Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thông tin và định giá việt nam1

Đến tháng12/2015, VietValue được nhận bằng khen của Bộ trưởng Bộ tài Chính về nhữngthành tích và đóng góp tích cực cho hoạt động và phát triển của Hội thẩm định giáViệt Nam giai đoạn 201

Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Chu Mai Anh MỤC LỤC DANH MỤC CÁC THUẬT NGỮ VIẾT TẮT DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Giới thiệu chung Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam 1.1 Lịch sử hình thành Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam 1.2 Cơ cấu tổ chức công ty 1.3 Thơng tin tài CHƯƠNG THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM .12 Thực trạng hoạt động thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam .12 1.1 Khái quát chung hoạt động thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam 12 1.2 Các sở pháp lý hoạt động thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam .12 1.3 Quy trình thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam 14 1.4 Các phương pháp thẩm định giá Bất động sản 24 Phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá BĐS Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam qua tình 25 Đánh giá chung hoạt động thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam 43 3.1 Mặt tích cực .44 3.2 Mặt hạn chế .45 3.3 Nguyên nhân 47 Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Chu Mai Anh CHƯƠNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM .51 Một số giải pháp nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam .51 1.1 Nâng cao trình độ đội ngũ thẩm định viên 51 1.2 Nâng cao hiệu công tác thu thtập liệu thông tin 53 1.3 Nâng cao hiệu phân tích, xỷ lý đánh giá thông tin 55 1.4 Nâng cao hiệu áp dụng quy trình phương pháp thẩm định giá BĐS .56 1.5 Tăng cường công tác nghiên cứu tiếp cận thị trường 57 Một số giải pháp khác 58 KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Chu Mai Anh DANH MỤC CÁC THUẬT NGỮ VIẾT TẮT Bất động sản : BĐS So sánh : SS Công ty Cổ phần : CTCP Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Chu Mai Anh DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU Bảng 1.1: Tóm tắt số liệu tài năm 2013- 2015 Bảng 1.2: So sánh kết hoạt động kinh doanh năm giai đoạn 2013 - 2015 10 Bảng 2.1: Doanh thu năm thứ 26 Bảng 2.2: Doanh thu năm thứ hai 26 Bảng 2.3 : Doanh thu năm thứ ba 26 Bảng 2.4: Các hạng mục chi phí trực tiếp .27 Bảng 2.5: Bảng phân bổ chi phí trực tiếp cho năm 28 Bảng 2.6: Bảng tính thuế bất động sản 29 Bảng 2.7 : Ước tính giá trị thị trường dự án 31 Bảng 2.8: Kết nghiên cứu phân tích .33 Bảng 2.10 : Bảng so sánh điều chỉnh số liệu 40 Bảng 3.1: Biểu mẫu tiêu chi so sánh 54 Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Chu Mai Anh Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Chu Mai Anh LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài So với nước khác giới, ngành thẩm định giá Việt Nam đời muộn, ngành thẩm định giá phát triển chiều sâu chiều rộng, hình thành rộng khắp tỉnh, thành phố nước Nghề thẩm định giá Việt Nam dần vào sống, dịch vụ thẩm định giá thành phần kinh tế xã hội quan tâm, sử dụng cơng cụ tài nhằm phục vụ cho hoạt động giao dịch dân sự, kinh tế, tài chính, ngân hàng, tư pháp,… Có thể nói thẩm định giá cơng cụ góp phần quan trọng vào nâng cao hiệu kinh doanh doanh nghiệp, kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả cạnh tranh, … Trong giai đoạn nay, mà kinh tế giai đoạn hội nhập phát triển, thẩm định giá nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng cơng cụ hỗ trợ đắc lực cho quan, ban ngành, đơn vị, tổ chức kinh tế thuộc thành phần nhằm xác định giá trị vấn đề quản lý giá Giá trị bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp đến hầu hết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, giao dịch, dự án đầu tư, … Và giai đoạn bất động sản trở nên đa dạng phức tạp hoạt động thẩm định giá bất động sản thẩm định dự án đầu tư sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trở nên cấp thiết hết Thẩm định giá có mặt từ nước ta từ năm 90 kỷ XX, hoạt động thẩm định giá bất động sản khơng cịn vấn đề mẻ, chưa thật phổ biến kinh tế Hoạt động giai đoạn bước xây dựng phát triển, chưa thể đáp ứng nhu cầu ngày cao thẩm định giá bất động sản cho việc quản lý vận hành kinh tế thị trường Trong q trình thực tập Cơng ty Cổ phần Thơng tin Định giá Việt Nam bước đầu tiếp xúc với cơng tác thẩm định giá, qua thấy hoạt động thẩm định giá bất động sản công ty có nhiều thành cơng định, bên cạnh cịn có nhiều hạn chế Chính vào nghiên cứu đề tài Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Chu Mai Anh này, mong muốn em tìm hiểu rõ ngành thẩm định giá bất động sản Việt Nam qua hồn thiện kiến thức đưa số ý kiến nhằm hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản công ty thực tập Xuất phát từ quan điểm thời gian thực tập Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam, em chọn đề tài: “Nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu phục vụ cho chuyên đề thực tập Mục đích nghiên cứu - Thiết lập sở lý luận hệ thống hóa phương pháp chủ yếu thẩm định giá bất động sản - Đánh giá thực trạng phương pháp thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam đề xuất số giải pháp hồn thiện cơng tác Nội dung nghiên cứu Phân tích sở lý luận, sở khoa học hoạt động thẩm định giá bất động sản, phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thơng tin Định giá Việt Nam qua tìm thành công đạt hạn chế tồn tại, nguyên nhân dẫn đến hạn chế cịn tồn Từ đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện, nâng cao cơng tác thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu * Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam * Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Chu Mai Anh Phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp thu thập - Phương pháp phân tích - Phương pháp tổng hợp - Phương pháp so sánh - Thống kê kinh tế Bố cục chuyên đề Ngoài phần lời mở đầu, kết luận chuyên đề gồm chương: Chương 1: Giới thiệu chung Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam Chương 2: Thực trạng hiệu hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Chu Mai Anh CHƯƠNG GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Giới thiệu chung Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam 1.1 Lịch sử hình thành Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam Công ty cổ phần hoạt động theo luật doanh nghiệp, thành lập theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 0101787295 Sở kế hoạch Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp lần đầu ngày 29/08/2005, cấp thay đổi lần thứ 14 ngày 02/04/2015 Tên cơng ty: CƠNG TY CỔ PHẦN THƠNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tên giao dịch quốc tế: VIETNAM INFORMATION AND VALUATION JOINT STOCK COMPANY Tên công ty viết tắt: VIETVALUE., JSC Trụ sở chính: Số 11, tổ 27, tập thể Liên đoàn Vật lý địa chất, P.Hạ Đình, Q Thanh Xuân, TP Hà Nội Địa điểm kinh doanh: Số 38, ngõ 168 Nguyễn Xiển, P.Hạ Đình, Q Thanh Xuân, TP Hà Nội MST: 0101787295 Điện thoại: 04.35148535 Website: www.vietvalue.vn Fax: 04.35148537 Email: consult@vietvalue.vn Ngay sau Nghị định số 101/NĐ-CP hoạt động thẩm định giá Chính phủ thức ban hành vào ngày 03/08/2005, nhóm thành viên sáng lập Cơng ty chuẩn bị đầy đủ, toàn diện nguồn lực, sẵn sàng cho việc đời Công ty; vào ngày 29/08/2005, Công ty Cổ phần Thông tin & Định giá Việt Nam (sau viết tắt “VietValue”) thức thành lập Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Chu Mai Anh Ngày 30/01/2016, VietValue thức Bộ Tài cơng nhận đủ tiêu chuẩn cung cấp dịch vụ xác định giá trị doanh nghiệp nhà nước phục vụ cho chương trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước hoạt động chuyển đổi doanh nghiệp nhà nước khác Theo đó, VietValue ba doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam đạt tiêu chuẩn VietValue hội viên sáng lập Hội thẩm định giá Việt Nam (VVA) từ tháng 05/2006 Tại VVA, Vietvalue Ủy viên Ban chấp hành đồng thời Ủy viên Thường vụ Tháng 02/2010, VietValue vinh dự nhận Cúp Vàng Hội thẩm định giá Việt Nam với thành tích 01 10 doanh nghiệp thẩm định giá suất sắc năm 2009 Năm 2012, Công ty Hội Thẩm định giá Việt Nam trao tặng Bằng khen Cơng ty Đạt thành tích xuất sắc hoạt động chun mơn tích cực xây dựng Hội Thẩm định giá Việt Nam năm qua (2006 – 2012) Đến tháng 12/2015, VietValue nhận khen Bộ trưởng Bộ tài Chính thành tích đóng góp tích cực cho hoạt động phát triển Hội thẩm định giá Việt Nam giai đoạn 2012-2015 Chức nhiệm vụ, ngành nghề kinh doanh - Phá dỡ cơng trình san lấp mặt bằng; - Thăm dị, khảo sát, thẩm định giá đất bất động sản liên quan đến đất phục vụ cho thi công dự án cơng trình xây dựng; - Xây dựng cơng trình dân dụng, cơng nghiệp, giao thơng, thủy lợi; - Xây dựng sở hạ tầng; - Sản xuất bn bán hóa chất ( trừ hóa chất Nhà nước cấm); - Khai thác chế biến than mỏ; - Buôn bán tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng; - Đại lý mua, đại lý bán, ký gửi hàng hóa; - Vận tải hàng hóa; Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Chu Mai Anh thẩm định giá, thẩm định viên địi hỏi cần phải có kiến thức xã hội, pháp luật … để phân tích, đánh giá cách tồn diện yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS cần thẩm định giá Đây vấn đề khó khăn cho thẩm định viên, hầu hết thẩm định viên nước ta đào tạo trường kinh tế, kiến thức xây dựng trang bị cách Trong trình thẩm định, thẩm định viên hầu hết phải tự tìm hiểu tham khảo từ người có chun mơn lĩnh vực này, kết thẩm định giá mà nhiều bị ảnh hưởng điều Đối với BĐS chứng cứ, hay BĐS mang so sánh, để thu thập thông tin điều khoản, điều kiện giao dịch, nguồn gốc, tính chất giao dịch khó Và giao dịch thường khơng phổ biến đặc tính BĐS khác biệt, việc tìm thơng tin so sánh khơng đơn giản Trong trình thẩm định, điều tra nguồn gốc, tính chất giao dịch BĐS thẩm định viên nhiều thời gian, q trình thẩm định khơng thể tránh khỏi thiếu sót định - Hệ thống văn liên quan đến cơng tác thẩm định giá nói chung thẩm định giá BĐS nói riêng khơng khơng tồn diện thiếu đồng Đây khó khăn với hoạt động thẩm định giá việc để khắc phục khó mang tính pháp lý cao Hoạt động thẩm định giá muốn có sở pháp lý phải dựa vào hệ thống pháp luật, đồng văn pháp luật gây khó khăn q trình thẩm định thẩm định viên Nội dụng văn pháp luật có điểm chồng chéo lên khiến cho thẩm định viên trở nên khó lựa chọn, đơi lựa chọn theo văn Những văn liên quan đến nhiều lĩnh vực chuyên sâu như: kiến trúc, xây dựng, quy hoạch, đất đai,… nghị định, thông tư hướng dẫn lại chưa thực cụ nên khó đế áp dụng Hơn nữa, với tốc độ thị hóa chóng mặt, với biến động liên tục thị trường nhà đất, trình phát triển kinh tế việc ban hành văn quy phạm pháp luật liên quan lại có độ trễ định Do đời, nhiều Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến 48 Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Chu Mai Anh nghị định khơng cịn phù hợp với thực tế nữa, có số nghị định đời hết hiệu lực có thông tư hướng dẫn… Đây vấn đề nan giải người làm công tác thẩm định giá, đặc biệt thẩm định giá BĐS - Thị trường BĐS Việt Nam minh bạch, gây khó khăc cho thẩm định viên q trình thu thập thông tin Hầu hết giao dịch BĐS diễn thị trường khơng thức, BĐS giao dịch thị trường khơng đặng ký nên việc kiểm sốt khó, khó nắm bắt mức giá giao dịch thành cơng thị trường, chưa kể tình trạng đầu gây sốt giá ảo, lam cho việc thu thập chứng thị trường để so sánh hạn chế, phải chấp nhận khơng cịn chứng - Ở Việt Nam hệ thống lưu giữ thông tin điện tử giao dịch BĐS thị trường chưa phát triển, thiếu liệu cho cơng tác thẩm định giá Hệ thống thông tin điện tử sở liệu quan trọng cho thẩm định viên trình thẩm định, thương vụ đòi hỏi phải sử dụng liệu q khứ Nếu khơng có liệu này, thẩm định viên phải tự tìm kiếm chứng khác, tốn nhiều thời gian, chí khơng thu kết cần thiết * Nguyên nhân chủ quan: - Đội ngũ thẩm định viên chưa nhiều, công việc tuyển dụng chưa hoàn tất Do thẩm định viên phải lúc thực nhiều công việc khác như: ký hợp đồng, thu thập, phân tích số liệu, khảo sát trường, điều tra giá… Trong đó, thời gian để thực hợp động thẩm định có hạn, kết thẩm định mắc phải số hạn chế định khơng thể tránh khỏi Đây tình trạng chung nhiều công ty không riêng Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam, nhu cầu thẩm định giá ngày nhiều, số lượng công ty có phịng ban thẩm định ngày tăng, song số trường đào tạo lĩnh vực cách khơng nhiều Thêm vào đội ngũ thẩm định viên trẻ nên kinh nghiệm chuyên mơn cịn thiếu Điều quan trọng bời hoạt động thẩm định giá BĐS hoạt Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến 49 Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Chu Mai Anh động phức tạp liên quan tới nhiều ngành nghề lĩnh vực khác kinh tế, xã hội, văn hóa, kĩ thuật,… hạn chế với chuyên viên thẩm định giá, ảnh ưởng trực tiếp đến trình thực áp dụng phương pháp thẩm định - Quá trình khảo sát, điều tra thực tế, thu thập thơng tin liệu cịn chưa hiệu làm cho thông tin thu thập chưa thật đầy đủ, chi tiết, thông tin khơng thể phát huy tính tối ưu nó, phương pháp so sánh trực tiếp - Hệ thống cớ sở liệu chưa đa đạng phong phú Hệ thống liệu sở điều tra, khảo sát thị trường ghi chép lại sau điều tra chưa hoàn chỉnh, khả áp dụng lại thấp - Cơ sở vật chất thấp Hoạt động thẩm định giá BĐS muốn hiệu cần xác định trạng tài sản Để thực tốt điều cần trang bị đầy đủ phương tiện kỹ thuật chuyên dụng như: quay phim, máy ảnh, phương tiện lại…Sự thiếu hụt số lượng chất lượng phần ảnh hưởng nhiều đến kết thẩm định Trên nguyên nhân chủ quan giúp Công ty Cổ phần Thơng tin Định giá Việt Nam có điều chỉnh kịp thời, cần thiết công tác thẩm định giá thời gian tới Như vậy, chương hai cho ta nhìn tổng quát hoạt động thẩm định giá BĐS Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam, qua nghiên cứu, phân tích thực trạng quy trình phương pháp áp dụng công ty thời gian qua, từ đánh giá thành cơng đạt được, hạn chế tồn nguyên nhân hạn chế Đây sở đề đưa định hướng phát triển giải phải nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá BĐS cho công ty thời gian tới Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến 50 Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Chu Mai Anh CHƯƠNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Một số giải pháp nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam Sau nghiên thực trạng áp dụng quy trình phương pháp áp dụng Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam, sở xem xét xu hướng phát triển hoạt động thẩm định giá BĐS công ty thời gian tới, em xin mạnh dạn đưa số giải pháp mang tính chất tham khảo nhằm khắc phục hạn chế gặp phải q trình thực hiện, hồn thiện quy trình phương pháp cơng tác thẩm định giá BĐS áp dụng Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam 1.1 Nâng cao trình độ đội ngũ thẩm định viên Trong lĩnh vực người ln có vai trị chủ đạo, đầu vào quan trọng, định thành bại lĩnh vực Trong lĩnh vực thẩm định giá yếu tố lại khơng thể thiếu có ảnh hưởng trực tiếp đến kết hoạt động thẩm định, thẩm định giá vừa khoa học vừa nghệ thuật Mỗi kết thẩm định đưa phụ thuộc nhiều vào trình độ chun mơn, kinh nghiệm thẩm định viên * Quy trình phương pháp áp dụng Công ty Cổ phần Thơng tin Định giá Việt Nam cịn hạn chế đội ngũ thẩm định viên cịn thiếu kinh nghiệm Do nhiệm vụ trước tiên phải nâng cao chất lượng đội ngủ thẩm định viên số lượng chất lượng Hầu hết thẩm định viên công ty đào tạo trường đại học có uy tín, trẻ, kinh nghiệm thiếu đặc biết lĩnh vực kiến trúc, xây dựng, phong thủy…còn hạn chế Hơn hoạt động thẩm định giá BĐS hoạt động phức tạp, liên quan đến Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến 51 Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Chu Mai Anh nhiều văn pháp luật lĩnh vực khác nhau, muốn làm cần phải hiểu có kiến thức tổng hợp Để nâng cao lực chuyên môn thẩm định viên, Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam cần phải: - Tạo điều kiện thuận lợi để thẩm định viên công ty cập nhật cách thường xuyên, đầy đủ văn quy phạm pháp luật có liên quan đến lịnh vực thẩm định giá Theo xu hướng ngày phát triển kinh tế, văn quy phạm pháp luật ngày nhiều thường xuyên thay đổi, thẩm định viên phải cập nhật thường xuyên, sở vận dụng cách linh hoạt tình cụ thể Từ tự rút thành cơng, bất cập rút kinh nghiệm cho thân Công ty nên tạo điệu kiện cho nhân viên thường xuyên tham gia lớp tập huấn pháp luật, chí mời chun gia luật giảng dạy cho nhân viên công ty - Tổ chức huấn luyện đào tạo, nâng cao kiến thức cho thẩm định viên kiến trúc, xây dựng, phong thủy, chuyên môn kỹ thuật đọc vẽ, đánh giá giá trị lại cơng trình xây dựng - Tạo mơi trường làm việc động, lành mạnh, vui vẻ Từ thúc đẩy nhân viên phát huy hết khả mình, làm việc nhiệt huyết hiệu Đây yếu tố quan trọng thu hút người tài đến làm việc công ty - Xây dựng chế độ thưởng phạt rõ ràng, quy định quyền lợi trách nhiệm thẩm định viên hoạt động thẩm định giá Đưa tiêu chí để đánh giá nhân viên, tạo động lực cho nhân viên phấn đầu hết khả cua Nguồn nhân lực thẩm định viên giá cịn hạn chế, bên cạnh giải pháp nâng cao trình độ cho thẩm định viên vấn đề đặt Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam cần phải bổ sung đội ngủ thẩm định viên Nguồn tuyển dụng thích hợp mà cơng ty tìm kiếm người có Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến 52 Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Chu Mai Anh kinh nghiệm làm việc số doanh nghiệp khác có liên quan đến thẩm định giá đào tạo nhân viên làm việc cơng ty phận khác có liên quan Hình thức thu hút ứng viên có hiệu thông qua đăng tuyển mạng phương tiện thơng tin đại chúng báo chí… Một thẩm định viên yêu cầu hàng đầu lực chuyên mơn kinh nghiệm nghề nghiệp Đó điều kiện để đảm việc áp dụng quy trình phương pháp đạt hiệu tốt Tuy nhiên vấn đề nhạy cảm, muốn thực cần phải có nỗ lực ban lãnh đạo toàn nhân viên công ty 1.2 Nâng cao hiệu công tác thu thtập liệu thông tin Để hồn thiện hạn chế cơng tác thu thập liệu thơng tin dùng số giải pháp sau: - Trước tiến hành thu thập thông tin, thẩm định viên cần xác định thông tin cần thu thập, đồng thời nên phân biệt nguồn thông tin chủ yếu thứ yếu Các thơng tin cần thu thập kể đến là: + Thông tin tài sản mục tiêu + Thông tin giao dịch thị trường làm để so sánh, phân tích, đánh giá, điều chỉnh + Thông tin văn quy phạm pháp luật nhà nước quyền địa phương có ảnh hưởng đến khai thác lợi ích BĐS + Những thông tin tổng hợp kinh tế, văn hóa, trị, xã hội Việc xác định thông tin cần thu thập trước tiến hành thu thập giúp cho thẩm định viên tránh khả bỏ sót thơng tin Để có hiệu việc thu thập thẩm định viên nên tạo lập mẫu bảng biểu chung gồm danh mục chi tiết thông tin cần thu thập điều tra Ví dụ thu thập thơng tin liên quan đến BĐS so sánh(SS) sử dụng biểu mẫu với tiêu chí sau: Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến 53 Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Chu Mai Anh Bảng 3.1: Biểu mẫu tiêu chi so sánh STT Yếu tố so sánh Vị trí Căn pháp lý Mục địch sử dụng Loại đường phố Mặt tiền Chiều sâu Cơ sở hạ tầng Môi trường Phong thủy 10 Tài sản đất 11 Tình trạng mua bán 12 Thời gian giao dịch 13 Nguồn thông tin BĐS thẩm BĐS BĐS BĐS định giá SS SS2 SS3 Khi thu thập xong thẩm định viên nên lưu giữ máy tình để làm liệu sở cho hoạt động thẩm định khác Khi thu thập thông tin, thẩm định viên cần xác định nguồn thông tin, qua kiểm tra độ tin cậy thơng tin Nguồn thơng tin thu thập được cung cấp nhiều nguồn khác như: khách hàng, qua khảo sát thực tế, qua sở liệu, … Tùy thuộc vào loại thông tin mà thẩm định viên nên chọn nguồn cung cấp thích hợp, không nên thu thập thông tin từ nguồn khơng đủ tin cậy, thẩm định viên khơng có khả kiểm tra làm để định giá - Việc thu thập thông tin không dựa vào chiều mà phải có thẩm tra định, khơng cơng nhận thơng tin cách máy móc Thơng tin cần thu thập có nhiều nguồn, song khơng phải nguồn thực đáng tin cậy Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến 54 Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Chu Mai Anh Sau thu thập thông tin, thẩm định viên với kinh nghiệm thân, kết hợp với việc phân tích thực tế thị trường , cần thẩm tra lại thông tin để đảm bảo thơng tin xác hoàn toàn tin cậy - Để hoạt động thu thập thông tin khảo sát tài sản đạt hiệu cao, cần phải trang bị sở vật chất, phương tiện cần thiết phục vụ cho công tác khảo sát trạng tài sản - Xây dựng hệ thống sở liệu ngày hoàn thiện đa dạng, làm sở liệu cho lần thẩm định 1.3 Nâng cao hiệu phân tích, xỷ lý đánh giá thơng tin Cơng tác thu thập thông tin vô quan trọng việc phân tích, đánh giá xỷ lý thơng tin công tác định trực tiếp đến kết cuối công việc thẩm định Công việc phân tích thơng tin phải tiến hành cách cụ thể khoa học sau: - Khi phân tích tài sản cần phải nhận biết đặc điểm tiêu chuẩn chủ yếu tài sản ảnh hưởng đến đến giá trị tài sản Từ thẩm định viên loại bỏ thơng tin làm nhiễu, thơng tin khơng có ảnh hưởng nhiều đến giá trị tài sản, khơng cần thiết để tập trung sâu vào phân tích thơng tin - Khi vào phân tích so sánh, thẩm định viên cần xem xét, đánh giá nguồn gốc, chất chứng thị trường, xem xét có phải giao dịch thị trường hay khơng Khi xem xét đánh giá thẩm định viên cần phải tự trả lời số câu hỏi sau: + Thương vụ có thật hay khơng? + Thời điểm thực giao dịch nào? + Phương thức bán tài sản gì? Đấu giá hay thỏa thuận? + Tại người bán định bán, người mua định mua? + Điều ảnh hưởng đến hành vi mua BĐS bên mua? + BĐS cần định giá dùng để làm gì, cho mục đích nào? + Những yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến tài sản ? Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến 55 Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Chu Mai Anh + Người mua mong đợi từ việc kinh doanh gì? + Những hạn chế việc sử dụng, xây dựng quyền lại đất người khác đồi với BĐS gì? - Khi lập luận để đến kết cuối , thẩm định viên cần phải xem xét đến yếu tố thị trường có liên quan, ảnh hưởng đến giá trị BĐS thẩm định Từ đưa kết luận phù hợp, xác nhất, chất thị trường đa dạng thay đổi liên tục Để phục vụ cho trình phân tích, xử lý đánh giá liệu công ty nên ứng dụng số phần mềm thống kê, phân tích để cơng tác thực dễ dàng nhanh hiệu cao 1.4 Nâng cao hiệu áp dụng quy trình phương pháp thẩm định giá BĐS Trong lĩnh vực, quy trình đóng vai trị quan trọng Quy trình thẩm định giá vậy, có tính chất định đên thành cơng tổ chức thẩm định giá Việc áp dụng quy trình thẩm định giá khoa học hiệu cần thiết cho doanh nghiệp sử dụng Do đó, để hồn thiện công tác thẩm định giá BĐS Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam, thời gian tời cần thiết phải hồn thiện quy trình thẩm định giá Quy trình thẩm định giá áp dụng Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam đầy đủ, song cịn mang tính chung chung, khơng cụ thể Để có hiệu quả, bước quy trình cần phải cụ thể hóa cách rõ ràng cơng việc, phải xây dựng kế hoạch tổng để thực công việc - Trong bước lập kế hoạch thẩm định giá, thẩm định viên cần thực công việc sau đây: + Nhận biết loại tài sản cần sử dụng trình đánh giá, bao gồm: tài liệu tài sản mục tiêu, so sánh, văn quy phạm pháp luật, tài liệu chứng cớ thị trường Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến 56 Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Chu Mai Anh + Nhận biết nguồn cung cấp thơng tin liệu có đáng tin cậy kiểm chứng hay khơng + Lên chương trình thời biểu công tác (danh mục thứ tự công việc, thời hạn cho phép công việc, ) + Xác định đề cương hình thức trình bày báo cáo chứng thư - Phân tích, xử lý tài liệu cơng việc quan trọng có ảnh hưởng lớn đến giá trị cuối công tác thẩm định giá Tuy nhiên, quy trình bước khơng cụ thể hóa cách rõ ràng chi tiết Do đó, để hồn thiện quy trình định giá, sau lập kế hoạch thẩm định giá cần phải tiến hành phân tích thơng tin Từ tài liệu, thơng tin thu thập thẩm định viên cần phân tích mặt phân tích thị trường ( nhằm nhận diện đánh giá yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần thẩm định giá), phân tích tài sản ( nhằm nhận diện đặc điểm tiêu chuẩn chủ yếu BĐS mục tiêu có ảnh hưởng tới giá trị BĐS mục tiêu), phân tích so sánh, phân tích sử dụng tốt hiệu 1.5 Tăng cường công tác nghiên cứu tiếp cận thị trường Thị trường BĐS sinh động phụ thuộc vào nhiều yếu tố thị trường Cung cầu BĐS thời điểm khu vực khác Công tác nghiên cứu thị trường việc quan trọng Khi có cách đầy đủ thơng tin thị trường thẩm định viên thẩm định BĐS hiệu Tiếp cận thị trường việc khơng khó khó nhạy bén người tiếp cận Thông tin BĐS thường mang tính trái ngược bên mua bên bán Người bán thường đẩy mức giá lên cao người mua ln có mong muốn ngược lại Điều địi hỏi thẩm định viên phải có nhìn nhạy bén, khơn khéo q trình tiếp cận Cơng tác nghiên cứu thị trường tiếp cận thị trường BĐS hai việc cần tiến hành thường xuyên, liên tục song song với Việc nâng cao hiệu hai công tác giúp thẩm định viên có thêm nhiều kinh nghiệm tạo điều kiện thuận lợi cho thẩm định viên trình thẩm định Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến 57 Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Chu Mai Anh Một số giải pháp khác Ngoài biện pháp cụ thể nêu trên, Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam cơng ty cần phải: - Hồn thiện máy tổ chức: Một cấu tổ chức hồn chình điều kiện tiên cho hoạt động công ty đạt hiệu tốt Công ty trình xây dựng phát triển nên thời gian tới việc hoàn thiện máy tổ chức cần thiết Cần phải có quản lý phân cấp rõ ràng hoàn thiện điều kiện vật chất đảm bảo cho phòng ban, phận hoạt động có hiệu - Công ty cần phải trang bị sở vật chất tốt cho phịng thẩm định, góp phần nâng cao hiệu thẩm định Đồng thời tạo điều kiện cho thẩm định viên tham gia khóa học bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ nước Dựa việc phân tích thực trạng hoạt động xu hướng phát triển hoạtđộng thẩm định giá BĐS Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam Chương đề cập đến số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS cơng ty Hy vọng thời gian tới, với giải pháp này, cơng ty khắc phục hạn chế mắc phải, hồn thiện quy trình phương pháp định giá BĐS, góp phần thực mục tiêu phát triển công ty tương lai Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến 58 Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Chu Mai Anh KẾT LUẬN Thẩm định giá bất động sản loại hình dịch vụ hình thành phát triển khẳng định hoạt động khơng thể thiếu cho định hướng phát triển kinh tế thị trường Việt Nam Thẩm định giá bất động sản góp phần đảm bảo quyền lợi lợi ích hợp pháp bên bán, bên mua, nhà đầu tư, dân cư Nhà nước từ thúc đẩy quan hệ giao dịch kinh tế thị trường bất động sản ngày minh bạch Cùng với phát triển kinh tế thị trường, hoạt động thẩm định giá bất động sản bước phát triển đóng góp vào phát triển chung đất nước Do vậy, việc nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá bất động sản cần thiết Trên sở nhận thức lý luận thẩm định giá bất động sản với trình thực tập Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam, em học hỏi nhiều kinh nghiệm thực tế qua mạnh dạn đưa số giải pháp để nâng cao hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam Trong q trình thực tập, cịn số hạn chế nhận thức, kinh nghiệm thời gian luận văn cịn nhiều thiếu sót Em mong nhận góp ý chân thành từ thầy giáo, cô giáo để chuyên đề hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn Công ty Cổ phần Thông tin Định giá Việt Nam tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành đợt thực tập cuối khóa Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo, cô giáo khoa Marketing, đặc biệt với giúp đỡ nhiệt tình giáo hướng dẫn, Th.s Chu Mai Anh giúp em hoàn thành chuyên đề thực tập Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến Lớp: 10LTCĐ-QL05 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.s Chu Mai Anh DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO - Vũ Minh Đức, Giáo trình-Nguyên lý tiêu chuẩn thẩm định giá ,Nhà xuất Đại học kinh tế quốc dân Hà Nội, 2011 - Nguyễn Ngọc Tuấn, Tô Thành Công, Thẩm định giá Bất động sản, Nhà xuất Tài Hà Nội, 2011 - Bộ Tài chính, Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, ban hành kèm theo Quyết định 24/2005/QĐ- BTC ngày 18 tháng năm 2005, Quyết định số 77/2005/QĐ- BTC ngày 01/11/2005 Quyết định số 129/2008/QĐ- BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài - Bộ tài chính, Tài liệu bỗi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá, I II, Nhà xuất Hà Nội, 2007 - Website tham khảo: http:// www.thamdinhgia.org http://www.kilobooks.com Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến Lớp: 10LTCĐ-QL05 NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN Hà Nội, ngày…….tháng… năm 20… NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN PHẢN BIỆN Hà Nội, ngày…….tháng… năm 20…