Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thông tin và định giá việt nam

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh MỤC LỤC DANH MỤC CÁC THUẬT NGỮ VIẾT TẮT DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG LÝ LUẬN CƠ SỞ VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung Bất động sản 1.1.1 Khái niệm Bất động sản 1.1.2 Các thuộc tính Bất động sản 1.1.3 Đặc điểm Bất động sản 1.1.4 Phân loại Bất động sản 1.1.5 Quyền tài sản Bất động sản 1.2 Khái quát chung thẩm định giá Bất động sản .8 1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 1.2.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá Bất động sản 1.2.3 Các để ước tính giá trị Bất động sản 10 1.2.4 Các nguyên tắc chung thẩm định giá Bất động sản 11 1.2.5 Quy trình thẩm định giá Bất động sản 15 1.2.5.1 Xác định vấn đề thẩm định giá 15 1.2.5.2 Lên kế hoạch thẩm định giá .15 1.2.5.3 Thẩm định trạng Bất động sản, thẩm định giá Bất động sản 15 1.2.5.4 Phân tích thơng tin ứng dụng phương pháp 16 1.2.5.5 Ước lượng giá trị thị trường, phi thị trường Bất động sản cần thẩm định giá 16 1.2.5.6 Lập báo cáo chứng thư thẩm định giá Bất động sản .17 1.2.6 Các phương pháp thẩm định giá Bất động sản 17 1.2.6.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 17 1.2.6.2 Phương pháp chi phí 21 Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh 1.2.6.3 Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư .25 1.2.6.4 Phương pháp thặng dư .27 1.2.6.5 Phương pháp lợi nhuận 29 CHƯƠNG THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 31 2.1 Giới thiệu chung Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam 31 2.1.1 Lịch sử hình thành Cơng ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam 31 2.1.2 Cơ cấu tổ chức công ty 35 2.1.3 Thơng tin tài 36 2.2 Thực trạng hoạt động thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam 36 2.2.1 Khái quát chung hoạt động thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam .36 2.2.2 Các sở pháp lý hoạt động thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam .37 2.2.3 Quy trình thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam 38 2.2.4 Các phương pháp thẩm định giá Bất động sản 39 2.3 Phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá BĐS Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam qua tình .40 2.4 Đánh giá chung hoạt động thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam 55 2.4.1 Mặt tích cực 55 2.4.2 Mặt hạn chế 57 2.4.3 Nguyên nhân .59 Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh CHƯƠNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 63 3.1 Định hướng chiến lược phát triển công ty thời gian tới 63 3.2 Định hướng phát triển hoạt động thẩm định giá Bất động sản công ty thời gian tới 63 3.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam 64 3.3.1 Nâng cao trình độ đội ngũ thẩm định viên 64 3.3.2 Nâng cao hiệu công tác thu thtập liệu thông tin .66 3.3.3 Nâng cao hiệu phân tích, xỷ lý đánh giá thơng tin 68 3.3.4 Nâng cao hiệu áp dụng quy trình phương pháp thẩm định giá BĐS 69 3.3.5 Tăng cường công tác nghiên cứu tiếp cận thị trường 71 3.3.6 Một số giải pháp khác 71 3.4 Một số kiến nghị với nhà nước 72 KẾT LUẬN 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh DANH MỤC CÁC THUẬT NGỮ VIẾT TẮT Bất động sản : BĐS So sánh : SS Công ty Cổ phần : CTCP Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Tóm tắt số liệu tài năm 2013- 2015 36 Bảng 2.2: Doanh thu năm thứ 41 Bảng 2.3: Doanh thu năm thứ hai 41 Bảng 2.4 : Doanh thu năm thứ ba 41 Bảng 2.5: Các hạng mục chi phí trực tiếp 42 Bảng 2.6: Bảng phân bổ chi phí trực tiếp cho năm 43 Bảng 2.7: Bảng tính thuế bất động sản 44 Bảng 2.8 : Ước tính giá trị thị trường dự án .46 Bảng 2.9: Kết nghiên cứu phân tích 48 Bảng 2.10: Bảng so sánh BĐS so sánh bđs cần thẩm định giá 51 Bảng 2.11 : Bảng so sánh điều chỉnh số liệu 53 Bảng 3.1: Biểu mẫu tiêu chi so sánh 67 Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài So với nước khác giới, ngành thẩm định giá Việt Nam đời muộn, ngành thẩm định giá phát triển chiều sâu chiều rộng, hình thành rộng khắp tỉnh, thành phố nước Nghề thẩm định giá Việt Nam dần vào sống, dịch vụ thẩm định giá thành phần kinh tế xã hội quan tâm, sử dụng cơng cụ tài nhằm phục vụ cho hoạt động giao dịch dân sự, kinh tế, tài chính, ngân hàng, tư pháp,… Có thể nói thẩm định giá cơng cụ góp phần quan trọng vào nâng cao hiệu kinh doanh doanh nghiệp, kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả cạnh tranh, … Trong giai đoạn nay, mà kinh tế giai đoạn hội nhập phát triển, thẩm định giá nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng cơng cụ hỗ trợ đắc lực cho quan, ban ngành, đơn vị, tổ chức kinh tế thuộc thành phần nhằm xác định giá trị vấn đề quản lý giá Giá trị bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp đến hầu hết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, giao dịch, dự án đầu tư, … Và giai đoạn bất động sản trở nên đa dạng phức tạp hoạt động thẩm định giá bất động sản thẩm định dự án đầu tư sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trở nên cấp thiết hết Thẩm định giá có mặt từ nước ta từ năm 90 kỷ XX, hoạt động thẩm định giá bất động sản khơng cịn vấn đề mẻ, chưa thật phổ biến kinh tế Hoạt động giai đoạn bước xây dựng phát triển, chưa thể đáp ứng nhu cầu ngày cao thẩm định giá bất động sản cho việc quản lý vận hành kinh tế thị trường Trong q trình thực tập Cơng ty Cổ phần Thơng tin Định giá Việt Nam bước đầu tiếp xúc với cơng tác thẩm định giá, qua thấy hoạt động thẩm định giá bất động sản công ty có nhiều thành cơng định, bên cạnh cịn có nhiều hạn chế Chính vào nghiên cứu đề tài Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh này, mong muốn em tìm hiểu rõ ngành thẩm định giá bất động sản Việt Nam qua hồn thiện kiến thức đưa số ý kiến nhằm hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản công ty thực tập Xuất phát từ quan điểm thời gian thực tập Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam, em chọn đề tài: “Nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu phục vụ cho chuyên đề thực tập Mục đích nghiên cứu - Thiết lập sở lý luận hệ thống hóa phương pháp chủ yếu thẩm định giá bất động sản - Đánh giá thực trạng phương pháp thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam đề xuất số giải pháp hồn thiện cơng tác Nội dung nghiên cứu Phân tích sở lý luận, sở khoa học hoạt động thẩm định giá bất động sản, phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thơng tin Định giá Việt Nam qua tìm thành công đạt hạn chế tồn tại, nguyên nhân dẫn đến hạn chế cịn tồn Từ đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện, nâng cao cơng tác thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu * Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam * Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh Phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp thu thập - Phương pháp phân tích - Phương pháp tổng hợp - Phương pháp so sánh - Thống kê kinh tế Bố cục chuyên đề Ngoài phần lời mở đầu, kết luận chuyên đề gồm chương: Chương 1: Lý luận sở thẩm định giá bất động sản Chương 2: Thực trạng hiệu hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh 1CHƯƠNG LÝ LUẬN CƠ SỞ VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung Bất động sản 1.1.1 Khái niệm Bất động sản Bất động sản(BĐS) tài sản vô quan trọng giới, định nghĩa đất đai thiên nhiên người tạo gắn liền với đất Đó vật hữu hình nhìn thấy sờ mó được, nằm trên, phía hay mặt đất Do tính chất quan trọng BĐS nên luật quốc gia quy định điểm cở để phân biết BĐS động sản (ĐS) Theo điều khoản 174 Bộ Luật Dân năm 2005 Việt Nam, BĐS tài sản không di dời bao gồm: - Đất đai ; - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản khác pháp luật quy định Thuật ngữ BĐS thẩm định giá BĐS hiểu đất đai tài sản gắn liền với đất bao gồm: - Đất trống, đồng, ruộng, bãi cỏ chăn nuôi, vườn, đất trồng rừng; - Nhà ở, hộ riêng lẻ (biệt thự, nhà liên kế, nhà riêng lẻ); - Các cơng trình xây dựng phục vụ sản xuất công nghiệp nhà xưởng sản xuất, kho, cơng trình phụ trợ; - Các cơng trình giao thơng, cầu , đường hầm, cảng, bãi sân bay, khu nghỉ dưỡng, chung cư… - Các cơng trình xây dựng phục vụ sản xuất nông nghiệp, đê điều, thủy lợi, trạm bơm, trạm ươm giống, trang trại chăn ni, lâm trường…; - Các cơng trình khác như: trụ sở quan, trường học, trung tâm văn hóa, thể dục thể thao, công viên, bệnh viện… Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh 1.1.2 Các thuộc tính Bất động sản - Cố định vị trí Bất động sản tài sản đặc biệt, tính cố định mặt đía lý nên BĐS xác định tọa độ định Đây điều khác biệt rõ nét để phân biệt BĐS loại tài sản khác đời sống kinh tế xã hội Cũng tính bất động, khơng có khả di dời làm cho giá trị BĐS gắn liền với vị trí cụ thể, chịu ảnh hưởng lớn nơi có sở hạ tầng, kinh tế xã hội Khi yếu tố thay đổi giá trị BĐS thay đổi theo, tạo nên giá trị BĐS có tính chất theo vùng Đồng thời tính bất động nên ngắn hạn, xảy cân đối cung cầu loại BĐS khó điểu chỉnh kịp thời - Tính khan Sự khan BĐS chủ yếu diện tích đất đai tự nhiên có tính giới hạn, với phát triển dân số giá đất có xu hướng ngày tăng lên, giá bất động sản có xu hướng ngày tăng lên Điều lý giải mối quan hệ cung cầu BĐS thường cân đối theo hướng cung nhỏ cầu Tuy nhiên thời điểm định giá số BĐS cụ thể giảm suy thối kinh tế, bị đẩy lên cao thời kỳ trước hay vào giai đoạn suy thoái chu ky phát triển vùng đất - Tính khác biệt Thơng thường, BĐS có khác biệt đáng kể, khơng có hai BĐS có đặc điểm giống hệt chúng khác về: vị trí, cấu trúc, nội thất, cảnh quan, mơi trường, quy mơ, diện tích, sở thích cá nhân… - Tính ảnh hưởng lẫn Thuộc tính nói hệ tính cố định vị trí Khi BĐS xây dựng gây ảnh hưởng đến BĐS xung quanh như: xây nhà riêng chắn ánh sáng lún móng nhà bên cạnh, hệ thống giao thơng thuận lợi xây dựng BĐS có tuyến đường giao thơng chạy qua giá trị BĐS thay đổi…; Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh 4CHƯƠNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 4.1 Định hướng chiến lược phát triển công ty thời gian tới Kế thừa mặt mạnh, mặt làm tốt, thành tích đạt giai đoạn 2001- 2011 Căn khả lực Công ty, đơn vị thành viên với mục tiêu: Giữ vững ổn định sản xuất có hiệu quả; Đa dạng hóa sản phẩm ngành nghề, đưa Cơng ty trở thành đơn vị mạnh ngành xây dựng Định hướng tỷ lệ tăng trưởng tiêu kế hoạch 2012- 2015 qua năm: Từ năm 2012 đến 2010, định hướng mức độ tăng trưởng hàng năm tồn Cơng ty sau: - Về giá trị kinh doanh sản xuất: + Sản xuất xây lắp : từ 25 -30% + Sản xuất công nghiệp vật liệu xây dựng: từ 15 – 25% + Tư vấn khảo sát, thẩm định bất động sản, thiết kế, quy hoạch: từ 16- 18% + Kinh doanh xuất nhập khẩu: từ 15 – 25% + Giá trị sản xuất kinh doanh khác: từ 20 – 40% - Về doanh thu 72 – 75% sản lượng - Tỷ suất lợi nhuận/ Doanh thu : 1,5 – 2,0% - Các tiêu khác: Duy trì việc làm thu nhập ổn định cho người lao động; nộp ngân sách nhà nước khoản nộp khác năm sau cao năm trước Với mức độ phù hợp với khả đơn vị Công ty 4.2 Định hướng phát triển hoạt động thẩm định giá Bất động sản công ty thời gian tới Thẩm định giá lĩnh vực thu hút quan tâm nhiều tổ chức, cá nhân ứng dụng quan trọng lợi nhuận mà mang lại cho doanh nghiệp Nhất giai đoạn Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến 63 Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh mà kinh tế trình hội nhập phát triển thẩm định giá trở thành nhu cầu thiết kinh tế Trước xu đó, Cơng ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam xác định xây dựng hệ thống thẩm định giá chuyên nghiệp, coi hoạt động thẩm định phận thiếu cho phát triển công ty Để đạt mục tiêu đó, từ công ty xác định hành động cụ thể: - Trang bị sở vật chất làm việc nâng cấp lại hệ thống máy tính, đồ dùng văn phòng khác, đảm bảo cho hoạt động tiến hành cách trơn tru có hiệu - Xây dựng hệ thống sở liệu đa dạng hoàn thiện nhằm nâng cao chất lượng suất trình tác nghiệp - Tiến hành tuyển dụng thêm nguồn nhân lực có chất lượng cao Đồng thời tổ chức đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, nhân viên công ty trở thành chuyên viên chuyên nghiệp, làm việc hiệu Trang bị thêm cho thẩm định viên kiến thức có liên quan đến kiến trúc, xây dựng, phong thủy… 4.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam Sau nghiên thực trạng áp dụng quy trình phương pháp áp dụng Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam, sở xem xét xu hướng phát triển hoạt động thẩm định giá BĐS công ty thời gian tới, em xin mạnh dạn đưa số giải pháp mang tính chất tham khảo nhằm khắc phục hạn chế gặp phải trình thực hiện, hồn thiện quy trình phương pháp công tác thẩm định giá BĐS áp dụng Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam 4.3.1 Nâng cao trình độ đội ngũ thẩm định viên Trong lĩnh vực người ln có vai trò chủ đạo, đầu vào quan trọng, định thành bại lĩnh vực Trong lĩnh vực thẩm định giá yếu tố lại khơng thể thiếu có ảnh hưởng trực tiếp đến kết hoạt động Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến 64 Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh thẩm định, thẩm định giá vừa khoa học vừa nghệ thuật Mỗi kết thẩm định đưa phụ thuộc nhiều vào trình độ chuyên môn, kinh nghiệm thẩm định viên * Quy trình phương pháp áp dụng Cơng ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam hạn chế đội ngũ thẩm định viên cịn thiếu kinh nghiệm Do nhiệm vụ trước tiên phải nâng cao chất lượng đội ngủ thẩm định viên số lượng chất lượng Hầu hết thẩm định viên công ty đào tạo trường đại học có uy tín, cịn trẻ, kinh nghiệm cịn thiếu đặc biết lĩnh vực kiến trúc, xây dựng, phong thủy…còn hạn chế Hơn hoạt động thẩm định giá BĐS hoạt động phức tạp, liên quan đến nhiều văn pháp luật lĩnh vực khác nhau, muốn làm cần phải hiểu có kiến thức tổng hợp Để nâng cao lực chuyên môn thẩm định viên, Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam cần phải: - Tạo điều kiện thuận lợi để thẩm định viên cơng ty cập nhật cách thường xuyên, đầy đủ văn quy phạm pháp luật có liên quan đến lịnh vực thẩm định giá Theo xu hướng ngày phát triển kinh tế, văn quy phạm pháp luật ngày nhiều thường xuyên thay đổi, thẩm định viên phải cập nhật thường xuyên, sở vận dụng cách linh hoạt tình cụ thể Từ tự rút thành cơng, bất cập rút kinh nghiệm cho thân Công ty nên tạo điệu kiện cho nhân viên thường xuyên tham gia lớp tập huấn pháp luật, chí mời chuyên gia luật giảng dạy cho nhân viên công ty - Tổ chức huấn luyện đào tạo, nâng cao kiến thức cho thẩm định viên kiến trúc, xây dựng, phong thủy, chuyên môn kỹ thuật đọc vẽ, đánh giá giá trị cịn lại cơng trình xây dựng Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến 65 Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh - Tạo môi trường làm việc động, lành mạnh, vui vẻ Từ thúc đẩy nhân viên phát huy hết khả mình, làm việc nhiệt huyết hiệu Đây yếu tố quan trọng thu hút người tài đến làm việc công ty - Xây dựng chế độ thưởng phạt rõ ràng, quy định quyền lợi trách nhiệm thẩm định viên hoạt động thẩm định giá Đưa tiêu chí để đánh giá nhân viên, tạo động lực cho nhân viên phấn đầu hết khả cua Nguồn nhân lực thẩm định viên giá hạn chế, bên cạnh giải pháp nâng cao trình độ cho thẩm định viên vấn đề đặt Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam cần phải bổ sung đội ngủ thẩm định viên Nguồn tuyển dụng thích hợp mà cơng ty tìm kiếm người có kinh nghiệm làm việc số doanh nghiệp khác có liên quan đến thẩm định giá đào tạo nhân viên làm việc cơng ty phận khác có liên quan Hình thức thu hút ứng viên có hiệu thơng qua đăng tuyển mạng phương tiện thông tin đại chúng báo chí… Một thẩm định viên yêu cầu hàng đầu lực chuyên môn kinh nghiệm nghề nghiệp Đó điều kiện để đảm việc áp dụng quy trình phương pháp đạt hiệu tốt Tuy nhiên vấn đề nhạy cảm, muốn thực cần phải có nỗ lực ban lãnh đạo toàn nhân viên công ty 4.3.2 Nâng cao hiệu công tác thu thtập liệu thơng tin Để hồn thiện hạn chế công tác thu thập liệu thông tin dùng số giải pháp sau: - Trước tiến hành thu thập thông tin, thẩm định viên cần xác định thông tin cần thu thập, đồng thời nên phân biệt nguồn thông tin chủ yếu thứ yếu Các thông tin cần thu thập kể đến là: + Thơng tin tài sản mục tiêu + Thông tin giao dịch thị trường làm để so sánh, phân tích, đánh giá, điều chỉnh + Thơng tin văn quy phạm pháp luật nhà nước quyền địa phương có ảnh hưởng đến khai thác lợi ích BĐS Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến 66 Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh + Những thông tin tổng hợp kinh tế, văn hóa, trị, xã hội Việc xác định thông tin cần thu thập trước tiến hành thu thập giúp cho thẩm định viên tránh khả bỏ sót thơng tin Để có hiệu việc thu thập thẩm định viên nên tạo lập mẫu bảng biểu chung gồm danh mục chi tiết thông tin cần thu thập điều tra Ví dụ thu thập thơng tin liên quan đến BĐS so sánh(SS) sử dụng biểu mẫu với tiêu chí sau: Bảng 3.1: Biểu mẫu tiêu chi so sánh STT Yếu tố so sánh Vị trí Căn pháp lý Mục địch sử dụng Loại đường phố Mặt tiền Chiều sâu Cơ sở hạ tầng Môi trường Phong thủy 10 Tài sản đất 11 Tình trạng mua bán 12 Thời gian giao dịch 13 Nguồn thông tin Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến BĐS thẩm BĐS BĐS BĐS định giá SS SS2 SS3 67 Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh Khi thu thập xong thẩm định viên nên lưu giữ máy tình để làm liệu sở cho hoạt động thẩm định khác Khi thu thập thông tin, thẩm định viên cần xác định nguồn thơng tin, qua kiểm tra độ tin cậy thông tin Nguồn thông tin thu thập được cung cấp nhiều nguồn khác như: khách hàng, qua khảo sát thực tế, qua sở liệu, … Tùy thuộc vào loại thông tin mà thẩm định viên nên chọn nguồn cung cấp thích hợp, khơng nên thu thập thơng tin từ nguồn không đủ tin cậy, thẩm định viên khơng có khả kiểm tra làm để định giá - Việc thu thập thông tin không dựa vào chiều mà phải có thẩm tra định, không công nhận thông tin cách máy móc Thơng tin cần thu thập có nhiều nguồn, song nguồn thực đáng tin cậy Sau thu thập thông tin, thẩm định viên với kinh nghiệm thân, kết hợp với việc phân tích thực tế thị trường , cần thẩm tra lại thông tin để đảm bảo thơng tin xác hồn tồn tin cậy - Để hoạt động thu thập thông tin khảo sát tài sản đạt hiệu cao, cần phải trang bị sở vật chất, phương tiện cần thiết phục vụ cho công tác khảo sát trạng tài sản - Xây dựng hệ thống sở liệu ngày hoàn thiện đa dạng, làm sở liệu cho lần thẩm định 4.3.3 Nâng cao hiệu phân tích, xỷ lý đánh giá thông tin Công tác thu thập thông tin vơ quan trọng việc phân tích, đánh giá xỷ lý thông tin công tác định trực tiếp đến kết cuối cơng việc thẩm định Cơng việc phân tích thơng tin phải tiến hành cách cụ thể khoa học sau: - Khi phân tích tài sản cần phải nhận biết đặc điểm tiêu chuẩn chủ yếu tài sản ảnh hưởng đến đến giá trị tài sản Từ thẩm định viên loại bỏ thông tin làm nhiễu, thông tin khơng có ảnh hưởng nhiều Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến 68 Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh đến giá trị tài sản, không cần thiết để tập trung sâu vào phân tích thông tin - Khi vào phân tích so sánh, thẩm định viên cần xem xét, đánh giá nguồn gốc, chất chứng thị trường, xem xét có phải giao dịch thị trường hay không Khi xem xét đánh giá thẩm định viên cần phải tự trả lời số câu hỏi sau: + Thương vụ có thật hay không? + Thời điểm thực giao dịch nào? + Phương thức bán tài sản gì? Đấu giá hay thỏa thuận? + Tại người bán định bán, người mua định mua? + Điều ảnh hưởng đến hành vi mua BĐS bên mua? + BĐS cần định giá dùng để làm gì, cho mục đích nào? + Những yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến tài sản ? + Người mua mong đợi từ việc kinh doanh gì? + Những hạn chế việc sử dụng, xây dựng quyền lại đất người khác đồi với BĐS gì? - Khi lập luận để đến kết cuối , thẩm định viên cần phải xem xét đến yếu tố thị trường có liên quan, ảnh hưởng đến giá trị BĐS thẩm định Từ đưa kết luận phù hợp, xác nhất, chất thị trường đa dạng thay đổi liên tục Để phục vụ cho q trình phân tích, xử lý đánh giá liệu công ty nên ứng dụng số phần mềm thống kê, phân tích để công tác thực dễ dàng nhanh hiệu cao 4.3.4 Nâng cao hiệu áp dụng quy trình phương pháp thẩm định giá BĐS Trong lĩnh vực, quy trình đóng vai trị quan trọng Quy trình thẩm định giá vậy, có tính chất định đên thành công tổ chức thẩm định giá Việc áp dụng quy trình thẩm định giá Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến 69 Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh khoa học hiệu cần thiết cho doanh nghiệp sử dụng Do đó, để hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS Cơng ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam, thời gian tời cần thiết phải hoàn thiện quy trình thẩm định giá Quy trình thẩm định giá áp dụng Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam đầy đủ, song cịn mang tính chung chung, khơng cụ thể Để có hiệu quả, bước quy trình cần phải cụ thể hóa cách rõ ràng công việc, phải xây dựng kế hoạch tổng để thực công việc - Trong bước lập kế hoạch thẩm định giá, thẩm định viên cần thực công việc sau đây: + Nhận biết loại tài sản cần sử dụng trình đánh giá, bao gồm: tài liệu tài sản mục tiêu, so sánh, văn quy phạm pháp luật, tài liệu chứng cớ thị trường + Nhận biết nguồn cung cấp thơng tin liệu có đáng tin cậy kiểm chứng hay khơng + Lên chương trình thời biểu cơng tác (danh mục thứ tự công việc, thời hạn cho phép công việc, ) + Xác định đề cương hình thức trình bày báo cáo chứng thư - Phân tích, xử lý tài liệu công việc quan trọng có ảnh hưởng lớn đến giá trị cuối công tác thẩm định giá Tuy nhiên, quy trình bước khơng cụ thể hóa cách rõ ràng chi tiết Do đó, để hồn thiện quy trình định giá, sau lập kế hoạch thẩm định giá cần phải tiến hành phân tích thơng tin Từ tài liệu, thông tin thu thập thẩm định viên cần phân tích mặt phân tích thị trường ( nhằm nhận diện đánh giá yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần thẩm định giá), phân tích tài sản ( nhằm nhận diện đặc điểm tiêu chuẩn chủ yếu BĐS mục tiêu có ảnh Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến 70 Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh hưởng tới giá trị BĐS mục tiêu), phân tích so sánh, phân tích sử dụng tốt hiệu 4.3.5 Tăng cường công tác nghiên cứu tiếp cận thị trường Thị trường BĐS sinh động phụ thuộc vào nhiều yếu tố thị trường Cung cầu BĐS thời điểm khu vực khác Công tác nghiên cứu thị trường việc quan trọng Khi có cách đầy đủ thơng tin thị trường thẩm định viên thẩm định BĐS hiệu Tiếp cận thị trường việc khơng khó khó nhạy bén người tiếp cận Thông tin BĐS thường mang tính trái ngược bên mua bên bán Người bán thường đẩy mức giá lên cao cịn người mua ln có mong muốn ngược lại Điều địi hỏi thẩm định viên phải có nhìn nhạy bén, khơn khéo q trình tiếp cận Công tác nghiên cứu thị trường tiếp cận thị trường BĐS hai việc cần tiến hành thường xuyên, liên tục song song với Việc nâng cao hiệu hai công tác giúp thẩm định viên có thêm nhiều kinh nghiệm tạo điều kiện thuận lợi cho thẩm định viên trình thẩm định 4.3.6 Một số giải pháp khác Ngồi biện pháp cụ thể nêu trên, Cơng ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam cơng ty cần phải: - Hồn thiện máy tổ chức: Một cấu tổ chức hồn chình điều kiện tiên cho hoạt động công ty đạt hiệu tốt Cơng ty q trình xây dựng phát triển nên thời gian tới việc hoàn thiện máy tổ chức cần thiết Cần phải có quản lý phân cấp rõ ràng hoàn thiện điều kiện vật chất đảm bảo cho phòng ban, phận hoạt động có hiệu - Cơng ty cần phải trang bị sở vật chất tốt cho phòng thẩm định, góp phần nâng cao hiệu thẩm định Đồng thời tạo điều kiện cho thẩm định viên tham gia khóa học bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ nước Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến 71 Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh Dựa việc phân tích thực trạng hoạt động xu hướng phát triển hoạtđộng thẩm định giá BĐS Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam Chương đề cập đến số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS công ty Hy vọng thời gian tới, với giải pháp này, cơng ty khắc phục hạn chế mắc phải, hoàn thiện quy trình phương pháp định giá BĐS, góp phần thực mục tiêu phát triển công ty tương lai 4.4 Một số kiến nghị với nhà nước Để hoạt động thẩm định giá nước nói chung Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam nói riêng hồn thiện hơn, nhà nước cần phải có biện pháp tích cực cụ thể - Cần tăng cường công tác đào tạo nguồn nhân lực thẩm dịnh giá Nguồn nhân lực vấn đề nan giải với tất quốc gia, đặc biệt nước phát triển Nguồn nhân lực ngành thẩm định giá Việt Nam đứng trước tình trạng khan hiếm, nguồn nhân lực có chất lượng cao Hiện nay, nước có vài trường đào tạo chuyên ngành thẩm định giá, chủ yếu đào tạo ngắn hạn, theo tín Vì thời gian tới Nhà nước cần quan tâm mờ thêm trường đào tạo chuyên sâu cho lĩnh vực này, đáp ứng nhu cầu ngày lớn xã hội Đồng thời cần quan tâm nhiều đến chất lượng giảng dạy, đào tạo trường, đơn vị có nghiệp vụ thẩm định giá Đội ngũ thẩm định viên nước ta nhìn chung cịn thiếu kinh nghiệm, trình độ chun mơn, hầu hết họ người chuyển từ lĩnh vực khác sang, chưa qua đào tạo bản, chưa có kỹ nghề ngiệp Do việc nâng cao đào tạo cần thiết - Nhà nước cần hoàn thiện hệ thống văn quy phạm pháp luật liên quan đến thẩm định giá BĐS Hiện nay, hệ thống văn quy phạm pháp luật thẩm định giá thiếu chưa hồn thiện, thiếu đồng nên khơng thể kiểm soát hoạt động Điều làm ảnh hưởng đến việc áp dụng quy trình phương pháp thẩm định giá thẩm định viên Vấn đề đặt Nhà nước cần phải ban hành, sửa đổi hệ thống văn cho phù hợp với tình hình thực tế , tạo điều kiện thuận lợi cho thẩm định viên trình áp dụng Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến 72 Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh - Nhà nước cần phải có biện pháp quản lý hiệu để đảm bảo thị trường BĐS phát triển lành mạnh, quản lý hoạt động tổ chức thẩm định giá Hoạt động thẩm định giá BĐS gặp khơng khó khăn thị trường BĐS minh bạch quản lý nhà nước thị trường chưa hiệu Địi hỏi thời gian tới Nhà nước cần có quan tâm phát triển thị trường nhiều hơn, quản lý chặt chẽ giao dịch BĐS Nhà nước cần phải thiết lập hệ thống giao dịch BĐS minh bạch, đáng tin cậy, có hiệu lực, nhanh chóng cho phép phát hành chứng BĐS niêm yết chứng BĐS công ty BĐS thị trường chứng khốn Để hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS, can thiệp Nhà nước thiếu vô cấp bách Tuy nhiên can thiệp mang tính định hướng vĩ mơ, để có hiểu định cần phải có phối hợp quan, ban ngành địa phương có liên quan Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến 73 Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh KẾT LUẬN Thẩm định giá bất động sản loại hình dịch vụ hình thành phát triển khẳng định hoạt động khơng thể thiếu cho định hướng phát triển kinh tế thị trường Việt Nam Thẩm định giá bất động sản góp phần đảm bảo quyền lợi lợi ích hợp pháp bên bán, bên mua, nhà đầu tư, dân cư Nhà nước từ thúc đẩy quan hệ giao dịch kinh tế thị trường bất động sản ngày minh bạch Cùng với phát triển kinh tế thị trường, hoạt động thẩm định giá bất động sản bước phát triển đóng góp vào phát triển chung đất nước Do vậy, việc nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá bất động sản cần thiết Trên sở nhận thức lý luận thẩm định giá bất động sản với trình thực tập Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam, em học hỏi nhiều kinh nghiệm thực tế qua mạnh dạn đưa số giải pháp để nâng cao hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam Trong q trình thực tập, cịn số hạn chế nhận thức, kinh nghiệm thời gian luận văn cịn nhiều thiếu sót Em mong nhận góp ý chân thành từ thầy giáo, giáo để chun đề hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành đợt thực tập cuối khóa Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo, cô giáo khoa Marketing, đặc biệt với giúp đỡ nhiệt tình giáo hướng dẫn, TS Chu Mai Anh giúp em hoàn thành chuyên đề thực tập Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến 74 Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Chu Mai Anh DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO - Vũ Minh Đức, Giáo trình-Nguyên lý tiêu chuẩn thẩm định giá ,Nhà xuất Đại học kinh tế quốc dân Hà Nội, 2011 - Nguyễn Ngọc Tuấn, Tô Thành Công, Thẩm định giá Bất động sản, Nhà xuất Tài Hà Nội, 2011 - Bộ Tài chính, Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, ban hành kèm theo Quyết định 24/2005/QĐ- BTC ngày 18 tháng năm 2005, Quyết định số 77/2005/QĐ- BTC ngày 01/11/2005 Quyết định số 129/2008/QĐ- BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài - Bộ tài chính, Tài liệu bỗi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá, I II, Nhà xuất Hà Nội, 2007 - Website tham khảo: http:// www.thamdinhgia.org http://www.kilobooks.com Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến 75 Lớp: 10LTCĐ-QL05 NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN Hà Nội, ngày…….tháng… năm 20… NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN PHẢN BIỆN Hà Nội, ngày…….tháng… năm 20…