.
Thứ hai : Đặc điểm về nguồn vốn
Các hình thức huy động vốn cho các dự án xây dựng khu chung cư nhà cao tầng tương đối đa dạng và phong phú :
- Sử dụng vốn tự có của doanh nghiệp
- Vốn vay ngân hàng và các tổ chức tín dụng
- Vốn ứng trước của khách hàng
- Vốn công ty doanh nghiệp huy động được từ hoạt động phát hành chứng khoán : cổ phiếu, trái phiếu, tín phiếu
- Một số dự án sử dụng vốn ngân sách, vốn hỗ trợ phát triển ODA, vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài
Việc thẩm định dự án đầu tư đòi hỏi sự toàn diện và khách quan, đặc biệt khi đối mặt với sự đa dạng về nguồn vốn huy động và chi phí đầu vào biến động Để đảm bảo công tác thẩm định được tiến hành hiệu quả, cán bộ thẩm định cần xem xét tổng mức vốn đầu tư, chi phí cho từng hạng mục công trình, máy móc, thiết bị của dự án Quá trình thẩm định phải bao gồm thẩm định khách hàng, dự án đầu tư và các tài sản đảm bảo, nhằm cung cấp thông tin chính xác và toàn diện cho việc quyết định đầu tư.
Thứ ba : Đặc điểm về dòng tiền
Dòng chi của các dự án xây dựng, bao gồm cả các dự án xây dựng khu chung cư nhà cao tầng, thường bao gồm hai thành phần chính: vốn đầu tư xây dựng ban đầu và chi phí khai thác thường xuyên.
- Vốn đầu tư xây dựng ban đầu bao gồm các khoản mục chi phí trong dự toán xây dựng công trình
- Chi phí khai thác công trình dự án thường xuyên hàng năm thường bao gồm:
+ Chi phí bảo dưỡng các công trình xây dựng của dự án chưa bán hoặc cho thuê, thuê mua.
+ Chi phí duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa hạ tầng cơ sở hàng năm
+ Chi phí cho ban quản lý công trình dự án trong giai đoạn đưa vào khai thác sử dụng
+ Chi cho các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản hàng năm
+ Chi phí trả lãi vay và một số khoản chi phí khác
- Dòng thu của dự án loại này là tiền thu được từ việc bán hoặc cho thuê, thuê mua công trình xây dựng của dự án hàng năm
- Hay chủ đầu tư có thể ứng trước một phần hay toàn bộ vốn từ phía khách hàng
Thứ tư: Đặc điểm thị trường của dự án
Các dự án xây dựng khu chung cư nhà cao tầng có đặc điểm thị trường là :
Khi thẩm định dự án, cán bộ thẩm định cần xem xét kỹ lưỡng các khía cạnh thị trường, kỹ thuật và mặt bằng để đánh giá sản phẩm của dự án có phù hợp với nhu cầu của người Việt Nam hay không Đặc biệt, đối với các dự án khu chung cư hay nhà cao tầng cao cấp, sản phẩm cần phải đáp ứng cả nhu cầu của người Việt lẫn người nước ngoài, đảm bảo tính cạnh tranh và phù hợp với thị trường mục tiêu.
- Nhóm khách hàng trung và dài hạn chiếm số lượng lớn và có mức độ ảnh hưởng nhất định đến giá cả sản phẩm.
Vị trí địa lý của sản phẩm dự án đóng vai trò quan trọng trong việc xác định mức giá bán Những khu chung cư, nhà cao tầng có địa điểm đẹp, gần trung tâm, thoáng mát và thuận tiện thường có giá cao hơn đáng kể so với những khu vực có vị trí không thuận lợi, dẫn đến sự chênh lệch giá lớn Do đó, việc thẩm định và đánh giá vị trí địa lý là yếu tố quan trọng trong quá trình phát triển dự án, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của toàn bộ dự án.
Thị trường hiện nay có tiềm năng lớn nhưng cũng tồn tại sự chênh lệch đáng kể về khả năng tiêu thụ sản phẩm giữa các khu vực kinh tế trọng điểm và các khu vực chưa phát triển Đặc biệt, những khu vực đông dân cư hay các thành phố lớn có nhu cầu tiêu thụ cao hơn hẳn so với các khu vực khác.
Tại các thành phố lớn như Hà Nội và Tp Hồ Chí Minh, tiềm năng thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm là rất lớn, thậm chí có thể bán hết ngay trong quá trình xây dựng.
Khi thẩm định dự án, cán bộ thẩm định cần xem xét kỹ các khía cạnh về thị trường và kỹ thuật để đưa ra quyết định cho vay hợp lý, đảm bảo đánh giá chính xác tiềm năng và rủi ro của dự án Việc phân tích thị trường giúp xác định nhu cầu, đối thủ cạnh tranh và tiềm năng tăng trưởng, từ đó đánh giá khả năng sinh lời của dự án Đồng thời, đánh giá kỹ thuật giúp xác định tính khả thi và hiệu quả của dự án, bao gồm cả việc lựa chọn công nghệ, thiết kế và thực hiện dự án.
Hiện nay, toàn bộ hệ thống ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam, bao gồm cả chi nhánh Bắc Hà Nội, áp dụng quy trình thẩm định thống nhất trong hoạt động của mình.
Sơ đồ quy trình thẩm định
(Nguồn : Báo cáo thẩm định tại chi nhánh ngân hàng)
Bước 1: Tiếp xúc với khách hàng có nhu cầu vay vốn và hướng dẫn khách hàng về điều kiện tín dụng và hồ sơ vay vốn.
Khi khách hàng quan hệ tín dụng lần đầu, cán bộ tín dụng sẽ hướng dẫn đăng ký thông tin cần thiết về khách hàng, đồng thời tư vấn các điều kiện vay vốn và hỗ trợ thiết lập hồ sơ vay đầy đủ.
Đối với khách hàng đã có quan hệ tín dụng, cán bộ tín dụng sẽ thực hiện kiểm tra sơ bộ các điều kiện vay vốn, đồng thời đánh giá bộ hồ sơ vay hiện có Sau đó, họ sẽ hướng dẫn khách hàng hoàn thiện hồ sơ vay một cách đầy đủ và chính xác, đảm bảo quá trình xét duyệt vay được thực hiện nhanh chóng và hiệu quả.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ vay vốn của khách hàng, kiểm tra hồ sơ về tính đầy đủ và hợp lệ.
Khách hàng Đề xuất tín dụng
Ra bản từ chối cho vay
- Cán bộ quản trị rủi ro
- Giám đốc hoặc Phó giám đốc
Thủ tục hồ sơ và giải ngân Đủ đk vay vốn
Không đủ đk vay vốn
Phân công cán bộ phụ trách dự án
Sau khi nhận đủ hồ sơ vay vốn, cán bộ tín dụng sẽ tiến hành kiểm tra tính hợp pháp, hợp lệ và xác thực của các giấy tờ, văn bản trong hồ sơ để đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy của thông tin cung cấp.
Bước 3: Thẩm định dự án đầu tư về mọi phương diện
Sau khi nhận đầy đủ hồ sơ vay vốn hợp lệ, cán bộ thẩm định sẽ bắt đầu tiến trình thẩm định hồ sơ vay vốn, bao gồm thẩm định khách hàng và thẩm định dự án để đánh giá khả năng trả nợ và hiệu quả của dự án.
Bước 4: Lập báo cáo và trình phê duyệt
VÍ DỤ MINH HỌA : THẨM ĐỊNH DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU NHÀ Ở
1 Giới thiệu sơ lược về dự án xây dựng khu nhà ở cao cấp Sky – Light
- Tên dự án : Khu nhà ở cao cấp Sky-Light
- Chủ đầu tư : Tổng công ty Cơ khí xây dựng - Bộ xây dựng
- Thời gian vay : 28 tháng kể từ ngày nhận nợ
- Lãi suất: theo qui định hiện hành của Agribank
2 Giới thiệu về khách hàng
- Tên doanh nghiệp: CÔNG TY CỔ PHẦN COMA ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
- Đại diện : Tổng giám đốc : Doãn Minh Châu
- Địa điểm giao dịch : Tầng 09, tòa nhà 125D Minh Khai, phường Minh Khai, Quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội
- Giấy CNĐKKD: Số 0103018847 đăng ký lần đầu ngày 07/08/2007 đăng ký lại ngày 18/02/2008 do Phòng đăng ký kinh doanh thuộc sở kế hoạch và đầu tư
- Vốn điều lệ/Vốn pháp định : 160.000.000.000 đồng (Một trăm sáu mươi tỷ đồng chẵn./.)
Nhận xét của ngân hàng: qua những thông tin trên có thể thấy CÔNG TY
Công ty Cổ phần COMA đáp ứng đầy đủ năng lực pháp lý trong đầu tư kinh doanh bất động sản, giải quyết mọi vấn đề liên quan đến khách hàng và đáp ứng các yêu cầu kiểm tra nghiêm ngặt của cán bộ thẩm định ngân hàng.
+ Hồ sơ pháp lý khách hàng cung cấp đầy đủ, còn hiệu lực và đầy đủ
+ Hoạt động thực tế của khách hàng phù hợp với ngành nghề theo Giấy ĐKKD và pháp luật.
Để đủ điều kiện vay vốn, khách hàng cần hội đủ các điều kiện pháp lý và pháp nhân theo quy định Đồng thời, người đại diện theo pháp luật của công ty phải có đủ tư cách và thẩm quyền để đại diện cho công ty trong các giao dịch với Ngân hàng, trường hợp này là ông Doãn Minh Châu.
Qua quá trình tìm hiểu và phân tích, chi nhánh đã đi sâu vào tìm hiểu và phân tích rõ ràng các yếu tố liên quan đến khách hàng, đảm bảo khả năng cho vay trên mọi khía cạnh Tuy nhiên, một số thông tin mà ngân hàng thẩm định lại dựa vào tờ trình và giấy đề nghị vay vốn của chính công ty cấp, điều này chưa thực sự khách quan và có thể ảnh hưởng đến quyết định cho vay.
+ Số tiền đề nghị vay: 303,671 tỷ đồng.
+ Hình thức vay: Vay trung hạn.
+ Mục đích: Nộp tiền thuế đất và đầu tư xây dựng dự án Khu nhà ở cao cấp Sky-Light tại số 125D Minh Khai, Hai Bà Trưng, Hà Nội.
+ Lãi suất: Theo quy định của Ngân hàng.
Tài sản đảm bảo của dự án xây dựng Khu nhà ở cao cấp Sky Light bao gồm đất, tài sản hình thành trên đất, quyền khai thác tài sản và quyền đòi nợ tại địa chỉ số 125D Minh Khai, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội.
4 Tình hình hoạt động và kinh doanh tài chính
Công ty CP COMARE được thành lập vào tháng 08 năm 2007 và đã không ngừng phát triển, hoàn thiện cơ cấu tổ chức và khẳng định vị thế của mình trên thị trường bất động sản Với tình hình tài chính lành mạnh và cơ cấu vốn hợp lý, công ty đã tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững trong tương lai.
Bảng 9 : Tình hình kinh doanh của công ty CP COMARE
Chỉ tiêu 04 tháng năm 2007 Năm 2008
Tổng doanh thu bán hàng và cung cấp DV 0.00 8,565,246,982.00
Các khoản giảm trừ doanh thu 0.00 0.00
Doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp DV 0.00 8,565,246,982.00
Lợi tức gộp về bán hàng và cung cấp DV 0.00 1,493,817,164.00
Doanh thu hoạt động tài chính 9,660,300.00 22,558,324.00
Chi phí quản lý doanh nghiệp 148,030,532.00 510,845,628.00
LN thuần từ hoạt động kinh doanh -138,370,232.00 619,763,278.00
Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế -138,370,232.00 619,763,278.00
Chi phí thuế TNDN hiện hành 0 0
Chi phí thuế TNDN hoãn lại
Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp -138,370,232.00 619,763,278.00 Lãi cơ bản trên cổ phiếu
( Nguồn : Tờ trình gửi chi nhánh ngân hàng của công ty CP COMARE ) b Chỉ tiêu tài chính
Bảng 10 : Bảng chỉ tiêu tài chính của công ty CP COMARE
STT Chỉ tiêu 04 tháng cuối năm 2007 Năm 2008
1 Khả năng thanh toán ngắn hạn 0.74 1.04
2 Khả năng thanh toán nhanh 0.74 0.93
II Các chỉ tiêu hoạt động
3 Vòng quay hàng tồn kho (vòng) 0 3.03
4 Vòng quay vốn lưu động (vòng) 0 0.36
5 Vòng quay các khoản phải thu (vòng) 0 0.57
III Các chỉ tiêu cơ cấu vốn
7 Nợ phải trả/Tổng tài sản (%) 10.11 44.44
8 Nợ phải trả/Vốn chủ sở hữu (%) 11.24 80
IV Khả năng sinh lợi (%)
10 Tỷ suất lợi nhuận trước thuế/Doanh thu 0 7.24
11 Tỷ suất lợi nhuận trước thuế/Tổng tài sản (ROA) 0.66
12 Tỷ suất lợi nhuận trước thuế/ Vốn chủ sở hữu(ROE) 0 1.18
( Nguồn: Tờ trình gửi chi nhánh ngân hàng của công ty CP COMARE )
Công ty đã đạt được những kết quả kinh doanh khả quan với doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng ổn định qua các năm Điều này cho thấy tiềm năng phát triển mạnh mẽ của công ty trong tương lai, đặc biệt khi đang đầu tư vào các dự án lớn như Khu văn phòng cao cấp cho thuê E6 Phạm Hùng và Khu nhà ở cao cấp Skylight Bảng báo cáo tài chính của công ty cũng cho thấy tình hình tài chính rõ ràng và cơ cấu tài sản nguồn vốn phù hợp với quy mô và lĩnh vực hoạt động, tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững của công ty.
Để đánh giá dự án một cách chính xác và khách quan, chúng ta cần tìm hiểu nhiều thông tin hơn nữa từ các nguồn tin cậy như ngân hàng bạn hay các tổ chức chính phủ, thay vì chỉ dựa vào thông tin do chính công ty cung cấp, điều này sẽ giúp tăng cường tính khách quan và toàn diện cho dự án.
5 Thẩm định về dự án vay vốn
5.1 Thẩm định tính pháp lý của dự án
Chi nhánh đã căn cứ vào hồ sơ pháp lý của dự án để đánh giá tính pháp lý của dự án như :
Hội đồng Quản trị Tổng công ty Cơ khí Xây dựng vừa ban hành quyết định số 137/TCT-HĐQT về việc phê duyệt điều chỉnh Tổng mức đầu tư dự án Khu nhà cao cấp Sky Light Đây là quyết định quan trọng nhằm điều chỉnh và cập nhật tổng mức đầu tư cho dự án này Việc điều chỉnh tổng mức đầu tư sẽ giúp dự án được thực hiện một cách hiệu quả và phù hợp với tình hình thực tế.
Hội đồng Quản trị Tổng công ty Cơ khí Xây dựng vừa ban hành quyết định số 157/TCT-HĐQT về việc phê duyệt điều chỉnh Tổng mức đầu tư dự án Khu nhà cao cấp Sky Light Đây là bước tiến quan trọng trong quá trình triển khai dự án, nhằm đảm bảo tính khả thi và hiệu quả của dự án Việc điều chỉnh Tổng mức đầu tư dự án sẽ giúp tối ưu hóa chi phí và nâng cao chất lượng công trình.
Quyết định số 671/QĐ-UBND về việc thu hồi 14.484,7 m2 đất tại số 125D Minh Khai đã được ban hành, giao đất cho Tổng Công ty cơ khí xây dựng để thực hiện dự án chuyển đổi mục đích sử dụng 15.537,3 m2 đất sang xây dựng Khu nhà ở cao cấp Skylight Dự án này nhằm mục đích xây dựng nhà ở cao cấp để bán cho cán bộ công nhân viên và kinh doanh, đáp ứng nhu cầu về nhà ở chất lượng cao cho cộng đồng.
Và rất nhiều các nghị định , quyết định , công văn khác để đánh giá tính pháp lý của dự án
Chi nhánh đã phân tích các yếu tố thị trường liên quan đến tình hình kinh tế và bất động sản hiện nay của nước ta để thẩm định chính xác khía cạnh thị trường của dự án, bao gồm các khía cạnh quan trọng như tình hình thị trường bất động sản, xu hướng phát triển và tiềm năng tăng trưởng.
Thị trường bất động sản cả nước và Hà Nội đang đối mặt với khó khăn trong ngắn hạn, nhưng thực tế cho thấy chỉ những nhà đầu cơ mới bị ảnh hưởng do giá cả đã tăng quá cao Trong khi đó, nhu cầu nhà ở của người dân vẫn còn rất lớn và ổn định, cho thấy tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản vẫn còn rất hứa hẹn.
Theo đánh giá chung hiện nay, thị trường bất động sản tại các khu đô thị mới đang chứng kiến sự chênh lệch lớn giữa cung và cầu đối với các sản phẩm nhà Chung cư, nhà liền kề và biệt thự Điều này dẫn đến tình trạng cạnh tranh giữa các khu đô thị không quá gay gắt, do đó khả năng tiêu thụ toàn bộ sản phẩm của dự án lên đến 100% là hoàn toàn có thể xảy ra.
Trong một thị trường bất động sản đang phát triển mạnh mẽ, quỹ đất trong nội thành ngày càng hạn chế, dẫn đến nhu cầu về nhà ở của người dân tăng cao, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở cao cấp tại những khu đô thị mới Dự án này nằm trong quy hoạch nhà ở và kiến trúc hạ tầng của thành phố Hà Nội, đảm bảo sự phát triển bền vững và đồng bộ Với vị trí đẹp và kết cấu kiến trúc hoàn hảo, các căn hộ chung cư của dự án có tiềm năng bán hàng cao khi dự án hoàn thành, đáp ứng nhu cầu của người dân về một không gian sống hiện đại và tiện nghi.
5.3 Thẩm định về khía cạnh kỹ thuật
- Địa điểm xây dựng và cơ sở hạ tầng
+ Khu đất xây dựng dự án khu nhà ở cao cấp Sky Light tại 125D Minh Khai, Hai Bà Trưng, Hà Nội
+ Phía Bắc giáp trường Phổ thông trung học Hai Bà Trưng
+ Phía Nam là khu dân cư đường Minh Khai
+ Phía Đông giáp khu tập thể bộ xây dựng
+ Phía tây giáp khu dân cư
+ Tiếp giáp với 02 trục đường giao thông chính là phố Minh Khai và phố Hông Mai
- Giải pháp công nghệ và tiêu chuẩn kỹ thuật
Giải pháp thiết kế kiến trúc của dự án bao gồm chung cư CT1 và CT2, cùng với nhà trẻ kết hợp sân chơi trẻ em Mặt bằng của các khối nhà được bố trí hợp lý, với siêu thị và phòng sinh hoạt cộng đồng ở hai khối bên, nhà trẻ ở khối giữa và có mái tum thang Đối với các căn hộ, bố trí mặt bằng theo cơ cấu tầng rõ ràng, bao gồm tầng 1 là phòng khách, bếp và phòng ăn, tầng 2 và 3 là phòng ngủ, và tầng tum là phòng thờ, sân phơi, tum mái dốc được dán ngói.
+ Giải pháp về thiết kế kết cấu ( phần móng và phần thân) : tuân thủ các quy chuẩn , tiêu chuẩn xây dựng hiện hành
5.4 Thẩm định về khía cạnh tài chính
Bảng 11 : Cơ cấu vốn thực hiện dự án xây dựng khu nhà ở cao cấp Sky – Light
STT Khoản mục Giá trị
2 Vốn ứng trước của khách hàng 412.556 48%
( Nguồn : tờ trình của dự án tại chi nhánh ngân hàng )
Quý I+II Quý III Quý IV Quý I Quý II Quý III Quý IV Quý I Quý II
1 Chi phí hỗ trợ giải phóng mặt bằng 41,597 41,597
2 Chi phí nộp tiền sử dụng đất 91,330 91,330
3 Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật 31,514 7,879 7,879 7,879 7,879
4 Đầu tư xây dựng công trình
- Thi công móng cọc khoan nhồi 60,805 42,000 18,805
- Thi công phần móng tầng hầm 56,710 37,807 18,903
- Thi công phần cơ điện hoàn thiện 156,725 39,181 39,181 39,181 39,181
- Thi công các hạng mục còn lại 9,044 9,044
4.3 Chi phí quản lý dự án 6,062 606 606 606 606 606 606 606 606 606 606
4.4 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 17,070 13,112 440 440 440 440 440 440 440 440 440
2 Vốn tự huy động của khách hàng 1,004,655 34,000 166,931 271,257 190,884 341,583
II Chi đầu tư trđ 837,834 1,702 1,702 1,702 1,702 1,702 1,702 1,702 1,702 1,702 1,475 1,247 1,202 1,158 1,158 1,158
III Thu nhập trước lãi vay 169,639 3,934 3,934 3,934 3,934 3,934 3,934 3,934 3,934 3,934 4,162 4,390 4,434 4,478 4,478 4,478
IV Thu nhập trước thuế " 144,237 3,934 3,934 3,934 3,934 3,934 3,934 3,934 3,934 3,934 4,162 4,390 4,434 4,478 4,478 4,478
II Chi đầu tư trđ 1,158 1,158 1,158 1,158 1,158 1,158 1,158 1,158 1,158 1,158 1,158 1,158 1,158 1,158 579
III Thu nhập trước lãi vay 4,478 4,478 4,478 4,478 4,478 4,478 4,478 4,478 4,478 4,478 4,478 4,478 4,478 4,478 2,239
IV Thu nhập trước thuế " 4,478 4,478 4,478 4,478 4,478 4,478 4,478 4,478 4,478 4,478 4,478 4,478 4,478 4,478 2,239
Bảng 14 : bảng dòng tiền của dự án xây dựng khu nhà ở cao cấp Sky Light
1 Chi đầu tư xây dưng 108,158 269,108 285,431 199,688
3 Khấu hao, thuê đất nhà trẻ 851 1,702 1,702 1,702 1,702 1,702 1,702 1,702 1,702 1,702 1,475 1,247 1,202 1,158
2 Hiện giá thu nhập thuần
1 Chi đầu tư xây dựng
Bảng 15 : Các chỉ tiêu thẩm định hiệu quả dự án xây dựng khu nhà ở cao cấp Sky - Light
STT Khoản mục Giá trị
1 Giá trị hiện tại ròng của dự án (NPV) 79,639 tỷ đồng
2 Tỷ suất thu hồi vốn nội bộ (IRR) 26%
3 Thời gian hoàn vốn 33,4 tháng
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU CHUNG CƯ NHÀ CAO TẦNG CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH BẮC HÀ NỘI
1 Những kết quả Agribank đạt được khi thẩm định dự án xây dựng khu chung cư nhà cao tầng
Thứ nhất : Qui trình thẩm định
Quy trình thẩm định dự án xây dựng, đặc biệt là dự án xây dựng khu chung cư và nhà cao tầng, được thực hiện nghiêm túc theo quy định của hệ thống Ngân hàng No&PTNT, bao gồm các bước nhận hồ sơ, thẩm định và ra quyết định cho vay Với phương châm "đẩy mạnh cho vay đi đôi với nâng cao chất lượng tín dụng", quy trình này tập trung vào việc cho vay đối với khách hàng có đủ điều kiện và dự án vay vốn khả thi.
Thứ hai: Phương pháp thẩm định
Trong quá trình thẩm định dự án xây dựng khu chung cư nhà cao tầng, cán bộ thẩm định thường kết hợp nhiều phương pháp khác nhau để đảm bảo tính toàn diện và hiệu quả Việc lựa chọn phương pháp thẩm định phụ thuộc vào từng khía cạnh và nội dung thẩm định cụ thể, và có thể được sử dụng song song hoặc riêng rẽ tùy vào yêu cầu Đặc biệt, phương pháp phân tích độ nhạy được áp dụng để đánh giá mức độ an toàn của dự án, giúp cán bộ thẩm định đưa ra quyết định chính xác và toàn diện.
Thứ ba: Nội dung thẩm định
Các nội dung thẩm định cho vay được quy định chi tiết và cụ thể trong Hướng dẫn thẩm định cho vay của Hội sở chính Ngân hàng No&PTNT, đảm bảo đánh giá tính khả thi của dự án trên nhiều phương diện Quá trình thẩm định dự án khu nhà ở cao cấp đòi hỏi sự tập trung phân tích kỹ lưỡng các chỉ tiêu tài chính, vì chúng có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng trả nợ của dự án.
Thứ tư : Cán bộ thẩm định
Đội ngũ cán bộ thẩm định tại ngân hàng chủ yếu là các cán bộ trẻ nhưng có năng lực, tinh thần học tập và trao đổi cao để nâng cao trình độ chuyên môn, kỹ năng giao tiếp và quan hệ với khách hàng Nhận thức rõ trách nhiệm của mình, các cán bộ thẩm định luôn nỗ lực hoàn thiện để đảm bảo chất lượng công tác thẩm định dự án.
Trong quá trình thẩm định dự án, cán bộ thẩm định luôn tuân thủ quy trình và nội dung thẩm định đã được quy định Tuy nhiên, để đảm bảo tính linh hoạt và phù hợp với từng dự án cụ thể, cán bộ thẩm định có thể lựa chọn và áp dụng các phương pháp thẩm định khác nhau, đồng thời tập trung vào các nội dung thẩm định quan trọng nhất.
Thứ năm : Thông tin trong quá trình thẩm định
Trong quá trình thẩm định, ngoài thông tin từ khách hàng, cán bộ thẩm định còn thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau như sách, báo, tạp chí và internet để tăng độ chính xác và tin cậy cho kết quả thẩm định.
Phòng tín dụng tại ngân hàng No&PTNT chi nhánh Bắc Hà Nội được trang bị đầy đủ thiết bị hiện đại như máy vi tính, máy in, máy Fax và kết nối internet, cùng các phần mềm hỗ trợ, giúp đa dạng hóa nguồn thông tin và hiện đại hóa quá trình cung cấp thông tin cho công tác thẩm định Việc áp dụng công nghệ ngân hàng đã giúp đẩy nhanh tiến độ thẩm định dự án, đồng thời đảm bảo tính chính xác và thúc đẩy trao đổi thông tin giữa các tổ chức tín dụng, rút ngắn thời gian thu thập thông tin về khách hàng và dự án, từ đó rút ngắn thời gian thẩm định.
Thứ nhất: Quy trình thẩm định
Mỗi loại dự án có đặc điểm và đặc trưng riêng, đòi hỏi quy trình thẩm định phù hợp Trong bối cảnh kinh tế phát triển, nhu cầu xây dựng cơ sở hạ tầng và mua sắm máy móc thiết bị tăng cao, dẫn đến sự gia tăng nhu cầu vay vốn tại ngân hàng cho các dự án xây dựng, đặc biệt là dự án xây dựng khu chung cư và nhà cao tầng Tuy nhiên, việc áp dụng quy trình thẩm định chung cho tất cả dự án đã tạo ra sự rườm rà và nhiều thủ tục hành chính, đặc biệt đối với các dự án quy mô nhỏ Ngược lại, các dự án quy mô lớn và phức tạp thường được thẩm định một cách vội vàng và có tính hình thức, làm giảm chất lượng của kết quả thẩm định.
Thứ hai : Phương pháp thẩm định
Mặc dù các cán bộ thẩm định đã áp dụng nhiều phương pháp thẩm định, nhưng vẫn còn hạn chế trong việc áp dụng phương pháp dự báo và quản trị rủi ro để phân tích khả năng thực hiện dự án, đánh giá thị trường đầu ra và đầu vào, cũng như khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án Điều này cho thấy sự cần thiết phải tăng cường áp dụng các phương pháp này để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong quá trình thẩm định dự án.
Dự án thường bao gồm các yếu tố dự kiến trong tương lai, kéo dài từ khi thực hiện đến khi hoàn thành và đi vào vận hành, khai thác, với thời gian hoàn vốn thường rất dài Điều này đòi hỏi cán bộ thẩm định phải có tầm nhìn xa, dự báo trước những biến động và rủi ro có thể xảy ra, ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi của dự án Việc này giúp tránh trường hợp dự án khả thi ở thời điểm hiện tại nhưng không khả thi khi đi vào thực hiện, vận hành, khai thác do những biến động không lường trước, gây ảnh hưởng lớn đến khả năng thu hồi vốn và lãi của ngân hàng.
Phương pháp thẩm định theo trình tự thường được áp dụng một cách máy móc, đặc biệt là đối với các dự án quy mô nhỏ Tuy nhiên, trình tự thẩm định này lại rườm rà và tốn nhiều thời gian, gây ảnh hưởng tiêu cực đến tiến độ thẩm định các dự án khác.
Thứ ba : Nội dung thẩm định
Trong quá trình thẩm định dự án, cán bộ thẩm định cần đánh giá toàn diện trên nhiều khía cạnh khác nhau, bao gồm cả thẩm định tài chính và thẩm định hiệu quả kinh tế-xã hội Tuy nhiên, hiện nay việc thẩm định dự án vẫn còn hạn chế khi chỉ tập trung vào thẩm định tài chính mà chưa chú trọng đúng mức đến thẩm định hiệu quả kinh tế-xã hội Đặc biệt, việc thẩm định hiệu quả kinh tế-xã hội của dự án còn thiếu sót khi chỉ dựa vào các đánh giá của chủ đầu tư mà chưa có sự tìm hiểu thực tế về dự án.
Khi áp dụng phương pháp phân tích độ nhạy trong thẩm định hiệu quả tài chính của dự án, cán bộ thẩm định thường chỉ tập trung vào sự thay đổi của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính khi một yếu tố liên quan thay đổi Tuy nhiên, thực tế có nhiều yếu tố ảnh hưởng lớn đến các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án, bao gồm vượt chi phí đầu tư, tăng giá các chi phí đầu vào và giảm giá tiêu thụ sản phẩm Việc chỉ lựa chọn phân tích độ nhạy dựa trên yếu tố mà khách hàng đã chọn có thể dẫn đến kết luận không chính xác, vì những yếu tố này thường đã được lựa chọn để đảm bảo độ an toàn cao cho dự án.
Việc đánh giá khía cạnh kỹ thuật của dự án thường chỉ dựa trên thông tin khách hàng cung cấp và tham quan nhà xưởng của cán bộ thẩm định, mà thiếu sự tham gia của chuyên gia Điều này có thể dẫn đến đánh giá không chính xác về mức độ phù hợp của công nghệ và thiết bị, đặc biệt là trong các dự án công nghiệp đòi hỏi chuyên môn cao về quy trình công nghệ, cơ khí, tự động hóa và an toàn.
Khi đánh giá thị trường, đặc biệt là thị trường nguyên vật liệu của dự án, nhất là các dự án nhập khẩu nguyên vật liệu, cần phải xem xét khả năng cung cấp nguyên vật liệu theo yêu cầu của dự án, thay vì chỉ tập trung vào nguồn cung cấp Việc đánh giá này đòi hỏi thông tin chính thống và đáng tin cậy, chứ không chỉ dựa trên thông tin cung cấp từ khách hàng hoặc tìm kiếm tự phát.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH
ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH BẮC HÀ NỘ
VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH BẮC HÀ NỘI
1 Định hướng phát triển chung
Agribank đã khẳng định vai trò là Ngân hàng thương mại lớn nhất và giữ vai trò chủ đạo, trụ cột đối với nền kinh tế đất nước, đặc biệt là trong lĩnh vực nông nghiệp, nông dân và nông thôn Với sứ mệnh quan trọng, Agribank dẫn dắt thị trường và đi đầu trong việc nghiêm túc chấp hành các chính sách của Đảng, Nhà nước, sự chỉ đạo của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về chính sách tiền tệ, đầu tư vốn cho nền kinh tế.
Agribank là ngân hàng lớn nhất và dẫn đầu trong hệ thống ngân hàng Việt Nam về vốn, tài sản, nguồn nhân lực và mạng lưới hoạt động Với tổng tài sản hơn 524.000 tỷ đồng và vốn tự có 22.176 tỷ đồng vào tháng 9/2011, Agribank đã khẳng định vị thế của mình trong ngành tài chính Ngân hàng cũng sở hữu một mạng lưới rộng lớn với hơn 2.300 chi nhánh và phòng giao dịch, cũng như quan hệ đại lý với 1.065 ngân hàng tại 97 quốc gia và vùng lãnh thổ Là đối tác tin cậy của các tổ chức tài chính quốc tế như Ngân hàng Thế giới, Ngân hàng Phát triển châu Á và Cơ quan Phát triển Pháp, Agribank đã và đang triển khai nhiều dự án quan trọng Với hơn 13 triệu khách hàng tin tưởng lựa chọn, Agribank tiếp tục khẳng định vị thế là ngân hàng hàng đầu tại Việt Nam, cung cấp các sản phẩm dịch vụ tiện ích và hiện đại.
Sau khi gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới (WTO) vào ngày 07/11/2006 và cam kết mở cửa thị trường tài chính - ngân hàng vào năm 2011, Agribank đã xác định mục tiêu và định hướng phát triển thành Tập đoàn tài chính - ngân hàng mạnh, hiện đại và uy tín trong nước, đồng thời vươn tầm ảnh hưởng ra thị trường tài chính khu vực và thế giới trong giai đoạn hội nhập sâu hơn và toàn diện hơn.
Năm 2010 và những năm tiếp theo, Agribank xác định mục tiêu giữ vững vai trò ngân hàng thương mại hàng đầu, chủ đạo trên thị trường tài chính, tiền tệ ở nông thôn, tập trung vào mục tiêu hoạt động cho "Tam nông" Để đạt được mục tiêu này, Agribank tập trung toàn hệ thống thực hiện đồng bộ các giải pháp, bao gồm huy động tối đa nguồn vốn, duy trì tăng trưởng tín dụng ở mức hợp lý và ưu tiên đầu tư cho "tam nông", nhằm đáp ứng yêu cầu chuyển dịch cơ cấu đầu tư cho sản xuất nông nghiệp, nông thôn Năm 2011, Agribank phấn đấu đạt được các mục tiêu tăng trưởng cụ thể, bao gồm tăng nguồn vốn từ 15%-17%, dư nợ tăng 11%-12%, tỷ lệ cho vay nông nghiệp, nông thôn đạt 70%/tổng dư nợ và nợ xấu dưới 3%.
Để tiếp tục đổi mới và tăng cường quản lý điều hành kế hoạch kinh doanh, Agribank cần bám sát diễn biến thị trường nhằm tăng trưởng nguồn vốn và ổn định thanh khoản Việc tăng cường mở rộng hợp tác, kết nối thanh toán với các tổ chức, doanh nghiệp lớn cũng là một trong những mục tiêu quan trọng Đồng thời, xây dựng lộ trình thực hiện Thông tư 13, 19 của Ngân hàng Nhà nước về tỷ lệ an toàn trong hoạt động của Tổ chức tín dụng và trình Thống đốc NHNN, các bộ ngành cấp bổ sung vốn điều lệ 2011 là nhiệm vụ quan trọng Bên cạnh đó, việc triển khai thực hiện có hiệu quả Nghị định 41/2010/NĐ-CP của Chính phủ và các đề án mở rộng và nâng cao hiệu quả tín dụng nông nghiệp, nông thôn, phát triển sản phẩm dịch vụ, mở rộng và phát triển quan hệ quốc tế cũng là những mục tiêu then chốt.
2 Định hướng hoạt động thẩm định dự án tại chi nhánh ngân hàng
- Vẫn giữ vững trọng tâm hàng đầu là đẩy mạnh cho vay, đi đôi với nâng cao chất lượng tín dụng.
Quy trình cho vay hiện nay chủ yếu dựa trên việc đánh giá tính khả thi và hiệu quả của dự án, thay vì phụ thuộc vào uy tín và tài sản đảm bảo của khách hàng.
- Nâng cao chất lượng công tác thẩm định cả về quy trình và nội dung thẩm định
Trong quá trình thẩm định dự án, cán bộ thẩm định cần phải thu thập và xử lý thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, không chỉ dựa vào thông tin một chiều từ phía khách hàng, để đảm bảo đánh giá chính xác và toàn diện về dự án.
Để trở thành một cán bộ thẩm định chuyên nghiệp, không chỉ cần nắm vững và thực hiện đúng các quy định liên quan, mà còn phải không ngừng nâng cao năng lực công tác thông qua việc nghiên cứu, học tập thường xuyên Đồng thời, mỗi cán bộ thẩm định cần tự tu dưỡng về phẩm chất, đạo đức, ý thức và trách nhiệm trong công việc để đảm bảo hiệu quả và uy tín trong quá trình thẩm định.
Quy trình thẩm định dự án cần được xem xét và điều chỉnh phù hợp với từng loại hình dự án cụ thể Việc áp dụng một quy trình thẩm định chung có thể dẫn đến thủ tục rườm rà, phức tạp và kéo dài thời gian không cần thiết cho các dự án quy mô nhỏ, đồng thời có thể dẫn đến thẩm định mang tính hình thức và rủi ro cho ngân hàng đối với các dự án quy mô lớn, phức tạp.
GIẢI PHÁP GẮN VỚI NHỮNG TỒN TẠI VÀ YẾU KÉM TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH ÁN XÂY DỰNG KHU CHUNG CƯ NHÀ CAO TẦNG TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH BẮC HÀ NỘI
1 Tăng cường số lượng và nâng cao chất lượng cán bộ thẩm định
Nhân tố con người đóng vai trò quyết định trong công tác thẩm định, đặc biệt là cán bộ thẩm định trực tiếp thực hiện thu thập thông tin, đánh giá và đề xuất phương án thực hiện các khoản vay Để đáp ứng yêu cầu của công việc này, cán bộ thẩm định cần có kiến thức tổng hợp, am hiểu quy định pháp luật, kiến thức kinh tế, kỹ thuật và hiểu biết sâu rộng về nghiệp vụ ngân hàng cũng như các lĩnh vực kinh tế xã hội liên quan Do đó, việc phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao là điều cần thiết để đáp ứng nhu cầu của công tác thẩm định tại các ngân hàng.
Để đảm bảo hoạt động kinh doanh hiệu quả, các ngân hàng nên tổ chức các đợt tuyển chọn nhân sự một cách phù hợp, tránh thiếu hụt cán bộ thẩm định Đồng thời, việc thuyên chuyển công tác giữa các chi nhánh và phòng ban cũng cần được thực hiện một cách hợp lý, tránh tình trạng nơi thừa, nơi thiếu nhân sự, gây ảnh hưởng đến quá trình hoạt động của ngân hàng.
Để thu hút và phát triển nguồn nhân lực chất lượng, ngân hàng nên xây dựng các chính sách tuyển dụng hợp lý, ưu tiên sinh viên giỏi từ các trường thuộc khối ngành kinh tế, tài chính, kỹ thuật và pháp luật Việc này sẽ giúp bổ sung đội ngũ cán bộ có chuyên môn sâu, đặc biệt là trong lĩnh vực kỹ thuật Hiện tại, ngân hàng đang thiếu cán bộ thẩm định có kiến thức kỹ thuật vững vàng, do đó, trong các đợt tuyển dụng sắp tới, ngân hàng nên ưu tiên tuyển dụng cán bộ kỹ thuật tốt nghiệp từ các trường đại học danh tiếng như Đại học Xây dựng, Đại học Bách khoa Những cán bộ này sẽ chịu trách nhiệm thẩm định và đánh giá các nội dung kỹ thuật của dự án, góp phần nâng cao hiệu quả và chất lượng thẩm định.
Để nâng cao chất lượng công tác đào tạo chuyên môn, ngân hàng cần xây dựng chương trình đào tạo cụ thể cho cả nhân viên mới và nhân viên hiện tại Chương trình này nên bao gồm các đợt tập huấn nghiệp vụ hàng năm, các khóa học ngắn hạn nhằm cải thiện khả năng phân tích và đánh giá dự án của cán bộ tín dụng Bên cạnh đó, việc tổ chức các buổi hội thảo, lễ tổng kết và mời chuyên gia trao đổi kinh nghiệm về kỹ thuật thẩm định cũng là điều cần thiết Các khóa học này có thể được giảng dạy bởi các cán bộ tín dụng có chuyên môn sâu, hoặc các giáo sư, tiến sĩ, thạc sĩ đang giảng dạy tại các trường đại học uy tín như Đại học Kinh tế Quốc dân, Học viện Tài chính, Học viện Ngân hàng.
Bên cạnh hình thức đào tạo tại chỗ và trong nước, ngân hàng nên tổ chức các đợt tập huấn ở nước ngoài tại các ngân hàng nước ngoài để giúp cán bộ thẩm định nâng cao trình độ chuyên môn và tích lũy kinh nghiệm quản lý dự án Việc đào tạo quốc tế này sẽ mang lại cơ hội cho nhân viên học hỏi từ kinh nghiệm thực tiễn của các ngân hàng nước ngoài, từ đó áp dụng vào thực tế công việc tại ngân hàng mình.
Công việc thẩm định đòi hỏi cán bộ giỏi về chuyên môn, bản lĩnh vững vàng và tư cách đạo đức tốt để chịu áp lực công việc lớn khi quyết định các khoản cho vay lớn Để khuyến khích cán bộ thẩm định yên tâm công tác, ngân hàng cần có chính sách đãi ngộ toàn diện về vật chất và tinh thần Việc tổ chức lễ tổng kết, trao bằng khen và giấy khen cho cá nhân xuất sắc là cách thức khuyến khích tinh thần, trong khi hỗ trợ về phương tiện đi lại và chi phí điện thoại di động là cách thức đãi ngộ về mặt vật chất cho cán bộ thẩm định.
Ngân hàng có thể thành lập quỹ thẩm định riêng để hỗ trợ cán bộ thẩm định và khen thưởng những cán bộ có thành tích xuất sắc Quỹ này sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc khuyến khích và động viên cán bộ thẩm định làm việc hiệu quả hơn Việc thành lập quỹ thẩm định riêng cũng giúp ngân hàng quản lý và giám sát quá trình thẩm định một cách chặt chẽ hơn, đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong công tác thẩm định.
Để nâng cao hiệu quả quản lý và hạn chế thất thoát vốn, ngân hàng cần ban hành quy định và chế tài xử lý nghiêm khắc đối với những cán bộ vi phạm vì lợi ích cá nhân, thiếu tinh thần trách nhiệm hoặc suy thoái đạo đức.
2 Đa dạng hóa thông tin phục vụ cho công tác thẩm định
Thông tin đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định tài trợ vốn cho dự án Việc thu thập và xử lý thông tin đầy đủ và chính xác là điều cần thiết Thông tin được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm thông tin từ khách hàng, thông tin thu được qua tiếp xúc và trao đổi, thông tin từ nội bộ ngân hàng, cơ quan quản lý nhà nước, phương tiện thông tin đại chúng và tổ chức tín dụng khác Tuy nhiên, việc lựa chọn và xử lý thông tin một cách chính xác là rất khó khăn và phức tạp, đòi hỏi ngân hàng phải thực hiện các biện pháp hỗ trợ cán bộ thẩm định trong việc thu thập và xử lý thông tin.
Ngân hàng cần có quy định rõ ràng về hồ sơ giấy tờ mà khách hàng nộp lên, đồng thời khách hàng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác và hợp lệ của hồ sơ đó Để tối ưu hóa quy trình, ngân hàng nên ban hành quy định cho cán bộ thẩm định hướng dẫn khách hàng một cách kỹ lưỡng trong việc chuẩn bị hồ sơ vay vốn, nhằm hạn chế tối đa tình trạng hồ sơ thiếu sót phải bổ sung nhiều lần, gây lãng phí thời gian và chi phí cho cả ngân hàng và khách hàng.
Để có cái nhìn tổng quan và chính xác về khách hàng, các cán bộ thẩm định nên kết hợp thông tin từ khách hàng với việc tham khảo ý kiến từ bạn hàng, đối tác và các doanh nghiệp cùng ngành, lĩnh vực Bên cạnh đó, việc đi thực tế, khảo sát và thăm quan nhà xưởng, cơ sở vật chất của doanh nghiệp cũng là một bước quan trọng giúp thẩm định viên có đánh giá khách quan và toàn diện về tình hình hoạt động của doanh nghiệp.
Để đảm bảo hiệu quả trong công tác thẩm định, mỗi cán bộ thẩm định cần thường xuyên thu thập và lưu trữ thông tin một cách khoa học và bài bản trên các phương tiện hiện đại như máy tính, đồng thời áp dụng chế độ bảo mật hợp lý Việc cập nhật thông tin mới về doanh nghiệp và dự án quản lý, cũng như các quy định và văn bản mới liên quan đến kinh tế, pháp luật, luật đầu tư, quy chế đấu thầu và đầu tư xây dựng cơ bản là vô cùng quan trọng.
Để nâng cao chất lượng thông tin phục vụ công tác thẩm định, việc thành lập một trung tâm thông tin riêng là cần thiết Trung tâm này sẽ chịu trách nhiệm lưu trữ, thu thập và xử lý thông tin, đồng thời cung cấp thông tin cho các phòng ban như phục vụ khách hàng doanh nghiệp, phục vụ khách hàng cá nhân, thẩm định tài sản đảm bảo và các phòng ban khác Để đảm bảo hiệu quả, các chi nhánh và phòng giao dịch trong hệ thống cần phải cung cấp thông tin chính xác và đầy đủ cho trung tâm Việc áp dụng các phần mềm quản lý thông tin doanh nghiệp từ các công ty công nghệ thông tin trong và ngoài nước cũng là một giải pháp cần xem xét.
Mạng thông tin tín dụng CIC của Ngân hàng Nhà nước cung cấp thông tin tương đối đầy đủ và chính xác về tình hình quan hệ tín dụng của từng doanh nghiệp với các ngân hàng thương mại Tuy nhiên, độ chính xác của thông tin này phụ thuộc vào độ chính xác của báo cáo từ các ngân hàng thương mại Để đảm bảo tính xác thực, VP Bank nên kiến nghị Ngân hàng Nhà nước ban hành quy định về tính chính xác của báo cáo từ các ngân hàng thương mại.
Để đảm bảo tính toàn diện và chính xác trong quá trình thẩm định, các cán bộ thẩm định cần chủ động khai thác thêm thông tin từ các bộ phận khác thuộc ngân hàng nhà nước, bao gồm vụ chiến lược ngân hàng, vụ chính sách tiền tệ, vụ quản lý ngoại hối, cũng như cập nhật thông tin từ các trang web của các tổ chức kinh tế uy tín.
3 Hoàn thiện qui trình và nội dung thẩm định